| Introducción
a la figura profesional del Quantity Surveyor (gerente de costes de construcción). |
|
| Los procedimientos internacionales
de especialización en la construcción ha producido una importante
especialización y diversificación de tareas está siendo
asumida por distintos perfiles profesionales que favorecen el control del
proyecto.
Desde inmoley.com hemos analizado
estas especializaciones internacionales de la construcción (Project
Manager, Facility Manager, Project Monitoring) desde una perspectiva práctica
ajustada a la construcción internacional pero con un especial enfoque
a España y a los países sudamericanos.
Asi, el Project Monitoring
es un técnico contratado por la entidad financiera que vigila el
correcto sistema de pagos durante la ejecución de la obra, el Project
Manager se encarga de la gestión integral del proceso de la inversión,
incluyendo aspectos técnicos y administrativos. El Facility Manager
es el técnico de cabecera durante el ciclo de vida del edificio,
una figura imprescindible para asegurar la toma de decisiones adecuadas
para la conservación y mejora en su caso de las prestaciones del
edificio durante su ciclo de vida.
Teníamos pendiente
la figura del Quantity Surveyor.
¿Quién
el Quantity Surveyor?
Según RICS (Royal
Institution Chartered Surveyors UK), es el gerente de costes de construcción.
¿Qué hace
el Quantity Surveyor?
Lleva el control económico
de los proyectos inmobiliarios.
Este técnico, próximo
al Project Manager, cumple una función claramente estratégica:
lleva el control económico de los proyectos inmobiliarios.
No sólo sabe negociar
y revisar contratos con las subcontratas, sino que también hace
análisis de riesgos -risk management- y de optimización de
costes -value management- y asesoramiento para el cliente.
¿El Quantity Surveyor
es un aparejador?
¿Qué controla
el Quantity Surveyor?
• Controla los gastos no
solo la ejecución de la obra sino el ciclo completo del proyecto
inmobiliario o de inversión.
¿En qué
momento se contrata al Quantity Surveyor?
¿Qué hace
el Quantity Surveyor para controlar las desviaciones presupuestarias?
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PRELIMINAR
-
El control
de costes en la construcción (Construction Cost Management / Quantity
Surveying/ Budget Controller) en 16 preguntas y respuestas.
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1. ¿Qué es
la gestión de costes involucrados en proyectos de construcción
(Cost Management)?
a.
El objetivo principal del Control de costes de construcción
b. La gestión
de costes, o control de costes, es el proceso de planificación y
control del presupuesto de un proyecto.
c. La gestión
de costes del proyecto (Project Cost Management)
2. ¿Por qué es
importante la gestión de costes del proyecto?
a.
La importancia de la gestión de costes
b. La Gestión
de costes de construcción (Cost Management) es uno de los aspectos
más importantes del proceso de planificación de un proyecto
de construcción.
c. La gestión
de costes de la construcción en la ISO 21500
-
Inicio
-
Planificación
-
Implementación
-
Control
-
Cierre
d. Viabilidad
financiera
-
Período
de recuperación
-
Valor actual neto
(VPN)
-
Tasa interna de
rendimiento (TIR)
-
Desafíos
-
Sesgo de optimismo
-
Tergiversación
estratégica
-
Método
de pronóstico de clase de referencia. Método Residual Cash
Flow (RCF)
e. Predicción
de contingencias y costes inesperados durante las fases de construcción.
3. ¿Cuáles son
las clases de estimaciones de costes en la construcción?
a.
Estimación conceptual y preliminar
b. La estimación
de costes de proyectos de construcción en la etapa de diseño
preliminar
c. Licitación
competitiva
d. Relación
de los contratos de construcción con los costes de obra.
4. ¿Por qué es
necesario aplicar el control de costes (cost management) en la fase de
diseño?
a.
Razones por las que se producen diferencias en los costes de una obra.
b. Los costes
en las etapas de diseño
c. Técnicas
de estimación presupuestaria en función del tipo de contrato
de construcción.
d. Las cuatro
formas principales de estimar el coste de un edificio durante la etapa
de diseño
e. Estimación
del análisis de costes elemental
f. Verificación
de costes
g. Informes
de hitos
5. ¿Cuáles son
las 3 razones para diferenciar entre costes controlables y no controlables?
a.
Gestión eficiente.
b. Monitoreo
efectivo de costes.
c. Paquetes
de incentivos.
6. ¿Qué es la
planificación de costes previa al contrato de construcción?
a.
La planificación previa de los costes es un método de pre-cálculo
de costes de un proyecto.
b. Contenido
de la planificación de costes en la construcción
c. Proceso
de planificación de costes previo al contrato
-
Etapa previa A
(Establecer el presupuesto)
-
Etapa de trabajo
(Evaluación de opciones)
-
Etapa de trabajo
B (resumen estratégico)
d. Control de
costes previo al contrato
e. Propuestas
del proyecto
f. Propuestas
detalladas
g. Propuestas
finales
h. Información
de producción
7. ¿Cuáles son
los métodos de control de costes del proyecto de construcción?
a.
Método de estimación
b. Métodos
financieros
c. Método
unitario
d. Método
en etapa de diseño en base al volumen de construcción y el
coste unitario.
e. Método
de área superficial
f. Método
de unidad de cerramiento
g. Método
de estimación de costes elementales
h. Método
de estimación de costes aproximados
i. Método
de análisis de recursos en la preparación de la documentación
de licitación de la etapa previa a la construcción.
j. Método
por unidades completadas
k. Método
por Hitos
l. Método
en base a la opinión del supervisor
m. Método
del Ratio de coste
8. ¿Qué herramientas
de proyecto ayudan con la gestión de costes en la gestión
de proyectos?
a.
Función de presupuestación.
b. Software
de seguimiento del tiempo (tareas en la obra).
c. Herramientas
de informes y análisis.
9. ¿Quién es el
gerente de costes de construcción (Cost Manager)?
a.
Gerente de costes de construcción (Cost Manager).
b. Descripción
del puesto de gerente de costes de construcción
c. La función
de un gerente de costes de construcción (cost manager)
d. Los gerentes
de proyecto son responsables de la gestión de proyectos de costes.
e. Deberes
del gerente de costes de construcción (Cost Manager)
f. Servicios
del gerente de costes de construcción (Cost Manager)
g. Funciones
del gerente de costes de construcción (Cost Manager)
10. ¿Cuáles son
las clases de gerentes de costes de construcción?
a.
Consultor de costes.
b. Supervisor
de costes
c. Gerente
Senior de costes de construcción
d. Supervisor
de cantidades mecánicas y eléctricas (M&E Qs)
e. Sub Trade
QS
f. Backyard
QS / Trabajador autónomo QS / Supervisor autónomo de cantidades
11. ¿Cuáles son
los beneficios de una gestión de costes eficaz en la construcción
(Cost Management)?
a.
Los 3 beneficios clave
b. Actividades
de control de costes
12. ¿Cuáles son
los desafíos de una gestión de costes eficaz en la construcción
(Cost Management)?
Falta
de recursos
Estimación
inexacta
Tecnología
obsoleta
13. ¿Qué es el
proceso de mediciones de la construcción (Quantity Surveying (QS))?
a.
El proceso de mediciones de la construcción (Quantity Surveying
(QS))
b. El gerente
de costes de construcción (quantity surveyor (QSr))
c. Modelos
automáticos modernos para la construcción y tareas de medición
de cantidad de instalaciones eficientes
-
Estado de mediciones
(Bill of Quantity, BoQ)
-
Software BIM y
QS
14. ¿Cuál es el
propósito de los procedimientos de control de costes?
a.
Propósitos de los procedimientos de control de costes
b. Métodos
de control de costes
c. Control
de costes en todas las etapas de un proyecto
15. ¿Cuál es el
procemiento de la gestión de costes eficaz en la construcción
(Cost Management)?
a.
Estudio de presupuesto
b. Plan de
costes
-
El plan de costes
debe cubrir todas las etapas del proyecto y será la referencia esencial
contra la cual se gestionan los costes del proyecto.
-
El plan de costes
proporciona la base para un plan de flujo de efectivo, asignando gastos
e ingresos a cada período del año financiero del cliente.
-
Presentación
periódica de informes de costes
-
Acciones del control
de costes efectivo.
16. ¿Cuáles son
los cuatro pasos en la gestión de costes de proyectos?
a.
