PARTE PRIMERA.

FUNDAMENTOS DE LA REVISIÓN DE PRECIOS EN OBRA Y SU IMPACTO EN LA VIABILIDAD DEL PROMOTOR

CONTRATACIÓN DE OBRA ORIENTADA A CONTROLAR COSTE Y REVISIÓN DE PRECIOS

COSTE OBJETIVO, OPEN BOOK Y CONTRATACIÓN COLABORATIVA PARA PROTEGER LA VIABILIDAD

FINANCIACIÓN DEL PROMOTOR: DRAWDOWNS, CONTROL DE COSTE Y CONDICIONES DEL PRÉSTAMO

REEQUILIBRIO DE FINANCIACIÓN: NEGOCIACIÓN, WAIVERS, REBASELINE Y SOLUCIONES DE REESTRUCTURACIÓN

TECNOLOGÍA, AUDITORÍA Y CONTROL AVANZADO PARA ANTICIPAR DESVIACIONES

CHECKLISTS Y FORMULARIOS DE REVISIÓN DE PRECIOS EN OBRA Y REEQUILIBRIO DE FINANCIACIÓN DEL PROMOTOR INMOBILIARIO: DRAWDOWNS, COSTE OBJETIVO Y VIABILIDAD

PRÁCTICA DE REVISIÓN DE PRECIOS EN OBRA Y REEQUILIBRIO DE FINANCIACIÓN DEL PROMOTOR INMOBILIARIO: DRAWDOWNS, COSTE OBJETIVO Y VIABILIDAD

En la promoción inmobiliaria actual, la diferencia entre un proyecto rentable y un problema de alto riesgo rara vez depende de un único factor. Suele estar en los detalles: cómo se controla el coste real, cómo se gestiona un cambio a tiempo, cómo se justifica una revisión de precios con evidencias, y cómo se evita que un bloqueo de drawdowns convierta una desviación asumible en una crisis de liquidez. La inflación, la incertidumbre en suministros, la presión de plazos y la tensión en la cadena de subcontratación han transformado la obra en un entorno donde los sobrecostes ya no son “excepciones”, sino escenarios probables que deben anticiparse con método.

Esta guía práctica está concebida como una herramienta profesional para actuar con criterio y rapidez en el punto más delicado del ciclo inmobiliario: cuando el coste de obra sube y la financiación empieza a exigir más control, más trazabilidad y más garantías de viabilidad. Aquí encontrarás un enfoque completo y operativo para entender los mecanismos de actualización de importes, diseñar cláusulas eficaces de revisión de precios, implantar procedimientos robustos de change order y reclamaciones, y alinear la contratación con modelos que protejan el equilibrio económico del proyecto. Además, se profundiza en cómo interactúan presupuesto, cost-to-complete, covenants y reporting al financiador, y cómo preparar un reequilibrio realista sin detener la obra.

A lo largo de sus capítulos, la guía desarrolla desde los fundamentos de la revisión de precios y las desviaciones de coste, hasta la economía de obra ligada a índices e inflación, los modelos contractuales en obra privada, la gestión integral de cambios y claims, y los esquemas colaborativos de coste objetivo y open book. Incorpora también estrategias de compras para estabilizar importes, metodologías de control de coste con presupuesto vivo y forecasting, y el papel crítico de los drawdowns, la cuenta controlada y la elegibilidad de costes. En los escenarios más complejos, aborda las palancas técnicas, comerciales y financieras para reequilibrar la viabilidad, con waivers, rebaseline y soluciones de reestructuración que permiten proteger el proyecto cuando las cifras ya no encajan.

El valor para el profesional es inmediato. Esta guía te ayuda a reducir incertidumbre y ganar control: a detectar señales tempranas de desviación, a documentar cada evento de forma “bancable”, a negociar con constructoras desde datos y evidencias, y a tomar decisiones de gestión que sostengan el margen del promotor sin romper la ejecución. Te permitirá estructurar comunicaciones sólidas con inversores y financiadores, evitar bloqueos por falta de trazabilidad, y convertir la disciplina de control de coste en un lenguaje común entre técnica, obra y financiación. Y, sobre todo, te dará herramientas para actuar antes de que el problema sea irreversible.

Si eres promotor, responsable de obra, project monitor, consultor técnico, director financiero o responsable de control de costes, esta guía te ofrece una ventaja competitiva clara: la capacidad de anticipar, justificar y resolver. Incluye checklists y formularios completos listos para usar, además de casos prácticos que reflejan situaciones reales del sector, para que cada concepto se traduzca en decisiones y procedimientos aplicables en tu próximo proyecto.

Invertir en conocimiento operativo es una de las pocas decisiones que siempre mejora el resultado del negocio. Porque cuando la obra entra en tensión, no gana quien “cree” que controla, sino quien demuestra que lo controla. Esta guía está diseñada para ayudarte a liderar con método, evidencias y solvencia técnica-financiera. Da el siguiente paso: profesionaliza tu gestión, protege tu financiación y consolida la viabilidad de tus proyectos con una herramienta pensada para el mundo real.
 

• FUNDAMENTOS DE LA REVISIÓN DE PRECIOS EN OBRA Y SU IMPACTO EN LA VIABILIDAD DEL PROMOTOR

1. Revisión de precios vs. desviación de coste: conceptos, límites y objetivos
a. Qué es revisión de precios y qué no lo es (repercusión, renegociación, reclamación)
b. Diferencia entre sobrecoste, variación y “cost-to-complete”
c. El “equilibrio” del proyecto: margen, contingencias y umbrales de tolerancia (5%, 10%, 15%)
2. Agentes y responsabilidades: promotor, constructora, subcontratas, financiador y project monitor
a. Reparto de riesgos en la cadena de suministro
b. Obligaciones de información y deber de mitigación
c. Gobierno del proyecto y comité de decisiones
3. Fuentes típicas de incremento de coste en obra
a. Materiales, energía, logística, mano de obra y productividad
b. Cambios de alcance, indefiniciones, interferencias y errores de proyecto
c. Condiciones del terreno y riesgos “ocultos”
4. El presupuesto como contrato económico: estructura y lectura profesional
a. Capítulos de obra, mediciones, precios unitarios y gastos generales
b. Contingencias, provisiones y reservas de gestión
c. Costes de promoción: suelo, licencias, técnica, comercial, financieros y overhead
5. Viabilidad económica-financiera del promotor ante revisión de precios
a. TIR, VAN, margen promotor, punto muerto y sensibilidad
b. Impacto en calendario, preventas, certificaciones y caja
c. Cómo se degrada la viabilidad: del “desfase” a la “pérdida estructural”
6. Documentación mínima para gestionar revisiones de precios y reequilibrios
a. Contrato de obra, anexos técnicos, presupuesto, planning y curva S
b. Procedimiento de cambios y registro de eventos
c. Reporting al financiador: formato, periodicidad y trazabilidad 

1. Inflación en construcción: cómo se transmite a los precios de obra
a. Inflación general vs. inflación sectorial (materiales críticos)
b. Cuellos de botella, lead times y disrupciones de suministro
c. Efecto calendario: inflación acumulada y exposición por hitos
2. Índices de referencia y cestas de materiales
a. Índices públicos y privados: ventajas e inconvenientes
b. Construcción de “cesta” (acero, hormigón, aluminio, energía, transporte)
c. Ajustes por región y por tipología (residencial, hotelero, logística)
3. Fórmulas de revisión de precios: diseño y calibración
a. Coeficientes, ponderaciones y periodo base
b. Cláusulas de tope (cap) y suelo (floor)
c. Triggers (umbral mínimo) y ventanas temporales
4. Qué importes deben revisarse y cuáles no
a. Partidas revisables vs. no revisables (equipos, oficios, indirectos)
b. Impacto sobre subcontratas y compras cerradas
c. Riesgo de doble contabilización del incremento
5. Evidencias y trazabilidad para justificar revisión
a. Ofertas comparables, albaranes, órdenes de compra y facturas
b. Productividad y rendimientos: cuándo el problema no es “precio”
c. Reconciliación con mediciones y certificaciones
6. Estrategia del promotor ante inflación: prevención y respuesta
a. Compras tempranas, almacenamiento, acuerdos marco
b. Sustituciones técnicas y value engineering
c. Plan de comunicación con inversor/financiador

