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EL IVA DE LA FONTANERÍA
FRENTE AL IVA DE LA REHABILITACIÓN
Valor añadido:
El IVA de la fontanería frente al IVA de la rehabilitación.
Guía práctica inmoley.com relacionda: rehabilitación
de viviendas, rehabilitación edificatoria y urbanística.
Proposición de ley para aplicar el IVA reducido a todos los servicios
de fontanería del Partido Popular, que propone IVA reducido para
determinados servicios intensivos en mano de obra como los de pintura,
fontanería, electricidad y carpintería prestados en viviendas
particulares, excluidos los materiales que forman parte significativa del
valor del suministro; de acuerdo con la normativa comunitaria.
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IMPUESTOS.
LA REHABILITACIÓN DE LOCALES TRIBUTARÁ AL TIPO GENERAL DE
IVA.
Valor añadido:
impuestos. La rehabilitación de locales tributará al tipo
general de IVA. Guía práctica inmoley.com relacionada: rehabilitación
edificatoria y urbanística. La oposición pidió
un IVA reducido tanto para viviendas como para locales, pero el gobierno
lo limita a viviendas, donde hay más “opacidad fiscal” y se plantea
la duda de cómo diferenciar entre obra de eficiencia energética
y simple reforma.
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IMPUESTOS.
LA SUBIDA DEL IVA SE NOTARÁ EN LA ENTREGA DE LLAVES.
Valor añadido:
Impuestos. La subida del IVA se notará en la entrega de llaves.
Guía prácitica inmoley.com relacionada: fiscalidad
inmobiliaria.
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EL ALQUILER DE VIVIENDAS SE
CAE DE LOS PLANES DEL GOBIERNO.
Valor añadido:
el alquiler de viviendas se cae de los planes del gobierno. Guía
práctica inmoley.com relacionada: arrendamientos
urbanos. En el índice de temas aparecía el fomento del
alquiler, pero ha desaparecido del informe que lo desarrolla. En las medidas
de Fomento de la VPO se propone ampliar el apoyo financiero del ICO a promotores
de viviendas de protección oficial para cuando estas se destinen
a la venta, NO AL ALQUILER.
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LA REHABILITACIÓN ESTRUCTURAL
DE 2.000 EDIFICIOS PÚBLICOS.
Valor añadido: La
rehabilitación estructural de edificios públicos. Guía
práctica inmoley.com relacionada: rehabilitación
edificatoria y urbanística. IVA reducido (8% a partir de 1 de
julio) para toda la rehabilitación edificatoria (ahora solo en albañilería).
Rehabilitación estructural > la totalidad del edificio IVA reducido.
El resto lo mismo que la ley de economía sostenible con una oferta
de rehabilitar 2.000 edificios públicos (1000 de la AGE y 1000 de
Comunidades Autónomas y de los ayuntamientos, a pesar de que la
mayoría están en quiebra técnica).
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IMPUESTOS MUNICIPALES. LOS
EMBARGOS DE LOS AYUNTAMIENTOS FUERA DE SU MUNICIPIO
Valor añadido: Impuestos
municipales. Anotaciones preventivas de embargo. Los embargos de los ayuntamientos
fuera de su municipio. Guía práctica inmoley.com relacionada:
fiscalidad
inmobiliaria.
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IMPUESTOS, ANDALUCÍA.
LA SUBIDA DE IMPUESTOS ALARMA AL SECTOR INMOBILIARIO.
Valor añadido: Impuestos,
Andalucía. La subida del ITP al 8% alarma al sector inmobiliario.
Guía práctica inmoley.com relacionada: fiscalidad
inmobiliaria.
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IMPUESTOS,
LIQUIDACIONES DE PAGOS A CUENTA EN SOCIEDADES
Valor añadido:
impuestos, liquidaciones de pagos a cuenta en Sociedades. Guía práctica
inmoley.com relacionada: fiscalidad
inmobiliaria. Régimen sancionador.
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IMPUESTOS, MADRID.
INCENTIVOS FISCALES PARA PROMOTORES.
Valor añadido:
Impuestos, Madrid. Incentivos fiscales para promotores. Guía práctica
inmoley.com relacionada: fiscalidad inmobiliaria.
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IMPUESTOS.
FRAUDE FISCAL EN LOS HOLDINGS DE LAS CONSTRUCTORAS
Valor añadido: impuestos.
Fraude fiscal en los holdings de las constructoras. Guía práctica
inmoley.com relacionada: fiscalidad inmobiliaria. Consolidación
fiscal y se solicitan préstamos intragrupo
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IMPUESTOS.
LAS INMOBILIARIAS Y EL BLANQUEO DE CAPITALES.
Valor añadido: impuestos.
Las inmobiliarias y el blanqueo de capitales. Guía práctica
inmoley.com relacionada: fiscalidad inmobiliaria. Controles del Servicio
de Prevención de Blanqueo de Capitales en operaciones inmobiliarias.
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IMPUESTOS.
FISCALIDAD DE LA REHABILITACIÓN DE VIVIENDAS.
Valor añadido: Impuestos.
Fiscalidad de la Rehabilitación de viviendas. Guía práctica
inmoley.com relacionada: ruina y rehabilitación, y fiscalidad inmobiliaria.
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LA LEY DE ECONOMÍA SOSTENIBLE
Y EL SECTOR INMOBILIARIO.
Valor añadido:
La Ley de Economía Sostenible y el sector inmobiliario. Guía
práctica inmoley.com relacionada: fiscalidad inmobiliaria. Críticas
a la futura Ley de Economía Sostenible en materia de arrendamientos
urbanos y rehabilitación.
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REHABILITACIÓN DE VIVIENDAS
EN LA LEY DE ECONOMÍA SOSTENIBLE
Valor añadido: Rehabilitación
de viviendas en la Ley de Economía Sostenible. Guía práctica
inmoley.com relacionada: fiscalidad inmobiliaria, ruina y rehabilitación.
Reforma en IRPF e IVA.
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IMPUESTOS.
LA LEY DE ECONOMÍA SOSTENIBLE Y EL SECTOR INMOBILIARIO.
Valor añadido: Impuestos.
La ley de economía sostenible y el sector inmobiliario. Guía
práctica inmoley.com relacionada: fiscalidad inmobiliaria. La ley
de economía sostenible incorpora en el ámbito de la
vivienda empezando por las reformas fiscales. Así se ampliará
el concepto de rehabilitación en el IRPF para mejorar el tratamiento
fiscal de las obras que incrementen la eficiencia energética y la
accesibilidad de los hogares. Además, estas reformas tendrán
un IVA reducido y una nueva deducción. "La instalación de
un ascensor, las reformas para calentar con menos gasto las casas, el cambio
de la bañera por una ducha o la instalación de sistemas de
ahorro de agua son obras que van a desgravar un 10% del IRPF hasta el 31
de diciembre de 2012". En cuanto al alquiler, por primera vez, quien opte
por alquilar tendrá la misma deducción fiscal que quien compre,
mientras que a los arrendadores se les mejorará el tratamiento fiscal
de las rentas obtenidas. El G-14, grupo de las principales inmobiliarias
españolas, considera que las medidas relacionadas con el sector
que contempla la Ley de Economía Sostenible son "insuficientes"
para reactivar el mercado. Desde este organismo, pese a dar la "bienvenida"
a dichas iniciativas, se asegura que la reactivación del mercado
inmobiliario "vendrá de la mano de una recuperación de la
demanda". "En la medida en que se favorezca la absorción del 'stock'
de viviendas sin vender, la actividad comenzará a reanudarse. Esto
supondrá un impulso para el empleo, tanto directo como indirecto",
indica el G-14 en un informe realizado tras conocer los datos del paro
de diciembre.En opinión de este colectivo, un "apoyo" al sector
de la construcción puede "afianzar" el cambio que se prevé
en el mercado laboral en este nuevo año, dada la capacidad de esta
rama de actividad para crear empleo.
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EL VALOR
RAZONABLE EN LA CONTABILIDAD DE LAS INMOBILIARIAS.
Valor añadido: el
valor razonable en la contabilidad de las inmobiliarias. Guía práctica
inmoley.com relacionada: contabilidad de inmobiliarias y constructoras
y fiscalidad inmobiliarias. El sector sigue pidiendo parches al gobierno
y lo hace por separado, lo que no favorece en mucho la imagen externa.
En este caso, el G-14 intenta convencer al ICAC (Instituto de Contabilidad
y Auditoría de Cuentas), adscrito al Ministerio de Economía
y último responsable de regular las normas del Plan General Contable
atendiendo a la reforma en la las Normas Internacionales de Información
Financiera (NIIF). En concreto proponen la sustitución del coste
histórico por el valor razonable como criterio de valoración.
Conviene precisar que en muchos de los casos en los que se emplea el valor
razonable (instrumentos financieros que cotizan en mercados líquidos),
ya se aplicaba el coste histórico sujeto a depreciación.
El hecho de que las pérdidas reconocidas sean mayores al usar el
valor razonable, obedece a que el uso del coste permite ocultar tanto las
subidas de precios previas a la crisis como la propia crisis, por lo que
es un mecanismo anticíclico, que sin embargo PUEDE SER PERJUDICIAL
AL ENMASCARAR LA GRAVEDAD DE LA MISMA. Por si hubiese alguna duda, la CNMV
también explicó que ha incluido en el informe un apartado
sobre las que serán las principales áreas de revisión
de los informes de 2009 y los estados financieros intermedios correspondientes
al ejercicio 2010. Entre los puntos destacan el registro del deterioro
de activos, en que se analizará la información aportada sobre
el cálculo del deterioro en activos no financieros, con especial
atención al fondo de comercio e inversiones inmobiliarias valoradas
al coste; activos financieros disponibles para la venta; existencias de
ciclo largo e inversiones en patrimonio de empresas del grupo. Asimismo,
se valorará la existencia e inversiones en activos inmobiliarios
y, además de revisar las valoraciones, se comprobará, de
forma especial la justificación de las diferencias entre el valor
neto de realización de las existencias, el de uso de las inversiones
inmobiliarias y el valor razonable de ambos. Entre otros puntos, también
se considerarán los criterios de valoración utilizados para
los instrumentos financieros, con la revisión de aquellos instrumentos
financieros cuyo valor razonable se determine de acuerdo a técnicas
de valoración, así como a los criterios utilizados para establecer
cuándo un mercado es o no activo. Asimismo, tendrá
en cuenta las combinaciones de negocio, donde se revisará la distribución
del coste de la combinación en la fecha de adquisición, así
como el reconocimiento de los activos y pasivos por impuestos diferidos.
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ARRENDAMIENTOS, IMPUESTOS,
EL IVA DEL ARRENDAMIENTO CON OPCIÓN DE COMPRA.
Valor añadido: arrendamientos,
impuestos, el IVA del arrendamiento con opción de compra. Guía
práctica inmoley.com relacionada: fiscalidad inmobiliaria, arrendamientos,
leasing inmobiliario y promotor inmobiliario. ¿Cuál es el
tipo aplicable al arrendamiento con opción de compra de viviendas?
El arrendamiento de viviendas con opción de compra se considera
una prestación de servicios. Con carácter general está
exento del IVA el arrendamiento de edificios o parte de los mismos destinados
exclusivamente a viviendas, con excepción del arrendamiento con
opción de compra de terrenos o viviendas cuya entrega estuviese
sujeta y no exenta del IVA. A estos arrendamientos, incluidas las plazas
de garaje (hasta dos unidades) y anexos en ellos situados que se arrienden
conjuntamente les es de aplicación el tipo reducido del 7 por ciento
y, si se trata de viviendas de protección oficial de régimen
especial o de promoción pública, el tipo aplicable
sería el 4 por ciento. (Aplicable a las rentas de contratos de arrendamiento
con opción de compra de viviendas exigibles desde el 28 de octubre
de 2009, siempre que no se haya ejercitado dicha opción de compra.).
Ley 11/2009, de 26 de octubre, por la que se regulan las Sociedades Anónimas
Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario. (SOCIMI).