Planificación de recursos del proyecto. Desglose del trabajo (work-breakdown
structure WBS).
b. Estimación
de costes como facilitador de decisiones. (Program Evaluation Review Technique
PERT).
c. Presupuesto
de costes
d. Control
de costes. La gestión del valor ganado (Earned Value Management
EVM).
|
PARTE
PRIMERA
-
Introducción
al control de costes en la construcción (Construction Cost Management
/ Quantity Surveying/ Budget Controller)
|
|
|
| Capítulo
1. |
Introducción al
control de costes en la construcción (Construction Cost Management
/ Quantity Surveying/ Budget Controller)
1. Importancia del
control de costes en la construcción
2. Terminología clave
3. Evolución histórica
del control de costes
|
| Capítulo
2. |
Fundamentos del control
de costes en la construcción.
1. Ciclo de vida
de un proyecto de construcción
2. Estimación preliminar
de costes
3. Factores que influyen
en los costes
4. La relación entre
calidad, tiempo y coste (el triángulo de hierro)
|
| Capítulo
3. |
Herramientas y técnicas
1. Software de gestión
de costes
2. Métodos de estimación
3. Técnicas de Quantity
Surveying (gestión y control de costes en proyectos de construcción)
4. La función del
Budget Controller
|
| Capítulo
4. |
Planificación
y presupuesto
1. Desarrollo del
presupuesto inicial
2. Presupuesto detallado
3. Control de cambios y
adaptaciones
4. Caso práctico:
Elaboración de un presupuesto para una construcción residencial
|
| Capítulo
5. |
Monitorización
y control
1. Técnicas
de seguimiento
-
Curva S
-
Valor Ganado (EV)
-
Flujos de efectivo
proyectados y reales
2. Indicadores clave de rendimiento
(KPIs)
3. Informes y análisis
de varianzas
4. Caso práctico:
Control de costes en una obra de infraestructura
|
| Capítulo
6. |
Gestión de riesgos
1. Identificación
y evaluación de riesgos
-
Análisis
de SWOT
-
Registro de riesgos
-
Análisis
cuantitativo y cualitativo
2. Estrategias de mitigación
de riesgos
3. Reservas para contingencias
4. Caso práctico:
Gestión de riesgos en un proyecto de gran envergadura
|
| Capítulo
7. |
Contratación y
adquisiciones
1. Estrategias de
contratación
2. Tipos de contratos y
su impacto en los costes
3. Negociación y
gestión de contratos
4. Caso práctico:
Contratación de subcontratistas en un proyecto multifase
|
| Capítulo
8. |
Casos prácticos
preliminares
1. Rehabilitación
de un edificio histórico
2. Proyecto de construcción
sostenible
3. Desarrollo de una
urbanización residencial
4. Infraestructura de
transporte: carreteras, puentes y túneles
|
| Capítulo
9. |
Desafíos actuales
y tendencias futuras
1. Innovaciones
tecnológicas y su impacto
2. Sostenibilidad y construcción
ecológica
3. Economías emergentes
y globalización
4. La influencia de la pandemia
en la gestión de costes
|
| Capítulo
10. |
Conclusiones y reflexiones
provisionales
1. La integralidad
del control de costes
2. Adaptabilidad como clave
del éxito
3. Importancia de la sostenibilidad
4. Globalización
y su doble filo
5. Mirando hacia el futuro
|
PARTE
SEGUNDA
-
El Quantity
Surveyor (Gerente de costes “EN LA OBRA”).
|
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|
| Capítulo
11. |
El Quantity Surveyor
(Gerente de costes “EN LA OBRA”).
1. ¿Qué
es un “Quantity Surveyor” de obra?
-
Medición
y cuantificación de trabajos y materiales de obra
-
Presupuesto
-
Gestión
de costes
-
Selección
de proveedores y subcontratistas
-
Asesoramiento
técnico y legal
-
Gestión
de riesgos
-
Certificación
de pagos
-
Reclamaciones
y disputas
2. El rol consultor de un Cost
Manager/Quantity Surveyor.
-
Estimación
y presupuestación inicial
-
Gestión
de costes durante el diseño
-
Administración
de contratos
-
Control de costes
y gestión de cambios
-
Informes y comunicación
-
Gestión
de riesgos
-
Asesoramiento
estratégico
-
Project Management
del cliente
3. Relación del Cost
Manager/Quantity Surveyor con el Project Manager.
-
Reporte al Project
Manager
-
Asesoramiento
en la toma de decisiones
-
Gestión
de costes
-
Gestión
de contratos
-
Comunicación
y coordinación
-
Resolución
de problemas
-
Gestión
de riesgos
4. Funciones del Cost Manager/Quantity
Surveyor.
-
Estudios de Viabilidad
-
Análisis
de Proyectos
-
Estimación
de Costes
-
Análisis
de Riesgos
-
Planificación
y Programación
-
Cumplimiento Legal
-
Valoración
del Trabajo
-
Estudios de Optimización
de Costes
-
Estrategia de
Contratación
-
Monitorización
de Costes
-
Herramientas Tecnológicas
5. Caso Práctico:
El rol del Quantity Surveyor en la construcción de un complejo residencial
1. ¿Qué
es un “Quantity Surveyor” de obra?
2. El rol consultor de
un Cost Manager/Quantity Surveyor
3. Relación del
Cost Manager/Quantity Surveyor con el Project Manager
4. Funciones del Cost
Manager/Quantity Surveyor
a. Estudios de viabilidad
b. Análisis y
evaluación comparativa
c. Estimación
de costes y análisis de riesgos
d. Planificación
y programación
e. Requisitos legales
f. Valoraciones
g. Optimización
de costes
h. Estrategia de contratación
i. Monitorización
de costes
j. Herramientas tecnológicas
|
| Capítulo
12. |
Quantity Surveyor (gerente
de costes de construcción)
1. Definición
de Quantity Surveyor (gerente de costes de construcción)
a.
¿Qué es un Quantity Surveyor (gerente de costes de construcción)?
-
Estimación
de Costes
-
Gestión
de Presupuestos
-
Licitación
y Contratación
-
Control de Costes
-
Gestión
de Riesgos
-
Asesoramiento
-
Cumplimiento Legal
-
Valoración
del Trabajo
-
Optimización
de Costes
b. Habilidades
Necesarias del Quantity Surveyor (gerente de costes de construcción)
c. Título
RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors)
2. Funciones del Quantity Surveyor
(gerente de costes de construcción)
-
Estimación
de Costes Iniciales
-
Medición
y Cuantificación
-
Presupuesto
-
Licitación
y Contratación
-
Gestión
de Costes
-
Gestión
de Riesgos
-
Cumplimiento Legal
-
Valoración
del Trabajo
-
Optimización
de Costes
-
Prevención
de Corrupción
-
Asesoramiento
y Consultoría
-
Uso de Software
Especializado
3. Especialización del
Quantity Surveyor (gerente de costes de construcción)
-
Ingeniería
Civil
-
Edificación
-
Infraestructura
-
Energía
y Recursos Naturales
-
Resolución
de Disputas
-
Gestión
de Contratos
-
Gestión
de Instalaciones
-
Servicios Legales
-
Consultoría
de Costes
-
Gestión
de Proyectos
4. Responsabilidades del Quantity
Surveyor (gerente de costes de construcción).
-
Análisis
de Planes y Asesoramiento Inicial
-
Cálculo
de Cantidades y Costes
-
Proyecciones de
Flujo de Efectivo
-
Supervisión
de Subcontratistas
-
Control de Costes
-
Redacción
de Informes
-
Gestión
de Riesgos
-
Actualización
en Métodos y Materiales
-
Relaciones con
Proveedores y Subcontratistas
-
Negociación
de Cuentas Finales
-
Designación
y Seguimiento de Subcontratistas
-
Proyecciones Financieras
y Pronósticos
5. BIM y Quantity Surveyor (gerente
de costes de construcción).
-
Mayor Precisión
y Eficiencia
-
Consistencia de
Datos
-
Actualización
en Tiempo Real
-
Colaboración
Mejorada
-
Identificación
Temprana de Problemas
-
Reducción
de Costes y Cambios
-
Mayor Eficiencia
de Proyectos
-
Cumplimiento con
Estándares
6. El controller y la dependencia
respecto a la dirección financiera.
-
Control y seguimiento
del presupuesto
-
Elaboración
y presentación de informes
-
Evaluación
de proyectos de inversión
-
Mantenimiento
de la contabilidad analítica
-
Cumplimiento de
políticas y procedimientos
-
Seguimiento y
control contable
7. Relaciones del controller
con la dirección financiera y general.
-
Colaboración
estrecha con la dirección financiera y general.