• CONTRATACIÓN DE OBRA ORIENTADA A CONTROLAR COSTE Y REVISIÓN DE PRECIOS

1. Tipologías contractuales relevantes para el promotor
a. Precio cerrado (lump sum) y sus “fugas” habituales
b. Precios unitarios y mediciones: ventajas y riesgos
c. Cost-plus, tarifas y contratos abiertos
2. Cláusulas de revisión de precios: arquitectura contractual
a. Definición de evento revisable y documentación exigible
b. Procedimiento, plazos, aprobaciones y efectos en certificación
c. Cláusulas de no revisión y excepciones razonables
3. Riesgos por ambigüedad técnica y falta de definición del proyecto
a. Nivel de detalle, interferencias y coordinación
b. Órdenes de cambio por indefinición: prevención
c. Gestión de interfaces: industrialización, MEP, fachadas, estructura
4. Gestión de subcontratación: cómo “baja” el riesgo al último eslabón
a. Contratos back-to-back y coherencia de cláusulas
b. Roturas de cadena: el promotor paga y el subcontratista no responde
c. Política de proveedores críticos y homologación
5. Garantías, retenciones y penalizaciones vinculadas a coste y plazo
a. Retención, avales y seguros: equilibrio y sostenibilidad
b. Penalizaciones por plazo y su interacción con cambios
c. Mecanismos de “pain/gain” y reparto de ahorros/sobrecostes
6. Negociación práctica con constructoras en España y Latinoamérica
a. Señales de alerta (ofertas temerarias, partidas “a cero”)
b. Cómo blindar la oferta: exclusions, clarifications y alcance
c. Buenas prácticas internacionales aplicables al mercado local 

1. Taxonomía del cambio en obra
a. Cambio de alcance, cambio de diseño, error/omisión, condición imprevista
b. Cambio por exigencia administrativa o de terceros
c. Aceleraciones y resecuenciación de trabajos
2. Procedimiento de change order (orden de cambio) completo
a. Notificación, evaluación, valoración y aprobación
b. Formatos de oferta, desglose y precios unitarios
c. Registro de cambios y control de versiones
3. Valoración económica del cambio: métodos y criterios
a. Precios unitarios, precios nuevos, costes indirectos y generales
b. Coste de tiempo: recursos, improductividad y permanencias
c. Impacto financiero: intereses, comisiones y coste de capital
4. Gestión de reclamaciones (claims) y prevención del conflicto
a. Evidencias, bitácora de obra, actas y correspondencia
b. Peritajes: cuándo son necesarios y cómo se preparan
c. ADR: negociación, mediación, adjudicación técnica y arbitraje
5. Certificaciones, mediciones y su relación con cambios
a. Certificación ordinaria vs. certificación por cambio
b. Ajustes de medición: discrepancias y reconciliaciones
c. Cash-flow de obra y tensiones por certificación
6. Cierre de cambios: lecciones aprendidas y “as-built” económico
a. Liquidación final, reservas y remanentes
b. Dossier final de cambios y trazabilidad
c. Prevención de repetición en proyectos posteriores

• COSTE OBJETIVO, OPEN BOOK Y CONTRATACIÓN COLABORATIVA PARA PROTEGER LA VIABILIDAD

1. Qué es el coste objetivo y por qué reduce litigios
a. Filosofía: transparencia, datos y control temprano
b. Diferencias con precio cerrado y con cost-plus
c. Requisitos culturales y de gobernanza
2. Diseño del target cost: partidas, contingencia y baseline
a. Baseline aprobado: qué incluye y qué excluye
b. Contingencia de proyecto vs. contingencia de ejecución
c. Umbrales de variación y bandas de gestión
3. Mecanismos de reparto pain/gain
a. Curvas de reparto y caps de responsabilidad
b. Incentivos por plazo, calidad, seguridad y sostenibilidad
c. Evitar incentivos perversos: controles cruzados
4. Auditoría open book: cómo revisar costes sin bloquear la obra
a. Qué se audita (facturas, nóminas, maquinaria, subcontratas)
b. Frecuencia, muestreo y reglas de elegibilidad
c. Resolución rápida de discrepancias
5. Gestión del cambio en target cost
a. Rebaselining: cuándo procede y cuándo es abuso
b. Cambios del promotor vs. eventos externos
c. Registro de compensaciones y time impact analysis
6. Recomendaciones prácticas para España y Latinoamérica
a. Adaptación a mercados con alta subcontratación
b. Estructuras de control sencillas para micro y medianas promotoras
c. Checkpoints de decisión: diseño, compras, obra gruesa, acabados 

1. GMP (Guaranteed Maximum Price): lógica y límites
a. Qué cubre el GMP y qué queda fuera
b. Contingencias dentro del GMP y contingencias del promotor
c. Gestión de ahorros y de sobrepasos
2. Paquetización de compras y subcontratación estratégica
a. Paquetes críticos: estructura, fachada, MEP, ascensores
b. Acuerdos marco y compras centralizadas
c. Alternativas equivalentes y homologación técnica
3. Lead times y compras anticipadas: impacto en caja y financiación
a. Curva de compras vs. curva de certificación
b. Almacenes, acopios y riesgos de obsolescencia
c. Seguros y responsabilidades sobre acopios
4. Value engineering y alternativas técnicas sin perder valor de mercado
a. Sustituciones de materiales y rediseño de detalles
b. Industrialización y modularidad
c. Criterios de aceptación y control de calidad
5. Contratos con proveedores: cláusulas de revisión y penalizaciones
a. Índices específicos por material y fórmulas simples
b. Penalización por retraso y coordinación logística
c. Garantías y servicio postventa
6. Cómo proteger el margen del promotor sin deteriorar la relación contractual
a. Negociación basada en datos (benchmarking)
b. Gobernanza de cambios y disciplina documental
c. Plan de continuidad: evitar paradas por disputas

• FINANCIACIÓN DEL PROMOTOR: DRAWDOWNS, CONTROL DE COSTE Y CONDICIONES DEL PRÉSTAMO

1. Estructuras típicas de financiación en España y Latinoamérica
a. Deuda senior, mezzanine, puente y financiación alternativa
b. Promotor con coinversor vs. promotor con deuda bancaria
c. Proyectos build-to-sell, build-to-rent y activos operativos
2. Sources & uses: coherencia entre presupuesto, préstamo y aportación de fondos propios
a. Presupuesto total y desglose por conceptos
b. Contingencias y reservas: dónde se colocan
c. Aportación inicial, equity cure y mecanismos de refuerzo
3. Calendario de disposición (drawdown schedule) y su relación con obra
a. Hitos de obra y ventanas de disposición
b. Condicionantes por preventas y licencias
c. Riesgo de retraso y efecto en comisiones e intereses
4. Coste financiero del proyecto: sensibilidad a plazo y tipos de interés
a. Intereses capitalizados y no capitalizados
b. Comisiones: apertura, disponibilidad, agencia y monitoring
c. Stress test: +100 pb, +200 pb, +6 meses
5. Covenants y pruebas de control: qué mira el financiador
a. LTV, LTC, DSCR/ICR (según tipología)
b. Cost-to-complete y cobertura de contingencias
c. Material adverse change y eventos de incumplimiento
6. Reporting financiero-técnico al financiador
a. Contenido mínimo y periodicidad
b. Certificaciones, avance físico y avance económico
c. Sistemas de verificación y trazabilidad documental 

