PARTE
PRIMERA
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La importancia de la gestión
financiera de una constructora solicitante de un préstamo.
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| Capítulo
1. |
El director financiero de una constructora.
1. El rol del director financiero de construcción
2. ¿Qué debe hacer un director financiero
de una constructora?
a. Supervisar la posición
financiera de la constructora
b. Presupuestos de trabajo versus
presupuesto operativo
c. Margen bruto
d. Tasa de utilización de
mano de obra
e. Mantener controles internos adecuados.
f. Gestionar la liquidez de forma
proactiva.
g. Asesorar a la Dirección
General.
3. Mayor control sobre los márgenes
4. Estrategias financieras alternativas de desarrollo
internacional.
5. Nuevos modelos financieros para las constructoras.
a. Core Business con base
en el reconocimiento de ingresos por hitos de la obra.
b. Modelo de negocio operativo obteniendo
ingresos de la explotación de las infraestructuras.
c. Asociación público-privada
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| Capítulo
2. |
Claves de la gestión financiera de una
constructora solicitante de un préstamo.
1. La fuente principal de alertas para
una constructora es la mala gestión financiera.
2. ¿Qué es gestión financiera
de una constructora?
a. La gestión financiera
es el uso de los recursos financieros de una empresa.
b. La gestión financiera
de la construcción es una gestión contable y financiera que
se adapta para satisfacer las necesidades de la industria de la construcción.
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| Capítulo
3. |
La gestión financiera diligente de la
construcción como prioridad para cualquier actividad de planificación
de proyectos.
1. La construcción es intrínsecamente
arriesgada, por lo que necesita una gestión financiera adecuada.
2. Las áreas de la práctica financiera
a. Gestión de la
estructura de capital
b. La gestión de capitales
c. La previsión de flujos
de efectivo.
d. Informes financieros de la Gerencia
Financiera de la Construcción.
e. Presupuesto de capital
3. Métodos de presupuestación de capital
a. Análisis del valor
actual neto (Net present value analysis)
b. Análisis de evasión
(Avoidance analysis)
c. Análisis de equilibrio
(Break-even analysis)
4. Sistema de información contable.
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| Capítulo
4. |
El papel de la gestión financiera en
la gestión de la construcción
1. La gestión financiera juega
un papel importante en la toma de decisiones de proyectos de construcción.
2. Importancia de la gestión financiera
en la construcción
3. Importancia de la planificación financiera
en la dirección de obra
4. ¿Por qué es diferente la gestión
financiera de la construcción?
a. El fabricante industrial
está orientado al proceso, mientras que la constructora está
orientada al proyecto.
b. Efectos de la falta de estandarización
en el proceso constructivo: riesgo en las ofertas de precios.
c. La industria constructiva no
puede almacenar productos construidos para venta posterior.
d. La dificultad de acudir a licitaciones:
control de costes y de mano de obra.
e. Producción descentralizada
de la industria de la construcción.
f. Términos de pago a largo
plazo en la construcción
g. Uso intensivo de subcontratistas
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| Capítulo
5. |
Responsabilidad de la gestión financiera
de una constructora.
1. ¿Quién es responsable
de las decisiones financieras de una constructora?
a. Dirección general
b. Director financiero de una constructora
2. ¿Qué hace el Director Financiero
de una constructora?
3. Funciones y responsabilidades del Director
Financiero de la construcción
a. Funciones
b. Responsabilidades
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| Capítulo
6. |
Contabilidad de recursos financieros en las
constructoras
1. Control de recursos financieros
2. La diferencia entre la contabilidad de la construcción
y la contabilidad financiera
a. Los sistemas financieros
están orientados a la contabilidad de un solo año.
b. Los sistemas de gestión
de la construcción realizan un seguimiento de la financiación
y los gastos en un proyecto durante años.
3. Diferencia entre los sistemas de contabilidad para
la presentación de informes de costes y los sistemas para controlar
los costes.
4. Gestión de costes de una constructora
5. Monitorear y controlar los costes de construcción
de materiales, mano de obra, subcontratistas, equipo, otros costes y gastos
generales.
6. Márgenes de beneficio para ajustar licitaciones
y control del beneficio en función de la carga de trabajo.
7. Gestión de flujos de efectivo (Cash
flows) en la construcción.
a. Proyección de
flujo de efectivo (cash flow) para un proyecto de construcción
b. Preparar una proyección
de flujo de efectivo anual para una constructora.
c. Combinar los ingresos proyectados,
los costes de construcción, el presupuesto de gastos generales y
las cargas fiscales.
d. Instrumentos financieros útiles
para la operación de una empresa de construcción.