-
Comunicación
efectiva
-
Participación
en la planificación estratégica
-
Apoyo a la toma
de decisiones
-
Identificación
de riesgos y oportunidades
-
Compromiso con
la mejora continua
-
Confidencialidad
y ética
8. Caso Práctico:
Quantity Surveyor en la construcción de un complejo hotelero de
lujo
9. Caso Práctico:
Renovación de un Centro Comercial
10. Caso práctico.
Ejemplos de ofertas de trabajo de Quantity Surveyor
-
Quantity Surveyor / Administrador
de Subcontratas
-
Subcontracts Cost Controller
| Quantity Surveyor
-
Control de Costes de construcción
Proyectos EPC.
-
Técnico / Proyectista
(Costes EPC y Unitarios).
|
PARTE
TERCERA
-
Budget Controller
(control de gastos CENTRALIZADO DE INMOBILIARIAS O CONSTRUCTORAS).
|
|
|
| Capítulo
13. |
El controller de gestión
de gastos de la promoción inmobiliaria.
1. Responsabilidades
del Controller de una promotora inmobiliaria.
-
Control de Costes
-
Presupuesto y
Planificación
-
Análisis
Financiero
-
Supervisión
de Documentación
-
Comunicación
con Stakeholders
-
Identificación
y Mitigación de Riesgos
-
Informes y Presentaciones
-
Optimización
de Costes
-
Cumplimiento Normativo
2. Las funciones del controller
de la promoción inmobiliaria: poner en números los planes.
-
Dirección
y Participación
-
Identificación
de factores clave de gestión
-
Traducción
de objetivos generales de la empresa en planes de acción y programas
-
Asesoramiento
-
Coordinación
-
Estudios Estratégicos
-
Evaluación
-
Advertencia
3. ¿Quién puede
ser controller de una inmobiliaria?
a.
Formación
-
Formación
en Contabilidad
-
Formación
en Finanzas
b. Experiencia
de gestión inmobiliaria
c. Habilidades
y Cualidades
-
Habilidades Analíticas
-
Comunicación
Efectiva
-
Objetividad e
Independencia
-
Adaptabilidad
-
Trabajo en Equipo
-
Ética Profesional
4. Asistentes del controller
de una promotora inmobiliaria o controller de departamentos o división.
-
Relación
con la Central
-
Colaboración
con la Dirección de la División
-
Independencia
y Objetividad
-
Coordinación
-
Dependencia Funcional
-
Situaciones de
Crisis
5. Caso Práctico:
Controller de Gestión en la Promoción Inmobiliaria
a. Diagnóstico
detallado del proyecto inmobiliario
-
Estudio del Proyecto
-
Identificación de
Gastos
-
Flujo de Efectivo
b. Acciones Estratégicas
-
Optimización de Gastos
-
Gestión de Riesgos
-
Seguimiento Continuo
-
Coordinación
|
| Capítulo
14. |
El día a día
de un controller: controlar internamente la gestión económica
y financiera de una empresa.
1. Supervisar los
procedimientos contables.
-
Supervisión
de Procedimientos Contables
-
Recopilación
y Análisis de Datos
-
Preparación
de Informes de Resultados
-
Presupuestos Anuales
-
Cumplimiento Normativo
-
Comunicación
con la Dirección
-
Identificación
de Riesgos y Oportunidades
-
Coordinación
Interdepartamental
-
Mantenimiento
de la Rentabilidad
-
Análisis
de Inversiones y Proyectos
2. Formación académica
del controller.
a.
Formación Académica
b. Idiomas
c. Habilidades
Técnicas
-
Hojas de Cálculo
-
Software de Gestión
Financiera
-
Paquetes Ofimáticos
-
Análisis
de Datos
-
Conocimiento de
Normativas y Regulaciones
-
Habilidades de
Comunicación
-
Pensamiento Analítico
3. Una virtud imprescindible:
ser meticuloso y una temporada en una auditoría.
4. Caso práctico.
Ejemplos de anuncios de ofertas de trabajo para controller de promotoras
inmobiliarias.
|
| Capítulo
15. |
El control de gestión
de las promotoras inmobiliarias.
1. Controlar es
comparar los resultados con los planes inmobiliarios.
-
Establecimiento
de objetivos
-
Seguimiento de
presupuestos
-
Análisis
de rentabilidad
-
Gestión
de riesgos
-
Información
en tiempo
-
Informe y presentación
-
Mejora continua
-
Cumplimiento normativo
2. Formas de controlar la promoción
inmobiliaria, desde la inspección a la auditoría.
-
Manuales Organizativos
y de Procedimientos
-
Intervención
-
Inspección
-
Control Interno
-
Auditoría
Interna
-
Auditoría
Externa
-
Control Presupuestario
-
Análisis
por Ratios
-
Cuadro de Mando
3. ¿Qué es la
eficacia del sistema de control de gestión en una promoción
inmobiliaria?
4. Principios del control
de gestión en la promoción inmobiliaria.
-
Principio de relevancia
-
Principio de objetividad
-
Principio de congruencia
-
Principio de controlabilidad
-
Principio de control
por excepción
-
Principio de flexibilidad
-
Principio de coherencia
-
Principio de anticipación
-
Principio de integración
-
Principio de mejora
continua
5. Sistema de control de costes
en una promotora inmobiliaria.
-
Selección
de Factores Clave de Control en la promoción inmobiliaria
-
Factores Externos
e Internos
-
Medición
Objetiva
-
Relevancia para
la Toma de Decisiones
-
Flexibilidad y
Adaptabilidad
-
Evaluación
Continua
-
Integración
con la Estrategia Empresarial
-
Comunicación
y Concienciación
-
Herramientas de
Control
-
Evaluación
de Riesgos
-
Capacitación
del Personal
6. Caso Práctico:
Control de una promoción inmobiliaria residencial.
-
Controlar es comparar los
resultados con los planes
-
Formas de controlar, desde
la inspección a la auditoría
-
Principios del control de
gestión
|
| Capítulo
16. |
¿Cómo supervisar
el control de costes del proyecto constructivo? Promotoras inmobiliarias
y constructoras.
1. Planificar todos
los resultados posibles del proyecto constructivo
-
Identificación
de Riesgos
-
Evaluación
de Riesgos
-
Priorización
de Riesgos
-
Desarrollo de
Estrategias de Mitigación
-
Monitoreo Continuo
-
Uso de Software
de Gestión de Proyectos
-
Comunicación
y Documentación
2. Perspectiva a largo plazo
del proyecto constructivo
-
Mantenimiento
y Ciclo de Vida
-
Cambios en las
Regulaciones
-
Tendencias del
Mercado
-
Sostenibilidad
y Eficiencia Energética
-
Innovación
Tecnológica
-
Análisis
de Coste-Beneficio
-
Resiliencia
-
Documentación
y Gestión de Datos
3. Reducir costes no siempre
es la solución del proyecto constructivo
-
Calidad del Proyecto
-
Reputación
y Clientes Satisfechos
-
Costes Ocultos
-
Impacto en la
Durabilidad
-
Valor a Largo
Plazo
-
Cumplimiento Normativo
4. Realizar un estudio de viabilidad
financiera y anticipar los cálculos del proyecto constructivo.
-
Recolección
de Datos
-
Análisis
de Mercado
-
Planificación
de Costes
-
Proyecciones Financieras
-
Análisis
de Sensibilidad
-
Evaluación
de Riesgos
-
Evaluación
de Rentabilidad
-
Comparación
con Estándares de la Industria
-
Plan de Acción
-
Revisión
Continua
5. Monitorear y Controlar los
Costes del proyecto constructivo
-
Establecer un
Sistema de Seguimiento
-
Comparar Costes
Reales con Presupuestados
-
Analizar Desviaciones
-
Acciones Correctivas
-
Gestión
de Cambios
-
Gestión
de Riesgos
-
Informe Regular
-
Revisión
de Procesos
-
Capacitación
del Equipo
-
Documentación
6. Caso Práctico:
plan de control de costes antes del inicio de la obra.
|
| Capítulo
17. |
El controller de una
inmobiliaria no es un controller normal. ¿Cuáles son las
diferencias?
1. Distribución
de los costes de una promoción inmobiliaria.
a.
Costes de la compra de suelo
b. Coste de
obra
c. Gastos
legales, honorarios, licencias e impuestos
2. Balance de la promotora inmobiliaria.
a.
Existencias (Inventario de Propiedades)
b. Tesorería
y Financiación
c. Anticipos
de Clientes
3. Financiación de la
promoción inmobiliaria.
a.
Financiar el IVA
b. Préstamo
Promotor
c. Aplazamiento
del Pago del Suelo
d. Reporte
al Banco
4. Análisis de viabilidad
de un proyecto inmobiliario: plazo de retorno, VAN y TIR, no es tan difícil.
