PRELIMINAR

El préstamo promotor en 19 preguntas y respuestas.

Introducción al Préstamo promotor.

El préstamo promotor.

Desarrollo íntegro de un proceso de financiación.

Financiación Internacional y Alternativa del Préstamo Promotor

Innovación, sostenibilidad y perspectivas futuras del préstamo promotor

HERRAMIENTAS DEL PRÉSTAMO PROMOTOR: CHECKLISTS, FORMULARIOS Y MODELOS OPERATIVOS

Casos Prácticos del Préstamo promotor. 

Por qué dominar su financiación marcará la diferencia en tu próxima promoción

Durante años, el préstamo promotor ha sido el gran cuello de botella de muchos proyectos inmobiliarios. En un contexto de demanda de vivienda creciente, encarecimiento del suelo, presión sobre los costes de construcción y tipos de interés más altos, conseguir que un banco diga “sí” se ha convertido en una operación tan compleja como levantar la propia estructura de hormigón. A ello se suma un nuevo marco prudencial europeo que, por primera vez, distingue entre promociones bien estructuradas y operaciones claramente especulativas, premiando a las primeras con un menor consumo de capital para la entidad financiera. En este escenario, comprender cómo piensan bancos, inversores institucionales y financiadores alternativos ya no es un plus: es una condición de supervivencia profesional.

Muchos promotores, constructores e incluso técnicos siguen abordando la financiación como un trámite accesorio que se resuelve con una tasación y una reunión con la oficina de empresas. El resultado es conocido: proyectos que parten con un buen producto inmobiliario y una localización atractiva, pero que se quedan atascados en el departamento de riesgos porque no cumplen los criterios de preventas, aportación de equity, gobernanza y control técnico que exige la banca actual. Al mismo tiempo, los inversores especializados y los fondos de deuda se apoyan en modelos de análisis cada vez más sofisticados, donde la gestión del riesgo promotor y la estructuración financiera pesan tanto como el diseño arquitectónico.

Esta guía práctica nace precisamente para cerrar esa brecha entre el lenguaje del promotor y el lenguaje del capital. No se limita a explicar qué es un préstamo promotor, sino que disecciona cómo se diseña, cómo se analiza y cómo se defiende técnicamente ante una entidad financiera o un inversor institucional. Desde la adquisición del suelo hasta la subrogación de los compradores, desde el análisis de viabilidad hasta la cláusula más pequeña de un contrato de obra, el objetivo es ofrecer un mapa completo del ciclo financiero de la promoción y de las palancas que realmente marcan la diferencia en un comité de riesgos.

A lo largo de sus capítulos, la guía aborda de forma sistemática las piezas clave de la financiación promotora profesional. Se explican las bases del préstamo promotor y su encaje dentro del nuevo marco regulatorio europeo, aclarando por qué determinados proyectos consumen más o menos capital en balance y cómo se puede diseñar una operación para resultar más atractiva a ojos del banco. Se analizan las exigencias de preventas reales, la lógica de la aportación de fondos propios y el papel del promotor en la asunción de riesgo, así como la interacción con constructora, ingeniería y dirección facultativa en términos de contratos, garantías y control de costes.

La guía también profundiza en la relación entre financiación promotora y sostenibilidad, analizando cómo influyen la eficiencia energética, las certificaciones ambientales y los criterios ESG en la disponibilidad y el coste de la financiación. Se estudia el papel de herramientas como el BIM y la planificación 4D/5D, el seguimiento técnico-financiero de la obra y el reporting que los bancos exigen hoy para liberar disposiciones con seguridad. Se explican, con enfoque práctico, temas críticos como la subrogación de compradores, la transición de la deuda del promotor a la hipoteca minorista, los riesgos reputacionales y la importancia de alinear la estrategia comercial con la estructura de financiación.

Pero esta guía no se queda en la teoría ni en el plano jurídico. Cada bloque se acompaña de un enfoque claramente operativo: modelos de estructura de préstamo, ejemplos de “term sheets”, esquemas de flujos de caja, checklists para preparar un expediente bancable, casos prácticos que ilustran éxitos y fracasos en proyectos residenciales, de oficinas o de activos en alquiler. El lector encontrará herramientas para negociar con conocimiento de causa, identificar puntos inasumibles en una oferta de financiación, plantear alternativas de estructura (club deals, tramos mezzanine, financiación alternativa complementaria) y, sobre todo, anticipar qué objetará el banco antes de sentarse a la mesa.

Para el profesional del sector, dominar estos contenidos supone mucho más que “saber de préstamos”. Significa poder diseñar la promoción pensando desde el primer día en su bancabilidad: dimensionar el equity adecuado, planificar las preventas para superar los umbrales que la banca considera prudentes, estructurar contratos de obra y servicios que repartan racionalmente los riesgos, y construir un relato financiero sólido que aguante el escrutinio de cualquier comité de riesgos. Significa, en la práctica, reducir tiempos de negociación, mejorar las condiciones de coste, aumentar la probabilidad de cierre de la financiación y, en definitiva, multiplicar las opciones de que el proyecto llegue a buen puerto.

Los beneficios son tangibles. Un promotor que entiende cómo se calcula el consumo de capital de su operación y cómo pesa en el tipo de interés que le ofrecen, negocia mejor. Una constructora que conoce qué exige la banca para sentirse cómoda con un contrato llave en mano o con un precio máximo garantizado, tiene más opciones de ser elegida como socio estratégico. Una ingeniería que presenta modelos BIM que facilitan la monitorización del riesgo técnico se convierte en un aliado natural de los financiadores. Y un inversor que sabe leer matrices de riesgo promotor y estructuras de garantías puede seleccionar con más precisión en qué proyectos entrar y en cuáles no.

Desde la óptica del marketing profesional, esta guía te ayudará a vender mejor tu proyecto a quien realmente tiene la llave: los bancos, los fondos, los co-inversores y, en última instancia, los compradores finales. Aprenderás a presentar tu promoción como un producto financiero comprensible, con un riesgo claramente identificado y mitigado, y con un plan de salida creíble. Sabrás qué información priorizar, qué dudas resolver por adelantado, qué indicadores enseñar y qué errores evitar en los primeros contactos con el financiador. En un mercado donde sobran proyectos pero escasea el capital prudente, la forma en que “empaquetas” y comunicas tu operación puede ser la diferencia entre sumar un éxito o engrosar la lista de promociones que nunca llegan a arrancar.

Esta guía práctica está pensada para convertirse en tu manual de referencia en financiación promotora, tanto si eres promotor, constructor, técnico, abogado, consultor, gestor de patrimonios o responsable de inversiones inmobiliarias. No es un tratado académico, sino una herramienta de trabajo: estructurada, orientada a la acción y diseñada para que puedas aplicar sus contenidos a tus operaciones reales desde el primer capítulo. La inversión en conocimiento que supone estudiarla se traduce en una ventaja competitiva concreta: más capacidad de análisis, más solvencia en la negociación y más control sobre el riesgo que asumes en cada proyecto.

El sector inmobiliario europeo se mueve hoy en un entorno de cambios rápidos: nuevas reglas prudenciales, mayor atención al riesgo promotor, exigencias crecientes de sostenibilidad, digitalización del seguimiento de obra y presión social por aumentar la oferta de vivienda. En este contexto, quedarse con la visión “clásica” del préstamo promotor es asumir que, tarde o temprano, el mercado te dejará atrás. Estar actualizado, entender cómo ha cambiado el tablero y dominar las nuevas reglas del juego financiero es la mejor garantía para seguir tomando decisiones informadas y rentables.

Te invitamos, por tanto, a entrar en esta guía con mentalidad estratégica. No se trata solo de aprender cómo solicitar un préstamo, sino de rediseñar la manera en que concibes, estructuras y financias tus promociones. Quien domine estas claves estará mejor preparado para negociar con bancos y fondos, para proteger a sus inversores y para ofrecer a sus clientes finales promociones sólidas, bien financiadas y sostenibles en el tiempo. El siguiente paso está en tus manos: abrir esta guía, estudiar sus herramientas y ponerlas al servicio de tu próximo proyecto.
 

• El préstamo promotor en 19 preguntas y respuestas.

a. Concepto de préstamo promotor.
b. Período de carencia
c. Finalización del período de carencia.
d. Exigencias de preventas.
e. Plazo del préstamo promotor

a. Concepto de préstamo autopromotor.
b. ¿Cómo funcionan los préstamos de autopromotor?

• Tramo de suelo: es la fase inicial.
• Tramo de certificaciones
• Tramo de fin de obra

c. Beneficios de los préstamos de autopromotor

a. Compra de propiedad y costes de construcción
b. Valor Bruto de Desarrollo

a. Terrenos por desarrollar
b. Permite aprovechar rápidamente una oportunidad de compra de suelo.
c. Prestamistas: promotores y cooperativas

a. Valor de tasación del proyecto de edificación terminado.
b. Importe máximo a financiar
c. Dos fases: construcción y venta.

• Fase de Construcción
• Fase de Compra

d. El tipo de interés de los préstamos promotores

a. Las ventajas de un préstamo promotor
b. Beneficios
c. Reembolso
d. La finca que se construye como garantía
e. Dos entregas de efectivo
f. Plazo
g. Tipo de interés
h. Las cuotas de amortización

a. El préstamo promotor pensado en los promotores inmobiliarios.
b. ¿Para qué se utiliza el préstamo promotor?
c. Las condiciones de carencia de los préstamos promotores
d. Funcionamiento de un préstamo promotor
e. La necesaria garantía hipotecaria

a. Compra
b. Trabajos
c. Construcciones

a. Aprobación de un Monitoring Inspector independiente.
b. La cantidad de financiación condicionada al informe del Monitoring Inspector
c. Cantidad a prestar por valor actual y por costes de construcción.
d. Oferta de financiación y proceso del préstamo promotor

a. La subrogación en la hipoteca del promotor inmobiliario
b. La subrogación en las compras de vivienda sobre plano
c. El comprador acepta las condiciones de la hipoteca ya existente
d. Comisiones
e. Derechos del comprador en la subrogación
f. ¿Qué gastos supone la subrogación de la hipoteca?

a. Financiación privada alternativa a la banca.
b. Mayores intereses

• Introducción al Préstamo promotor.

1. Introducción al préstamo promotor
2. Aspectos fundamentales del préstamo hipotecario
3. Diferencias y conexiones entre ambos 

1. Proceso de subrogación
2. Consideraciones clave
3. Implicaciones legales y financieras

1. Riesgos en la subrogación
2. Medidas preventivas
3. Estrategias de mitigación

1. Tipos de riesgos

• Riesgo de Construcción
• Riesgo Financiero
• Riesgo de Mercado

2. Gestión de riesgos
3. Casos prácticos

1. Estrategias de mitigación

• Hedging Financiero
• Seguros de Construcción
• Fondos de Reserva

2. Clasificación de riesgos
3. Aplicaciones prácticas

1. Metodologías de identificación
2. Clasificación y análisis
3. Herramientas de evaluación

1. Soluciones de protección
2. Herramientas de gestión de riesgos
3. Ejemplos y estudios de caso

1. Riesgos en financiación inmobiliaria
2. Estrategias específicas de gestión
3. Evaluación de riesgos en proyectos específicos

1. Pasos del proceso
2. Consideraciones clave
3. Ejemplos de aplicación

1. Estrategias de refinanciación
2. Principios de negociación
3. Casos prácticos

1. Directrices para negociaciones
2. Técnicas de negociación efectiva
3. Estudios de casos reales

1. Tendencias actuales y su impacto
2. Innovaciones tecnológicas y financieras
3. Perspectivas y desafíos futuros

• El préstamo promotor.

