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¿QUÉ APRENDERÁ?
Préstamo promotor.

El modelo de financiación de proyectos de promoción de viviendas para venta. 

Estructura de financiación de una promotora inmobiliaria. 

Crédito promotor y distribución de la garantía sobre una finca que será conjunto inmobiliario. 

Sociedades de tasación. La tasación inmobiliaria en el crediticio hipotecario. 

La financiación del suelo de largo desarrollo.

La financiación de suelo finalista.

La financiación al promotor residencial. Fórmulas. La financiación de proyectos no residenciales.

Due diligence inmobiliaria para la financiación de promociones. Financiación de proyecto inmobiliario en construcción. 

Refinanciación del crédito promotor. Reglas imprescindibles de la negociación con los bancos. 
 

VÍDEOS DE JORNADA DE PRESENTACIÓN.
OPINIONES DE CLIENTES.
Soy director financiero de un grupo familiar empresarial que tiene dos inmobiliarias. La financiación inmobiliaria es muy particular y las refinanciaciones con los bancos más complicadas cuando se trata de promociones. Me ha sido muy útil cotejar criterios con profesionales que se dedican en exclusiva al sector inmobiliario. Muy recomendable y práctico.

Pedro Santos

ÍNDICE
Introducción.

PRELIMINAR

El préstamo promotor en 19 preguntas y respuestas.
PARTE PRIMERA.
El préstamo promotor.
PARTE SEGUNDA
El préstamo hipotecario.
PARTE TERCERA
Riesgos del préstamo promotor.
PARTE CUARTA.
Desarrollo íntegro de un proceso de financiación.
PARTE QUINTA
Refinanciación de la deuda.
PARTE SEXTA
Fiscalidad en la financiación inmobiliaria.
PARTE SÉPTIMA.
Formularios.
A. Modelo de presentación de los términos y condiciones iniciales de la oferta de financiación

B. Modelo de préstamo promotor. (Caso real en escritura pública)

C. Modelo de prenda de acciones.

PARTE OCTAVA.
Formularios de créditos hipotecarios.

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Introducción.
Préstamo a promotor

El crédito a promotores fue, junto al hipotecario, el crédito estrella de la banca durante los años del boom económico. Sus crecimientos interanuales llegaron a sobrepasar el 30%. Pero la crisis financiera paralizó por completo esta actividad. 

El cambio de ciclo económico con crecimientos positivos, ha vuelto a dar un giro a este crédito y los bancos han decidido volver al préstamo promotor.

Es una financiación dirigida a los promotores inmobiliarios y a quienes adquieran las propiedades terminadas incluidas en sus promociones, siempre que se subroguen en el préstamo que fue concedido al promotor.

Este tipo de financiación se puede instrumentar bajo un préstamo o crédito con garantía hipotecaria y habitualmente bajo el régimen de disposiciones sucesivas en la fase de construcción, que serán autorizadas por la entidad si se cumplen los requisitos pactados, referidos a la entrega de las correspondientes certificaciones de obra con las formalidades y exigencias acordadas.

Normalmente se fija un período de carencia de varios años, en el que sólo se pagan intereses para poder finalizar la construcción de los inmuebles, la división del préstamo entre las fincas y finalmente su venta a los compradores.

Finalizado el periodo de carencia:

• Si quedasen inmuebles sin construir o vender, la promotora deberá efectuar los pagos de los préstamos de dichas fincas, de capital e intereses, hasta el vencimiento del préstamo o hasta la venta de los inmuebles.
• Si a los compradores no les interesa la financiación, se procederá a la cancelación de los préstamos correspondientes.
• Si los compradores, se subrogan al préstamo, pasarán a ser los nuevos prestatarios y deberán efectuar los pagos en las condiciones pactadas en la escritura de préstamo a promotor para los adquirentes subrogados, salvo que la entidad exija -para autorizar esa subrogación de deudor- una modificación previa de las condiciones, normalmente mediante su participación en la escritura de compraventa con subrogación y novación.
Exigencias. El nivel de preventas que reclaman las entidades financieras a las promociones antes de concederles financiación se encuentra entre el 40% y el 50%. 
PRELIMINAR
  • El préstamo promotor en 19 preguntas y respuestas.
1. ¿Qué es el préstamo promotor?
a. Concepto de préstamo promotor.
b. Período de carencia
c. Finalización del período de carencia.
d. Exigencias de preventas.
e. Plazo del préstamo promotor
2. ¿Cómo es el préstamo promotor para cooperativas de vivienda?
3. ¿Qué es un préstamo de autopromotor?
a. Concepto de préstamo autopromotor.
b. ¿Cómo funcionan los préstamos de autopromotor?
  • Tramo de suelo: es la fase inicial.
  • Tramo de certificaciones
  • Tramo de fin de obra
c. Beneficios de los préstamos de autopromotor
4. ¿Cómo instrumentar el préstamo promotor?
5. ¿Cuáles son las dos partes de un préstamo promotor?
6. ¿Qué documentación piden los bancos para estudiar un préstamo promotor?
7. ¿Cuál es el objetivo del préstamo promotor?
a. Compra de propiedad y costes de construcción
b. Valor Bruto de Desarrollo
8. ¿Cuál es el plazo habitual de un préstamo promotor?
9. ¿Qué se puede hacer con un préstamo promotor?
10. ¿Qué se consigue con un préstamo promotor y a quién va dirigido?
a. Terrenos por desarrollar
b. Permite aprovechar rápidamente una oportunidad de compra de suelo.
c. Prestamistas: promotores y cooperativas
11. ¿Cuáles son las principales características de un préstamo promotor?
a. Valor de tasación del proyecto de edificación terminado.
b. Importe máximo a financiar
c. Dos fases: construcción y venta.
  • Fase de Construcción
  • Fase de Compra
d. El tipo de interés de los préstamos promotores
12. ¿Cuáles son las principales ventajas de un préstamo promotor?
a. Las ventajas de un préstamo promotor
b. Beneficios
c. Reembolso
d. La finca que se construye como garantía
e. Dos entregas de efectivo
f. Plazo
g. Tipo de interés
h. Las cuotas de amortización
13. ¿Cómo funciona un préstamo promotor?
a. El préstamo promotor pensado en los promotores inmobiliarios.
b. ¿Para qué se utiliza el préstamo promotor?
c. Las condiciones de carencia de los préstamos promotores
d. Funcionamiento de un préstamo promotor
e. La necesaria garantía hipotecaria
14. ¿Qué son los subpréstamos promotor?
a. Compra
b. Trabajos
c. Construcciones
15. ¿Cómo vigila un banco la ejecución del préstamo promotor?
a. Aprobación de un Monitoring Inspector independiente.
b. La cantidad de financiación condicionada al informe del Monitoring Inspector
c. Cantidad a prestar por valor actual y por costes de construcción.
d. Oferta de financiación y proceso del préstamo promotor
16. ¿Qué significa subrogarse en la hipoteca del promotor inmobiliario?
a. La subrogación en la hipoteca del promotor inmobiliario
b. La subrogación en las compras de vivienda sobre plano
c. El comprador acepta las condiciones de la hipoteca ya existente
d. Comisiones
e. Derechos del comprador en la subrogación
f. ¿Qué gastos supone la subrogación de la hipoteca?
17. ¿Qué hacer si al finalizar el periodo de carencia quedan inmuebles sin construir?
18. ¿Cuál es la solución “b” cuando el banco deniega el préstamo promotor?
a. Financiación privada alternativa a la banca.
b. Mayores intereses
19. ¿Cómo cancelar un préstamo promotor cuando se consigue un préstamo puente?
PARTE PRIMERA.
    El préstamo promotor.
Capítulo 1. 
El préstamo promotor.
1. ¿Qué es el Préstamo promotor?
2. Características del préstamo promotor.
3. ¿Cuáles son las ventajas del préstamo promotor?
  • Gestión integral de la promoción
  • Periodos de carencia durante la fase de construcción
  • Subrogación de comprador del inmueble en el préstamo promotor.
Capítulo 2. 
Todo lo que hay que saber del préstamo promotor.
1. ¿Qué es un préstamo promotor?
2. ¿Cuáles son las principales características del préstamo promotor?
3. ¿Cuáles son las principales ventajas de un préstamo promotor?

TALLER DE TRABAJO
El préstamo hipotecario promotor.