-
Criterios de Evaluación
-
Payback (Plazo
de Retorno)
-
VAN (Valor Actual
Neto)
-
TIR (Tasa Interna
de Rentabilidad)
-
Riesgos y Análisis
en Tiempos de Crisis
-
Rentabilidad de
Partida
5. Caso Práctico:
Control financiero de una promoción inmobiliaria. La especialización
del controller inmobiliario.
1. Distribución
de los costes de una promoción inmobiliaria
2. Balance de la promotora
inmobiliaria
3. Financiación
de la promoción inmobiliaria
4. Análisis de
viabilidad
|
PARTE
CUARTA
-
Construction
Cost Management / Control de costes en la construcción.
|
|
|
| Capítulo
18. |
Conceptos básicos
de la gestión de los costes de construcción.
1. La gestión
de costes PRECONTRACTUAL en la construcción
a.
Factores Preliminares en la Gestión de Costes
-
Adquisición
de Suelo
-
Gastos de Organización
-
Investigación
del Sitio
-
Descontaminación
-
Seguros
-
Honorarios de
Consultores
-
Costes de Construcción
-
Contingencia y
Riesgos
-
Financiación
y Costes Legales
b. Control Financiero
Precontractual: Plan de Costes
-
Combinación
de Control de Diseño y Monitoreo de Costes
-
Plan de Costes
2. Evaluación preliminar
del proyecto constructivo. Viabilidad económica del proyecto constructivo.
-
Estimación
Preliminar
-
Precisión
de la Estimación
-
Ejemplos Típicos
-
Expectativas del
Cliente
3. El cost management (control
de costes) en la fase precontractual de toda construcción.
-
Definición
de Estrategia de Contrato
-
Identificación
de Restricciones
-
Preparación
de Estimaciones Iniciales
-
Evaluación
de Riesgos Financieros
-
Planificación
de Compras y Adquisiciones
|
| Capítulo
19. |
El cost management (control
de costes) en la fase segmentación individual de tajos de obra.
1. Segmentación
de Trabajos
-
Precisión
en la Estimación
-
Asignación
de Recursos
-
Control de Calidad
-
Gestión
de Riesgos
-
Comunicación
Clara
-
Seguimiento y
Control
-
Facilita la Toma
de Decisiones
2. Cantidades Indicativas
-
Estimación
de Costes
-
Asignación
de Recursos
-
Planificación
de la Ejecución
-
Gestión
de Compras
-
Control de Costes
-
Gestión
de Riesgos
3. Colaboración con Contratistas
y Fabricantes
-
Estimaciones de
Costes Realistas
-
Identificación
de Desafíos y Limitaciones
-
Selección
de Contratistas
-
Optimización
de Diseño
-
Planificación
Anticipada
-
Establecimiento
de Relaciones de Trabajo
4. Funciones del Inspector de
Obras
a.
Verificación e Informe sobre el Coste de Soluciones de Diseño
b. Preparación
de Estimaciones Comparativas
c. Estimación
del Impacto de Cambios
d. Estimación
Previa a la Oferta
e. Evaluación
Financiera Integral
5. Planes de costes actualizados.
Listados de precios de la construcción.
a.
Importancia de los Listados de Precios de la Construcción
b. Utilización
de Listados de Precios en la Actualización del Plan de Costes
6. Coste estimado del proyecto
de obra.
-
Estimación
del Coste del Proyecto de Construcción: Un Enfoque Detallado
-
Estimación
Inicial
-
Desglose por Secciones
-
Actualización
Continua
-
Diálogo
y Colaboración
-
Control de Cambios
-
Coste Estimado
Total del Proyecto
-
Comunicación
y Transparencia
7. Estimación de costes
por modificados de obra.
a.
Aprobación de Cambios
b. Registro
de Cambios
c. Apéndice
al Plan de Costes
d. Coste Comprometido
e. Gestión
Integral de Costes
8. Caso Práctico:
La gestión de costes PRECONTRACTUAL en las obras.
1. La gestión
de costes PRECONTRACTUAL
2. Evaluación
preliminar del proyecto - Viabilidad económica
3. El cost management
(control de costes) en la fase precontractual
4. El cost management
(control de costes) en la fase segmentación individual de tajos
de obra
5. Planes de costes actualizados
- Listados de precios de la construcción
6. Coste estimado del
proyecto de obra
9. Caso Práctico:
Estimación de costes por modificados de obra. Rehabilitación
edificatoria.
a. Todo cambio
de obra aprobado por el director de obra para que se incorpore al plan
de costes de obra
b. La estimación
de costes en proyectos de construcción
|
| Capítulo
20. |
Técnica de coste-planificación
en obras.
1. Técnica
de Coste-Planificación en Obras: Identificando Variaciones en Costes
-
Elementos de Construcción
-
Análisis
Elemental y Comparación de Costes
-
Diferencias en
el Cronograma (Inflación)
-
Diferencias Cuantitativas
-
Diferencias Cualitativas
-
Diferencias en
la Ubicación
2. Informar al cliente de cambios
en el presupuesto de obra.
a.
Cambios que Pueden Aumentar el Presupuesto
b. Cambios
que Reducen el Presupuesto
3. Técnicas de estimación
del coste de un edificio durante la etapa de diseño.
-
Estimación
Basada en la Función o Rendimiento
-
Estimación
Basada en el Tamaño
-
Análisis
de Costes Elementales
-
Estimación
Basada en Tarifas de Unidad
4. Modelo de costes y uso de
proyecto de obras informáticos de análisis de costes.
-
Análisis
de Costes Funcionales
-
Tarifas Detalladas
Calculadas por Contratistas
-
Uso de Software
de Análisis de Costes
5. La estimación funcional
o relacionada con el rendimiento.
6. La estimación
relacionada con el tamaño.
-
Método
Básico
-
Desuso de Métodos
Volumétricos
-
Mayor Precisión
con Tarifas Diferenciales
-
Limitaciones Importantes
7. Estimación elemental
del análisis de costes de obras.
Paso
1: Planificación de Costes
Paso 2: Coste
por Metro Cuadrado
Paso 3: Cálculo
de Cantidades
Paso 4: Modificaciones
a las Tarifas por Unidades
8. Comprobación de costes
(Cost Checking).
-
Confirmación
del Presupuesto Establecido
-
Ejecución
del Cost Management
-
Garantía
de Conformidad con el Presupuesto
-
Identificación
de Desviaciones
-
Asegurar la Rentabilidad
del Proyecto
9. Informes de Hitos (Milestone
Reports) en Gestión de Costes
-
Formato Estandarizado
-
Tabla de Resumen
y Reconciliación
-
Contenido de un
Informe de Hito
-
Representación
Gráfica de Costes
-
Análisis
del Rendimiento
10. Caso práctico
de técnica de coste-planificación en obras. Rehabilitación
edificatoria.
a. Misma obra,
mismos materiales, pero diferentes costes
b. Informa al cliente
de cambios en el presupuesto de obra
c. Técnicas de
estimación del coste de un edificio durante la etapa de diseño
d. Modelo de costes y
uso de proyecto de obras informáticos de análisis de costes
e. La estimación
funcional o relacionada con el rendimiento
f. La estimación
relacionada con el tamaño
g. Estimación
elemental del análisis de costes de obras
h. Comprobación
de costes (Cost Checking)
i. Informes Milestone.
Informes de hitos
|
| Capítulo
21. |
¿Qué es
el control de costes en la construcción?
1. ¿Qué
es el control de costes en la construcción?
-
Definición
del Control de Costes en la Construcción
-
Objetivos del
Control de Costes en la Construcción
2. Fases del control de costes
en la construcción.
a.
Control de Costes Durante las Etapas de Diseño
b. Control
de Costes por Parte de los Contratistas Durante la Construcción
3. Procesos del control de costes
en la construcción.
a.
Procesos de Estimación de Costes
b. Planificación
de Costes y Procesos de Control
c. Retroalimentación
y Mejora Continua
4. Planificación de costes
y procesos de control.
a.
Planificación de Costes
-
Refinamiento de
la Estimación Inicial
-
Flujo de Efectivo
del Proyecto
-
Información
en Tiempo Real
-
Toma de Decisiones
Proactivas
b. Procesos de
Control de Costes
-
Monitoreo del
Desempeño Real
-
Generación
de Valor
-
Flexibilidad y
Adaptación
-
Automatización
e Innovación
-
Participación
y Compromiso
5. Caso Práctico:
Fases del control de costes en la construcción en la Construcción
de un Complejo Residencial
1. Fase de Previsión
2. Fase de Adquisición
3. Fase de Ejecución
4. Fase de Revisión
5. Fase de Cierre
6. Caso práctico de
Procesos del control de costes en la construcción. Construcción
de Complejo inmobiliario.