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ARRENDAMIENTOS URBANOS,
EL ARRENDAMIENTO CON OPCIÓN A COMPRA
Valor añadido: Arrendamientos
urbanos, El arrendamiento con opción a compra. Guía práctica
inmoley.com relacionada: Arrendamientos urbanos. Aspectos jurídicos
del arrendamiento con opción a compra. El contrato incluye una cláusula
adicional en la que se fijan las condiciones de la opción de compra
relativas al precio, cargas, otorgamiento de escritura pública,
plazo y gastos e impuestos. El arrendador o propietario de la vivienda
cede en arrendamiento su propiedad durante un plazo de tiempo estipulado
y garantiza al arrendatario o inquilino que podrá adquirirla en
los términos que fije el contrato.
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ARRENDAMIENTOS, IMPUESTOS,
RÉGIMEN FISCAL DE LOS ARRENDADORES
Valor añadido: régimen
fiscal de los arrendadores. Guía práctica inmoley.com relacionada:
fiscalidad inmobiliaria, arrendamientos. Régimen fiscal del rendimiento
por arrendamiento. Se permite la deducibilidad, entre otros, de gastos
tales como los gastos de comunidad, así como los prestados por terceros
relacionados con el inmueble, tales como los de administración,
jardinería, defensa jurídica, etcétera. El importe
de las primas de seguro relacionadas con el inmueble. Los saldos de dudoso
cobro, esto es, las rentas impagadas por el arrendatario siempre que queden
suficientemente justificadas, esto es, cuando el deudor esté en
situación de concurso o cuando entre el momento de la primera gestión
de cobro y el 31 de diciembre hubieran transcurrido más de 6 meses
y no se hubiera producido una renovación de crédito. Si finalmente
se cobra, deberá computarse como ingreso en el ejercicio de cobro.
Los gastos de reparación y conservación, como los efectuados
regularmente con la finalidad de mantener el uso normal de los bienes materiales,
pintado, revoco o arreglo de instalaciones, así como los de sustitución
de elementos, como instalaciones de calefacción, puertas y los intereses
de capitales ajenos invertidos en la adquisición y/o mejora del
inmueble, independientemente de quien provengan, ya sea entidad financiera
o incluso de una persona física. El importe total a deducir por
estos gastos no puede exceder, para cada bien o derecho, de la cuantía
de los rendimientos íntegros obtenidos,. etc ..
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IMPUESTOS, URBANISMO, COMUNIDAD
VALENCIANA. EL IVA EN LAS EXPROPIACIONES URBANÍSTICAS.
Valor añadido:
Impuestos, urbanismo, Comunidad Valenciana. El IVA en las expropiaciones
urbanísticas. Guía práctica inmoley.com relacionada:
expropiaciones urbanísticas y fiscalidad inmobiliaria. Esta guía
trata El IVA y la expropiación forzosa. 1. Inclusión
de la expropiación forzosa entre los supuestos de entrega de bienes
sujetos al IVA. 2. Sujeto pasivo del Impuesto. 3. La inclusión
del IVA en el justiprecio por el jurado de expropiación. 4.
Momento en que el sujeto pasivo puede reclamar a la Administración
expropiante el Impuesto. 5. El problema de la vigencia del articulo
49 LEF. Expropiación a propietarios no adheridos a la
junta de Compensación 1. Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales
y Actos jurídicos Documentados. 2. Impuesto sobre el Valor
Añadido 3. Impuesto sobre Bienes Inmuebles. 4. Impuesto
sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana
¿Cuándo no están sujetas al IVA las indemnizaciones
por expropiación?. El justiprecio reducido por el pago
de los impuestos. Esta noticia sirve como taller de trabajo para analizar
la procedencia o no del IVA aplicable a una expropiación urbanística.
La clave está en la posible exención del IVA de suelo dotacional
en el que no se puede construir, y por lo tanto una de las causas de exención
previstas por la ley, en opinión del ayuntamiento, pero que no se
contempla en el acta de Hacienda. Claves: el IVA por el justiprecio.
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IMPUESTOS, PROPIEDAD HORIZONTAL.
LA REHABILITACIÓN DE VIVIENDAS.
Valor añadido: impuestos,
propiedad horizontal. La rehabilitación de viviendas. Rehabilitación
y vivienda en la economía sostenible. Guía práctica
inmoley.com relacionada: fiscalidad inmobiliaria, propiedad horizontal,
rehabilitación, ruina de edificios, y vivienda protegida. Anteproyecto
de ley de economía sostenible. Las reformas que supongan la sustitución
de las instalaciones de electricidad, agua, gas u otros suministros, así
como las obras de rehabilitación energética y las que favorezcan
la accesibilidad para las personas con movilidad reducida, podrán
aplicar el IVA reducido del 7% (en lugar del 16%), hasta ahora exclusivo
a los trabajos de albañilería. Se crea una nueva deducción
en el IRPF del 10% para quien acometa este tipo de obras en su vivienda
habitual antes del 31 de diciembre de 2012. Se van a beneficiar las rentas
inferiores a 24.107 euros y no podrán desgravarse más de
3.000 euros. La deducción del 10% por obras en la vivienda habitual
se condiciona a que éstas estén encaminadas a mejorar la
eficiencia energética del hogar, el ahorro de agua o la accesibilidad.
El sector demanda flexibilizar los requisitos y no limitarse a medidas
de eficiencia energética porque esos no son los únicos problemas
que tienen las viviendas obsoletas del centro de las ciudades. La reforma
también debería incluir deducciones para la sustitución
de pavimentos, de pintura o de carpintería. Destaca la reforma
de la ley hipotecaria ayudará a impulsar este tipo de obras, ya
que contempla la regulación del crédito refaccionario, para
que puedan utilizarse sistemas de garantía similares a los de la
hipoteca.
PROPIEDAD HORIZONTAL.
Claves a desarrollar en talleres de trabajo: si es la Administración
la que obliga a rehabilitar por razones de seguridad o para reducir los
consumos de agua y energía, deben ser obligatoriamente costeadas
por los propietarios de la comunidad (excepto los propietarios con ingresos
anuales inferiores a 2,5 veces el Indicador Público de Renta de
Efectos Múltiples, salvo que el coste de las obras no supere el
33% de los ingresos de la unidad familiar). Cuando el suelo, partes de
pisos o locales, espacios libres o de dominio público sean imprescindibles
para instalar un ascensor se declarará necesaria su expropiación
en beneficio de la comunidad de vecinos. No es computable a efectos del
volumen edificable.
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REHABILITACIÓN Y VIVIENDA
EN LA ECONOMÍA SOSTENIBLE.
Valor añadido:
Rehabilitación y vivienda en la economía sostenible. Guía
práctica inmoley.com relacionada: fiscalidad inmobiliaria, rehabilitación,
ruina de edificios, y vivienda protegida. Anteproyecto de ley de economía
sostenible.
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LA REHABILITACIÓN INMOBILIARIA
EN LA LEY HIPOTECARIA.
Valor añadido: la
rehabilitación inmobiliaria en la ley hipotecaria. Guía práctica
inmoley.com relacionada: rehabilitación y ruina, y financiación
inmobiliaria. Según el Anteproyecto de ley de economía sostenible
en su Disposición Final trigésima tercera. Modificación
de la Ley Hipotecaria, Texto Refundido aprobado por Decreto de 8 de febrero
de 1946 Uno. Se añaden al actual artículo 59 dos nuevos párrafos,
segundo y tercero, con el siguiente tenor literal:
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INMOBILIARIO,
CATASTRO INMOBILIARIO
Valor añadido: inmobiliario.
Catastro Inmobiliario. Guía práctica inmoley.com relacionada:
fiscalidad inmobiliaria y contratos inmobiliarios. Anteproyecto de ley
de economía sostenible. Intervención notarial en material
catastral.
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ARRENDAMIENTOS,
INCENTIVOS FISCALES
AL ARRENDAMIENTO EN LA ECONOMÍA SOSTENIBLE.
Valor añadido:
Arrendamientos, incentivos fiscales al arrendamiento en la economía
sostenible. Guía práctica inmoley.com relacionada: fiscalidad
inmobiliaria y arrendamientos urbanos. Anteproyecto de Ley de economía
sostenible. Vivienda. Incentivos fiscales. Modificación de la deducción
por inversión en vivienda habitual. Equiparación compra-alquiler.
Mejora del tratamiento fiscal del arrendador. Medidas fiscales: equiparación
del trato fiscal de la deducción por alquiler respecto. De la deducción
por inversión en vivienda: Se elevan los importes de las bases imponibles
que dan derecho a esta deducción de forma análoga a la deducción
por inversión en vivienda habitual. Revisión del tratamiento
fiscal del alquiler de inmuebles. Se eleva el porcentaje de reducción
del 50 al 60% para el cálculo del rendimiento derivado del arrendamiento
y se reduce de 35 a 30 años la edad del arrendatario a efectos de
la reducción del 100%. La ley equipara fiscalmente los tres tramos
de la deducción por alquiler con la de compra de vivienda. Hasta
17.707 euros de renta; entre 17.707 y 24.000 euros; y más de 24.000
euros.
Arrendatario. A partir de 2011 se podrá deducir el 10% del alquiler
si tiene una renta de menos de 17.707 euros. Después se reducirá
progresivamente esta deducción hasta los 24.000 euros, punto en
el que perderá la ayuda. Se reduce de 35 a 30 años la edad
del arrendatario a efectos de la exención del 100% de las rentas
de alquiler. Arrendador. Se incrementa del 50% al 60% el porcentaje de
reducción en la declaración de la renta del arrendador del
inmueble.
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FISCALIDAD DE
LA VIVIENDA EN
LA ECONOMÍA SOSTENIBLE.
Valor añadido:
fiscalidad de la vivienda en la economía sostenible. Incentivos
fiscales al arrendamiento en la economía sostenible. Guía
práctica inmoley.com relacionada: fiscalidad inmobiliaria. Anteproyecto
de Ley de economía sostenible. Incentivos fiscales al arrendamiento
en la economía sostenible. Compra de vivienda. Se suprimen para
las rentas superiores a 24.00 euros y se mantienen íntegras para
las inferiores a 17.700 euros. El tramo intermedio es progresivo. IRPF
en obras. Deducción en el IRPF del 10% por obras de eficiencia energética,
de uso del agua y de adaptación para personas con movilidad reducida
que se realicen hasta finales de 2012. IVA en obras. Aplicación
del tipo reducido del IVA en las obras en viviendas que favorezcan la eficiencia
energética, el ahorro de agua y la accesibilidad. Creación
de una nueva deducción por obras en la vivienda habitual. Deducción
en el IRPF del 10% por obras de eficiencia energética, de uso del
agua y de adaptación para personas con movilidad reducida que se
realicen hasta 31-12-2012. Mejora del tratamiento fiscal en el IVA de las
obras en Viviendas que favorezcan la eficiencia energética / ahorro
de agua y la accesibilidad. Aplicación del tipo reducido. Actualmente
sólo se aplica el tipo reducido a las obras de albañilería
en viviendas. Deducción por compra de vivienda habitual
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2.450 MILLONES DE RENTAS NO
DECLARADAS POR ALQUILERES SUMERGIDOS
Valor añadido: impuestos,
arrendamientos urbanos. 2.450 millones de
rentas no declaradas por Alquileres Sumergidos. Guía práctica
inmoley.com relacionada: fiscalidad inmobiliaria y arrendamientos urbanos.
El colectivo de Técnicos del Ministerio de Hacienda (Gestha) estiman
que más de la mitad de los arrendamientos de viviendas localizados
en España, un 54%, son alquileres sumergidos que escapan de Hacienda.
Esta cifra supone que más de un millón de alquileres no están
declarados, lo que equivale a que Hacienda deja de cobrar 2.450 millones
de euros al año, según los cálculos incluidos en el
Informe sobre los Alquileres Sumergidos en España. Las rentas por
arrendamientos no declarados superan los 2.450 millones de euros anuales.