1. ¿Qué es el Préstamo promotor?
2. Características del préstamo promotor.

• Préstamo con garantía hipotecaria
• Financiación integral
• Construcción de viviendas nuevas
• Subrogación del comprador final
• Revisión de condiciones
• Flexibilidad en la financiación
• Proceso de evaluación

3. ¿Cuáles son las ventajas del préstamo promotor?

• Gestión integral de la promoción
• Periodos de carencia durante la fase de construcción
• Subrogación del comprador del inmueble en el préstamo promotor
• Facilidades de financiación para el comprador final
• Servicios complementarios

4. Caso Práctico: Gestión de un Préstamo Promotor

• Gestión Integral de la Promoción
• Periodos de Carencia Durante la Fase de Construcción
• Subrogación de Comprador del Inmueble en el Préstamo Promotor

5. Caso Práctico: Desarrollo y Financiación de Complejo Residencial y Comercial"

• Características del Préstamo Promotor
• Estrategia de Comercialización
• Retos y Soluciones

6. Caso Práctico. Estructuración Financiera en Desarrollo Residencial.

• Estrategia de Financiación
• Retos y Soluciones

7. Caso Práctico: gestión de un Préstamo Hipotecario Promotor

• Obtención de Licencias y Escrituras
• Préstamo Hipotecario Promotor como Continuación del Préstamo Suelo
• Condiciones del Préstamo Hipotecario Promotor
• Disposiciones en Fase de Ejecución mediante Certificaciones de Obra

8. Caso Práctico: Cumpliendo Requisitos para la Financiación de un Complejo Residencial

• Requisitos del Préstamo Promotor y Estrategias de Cumplimiento
• Retos y Soluciones

9. Caso Práctico: Requisitos para Solicitar un Préstamo Promotor

• Constitución de una Sociedad Específica
• Adquisición y Tasación del Suelo
• Estructura y Fondos Propios
• Reservas y Preventas
• Licencia de Obra Concedida

10. Caso Práctico: Uso de Créditos Puente en Desarrollo Inmobiliario

• Compra del Suelo
• Desarrollo del Proyecto Mientras se Consigue Financiación Completa
• Ventajas del Crédito Puente

11. Caso Práctico. Financiación Efectiva para Proyecto Residencial y Comercial

• Requisitos para Solicitar el Préstamo Promotor
• Estrategia de Financiación
• Condiciones del Préstamo Hipotecario Promotor
• Gestión de la Financiación

12. Casos prácticos de ofertas bancarias depréstamo hipotecario promotor.

• Primer ejemplo. Oferta real bancaria de préstamo hipotecario.
• Segundo ejemplo. Oferta real bancaria de préstamo hipotecario.
• Tercer ejemplo. Oferta bancaria de préstamo hipotecario. 

1. Las garantías más habituales en las financiaciones bancarias de la construcción de edificios comerciales.
2. La Hipoteca de máximo.
3. Prenda de las acciones o de las participaciones sociales de la SPV por parte del Promotor a favor del Banco.
4. Prenda a favor del Banco de cuentas bancarias del Promotor.
5. Cesión de derechos del promotor inmobiliario al banco.

a. Cesión de los Derechos de Devolución del IVA a favor del Banco
b. Posibilidad de Cesión del Contrato de Construcción al Banco
c. Posibilidad de Cesión del Aval Bancario por parte de la SPV al Banco
d. Cesión de Rentas de Arrendamientos al Banco

6. Acuerdo de subordinación de deuda.
7. Fianza personal de la sociedad matriz del Promotor.
8. Caso Práctico: Estrategias de Financiación en Promoción Inmobiliaria

• Garantías en Financiaciones Bancarias
• Hipoteca de Máximo
• Prenda de Acciones de la SPV
• Prenda de Cuentas Bancarias
• Cesión de Derechos al Banco
• Acuerdo de Subordinación de Deuda
• Fianza Personal de la Sociedad Matriz

9. Caso práctico: Gestión Efectiva de Financiación en Proyecto Multifuncional"
10. Caso Práctico: Control y Mitigación de Riesgos en Promoción Inmobiliaria

• Identificación del Riesgo
• Clases de Riesgos y su Mitigación

11. Caso Práctico: Identificación y Protección de Riesgos en Financiación Inmobiliaria

• Identificar y Poner Precio a los Riesgos
• Riesgos Según las Fases del Proyecto
• Protección Contra Cada Tipo de Riesgo

12. Caso Práctico:  Apalancamiento LTV en Financiación Inmobiliaria

• Importancia del LTV en la Evaluación del Riesgo
• Gestión del LTV en el Proyecto

1. Estructura por promociones inmobiliarias o en conjunto para la promotora inmobiliaria.

a. Contratación de Deuda para Proyectos Individuales
b. Contratación de Deuda Global Basada en Variables de Tesorería
c. Práctica Común en Promotoras Inmobiliarias

2. Nivel de grado de endeudamiento de una promotora inmobiliaria.

• Cultura Empresarial y Aversión al Riesgo
• Ciclo Económico y del Sector Inmobiliario
• Entorno de tipos de Interés
• Competencia en el Sector Financiero
• Riesgo y Volumen de la Operación Inmobiliaria

3. Grado de endeudamiento por proyectos inmobiliarios.

• Productos Residenciales
• Urbanización
• Productos del Sector Terciario (Oficinas, Locales Comerciales, Centros Comerciales)

4. Los covenants o compromisos del promotor inmobiliario con el banco.

• Tipos de Covenants
• Covenants Financieros
• Propósito de los Covenants
• Acciones en Caso de Incumplimiento

5.  Caso Práctico: Estructura de Financiación en Promotora Inmobiliaria

• Estructura por Promociones o en Conjunto
• Nivel de Endeudamiento
• Grado de Endeudamiento por Proyectos
• Covenants con el Banco

1. Subrogación del préstamo promotor

• Proceso de Subrogación
• Condiciones Financieras Originales
• Gastos
• Elección del Banco
• Ampliación del Préstamo
• Cláusulas Abusivas

2. Precauciones en la subrogación del préstamo promotor.

a. Transparencia y Documentación
b. Aprobación del Banco
c. Comparación de Ofertas
d. Flexibilidad del Promotor
e. Asesoramiento Legal

3. Caso Práctico: Subrogación en Préstamo Promotor

1. Due diligence e identificación de riesgos de obra en construcción.

a. Riesgo Legal
b. Riesgo de Construcción

2. Due diligence y análisis de riesgos de la precomercialización.

• Contratación de expertos en el sector inmobiliario
• Establecimiento de hitos de comercialización
• Garantías de la matriz
• Cláusulas de "step in" o subrogación automática
• Análisis de mercado constante
• Diversificación de riesgos
• Reserva de contingencia
• Evaluación de riesgo constante

3. Due diligence y análisis de riesgos físicos.

• Seguro de Daños (Property Insurance)
• Seguro de Responsabilidad Civil (Liability Insurance)

• Desarrollo íntegro de un proceso de financiación.

1. Selección del banco.
2. Realización previa de un cuadro de valoración del instrumento bancario
3. Análisis preliminar de la operación.
4. Presentación de expedientes ante la entidad bancaria.
5. Seguimiento del expediente.
6. Caso Práctico: Desarrollo Integral de Proceso de Financiación

• Selección de la Entidad Financiera
• Elección del Instrumento Bancario
• Preparación de la Negociación
• Fijar los Objetivos de la Gestión Financiera
• Evaluación de las Necesidades
• Calificación de la Entidad Bancaria
• Valoración de las Relaciones Históricas
• Presentación de Expedientes ante la Entidad Bancaria
• Seguimiento del Expediente Dentro de la Entidad
• Actuación Final Tras la Respuesta del Banco 

1. Control de las condiciones bancarias
2. Control de las condiciones pactadas
3. Estrategia de renovación

a. Planificación.
b. Comunicación.
c. Negociación.

4. Establecimiento de aspectos a mejorar.
5. Máximas negociadoras
6. Caso Práctico: "Parque Empresarial Vega" - Control de Condiciones Bancarias en Financiación

• Control de las Condiciones Pactadas
• Estrategia de Renovación
• Establecimiento de Aspectos a Mejorar
• Máximas Negociadoras

1. Falta de estructuras financieras
2. Carencia de dotaciones administrativas
3. Falta de tiempo
4. Desconocimiento de las ventajas oficiales y subvenciones
5. Caso Práctico: "Innovación PYME" - Desafíos de Financiación en Pequeñas y Medianas Empresas

• Financiación Internacional y Alternativa del Préstamo Promotor

1. Marco regulatorio y alcance internacional

a. Aspectos legales fundamentales en operaciones transfronterizas
b. Diferencias normativas según jurisdicción
c. Documentación contractual multijurisdiccional

2. Adaptación de la due diligence a entornos multinacionales

a. Principales riesgos en proyectos con presencia internacional
b. Coordinación de equipos (auditores, asesores, técnicos)
c. Evaluación de la solidez legal y financiera

3. Garantías y colaterales en operaciones transfronterizas

a. Tipos de garantías aceptadas en diferentes países
b. Procedimientos de ejecución en jurisdicciones extranjeras
c. Mitigación del riesgo a través de seguros o avales

4. Riesgos de tipo de cambio y su cobertura

a. Identificación de exposición a divisas
b. Derivados financieros y su uso en proyectos inmobiliarios
c. Estrategias de cobertura y reducción del riesgo

5. Colaboración con fondos de inversión internacionales

a. Estructura habitual de la participación de fondos
b. Ventajas y desafíos del capital institucional
c. Ejemplos prácticos de joint ventures y coinversiones

6. Ejemplos prácticos de proyectos con financiación internacional

a. Estudios de caso en Europa y Latinoamérica
b. Lecciones aprendidas y factores de éxito
c. Perspectivas futuras de la financiación global

1. Definición y actores principales del crowdfunding inmobiliario

a. Concepto de micromecenazgo aplicado a la promoción
b. Plataformas líderes en el sector
c. Diferencias con la financiación bancaria tradicional

2. Plataformas y requisitos legales en España y la UE

a. Registro y supervisión
b. Límites de inversión y protección de inversores
c. Homologación y normativa comunitaria

3. Ventajas e inconvenientes frente a la financiación convencional

a. Acceso a nuevos inversores
b. Costes de gestión y comisiones
c. Riesgos de impago y reputacionales

4. Mecanismos de protección para inversores y promotores

a. Contratos tipo y cláusulas de salvaguarda
b. Seguros y avales aplicables
c. Transparencia y reporting

5. Casos prácticos de éxito y fracaso en crowdfunding

a. Proyectos residenciales de pequeña escala
b. Grandes promociones financiadas de forma colectiva
c. Motivos frecuentes de fracaso y recomendaciones

6. Tendencias futuras en financiación colectiva

a. Regulaciones emergentes
b. Nuevos modelos híbridos (crowdlending, crowdequity)
c. Expansión internacional de las plataformas

1. Concepto de préstamos sindicados y club deals

a. Definición y matices entre ambas figuras
b. Razones para su uso en proyectos inmobiliarios de gran volumen
c. Tipos de estructuras de sindicación