1. Procesos de
estimación de costes
2. Planificación
de costes y procesos de control
3. Procesos de estimación
de costes (fase avanzada)
7. Caso práctico
de Planificación de costes y procesos de control. Proyecto de Construcción
1. Planificación
de costes
2. Procesos de control
3. Revisiones y Auditorías
|
| Capítulo
22. |
Gestión de costes
en la construcción de edificios. Cost management.
1. Gestión
de Costes en la Construcción de Edificios: Aspectos Clave
2. El cliente quiere un
pronóstico claro de cuánto costará un proyecto de
construcción.
3. Las variables como los
retrasos. La subestimación y la sobreestimación.
4. Caso práctico
a de la Gestión de costes en la construcción de edificios.
Cost management. Proyecto Residencial
1. Construction
Management (Gestión Integral de la Construcción)
2. Pronóstico
Claro del Proyecto
3. Variables y Estimaciones
|
| Capítulo
23. |
Estimación del
constructor (contratista) y la preparación de ofertas.
1. Estimación
del constructor (contratista).
a.
Sobreestimación de Costes
b. Subestimación
de Costes
c. Preparación
de Ofertas
d. Control
de Proyectos
2. Proceso del control de costes
por el constructor (contratista).
-
Etapa 1 - Decisión
de Licitación
-
Etapa 2 - Determinación
de la Base de la Oferta
-
Etapa 3 - Preparación
de la Estimación de Costes
3. Tarifas unitarias para cada
elemento del proyecto de obra.
a.
Estimación del Tipo de Unidad
b. Estimación
Operativa
c. Estimación
de Horas-Trabajador
4. El control de costes de los
subcontratistas.
-
Selección
de Subcontratistas
-
Contratos Claros
-
Presupuesto y
Estimación de Costes
-
Seguimiento del
Desempeño
-
Control de Cambios
-
Control de Pagos
-
Comunicación
-
Auditoría
de Costes
-
Resolución
de Disputas
5. Control de costes preliminares
de instalación de obra.
-
Personal del Sitio
-
Personal de Oficina
Central
-
Vehículos
de la Empresa
-
Oficinas de Obra
y Comodidades
-
Transporte para
Maquinaria de Construcción
-
Gastos Laborales
Generales del Sitio
-
Servicios de Conexiones
y Gastos de Funcionamiento
-
Accesos a las
Obras
-
Equipo de Construcción
y Herramientas
-
Consumibles y
Combustibles
-
Seguro del Contrato
de Obras
-
Seguridad y Señalización
-
Equipos Informáticos
y Papelería
6. Caso práctico
de Estimación del constructor (contratista) y la preparación
de ofertas. Proyecto de centro comercial.
1. Estimación
del Constructor (Contratista)
2. Proceso del Control
de Costes por el Constructor (Contratista)
-
Etapa 1 - Decisión
de Licitar
-
Etapa 2 - Determinación
de la Base de la Oferta
-
Etapa 3 - Preparación
de la Estimación de Costes
3. Tarifas Unitarias para
Cada Elemento del Proyecto de Obra
4. Control de Costes
de los Subcontratistas
5. Control de Costes
Preliminares de Instalación de Obra
|
| Capítulo
24. |
El proceso de gestión
del valor (value management).
1. ¿Por qué
inventó General Electric Company (GEC) el sistema de proceso de
gestión del valor (value management).
2. La eliminación
de los costes, que no contribuyen a su funcionamiento (esto se conoce como
análisis de valor).
3. ¿Qué es
la gestión del valor (value management)?
4. Planificación
de Valor (VP)
-
Fase de concepción
-
Integración
del valor
-
Evaluación
de diseños
-
Identificación
de criterios de valor
-
Satisfacción
de necesidades y deseos
-
Optimización
del valor
5. La ingeniería de valor
(VE)
-
Fase de aplicación
-
Identificación
de costes innecesarios
-
Taller de trabajo
VE
-
Análisis
funcional
-
Beneficios de
VE
-
Ventajas e inconvenientes
-
Aplicación
de VE
6. Valor de revisión
(VR)
-
Aplicación
programada
-
Responsabilidad
del gestor de valor
-
Evaluación
de resultados
-
Registro de resultados
-
Ajustes y correcciones
-
Mantenimiento
del valor a lo largo del proyecto
7. Caso práctico del
proceso de gestión del valor (value management).
-
Análisis de Valor
-
Planificación de Valor
(VP)
-
Ingeniería de Valor
(VE)
-
Ventajas de la VE
-
Inconvenientes de la VE
-
Valor de Revisión
(VR)
8. Caso práctico.
¿Cuándo aplicar el Value Management VM?
1. Identificación
del Problema
2. Decisión de
Aplicar VM
3. Reunión Inicial
de VM
4. Análisis de
Funciones
5. Generación
de Alternativas
6. Evaluación
7. Implementación
|
| Capítulo
25. |
Gestión de riesgos.
Risk Management (RM).
1. ¿Qué
es la Gestión de riesgos?
2. Requisitos formales para
el análisis de riesgo (AR).
3. Consecuencias la Gestión
de riesgos en las construcciones.
4. Contingencias en un proyecto
edificatorio.
5. Fases de la gestión
de riesgos en la construcción.
-
Identificación
de Riesgos (IR)
-
Análisis
de Riesgos (AR)
-
Respuesta a Riesgos
(RR)
6. Registro de riesgo
7. Respuesta a los riesgos
8. La gestión estratégica
del riesgo
9. Caso práctico
de las Fases de la gestión de riesgos en la construcción.
Centro comercial.
1. Identificación
de Riesgo
2. Análisis de
Riesgos (RA)
a. El valor estimado
“expected monetary value” (EMV) y Árboles de decisión
b. Análisis de
sensibilidad
c. Simulación
de Monte Carlo
d. Teoría del
límite central (central limit theory)
3. Estrategia de Mitigación
|
| Capítulo
26. |
Coste de la vida útil.
Whole-life costing (WLC).
1. Los gastos de
mantenimiento son muy superiores a los de construcción.
2. Beneficios de aplicar
el WLC para la propiedad y ocupación del edificio.
3. Proceso del sistema coste
de la vida útil (Whole-life costing (WLC).
a.
Pasos básicos para identificar el coste de propiedad y mantenimiento
a lo largo de la vida de un activo inmobiliario
b. Obsolescencia
económica, técnica o funcional
c. Elementos
a considerar en el modelo de coste durante toda la vida
d. Dinero,
tiempo e inversión
4. Caso práctico del
Coste de la vida útil. Whole-life costing (WLC). Construcción
de complejo de oficinas.
|
| Capítulo
27. |
Control administrativo
de pagos.
1. Los sistemas
de pago de obras.
a.
En base a precios
-
Suma Global
-
Medición
y Precio Unitario
b. En base a costes
2. Sistema de precio alzado.
a.
Características del sistema de precio alzado
b. Consideraciones
y dificultades asociadas
3. Sistema de tarifa de precios
en base a cantidades (Bills of quantities BofQ).
a.
Características del sistema de tarifa de precios en base a cantidades
(BofQ)
-
Preparación
por un Quantity Surveyor
-
Listado detallado
de cantidades
-
Riesgo de errores
b. Ventajas del
sistema de BofQ
c. Carencias
del sistema de BofQ
4. Sistema de pago por hitos
de facturas basadas en listado de precios.
5. Sistema de pago por planificaciones
temporales basadas en listado de precios.
-
Oferta a tanto
alzado desglosada en actividades
-
Pagos intermedios
basados en actividades completadas
-
Prorrateo de los
pagos
-
Tabla de tarifas
para valorar variaciones
-
Eficiencia en
pagos provisionales
6. El sistema el NEC. Contrato
de ingeniería y construcción - Engineering and Construction
Contract - (NEC3).
7. Contratos de reembolso
de costes
8. Contratos de costes basados
en objetivos positivos (target?cost contracts).
9. Caso práctico
del Control administrativo de pagos. Construcción de Centro Comercial
1. Sistemas de
Pago de Obras
2. Sistema de Precio
Alzado
3. Sistema de Tarifa
de Precios en Base a Cantidades (BofQ)
4. Sistema de Pago por
Hitos de Facturas Basadas en Listado de Precios
5. Sistema de Pago por
Planificaciones Temporales Basadas en Listado de Precios
10. Caso práctico
del sistema el NEC. Contrato de ingeniería y construcción
- Engineering and Construction Contract - (NEC3). Rehabilitación
edificatoria.