Más de la mitad de los alquileres de vivienda en España evaden
impuestos, según el Informe sobre Alquileres Sumergidos de los Técnicos
del Ministerio de Hacienda. Los Técnicos del Ministerio de Hacienda
(GESTHA) estiman que más de la mitad de los arrendamientos de viviendas
localizados en España son alquileres sumergidos que escapan del
control del Fisco. En la actualidad, se calcula que existen más
de un millón de alquileres no declarados en nuestro país,
lo que representa el 54% del total del parque de viviendas alquiladas,
según el 'Informe sobre los Alquileres Sumergidos en España'.
El informe de Gestha,elaborado a partir del cruce de los últimos
datos disponibles de la Agencia Tributaria y del Ministerio de Vivienda,
revela que si bien la reforma fiscal aplicada por primera vez en 2007 permitió
que afloraran 89.766 alquileres sumergidos, lo cierto es que el fraude
en este sector apenas se ha reducido en tres puntos porcentuales en el
último año, al pasar del 57,1% al 54%.
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VENTAJAS FISCALES DEL ARRENDAMIENTO
CON OPCIÓN A COMPRA EN VIVIENDA SOCIAL.
Valor añadido:
ventajas fiscales del arrendamiento con opción a compra en vivienda
social. Guía práctica inmoley.com relacionada: fiscalidad
inmobiliaria. La ley 11/2009 de 26 de octubre por la que se regulan las
Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado
Inmobiliario (SOCIMI) autorizó la rebaja en IVA del 16% al 7% en
operaciones de arrendamiento con opción a compra y al 4% para VPO.
Matices en la fiscalidad dependiendo del condicionamiento de la voluntad
de la opción de compra transcurrido el plazo. En este artículo
se recogen algunos ejemplos en los que las diferencias de IVA son muy importantes
dependiendo del juego que se hace de los plazos. Es muy importante relacionar
este tema con la vivienda social, que es la figura que recoge mayor número
de arrendamientos con opción de compra.
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DEDUCCIONES POR VIVIENDA EN
EL IMPUESTO DE LA RENTA 2009.
Valor añadido: deducciones
por vivienda en el impuesto de la renta 2009. Guía práctica
inmoley.com relacionada: fiscalidad inmobiliaria. Impuesto de la Renta
de las Personas físicas. Deducciones por vivienda habitual. Pagos
anticipados al promotor inmobiliario durante la construcción de
la vivienda. Cuenta Vivienda. Deducciones por la rehabilitación
de la vivienda. Fiscalidad de la reinversión tras la venta de vivienda.
Fiscalidad del alquiler de vivienda. Arrendamientos de vivienda. son deducibles
los gastos necesarios para la obtención de los rendimientos y no
repercutidos al arrendatario; los de suministros que haya pagado el arrendador;
de administración, vigilancia, portería o similares; las
primas de contratos de seguro de responsabilidad civil; de formalización
del arrendamiento y de defensa de carácter jurídico; los
intereses de capitales ajenos, invertidos en la adquisición o mejora
del bien, gastos de financiación, así como gastos de reparación
y conservación del inmueble; los tributos y recargos no estatales,
tasas y contribuciones especiales estatales relacionados con el inmueble
no sancionable, de amortización del 3 por ciento del inmueble arrendado;
así como, los saldos de dudoso cobro. Se puede aplicar una reducción
del 40 por ciento a los rendimientos netos de capital inmobiliario durante
más de dos años, y aquellos que se califiquen como obtenidos
de forma irregular en el tiempo.
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TRIBUTACIÓN DE LOS APROVECHAMIENTOS
URBANÍSTICOS POR LA EJECUCIÓN DE OBRAS.
Valor añadido: Tributación
de los Aprovechamientos urbanísticos por la ejecución de
obras. Guía práctica inmoley.com relacionada: fiscalidad
inmobiliaria. Los ayuntamientos obtienen diferentes ingresos como consecuencia
de las liquidaciones de los tributos vinculados al desarrollo urbano de
las ciudades (Impuesto sobre Bienes Inmuebles, Impuesto de Construcciones,
Instalaciones y Obras, Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos
de Naturaleza Urbana, contribuciones especiales, tasas por licencias de
obras, primera ocupación, etc.). Uno de los más importantes
es la tributación de los aprovechamientos urbanísticos municipales.
Cuando los planes de ordenación clasifican un terreno como urbano
o urbanizable y, además, le asignan un destino concreto (residencial,
comercial, industrial, zona verde, viario, etc.) los propietarios obtienen
unos usos lucrativos determinados. El aprovechamiento de una parcela considerada
como de uso residencial o industrial, es desigual. Para establecer el aprovechamiento
urbanístico que pertenece a los propietarios y a la Administración,
así como para evitar las desigualdades que se producen entre distintos
titulares de terrenos, la legislación urbanística ha previsto
la técnica del aprovechamiento tipo. Para su aplicación el
planeamiento divide el suelo urbano y el urbanizable en ámbitos
territoriales concretos denominados áreas de reparto, y para cada
una de ellas existirá un aprovechamiento tipo que servirá
de base para concretar el que pertenece a los propietarios y a la Administración.
Una vez establecido el aprovechamiento lucrativo del ámbito correspondiente,
los propietarios del suelo urbano sin urbanización consolidada y
del suelo urbanizable deben ceder obligatoria y gratuitamente a la Administración
el suelo correspondiente al porcentaje fijado del aprovechamiento urbanístico.
El aprovechamiento urbanístico municipal, desde el mismo momento
en que se aprueba el planeamiento, se integra en el Patrimonio Municipal
de Suelo.
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IMPUESTOS.
EL IVA EN LAS CERTIFICACIONES OBRA
Valor añadido:
impuestos. El IVA en las certificaciones de obra. Guía práctica
inmoley.com relacionada: fiscalidad inmobiliaria, obra pública,
Project management y contrato de obra llave en mano. Iniciada la obra,
el arquitecto (director de obra) de la misma expide, con periodicidad mensual,
una relación valorada (a precios de presupuesto) de la obra ejecutada
a origen. Por diferencia con la relación valorada del mes anterior,
el director de la obra obtiene y certifica la obra ejecutada en el último
mes. Esto es certificación de obra y que sirve de base para el pago
mensual que realiza el propietario o promotor de las obras al constructor
o contratista de las mismas. Los pagos constituyen meros anticipos a cuenta
de la liquidación final que se realiza una vez finalizada y entregada
la obra. La entrega de la obra suele realizarse mediante un acto formal
en el que se expide el documento llamado “acta de recepción”. El
método seguido para determinar los pagos mensuales da lugar a una
correlación bastante exacta entre los pagos a cuenta y la obra realmente
ejecutada, por lo que el pago de la liquidación final solamente
incluye la obra ejecutada en el último período y, en su caso,
retrasos por la tardanza en el conocimiento de los datos necesarios como
sucede con los índices de revisión de precios. Según
la Ley del IVA, el devengo del impuesto se produce en el momento en que
se realiza la entrega de bienes. No obstante, en caso de pagos anticipados,
el I.V.A. se devenga en el momento en que se realicen éstos. Y a
partir de aquí pasamos a analizar las dudas fiscales y contables,
porque
el mayor problema es la expedición de la FACTURA POR CERTIFICACIÓN
DE OBRA.
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IMPUESTOS, VIVIENDA.
¿ES ABUSIVO CARGAR LA PLUSVALÍA MUNICIPAL AL COMPRADOR DE
UNA VIVIENDA?
Valor añadido:
Impuestos, Vivienda. ¿Es abusivo cargar la plusvalía municipal
al comprador de una vivienda?. Guía práctica inmoley.com
relacionada: consumo y vivienda y fiscalidad inmobiliaria. El Juzgado de
Primera Instancia de Cáceres ha condenado a una inmobiliaria a abonar
el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, conocido
como impuesto de Plusvalía, al comprador de una de las viviendas
construidas por la empresa. La Audiencia Provincial de Cáceres considera
cláusulas abusivas todas aquellas estipulaciones no negociadas individualmente
y todas aquellas prácticas no consentidas expresamente que causen
un perjuicio al consumidor derivados del contrato", según lo establecido
por la ley 44/2006, lo que implica que la Audiencia Provincial de Cáceres
dictamine sentencias en las que se aplique la citada Ley con efecto retroactivo.
La sentencia indica, además, que se considerarán cláusulas
abusivas las que "impongan al consumidor el pago de tributos en los que
el sujeto pasivo es el profesional" y que las cláusulas que sean
consideradas abusivas "serán nulas de pleno derecho". De esta forma,
la sentencia señala que la consecuencia "no puede ser más
evidente" y que el pago de ese tributo le corresponde a la promotora y
no al comprador.
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MÁS COMPLICACIONES EN
LA
FISCALIDAD DE LA APORTACIÓN DE SOLAR
A CAMBIO DE EDIFICACIÓN
Valor añadido:
más complicaciones en la fiscalidad de la aportación de solar
a cambio de edificación. Guía práctica inmoley.com
relacionada: aportación de solar a cambio de edificación
y fiscalidad inmobiliaria. Una consulta de la Dirección General
de Tributos (DGT afirma que el Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA)
se repercute una sola vez por el valor de mercado de la edificación
futura, fijado al entregar el solar. Sólo hay un momento temporal
que debe tomarse como referencia para el cálculo de la base imponible,
la fecha en la que se concluye la permuta, por ser dicha fecha aquélla
en la que se ha producido la operación y el intercambio de derechos
por las partes. La Dirección General de Tributos (DGT) también
destaca que el argumento del Tribunal Supremo es compartido por la Comisión
Europea, “para la cual el recálculo de la base imponible no debe
realizarse”. No cabe un IVA adicional en la entrega de los pisos
y sí la devolución de ingresos indebidos. La Dirección
General de Tributos (DGT) ha emitido una consulta en la que aclara la fiscalidad
del Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) en las permutas de terrenos
para construir edificaciones futuras. El impuesto se tiene que repercutir
cuando se entregue el solar, pero basándose en el precio de venta
futuro. Por ello, ya no será posible ajustar o corregir la base
imponible –al alza o a la baja– en función del valor definitivo
del inmueble, cuando finalmente se construya. La resolución también
indica que deberá tenerse en cuenta el valor de mercado para fijar
la base imponible y no el de construcción, este último más
bajo, ya que en el primero suele figurar un margen para el vendedor. La
DGT asume así de forma íntegra la nueva jurisprudencia del
Tribunal Supremo.
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CONTABILIZAR EL DETERIORO DE
LOS ACTIVOS INMOBILIARIOS
Valor añadido:
Contabilizar el deterioro de los activos inmobiliarios. Guía práctica
inmoley.com relacionada: fiscalidad inmobiliaria y contabilidad de constructoras
y promotoras inmobiliarias. La CNMV pide al mercado inmobiliario que contabilice
el deterioro de sus activos. El vicepresidente de la Comisión Nacional
del Mercado de Valores (CNMV), Fernando Restoy, pidió a las
empresas inmobiliarias, auditores y sociedades de valoración que
contabilicen el deterioro de los activos inmobiliarios provocado por la
crisis económica. Taller de trabajo de contabilidad: Tras la reforma
del Plan General de Contabilidad, en el subgrupo 29. Deterioro de valor
del inmovilizado hay un cambio de denominación, ya que en el Nuevo
PGC el término provisión se reserva básicamente para
el pasivo del balance. Por ello, las cuentas cuentas de provisiones de
activos pasan a denominarse "deterioro". También se incluye una
cuenta nueva para reflejar el deterioro producido en las inversiones inmobiliarias
(292. Deterioro de valor de las inversiones inmobiliarias): 292. Deterioro
de valor de las inversiones inmobiliarias. 2920. Deterioro de valor de
los terrenos y bienes naturales. 2921. Deterioro de valor de construcciones.