2. Proceso de estructuración y negociación colectiva

a. Fases de la formación del sindicato
b. Papel del banco agente o lead arranger
c. Negociación de términos y condiciones clave

3. Roles de las entidades participantes

a. Agente administrativo y coordinador
b. Aportación de cada co-arranger
c. Participaciones minoritarias e institucionales

4. Covenants y condiciones especiales en la sindicación

a. Covenants financieros y operativos
b. Cross default y cláusulas de aceleración
c. Procedimientos de waiver o modificación

5. Mecanismos de coordinación y resolución de conflictos

a. Acuerdos internos y mayorías necesarias
b. Reestructuraciones en caso de impago
c. Soluciones colaborativas banco-promotor

6. Ejemplos reales de club deals en el sector inmobiliario

a. Estudios de caso: proyectos relevantes
b. Lecciones aprendidas
c. Ventajas comparativas frente a la financiación bilateral

• Innovación, sostenibilidad y perspectivas futuras del préstamo promotor

1. Directivas europeas sobre eficiencia energética y edificación

a. Normativas principales (EPBD, etc.)
b. Objetivos de descarbonización en el sector
c. Impacto en la configuración de la financiación

2. Certificaciones verdes y su repercusión en la financiación

a. LEED, BREEAM, Passivhaus y otros sellos
b. Bonificaciones y mejor tipo de interés
c. Demanda de inversores institucionales

3. Perspectiva ESG (Environmental, Social & Governance) en préstamos

a. Criterios ESG y análisis de riesgos
b. Integración en contratos de préstamo
c. Mecanismos de seguimiento y reporting

4. Bonos verdes y préstamos sostenibles (Green & Sustainability-linked Loans)

a. Definición y estándares internacionales (ICMA)
b. Proceso de emisión y estructuras de garantía
c. Casos prácticos de éxito en España

5. Riesgos y oportunidades del enfoque sostenible

a. Inversiones iniciales vs. ahorros a largo plazo
b. Normativas futuras y exigencias crecientes
c. Riesgos reputacionales y reguladores

6. Casos prácticos de edificios ecológicos financiados con éxito

a. Promociones residenciales sostenibles
b. Edificios de oficinas con alta eficiencia energética
c. Lecciones aprendidas y escalabilidad 

7. Nuevo tratamiento prudencial del crédito promotor residencial en Europa 

a. Contexto tras la crisis financiera y evolución del marco regulatorio 
b. Del 150 % al 100 % de ponderación de riesgo: impacto cuantitativo y económico 
c. Requisitos técnicos y cuantitativos para optar a la ponderación del 100 % 
d. Impacto operativo para bancos, promotores y otros agentes del ecosistema 

1. Automatización de procesos en la solicitud y aprobación del préstamo

a. Plataformas y software de análisis de riesgos
b. Flujos de trabajo digitales
c. Reducción de tiempos y costes operativos

2. Big Data y analítica avanzada para la evaluación de riesgos

a. Fuentes de datos y calidad de la información
b. Modelos predictivos e indicadores clave
c. Aplicaciones específicas en proyectos promotor

3. Blockchain y smart contracts en la financiación inmobiliaria

a. Conceptos básicos de blockchain
b. Registro de la propiedad y transacciones seguras
c. Ejemplos de smart contracts en garantías o pagos

4. Modelos de scoring alternativos e inteligencia artificial

a. Análisis de solvencia con IA
b. Machine learning en la valoración de activos
c. Precauciones legales y éticas

5. Ciberseguridad y protección de datos en el sector financiero

a. Principales amenazas y vulnerabilidades
b. Normativa de protección de datos (RGPD, etc.)
c. Buenas prácticas de seguridad digital

6. Ejemplos prácticos de proyectos digitalizados

a. Casos de éxito en promotoras tecnológicas
b. Beneficios e impacto en la competitividad
c. Desafíos para su implantación generalizada

1. Evolución del mercado inmobiliario poscrisis y postpandemia

a. Cambios en la demanda y tipología de proyectos
b. Impacto en los plazos y costes de financiación
c. Oportunidades de inversión en nichos emergentes

2. Tipos de interés globales y su influencia en la promoción

a. Tendencias de la política monetaria
b. Expectativas inflacionistas y repercusiones
c. Estrategias para mitigar la volatilidad

3. Internacionalización de las promotoras y nuevos destinos de inversión

a. Análisis de mercados emergentes
b. Barreras culturales y regulatorias
c. Casos prácticos de expansión exitosa

4. Integración con fondos soberanos y capital institucional

a. Perfiles de inversor institucional
b. Ventajas y condicionantes de su participación
c. Modelos de coinversión en proyectos de gran escala

5. Retos regulatorios y macroeconómicos a corto y medio plazo

a. Cambios legislativos nacionales e internacionales
b. Factores geopolíticos e inestabilidad
c. Escenarios de contingencia para los promotores

6. Escenarios prospectivos y planes de contingencia

a. Diversificación de fuentes de financiación
b. Técnicas de gestión de riesgos globales
c. Preparación ante posibles crisis del sector

• HERRAMIENTAS DEL PRÉSTAMO PROMOTOR: CHECKLISTS, FORMULARIOS Y MODELOS OPERATIVOS

FORMULARIO Nº 27.01 — Objetivos y alcance del toolkit del préstamo promotor
Sección 1. Identificación y alcance del expediente/proyecto
Sección 2. Ámbito geográfico y aproximación internacional España–Latinoamérica (a)
Sección 3. Integración con las fases del ciclo de financiación del préstamo promotor (b)
Sección 4. Tipos de herramientas del toolkit: checklists, formularios, matrices y plantillas (c)
Sección 5. Plazos, hitos y condicionantes para la implantación del toolkit
Sección 6. Costes internos, recursos y garantías de continuidad del toolkit
Sección 7. Aprobaciones y firmas (RACI)
Sección 8. Evidencias y referencias
CHECKLIST Nº 27.02 — Metodología de uso de checklists y formularios
Sección 1. Identificación y alcance del checklist de metodología
Sección 2. Principios de estandarización y trazabilidad (a)
Sección 3. Adaptación a distintas tipologías de proyectos (b)
Sección 4. Buenas prácticas de archivado y actualización (c)
Sección 5. Flujo operativo recomendado para el uso de checklists y formularios
Sección 6. Plazos, frecuencia de uso y seguimiento de cumplimiento
Sección 7. Aprobaciones y firmas (RACI)
Sección 8. Evidencias y referencias
CHECKLIST Nº 27.03 — Mapa general de herramientas por fases del préstamo promotor
Sección 1. Identificación y alcance del checklist
Sección 2. Herramientas para la fase de análisis y decisión interna del promotor (a)
Sección 3. Herramientas para la fase de negociación y formalización con la entidad financiera (b)
Sección 4. Herramientas para la fase de disposición, seguimiento y cancelación / refinanciación (c)
Sección 5. Plazos, hitos y frecuencia de revisión del mapa de herramientas
Sección 6. Costes, recursos y priorización de desarrollo de herramientas
Sección 7. Aprobaciones y firmas (RACI)
Sección 8. Evidencias y referencias
FORMULARIO Nº 27.04 — Criterios de diseño de formularios listos para usar
Sección 1. Identificación y alcance del formulario de diseño
Sección 2. Definición de campos mínimos imprescindibles (a)
Sección 3. Reglas para evitar errores frecuentes en la cumplimentación (b)
Sección 4. Parámetros de orientación a la toma de decisiones (c)
Sección 5. Plazos, revisiones y pruebas piloto de los formularios
Sección 6. Costes, recursos y herramientas digitales de apoyo
Sección 7. Aprobaciones y firmas (RACI)
Sección 8. Evidencias y referencias
CHECKLIST Nº 27.05 — Gestión y gobierno interno del uso de herramientas
Sección 1. Identificación y alcance del checklist
Sección 2. Roles y responsabilidades en la organización del promotor (a)
Sección 3. Circuitos de revisión, validación y firma de herramientas (b)
Sección 4. Integración con sistemas digitales (ERP, BIM, CRM) (c)
Sección 5. Plazos, hitos e indicadores de gobierno del toolkit
Sección 6. Costes, recursos y sostenibilidad del modelo de gobierno
Sección 7. Aprobaciones y firmas (RACI)
Sección 8. Evidencias y referencias
CHECKLIST Nº 27.06 — Adaptación de herramientas a bancos, fondos e inversores
Sección 1. Identificación y alcance del checklist
Sección 2. Personalización por tipo de financiador (a)
Sección 3. Negociación de formatos y estándares de información (b)
Sección 4. Gestión de confidencialidad y compliance (c)
Sección 5. Flujo operativo para adaptar herramientas a cada financiador
Sección 6. Plazos, indicadores y seguimiento del modelo de adaptación
Sección 7. Aprobaciones y firmas (RACI)

CHECKLIST Nº 28.01 — Encaje estratégico del proyecto para el promotor
Sección 1. Identificación y alcance del diagnóstico estratégico
Sección 2. Objetivos del proyecto y perfil de riesgo (a)
Sección 3. Capacidad de gestión interna y experiencia previa (b)
Sección 4. Coherencia con el plan de negocio global de la promotora (c)
Sección 5. Plazos, hitos y ventanas de oportunidad
Sección 6. Costes, importes y exposición estratégica
Sección 7. Aprobaciones y firmas (RACI) del diagnóstico de encaje estratégico
Sección 8. Evidencias y registro del diagnóstico de encaje estratégico
CHECKLIST Nº 28.02 — Viabilidad urbanística y legal preliminar
Sección 1. Identificación y alcance del checklist de viabilidad urbanística y legal
Sección 2. Situación urbanística del suelo y licencias necesarias (a)
Sección 3. Cargas y gravámenes existentes (b)
Sección 4. Riesgos regulatorios y plazos críticos (c)
Sección 5. Plazos, hitos urbanísticos y condicionantes para el préstamo promotor
Sección 6. Costes, importes y garantías derivadas de la situación urbanística y legal
Sección 7. Aprobaciones y firmas (RACI)
CHECKLIST Nº 28.03 — Viabilidad técnico–constructiva preliminar –
Sección 1. Identificación y alcance del checklist técnico–constructivo
Sección 2. Definición de producto y programa de necesidades (a)
Sección 3. Estimación de costes de construcción y contingencias (b)
Sección 4. Análisis de proveedores clave y riesgos de ejecución (c)
Sección 5. Plazos, hitos técnicos y condicionantes constructivos
Sección 6. Costes, importes y riesgos técnicos agregados
Sección 7. Aprobaciones y firmas (RACI)
Sección 8. Evidencias y documentación técnica de soporte
CHECKLIST Nº 28.04 — Viabilidad comercial y de mercado
Sección 1. Identificación y alcance del checklist comercial
Sección 2. Demanda objetivo y segmentación de clientes (a)
Sección 3. Análisis de competencia y nivel de precios (b)
Sección 4. Estrategia de preventas y tiempos de absorción (c)
Sección 5. Plazos, hitos comerciales y coordinación con financiación
Sección 6. Costes comerciales, precios objetivo y margen preliminar
Sección 7. Aprobaciones y firmas (RACI)
Sección 8. Evidencias y documentación de mercado
CHECKLIST Nº 28.05 — Viabilidad económico–financiera preliminar
Sección 1. Identificación y alcance del checklist económico–financiero
Sección 2. Fuentes y usos del proyecto (a)
Sección 3. Necesidades de equity, préstamo promotor y otras fuentes (b)
Sección 4. Ratios clave iniciales: LTV, LTC, margen promotor, VAN/TIR (c)
Sección 5. Plazos de inversión, cobros y exposición financiera
Sección 6. Juicio de viabilidad económico–financiera preliminar
Sección 7. Aprobaciones y firmas (RACI)
Sección 8. Evidencias y documentación financiera
FORMULARIO Nº 28.06 — Matriz de decisión interna “go / no go” del proyecto
Sección 1. Identificación del proyecto y alcance de la decisión
Sección 2. Criterios mínimos para seguir adelante (a)
Sección 3. Señales de alerta temprana (b)
Sección 4. Síntesis de resultados de los checklists 28.01 a 28.05
Sección 5. Propuesta de decisión “go / no go” y condicionantes (a)
Sección 6. Registro de decisiones y lecciones aprendidas (c)
Sección 7. Aprobaciones, firmas y archivo

