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FINANCIACIÓN DEL BUILD TO RENT
 

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  • Financiación del build to rent.
OPINIONES DE CLIENTES.
"La promoción delegada es demasiado compleja para meterse en ello sin saber todos los riesgos. Esta guía práctica me ha resuelto de un modo práctico todas las precauciones que debo tomar antes de dar un mal paso del que arrepentirme. Muy aconsejable".

Rafael Santos

ÍNDICE
PARTE PRIMERA
La financiación del Build to Rent (BTR) tiene sus claves.
PARTE SEGUNDA
De la financiación inmobiliaria tradicional a los Forward deals.

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FINANCIACIÓN DEL BUILD TO RENT 
  • 75 páginas. No imprimible.

GUÍA RELACIONADA
“BUILD TO RENT” CONSTRUIR PARA ALQUILAR 
Forward Funding vs Forward Purchase

 

PARTE PRIMERA
  • La financiación del Build to Rent (BTR) tiene sus claves.
Capítulo 1. 
La financiación del Build to Rent (BTR) vista por los bancos.
1. La financiación bancaria, un reto para los proyectos 'Build to Rent' (BTR).
2. La banca tradicional no entiente la financiación del Build to Rent (BTR).
a. Las dudas de la banca tradicional
b. ¿Cómo explicar a un banquero que aquí no hay preventas, sino un proyecto?
c. Cobertura inicial del 50% del coste del proyecto si está bien localizado y financiador puente (equity, capital propio, o inversor Family Office)
3. Falta de encaje de la financiación promotor tradicional y la financiación de largo plazo.
a. ¿Quién ha financiado el Build to Rent hasta ahora?
b. La respuesta del banco al promotor: falta de encaje de la financiación promotor tradicional
c. El freno regulatorio de la banca por el Banco Central Europeo (BCE)
4. La posibilidad de extender el préstamo promotor tradicional al Build to Rent.
a. En el ‘build to rent’ es necesario crear un análisis de riesgos ‘ad hoc’
b. La carencia de la operación financiera del Build to rent para encontrar arrendatarios
Capítulo 2. 
La financiación Build to Rent vista por los inversores inmobiliarios.
1. El Build to Rent (BTR) ofrece una oportunidad interesante para los inversores institucionales
2. El Build to Rent se adapta a una amplia gama de modelos de inversión, tanto en la etapa de desarrollo como en la de arrendamiento.
3. Riesgos de inversión
a. Riesgo de construcción
b. Demanda de los arrendatarios
c. Riesgos de propiedad y ubicación
d. Gestión operativa
4. Modelos de inversión
a. Capital
b. Financiación de la fase de desarrollo
c. Forward funding
d. Take-out funding (conseguir fondos)
5. Las aseguradoras como ejemplo de inversor de Build to Rent
6. Valoración del Build to Rent para inversores institucionales.
a. Liquidez
b. Tratamiento de capital y requisitos de solvencia del inversor
Capítulo 3. 
La viabilidad financiera de los proyectos Build to Rent (BTR)
1. Margen entre el rendimiento anual sobre el coste total de los proyectos (‘yield-on-cost’ y ‘exit yield’)
2. La estructura de capital de los proyectos Build to Rent (BTR) diferencian entre desarrollo y operación.
3. Los desafíos de invertir en Build to Rent (BTR)
a. Prima / Premium
b. Seguridad jurídica.
  • Legislación de arrendamientos
  • Urbanismo
c. Financiación bancaria no tradicional
d. Inversión elevada de capital.
e. Riesgo de ejecución
Capítulo 4. 
El análisis de riesgos inmobiliarios del Build to Rent.
1. La influencia del factor tiempo en el capital del promotor inmobiliario.
a. ¿Cómo afecta el tiempo desde una perspectiva financiera?
b. ¿Cómo afectan las fluctuaciones inmobiliarias al proyecto financiero?
  • Exceso de construcción por expectativas de la zona.
  • Ajuste del mercado en caso de recesión.
  • Estabilización y recuperación
  • Ciclo inmobiliario expansivo
c. Perspectiva de iniciación del Build to Rent en nuevos mercados inmobiliarios.
2. Fases de desarrollo de proyectos inmobiliarios
a. Modelo de equilibrio
b. Modelo institucional
c. Modelo tradicional de fases de la promoción inmobiliaria.
  • Inicio del proyecto
  • Diseño o concepción del proyecto
  • Especificación de/ proyecto
  • Gestión de proyectos.
3. Análisis de riesgos de la promoción inmobiliaria.
a. Procesos estandarizados en el análisis de riesgos.
b. Capital y costes
c. Riesgo
  • Riesgo de desarrollo
  • Riesgo de pronóstico
  • Riesgo de planificación
  • Riesgo de suelo y subsuelo
  • Riesgo de tiempo.
  • Riesgo de financiación sobrevenida
  • Riesgo de tipo de interés
  • Riesgo de pérdida de ganancias
4. Garantía del suelo y el contrato de compra del futuro inversor inmobiliario.
5. El problema del endudamiento en el balance.
6. Aval del comprador /futuro inversor inmobiliario.
7. El vencimiento promedio ponderado del arrendamiento se convierte en una métrica clave
a. Coeficientes de préstamo a valor, los coeficientes de cobertura de liquidez y la cobertura de intereses
b. El vencimiento promedio ponderado
