PRELIMINAR

El Property Management (Gestión del Patrimonio Inmobiliario) en 12 preguntas y respuestas.

Gestión del Patrimonio Inmobiliario. Property Management.

Internal Property Management. Gestión integral INTERNA de patrimonios inmobiliarios.

External Property Management. Gestión integral EXTERNA de patrimonios inmobiliarios.

Property + Asset Management. El Property Asset Management de las Gestoras de patrimonios inmobiliarios.

Gestoras inmobiliarias y servicers.

El Property y Asset Management de organismos públicos.

• 296 páginas. No imprimible.

 
El Property Management es la gestión de patrimonios inmobiliarios para maximizar sus beneficios netos y aumentar su valor. 

Es diferente al Facility Management, que se centra en el mantenimiento de los inmuebles y que tratamos en una guía práctica específica. 

El Property Management es una técnica de gestión que ayuda a maximizar el retorno de la inversión inmobiliaria, por eso es tan rentable dar con un buen Property Manager (gestor de activos inmobiliarios), porque dispara los beneficios del inversor inmobiliario.

En muchas ocasiones el Property Management (gestión de activos inmobiliarios) incluye el Facility Management (mantenimiento de inmuebles), pero no siempre. Son funciones diferentes y las competencias profesionales de estas dos técnicas inmobiliarias de gestión no son las mismas, por ese motivo, para evitar confusiones, los tratamos en dos guías diferentes.

El Property Management implica una comprensión de los gastos operativos y los presupuestos inmobiliarios. Es decir, las expectativas de ingresos por la explotación inmobiliaria y los gastos de mantenimiento. A partir de esta información, se establecen las rentas de alquiler apropiadas y equilibradas por el mercado actual. Se requiere un conocimiento firme de la zona y la competencia en inmuebles similares en régimen de alquiler. 

El Property Manager (gestor de activos inmobiliarios) puede recomendar técnicas de marketing, promociones especiales y otras estrategias publicitarias al propietario para maximizar las tasas de ocupación y el nivel de rentas por alquiler. 

Los inmuebles no suelen tener liquidez inmediata, a diferencia de las acciones que cotizan en bolsa, por eso es tan importante para el inversor inmobiliario que el Property Manager tenga el inmueble en perfecto estado de venta (buen mantenimiento y con un alto nivel de ocupación y rentabilidad por arrendamientos), por si surge una oportunidad y hay que venderlo rápido para volver a invertir en otro inmueble.

El Property Management implica la administración financiera y gestión de riesgos de los inmuebles.

El Property Manager (gestor de activos inmobiliarios) tendrá que facilitar información financiera continua a los propietarios de los inmuebles. Es como el médico que toma la temperatura al paciente. En este caso, el médico es el Property Manager y el paciente el inmueble.

El Property Manager (gestor de activos inmobiliarios) tiene que comprender los estados financieros, las pérdidas y ganancias, los impuestos y, por supuesto, el presupuesto. Tiene que tener en la cabeza una regla que no falla: ¿qué hago para rentabilizar este inmueble?, ¿me lo quiero quedar o lo hago un “lavado de cara” para venderlo en cuanto pueda?

El Property Management se relaciona con la parte financiera, ya que algunas mejoras requerirán gastos de capital y presupuestos importantes para llevarlas a cabo, pero también se relaciona con la gestión de los arrendamientos y el nivel de ocupación, esto se debe a que si se quiere retener a los arrendatarios hay que tener los inmuebles bien conservados.

Por estas razones es frecuente que el Property Management (gestión de activos inmobiliarios) incluya el Facility Management (mantenimiento de inmuebles) ya que muchas de las reclamaciones de los arrendatarios van a estar relacionadas con la gestión de instalaciones (reparaciones y el mantenimiento de inmuebles). Pero insistimos en que esta coincidencia no nos debe llevar a confundir estas dos técnicas de gestión inmobiliaria.

Comprender las necesidades de los arrendatarios es importante para esta función de Property Management. El Property Manager (gestor de activos inmobiliarios) debe responder a las solicitudes de los arrendatarios, monitorear sus actividades con respecto a los requisitos del arrendamiento, comprobar los pagos de las rentas arrendaticias de manera oportuna y evaluar continuamente la satisfacción de los arrendatarios con respecto a los servicios de la propiedad en comparación con los de la competencia inmobiliaria en el área. 

La tarea no deseada de desalojo por incumplimiento del contrato o falta de pago es también parte de esta función. El inmueble vale tanto como la reputación que tengan sus arrendatarios. Un inmueble alquilado a una multinacional es el sueño de todo fondo inmobiliario que sale de compras.

Como vamos a ver, el Property Management es una técnica de gestión inmobiliaria muy amplia y compleja, pero que al final se resume en una regla de oro: que el inmueble alcance en todo momento su máximo valor, rentabilidad y liquidez. En permanente estado de venta, por si acaso.
 

• El Property Management (Gestión del Patrimonio Inmobiliario) en 12 preguntas y respuestas.

a. Una definición tradicional del Property Management (Gestión del Patrimonio Inmobiliario)
b. Una nueva definición obsoleta de gestión inmobiliaria
c. El cambio tecnológico ha cambiado el concepto de Property Management (Gestión del Patrimonio Inmobiliario).
d. Una definición actualizada del Property Management (Gestión del Patrimonio Inmobiliario) comprende la Inteligencia artificial.

a. Hace un siglo, se le llamaba “el Cobrador de alquileres”
b. Todo cambió con la gran depresión del 29, cuando los ayuntamientos se convirtieron en propietarios de inmuebles que no querían los bancos.
c. Hoy en día una ciencia administrativa y es el área de especialización de más rápido crecimiento dentro del sector inmobiliario.
d. Y llegó la especialización por sectores del Property Management

a. Los Asset Managers (gestores financieros de activos inmobiliarios) se enfocan en el panorama general estratégico a largo plazo de maximizar el valor de cada propiedad de alquiler y obtener el mayor retorno de la inversión (ROI) para el propietario.
b. Responsabilidades básicas de un Asset Manager (gestor financiero de activos inmobiliarios)
c. Tres fases de la gestión de inversiones inmobiliarias

