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CURSOS - LIBRERÍA - Pdf DE LA CONSTRUCCIÓN, URBANISMO E INMOBILIARIO.

DIRECTOR FINANCIERO INMOBILIARIO 

  • Planificación financiera de la inversión inmobiliaria.
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¿QUÉ APRENDERÁ?
El director financiero inmobiliario. Dependencia de la Dirección General y funciones. 

Inversión inmobiliaria en función del Project finance y nivel de riesgo.

Desarrollo íntegro de un proceso de financiación. Fase negociadora. Todos los pasos a seguir. 

Refinanciación del crédito promotor. Reglas imprescindibles de la negociación con los bancos. 

Reestructuración de la deuda financiera de una promotora inmobiliaria. 

Venta de  inmuebles en construcción como alternativa de financiación para el promotor. 

La financiación de suelo finalista. La financiación al promotor residencial. 

Planificación financiera. Plan financiero inmobiliario. Análisis del Balance (rentabilidad y solvencia). 

El director financiero inmobiliario y la viabilidad económica de promociones. 

El presupuesto financiero de la obra. 

Control financiero de las ventas de una promoción inmobiliaria. 

Control del flujo de efectivo (control de la Tesorería).

Análisis de nuevas inversiones.

Análisis económico financiero de la empresa (contratación, renovación, cancelación, PHP, pólizas de crédito, pignoraciones, avales, gestión dinámica de préstamo promotor vía certificaciones).

Control presupuestario.

Reporting periódico para la Dirección General o el Comité de Dirección.

Relación con Bancos, Accionistas, Asesores Externos, etc.

Cumplimiento normativo: fiscal, social y mercantil.

Gestión de riesgos (riesgo de crédito, responsabilidad civil, daños, riesgos financieros, etc).

Organizar el departamento financiero (facturación, cobros, pagos, conciliación bancaria, confirming).

Negociación y recuperación de deuda.

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VÍDEO DE JORNADA DE PRESENTACIÓN.
OPINIONES DE CLIENTES.
Soy director financiero de un grupo familiar empresarial que tiene dos inmobiliarias. La financiación inmobiliaria es muy particular y las refinanciaciones con los bancos más complicadas cuando se trata de promociones. Me ha sido muy útil cotejar criterios con profesionales que se dedican en exclusiva al sector inmobiliario. Muy recomendable y práctico.

Pedro Santos

Soy director financiero de una promotora inmobiliaria de tamaño mediano. Necesitaba ponerme al día en temas financieros por la lucha con los bancos y también fiscal y contable. No encontraba nada que se centrase en el inmobiliario que es lo que me interesa. Por eso me ha venido muy bien, porque está hecho por gente del sector como yo y así es muy fácil entenderse. Muy recomendable.

Matías Rodríguez

ÍNDICE
Introducción

PRELIMINAR

El director financiero inmobiliario en 14 preguntas y respuestas.
PARTE PRIMERA.  PARTE SEGUNDA PARTE TERCERA  PARTE CUARTA.  PARTE QUINTA.  PARTE SEXTA.  PARTE SÉPTIMA PARTE OCTAVA. 

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EL DIRECTOR FINANCIERO INMOBILIARIO en 14 preguntas y respuestas. 
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DIRECTOR FINANCIERO DE UNA CONSTRUCTORA. 

CONSTRUCTION FUNDING AND FINANCIAL MANAGEMENT


 
Introducción
Las empresas promotoras necesitan perfiles financieros específicos. Al igual que existen perfiles financieros especializados en el sector bancario o del seguro, las inmobiliarias necesitan contar con profesionales especializados en el sector que entiendan lo que es una obra o una mala comercialización inmobiliaria.

Los fondos de inversión y las socimi gestionan cantidades ingentes de activos financieros e inmobiliarios y necesitan igualmente personal especializado en cesiones de crédito y alquileres.

La construcción/promoción genera un gran volumen de ingresos y gastos con un elevado endeudamiento vía préstamo promotor. Esta mezcla de ingresos, gastos y préstamos es una bomba financiera que no puede dejarse en manos de alguien ajeno al mundo inmobiliario. 