1. Condiciones previas (CPs) y condiciones de cada disposición
a. CPs típicas: licencias, contratos, seguros, garantías
b. Condiciones recurrentes: reporting, cumplimiento y ratios
c. Riesgos de CPs ambiguas: cómo corregirlas
2. Flujo operativo del drawdown (paso a paso)
a. Solicitud, revisión, validación, desembolso y evidencias
b. Roles del project monitor, QS y agente de pagos
c. Plazos reales y cómo proteger la tesorería
3. Certificación y elegibilidad de costes
a. Qué costes son financiables y cuáles no
b. Costes diferidos, acopios y anticipos
c. Retenciones y su impacto en disposición
4. Cuenta controlada, waterfall y priorización de pagos
a. Jerarquía de pagos: obra, técnicos, impuestos, deuda
b. Subcuentas y trazabilidad: evitar mezclas
c. Gestión de incidencias: pagos urgentes y excepciones
5. Gestión de desviaciones detectadas por el financiador
a. Requerimientos adicionales de información
b. Reducción temporal del drawdown o retención de importes
c. Plan de acción: rapidez y credibilidad
6. Buenas prácticas para evitar interrupciones de obra por falta de liquidez
a. Buffer de caja y previsión semanal
b. Señales tempranas y comunicación proactiva
c. Matriz de contingencias y prioridades de gasto 

1. Construcción del “cost-to-complete” realista
a. Revisión de contratos, compras pendientes y productividad
b. Riesgos abiertos y contingencias remanentes
c. Escenarios base, conservador y adverso
2. Forecasting de obra: del presupuesto inicial al presupuesto vivo
a. EAC (estimate at completion) y variaciones por paquete
b. Reforecast mensual y disciplina de cierre
c. Gestión de provisiones: cuándo “activar” contingencia
3. Integración de plazo y coste: impactos cruzados
a. Retraso y permanencias: coste oculto
b. Resequenciación y solapes: riesgos de calidad
c. Curva S y desviaciones de tendencia
4. Project monitoring y auditoría de coste para financiadores e inversores
a. Alcance del informe, independencia y criterio
b. Alertas típicas: desviación, claims, cambios sin aprobar
c. Plan de mitigación y calendario de medidas
5. KPI operativos para anticipar revisión de precios y sobrecostes
a. Cobertura de compras cerradas vs. abiertas
b. Variación acumulada de cambios y contingencia consumida
c. Ratio certificación/avance físico y anomalías
6. Cómo traducir el control de coste a decisiones de reequilibrio financiero
a. Necesidad adicional de fondos propios o deuda
b. Ajustes del plan comercial y del calendario
c. Cambios en el alcance para salvar la viabilidad

• REEQUILIBRIO DE FINANCIACIÓN: NEGOCIACIÓN, WAIVERS, REBASELINE Y SOLUCIONES DE REESTRUCTURACIÓN

1. Diagnóstico del problema: exceso de coste, exceso de plazo o ambos
a. Matriz causa-efecto: precios, productividad, alcance
b. Cuánto es temporal vs. estructural
c. Identificación del “mínimo viable” del proyecto
2. Palancas técnicas para reducir el importe final sin destruir valor
a. Rediseño y value engineering
b. Recontratación y retender de paquetes
c. Industrialización y cambios de especificación
3. Palancas comerciales para sostener la viabilidad
a. Política de precios, absorción y segmentación
b. Preventas, reservas y estrategias de captación
c. Estrategias de salida: venta parcial o por fases
4. Palancas financieras: fondos propios, deuda adicional y estructura
a. Equity bridge, refuerzo de socios y coinversión
b. Deuda complementaria: mezzanine o alternativa
c. Ajuste del calendario de disposiciones y periodos
5. Gestión del covenant breach: prevención y actuación
a. Identificación temprana del incumplimiento probable
b. Waiver, reset de covenants y cure rights
c. Evitar el default técnico: comunicación y evidencia
6. Plan integral de reequilibrio: contenido mínimo y gobernanza
a. Paquete documental para el financiador
b. Calendario de hitos y responsable por medida
c. Seguimiento semanal y comité de crisis 

1. Preparación de la negociación: narrativa, datos y credibilidad
a. “Storyline” del proyecto: qué pasó y qué se hizo
b. Evidencia: cost-to-complete, compras, cambios y mitigación
c. Qué pedir y qué ofrecer: equilibrio de concesiones
2. Waiver temporal vs. modificación estructural del préstamo
a. Extensión de plazo y carencias
b. Ajuste de covenants y reporting reforzado
c. Incremento de margen/fees y garantías adicionales
3. Rebaseline del presupuesto y nuevo plan de disposiciones
a. Validación técnica independiente
b. Reserva de contingencia exigida por financiador
c. Nuevos triggers y “holdbacks”
4. Reestructuración avanzada: subordinación, garantías y standstill
a. Deuda senior y deuda subordinada: coordinación
b. Paquetes de garantías, cesiones y cuentas controladas
c. Acuerdos de espera (standstill) y condiciones de salida
5. Relación inversor-promotor-financiador: conflictos y alineación
a. Preferencias de retorno y waterfall del capital
b. Reparto de sacrificios y protección de continuidad de obra
c. Gobierno corporativo del SPV y derechos reservados
6. Cierre de la modificación: documentación y ejecución sin fricción
a. Condiciones de efectividad y firmas
b. Implementación operativa del nuevo reporting
c. Lecciones aprendidas para futuros cierres financieros

1. Exposición real del promotor a tipos de interés
a. Tipo variable, revisión y sensibilidad del coste financiero
b. Periodo de construcción vs. periodo de explotación (si aplica)
c. Indicadores de estrés y límites de prudencia
2. Instrumentos de cobertura aplicables
a. IRS (swap), cap, collar y opciones
b. Ventajas, costes y requisitos de documentación
c. Riesgos: mark-to-market y colateral
3. Cobertura de inflación en contratos y compras
a. Cláusulas de indexación inteligentes
b. Contratos a plazo y acuerdos de precio con proveedores
c. Gestión de sustituciones equivalentes para contener coste
4. Tesorería de obra y control de pagos
a. Plan semanal de caja y calendario de obligaciones
b. Gestión de proveedores críticos y prevención de paradas
c. Estrategias de priorización en tensión de liquidez
5. Combinación de medidas: cobertura + reequilibrio + control de coste
a. Cuándo la cobertura no sustituye la renegociación
b. Sincronización de medidas para no duplicar costes
c. Gobierno de riesgos: comité financiero-técnico
6. Buenas prácticas internacionales de risk management para promotores
a. Políticas de límites y aprobaciones
b. Reporting de riesgos y decisiones documentadas
c. Auditoría interna y aprendizaje

• TECNOLOGÍA, AUDITORÍA Y CONTROL AVANZADO PARA ANTICIPAR DESVIACIONES

1. Control 4D/5D: integración de plazo, mediciones y coste
a. Modelos y fuentes de datos (IFC/COBie cuando proceda)
b. Métricas por zonas, unidades y paquetes
c. Control de cambios con trazabilidad digital
2. Earned Value Management (EVM) adaptado a construcción privada
a. SPI, CPI y tendencias: lectura operativa
b. Desviaciones por productividad vs. por precio
c. Plan de corrección y seguimiento
3. Gestión documental y evidencias: el “dossier” que salva un proyecto
a. Actas, RFIs, submittals, aprobaciones y versiones
b. Registro de decisiones y firma de cambios
c. Auditoría de correspondencia y claims
4. Herramientas de forecasting y presupuestos vivos
a. Reforecast por paquete y por fase
b. Integración con ERP/contabilidad y control de facturas
c. Cuadros de mando: señales tempranas
5. Control de compras y supply chain
a. Tablero de lead times y riesgos por proveedor
b. Sustituciones aprobadas y equivalencias
c. Control de acopios y riesgos de logística
6. Implantación práctica en promotoras pequeñas y medianas
a. Qué implantar primero (máximo impacto con mínimo esfuerzo)
b. Roles y responsabilidades
c. Procedimientos sencillos y replicables 

