LA REFINANCIACIÓN INMOBILIARIA RESULTA IMPOSIBLE
Valor añadido: la refinanciación inmobiliaria resulta imposible. Guía práctica inmoley.com relacionada: director financiero, Planificación financiera de la inversión inmobiliaria.Due diligence inmobiliaria y Financiación inmobiliaria.. Tras la decisión del Banco de España de limpiar de inmuebles a la Banca, resulta imposible refinanciarse. La propuesta de Circular impone unos criterios de concesión vinculados con la capacidad de pago del prestatario para cumplir, en tiempo y forma, con el total de las obligaciones financieras asumidas a partir de los ingresos procedentes de su negocio, o fuente de renta, habitual, SIN DEPENDER DE AVALISTAS, FIADORES O ACTIVOS ENTREGADOS COMO GARANTÍA que deberán ser siempre considerados como una segunda, y excepcional, vía de recobro para cuando haya fallado la primera.  Justo cuando iba a firmar la refinanciación una inmobiliaria mediana, el Banco de España publicó el anuncio de la nueva circular. Esta promotora inmobiliaria se había gastado una cantidad importante en que un auditor / consultoría internacional le redactase un plan de negocio que se centraba en  la eliminación de actividades no estratégicas y en desinversiones de una cartera de suelo compuesta en un 90% por suelo finalista para vivienda libre y protegida. Igualmente, contemplaba la aplicación de valores "muy conservadores" sobre tasaciones actuales, teniendo en cuenta los "exigentes" criterios del Banco de España; la adaptación de sus estructuras de recursos a la dimensión y ritmo del ciclo económico actual, y, por último, los compromisos del accionariado y del equipo gestor. Pues no basta y ahora no le refinancian después de habérselo aprobado, y el motivo es que el plan de negocio depende la reactivación de los activos que se queda el banco y eso se prohíbe, así que “pinta en bastos”.

FINANCIACIÓN INMOBILIARIA. EL BANCO DE ESPAÑA RECONOCE EL 50% DE DESCUENTO EN SOLARES Y SUELO URBANIZABLE.
Valor añadido: Financiación inmobiliaria. El Banco de España reconoce el 50% de descuento en solares y suelo urbanizable. Guía práctica inmoley.com relacionada: Due diligence inmobiliaria y Financiación inmobiliaria. El Banco de España endurece las provisiones que el sector financiero debe realizar por los activos inmobiliarios que tiene en su balance. El Banco de España reconoce las garantías inmobiliarias, con la condición de que sean primera carga, a partir del MENOR VALOR ENTRE EL COSTE ESCRITURADO O ACREDITADO DEL BIEN INMUEBLE O SU VALOR DE TASACIÓN, pero aplicando recortes que reflejen tanto la heterogeneidad de las garantías como las distintas posibilidades de movilización de las mismas en el corto plazo. Estos recortes oscilan entre un 20% para las viviendas terminadas que son residencia habitual del prestatario y un 50% para parcelas y solares urbanizables. Se unifican los distintos calendarios en uno sólo, que garantiza la cobertura total del riesgo de crédito (bien a partir del importe del préstamo o crédito dudoso, bien del mismo tras deducir el valor ajustado de las garantías) una vez transcurridos doce meses, esto es, se recorta sustancialmente el periodo de tiempo para provisionar los préstamos. Se establecen principios de gestión del riesgo, que inciden en aspectos MUY DELICADOS EN LAS REFINANCIACIONES, como la correcta evaluación de la generación de flujos de efectivo del prestatario EN ÉPOCA DE CRISIS, el papel que las garantías deben jugar en el análisis de concesión y gestión de las operaciones de crédito, así como las condiciones que se deben introducir en el caso de reestructuraciones financieras. Se establecen ciertas presunciones en materia de provisiones para los activos adquiridos en pago de deudas (DACIÓN DE PAGO DE PROMOTORES INMOBILIARIOS), que incentivan la búsqueda de soluciones definitivas para este tipo de activos, máxime teniendo en cuenta que la gestión de los mismos no forma parte del negocio típico de las entidades de crédito. Es decir, pone freno a la COMPETENCIA DESLEAL como ha quedado evidente en la última Feria inmobiliaria en Madrid. Claves: HACE IMPOSIBLE REFINANCIARSE porque impone unos criterios de concesión vinculados con la capacidad de pago del prestatario para cumplir, en tiempo y forma, con el total de las obligaciones financieras asumidas a partir de los ingresos procedentes de su negocio, o fuente de renta, habitual, SIN DEPENDER DE AVALISTAS, FIADORES O ACTIVOS ENTREGADOS COMO GARANTÍA que deberán ser siempre considerados como una segunda, y excepcional, vía de recobro para cuando haya fallado la primera. 