El responsable financiero de una promotora inmobiliaria no puede limitarse a contabilizar facturas y presentar impuestos, sino que además deberá obtener las previsiones de tesorería a corto y medio plazo estableciendo los hitos correspondientes para evitar tensiones de tesorería, emitir las remesas, tanto de cobros como de pagos, coordinar las entregas de llaves y las subrogaciones de hipotecas, emisión de pagarés…

El director financiero de una inmobiliaria debe tener previstos diferentes escenarios con proyecciones de Cash Flow para las futuras promociones ya que no nos podemos permitir que el calendario e hitos de liberación de los préstamos nos generen tensiones de tesorería, del mismo modo, en el momento de las entregas de las viviendas, se devengarán cantidades importantes de IVA que debemos tener en cuenta en nuestras predicciones. Estos son dos hitos de los muchos que debemos tener presentes.

En una promotora clásica veremos diferencias muy significativas entre el devengo y el cash flow. Por eso hay que llevarlas en dos líneas paralelas pero con una visión global. El Cash Flow es primordial por el alto apalancamiento del sector.
Existen conceptos específicos en este sector que raramente se ven en otros, como la inversión del sujeto pasivo, cálculo de préstamos, etc. Hay que entenderlo para poder aplicarlos correctamente y evitar así sorpresas desagradables.

Además hay que llevar un control de las retenciones de garantía o, en su defecto las líneas de avales de los proveedores para proceder a su devolución.

La legislación actual también obliga a la contratación obligatoria de avales de afianzamiento para las entregas a cuenta de los clientes así como cuentas bancarias específicas por promoción.

Por lo general, durante el ciclo de vida de una promoción inmobiliaria no se generarán ingresos hasta la entrega de la misma, por lo que nos veremos obligados a ir activando existencias. Para ello es fundamental llevar un correcto control de costes por inmueble. Este punto es decisivo, ya que al final todo se centra en la obtención de la rentabilidad por inmueble.

Todo esto tendrá lógicamente un impacto en la fiscalidad.

Además se ha producido un cambio significativo en la forma de adquirir los suelos. Se ha pasado de comprar suelos finalistas a comprar préstamos para poder ejecutar los colaterales/garantías (el suelo). Es la llamada cesión de crédito. Lógicamente la figura es más compleja que la compra tradicional del suelo, pero permite adquirirlo con importantes quitas. 

Le proponemos analizar con ud las mejores soluciones prácticas al día a día de un director financiero y/o controller inmobiliario. Todo con un lenguaje accesible para que no haya dudas en la comprensión.
 

