| Introducción |
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| Build to Rent. Un nuevo nicho en el mercado
de alquiler
El Build to Rent es la respuesta a las necesidades
de alquiler para profesionales en zonas de amplio desarrollo de negocio
que atraen empleo cualificado, habitualmente en grandes ciudades y cerca
del trabajo.
En general las superficies útiles de las
viviendas que se van a diseñar no son muy altas; entre 38 y 54 m2,
pero debe haber zonas comunes específicas de cierta importancia:
gimnasios, zonas de trabajo, zonas de estar, etc.
Es un sector en auge pero en zonas donde haya atracción
sobre todo relacionada con el trabajo.
Los expertos coinciden en que el Build to Rent
es un producto que ofrece ventajas para ambos lados del tándem formado
por promotores/constructores y fondos de inversión.
Desde el punto de vista del promotor, el Build
to Rent les permite entrar en un mercado con potencial como es el del alquiler.
Además de minimizar el riesgo comercial al tener la venta de antemano
concertada (son proyectos que se entregan llave en mano al fondo que financia
la operación), aumenta la rotación de activos, mejora el
rendimiento del capital y el retorno a los accionistas.
Este nicho de negocio es interesante para las grandes
empresas o los fondos por varias razones. Una de ellas es que el mercado
en alquiler es menos sensible a las crisis que el de venta, con lo que
sirve de contrapeso anticíclico a la parte del negocio dedicado
a la promoción en venta. Y otra es que hay una demanda creciente
de este tipo de soluciones.
Build to Rent es un negocio en el que intervienen
el promotor, el constructor y el fondo de inversión con la intención
de generar edificios para alquilar que atiendan a nuevas necesidades muy
específicas.
Este es un modelo de negocio que fija una relación
muy directa entre el diseño y la construcción que atienda
a los requerimientos de rentabilidad del inversor principal, que suele
ser un fondo de inversión.
El promotor constructor, o el gestor que quiera
iniciar el negocio, contactará con un fondo de inversión
qué participará en la definición del edificio y su
diseño, pero solo financiará la operación desde el
momento de la obtención de la licencia urbanística hasta
la terminación del edificio.
La clave es el arranque de la promoción
con fondos propios aportados por el promotor inmobiliario hasta que obtenga
la licencia urbanística y que luego recuperará al traspasar
el activo al fondo de inversión.
Contamos con que las aportaciones de los fondos
de inversión en el período previo a la consecución
de la licencia son escasas y las pocas que haya, probablemente deban ser
avaladas por el promotor constructor. Es muy importante para el promotor
inmobiliario conseguir la licencia urbanística porque una vez conseguida
el fondo puede financiar.
Una vez construido el edificio, el fondo seguirá
con su puesta en explotación y lo mantendrá, probablemente,
durante los tres o cuatro primeros años de explotación
Este fondo querrá una rentabilidad media
del entorno del 5-6% durante ese periodo, y pasado ese periodo de consolidación
del negocio, venderá su participación a otro fondo de proyección
a medio plazo, más estable, tipo aseguradoras y fondos de pensiones,
que gestionarán el edificio a los próximos 15 o 20 años,
y esperando rentas menores, del orden del 3-4%.
De todas estas cuestiones tratamos desde una perspectiva
práctica y profesional en la guía práctica del Build
to rent, construir para alquilar.
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PRELIMINAR
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El Build to Rent (BTR B2R) (construir
para alquilar) en 17 preguntas y respuestas.
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1. ¿Qué es Build to Rent (BTR B2R)
(construir para alquilar)?
a. El Build to Rent (BTR)
es un nuevo sector emergente en el mercado de la vivienda.
b. Si siempre ha habido alquiler
de viviendas por grandes empresas (seguros), ¿qué ha inventado
el Build to Rent?
-
El enfoque en el servicio
c. Viviendas construidas específicamente
para el mercado de alquiler
d. ¿Quién está
detrás del sector de la promoción inmobiliaria para alquilar?
e. En Estados Unidos y en Alemania
se alquila la vivienda, no se compra. En España y Reino Unido había
tradición de comprar como forma de ahorro.
2. ¿Es el Build to Rent una nueva clase de
activos para inversores inmobiliarios?
a. Build to rent: un mercado
inmobiliario institucionalizado
b. Diversificación de las
clases de activos tradicionales
c. Cientos de contratos de alquiler
estructurados de manera diversa que se renuevan de forma continua.
d. Rentabilidad a largo plazo similar
a la inversión en residencias de tercera edad y hoteles.
e. En caso de recesión económica,
los alquileres de vivienda son más seguros.
f. Los desarrollos inmobiliarios
Build to Rent incorporan elementos diseñados para atraer y retener
arrendatarios.
3. ¿Cómo aprovechar la oportunidad del
Build to Rent?
a. Un escenario en el que
todos ganan.
b. Apuntar al grupo demográfico
correcto
c. Construir Build to Rent en la
ubicación correcta
d. Crear un sentido de lugar
e. La gestión eficaz de los
edificios Build to Rent
f. El diseño y tamaño
debe considerarse cuidadosamente
g. Utilizar materiales de alta calidad.
h. Aprovechar las iniciativas gubernamentales
(colaboración público privada).
i. Rentabilidad únicamente
a largo plazo.
4. ¿Es el Build to Rent la solución
para un mundo laboral con movilidad?
5. ¿Cuáles son los beneficios del
Build to Rent para el mercado de vivienda?
a. Los desarrollos inmobiliarios
Build to Rent también benefician a los arrendatarios y a las áreas
locales.
b. El mercado de viviendas construidas
para la venta no es capaz de satisfacer la demanda.
c. Escasez de viviendas
d. El urbanismo no va acompasado
a la demanda de vivienda de las grandes ciudades.
6. ¿Cómo son las promociones inmobiliarias
Build to Rent?
a. Un lugar donde el arrendatario
no es la excepción del edificio.
b. Un edificio con espacios comunes
y sociables de verdad.
c. Viviendas modernas y sostenibles.
d. Seguridad. Su arrendador no venderá
su vivienda ni la necesitará para un hijo.
e. Diseño, lujo y servicios
tecnológicos.
f. Gestión profesional del
alquiler.