• Adquisición del inmueble
• Mantenimiento del inmueble en cartera

d. Reposición de activos inmobiliarios
e. Carteras inmobiliarias
f. ¿Por qué contratar un Asset Manager además de un Property Manager?

a. Un propietario inmobiliario que necesita una gestión profesionalizada.
b. Los propietarios contratan empresas de gestión de propiedades inmobiliarias por diversas razones.
c. ¿Qué es una empresa de Property Management (Gestión del Patrimonio Inmobiliario)?
d. Contratar una empresa de Property Management (Gestión del Patrimonio Inmobiliario) es caro, pero en qué casos es necesario.

a. La subcontratación del Property Management es una tendencia creciente
b. Subcontratar la administración de propiedades puede tener sentido operativo y financiero.
c. La tecnología de servicios inmobiliarios está en constante evolución.

a. El Property Management (gestión de la propiedad) es el proceso para establecer la estrategia inmobiliaria global.
b. Calcular, revisar y pronosticar cambios en el valor de la propiedad inmobiliaria.
c. El trabajo del Property Manager (gestor de activos inmobiliarios) es garantizar que el valor de cada propiedad se maximice durante su ciclo de gestión.
d. El Property Manager (gestor de activos inmobiliarios) respalda y proporciona datos para las solicitudes anuales de presupuesto operativo y de capital
e. El Property Manager (gestor de activos inmobiliarios) de hoy no es reconocible en comparación con el modelo anterior de hace 20 años. La tecnología ha cambiado todo.
f. Tarifas pueden variar desde menos del 1% hasta el 5% de los cobros en efectivo.

a. Ahorrar tiempo
b. Pasarles la responsabilidad de la gestión inmobiliaria.
c. Conseguir arrendatarios de calidad
d. Desocupaciones inmobiliarias más breves
e. Menores costes de mantenimiento
f. Profesionalizar las relaciones con los arrendatarios.

a. Property Manager (Gestor de activos inmobiliarios), una profesión con muchas facetas.
b. Cobro de alquiler
c. Mantenimiento regular de la propiedad
d. Tratar con los morosos
e. Marketing inmobiliario
f. Contabilidad

a. Profesionales inmobiliarios que prestan de modo accesorio servicios de gestión.
b. Property Manager de Activos inmobiliarios comerciales
c. Property Manager de Activos inmobiliarios residenciales

a. Las responsabilidades de un Property Manager
b. Supervisión diaria de bienes inmuebles residenciales, comerciales o industriales
c. Comprensión de las leyes y reglamentos de propietarios e arrendatarios.
d. Gestión de solicitudes de mantenimiento y reparaciones inmobiliarias.
e. Marketing inmobiliario
f. Gestión de arrendatarios
g. Gestión del alquiler
h. Supervisión de otros empleados
i. Gestión del presupuesto
j. Gestión de impuestos

a. Los Property Managers (Gestores de activos inmobiliarios) gestionan todo lo que ocurre a diario en una propiedad de alquiler.
b. Configuración de alquiler
c. Cobro de alquiler
d. Evaluación de Arrendatarios
e. Mantenimiento inmobiliario
f. Gestionar el presupuesto

a. El software de Property Management (Gestión del Patrimonio Inmobiliario) online, las soluciones móviles basadas en la nube y los servicios digitales.
b. Las nuevas herramientas de software permiten nuevos modelos comerciales de valor agregado y estrategias de precios. Airbnb es un ejemplo.
c. Automatización de servicios inmobiliarios, 5G e iOT y experiencia
d. ¿Qué es el software de Property Management (Gestión del Patrimonio Inmobiliario)?
e. ¿Cuáles son las funciones básicas?

• Comercialización
• Gestión de arrendamiento
• Rendimiento de la cartera inmobiliaria
• f. ¿Cuándo es necesario el software?
• Property Management (Gestión del Patrimonio Inmobiliario) residenciales
• Property Management (Gestión del Patrimonio Inmobiliario) comerciales
• Empresas de inversión inmobiliaria. SOCIMIs/REIT

g. ¿Cuáles son los diferentes tipos de software de Property Management (Gestión del Patrimonio Inmobiliario)?

• Residencial
• Comercial
• Minorista
• Inversión
• Asociaciones de propietarios de viviendas
• Administración general de inmuebles
• Vivienda pública

• Gestión del Patrimonio Inmobiliario. Property Management.

1. ¿Qué es el Property Management o gestión de patrimonios inmobiliarios?

El Property Management es la gestión de patrimonios inmobiliarios para maximizar sus beneficios netos y aumentar su valor.

a. Property Management
b. Asset Management. Gestión de activos
c. Property Asset Management

2. Características del Property Management o gestión de patrimonios inmobiliarios.

a. Aumentar el valor de los activos inmobiliarios mediante soluciones para su administración.

• Las claves son la eficiencia operativa, reducción de costes y excelencia de servicios.

b. Es una herramienta estratégica del valor patrimonial inmobiliario.

• ¿Qué es la estrategia del valor patrimonial inmobiliario?
• Mejor gestión de la propiedad a través de la estrategia
• Beneficios clave de la estrategia de administración de propiedades:

c. El ROI de la estrategia

• ¿Qué es el ROI (retorno de la inversión)?
• ¿Cómo calcular el ROI?

3. ¿Por qué gestionar el patrimonio? ¿En qué consiste?

a. Planificación

• ¿Qué es un plan de gestión de la propiedad?
• ¿Por qué debo crearse un plan de gestión?
• ¿Qué es un Plan de Gestión de la Propiedad?
• ¿Cómo desarrollar un plan?

b. Jerarquizar imprevistos y necesidades de los inmuebles.

• ¿Qué es la gestión de contingencias?
• Objetivo
• Identificación de vulnerabilidades
• Amenaza
• Planificación de contingencias

c. Equilibrar el patrimonio inmobiliario y en su caso diversificar.
d. Dar liquidez a los activos inmobiliarios.