PRELIMINAR
  • El director financiero inmobiliario en 14 preguntas y respuestas.
1. ¿Qué es la Dirección Financiera de una inmobiliaria?
a. Descripción del puesto de Director Financiero de una inmobiliaria
b. Nivel administrativo
c. Nivel financiero
2. ¿Cuáles son las funciones del director financiero de una inmobilaria?
a. Funciones contables, administrativas, de tesorería y tributarias a través de la implementación de la estrategia financiera
b. Funciones operativas en los asuntos financieros
c. Sostenibilidad financiera y gestión contable.
d. Desarrollo de herramientas de gestión financiera y contable
e. Proyecciones financieras
f. Asistir a la dirección en labores estratégicas.
3. ¿Qué funciones tiene un departamento financiero de una inmobiliaria?
a. Contabilidad, tesorería y financiación, control de gestión e impuestos
b. Relaciones con terceros (auditoría, fiscalista, etc.)
c. Relaciones con otros departamentos de la inmobiliaria
d. Gestión operativa
4. ¿Cuáles son las obligaciones de supervisión del Director Financiero inmobiliario?
5. ¿Cuáles son las principales actividades de un Director Financiero Inmobiliario?
a. Gestión de los equipos contables, auditoría, etc.
b. Gestión administrativa
c. Contabilidad, control de gestión, informes
d. Crédito, cobranza, relaciones bancarias
e. Derecho empresarial, fiscalidad
f. Comunicación
g. Compras
h. Servicios Generales
i. Auditoría interna
j. Variabilidad de actividades
6. ¿Cuáles son las responsabilidades del Director Financiero Inmobiliario?
a. Principales Responsabilidades
b. Función financiera y estrategia
c. El desempeño de la empresa se mide principalmente por su rentabilidad financiera
d. Gestión de proyectos estratégicos
e. Herramientas de apoyo a las decisiones empresariales
  • Contabilidad
  • Control de gestión de las operaciones y su seguimiento presupuestario
  • Control de expedientes de fianzas y garantías financieras
  • Desarrollo y seguimiento de informes
  • Información financiera y relaciones bancarias
  • Gestión y toma de decisiones
7. ¿Cuáles son las misiones del director financiero?
8. ¿Cuáles son las clases de decisiones en la gestión financiera?
a. Decisión de inversión
b. Decisión de financiación
c. Decisión de dividendos
9. ¿Cuáles son los principios de las finanzas?
a. Principios básicos de las finanzas
b. ¿Cuáles son los principios de la administración del dinero?
c. ¿Cuáles son los tipos de financiación?
10. ¿Cuáles son las principales actividades de las finanzas corporativas?
a. ¿Qué son las finanzas corporativas?
b. Tipos de tareas de finanzas corporativas
  • Inversiones de capital
  • Financiación de Capital
  • Liquidez a corto plazo
c. ¿Cuál es la importancia de las finanzas corporativas?
d. La importancia de las finanzas corporativas
  • Planificación de las finanzas
  • Crecimiento del capital
  • Inversiones
  • Gestión de riesgos y seguimiento financiero
  • Inversiones y presupuesto de capital
  • Financiación de Capital
  • Financiación a largo plazo
  • Dividendos y retorno de capital
11. ¿Cómo administrar las finanzas corporativas?
12. ¿Cuáles son las decisiones de las finanzas corporativas?
a. Variables que distinguen la gestión de la empresa
  • Balance de resultados
  • Balance de capital
  • Saldo monetario
b. Finanzas corporativas
  • Opciones corporativas
  • Decisiones de largo plazo
  • Decisiones de gestión de tesorería o de corto plazo
  • Opciones corporativas de financiación externo
  • Opciones corporativas de finanzas internas
13. ¿Cómo ayudan las finanzas corporativas a la gestión de una inmobiliaria?
a. Sentido operativo y estratégico de la gestión financiera corporativa
b. Posición organizativa
14. ¿Cuáles son los elementos de las finanzas corporativas necesarios para un análisis financiero?
a. Flujos operativos
b. Capital invertido
c. Coste de capital
d. Rentabilidad del capital invertido
PARTE PRIMERA. 
    El director financiero de una promotora inmobiliaria. Negociación con bancos y refinanciación.
Capítulo 1. 
El director financiero de una promotora inmobiliaria.
1. El director financiero inmobiliario. Dependencia de la Dirección General y funciones. 
a. Relaciones con los bancos.
b. Fiscalidad. 
c. Contabilidad y control de tesorería. 
2. Objetivos de la dirección financiera inmobiliaria. 
a. Cash flow y liquidez. 
b. Mejorar la financiación y optimización de recursos. 
c. Contabilidad y administración. 
3. Negociar con los bancos. Principios de negociación bancaria. 
a. El banco lo sabe todo sobre la capacidad financiera.
b. Dar al banco sólo la información que pide y que nunca sea contradictoria.
c. Negociar con el banco requiere una técnica que refuerce los puntos fuertes.
d. Justificaciones en caso de impagos anteriores reflejados en los registros de impago.
d. La fiabilidad de los datos de la propuesta.
e. Perspectiva de la entidad financiera.
PARTE SEGUNDA 
  • Planificación financiera inmobiliaria. 
Capítulo 2. 
Planificación financiera. 
1. La planificación financiera en función de los planes de ventas.
2. Previsión de resultados en las cuentas de la empresa. Cuentas provisionales de explotación.
a. ¿Qué es la previsión de la cuenta de resultados?
b. Los costes variables
c. Los costes estructurales
3. Previsión del balance.
a. Previsión del activo circulante
b. Previsión de stocks
c. Previsiones sobre crédito a clientes y realizable extrafuncional
4. Previsión sobre efectivo.
5. Previsión de proveedores
6. Presupuesto Financiero o Plan de Caja.
a. Presupuesto financiero corriente u ordinario
  • Beneficio y Amortización representan el Cash Flow a flujo de Caja.
  • Elaboración del Presupuesto
b. Presupuesto financiero extraordinario
Capítulo 3.
Planificación financiera de la inversión inmobiliaria. 
1. Selección de inversiones. La compra de activo fijo y activo circulante.
2. Cálculo de la inversión necesaria.
3. Cálculo de la inversión necesaria.
4. Selección de inversiones
5. Cash flow
6. El valor actual neto (V.A.N.)
7. La tasa interna de retorno (T.I.R.)
8. El Pay Back
9. Planificación económica financiera

TALLER DE TRABAJO
La tasa de interés de retorno (T.I.R.).