7. ¿Qué recomiendan los arquitectos
especializados en Build to Rent?
a. Seleccionar el lugar
correcto.
b. Un mínimo de 100 / 200
viviendas.
c. El Build to Rent es compatible
con inversiones inmobiliarias comerciales.
d. Zonas ajardinadas y sociales.
e. Diseñar para una sola
fase edificatoria.
El diseño debe alentar a
los residentes a sentir que están alquilando todo el edificio, no
solo su apartamento.
f. Combinación de diseños
de apartamentos: pequeños, medianos y grandes para adaptarse a diferentes
presupuestos.
g. Servicios que se adapten a su
público objetivo.
8. ¿Quién es el arrendatario potencial
del Build to Rent?
a. Jóvenes profesionales
b. Familias jóvenes
c. Tercera edad
9. ¿Es asequible el Build to Rent?
a. Todos los beneficios
de Build to Rent no son baratos.
b. El alquiler promedio de una vivienda
Build to Rent suele ser un 10% más alto que el alquiler promedio
del área local.
10. ¿Cuáles son los beneficios de Build
to Rent para un inversor inmobiliario?
a. El modelo Build to Rent
es un modelo de negocio a largo plazo
b. Inversores que buscan diversificar
sus carteras con la vivienda.
c. Relación inversor y promotor
inmobiliario.
-
Joint ventures y promoción delegada.
d. Gestión inmobiliaria tecnificada.
Property Management del Build to Rent.
e. Revalorización de edificios
Build to Rent
f. Rendimientos potencialmente más
altos
g. Menos mantenimiento y menos reparaciones
h. Estabilidad del arrendatario
i. La oportunidad de invertir rápidamente
en el negocio inmobiliario que es de desarrollo lento.
11. ¿Qué precauciones debe tomar un
inversor en Build-to-Rent?
a. Calcular los rendimientos
proyectados
b. Considere la ubicación
12. ¿Son frecuentes las uniones entre promotores
inmobiliarios e inversores para promover Build to Rent?
a. Para los promotores inmobiliarios,
asociarse con una empresa BTR tiene beneficios obvios.
b. Para los promotores y constructores
de bienes inmuebles, vender a inversores además de a propietarios
representa un proceso altamente eficiente.
c. Vender viviendas a inversores
a gran escala.
d. Promoción delegada
13. ¿Es diferente la Gestión del Build
to Rent a la gestión inmobiliaria tradicional (Property Management)?
a. ¿Cómo es
el rol de administrador de propiedad de Build to rent (BTR) y en qué
se diferencia del rol de administrador de edificios de arrendamiento a
largo plazo?
b. El Proptech inmobiliario clave
en la gestión inmobiliaria del Build to Rent.
c. La amplia gama de servicios que
el Property Management ofrece al Build to Rent.
-
Residentes, no arrendatarios
-
'Precio premium' por un 'servicio premium'.
-
Concepto de estilo de vida
-
Concepto online para todos los servicios
administrativos
-
Recepción de bienvenida. "Meet
and Greet"
-
Servicios de conserjería, reparaciones
domésticas, lavandería, limpieza, etc.
d. Servicios de gestión administrativa
y financiera del Build to Rent.
e. Big Data. Indicadores clave de
rendimiento (KPI).
f. Control de tarifas por servicios
adicionales BTR.
g. Adaptarse a la gestión
del BTR a futuro.
-
Big data. Tecnología de recopilación
y generación de datos.
-
Inteligencia artificial IT
14. ¿Es arriesgado construir para alquilar
(Build to rent)?
a. Investigue la demanda
y los periodos de alquiler vacante sin ganancias.
b. Planificación urbanística
adecuada al Build to rent.
c. El Build to Rent combina riesgos
y recompensa a promotores e inversores inmobiliarios.
d. El inversor no se convierte en
propietario hasta que se completa la promoción de viviendas.
15. ¿Por qué razón el Build to
rent se garantiza mediante contratos Forward purchase y Forward funding?
a. Forward purchase y Forward
funding
b. Forward purchase (contrato de
compraventa de futuro edificio)
c. Forward funding (Financiación
a plazo - el edificio futuro lo financia el comprador)
-
El promotor-vendedor se beneficia de
no necesitar financiación inicial del proyecto, pero el inversor-comprador
debe solicitar capital en una etapa temprana sin presentar ingresos por
alquiler.
-
Las estructuras de Forward funding suelen
requerir documentación de transacciones más compleja (como
un contrato de compraventa más extenso, especificaciones detalladas
y precisas del desarrollo inmobiliario, contrato de gestión del
desarrollo y un mandato de alquiler).
c. En una estructura de Forward purchase,
la due diligence es muy importante.
d. Disposiciones contractuales a
favor del inversor comprador inmobiliario.
16. ¿Cuáles son las precauciones que
debe exigir el financiador de un Build to Rent (forward funding)?
a. Recompensa por la financiación
a plazo (forward funding) y la eliminación de riesgos de la promoción
inmobiliaria en un proyecto Build to Rent.
-
Un descuento del 5 al 15%
-
Los promotores requieren un nivel más
bajo de ganancias sobre el coste debido a que el desarrollo se financia
a futuro y se vende al 100% en la práctica.
b. Establezca el valor de alquiler estimado
(ERV) completo.
c. Relacionar el pago de costes
al promotor para cuando se empiecen a cobrar rentas.
d. Tasa de rendimiento más
baja durante la fase de construcción en comparación con la
financiación bancaria.
e. Selección del promotor
inmobiliario.
17. ¿Es la construcción modular la respuesta
para los desarrollos Build to Rent?
a. El 'Build to Rent' (BTR)
es una herramienta clave para abordar la actual escasez de viviendas.
b. ¿Podría el 'Build
to Rent' (BTR) ofrecer el contexto adecuado en el que la construcción
modular pueda demostrar el valor y las ventajas de tales métodos?
-
BTR y modular: una combinación
rentable
-
Velocidad
-
Ahorro de costes
c. Menos mantenimiento
d. Más sostenible
e. ¿Las ventajas de la construcción
modular superan los inconvenientes en un contexto BTR?
f. ¿Es la construcción
modular más rápida que los métodos tradicionales y
puede reducir los costes de desarrollo?
g. ¿Qué se puede construir
fuera del sitio y cuáles son las ventajas?
|
PARTE
PRIMERA
-
Construir para alquilar. Build to
rent.