Contrato de Precios con
Horarios de Actividad
11. Caso práctico
de Contratos de reembolso de costes. Construcción de Centro Comercial
-
Objetivos de Rendimiento
-
Objetivos de Cronograma
-
Objetivos de Costes
|
| Capítulo
28. |
Monitorización
del procedimiento de control de costes (cost management).
1. Sin el control
de costes ningún proyecto de obra se ajusta al presupuesto.
-
Comparación
con el presupuesto
-
Base de datos
de productividad
-
Valoración
de variaciones y cambios
-
Identificación
temprana de problemas
2. ¿Para qué sirve
la monitorización de los costes de una obra?
-
Identificación
de desviaciones presupuestarias
-
Estimación
del coste total del proyecto
-
Toma de decisiones
informadas
-
Control de variaciones
y reclamaciones
3. ¿Cómo desarrollar
un sistema de control de costes?
-
Definir los objetivos
y requisitos del sistema
-
Seleccionar las
herramientas y tecnología adecuadas
-
Establecer un
equipo de gestión de costes
-
Definir el proceso
de seguimiento de costes
-
Implementar políticas
y procedimientos
-
Capacitar al personal
-
Establecer un
calendario de informes
-
Monitorear y ajustar
el sistema
-
Comunicación
y colaboración
-
Auditorías
y revisiones periódicas
-
Adaptación
a cambios en el proyecto
4. Un sistema de información
integrado (integración de cronograma y coste).
-
Ventajas de la
integración de cronograma y coste
-
Desventajas y
desafíos
5. Un sistema de información
por separado (separación de cronograma y coste).
-
Ventajas de la
separación de cronograma y coste
-
Desventajas y
desafíos
6. Método 1: coste-valor
reconciliación (CVR)
-
Propósito
del CVR
-
Proceso de Reconciliación
-
Coordinación
Interdepartamental
-
Áreas Comunes
de Ajuste
-
Principio de Precaución
7. Método 2: variación
contractual - cálculo del coste unitario
-
Objetivo Principal
-
Proceso de Evaluación
-
Informes Mensuales
-
Identificación
de Problemas y Tendencias
-
Efectividad en
Diferentes Tipos de Proyectos
8. Método 3: análisis
de valor ganado. Earned Value Analysis (EVA)
-
Concepto Básico
del Análisis de Valor Ganado (EVA)
-
Tres Valores Clave
-
Mediciones y Análisis
-
Beneficios del
Análisis de Valor Ganado (EVA)
9. Caso práctico de
Monitorización del procedimiento de control de costes (cost management).
Rehabilitación hotelera.
-
Desarrollo del Sistema de
Control de Costes
-
Métodos Aplicados
|
| Capítulo
29. |
Gestión de la
valoración de las variaciones.
1. El método
tradicional de valoración de las variaciones.
-
Características
del Método Tradicional de Valoración de Variaciones
-
Cambio de Enfoque
Reciente:
-
Ventajas del Nuevo
Enfoque
2. Requisitos contractuales
(Condiciones del Contrato del ICE)
-
Contrato de Mediciones
-
Uso de Tarifas
y Precios
-
Trabajo No Similar
3. Consideraciones prácticas
-
Consideraciones
Generales
-
Trabajo
-
Equipos de Construcción
-
Materiales
-
Costes de Subcontratistas
-
Inflación
-
Costes de Rediseño
y Reprogramación
-
Gastos de Preparación
de la Tarificación
-
Gastos Preliminares/Gastos
Generales del Sitio Adicional
-
Contingencias
por Riesgo del Contratista
-
Gastos Generales
de Oficina y Beneficio
4. Caso práctico de
Gestión de la valoración de las variaciones. Construcción
de nueva cadena de tiendas.
-
Identificación de
Variaciones
-
Método Tradicional
de Valoración de las Variaciones
-
Requisitos Contractuales
(Condiciones del Contrato del ICE)
-
Consideraciones Prácticas
|
| Capítulo
30. |
El control de gastos
y el análisis del riesgo económico de cada proyecto de inversión.
1. Análisis
de sensibilidad y de resultados.
-
Análisis
de Sensibilidad
-
Simulación
de Resultados
2. Control de los proyectos
de inversión
a.
Control de la Ejecución
-
Cumplimiento del
Programa
-
Porcentaje de
Avance
-
Desviaciones en
Inversión y Tiempo
-
Nueva Fecha de
Finalización
-
Importe Total
Necesario
b. Evaluación
de los Resultados
-
Control de Evolución
de la Inversión
-
Mejora de la Función
de Inversión
-
Comparación
de Movimientos de Fondos
-
Independencia
en la Función de Control
-
Comunicación
de Errores
3. Liquidación anticipada
del proyecto.
-
Causas del Fracaso
de un Proyecto
-
Otros Factores
a Considerar
4. Caso práctico del
control de gastos y el análisis del riesgo económico de cada
proyecto de inversión. Rehabilitación edificatoria
Análisis
de Sensibilidad y de Resultados
Control de los Proyectos
de Inversión
a. Control de
la Ejecución
b. Evaluación
de los Resultados
Liquidación Anticipada
del Proyecto
|
| Capítulo
31. |
El control de gastos
en función de los departamentos responsables.
1. Sistema de información
contable de gestión de gastos por áreas de responsabilidad
2. Clasificación de los
costes
-
En función
de la empresa a la que corresponden
-
De acuerdo con
su identificación con un objeto de coste
-
Momento en que
se calculan
-
De acuerdo con
su afectación temporal o física
-
De acuerdo con
la autoridad sobre la generación del coste
-
De acuerdo con
su comportamiento al variar su nivel de actividad
-
De acuerdo con
su importancia en una determinada decisión
-
De acuerdo con
el desembolso del coste
-
De acuerdo con
su comportamiento en una disminución de actividades
-
De acuerdo con
el cambio originado por un aumento/disminución en la actividad
-
De acuerdo con
el tipo de producción
3. Modelo contable de control
analítico por áreas de responsabilidad.
-
Presupuestos de
Contabilidad Analítica Aplicables al Modelo
-
Análisis
del Funcionamiento del Modelo de Costes y Etapas
4. Caso práctico del
control de gastos en función de los departamentos responsables.
Rehabilitación edificatoria.
-
Sistema de Información
Contable de Gestión por Áreas de Responsabilidad
-
Clasificación de los
Costes
-
Modelo Contable de Control
Analítico por Áreas de Responsabilidad
|
| Capítulo
32. |
¿Cómo se
estructura el sistema de control de gastos en la obra?
1. La estructura
de control de gastos
-
Unidades de Responsabilidad
y Actividades a Controlar
-
Objetivos Asignados
-
Criterios de Evaluación
-
Tipos de Centros
de Responsabilidad
-
Control por Actividades
-
Consideraciones
Adicionales
-
Flexibilidad y
Adaptabilidad
-
Coordinación
y Comunicación
-
Tecnología
y Herramientas
2. El proceso de control de
gastos
-
Formulación
de Objetivos, Planes y Responsables
-
Registro de Resultados
y Cálculo de Desviaciones
-
Análisis
de Desviaciones: Causas y Responsables
-
Identificación,
Elaboración y Selección de Acciones Correctoras
-
Implantación
de Acciones y Seguimiento
3. Sistemas de información
-
Variedad de Información
-
Información
Interna y Externa
-
Tipos de Informes
-
Requisitos para
un Buen Control
4. Caso práctico de
estructura el sistema de control de gastos en la obra. Construcción
de torre de pisos.
-
La Estructura de Control.
Jefe de obra.
-
El Proceso de Control
-
Sistemas de Información
(software)
|
| Capítulo
33. |
¿Qué es
la contabilidad de gestión de gastos?
1. La contabilidad
de costes es un subconjunto de la contabilidad de gestión.
-
La Contabilidad
de Costes como Subconjunto
-
Evolución
hacia la Contabilidad de Gestión
-
Objetivos de la
Contabilidad de Gestión
-
Aplicación
en Empresas Productoras y de Servicios
-
Flexibilidad y
Participación de Usuarios
-
Objetivos de la
Contabilidad de Gestión
2. Control de la contabilidad
de gestión
-
Intensificación
de la Competencia
-
Transformación
de Procesos Productivos
-
Cambios en los
Objetivos
-
Modificaciones
en la Organización
-
Falta de Uso por
Parte de los Centros Operativos
3. Niveles de control
-
Control de la
Estrategia
-
Control Estructural
-
Control Presupuestario
4. Caso práctico de
la contabilidad de gestión de gastos
-
La Contabilidad de Costes
y su Relación con la Contabilidad de Gestión
-
Control de la Contabilidad
de Gestión
-
Niveles de Control
|
| Capítulo
34. |
Equilibrio financiero
y balances.
1. La importancia
del ratio.