CLAVES DE LA PROPUESTA DE CIRCULAR

Para el caso de financiación a empresas y negocios en general, la fuente principal para devolver el capital entregado en préstamo, más los intereses y comisiones, deberá ser la generación de flujos netos de efectivo estimados a partir de los estados financieros del negocio, que la entidad pueda contrastar debida y periódicamente. Para el caso de particulares, la fuente primaria de recobro serán los ingresos procedentes de su trabajo habitual y otras fuentes recurrentes de generación de aquellos.

Los criterios bancarios deben estar basados en un plan de pagos realista respecto de la financiación concedida, con vencimientos periódicos relacionados con las fuentes primarias de generación de ingresos del prestatario y, en su caso, con la vida útil de la garantía. Para el caso de la financiación a particulares, los planes de amortización deberán observar una relación máxima entre el servicio de sus deudas, incluidos todos los pagos recurrentes para atender sus créditos en la entidad y para otras deudas, y la renta recurrente disponible del prestatario que la entidad pueda evidenciar como procedente de su fuente de generación de ingresos más recurrente.
En ningún caso, la renta disponible resultante tras atender el servicio de sus deudas podrá suponer una limitación notoria para cubrir los gastos de vida familiares del prestatario.

Los criterios bancarios deben incluir condiciones de financiación de proyectos inmobiliarios, aprobadas por el máximo órgano de gobierno, que contengan prácticas que impongan un límite preciso respecto del porcentaje de financiación del coste de adquirir la propiedad del terreno y su desarrollo posterior, incluyendo su desarrollo urbanístico y edificación posterior. 

Los costes se estimarán a partir del importe declarado en escrituras públicas, o su valor de tasación si este resultase inferior, más, sobre la base del importe del presupuesto de ejecución material del proyecto adecuadamente visado, las certificaciones parciales de obra realizadas por técnicos debidamente acreditados, incluyendo en cada fase los gastos necesarios e impuestos devengados. Como regla general, la financiación inicial del coste de adquisición de terrenos para su posterior desarrollo urbanístico no será superior al 50% del menor importe entre el declarado en escritura pública y su valor de tasación.

Se exige extremar la prudencia en el uso de valores de tasación, y cualquier otro tipo de trabajos de profesionales externos, en las operaciones de crédito que cuenten con activos reales inmobiliarios como garantía adicional a la personal del prestatario. En el ejercicio de esa prudencia, las entidades utilizarán su propio juicio profesional valorando el grado de movilización potencial de los activos reales inmobiliarios y considerando que, frecuentemente, su valor tiende a declinar cuando son más necesarios para proteger a la entidad contra el deterioro de los créditos a los que sirven de protección. Los requerimientos de tasación para estimar el valor de los derechos reales que sirven de garantía en las operaciones calificadas como “activos dudosos”, así como los recibidos en pago de deudas, serán realizados por sociedades de tasación independientes y, para los activos localizados en España, conforme a la OM ECO/805/2003, de 27 de marzo. Para los activos inmobiliarios localizados en otros países, las entidades deberán disponer de un procedimiento escrito, aprobado por el máximo órgano de gobierno, que enfatice la necesidad de obtener estimaciones prudentes, realizadas con normas escritas generalmente aceptadas y que sean llevadas a cabo por profesionales externos independientes a la entidad con competencia reconocida en el país donde radique el activo.

Se establece una frecuencia mínima para revisar las garantías reales tomadas como cobertura de préstamos concedidos y actualizar las tasaciones vinculándolas a los cambios que experimente el mercado del activo recibido en garantía o, en su caso, adquirido en pago de deudas. Para el caso de los activos afectos a operaciones de crédito calificadas como “activos dudosos”, la antigüedad máxima de la tasación será de tres años, a menos que caídas significativas en los precios de mercado aconsejen una tasación más reciente para reflejar mejor estas situaciones. Como excepción, para las operaciones inferiores a 500.000 euros con garantía de primera carga sobre vivienda terminada, o activos adquiridos en pago de deudas que procedan de esta clase de operaciones, la entidad podrá utilizar como mejor estimación de su valor actual el menor importe entre el 80% de la última tasación disponible, y el que resulte de la actualización de esa tasación, con antigüedad inferior a 1 año, obtenida mediante métodos estadísticos por un tasador 
CRITERIOS:

VIVIENDA TERMINADA RESIDENCIA HABITUAL DEL PRESTATARIO. Incluye las viviendas con cédula de habitabilidad u ocupación en vigor, expedida por la autoridad administrativa correspondiente, donde el prestatario vive habitualmente y tiene los vínculos personales más fuertes. La estimación del valor de los derechos recibidos en garantía será como máximo el menor importe, ponderado por un 80 por ciento, entre el coste de la vivienda terminada y el valor de tasación en su estado actual. A estos efectos el coste estará representado por el precio de compra declarado por el prestatario en la escritura pública. En el supuesto de una antigüedad notoria de la escritura, el coste podrá obtenerse ajustando el original con un indicador que refleje adecuadamente la evolución media de la vivienda de segunda mano entre la fecha de la escritura y la de estimación.