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|
| Capítulo
1. |
Los fondos se interesan por el mercado de vivienda
en alquiler pero no quieren “riesgo promotor”.
1. El mercado inmobiliario español
está dominado por los fondos de inversión, tanto en el segmento
patrimonial como en el de la promoción residencial.
2. El mercado de la vivienda en alquiler está
en pleno crecimiento.
a. Edificios de viviendas
llave en mano diseñados específicamente para el alquiler.
b. La profesionalización
de las patrimonialistas de alquiler de vivienda.
c. La solución al déficit
de vivienda en alquiler. La solución inglesa.
3. ¿Cómo potenciar la inversión
inmobiliaria patrimonialista en vivienda de alquiler?
a. Copiar el modelo inglés.
Faltan suelos ordenados que soporten un alquiler social.
b. Adaptar el urbanismo a la inversión
inmobiliaria para alquilar. Las repercusiones de los suelos y los costes
de construcción impiden colocar en el mercado productos con alquiler
atractivo para el inquilino y rentable para el arrendador/promotor.
|
| Capítulo
2. |
Construir para alquilar. Build to rent. La
revolución que se ha implantado en Europa.
1. La tendencia es alquilar. Se ha pasado
de comprar e hipotecarse de por vida a alquilar.
a. La propiedad ya no es
lo que era. Los jóvenes prefieren alquilar para mantener un mejor
nivel de vida.
b. La propiedad y el alquiler deben
equilibrarse.
c. El mercado del alquiler ha aumentado
en España durante los últimos años.
2. El sector “Build to rent” (Construir para alquilar)
se encuentra en una etapa crucial de su desarrollo temprano si lo comparamos
con el Reino Unido.
a. Tanto el sector público
como el privado están mostrando la voluntad de satisfacer la creciente
demanda de vivienda de una población cada vez más diversa
y expansiva.
b. En España, de todas las
promociones inmobiliarias de vivienda, sólo el 3% es para alquilar.
b. No hay grandes inversores nacionales
dispuestos a invertir para alquilar vivienda. Los más activos los
fondos extranjeros que se anticipan a la tendencia.
3. La única solución: las Comunidades
autónomas y los ayuntamientos. ¿Cómo conseguir que
pongan el suelo? Dándoles parte de la renta de alquiler.
a. Ayuntamientos que a cambio
de cesiones temporales de suelo público, ceden suelo para edificar
edificios en alquiler.
b. Los ayuntamientos tienen las
herramientas informáticas y los datos para saber exactamente la
demanda de vivienda de alquiler.
Si ceden suelo o edificios en desuso
para que los grandes inversores construyan y alquilen, ganan dinero y se
ahorran la gestión de vivienda que exige estar muy profesionalizada.
c. Política de planificación
nacional, autonómica y local, exigiendo a las autoridades locales
que identifiquen la necesidad de viviendas y planifiquen urbanísticamente
de modo proactivo para cumplir con la demanda de vivienda a buen precio.
4. ¿Cuándo es el momento indicado para
empezar a promover inmuebles destinados íntegramente al alquiler?
5. Operaciones de llave en mano a fondos para
alquilar: perder rentabilidad para ganar una venta asegurada del 100%.
6. La Colaboración público-privada
de suelo para alquilar entre autonomías/ayuntamientos y promotores
inmobiliarios.
7. La gran promotora española que lleva
años promoviendo sólo para alquilar.
TALLER DE TRABAJO
El origen del Build to Rent y Multifamily housing
1. Build to Rent ¿en qué consiste?
2. Características de las promociones inmobiliarias
residenciales Build to Rent
-
Amenities y zonas comunes
-
Arquitectos de prestigio
-
Suministros incluidos
-
Viviendas equipadas
-
Interiorismo
|
| Capítulo
3. |
Oportunidades y beneficios del “Build to rent”
(construir para alquilar).
1. La creciente demanda del mercado de
alquileres convierte a Build to rent (BTR) en una atractiva oportunidad
de inversión para grandes instituciones.
2. Considerar las necesidades específicas
de los arrendatarios de Build to rent BTR durante todo el ciclo de vida
de la propiedad para maximizar el ingreso operativo potencial.
3. Aspectos clave al planificar, diseñar
y operar Build to rent BTR para optimizar los retornos.
a. Ubicación correcta
b. Optimizar estrategias de activos
c. Diseñar el edificio con
el arrendatario BTR en mente
d. Considerar costes fijos y operativos
e. Elegir el inversor adecuado porque
los primeros años no se rentabiliza la inversión.
f. Diseñar con flexibilidad
g. El Big Data Build to rent BTR
TALLER DE TRABAJO
Las opciones para invertir en “Build to rent”
(construir para alquilar).
1. Inversor inmobiliario individual que construye
o delega la promoción inmobiliaria
2. Dueño de una parcela que se ofrece a
un inversor para promover viviendas “Build to rent” (construir para alquilar)
en joint venture.
3. Rehabilitación de inmueble en para “Build
to rent” (construir para alquilar).
|
| Capítulo
4. |
La promoción inmobiliaria de proyectos
“llave en mano” o “Build to Rent (BTR)”
1. ¿Qué es la promoción
de proyectos inmobiliarios “llave en mano” o “Build to Rent (BTR)?
2. ¿Por qué quieren los inversores
institucionales (fondos de pensiones, socimis, etc.) invertir en el “Build
to Rent (BTR)?
3. ¿Por qué quieren los promotores
inmobiliarios participar en el “Build to Rent (BTR)?
TALLER DE TRABAJO
Caso real: Promoción
llave en mano para un fondo inmobiliario como “Build to rent”
TALLER DE TRABAJO
Caso real: Acuerdo
de promotora inmobiliaria con un fondo para promover viviendas llave en
mano en alquiler bajo el esquema de Build to Rent.
TALLER DE TRABAJO
Caso real: Compra
de un edificio de viviendas a una promotora por un fondo para destinarlo
a Build to rent.
|
| Capítulo
5. |
Construir para alquilar “Build to Rent (BTR)”
es una oportunidad para el sector promotor residencial y para facilitar
la producción de oferta suficiente de viviendas en alquiler.
1. Los promotores inmobiliarios residenciales
congelan suelo hasta concluir su promoción: esto es ruinoso.
2. Esta práctica promotora inmobiliaria
perjudica al el retorno del capital empleado (ROCE).