Capítulo 4.
Planificación financiera. Plan financiero inmobiliario.
1. El plan financiero.
2. Planes financieros. Directrices Financieras
3. Estructura del plan financiero.
4. Clasificación de los proyectos de inversión.
5. Las previsiones financieras.
6. Las técnicas de planificación.
7. El presupuesto de caja.
8. El balance previsional.
9. La cuenta de resultados previsional.
Capítulo 5.
Plan de actuación financiera. 
1. Los recursos de pasivo
2. Los recursos de Activo
a. Realización de extrafuncional.
b. Realización de activo fijo funcional.
c. Disminución de activo circulante funcional.
CHECK-LIST 
Análisis económico financiero de una inmobiliaria. 
1. Fondo de Maniobra 
2. Ratios económico   financieros. 
a. Ratio de liquidez 
b. Ratio de disponibilidad 
c. Ratio de endeudamiento 
d. Ratio de calidad de la deuda 
e. Ratio de garantía 
f. Rentabilidad Económica 
g. Rentabilidad Financiera 
PARTE TERCERA 
  • Contabilidad financiera inmobiliaria. 
Capítulo 6.
Rentabilidad de la empresa. 
1. Rentabilidad de la empresa. 
2. Análisis financiero de la empresa. 
3. Tipos de análisis. Análisis dinámico o análisis estático 
4. La cuenta de pérdidas y ganancias. 
Capítulo 7.
La planificación financiera. Análisis del Balance (rentabilidad y solvencia).
1. La planificación financiera. 
2. Elementos fundamentales de la planificación financiera. 
3. Características de la planificación financiera. 
4. Previsiones financieras en función de las ventas estimadas. 
a. En base al porcentaje sobre ventas. 
b. En base al presupuesto de Tesorería. 
  • Los flujos de entrada 
  • Flujos de salida. 
5. La planificación financiera y la técnica contable. 
6. Análisis del balance (rentabilidad y solvencia). 
  • a. Balance. 
  • b. Composición del Activo 
  • c. Composición del Pasivo 
7. Análisis del Balance (rentabilidad y solvencia). 
a. La rentabilidad 
b. Análisis de la solvencia 
8. Análisis mediante ratios. 
  • Financiación de Activo fijo 
  • Financiación de activo circulante 
  • Solvencia total 
  • Solvencia a corto 
Capítulo 8.
Análisis patrimonial de un balance (estático y dinámico). 
1. Análisis patrimonial estático de un balance. 
a. Análisis del activo. 
b. Análisis del pasivo y endeudamiento. 
2. Nivel de endeudamiento. 
3. Análisis patrimonial dinámico 

TALLER DE TRABAJO. 
De la financiación a la inversión. 

  • ¿Qué es inversión?
  • ¿Qué es financiación?
  • ¿Cuál es la política de endeudamiento?
PARTE CUARTA.
  • Tesorería y Cash Management. 
Capítulo 9.
Gestión de tesorería. Cash Management. 
1. El objetivo final del cash management por el director financiero.
2. Funciones de la tesorería.
3. Resultados y gastos financieros.
4. Principios del Cash Management.
5. Previsión de riesgos del Cash Management.
6. Ventajas competitivas gracias al Cash Management.
TALLER DE TRABAJO. 
Instrumentos de cobro y pago. 

TALLER DE TRABAJO
Balance provisional e inversiones en Activo Fijo.

TALLER DE TRABAJO
¿Diferencias entre el cash-flow económico y el financiero?