8. Elegir entre alternativas financieras
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| Capítulo
7. |
Optimización de la gestión financiera
en la construcción.
1. ¿Por qué innovar en la
gestión financiera de su constructora?
2. Principales desafíos de la gestión
financiera para las empresas constructoras
a. Mantener el proyecto
dentro del presupuesto y a tiempo.
b. Homogeneizar su sistema de información
mediante un ERP común.
c. Indicadores financieros que se
deben vigilar en la construcción.
-
Indicadores de rentabilidad y rentabilidad
-
Indicadores de actividad
-
Valor de mercado
-
Estructura de capital y endeudamiento
-
Liquidez
3. ¿Qué hacer para mantener las finanzas
equilibradas?
4. Tecnologías para la gestión financiera
de la constructora
a. Software de gestión
b. ERP en la nube
c. Inteligencia artificial
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PARTE
SEGUNDA
-
La construcción como parte
de la financiación de proyectos inmobiliarios.
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| Capítulo
8. |
La construcción como parte de la financiación
de proyectos inmobiliarios.
1. La construcción como parte de
la financiación de proyectos inmobiliarios.
a. El promotor, el prestamista
y el contratista.
b. Fuentes de financiación
de préstamos para la construcción
2. El préstamo promotor tradicional vinculado
a la construcción.
a. Tipos de interés
b. Préstamo de amortización
total.
c. Préstamo de construcción
(puente) y préstamo permanente (take-out loan o takeout).
Prestamos permanentes a favor del
promotor para cancelar el préstamo de construcción
d. La nota promisioria (promissory
note)
e. Hipotecas
3. ¿Cómo funciona la financiación
de la construcción en promociones inmobiliarias? Dos préstamos
en uno.
4. Prestamos de construcción
a. El préstamo para
la construcción suele ser el primer préstamo de calidad institucional
involucrado en un proyecto de promoción.
b. Un préstamo de construcción
paga los costes iniciales del proyecto.
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PARTE
TERCERA
-
Garantías exigidas al constructor
no prestatario.
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| Capítulo
9. |
Garantías en la financiación
de proyectos de construcción.
1. ¿Por qué pide el prestamista
la garantía del constructor en los préstamos al promotor?
2. Colaboración del constructor en préstamos
de construcción solicitados por la propiedad.
a. ¿Cómo puede
el contratista puede ayudar al cliente a respaldar su solicitud de préstamo?
b. La relación entre el importe
máximo del préstamo y los costes (loan-to-value ratio).
c. Ratio de cobertura de servicio
de la deuda (debt service coverage ratio), o la relación entre el
flujo de efectivo proyectado (cash flow)
d. Compromiso de préstamo
(loan commitment).
e. Líneas rojas para el prestamista
3. La garantía colateral entre el prestamista
y el contratista en caso de incumplimiento del promotor.
a. Cesión
b. Estipulaciones
c. Requisitos del contrato de préstamo
para la construcción
4. Carta de crédito o aval bancario
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PARTE
CUARTA
-
Requisitos de concesión de
los préstamos de construcción.
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| Capítulo
10. |
Los requisitos de concesión de los préstamos
de construcción.
1. ¿Qué debe conocerse para
determinar si se concede un préstamo para la construcción?
2. Requisitos del prestamista para conceder préstamos
a la construcción.
a. Fundamentos de financiación:
riesgo, garantía y valor
b. La prueba de los beneficios
-
La relación préstamo-valor
(The loan-to-value ratio)
-
La relación préstamo-coste
(The loan-to-cost ratio)
c. Garantías (colateral)
3. El segundo préstamo complementario (préstamo
mezzanine)
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PARTE
QUINTA.
-
La evaluación de la construcción
como control por el prestamista.
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| Capítulo
11. |
Evaluación del contratista / constructora.
1. Evaluación de la experiencia
del contratista / constructora / subcontratistas principales.
2. Tipos de categoría de experiencia del
contratista / constructora.
a. Contratista muy experimentado
y contratista global.
b. Contratista experimentado
c. Contratista sin experiencia.
Incompatibilidad con financiación de proyectos llave en mano.
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| Capítulo
12. |
Evaluación del Project Management de
la obra.
1. Gestión contable de la construcción
(Construction cash management).
2. Aprobación del proyecto.
3. Licencias de obra.
4. Experiencia en gestión de proyectos
(Project Management).
5. Riesgo de ejecución de planificación
y presupuestación (Planning and budgeting execution risk).
6. Fecha de entrega, retrasos y “colchón
financiero”.
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| Capítulo
13. |
Evaluación del contrato de obra.