Taller de trabajo fiscalidad inmobiliaria: El Real Decreto-Ley 10/2008,
de 12 de diciembre introduce dos modificaciones importantes al régimen
mercantil aplicable a sociedades anónimas y sociedades de responsabilidad
limitada por lo que se refiere al cómputo de su patrimonio neto
en determinadas situaciones. La primera de dichas normas, que se recoge
en la Disposición Adicional Única del Real Decreto-Ley, dispone
que en los dos ejercicios sociales que se cierren a partir del 13 de diciembre
de 2008 no se computarán las pérdidas por deterioro reconocidas
en las cuentas anuales derivadas del Inmovilizado Material, las Inversiones
Inmobiliarias y las Existencias, a los solos efectos de la determinación
de los supuestos de reducción obligatoria de capital social por
pérdidas, de sociedades anónimas, y de la disolución
por pérdidas de sociedades anónimas y sociedades de responsabilidad
limitada. La segunda, que se introduce en la Disposición Final Primera
del Real Decreto-Ley, determina que no se considerarán patrimonio
neto de las sociedades anónimas y sociedades de responsabilidad
limitada los ajustes por cambio de valor originados en operaciones de cobertura
de flujos de efectivo pendientes de imputar a la cuenta de pérdidas
y ganancias, todo ello a los solos efectos de la determinación de
los umbrales correspondientes para la reducción obligatoria de capital
social por pérdidas, de la disolución por pérdidas
y de la distribución de beneficios. La norma recogida en la Disposición
Adicional Única trata de paliar los efectos perjudiciales que la
aplicación del Plan General Contable de 2007 pueda conllevar, entre
otras, para empresas inmobiliarias y constructoras en un contexto económico
y financiero como el actual, en que se ha producido una acusada y súbita
disminución del valor de los activos inmobiliarios, junto a la limitada
rotación de los mismos como consecuencia de la restricción
crediticia y la falta de confianza de los agentes económicos. Se
trata de evitar que las pérdidas por deterioro, entre otros, del
valor de los activos inmobiliarios que se registren en la contabilidad
y, por tanto, la consiguiente disminución del patrimonio neto de
las sociedades afectadas como consecuencia de dichas pérdidas, exija
o bien que sus accionistas realicen aportaciones adicionales o bien que
dichas sociedades reduzcan su capital o, eventualmente, y en último
extremo tengan que acordar su disolución. Asimismo, dicha norma
viene a salvar la responsabilidad de los administradores de sociedades
que se encuentren, exclusivamente por dichos motivos, en causa de reducción
obligatoria de capital social o en causa de disolución, al eximirles
temporalmente de la obligación de convocar a la Junta General para
someter a su consideración cualquiera de dichas alternativas o,
en defecto de adopción de alguna de ellas, de solicitar la disolución
judicial conforme a lo dispuesto en los artículos 262 TRLSA y 105
LSRL.
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GUÍA PRÁCTICA DE LAS
-
SOCIMI.
-
Sociedades Cotizadas de Inversión
en el Mercado Inmobiliario (SOCIMI).
Ver programa completo (pulse
aquí.) |
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REFORMA FISCAL DE LAS SOCIMI.
LEASING
INMOBILIARIO
Valor añadido:
reforma fiscal de las SOCIMI. Leasing inmobiliario Guía práctica
inmoley.com relacionada: Leasing inmobiliario y Fiscalidad inmobiliaria.
Ley 11/2009, de 26 de octubre, por la que se regulan las Sociedades Anónimas
Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario. (SOCIMI). Renegociar
los arrendamientos financieros (leasing) será más sencillo.
Actualmente, las cuotas que paga el arrendatario deben mantenerse igual
o aumentar durante el período que dura el contrato de leasing. Tal
restricción se elimina y ello favorecerá la refinanciación
de los arrendamientos, ya que se podrán alargar los plazos y, por
lo tanto, reducir las cuotas a pagar. Hasta ahora, el importe anual de
las cuotas debía, por ley, permanecer igual o aumentar durante el
período contractual, cuya duración mínima es de dos
años para los bienes muebles y de diez para los inmuebles o establecimientos
industriales. El Senado incluyó, a petición de Convergència
i Unió (CiU), la posibilidad de que las cuotas a pagar disminuyan
en el tiempo. Ello permitirá a las empresas poder refinanciar sus
contratos de arrendamientos financieros alargando los plazos y, por tanto,
disminuyendo el precio del arrendamiento, algo que, hasta ahora, la legislación
no contemplaba. La modificación se incluyó en el proyecto
de ley que regulará las Sociedades Anónimas Cotizadas de
Inversión al Mercado Inmobiliario (Socimi), un nuevo vehículo
de inversión para mejorar el mercado de alquiler de inmuebles.
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REFORMA FISCAL DE LAS SOCIMI.
REBAJA
DEL IVA DEL ARRENDAMIENTO CON OPCIÓN
DE COMPRA.
Valor añadido: reforma
fiscal de las SOCIMI. : rebaja del IVA del arrendamiento con opción
de compra. Guía práctica inmoley.com relacionada: arrendamientos
urbanos y fiscalidad inmobiliaria. Ley 11/2009, de 26 de octubre, por la
que se regulan las Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión
en el Mercado Inmobiliario. (SOCIMI). La rebaja del IVA en los alquileres
con opción a compra, del 16% al 7%, y del 7% al 4% en el caso de
las viviendas de protección. La rebaja del 16% al 7% del IVA en
los alquileres con opción a compra se incluyó en el proyecto
de ley durante su tramitación en el Congreso. Efectos inmediatos
en el mercado: Caixa Sabadell ha puesto en marcha un programa de viviendas
de obra nueva en alquiler con opción de compra después de
los primeros dos, tres o cuatro años de arrendamiento, informó
la caja de ahorros. Todos los inmuebles son propiedad del Grupo Inmobiliario
Caixa Sabadell. La opción de compra vinculada al alquiler
de estos inmuebles permite recuperar la mayor parte de las rentas pagadas:
el 80% si se ejecuta dentro de los dos primeros años de arrendamiento,
el 70% si se espera al tercer año, y el 60% si se hace el cuarto.
Estas opciones no suponen ningún tipo de compromiso por parte del
inquilino, que a los cinco años puede dejar el inmueble si no lo
quiere adquirir, como si se tratase de un arrendamiento convencional.
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REFORMA FISCAL DE LAS SOCIMI.
ARTÍCULO 108 DE LA LEY DE MERCADO DE VALORES. IMPORTANTE REFORMA
PARA EL NEGOCIO HOTELERO.
Valor añadido: reforma
fiscal de las SOCIMI. Artículo 108 de la Ley de Mercado de Valores.
Importante reforma para el negocio hotelero. Guía práctica
inmoley.com relacionada: Fiscalidad inmobiliaria. Ley 11/2009, de 26 de
octubre, por la que se regulan las Sociedades Anónimas Cotizadas
de Inversión en el Mercado Inmobiliario. (SOCIMI). Una de las cuestiones
más importantes es la reforma del artículo 108 de la Ley
de Mercado de Valores, que obliga a tributar por el impuesto de transmisiones
patrimoniales (7%) la compra de empresas cuyos activos están constituidos
al menos en un 50% por inmuebles. La medida -creada para evitar la interposición
de sociedades en operaciones inmobiliarias- dejará de aplicarse
a las concesiones administrativas (autopistas y aparcamientos, por ejemplo).
La norma, en su actual redacción, más que una finalidad antifraude
(a pesar de la mención expresa a ello que hace la Exposición
de Motivos de la LMV) configura un nuevo hecho imponible, ya que puede
dar lugar a tributar por TPO a pesar de que lo que realmente se adquiere
es un negocio empresarial y no se estén utilizando fórmulas
fraudulentas para adquirir un patrimonio inmobiliario a través de
sociedades interpuestas. Una norma concebida para evitar la elusión
del ITP en la transmisión de inmuebles mediante la interposición
de figuras societarias, nunca debería ser de aplicación a
supuestos de adquisición de negocios en funcionamiento en los que,
por sus características es evidente la preeminencia empresarial
de los bienes inmuebles, como pueden ser empresas hoteleras, eléctricas,
refinerías de petróleo, concesionarias de autopistas, mineras,
centros comerciales, hospitales, etc. Carece de sentido que, si una sociedad
puede transmitir sus activos inmobiliarios tributando por IVA, por tratarse
de primera transmisión de edificaciones (o por entrar en juego la
renuncia a la exención en caso de ser segunda transmisión),
la venta del conjunto del negocio a través de la transmisión
de las acciones representativas de su capital social deba tributar por
TPO como si se tratara de una transmisión de inmuebles, como consecuencia
de que más de la mitad de su activo esté constituido por
inmuebles y ello aunque se encuentren plenamente afectos a la explotación
económica desarrollada por la sociedad. Es evidente que en este
caso no puede haber intención de eludir la tributación por
TPO y, sin embargo, la adquisición de más del 50 por ciento
de las acciones de esta sociedad tributaría por el ITP y AJD como
transmisión onerosa de bienes inmuebles. En definitiva, lo que sucede
es que el artículo 108 LMV ha terminado desplegando sus efectos
en transacciones económicas que no incurren en el supuesto de elusión
que trataba de atajarse con la promulgación de la norma y este problema
no se ha solucionado en absoluto con la última modificación
introducida por la Ley de Medidas de Prevención del Fraude Fiscal,
sino que se ha agravado, salvo para el caso de sociedades cotizadas. De
manera resumida, el artículo 108 de la LMV es una norma antifraude
que pretende evitar que las transmisiones de inmuebles se "disfracen" mediante
la transmisión de la sociedad propietaria de estos. De este modo,
viene a gravar como transmisiones inmobiliarias (por el Impuesto de Transmisiones
Patrimoniales Onerosas) las transmisiones de sociedades no cotizadas de
sustrato inmobiliario. No obstante, se producía la paradoja de que
se hacía tributar como transmisiones inmobiliarias y no como transmisiones
empresariales a las que recaían sobre empresas con gran valor inmobiliario,
como las empresas hoteleras.
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REFORMA FISCAL DE LAS SOCIMI.
OBRAS ANÁLOGAS A EFECTOS DEL CONCEPTO DE REHABILITACIÓN
EN EL IMPUESTO SOBRE EL VALOR AÑADIDO.
Valor añadido:
reforma fiscal de las SOCIMI. Obras análogas a efectos del concepto
de rehabilitación en el Impuesto sobre el Valor Añadido.
Guía práctica inmoley.com relacionada: Ruina y rehabilitación.
Fiscalidad inmobiliaria. Ley 11/2009, de 26 de octubre, por la que se regulan
las Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado
Inmobiliario. (SOCIMI). DISPOSICIÓN ADICIONAL SEGUNDA. Alcance
del término obras análogas a efectos del concepto de rehabilitación
en el Impuesto sobre el Valor Añadido.
El Gobierno aprobará, antes
de que finalice el ejercicio, una norma reglamentaria, previo acuerdo con
las Comunidades Autónomas, que precise el alcance del término
obras análogas a que se refiere el párrafo cuarto del artículo
20.uno.22 de la Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el
Valor Añadido, con la finalidad de ampliar el ámbito objetivo
del concepto de rehabilitación de vivienda a efectos de la aplicación
del referido tributo. Antecedentes: Real Decreto-ley 2/2008, de 21 de abril,
de medidas de impulso a la actividad económica. Artículo
5. Modificación de la Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto
sobre el Valor Añadido. Las obras realizadas en un edificio se considerarán
rehabilitación cuando su coste supere el 25 por 100 del precio de
adquisición del inmueble, sin incluir, como hasta ahora, el precio
del suelo. De este modo, un mayor número de obras se podrá
beneficiar de una fiscalidad más beneficiosa, ya que podrán
recuperar el IVA soportado, y se estimulará la actividad en el sector
de la construcción.
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IMPUESTOS, GALICIA.
FOMENTO DEL ACCESO A LA VIVIENDA Y A LA SUCESIÓN EMPRESARIAL.
