“BUILD TO RENT”. CONSTRUIR PARA ALQUILAR 
 
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¿QUÉ APRENDERÁ?
La guía práctica “BUILD TO RENT. CONSTRUIR PARA ALQUILAR” proporciona una visión detallada y exhaustiva del creciente sector de construir para alquilar. Al leer esta guía, aprenderá:
 
  • Una introducción y comprensión detallada del nicho de mercado "Build to Rent" (BTR), incluyendo su relevancia y su impacto en el mercado inmobiliario en general.
  • Las ventajas y desventajas de la estrategia BTR y cómo entender y aplicar el Forward Funding.
  • Por qué los fondos de inversión están interesados en el mercado de alquiler de viviendas, pero buscan evitar el "riesgo promotor".
  • Cómo el BTR ha revolucionado el mercado inmobiliario en Europa, las oportunidades y beneficios que ofrece y las distintas opciones para invertir en él.
  • La importancia y el papel de la promoción inmobiliaria en proyectos "llave en mano" o BTR, y cómo esta estrategia es una oportunidad para el sector de la promoción residencial y para aumentar la oferta de viviendas en alquiler.
  • Cómo el BTR se puede aplicar a las viviendas sociales y las diferentes estrategias adoptadas por países como el Reino Unido, los Países Bajos, Austria, los Estados Unidos, Irlanda y España.
  • Cómo invertir en BTR, cómo se financia y las diferentes formas de financiación disponibles.
  • Los seguros y las pólizas que son relevantes y necesarios para los proyectos BTR.
  • Cómo gestionar eficazmente las propiedades BTR, incluyendo la administración de propiedades y los servicios de gestión.
  • Ejemplos prácticos y casos de estudio de BTR que proporcionan una visión real y práctica del proceso y muestran cómo se pueden aplicar las estrategias y los conceptos discutidos en la guía.


Esta guía está diseñada para ser un recurso integral y útil para cualquier persona interesada en el BTR, ya sea un inversor, un promotor inmobiliario, un administrador de propiedades o cualquier persona que desee aprender más sobre este sector en crecimiento del mercado inmobiliario.
 

"Como profesional con años de experiencia en el sector inmobiliario, he leído innumerables recursos y guías que tratan de explicar los entresijos del mercado. Sin embargo, la guía “BUILD TO RENT. CONSTRUIR PARA ALQUILAR” destaca por la inclusión de casos prácticos detallados y contextualizados. La teoría y los conceptos son fundamentales, pero la capacidad de verlos en acción, de seguir las etapas de un proyecto de 'Build to Rent' desde su inicio hasta su conclusión, es realmente invaluable. Estos casos prácticos La profundidad de análisis y la presentación clara de los desafíos y soluciones en cada caso son excelentes herramientas de aprendizaje, y he encontrado que esta perspectiva práctica ha enriquecido enormemente mi comprensión de 'Build to Rent'. Recomendaría esta guía no solo a los profesionales del sector inmobiliario que buscan entender mejor el 'Build to Rent', sino también a inversores y promotores que están considerando adentrarse en este nicho de mercado. Los casos prácticos  son una ventana a la realidad de la implementación de proyectos 'Build to Rent', y proporcionan una base sólida para tomar decisiones informadas y estratégicas."

Rafael Sánchez

ÍNDICE
Introducción

PRELIMINAR

El Build to Rent (BTR B2R) (construir para alquilar) en 17 preguntas y respuestas.
PARTE PRIMERA
Construir para alquilar. Build to rent.
PARTE SEGUNDA
El Build to Rent aplicado a las viviendas sociales.
PARTE TERCERA
Inversión inmobiliaria en ‘Build to Rent’ (BTR).
PARTE CUARTA
Financiación de las promociones a través del ‘Build to Rent’ (BTR).
PARTE QUINTA
Los seguros del Build to rent.
PARTE SEXTA
Gestión inmobiliaria del Build to Rent. Property Management Services Build To Rent
PARTE SÉPTIMA
Casos prácticos de "Build to Rent" (BTR). 

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“BUILD TO RENT” CONSTRUIR PARA ALQUILAR
  • 215 páginas. No imprimible.

GUÍAS RELACIONADAS
FINANCIACIÓN BUILD TO RENT
PROMOCIÓN DELEGADA, FORWARD PURCHASE/FUNDING Y  OPERACIONES LLAVE EN MANO 

 
Introducción
Build to Rent. Un nuevo nicho en el mercado de alquiler 

El Build to Rent es la respuesta a las necesidades de alquiler para profesionales en zonas de amplio desarrollo de negocio que atraen empleo cualificado, habitualmente en grandes ciudades y cerca del trabajo.

En general las superficies útiles de las viviendas que se van a diseñar no son muy altas; entre 38 y 54 m2, pero debe haber zonas comunes específicas de cierta importancia: gimnasios, zonas de trabajo, zonas de estar, etc. 

Es un sector en auge pero en zonas donde haya atracción sobre todo relacionada con el trabajo.

Los expertos coinciden en que el Build to Rent es un producto que ofrece ventajas para ambos lados del tándem formado por promotores/constructores y fondos de inversión.

Desde el punto de vista del promotor, el Build to Rent les permite entrar en un mercado con potencial como es el del alquiler. Además de minimizar el riesgo comercial al tener la venta de antemano concertada (son proyectos que se entregan llave en mano al fondo que financia la operación), aumenta la rotación de activos, mejora el rendimiento del capital y el retorno a los accionistas.

Este nicho de negocio es interesante para las grandes empresas o los fondos por varias razones. Una de ellas es que el mercado en alquiler es menos sensible a las crisis que el de venta, con lo que sirve de contrapeso anticíclico a la parte del negocio dedicado a la promoción en venta. Y otra es que hay una demanda creciente de este tipo de soluciones.