Capítulo 10. 
Contabilidad de Costes y de Gestión. 
1. Presupuesto de un proyecto de construcción. 
2. Metodología de cálculo de costes y elaboración de presupuestos.
3. Unidad de obra 
a. Unidad de obra en Contabilidad de Costes y de Gestión. 
b. Unidad de obra en presupuestos de proyectos de construcción. 
c. Estado de mediciones 
d. Partidas alzadas 
e. Cuadros de precios 
4. Costes de personal. 
5. Costes de los materiales. 
6. Precio unitario. 
7. Precio descompuestos. 
8. Precios auxiliares 
9. Presupuestos 
a. Presupuestos parciales 
b. Presupuesto general
10. Contabilidad de la obra. 
a. Definiciones de precios. 
b. Sistemas de contabilidad de costes 
11. Definición de precios 
a. Precio de suministro (PSU) 
b. Precio auxiliar (PA) 
c. Precio unitario descompuesto y auxiliar 
d. Precio unitario auxiliar (PUA) 
e. Precios complejos descompuesto y auxiliar 
f. Precio funcional descompuesto (PFD) 
12. Los precios de coste desde la contabilidad de costes y de gestión 
13. Referencia espacial del precio.
Capítulo 11.
Gestión financiera del riesgo clientes. Efecto en balance. 
TALLER DE TRABAJO. 
Análisis del riesgo 
Capítulo 12. 
  • Gestión de cobros. 
PARTE QUINTA. 
    Viabilidad económica de promociones.
Capítulo 13. 
Viabilidad económica: ¿cuánto me cuesta la promoción? 
1. Análisis de los costes de una promoción inmobiliaria.
2. Clases de gastos en una promoción inmobiliaria.
  • Costes directos
  • Adquisición de suelo
  • Costes de desarrollo
    • Información urbanística.
    • Honorarios Profesionales. (Arquitectos, Aparejadores, otros técnicos).
    • De Ejecución.
    • Autorizaciones y licencias.
  • Costes de ejecución material. (Urbanización, construcción, etc.).
  • Costes de Gestión.
  • Costes comerciales.
  • Costes Financieros.
  • Costes de Postventa.
3. La cuenta de explotación de las promociones inmobiliarias.
4. La planificación temporal en el diseño del Cash Flow.
Capítulo 14. 
Análisis de viabilidad económica. 
1. La condición de viabilidad económica 
2. Costes de la producción de solares edificables 
3. Ingresos de la producción de solares edificables 

GUÍA RELACIONADA
VIABILIDAD ECONÓMICA Y FINANCIERA DE INVERSIONES Y PROMOCIONES INMOBILIARIAS

PARTE SEXTA. 
    Viabilidad financiera de una promoción inmobiliaria. 
Capítulo 15. 
Viabilidad financiera.
1. Financiación   a través de Pagos a Cuenta realizados por los Compradores antes de la entrega. 
2. Viabilidad económico financiera de una promoción inmobiliaria 
Capítulo 16.
Financiación interna y externa de las empresas inmobiliarias. 
1. Financiación interna de empresas inmobiliarias. Autofinanciación.
  • Caso práctico.
2. Financiación externa de empresas inmobiliarias.
3. Financiación a través de la ampliación de capital o derechos de suscripción.
4. Financiación a través de la emisión de obligaciones.
5. Financiación a corto plazo. Créditos.
  • Caso práctico.
6. Factoring.
7. Leasing.
Capítulo 17.
Estructura de financiación de una promotora inmobiliaria.
1. Estructura por promociones inmobiliarias o en conjunto para la promotora inmobiliaria.
2. Nivel de grado de endeudamiento de una promotora inmobiliaria.
a. Estrategia de endeudamiento de la inmobiliaria.
b. La coyuntura económica del sector inmobiliario
c. El sistema financiero
d. El riesgo en función de la cuantía del endeudamiento de la inmobiliaria.
3. Grado de endeudamiento por proyectos inmobiliarios.
4. Los covenants o compromisos del promotor inmobiliario con el banco.

TALLER DE TRABAJO
La estructura financiera de una inmobiliaria patrimonialista. Activos inmobiliarios para su alquiler.