Valor añadido: Impuestos,
Galicia. Ley 4/2009, de 20 de octubre, de medidas tributarias relativas
al impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos
documentados para el fomento del acceso a la vivienda y a la sucesión
empresarial. Guía práctica inmoley.com relacionada: fiscalidad
inmobiliaria.Tipo de gravamen aplicable a la adquisición de vivienda
habitual en el impuesto sobre transmisiones patrimoniales onerosas. En
el impuesto sobre transmisiones patrimoniales onerosas el tipo de gravamen
aplicable a las transmisiones de inmuebles que vayan a constituir la vivienda
habitual del contribuyente será del 4%, siempre que éste
cumpla los siguientes requisitos: 1. Que el adquirente se encuentre en
alguna de las siguientes situaciones a la fecha de devengo del impuesto:
Ser miembro de familia numerosa que tenga reconocida tal condición
con el título oficial en vigor y destine el inmueble adquirido a
vivienda habitual de su familia. Tener una edad inferior a treinta y seis
años. 2. Que se cumplan los siguientes límites de patrimonio:
En caso de familias numerosas, la suma del patrimonio de todos los miembros
de la familia no superará la cifra de 400.000 euros, más
50.000 euros adicionales por cada miembro superior al mínimo para
obtener la condición de familia numerosa. En caso de menores de
treinta y seis años, la suma del patrimonio de todos los miembros
de la unidad familiar no superará la cifra de 250.000 euros, más
30.000 euros adicionales por cada miembro de la unidad familiar que exceda
del primero. A los efectos de la presente Ley, se incluirán también
en la unidad familiar, para el cómputo de este límite, a
los adquirentes de la vivienda para los que vaya a constituir su vivienda
habitual. Tipo de gravamen aplicable a la adquisición de vivienda
habitual en el impuesto sobre actos jurídicos documentados, en su
modalidad de documentos notariales. En el impuesto sobre actos jurídicos
documentados, en su modalidad de documentos notariales, el tipo de gravamen
para las primeras copias de escrituras que documenten una adquisición
de vivienda habitual será del 0,3%, siempre que el contribuyente
cumpla los requisitos establecidos en el artículo 1 de la Ley.
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SOCIEDADES ANÓNIMAS COTIZADAS
DE INVERSIÓN EN EL MERCADO INMOBILIARIO
Valor añadido:
Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado
Inmobiliario. Ley 11/2009, de 26 de octubre, por la que se regulan las
Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado
Inmobiliario. Guía práctica inmoley.com relacionada:
arrendamientos urbanos, financiación y en elaboración guía
de SOCIMI. Las SOCIMI son sociedades cuya actividad principal es la inversión,
directa o indirecta, en activos inmobiliarios de naturaleza urbana para
su alquiler, incluyendo tanto viviendas, como locales comerciales, residencias,
hoteles, garajes u oficinas, entre otros. Con el objeto de admitir la inversión
indirecta, se permite que las SOCIMI participen en otras SOCIMI o bien
en entidades que cumplan los mismos requisitos de inversión y de
distribución de beneficios exigidos para aquellas, residentes o
no en territorio español, coticen o no en mercados regulados. La
creación de este nuevo tipo de sociedades mercantiles requiere establecer
para las mismas ciertos requisitos relativos a la inversión patrimonial,
a las rentas que dicha inversión genere y a la obligatoriedad de
distribución de resultados, de manera que su cumplimiento permita
a estas sociedades optar por la aplicación de un régimen
fiscal especial. Así, la combinación de un régimen
sustantivo específico conjuntamente con un régimen fiscal
especial tiene como objetivos fundamentales, continuar con el impulso del
mercado del alquiler en España, elevando su profesionalización,
facilitar el acceso de los ciudadanos a la propiedad inmobiliaria, incrementar
la competitividad en los mercados de valores españoles y dinamizar
el mercado inmobiliario, obteniendo el inversor una rentabilidad estable
de la inversión en el capital de estas sociedades a través
de la distribución obligatoria de los beneficios a sus accionistas.
El régimen fiscal especial de estas SOCIMI se construye sobre la
base de una tributación a un tipo del 18 % en el Impuesto sobre
Sociedades, siempre que se cumplan determinados requisitos. Entre ellos,
merece la pena destacar la necesidad de que su activo, al menos en un 80
%, esté constituido por inmuebles urbanos destinados al arrendamiento
y adquiridos en plena propiedad o por participaciones en sociedades que
cumplan los mismos requisitos de inversión y de distribución
de resultados, españolas o extranjeras, coticen o no en mercados
organizados. Igualmente, las principales fuentes de rentas de estas entidades
deben provenir del mercado inmobiliario, ya sea del alquiler, de la posterior
venta de inmuebles tras un período mínimo de alquiler o de
las rentas procedentes de la participación en entidades de similares
características. No obstante, el devengo del Impuesto se realiza
de manera proporcional a la distribución de dividendos que realiza
la sociedad. Los dividendos percibidos por los socios estarán exentos,
salvo que el perceptor sea una persona jurídica sometida al Impuesto
sobre Sociedades o un establecimiento permanente de una entidad extranjera,
en cuyo caso se establece una deducción en la cuota íntegra,
de manera que estas rentas tributen al tipo de gravamen del socio. Sin
embargo, el resto de rentas no serán gravadas mientras no sean objeto
de distribución a los socios. Se establece así, un régimen
fiscal con unos efectos económicos similares a los existentes en
el tradicional régimen de REITS (Real Estate Investment Trusts)
en otros países, basados en una ausencia de tributación en
la sociedad y la tributación efectiva en sede del socio. Además,
esta figura está preferentemente dirigida al pequeño y mediano
accionista, haciendo asequible la inversión en activos inmobiliarios
de manera profesional, con una cartera de activos diversificada y disfrutando
desde el primer momento de una rentabilidad mínima al exigir una
distribución de dividendos a la sociedad en un porcentaje muy significativo.
Adicionalmente, con el objeto de garantizar la liquidez del inversor, se
exige que estas sociedades coticen en mercados regulados, siendo este requisito
esencial para la aplicación del régimen fiscal especial.
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SOCIEDADES ANÓNIMAS COTIZADAS
DE INVERSIÓN EN EL MERCADO INMOBILIARIO (SOCIMI).
Valor añadido: Sociedades
Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario
(Socimi). Guía práctica inmoley.com relacionada: fiscalidad
inmobiliaria y guía en elaboración sobre SOCIMI. Datos esencial
para todos los talleres de trabajo: rebaja del IVA en los alquileres con
opción a compra, del 16% al 7%. El Pleno del Congreso de los Diputados
ha aprobado de forma definitiva a la ley de las Sociedades Anónimas
Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario (Socimi).
La norma aprobada definitivamente plantea la rebaja del IVA en los
alquileres con opción a compra, del 16% al 7%, y del 7% al 4% en
el caso de las viviendas de protección. Además, la rehabilitación
se convertirá en una de las actividades de las Socimi y se le aplicará
un tipo reducido del 7% en lugar del 16% en el IVA que soportan. También
se mejora el régimen fiscal de las rentas que obtengan las Socimi
del arrendamiento de viviendas, para los casos en que éstas supongan
como mínimo el 50% de sus activos, dejando exento el 20% de estas
rentas. Además, se amplía del 15% al 20% el porcentaje de
inversión que podrán destinar a actividades accesorias y
se reduce del 85% al 80% el porcentaje obligatorio de inversión
en inmuebles y activos equivalentes. Por otro lado, se eleva del 60% al
70% el porcentaje de financiación ajena para permitir un mayor grado
de endeudamiento a las Socimi y se permitirá aplicar el régimen
fiscal de estas sociedades a entidades que estén realizando las
operaciones necesarias para adaptarse a los requisitos exigidos, a condición
de que los cumpla en el plazo de dos años. Por último, se
posibilita la transformación de estas entidades en instituciones
de inversión colectiva inmobiliaria y viceversa. Analizar en taller
de trabajo: Ventajas para los bancos: la crisis inmobiliaria ha obligado
a las entidades financieras a quedarse con muchos inmuebles y promociones
de clientes en quiebra. Ante esta situación, las SOCIMI permitirán
sacar los activos inmobiliarios de los balances y reconvertirlos en participaciones
financieras repartiendo el riesgo entre sus clientes minoristas o entre
inversores institucionales. Problemas para las promotoras inmobiliarias:
una Socimi sólo puede tener participaciones en otras Socimi o entidades
similares, algo imposible para las promotoras inmobiliarias.
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REBAJA DEL
IVA DEL ARRENDAMIENTO
CON OPCIÓN DE COMPRA.
Valor añadido:
rebaja del IVA del arrendamiento con opción de compra. Guía
práctica inmoley.com relacionada: arrendamientos urbanos y fiscalidad
inmobiliaria. El Pleno del Congreso de los Diputados ha aprobado de forma
definitiva a la ley de las Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión
en el Mercado Inmobiliario (Socimi). La norma aprobada definitivamente
hoy plantea la rebaja del IVA en los alquileres con opción a compra,
del 16% al 7%, y del 7% al 4% en el caso de las viviendas de protección.
Además, la rehabilitación se convertirá en una de
las actividades de las Socimi y se le aplicará un tipo reducido
del 7% en lugar del 16% en el IVA que soportan. El proyecto de ley de las
Socimi está siendo utilizado para reformar multitud de normas fiscales.
Por ejemplo, la rebaja del 16% al 7% del IVA en los alquileres con opción
a compra se incluyó en el proyecto de ley durante su tramitación
en el Congreso. Efectos inmediatos en el mercado: Caixa Sabadell ha puesto
en marcha un programa de viviendas de obra nueva en alquiler con opción
de compra después de los primeros dos, tres o cuatro años
de arrendamiento, informó la caja de ahorros. Todos los inmuebles
son propiedad del Grupo Inmobiliario Caixa Sabadell. La opción
de compra vinculada al alquiler de estos inmuebles permite recuperar la
mayor parte de las rentas pagadas: el 80% si se ejecuta dentro de los dos
primeros años de arrendamiento, el 70% si se espera al tercer año,
y el 60% si se hace el cuarto. Estas opciones no suponen ningún
tipo de compromiso por parte del inquilino, que a los cinco años
puede dejar el inmueble si no lo quiere adquirir, como si se tratase de
un arrendamiento convencional.
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IMPUESTOS.
EL IVA DE LA VPO
A DEBATE.
Valor añadido:
impuestos. El IVA de la VPO a debate. Guía práctica inmoley.com
relacionada: fiscalidad inmobiliaria y vivienda protegida. El tipo
de IVA para compra de vivienda es el reducido del 7%. En el caso de Vivienda
de Protección Oficial de Régimen Especial o de Promoción
Pública será el tipo superrreducido del 4%. A los mismos
tipos tributarán las entregas de trasteros y plazas de garaje (hasta
un máximo de dos), siempre que se transmitan conjuntamente con la
vivienda. Si los trasteros y plazas de garaje no se transmiten conjuntamente
con la vivienda, su venta tributará al tipo general del impuesto
del 16%. El Conseller de Medio Ambiente y Vivienda de la Generalitat, Francesc
Baltasar, ha pedido entrevistarse con la ministra del ramo, Beatriz Corredor,
para que tenga en cuenta una rebaja de los tipos del IVA en la compraventa
de viviendas de protección oficial y para la rehabilitación.
"Me preocupa el hecho de que no se tengan en cuenta excepciones respecto
a la propuesta de modificación al alza de los tipos del IVA, porque
esto castigaría a todas las políticas de vivienda", expuso
Baltasar. Entendió que, al contrario de lo que pretende el Gobierno
estatal, "el IVA para vivienda oficial se tendría que reducir y
no subir, y todavía más en el caso específico de rehabilitación,
porque si no, será el más perjudicado, ya que se quiere incrementar
dos puntos más". "Estoy convencido de que la Ministra de Vivienda
lo entiende, porque esto sería una mejora no sólo para Cataluña,
sino para todas las políticas de vivienda del Estado", argumentó.
Con todo, puntualizó que no es la Ministra de Vivienda la que decidirá
la política fiscal, por lo que no se sabe lo que pasará.
