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DIRECTOR FINANCIERO DE UNA CONSTRUCTORA. 

CONSTRUCTION FUNDING AND FINANCIAL MANAGEMENT
 

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¿QUÉ APRENDERÁ?
  • Gestión financiera de la construcción.
OPINIONES DE CLIENTES.
Soy director financiero de un grupo familiar empresarial que tiene dos inmobiliarias. La financiación inmobiliaria es muy particular y las refinanciaciones con los bancos más complicadas cuando se trata de promociones. Me ha sido muy útil cotejar criterios con profesionales que se dedican en exclusiva al sector inmobiliario. Muy recomendable y práctico.

Pedro Santos

Soy director financiero de una promotora inmobiliaria de tamaño mediano. Necesitaba ponerme al día en temas financieros por la lucha con los bancos y también fiscal y contable. No encontraba nada que se centrase en el inmobiliario que es lo que me interesa. Por eso me ha venido muy bien, porque está hecho por gente del sector como yo y así es muy fácil entenderse. Muy recomendable.

Matías Rodríguez

ÍNDICE
PARTE PRIMERA
La importancia de la gestión financiera de una constructora solicitante de un préstamo.
PARTE SEGUNDA
La construcción como parte de la financiación de proyectos inmobiliarios.
PARTE TERCERA
Garantías exigidas al constructor no prestatario.
PARTE CUARTA
Requisitos de concesión de los préstamos de construcción.
PARTE QUINTA.
La evaluación de la construcción como control por el prestamista.
PARTE SEXTA
El ajuste del riesgo financiero del contrato de préstamo de construcción.
PARTE SÉPTIMA
Project Finance. Financiación internacional de grandes proyectos de construcción