  • El Préstamo Hipotecario Promotor no puede suscribirse hasta no disponer de la preceptiva Licencia de Obras y las Escrituras de Obra Nueva y División Horizontal.
  • El Préstamo Hipotecario Promotor posterior al Préstamo Suelo. Préstamo puente.
  • Condiciones ordinarias de un Préstamo Hipotecario Promotor
  • Plazo de Amortización
  • Forma de disposición del Préstamo Promotor
  • Disposiciones en Fase de Ejecución mediante Certificaciones de Obra
  • TALLER DE TRABAJO
    ¿Qué requisitos debe reunir un proyecto inmobiliario para solicitar el préstamo promotor?
    • Se deberá haber constituido una sociedad cuyo objeto sea la promoción de ese proyecto concreto.
    • Dicha sociedad deberá contar entre sus activos con el suelo en el que se va a promover, habiendo este sido tasado por una sociedad autorizada por el propio banco y que constituirá la garantía hipotecaria, junto con la obra que se vaya ejecutando.
    • La sociedad deberá contar con una estructura y fondos propios adecuados para el desarrollo de dicho proyecto. El capital social, los activos de la sociedad (el suelo fundamentalmente) y las inversiones pre-concesión deberán alcanzar un valor que generalmente rondará no menos del 15-20% del coste del proyecto.
    • Se deberá tener un mínimo de reservas o preventas, que suele ser del entorno del 40-50%, que hayan aportado un cierto porcentaje a la firma de los contratos (5-10% del importe de la vivienda).
    • Se contará con la licencia de obra concedida para el proyecto a financiar.
    TALLER DE TRABAJO 
    Créditos puente de fondos de inversión para que los promotores puedan comprar suelo. 
  • Permiten comenzar a realizar un proyecto inmobiliario mientras que los promotores consiguen la financiación completa. 
  • TALLER DE TRABAJO
    Casos prácticos de préstamo hipotecario promotor.
    1. Primer ejemplo. Oferta real bancaria de préstamo hipotecario.
  • El importe máximo del préstamo se situará en un porcentaje sobre el valor de tasación o venta, el menor de ellos, del proyecto.
  • Estructura del préstamo promotor.
  • Fase de Construcción
  • Fase de Compra
  • Ventajas del préstamo promotor
  • El pago de intereses solamente por los importes dispuestos.
  • La amortización se realiza con la subrogación a los compradores.
  • La posibilidad de subrogar la hipoteca con la mejores condiciones para los compradores, lo que facilita las ventas de la promoción inmobiliaria.
  • 2. Segundo ejemplo. Oferta real bancaria de préstamo hipotecario.
  • Financiación de hasta el 70% de tasación al final de obra o hasta el 100% del valor de construcción.
  • Durante la fase de construcción puede establecerse un período de carencia de amortización, que puede durar hasta un máximo de 3 años.
  • 3. Tercer ejemplo. Oferta real bancaria de préstamo hipotecario.
  • Características del préstamo promotor
  • Importe máximo del préstamo
  • Sobre la base de un porcentaje sobre valor tasación o venta (el menor) del proyecto a fin de obra.
  • Fases del Préstamo promotor
  • Periodo de carencia (fase de construcción)
  • Periodo de amortización (fase comprador)
  • Ventajas
  • TALLER DE TRABAJO
    Ejemplo de caso real de condiciones de subrogación en un préstamo promotor a una cooperativa de viviendas.
    Primera fase: préstamo promotor para la cooperativa de viviendas.
  • Condiciones en la fase promotor.
  • Suelo.
  • Obra
  • Segunda fase: Préstamo al cooperativista en la fase de adjudicación de la vivienda.
  • Comisión de subrogación
  • Comisión de cancelación
  • TALLER DE TRABAJO
    Ejemplo de caso real de contrato de préstamo a largo plazo con un sindicato de entidades financiadoras para refinanciar un crédito puente anterior.
    Capítulo 3. 
    La práctica financiera de los préstamos a los promotores inmobiliarios.
    1. Las garantías más habituales en las financiaciones bancarias de la construcción de edificios comerciales.
    a. Constituir una sociedad por cada promoción inmobiliaria.
    b. Dos líneas de crédito al Promotor el "Crédito Principal"  y el "Crédito IVA".
    c. Condiciones a garantías del crédito promotor.
    2. La Hipoteca de máximo.
    3. Prenda de las acciones o de las participaciones sociales de la SPV por parte del Promotor a favor del Banco.
    4. Prenda a favor del Banco de cuentas bancarias del Promotor.
    5. Cesión de derechos del promotor inmobiliario al banco.
    a. Cesión, por parte del Promotor (por medio de la SPV) al Banco de los derechos de solicitud de devolución del IVA frente a la Hacienda pública.
    b. Derechos derivados del contrato de construcción suscrito por el Promotor (por medio de la SPV) y el Contratista: posibilidad de cesión de este contrato a favor del Banco.
    c. Derechos derivados del aval bancario a primer requerimiento que el Contratista, en virtud de la suscripción del contrato de construcción, debe entregar al Promotor (por medio de la SPV) (el "Aval"); posibilidad de cesión del Aval por parte de la SPV al Banco.
    d. Cesión, por parte del Promotor, (por medio de la SPV) al Banco de las rentas derivadas de los arrendamientos.
    6. Acuerdo de subordinación de deuda.
    7. Fianza personal de la sociedad matriz del Promotor.

    TALLER DE TRABAJO
    Objetivos de la financiación. Precauciones y garantías.

    Capítulo 4.
    Estructura de financiación de una promotora inmobiliaria.
    1. Estructura por promociones inmobiliarias o en conjunto para la promotora inmobiliaria.
    a. Contratar la deuda ligada a una sola promoción
    b. Contratar endeudamiento global conforme a variables de tesorería con líneas de crédito o descuentos.
    c. La solución más habitual de los promotores inmobiliarios.
    2. Nivel de grado de endeudamiento de una promotora inmobiliaria.
    a. La política de endeudamiento de una promotora inmobiliaria.
    b. Momento económico del sector inmobiliario y de la economía.
    c. Compentencia dentro del sistema financiero.
    d. Riesgo y volumen de la operación inmobiliaria.
    3. Grado de endeudamiento por proyectos inmobiliarios.
    4. Los covenants o compromisos del promotor inmobiliario con el banco.
    Capítulo 5. 
    Subrogación del comprador inmobiliario en el préstamo promotor.
    1. Subrogación del préstamo promotor
    • El promotor se ahorra pagar los gastos de cancelación de su préstamo, con lo que suele intentar convencer a sus clientes de que en lugar de contratar una nueva hipoteca, se subroguen a la suya.
    2. Precauciones en la subrogación del préstamo promotor.
    a. El promotor inmobiliario que ofrezca hacer una subrogación a la hipoteca deberá facilitar una nota explicativa con todos los detalles sobre el préstamo hipotecario.
    b. El banco tiene que aprobar la subrogación e informar de todos los detalles.
    c. Antes de aceptar subrogar la hipoteca conviene comparar otras ofertas bancarias.
    TALLER DE TRABAJO
    Recomendaciones del Banco de España antes de subrogarse en el préstamo promotor.
    PARTE SEGUNDA
    • El préstamo hipotecario.
    Capítulo 6. 
    El préstamo hipotecario.
    1. El préstamo hipotecario
    2. Elementos personales
    3. Constitución del crédito hipotecario
    a. Tasación
    b. Escritura de hipoteca
    c. Impuesto sobre actos jurídicos documentados
    d. Registro de la Propiedad
    e. Comisión de apertura
    f. Seguros
    4. La entidad financiera.
    a. Ofertas
    b. Tipos de interés de referencia
    5. Cláusulas financieras
    a. Capital del préstamo
    b. Amortización
    c. Intereses
    d. Comisiones
    e. Tabla de pagos y TAE
    f. Gastos
    g. Interés de demora
    h. Resolución anticipada
    6. Cláusulas no financieras
    7. Novación y subrogación de la hipoteca
    a. Novación del préstamo hipotecario
    b. Subrogación del préstamo hipotecario. Requisitos.
    8. Cancelación de la hipoteca
    9. Código de conducta en materia de crédito vivienda
    TALLER DE TRABAJO
    Crédito promotor y distribución de la garantía sobre una finca que será conjunto inmobiliario.