¿Qué diferencia hay entre el ROE
y el ROCE?
¿Cómo se calcula?
3. La asunción de los riesgos de desviaciones
en los costes de construcción sobre promociones futuras y compromisos
de desarrollo de carteras de viviendas.
TALLER DE TRABAJO
Caso real de inversión ‘Build To Rent’
con inversión de 120 millones de euros en compra de suelo en Madrid
para vivienda en alquiler.
|
PARTE
SEGUNDA
-
El Build to Rent aplicado a las viviendas
sociales.
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|
| Capítulo
6. |
La solución británica: Build
to Rent para viviendas sociales con ventajas fiscales y precio limitado.
1. ¿Deberían las autoridades
promover la construcción para alquilar (Build to rent)?
Evaluación administrativa de la necesidad
de vivienda social en un área.
2. Un alquiler con renta limitada. Descuento mínimo
del 20% de la renta de la zona.
3. Las viviendas de alquiler privadas asequibles
deben estar bajo un control de gestión común.
4. ¿Qué sucede si las viviendas
dentro de un proyecto de construcción para alquilar se venden por
separado?
5. ¿Cómo se determina la elegibilidad
para ocupar viviendas de alquiler privado asequibles?
6. Alquileres con plazos superiores a 3 años.
7. ¿Deben cumplir con las viviendas Build
to rent con estándares mínimos?
TALLER DE TRABAJO
Anulación del riesgo promotor y ventajas
fiscales en la financiación del Build ro rent en el Reino Unido.
|
| Capítulo
7. |
La solución holandesa. Privatizar la
gestión de vivienda social con entidades sin ánimo de lucro.
1. Externalizacion del parque público
de vivienda social a las housing associations, entidades sociales sin ánimo
de lucro expertas en mediación social.
2. Rentas de alquiler subvencionadas a los arrendatarios
que rehabiliten la vivienda.
|
| Capítulo
8. |
-
La solución austriaca. Asociaciones
y cooperativas de gestión de vivienda en alquiler.
|
| Capítulo
9. |
-
La solución americana. Community Land Trust
|
| Capítulo
10. |
La solución irlandesa. La colaboración
público-privada de vivienda social.
-
Caso real. Régimen de colaboración público
privado (PPP).
|
| Capítulo
11. |
La solución española. La colaboración
público-privada de vivienda mediante derecho de superficie a favor
de cooperativas de vivienda.
1. El derecho de superficie para la promoción
de vivienda social mediante cooperativas.
2. Concursos de suelo en derecho de superficie
para covivienda, cooperativas y fundaciones (Cataluña)
|
| Capítulo
12. |
Régimen estatal del derecho de superficie
para alquiler de vivienda social. Real Decreto-ley 26/2020, de 7 de julio,
de medidas de reactivación económica para hacer frente al
impacto del COVID-19 en los ámbitos de transportes y vivienda.
1. Real Decreto-ley 26/2020, de 7 de julio,
de medidas de reactivación económica para hacer frente al
impacto del COVID-19 en los ámbitos de transportes y vivienda.
a. Especialidades del derecho
de superficie o concesión demanial para la promoción del
alquiler asequible o social mediante la colaboración entre administraciones
públicas y la iniciativa privada.
b. Especialidades de los instrumentos
de colaboración entre las distintas administraciones públicas
para ampliar el parque de viviendas en régimen de alquiler asequible
o social, atendiendo especialmente a la duración de estos acuerdos
y al sistema de determinación de responsabilidad entre los firmantes.
2. Especialidades del derecho de superficie o concesión
demanial para la promoción del alquiler asequible o social mediante
la colaboración entre Administraciones Públicas y la iniciativa
privada.
a. Derecho de superficie
onoroso.
b. Plazo hasta 80 años.
c. Exoneración de responsabilidades
del estado.
d. Régimen de viviendas sociales
autonómicas.
e. Destino preferente de suelo estatal
a vivienda social.
f. Licitación de suelos por
SEPES Entidad Pública Empresarial de Suelo (SEPES)
GUÍA RELACIONADA
|
PARTE
TERCERA
-
Inversión inmobiliaria en
‘Build to Rent’ (BTR).
|
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|
| Capítulo
13. |
Inversión inmobiliaria en ‘Build to
Rent’ (BTR).
1. El modelo Build to Rent atrae fuentes
alternativas de capital al mercado inmobiliario.
2. Ventajas del promotor inmobiliario que colabora
con un inversor inmobiliario/fondo.
a. Gestión del alquiler
de viviendas al fondo inversor.
b. Ventajas de financiación
como proyecto llave en mano.
3. Ventajas del Build to Rent para los fondos de inversión
4. ¿Cuáles son los riesgos del Build
to rent para un inversor inmobiliario?
a. Riesgo de construcción
b. Riesgo de capacidad económica
de arrendatarios
c. Riesgos de propiedad y ubicación
d. Riesgos de gestión operativa
5. ¿Por qué están interesados
los inversores inmobiliario en el Build to Rent?
a. Flujo de ingresos a largo
plazo, un respaldo colateral significativo y un riesgo crediticio bien
diversificado.
b. Alta prima de mercado.
6. ¿Por qué no encaja el Build to Rent
como Deuda senior?
7. ¿Por qué están interesadas
las aseguradas en el Build to Rent?
TALLER DE TRABAJO
Ejemplos de inversión Build to Rent
en España
-
Axa Real Assets. Socimi ‘Avalon Properties’
-
Metrovacesa/Ares
-
Q21, Ferrocarril, Momentum / Ares
-
Acciona / Hines
-
Aedas / Ares
-
Áurea / Vivenio
-
Azora / Vivenio
-
ASG / Fund VI
-
Catella, Locare y Patrizia
-
Locare / Tectum
-
Corp / Scranton
-
Axa /Acciona
-
Cerberus / Inmoglaciar
-
Otro proyectos de Build to Rent (AQ Acentor, Pryconsa,
ASG, Gestilar, Árqura, Inbisa, Habitat, Kronos, La Llave de Oro
y Quabit).
|
PARTE
CUARTA
-
Financiación de las promociones
a través del ‘Build to Rent’ (BTR).
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| Capítulo
14. |
¿En qué consiste la financiación
del ‘Build to Rent’?