1. Alcance de una auditoría de obra orientada a financiación
a. Revisión de avance, calidad y seguridad
b. Revisión económica: certificaciones, cambios y cost-to-complete
c. Consistencia con el contrato y el presupuesto
2. Metodología de verificación: muestreo, evidencias y visitas
a. Entrevistas, recorrido y contraste documental
b. Validación de mediciones y certificación
c. Evaluación de productividad y riesgos
3. Informe al financiador: estructura y mensajes clave
a. Resumen ejecutivo: riesgos, medidas y recomendaciones
b. Tabla de desviaciones y contingencias
c. Recomendación de drawdown y condiciones adicionales
4. Auditoría de cambios y claims: prevención de escalada
a. Validación de legitimidad y cuantificación
b. Cronología de eventos y responsabilidad
c. Opciones de cierre amistoso
5. Auditoría de contratos y coherencia de la cadena (main y sub)
a. Back-to-back y lagunas de cobertura
b. Cláusulas de revisión de precios y su aplicación
c. Riesgos de insolvencia de proveedores y sustitución
6. Cómo usar la auditoría para ejecutar un reequilibrio realista
a. Medidas priorizadas por impacto y rapidez
b. Nuevo baseline y plan de seguimiento
c. Cierre de lecciones aprendidas

• CHECKLISTS Y FORMULARIOS DE REVISIÓN DE PRECIOS EN OBRA Y REEQUILIBRIO DE FINANCIACIÓN DEL PROMOTOR INMOBILIARIO: DRAWDOWNS, COSTE OBJETIVO Y VIABILIDAD

1. CHECKLIST. Preparación del proyecto (antes de licitar obra)
Sección 1. Datos generales del proyecto
Sección 2. Definición técnica mínima y coherencia del diseño
Sección 3. Presupuesto base y contingencias
Sección 4. Plan de compras y riesgos críticos
Sección 5. Decisión de licitación
2. CHECKLIST. Licitación y adjudicación de constructora
Sección 1. Datos generales de la licitación
Sección 2. Comparabilidad de ofertas y exclusiones
Sección 3. Validación de precios unitarios y mediciones
Sección 4. Revisión de capacidad técnica y financiera del contratista
Sección 5. Decisión de adjudicación y condiciones de cierre
3. CHECKLIST. Contrato de obra orientado a control de coste
Sección 1. Identificación del contrato y anexos
Sección 2. Revisión de precios, cambios, plazos y evidencias
Sección 3. Penalizaciones, garantías y retenciones
Sección 4. Procedimiento de certificación y pagos
4. CHECKLIST. Puesta en marcha de obra (kick-off)
Sección 1. Datos de kick-off y responsables
Sección 2. Gobierno del proyecto y comunicaciones
Sección 3. Registro de cambios y disciplina documental
Sección 4. Plan de reporting interno y al financiador
5. CHECKLIST. Control mensual de coste y cost-to-complete
Sección 1. Datos del periodo y estado del proyecto
Sección 2. Variaciones por paquete y consumo de contingencia
Sección 3. Compras cerradas vs. abiertas
Sección 4. Señales de alerta y acciones correctoras
Sección 5. Implicación para financiación y viabilidad
6. CHECKLIST. Cierre de obra y liquidación económica
Sección 1. Estado de finalización y entregables
Sección 2. Cierre de cambios, reservas y claims
Sección 3. Dossier final, as-built y garantías
Sección 4. Liquidación económica y liberación de retenciones
Sección 5. Lecciones aprendidas y estándares para el siguiente proyecto 

1. FORMULARIO. Notificación de evento revisable (revisión de precios)
Sección 1. Identificación del proyecto y del contrato
Sección 2. Descripción del evento revisable
Sección 3. Evidencias mínimas aportadas y plazo de notificación
Sección 4. Impacto preliminar en coste y plazo
Sección 5. Solicitud de aprobación de procedimiento y siguientes pasos
2. FORMULARIO. Solicitud de orden de cambio (change order)
Sección 1. Identificación del cambio
Sección 2. Alcance del cambio, mediciones y documentación técnica
Sección 3. Precios y desglose económico del cambio
Sección 4. Impacto en planning y ruta crítica
Sección 5. Condiciones de aceptación y firma
3. FORMULARIO. Valoración económica de cambio (detalle de importes)
Sección 1. Identificación del cambio y alcance valorado
Sección 2. Costes directos del cambio
Sección 3. Costes indirectos, generales y margen (según contrato)
Sección 4. Coste de tiempo y permanencias
Sección 5. Resumen de impacto en presupuesto vivo (EAC)
4. FORMULARIO. Acta de reunión de obra orientada a decisiones económicas
Sección 1. Datos de la reunión
Sección 2. Resumen de avance y certificación (enfoque económico)
Sección 3. Cambios aprobados y pendientes (resumen ejecutivo)
Sección 4. Riesgos y mitigaciones acordadas
Sección 5. Acuerdos, responsables y fechas (lista ejecutiva)
5. FORMULARIO. Registro maestro de cambios (log)
Sección 1. Datos de control del registro
Sección 2. Control por estado (resumen cuantitativo)
Sección 3. Listado de cambios (extracto operativo con trazabilidad)
Sección 4. Comentarios prácticos y control de calidad del registro
6. FORMULARIO. Reclamación (claim) con cronología y evidencias
Sección 1. Identificación del claim y partes
Sección 2. Hechos y cronología (línea temporal)
Sección 3. Causa, responsabilidad y relación con el contrato
Sección 4. Cuantificación económica del claim
Sección 5. Evidencias anexas y referencias cruzadas
Sección 6. Propuesta de cierre amistoso

1. FORMULARIO. Solicitud de drawdown (modelo completo)
Sección 1. Identificación del proyecto, préstamo y periodo de disposición
Sección 2. Certificación, avance y conciliación técnico-económica
Sección 3. Elegibilidad de costes y anexos aportados
Sección 4. Detalle de pagos a realizar y priorización
Sección 5. Declaraciones de cumplimiento y firma responsable
2. FORMULARIO. Cuadro de tesorería semanal (13 semanas)
Sección 1. Datos de control y supuestos generales
Sección 2. Entradas previstas (escenario base)
Sección 3. Salidas comprometidas (escenario base)
Sección 4. Resumen semanal (13 semanas) y buffer
Sección 5. Escenarios: base y estrés
Sección 6. Alertas automáticas y acciones recomendadas
3. FORMULARIO. Cost-to-complete y forecast mensual
Sección 1. Datos del forecast y baseline
Sección 2. EAC por paquete y desviación vs baseline
Sección 3. Compras pendientes y riesgos (extracto operativo)
Sección 4. Plan de mitigación por partida
Sección 5. Conclusión de forecast y decisión para financiación
4. FORMULARIO. Comunicación al financiador: aviso de desviación relevante
Sección 1. Datos de comunicación
Sección 2. Qué ha ocurrido, cuantificación y causas
Sección 3. Medidas adoptadas y medidas propuestas
Sección 4. Solicitud de waiver o modificación (si procede)
5. FORMULARIO. Plan de reequilibrio financiero del proyecto
Sección 1. Resumen ejecutivo del reequilibrio
Sección 2. Palancas técnicas (reducción de importe sin destruir valor)
Sección 3. Palancas comerciales (sostener ingresos y absorción)
Sección 4. Palancas financieras (equity, deuda y estructura)
Sección 5. Nuevo calendario, hitos y compromisos
Sección 6. Indicadores de seguimiento y responsables
6. FORMULARIO. Term sheet simplificado para modificación del préstamo
Sección 1. Partes y contexto de la modificación
Sección 2. Cambios propuestos en plazo, covenants y reporting
Sección 3. Condiciones de efectividad y garantías
Sección 4. Matriz de riesgos y mitigaciones exigidas
Sección 5. Conclusión y propuesta de calendario de cierre

