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CURSOS - LIBRERÍA - Pdf DE LA CONSTRUCCIÓN, URBANISMO E INMOBILIARIO.

 “BUILD TO RENT” CONSTRUIR PARA ALQUILAR 

  • Forward Funding vs Forward Purchase 
  • 220 págs. Pdf IMPRIMIBLE. 
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¿QUÉ APRENDERÁ?
  • Construir para alquilar. Build to rent. Precauciones y rentabilidades.
OPINIONES DE CLIENTES.
"La promoción delegada es demasiado compleja para meterse en ello sin saber todos los riesgos. Esta guía práctica me ha resuelto de un modo práctico todas las precauciones que debo tomar antes de dar un mal paso del que arrepentirme. Muy aconsejable".

Rafael Santos

ÍNDICE
Introducción

PARTE PRIMERA

Construir para alquilar. Build to rent.
PARTE SEGUNDA
El Build to Rent aplicado a las viviendas sociales.
PARTE TERCERA
Inversión inmobiliaria en ‘Build to Rent’ (BTR).
PARTE CUARTA
Financiación de las promociones a través del ‘Build to Rent’ (BTR).
PARTE QUINTA
Los seguros del Build to rent.
PARTE SEXTA
Gestión inmobiliaria del Build to Rent. Property Management Services Build To Rent
PARTE SÉPTIMA
La promoción delegada.
PARTE OCTAVA
Contratos de Forward Purchase/Funding

GUÍA RELACIONADA
PROMOCIÓN DELEGADA, FORWARD PURCHASE/FUNDING Y  OPERACIONES LLAVE EN MANO 

 
Introducción
Build to Rent. Un nuevo nicho en el mercado de alquiler 

El Build to Rent es la respuesta a las necesidades de alquiler para profesionales en zonas de amplio desarrollo de negocio que atraen empleo cualificado, habitualmente en grandes ciudades y cerca del trabajo.

En general las superficies útiles de las viviendas que se van a diseñar no son muy altas; entre 38 y 54 m2, pero debe haber zonas comunes específicas de cierta importancia: gimnasios, zonas de trabajo, zonas de estar, etc. 

Es un sector en auge pero en zonas donde haya atracción sobre todo relacionada con el trabajo.

Los expertos coinciden en que el Build to Rent es un producto que ofrece ventajas para ambos lados del tándem formado por promotores/constructores y fondos de inversión.

Desde el punto de vista del promotor, el Build to Rent les permite entrar en un mercado con potencial como es el del alquiler. Además de minimizar el riesgo comercial al tener la venta de antemano concertada (son proyectos que se entregan llave en mano al fondo que financia la operación), aumenta la rotación de activos, mejora el rendimiento del capital y el retorno a los accionistas.

Este nicho de negocio es interesante para las grandes empresas o los fondos por varias razones. Una de ellas es que el mercado en alquiler es menos sensible a las crisis que el de venta, con lo que sirve de contrapeso anticíclico a la parte del negocio dedicado a la promoción en venta. Y otra es que hay una demanda creciente de este tipo de soluciones.

Build to Rent es un negocio en el que intervienen el promotor, el constructor y el fondo de inversión con la intención de generar edificios para alquilar que atiendan a nuevas necesidades muy específicas.

Este es un modelo de negocio que fija una relación muy directa entre el diseño y la construcción que atienda a los requerimientos de rentabilidad del inversor principal, que suele ser un fondo de inversión. 

El promotor constructor, o el gestor que quiera iniciar el negocio, contactará con un fondo de inversión qué participará en la definición del edificio y su diseño, pero solo financiará la operación desde el momento de la obtención de la licencia urbanística hasta la terminación del edificio.

La clave es el arranque de la promoción con fondos propios aportados por el promotor inmobiliario hasta que obtenga la licencia urbanística y que luego recuperará al traspasar el activo al fondo de inversión.

Contamos con que las aportaciones de los fondos de inversión en el período previo a la consecución de la licencia son escasas y las pocas que haya, probablemente deban ser avaladas por el promotor constructor. Es muy importante para el promotor inmobiliario conseguir la licencia urbanística porque una vez conseguida el fondo puede financiar. 

Una vez construido el edificio, el fondo seguirá con su puesta en explotación y lo mantendrá, probablemente, durante los tres o cuatro primeros años de explotación

Este fondo querrá una rentabilidad media del entorno del 5-6% durante ese periodo, y pasado ese periodo de consolidación del negocio, venderá su participación a otro fondo de proyección a medio plazo, más estable, tipo aseguradoras y fondos de pensiones, que gestionarán el edificio a los próximos 15 o 20 años, y esperando rentas menores, del orden del 3-4%.

De todas estas cuestiones tratamos desde una perspectiva práctica y profesional en la guía práctica del Build to rent, construir para alquilar.
 