1. La viabilidad financiera del Build
to rent desde la perspectiva del inversor y del promotor inmobiliario.
2. Garantizar arrendamientos para obtener financiación.
3. Relación Debt/Equity (deuda/capital).
4. Fases de la financiación Build to Rent.
a. Financiación de
la fase de desarrollo
b. Financiación anticipada
c. Financiación en fase avanzada
de la obra
|
| Capítulo
15. |
Financiación del ‘Build to Rent’ (BTR).
1. La financiación del “Build to
rent” es muy distinta a la financiación al promotor tradicional.
-
En el ‘build to rent’ es necesario crear
un análisis de riesgos específico para un único comprador
inmobiliario.
2. Los criterios financieros dependen del tipo de
proyecto.
-
Ejemplo de operaciones “llave en mano”.
|
| Capítulo
16. |
Financiación de las promociones a través
del ‘Build to Rent’ (BTR).
1. Los inversores “Build to Rent” (BTR)
a. Los inversores “Build
to Rent” (BTR) invierten con capital propio.
b. La banca quiere financiar el
Build to rent por la garantía que le dan los inversores (fondos,
SOCIMIS, etc.).
2. El modelo de financiación de las promociones
a través del ‘Build to Rent’ (BTR).
a. La financiación
del “Build to Rent” (BTR) debe responder a una estructura de financiación
a largo plazo, con dos periodos marcados (construcción y posterior
explotación)
b. En el “Build to Rent” (BTR) el
riesgo se concentra en un único proyecto
c. Diferenciarse del préstamo
promotor para evitar que las líneas bancarias queden topadas de
riesgo promotor.
3. La vinculación financiera entre promotor,
inversor y financiador a través de sociedades vehículo (SPV).
a. Sociedad vehículo
(SPV) encargada de la ejecución del proyecto y responsable de la
financiación a largo plazo.
b. Cláusulas que limiten
el riesgo operativo al inversor.
4. Ventajas de la financiación Build to rent.
a. Mayores rentabilidades
en inversiones a largo plazo
b. Crear desde cero el proyecto
inmobiliario
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PARTE
QUINTA
-
Los seguros del Build to rent.
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| Capítulo
17. |
La póliza de seguros del “Build to rent”
(construir para alquilar).
1. Las compañías aseguradoras
ya han creado pólizas específicas para inversores inmobiliarios
en el Build to Rent.
2. Coberturas generales del Build to Rent.
3. Tipos de seguros Build to Rent.
a. Seguro de proyecto Build
to rent para la fase de construcción.
b. Seguro de defectos de construcción.
c. Seguros OCIP. Póliza de
Responsabilidad Civil OCIP
4. El banco no financiará el Build to Rent
sin seguro.
|
PARTE
SEXTA
-
Gestión inmobiliaria del Build
to Rent. Property Management Services Build To Rent
|
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| Capítulo
18. |
Gestión inmobiliaria del Build to Rent.
Property Management Services Build To Rent
1. ¿Quién gestiona el boom
inmobiliario del Build to Rent?
-
Solución integrada que abarque
consultoría especializada, gestión de propiedades y activos,
servicios residenciales, gestión de alquileres y arrendamiento.
2. La experiencia residencial de los arrendatarios
Build to Rent.
-
Operar los activos Build to Rent BTR
no sólo incluye el mantenimiento, sino la gestión de la MARCA
RESIDENCIAL, lo que conlleva la seguridad, la limpieza, la gestión
de incidencias y quejas de los arrendatarios, etc.
3. Gestión y control de los niveles de ocupación.
Viviendas arrendadas y control de plazos.
4. Creación de una MARCA inmobiliaria residencial:
el Build to Rent BTR es B2C.
5. Un equipo comercial Build to Rent no es un
equipo de ventas, es mucho más.
6. El mantenimiento técnico: la clave de
la rentabilidad del Build to Rent (BTR).
-
Ventajas de la edificación industrializada
en la rentabilidad del Build to Rent (BTR).
7. Estudios de mercado inmobiliario para el Build
to Rent (BTR).
-
El cliente que alquila su vivienda es
diferente al que compra.
-
Marketing inmobiliario para crear el
producto residencial a alquilar. La marca inmobiliaria del Build to Rent
(BTR)
8. Prevención a los cambios de normativa de
arrendamientos de vivienda que alteren la rentabilidad del Build to Rent
(BTR).
9. Soluciones prácticas a la gestión
inmobiliaria/Property Management de inmuebles Build to Rent (BTR).
a. Vender inmuebles a inmobiliarias
patrimonialistas.
b. Comprar empresas especializadas
en la gestión de activos inmobiliarios.
c. Asociación o Joint ventures
con empresas especializadas en la gestión de activos inmobiliarios.
d. Crear una MARCA de Build to Rent
y gestionar directamente los inmuebles.
GUÍA RELACIONADA
|
| PARTE
SÉPTIMA
|
|
|
| Capítulo
19. |
La promoción delegada.
1. La promoción delegada.
2. Vendedor promotor.
3. Comprador inversor.
4. El precio y el momento de pago. Forward Purchase
Agreement o Forward Funding Agreement.
5. Contrato de obra “llave en mano”:
6. Diferencia entre la promoción delegada
y el contrato de obra.
Toda la responsabilidad
técnica recae en el promotor vendedor.
TALLER DE TRABAJO
La diferencia de la promoción delegada.
• El promotor delegado asume las funciones la
de agente comercializador, asumiendo la parte del riesgo del proyecto que
deriva de su comercialización (bono o prima- “success fee”).
TALLER DE TRABAJO
La promoción delegada entre promotores
sin financiación e inversores sin experiencia inmobiliaria local:
un matrimonio de conveniencia.
1. El inversor inmobiliario extranjero desconoce
el sector local.
2. El inversor inmobiliario tiene financiación
pero no quiere saber nada del riesgo inmobiliario.
3. Alianzas entre fondos inmobiliarios y promotores
locales.
4. Joint venture. Sociedad vehículo (SPV)
en la que fondo y promoción son socios.
TALLER DE TRABAJO
Funciones técnicas de la promoción
delegada.
1. Funciones técnicas.
2. Funciones del promotor delegado.
3. Régimen de garantías de la ejecución
y desarrollo del proyecto inmobiliario.
a. Avales
b. Retenciones de pagos.
c. Bonificaciones y penalizaciones.