Capítulo 18.
Análisis del equilibrio de la estructura financiera.
1. El equilibro financiero de una inmobiliaria. Ratio financiero. Flujo financiero.
2. Situación de inestabilidad
a. Inestabilidad temporal (riesgo de concurso de acreedores).
b. Insolvencia definitiva concurso de acreedores).
3. El fondo de maniobra o fondo de rotación o capital de trabajo neto.
4. Tasa de rendimiento. Equilibrio entre el riesgo y el rendimiento.
a. Condicionantes del equilibrio financiero
b. Recursos permanentes por activo fijo más el fondo de maniobra.
5. Ratios financieros
  • Índices de liquidez.
  • Índices de actividad.
  • Índices de solvencia, endeudamiento o apalancamiento.
  • Índices de rentabilidad
  • Ratio de liquidez.
  • Ratio de tesorería.
  • Ratio de solvencia o garantía.
  • Ratio de firmeza.
  • Ratio de endeudamiento.
  • Ratio de independencia o autonomía financiera.
6. Apalancamiento operativo y financiero
a. El apalancamiento operativo
b. El apalancamiento financiero
7. Ratios económicos y de valoración
8. Metodología de los estados de flujo
9. Estado de variación de caja
10. Estado de Cash Flow

TALLER DE TRABAJO
Las ratios esenciales de la Dirección financiera.
1. ¿Qué son las ratios financieras o contables?
2. Fondo de maniobra
3. Ratio de tesorería o coeficiente de liquidez inmediata (RT)
4. Ratio de autonomía financiera (RAF)
5. Periodo medio de cobro.
6. Periodo medio de pago
7. Rentabilidad económica
8. Rentabilidad financiera

Capítulo 19.
La financiación en función del “cash-flow” del edificio.
1. La financiación en función del “cash-flow” del edificio.
a. La estimación del Cash Flow de un edificio.
b. Factores que determinan la obtención del Cash Flow de un edificio.
  • Los ingresos operativos
  • El precio por metro cuadrado
  • Índice de desocupación del edificio
  • Oferta disponible.
  • Precio requerido.
  • Gastos operativos
  • Gastos de adecuación y mantenimiento del edificio.
c. El Cash Flow respecto de la financiación de un edificio.
2. Flujos de caja y viabilidad de un proyecto
3. ¿Cómo realizar una correcta evaluación financiera en base al Cash-Flow?
4. Análisis de sensibilidad
5. El VAN y otras definiciones esenciales.
a. Net Present Value (NPV) o valor actual neto (VAN)
b. La tasa de descuento, el WACC y el coste del capital
• El efecto de la deducción fiscal de recursos ajenos.
d. La tasa interna de retorno (TIR) o Internal Rate of Return (IRR)
e. El payback o plazo de recuperación de la inversión inicial
f. La tasa contable de retorno o Accounting Rate of Return (ARR)
g. Ratios o herramientas de control
Capítulo 20.
Análisis de sensibilidad y riesgos inmobiliarios. Test de stress.
1. Análisis de Sensibilidad parte de un Análisis de Viabilidad de una Promoción Inmobiliaria
2. La utilización del TIR y el VAN
3. Los bancos exigen medidas de riesgo de las promociones inmobiliarias.
  • Capitalización adecuada de las inmobiliarias.
  • Análisis del planeamiento urbanístico.
  • Análisis de los precios unitarios de los productos en venta.
  • Análisis del precio unitario pendiente de aprobación del planeamiento más riesgo.
4. Test de Estrés inmobiliario.
5. Parámetros técnicos y TIR mínimo a exigir en función del riesgo de la promoción inmobiliaria.
PARTE SÉPTIMA. 
  • El director financiero inmobiliario y los bancos. 
<
Capítulo 21. 
¿Cómo hacer un análisis de solvencia para un banco?
1. Solvencia y capacidad patrimonial.
2. Fondo de maniobra 
3. Solvencia, rotación y pagos sin retrasos. 
4. Análisis del resultado 
a. Empresa en punto muerto o punto de equilibrio. 
b. Rendimiento técnico y comparativa con beneficios del sector. 
c. Apalancamiento financiero o nivel de endeudamiento. 
Capítulo 22. 
¿Cómo hacer un análisis financiero en promotora / constructora? 
1. Singularidades de la cuenta de explotación de una promotora/constructora (según el tipo de obra).
2. Precauciones en los estados financieros de una empresa constructora.
Capítulo 23. 
El apalancamiento financiero. 
1. La alternativa del endeudamiento.
2. El endeudamiento está vinculado al concepto riesgo.
3. Apalancamiento financiero positivo.
4. Factores a favor del endeudamiento.
a. Comparación entre el rendimiento futuro previsto y el coste previsible del endeudamiento.
b. Cuota de endeudamiento prefijada por actitudes establecidas ante el riesgo.
c. Expectativas de control en la gestión de la sociedad.
d. Coyuntura económica.
e. Factores de tipo estructural. 
TALLER DE TRABAJO.
De la financiación a la inversión.
  • ¿Qué es inversión?
  • ¿Qué es financiación?
  • ¿Cuál es la política de endeudamiento?
TALLER DE TRABAJO
Fases financiera de una empresa. Desde su creación a su consolidación.

