CURSOS - LIBRERÍA - Pdf DE LA CONSTRUCCIÓN, URBANISMO E INMOBILIARIO.

El controller inmobiliario en 12 preguntas y respuestas.

El controller de una promotora inmobiliaria.

Contabilidad financiera inmobiliaria.

Tesorería y Cash Management. 

• 231 páginas. No imprimible.

• 309 páginas. No imprimible.

• 116 páginas. No imprimible.

• El controller inmobiliario en 12 preguntas y respuestas.

a. ¿Qué habilidades necesita un controller inmobiliario financiero?
b. El rol del controller inmobiliario
c. Habilidades de comunicación
d. Conocimiento financiero
e. Capacidad de razonamiento
f. Habilidades informáticas
g. Alcance de responsabilidad

a. ¿Qué es un controller inmobiliario?
b. ¿Controller inmobiliario vs. Director financiero inmobiliario?
c. ¿Cuáles son las principales diferencias entre un controller inmobiliario y un director financiero?
d. ¿Necesita un director financiero o un controller inmobiliario?

a. Similitudes y diferencias entre el Controller y el Director financiero inmobiliario.
b. ¿Hay superposición de funciones entre los controller inmobiliarios financieros y los directores financieros?
c. La diferencia está en las responsabilidades y las funciones.
d. Situaciones en las que se contrata a un Controller inmobiliario

• Supervisión de contable.
• Precisión de los informes financieros.
• Ordenar el proceso de cierre del período y la entrega de informes.
• Prevención de errores, fraudes y brechas de seguridad.
• Mejor soporte contable.
• Propiedad del proceso contable.

e. Situaciones en las que se necesita un director financiero inmobiliario.

• Supervisión del equipo financiero.
• Necesidad de informes o interpretación técnica.
• Orientación en estrategia y dirección financiera.
• Generación e interacción del paquete de informes de las partes interesadas.
• Asistencia para la recaudación de fondos.

a. Deberes

• Deberes principales del controller FINANCIERO
• Deberes principales del controller inmobiliario OPERATIVO
• Otros deberes del controller inmobiliario operativo

b. Responsabilidades del Controller inmobiliario.

a. Automatizar todo lo que se pueda.
b. Dar autonomía a otros equipos no financieros
c. Estratega y catalizador vs administrador y operador
d. Gestión de gastos para controller inmobiliario

a. Suministrar y coordinar la información de una inmobiliaria.
b. Clasificación organizativa
c. El objetivo del control inmobiliario
d. Consideración del riesgo
e. Optimización de la gestión de la información
f. Control estratégico inmobiliario
g. Control inmobiliario operativo
h. Herramientas estratégicas

• Cuadro de mando integral
• Análisis de costes del ciclo de vida
• Análisis de cartera
• Análisis DAFO

i. Herramientas operativas

• Análisis de desviación
• Benchmarking
• Presupuesto
• Enfoque de ingresos orientado al flujo de efectivo / flujo de efectivo descontado
• Sistema de KPI
• Análisis de utilidad
• Análisis de escenario
• Desafíos

a. Principales características del desarrollo inmobiliario

• Creación de una estructura adecuada a un proyecto inmobiliario específico.
• Importantes capitales para financiar operaciones.

b. Asignación de costes a un solo proyecto inmobiliario.

• Naturaleza de los costes incurridos

c. Tratamientos contables utilizados

• Fecha de reconocimiento del resultado.
• Coste de inventario.
• Coste de entrada de inventario

• El controller de una promotora inmobiliaria.