PARTE PRIMERA
  • Construir para alquilar. Build to rent.
Capítulo 1. 
Los fondos se interesan por el mercado de vivienda en alquiler pero no quieren “riesgo promotor”.
1. El mercado inmobiliario español está dominado por los fondos de inversión, tanto en el segmento patrimonial como en el de la promoción residencial.
2. El mercado de la vivienda en alquiler está en pleno crecimiento.
a. Edificios de viviendas llave en mano diseñados específicamente para el alquiler.
b. La profesionalización de las patrimonialistas de alquiler de vivienda.
c. La solución al déficit de vivienda en alquiler. La solución inglesa.
3.  ¿Cómo potenciar la inversión inmobiliaria patrimonialista en vivienda de alquiler?
a. Copiar el modelo inglés. Faltan suelos ordenados que soporten un alquiler social.
b. Adaptar el urbanismo a la inversión inmobiliaria para alquilar. Las repercusiones de los suelos y los costes de construcción impiden colocar en el mercado productos con alquiler atractivo para el inquilino y rentable para el arrendador/promotor.
Capítulo 2. 
Construir para alquilar. Build to rent. La revolución que se ha implantado en Europa.
1. La tendencia es alquilar. Se ha pasado de comprar e hipotecarse de por vida a alquilar.
a. La propiedad ya no es lo que era. Los jóvenes prefieren alquilar para mantener un mejor nivel de vida.
b. La propiedad y el alquiler deben equilibrarse.
c. El mercado del alquiler ha aumentado en España durante los últimos años.
2. El sector “Build to rent” (Construir para alquilar) se encuentra en una etapa crucial de su desarrollo temprano si lo comparamos con el Reino Unido.
a. Tanto el sector público como el privado están mostrando la voluntad de satisfacer la creciente demanda de vivienda de una población cada vez más diversa y expansiva.
b. En España, de todas las promociones inmobiliarias de vivienda, sólo el 3% es para alquilar.
b. No hay grandes inversores nacionales dispuestos a invertir para alquilar vivienda. Los más activos los fondos extranjeros que se anticipan a la tendencia.
3. La única solución: las Comunidades autónomas y los ayuntamientos. ¿Cómo conseguir que pongan el suelo? Dándoles parte de la renta de alquiler.
a. Ayuntamientos que a cambio de cesiones temporales de suelo público, ceden suelo para edificar edificios en alquiler.
b. Los ayuntamientos tienen las herramientas informáticas y los datos para saber exactamente la demanda de vivienda de alquiler.
Si ceden suelo o edificios en desuso para que los grandes inversores construyan y alquilen, ganan dinero y se ahorran la gestión de vivienda que exige estar muy profesionalizada.
c. Política de planificación nacional, autonómica y local, exigiendo a las autoridades locales que identifiquen la necesidad de viviendas y planifiquen urbanísticamente de modo proactivo para cumplir con la demanda de vivienda a buen precio.
4. ¿Cuándo es el momento indicado para empezar a promover inmuebles destinados íntegramente al alquiler?
5. Operaciones de llave en mano a fondos para alquilar: perder rentabilidad para ganar una venta asegurada del 100%.
6. La Colaboración público-privada de suelo para alquilar entre autonomías/ayuntamientos y promotores inmobiliarios.
7. La gran promotora española que lleva años promoviendo sólo para alquilar.

TALLER DE TRABAJO 
El origen del Build to Rent y Multifamily housing 
1.  Build to Rent ¿en qué consiste? 
2. Características de las promociones inmobiliarias residenciales Build to Rent 

  • Amenities y zonas comunes 
  • Arquitectos de prestigio 
  • Suministros incluidos 
  • Viviendas equipadas 
  • Interiorismo 
Capítulo 3.
Oportunidades y beneficios del “Build to rent” (construir para alquilar).
1. La creciente demanda del mercado de alquileres convierte a Build to rent (BTR) en una atractiva oportunidad de inversión para grandes instituciones.
2. Considerar las necesidades específicas de los arrendatarios de Build to rent BTR durante todo el ciclo de vida de la propiedad para maximizar el ingreso operativo potencial.
3. Aspectos clave al planificar, diseñar y operar Build to rent BTR para optimizar los retornos.
a. Ubicación correcta
b. Optimizar estrategias de activos
c. Diseñar el edificio con el arrendatario BTR en mente
d. Considerar costes fijos y operativos
e. Elegir el inversor adecuado porque los primeros años no se rentabiliza la inversión.
f. Diseñar con flexibilidad
g. El Big Data Build to rent BTR
TALLER DE TRABAJO
Las opciones para invertir en “Build to rent” (construir para alquilar).
1. Inversor inmobiliario individual que construye o delega la promoción inmobiliaria
2. Dueño de una parcela que se ofrece a un inversor para promover viviendas “Build to rent” (construir para alquilar) en joint venture.
3. Rehabilitación de inmueble en para “Build to rent” (construir para alquilar).
Capítulo 4. 
La promoción inmobiliaria de proyectos “llave en mano” o “Build to Rent (BTR)”
1. ¿Qué es la promoción de proyectos inmobiliarios “llave en mano” o “Build to Rent (BTR)?
2. ¿Por qué quieren los inversores institucionales (fondos de pensiones, socimis, etc.) invertir en el “Build to Rent (BTR)?
3. ¿Por qué quieren los promotores inmobiliarios participar en el “Build to Rent (BTR)?

TALLER DE TRABAJO
Caso real: Promoción llave en mano para un fondo inmobiliario como “Build to rent”

TALLER DE TRABAJO
Caso real: Acuerdo de promotora inmobiliaria con un fondo para promover viviendas llave en mano en alquiler bajo el esquema de Build to Rent.