FORMULARIO Nº 29.01 — Ficha resumen del proyecto para bancos, fondos e inversores
Sección 1. Datos generales del promotor y del proyecto (a)
Sección 2. Resumen técnico–comercial (b)
Sección 3. Resumen económico–financiero y necesidades de financiación (c)
Sección 4. Plazos, hitos clave y ciclo del préstamo
Sección 5. Principales riesgos y mitigantes
Sección 6. Aprobaciones internas y contacto para ampliación de información
FORMULARIO Nº 29.02 — Solicitud de préstamo promotor
Sección 1. Identificación de la operación de financiación
Sección 2. Estructura propuesta de la operación (importe, plazos, carencias) (a)
Sección 3. Garantías y colaterales ofrecidos (b)
Sección 4. Compromisos del promotor y calendario de hitos (c)
Sección 5. Costes, importes y estructura financiera resumida
Sección 6. Aprobaciones y firmas
FORMULARIO Nº 29.03 — Ficha de identificación del promotor y del vehículo societario (SPV)
Sección 1. Datos generales del promotor y de la SPV
Sección 2. Estructura accionarial y gobierno corporativo (a)
Sección 3. Estados financieros básicos y endeudamiento actual (b)
Sección 4. Experiencia previa en promociones financiadas (c)
Sección 5. Plazos, compromisos y relación histórica con la entidad
Sección 6. Aprobaciones, firmas y documentación adjunta
FORMULARIO Nº 29.04 — Descripción técnico–constructiva del proyecto
Sección 1. Parámetros básicos del proyecto (superficies, usos, número de unidades) (a)
Sección 2. Soluciones técnicas relevantes y grado de industrialización (b)
Sección 3. Calendario de obra y principales hitos constructivos (c)
Sección 4. Costes de construcción, contingencias y contratista
Sección 5. Riesgos técnicos y de ejecución, y medidas de mitigación
Sección 6. Aprobaciones internas y documentación adjunta
FORMULARIO Nº 29.05 — Plan comercial, preventas y política de precios
Sección 1. Estructura de preventas y reservas (a)
Sección 2. Calendario estimado de contratos y entregas (b)
Sección 3. Política de precios, descuentos y campañas comerciales (c)
Sección 4. Costes comerciales y canales de venta
Sección 5. Riesgos comerciales y mitigantes
Sección 6. Aprobaciones, firmas y documentación adjunta
FORMULARIO Nº 29.06 — Modelo de carta de presentación del proyecto a la entidad financiera
Sección 1. Estructura y tono de la comunicación (a)
Sección 2. Mensajes clave para el comité de riesgos (b)
Sección 3. Adjuntos imprescindibles y anexos recomendados (c)
Sección 4. Plantilla de carta completa a adaptar

CHECKLIST Nº 30.01 — Documentación legal y societaria del promotor y de la SPV
Sección 1. Identificación del expediente y alcance del checklist
Sección 2. Estatutos, poderes y escrituras relevantes (a)
Sección 3. Contratos clave del proyecto (suelo, obras, arrendamientos, etc.) (b)
Sección 4. Cumplimiento normativo y certificaciones (c)
Sección 5. Riesgos, incidencias y acciones correctoras
Sección 6. Aprobaciones, firmas y evidencias
CHECKLIST Nº 30.02 — Documentación urbanística y técnica del proyecto
Sección 1. Identificación del activo y del expediente
Sección 2. Títulos de propiedad y situación registral (a)
Sección 3. Planeamiento aplicable y licencias (b)
Sección 4. Proyectos técnicos, mediciones y presupuestos (c)
Sección 5. Riesgos urbanísticos y técnicos, y mitigantes
Sección 6. Aprobaciones, firmas y archivo
CHECKLIST Nº 30.03 — Documentación económico–financiera del proyecto y del promotor
Sección 1. Identificación y alcance
Sección 2. Estados financieros auditados y reporting interno (a)
Sección 3. Plan de negocio, cash flow y estados proforma (b)
Sección 4. Detalle de fuentes y usos y supuestos críticos (c)
Sección 5. Riesgos financieros, mitigantes y coherencia con el crédito solicitado
Sección 6. Aprobaciones internas y archivo
FORMULARIO Nº 30.04 — Control de versiones y actualización documental del expediente de financiación
Sección 1. Identificación de documentos maestros del expediente (a)
Sección 2. Registro de cambios relevantes y versiones (b)
Sección 3. Procedimiento de distribución interna y externa (c)
Sección 4. Controles de calidad y validación de versiones
Sección 5. Riesgos de documentación desactualizada y medidas preventivas
Sección 6. Aprobación del formulario y archivo
FORMULARIO Nº 30.05 — Ficha de due diligence financiera y de riesgos del financiador
Sección 1. Resumen ejecutivo de la due diligence financiera (a)
Sección 2. Principales hallazgos financieros y de negocio (a)
Sección 3. Riesgos detectados y grado de mitigación (b)
Sección 4. Condiciones previas (“conditions precedent”) propuestas por el financiador (c)
Sección 5. Evaluación interna del promotor sobre las condiciones y riesgos
Sección 6. Cierre de la due diligence y próximos pasos
CHECKLIST Nº 30.06 — Cierre (“closing”) de la operación de préstamo promotor
Sección 1. Datos básicos del cierre
Sección 2. Documentos a firmar el día del cierre (a)
Sección 3. Verificaciones de último momento (“pre-closing checks”) (b)
Sección 4. Registro de incidencias y acuerdos complementarios (c)
Sección 5. Confirmaciones posteriores al cierre
Sección 6. Archivo y lecciones aprendidas

FORMULARIO Nº 31.01 — Modelo de cash flow promotor
Sección 1. Identificación y alcance del modelo de cash flow promotor
Sección 2. Supuestos de entrada (costes, ingresos, plazos) (a)
Sección 3. Estructura de cobros y pagos por fases (b)
Sección 4. Análisis de tesorería y necesidad de circulante (c)
Sección 5. Plazos, hitos y condicionantes de la modelización
Sección 6. Costes, importes y principales resultados (síntesis)
Sección 7. Aprobaciones y firmas (RACI)
FORMULARIO Nº 31.02 — Fuentes y usos de la operación
Sección 1. Identificación y alcance del formulario de fuentes y usos
Sección 2. Estructura de equity, préstamo promotor y otras deudas (a)
Sección 3. Desglose detallado de costes (suelo, construcción, honorarios, impuestos) (b)
Sección 4. Reservas, contingencias y colchones de seguridad (c)
Sección 5. Plazos, hitos y condicionantes asociados a las fuentes y usos
Sección 6. Costes, importes y ratios clave derivados del cuadro de fuentes y usos
Sección 7. Aprobaciones y firmas (RACI)
Sección 8. Evidencias y referencias
FORMULARIO Nº 31.03 — Herramientas para el cálculo de ratios financieros clave
Sección 1. Identificación y alcance del formulario de ratios
Sección 2. Ratios de apalancamiento LTV, LTC y DSCR (a)
Sección 3. Ratios de rentabilidad VAN, TIR y payback (b)
Sección 4. Sensibilidades sobre tipos de interés, costes y precios (c)
Sección 5. Plazos, hitos de revisión y control de ratios
Sección 7. Aprobaciones y firmas (RACI)
Sección 8. Evidencias y referencias
FORMULARIO Nº 31.04 — Matriz de escenarios (base, optimista y conservador)
Sección 1. Identificación y alcance de la matriz de escenarios
Sección 2. Definición de hipótesis para cada escenario (a)
Sección 3. Impacto en flujos de caja y ratios (b)
Sección 4. Estrategias de respuesta ante escenarios adversos (c)
Sección 5. Plazos y gobierno de la revisión de escenarios
Sección 6. Costes, importes y priorización de escenarios
Sección 7. Aprobaciones y firmas (RACI)
Sección 8. Evidencias y referencias
FORMULARIO Nº 31.05 — Term sheet financiero interno del promotor
Sección 1. Identificación y alcance del term sheet interno
Sección 2. Condiciones objetivo de financiación (a)
Sección 3. Límites de negociación aceptables (b)
Sección 4. Alertas y puntos de ruptura (“deal breakers”) (c)
Sección 5. Plazos y estrategia de negociación
Sección 6. Costes, importes y análisis de competitividad de ofertas
Sección 7. Aprobaciones y firmas (RACI)
Sección 8. Evidencias y referencias
FORMULARIO Nº 31.06 — Ficha de validación del modelo por parte de la dirección
Sección 1. Identificación del modelo y alcance de la validación
Sección 2. Checklist de revisión técnica y financiera (a)
Sección 3. Aprobaciones internas y firmas responsables (b)
Sección 4. Archivo y actualización del modelo maestro (c)
Sección 5. Plazos de revisión periódica y seguimiento
Sección 6. Costes, importes y recursos asociados a la modelización
Sección 7. Observaciones y condicionantes de la validación
Sección 8. Evidencias y referencias