Build to Rent es un negocio en el que intervienen el promotor, el constructor y el fondo de inversión con la intención de generar edificios para alquilar que atiendan a nuevas necesidades muy específicas.

Este es un modelo de negocio que fija una relación muy directa entre el diseño y la construcción que atienda a los requerimientos de rentabilidad del inversor principal, que suele ser un fondo de inversión. 

El promotor constructor, o el gestor que quiera iniciar el negocio, contactará con un fondo de inversión qué participará en la definición del edificio y su diseño, pero solo financiará la operación desde el momento de la obtención de la licencia urbanística hasta la terminación del edificio.

La clave es el arranque de la promoción con fondos propios aportados por el promotor inmobiliario hasta que obtenga la licencia urbanística y que luego recuperará al traspasar el activo al fondo de inversión.

Contamos con que las aportaciones de los fondos de inversión en el período previo a la consecución de la licencia son escasas y las pocas que haya, probablemente deban ser avaladas por el promotor constructor. Es muy importante para el promotor inmobiliario conseguir la licencia urbanística porque una vez conseguida el fondo puede financiar. 

Una vez construido el edificio, el fondo seguirá con su puesta en explotación y lo mantendrá, probablemente, durante los tres o cuatro primeros años de explotación

Este fondo querrá una rentabilidad media del entorno del 5-6% durante ese periodo, y pasado ese periodo de consolidación del negocio, venderá su participación a otro fondo de proyección a medio plazo, más estable, tipo aseguradoras y fondos de pensiones, que gestionarán el edificio a los próximos 15 o 20 años, y esperando rentas menores, del orden del 3-4%.

De todas estas cuestiones tratamos desde una perspectiva práctica y profesional en la guía práctica del Build to rent, construir para alquilar.

 