TALLER DE TRABAJO
Caso real: Compra de un edificio de viviendas a una promotora por un fondo para destinarlo a Build to rent.

Capítulo 5. 
Construir para alquilar “Build to Rent (BTR)” es una oportunidad para el sector promotor residencial y para facilitar la producción de oferta suficiente de viviendas en alquiler.
1. Los promotores inmobiliarios residenciales congelan suelo hasta concluir su promoción: esto es ruinoso.
2. Esta práctica promotora inmobiliaria perjudica al el retorno del capital empleado (ROCE).
¿Qué diferencia hay entre el ROE y el ROCE?
¿Cómo se calcula?
3. La asunción de los riesgos de desviaciones en los costes de construcción sobre promociones futuras y compromisos de desarrollo de carteras de viviendas.

TALLER DE TRABAJO
Caso real de inversión ‘Build To Rent’ con inversión de 120 millones de euros en compra de suelo en Madrid para vivienda en alquiler.

PARTE SEGUNDA
  • El Build to Rent aplicado a las viviendas sociales.
Capítulo 6. 
La solución británica: Build to Rent para viviendas sociales con ventajas fiscales y precio limitado.
1. ¿Deberían las autoridades promover la construcción para alquilar (Build to rent)?
Evaluación administrativa de la necesidad de vivienda social en un área.
2. Un alquiler con renta limitada. Descuento mínimo del 20% de la renta de la zona.
3. Las viviendas de alquiler privadas asequibles deben estar bajo un control de gestión común.
4. ¿Qué sucede si las viviendas dentro de un proyecto de construcción para alquilar se venden por separado?
5. ¿Cómo se determina la elegibilidad para ocupar viviendas de alquiler privado asequibles?
6. Alquileres con plazos superiores a 3 años.
7. ¿Deben cumplir con las viviendas Build to rent con estándares mínimos?

TALLER DE TRABAJO
Anulación del riesgo promotor y ventajas fiscales en la financiación del Build ro rent en el Reino Unido.

Capítulo 7. 
La solución holandesa. Privatizar la gestión de vivienda social con entidades sin ánimo de lucro.
1. Externalizacion del parque público de vivienda social a las housing associations, entidades sociales sin ánimo de lucro expertas en mediación social.
2. Rentas de alquiler subvencionadas a los arrendatarios que rehabiliten la vivienda.
Capítulo 8. 
  • La solución austriaca.  Asociaciones y cooperativas de gestión de vivienda en alquiler.
Capítulo 9. 
  • La solución americana. Community Land Trust
Capítulo 10. 
La solución irlandesa. La colaboración público-privada de vivienda social.
  • Caso real. Régimen de colaboración público privado (PPP).
Capítulo 11. 
La solución española. La colaboración público-privada de vivienda mediante derecho de superficie a favor de cooperativas de vivienda.
1. El derecho de superficie para la promoción de vivienda social mediante cooperativas.
2. Concursos de suelo en derecho de superficie para covivienda, cooperativas y fundaciones (Cataluña)

TALLER DE TRABAJO
El Plan de Vivienda establece ayudas para el promotor que esté dispuesto a mantener las viviendas en régimen de alquiler durante un plazo de 25 años
1. El Plan de Vivienda 2018-2021 contempla ayudas para las empresas y para los inquilinos
2. Caso real en una Comunidad Autónoma

Capítulo 12. 
Régimen estatal del derecho de superficie para alquiler de vivienda social. Real Decreto-ley 26/2020, de 7 de julio, de medidas de reactivación económica para hacer frente al impacto del COVID-19 en los ámbitos de transportes y vivienda.
1. Real Decreto-ley 26/2020, de 7 de julio, de medidas de reactivación económica para hacer frente al impacto del COVID-19 en los ámbitos de transportes y vivienda.
a. Especialidades del derecho de superficie o concesión demanial para la promoción del alquiler asequible o social mediante la colaboración entre administraciones públicas y la iniciativa privada.
b. Especialidades de los instrumentos de colaboración entre las distintas administraciones públicas para ampliar el parque de viviendas en régimen de alquiler asequible o social, atendiendo especialmente a la duración de estos acuerdos y al sistema de determinación de responsabilidad entre los firmantes.
2. Especialidades del derecho de superficie o concesión demanial para la promoción del alquiler asequible o social mediante la colaboración entre Administraciones Públicas y la iniciativa privada.
a. Derecho de superficie onoroso.
b. Plazo hasta 80 años.
c. Exoneración de responsabilidades del estado.
d. Régimen de viviendas sociales autonómicas.
e. Destino preferente de suelo estatal a vivienda social.
f. Licitación de suelos por SEPES Entidad Pública Empresarial de Suelo (SEPES)


GUÍA RELACIONADA
DERECHO DE SUPERFICIE.