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PARTE PRIMERA
  • La importancia de la gestión financiera de una constructora solicitante de un préstamo.
Capítulo 1. 
El director financiero de una constructora.
1. El rol del director financiero de construcción
2. ¿Qué debe hacer un director financiero de una constructora?
a. Supervisar la posición financiera de la constructora
b. Presupuestos de trabajo versus presupuesto operativo
c. Margen bruto
d. Tasa de utilización de mano de obra
e. Mantener controles internos adecuados.
f. Gestionar la liquidez de forma proactiva.
g. Asesorar a la Dirección General.
3. Mayor control sobre los márgenes
4. Estrategias financieras alternativas de desarrollo internacional.
5. Nuevos modelos financieros para las constructoras.
a. Core Business con base en el reconocimiento de ingresos por hitos de la obra.
b. Modelo de negocio operativo obteniendo ingresos de la explotación de las infraestructuras.
c. Asociación público-privada
Capítulo 2. 
Claves de la gestión financiera de una constructora solicitante de un préstamo.
1. La fuente principal de alertas para una constructora es la mala gestión financiera.
2. ¿Qué es gestión financiera de una constructora?
a. La gestión financiera es el uso de los recursos financieros de una empresa.
b. La gestión financiera de la construcción es una gestión contable y financiera que se adapta para satisfacer las necesidades de la industria de la construcción.
Capítulo 3. 
La gestión financiera diligente de la construcción como prioridad para cualquier actividad de planificación de proyectos.
1. La construcción es intrínsecamente arriesgada, por lo que necesita una gestión financiera adecuada.
2. Las áreas de la práctica financiera
a. Gestión de la estructura de capital
b. La gestión de capitales
c. La previsión de flujos de efectivo.
d. Informes financieros de la Gerencia Financiera de la Construcción.
e. Presupuesto de capital
3. Métodos de presupuestación de capital
a. Análisis del valor actual neto (Net present value analysis)
b. Análisis de evasión (Avoidance analysis)
c. Análisis de equilibrio (Break-even analysis)
4. Sistema de información contable.
Capítulo 4. 
El papel de la gestión financiera en la gestión de la construcción
1. La gestión financiera juega un papel importante en la toma de decisiones de proyectos de construcción.
2. Importancia de la gestión financiera en la construcción
3. Importancia de la planificación financiera en la dirección de obra
4. ¿Por qué es diferente la gestión financiera de la construcción?
a. El fabricante industrial está orientado al proceso, mientras que la constructora está orientada al proyecto.
b. Efectos de la falta de estandarización en el proceso constructivo: riesgo en las ofertas de precios.
c. La industria constructiva no puede almacenar productos construidos para venta posterior.
d. La dificultad de acudir a licitaciones: control de costes y de mano de obra.
e. Producción descentralizada de la industria de la construcción.
f. Términos de pago a largo plazo en la construcción
g. Uso intensivo de subcontratistas
Capítulo 5. 
Responsabilidad de la gestión financiera de una constructora.
1. ¿Quién es responsable de las decisiones financieras de una constructora?
a. Dirección general
b. Director financiero de una constructora
2. ¿Qué hace el Director Financiero de una constructora?
3. Funciones y responsabilidades del Director Financiero de la construcción
a. Funciones
b. Responsabilidades
Capítulo 6. 
Contabilidad de recursos financieros en las constructoras
1. Control de recursos financieros
2. La diferencia entre la contabilidad de la construcción y la contabilidad financiera
a. Los sistemas financieros están orientados a la contabilidad de un solo año.
b. Los sistemas de gestión de la construcción realizan un seguimiento de la financiación y los gastos en un proyecto durante años.
3. Diferencia entre los sistemas de contabilidad para la presentación de informes de costes y los sistemas para controlar los costes.
4. Gestión de costes de una constructora
5. Monitorear y controlar los costes de construcción de materiales, mano de obra, subcontratistas, equipo, otros costes y gastos generales.
6. Márgenes de beneficio para ajustar licitaciones y control del beneficio en función de la carga de trabajo.
7. Gestión de flujos de efectivo (Cash flows) en la construcción.
a. Proyección de flujo de efectivo (cash flow) para un proyecto de construcción
b. Preparar una proyección de flujo de efectivo anual para una constructora.
c. Combinar los ingresos proyectados, los costes de construcción, el presupuesto de gastos generales y las cargas fiscales.
d. Instrumentos financieros útiles para la operación de una empresa de construcción.
8. Elegir entre alternativas financieras
Capítulo 7. 
Optimización de la gestión financiera en la construcción.
1. ¿Por qué innovar en la gestión financiera de su constructora?
2. Principales desafíos de la gestión financiera para las empresas constructoras
a. Mantener el proyecto dentro del presupuesto y a tiempo.
b. Homogeneizar su sistema de información mediante un ERP común.
c. Indicadores financieros que se deben vigilar en la construcción.
  • Indicadores de rentabilidad y rentabilidad
  • Indicadores de actividad
  • Valor de mercado
  • Estructura de capital y endeudamiento
  • Liquidez
3. ¿Qué hacer para mantener las finanzas equilibradas?
4. Tecnologías para la gestión financiera de la constructora
a. Software de gestión
b. ERP en la nube
c. Inteligencia artificial
PARTE SEGUNDA
  • La construcción como parte de la financiación de proyectos inmobiliarios.
Capítulo 8. 
La construcción como parte de la financiación de proyectos inmobiliarios.
1. La construcción como parte de la financiación de proyectos inmobiliarios.
a. El promotor, el prestamista y el contratista.
b. Fuentes de financiación de préstamos para la construcción
2. El préstamo promotor tradicional vinculado a la construcción.
a. Tipos de interés
b. Préstamo de amortización total.
c. Préstamo de construcción (puente) y préstamo permanente (take-out loan o takeout).
Prestamos permanentes a favor del promotor para cancelar el préstamo de construcción
d. La nota promisioria (promissory note)
e. Hipotecas
3. ¿Cómo funciona la financiación de la construcción en promociones inmobiliarias? Dos préstamos en uno.
4. Prestamos de construcción
a. El préstamo para la construcción suele ser el primer préstamo de calidad institucional involucrado en un proyecto de promoción.
b. Un préstamo de construcción paga los costes iniciales del proyecto.
PARTE TERCERA
  • Garantías exigidas al constructor no prestatario.
Capítulo 9. 
Garantías en la financiación de proyectos de construcción.
1. ¿Por qué pide el prestamista la garantía del constructor en los préstamos al promotor?