PRELIMINAR
  • El Build to Rent (BTR B2R) (construir para alquilar) en 17 preguntas y respuestas.
1. ¿Qué es Build to Rent (BTR B2R) (construir para alquilar)?
a. El Build to Rent (BTR) es un nuevo sector emergente en el mercado de la vivienda.
b. Si siempre ha habido alquiler de viviendas por grandes empresas (seguros), ¿qué ha inventado el Build to Rent?
  • El enfoque en el servicio
c. Viviendas construidas específicamente para el mercado de alquiler
d. ¿Quién está detrás del sector de la promoción inmobiliaria para alquilar?
e. En Estados Unidos y en Alemania se alquila la vivienda, no se compra. En España y Reino Unido había tradición de comprar como forma de ahorro.
2. ¿Es el Build to Rent una nueva clase de activos para inversores inmobiliarios?
a. Build to rent: un mercado inmobiliario institucionalizado
b. Diversificación de las clases de activos tradicionales
c. Cientos de contratos de alquiler estructurados de manera diversa que se renuevan de forma continua.
d. Rentabilidad a largo plazo similar a la inversión en residencias de tercera edad y hoteles.
e. En caso de recesión económica, los alquileres de vivienda son más seguros.
f. Los desarrollos inmobiliarios Build to Rent incorporan elementos diseñados para atraer y retener arrendatarios.
3. ¿Cómo aprovechar la oportunidad del Build to Rent?
a. Un escenario en el que todos ganan.
b. Apuntar al grupo demográfico correcto
c. Construir Build to Rent en la ubicación correcta
d. Crear un sentido de lugar
e. La gestión eficaz de los edificios Build to Rent
f. El diseño y tamaño debe considerarse cuidadosamente
g. Utilizar materiales de alta calidad.
h. Aprovechar las iniciativas gubernamentales (colaboración público privada).
i. Rentabilidad únicamente a largo plazo.
4. ¿Es el Build to Rent la solución para un mundo laboral con movilidad?
5. ¿Cuáles son los beneficios del Build to Rent para el mercado de vivienda?
a. Los desarrollos inmobiliarios Build to Rent también benefician a los arrendatarios y a las áreas locales.
b. El mercado de viviendas construidas para la venta no es capaz de satisfacer la demanda.
c. Escasez de viviendas
d. El urbanismo no va acompasado a la demanda de vivienda de las grandes ciudades.
6. ¿Cómo son las promociones inmobiliarias Build to Rent?
a. Un lugar donde el arrendatario no es la excepción del edificio.
b. Un edificio con espacios comunes y sociables de verdad.
c. Viviendas modernas y sostenibles.
d. Seguridad. Su arrendador no venderá su vivienda ni la necesitará para un hijo.
e. Diseño, lujo y servicios tecnológicos.
f. Gestión profesional del alquiler.
7. ¿Qué recomiendan los arquitectos especializados en Build to Rent?
a. Seleccionar el lugar correcto.
b. Un mínimo de 100 / 200 viviendas.
c. El Build to Rent es compatible con inversiones inmobiliarias comerciales.
d. Zonas ajardinadas y sociales.
e. Diseñar para una sola fase edificatoria.
El diseño debe alentar a los residentes a sentir que están alquilando todo el edificio, no solo su apartamento.
f. Combinación de diseños de apartamentos: pequeños, medianos y grandes para adaptarse a diferentes presupuestos.
g. Servicios que se adapten a su público objetivo.
8. ¿Quién es el arrendatario potencial del Build to Rent?
a. Jóvenes profesionales
b. Familias jóvenes
c. Tercera edad
9. ¿Es asequible el Build to Rent?
a. Todos los beneficios de Build to Rent no son baratos.
b. El alquiler promedio de una vivienda Build to Rent suele ser un 10% más alto que el alquiler promedio del área local.
10. ¿Cuáles son los beneficios de Build to Rent para un inversor inmobiliario?
a. El modelo Build to Rent es un modelo de negocio a largo plazo
b. Inversores que buscan diversificar sus carteras con la vivienda.
c. Relación inversor y promotor inmobiliario.
  • Joint ventures y promoción delegada.
d. Gestión inmobiliaria tecnificada. Property Management del Build to Rent.
e. Revalorización de edificios Build to Rent
f. Rendimientos potencialmente más altos
g. Menos mantenimiento y menos reparaciones
h. Estabilidad del arrendatario
i. La oportunidad de invertir rápidamente en el negocio inmobiliario que es de desarrollo lento.
11. ¿Qué precauciones debe tomar un inversor en Build-to-Rent?
a. Calcular los rendimientos proyectados
b. Considere la ubicación
12. ¿Son frecuentes las uniones entre promotores inmobiliarios e inversores para promover Build to Rent?
a. Para los promotores inmobiliarios, asociarse con una empresa BTR tiene beneficios obvios.
b. Para los promotores y constructores de bienes inmuebles, vender a inversores además de a propietarios representa un proceso altamente eficiente.
c. Vender viviendas a inversores a gran escala.
d. Promoción delegada
13. ¿Es diferente la Gestión del Build to Rent a la gestión inmobiliaria tradicional (Property Management)?
a. ¿Cómo es el rol de administrador de propiedad de Build to rent (BTR) y en qué se diferencia del rol de administrador de edificios de arrendamiento a largo plazo?
b. El Proptech inmobiliario clave en la gestión inmobiliaria del Build to Rent.
c. La amplia gama de servicios que el Property Management ofrece al Build to Rent.
  • Residentes, no arrendatarios
  • 'Precio premium' por un 'servicio premium'.
  • Concepto de estilo de vida
  • Concepto online para todos los servicios administrativos
  • Recepción de bienvenida. "Meet and Greet"
  • Servicios de conserjería, reparaciones domésticas, lavandería, limpieza, etc.
d. Servicios de gestión administrativa y financiera del Build to Rent.
e. Big Data. Indicadores clave de rendimiento (KPI).
f. Control de tarifas por servicios adicionales BTR.
g. Adaptarse a la gestión del BTR a futuro.
  • Big data. Tecnología de recopilación y generación de datos.
  • Inteligencia artificial IT
14. ¿Es arriesgado construir para alquilar (Build to rent)?