1. La definición de Controller Inmobiliario
2. Control de gestión de gastos de la promoción inmobiliaria

a. Concepto y características
b. Fases del control de gestión de gastos

• Elaboración del presupuesto
• Seguimiento del presupuesto
• Análisis de desviaciones
• Acciones correctivas y preventivas

c. Herramientas y técnicas para el control de gestión de gastos:

• Software de gestión de costes y presupuestos
• Análisis de valor ganado (EVM)
• Control de cambios
• Contratación de proveedores y subcontratistas
• Gestión de compras

3. Identificación y clasificación de gastos

a. Tipos de gastos en la promoción inmobiliaria

• Gastos directos
• Gastos indirectos
• Gastos variables
• Gastos fijos

b.Criterios para la identificación y clasificación de gastos:

• Criterio funcional
• Criterio temporal
• Criterio de naturaleza
• Criterio de importancia
• Criterio de control

4. Presupuestación de gastos

a. Importancia de la presupuestación
b. Proceso de presupuestación de gastos
c. Elaboración del presupuesto de gastos de la promoción inmobiliaria

5. Control presupuestario de gastos

a. Proceso de control presupuestario
b. Análisis de desviaciones presupuestarias
c. Acciones correctivas y preventivas

6. Casos prácticos de aplicación del control de gestión de gastos en la promoción inmobiliaria

a. Identificación y eliminación de gastos innecesarios
b. Ajuste del presupuesto de gastos
c. Gestión de riesgos

7. Conclusiones preliminares

a. Importancia del control de gestión de gastos en la promoción inmobiliaria
b. Recomendaciones y buenas prácticas

1. ¿Qué es un Controller inmobiliario?
2. Funciones de un Controller inmobiliario.

a. Gestión económica y financiera
b. Elaboración de presupuestos
c. Identificación y clasificación de gastos
d. Análisis financiero
e. Elaboración de informes
f. Coordinación con otros departamentos
g. Desarrollo de políticas y procedimientos

3. Funciones financieras de un Controller inmobiliario.

a. Elaboración del presupuesto anual
b. Reportes periódicos de gestión y objetivos
c. Diseño y evolución de herramientas de información y control de gestión
d. Preparación de las cuentas anuales y auditoría
e. Gestión de la tesorería y supervisión del nivel de necesidad de fondos para gastos comunes e inversiones
f. Enlace entre la dirección de la empresa y el resto de los departamentos para el seguimiento a las cuentas
g. El controller financiero en grandes comañías.
h. Definición del plan de negocio

4. Diferencias entre el Controller inmobiliario y el Gerente de Finanzas, o un Gerente Corporativo de Finanzas (Chief Financial Officer).

a. Funciones del CFO
b. Funciones Controller inmobiliario
c. Ejemplo que puede clarificar la diferencia entre ambos cargos

5. Ejemplos de anuncios de ofertas de trabajo para controller inmobiliario.
6. Ejemplos de preguntas en entrevistas de trabajo a Controller financiero inmobiliario.

a. ¿Cómo mantiene la precisión en sus procesos contables?
b. ¿Cuál es su nivel de experiencia en el desarrollo de sistemas de control financiero?
c. ¿Qué experiencia tiene con la contabilidad y el software ERP?
d. Describa su experiencia con la contabilidad de ciclo completo.
e. Describa un momento en que le ahorró a su empleador una cantidad considerable de dinero.
f. ¿Cómo manejaría una situación en la que encontrara a un ejecutivo o gerente proporcionando información financiera falsa?
g. ¿Cuál es su proceso para revisar los contratos de proveedores?
h. ¿Cómo se asegura de que el trabajo de su equipo sea preciso?
i. ¿Cómo describiría su estilo de gestión?

1. La posición de controller está estrechamente ligada a la dirección financiera
2. Caso práctico de colaboración del controller con la dirección financiera de una promotora inmobiliaria patrimonialista.

1. Supervisar los procedimientos contables.
2. Formación académica del controller.
3. Una virtud imprescindible: ser meticuloso y una temporada en una auditoría.
4. Caso práctico completo de un controller inmobiliario en día a día de una promotora inmobiliaria residencial.

