PARTE
PRIMERA
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La financiación del Build
to Rent (BTR) tiene sus claves.
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Capítulo
1. |
La financiación del Build to Rent (BTR)
vista por los bancos.
1. La financiación bancaria, un
reto para los proyectos 'Build to Rent' (BTR).
2. La banca tradicional no entiente la financiación
del Build to Rent (BTR).
a. Las dudas de la banca
tradicional
b. ¿Cómo explicar
a un banquero que aquí no hay preventas, sino un proyecto?
c. Cobertura inicial del 50% del
coste del proyecto si está bien localizado y financiador puente
(equity, capital propio, o inversor Family Office)
3. Falta de encaje de la financiación promotor
tradicional y la financiación de largo plazo.
a. ¿Quién
ha financiado el Build to Rent hasta ahora?
b. La respuesta del banco al promotor:
falta de encaje de la financiación promotor tradicional
c. El freno regulatorio de la banca
por el Banco Central Europeo (BCE)
4. La posibilidad de extender el préstamo promotor
tradicional al Build to Rent.
a. En el ‘build to rent’
es necesario crear un análisis de riesgos ‘ad hoc’
b. La carencia de la operación
financiera del Build to rent para encontrar arrendatarios
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Capítulo
2. |
La financiación Build to Rent vista
por los inversores inmobiliarios.
1. El Build to Rent (BTR) ofrece una oportunidad
interesante para los inversores institucionales
2. El Build to Rent se adapta a una amplia gama
de modelos de inversión, tanto en la etapa de desarrollo como en
la de arrendamiento.
3. Riesgos de inversión
a. Riesgo de construcción
b. Demanda de los arrendatarios
c. Riesgos de propiedad y ubicación
d. Gestión operativa
4. Modelos de inversión
a. Capital
b. Financiación de la fase
de desarrollo
c. Forward funding
d. Take-out funding (conseguir fondos)
5. Las aseguradoras como ejemplo de inversor de Build
to Rent
6. Valoración del Build to Rent para inversores
institucionales.
a. Liquidez
b. Tratamiento de capital y requisitos
de solvencia del inversor
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Capítulo
3. |
La viabilidad financiera de los proyectos Build
to Rent (BTR)
1. Margen entre el rendimiento anual sobre
el coste total de los proyectos (‘yield-on-cost’ y ‘exit yield’)
2. La estructura de capital de los proyectos Build
to Rent (BTR) diferencian entre desarrollo y operación.
3. Los desafíos de invertir en Build to
Rent (BTR)
a. Prima / Premium
b. Seguridad jurídica.
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Legislación de arrendamientos
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Urbanismo
c. Financiación bancaria no tradicional
d. Inversión elevada de capital.
e. Riesgo de ejecución
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Capítulo
4. |
El análisis de riesgos inmobiliarios
del Build to Rent.
1. La influencia del factor tiempo en
el capital del promotor inmobiliario.
a. ¿Cómo afecta
el tiempo desde una perspectiva financiera?
b. ¿Cómo afectan las
fluctuaciones inmobiliarias al proyecto financiero?
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Exceso de construcción por expectativas
de la zona.
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Ajuste del mercado en caso de recesión.
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Estabilización y recuperación
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Ciclo inmobiliario expansivo
c. Perspectiva de iniciación
del Build to Rent en nuevos mercados inmobiliarios.
2. Fases de desarrollo de proyectos inmobiliarios
a. Modelo de equilibrio
b. Modelo institucional
c. Modelo tradicional de fases de
la promoción inmobiliaria.
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Inicio del proyecto
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Diseño o concepción del
proyecto
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Especificación de/ proyecto
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Gestión de proyectos.
3. Análisis de riesgos de la promoción
inmobiliaria.
a. Procesos estandarizados
en el análisis de riesgos.
b. Capital y costes
c. Riesgo
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Riesgo de desarrollo
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Riesgo de pronóstico
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Riesgo de planificación
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Riesgo de suelo y subsuelo
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Riesgo de tiempo.
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Riesgo de financiación sobrevenida
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Riesgo de tipo de interés
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Riesgo de pérdida de ganancias
4. Garantía del suelo y el contrato de compra
del futuro inversor inmobiliario.
5. El problema del endudamiento en el balance.
6. Aval del comprador /futuro inversor inmobiliario.
7. El vencimiento promedio ponderado del arrendamiento
se convierte en una métrica clave
a. Coeficientes de préstamo
a valor, los coeficientes de cobertura de liquidez y la cobertura de intereses
b. El vencimiento promedio ponderado
c. Fase de construcción,
fase de operaciones y los reembolsos programados obligatorios durante la
vigencia del préstamo.
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Capítulo
5 |
Los nuevos players de la financiación
del Build to Rent.
1. El ‘asset management’, plataformas
de gestión de activos ligados a la vivienda de alquiler.