PARTE TERCERA
  • Inversión inmobiliaria en ‘Build to Rent’ (BTR).
Capítulo 13. 
Inversión inmobiliaria en ‘Build to Rent’ (BTR).
1. El modelo Build to Rent atrae fuentes alternativas de capital al mercado inmobiliario.
2. Ventajas del promotor inmobiliario que colabora con un inversor inmobiliario/fondo.
a. Gestión del alquiler de viviendas al fondo inversor.
b. Ventajas de financiación como proyecto llave en mano.
3. Ventajas del Build to Rent para los fondos de inversión
4. ¿Cuáles son los riesgos del Build to rent para un inversor inmobiliario?
a. Riesgo de construcción
b. Riesgo de capacidad económica de arrendatarios
c. Riesgos de propiedad y ubicación
d. Riesgos de gestión operativa
5. ¿Por qué están interesados los inversores inmobiliario en el Build to Rent?
a. Flujo de ingresos a largo plazo, un respaldo colateral significativo y un riesgo crediticio bien diversificado.
b. Alta prima de mercado.
6. ¿Por qué no encaja el Build to Rent como Deuda senior?
7. ¿Por qué están interesadas las aseguradas en el Build to Rent?

TALLER DE TRABAJO
Ejemplos de inversión Build to Rent en España

  • Axa Real Assets. Socimi ‘Avalon Properties’
  • Metrovacesa/Ares 
  • Q21, Ferrocarril, Momentum / Ares 
  • Acciona / Hines 
  • Aedas / Ares 
  • Áurea / Vivenio 
  • Azora / Vivenio 
  • ASG / Fund VI 
  • Catella, Locare y Patrizia 
  • Locare / Tectum 
  • Corp / Scranton 
  • Axa /Acciona
  • Cerberus / Inmoglaciar
  • Otro proyectos de Build to Rent (AQ Acentor, Pryconsa, ASG, Gestilar, Árqura, Inbisa, Habitat, Kronos, La Llave de Oro y Quabit).
PARTE CUARTA
  • Financiación de las promociones a través del ‘Build to Rent’ (BTR).
Capítulo 14. 
¿En qué consiste la financiación del ‘Build to Rent’?
1. La viabilidad financiera del Build to rent desde la perspectiva del inversor y del promotor inmobiliario.
2. Garantizar arrendamientos para obtener financiación.
3. Relación Debt/Equity (deuda/capital).
4. Fases de la financiación Build to Rent.
a. Financiación de la fase de desarrollo
b. Financiación anticipada
c. Financiación en fase avanzada de la obra
Capítulo 15. 
Financiación del ‘Build to Rent’ (BTR).
1. La financiación del “Build to rent” es muy distinta a la financiación al promotor tradicional.
  • En el ‘build to rent’ es necesario crear un análisis de riesgos específico para un único comprador inmobiliario.
2. Los criterios financieros dependen del tipo de proyecto.
  • Ejemplo de operaciones “llave en mano”.
Capítulo 16. 
Financiación de las promociones a través del ‘Build to Rent’ (BTR).
1. Los inversores “Build to Rent” (BTR)
a. Los inversores “Build to Rent” (BTR) invierten con capital propio.
b. La banca quiere financiar el Build to rent por la garantía que le dan los inversores (fondos, SOCIMIS, etc.).
2. El modelo de financiación de las promociones a través del ‘Build to Rent’ (BTR).
a. La financiación del “Build to Rent” (BTR)  debe responder a una estructura de financiación a largo plazo, con dos periodos marcados (construcción y posterior explotación)
b. En el “Build to Rent” (BTR) el riesgo se concentra en un único proyecto
c. Diferenciarse del préstamo promotor para evitar que las líneas bancarias queden topadas de riesgo promotor.
3. La vinculación financiera entre promotor, inversor y financiador a través de sociedades vehículo (SPV).
a. Sociedad vehículo (SPV) encargada de la ejecución del proyecto y responsable de la financiación a largo plazo.
b. Cláusulas que limiten el riesgo operativo al inversor.
4. Ventajas de la financiación Build to rent.
a. Mayores rentabilidades en inversiones a largo plazo
b. Crear desde cero el proyecto inmobiliario
PARTE QUINTA
  • Los seguros del Build to rent.
Capítulo 17. 
La póliza de seguros del “Build to rent” (construir para alquilar).
1. Las compañías aseguradoras ya han creado pólizas específicas para inversores inmobiliarios en el Build to Rent.
2. Coberturas generales del Build to Rent.
3. Tipos de seguros Build to Rent.
a. Seguro de proyecto Build to rent para la fase de construcción.
b. Seguro de defectos de construcción.
c. Seguros OCIP. Póliza de Responsabilidad Civil OCIP
4. El banco no financiará el Build to Rent sin seguro.
PARTE SEXTA
  • Gestión inmobiliaria del Build to Rent. Property Management Services Build To Rent
Capítulo 18. 
Gestión inmobiliaria del Build to Rent. Property Management Services Build To Rent
1. ¿Quién gestiona el boom inmobiliario del Build to Rent?
  • Solución integrada que abarque consultoría especializada, gestión de propiedades y activos, servicios residenciales, gestión de alquileres y arrendamiento.
2. La experiencia residencial de los arrendatarios Build to Rent.
  • Operar los activos Build to Rent BTR no sólo incluye el mantenimiento, sino la gestión de la MARCA RESIDENCIAL, lo que conlleva la seguridad, la limpieza, la gestión de incidencias y quejas de los arrendatarios, etc.
3. Gestión y control de los niveles de ocupación. Viviendas arrendadas y control de plazos.
4. Creación de una MARCA inmobiliaria residencial: el Build to Rent BTR es B2C.
5. Un equipo comercial Build to Rent no es un equipo de ventas, es mucho más.
6. El mantenimiento técnico: la clave de la rentabilidad del Build to Rent (BTR).
  • Ventajas de la edificación industrializada en la rentabilidad del Build to Rent (BTR).
7. Estudios de mercado inmobiliario para el Build to Rent (BTR).
  • El cliente que alquila su vivienda es diferente al que compra.
  • Marketing inmobiliario para crear el producto residencial a alquilar. La marca inmobiliaria del Build to Rent (BTR)
8. Prevención a los cambios de normativa de arrendamientos de vivienda que alteren la rentabilidad del Build to Rent (BTR).
9. Soluciones prácticas a la gestión inmobiliaria/Property Management de inmuebles Build to Rent (BTR).
a. Vender inmuebles a inmobiliarias patrimonialistas.
b. Comprar empresas especializadas en la gestión de activos inmobiliarios.
c. Asociación o Joint ventures con empresas especializadas en la gestión de activos inmobiliarios.
d. Crear una MARCA de Build to Rent y gestionar directamente los inmuebles.
GUÍA RELACIONADA
PROPERTY MANAGEMENT.
PARTE SÉPTIMA
  • La promoción delegada.
Capítulo 19. 
La promoción delegada.
1. La promoción delegada.
2. Vendedor promotor.
3. Comprador inversor.
4. El precio y el momento de pago. Forward Purchase Agreement o Forward Funding Agreement.
5. Contrato de obra “llave en mano”:
6. Diferencia entre la promoción delegada y el contrato de obra.
Toda la responsabilidad técnica recae en el promotor vendedor.
TALLER DE TRABAJO
La diferencia de la promoción delegada.
• El promotor delegado asume las funciones la de agente comercializador, asumiendo la parte del riesgo del proyecto que deriva de su comercialización (bono o prima- “success fee”).