    TALLER DE TRABAJO
    La inscripción del pacto de extensión automática de la hipoteca a las fincas que se agrupen a la hipotecada.

    TALLER DE TRABAJO
    Sociedades de tasación. La tasación inmobiliaria en el crediticio hipotecario.
    1. Crédito hipotecario y la tasación inmobiliaria.
    2. Régimen legal de las Sociedades de Tasación Homologadas
    3. Fiscalización, control e inspección de las Sociedades de Tasación Homologadas al Banco de España.

    Capítulo 7. 
    La importancia de conocer el método de valoración empleado.
    1. Información sobre el comportamiento del activo en el futuro frente al estático valor liquidativo (NAV Net Asset Value).
    2. Valor añadido de un proceso de valoración: anticiparse al futuro gracias a bases de datos y programas de prevención de riesgos.
    3. Estimación de los flujos de caja necesarios para cada activo inmobiliario valorado.
    Capítulo 8. 
    Esquema de garantías tradicionales.
    1. Hipotecar el inmueble.
    a. Conceptos generales.
    b. Requisitos formales de la hipoteca.
    c. Extensión de la hipoteca.
    d. Clases de hipotecas.
    2. El poder irrevocable para hipotecar los bienes del deudor cuando “algo se nuble”.
    3. Prenda de títulos.
    4. Prenda de créditos. Cesión de créditos en garantía.

    TALLER DE TRABAJO
    Cargas inscritas en el registro de la propiedad.

    • Hipoteca.
    • Nota marginal de ejecución hipotecaria.
    • Notas marginales de afección fiscal.
    • Nota marginal de inicio o sujeción de la finca a un proyecto de reparcelación.
    • Nota marginal acreditativa de la iniciación del expediente de expropiación, derecho de reversión.
    • Notas marginales que pueden aparecer sobre las fincas.
    • Anotaciones preventivas.
    • Anotación preventiva de embargo.
    • Anotación preventiva de prohibición de disponer.
    • Otras limitaciones administrativas: tanteos y retractos a favor de las administraciones públicas
    • Condición resolutoria
    • Pacto de reserva de dominio
    • Servidumbres
    • Normas estatutarias de la propiedad horizontal y pactos especiales
    • Opción de compra
    • Concurso de acreedores
    Capítulo 9. 
    La hipoteca: un estudio en detalle. Subasta judicial de bienes hipotecados.
    1. Concepto
    2. Elementos personales
    a. El acreedor hipotecario: pluralidad de acreedores
    b. Deudor hipotecario.
    3. Elementos reales
    4. Hipoteca de varias fincas. Distribución. La hipoteca solidaria
    5. Extensión sobre capital, intereses y costas.
    6. Elementos formales
    7. Clases de hipoteca y negociación del crédito
    a. Hipoteca de tráfico y de seguridad
    b. Hipoteca por cuenta corriente
    c. Hipoteca por títulos
    d. Hipoteca cambiaria
    e. Hipoteca por rentas o pensiones
    8. Cesión de créditos garantizados con hipoteca
    9. Subrogación y modificación de préstamos hipotecarios
    10. La ejecución de la hipoteca
    11. La subasta
    Convocatoria de la subasta de bienes hipotecados. Publicidad de la convocatoria.
    Condiciones especiales de la subasta.
    12. Opciones a la subasta
    13. Distribución del precio obtenido
    Pago del crédito hipotecario y aplicación del sobrante.
    14. Pasos básicos del procedimiento de subasta judicial de bienes hipotecados.
    15. Oposición a la ejecución
    16. Inscripción de la adjudicación y cancelación de cargas
    17. Ocupantes del inmueble
    18. Procedimiento extrajudicial de ejecución de la hipoteca
    19. Extinción y cancelación de la hipoteca

    TALLER DE TRABAJO
    Particularidades de la ejecución sobre bienes hipotecados en la LEC. Régimen legal.