La secretaria de Vivienda de la Generalitat, Carme Trilla, reclamó
al Gobierno una rebaja del IVA para las viviendas de protección
oficial (VPO) del 8% que quedaría una vez aplicada la reforma fiscal,
hasta el tipo super reducido del 4%. La medida debería incluirse
en la tramitación parlamentaria de los Presupuestos Generales del
Estado.
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ARRENDAMIENTOS CON OPCIÓN DE COMPRA.
Valor añadido:
impuestos. Arrendamientos con opción de compra. Guía
práctica inmoley.com relacionada: fiscalidad inmobiliaria. La Ley
de las Sociedades Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario
(Socimi) incluirá reformas del IVA, IRPF o Sociedades, entre otros.
La modificación dejaría el tipo en el 7% para este tipo de
arrendamientos, de manera que se evitase una sobretributación en
el momento del arrendamiento y una regularización posterior en el
momento de la compra. Los alquileres con opción a compra pasarán
de tributar del 16% al tipo reducido del 7% en el IVA. A partir de julio
del 2010, será el 8% por la subida de impuestos aprobada en los
Presupuestos. En los arrendamientos con opción de compra, el inquilino
paga un alquiler y al cabo de unos años -normalmente entre dos y
cinco- puede ejecutar la opción de compra. Al hacerlo, una parte
del alquiler mensual -previamente acordado por las partes- se considerará
como un anticipo por la adquisición de la vivienda. A priori, esta
opción, en un momento en que el mercado de vivienda está
parado y en el que los bancos son reacios a conceder créditos, supone
una buena alternativa. Sin embargo, la fiscalidad que asume el inquilino
convierte esta operación en poco atractiva. Actualmente, el arrendatario
que goza de una opción de compra debe pagar un 16% de IVA sobre
el alquiler mensual. Si, finalmente el inquilino ejecuta la opción
de compra, el precio de la vivienda tributa al 7%. Sin embargo, una parte
del alquiler que ha estado pagando el arrendatario y que sirve de anticipo
para la adquisición de la vivienda ha tributado al 16%. Aunque Hacienda
debe devolver entonces esa diferencia, si no se ejecuta la opción
a compra, el inquilino no recupera ni un euro del IVA soportado.
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ARTÍCULO 108 DE LA LEY DE MERCADO DE VALORES
Valor añadido: impuestos.
Artículo 108 de la Ley de Mercado de Valores. Guía
práctica inmoley.com relacionada: fiscalidad inmobiliaria. La Ley
de las Sociedades Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario
(Socimi) incluirá reformas del IVA, IRPF o Sociedades, entre otros.
Una de las novedades más importantes es la reforma del artículo
108 de la Ley de Mercado de Valores, que obliga a tributar por el impuesto
de transmisiones patrimoniales (7%) la compra de empresas cuyos activos
están constituidos al menos en un 50% por inmuebles. La medida -creada
para evitar la interposición de sociedades en operaciones inmobiliarias-
dejará de aplicarse a las concesiones administrativas (autopistas
y aparcamientos, por ejemplo). La norma, en su actual redacción,
más que una finalidad antifraude (a pesar de la mención expresa
a ello que hace la Exposición de Motivos de la LMV) configura un
nuevo hecho imponible, ya que puede dar lugar a tributar por TPO a pesar
de que lo que realmente se adquiere es un negocio empresarial y no se estén
utilizando fórmulas fraudulentas para adquirir un patrimonio inmobiliario
a través de sociedades interpuestas. Una norma concebida para evitar
la elusión del ITP en la transmisión de inmuebles mediante
la interposición de figuras societarias, nunca debería ser
de aplicación a supuestos de adquisición de negocios en funcionamiento
en los que, por sus características es evidente la preeminencia
empresarial de los bienes inmuebles, como pueden ser empresas hoteleras,
eléctricas, refinerías de petróleo, concesionarias
de autopistas, mineras, centros comerciales, hospitales, etc. Carece de
sentido que, si una sociedad puede transmitir sus activos inmobiliarios
tributando por IVA, por tratarse de primera transmisión de edificaciones
(o por entrar en juego la renuncia a la exención en caso de ser
segunda transmisión), la venta del conjunto del negocio a través
de la transmisión de las acciones representativas de su capital
social deba tributar por TPO como si se tratara de una transmisión
de inmuebles, como consecuencia de que más de la mitad de su activo
esté constituido por inmuebles y ello aunque se encuentren plenamente
afectos a la explotación económica desarrollada por la sociedad.
Es evidente que en este caso no puede haber intención de eludir
la tributación por TPO y, sin embargo, la adquisición de
más del 50 por ciento de las acciones de esta sociedad tributaría
por el ITP y AJD como transmisión onerosa de bienes inmuebles. En
definitiva, lo que sucede es que el artículo 108 LMV ha terminado
desplegando sus efectos en transacciones económicas que no incurren
en el supuesto de elusión que trataba de atajarse con la promulgación
de la norma y este problema no se ha solucionado en absoluto con la última
modificación introducida por la Ley de Medidas de Prevención
del Fraude Fiscal, sino que se ha agravado, salvo para el caso de sociedades
cotizadas.
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LEASING INMOBILIARIO
Valor añadido:
impuestos. Leasing inmobiliario. La Ley de las Sociedades Cotizadas de
Inversión en el Mercado Inmobiliario (Socimi) incluirá reformas
del IVA, IRPF o Sociedades, entre otros. Se introducen mejoras en el leasing.
Renegociar los arrendamientos financieros (leasing) será más
sencillo. Actualmente, las cuotas que paga el arrendatario deben mantenerse
igual o aumentar durante el período que dura el contrato de leasing.
Tal restricción se eliminará y ello favorecerá la
refinanciación de los arrendamientos, ya que se podrán alargar
los plazos y, por lo tanto, reducir las cuotas a pagar. Hasta ahora, el
importe anual de las cuotas debía, por ley, permanecer igual o aumentar
durante el período contractual, cuya duración mínima
es de dos años para los bienes muebles y de diez para los inmuebles
o establecimientos industriales. El Senado incluyó, a petición
de Convergència i Unió (CiU), la posibilidad de que las cuotas
a pagar disminuyan en el tiempo. Ello permitirá a las empresas poder
refinanciar sus contratos de arrendamientos financieros alargando los plazos
y, por tanto, disminuyendo el precio del arrendamiento, algo que, hasta
ahora, la legislación no contemplaba. La modificación se
incluyó en el proyecto de ley que regulará las Sociedades
Anónimas Cotizadas de Inversión al Mercado Inmobiliario (Socimi),
un nuevo vehículo de inversión para mejorar el mercado de
alquiler de inmuebles. Sin embargo, el proyecto de ley de las Socimi está
siendo utilizado para reformar multitud de normas fiscales.
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IMPUESTOS.
TRES BANDERILLAS AL MERCADO INMOBILIARIO
Valor añadido:
impuestos. Tres banderillas al mercado inmobiliario. Guía práctica
inmoley.com relacionada: fiscalidad inmobiliaria. 1º La propuesta
de limitar la deducción por inversión en vivienda habitual
a partir de 2011, aún está pendiente de su tramitación
parlamentaria 2º El incremento del IVA en un punto dificulta la financiación
hipotecaria. Para una vivienda de 200.000 euros, ese punto adicional representa
otros 2.000 euros, que el banco no financiará en la hipoteca por
tratarse del pago de impuestos y que requerirá por tanto más
ahorro previo. 3º El alza en la tributación por las plusvalías
del 18% al 21% hace más atractiva la venta de una vivienda antes
de que acabe el año, pero perjudica al mercado inmobiliario a medio
plazo.
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SOCIEDADES ANÓNIMAS COTIZADAS
DE INVERSIÓN AL MERCADO INMOBILIARIO (SOCIMI)
Valor añadido: Sociedades
Anónimas Cotizadas de Inversión al Mercado Inmobiliario (SOCIMI).
Guía práctica inmoley.com relacionada: fiscalidad inmobiliaria.
Soluciones para la conservación de los incentivos fiscales a la
inversión de las operaciones realizadas con leasing (arrendamiento
financiero con opción de compra) y protegerá la recuperación
del Impuesto de Valor Añadido (IVA) de clientes morosos de compras
a plazo. El Senado aprobó el dictamen del Proyecto de Ley
que regula las Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión
al Mercado Inmobiliario (SOCIMI), en el que se incluyen cuatro enmiendas
de CiU, con las que se prevé proteger la recuperación del
IVA de morosos en compras a plazo. La modificación se incluyó
en el proyecto de ley que regulará las Sociedades Anónimas
Cotizadas de Inversión al Mercado Inmobiliario (Socimi), un nuevo
vehículo de inversión para mejorar el mercado de alquiler
de inmuebles. Sin embargo, el proyecto de ley de las Socimi está
siendo utilizado para reformar multitud de normas fiscales. Por ejemplo,
la rebaja del 16% al 7% del IVA en los alquileres con opción a compra
se incluyó en el proyecto de ley durante su tramitación en
el Congreso. Por otra parte, el Senado también aprobó que
las empresas puedan deducirse las pérdidas de sus filiales en el
extranjero en el impuesto de sociedades, una práctica habitual que
el nuevo Plan General Contable eliminó. Recuperar el IVA no
cobrado La Comisión de Economía incluyó una enmienda
que facilitará la recuperación del IVA repercutido pero no
cobrado en operaciones de compra a plazos. Actualmente, los empresarios
que venden a plazos se encuentran con más trabas que el resto para
poder recuperar el IVA que han ingresado en Hacienda pero que no han logrado
cobrar.
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IMPUESTOS INMOBILIARIOS.
ACTUALIZACIÓN DE LOS VALORES CATASTRALES. TODO BAJA, PERO EL CATASTRO
SUBE TODOS LOS AÑOS.
Valor añadido: Impuestos
inmobiliarios. Actualización de los valores catastrales. Todo baja,
pero el catastro sube todos los años. Guía práctica
inmoley.com relacionada: fiscalidad inmobiliaria. El proyecto de ley de
presupuestos del Estado también prevé una subida de los valores
catastrales del 1% en relación con el Impuesto de Bienes Inmuebles,
que se traducirá en un aumento de la tributación por dicho
impuesto. El proyecto de Presupuestos Generales del Estado plantea, como
ocurre anualmente, una revisión al alza de los valores catastrales,
lo que implicará para el próximo año un incremento
en el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI), popularmente denominado como
la contribución urbana, aunque esta medida también se aplica
para las fincas rústicas. Se establece una actualización
de los valores catastrales del 1,01%, una cantidad que no refleja el incremento
definitivo de este impuesto, pues aún falta por conocer si los ayuntamientos
plantean su propia subida, congelan el tipo o finalmente lo reducen. Desde
1990 (Ley 5/1990, de 29 de junio, sobre medidas urgentes en materia presupuestaria,
financiera y tributaria) cada año los presupuestos generales del
Estado incrementan los valores catastrales del Impuesto sobre Bienes Inmuebles.
A lo largo de los años la “clavada” ha sido más o menos dolorosa,
pero es muy llamativo que en los últimos dos años se subiese
un 1,02 y este año en que todo baja el catastro suba el 1,01%. Así
que el IBI no para de subir, con lo que desincentiva la propiedad de inmuebles
y los ayuntamientos siguen gastando sin control, así que además
de subir el IBI aumentan las tasas municipales de todo tipo.