• PRÁCTICA DE REVISIÓN DE PRECIOS EN OBRA Y REEQUILIBRIO DE FINANCIACIÓN DEL PROMOTOR INMOBILIARIO: DRAWDOWNS, COSTE OBJETIVO Y VIABILIDAD

1. Supuesto 1: incremento súbito de materiales en residencial y renegociación del contrato de obra
a. Evidencias, procedimiento y cierre del cambio
b. Ajuste de presupuesto vivo y contingencia
c. Impacto en margen promotor y medidas correctoras
2. Supuesto 2: bloqueo de drawdowns por discrepancias de certificación y solución operativa
a. Reconciliación de mediciones y elegibilidad
b. Plan de pagos prioritarios y continuidad de obra
c. Refuerzo de reporting para el financiador
3. Supuesto 3: target cost con pain/gain para contener sobrecostes y evitar litigios
a. Diseño del baseline y auditoría open book
b. Gestión de cambios y rebaseline controlado
c. Resultado final y lecciones
4. Supuesto 4: reequilibrio por retraso y subida de tipos de interés (stress financiero)
a. Extensión de plazo y waiver de covenants
b. Cobertura parcial y ajustes de tesorería
c. Revisión del plan comercial y salida
5. Supuesto 5: crisis de proveedor crítico y sustitución con impacto económico
a. Compras, lead time y alternativas técnicas
b. Negociación de precios y penalizaciones
c. Mitigación de plazo y coste
6. Supuesto 6: reestructuración avanzada de la financiación para evitar default y terminar obra
a. Nueva estructura de deuda y garantías
b. Holdbacks, monitoring reforzado y plan de hitos
c. Cierre del proyecto y estándar replicable

 
Capítulo 19: Casos prácticos de revisión de precios en obra y reequilibrio de financiación del promotor inmobiliario: drawdowns, coste objetivo y viabilidad

Caso práctico 1. "REVISIÓN DE PRECIOS EN OBRA Y REEQUILIBRIO DE FINANCIACIÓN DEL PROMOTOR INMOBILIARIO." Revisión de precios por encarecimiento repentino del acero en una promoción residencial.
CAUSA DEL PROBLEMA
SOLUCIONES PROPUESTAS
1. Activación formal del procedimiento de revisión de precios para el paquete de estructura (evento revisable)
2. Plan de contención técnica mediante value engineering sin degradar valor de mercado
3. Reequilibrio del plan de compras: cierre anticipado de suministros críticos y acuerdos marco
4. Ajuste financiero preventivo: actualización del cost-to-complete y refuerzo de contingencia con equity cure parcial
5. Refuerzo del reporting y gobernanza: comité de costes y validación del cambio por el project monitor
CONSECUENCIAS PREVISTAS
RESULTADOS DE LAS MEDIDAS ADOPTADAS
LECCIONES APRENDIDAS

Caso práctico 2. "REVISIÓN DE PRECIOS EN OBRA Y REEQUILIBRIO DE FINANCIACIÓN DEL PROMOTOR INMOBILIARIO." Bloqueo de disposiciones por discrepancias en certificaciones y elegibilidad de costes.
CAUSA DEL PROBLEMA
SOLUCIONES PROPUESTAS
1. Reconciliación técnica y económica urgente: “revisión de certificación” en 5 días
2. Regularización de acopios: protocolo de elegibilidad y trazabilidad documental
3. Tratamiento específico de anticipos: garantías y reetiquetado contable-operativo
4. Restauración de la disciplina de cuenta controlada y waterfall: “cierre del circuito de pagos”
5. Reequilibrio temporal de tesorería: buffer puente del promotor + microajuste del drawdown schedule
CONSECUENCIAS PREVISTAS
RESULTADOS DE LAS MEDIDAS ADOPTADAS
LECCIONES APRENDIDAS

Caso práctico 3. "REVISIÓN DE PRECIOS EN OBRA Y REEQUILIBRIO DE FINANCIACIÓN DEL PROMOTOR INMOBILIARIO." Contrato con coste objetivo y pain/gain para contener sobrecostes sin litigios.
CAUSA DEL PROBLEMA
SOLUCIONES PROPUESTAS
1. Definición operativa del target cost y de su baseline: qué incluye y qué excluye
2. Implantación de un sistema de auditoría open book sin bloquear la obra (muestreo y reglas)
3. Rediseño del pain/gain: curvas de reparto, caps y triggers para evitar incentivos perversos
4. Gestión de cambios (change management) con rebaselining controlado
5. Medidas técnicas de contención: paquetización, retender y sustituciones equivalentes
6. Paquete de comunicación al financiador: demostrar bancabilidad del modelo colaborativo
CONSECUENCIAS PREVISTAS
RESULTADOS DE LAS MEDIDAS ADOPTADAS
LECCIONES APRENDIDAS

Caso práctico 4. "REVISIÓN DE PRECIOS EN OBRA Y REEQUILIBRIO DE FINANCIACIÓN DEL PROMOTOR INMOBILIARIO." Reequilibrio por retraso acumulado y subida de tipos de interés con estrés de covenants.
CAUSA DEL PROBLEMA
SOLUCIONES PROPUESTAS
1. Diagnóstico estructurado causa-efecto: separar retraso “recuperable” de retraso “estructural”
2. Plan de recuperación de plazo con coste controlado: aceleración selectiva y resecuenciación
3. Reequilibrio financiero: extensión de plazo, waiver temporal y ajuste de covenants
4. Medidas de tesorería: priorización de pagos y protección de proveedores críticos
5. Cobertura de tipo de interés parcial: cap o collar para limitar la deriva financiera
6. Alineación promotor-coinversor: reparto de sacrificios y plan de decisión
CONSECUENCIAS PREVISTAS
RESULTADOS DE LAS MEDIDAS ADOPTADAS
LECCIONES APRENDIDAS

Caso práctico 5. "REVISIÓN DE PRECIOS EN OBRA Y REEQUILIBRIO DE FINANCIACIÓN DEL PROMOTOR INMOBILIARIO." Crisis de proveedor crítico y sustitución urgente con impacto en coste, plazo y drawdowns.
CAUSA DEL PROBLEMA
SOLUCIONES PROPUESTAS
1. Activación del plan de continuidad: sustitución ordenada del proveedor crítico sin parar obra
2. Gestión contractual y reclamación: cierre del proveedor saliente con minimización de riesgo
3. Reequilibrio del coste objetivo del proyecto: absorción parcial con contingencia + ajustes de alcance no críticos
4. Mitigación de plazo: planificación de instalación y “fast track” en pruebas y certificaciones
5. Negociación con financiador: evitar holdbacks y proteger drawdowns con evidencia y plan de hitos
6. Gestión comercial y reputacional: control de comunicación y prevención de reclamaciones de compradores
CONSECUENCIAS PREVISTAS
RESULTADOS DE LAS MEDIDAS ADOPTADAS
LECCIONES APRENDIDAS