    • Procedimiento para exigir el pago de deudas garantizadas por prenda o hipoteca.
    • Ámbito del presente capítulo.
    • Competencia.
    • Demanda ejecutiva y documentos que han de acompañarse a la misma.
    • Requerimiento de pago.
    • Depósito de los vehículos de motor, hipotecados y de los bienes pignorados.
    • Certificación de dominio y cargas. Sobreseimiento de la ejecución en caso de inexistencia o cancelación de la hipoteca.
    • Comunicación del procedimiento al titular inscrito y a los acreedores posteriores.
    • Administración de la finca o bien hipotecado.
    • Convocatoria de la subasta de bienes hipotecados. Publicidad de la convocatoria.
    • Pago del crédito hipotecario y aplicación del sobrante.
    • Reclamación limitada a parte del capital o de los intereses cuyo pago deba hacerse en plazos diferentes. Vencimiento anticipado de deudas a plazos.
    • Oposición a la ejecución.
    • Tercerías de dominio.
    • Suspensión de la ejecución por prejudicialidad penal.
    • Reclamaciones no comprendidas en los artículos anteriores.
    Capítulo 10. 
    Las ejecuciones hipotecarias.
    1. El proceso especial de ejecución hipotecaria. Presupuestos procesales.
    2. El proceso de ejecución común
    3. Especialidades procesales
    4. El proceso especial de ejecución hipotecaria
    a. Precio de tasación de la finca
    b. Domicilio para requerimientos y notificaciones
    c. Competencia judicial.
    d. Legitimación activa y pasiva (tercer poseedor).
    5. Fases de la ejecución.
    a. Demanda
    b. Requerimiento de pago
    c. Certificación registral y nota marginal
    d. Tres notificaciones
    e. Depósito o administración del bien
    f. Subasta
    g. Pago del crédito y destino del sobrante
    6. Suspensión y oposición a la ejecución.
    a. Causas de suspensión
    b. Oposición del ejecutado
    7. Los incidentes.
    Capítulo 11. 
    • ¿Qué es el seguro de protección de pagos de hipotecas?
    Capítulo 12. 
    El préstamo participativo.
    1. Concepto.
    2. Ventajas.
    3. Los resultados económicos: la clave del préstamo participativo.

    TALLER DE TRABAJO
    El préstamo participativo como complemento del hipotecario.
    Caso práctico en una promoción inmobiliaria.

    PARTE TERCERA
    • Riesgos del préstamo promotor.
    Capítulo 13.
    Control del riesgo. Factor Mitigador. Clases de riesgos.
    1. Identificación del riesgo.
    2. Clases de riesgos.
    a. Riesgos en fase de construcción.
    • Formas de cobertura.
    b. Riesgos en la Fase Operativa
    c. Tipos de riesgos
    d. Formas de cobertura
    e. Riesgos Financieros.
    f. Riesgos Legales.
    g. Fuerza Mayor.
    h. Riesgos por ingresos.
    Capítulo 14.
    Identificación de riesgos de la financiación inmobiliaria.
    1. Identificar y poner precio a los riesgos.
    2. Riesgos según las fases de un proyecto
    a. Construcción del proyecto
    b. Inicio y puesta en marcha del proyecto
    c. Explotación y operación del proyecto
    3. Cómo proteger cada tipo de riesgo.
    a. Riesgos de construcción
    b. Riesgos de explotación y operación del proyecto
    c. Riesgos de mercado (compras ventas)
    d. Riesgos financieros del proyecto
    e. Riesgo país
    f. Riesgo de fuerza mayor
    g. Riesgos legales y documentales
    h. Riesgos medioambientales
    TALLER DE TRABAJO
    Factores de riesgo. ¿Qué es un apalancamiento LTV (loan to value) sobre los inmuebles financiados?
    Capítulo 15.
    Due diligence. Financiación de proyecto inmobiliario en construcción.
    1. Due diligence e identificación de riesgos de obra en construcción.
    a. Riesgo legal
    b. Riesgo de construcción
    2. Due diligence y análisis de riesgos de la precomercialización.
  • Riesgo de comercialización
  • 3. Due diligence y análisis de riesgos físicos. 
    PARTE CUARTA.
    • Desarrollo íntegro de un proceso de financiación.
    Capítulo 16. 
    Fase negociadora. Todos los pasos a seguir.
    1. Selección de la entidad financiera
    2. Elección del instrumento bancario
    3. Preparación de la negociación
    4. Fijar los objetivos de la gestión financiera.
    5. Evaluación de las necesidades.
    6. Calificación de la entidad bancaria.
    7. Valoración de las relaciones históricas.
    8. Presentación de expedientes ante la entidad bancaria.
    9. Seguimiento del expediente dentro de la entidad
    10. Actuación final tras la respuesta del banco.
    Capítulo 17. 
    Control de las condiciones bancarias
    1. Control de las condiciones pactadas
    2. Estrategia de renovación
    3. Establecimiento de aspectos a mejorar.
    4. Máximas negociadoras
    Capítulo 18. 
    Financiación Problemática de las pymes.
    1. Falta de estructuras financieras
    2. Carencia de dotaciones administrativas
    3. Falta de tiempo
    4. Desconocimiento de las ventajas oficiales y subvenciones
    PARTE QUINTA
    • Refinanciación de la deuda.
    Capítulo 19. 
    Renegociación de la deuda. El director financiero de una promotora inmobiliaria.
    1. El director financiero inmobiliario clave en caso de crisis empresarial.
    a. Relaciones con los bancos.
    b. Fiscalidad.
    c. Contabilidad y control de tesorería.
    2. Objetivos de la dirección financiera inmobiliaria.
    a. Cash flow y liquidez.
    b. Mejorar la financiación y optimización de recursos.
    c. Contabilidad y administración.
    3. Negociar con los bancos. Principios de negociación bancaria.
    • El poder de la información: lo que los bancos saben acerca de los clientes.
    • Informaciones externas.
    • Informaciones internas
    • Informaciones aportadas por los clientes o solicitantes
    • Importancia de la base de datos propia para la dirección financiera
    • Técnica de negociación de los puntos fuertes y los puntos débiles.
    • Modo de actuar cuando las entidades tienen información desfavorable sobre las personas o empresas que aparecen en los registros de impago.
    • El factor psicológico en los datos de la propuesta.
    • La negociación desde el punto de vista de una entidad financiera
    Capítulo 20. 
    Refinanciación del crédito promotor. Reglas imprescindibles de la negociación con los bancos.
    1. No trabajar nunca con una sola entidad financiera.
    2. Las entidades financieras y la “fidelidad”.
    3. Las operaciones crediticias son el negocio de las entidades financieras
    5. Para una entidad financiera, cada acreditado es un moroso en potencia.
    6. El pasado de una empresa no constituye una garantía
    7. No se debe confiar la solución de una mala gestión a la obtención de un crédito.
    8. Plantear las operaciones con total transparencia.
    9. No basar nunca una negociación sobre datos falsos.
    10. La obtención de una facilidad crediticia es siempre un éxito en una negociación, nunca una victoria sobre nadie.
    11. No hay peor negociación que la no intentada