CHECKLIST Nº 32.01 — Garantías hipotecarias y reales
Sección 1. Identificación y alcance del checklist
Sección 2. Hipoteca sobre el suelo y la edificación futura (a)
Sección 3. Hipotecas de máximo y rangos de inscripción (b)
Sección 4. Garantías adicionales sobre activos del grupo (c)
Sección 5. Plazos, hitos y condiciones previas relacionadas con garantías
Sección 6. Riesgos, incidencias y acciones correctoras
Sección 7. Aprobaciones y firmas (RACI)
Sección 8. Evidencias y referencias
Documento: CHECKLIST Nº 32.02 — Garantías personales y corporativas
Sección 1. Identificación y alcance
Sección 2. Avales y fianzas (a)
Sección 3. Cartas de patrocinio y comfort letters (b)
Sección 4. Compromisos de la sociedad matriz (c)
Sección 5. Plazos y condiciones de vigencia de garantías personales y corporativas
Sección 6. Riesgos y acciones correctoras
Sección 7. Aprobaciones y firmas (RACI)
Sección 8. Evidencias y referencias
MATRIZ Nº 32.03 — Cesiones de derechos a favor del financiador
Sección 1. Identificación y alcance de la matriz
Sección 2. Cesión de rentas y contratos de arrendamiento (a)
Sección 3. Cesión de derechos sobre avales y seguros (b)
Sección 4. Cesión de derechos de devolución de impuestos (c)
Sección 5. Plazos, hitos y coordinación contractual
Sección 6. Riesgos y límites en la cesión de derechos
Sección 7. Aprobaciones y firmas (RACI)
Sección 8. Evidencias y referencias
MATRIZ Nº 32.04 — Covenants financieros y operativos
Sección 1. Identificación y alcance de la matriz de covenants
Sección 2. Definición de covenants clave (LTV, cobertura de servicio de la deuda, preventas) (a)
Sección 3. Eventos de incumplimiento y remedios (b)
Sección 4. Periodos de “cure” y procesos de waiver (c)
Sección 5. Plazos, reportings y responsables de seguimiento
Sección 6. Costes, riesgos y mitigaciones asociados
Sección 7. Aprobaciones y firmas (RACI)
Sección 8. Evidencias y referencias
FORMULARIO Nº 32.05 — Pactos adicionales con el financiador
Sección 1. Identificación y alcance del formulario
Sección 2. Acuerdos de subordinación de deuda (a)
Sección 3. Pactos de no endeudamiento adicional (b)
Sección 4. Compromisos de reporting y transparencia (c)
Sección 5. Plazos, hitos y vigencia de los pactos adicionales
Sección 6. Riesgos, costes y beneficios para el promotor
Sección 7. Aprobaciones y firmas (RACI)
Sección 8. Evidencias y referencias
CHECKLIST Nº 32.06 — Revisión periódica de garantías y covenants
Sección 1. Identificación y alcance del checklist
Sección 2. Verificación de cumplimiento en cada hito (a)
Sección 3. Registro de incidencias y acciones correctoras (b)
Sección 4. Documentación de renegociaciones y ajustes (c)
Sección 5. Plazos, responsables y reporting interno
Sección 6. Costes, riesgos y lecciones para futuros proyectos
Sección 7. Aprobaciones y firmas (RACI)
Sección 8. Evidencias y referencias

FORMULARIO Nº 33.01 — Ficha mensual de seguimiento técnico de obra
Sección 1. Identificación y alcance del expediente/proyecto
Sección 2. Avance físico vs. planificado (a)
Sección 3. Certificaciones de obra y control de costes (b)
Sección 4. Incidencias técnicas relevantes (c)
Sección 5. Plazos, hitos y condicionantes técnicos
Sección 6. Costes, importes y previsión de contingencias técnicas
Sección 7. Aprobaciones y firmas (RACI)
Fecha de cierre de la ficha: 05/10/2025
FORMULARIO Nº 33.02 — Ficha mensual de seguimiento económico–financiero
Sección 1. Identificación y alcance del expediente/proyecto
Sección 2. Ejecución real de costes y desviaciones (a)
Sección 3. Situación de disposiciones del préstamo promotor (b)
Sección 4. Tesorería disponible y previsiones de caja (c)
Sección 5. Riesgos financieros y acciones correctoras
Sección 6. Costes financieros, tipos de interés y sensibilidad
Sección 7. Aprobaciones y firmas (RACI)
Sección 8. Evidencias y referencias
FORMULARIO Nº 33.03 — Formulario de seguimiento comercial y de preventas
Sección 1. Identificación y alcance
Sección 2. Reservas, contratos firmados y bajas (a)
Sección 3. Evolución de precios y descuentos (b)
Sección 4. Análisis de velocidad de ventas y riesgos de stock (c)
Sección 5. Coordinación con financiación y covenants comerciales
Sección 6. Riesgos comerciales y medidas de mitigación
Sección 7. Aprobaciones y firmas (RACI)
Fecha de cierre de la ficha: 06/10/2025
FORMULARIO Nº 33.04 — Informe periódico al financiador (Monitoring report)
Sección 1. Identificación y alcance del informe
Sección 2. Estructura estándar del informe (a)
Sección 3. Indicadores clave a incluir (b)
Sección 4. Recomendaciones y plan de acción (c)
Sección 5. Plazos, hitos y agenda del siguiente periodo
Sección 6. Aprobaciones y distribución
Sección 7. Evidencias y anexos
MATRIZ Nº 33.05 — Alertas tempranas y semáforo de riesgos
Sección 1. Identificación y alcance de la matriz
Sección 2. Definición de umbrales críticos (a)
Sección 3. Señales de alerta técnica, comercial y financiera (b)
Sección 4. Procedimiento interno ante activación de alertas (c)
Sección 5. Plazos, roles y coordinación con el financiador
Sección 6. Costes, beneficios y mejora continua
Sección 7. Aprobaciones y firmas (RACI)
Sección 8. Evidencias y referencias
CHECKLIST Nº 33.06 — Cierre de hito y de fase del proyecto
Sección 1. Identificación y alcance del checklist
Sección 2. Verificación de objetivos alcanzados (a)
Sección 3. Actualización de previsiones y ratios (b)
Sección 4. Decisión sobre ajustes de calendario, costes o financiación (c)
Sección 5. Registro de incidencias y lecciones aprendidas del hito
Sección 6. Aprobaciones y comunicación
Sección 7. Evidencias y archivo

CHECKLIST Nº 34.01 — Diagnóstico de tensiones financieras del préstamo promotor
Sección 1. Identificación y alcance del expediente/proyecto
Sección 2. Análisis de desviaciones de costes y plazos (a)
Sección 3. Situación de ventas, cobranzas y stock (b)
Sección 4. Incumplimiento o riesgo de incumplimiento de covenants (c)
Sección 5. Plazos críticos, eventos de pago y horizonte de liquidez
Sección 6. Impacto global de la tensión financiera y prioridades de actuación
Sección 7. Aprobaciones y firmas (RACI)
Sección 8. Evidencias y referencias
FORMULARIO Nº 34.02 — Plan de viabilidad revisado del proyecto
Sección 1. Identificación del proyecto y motivo de revisión
Sección 2. Revisión de hipótesis clave del modelo (a)
Sección 3. Nuevas necesidades de capital y financiación (b)
Sección 4. Medidas de ajuste técnico, comercial y organizativo (c)
Sección 5. Impacto en VAN, TIR y ratios de riesgo
Sección 6. Calendario de implementación del plan de viabilidad
Sección 7. Aprobaciones internas del plan de viabilidad
Sección 8. Evidencias y documentación asociada
FORMULARIO Nº 34.03 — Propuesta de reestructuración al financiador
Sección 1. Identificación de la operación y resumen ejecutivo
Sección 2. Tipo de solución propuesta (a)
Sección 3. Nuevas garantías o compromisos del promotor (b)
Sección 4. Calendario de implementación y hitos de la reestructuración (c)
Sección 5. Resumen de condiciones financieras revisadas
Sección 6. Escenarios alternativos y análisis de sensibilidad
Sección 7. Aprobaciones internas del promotor
Sección 8. Evidencias y anexos
CHECKLIST Nº 34.04 — Negociación con bancos, fondos y otros acreedores
Sección 1. Identificación del proceso de negociación
Sección 2. Preparación previa de la negociación (a)
Sección 3. Alternativas realistas y BATNA del promotor (b)
Sección 4. Puntos críticos y concesiones posibles (c)
Sección 5. Calendario y formato de las reuniones de negociación
Sección 6. Aprobaciones internas y control de cambios en la estrategia
Sección 7. Aprobaciones y firmas (RACI)
Sección 8. Evidencias y archivo
FORMULARIO Nº 34.05 — Seguimiento de acuerdos de reestructuración
Sección 1. Identificación de la reestructuración
Sección 2. Ficha de condiciones pactadas (a)
Sección 3. Indicadores de cumplimiento de la reestructuración (b)
Sección 4. Procedimientos ante nuevas desviaciones (c)
Sección 5. Reportes internos y externos
Sección 6. Evaluación global del cumplimiento
Sección 7. Aprobaciones y firmas (RACI)
Sección 8. Evidencias y archivo
MATRIZ Nº 34.06 — Lecciones aprendidas tras la reestructuración del préstamo promotor
Sección 1. Identificación de la operación y del ciclo de reestructuración
Sección 2. Errores en la configuración inicial del préstamo promotor (a)
Sección 3. Mejores prácticas para futuras operaciones (b)
Sección 4. Incorporación de mejoras en modelos, checklists y formularios (c)
Sección 5. Plan de difusión interna de las lecciones aprendidas
Sección 6. Aprobaciones, seguimiento y archivo
Sección 7. Evidencias y ubicación

CHECKLIST Nº 35.01 — Elegibilidad de cooperativas de viviendas para préstamo promotor
Sección 1. Identificación y alcance del checklist
Sección 2. Situación jurídica y organizativa de la cooperativa (a)
Sección 3. Aportaciones de socios y nivel de morosidad (b)
Sección 4. Gobernanza, transparencia y relación con la gestora (c)
Sección 5. Riesgos clave de elegibilidad y semáforo de riesgo
Sección 6. Costes, importes y condicionantes mínimos para la financiación
Sección 7. Aprobaciones y firmas (RACI)
Sección 8. Evidencias y referencias
FORMULARIO Nº 35.02 — Formularios clave para cooperativas financiadas con préstamo promotor
Sección 1. Identificación y alcance del formulario
Sección 2. Modelo de ficha de socio y estado de aportaciones (a)
Sección 3. Comunicación estándar a socios sobre el préstamo promotor (b)
Sección 4. Formulario de seguimiento conjunto cooperativa–banco–gestora (c)
Sección 5. Plazos, hitos y actualización de documentación
Sección 6. Costes, importes y compromisos financieros de los socios
Sección 7. Aprobaciones y firmas (RACI)
Sección 8. Evidencias y archivo
CHECKLIST Nº 35.03 — Herramientas para préstamos de autopromotor
Sección 1. Identificación del autopromotor y alcance del checklist
Sección 2. Checklist de requisitos y documentación del autopromotor (a)
Sección 3. Plantilla de presupuesto y fases de obra (b)
Sección 4. Ficha de seguimiento de disposiciones y certificaciones (c)
Sección 5. Plazos, hitos y relación con el calendario de financiación
Sección 6. Riesgos, importes y medidas de mitigación
Sección 7. Aprobaciones y firmas (RACI)
Sección 8. Evidencias y referencias
CHECKLIST Nº 35.04 — Proyectos build to rent financiados con préstamo promotor
Sección 1. Identificación del proyecto BTR y alcance del checklist
Sección 2. Viabilidad económico–financiera en modelo BTR (a)
Sección 3. Relación con inversor institucional (forward purchase / forward funding) (b)
Sección 4. Particularidades en covenants y garantías (c)
Sección 5. Plazos, hitos y compatibilidad banco–fondo
Sección 6. Aprobaciones y firmas (RACI)
Sección 7. Evidencias y referencias
FORMULARIO Nº 35.05 — Transición de préstamo promotor a préstamo de inversión a largo plazo
Sección 1. Identificación de la operación y alcance del formulario
Sección 2. Ficha de conversión del préstamo (a)
Sección 3. Resumen de condiciones del nuevo préstamo de inversión (b)
Sección 4. Checkpoints técnicos y comerciales previos a la conversión (c)
Sección 5. Plazos, hitos y documentación para la conversión
Sección 6. Evaluación de impacto en riesgo y rentabilidad
Sección 7. Aprobaciones y firmas (RACI)
Sección 8. Evidencias y archivo
MATRIZ Nº 35.06 — Comparativa de herramientas por tipo de modelo (cooperativa, autopromotor, BTR)
Sección 1. Objetivo y alcance de la matriz comparativa
Sección 2. Diferencias clave en documentación y procesos (a)
Sección 3. Riesgos específicos y mitigaciones por modelo (b)
Sección 4. Selección de herramientas recomendadas en cada caso (c)
Sección 5. Recomendaciones operativas y formativas
Sección 6. Aprobaciones y archivo