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IMPUESTOS,
LA DEDUCCIÓN POR VIVIENDA DEL IRPF EN 2011
Valor añadido: Impuestos,
la deducción por vivienda del IRPF en 2011. Guía práctica
inmoley.com relacionada: fiscalidad inmobiliaria. Las deducciones fiscales
integras -sobre un máximo de 9.015 euros- en el IRPF a partir de
2011 sólo se aplicarán para las rentas inferiores a 17.000
euros. Además, a partir de ese año (dentro de 19 meses) se
igualarán las deducciones fiscales a la compra y al alquiler.los
nuevos compradores de vivienda mantendrán los derechos de deducción
fiscal actuales (sobre aportaciones hipotecarias máximas de 9.015
euros) si adquieren sus viviendas en los próximos 19 meses -hasta
diciembre de 2010- lo que servirá para estimular la compra de viviendas
y la reducción del 'stock' de pisos en venta. A partir de 2011,
las rentas entre 17.000 euros y 24.000 euros podrán desgravarse
porcentualmente las aportaciones anuales. Quienes declaren más de
24.000 euros al fisco y se compren una casa, a partir de 2011, no se desgravarán
nada. En la actualidad, la adquisición de vivienda habitual está
sujeta a deducciones del 15% hasta un máximo de 9.015 euros independientemente
de la renta del contribuyente, por lo que esta medida supone una seria
merma para sus ventajas fiscales. Según Zapatero,, servirá
para reactivar el mercado inmobiliario, que ha sufrido un brusco retroceso
desde el estallido de la crisis. El presidente del Ejecutivo también
destaca que aproximadamente el 50% de los asalariados, “aquellos con rentas
más bajas”, podrán seguir acogiéndose a la deducción
por compra de vivienda. La desaparición de la deducción
fiscal por vivienda habitual provocará una subida tributaria de
más de 250 millones de euros al año podría bbajar
en 10 puntos porcentuales el precio de las viviendas en base a los cálculos
del catedrático de Economía de la Universitat Pompeu Fabra
José García Montalvo, que considera un traslado completo
de la deducción al precio.
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IMPUESTO DE CONSTRUCCIONES (ICIO)
Y EL VALOR DE LOS PANELES SOLARES
Valor añadido:
impuesto de construcciones (ICIO) y el valor de los paneles solares instalados
en las viviendas. Guía práctica inmoley.com relacionada:
fiscalidad inmobiliaria. La mayoría de los ayuntamientos incluyen
en la base imponible del impuesto de construcciones (ICIO) el valor de
los paneles solares que se instalan en la vivienda, es decir que se cobran
impuestos sobre celdas solares. La Justicia avala que el coste de las instalaciones
fotovoltaicas de edificios o huertos puede añadirse a la base imponible
del Impuesto de Construcciones (ICIO), como defienden los municipios. En
taller de trabajo hay que precisar que los ayuntamientos sólo pueden
hacerlo siempre que no giren la liquidación provisional en función
de un “cálculo base” estimativo, sino “con arreglo a las cifras
del presupuesto correspondiente al proyecto visado”, según detalla
una resolución emitida por el Tribunal Administrativo de Navarra
(TAN) en abril. El TAN considera que cuando se recubre parte de la cubierta
de un edificio con paneles solares afectándose al aspecto exterior
del mismo “e incorporando, por añadidura, ciertas ventajas de protección
adicional” frente a agentes atmosféricos, “la sujeción al
ICIO” que ansían los ayuntamientos es preceptiva y se puede generalizar.
La jurisprudencia sostiene que los paneles solares y los seguidores fotovoltaicos
(equipos necesarios para la captación de la energía solar)
forman parte del coste real y efectivo de la obra y que por tanto deben
computarse en la base imponible del ICIO. Más claro: la colocación
de paneles en la cubierta queda incluida en el ICIO: “El revestimiento
de cubiertas con placas solares no limita sus efectos única y exclusivamente
al ámbito de la eficiencia energética. También tiene
consecuencias sobre la configuración exterior del edificio. Las
placas conllevan, de por sí, la necesidad de licencia, así
como el gravamen mediante el ICIO”. El artículo 102.1 de la
Ley Reguladora de Haciendas Locales señala que “la base imponible
del ICIO
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UNA SUBIDA DE IMPUESTOS CONTRA
EL SECTOR INMOBILIARIO.
Valor añadido: una
subida de impuestos contra el sector inmobiliario. Guía práctica
inmoley.com relacionada: fiscalidad inmobiliaria. Los particulares que
vendan una vivienda se encontrarán que la plusvalías obtenidas
pasarán de tributar del 18% al 21% cuando superen los 6.000 euros.
Las razones por las que se penaliza al sector inmobiliario en su conjunto
y especialmente a la intermediación inmobiliaria obedece a tres
razones: 1) Se sube el IVA a partir del segundo semestre del 7% al 8% en
el tipo reducido de vivienda. Aunque un punto parezca escaso al tratarse
de inmuebles y por su elevado precio es un gasto muy importante que se
desembolsa de una sola vez. Ante la dificultad de repercutirlo íntegramente
al precio, lo normal es que afecte a los precios de venta. Visto desde
otro lado, se anima al mercado a comprar antes de julio de 2010 para ahorrarse
un punto de IVA. 2) Se suben excesivamente las ventas de inmuebles. Las
ganancias obtenidas por la venta tributaban al tipo fijo del 18% en el
IRPF. A partir del año próximo, los primeros 6.000 euros
se gravarán al 19% y el resto al 21%. Es decir, la mayor parte de
los beneficios obtenidos por los contribuyentes que vendan una vivienda
tributarán al 21% en el IRPF, cuando hasta ahora lo hacían
al 18%. Es una exageración en un momento en el que muchas ventas
de inmuebles se hacen por necesidad y en muchos casos se adjudican a los
bancos para permanecer en ellas como arrendatarios. Se parte de la premisa
de que al haber bajado los precios no tiene un efecto real pues no hay
plusvalía o ganancia, pero si no se ha declarado la totalidad del
precio en la compra puede saltar una gran plusvalía. 3) Detrás
del estado están esperando las Comunidades Autónomas y los
ayuntamientos para subir el impuesto de transmisiones patrimoniales los
primeros y para reformar la ley de Haciendas Locales los segundos a fin
de que la valoración de los inmuebles a efectos de la plusvalía
municipal no sea el valor catastral sino el real o de mercado. Es decir,
que no solo no se ayuda en nada al sector más importante de la industria
española, sino que se le sobrecarga con toda la tributación.
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IMPUESTOS.
LOS AYUNTAMIENTOS Y LA TRIBUTACIÓN DE LAS VIVIENDAS VACÍAS
Valor añadido:
impuestos. Los ayuntamientos y la tributación de las viviendas vacías.
Guía práctica inmoley.com relacionada: fiscalidad inmobiliaria.
Los ayuntamientos están analizando cómo subir el IBI y han
dado con una solución, imponer un recargo del 50% en el IBI a las
viviendas que ellos consideran abandonados. Ahora la cuestión es
como vestir esta subida de impuestos. A modo de ejemplo, el Ayuntamiento
de Las Palmas de Gran Canaria estudia la forma de imponer un recargo de
hasta el 50% de lo que ya pagan del Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI)
a los propietarios de viviendas desocupadas por periodos superiores a dos
o tres años. El director de gobierno de Hacienda, Benito Cabrera,
aseguró que su departamento ha retomado esta iniciativa, esbozada
nada más asumir la alcaldía Jerónimo Saavedra, tras
obtener el respaldo del resto del grupo socialista y contando con el paraguas
legal del Real Decreto de Haciendas Locales. Esta normativa permite a los
ayuntamientos sancionar a los dueños de casas desocupadas por tiempo
prolongado. "Queremos que salgan al mercado una gran cantidad de viviendas
que muchos, particulares y empresas, mantienen desocupadas por mero interés
especulativo", aseguró Cabrera. El director de gobierno explicó
que se han detectado numerosas viviendas compradas por empresas con fondos
de la RIC (Reserva de Inversiones Canarias), que se mantienen cerradas
y vacías durante cinco años, periodo que la Reserva obliga
a las empresas a no desprenderse de sus inmuebles. El Ayuntamiento busca
que al menos durante ese tiempo se saquen los pisos al mercado de alquiler.
El Ayuntamiento espera que varios centenares de viviendas se incorporen
al mercado inmobiliario por esta medida coercitiva. Y si falla pues ya
han cobrado el IBI.
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IMPUESTOS,
¿CÓMO AFECTARÁ LA SUBIDA DEL IVA AL MERCADO INMOBILIARIO?
Valor añadido:impuestos,
el aumento del IVA perjudica la promoción inmobiliaria. ¿Cómo
afectará la subida del IVA al mercado inmobiliario?.Guía
práctica inmoley.com relacionada: fiscalidad inmobiliaria y promotor
inmobiliario. El casi seguro aumento del tipo del IVA sobre la vivienda
nueva al 9% -ahora, un 7 %- va a complicar mucho la venta de vivienda nueva
que tendrá que competir con un IPT al 7% en la venta de segunda
mano. Aunque se mantenga el tipo del 4% de IVA para la VPO, el número
de ventas de esta tipología en España no es relevante. El
tipo medio del IVA para viviendas de protección oficial es el del
4% (incluyendo anejos inseparables de la vivienda: camarote, trastero y
hasta dos plazas de garaje), frente a un 7% de las viviendas nuevas libres.
El efecto se producirá en la vivienda nueva que además se
enfrenta a la eliminación progresiva de la deducción por
vivienda en IRPF. Indirectamente repercutirá en la edificación
de viviendas y hay subsectores, como el cerámico, que se han alarmado
porque no consiguieron que se les aplicase el 7% y ahora un 18% puede tener
consecuencias graves. Los promotores inmobiliarios están empezando
a criticar la medida y argumentan que el sector inmobiliario es el único
sector industrial en España que no ha recibido ninguna ayuda.
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LA FISCALIDAD MUNICIPAL ASFIXIA
A LOS INMUEBLES.
Valor añadido:
la fiscalidad municipal asfixia a los inmuebles. Guía práctica
inmoley.com relacionada: fiscalidad inmobiliaria y promotor inmobiliario.
Desde 1995 están los ayuntamientos intentando una reforma de la
ley de Régimen Local y la participación de los ayuntamientos
en los tributos autonómicos y estatales. El asunto no era grave
porque han exprimido al máximo el boom de la construcción.
Ahora la caída del sector de la construcción ha asfixiado
a los ayuntamientos, que tenían en las licencias y en la venta de
aprovechamientos urbanísticos unas de sus principales fuentes de
financiación. Durante el boom se han creado unas estructuras sobredimensionadas
y han ampliado sus funciones y no están dispuestos a ninguna restricción
del gasto, así que ya han empezado a inventarse tasas (ej. Madrid
con la tasa de basuras que cobra dos veces los mismo <IBI y tasa>),
han aumentado las tasas de las prórrogas de licencias (cuando haya
un accidente en una de las miles de obras abandonadas se verá que
los ayuntamientos no piden ninguna medida de seguridad), crean tasas por
limpieza de solares que no limpian (mantenimiento de solares, terrenos
y construcciones). Pero con esto no se cubre todo el gasto: el
meollo de la cuestión está en la plusvalía municipal.
Esto de fijar el tipo sobre el valor de catastro les sabe a poco, no importa
que ya se pague por transmisiones y renta, hay que cargar más al
propietario del inmueble. Están pensando en aplicar los valores
de mercado, entendidos a su manera como sucede con transmisiones patrimoniales.
Todo esto desincentiva la inversión extranjera en inmuebles, esencial
para aliviar el stock de la segunda residencia.
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CONSTRUCCIÓN,
LA FISCALIDAD MUNICIPAL IMPIDE LA RECUPERACIÓN DE LA CONSTRUCCIÓN
Valor añadido:
construcción, la fiscalidad municipal impide la recuperación
de la construcción. Guía práctica inmoley.com relacionada:
fiscalidad inmobiliaria y promotor inmobiliario. ¿Se imaginan que
un pueblo donde hay una fábrica cobrase impuestos por fabricar?.