TALLER DE TRABAJO.
Una financiación distinta para cada situación empresarial. 

GUÍA RELACIONADA
ANÁLISIS Y GESTIÓN DEL RIESGO INMOBILIARIO.

Capítulo 24.
El análisis de la necesidad financiera. 
1. Cálculo de la cuantía de la necesidad financiera de la empresa.
Cash Flow Teórico  - Cash Flow real (financiero).
2. Origen del Desfase Financiero
a. Análisis del Presupuesto Financiero Ordinario (Circulante)
b. Esquema de fuentes y Empleos
c. Presupuesto Financiero de fijo (o extraordinario)
d. Análisis del Esquema de Fuentes y Empleos del resto del Balance.
3. Clases de necesidades financieras.
    a. Necesidades de carácter permanente
    • Necesidades de Activo Fijo.
    • Necesidades de Activo Circulante.
    b. Necesidades de carácter transitorio
Capítulo 25.
Negociación bancaria de la financiación inmobiliaria. 
1. ¿En que se fija el banco cuando el cliente presenta el balance?
2. Análisis económico financiero del balance. 
Capítulo 26.
Control de las condiciones bancarias
1. Control de las condiciones pactadas
2. Estrategia de renovación
3. Establecimiento de aspectos a mejorar.
4. Máximas negociadoras

TALLER DE TRABAJO.
¿De dónde han salido tantas empresas especializadas en el proceso de reestructuración de inmobiliarias? Los planes estratégicos o dietas milagro.

Capítulo 27.
Financiación Problemática de las pymes.
1. Falta de estructuras financieras
2. Carencia de dotaciones administrativas
3. Falta de tiempo
4. Desconocimiento de las ventajas oficiales y subvenciones
Capítulo 28.
Desarrollo íntegro de un proceso de financiación. Fase negociadora. Todos los pasos a seguir.
1. Selección del banco.
2. Realización previa de un cuadro de valoración del instrumento bancario
3. Análisis preliminar de la operación.
4. Presentación de expedientes ante la entidad bancaria.
5. Seguimiento del expediente.

GUÍA RELACIONADA
PRÉSTAMO PROMOTOR

Capítulo 29.
Reestructuración de la deuda financiera de una promotora inmobiliaria.
1. Los problemas: contracción de la demanda, recorte de liquidez por el banco y recalificación del riesgo promotor.
2. Reestructuración de la deuda financiera. Esquemas de las fases del proceso de financiación para la Reestructuración o Refinanciación
a. Propuesta de Valor a las empresas del sector inmobiliario para la refinanciación.
b. Fases del proceso de refinanciación
3. Análisis de viabilidad del negocio inmobiliario y alternativas de gestión de los activos inmobiliarios.

TALLER DE TRABAJO.
Financial & Corporate Recovery: la profesión del futuro.

CHECK-LIST 













1. Refinanciación preconcursal 

• Ventajas y riesgos 

2. Análisis económico financiero 

• Determinación del total a refinanciar y su deuda. El número de acreedores financieros de cada sociedad y la deuda de estos determinará, junto con las necesidades de tesorería, qué entidades entran dentro de la refinanciación. 

• Estimación de los flujos de caja por parcela de negocio y totales del grupo 

• Análisis de los activos. Activos: líquidos e ilíquidos. 

SUELO 

•Suelo es toda aquella parcela que no está previsto promover en un horizonte de corto plazo. 
•Se devengan costes financieros, de gestión y de urbanización. 

OBRA EN CURSO 

•Se incluirán las obras en construcción del vuelo sobre las que se tenga financiación concedida. 
•Coste de construcción, intereses, ingresos por preventas y ventas, cobertura financiera. 