CHECKLIST Nº 36.01 — Elegibilidad para financiación internacional España–Latinoamérica
Sección 1. Identificación de la operación y alcance del checklist
Sección 2. Evaluación de jurisdicciones y marcos legales (a)
Sección 3. Análisis de riesgo país y estabilidad macroeconómica (b)
Sección 4. Requisitos de financiadores internacionales (c)
Sección 5. Semáforo de elegibilidad y puntos críticos
Sección 7. Evidencias y archivo
FORMULARIO Nº 36.02 — Estructuración en divisa local y divisa fuerte
Sección 1. Identificación de la operación
Sección 2. Hoja de términos para préstamo en doble moneda (a)
Sección 3. Asignación de flujos de caja por divisa (b)
Sección 4. Cláusulas de ajuste de precio y tipo de cambio (c)
Sección 5. Resumen de escenarios de sensibilidad FX
Sección 6. Aprobaciones y archivo
MATRIZ Nº 36.03 — Diseño de coberturas de tipo de cambio
Sección 1. Matriz de exposición cambiaria por fases del proyecto (a)
Sección 2. Comparativa de instrumentos de cobertura (b)
Sección 3. Ficha de decisión sobre estrategia de cobertura (c)
Sección 4. Gobernanza y seguimiento de las coberturas
Sección 5. Aprobaciones y archivo
CHECKLIST Nº 36.04 — Documentación contractual multijurisdiccional
Sección 1. Identificación y alcance del checklist
Sección 2. Contratos de préstamo y garantías en diferentes países (a)
Sección 3. Coordinación con asesores legales locales (b)
Sección 4. Requisitos de legalización, notarización y registro (c)
Sección 5. Aprobaciones y archivo
FORMULARIO Nº 36.05 — Reporting a financiadores internacionales
Sección 1. Formatos estándar de información financiera (a)
Sección 2. Indicadores de riesgo país y de proyecto (b)
Sección 3. Calendario y canales de comunicación (c)
Sección 4. Aprobaciones internas del reporting
Sección 5. Aprobaciones y archivo
MATRIZ Nº 36.06 — Riesgos y contingencias en financiación internacional
Sección 1. Identificación de riesgos clave (a)
Sección 2. Planes de contingencia por escenario (b)
Sección 3. Incorporación de mitigaciones en contratos y herramientas internas (c)
Sección 4. Gobernanza del riesgo internacional
Sección 5. Aprobaciones y archivo

CHECKLIST Nº 37.01 — Elegibilidad para préstamo promotor verde / sostenible
Sección 1. Identificación y alcance del checklist
Sección 2. Criterios técnicos de eficiencia energética y sostenibilidad (a)
Sección 3. Alineamiento con taxonomías y estándares internacionales (b)
Sección 4. Impacto ambiental, social y de gobernanza (c)
Sección 5. Plazos, hitos y condicionantes para la obtención de la etiqueta verde
Sección 6. Riesgos, exclusiones y documentación de soporte
Sección 7. Aprobaciones y firmas (RACI)
FORMULARIO Nº 37.02 — Definición de KPIs y objetivos ESG del préstamo promotor
Sección 1. Identificación del proyecto y alcance del formulario
Sección 2. Selección de indicadores medibles y verificables (a)
Sección 3. Metodología de medida y fuentes de datos (b)
Sección 4. Vínculo de los KPIs con el tipo de interés y otras condiciones (c)
Sección 5. Trayectoria de objetivos (trajectories) y umbrales de cumplimiento
Sección 6. Riesgos de medición, verificación e incumplimiento
Sección 7. Aprobaciones y firmas
FICHA Nº 37.03 — Seguimiento y verificación de objetivos ESG
Sección 1. Calendario de informes y verificaciones externas (a)
Sección 2. Registro de resultados y desviaciones (b)
Sección 3. Plan de acción ante incumplimientos parciales (c)
Sección 4. Relación con las condiciones financieras (ligado al FORMULARIO Nº 37.02)
Sección 5. Aprobaciones internas de los informes ESG
Sección 6. Archivo y trazabilidad
CHECKLIST Nº 37.04 — Documentación para préstamos verdes y sustainability-linked loans
Sección 1. Identificación del expediente y alcance
Sección 2. Proyectos técnicos y certificaciones ambientales (a)
Sección 3. Opiniones de segunda parte y verificaciones independientes (b)
Sección 4. Compromisos contractuales específicos ESG (c)
Sección 5. Coherencia entre marco ESG de la promotora y el del préstamo
Sección 6. Aprobaciones, firmas y archivo
FORMULARIO Nº 37.05 — Integración de criterios ESG en el modelo financiero del préstamo promotor
Sección 1. Identificación del modelo y alcance
Sección 2. Incorporación de costes adicionales y ahorros previstos (a)
Sección 3. Impacto en VAN, TIR y ratios de riesgo (b)
Sección 4. Escenarios comparados con y sin enfoque ESG (c)
Sección 5. Impacto en covenants y métricas de riesgo
Sección 6. Coordinación con el Capítulo 31 (modelo financiero general)
Sección 7. Aprobaciones y archivo
MATRIZ Nº 37.06 — Comunicación y reputación en proyectos sostenibles
Sección 1. Mensajes clave para inversores, bancos y clientes (a)
Sección 2. Gestión de expectativas y riesgos reputacionales (b)
Sección 3. Buenas prácticas de transparencia y reporting público (c)
Sección 4. Plan de comunicación por fases del proyecto
Sección 5. Aprobaciones y archivo

CHECKLIST Nº 38.01 — Checklist maestra de ciclo completo del préstamo promotor
Sección 1. Identificación y alcance del checklist
Sección 2. Fase de decisión interna y análisis de viabilidad (a)
Sección 3. Fase de negociación, formalización y disposición (b)
Sección 4. Fase de explotación, cancelación y refinanciación (c)
Sección 5. Requisitos y verificaciones técnicas/financieras transversales
Sección 6. Plazos, hitos y condicionantes
Sección 7. Aprobaciones y firmas (RACI)
Sección 8. Evidencias y referencias
FORMULARIO Nº 38.02 — Fichas de síntesis por tipo de proyecto (residencial, terciario, logístico, hotelero, mixto)
Sección 1. Identificación y alcance de la ficha de síntesis
Sección 2. Particularidades técnicas y comerciales por tipo de proyecto (a)
Sección 3. Requerimientos específicos de financiación por tipo de proyecto (b)
Sección 4. Herramientas prioritarias del toolkit a utilizar en cada caso (c)
Sección 5. Matriz comparativa de tipos de proyecto
Sección 6. Recomendaciones operativas para equipos técnicos y financieros
Sección 7. Aprobaciones y firmas (RACI)
Sección 8. Evidencias y archivo
MATRIZ Nº 38.03 — Selección rápida de herramientas del toolkit del préstamo promotor
Sección 1. Identificación y alcance de la matriz
Sección 2. Relación entre problemas frecuentes y herramientas aplicables (a)
Sección 3. Guía de uso rápido para equipos técnicos y financieros (b)
Sección 4. Referencias cruzadas a capítulos y anexos del libro (c)
Sección 5. Diseño visual y formato de la matriz
Sección 6. Actualización y gobierno de la matriz
Sección 7. Aprobaciones y firmas
Sección 8. Archivo y acceso
CHECKLIST Nº 38.04 — Modelos de “checklist express” para reuniones con bancos y comités internos
Sección 1. Identificación y alcance del checklist express
Sección 2. Lista corta de puntos críticos a revisar (a)
Sección 3. Preguntas clave para financiadores y asesores (b)
Sección 4. Registro de acuerdos, discrepancias y tareas pendientes (c)
Sección 5. Vinculación con otras herramientas del toolkit
Sección 6. Plantilla de checklist express resumida (para uso recurrente)
Sección 7. Aprobaciones y firmas
Sección 8. Archivo y reutilización
FORMULARIO Nº 38.05 — Plantillas base para personalización del toolkit
Sección 1. Identificación y alcance de las plantillas
Sección 2. Espacios reservados para datos de la promotora y del proyecto (a)
Sección 3. Recomendaciones para adaptar las herramientas a cada país (b)
Sección 4. Reglas para no perder trazabilidad ni rigor al personalizar (c)
Sección 5. Circuito interno para crear y validar plantillas personalizadas
Sección 6. Integración con sistemas digitales (ERP, BIM, CRM, etc.)
Sección 7. Aprobaciones y firmas
Sección 8. Archivo y versiones
CHECKLIST Nº 38.06 — Mantenimiento, actualización y mejora continua del toolkit
Sección 1. Identificación y alcance de la guía
Sección 2. Procedimiento de revisión periódica de las herramientas (a)
Sección 3. Incorporación de cambios regulatorios, prudenciales y de mercado (b)
Sección 4. Integración de nuevas lecciones aprendidas y casos reales (c)
Sección 5. Gobierno interno del toolkit y roles
Sección 6. Integración con sistemas digitales y control de versiones
Sección 7. Aprobaciones y firmas
Sección 8. Archivo, seguimiento y auditoría

• Casos Prácticos del Préstamo promotor. 

Caso Práctico 1: PRÉSTAMO PROMOTOR - "Desafío de Financiación en Promotora Inicial"

• Causa del Problema
• Soluciones Propuestas
• Búsqueda de Socios Inversores
• Garantías Alternativas
• Presentación de Proyecto Detallado
• Negociación de Condiciones Flexibles
• Consecuencias Previstas
• Resultados de las Medidas Adoptadas
• Lecciones Aprendidas

Caso Práctico 2: PRÉSTAMO PROMOTOR - "Superación de Obstáculos Financieros en Proyecto Residencial"

• Causa del Problema
• Soluciones Propuestas
• Revaluación de Activos
• Renegociación de Condiciones del Préstamo
• Diversificación de Fuentes de Financiación
• Consecuencias Previstas
• Resultados de las Medidas Adoptadas
• Lecciones Aprendidas

Caso Práctico 3: PRÉSTAMO PROMOTOR - "Estrategias Avanzadas en Proyecto de Urbanización"

• Causa del Problema
• Soluciones Propuestas
• Estructuración Financiera Mixta
• Análisis de Viabilidad Económica
• Gestión de Relaciones Bancarias
• Incorporación de Garantías Adicionales
• Estrategia de programar en fases
• Consecuencias Previstas
• Resultados de las Medidas Adoptadas
• Lecciones Aprendidas

Caso Práctico 4: PRÉSTAMO PROMOTOR - "Refinanciación en Tiempos de Crisis para Desarrollo Mixto"

• Causa del Problema
• Soluciones Propuestas
• Análisis de Refinanciación Preconcursal
• Evaluación Detallada de Activos
• Estrategias para Cubrir el Déficit
• Negociaciones con Bancos y Acreedores
• Cronograma de Refinanciación
• Consecuencias Previstas
• Resultados de las Medidas Adoptadas
• Lecciones Aprendidas

Caso Práctico 5: PRÉSTAMO PROMOTOR - "Gestión de Riesgos Legales y de Mercado en Desarrollo de Alta Complejidad"