FINCAS RÚSTICAS, Y OFICINAS, LOCALES Y NAVES POLIVALENTES TERMINADOS. Incluye terrenos no declarados como urbanizables en los que no está autorizada la edificación para usos distintos a su naturaleza agrícola, forestal o ganadera; así como los inmuebles de uso polivalente, vinculados o no a una explotación económica, que no incorporan características o elementos constructivos que limiten o dificulten su uso polivalente y por ello su fácil realización en efectivo. La estimación del valor de los derechos recibidos en garantía será como máximo el menor importe, ponderado por un 70 por ciento, entre el coste de la finca o del inmueble polivalente y el valor de tasación en su estado actual. A estos efectos, el coste estará formado por el precio de compra declarado en escritura pública; en el supuesto de construcción a cargo del prestatario, el coste vendrá formado por el precio de adquisición del terreno declarado en escritura pública más los importes de las certificaciones de obra, incluidos otros gastos necesarios e impuestos devengados y excluidos los gastos financieros y comerciales.

VIVIENDAS TERMINADAS (resto). 

Incluye las viviendas terminadas que, a la fecha a que se refieren los estados financieros, cuentan con la correspondiente cédula de habitabilidad u ocupación en vigor expedida por la autoridad administrativa correspondiente pero que no están cualificadas para su consideración. El valor de los derechos recibidos en garantía será como máximo el menor importe, ponderado por un 60 por ciento, entre el coste de la vivienda terminada y el valor de tasación en su estado actual. El coste estará representado por el precio de compra declarado por el prestatario en la escritura pública. 

En el caso de financiación a promotores inmobiliarios, el coste, además del importe declarado en la escritura por la adquisición del terreno, incluirá los gastos necesarios y efectivamente incurridos para su desarrollo, excluidos los comerciales y financieros, más la suma de certificaciones de obra parciales, incluida la correspondiente al fin de obra, realizadas por técnicos con suficiente cualificación profesional. En los supuestos de grupos de viviendas que formen parte de promociones parcialmente vendidas a terceros, el coste será el que de manera racional se pueda imputar a las viviendas que conforman la garantía. 

PARCELAS, SOLARES Y RESTO DE ACTIVOS INMOBILIARIOS. 

El valor de los derechos recibidos en garantía será como máximo el menor importe, ponderado por un 50 por ciento, entre el coste de la parcela o del activo inmobiliario afectado y el valor de tasación en su estado actual. A estos efectos, el coste estará formado por el importe declarado de compra en escritura pública, más los gastos necesarios y efectivamente incurridos por el prestatario para la consideración de las parcelas o solares como suelo urbano consolidado.

La cobertura por riesgo de crédito aplicable a todas las operaciones calificadas como “activos dudosos” se estimará aplicando al importe del riesgo vivo pendiente que exceda del valor de la garantía, calculado de acuerdo con la metodología de las letras anteriores, y en función del tiempo transcurrido desde el vencimiento de la primera cuota o plazo que permanezca impagado de una misma operación

“ACTIVOS INMOBILIARIOS ADJUDICADOS O RECIBIDOS EN PAGO DE DEUDA”, con el siguiente contenido:

“32 El valor razonable de los activos recibidos en pago de deudas, con independencia de la forma jurídica utilizada, será el menor importe entre el valor contable de los activos financieros aplicados, esto es, su coste amortizado menos el deterioro estimado con la metodología del apartado III de este Anejo, y en todo caso un mínimo del 10%, y el valor de tasación del activo recibido en su estado actual menos los costes estimados de venta que, en ningún caso, serán inferiores al 10% del valor de tasación en su estado actual. El importe neto de ambos conceptos será considerado como el coste inicial del activo recibido.

 En ningún caso, la recepción de activos en pago de deudas, dará lugar al reconocimiento de ganancias ni, en su caso, a la liberación de coberturas de los activos financieros aplicados, cuando previamente estos hubiesen sido calificados como “activos dudosos”.

Todos los gastos procesales, incluidos los registrales e impuestos se reconocerán inmediatamente en la cuenta de resultados del periodo de adjudicación. Todos los costes en que se incurra entre la fecha de adjudicación y la de venta debidos a mantenimiento y protección del activo, tales como seguros, servicios de seguridad, etc. se reconocerán en la cuenta de resultados del periodo en que se devenguen.