    TALLER DE TRABAJO.
    Refinanciación del crédito promotor. Reglas imprescindibles de la negociación con los bancos.
    1. Refinanciación preconcursal. Ventajas y riesgos.
    2. Análisis económico financiero. Análisis de los activos.
    3. Acciones a realizar para cubrir el déficit
    4. Propuesta a entidades financieras y acreedores
    5. Estrategias de negociación.
    6. Cronograma de un proceso de refinanciación.
    7. Negociación y cierre de operaciones.

    PARTE SEXTA
    • Fiscalidad en la financiación inmobiliaria.
    z
    Capítulo 21. 
    Fiscalidad en la financiación inmobiliaria.
    TALLER DE TRABAJO
    La carencia de los préstamos no tributa AJD (Actos Jurídicos Documentados).

    TALLER DE TRABAJO
    La dación en pago de viviendas a los bancos para amortizar los créditos.
    1. Salvavidas para promotores inmobiliarios: la dación de pago de viviendas a los bancos para amortizar los créditos.
    2. Fiscalidad de la dación en pago por promotores inmobiliarios.

    a. Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas
    b. IVA
    c. IRPF y Sociedades.
    d. Plusvalía municipal.
    PARTE SÉPTIMA.
    • Formularios.


    • En esta parte de la guía práctica se desarrollan los formularios a texto completo.
    • De este modo complementamos la formación práctica de todos los temas analizados previamente en la guía.
    • El formulario inmobiliario es una pieza clave en la práctica inmobiliaria y  estos modelos actualizados y a texto completo son de gran valor para el profesional inmobiliario y de la construcción.
    A. Modelo de presentación de los términos y condiciones iniciales de la oferta de financiación
    1.  Descripción del Proyecto
    1.1. Prestatario
    1.2. Proyecto.
    2.  Estructura Financiera
    2.1. Inversión Total.
    2.2. Fuentes de fondo.
    2.3. Formalización.
    2.4. Modalidad de la Financiación
    3.  Financiación Bancaria
    3.1. Financiación a largo plazo
    3.1.1. Importe.
    3.1.2. Agente.
    3.1.3. Aseguradores.
    3.1.4. Plazo.
    3.1.5. Periodo de Disposición.
    3.1.6. Disposiciones.
    3.1.7. Amortizaciones.
    3.1.8. Tipo de Interés.
    3.1.9. Margen Aplicable.
    3.1.10 Cobertura de tipos.
    3.1.11. Up-Front Fee.
    3.1.12. Commitment Fee.
    3.1.13. Comisión de Agencia.
    3.1.14 Comisión por cancelación anticipada.
    4.  Aportaciones de los Accionistas
    4.1. Importe.
    Serán como mínimo el 25% del total, tal como se describen en el apartado 2.2
    4.2 Forma.
    Ver apartado 2.2
    4.3. Calendario.
    5.  Otros Términos y Condiciones
    5.1. Garantías.
    5.2. Distribuciones a los accionistas.
    5.3. Cuenta de Reserva.
    5.4. Recurso a los socios.
    6. 0bligaciones del prestatario
    6.1. Obligaciones del Prestatario.
    6.2. Prohibiciones.
    6.3. Obligaciones adicionales.
    7.  Otros términos y condiciones
    7.1 Condiciones Previas a la Firma de la financiación.
    7.2. Condiciones Previas de Todas las Disposiciones.
    7.3. Acreditaciones.
    7.4. Causas de Resolución Anticipada.
    7.5 Manifestaciones.
    7.6 Asesores.
    7.7 Impuestos y Gastos.
    B. Modelos de préstamo promotor. 
    Modelo a. Escritura de préstamo promotor conforme a la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario.
    CONDICIONES PARTICULARES
    CLAUSULAS FINANCIERAS.
    1a.- CAPITAL DEL PRESTAMO.
    2º. - PLAZO DE AMORTIZACIÓN.
    3º. - CUOTAS.
    PERIODO DE CARENCIA.
    PERIODO DE AMORTIZACIÓN.
    4º. - AMORTIZACIONES.
    5º. - INTERESES.
    I.- INTERES INICIAL.
    II.- REVISIÓN DEL INTERES PACTADO.
    6º. — COMISIONES.