Pues es lo que hacen con la construcción. El constructor fabrica
casas y antes de poner un ladrillo ya tiene que pagar por licencias urbanísticas
e impuestos locales de construcción. Para hacer una casa necesita
de un arquitecto, pero esto no basta, el proyecto del arquitecto lo tiene
que visar el colegio de arquitectos. Este proyecto visado vuelve a ser
“visado” por la Gerencia de Urbanismo para dar la licencia de obra. Cuando
se vende el piso hay que pasar por el notario, pero la escritura del notario
la supervisa el registrador de la propiedad. En todo este proceso hay que
ir con el bolsillo bien abierto, pagando por cada paso burocrático
y esto repercute en el consumidor. Claro que si hay un beneficio está
la plusvalía municipal y la vivienda paga IBI aunque no reciba ni
un solo servicio municipal, como sucede en las urbanizaciones. Pero si
esto fuese lo único no estaríamos mal. El problema es que
a los ayuntamientos esta sangría les parece poco y basta con leer
los convenios urbanísticos para comprobar los abusos a los que se
somete a los constructores y promotores para conseguir una recalificación,
que dicho sea de paso va contra el plan general. Y luego están los
que todavía quieren más y cuando llegan las sentencias por
demolición por haber construido con licencias urbanísticas
ilegales que ellos mismos han dado hacen negocio a cambio de no ejecutarlas.
Y por último los que directamente financian a sus organizaciones
y a sus propios bolsillos a través del urbanismo.
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IMPUESTOS. SUBEN
LOS IMPUESTOS A LAS PLUSVALÍAS INMOBILIARIAS
Valor añadido: Impuestos.
Suben los impuestos a las plusvalías inmobiliarias. Guía
práctica inmoley.com relacionada fiscalidad inmobiliaria. Ni una
sola voz del sector inmobiliario ha reaccionado contra la anunciada subida
de impuestos a las plusvalías inmobiliarias, claro que tampoco se
ha dicho una sola palabra contra la subida de las tasas municipales por
las prórrogas de de licencias urbanísticas. El sector inmobiliario
no reacciona. Es el único que no recibe subvenciones pero no se
queja de nada y siempre está dispuesto a hacerse una foto para firmar
acuerdos que son papel mojado, como los relativos a las compras de suelo
en stock, la financiación concertada por ciertas autonomías
para las viviendas en stock, etc. El caso es que la mayor tributación
de las plusvalías inmobiliarias en renta va a suponer un golpe tremendo
a las pequeñas inmobiliarias y al negocio de la intermediación
porque si se suman los impuestos de transmisiones patrimoniales y las plusvalías
en renta, la venta de vivienda está tan penalizada que los vendedores
se lo pensarán dos veces, lo que afectará aún más
al sector de la intermediación inmobiliaria.
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CONSTRUCCIÓN, EDIFICACIÓN,
IMPUESTOS. LOS AYUNTAMIENTOS DISPARAN LAS
TASAS POR LICENCIAS.
Valor añadido: Construcción,
edificación, impuestos. Los ayuntamientos disparan las tasas por
licencias. Guía práctica inmoley.com relacionada: licencias
urbanísticas. Venimos recibiendo muchas comunicaciones de nuestros
lectores en el sentido de que las tasas por licencias están siendo
artificialmente aumentadas por la crisis económica. En el último
caso, se trata de una Ordenanza fiscal reguladora de la tasa por expedición
de licencia de legalización y regularización de las Áreas
de Gestión Básica, una licencia que ascenderá al 0,84
por ciento del valor de lo edificado. Dicho pago se realizará a
través de una provisión de fondos inicial de tres euros por
metro cuadrado edificado, para procederse al resto del pago una vez que
finalice el proceso. Una vez aprobadas inicialmente estas Ordenanzas, las
mismas entran en una fase de alegaciones de 30 días, quedando vinculada
su aprobación definitiva al momento en el que entren en vigor las
Ordenanzas de regularización.
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CONSTRUCCIÓN, EDIFICACIÓN,
IMPUESTOS. ABUSOS EN LAS TASAS MUNICIPALES
POR PRÓRROGA DE LICENCIA DE OBRAS.
Valor añadido: Construcción,
Edificación, impuestos. Abusos en las tasas municipales por prórroga
de licencia de obras. Guía práctica inmoley.com relacionada
licencias urbanísticas y fiscalidad inmobiliaria. Están aumentando
las solicitudes de constructores a sus asociaciones para que ejerciten
acciones legales contra los ayuntamientos al no respetar en sus ordenanzas
fiscales el deber de proporcionalidad en las tasas por PRÓRROGA
DE LICENCIAS DE OBRAS. Ante la caída de ingresos por licencias los
constructores no tienen problemas en conseguir de los ayuntamientos sucesivas
prórrogas, el problema es que las tasas son millonarias y hay diferencias
muy importantes entre ayuntamientos. Según los constructores consultados
no se está respetando el principio de proporcionalidad en las prórrogas
de licencia que obliga a tomar como base el “presupuesto de obra pendiente
de realización”, según certificación expedida por
el Director Técnico de la obra. En los casos de concesión
de dos o más prórrogas, la Tasa resultante será la
de aplicar el tipo correspondiente en cada caso a la primera prórroga,
incrementado sucesivamente en un 20% por prórroga concedida. En
los casos de caducidad de una licencia, en obras de nueva planta o ampliación
de las ya existentes, sin que haya sido solicitada prórroga, y se
solicitará con posterioridad una nueva licencia, aunque fuera por
persona natural o jurídica diferente del titular de la licencia
inicial, se entenderá, a efectos de aplicación de Tasas,
como primera prórroga. De la misma forma si la caducidad se produce
después de la concesión de la primera prórroga, la
nueva licencia, a efectos de Tasas, se entenderá como segunda prórroga
y así sucesivamente. En el caso de las prórrogas de licencia
de obra mayor, la cuota tributaria será la cantidad resultante de
aplicar a la base imponible (base imponible que en caso de obra mayor será
el presupuesto de la obra pendiente de realizar, según certificación
expedida por el director técnico de la obra.). En el supuesto
de prórrogas de licencia de obra menor la cuota tributaria será
del 50% del importe que correspondería en caso de petición
de nueva licencia. Como advertencia indicar que las prórrogas de
licencias siempre incluyen una advertencia “de no iniciarse y / o concluirse
la obra en los plazos de prórroga establecidos, se iniciará
expediente de caducidad de la licencia sin más trámites”.
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IMPUESTOS,
PRESCRIPCIÓN Y PLAZOS DE LA INSPECCIÓN FISCAL.
Valor añadido: impuestos,
prescripción y plazos de la inspección fiscal. Guía
práctica inmoley.com relacionada: fiscalidad inmobiliaria. El plazo
de duración de las actuaciones inspectoras no puede ampliarse por
la facultad del inspector-jefe para completar el expediente durante tres
meses, superando con ello el plazo de dos años para resolver el
procedimiento. La Audiencia Nacional limita la posibilidad de imputar las
dilaciones en los procedimientos a las empresas y le exige que justifique
sus acciones. Este tipo de actuaciones es determinante en caso de cómputo
de prescripción fiscal. La prescripción de la obligación
tributaria se regula en los artículos 66 a 70 de la LGT, estableciéndose
que prescriben a los cuatro años el derecho de la Administración
para determinar la deuda tributaria mediante la oportuna liquidación,
el derecho de la Administración para exigir el pago de las deudas
tributarias liquidadas y autoliquidadas, el derecho a solicitar las devoluciones
derivadas de la normativa de cada tributo, las devoluciones de ingresos
indebidos y el reembolso del coste de las garantías, el derecho
a obtener las devoluciones derivadas de la normativa de cada tributo, las
devoluciones de ingresos indebidos y el reembolso del coste de las garantías.
El plazo de prescripción comenzará a contarse en los distintos
casos antes citados conforme a las reglas establecidas en el artículo
67 de la LGT. Si la Inspección decide iniciar actuaciones de comprobación
e investigación de su situación tributaria, la notificación
de inicio de actuaciones debe practicarse antes del plazo de presentación,
fecha en la que se cumplen los cuatro años contemplados en el artículo
66 a) de la LGT.
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IMPUESTOS,
LIBRO REGISTRO DEL IVA
Valor añadido:
impuestos, libro registro del IVA. Guía práctica inmoley.com
relacionada: fiscalidad inmobiliaria. Según anticipa el periódico
Cinco Días, Hacienda eliminará la obligación de presentar
los libros registro de IVA. El Gobierno eliminará la obligación
para las empresas de presentar a Hacienda los libros registro de IVA, que
incluyen el detalle de todas las facturas que una compañía
emite y recibe. La medida, que estaba previsto que entrara en vigor en
2010, implicaba un incremento de la carga administrativa para algo más
de un millón de empresas. El objetivo de Hacienda es mantener la
situación actual, es decir, sólo las compañías
adheridas al régimen de devolución mensual del IVA deberán
presentar, como ya hacen ahora, los libros registro.
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IMPUESTOS
INMOBILIARIOS. EL IVA EN LAS PERMUTAS INMOBILIARIAS. ¿VALOR
DE CONSTRUCCIÓN O VALOR DE MERCADO?
Valor añadido:
impuestos inmobiliarios. El IVA en las permutas inmobiliarias. ¿Valor
de construcción o valor de mercado?. Curso inmoley.com relacionado:
fiscalidad inmobiliaria. Problemas en materia de IVA en permutas inmobiliarias,
lo que afecta especialmente a promotores inmobiliarios. En los talleres
de trabajo se han analizado en detalle las consecuencias de las últimas
consultas de la Dirección General de Tributos en materia de momento
de valoración a efectos de permuta. El efecto es importantísimo
en época de crisis, según se está al valor de construcción
o al actual valor de mercado. A pesar de la claridad de las consultas de
Hacienda, el Tribunal Supremo vuelve a crear dudas de interpretación
que supondrán millones para los promotores inmobiliarios.
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| INFORMACIÓN PRIVILEGIADA. |
IMPUESTOS,
EL IBI DE LOS PARKINGS DE RESIDENTES
Valor añadido:
impuestos, el IBI de los parkings de residentes. Curso inmoley.com relacionado:
fiscalidad inmobiliaria y subsuelo urbano y parkings. La distribución
de competencias que existe «entre el centro de gestión catastral
y los ayuntamientos, de forma que aquel es competente para todo lo relacionado
con la gestión catastral propiamente dicha, como es la titularidad,
y los segundos de todo lo relacionado con la gestión tributaria».
Por tanto, el ayuntamiento no puede ser admitido en este tipo de procedimientos
administrativos.
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INMOBILIARIO, LOS AYUNTAMIENTOS
RECAUDAN SOLO EL 10% DE IMPUESTOS
PREVISTOS POR URBANISMO.
Valor añadido: Impuestos,
Inmobiliario, Urbanismo. Los ayuntamientos se han encontrado con la sorpresa
de recaudar tan solo el 10% de los ingresos previstos por tributos urbanísticos.
Las subastas de terrenos no están funcionando. En el caso de subastas
de suelo para VPO, sencillamente se ha paralizado. El gran negocio de los
convenios urbanísticos ha desaparecido. No se firman convenios urbanísticos
desde hace mucho tiempo. La concesión de licencias para edificar
está paralizada. Este artículo apunta los datos de uno de
los ayuntamientos más importantes de España, donde las previsiones
municipales por recaudación urbanística no alcanzan ni al
10%. Ni siquiera las sanciones por infracciones urbanísticas, ya
que la obra ha disminuido considerablemente. Este dato es muy relevante
para comprender la dependencia municipal del urbanismo que durante años
ha financiado a unos ayuntamientos probablemente sobredimensionados.
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INMOBILIARIO, IMPUESTOS.
PAÍS VASCO. EL CASO AFER
Valor añadido: Impuestos.
Inmobiliario. IVA de la venta de los terrenos del proyecto urbanístico
Puerta de Bilbao, que Afer promovía en el barrio de Lutxana. Defensa
de promotor inmobiliario ante embargo por Hacienda de cuentas bancarias.
Denegaciones por Hacienda de las solicitudes de retraso en el pago de la
deuda fiscal. Consecuencias, concurso de acreedores. Las querellas criminales
contra funcionarios. Este método puede generar un caos procesal
de admitirse pues toda causa penal suspende la civil hasta su resolución,
en este caso reclamación fiscal. Recurso hasta la vía judicial
de toda comunicación de la Hacienda. Utilización del IVA
por parte de promotores para solventar problemas de liquidez por la crisis
inmobiliaria.
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