Caso práctico 6. "REVISIÓN DE PRECIOS EN OBRA Y REEQUILIBRIO DE FINANCIACIÓN DEL PROMOTOR INMOBILIARIO." Reestructuración avanzada de la financiación para evitar el default y terminar la obra.
CAUSA DEL PROBLEMA
SOLUCIONES PROPUESTAS
1. Plan de emergencia “anti-default”: standstill operativo y comité de crisis con medidas en 10 días
2. Rebaselining técnico-financiero con “mínimo viable” del proyecto y plan de mitigación por paquetes
3. Reestructuración de capital en “dos escalones”: equity cure condicionado + deuda complementaria (mezzanine o alternativa)
4. Coordinación de acreedores: subordinación, garantías adicionales y modificación del waterfall de cuentas
5. Renegociación formal con el financiador: waiver, extensión y reset de covenants con compromisos medibles
6. Plan comercial de estabilización: ventas por fases, descuentos selectivos y “salida mixta” para preservar caja
CONSECUENCIAS PREVISTAS
RESULTADOS DE LAS MEDIDAS ADOPTADAS
LECCIONES APRENDIDAS

Caso práctico 7. "REVISIÓN DE PRECIOS EN OBRA Y REEQUILIBRIO DE FINANCIACIÓN DEL PROMOTOR INMOBILIARIO." Fórmula de revisión mal calibrada y riesgo de doble contabilización del incremento.
CAUSA DEL PROBLEMA
SOLUCIONES PROPUESTAS
1. Auditoría técnica-económica de la revisión: “base revisable” y perímetro de aplicación
2. Recalibración de la cesta de materiales: índices adecuados y control de regionalización
3. Protocolo anti-doble contabilización: revisión vs. cambios vs. improductividad
4. Revisión de acopios y compras cerradas: exclusión automática y trazabilidad
5. “Cierre operativo” del drawdown: solución inmediata para tesorería sin aceptar el sobrecálculo
6. Reequilibrio de viabilidad: actualización del cost-to-complete y plan de mitigación de contingencia
CONSECUENCIAS PREVISTAS
RESULTADOS DE LAS MEDIDAS ADOPTADAS
LECCIONES APRENDIDAS

Caso práctico 8. "REVISIÓN DE PRECIOS EN OBRA Y REEQUILIBRIO DE FINANCIACIÓN DEL PROMOTOR INMOBILIARIO." Terreno con condición oculta y discusión sobre evento revisable, variación y cost-to-complete.
CAUSA DEL PROBLEMA
SOLUCIONES PROPUESTAS
1. Clasificación del evento: variación de medición vs. cambio técnico vs. condición imprevista extraordinaria
2. Método de valoración profesional: descomposición por unidades, costes directos, indirectos y tiempo
3. Plan de mitigación de plazo: resecuenciación y trabajos en paralelo
4. Gestión de contingencia y reforecast: proteger el cost-to-complete antes de que lo exija el financiador
5. Estrategia de comunicación con financiador: hito verificable y drawdown condicionado a evidencias
6. Cierre contractual del cambio: liquidación parcial y prevención de reclamaciones futuras
CONSECUENCIAS PREVISTAS
RESULTADOS DE LAS MEDIDAS ADOPTADAS
LECCIONES APRENDIDAS

Caso práctico 9. "REVISIÓN DE PRECIOS EN OBRA Y REEQUILIBRIO DE FINANCIACIÓN DEL PROMOTOR INMOBILIARIO." Cost-to-complete infravalorado y reforecast tardío que dispara el riesgo de viabilidad.
CAUSA DEL PROBLEMA
SOLUCIONES PROPUESTAS
1. Reconstrucción del cost-to-complete con metodología de “presupuesto vivo” (EAC por paquetes)
2. Reforecast mensual disciplinado: cierre de mes + control de provisiones y contingencia consumida
3. Plan de cierre de paquetes abiertos: estrategia de compras para reducir exposición inflacionaria
4. Integración de plazo y coste con control operativo (curva S + SPI/CPI simplificados)
5. Negociación con financiador: convertir el holdback en “holdback por hitos” y restablecer drawdowns
6. Plan de mitigación de viabilidad: palancas técnicas y comerciales sin destruir valor del activo
CONSECUENCIAS PREVISTAS
RESULTADOS DE LAS MEDIDAS ADOPTADAS
LECCIONES APRENDIDAS

Caso práctico 10. "REVISIÓN DE PRECIOS EN OBRA Y REEQUILIBRIO DE FINANCIACIÓN DEL PROMOTOR INMOBILIARIO." Disputa por improductividad: cuándo no es revisión de precios y cómo se cuantifica sin romper los drawdowns.
CAUSA DEL PROBLEMA
SOLUCIONES PROPUESTAS
1. Marco de clasificación: improductividad no es revisión de precios (y cuándo puede ser compensable)
2. Metodología de cuantificación: análisis de ruta crítica + “millas” de improductividad por zonas
3. Estrategia de mitigación inmediata: acuerdo provisional para no frenar la obra (sin aceptar el total)
4. Comité técnico-económico de resolución rápida: promotor + DF + QS + project monitor
5. Protección de drawdowns: separar certificación ordinaria de importes disputados y acordar elegibilidad con financiador
6. Ajuste del presupuesto vivo y mitigación de viabilidad: neutralizar el impacto sin destruir valor
CONSECUENCIAS PREVISTAS
RESULTADOS DE LAS MEDIDAS ADOPTADAS
LECCIONES APRENDIDAS

Caso práctico 11. "REVISIÓN DE PRECIOS EN OBRA Y REEQUILIBRIO DE FINANCIACIÓN DEL PROMOTOR INMOBILIARIO." Incumplimiento probable de covenants por sobrecoste y retraso con necesidad de waiver y rebaseline.
CAUSA DEL PROBLEMA
SOLUCIONES PROPUESTAS
1. Diagnóstico formal de incumplimiento probable y narrativa de reequilibrio (storyline bancable)
2. Rebaseline técnico-financiero con presupuesto vivo y cost-to-complete por paquetes
3. Paquete de mitigación del importe: value engineering + retender selectivo + compras anticipadas
4. Palancas comerciales para recomponer preventas sin destruir precios
5. Negociación con financiador: waiver temporal + reset de covenants + holdbacks por hitos
6. Cobertura del gap de cost-to-complete: refuerzo de equity condicionado y reserva ring-fenced
CONSECUENCIAS PREVISTAS
RESULTADOS DE LAS MEDIDAS ADOPTADAS
LECCIONES APRENDIDAS

Caso práctico 12. "REVISIÓN DE PRECIOS EN OBRA Y REEQUILIBRIO DE FINANCIACIÓN DEL PROMOTOR INMOBILIARIO." Cobertura de tipo de interés mal sincronizada con los drawdowns y tensión de caja por garantías y mark-to-market.
CAUSA DEL PROBLEMA
SOLUCIONES PROPUESTAS
1. Diagnóstico integral de caja: separar problema de coste, problema de plazo y problema de colateral (derivados)
2. Reconfiguración de la cobertura: convertir el swap en instrumento compatible con la caja de obra
3. Reequilibrio del drawdown schedule: proteger la liquidez y eliminar el círculo “holdback–ralentización”
4. Cobertura del gap de cost-to-complete y del colateral: equity cure condicionado + reserva ring-fenced
5. Rebaseline formal del presupuesto y gobernanza reforzada: comité técnico-financiero quincenal
6. Medidas técnicas de contención del coste: value engineering con protección del valor de alquiler
CONSECUENCIAS PREVISTAS
RESULTADOS DE LAS MEDIDAS ADOPTADAS
LECCIONES APRENDIDAS

Caso práctico 13. "REVISIÓN DE PRECIOS EN OBRA Y REEQUILIBRIO DE FINANCIACIÓN DEL PROMOTOR INMOBILIARIO." Implantación de control 5D y EVM para evitar desviaciones irreversibles y bloqueo de drawdowns.
CAUSA DEL PROBLEMA
SOLUCIONES PROPUESTAS
1. Reconciliación inmediata de datos: “una única versión de la verdad” para coste, avance y compromisos
2. Implantación de Earned Value Management (EVM) simplificado para construcción privada
3. Control 5D por zonas y paquetes: medición digital para cerrar el debate de “cuánto está hecho”
4. Protocolo de elegibilidad de costes para drawdowns: acopios y anticipos “financiables”
5. Plan de corrección en 6 semanas: medidas rápidas de coste y plazo (sin destruir valor)
6. Restauración de confianza con financiador: holdback por hitos y reporting reforzado temporal
CONSECUENCIAS PREVISTAS
RESULTADOS DE LAS MEDIDAS ADOPTADAS
LECCIONES APRENDIDAS