a. Investigue la demanda y los periodos de alquiler vacante sin ganancias.
b. Planificación urbanística adecuada al Build to rent.
c. El Build to Rent combina riesgos y recompensa a promotores e inversores inmobiliarios.
d. El inversor no se convierte en propietario hasta que se completa la promoción de viviendas.
15. ¿Por qué razón el Build to rent se garantiza mediante contratos Forward purchase y Forward funding?
a. Forward purchase y Forward funding
b. Forward purchase (contrato de compraventa de futuro edificio)
c. Forward funding (Financiación a plazo - el edificio futuro lo financia el comprador)
  • El promotor-vendedor se beneficia de no necesitar financiación inicial del proyecto, pero el inversor-comprador debe solicitar capital en una etapa temprana sin presentar ingresos por alquiler.
  • Las estructuras de Forward funding suelen requerir documentación de transacciones más compleja (como un contrato de compraventa más extenso, especificaciones detalladas y precisas del desarrollo inmobiliario, contrato de gestión del desarrollo y un mandato de alquiler).
c. En una estructura de Forward purchase, la due diligence es muy importante.
d. Disposiciones contractuales a favor del inversor comprador inmobiliario.
16. ¿Cuáles son las precauciones que debe exigir el financiador de un Build to Rent (forward funding)?
a. Recompensa por la financiación a plazo (forward funding) y la eliminación de riesgos de la promoción inmobiliaria en un proyecto Build to Rent.
  • Un descuento del 5 al 15%
  • Los promotores requieren un nivel más bajo de ganancias sobre el coste debido a que el desarrollo se financia a futuro y se vende al 100% en la práctica.
b. Establezca el valor de alquiler estimado (ERV) completo.
c. Relacionar el pago de costes al promotor para cuando se empiecen a cobrar rentas.
d. Tasa de rendimiento más baja durante la fase de construcción en comparación con la financiación bancaria.
e. Selección del promotor inmobiliario.
17. ¿Es la construcción modular la respuesta para los desarrollos Build to Rent?
a. El 'Build to Rent' (BTR) es una herramienta clave para abordar la actual escasez de viviendas.
b. ¿Podría el 'Build to Rent' (BTR) ofrecer el contexto adecuado en el que la construcción modular pueda demostrar el valor y las ventajas de tales métodos?
  • BTR y modular: una combinación rentable
  • Velocidad
  • Ahorro de costes
c. Menos mantenimiento
d. Más sostenible
e. ¿Las ventajas de la construcción modular superan los inconvenientes en un contexto BTR?
f. ¿Es la construcción modular más rápida que los métodos tradicionales y puede reducir los costes de desarrollo?
g. ¿Qué se puede construir fuera del sitio y cuáles son las ventajas?
PARTE PRIMERA
  • Construir para alquilar. Build to rent.
Capítulo 1. 
El "Build to Rent" y su relevancia en el mercado inmobiliario.
1. ¿Qué es el "Build to Rent" y su relevancia en el mercado inmobiliario?
2. Origen y evolución internacional. Reino Unido.
    a. Origen del BTR
    • Caso Práctico en Reino Unido
    • Caso Práctico en Reino Unido
    b. Situación actual del BTR en la vivienda social en el Reino Unido
    • Caso Práctico
2. El origen del Build to Rent y Multifamily housing
  • Amenities y zonas comunes
  • Arquitectos de prestigio
  • Suministros incluidos
  • Viviendas equipadas
  • Interiorismo
3. Definiciones clave del "Build to Rent" (BTR).
  • "Build to Rent" (BTR)
  • Forward Funding
  • Forward Purchase
  • Promoción Delegada
Capítulo 2. 
Ventajas y desventajas de "Build to Rent"
    1. Ventajas de "Build to Rent":
    • Flujos de ingresos estables
    • Demanda constante
    • Control total sobre el desarrollo
    2. Desventajas de "Build to Rent"
    • Mayor riesgo de vacantes
    • Costes de gestión y mantenimiento
    • Dependencia de las condiciones del mercado
    3. Inversión inmobiliaria en "Build to Rent" (BTR)
    a. Evaluación de riesgos y rendimientos
    b. Caso práctico: Inversiones exitosas en BTR
    4. Financiación de las promociones a través del "Build to Rent" (BTR)
      a. Tipos de financiación y sus ventajas y desventajas
      b. Caso práctico: Estrategias efectivas de financiación
    5. Los seguros del "Build to Rent"
      a. Seguros necesarios y su relevancia
      • Seguro de construcción
      • Seguro de responsabilidad civil
      • Seguro de ingresos por alquiler
      b. Caso práctico: Gestionando situaciones de riesgo a través de seguros
    6. Gestión inmobiliaria del "Build to Rent". Property Management Services "Build to Rent"
      a. Elementos clave en la gestión de propiedades "Build to Rent"
      • Selección y retención de inquilinos
      • Mantenimiento y reparaciones
      • Gestión de ingresos y gastos
      b. Caso práctico: Técnicas efectivas de gestión de propiedades
    7. La promoción delegada
      a. Ventajas y desventajas de la promoción delegada
      b. Caso práctico: Ejemplos exitosos de promoción delegada
    8. Marco legal del "Build to Rent"
      a. Elementos legales a tener en cuenta
      b. Caso práctico: Navegación efectiva del marco legal
        Fase de Diseño y Estudio de Viabilidad 
        • Desafío Legal 1: Urbanización 
        Fase de Construcción 
        • Desafío Legal 2: Construcción 
        Fase de Alquiler 6 
        • Desafío Legal 3: Contratos de Alquiler 
    9. El futuro del "Build to Rent"
      a. Tendencias emergentes en el "Build to Rent"
      b. Caso práctico: Innovaciones en el "Build to Rent"
    10. Conclusión y Proyecciones Futuras en "Build to Rent"
      a. Resumen de los aprendizajes clave
      b. Tendencias futuras y su impacto en "Build to Rent"
      c. Recomendaciones finales para los interesados en "Build to Rent"
      • Lecciones clave para la implementación de "Build to Rent"