• Causa del Problema
• Soluciones Propuestas
• Evaluación Legal Rigurosa
• Análisis de Mercado Detallado
• Estrategias de Mitigación de Riesgos
• Gestión Proactiva de Cambios
• Consecuencias Previstas
• Resultados de las Medidas Adoptadas
• Lecciones Aprendidas

Caso Práctico 6: PRÉSTAMO PROMOTOR - "Financiación de Proyecto Inmobiliario Multifacético"

• Causa del Problema
• Soluciones Propuestas
• Estructuración de Financiación Flexible
• Gestión de Relaciones con Stakeholders
• Negociaciones Coordinadas
• Consecuencias Previstas
• Resultados de las Medidas Adoptadas
• Lecciones Aprendidas

Caso Práctico 7: PRÉSTAMO PROMOTOR - "Desafíos en la Revitalización Urbana"

• Causa del Problema
• Soluciones Propuestas
• Alianzas Público-Privadas
• Estrategias de Mitigación de Riesgo
• Desarrollo de un Plan de Viabilidad Comercial
• Consecuencias Previstas
• Lecciones Aprendidas

Caso Práctico 8: PRÉSTAMO PROMOTOR - "Financiación de Desarrollo Sostenible"

• Causa del Problema
• Soluciones Propuestas
• Apalancamiento de Beneficios Ambientales
• Presentación de Estudios de Impacto
• Negociaciones con Entidades Especializadas
• Consecuencias Previstas
• Resultados de las Medidas Adoptadas
• Lecciones Aprendidas

Caso Práctico 9: PRÉSTAMO PROMOTOR - "Navegando en Tiempos de Recesión"

• Causa del Problema
• Soluciones Propuestas
• Reestructuración de Deuda
• Diversificación de Fuentes de Ingresos
• Reducción de Costos
• Consecuencias Previstas
• Resultados de las Medidas Adoptadas
• Lecciones Aprendidas

Caso Práctico 10: PRÉSTAMO PROMOTOR - "Gestión Financiera en Proyecto de Gran Envergadura"

• Causa del Problema
• Soluciones Propuestas
• Amplia Búsqueda de Financiación
• Estructuración de Deuda en Tramos
• Análisis Detallado del Flujo de Caja
• Consecuencias Previstas
• Resultados de las Medidas Adoptadas
• Lecciones Aprendidas

Caso Práctico 11: PRÉSTAMO PROMOTOR - "Adaptación a Cambios Regulatorios en Proyecto Inmobiliario"

• Causa del Problema
• Soluciones Propuestas
• Análisis de Impacto Regulatorio
• Revisión de Planes de Desarrollo
• Renegociación de Términos Financieros
• Consecuencias Previstas
• Resultados de las Medidas Adoptadas
• Lecciones Aprendidas

Caso Práctico 12: PRÉSTAMO PROMOTOR - "Afrontando una Crisis Económica Global"

• Causa del Problema
• Soluciones Propuestas
• Evaluación del Impacto de la Crisis
• Renegociación del Préstamo Promotor
• Revisión del Plan de Negocio
• Consecuencias Previstas
• Resultados de las Medidas Adoptadas
• Lecciones Aprendidas

Caso Práctico 13: PRÉSTAMO PROMOTOR - "Adaptación a la Innovación Tecnológica en la Construcción"

• Causa del Problema
• Soluciones Propuestas
• Evaluación de Costos Tecnológicos
• Presentación de un Caso de Negocio Innovador
• Búsqueda de Financiación Especializada
• Consecuencias Previstas
• Resultados de las Medidas Adoptadas
• Lecciones Aprendidas

Caso Práctico 14: PRÉSTAMO PROMOTOR - "Superación de Desafíos Financieros en Ubicación Geográficamente Desafiante"

• Causa del Problema
• Soluciones Propuestas
• Análisis de Riesgo Geográfico
• Estrategia de Financiación Especializada
• Presentación de Planes de Mitigación de Riesgos
• Consecuencias Previstas
• Resultados de las Medidas Adoptadas
• Lecciones Aprendidas

Caso Práctico 15: PRÉSTAMO PROMOTOR - "Abordando Retos Ambientales en Desarrollo Inmobiliario"

• Causa del Problema
• Soluciones Propuestas
• Evaluación de Impacto Ambiental
• Búsqueda de Financiación Especializada
• Desarrollo de un Plan de Sostenibilidad
• Consecuencias Previstas
• Resultados de las Medidas Adoptadas
• Lecciones Aprendidas

Caso Práctico 16: PRÉSTAMO PROMOTOR - "Adaptación al Cambio Tecnológico en el Mercado Inmobiliario"

• Causa del Problema
• Soluciones Propuestas
• Evaluación de Tecnologías Emergentes
• Reestructuración del Financiación
• Negociaciones con Proveedores de Tecnología
• Consecuencias Previstas
• Resultados de las Medidas Adoptadas
• Lecciones Aprendidas

Caso Práctico 17: PRÉSTAMO PROMOTOR - "Financiación en un Mercado Altamente Competitivo"

• Causa del Problema
• Soluciones Propuestas
• Diferenciación del Proyecto
• Estudio de Mercado Detallado
• Negociaciones Estratégicas con Bancos
• Consecuencias Previstas
• Resultados de las Medidas Adoptadas
• Lecciones Aprendidas

Caso Práctico 18: PRÉSTAMO PROMOTOR - "Adaptándose a Cambios Demográficos en Proyecto Inmobiliario"

• Causa del Problema
• Soluciones Propuestas
• Análisis Demográfico Detallado
• Estrategia de Financiación Alineada
• Diseño Flexible del Proyecto
• Consecuencias Previstas
• Resultados de las Medidas Adoptadas
• Lecciones Aprendidas

Caso Práctico 19: PRÉSTAMO PROMOTOR - "Afrontando Restricciones Legales en Desarrollo Inmobiliario"

• Causa del Problema
• Soluciones Propuestas
• Análisis Legal Exhaustivo
• Negociación de Condiciones de Préstamo
• Estrategias de Comunicación con Stakeholders
• Consecuencias Previstas
• Resultados de las Medidas Adoptadas
• Lecciones Aprendidas

Caso Práctico 20: PRÉSTAMO PROMOTOR - "Gestión de Desafíos de Suministro y Logística"

• Causa del Problema
• Soluciones Propuestas
• Revisión de Contratos de Suministro
• Estrategias de Mitigación de Riesgos
• Comunicación Proactiva con Financiadores
• Consecuencias Previstas
• Resultados de las Medidas Adoptadas
• Lecciones Aprendidas

Caso Práctico 21: PRÉSTAMO PROMOTOR - "Navegación por Cambios en Política Urbana"

• Causa del Problema
• Soluciones Propuestas
• Evaluación de Impacto de Políticas
• Diálogo con Autoridades Locales
• Reestructuración de Financiación
• Consecuencias Previstas
• Resultados de las Medidas Adoptadas
• Lecciones Aprendidas

Caso Práctico 22: PRÉSTAMO PROMOTOR - "Desarrollo Inmobiliario en Zona de Retos Socioeconómicos"

• Causa del Problema
• Soluciones Propuestas
• Análisis Socioeconómico Detallado
• Estrategias de Inversión Social
• Negociaciones Estratégicas con Bancos
• Consecuencias Previstas
• Resultados de las Medidas Adoptadas
• Lecciones Aprendidas

Caso Práctico 23: PRÉSTAMO PROMOTOR - "Abordando una Crisis Medioambiental en Proyecto Inmobiliario"

• Causa del Problema
• Soluciones Propuestas
• Reevaluación Ambiental
• Estrategias de Comunicación Proactiva
• Negociación de Flexibilidad en el Préstamo
• Consecuencias Previstas
• Resultados de las Medidas Adoptadas
• Lecciones Aprendidas

Caso Práctico 24: PRÉSTAMO PROMOTOR - "Adaptación a Cambios en la Demanda del Mercado"

• Causa del Problema
• Soluciones Propuestas
• Análisis de Tendencias de Mercado
• Estrategias de Marketing Dinámico
• Renegociación de Términos Financieros
• Consecuencias Previstas
• Resultados de las Medidas Adoptadas
• Lecciones Aprendidas

Caso Práctico 25: PRÉSTAMO PROMOTOR - "Manejo de Crisis Política o Social en Proyecto Inmobiliario"

• Causa del Problema
• Soluciones Propuestas
• Evaluación de Riesgo Político y Social
• Estrategias de Mitigación de Riesgos
• Comunicación con Financiadores
• Consecuencias Previstas
• Resultados de las Medidas Adoptadas
• Lecciones Aprendidas

Caso práctico especializado 1. "PRÉSTAMO PROMOTOR." Ajuste de equity y preventas en una pequeña promoción residencial
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1. Reconfiguración del esquema de equity mediante entrada de socios inversores
2. Refuerzo de la estrategia de preventas con enfoque técnico-comercial
3. Reestructuración del préstamo promotor en tramos y con mayor disciplina de control
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas Adoptadas
Lecciones Aprendidas

Caso práctico especializado 2. "PRÉSTAMO PROMOTOR." Reestructuración del préstamo promotor en una cooperativa de viviendas tensionada por sobrecostes y morosidad
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1. Elaboración de un plan de viabilidad integral y transparente
2. Reestructuración del préstamo promotor: ampliación moderada y extensión de plazo
3. Plan de choque de aportaciones: derramas extraordinarias, refinanciación privada y gestión de morosidad
4. Renegociación técnica con la constructora y optimización de alcance
Consecuencias Previstas
Lecciones Aprendidas

Caso práctico especializado 3. "PRÉSTAMO PROMOTOR." Promoción build to rent con venta en bloque a inversor institucional y tensión en la estructuración bancaria
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1. Replanteamiento de la estructura de salida: del forward purchase a un híbrido con opción de forward funding
2. Estructuración del préstamo promotor como financiación puente a un préstamo de inversión (refinanciación pactada ex ante)
3. Rediseño del contrato con el inversor para hacerlo “bancable”
4. Recalibración del importe y del ritmo de disposiciones del préstamo promotor
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas Adoptadas
Lecciones Aprendidas

Caso práctico especializado 4. "PRÉSTAMO PROMOTOR." Reestructuración financiera urgente por desviación de costes en una promoción residencial en altura
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1. Apertura de una línea extraordinaria de equity bridge con un fondo de deuda especializado
2. Renegociación integral del contrato de obra con la constructora
3. Modificación de las condiciones del préstamo promotor
4. Plan reforzado de preventas con reorientación del producto y marketing especializado
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas Adoptadas
Lecciones Aprendidas

Caso práctico especializado 5. "PRÉSTAMO PROMOTOR." Club deal bancario-fondo de deuda con waterfall complejo y mecanismos de control reforzados en un campus residencial mixto
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1. Rediseño del waterfall y activación de escenarios base / stress / severe stress
2. Ampliación moderada de equity y ajuste del tramo mezzanine para reforzar ratios de solvencia
3. Flexibilización de covenants con períodos de cure y triggers claros de step-in
4. Modelo de viabilidad revisado con análisis de escenarios
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas Adoptadas
Lecciones Aprendidas