• Estrategia de compra y retención
• Rehabilitación edificatoria y reventa
• Reventas inmediatas
• El crowdfunding inmobiliario
• El índice de liquidez

e. Gestión ágil y adaptable a los cambios inmobiliarios.

• ¿Qué es el sector inmobiliario ágil?
• ¿Qué es la flexibilidad de una inversión inmobiliaria?
• El futuro de los edificios es flexible y resistente

1. Dirección y administración del patrimonio inmobiliario.

a. Site Manager. Administración del inmueble (gestor de un centro comercial, gestor de un hotel, gestor de bloque de apartamentos, etc.).
b. Property Manager. Gestor de administración de inmuebles.
c. Regional Real Estate Property Manager. Gestor regional de administración de inmuebles.
d. Real Estate Property Asset Manager. Gestor de activos inmobiliarios.
e. Real Estate Portfolio Manager. Gestor de cartera inmobiliaria.
f. Real Estate Executive Property Manager. Gerente ejecutivo de propiedades inmobiliarias.

2. Funciones de dirección y administración del patrimonio inmobiliario.

a. Gestión Financiera. Análisis de inversiones. Sistemas de información. Reducción de costes

• Aumentar el valor de la propiedad.
• Cumplir con los objetivos del propietario.
• Desarrollar e implementar planes de marketing.
• Negociar términos y contratos de arrendamiento.
• Preparar presupuestos integrales y proyecciones de flujo de caja.
• Comunicarse con propietarios e inversores.

b. Gestión de Recursos Humanos. Relaciones humanas. Reglamentación laboral. Evaluación de lugares de trabajo y rendimientos. Motivación. Formación
c. Gestión de la Calidad. Calidad de los servicios y de los proveedores. Gestión de las reclamaciones. Medida de la satisfacción de los clientes
d. Gestión de Compras. Compras, contrataciones, suministros. Ciclo de preparación y Realización de la compra. Indicadores de eficiencia
e. Outsourcing. Evaluación. Riesgos. Actividades a externalizar

• Desarrollar un plan de gestión para operar las propiedades.
• Desarrollar y administrar un programa de mantenimiento.
• Evaluar, minimizar y mitigar el riesgo.
• Desarrolla un plan de procedimientos de emergencia.

f. Información de gestión. Estructura de costes. Parámetros básicos de medición y evaluación de la gestión

3. Gestión económica y financiera del patrimonio inmobiliario.

a. La gestión de activos tiene como objetivo atender al valor de mercado
b. Los inmuebles como activo de inversión
c. Carteras inmobiliarias

4. Análisis Financiero de Inversiones.
5. Planificación y control económico financiero para la gestión inmobiliaria.
6. Gestión de organización de espacios.

• Gestión del espacio
• Control del uso del espacio
• Space Planning

7. Gestión de servicios de mantenimiento.
8. Gestión del inventario patrimonial.

a. Gestión, administración, representación y defensa extrajudicial y control del patrimonio inmobiliario.

• Régimen jurídico de los inmuebles.
• Gestión y gestiones administrativas y registrales.
• Negociación de arrendamientos de bienes inmuebles.
• Representación y defensa extrajudicial y control del patrimonio
• Control y régimen patrimonial de los edificios.
• Optimización de la utilización de los inmuebles.
• Coordinación, planificación y ejecución de las inversiones para construcción y reforma de edificios.
• La dirección y administración de los edificios de servicios múltiples.

b. Inventario inmobiliario.
c. Subcontratación o “outsourcing”
d. Contratación de bienes y servicios

• Gestión de contratos/Outsourcing/SLA

e. Gestión de los servicios técnicos y de mantenimiento.
f. Gestión de la seguridad

9. Tasa de ocupación o desocupación inmobiliaria.

a. ¿Qué son las tasas de ocupación y desocupación inmobiliarias?
b. Cálculo de tasas de desocupación y ocupación
c. Análisis
d. ¿Cómo interpretar la tasa de desocupación?

10. Relación rentabilidad riesgo en el sector inmobiliario.

a. Formas de calcular el retorno de la inversión (Return on Investment (ROI))

• El método del coste
• El método de desembolso directo

b. ¿Qué es un buen retorno de la inversión para los inversores inmobiliarios?

11. Seguridad del arrendatario/renta.

a. Contrato de alquiler
b. Rentas por Alquiler
c. Control de gastos.
d. Seguimiento Cobro de Rentas.
e. Reclamaciones.

12. Estrategia de mercado: comprar, vender o mantener.

a. Ventajas de comprar y mantener inmuebles

• Ingresos de alquiler recurrentes mensuales
• Valorización de la propiedad a largo plazo
• Cobertura potencial contra la inflación
• Comprar y mantener ofrece un alto ROI

b. Inconvenientes de comprar y mantener inmuebles

• Falta de liquidez
• Gestión de la propiedad
• Ciclos de mercado
• Preferencias de zonas

13. Valoración actualizada del inmueble.

a. Medir el valor de la inversión inmobiliaria con la tasa de capitalización

• ¿Qué es la tasa de capitalización?
• ¿Cómo calcular la tasa de capitalización?
• Ejemplos de tasa de capitalización
• Usos y limitaciones de la tasa de capitalización
• ¿Qué hace que una tasa de capitalización sea buena o mala?
• ¿Qué factores afectan la tasa de capitalización?
• Tipo de propiedad
• Valor de la propiedad
• Potencial de alquiler

b. Flujo de efectivo descontado (Discounted Cash Flow (DCF))

• ¿Qué es el flujo de efectivo descontado (Discounted Cash Flow (DCF))?
• ¿Cómo funciona el flujo de caja descontado (DCF)?
• Ventajas e inconvenientes del flujo de caja descontado (DCF)
• Ventajas
• Inconvenientes

c. La tasa interna de retorno (TIR) (Internal Rate of Return (IRR))

• ¿Qué es la tasa interna de retorno (TIR)?
• ¿Cómo calcular el TIR?
• TIR frente a retorno de la inversión (ROI)
• Limitaciones de la TIR
• Invertir basado en la TIR

14. El Contract Management Inmobiliario

a. ¿Qué es el Contract Management Inmobiliario?
b. ¿Qué hace el Gestor de contratos inmobiliarios?
c. Fases del Contract Management Inmobiliario.