      • Preparándose para el futuro del "Build to Rent"
      • Caso práctico: Adaptación y éxito en la evolución del mercado de "Build to Rent"
      • Construir para alquilar. Build to rent. La revolución que se ha implantado en Europa. 
Capítulo 3.
Entendiendo el Forward Funding
1. Concepto.
2. Ventajas y desventajas del Forward Funding
a. Ventajas del Forward Funding
  • Reducción del riesgo financiero para el promotor inmobiliario
  • Beneficios financieros para el inversor
b. Desventajas del Forward Funding
  • Riesgo de proyecto
  • Control limitado para el inversor
3. Caso práctico: Implementación exitosa del Forward Funding
4. Comparación de Forward Funding y Forward Purchase
a. Factores de decisión y evaluación de riesgos
b. Caso práctico: Decisión entre Forward Funding y Forward Purchase
5. Contratos de Forward Purchase/Funding
a. Elementos clave y consideraciones legales
b. Caso práctico: Redacción y negociación efectiva de contratos
6. Factores de éxito y riesgos en Forward Funding y Forward Purchase
a. Factores de éxito
b. Riesgos y cómo mitigarlos
c. Caso práctico: Cómo manejar con éxito los riesgos
7. Conclusiones y perspectivas futuras
Capítulo 4. 
Los fondos se interesan por el mercado de vivienda en alquiler pero no quieren “riesgo promotor”.
1. El mercado inmobiliario español está dominado por los fondos de inversión, tanto en el segmento patrimonial como en el de la promoción residencial.
  • Ejemplo práctico
2. El mercado de la vivienda en alquiler está en pleno crecimiento.
a. Edificios de Viviendas Diseñados para Alquiler
  • Ejemplo
b. Profesionalización de las Empresas Patrimonialistas de Alquiler de Viviendas
c. Solución al Déficit de Vivienda en Alquiler: El Modelo Británico
3.  ¿Cómo potenciar la inversión inmobiliaria patrimonialista en vivienda de alquiler?
a. Emular el Modelo Británico
  • Ejemplo práctico
b. Ajustar el Urbanismo para Promover la Inversión Inmobiliaria de Alquiler
  • Ejemplo práctico
Capítulo 5. 
Construir para alquilar. Build to rent. La revolución que se ha implantado en Europa.
1. La tendencia es alquilar. Se ha pasado de comprar e hipotecarse de por vida a alquilar.
a. Cambio en las Prioridades de los Jóvenes
  • Ejemplo
b. Necesidad de un Equilibrio entre Propiedad y Alquiler
c. Crecimiento del Mercado de Alquiler en España
2. El sector “Build to rent” (Construir para alquilar) se encuentra en una etapa crucial de su desarrollo temprano si lo comparamos con el Reino Unido.
a. Voluntad para Satisfacer la Demanda
b. Limitada Proporción de Construcción para Alquilar
c. Falta de Inversores Nacionales
3. La única solución: las Comunidades autónomas y los ayuntamientos. ¿Cómo conseguir que pongan el suelo? Dándoles parte de la renta de alquiler.
a. Cesiones Temporales de Suelo
  • Ejemplo
b. Uso de Datos y Tecnología
  • Ejemplo
c. Planificación Proactiva
  • Ejemplo
4. ¿Cuándo es el momento indicado para empezar a promover inmuebles destinados íntegramente al alquiler?
  • Demanda del Mercado
  • Tendencias Socioeconómicas
  • Condiciones Financieras
  • Políticas Gubernamentales y Regulatorias
5. Operaciones de llave en mano a fondos para alquilar: perder rentabilidad para ganar una venta asegurada del 100%.
  • Ejemplo práctico
6. La Colaboración público-privada de suelo para alquilar entre autonomías/ayuntamientos y promotores inmobiliarios.
  • Ejemplo práctico
7. La gran promotora española que lleva años promoviendo sólo para alquilar.
Capítulo 6. 
Oportunidades y beneficios del “Build to rent” (construir para alquilar).
1. La creciente demanda del mercado de alquileres convierte a Build to rent (BTR) en una atractiva oportunidad de inversión para grandes instituciones.
  • Ejemplo
2. Considerar las necesidades específicas de los arrendatarios de Build to rent BTR durante todo el ciclo de vida de la propiedad para maximizar el ingreso operativo potencial.
  • Ejemplo
3. Aspectos clave al planificar, diseñar y operar Build to rent BTR para optimizar los retornos.
a. Ubicación correcta
  • Ejemplo práctico
b. Optimizar estrategias de activos
  • Ejemplo práctico
c. Diseñar el edificio con el arrendatario BTR en mente
  • Comodidades
  • Facturación
  • Eficiencia energética
  • Tamaño y diseño de la vivienda
  • Ejemplo práctico
d. Considerar costes fijos y operativos
  • Costes fijos
  • Costes operativos
  • Equilibrio entre servicios y costes
  • Optimización de costes
  • Caso práctico
e. Elegir el inversor adecuado porque los primeros años no se rentabiliza la inversión.
  • Tolerancia al largo plazo
  • Solidez financiera
  • Conocimiento del mercado
  • Compromiso con la calidad y el servicio al cliente
  • Caso práctico
f. Diseñar con flexibilidad
  • Flexibilidad en los diseños de las unidades
  • Incorporación de la tecnología
  • Considerar las necesidades de almacenamiento
  • Caso práctico
g. El Big Data Build to rent BTR
  • Retroalimentación valiosa
  • Mejora de servicios
  • Diseño y construcción orientados al uso BTR
  • Enfoque basado en el valor
  • Caso práctico
Capítulo 7.
Las opciones para invertir en “Build to rent” (construir para alquilar).
1. Inversor inmobiliario individual que construye o delega la promoción inmobiliaria
  • Caso práctico
2. Dueño de una parcela que se ofrece a un inversor para promover viviendas “Build to Rent” (BTR) en joint venture
  • Caso práctico
3. Rehabilitación de inmueble para “Build to Rent” (BTR)
  • Caso práctico
Capítulo 8.
La promoción inmobiliaria de proyectos “llave en mano” o “Build to Rent (BTR)”
1.¿Qué es la promoción de proyectos inmobiliarios “llave en mano” o “Build to Rent (BTR)?
  • Ejemplo
  • Caso práctico de la de la promoción inmobiliaria de proyectos "llave en mano" o "Build to Rent" (BTR).