c. Fase de construcción, fase de operaciones y los reembolsos programados obligatorios durante la vigencia del préstamo.
Capítulo 5
Los nuevos players de la financiación del Build to Rent.
1. El ‘asset management’, plataformas de gestión de activos ligados a la vivienda de alquiler.
2. A la espera de los grandes fondos de inversión y las compañías de seguros los que financien el build to rent en el largo plazo
3. Las grandes multinacionales financieras (investment managers) ya están financiando a las grandes inmobiliarias.
4. Dificultades con la deuda en las promociones inmobiliarias Build to Rent.
5. Financiación alternativa del Build to Rent: los bonos en el Mercado Alternativo de Renta Fija (MARF)
PARTE SEGUNDA
  • De la financiación inmobiliaria tradicional a los Forward deals.
Capítulo 6.
Instrumentos de financiación en el desarrollo de proyectos inmobiliarios
1. Financiación de proyectos clásicos: deuda y capital social
a. Las formas de financiación inmobiliaria clásica
b. Financiación de la propiedad
c. Financiación de proyectos (promotor)
2. Empresa de proyecto. Vehículo de propósito especial) Special Purpose Vehicle Definition (SPV))
3. Rendimiento de capital / rentabilidad sobre recursos propios
4. Financiación de proyectos estructurados
a. Préstamo senior y préstamo junior
b. Financiación intermedia (Mezzanine). Préstamo subordinado clasificado
  • Ventajas
  • Desventajas
5. Otros instrumentos de financiación sustitutivos del capital social como iniciación al Forward Funding.
a. Proyecto conjunto (joint venture)
  • Ventajas
  • Desventajas
b. Capital Privado Inmobiliario (Real estate private equity)
  • Ventajas
  • Desventajas
c. Bonos de proyectos inmobiliarios
Capítulo 7. 
El Forward Funding como una forma especial de financiación alternativa para desarrollos de proyectos inmobiliarios.
1. El término “forward”, “adelante” en los contratos.
2. Invertir en inmuebles: ¿comprar suelo (asset deal) o comprar acciones (share deal)? ¿Qué es más rentable?
3. Forward Purchase y Forward Funding
a. Acuerdo de Forward Purchase
b. Acuerdo de Forward Funding
4. El contrato de Forward Purchase
a. Contenido del contrato de Forward Purchase.
b. Criterios de alquiler
c. Modalidades de pago / Plan de cutoas
d. Cláusulas modificatorias.
Capítulo 8. 
El secreto de la financiación del build to rent está en el forward funding
1. Modelos de financiación del Build to rent
a. Forward Purchase
b. Forward Funding
  • Forward Funding como instrumento alternativo en la financiación de proyectos inmobiliarios.
  • Inversores finales e institucionales que utilizan el Forward Funding
c. Promoción Delegada
2. Desarrollo inmobiliario financiado a plazo (Forward Funding Agreement (FFA))
3. ¿Qué es la financiación a plazo / Forward Funding Agreement (FFA) y en qué se diferencia de una financiación para el desarrollo tradicional?
4. La dualidad de la función prestatario / promotor inmobiliario es una característica única de la financiación a plazo Forward Funding Agreement (FFA).
Capítulo 9. 
Forward deals: diferencias entre Forward Funding und Forward Purchase
1. ¿Qué son los Forward Deals?
2. El “Forward Funding” debe distinguirse de las “Forward Sales”.
3. Proceso de Forward Purchase
4. La dualidad del rol de prestatario / promotor es una característica única de la Forward Funding.
5. ¿Cómo funciona un acuerdo de Forward Funding?
6. ¿Cuáles son las ventajas de las Forward deals?
a. La estructura de financiación de los proyectos inmobiliarios es mejor que la financiación tradicional.
b. Con el Forward Funding, el promotor ya no necesita financiación de la construcción
7. Pros y contras del Forward Funding como alternativa financiera.
8. Beneficios de cash flow para un promotor al usar una estructura de Forward Funding
Capítulo 10. 
Documentos básicos habituales de una transacción de Forward Funding
1. Acuerdo de Forward Funding (FFA)
2. Facility Agreement
a. Mecánica de la cuenta / Drawdown mechanics
b. Pactos de desarrollo / Development covenants
c. Declaraciones y garantías / Representations and warranties
d. Eventos de incumplimiento /Events of default.
e. Cost overruns / Sobrecostes
3. Medidas de seguridad / Security Package
4. Acuerdo de pre-alquiler / Pre-Let Agreement
Capítulo 11.
Aplicación práctica del Forward Funding
1. ¿Cuándo entra el inversor?
2. ¿En qué casos puede retirarse el inversor?
3. Fijación de costes de construcción
4. Oferta de acciones o activos y el rol del promotor después de la transferencia de la propiedad.
5. Alquiler de los proyectos
6. Modalidades de pago en el modelo de Forward Funding
a. Calendario de pagos
b. Calendario de pagos de proyectos de gran volumen
Capítulo 12. 
Oportunidades de Forward Funding para promotores de proyectos inmobiliarios
1. Efectos sobre el capital y el crecimiento empresarial
2. Efectos sobre los beneficios de los promotores
3. Efectos sobre la estructura de riesgos

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