    COMISIÓN DE APERTURA.-
    COMISIÓN POR NOVACIÓN TIPO DE INTERES o SUBROGACIÓN.-
    7º.-TAE.
    HIPOTECA.
    CLÁUSULA 1º.
    INSCRIPCIÓN:
    REFERENCIA CATASTRAL:
    TÍTULO:
    CARGAS:
    ARRIENDOS:
    INFORMACIÓN REGISTRAL:
    CLÁUSULA 2º.
    CLÁUSULA 3º.
    CLÁUSULA 4º. (ELIMINAR EN CASO DE NO HABER AVALISTAS)
    CLÁUSULA 5º.
    CLÁUSULA 6º
    CLÁUSULA 7º.
    CONDICIONES GENERALES:
    Primera. - DESTINO DE LA FINANCIACIÓN
    Segunda. - PUBLICACIÓN DEL INDICE DE REFERENCIA
    Tercera. — TASA ANUAL EQUIVALENTE VARIABLE
    Cuarta. - PERDIDA FINANCIERA
    Quinta. - GASTOS E IMPUESTOS.
    Gastos e impuestos a cargo de la PARTE PRESTATARIA.
    Gastos e impuestos a cargo de la ENTIDAD.
    Sexta. - PAGOS E IMPUTACIÓN DE LOS MISMOS
    Séptima. - INTERES DE DEMORA.
    Octava. - COMPENSACIÓN
    Novena. - OBLIGACIONES ACCESORIAS
    Décima. - SEGURO DE DAÑOS.
    Décimo Primera. - EJECUCIÓN DE LA HIPOTECA. PROCEDIMIENTOS JUDICIALES.
    Décimo Segunda.- VENTA EXTRAJUDICIAL
    Décimo Tercera. - VENCIMIENTO ANTICIPADO DEL CONTRATO.
    Décimo Cuarta. - OTRAS OBLIGACIONES DE LA PARTE PRESTATARIA.
    Décimo Quinta. - DERECHO DE SUBROGACIÓN
    Décimo Sexta.- INCUMPLIMIENTO DE COMPROMISOS, RIESGOS Y ADVERTENCIAS
    Décimo Séptima. - COMUNICACIONES Y NOTIFICACIONES
    Décimo Octava. - SEGUNDAS COPIAS DE ESTA ESCRITURA
    Décimo Novena. - MERCADO HIPOTECARIO
    Vigésima. - CESIÓN
    Vigésimo Primera. - GARANTES O FIADORES
    Vigésimo Segunda. - SERVICIO 0 DEPARTAMENTO DE ATENCIÓN AL CLIENTE.
    22.1.- Entidad.
    22.2.- Banco de España.
    Vigésimo Tercera. - TRATAMIENTO DE DATOS DE CARÁCTER PERSONAL.
    Vigésimo Cuarta. - CONDICIONES GENERALES DE CONTRATACIÓN
    COMPROBACIONES Y ADVERTENCIAS.
    Modelo b. Escritura de préstamo promotor (Caso real en escritura pública)
    Primera.- PRESTAMO: PARTE PRESTATARIA y CAPITAL DEL PRESTAMO-
    Primera-Bis.- DISPOSICION
    TRAMOS: TRAMO A) FINANCIACIÓN COSTES DE URBANIZACIÓN del “PROYECTO”: IMPORTE MÁXIMO DE LAS DISPOSICIONES y PRESENTACIÓN AL BANCO DE LAS CERTIFICACIONES:
    TRAMO B)-FINANCIACIÓN CONSTRUCCIÓN Y DE OTROS CONCEPTOS Y COSTES TASADOS del “PROYECTO”: IMPORTE MÁXIMO DE LAS DISPOSICIONES y PRESENTACIÓN EN EL BANCO DE LAS CERTIFICACIONES:
    REQUISITOS Y PACTOS COMUNES A LAS DISPOSICIONES DE LOS TRAMOS A) Y B)
    PRESENTACIÓN EN EL BANCO DE LAS CERTIFICACIONES:
    1.- OBTENCIÓN DE LICENCIA DE OBRAS / AUTORIZACIONES Y CALIFICACION ADMINISTRATIVAS:
    2.- INSCRIPCION EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD
    REQUISITOS DE DISPOSICIÓN COMUNES
    PACTOS COMUNES A TODAS LAS DISPOSICIONES.
    Se establece UN PERIODO DE DISPOSICION de TRES (3) AÑOS contado desde la fecha de esta escritura.
    LIMITACIONES COMUNES A LA DISPOSICIÓN DEL PRÉSTAMO PROMOTOR.
    Segunda.- PLAZO, AMORTIZACION DE PRINCIPAL Y PAGO DE INTERESES ORDINARIOS
    A) Periodo de disposición y de carencia de amortización
    B) Periodo de Amortización
    B1) AMORTIZACION ORDINARIA DE CAPITAL Y PAGO DE INTERESES ORDINARIOS: CUOTA CONSTANTE
    Segunda Bis.- AMORTIZACION OBLIGATORIA DEL PRESTAMO
    Tercera.- INTERESES ORDINARIOS
    Tercera Bis.- TIPO DE INTERES VARIABLE
    Tercera bis una.- CONDICIONES PARTICULARES PARA
    ADQUIRENTES.- Las condiciones particulares de PLAZO AMORTIZACION, LIQUIDACION Y PAGO DE INTERESES ORDINARIOS, TIPO DE INTERES COMISIONES. TIPO DE INTERES DE DEMORA
    Cuarta.- COMISIONES
    COMPENSACION POR DESISTIMIENTO
    Cuarta Bis.- TASA ANUAL EQUIVALENTE
    Quinta.- GASTOS A CARGO DE LA PARTE DEUDORA
    Sexta.- INTERESES DE DEMORA
    Sexta Bis.- RESOLUCION ANTICIPADA