2. ¿Por qué quieren los inversores institucionales (fondos de pensiones, socimis, etc.) invertir en el “Build to Rent (BTR)?
  • Ejemplo
  • Caso práctico caso práctico que ilustra por qué los inversores institucionales, como los fondos de pensiones, podrían querer invertir en el "Build to Rent" (BTR).
3. ¿Por qué quieren los promotores inmobiliarios participar en el “Build to Rent (BTR)?
  • Ejemplo
  • Caso práctico de la Tasa Interna de Retorno (TIR)
Capítulo 9. 
Construir para alquilar “Build to Rent (BTR)” es una oportunidad para el sector promotor residencial y para facilitar la producción de oferta suficiente de viviendas en alquiler.
1. Los promotores inmobiliarios residenciales congelan suelo hasta concluir su promoción: esto es ruinoso.
  • Caso práctico
2. Esta práctica promotora inmobiliaria perjudica al el retorno del capital empleado (ROCE).
a. El ROCE es una métrica financiera que evalúa la rentabilidad de los capitales empleados en un negocio.
b. El ROE (Return on Equity) y el ROCE (Return on Capital Employed)
c. Caso práctico de cálculo del ROCE
d. Caso práctico en cifras del ROCE = EBIT / Capital Empleado
3. La asunción de los riesgos de desviaciones en los costes de construcción sobre promociones futuras y compromisos de desarrollo de carteras de viviendas.
  • Caso práctico en el que para mitigar este riesgo, el promotor y el inversor podrían acordar un "colchón" o margen de seguridad.
PARTE SEGUNDA
  • El Build to Rent aplicado a las viviendas sociales.
Capítulo 10. 
La solución británica: Build to Rent para viviendas sociales con ventajas fiscales y precio limitado.
1. ¿Deberían las autoridades promover la construcción para alquilar (Build to rent)?
  • Ejemplo
2. Un alquiler con renta limitada. Descuento mínimo del 20% de la renta de la zona.
3. Las viviendas de alquiler privadas asequibles deben estar bajo un control de gestión común.
  • Caso práctico
4. ¿Qué sucede si las viviendas dentro de un proyecto de construcción para alquilar se venden por separado?
  • Ejemplo
  • Ejemplo
  • Caso práctico
5. ¿Cómo se determina la elegibilidad para ocupar viviendas de alquiler privado asequibles?
  • Caso práctico
6. Alquileres con plazos superiores a 3 años.
  • Caso práctico
  • Comunicación
  • Elección
  • Contrato
  • Autoridades locales
7. ¿Deben cumplir con las viviendas Build to rent con estándares mínimos?
  • Caso Práctico
Capítulo 11. 
Anulación del riesgo promotor y ventajas fiscales en la financiación del Build ro rent en el Reino Unido.
1. La razón principal del aumento de Build to Rent es la escasez de viviendas adecuadas en gran parte del Reino Unido.
2. Anular el riesgo de promoción inmobiliaria
a. Características típicas de la financiación anticipada
b. Minimizar el Impuesto de bienes inmuebles con derecho de timbre británico (SDLT) y el IVA no recuperable.
c. Delegar el riesgo de arrendamiento a terceros
d. La complejidad de la financiación Build to Rent
e. Cooperación entre promotores inmobiliarios, financiadores y administraciones.
3. Caso práctico basado en el esquema de financiación anticipada del desarrollo inmobiliario Build to Rent en Reino Unido.
a. ¿Por qué es esencial reducir el riesgo en la promoción inmobiliaria Build to Rent?
b. ¿Cómo consiguen reducirlo en Reino Unido?
c. Caso Práctico
  • Adquisición del terreno
  • Desarrollo por etapas
  • Garantía de precio fijo
  • Transferencia en "Ladrillo de oro"
  • Contrato de desarrollo
  • Operación
  • Operación y rentabilidad
Capítulo 12. 
La solución holandesa. Privatizar la gestión de vivienda social con entidades sin ánimo de lucro.
1. Externalizacion del parque público de vivienda social a las housing associations, entidades sociales sin ánimo de lucro expertas en mediación social.
  • Gestión y mantenimiento de la vivienda
  • Promoción de viviendas en el mercado privado
  • Reinversión de beneficios
  • Financiación ventajosa
2. Rentas de alquiler subvencionadas a los arrendatarios que rehabiliten la vivienda.
  • Conservación del parque de viviendas
  • Incentivos para los inquilinos
  • Reducción del mantenimiento para las housing associations
  • Creación de un sentido de pertenencia
  • Mejora de las condiciones de vida
Capítulo 13. 
  • La solución austriaca.  Asociaciones y cooperativas de gestión de vivienda en alquiler.
Capítulo 14. 
La solución americana. Community Land Trust
1. El Community Land Trust (CLT)
2. Funcionamiento del Community Land Trust (CLT)
  • Adquisición de solares
  • Desarrollo y administración del solar
  • Venta o alquiler de propiedades
  • Reservas de solares para el futuro
  • Participación de la comunidad
Capítulo 15. 
La solución irlandesa. La colaboración público-privada de vivienda social.
1. La combinación irlandesa de colaboración público-privada y el modelo Build to Rent para abordar el problema de la vivienda asequible.
a. Colaboración público-privada (PPP) para la vivienda social
b. El modelo Build to Rent
3. Caso práctico real. Régimen de colaboración público privado (PPP)
Capítulo 16. 
La solución española. La colaboración público-privada de vivienda mediante derecho de superficie a favor de cooperativas de vivienda.
1. El derecho de superficie para la promoción de vivienda social mediante cooperativas.
2. Concursos de suelo en derecho de superficie para covivienda, cooperativas y fundaciones (Cataluña)
3. Caso práctico en que una cooperativa de vivienda obtiene el derecho de superficie por un periodo máximo de 75 años
  • Adquisición del Derecho de Superficie
  • Desarrollo de la Propiedad
  • Operación de la Propiedad
  • Finalización del Derecho de Superficie
4. Caso práctico donde una cooperativa de vivienda obtiene el derecho de superficie por un periodo máximo de 75 años en Barcelona y fija el alquiler mensual en un 3% anual del coste de construcción.