1. Evaluación del precio del contrato
de obra.
a. Contingencia adecuada
para cubrir cualquier sobrecoste y variaciones potenciales.
b. Los contratos deliberadamente
a bajo precio
2. La medida en que los incentivos contractuales se
ajustan a los objetivos del proyecto.
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| Capítulo
14. |
Evaluación de riesgos de la fase de
construcción de la financiación de proyectos.
1. ¿Por qué es fundamental
la evaluación de la construcción?
2. La calificación de la fase de construcción
3. El riesgo inherente de la construcción
4. Relación entre el importe prestado y
el valor resultante de la obra construida.
5. Pruebas por el prestamista de control del desempeño
de la construcción
a. Riesgo de construcción
b. Riesgo de tecnología y
diseño
c. Gestión del proyecto constructivo
d. Ajuste del riesgo financiero
durante la construcción
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| Capítulo
15. |
La evaluación del riesgo tecnológico
en el proceso constructivo.
1. Tecnología de construcción
a. Tecnología de
construcción probada comercialmente
b. Tecnología de construcción
comprobada
c. Tecnología de construcción
probada pero no en una técnica específica de construcción
d. Tecnología de construcción
nueva o no probada
2. Coincidencia del desempeño tecnológico
con el contrato de préstamo.
3. Riesgo de variación de costes de diseño
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| Capítulo
16. |
La evaluación del grado de finalización
del diseño y el cálculo de costes
1. La evaluación del grado de finalización
del diseño y el cálculo de costes
a. Diseño y cálculo
de costes constructivos muy avanzado
b. Diseño y cálculo
de costes constructivos avanzado
c. Diseño y cálculo
de costes constructivos con avance moderado
d. Diseño y cálculo
de costes constructivos en fase preliminar
2. Complejidad del diseño constructivo y su
efecto en el seguimiento del préstamo a la construcción.
a. Diseño constructivo
probado.
b. Diseño constructivo modificado
a lugar de la obra.
c. Diseño constructivo complejo.
3. Estimación de la dificultad de construcción
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PARTE
SEXTA
-
El ajuste del riesgo financiero del
contrato de préstamo de construcción.
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| Capítulo
17. |
El ajuste del riesgo financiero durante la
obra
1. El ajuste del riesgo financiero
2. Adecuación de la financiación
(usos de los fondos)
a. Costes de construcción
y otros costes del proyecto inicial.
b. Financiación de capital
de trabajo.
c. Establecimiento de cuentas de
reserva.
d. Intereses pagaderos durante la
construcción.
3. Fuentes de financiación para la construcción
a. Certeza de financiación
de la deuda.
b. Certeza del capital (Equity certainty).
c. Ingresos por intereses durante
la construcción.
d. Ingresos por operaciones durante
la construcción.
e. Aportaciones de terceros
f. Apoyo del contratista (Contractor
support).
4. Resultado de la evaluación de la financiación
de la construcción
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PARTE
SÉPTIMA
-
Project Finance. Financiación
internacional de grandes proyectos de construcción
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| Capítulo
18. |
Financiación internacional de grandes
proyectos de construcción
1. La adaptación de la estructura
de financiación a los requisitos del proyecto constructivo.
2. Selección de fuentes de la financiación
de grandes proyectos de construcción
a. Autofinanciación
de la construcción (Self-financing of construction)
b. Financiación de deuda
(debt financing)
c. Project Finance.
3. El Project Finance en la construcción internacional
a. El papel del Project
Finance en la industria de la construcción
b. El control de los riesgos
c. Empresas interpuestas independientes
(special purpose vehicle SPV)
d. El patrocinador
4. La claves del Project Finance en la construcción.
a. ¿Qué es
el Project Finance?
b. Proyectos fuera de balance
c. Financiación sin recurso
5. Constructora
6. La fase de construcción y el riesgo
en el desarrollo del proyecto.
7. Contratos de construcción
a. Precio y condiciones
de pago
b. Finalización (Completion)
c. Fuerza mayor
d. Riesgo imprevisto por problemas
geotécnicos. Unforeseen ground risk
e. Garantías
f. Seguro
g. Consentimientos y autorizaciones
(Consents)
h. Limitaciones de responsabilidad
(Limitations on liability)
8. Modelo "BOT" de "Build Operate Transfer" (DBFO,
BOT, FBOOT, BOO y BOL).
9. La intervención de la construcción
en los contratos de Forward Purchase Model
a. Pagos anticipados de
los prestamistas.
b. Requisito de una indemnización
por parte de los prestamistas por cualquier pérdida o responsabilidad
c. Cesión de beneficio del
contrato como garantía.
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| Capítulo
19. |
-
Sociedades de propósito único para
un determinada financiación (Single-purpose entities and guarantees).
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