1. El controller de una inmobiliaria no es un controller normal. ¿Cuáles son las diferencias?

a. Análisis de rentabilidad inmobiliaria
b. Ciclo de vida de los proyectos inmobiliarios
c. Inversión inmobiliaria
d. Impuestos y regulaciones

2. Distribución de los costes de una promoción inmobiliaria.

a. La distribución de los costes de una promoción inmobiliaria en orden de relevancia.
b. Costes de la compra de suelo.
c. Coste de obra.

3. Balance de la promotora inmobiliaria.

a. Tesorería y financiación
b. Flujo de caja: anticipos de las preventas, el aplazamiento del pago de la constructora y los anticipos de los clientes
c. Existencias: el activo por excelencia.
d. Tesorería y financiación (aviso: en este sector el dinero llega al final).
e. “Si no fuese por los anticipos de las preventas …”

4. Financiación de la promoción inmobiliaria.

a. La financiación de una promoción inmobiliaria suele involucrar una serie de préstamos y líneas de crédito con entidades financieras.
b. Financiar el IVA.
c. Préstamo promotor.
d. Aplazamiento del pago del suelo por su efecto en el TIR.
e. ¿Cómo reportar periódicamente al banco?

5. Análisis de viabilidad de un proyecto inmobiliario: plazo de retorno, VAN y TIR, no es tan difícil.
6. Caso práctico de aplicación del análisis de viabilidad de un proyecto inmobiliario.

• Payback (plazo de retorno)
• Valor Actual Neto (VAN)
• Tasa Interna de Rentabilidad (TIR)

1. Controlar es comparar los resultados con los planes.
2. Formas de controlar, desde la inspección a la auditoría.

a. Manuales Organizativos y de Procedimientos
b. Intervención
c. Inspección
d. Control interno
e. Auditoría interna
f. Auditoría externa
g. Auditoría operativa
h. Contabilidad analítica
i. Control presupuestario
j. Análisis por ratios
k. Cuadro de mando

3. Diferencias entre el control a priori del realizado a posteriori
4. ¿Qué es la eficacia del sistema de control de gestión?
5. Principios del control de gestión.

a. Principio de relevancia
b. Principio de objetividad
c. Principio de congruencia
d. Principio de controlabilidad
e. Principio de control por excepción
f. Principio de flexibilidad

6. Sistema de control.

a. La importancia de seleccionar los factores clave para controlar una empresa.
b. Selección de los factores clave de gestión
c. Los factores clave de éxito.
d. Características de los factores clave de éxito
e. Los factores clave de éxito como instrumento de gestión

7. Caso práctico del control de gestión en una promotora inmobiliaria que se dedica a la construcción de edificios residenciales y que tiene como objetivo construir y vender un determinado número de viviendas en un año.

• Fase de organización
• Fase de ejecución
• Fase de control

1. Controller: el puesto de trabajo más ofrecido.
2. ¿Cuál es la función del Controller en una empresa?
3. Las funciones del controller: poner en números los planes de la empresa.

a. Dirigir y participar
b. Identificar
c. Convertir los objetivos en planes de actuación
d. Asesorar
e. Coordinar
f. Efectuar o supervisar
g. Evaluar
h. Advertir

4. ¿Quién puede ser controller de una inmobiliaria?
5. Asistentes del controller o controller de departamentos o división.

1. Un Controller trabaja para monitorear, coordinar y controlar un proyecto de principio a fin.
2. Especialización de los Controllers en el ámbito inmobiliario y de la construcción.
3. Rol del Controller del proyecto inmobiliario o de construcción.
4. ¿Cuáles son las tareas típicas de un Controller de proyecto inmobiliario o de construcción?
5. Caso práctico de aplicación de las tareas típicas de un Controller de proyecto inmobiliario o de construcción.