-
Medición
del Rendimiento
-
Planificación
y Establecimiento de Objetivos
-
Identificación
de Problemas
-
Toma de Decisiones
-
Comparación
con la Competencia
-
Seguimiento de
Tendencias
-
Comunicación
con Inversionistas y Stakeholders
2. El equilibrio financiero
-
Definición
de Equilibrio Financiero
-
Análisis
del Balance
-
Capital Propio
-
Pasivos Exigibles
-
Ratios Financieros
-
Evaluación
Periódica
-
Planificación
Financiera
3. Pirámide de ratios
economicos financieros
a.
Índice de Crecimiento Interno (I.C.I.)
b. Rentabilidad
Financiera
c. Rentabilidad
Económica
d. Control
de la Utilización de la Inversión
4. Caso práctico de
Equilibrio financiero y balances.
-
La Importancia del Ratio
-
El Equilibrio Financiero
-
Pirámide de Ratios
Económicos Financieros
|
| Capítulo
35. |
Distribución temporal
de gastos.
1. Distribución
temporal de gastos. Plazos
-
Vida física
de los activos
-
Vida comercial
de los productos o servicios
-
Plazo del proyecto
-
Incertidumbre
-
Actualización
y revisión
2. Dimensión económica
en base a la necesidad de fondos necesarios en la obra.
-
Activos Fijos
-
Capital Circulante
-
Déficits
3. Movimiento de fondos de una
inversión de la construcción.
-
Fondos Incrementales
-
Capital Circulante
-
Recuperación
de la Inversión
-
Fondos Generados
por la Inversión
4. Caso práctico de
Distribución temporal de gastos.
|
PARTE
QUINTA
-
Gestión
de costes en la fase de obra.
|
|
|
| Capítulo
36. |
Gestión económica
de una obra.
1. Certificaciones
de obra.
2. Partes de trabajo y albaranes
de entrega.
3. Comprobación de
facturas y pagos.
4. Retenciones de pagos.
-
Definición
de Retención
-
Coste y Beneficio
de las Retenciones
-
Importancia de
los Contratos
-
Desconfianza ante
la Negativa a Retener
-
Ley de Ordenación
de la Edificación (L.O.E.)
-
IVA y Retenciones
-
Significado de
Abonar una Retención
-
Importancia de
las Retenciones en la Construcción
5. Notas de abono.
6. Las liquidaciones.
7. Precios contradictorios.
8. Reformados.
9. Cuentas de la obra.
-
Flujo de Caja
(Cash Flow)
-
Cuenta de Explotación
-
Fórmulas
Polinómicas
10. Liquidación final
de obra.
11. Caso práctico
de la Gestión económica de una obra. Construcción
de residencia.
1. Certificaciones
de Obra
2. Partes de Trabajo
y Albaranes de Entrega
3. Comprobación
de Facturas y Pagos
4. Retenciones de Pagos
5. Notas de Abono
6. Las Liquidaciones
7. Precios Contradictorios
8. Reformados
9. Cuentas de la Obra
10. Liquidación
Final de Obra
|
| Capítulo
37. |
Control de las obras
por plazos y precios unitarios.
1. Plazos de ejecución.
2. Control de trabajos y
rendimientos “mano de obra”.
3. Control medios mecánicos
“maquinaria”.
-
Maquinaria Pesada
vs. Maquinaria Ligera
-
Desglose de Gastos
y Rendimientos
-
Distribución
Proporcional Indirecta
-
Costes de Maquinaria
Propia
-
Gastos Operativos
-
Control de Consumos
-
Análisis
de Costes
-
Evitar Paradas
-
Acoplamiento de
Máquinas
4. Control de materiales de
obra.
-
Control de Entradas
y Salidas
-
Registro de Consumos
-
Control de Almacenes
-
Planificación
de Suministros
-
Aspectos Clave
del Control de Almacenes
5. Control de subcontratas
-
Modalidad de Subcontratación
-
Costes de Trabajos
Subcontratados
-
Recargos de Gastos
Indirectos
6. Costes no imputados.
-
Gastos Fijos Acumulados
-
Gastos Periódicos
-
Gastos Centrales
de Empresa
7. Control de riesgos laborales
“accidentes”.
8. Tablas comparativas.
-
Revisión
de Costes
-
Comparación
de Desviaciones
-
Causas de Desviaciones
-
Correcciones
-
Control a Corto
Plazo
-
Control a Largo
Plazo
-
Documentación
Detallada
-
Corrección
de Desviaciones Persistentes
-
Informes y Reportes
9. Caso práctico del
Control de las obras por plazos y precios unitarios. Construcción
de centro comercial.
1. Plazos de
Ejecución
2. Control de Trabajos
y Rendimientos “Mano de Obra”
3. Control Medios Mecánicos
“Maquinaria”
4. Control de Materiales
de Obra
5. Control de Subcontratas
6. Costes no Imputados
7. Control de Riesgos
Laborales “Accidentes”
8. Tablas Comparativas
|
| Capítulo
38. |
Causas de los retrasos
en la obras.
1. Causas de retrasos
en la obra ocasionados por el promotor.
2. Causas de retrasos ocasionados
por el contratista.
3. Clasificación
de los retrasos en construcción.
4. Asignación de
responsabilidades por los retrasos de la obra.
5. Origen de los retrasos.
6. Retrasos temporales.
7. Métodos para el
análisis de retrasos en construcción.
8. Análisis de las
causas del retraso en la obra.
a.
Clasificación de los cinco niveles.
Nivel
1: Tiempo
Nivel 2: Métodos
Básicos
Nivel 3: Métodos
Específicos
Nivel 4: Implementaciones
Básicas
Nivel 5: Implementaciones
Específicas
b. Métodos
de la ASCE.
Método
As-planned vs. As-built
Método
Impact As-planned
Método
Collapse As-built
Método
Time Impact Analysis (TIA)
Método
Window Analysis
Método
Contemporaneous Period Analysis (CPA)
c. Validación
de recursos para la aplicación de los métodos.
-
Validación
de Recursos
-
Selección,
Validación y Rectificación del Cronograma de "Línea
Base"
-
Recursos, Reconstrucción
y Validación del Cronograma As-built
-
Validación,
Rectificación y Reconstrucción de Cronogramas Actualizados
9. Caso práctico sobre
las Causas de los retrasos en la obras.
1. Causas de
Retrasos Ocasionados por el Promotor
2. Causas de Retrasos
Ocasionados por el Contratista
3. Clasificación
de los Retrasos en Construcción
4. Asignación
de Responsabilidades por los Retrasos de la Obra
5. Origen de los Retrasos
6. Retrasos Temporales
7. Métodos para
el Análisis de Retrasos en Construcción
10. Caso práctico
de los Métodos para el análisis de retrasos en construcción.
-
Análisis de las Causas
del Retraso en la Obra
-
Clasificación de los
Cinco Niveles
-
Métodos de la ASCE
Utilizados
-
Validación de Recursos
para la Aplicación de los Métodos
|
| Capítulo
39. |
Presupuesto de la obra
y herramientas de control presupuestario.
1. Unidades de Medición
en Obras de Construcción
2. Organización del
Estado de Mediciones en la Construcción
3. Descripción de
las Unidades de Obra en Construcción
4. Clasificación
y ordenación de los capítulos de obra.
5. Tipos de Mediciones en
Proyectos de Construcción
a.
Mediciones Preliminares
b. Mediciones
de Gestión
c. Mediciones
de Proyecto
d. Mediciones
de Ejecución
6. Cuando el presupuesto se
enfrenta a la realidad de la obra.
a.
Coste Estándar y Coste Histórico o Real
b. Análisis
de las Desviaciones
7. El coste en una obra. Materiales
8. El almacenaje de materiales.
-
Clasificación
de Materiales
-
Almacén
Central
-
Definición
de Almacén
-
Control y Registro
-
Imputación
a Costes
-
Valoración
de Consumos
-
Comprobaciones
y Mermas
-
Control de Desviaciones
-
Ciclo Mensual
9. El control del gasto en mano
de obra.
-
Importancia de
la Mano de Obra
-
Diversidad de
la Mano de Obra
-
Personal de Plantilla
-
Mano de Obra Directa
-
Sistemas de Retribución
-
Retribución
por Trabajo Medido
-
Trabajo con Incentivos
-
Trabajo a Tarea
-
Trabajo a Destajo
-
Control de la
Mano de Obra
-
Coeficiente Preventivo
-
Seguridad Social
-
Control Diario
de la Mano de Obra
10. Subcontratación.
-
Necesidad de Subcontratación
-
Errores Comunes
en el Cálculo de Costes
-
Elementos de Coste
en la Subcontratación Completa
-
Elementos de Coste
en la Subcontratación Parcial
-
Medición
de Trabajos
-
Anticipos a Cuenta
-
Contabilidad Interna
11. El beneficio de la obra
para el constructor.