4. Gestión de riesgos de la promoción
delegada.
TALLER DE TRABAJO
Promoción delegada con derecho de superficie
para hacer vivienda protegida
CHECK-LIST
1. ¿Qué es
la “Promoción delegada”?
2. ¿Qué
es la promoción delegada completa de una obra?
3. ¿Qué
es la promoción delegada sometida a un proyecto arquitectónico?
a.
Precaución con los documentos técnicos anexos al contrato
de promoción delegada para evitar la posible resolución del
contrato por el promotor delegado.
b. Cobertura
de responsabilidad excluyente del diseño arquitectónico.
c. La permanente
monitorización de la promoción delegada por el propietario.
3. ¿Qué debe
hacer el promotor delegado para protegerse?
4. Funciones del promotor
delegado.
-
La auditoría
de proyectos.
-
La definición
de la estrategia de contratación y la propuesta de empresas.
-
La licitación
y contratación de todos los agentes y la ejecución de la
obra.
-
La dirección
facultativa y coordinación de seguridad y salud.
-
La gestión
de la construcción (y urbanística si procede).
-
El control
de calidad.
-
La gestión
de la OCT.
-
La gestión
de la contratación de los seguros.
-
La gestión
y contratación de acometidas.
-
Los trámites
necesarios ante el Registro de la Propiedad.
-
La definición
de la estrategia comercial: plan de marketing y medios.
-
Legalización
de las viviendas acabadas.
5. Ejecución y desarrollo
del proyecto
6. Presentación
de avales y retenciones.
7. Desviaciones al alza
en los costes y parte del riesgo comercial de una promoción inmobiliaria.
8. Precauciones generales
en el formulario del contrato de promoción delegada.
GUÍA RELACIONADA
|
PARTE
OCTAVA
-
Contratos de Forward Purchase/Funding
|
|
|
| Capítulo
20. |
Forward purchase agreement y forward funding
agreement.
1. Las operaciones “Build to rent” se
estructuran generalmente a través de un contrato de 'forward purchase',
por el que promotor asume el coste hasta el momento de la entrega.
2. Gracias a la fórmula 'forward purchase'
el inversor evita el “riesgo promotor”.
3. La promoción delegada.
4. Solución “joint venture”, sociedad vehículo
(SPV) en la que fondo y promoción son socios.
5. Promotores que tienen suelo pero no tienen
financiación para promover, así que contactan con un inversor
que les compra el suelo y al mismo tiempo suscriben un contrato de promoción
delegada
6. El “Forward purchase” es un contrato de compraventa
de futuro edificio.
|
| Capítulo
21. |
Venta de inmuebles en construcción como
alternativa de financiación para el promotor.
1. Las características del contrato
de adquisición de un inmueble en construcción
a. Dejar atadas las condiciones
técnicas de construcción.
b. Condiciones suspensivas de licencias
urbanísticas y de contratación de seguros de la edificación.
c. Determinación del precio
y los plazos de pago.
d. Condiciones de entrega del inmueble
(certificado final de obra).
e. Garantías de ocupación
del inmueble.
2. El “Forward purchase” es un contrato de compraventa
de futuro edificio.
3. Características del contrato inmobiliario
forward de compraventa de futuro edificio.
a. Compra del suelo por
el promotor asegurándose el precio de venta del inmueble construido.
b. El inversor financia al promotor
inmobiliario.
c. Entrega del inmueble y pago.
4. Ventajas y desventajas del contrato inmobiliario
forward de compraventa de futuro edificio.
5. Clases de contratos forward.
a. Forward purchase agreement
(venta anticipada de edificio comercializado con pago diferido a la entrega).
b. Forward funding agreement (venta
anticipada de edificio comercializado con pago en el momento de la entrega).
c. Forward purchase agreement con
pagos aplazados.
TALLER DE TRABAJO
El precio y el momento de pago. Forward Purchase
Agreement o Forward Funding Agreement.
TALLER DE TRABAJO
Operaciones llave en mano.
Forward purchase
Forward funding
|
| Capítulo
22. |
Forward purchase y Forward funding.
1. Forward purchase
a. Concepto del contrato
de forward purchase
b. Las obligaciones del vendedor
c. La obligación del comprador
d. Due diligence jurídica
previa
e. Cláusulas en un contrato
de forward purchase
2. Forward funding
Precauciones jurídicas
del forward funding con efectos prácticos.
3. El forward funding en el ordenamiento jurídico
español.
CHECK-LIST
Forward purchase.
Forward funding
|
| Capítulo
23. |
Contrato de forward purchase. Vender el edificio
antes de empezar. El contrato de compraventa de edificio futuro (forward
purchase).
1. El compromiso de construcción
y comercialización del contrato de compraventa de edificio futuro
(forward purchase).
2. Riesgos por cuenta del vendedor promotor en
el contrato de compraventa de edificio futuro (forward purchase).
3. El contrato forward purchase en el derecho
español.
a. Concepto del contrato
de forward purchase.
b. Características del contrato
de forward purchase.
c. Fases de una operación
de forward purchase o compra a plazo.
Firma del contrato de compraventa
de cosa futura.
Promoción por parte del promotor.
Entrega del inmueble y pago.
d. Tipología del contrato de
forward purchase.
Forward Funding con pago
inicial del solar
Forward Funding con pago del solar
diferido
e. Fiscalidad del contrato de forward
purchase.
IVA
Plusvalía municipal (IVTNU)
4. Cláusulas esenciales del contrato de compraventa
de edificio futuro (forward purchase).
|
| Capítulo
24. |
Contrato de forward funding. El caso en que
el edificio futuro lo financia el comprador (forward funding).
Los fondos de
pensiones y otros inversores institucionales utilizan estructuras de Forward
Funding para activos inmobiliarios que aún no se han construido
a fin de recibir mejores rendimientos para su inversión.
Y esto afecta tanto a
los polígonos logísticos de Amazon como a las residencias
de estudiantes y la promoción de vivienda para alquilar.
¿Todavía
no conoce todos los beneficios que le puede portar el Forward Funding?
1. Concepto del Forward Funding.
2. Características del contrato de forward
funding.
3. Elementos del contrato de forward funding.
4. Modalidades del contrato de forward funding.
5. Naturaleza jurídica del contrato de
forward funding.