TALLER DE TRABAJO
La promoción delegada entre promotores sin financiación e inversores sin experiencia inmobiliaria local: un matrimonio de conveniencia.
1. El inversor inmobiliario extranjero desconoce el sector local.
2. El inversor inmobiliario tiene financiación pero no quiere saber nada del riesgo inmobiliario.
3. Alianzas entre fondos inmobiliarios y promotores locales.
4. Joint venture. Sociedad vehículo (SPV) en la que fondo y promoción son socios.

TALLER DE TRABAJO
Funciones técnicas de la promoción delegada.
1. Funciones técnicas.
2. Funciones del promotor delegado.
3. Régimen de garantías de la ejecución y desarrollo del proyecto inmobiliario.

a. Avales
b. Retenciones de pagos.
c. Bonificaciones y penalizaciones.
4. Gestión de riesgos de la promoción delegada.

TALLER DE TRABAJO
Promoción delegada con derecho de superficie para hacer vivienda protegida

CHECK-LIST 

1. ¿Qué es la “Promoción delegada”?
2. ¿Qué es la promoción delegada completa de una obra?
3. ¿Qué es la promoción delegada sometida a un proyecto arquitectónico?
a. Precaución con los documentos técnicos anexos al contrato de promoción delegada para evitar la posible resolución del contrato por el promotor delegado.
b. Cobertura de responsabilidad excluyente del diseño arquitectónico.
c. La permanente monitorización de la promoción delegada por el propietario.
3. ¿Qué debe hacer el promotor delegado para protegerse?
4. Funciones del promotor delegado.
  • La auditoría de proyectos.
  • La definición de la estrategia de contratación y la propuesta de empresas.
  • La licitación y contratación de todos los agentes y la ejecución de la obra.
  • La dirección facultativa y coordinación de seguridad y salud.
  • La gestión de la construcción (y urbanística si procede).
  • El control de calidad.
  • La gestión de la OCT.
  • La gestión de la contratación de los seguros.
  • La gestión y contratación de acometidas.
  • Los trámites necesarios ante el Registro de la Propiedad.
  • La definición de la estrategia comercial: plan de marketing y medios.
  • Legalización de las viviendas acabadas.
5. Ejecución y desarrollo del proyecto
6. Presentación de avales y retenciones.
7. Desviaciones al alza en los costes y parte del riesgo comercial de una promoción inmobiliaria.
8. Precauciones generales en el formulario del contrato de promoción delegada.