1. Los inmuebles corporativos (CRE). Corporate Real Estate (CRE)

a. Concepto de inmuebles corporativos (CRE). Corporate Real Estate (CRE)
b. La externalización de la gestión de los inmuebles corporativos.

2. ¿Cuáles son las responsabilidades del gestor corporativo de inmuebles?

a. Gestión corporativa de los inmuebles. Corporate real estate management.
b. Planificación y previsión del espacio
c. Contabilidad espacial y análisis de costes.
d. Realización de un análisis de coste-beneficio
e. Mejorar la experiencia de los empleados y los arrendatarios
f. Supervisar el diseño del edificio, la construcción y los proveedores.
g. Gestión de tecnología inmobiliaria. Proptech inmobiliario.

3. Características de los inmuebles corporativos

a. Inmueble adaptado al negocio.
b. Clasificaciones de los inmuebles corporativos.

• Propiedad estratégica
• Propiedad central

4. Estrategia Inmobiliaria Corporativa (CRE)

a. El valor significativo de los inmuebles
b. Roles del inmueble corporativo
c. Formulación de Estrategias CRE
d. Estrategias de reestructuración empresarial y real estate corporativo

• Reestructuración de la cartera de negocios

e. Reestructuración financiera

• Reestructuración orgánica
• Reestructuración operativa

f. Técnicas de reorganización y reestructuración empresarial inmobiliaria

• Desinversión inmobiliaria
• Razones para las desinversiones inmobiliarias
1) Hipótesis de las operaciones perdedoras
2) Hipótesis de la buena noticia para el VAN
3) Hipótesis de malas noticias
4) Hipótesis de transferencia de riqueza
g. Adquisiciones de carteras inmobiliarias corporativas

5. La primera regla: elegir dónde debe localizarse la empresa.

a. Cada empresa un destino.
b. Dimensionar las necesidades.
c. ¿Comprar o alquilar?

6. Caso práctico de Estrategia Inmobiliaria Corporativa (CRE) de una inmobiliaria patrimonialista con oficinas de alto standing en Barcelona, Madrid y París.

a. Valor significativo de los inmuebles
b. Roles del inmueble corporativo
c. Formulación de Estrategias CRE
d. Estrategias de reestructuración empresarial y real estate corporativo
e. Reestructuración de la cartera de negocios

• Reestructuración financiera
• Reestructuración orgánica
• Reestructuración operativa

f. Técnicas de reorganización y reestructuración empresarial inmobiliaria

• Desinversión inmobiliaria
• Razones para las desinversiones inmobiliarias
• Hipótesis de la buena noticia para el VAN
• Hipótesis de malas noticias
• Hipótesis de transferencia de riqueza

g. Adquisiciones de carteras inmobiliarias corporativas

1. Gestión de inmuebles corporativos para crear valor.

a. Posibilidades de mejora de la gestión corporativa inmobiliaria.

• Mejora de la distribución del espacio
• Mejora del coste por metro cuadrado.
• Posibilidades de reubicación
• Amortiguar los riesgos inmobiliarios

b. Cuadro de mando de eficacia inmobiliaria (real estate scorecard)
c. Determinar las funciones del inmueble corporativo.

• ¿Qué trabajo se realizará en el inmueble?
• ¿Cuánto tiempo está en uso el inmueble?
• ¿Dónde localizarse para superar a la competencia?

d. Análisis detallado de los inmuebles corporativos
e. Big Data inmobiliario
f. Auditoría del espacio que necesita la empresa.
g. Modelos de escenarios.
h. Acomodar el cambio

2. Las tendencias actuales de gestión de inmuebles corporativos

a. Proptech inmobiliario.
b. Oficinas

• Las oficinas cambiarán, pero no cerrarán.

c. Retail. Comercial
d. Inmobiliario corporativo industrial

• Automatización industrial. Robotización de las naves industriales.
• Logística
• Prevención de riesgos laborales
• Outsourcing industrial.

3. Remodelación de los espacios
4. La decisión de reubicación
5. Caso práctico de gestión de inmuebles corporativos para crear valor.

a. Posibilidades de mejora de la gestión corporativa inmobiliaria

• Mejora de la distribución del espacio
• Mejora del coste por metro cuadrado
• Posibilidades de reubicación
• Amortiguar los riesgos inmobiliarios

b. Cuadro de mando de eficacia inmobiliaria (real estate scorecard)
c. Determinar las funciones del inmueble corporativo
d. Análisis detallado de los inmuebles corporativos
e. Big Data inmobiliario
f. Auditoría del espacio que necesita la empresa
g. Modelos de escenarios
h. Acomodar el cambio

• Internal Property Management. Gestión integral INTERNA de patrimonios inmobiliarios.

1. Tendencia hacia la gestión interna de activos inmobiliarios (managing assets in-house).
2. Ventajas e inconvenientes de la gestión interna de activos inmobiliarios (managing assets in-house).

a. Ventajas
b. Desventajas

• Los riesgos de gestión y la responsabilidad de un gestor interno o externo.
• Economías de escala
• Gestores inmobiliarios cualificados

3. Fundamentos para elegir entre la gestión inmobiliaria interna o externa (in-sourcing versus out-sourcing).

a. Los costes
b. Armonización
c. Capacidades de gobernanza
d. Economías de escala

• Ratio de gastos de gestión (management expense ratio MER)
• Limitaciones de capacidad con gerentes externos
• Beneficios de retorno

e. Ventaja competitiva
f. ¿Es la gestión interna (in house) el futuro de los grandes propietarios de activos inmobiliarios? g. La gestión de activos internos (managing assets in-house) no es sencilla h. El tamaño de los activos inmobiliarios es un factor clave para determinar si la gestión de activos interna (managing assets in-house) es viable.