6. Riesgos que asume el comprador del contrato
de forward funding.
7. Fiscalidad del contrato de forward funding.
IVA
ITP y AJD
Plusvalía municipal (IVTNU)
|
| Capítulo
25 |
Los contratos Forward Funding Agreements como
vehículo para mejorar la financiación promotora.
1. Los contratos Forward Funding como
estructuras híbridas para la financiación de promociones
inmobiliarias.
2. Características financieras de los
contratos Forward Funding
a. Promociones inmobiliarias
de activos comerciales destinados a su alquile
b. Inversor propietario
c. Capitalización de rentas.
TIR.
d. Beneficio del promotor.
e. Interés nocional pactado
con el promotor.
3. Acto de entrega y precontratos de arrendamiento
4. La “erosión del beneficio” del promotor
ante la falta de alquileres.
5. El riesgo máximo del inversor
6. Forward Funding Agreements con desembolsos
condicionados a la construcción parcial del inmueble.
|
| Capítulo
26 |
Las claves financieras
del Forward funding inmobiliario.
1. Siempre que hay problemas para obtener
financiación para la construcción se utiliza el Forward funding
agreement (venta anticipada de edificio comercializado con pago en el momento
de la entrega).
a. Cuando los bancos británicos
dejaron de prestar a los promotores inmobiliarios (la crisis del 70).
b. La joint venture (empresa conjunta)
entre inversores y promotores inmobiliarios.
c. El forward funding tradicional
en el sector inmobiliario.
d. El forward funding tradicional
combinado con préstamo promotor avalado por el inversor.
e. Responsabilidad del promotor
en el forward funding inmobiliario.
f. El truco es evitar tener un conjunto
de planes y especificaciones demasiado genéricos
g. El inversor querrá controlar
los sobrecostes.
h. Garantías del inversor
en caso de incumplimiento del promotor inmobiliario.
i. Project Monitoring
j. El alquiler del edificio. Cap
Rates (porcentajes máximos predeterminados) a los incentivos del
promotor inmobiliario.
2. Forward funding a través de una joint venture
(empresa conjunta).
a. El contrato de joint
venture para un Forward funding inmobiliario.
• ¿Cómo se transcriben
en una empresa conjunta (joint venture) los elementos esenciales de una
forward funding?
b. Transferencias del suelo a la
joint venture.
c. ¿Cómo evitar el
coste fiscal de transmitir el inmueble a una joint venture?
d. ¿Cómo fijar el
precio que se paga al promotor inmobiliario por el suelo que aporta a la
joint venture?
3. La responsabilidad del promotor inmobiliario de
promover un proyecto sujeto al acuerdo de Forward funding.
a. Responsabilidad principal
de desarrollar el proyecto, incluido el diseño, la construcción
y el alquiler.
b. El promotor inmobiliario estará
expuesto por el exceso de costes.
c. Diferencias en caso de utilizar
una empresa conjunta (joint venture),
d. Protección del inversor
contra el fallo del promotor inmobiliario en una empresa conjunta (joint
venture).
e. Derechos de adquisición
preferente a favor del inversor en el caso de la empresa conjunta (joint
venture).
4. Alquileres en el proceso de Forward funding inmobiliario.
a. La implementación
de la estrategia de alquiler será gestionada por el promotor inmobiliario
en su calidad de administrador bajo el acuerdo de gestión.
b. Limitaciones a los beneficios
del promotor inmobiliario en la gestión de arrendamiento.
5. Especialidades en caso de financiación del
Forward funding a través de una empresa conjunta (joint venture).
a. Participación
del promotor inmobiliario en la financiación.
b. Abonos en función de certificados
de obra. Project Monitoring.
c. Sobrecostes y posición
del promotor inmobiliario.
6. Beneficio del promotor inmobiliario
7. Ventajas del Forward Funding inmobiliario para
el inversor.
|
| Capítulo
27 |
El Forward Funding inmobiliario como remedio
a la falta de financiación para la construcción.
1. Forward Funding como una fuente de
financiación de la construcción.
2. Contratos de Forward Funding convencionales
3. Contratos de Forward Funding de nueva generación.
a. Contrato de gestión
de la promoción inmobiliaria entre el vehículo de la empresa
conjunta (joint venture) y el inversor.
b. Honorarios de gestión
del proyecto durante la fase de desarrollo.
c. Compromiso del inversor para
financiar
d. Pago de beneficios al promotor
inmobiliario.
|
| Capítulo
28 |
El secreto de la financiación del ‘Build
to Rent’ (BTR) está en el Forward Funding.
1. Desarrollo inmobiliario financiado
a plazo (Forward Funding Agreement (FFA)), normalmente financiado parcialmente
con deuda de un prestamista externo.
2. ¿Qué es la financiación
a plazo / Forward Funding Agreement (FFA) y en qué se diferencia
de una financiación para el desarrollo tradicional?
-
La dualidad de la función prestatario
/ promotor inmobiliario es una característica única de la
financiación a plazo Forward Funding Agreement (FFA).
-
La financiación a plazo/ Forward
Funding Agreement (FFA) introduce la complejidad añadida de un promotor
inmobiliario externo que tiene un impacto obvio en los documentos de desarrollo
clave, los acuerdos de financiación y el paquete de garantía
otorgado al prestamista.
3. La “financiación a plazo” / Forward Funding
Agreement (FFA) debe distinguirse de las “ventas a plazo”.
4. Pagos extraordinarios al promotor relacionados
con las ganancias del prestatario después de la finalización
del desarrollo inmobiliario.
5. Documentos básicos habituales de una
transacción de financiación a plazo / Forward Funding Agreement
(FFA )
-
El Forward Funding Agreement (FFA)
-
Disposiciones de protección a
incluir.
-
Antes de la finalización de las
obras de construcción, tanto el prestatario como el prestamista
estarán expuestos si el promotor inmobiliario excede ampliamente
sus proyecciones de costes y se declara insolvente.
-
Facility agreement/ acuerdo de instalación
(entre el prestatario y el prestamista)
6. Aspectos esenciales a negociar en el Forward Funding
Agreement (FFA)
-
Drawdown mechanics /Procedimiento de
retirada de fondos
-
Development covenants / Pactos y garantías
de la promoción inmobiliaria
-
Representations and warranties / declaraciones
y garantías
-
Events of default / Supuestos de incumplimiento
-
Cost overruns / Sobrecostes
-
Security Package / Paquete de seguridad
-
Pre-Let Agreement / Acuerdo de pre-alquiler
de la promoción inmobiliaria a construir.
|
| Capítulo
29 |
El Forward Funding desde la perspectiva financiera
del inversor y del promotor inmobiliario.