• Preparación y coordinación del plan del proyecto
• Definición de reglas y sistemas
• Documentación y seguimiento del progreso:
• Controlar el cambio y recomendar acciones preventivas:
• Monitorear el cumplimiento del cronograma del proyecto con el plan de programación decidido
• Aplicación práctica

1. ¿Cómo se estructura el sistema de control de gastos?

a. Identificación y clasificación de los gastos
b. Establecimiento de presupuestos
c. Control de los gastos reales
d. Análisis de desviaciones
e. Informes de seguimiento

2. La estructura de control

a. Centro de responsabilidad o de actividad
b. Tipos de centros
c. La estructura de control
d. Centros de costes
e. Centros de ingresos
f. Centros de beneficios

3. La estructura de control debe ser específica para cada empresa

a. La naturaleza de las actividades
b. Las características del entorno
c. La estrategia de la empresa
d. La estructura organizativa
e. El estilo de dirección

4. El proceso de control

a. Formulación de objetivos, planes y responsables
b. Registro de resultados y cálculo de desviaciones
c. Análisis de desviaciones
d. Identificación, elaboración y selección de acciones correctoras
e. Implantación de acciones y seguimiento de las mismas

5. Sistemas de información

1. La contabilidad de costes es un subconjunto de la contabilidad de gestión.
2. Control de la contabilidad de gestión
3. Niveles de control

a. Control de la estrategia
b. Control estructural
c. Control presupuestario

4. Caso práctico completo en euros de gestión de gastos de la promoción inmobiliaria residencial por el controller inmobiliario.

• Identificar los principales costes del proyecto
• Establecer un presupuesto detallado
• Realizar un seguimiento de los gastos
• Controlar los costes y evitar desviaciones
• Presentar informes de gastos

1. La importancia del ratio.

a. Selección de los ratios más significativos
b. Fijación de valores objetivos
c. Cálculo de valores reales
d. Análisis de desviaciones
e. Comparación con ejercicios anteriores y del sector
f. Corrección de desviaciones

2. El equilibrio financiero
3. La estructura del balance

a. Valores del activo

• Inmovilizado
• Realizable
• Disponible

b. Valores del pasivo

• No exigible
• Exigible a largo plazo
• Exigible a medio plazo
• Exigible a corto plazo

4. Pirámide de ratios economicos financieros

a. Índice de crecimiento interno (I.C.I.)
b. Rentabilidad financiera.
c. Rentabilidad económica.
d. Control de la utilización de la inversión.

• Formulación de objetivos, estrategias y políticas
• Generación de propuestas de inversión
• Plan de inversiones a largo plazo
• Propuesta de inversión
• Presupuesto de inversiones
• Aprobación de la ejecución
• Ejecución
• Control de la ejecución
• Control de resultados

5. Caso práctico del control de la utilización de la inversión inmobiliaria por el controller financiero inmobiliario.

• Formulación de objetivos, estrategias y políticas
• Generación de propuestas de inversión
• Plan de inversiones a largo plazo
• Propuesta de inversión
• Presupuesto de inversiones
• Aprobación de la ejecución
• Ejecución
• Control de la ejecución
• Control de resultados

1. Distribución temporal de gastos.
2. Plazo
3. Dimensión económica en base a la necesidad de fondos necesarios.
4. Movimiento de fondos de una inversión.

a. Fondos incrementales
b. Capital circulante
c. Recuperación de la inversión
d. Fondos generados por la inversión

1. Análisis de sensibilidad y de resultados.

a. El análisis de sensibilidad
b. La simulación de resultados

2. Control de los proyectos de inversión

a. Control de la ejecución
b. Análisis de los resultados y del desarrollo del proyecto

3. Liquidación anticipada del proyecto.
4. Caso práctico del control de gastos y el análisis del riesgo económico de cada proyecto de inversión inmobiliaria realizado por un controller financiero inmobiliario.
a. Control de gastos

• Identificación de los costes
• Establecimiento de presupuestos
• Control de gastos

b. Análisis del riesgo económico

• Evaluación de riesgos
• Análisis de sensibilidad
• Estrategias de mitigación de riesgos