3. Estructuras de la gestión inmobiliaria interna o externa (in-sourcing versus out-sourcing).

a. Gerente interno dedicado (Dedicated internal manager)
b. Híbrido: gestores internos y externos

• Totalmente integrado
• Parcialmente integrado
• Segmentado

c. Coinversión
d. Partnership. Asociación.

4. Caso práctico de un inversor inmobiliario que tiene que optar entre Estructuras de la gestión inmobiliaria interna o externa (in-sourcing versus out-sourcing).

a. Gerente interno dedicado (Dedicated internal manager)

• Ventajas
• Desventajas

b. Híbrido gestores internos y externos

• Ventajas
• Desventajas

c. Coinversión

• Ventajas
• Desventajas

d. Partnership. Asociación.

• Ventajas
• Desventajas

• External Property Management. Gestión integral EXTERNA de patrimonios inmobiliarios.

1. Estrategia de creación de valor basado en la gestión activa inmobiliaria.
2. ¿Qué servicios puede prestar el consultor al inversor o inmobiliaria patrimonialista?

a. Metodología global de gestión eficaz de inmuebles de alta calidad.

• Procesos de gestión de la cartera inmobiliaria (evaluación integral de la propiedad, una estrategia de ocupación y un plan de cartera)

b. Capacitación sobre nuevos procesos (know how de gestión inmobiliaria)

• Equipo de gestión de cartera (diferente de gestión de activos)
• Medidas de rendimiento

1. Creación y adición de medidas estándar de desempeño de inmuebles
2. Medidas relacionadas con la ejecución
3. Medidas de rendimiento relacionadas con la gestión de la transición a un nuevo modelo de negocio.
• Tecnología

3. Esquema del plan de cartera inmobiliaria

a.  Visión general de la cartera
b. Planes de la cartera inmobiliaria

• Plan de cartera de adquisición/reubicación
• Plan de cartera corporativa
• Planes de cartera de inversiones
• Estudios de mercado y estrategia de monetización

4. Principales elementos en el desarrollo y administración del plan
5. Evaluación de la propiedad

a. Datos de evaluación de la propiedad inmobiliaria.
b. Utilización
c. Valor de coste

• Mayor y mejor uso
• Valor de mercado
• Renta de mercado
• Renta contractual

6. Desarrollo de estrategia de ocupación

a. El proceso de planificación de la ocupación
b. Recomendaciones

7. Elementos del plan de cartera inmobiliaria

a. Revisión de cartera inmobiliaria
b. Respuesta de la  cartera inmobiliaria

8. Otras estrategias de ocupación

a. Plan de cartera excedente / inversión
b. Estrategia de cartera
c. Planificación de cartera
d. Estrategia formal para cada activo
e. Integración de la Investigación
f. Creación de comités

9. Esquema de una estrategia de cartera de inversión típica

a. Objetivos principales
b. Metas secundarias
c. Criterios de inversión
d. Elementos clave de una estrategia de activos

10. Elementos específicos del tipo de estrategias de activos

a. Hoteles
b. Edificios de oficinas

11. Estrategia de maximización de ingresos

a. Due Diligence
b. Tasación del valor de mercado
c. Análisis de venta/arrendamiento
d. Proceso de disposición/arrendamiento
e. Consolidación en un plan de cartera

12. Plan de cartera – excedentes / propiedades de inversión
13. Revisión de cartera por arrendamientos

a. Política de arrendamiento
b. Usos compatibles
c. Supuestos de tasación
d. Responsabilidad de mantenimiento
e. Mejoras a la propiedad arrendada
f. Subarriendos
g. Extensiones de arrendamientos
h. Intereses de reversión

14. Evaluación de Riesgo Empresarial de los fondos inmobiliarios (REIT/Socimi)

a. Calidad y estabilidad de las propiedades mantenidas

• Zonas de inversión inmobiliaria
• Usos de los inmuebles
• Tamaño de las propiedades
• Años desde la construcción (especificaciones de las instalaciones)
• Tipo de propiedad
• Tasas de ocupación

b. Diversificación de cartera

• Diversificación de propiedades
• Diversificación de arrendatarios
• Diversificación geográfica
• Diversificación del uso

c. Crecimiento externo (inversión)
d. Crecimiento interno (gestión)
e. Consideraciones medioambientales ESG

• Factores ambientales

f. Factores sociales
g. Factores de gobernanza

15. Evaluación de Riesgo Financiero

a. Control de apalancamiento. Ratio préstamo-valor (Loan-to-value ratio)
b. Nivel de flujo de efectivo (rentabilidad)
c. Duración de la deuda: Plazo medio remanente al vencimiento
d. Riesgo de liquidez (riesgo de refinanciación)
e. Evaluación de Calificaciones de Emisión de Largo Plazo y Calificaciones de Corto Plazo

16. Aumentar el valor de una inmobiliaria patrimonialista (REIT/Socimi) mediante la gestión.

a. Gestión eficaz durante las obras con atención a arrendatarios

• Invertir en software de administración de propiedades comerciales

b. Conocer el espacio
c. Plan Proactivo de Mantenimiento de la Propiedad
d. Mantener satisfechos a los arrendatarios

17. Beneficios de la intervención de una consultoría en la gestión inmobiliaria de grandes tenedores.

a. Técnicas de control financiero inmobiliario
b. Técnicas de control de costes (facility management)
c. Gestión de arrendatarios en casos de rehabilitación integral de edificios.
d. Mejora de comunicación con los arrendatarios
e. Aplicación del Property Management como responsable de implementar la gestión integral inmobiliaria.