OBRA TERMINADA 

•Construcción final puesta para la venta. 
•Coste financiero, mantenimiento de inmuebles, comercialización y otros. 
•Suelo previsto para promover. 

NUEVA PROMOCIÓN 

•Realizar previsiones de ventas y costes propios de suelo y obra en curso. 
•Dificultad para obtener financiación. 

PATRIMONIO 

•Activos que la empresa tiene puestos en alquiler. 
•Costes de mantenimiento, financieros e ingresos por alquiler. 

Análisis económico /jurídico de la empresa: Deuda: Financiera y no financiera., LTV. 
Costes de estructura. Posibilidades del negocio. 
Compromisos adquiridos. 

Estimación de los flujos de caja por parcela de negocio 
1. Obra en curso 
  Entradas 
  Salidas 
  Disposición Préstamo Promotor 
  Amortización Préstamo Promotor 
  Intereses Préstamo Promotor 
2. Producto terminado 
  Entradas 
  Salidas 
  Préstamo Promotor 
  Intereses Préstamo Promotor 
3. Suelo 
  Desinversiones 
  Costes 
  Amortización Préstamo 
  Intereses Préstamo 
4. Patrimonio 
  Ingresos por alquileres 
Desinversiones
  Salidas 
  Amortización Préstamo
  Intereses Préstamo 

• Revisión costes ejecución de obra. 
• Costes de urbanización de suelos. 
• Compromisos compra de suelo. 

Obra en curso 

• Paralización de obras sin financiación autorizada. 
• Negociación para finalización de obra con alto grado de avance. • No inicio nuevas promociones. 

Suelo 
• Revisión de compromisos por compra de suelos. 
• Negociación financiación para cobertura de gastos de urbanización. 
Obra Terminada 

Dación en pago/Venta 

3. Acciones a realizar para cubrir el déficit 

• Reestructuración financiera: (entidades privadas como públicas)/ búsqueda de nuevos socios inversores/ operaciones corporativas. 
• Ajustes estructurales: costes, expedientes de regulación de empleo, cierre de sedes u oficinas. 

4. Propuesta a entidades financieras y acreedores 

• Propuesta a entidades financieras 
• Estrategias de negociación 
• Cronograma de un proceso de refinanciación 
• Negociación y cierre de operaciones 
• Pool Bancario. Es el conjunto de entidades financieras con las deudas del perímetro a refinanciar 
• Sirve de base para el reparto de esfuerzos entre acreedores financieros. 
• Facilita el planteamiento de estrategias en función de la concentración del Pool. 
•Las comunicaciones deben realizarse a todas las entidades, de mayor a menor y canalizar las conversaciones a través de un grupo reducido de entidades que permita alcanzar el mayor porcentaje de deuda posible. 

5. El concurso 

Riesgo de concurso/Ejecuciones singulares/Embargos preventivos 
• Valoración de la situación concursal o la refinanciación. La cuantía y proporción entre deudas con garantía real y sin garantía, el número de acreedores, así como las posibilidades del grupo para atender pagos determinarán la solución concursal o no del proceso. 
• Garantías personales: Menor poder de negociación para el empresario, ejecuciones en caso de concurso. 
El convenio anticipado como salida rápida del procedimiento concursal: 
- Rápido. 
-Más flexible. 
-Más control por parte del deudor. Los acreedores no pueden presentar sus propuestas sino sólo adherirse o no a la presentada por el deudor. 
- Favorecido por la Reforma de la Ley Concursal. 

PARTE OCTAVA.
  • Los nuevos sistemas de financiación inmobiliaria de grandes proyectos: el “project finance”. 
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Capítulo 30.
“Project finance” y métodos de financiación de proyectos inmobiliarios. 
1. Concepto. ¿Qué es un Project Finance? 
a.  Definiciones. 
b.  Cuándo es factible y por qué surge. 
2. Características. 
3. Clases de “Project finance”. 
a. En base a los tipos de financiación. 
b. En base a naturaleza 
c. En base a forma. 
d. En base a objeto. 
e. En base a tipo de tramos. 
4. Ventajas e inconvenientes.
5. Partes intervinientes. 

GUÍA RELACIONADA
PROJECT FINANCE INMOBILIARIO

 

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