2. Colaboración del constructor en préstamos de construcción solicitados por la propiedad.
a. ¿Cómo puede el contratista puede ayudar al cliente a respaldar su solicitud de préstamo?
b. La relación entre el importe máximo del préstamo y los costes (loan-to-value ratio).
c. Ratio de cobertura de servicio de la deuda (debt service coverage ratio), o la relación entre el flujo de efectivo proyectado (cash flow)
d. Compromiso de préstamo (loan commitment).
e. Líneas rojas para el prestamista
3. La garantía colateral entre el prestamista y el contratista en caso de incumplimiento del promotor.
a. Cesión
b. Estipulaciones
c. Requisitos del contrato de préstamo para la construcción
4. Carta de crédito o aval bancario
PARTE CUARTA
  • Requisitos de concesión de los préstamos de construcción.
Capítulo 10. 
Los requisitos de concesión de los préstamos de construcción.
1. ¿Qué debe conocerse para determinar si se concede un préstamo para la construcción?
2. Requisitos del prestamista para conceder préstamos a la construcción.
a. Fundamentos de financiación: riesgo, garantía y valor
b. La prueba de los beneficios
  • La relación préstamo-valor (The loan-to-value ratio)
  • La relación préstamo-coste (The loan-to-cost ratio)
c. Garantías (colateral)
3. El segundo préstamo complementario (préstamo mezzanine)
PARTE QUINTA.
  • La evaluación de la construcción como control por el prestamista.
Capítulo 11. 
Evaluación del contratista / constructora.
1. Evaluación de la experiencia del contratista / constructora / subcontratistas principales.
2. Tipos de categoría de experiencia del contratista / constructora.
a. Contratista muy experimentado y contratista global.
b. Contratista experimentado
c. Contratista sin experiencia. Incompatibilidad con financiación de proyectos llave en mano.
Capítulo 12. 
Evaluación del Project Management de la obra.
1. Gestión contable de la construcción (Construction cash management).
2. Aprobación del proyecto.
3. Licencias de obra.
4. Experiencia en gestión de proyectos (Project Management).
5. Riesgo de ejecución de planificación y presupuestación (Planning and budgeting execution risk).
6. Fecha de entrega, retrasos y “colchón financiero”.
Capítulo 13. 
Evaluación del contrato de obra.
1. Evaluación del precio del contrato de obra.
a. Contingencia adecuada para cubrir cualquier sobrecoste y variaciones potenciales.
b. Los contratos deliberadamente a bajo precio
2. La medida en que los incentivos contractuales se ajustan a los objetivos del proyecto.
Capítulo 14. 
Evaluación de riesgos de la fase de construcción de la financiación de proyectos.
1. ¿Por qué es fundamental la evaluación de la construcción?
2. La calificación de la fase de construcción
3. El riesgo inherente de la construcción
4. Relación entre el importe prestado y el valor resultante de la obra construida.
5. Pruebas por el prestamista de control del desempeño de la construcción
a. Riesgo de construcción
b. Riesgo de tecnología y diseño
c. Gestión del proyecto constructivo
d. Ajuste del riesgo financiero durante la construcción
Capítulo 15. 
La evaluación del riesgo tecnológico en el proceso constructivo.
1. Tecnología de construcción
a. Tecnología de construcción probada comercialmente
b. Tecnología de construcción comprobada
c. Tecnología de construcción probada pero no en una técnica específica de construcción
d. Tecnología de construcción nueva o no probada
2. Coincidencia del desempeño tecnológico con el contrato de préstamo.
3. Riesgo de variación de costes de diseño
Capítulo 16. 
La evaluación del grado de finalización del diseño y el cálculo de costes
1. La evaluación del grado de finalización del diseño y el cálculo de costes
a. Diseño y cálculo de costes constructivos muy avanzado
b. Diseño y cálculo de costes constructivos avanzado
c. Diseño y cálculo de costes constructivos con avance moderado
d. Diseño y cálculo de costes constructivos en fase preliminar
2. Complejidad del diseño constructivo y su efecto en el seguimiento del préstamo a la construcción.
a. Diseño constructivo probado.
b. Diseño constructivo modificado a lugar de la obra.
c. Diseño constructivo complejo.
3. Estimación de la dificultad de construcción
PARTE SEXTA
  • El ajuste del riesgo financiero del contrato de préstamo de construcción.
Capítulo 17. 
El ajuste del riesgo financiero durante la obra
1. El ajuste del riesgo financiero
2. Adecuación de la financiación (usos de los fondos)
a. Costes de construcción y otros costes del proyecto inicial.
b. Financiación de capital de trabajo.
c. Establecimiento de cuentas de reserva.
d. Intereses pagaderos durante la construcción.
3. Fuentes de financiación para la construcción
a. Certeza de financiación de la deuda.
b. Certeza del capital (Equity certainty).
c. Ingresos por intereses durante la construcción.
d. Ingresos por operaciones durante la construcción.
e. Aportaciones de terceros
f. Apoyo del contratista (Contractor support).
4. Resultado de la evaluación de la financiación de la construcción
PARTE SÉPTIMA
  • Project Finance. Financiación internacional de grandes proyectos de construcción
Capítulo 18. 
Financiación internacional de grandes proyectos de construcción
1. La adaptación de la estructura de financiación a los requisitos del proyecto constructivo.
2. Selección de fuentes de la financiación de grandes proyectos de construcción
a. Autofinanciación de la construcción (Self-financing of construction)
b. Financiación de deuda (debt financing)
c. Project Finance.
3. El Project Finance en la construcción internacional
a. El papel del Project Finance en la industria de la construcción
b. El control de los riesgos
c. Empresas interpuestas independientes (special purpose vehicle SPV)
d. El patrocinador
4. La claves del Project Finance en la construcción.
a. ¿Qué es el Project Finance?
b. Proyectos fuera de balance
c. Financiación sin recurso
5. Constructora
6. La fase de construcción y el riesgo en el desarrollo del proyecto.
7. Contratos de construcción
a. Precio y condiciones de pago
b. Finalización (Completion)
c. Fuerza mayor
d. Riesgo imprevisto por problemas geotécnicos. Unforeseen ground risk
e. Garantías
f. Seguro
g. Consentimientos y autorizaciones (Consents)
h. Limitaciones de responsabilidad (Limitations on liability)
8. Modelo "BOT" de "Build Operate Transfer" (DBFO, BOT, FBOOT, BOO y BOL).
9. La intervención de la construcción en los contratos de Forward Purchase Model
a. Pagos anticipados de los prestamistas.
b. Requisito de una indemnización por parte de los prestamistas por cualquier pérdida o responsabilidad
c. Cesión de beneficio del contrato como garantía.
Capítulo 19. 
  • Sociedades de propósito único para un determinada financiación (Single-purpose entities and guarantees).

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