GUÍA RELACIONADA
PROMOCIÓN DELEGADA, FORWARD PURCHASE/FUNDING Y  OPERACIONES LLAVE EN MANO 

PARTE OCTAVA
  • Contratos de Forward Purchase/Funding 
Capítulo 20. 
Forward purchase agreement y forward funding agreement. 
1. Las operaciones “Build to rent” se estructuran generalmente a través de un contrato de 'forward purchase', por el que promotor asume el coste hasta el momento de la entrega. 
2. Gracias a la fórmula 'forward purchase' el inversor evita el “riesgo promotor”. 
3. La promoción delegada. 
4. Solución “joint venture”, sociedad vehículo (SPV) en la que fondo y promoción son socios. 
5. Promotores que tienen suelo pero no tienen financiación para promover, así que contactan con un inversor que les compra el suelo y al mismo tiempo suscriben un contrato de promoción delegada 
6. El “Forward purchase” es un contrato de compraventa de futuro edificio. 
Capítulo 21. 
Venta de inmuebles en construcción como alternativa de financiación para el promotor.
1. Las características del contrato de adquisición de un inmueble en construcción
a. Dejar atadas las condiciones técnicas de construcción.
b. Condiciones suspensivas de licencias urbanísticas y de contratación de seguros de la edificación.
c. Determinación del precio y los plazos de pago.
d. Condiciones de entrega del inmueble (certificado final de obra).
e. Garantías de ocupación del inmueble.
2. El “Forward purchase” es un contrato de compraventa de futuro edificio.
3. Características del contrato inmobiliario forward de compraventa de futuro edificio.
a. Compra del suelo por el promotor asegurándose el precio de venta del inmueble construido.
b. El inversor financia al promotor inmobiliario.
c. Entrega del inmueble y pago.
4. Ventajas y desventajas del contrato inmobiliario forward de compraventa de futuro edificio.
5. Clases de contratos forward.
a. Forward purchase agreement (venta anticipada de edificio comercializado con pago diferido a la entrega).
b. Forward funding agreement (venta anticipada de edificio comercializado con pago en el momento de la entrega).
c. Forward purchase agreement con pagos aplazados.
TALLER DE TRABAJO
El precio y el momento de pago. Forward Purchase Agreement o Forward Funding Agreement.

TALLER DE TRABAJO
Operaciones llave en mano.
Forward purchase
Forward funding

Capítulo 22. 
Forward purchase y Forward funding.
1. Forward purchase
a. Concepto del contrato de forward purchase
b. Las obligaciones del vendedor
c. La obligación del comprador
d. Due diligence jurídica previa
e. Cláusulas en un contrato de forward purchase
2. Forward funding
Precauciones jurídicas del forward funding con efectos prácticos.
3. El forward funding en el ordenamiento jurídico español.


CHECK-LIST 

Forward purchase.
Forward funding
Capítulo 23. 
Contrato de forward purchase. Vender el edificio antes de empezar. El contrato de compraventa de edificio futuro (forward purchase).
1. El compromiso de construcción y comercialización del contrato de compraventa de edificio futuro (forward purchase).
2. Riesgos por cuenta del vendedor promotor en el contrato de compraventa de edificio futuro (forward purchase).
3. El contrato forward purchase en el derecho español.
a. Concepto del contrato de forward purchase.
b. Características del contrato de forward purchase.
c. Fases de una operación de forward purchase o compra a plazo.
Firma del contrato de compraventa de cosa futura. 
Promoción por parte del promotor. 
Entrega del inmueble y pago. 
d. Tipología del contrato de forward purchase.
Forward Funding con pago inicial del solar 
Forward Funding con pago del solar diferido 
e. Fiscalidad del contrato de forward purchase.
IVA 
Plusvalía municipal (IVTNU) 
4. Cláusulas esenciales del contrato de compraventa de edificio futuro (forward purchase).
Capítulo 24. 
Contrato de forward funding. El caso en que el edificio futuro lo financia el comprador (forward funding).
Los fondos de pensiones y otros inversores institucionales utilizan estructuras de Forward Funding para activos inmobiliarios que aún no se han construido a fin de recibir mejores rendimientos para su inversión. 

Y esto afecta tanto a los polígonos logísticos de Amazon como a las residencias de estudiantes y la promoción de vivienda para alquilar.

¿Todavía no conoce todos los beneficios que le puede portar el Forward Funding?

1. Concepto del Forward Funding.
2. Características del contrato de forward funding.
3. Elementos del contrato de forward funding.
4. Modalidades del contrato de forward funding.
5. Naturaleza jurídica del contrato de forward funding.
6. Riesgos que asume el comprador del contrato de forward funding.
7. Fiscalidad del contrato de forward funding.