• Gestión de arrendatarios
• Cobro de Rentas
• Contratos de arrendamiento
• Selección de arrendatarios
• Quejas de arrendatarios
• Solicitudes de reparación
• Desalojo de Arrendatarios
• Gestión del mantenimiento y las inspecciones de la propiedad
• Gestión de control contractual, financiero y contable

18. Caso práctico de Estrategia de una socimi especializada en oficinas en la creación de valor basado en la gestión activa inmobiliaria.

a. Valor significativo de los inmuebles
b. Roles del inmueble corporativo
c. Formulación de Estrategias basadas en la gestión activa inmobiliaria
d. Estrategias de gestión activa inmobiliaria

• Gestión de la cartera de inmuebles
• Gestión financiera
• Gestión operativa
• Gestión de riesgos

e. Ejemplo de estrategia basada en la gestión activa inmobiliaria
f. Conclusiones

19. Caso práctico de una inmobiliaria patrimonialista que acomete varias estrategias inmobiliarias de ocupación.

a. Plan de cartera excedente / inversión
b. Estrategia de cartera
c. Planificación de cartera
d. Estrategia formal para cada activo
e. Integración de la Investigación
f. Creación de comités

20. Caso práctico de una socimi con una gran cartera de vivienda en Madrid y Barcelona que aplica una estrategia de maximización de ingresos.

a. Due Diligence

• Ventajas
• Desventajas

b. Tasación del valor de mercado

• Ventajas
• Desventajas

c. Análisis de venta/arrendamiento

• Ventajas
• Desventajas

d. Proceso de disposición/arrendamiento

• Ventajas
• Desventajas

e. Consolidación en un plan de cartera

• Ventajas
• Desventajas

21. Caso práctico de una inmobiliaria patrimonialista que realiza una revisión de cartera por arrendamientos.

a. Política de arrendamiento
b. Usos compatibles
c. Supuestos de tasación
d. Responsabilidad de mantenimiento
e. Mejoras a la propiedad arrendada
f. Subarriendos
g. Extensiones de arrendamientos
h. Intereses de reversión
i. Caso práctico aplicado

• Política de arrendamiento
• Usos compatibles
• Supuestos de tasación
• Responsabilidad de mantenimiento
• Mejoras a la propiedad arrendada
• Subarriendos

22. Caso práctico de  Evaluación de Riesgo Empresarial de los fondos inmobiliarios (REIT/Socimi).

a. Calidad y estabilidad de las propiedades mantenidas
b. Diversificación de cartera
c. Crecimiento externo (inversión)
d. Crecimiento interno (gestión)
e. Consideraciones medioambientales ESG
f. Factores sociales
g. Factores de gobernanza

23. Caso práctico de Evaluación de Riesgo Financiero realizado por un inversor inmobiliario en oficinas

a. Control de apalancamiento. Ratio préstamo-valor (Loan-to-value ratio)

• Ventajas
• Desventajas

b. Nivel de flujo de efectivo (rentabilidad)

• Ventajas
• Desventajas

c. Duración de la deuda Plazo medio remanente al vencimiento

• Ventajas
• Desventajas

d. Riesgo de liquidez (riesgo de refinanciación)

• Ventajas
• Desventajas

e. Evaluación de Calificaciones de Emisión de Largo Plazo y Calificaciones de Corto Plazo

• Ventajas
• Desventajas

24. Caso práctico para poder aumentar el valor de una inmobiliaria patrimonialista (REIT/Socimi) mediante la gestión.

a. Gestión eficaz durante las obras con atención a arrendatarios
b. Conocer el espacio
c. Plan Proactivo de Mantenimiento de la Propiedad
d. Mantener satisfechos a los arrendatarios

25. Caso práctico para justificar los Beneficios de la intervención de una consultoría en la gestión inmobiliaria de grandes tenedores.

a. Técnicas de control financiero inmobiliario
b. Técnicas de control de costes (facility management)
c. Gestión de arrendatarios en casos de rehabilitación integral de edificios
d. Mejora de comunicación con los arrendatarios
e. Aplicación del Property Management como responsable de implementar la gestión integral inmobiliaria

1. Las 4 patas del client management inmobiliario: áreas técnica, comercial, de explotación económica y de atención al cliente.

a. ¿Qué es la Gestión de Clientes inmobiliaria (Client Management)?
b. La importancia de la gestión de clientes
c. Funciones de la gestión de clientes (Client Management)
d. Software de administración de clientes

2. El Client Management al cliente inmobiliario y sus arrendatarios. La ventaja de la externalización.

a. Una página web o acceso informático independiente para cada edificio gestionado.
b. Diferencias entre la gestión única (gestor de referencia) y la gestión funcional (expertos).

• Property + Asset Management. El Property Asset Management de las Gestoras de patrimonios inmobiliarios.

1. Identificar los tipos de propiedades que deben incluirse en carteras de inversión inmobiliaria
2. El plan de negocios de la inversión inmobiliaria.
3. El equipo de gestión inmobiliario tras la compra del inmueble.
4. Preparación del presupuesto

a. ¿Qué es más importante el presupuesto o la mejora del valor inmobiliario?
b. Aprobación de arrendamientos y mejoras de capital

5. La eficiencia operativa.
6. Conocimiento de mercado inmobiliario.
7. Participar en las estrategias de salida (ventas de inmuebles no rentables).
8. Reportar constantemente al inversor inmobiliario.

1. Gestores de activos  inmobiliarios (asset managers) analíticos
2. Gestores de activos  inmobiliarios (asset managers) operativos
3. Gestores de activos  inmobiliarios (asset managers) transaccionales
4. Gestores de activos  inmobiliarios (asset managers) integrales.

1. Especialización en la gestión inmobiliaria integral de proyectos inmobiliarios.

a. Está aumentando el número de consultores inmobiliarios especializados en la gestión inmobiliaria integral de proyectos inmobiliarios.
b. Inevitable interrelación de los diferentes roles y responsabilidades inmobiliarias.
c. ¿Qué es la gestión inmobiliaria (Real estate Property Asset Management) subcontratada?
d. ¿Por qué unir Real estate Property y Asset Management?