GUÍA RELACIONADA
DERECHO DE SUPERFICIE.

PARTE TERCERA
  • Inversión inmobiliaria en ‘Build to Rent’ (BTR).
Capítulo 17. 
Inversión inmobiliaria en ‘Build to Rent’ (BTR).
1. El modelo Build to Rent atrae fuentes alternativas de capital al mercado inmobiliario.
2. Ventajas del promotor inmobiliario que colabora con un inversor inmobiliario/fondo.
a. Gestión de alquiler de viviendas al fondo inversor
  • Ejemplo
  • b. Ventajas de financiación de proyectos "llave en mano"
    • Ejemplo
    3. Ventajas del Build to Rent para los fondos de inversión
    a. Socio estratégico con terreno y capacidad de promoción
    • Ejemplo
    b. Proyectos llave en mano para una estrategia a largo plazo
    c. Desembolso significativo en el momento de la entrega
    4. ¿Cuáles son los riesgos del Build to rent para un inversor inmobiliario?
    a. Riesgo de construcción
    b. Riesgo de solvencia de los inquilinos
    c. Riesgos de propiedad y ubicación
    d. Riesgos de gestión operativa
    5. ¿Por qué están interesados los inversores inmobiliario en el Build to Rent?
    a. Flujo de ingresos a largo plazo y diversificación del riesgo crediticio
    b. Primas de mercado
    c. Coherencia en los términos de la deuda
    d. Tasas de capitalización competitivas
    6. ¿Por qué no encaja el Build to Rent como Deuda senior?
    Naturaleza a largo plazo y bajo rendimiento
    Flexibilidad de financiación
    Orientación hacia los mercados de capitales
    7. ¿Por qué están interesadas las aseguradas en el Build to Rent?
    • Flujos de ingresos estables
    • Inflación protegida
    • Diversificación
    • Tratamiento de capital favorable
    8. Ejemplos de inversión Build to Rent en España
    • Axa Real Assets. Socimi ‘Avalon Properties’
    • Metrovacesa/Ares
    • Q21, Ferrocarril, Momentum / Ares
    • Acciona / Hines
    • Aedas / Ares
    • Áurea / Vivenio
    • Azora / Vivenio
    • ASG / Fund VI
    • Catella, Locare y Patrizia
    • Locare / Tectum
    • Corp / Scranton
    • Axa /Acciona
    • Cerberus / Inmoglaciar
    • Otro proyectos de Build to Rent (AQ Acentor, Pryconsa, ASG, Gestilar, Árqura, Inbisa, Habitat, Kronos, La Llave de Oro y Quabit).
    PARTE CUARTA
    • Financiación de las promociones a través del ‘Build to Rent’ (BTR).
    Capítulo 18. 
    ¿En qué consiste la financiación del ‘Build to Rent’?
    1. La viabilidad financiera del Build to rent desde la perspectiva del inversor y del promotor inmobiliario.
    a. Desde el punto de vista del promotor
    • Retorno de la inversión
    • Gestión del riesgo
    b. Desde la perspectiva del inversor
    • Retorno anual
    • Retorno total de la inversión
    • Gestión del riesgo
    2. Garantizar arrendamientos para obtener financiación.
    3. Relación Debt/Equity (deuda/capital).
    4. Fases de la financiación Build to Rent.
    a. Financiación de la fase de desarrollo
    b. Financiación anticipada
    c. Financiación en fase avanzada de la obra
    Capítulo 19. 
    Financiación del ‘Build to Rent’ (BTR).
    1. La financiación del “Build to rent” es muy distinta a la financiación al promotor tradicional.
    • En el ‘build to rent’ es necesario crear un análisis de riesgos específico para un único comprador inmobiliario.
    2. Los criterios financieros dependen del tipo de proyecto.
    Capítulo 20. 
    Financiación de las promociones a través del ‘Build to Rent’ (BTR).
    1. Los inversores “Build to Rent” (BTR)
    a. Los inversores "Build to Rent" (BTR) principalmente invierten con su propio capital.
    b. Las instituciones financieras muestran interés en financiar proyectos de Build to Rent debido a las garantías proporcionadas por los inversores (fondos, SOCIMIs, etc.).
    2. El modelo de financiación de las promociones a través del ‘Build to Rent’ (BTR).
    a. La estructura de financiación a largo plazo en "Build to Rent" (BTR).
    b. El riesgo se concentra en un único proyecto en "Build to Rent" (BTR).
    c. Diferenciarse del préstamo promotor para evitar saturar las líneas de crédito bancarias con riesgo promotor.
    3. La vinculación financiera entre promotor, inversor y financiador a través de sociedades vehículo (SPV).
    a. Sociedad Vehículo (SPV) para la ejecución del proyecto y la responsabilidad de la financiación a largo plazo.
    b. Cláusulas que limiten el riesgo operativo al inversor.
    c. Caso práctico para ilustrar el modelo de financiación "Build to Rent" (BTR) a través de una Sociedad Vehículo (SPV).
    4. Ventajas de la financiación Build to rent.
    a. Aumento de las rentabilidades a largo plazo
    b. Diseño personalizado del proyecto inmobiliario
    c. Caso práctico simplificado para una inversión "Build to Rent" (BTR)
    PARTE QUINTA
    • Los seguros del Build to rent.
    Capítulo 21. 
    La póliza de seguros del “Build to rent” (construir para alquilar).
    1. Las compañías aseguradoras ya han creado pólizas específicas para inversores inmobiliarios en el Build to Rent.
    • Riesgo de Construcción
    • Riesgo de Propiedad
    • Riesgo de Responsabilidad Civil
    • Riesgo de Pérdida de Alquiler
    • Riesgo de Desocupación
    • Riesgo de Impago
    2. Coberturas generales del Build to Rent.
    • Cobertura de Pago a Plazos (Forward Funding)
    • Compromiso de Compra o Purchase Funding
    • Cobertura de Responsabilidad del Propietario
    • Cobertura de Impago de Alquiler
    • Régimen de Propiedades Desocupadas
    • Cobertura de Infraseguros
    3. Tipos de seguros Build to Rent.
    a. Seguro de proyecto para la fase de construcción
    b. Seguro de defectos de construcción (LDI o IDI)
    c. Seguros OCIP. Póliza de Responsabilidad Civil OCIP
    d. Caso práctico de una póliza OCIP
    4. El banco no financiará el Build to Rent sin seguro.
    • Ejemplo práctico
    PARTE SEXTA
    • Gestión inmobiliaria del Build to Rent. Property Management Services Build To Rent