1. ¿Qué es exactamente el
Forward Funding y en qué se diferencia de una financiación
tradicional para una promoción inmobiliaria?
a. Desarrollo tradicional
b. Forward Funding vs financiación
inmobiliaria tradicional.
c. Doble rol del prestatario inversor
y el promotor inmobiliario como característica única del
Forward Funding.
d. Inversor inmobiliario que no
quiere promover directamente.
e. El "Forward Funding" debe distinguirse
de las "ventas a plazo".
2. Beneficios de un Forward Funding para el inversor
inmobiliario y el promotor inmobiliario.
a. Beneficios de un Forward
Funding para el inversor inmobiliario.
b. Beneficios de un Forward Funding
para el promotor inmobiliario.
Beneficios potenciales de
flujo de efectivo para un promotor inmobiliario al usar una estructura
de Forward Funding.
1. Venta del solar.
2. Retribuciones posteriores sobre
la revalorización del inmueble condicionadas al mantenimiento de
la responsabilidad edificatoria del promotor inmobiliario.
3. Los documentos básicos habituales de una
transacción de Forward Funding
a. Acuerdo de Forward Funding (FFA)
-
Cómo y cuándo el prestatario
realizará los pagos al promotor inmobiliario con respecto a los
costes de la promoción inmobiliaria.
-
Abono de retribuciones y bonificaciones
a favor del promotor inmobiliario.
-
Sobrecostes. Control de excesos de costes
a favor del inversor inmobiliario.
b. Acuerdo de instalación. Facility
Agreement
-
Disposición de fondos "drawdown
mechanics"
-
Acuerdos de desarrollo “Development
covenants”
-
Representaciones y garantías
“Representations and warranties”
-
Supuestos de incumplimiento (Events
of default)
-
Sobrecostes “Cost overruns”
c. Paquete de seguridad “Security Package”.
-
Las garantías colaterales deben
ser facilitadas por el contratista de la construcción al prestamista/inversor
además del promotor inmobilario.
-
Garantías de retribución
al promotor inmobiliario por parte del prestatario/inversor.
d. Preacuerdo de arrendamiento.
-
Si falta la cohesión con el FFA
(Forward Funding agreement), esto podría resultar en una "brecha"
problemática por la cual el promotor inmobiliario tendría
derecho a apartarse de una promoción inmobiliaria antes de que el
arrendatario quede obligado a firmar el contrato de arrendamiento.
-
Efectos del incumplimiento de la calidad
de la obra en el futuro arrendamiento. Precauciones en el FFA.
|
| Capítulo
30 |
Todo lo que debe saber
un inversor antes de firmar un contrato de Forward Funding inmobiliario.
1. El primer día le ofrecen la
venta de un solar con un preacuerdo de arrendamiento que está condicionado
a la construcción de un edificio.
2. El segundo día estará financiando
al promotor inmobiliario.
3. Cuidado que no todo es Forward Funding, sino
venta a futuro que es otra cosa con diferentes efectos fiscales.
4. ¿Cómo reducir al mínimo
el riesgo del inversor inmobiliario en un Forward Funding?
5. El promotor inmobiliario debe acordar con el
inversor inmobiliario al menos las mismas obligaciones que ha dado el arrendatario
bajo el preacuerdo.
6. Pactar que el pago de la cuota de compensación
final 'basada en el valor' no se abone hasta que el contrato de arrendamiento
se haya completado de acuerdo con el preacuerdo.
7. Garantizar que el promotor inmobiliario no
se libera demasiado pronto.
8. Cuidado con la licencia del proyecto y más
aún con que pueda ser anulada. El seguro de indemnización.
9. El contrato de Forward Funding y el precontrato
de arrendamiento deben encajar como las piezas de un rompecabezas.
10. Atar en corto al promotor inmobiliario.
11. Cuidado con los suelos contaminados.
|
| Capítulo
31 |
El contrato de forward funding
1. Concepto del contrato de forward funding:
venta de solar por promotor-vendedor con compromiso de promoción
inmobiliaria, financiación y comercialización del proyecto
por el comprador inversor.
2. Lo que hay detrás: el inversor quiere
un edificio y el promotor construirlo pero le falta financiación.
3. La relación entre el promotor inmobiliario
y el inversor.
4. Clases del contrato de forward funding.
a. El promotor vende una
parcela al inversor y acuerdan la promoción y financiación
de la obra.
b. El comprador-inversor únicamente
adquiere el inmueble una vez terminado el proyecto.
5. Fórmulas para calcular el beneficio del
promotor.
6. Fases del forward funding
|
| Capítulo
32 |
Relación del contrato mixto de forward
funding con contratos típicos.
1. La compraventa de cosa futura y el
arrendamiento de servicios de comercialización.
a. Especificaciones técnicas
de la edificación “cosa futura”.
b. Contrato de arrendamiento de
servicios de comercialización.
c. Garantías y licencias
urbanísticas.
2. El préstamo promotor.
a. Pagos del comprador-financiador
b. Requisitos de solvencia del promotor.
c. Garantías del destino
de las cantidades pagadas por el comprador-inversor (escrow account).
d. Vinculación de pagos del
comprador-inversor al cumplimiento de determinados hitos constructivos.
e. Subrogaciones de contratos a
favor del comprador-inversor en caso de resolución.
3. Promoción delegada del art. 17.4 de la Ley
de Ordenación de la Edificación.
a. Contrato de obra llave
en mano.
b. Concentración de toda
la responsabilidad técnica en el promotor-vendedor.
c. Pactos de posible intervención
del comprador-inversor en cuestiones técnicas.
d. Transmisión de la posesión
con exoneración de riesgos.
TALLER DE TRABAJO
Precauciones para el caso de resolución
del contrato de forward funding.
TALLER DE TRABAJO
Aspectos fiscales del contrato de forward funding.
TALLER DE TRABAJO
Cuidado con la responsabilidad del comprador-inversor
en caso de que se considere promoción delegada (art. 17.4 LOE).
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