2. A la espera de los grandes fondos de inversión
y las compañías de seguros los que financien el build to
rent en el largo plazo
3. Las grandes multinacionales financieras (investment
managers) ya están financiando a las grandes inmobiliarias.
4. Dificultades con la deuda en las promociones
inmobiliarias Build to Rent.
5. Financiación alternativa del Build to
Rent: los bonos en el Mercado Alternativo de Renta Fija (MARF)
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PARTE
SEGUNDA
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De la financiación inmobiliaria
tradicional a los Forward deals.
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Capítulo
6. |
Instrumentos de financiación en el desarrollo
de proyectos inmobiliarios
1. Financiación de proyectos clásicos:
deuda y capital social
a. Las formas de financiación
inmobiliaria clásica
b. Financiación de la propiedad
c. Financiación de proyectos
(promotor)
2. Empresa de proyecto. Vehículo de propósito
especial) Special Purpose Vehicle Definition (SPV))
3. Rendimiento de capital / rentabilidad sobre
recursos propios
4. Financiación de proyectos estructurados
a. Préstamo senior
y préstamo junior
b. Financiación intermedia
(Mezzanine). Préstamo subordinado clasificado
5. Otros instrumentos de financiación sustitutivos
del capital social como iniciación al Forward Funding.
a. Proyecto conjunto (joint
venture)
b. Capital Privado Inmobiliario (Real
estate private equity)
c. Bonos de proyectos inmobiliarios
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Capítulo
7. |
El Forward Funding como una forma especial
de financiación alternativa para desarrollos de proyectos inmobiliarios.
1. El término “forward”, “adelante”
en los contratos.
2. Invertir en inmuebles: ¿comprar suelo
(asset deal) o comprar acciones (share deal)? ¿Qué es más
rentable?
3. Forward Purchase y Forward Funding
a. Acuerdo de Forward Purchase
b. Acuerdo de Forward Funding
4. El contrato de Forward Purchase
a. Contenido del contrato
de Forward Purchase.
b. Criterios de alquiler
c. Modalidades de pago / Plan de
cutoas
d. Cláusulas modificatorias.
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Capítulo
8. |
El secreto de la financiación del build
to rent está en el forward funding
1. Modelos de financiación del
Build to rent
a. Forward Purchase
b. Forward Funding
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Forward Funding como instrumento alternativo
en la financiación de proyectos inmobiliarios.
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Inversores finales e institucionales
que utilizan el Forward Funding
c. Promoción Delegada
2. Desarrollo inmobiliario financiado a plazo (Forward
Funding Agreement (FFA))
3. ¿Qué es la financiación
a plazo / Forward Funding Agreement (FFA) y en qué se diferencia
de una financiación para el desarrollo tradicional?
4. La dualidad de la función prestatario
/ promotor inmobiliario es una característica única de la
financiación a plazo Forward Funding Agreement (FFA).
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Capítulo
9. |
Forward deals: diferencias entre Forward Funding
und Forward Purchase
1. ¿Qué son los Forward
Deals?
2. El “Forward Funding” debe distinguirse de las
“Forward Sales”.
3. Proceso de Forward Purchase
4. La dualidad del rol de prestatario / promotor
es una característica única de la Forward Funding.
5. ¿Cómo funciona un acuerdo de
Forward Funding?
6. ¿Cuáles son las ventajas de las
Forward deals?
a. La estructura de financiación
de los proyectos inmobiliarios es mejor que la financiación tradicional.
b. Con el Forward Funding, el promotor
ya no necesita financiación de la construcción
7. Pros y contras del Forward Funding como alternativa
financiera.
8. Beneficios de cash flow para un promotor al
usar una estructura de Forward Funding
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Capítulo
10. |
Documentos básicos habituales de una
transacción de Forward Funding
1. Acuerdo de Forward Funding (FFA)
2. Facility Agreement
a. Mecánica de la
cuenta / Drawdown mechanics
b. Pactos de desarrollo / Development
covenants
c. Declaraciones y garantías
/ Representations and warranties
d. Eventos de incumplimiento /Events
of default.
e. Cost overruns / Sobrecostes
3. Medidas de seguridad / Security Package
4. Acuerdo de pre-alquiler / Pre-Let Agreement
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Capítulo
11. |
Aplicación práctica del Forward
Funding
1. ¿Cuándo entra el inversor?
2. ¿En qué casos puede retirarse
el inversor?
3. Fijación de costes de construcción
4. Oferta de acciones o activos y el rol del promotor
después de la transferencia de la propiedad.
5. Alquiler de los proyectos
6. Modalidades de pago en el modelo de Forward
Funding
a. Calendario de pagos
b. Calendario de pagos de proyectos
de gran volumen
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Capítulo
12. |
Oportunidades de Forward Funding para promotores
de proyectos inmobiliarios
1. Efectos sobre el capital y el crecimiento
empresarial
2. Efectos sobre los beneficios de los promotores
3. Efectos sobre la estructura de riesgos
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