IVA 
ITP y AJD 
Plusvalía municipal (IVTNU) 
Capítulo 25
Los contratos Forward Funding Agreements como vehículo para mejorar la financiación promotora. 
1. Los contratos Forward Funding como estructuras híbridas para la financiación de promociones inmobiliarias. 
2. Características financieras de los  contratos Forward Funding 
a. Promociones inmobiliarias de activos comerciales destinados a su alquile 
b. Inversor propietario 
c. Capitalización de rentas. TIR. 
d. Beneficio del promotor. 
e. Interés nocional pactado con el promotor.
3. Acto de entrega y precontratos de arrendamiento 
4. La “erosión del beneficio” del promotor ante la falta de alquileres. 
5. El riesgo máximo del inversor 
6. Forward Funding Agreements con desembolsos condicionados a la construcción parcial del inmueble. 
Capítulo 26
Las claves financieras del Forward funding inmobiliario.
1. Siempre que hay problemas para obtener financiación para la construcción se utiliza el Forward funding agreement (venta anticipada de edificio comercializado con pago en el momento de la entrega).
a. Cuando los bancos británicos dejaron de prestar a los promotores inmobiliarios (la crisis del 70).
b. La joint venture (empresa conjunta) entre inversores y promotores inmobiliarios.
c. El forward funding tradicional en el sector inmobiliario.
d. El forward funding tradicional combinado con préstamo promotor avalado por el inversor.
e. Responsabilidad del promotor en el forward funding inmobiliario.
f. El truco es evitar tener un conjunto de planes y especificaciones demasiado genéricos
g. El inversor querrá controlar los sobrecostes.
h. Garantías del inversor en caso de incumplimiento del promotor inmobiliario.
i. Project Monitoring
j. El alquiler del edificio. Cap Rates (porcentajes máximos predeterminados) a los incentivos del promotor inmobiliario.
2. Forward funding a través de una joint venture (empresa conjunta).
a. El contrato de joint venture para un Forward funding inmobiliario.
• ¿Cómo se transcriben en una empresa conjunta (joint venture) los elementos esenciales de una forward funding?
b. Transferencias del suelo a la joint venture.
c. ¿Cómo evitar el coste fiscal de transmitir el inmueble a una joint venture?
d. ¿Cómo fijar el precio que se paga al promotor inmobiliario por el suelo que aporta a la joint venture?
3. La responsabilidad del promotor inmobiliario de promover un proyecto sujeto al acuerdo de Forward funding.
a. Responsabilidad principal de desarrollar el proyecto, incluido el diseño, la construcción y el alquiler.
b. El promotor inmobiliario estará expuesto por el exceso de costes.
c. Diferencias en caso de utilizar una empresa conjunta (joint venture),
d. Protección del inversor contra el fallo del promotor inmobiliario en una empresa conjunta (joint venture).
e. Derechos de adquisición preferente a favor del inversor en el caso de la empresa conjunta (joint venture).
4. Alquileres en el proceso de Forward funding inmobiliario.
a. La implementación de la estrategia de alquiler será gestionada por el promotor inmobiliario en su calidad de administrador bajo el acuerdo de gestión.
b. Limitaciones a los beneficios del promotor inmobiliario en la gestión de arrendamiento.
5. Especialidades en caso de financiación del Forward funding a través de una empresa conjunta (joint venture).
a. Participación del promotor inmobiliario en la financiación.
b. Abonos en función de certificados de obra. Project Monitoring.
c. Sobrecostes y posición del promotor inmobiliario.
6. Beneficio del promotor inmobiliario
7. Ventajas del Forward Funding inmobiliario para el inversor.
Capítulo 27
El Forward Funding inmobiliario como remedio a la falta de financiación para la construcción.
1. Forward Funding como una fuente de financiación de la construcción.
2. Contratos de Forward Funding convencionales
3. Contratos de Forward Funding de nueva generación.
a. Contrato de gestión de la promoción inmobiliaria entre el vehículo de la empresa conjunta (joint venture) y el inversor.
b. Honorarios de gestión del proyecto durante la fase de desarrollo.
c. Compromiso del inversor para financiar
d. Pago de beneficios al promotor inmobiliario.
Capítulo 28
El secreto de la financiación del ‘Build to Rent’ (BTR) está en el Forward Funding.
1. Desarrollo inmobiliario financiado a plazo (Forward Funding Agreement (FFA)), normalmente financiado parcialmente con deuda de un prestamista externo.
2. ¿Qué es la financiación a plazo / Forward Funding Agreement (FFA) y en qué se diferencia de una financiación para el desarrollo tradicional?
  • La dualidad de la función prestatario / promotor inmobiliario es una característica única de la financiación a plazo Forward Funding Agreement (FFA).
  • La financiación a plazo/ Forward Funding Agreement (FFA) introduce la complejidad añadida de un promotor inmobiliario externo que tiene un impacto obvio en los documentos de desarrollo clave, los acuerdos de financiación y el paquete de garantía otorgado al prestamista.
3. La “financiación a plazo” / Forward Funding Agreement (FFA) debe distinguirse de las “ventas a plazo”.
4. Pagos extraordinarios al promotor relacionados con las ganancias del prestatario después de la finalización del desarrollo inmobiliario.
5. Documentos básicos habituales de una transacción de financiación a plazo / Forward Funding Agreement (FFA )
  • El Forward Funding Agreement (FFA)
  • Disposiciones de protección a incluir.
  • Antes de la finalización de las obras de construcción, tanto el prestatario como el prestamista estarán expuestos si el promotor inmobiliario excede ampliamente sus proyecciones de costes y se declara insolvente.
  • Facility agreement/ acuerdo de instalación (entre el prestatario y el prestamista)
6. Aspectos esenciales a negociar en el Forward Funding Agreement (FFA)
  • Drawdown mechanics /Procedimiento de retirada de fondos
  • Development covenants / Pactos y garantías de la promoción inmobiliaria
  • Representations and warranties / declaraciones y garantías
  • Events of default / Supuestos de incumplimiento