-
El Constructor
y su Beneficio
-
Definiciones Cruciales:
Gasto, Coste e Inversión
-
Clasificación
de Costes en Función de la Actividad
12. La amortización como
coste de obra.
-
La Amortización
como Componente de los Costes de la Obra
-
Tasa de amortización:
constante, creciente o decreciente.
-
El Sistema Marginal
de Costes
-
El Punto de Equilibrio
y su Representación Gráfica
13. Caso práctico
del Presupuesto de la obra y herramientas de control presupuestario.
1. Unidades de
Medición
2. Organización
del Estado de Mediciones
3. Descripción
de las Unidades de Obra
4. Clasificación
y Ordenación de los Capítulos de Obra
5. Tipos de Mediciones
6. Cuando el Presupuesto
se Enfrenta a la Realidad
7. El Coste en una Obra
- Materiales
8. Almacenaje de Materiales
9. Control del Gasto
en Mano de Obra
10. Subcontratación
11. Beneficio de la Obra
para el Constructor
12. La Amortización
como Coste de Obra
|
| Capítulo
40. |
Gestión de costes
de un proyecto de obra.
1. La gestión
de costes como parte del proceso de planificación y seguimiento-control
del proyecto de obra.
-
Estimación
de Costes
-
Preparación
del Presupuesto de Costes
-
Control de Costes
2. Parámetros fijados
en la fase de planificación de la obra como paso previo a la estimación
de costes.
a.
Unidades de Medición de Tareas (Tiempo/Tajo de Obra)
b. Umbrales
de Control en el Seguimiento de los Costes (Hitos de Obra)
c. Cuentas
de Control en la Contabilidad de Costes (Paquetes de Trabajo en Obra)
d. Categorías
de Costes
3. ¿Qué puede
hacer variar los costes de una obra? Parámetros que puedan producir
una variación en el coste.
a.
Cambios en el Presupuesto del Proyecto de Obra durante el Diseño,
la Ejecución o la Entrega
b. Momento
de Compra de Productos (El Momento Elegido Afecta a su Coste)
4. Estimación en la Planificación
de Proyectos
-
Estudio Preliminar
de Riesgos
5. Técnicas prácticas
del proceso de estimación de costes.
a.
Plantillas de Estimación de Costes de la Constructora
-
Documentación
de la Constructora
-
Plantillas de
Estimación de Costes
-
Información
Histórica
-
Conocimiento del
Equipo del Proyecto
b. Estimación
de la Época del Año para la Construcción y Factores
Ambientales
c. Condiciones
del Mercado de Productos de la Obra
d. Bases de
Datos de Precios Comerciales
6. Herramientas de estimación
de costes en proyectos de obra..
a.
Estimaciones Aproximadas (Cuando no se tienen datos de referencia)
b. Estimación
Comparativa con Otras Obras
c. Determinación
de Tarifas de Costes de Recursos
-
Estimación
Global Descendente
-
Estimación
Paramétrica (Basada en Datos Históricos de la Constructora)
d. Software de
Gestión de Proyectos
e. Estimación
Previa del Precio en Obras Públicas y Análisis de Propuestas
para Licitaciones
f. Análisis
de Contingencias
7. Caso práctico de
las Herramientas de estimación de costes. Construcción residencial.
a. Estimaciones
Aproximadas
b. Estimación
Comparativa con Otra Obra
c. Determinación
de Tarifas de Costes de Recursos
d. Software de Gestión
de Proyectos
e. Estimación
Previa del Precio del Resultado en Obra Pública & Análisis
de Propuestas para Licitaciones
f. Análisis de
Contingencias
|
| Capítulo
41. |
Preparación del
Presupuesto de Costes
1. Tras las estimaciones
de coste viene el presupuesto de obra.
2. Requisitos para la preparación
del presupuesto de obra.
a.
Estimación de Costes
b. Contrato
de Obra y Pliego de Condiciones
c. Cronograma
del Proyecto de Obra
d. Calendario
de Recursos
e. Técnicas
para la Preparación del Presupuesto de Costes de Obra
-
Suma de Costes
-
Conformidad del
Límite de Financiación
3. Resultados de la preparación
del presupuesto de costes de obra.
a.
Línea Base de Costes
b. Bases para
Estimar la Financiación del Proyecto de Obra (Basada en la Línea
de Costes)
c. Control
Integrado de Cambios (Actualización) Después de la Preparación
del Presupuesto de Costes de Obra
4. Control de costes de obra.
a.
Herramientas de Control de Costes de Obra
-
Informes de Rendimiento
-
Información
sobre el Avance del Proyecto
-
Análisis
de Medición del Rendimiento
-
Análisis
de Hitos
-
Técnica
del Valor Ganado (EVT)
b. Cálculo
de Producción y Márgenes del Proyecto
-
Márgenes
del Proyecto
-
Producción
del Proyecto
-
Valores Iniciales
de Producción
5. Caso práctico de
Preparación del Presupuesto de Costes. Construcción de centro
comercial.
1. Post-Estimación
hacia el Presupuesto
2. Requisitos para la
Preparación del Presupuesto de Obra
a. Estimación
de Costes
b. Contrato de Obra y
Pliego de Condiciones
c. Cronograma del Proyecto
de Obra
d. Calendario de Recursos
e. Técnicas para
la Preparación del Presupuesto de Costes de Obra
3. Resultados de la Preparación
del Presupuesto de Costes de Obra
a. Línea
Base de Costes
b. Bases para Estimar
la Financiación del Proyecto de Obra
c. Control Integrado
de Cambios
6. Caso práctico de
Control de costes de obra. Control de costes de urbanización.
a. Herramientas
de Control de Costes de Obra
1. Informes de
Rendimiento
2. Información
sobre el Avance del Proyecto
3. Análisis de
Medición del Rendimiento
4. Análisis de
Hitos
5. Técnica del
Valor Ganado (EVT)
b. Cálculo de Producción
y Márgenes del Proyecto
c. Valores Iniciales
de Producción
|
| Capítulo
42. |
Herramientas software
en el control de costes de obra.
1. Herramientas
Software en el Control de Costes de Obra
-
Software de Nivel
I
-
Software de Nivel
II
-
Software de Nivel
III
2. Plataforma virtual de Gestión
de costes. La petición de ofertas a proveedores (RFQ).
-
Reducción
de Tareas Administrativas
-
Gestión
Electrónica del Flujo de Contratación
-
Creación
de RFQs Simplificada
-
Invitación
Directa y Procedimiento Abierto
-
Envío Electrónico
de Ofertas
-
Análisis
Automático de Ofertas
-
Herramientas de
Productividad
-
Notificaciones
de Eventos
3. Plataforma virtual de Gestión
de costes. BIM 360 Cost Management, el nuevo módulo de BIM 360 para
la administración de costes en la construcción.
a.
Beneficios de BIM 360 Cost Management
-
Flexibilidad y
Personalización
-
Visualización
de Riesgos Relacionados con los Costes
-
Gestión
Efectiva de Cambios
-
Herramientas para
la Gestión de Presupuestos y Contratos
-
Procesos de Flujo
de Trabajo Optimizados
b. Razones para
Cambiar a una Plataforma de Administración de Construcción
-
Una Fuente de
Verdad Única
-
Conexión
y Colaboración
-
Flexibilidad
-
Seguridad
-
Visibilidad en
Tiempo Real
4. Caso práctico
de las Herramientas software en el control de costes de obra.
5. Caso práctico
del Plan de Estructura de Proyecto (PEP)
1. Definición
del PEP
2. Descomposición
del Trabajo
3. Asignación
de Recursos
4. Establecimiento de
Cronograma
5. Establecimiento de
Costes
6. Monitoreo y Control
6. Caso práctico de
Plataforma virtual de Gestión de costes. La petición de ofertas
a proveedores (RFQ).
1. Acceso y Descarga
del RFQ
2. Envío Electrónico
de Ofertas
3. Análisis Automático
de Ofertas
4. Herramientas de Productividad
5. Biblioteca de Documentos
6. Generación
Automática de Informes
7. Notificación
de Eventos
7. Caso práctico a
modo de caso real de módulo de BIM 360 para la administración
de costes en la construcción.
1. Gestión
de Costes en la Nube
2. Visualización
del Riesgo Relacionado con el Coste
3. Herramientas para
la Gestión de Presupuestos y Contratos
4. Beneficios de la Plataforma
Conectada
|