1) Property Management
2) Asset Management

• ¿Qué es una empresa de real estate asset management inmobiliarios (Asset Management)?
• Ventajas e inconvenientes de las empresas de real estate asset management

2. El modelo de negocio de gestión de activos externos

a. Contrato de asesoramiento de inversiones o gestión de activos inmobiliarios
b. Alineación de intereses
c. Servicios principales
d. Servicios adicionales
e. Modelos de tarifas de gestión de activos externos

• Activos en comisión de gestión
• Compensación basada en el desempeño
• Tarifas fijas
• Otros modelos de compensación

3. Funciones generales de la subcontratación de servicios de gestión inmobiliaria (Property + Asset)

a. Inspecciones de administración de propiedades subcontratadas
b. Mantenimiento de la gestión de la propiedad (Property Management)
c. Tareas administrativas de gestión de fincas subcontratadas
d. Gestiones administrativas con los arrendatarios

4. La gestión integral de patrimonios

a. Fase de inversión inmobiliaria (identificación de inmuebles y momento de compra).
b. Gestión de la propiedad (administración, arrendamientos, seguros)
c. Ejemplo de Programa informático para la gestión integral de inmuebles.

• Gestión integral de inmuebles

1. Estructura de los inmuebles
2. Inmovilizado
3. Gestión de espacios
4. Gestión documental

d. Venta del inmueble (búsqueda de compradores y momento de venta)

5. Caso práctico de un proceso de gestión integral de patrimonios inmobiliarios.

a. Fase de inversión inmobiliaria (identificación de inmuebles y momento de compra).

• Ventajas
• Desventajas

b. Gestión de la propiedad (administración, arrendamientos, seguros)

• Ventajas
• Desventajas

c. Ejemplo de Programa informático para la gestión integral de inmuebles.

• Ventajas
• Desventajas

d. Venta del inmueble (búsqueda de compradores y momento de venta)

• Ventajas
• Desventajas

1. ¿Qué es el asset management inmobiliario?

• El asset management inmobiliario o una gestión proactiva de un inmueble puede incrementar notablemente los beneficios de cualquier propietario.

2. Diferencias entre el Asset Management inmobiliario y el Property Management.

• Asset Management inmobiliario
• Property Management

3. Fases del asset management inmobiliario.
4. Funciones del asset management inmobiliario.

a. Servicios de Gestión de Activos. Identificación y ejecución de oportunidades de creación de valor a través de iniciativas de expansión, renovación y reposicionamiento.
b. Vigilancia de la seguridad, la salud y el medio ambiente
c. Due diligence inmobiliaria. Investment Strategy and Advisory. Sustainability (due diligence, benchmarking, strategy for the asset, GRESB participation)

5. Funciones del Property Management

a. Servicios de Operaciones
b. Servicios de control de arrendamientos. Administrative Management.
c. Servicios de Investigación y Marketing. Research.
d. Servicios de Sostenibilidad. Sustainability.

• Cumplimiento y evaluación de riesgos
• Análisis de las deficiencias
• Planes de eficiencia
• Certificaciones externas como BREEAM en uso, ISO 14001 y OHSAS 18001
• Estrategia de participación de las partes interesadas

1. Fase previa a la promoción del centro comercial

a. Búsqueda del suelo, inversor u oportunidad comercial.
b. Business Plan del centro comercial.

• Costes de promoción
• Rent roll del centro local por local.
• Tenant Check

2. Fase de precomercialización
3. Fase de promoción

a. Comercialización
b. Gerencia del proyecto
c. Marketing del centro comercial.
d. Urbanismo del centro comercial.
e. Jurídico-legal del centro comercial.
f. Económico-financiero del centro comercial
g. Project Management del centro comercial
h. Arquitectura e Ingeniería del centro comercial
i. Coordinación obras de los operadores

4. Fase de explotación

a. Asset Management. Representación de la propiedad ante los agentes que lleven la gestión patrimonial y gerencia del centro comercial.
b. Reforma y reposicionamiento del centro.
c. Venta del centro comercial. Elaboración del dossier de venta.

5. Caso práctico de Asset Management de centros comerciales. Inversión compra y venta de centros comerciales.

a. Fase previa a la promoción del centro comercial

Búsqueda del suelo, inversor u oportunidad comercial
Business Plan del centro comercial

1. Costes de promoción
2. Rent roll del centro local por local
3. Tenant Check

b. Fase de precomercialización
c. Fase de promoción

• Comercialización
• Gerencia del proyecto
• Marketing del centro comercial
• Urbanismo del centro comercial
• Jurídico-legal del centro comercial
• Económico-financiero del centro comercial
• Project Management del centro comercial
• Arquitectura e Ingeniería del centro comercial
• Coordinación obras de los operadores

d. Fase de explotación

• Asset Management
• Reforma y reposicionamiento del centro

e. Venta del centro comercial

1. Prima de riesgo de las rentabilidades inmobiliarias (variables: impago de rentas, desocupación, depreciación y remodelación).
2. Prima de riesgos de centros comerciales (el problema de la renta variable – cíclico).
3. Prima de riesgo del sector hotelero.

• Retorno directo bajo.
• Renta variable alta, aunque volátil.
• Revalorización media.
• Riesgo (volatilidad) alto.

4. Prima de riesgo de inversión residencial (vivienda en alquiler).
5. Prima de riesgo de oficinas (mercado cíclico).
6. Prima de riesgos de suelo industrial (polígonos industriales y logísticos).
7. Prima de riesgos de garajes y aparcamientos.

• Retorno directo (alto y creciente (mayor que inflación).
• Revalorización baja.
• Riesgo (volatilidad) bajo.
• Periodo maduración de la inversión largo.

8. Caso práctico de proceso para Rentabilizar el patrimonio inmobiliario. Prima de riesgo de las rentabilidades inmobiliarias.