    Capítulo 22. 
    Gestión inmobiliaria del Build to Rent. Property Management Services Build To Rent
    1. ¿Quién gestiona el boom inmobiliario del Build to Rent?
    • Caso práctico: Solución integrada que abarque consultoría especializada, gestión de propiedades y activos, servicios residenciales, gestión de alquileres y arrendamiento.
    2. La experiencia residencial de los arrendatarios Build to Rent.
    • Operar los activos Build to Rent BTR no sólo incluye el mantenimiento, sino la gestión de la MARCA RESIDENCIAL, lo que conlleva la seguridad, la limpieza, la gestión de incidencias y quejas de los arrendatarios, etc.
    • Ejemplo práctico
    3. Gestión y control de los niveles de ocupación. Viviendas arrendadas y control de plazos.
    • Ejemplo práctico
    4. Creación de una MARCA inmobiliaria residencial: el Build to Rent BTR es B2C.
    • Caso Práctico
    5. Un equipo comercial Build to Rent no es un equipo de ventas, es mucho más.
    • Caso Práctico
    6. El mantenimiento técnico: la clave de la rentabilidad del Build to Rent (BTR).
    Ventajas de la edificación industrializada en la rentabilidad del Build to Rent (BTR).
    • Caso práctico
    7. Estudios de mercado inmobiliario para el Build to Rent (BTR).
    • El cliente que alquila su vivienda es diferente al que compra.
    • Marketing inmobiliario para crear el producto residencial a alquilar. La marca inmobiliaria del Build to Rent (BTR)
    • Caso práctico
    8. Prevención a los cambios de normativa de arrendamientos de vivienda que alteren la rentabilidad del Build to Rent (BTR).
    • Caso Práctico
    9. Soluciones prácticas a la gestión inmobiliaria/Property Management de inmuebles Build to Rent (BTR).
    a. Venta de propiedades a entidades patrimoniales inmobiliarias
    b. Adquisición de empresas especializadas en gestión de activos inmobiliarios
    c. Asociaciones o Joint Ventures con empresas especializadas en gestión de activos inmobiliarios
    d. Creación de una marca de Build to Rent y gestión directa de las propiedades
    GUÍA RELACIONADA
    PROPERTY MANAGEMENT.
    PARTE SÉPTIMA
    • Casos prácticos de "Build to Rent" (BTR).
    Capítulo 23. 
    Casos prácticos de "Build to Rent" (BTR).
    1. Caso práctico: Proyecto de Build to Rent en Madrid
    • Fase de diseño y estudio de viabilidad
    • Fase de promoción
    • Fase de construcción y alquiler
    • Rendimiento económico
    2. Caso práctico: Proyecto de Build to Rent en París
    • Fase de diseño y estudio de viabilidad
    • Fase de promoción
    • Fase de construcción y alquiler
    • Rendimiento económico
    3. Caso práctico: Proyecto de Build to Rent en Berlín
    • Fase de diseño y estudio de viabilidad
    • Fase de promoción
    • Fase de construcción y alquiler
    • Rendimiento económico
    4. Caso práctico: Proyecto de Build to Rent en Milán
    • Fase de Diseño y Estudio de Viabilidad
    • Fase de Promoción
    • Fase de Construcción y Alquiler
    • Rendimiento Económico
    5. Caso práctico: Proyecto Build to Rent en Berlín, Alemania
    • Fase de Diseño y Estudio de Viabilidad
    • Fase de Promoción
    • Fase de Construcción y Alquiler
    • Rendimiento Económico
    6. Caso práctico: Proyecto Build to Rent en Milán, Italia
    • Fase de Diseño y Estudio de Viabilidad
    • Fase de Promoción
    • Fase de Construcción y Alquiler
    • Rendimiento Económico
    7. Caso práctico: Proyecto Build to Rent en Lisboa, Portugal
    • Fase de Diseño y Estudio de Viabilidad
    • Fase de Promoción
    • Fase de Construcción y Alquiler
    • Rendimiento Económico
    8. Caso práctico: Proyecto de Build to Rent en Barcelona, España
    • Fase de Diseño y Estudio de Viabilidad
    • Fase de Promoción
    • Fase de Construcción y Alquiler
    • Rendimiento Económico
    9. Caso práctico: Proyecto de Promoción Delegada en Valencia, España
    • Fase de Diseño y Estudio de Viabilidad
    • Fase de Promoción Delegada
    • Fase de Construcción y Alquiler
    • Rendimiento Económico
    10. Caso práctico: Proyecto de Promoción Delegada con financiación Forward Funding en Barcelona, España
    • Fase de Diseño y Estudio de Viabilidad
    • Fase de Promoción Delegada con Forward Funding
    • Fase de Construcción y Alquiler
    • Rendimiento Económico
    11. Caso práctico de gestión de riesgos en "Build to Rent".  Desarrollo residencial en Barcelona
    • Fase de diseño
    • Fase de evaluación de riesgos
    • Fase de construcción
    • Fase de alquiler
    • Fase de gestión de riesgos continua
    12. Caso práctico de Escalado de operaciones en "Build to Rent"
    • Fase de planificación estratégica
    • Fase de financiación
    • Fase de diseño y construcción
    • Fase de alquiler y gestión de propiedades
    13. Caso práctico de Transición de "Build to Sell" a "Build to Rent"
    • Fase de Planificación y Estrategia
    • Fase de Financiación
    • Fase de Diseño y Construcción
    • Fase de Alquiler y Gestión de Propiedades
    14. Caso práctico de Inversores buscando diversificar su cartera con propiedades "Build to Rent"
    • Fase de Análisis y Selección de Mercado
    • Fase de Financiación y Asociación
    • Fase de Diseño y Construcción
    • Fase de Alquiler y Gestión de Propiedades
    15. Caso práctico de Promotor que tiene que ajustar los planes a mitad de camino debido a cambios en el mercado
    • Fase de Planificación y Diseño
    • Fase de Financiación y Construcción
    • Fase de Ajuste del Plan
    • Fase de Completación y Gestión de Propiedades
    16. Caso práctico en el que un Inversor Inmobiliario tiene que decidir por motivos financieros entre seguir con el build to rent o vender todos o parte de los pisos
    • Fase de Planificación y Diseño
    • Fase de Financiación y Construcción
    • Fase de Cambio en la Situación Financiera
    • Fase de Decisión

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