    ESTIPULACIONES NO FINANCIERAS
    Séptima.- CONSTITUCION DE HIPOTECA
    Octava.- SEGURO
    La parte prestataria viene obligada:
    1.- A suscribir póliza de seguro obligatorio exigido en el artículo 19,1 C) de la Ley 38/1999 de 5 de Noviembre de Ordenación de la Edificación, para garantizar durante un plazo de 10 años, el resarcimiento de los daños materiales causados en el edificio o conjunto de edificaciones a construir
    2. A mantener en vigor la señalada póliza;
    3. Al cumplimiento de todas y cada una de las obligaciones derivadas de dicho aseguramiento; y
    4. A la aportación a EL BANCO de los documentos formales emitidos, en relación con el Seguro obligatorio señalado, por el Organismo de Control independiente en cada fase de control correspondiente (proyecto, ejecución de obra y recepción provisional y definitiva de la obra).
    Novena.- EJECUCION
    Décima.- EJECUCION EXTRAJUDICIAL DE LA HIPOTECA
    Undécima.- GARANTIA HIPOTECARIA
    Undécima bis.- LOS GARANTES SOLIDARIOS DE LA PRESTATARIA PROMOTORA -
    LIBERACION DE “LOS GARANTES
    B) LA GARANTE: FIANZA SOLIDARIA LIMITADA
    c) Supuesto especial de garantes en caso de cooperativas de vivienda.
    PACTOS COMUNES A TODOS LOS GARANTES
    AVISO: en caso de cooperativas de vivienda.
    Undécima Bis una.- PREVISION Y COMPROMISO DE OTORGAMIENTO DE FIANZA POR FUTUROS SOCIOS COOPERATIVISTAS/ADJUDICATARIOS Y OTRAS OBLIGACIONES RELACIONADAS CON LOS SOCIOS COOPERATIVISTAS.
    Undécima bis dos.- CONSTITUCION DE GARANTÍAS ADICIONALES
    A) DERECHO REAL DE PRENDA DE DERECHOS DE CREDITO DERIVADOS DE “CONTRATO/S DE COMPRAVENTA”.
    A1) EL OBJETO DE LA PRENDA
    A2) CONTENIDO DE LA PRENDA
    A3) OBLIGACIONES DE LA PIGNORANTE
    B) DERECHO REAL DE PRENDA: PIGNORACION DE CREDITO
    B2) OBJETO DE LA PRENDA: NUMERO DE CUENTA CORRIENTE
    B3) CONTENIDO DE LA PRENDA: La prenda queda especialmente afecta al aseguramiento de las obligaciones garantizadas, en los más amplios términos, y como máximo respecto al contrato del presente PRESTAMO PROMOTOR garantizado
    PACTOS COMUNES A LAS PRENDAS:
    APODERAMIENTOS:
    VENCIMIENTO ANTICIPADO
    SUPERPOSICION E INDEPENDENCIA DE LAS GARANTIAS
    PIGNORATICIAS
    Duodécima.- CREDITOS CONEXOS
    Decimotercera.- COMPENSACION-IMPUTACION DE PAGOS
    Decimotercera Bis.- COMPROMISO DE GARANTÍAS
    Decimocuarta.- OTRAS OBLIGACIONES
    Informar sobre cualquier variación sustancial que se efectúe en su estado patrimonial y facilitar a la entidad acreedora, periódicamente información sobre su situación económico financiera
    Decimoquinta.- CESION DE CREDITO
    Decimosexta.- COPIAS
    Decimoséptima.- DOMICILIO
    Decimoctava.- SUPERPOSICION DE GARANTIAS
    Decimonovena. - PROTECCION DE DATOS
    Vigésima.- INSCRIPCION EN EL REGISTRO
    C. Modelo de prenda de acciones.
    Z
    PARTE OCTAVA.
    • Formularios de créditos hipotecarios.
    1. Contrato de préstamo relacionado a contrato de compraventa en garantía.
    2. Escritura pública de préstamo relacionado a contrato de compraventa en garantía.
    3. Escritura de préstamo hipotecario.
    4. Escritura de préstamo hipotecario por entidad bancaria.
    Modelo 1.
    Modelo 2.
    5. Escritura de préstamo hipotecario a tipo de interés variable
    6. Escritura de crédito con garantía hipotecaria.
    7. Escritura de subrogación en préstamo hipotecario.
    8. Escritura de préstamo hipotecario a tipo de interés fijo.
    9. Escritura de hipoteca de máximo.
    10. Escritura de novación modificativa de préstamo hipotecario.

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