La antigüedad en balance de los activos recibidos en pago de deudas es un inequívoco indicio de deterioro. En ningún caso, la entidad retrasará el reconocimiento de este deterioro que, a menos que las ofertas recibidas indiquen una cantidad superior, no será menor al resultante de elevar el porcentaje del 10% al que se refiere el apartado 32 anterior hasta los siguientes porcentajes:

Plazo desde la adquisición % de cobertura
Más de 12 meses 20
Más de 24 meses 30

Las coberturas para los activos que permanezcan en balance más de 24 meses podrán sustituirse por las que se pongan de manifiesto mediante una tasación relativa al momento a que se refieren los estados financieros. En ningún caso, el importe de cobertura será inferior al estimado para los activos que permanezcan en balance más de 12 meses.

El tratamiento de evaluación del valor de los activos adquiridos en pago de deudas se aplicará por igual en los estados individuales y consolidados. 

EN DETALLE

El Banco de España endurece las provisiones que el sector financiero debe realizar por los activos inmobiliarios que tiene en su balance. Bancos y cajas deberán realizar una dotación equivalente al 30% del valor de tasación de las viviendas, locales o promociones que tienen en su balance desde hace más de dos años. Hasta ahora, tan sólo debían provisionar el 20%, aunque algunas entidades ya aplicaban políticas contables más rigurosas.

El Banco de España ha ido endurecido los requisitos de reserva de dinero para imprevistos a medida que la crisis del ladrillo ha ido lastrando los balances bancarios, ya que antes de noviembre de 2009 la obligación de provisionar por activos inmobiliarios no superaba el 10% del valor de tasación.

Según el Banco de España, aunque esta es "una opción legítima" para paliar los problemas derivados de los créditos impagados, su "elevado volumen en circunstancias de tensión de la mora aconseja establecer algunos principios básicos para la estimación de su deterioro e incentivar la búsqueda de soluciones definitivas para ellos".

El antiguo instituto emisor explica que, ya que la adquisición de viviendas por parte de un banco en pago de deudas supone "un inequívoco indicio de deterioro, no debe retrasarse su reconocimiento". Por este motivo, las entidades deberán dotar un mínimo del 10% desde la entrada de un inmueble en su cartera. A partir de los 12 meses este porcentaje se eleva al 20% y, cuando han pasado dos años, aumenta al 30% salvo en aquellos casos en que el valor de la vivienda en cuestión sea superior al volumen de la deuda de su antiguo propietario.

Según calcula el Banco de España a partir de un ejercicio teórico realizado sobre varias entidades, el impacto medio será de un ligero incremento del 2% de las coberturas previstas para 2010. Este mayor esfuerzo se traducirá en un recorte del 10 de su resultado antes de impuestos, lo que empeorará los ya de por sí mermados márgenes de las entidades.

Además, tal y como aparece en la nueva Circular contable que ha publicado  el supervisor para someterlo a consultas, las entidades deberán dotar el 100% de los créditos dudosos a partir de un año de su entrada en mora, en lugar de un máximo de seis que tenían hasta ahora. Según admite el supervisor, "con ello se recorta sustancialmente el periodo de tiempo para provisionar los préstamos".

A cambio de este endurecimiento de la normativa, el organismo dirigido por Miguel Ángel Fernández Ordóñez reconoce el valor de algunas garantías inmobiliarias que antes no estaban reconocidas económicamente.

CLAVES

Estos recortes serán del 20% para primera residencia terminada, del 30% para fincas rústicas, oficinas y locales comerciales, del 40% para segunda residencia terminada y del 50% para el suelo no edificable. Dicho de otro modo, el Banco de España reconoce que el valor del suelo ha caído un 50% en España, y que la segunda residencia (normalmente en la costa) ha perdido un 40% de su valor. Cifras notablemente superiores a las estadísticas oficiales y privadas de evolución del precio de la vivienda.

La circular contable mantendrá el calendario de provisiones para los inmuebles que se han 'comido' bancos y cajas en pago de créditos incobrables. Es decir, habrá que dotar un 10% de ese valor en el momento de la adquisición y otro 10% cuando transcurran 12 meses. La novedad es que oficializa algo que ya conocía todo el mundo: que habrá que apuntar un 10% adicional (un 30% en total, por tanto) si el inmueble se mantiene dos años en balance. 

En un comunicado, el supervisor asegura que, antes de aprobar estos cambios, ha evaluado su posible impacto en una muestra de entidades con diferentes tipos de negocio bancario, comparando el nivel de provisiones estimado para 2010 antes y después de la modificación normativa. El resultado es un impacto de un incremento medio de las provisiones del 2% en 2010, lo que se traducirá en una caída del 10% del beneficio antes de impuestos en la actividad en España. Ahora bien, el Banco de España recalca que se trata de una media y que "los resultados son muy heterogéneos entre entidades".
 
 

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