1. Sistema de información contable de gestión por áreas de responsabilidad

a. Sistema contable de gestión
b. Etapas
c. Desventajas de un sistema de control analítico

• Duplicidad en la responsabilidad de los costes
• Acumulación de costes en los informes

d. Evaluación del sistema de control analítico

2. Clasificación de los costes

a. En función de la empresa a la que corresponden:
b. De acuerdo con su identificación con un determinado objeto de coste
c. Momento en que se calculan:
d. De acuerdo con su afectación temporal o física:
e. De acuerdo con la autoridad sobre la generación del coste
f. De acuerdo con su comportamiento al variar su nivel de actividad
g. De acuerdo con su importancia en una determinada decisión
h. De acuerdo con el desembolso del coste
i. De acuerdo con su comportamiento en una disminución de actividades
j. De acuerdo con el cambio originado por un aumento/disminución en la actividad
k. De acuerdo con el tipo de producción

3. Modelo contable de control analítico por áreas de responsabilidad.

a. Diseño del control analítico

• Identificación de los centros analíticos de coste o áreas de responsabilidad
• Determinación de los objetivos de cada centro analítico de coste
• Asignación de costes a los centros analíticos de coste
• Elaboración del presupuesto de cada centro analítico de coste
• Análisis de desviaciones
• Elaboración de informes analíticos

b. Presupuestos de contabilidad analítica aplicables al modelo.
c. Etapas
e. Análisis del funcionamiento del modelo de costes y etapas.

4. Caso práctico del control de gastos que realiza un controller financiero inmobiliario en función de los departamentos responsables de una promotora inmobiliaria.

Identificación de los departamentos

Asignación de presupuestos

Seguimiento de gastos

Análisis de desviaciones

Informes y comunicación

Optimización de gastos

Ejemplo con el departamento de construcción

Ejemplo con el departamento de marketing

• Contabilidad financiera inmobiliaria.

1. Rentabilidad de la empresa.
2. Análisis financiero de la empresa.

a. Ratio de endeudamiento
b. Ratio de solvencia
c. Ratio de rentabilidad financiera

3. Tipos de análisis. Análisis dinámico o análisis estático
4. La cuenta de pérdidas y ganancias.

1. La planificación financiera.
2. Elementos fundamentales de la planificación financiera.
3. Características de la planificación financiera.

a. Definir objetivos financieros a corto y largo plazo.
b. Establecer políticas financieras
c. Desarrollar procedimientos para implementar las políticas financieras.

• Los métodos del período de recuperación y la TIR (tasa interna de rentabilidad)

4. Previsiones financieras en función de las ventas estimadas.

a. En base al porcentaje sobre ventas.
b. En base al presupuesto de Tesorería.
b. El presupuesto variable.

• Ejemplo de presupuesto variable de venta de viviendas

c. Presupuesto cambiante
d. Los flujos de entrada
e. Flujos de salida.

5. La planificación financiera y la técnica contable.
6. Análisis del balance (rentabilidad y solvencia).

a. Balance.
b. Composición del Activo
c. Composición del Pasivo

• Patrimonio o No Exigible
• Pasivos a largo plazo
• Pasivos a corto plazo

7. Análisis del Balance (rentabilidad y solvencia).

a. La rentabilidad
b. Análisis de la solvencia

8. Análisis mediante ratios.

a. Financiación de Activo fijo
b. Financiación de activo circulante
c. Solvencia total
d. Solvencia a corto

1. Análisis patrimonial estático de un balance.

Consolidación
Funcionalidad
Materialidad

a. Análisis del activo.
b. Análisis del pasivo y endeudamiento.

2. Nivel de endeudamiento.
3. Análisis patrimonial dinámico

• Tesorería y Cash Management.