• Prima de riesgo de las rentabilidades inmobiliarias
• Prima de riesgo de centros comerciales
• Prima de riesgo del sector hotelero
• Prima de riesgo de inversión residencial (vivienda en alquiler)
• Prima de riesgo de oficinas
• Prima de riesgo de suelo industrial
• Prima de riesgo de garajes y aparcamientos

1. Rentabilidad y riesgo.
2. Fondos propios y préstamos.
3. Estrategia inversora (mantenimiento o venta).
4. Diversificación y ubicación.
5. Caso práctico de aplicación de una estrategia inversora inmobiliaria. Equilibrio financiero (riesgo rentabilidad) en el análisis de rentabilidad por alquiler o plusvalías.

• Rentabilidad y riesgo
• Fondos propios y préstamos
• Estrategia inversora (mantenimiento o venta)
• Diversificación y ubicación
• Ejemplo de estrategia inversora inmobiliaria

1. La flexibilidad de la inversión indirecta (vehículos inversores interpuestos)
2. Inversión inmobiliaria en función de la localización y el desarrollo urbanístico necesario.
3. Inversión inmobiliaria en función del Project finance y el nivel de riesgo.
4. Caso práctico de comparativa de varias estrategias inmobiliarias directas o indirectas (vehículos inversores interpuestos).

• La flexibilidad de la inversión indirecta (vehículos inversores interpuestos)
• Inversión inmobiliaria en función de la localización y el desarrollo urbanístico necesario
• Inversión inmobiliaria en función del Project finance y el nivel de riesgo

• Gestoras inmobiliarias y servicers.

1. ¿Qué servicios presta una gestora de patrimonios inmobiliarios?
2. ¿Qué estructura organizativa tiene una gestora de patrimonios inmobiliarios?
3. ¿Qué servicios de valor añadido puede aportar al pequeño promotor?

a. Urbanismo y rehabilitación edificatoria.
b. Gestión Técnica (edificación y urbanismo).

4. Gestión patrimonialista para inversores (diagnóstico inmobiliario y rentabilidad).

a. Departamento de Gestión de Patrimonios Inmobiliarios.
b. Diagnóstico de carteras inmobiliarias.
c. Plan Estratégico inmobiliario.

1. ¿Qué son las servicers inmobiliarios?
2. ¿Por qué surgieron los “servicers inmobiliarios” en lugar de que los bancos utilizasen consultoras inmobiliarias?

a. El problema del servicing es un problema de transaccionalidad
b. Criterios y prácticas de gestión más modernos e innovadores en el sector inmobiliario. Especialmente los servicios profesionales a empresas.

3. Funciones de los servicers inmobiliarios
4. Cuaderno de venta de un servicer inmobiliario.

• Transformación de Activos
• Reducción de los activos problemáticos  en el ejercicio con una elevada rotación  y mejor composición de activos adjudicados.
• Ventas de activos inmobiliarios.
• Descripción del negocio. Dirección de Transformación de Activos y Participadas Industriales e Inmobiliarias (DTAP).
• Reducción continua de los activos problemáticos (riesgos dudosos y activos inmobiliarios adjudicados) hasta la normalización de los saldos.
• Workout Units  bancarias enfocada especi?camente a la gestión de activos
• Estrategia de gestión.

1) Globalidad o visión end-to-end del proceso de transformación inmobiliario.
2) Especialización y segmentación de responsabilidades por procesos y carteras inmobiliarias.
3) Eficiencia de los procesos de gestión en plazos y coste.
4) Multicanalidad y capacidad transaccional.
• Principales magnitudes del negocio.

1. Due Diligence del inmueble.
2. Gestión de activos inmobiliarios y plan de mitigación de riesgos.
3. Publicación de activos inmobiliarios disponibles.
4. Comercialización de inmuebles, plan de marketing y estrategias.

a. Elaboración del Plan Comercial y Plan de Marketing inmobiliario.

• Plan comercial
• Distribución de carteras y objetivos
• Plan de acciones de Marketing inmobiliario.

b. Comercialización de los activos inmobiliarios.

• Fijación de precios de los activos inmobiliarios.
• Gestión y seguimiento de activos inmobiliarios.

5. Caso práctico de aplicación de las diferentes fases de la gestión de activos inmobiliarios.

a. Due Diligence del inmueble
b. Gestión de activos inmobiliarios y plan de mitigación de riesgos
c. Publicación de activos inmobiliarios disponibles
d. Elaboración del Plan Comercial y Plan de Marketing inmobiliario
e. Comercialización de los activos inmobiliarios

1. Las gestoras independientes de capital privado inmobiliario (private equity real estate).

a. Puesta en valor de inmuebles y adecuación a la demanda actual.
b. Gestión de activos inmobiliarios de los vehículos de inversión.
c. Proceso para generar mayor rentabilidad inmobiliaria al menor riesgo.

2. Capital privado inmobiliario (private equity real estate)
3. Niveles en la gestión del capital privado inmobiliario.

• Gestión de Capital o Gestión de Fondos/ Inversiones
• Gestión de Activos inmobiliarios.
• Gestión Inmobiliaria / facility management.

4. Estrategias de inversión inmobiliaria de los fondos de capital privado inmobiliario.

• Core y Core Plus (poco riesgo: ingresos recurrentes de alquileres y baja plusvalía equiparable a la inflación.
• Valor Añadido o Value Added (riesgo medio: rehabilitar para poner en valor).
• Oportunista (riesgo alto: desarrollar nichos de mercado inmobiliario potencial).

• El Property y Asset Management de organismos públicos.

1. Patrimonios Públicos de Suelo (PPS)
2. Composición de los bienes integrantes de PPS
3. Destino de los bienes integrantes de PPS
4. Gestión de los bienes integrantes de PPS
5. Registro de los bienes integrantes de PPS
6. Plan estratégico de optimización de los edificios administrativos del Estado.
7. Caso práctico de aplicación de un Plan estratégico de optimización de los edificios administrativos del Estado.

• Análisis de los edificios administrativos existentes
• Definición de objetivos y estrategias de mejora
• Implementación de medidas de mejora
• Monitorización y seguimiento de los resultados

1. Organigrama Dirección General de Patrimonio.
2. Competencias.
3. Procedimientos de gestión del patrimonio inmobiliario.