Caso práctico especializado 6. "PRÉSTAMO PROMOTOR." Reestructuración de cartera de préstamos promotor morosos mediante vehículo de gestión de activos y nueva financiación puente
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1. Segregación de la cartera problemática en un vehículo específico (SPV de gestión de activos)
2. Conversión parcial de la deuda en “deuda reestructurada + financiación puente tipo préstamo promotor”
3. Entrada de un fondo de reposicionamiento inmobiliario como coinversor y cofinanciador
4. Redefinición del papel de los promotores originales: de deudores tensionados a socios operativos minoritarios
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas Adoptadas
Lecciones Aprendidas

Caso práctico especializado 7. "PRÉSTAMO PROMOTOR." Reestructuración integral de un préstamo promotor fallido mediante conversión de deuda, nuevo tramo super senior y plan de viabilidad con tres escenarios de stress
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1. Reconfiguración total de la estructura financiera y creación de dos tramos de deuda: Super Senior + Senior Reestructurada
2. Entrada de un inversor especialista en proyectos en distress inmobiliario
3. Revisión integral del proyecto técnico y auditorías independientes
4. Nuevo waterfall de distribución de flujos (orden estricto de pagos)
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas Adoptadas
Lecciones Aprendidas

Caso práctico especializado 8. "PRÉSTAMO PROMOTOR." Estructuración de una promoción de vivienda asequible para aprovechar el nuevo tratamiento prudencial del 100 % de riesgo
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1. Reestructuración de la operación para cumplir de forma explícita los requisitos de preventas y de equity
2. Diseño contractual y técnico del proyecto para reducir el riesgo de ejecución
3. Ajuste de la estructura del préstamo promotor para reflejar el menor consumo de capital
4. Incorporación de un inversor institucional ancla para el tramo build to rent
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas Adoptadas
Lecciones Aprendidas

Caso práctico especializado 9. "PRÉSTAMO PROMOTOR." Préstamo promotor en divisa fuerte para proyecto residencial en Latinoamérica y gestión del riesgo de tipo de cambio
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1. Rediseño de la estructura de deuda: doble moneda y reequilibrio del perfil de riesgo
2. Implementación de una estrategia de coberturas cambiarias dinámica
3. Ajuste del plan de negocio: precio, fases de obra y estructura comercial
4. Refuerzo de equity mediante un vehículo local de coinversión
5. Reconfiguración de covenants financieros y de información
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas Adoptadas
Lecciones Aprendidas

Caso práctico especializado 10. "PRÉSTAMO PROMOTOR." Reestructuración de un préstamo promotor en cooperativa de viviendas por incumplimiento de aportaciones de socios
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1. Auditoría integral de la cooperativa y saneamiento del censo de socios
2. Rediseño del plan financiero: ajuste de aportaciones y reconfiguración del préstamo promotor
3. Refuerzo del control de la obra y renegociación con el contratista
4. Reordenación de la gobernanza de la cooperativa y de la gestora
Resultados de las Medidas Adoptadas
Lecciones Aprendidas

Caso práctico especializado 11. "PRÉSTAMO PROMOTOR." Reconfiguración de un préstamo promotor sindicado en un gran desarrollo urbano con conflicto entre entidades financieras
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1. Paquete de “medidas duras” para el promotor: refuerzo de equity y desinversión selectiva
2. Reconfiguración del préstamo sindicado: tramos diferenciados y entrada de un fondo de deuda
3. Nuevo esquema de gobierno del sindicato y reglas de decisión más operativas
4. Revisión del plan de fases y de la estrategia comercial, vinculada a covenants dinámicos
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas Adoptadas
Lecciones Aprendidas

Caso práctico especializado 12. "PRÉSTAMO PROMOTOR." Conversión de un préstamo promotor estándar en préstamo verde vinculado a indicadores de sostenibilidad
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1. Rediseño técnico del proyecto para cumplir criterios de préstamo verde
2. Reconfiguración del préstamo promotor en formato “green / sustainability-linked loan”
3. Reequilibrio económico–financiero: financiación del sobre coste verde
4. Ajuste de calendario y gestión de riesgos de ejecución
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas Adoptadas
Lecciones Aprendidas

Caso práctico especializado 13. "PRÉSTAMO PROMOTOR." Renegociación de un préstamo promotor en proyecto build to rent con venta en bloque afectada por subida de yields
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1. Renegociación del contrato de venta en bloque: nuevo esquema de precio fijo + earn-out
2. Transformación parcial del préstamo promotor en financiación BTR a largo plazo
3. Reforzar el perfil de resiliencia del activo: ajustes de mix de viviendas, rentas y servicios
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas Adoptadas
Lecciones Aprendidas

Caso práctico especializado 14. "PRÉSTAMO PROMOTOR." Gestión de un préstamo promotor en Latinoamérica con financiación en dólares y ventas en moneda local
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1. Reestructuración del préstamo promotor: cambio parcial de moneda y extensión de plazo
2. Implementación de una estrategia de cobertura de tipo de cambio (FX hedging) adaptada al ciclo de ventas
3. Revisión de la estrategia comercial y adaptación de precios y formas de pago
4. Refuerzo del equity y pacto de estabilidad con el banco
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas Adoptadas
Lecciones Aprendidas

Caso práctico especializado 15. "PRÉSTAMO PROMOTOR." Reestructuración de un préstamo promotor tras un shock de costes de construcción y preventas insuficientes
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1. Replanteamiento integral del presupuesto y del business plan del proyecto
2. Reestructuración del préstamo promotor: combinación de mayor equity, tramo mezzanine y ajustes de covenants
3. Plan de choque comercial para acelerar preventas y mejorar el perfil de riesgo
4. Gobernanza reforzada y reporting avanzado a financiadores
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas Adoptadas
Lecciones Aprendidas

Caso práctico especializado 16. "PRÉSTAMO PROMOTOR." Adaptación de una promotora al nuevo tratamiento prudencial del crédito promotor con preventas del 50 % y equity del 25 %
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1. Rediseño del “modelo estándar” de estructura de capital de cada promoción
2. Reprogramación de la estrategia comercial para alcanzar preventas del 50 % en hitos clave
3. Negociación con los bancos para capturar el beneficio en coste y flexibilidad
4. Integración del nuevo marco prudencial en la modelización financiero–técnica de los proyectos
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas Adoptadas
Lecciones Aprendidas

Caso práctico especializado 17. "PRÉSTAMO PROMOTOR." Refinanciación de un préstamo promotor vencido con stock sin vender y cambio de uso parcial a alquiler
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1. Negociación de una refinanciación estructurada: préstamo promotor residual + préstamo a largo plazo sobre viviendas en alquiler
2. Ajuste de precios y política comercial del Lote A para venta acelerada sin “malvender”
3. Profesionalización de la gestión de alquiler del Lote B
4. Ejecución de una política activa de desendeudamiento y disciplina financiera
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas Adoptadas
Lecciones Aprendidas

Caso práctico especializado 18. "PRÉSTAMO PROMOTOR." Gestión de covenants financieros en un préstamo promotor sindicado para una macro–promoción por fases
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1. Recalibración económico–financiera del proyecto y simulación de covenants
2. Revisión y renegociación selectiva de covenants con el sindicato
3. Refuerzo operativo y comercial para sostener los covenants
4. Gobernanza y reporting reforzados con el sindicato
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas Adoptadas
Lecciones Aprendidas

Caso práctico especializado 19. "PRÉSTAMO PROMOTOR." Reestructuración de un préstamo promotor de cooperativa de viviendas con retraso urbanístico y socios morosos
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1. Reestructuración jurídico–económica interna de la cooperativa para reforzar la base de socios y el “equity”
2. Renegociación integral del préstamo con el banco: calendario, garantías y estructura de disposiciones
3. Plan específico para la gestión de socios morosos y de viviendas “difíciles”
4. Gobernanza reforzada y transparencia hacia el banco y los socios
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas Adoptadas
Lecciones Aprendidas

Caso práctico especializado 20. "PRÉSTAMO PROMOTOR." Gestión del riesgo de tipo de interés en un préstamo promotor a tipo variable mediante coberturas financieras
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1. Diagnóstico financiero detallado y modelización de escenarios de tipo de interés
2. Contratación de un instrumento de cobertura parcial: Interest Rate Cap + restructuración del perfil de disposiciones
3. Revisión de la estrategia comercial y del mix de precios para proteger márgenes
4. Revisión de la estructura de capital del promotor y pacto con coinversores
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas Adoptadas
Lecciones Aprendidas

Caso práctico especializado 21. "PRÉSTAMO PROMOTOR." Estructuración de un préstamo promotor para promoción build to rent con fondo institucional y contrato forward funding
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1. Rediseño financiero del proyecto con estructura mixta: préstamo promotor + forward funding institucional
2. Diseño del contrato de forward funding y reparto de riesgos entre promotor y fondo
3. Reconfiguración del préstamo promotor para alinearlo con la estructura BTR–institucional
4. Gobernanza del proyecto y coordinación entre banco, fondo y promotor
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas Adoptadas
Lecciones Aprendidas

Caso práctico especializado 22. "PRÉSTAMO PROMOTOR." Proyecto residencial en Latinoamérica financiado en dólares con ingresos en moneda local y fuerte devaluación
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1. Replanteamiento integral del modelo financiero y cuantificación del riesgo de tipo de cambio
2. Renegociación con el sindicato bancario: re–denominación parcial de la deuda y extensión de plazo
3. Implementación tardía, pero estructurada, de coberturas de tipo de cambio
4. Revisión de la estrategia comercial y de producto para proteger márgenes y mantener ritmo de ventas
5. Refuerzo del equity y de la estructura de gobierno del proyecto
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas Adoptadas
Lecciones Aprendidas

Caso práctico especializado 23. "PRÉSTAMO PROMOTOR." Gestión de contaminación del suelo descubierta durante la obra y renegociación integral del préstamo promotor
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1. Gestión técnica y regulatoria de la contaminación del suelo
2. Revisión económico–financiera y renegociación del préstamo promotor
3. Reasignación de responsabilidades contractuales: vendedor, seguros y constructor
4. Gestión de la comunicación y del riesgo reputacional frente a compradores y mercado
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas Adoptadas
Lecciones Aprendidas

Caso práctico especializado 24. "PRÉSTAMO PROMOTOR." Reequilibrio de un préstamo promotor en promoción de vivienda asequible con costes disparados y precios máximos administrativos
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1. Revisión profunda de la viabilidad y negociación “a tres bandas” administración–promotor–banco
2. Reequilibrio del convenio de derecho de superficie y flexibilización de condiciones administrativas
3. Rediseño del préstamo promotor con tramo principal y tramo subordinado “social” apoyado por un inversor institucional
4. Optimización técnico–constructiva mediante industrialización y gestión avanzada de costes
5. Estrategia comercial adaptada a vivienda asequible y disciplina de preventas
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas Adoptadas
Lecciones Aprendidas

Caso práctico especializado 25. "PRÉSTAMO PROMOTOR." Reestructuración integral de un préstamo promotor ante cambios regulatorios, prudenciales y de mercado en una gran capital europea
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1. Análisis estratégico: mantener venta individual o pivotar hacia un modelo mixto con BTR
2. Reestructuración del préstamo promotor en dos tramos con distinto tratamiento prudencial
3. Negociación con inversor institucional BTR y alineamiento con criterios ESG
4. Ajuste comercial y de producto para las 200 viviendas de venta a particulares
5. Recalibración de covenants y reporting en el nuevo contexto prudencial
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas Adoptadas
Lecciones Aprendidas