1. El objetivo final del cash management por el director financiero.
2. Funciones de la tesorería.

a. Planificar y controlar el presupuesto de tesorería
b. Administrar las necesidades y excedentes a corto plazo
c. Supervisar las condiciones bancarias
d. Gestionar los riesgos asociados a los activos monetarios

3. Resultados y gastos financieros.
4. Principios del Cash Management.
5. Previsión de riesgos del Cash Management.
6. Ventajas competitivas gracias al Cash Management.
7. ¿Diferencias entre el cash-flow económico y el financiero?

1. Presupuesto de un proyecto de construcción.

a. El proceso presupuestario de proyectos de construcción en la actividad económica.
b. El proceso presupuestario de proyectos y la contabilidad de costes y de gestión.
c. Presupuesto de proyectos. Diferencias entre los presupuestos del proyectista independiente y de la empresa contratista

2. Metodología de cálculo de costes y elaboración de presupuestos.
3. Unidad de obra

a. Unidad de obra en Contabilidad de Costes y de Gestión.
b. Unidad de obra en presupuestos de proyectos de construcción.
c. Estado de mediciones
d. Partidas alzadas
e. Cuadros de precios

4. Costes de personal.
5. Costes de los materiales.
6. Precio unitario.
7. Precio descompuestos.
8. Precios auxiliares
9. Presupuestos

a. Presupuestos parciales
b. Presupuesto general

• Presupuesto de Ejecución Material
• Presupuesto de Ejecución por Contrata

c. Los precios de coste en la base de datos de la edificación.

1. Definiciones de precios.

a. Precio básico (PB)
b. Precio auxiliar (PA).
c. Precio unitario (PU)
d. Precio complejo (PC)
e. Precio funcional (PF)

2. Los precios en el banco de datos estructurado.

a. Precio de partida de obra (o Precio Unitario descompuesto) (PU)
b. Precio de conjunto de partidas de obra (o Precio Complejo descompuesto) (PC)
c. Precio de Suministro (PSU)
d. Precio de partida de obra auxiliar (o Precio Unitario auxiliar) (PUA)
e. Precio complejo auxiliar (PCA)

3. Sistemas de contabilidad de costes
4. Clasificación en costes directos e indirectos.

a. En la contabilidad de costes y de gestión.
b. Proceso de cálculo de precios de coste en edificación
c. Relación de elementos de costes directos e indirectos.

1. Precio de suministro (PSU)
2. Precio auxiliar (PA)
3. Precio unitario descompuesto y auxiliar.

a. Precio unitario descompuesto (PUD)
b. Precio unitario auxiliar (PUA)
c. Precios complejos descompuesto y auxiliar. Precio complejo descompuesto (PCD)
d. Precio complejo auxiliar (PCA)
e. Precio funcional descompuesto (PFD)

1. Exclusión de costes indirectos: precios auxiliares.

• Precio auxiliar (PA), el precio unitario auxiliar (PUA) y el precio complejo auxiliar (PCA).

2. Inclusión de costes indirectos: precios de coste.

a. Precio de coste (PC)
b. Precio unitario de coste (PUC)
c. Precio complejo de coste (PCC)

3. Desglose del coste total en diversos componentes o costes. precios descompuestos.
4. Referencia espacial del precio.

a. El Precio de suministro (PSU) se diferencia del Precio básico de los materiales
b. El coste de la unidad de obra como coste predeterminado.
c. El coste de la unidad de obra como coste predeterminado o estándar.
d. El coste de la unidad de obra como coste semicompleto.
e. El control de costes de la unidad de obra.
f. Coste real y coste estándar
g. Desviaciones en costes directos. Clases de desviaciones: técnicas y económicas

1. Gestión financiera del riesgo clientes. Efecto en balance.
2. Aspectos a tener en cuenta en la gestión del "riesgo" de los clientes
3. Análisis del riesgo

1. Gestión de cobros
2. Costes de la gestión de cobros
3. ¿Cuáles son las acciones que podemos realizar en la gestión de impagados?