Caso práctico 14. "REVISIÓN DE PRECIOS EN OBRA Y REEQUILIBRIO DE FINANCIACIÓN DEL PROMOTOR INMOBILIARIO." Auditoría de costes open book en target cost con conflicto por elegibilidad y reparto pain/gain.
CAUSA DEL PROBLEMA
SOLUCIONES PROPUESTAS
1. Protocolo de elegibilidad: “reglas de coste” claras y firmadas (cost eligibility rulebook)
2. Auditoría open book operativa: muestreo inteligente y cierre rápido de discrepancias
3. Reglas anti-incentivos perversos: separar “coste de eficiencia” de “coste de evento externo”
4. Rebaselining controlado del target cost: cuándo procede y cómo se aprueba
5. Ajuste del pain/gain para fase final: proteger el cierre y evitar litigio de liquidación
6. Protección de drawdowns: elegibilidad para financiador y liberación de caja sin fricción
CONSECUENCIAS PREVISTAS
RESULTADOS DE LAS MEDIDAS ADOPTADAS
LECCIONES APRENDIDAS

Caso práctico 15. "REVISIÓN DE PRECIOS EN OBRA Y REEQUILIBRIO DE FINANCIACIÓN DEL PROMOTOR INMOBILIARIO." Insolvencia de proveedor crítico y sustitución urgente con impacto en coste, plazo y calendario de drawdowns.
CAUSA DEL PROBLEMA
SOLUCIONES PROPUESTAS
1. Activación inmediata del protocolo de continuidad: intervención técnica, contractual y de supply chain en 72 horas
2. Determinación de elegibilidad y recuperación de pagos: minimizar pérdida de acopios y proteger financiación
3. Sustitución técnica acelerada: retender exprés con alternativas equivalentes y rediseño mínimo viable
4. Gestión del impacto en plazo: Time Impact Analysis (TIA) y plan de recuperación de ruta crítica
5. Reequilibrio del presupuesto vivo (EAC) y protección del coste objetivo del promotor
6. Negociación con financiador: sustituir holdback masivo por esquema de control por hitos y financiación de continuidad
7. Refuerzo de financiación y estructura de capital: equity cure condicionado y mini-tramo puente para anticipos críticos
CONSECUENCIAS PREVISTAS
RESULTADOS DE LAS MEDIDAS ADOPTADAS
LECCIONES APRENDIDAS

Caso práctico 16. "REVISIÓN DE PRECIOS EN OBRA Y REEQUILIBRIO DE FINANCIACIÓN DEL PROMOTOR INMOBILIARIO." Revisión de precios por índices y riesgo de doble contabilización en subcontratas que amenaza el cost-to-complete.
CAUSA DEL PROBLEMA
SOLUCIONES PROPUESTAS
1. “Reconciliación de base” para eliminar doble contabilización: precio base + índice = ajuste legítimo
2. Separación estricta entre revisión de precios (inflación) y claims de productividad (improductividad)
3. Auditoría rápida de compras y facturas (traceabilidad): “del índice al albarán”
4. Ajuste contractual de la fórmula de revisión: ponderaciones, cap/floor y triggers operativos
5. Protección del drawdown: certificación “limpia” + cuenta puente de disputas y liberación por hitos
6. Reequilibrio del EAC y plan de mitigación: absorber impacto sin consumir la contingencia final
CONSECUENCIAS PREVISTAS
RESULTADOS DE LAS MEDIDAS ADOPTADAS
LECCIONES APRENDIDAS

Caso práctico 17. "REVISIÓN DE PRECIOS EN OBRA Y REEQUILIBRIO DE FINANCIACIÓN DEL PROMOTOR INMOBILIARIO." Bloqueo de drawdowns por costes no elegibles y waterfall mal diseñado en plena revisión de precios.
CAUSA DEL PROBLEMA
SOLUCIONES PROPUESTAS
1. Reconstrucción de la solicitud de drawdown: separar elegible, condicional y no elegible (solicitud “bancable”)
2. Convertir el anticipo crítico en coste elegible: garantías, evidencia de fabricación y seguro de acopio
3. Tesorería semanal (13 semanas) y buffer mínimo: evitar paradas por “bache” de drawdowns
4. Revisión del waterfall: introducir categoría de “pagos críticos de continuidad” con control por hitos
5. Plan de reequilibrio del incremento de coste: rebaseline del EAC y mitigación para sostener cost-to-complete
6. Negociación del holdback: convertir retención general en holdback por evidencias y reducción progresiva
7. Cobertura de no elegibles: financiación puente interna y disciplina de gasto para IVA y developer fee
CONSECUENCIAS PREVISTAS
RESULTADOS DE LAS MEDIDAS ADOPTADAS
LECCIONES APRENDIDAS

Caso práctico 18. "REVISIÓN DE PRECIOS EN OBRA Y REEQUILIBRIO DE FINANCIACIÓN DEL PROMOTOR INMOBILIARIO." Reestructuración avanzada de la financiación con standstill, nueva deuda y garantías adicionales para evitar el default y terminar la obra.
CAUSA DEL PROBLEMA
SOLUCIONES PROPUESTAS
1. Diagnóstico de crisis con “paquete único de verdad”: cost-to-complete, EAC, plazo y caja 13 semanas
2. Standstill operativo y “puente de continuidad” para evitar parada mientras se negocia la reestructuración
3. Rebaseline técnico-financiero y disciplina de cambios: separar revisión de precios, cambios del promotor y claims
4. Palancas técnicas de mitigación: value engineering, retender selectivo y estabilización de compras
5. Renegociación estructural del préstamo senior: waiver, extensión de plazo y nuevo plan de drawdowns con holdbacks inteligentes
6. Nueva financiación y reordenación de la estructura de capital: “new money” subordinado + equity cure condicionado
7. Paquete de garantías y gobernanza reforzada: cuentas, cesiones, prenda de SPV y control de pagos
8. Cierre de claims con la constructora: acuerdo marco para evitar litigio y garantizar ritmo de obra
CONSECUENCIAS PREVISTAS
RESULTADOS DE LAS MEDIDAS ADOPTADAS
LECCIONES APRENDIDAS

Caso práctico 19. "REVISIÓN DE PRECIOS EN OBRA Y REEQUILIBRIO DE FINANCIACIÓN DEL PROMOTOR INMOBILIARIO." Compra anticipada, acopios y disputa por titularidad que bloquea la financiación pese a contener la inflación.
CAUSA DEL PROBLEMA
SOLUCIONES PROPUESTAS
1. Regularización contractual de titularidad: cesión inmediata y propiedad del acopio desde el pago
2. Sistema de custodia y almacenaje bancable: contrato de depósito, responsabilidad y trazabilidad
3. Seguro de acopios y responsabilidad extendida: cobertura nominativa y condición de beneficiario
4. Evidencias “nivel banco”: dossier completo de acopios financiables y trazabilidad mensual
5. Reformulación del drawdown y negociación de holdback: liberar por hitos verificables
6. Equilibrio de caja y contingencia: cubrir temporalmente no elegible y evitar parada
7. Mejora contractual para futuras compras tempranas: checklist y cláusulas back-to-back
CONSECUENCIAS PREVISTAS
RESULTADOS DE LAS MEDIDAS ADOPTADAS
LECCIONES APRENDIDAS