  • Cost overruns  / Sobrecostes
  • Security Package / Paquete de seguridad
  • Pre-Let Agreement / Acuerdo de pre-alquiler de la promoción inmobiliaria a construir.
Capítulo 29
El Forward Funding desde la perspectiva financiera del inversor y del promotor inmobiliario.
1. ¿Qué es exactamente el Forward Funding y en qué se diferencia de una financiación tradicional para una promoción inmobiliaria?
a. Desarrollo tradicional
b. Forward Funding vs financiación inmobiliaria tradicional.
c. Doble rol del prestatario inversor y el promotor inmobiliario como característica única del Forward Funding.
d. Inversor inmobiliario que no quiere promover directamente.
e. El "Forward Funding" debe distinguirse de las "ventas a plazo".
2. Beneficios de un Forward Funding para el inversor inmobiliario y el promotor inmobiliario.
a. Beneficios de un Forward Funding para el inversor inmobiliario.
b. Beneficios de un Forward Funding para el promotor inmobiliario.
Beneficios potenciales de flujo de efectivo para un promotor inmobiliario al usar una estructura de Forward Funding.
1. Venta del solar.
2. Retribuciones posteriores sobre la revalorización del inmueble condicionadas al mantenimiento de la responsabilidad edificatoria del promotor inmobiliario.
3. Los documentos básicos habituales de una transacción de Forward Funding
    a. Acuerdo de Forward Funding (FFA)
    • Cómo y cuándo el prestatario realizará los pagos al promotor inmobiliario con respecto a los costes de la promoción inmobiliaria.
    • Abono de retribuciones y bonificaciones a favor del promotor inmobiliario.
    • Sobrecostes. Control de excesos de costes a favor del inversor inmobiliario.
    b. Acuerdo de instalación. Facility Agreement
    • Disposición de fondos "drawdown mechanics"
    • Acuerdos de desarrollo “Development covenants”
    • Representaciones y garantías “Representations and warranties”
    • Supuestos de incumplimiento (Events of default)
    • Sobrecostes “Cost overruns”
    c. Paquete de seguridad “Security Package”.
    • Las garantías colaterales deben ser facilitadas por el contratista de la construcción al prestamista/inversor además del promotor inmobilario.
    • Garantías de retribución al promotor inmobiliario por parte del prestatario/inversor.
    d. Preacuerdo de arrendamiento.
    • Si falta la cohesión con el FFA (Forward Funding agreement), esto podría resultar en una "brecha" problemática por la cual el promotor inmobiliario tendría derecho a apartarse de una promoción inmobiliaria antes de que el arrendatario quede obligado a firmar el contrato de arrendamiento.
    • Efectos del incumplimiento de la calidad de la obra en el futuro arrendamiento. Precauciones en el FFA.
Capítulo 30
Todo lo que debe saber un inversor antes de firmar un contrato de Forward Funding inmobiliario.
1. El primer día le ofrecen la venta de un solar con un preacuerdo de arrendamiento que está condicionado a la construcción de un edificio.
2. El segundo día estará financiando al promotor inmobiliario.
3. Cuidado que no todo es Forward Funding, sino venta a futuro que es otra cosa con diferentes efectos fiscales.
4. ¿Cómo reducir al mínimo el riesgo del inversor inmobiliario en un Forward Funding?
5. El promotor inmobiliario debe acordar con el inversor inmobiliario al menos las mismas obligaciones que ha dado el arrendatario bajo el preacuerdo.
6. Pactar que el pago de la cuota de compensación final 'basada en el valor' no se abone hasta que el contrato de arrendamiento se haya completado de acuerdo con el preacuerdo.
7. Garantizar que el promotor inmobiliario no se libera demasiado pronto.
8. Cuidado con la licencia del proyecto y más aún con que pueda ser anulada. El seguro de indemnización.
9. El contrato de Forward Funding y el precontrato de arrendamiento deben encajar como las piezas de un rompecabezas.
10. Atar en corto al promotor inmobiliario.
11. Cuidado con los suelos contaminados.
Capítulo 31
El contrato de forward funding
1. Concepto del contrato de forward funding: venta de solar por promotor-vendedor con compromiso de promoción inmobiliaria, financiación y comercialización del proyecto por el comprador inversor.
2. Lo que hay detrás: el inversor quiere un edificio y el promotor construirlo pero le falta financiación.
3. La relación entre el promotor inmobiliario y el inversor.
4. Clases del contrato de forward funding.
a. El promotor vende una parcela al inversor y acuerdan la promoción y financiación de la obra.
b. El comprador-inversor únicamente adquiere el inmueble una vez terminado el proyecto.
5. Fórmulas para calcular el beneficio del promotor.
6. Fases del forward funding
Capítulo 32
Relación del contrato mixto de forward funding con contratos típicos.
1. La compraventa de cosa futura y el arrendamiento de servicios de comercialización.
a. Especificaciones técnicas de la edificación “cosa futura”.
b. Contrato de arrendamiento de servicios de comercialización.
c. Garantías y licencias urbanísticas.
2. El préstamo promotor.
a. Pagos del comprador-financiador
b. Requisitos de solvencia del promotor.
c. Garantías del destino de las cantidades pagadas por el comprador-inversor (escrow account).
d. Vinculación de pagos del comprador-inversor al cumplimiento de determinados hitos constructivos.
e. Subrogaciones de contratos a favor del comprador-inversor en caso de resolución.
3. Promoción delegada del art. 17.4 de la Ley de Ordenación de la Edificación.
a. Contrato de obra llave en mano.
b. Concentración de toda la responsabilidad técnica en el promotor-vendedor.
c. Pactos de posible intervención del comprador-inversor en cuestiones técnicas.
d. Transmisión de la posesión con exoneración de riesgos.
TALLER DE TRABAJO
Precauciones para el caso de resolución del contrato de forward funding.

TALLER DE TRABAJO
Aspectos fiscales del contrato de forward funding.

TALLER DE TRABAJO
Cuidado con la responsabilidad del comprador-inversor en caso de que se considere promoción delegada (art. 17.4 LOE).

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