Caso práctico 20. "REVISIÓN DE PRECIOS EN OBRA Y REEQUILIBRIO DE FINANCIACIÓN DEL PROMOTOR INMOBILIARIO." Reequilibrio por fases con caída de preventas, desviación de coste y bloqueo de drawdowns por covenants de cost-to-complete.
CAUSA DEL PROBLEMA
SOLUCIONES PROPUESTAS
1. Diagnóstico por fases y rebaseline verificable: separar Fase 1 y Fase 2 para demostrar control
2. Palancas técnicas de reducción de coste sin destruir valor: value engineering y sustituciones equivalentes con criterio comercial
3. Recuperación de preventas en Fase 2: combinación de ajustes comerciales, preventas condicionadas y venta en bloque parcial
4. Plan de caja semanal (13 semanas) y disciplina de elegibilidad: evitar que el banco retenga por “ruido documental”
5. Reequilibrio financiero del gap: equity cure escalonado + nueva deuda complementaria limitada
6. Negociación con el banco: sustituir holdback extraordinario por liberación por hitos verificables
7. Gobernanza del proyecto: comité de decisiones por fase y control de cambios para evitar “deriva” del presupuesto vivo
CONSECUENCIAS PREVISTAS
RESULTADOS DE LAS MEDIDAS ADOPTADAS
LECCIONES APRENDIDAS

Caso práctico 21. "REVISIÓN DE PRECIOS EN OBRA Y REEQUILIBRIO DE FINANCIACIÓN DEL PROMOTOR INMOBILIARIO." Activación de cobertura de tipos con llamadas de colateral que tensionan la tesorería y ponen en riesgo los drawdowns.
CAUSA DEL PROBLEMA
SOLUCIONES PROPUESTAS
1. Diagnóstico integral: separar el impacto de obra del impacto de cobertura (EAC + caja + colateral)
2. Renegociación del CSA del IRS: elevar umbral, introducir mínimo y limitar frecuencia de llamadas
3. Sustitución parcial de IRS por cap/collar: reducir riesgo de colateral a costa de prima controlada
4. Creación de una “subcuenta de colateral” fuera del circuito de pagos de obra, financiada con equity cure condicionado
5. Rebaseline del presupuesto y plan de mitigación de coste: absorber inflación sin destruir el valor del BTR
6. Negociación con el banco: convertir holdback extraordinario en liberación por hitos (obra + cobertura)
7. Ajuste del waterfall: priorizar certificaciones y proveedores críticos por encima de consumos financieros no imprescindibles
CONSECUENCIAS PREVISTAS
RESULTADOS DE LAS MEDIDAS ADOPTADAS
LECCIONES APRENDIDAS

Caso práctico 22. "REVISIÓN DE PRECIOS EN OBRA Y REEQUILIBRIO DE FINANCIACIÓN DEL PROMOTOR INMOBILIARIO." Target cost con open book, disputa por elegibilidad de costes y rebaseline mal gestionado que dispara el pain/gain.
CAUSA DEL PROBLEMA
SOLUCIONES PROPUESTAS
1. Redefinición formal de elegibilidad (cost eligibility schedule) con lista cerrada y reglas de asignación
2. Auditoría open book reforzada sin bloquear la obra: muestreo inteligente y “fast track” de discrepancias
3. Rebaseline limitado y con triggers: separar inflación real de improductividad y overhead discutible
4. Mitigación técnica para reducir el EAC: compras, alternativas equivalentes y control de productividad
5. Ajuste del mecanismo pain/gain para evitar incentivos perversos y proteger al promotor
6. Plan de reequilibrio financiable: paquete documental para el banco y sustitución del holdback por hitos
7. Cierre de discrepancias y reconstrucción de la confianza colaborativa: reglas claras y actas ejecutivas
CONSECUENCIAS PREVISTAS
RESULTADOS DE LAS MEDIDAS ADOPTADAS
LECCIONES APRENDIDAS

Caso práctico 23. "REVISIÓN DE PRECIOS EN OBRA Y REEQUILIBRIO DE FINANCIACIÓN DEL PROMOTOR INMOBILIARIO." Insolvencia de subcontrata crítica, doble contabilización de incrementos y reequilibrio con financiación puente para evitar la parada.
CAUSA DEL PROBLEMA
SOLUCIONES PROPUESTAS
1. Auditoría forense de costes y reconciliación “anti doble contabilización” (EAC limpio y bancable)
2. Plan de sustitución de la fachada técnica con estrategia de riesgo: retender rápido + garantías + secuencia protegida
3. Financiación puente de continuidad y “equity cure” condicionado para salvar el bache de drawdowns
4. Rebaseline formal con mitigación técnica y disciplina de cambios: estabilizar coste objetivo sin destruir valor
5. Negociación con el banco senior: reemplazar holdback masivo por holdbacks por hitos (obra + control)
6. Ajuste del waterfall y regla de priorización: asegurar pagos productivos por encima de costes no imprescindibles
7. Gestión de reclamaciones de la constructora: cierre parcial y cuenta de discrepancias para evitar litigio
CONSECUENCIAS PREVISTAS
RESULTADOS DE LAS MEDIDAS ADOPTADAS
LECCIONES APRENDIDAS

Caso práctico 24. "REVISIÓN DE PRECIOS EN OBRA Y REEQUILIBRIO DE FINANCIACIÓN DEL PROMOTOR INMOBILIARIO." Error de mediciones, certificaciones infladas y bloqueo de drawdowns por ratio certificación/avance físico con riesgo de fraude operativo.
CAUSA DEL PROBLEMA
SOLUCIONES PROPUESTAS
1. Auditoría inmediata de mediciones y certificaciones acumuladas (reconciliación forense)
2. Recalibración del ratio certificación/avance físico: introducir controles cruzados (EVM y curva S)
3. Corrección contractual y de procedimiento: certificación basada en hitos verificables y evidencias mínimas
4. Plan de continuidad de obra: caja puente, priorización de pagos y mantenimiento del ritmo productivo
5. Negociación con el banco: sustitución del holdback masivo por liberación condicionada a correcciones y nuevos controles
6. Gestión del conflicto con la constructora: corrección sin ruptura y protección legal del promotor
7. Reequilibrio del cost-to-complete y ajuste de contingencias: evitar impacto financiero por corrección de certificaciones
CONSECUENCIAS PREVISTAS
RESULTADOS DE LAS MEDIDAS ADOPTADAS
LECCIONES APRENDIDAS

Caso práctico 25. "REVISIÓN DE PRECIOS EN OBRA Y REEQUILIBRIO DE FINANCIACIÓN DEL PROMOTOR INMOBILIARIO." Reestructuración avanzada multiacreedor, rebaselining total y plan de salvamento para evitar el default y finalizar la obra.
CAUSA DEL PROBLEMA
SOLUCIONES PROPUESTAS
1. Diagnóstico de crisis y plan de salvamento (turnaround plan) con narrativa única y datos verificables
2. Rebaselining total del presupuesto y del cronograma: pasar de “baseline muerto” a “presupuesto vivo financiable”
3. Paquete de mitigación técnica agresiva para recuperar viabilidad sin destruir valor de mercado
4. Reestructuración multiacreedor: extensión, carencias, nuevo tramo “rescue”, standstill y coordinación senior/mezzanine
5. Equity cure y reequilibrio de socios: nuevo aporte de capital con control reforzado y protección de downside
6. Plan comercial de choque: reordenación de producto, ventas por bloques y monetización anticipada
7. Gobernanza de crisis y control extremo: comité semanal, project monitoring reforzado y disciplina de cambios
8. Implementación jurídica y documental: term sheet, modificaciones, condiciones de efectividad y despliegue sin fricción
CONSECUENCIAS PREVISTAS
RESULTADOS DE LAS MEDIDAS ADOPTADAS
LECCIONES APRENDIDAS