CURSOS INMOBILIARIOS Y URBANISMO
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CURSOS - LIBRERÍA - Pdf DE LA CONSTRUCCIÓN, URBANISMO E INMOBILIARIO.

PROPERTY MANAGEMENT.

    GESTIÓN DEL PATRIMONIO INMOBILIARIO.
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¿QUÉ APRENDERÁ?
Property Management. Gestión del Patrimonio Inmobiliario.

Gestión económica y financiera del patrimonio inmobiliario. 

Gestión de organización de espacios. 

Gestión de servicios de mantenimiento. 

Gestión del inventario patrimonial. 

La gestión integral de patrimonios

Dirección de Gestión de Patrimonios Inmobiliarios. El client management. 

El management inmobiliario integral. Contract Management Inmobiliario.

VÍDEOS DE JORNADA DE PRESENTACIÓN.
OPINIONES DE CLIENTES.
Soy director de patrimonio de una gran empresa cotizada con inmuebles repartidos por toda  España. Utilizamos los servicios de inmoley.com en la formación de responsables de inmuebles y coordinar las técnicas de gestión inmobiliaria y de facility management. Nos han aportado nuevas ideas del sector, nos han recomendado los mejores programas informáticos y siempre focalizan el lado práctico de todos los temas. La mejor razón para recomendarlo es que están muy al día en las técnicas internacionales de gestión inmobiliaria. Muy útil.

Lorenzo Pastor

ÍNDICE
PARTE PRIMERA.
Property Management. Gestión del Patrimonio Inmobiliario.
PARTE SEGUNDA PARTE TERCERA
Internal Property Management. Gestión integral INTERNA de patrimonios inmobiliarios.
PARTE CUARTA
External Property Management. Gestoras de patrimonios inmobilarios.
PARTE QUINTA
Los gestores de grandes patrimonios inmobiliarios.
PARTE SEXTA
El asset management inmobiliario.
PARTE SÉPTIMA
Los servicers inmobiliarios.
PARTE OCTAVA
El Property y Asset Management de organismos públicos.
PARTE NOVENA.
“Due diligence”. Precauciones de gestión y compra.
PARTE DÉCIMA PARTE UNDÉCIMA.
Formularios de gestión patrimonial.

Guía práctica relacionada
FACILITY MANAGEMENT.

PARTE PRIMERA.
  • Property Management. Gestión del Patrimonio Inmobiliario.
Capítulo 1. 
¿Qué es la Gestión del Patrimonio Inmobiliario? Property Management.
1. ¿Qué es el Property Management o gestión de patrimonios inmobiliarios?
  • El Property Management es la gestión de patrimonios inmobiliarios para maximizar sus beneficios netos y aumentar su valor.
2. Características del Property Management o gestión de patrimonios inmobiliarios.
a. Aumentar el valor de los activos inmobiliarios mediante soluciones para su administración.
Las claves son la eficiencia operativa, reducción de costes y excelencia de servicios.
b. Es una herramienta estratégica del valor patrimonial.
3. ¿Por qué gestionar el patrimonio? ¿En qué consiste?
  • Planificación
  • Jerarquizar imprevistos y necesidades de los inmuebles.
  • Equilibrar el patrimonio inmobiliario y en su caso diversificar.
  • Dar liquidez a los activos inmobiliarios.
  • Gestión ágil y adaptable a los cambios inmobiliarios.
Capítulo 2. 
Funciones del Property Management o gestión de patrimonios inmobiliarios.
1. El director de patrimonio inmobiliario.
2. Funciones de dirección y administración del patrimonio inmobiliario.
  • Gestión Financiera. Análisis de inversiones. Sistemas de información. Reducción de costes
  • Gestión de Recursos Humanos. Relaciones humanas. Reglamentación laboral. Evaluación de lugares de trabajo y rendimientos. Motivación. Formación
  • Gestión de la Calidad. Calidad de los servicios y de los proveedores. Gestión de las reclamaciones. Medida de la satisfacción de los clientes
  • Gestión de Compras. Compras, contrataciones, suministros. Ciclo de preparación y Realización de la compra. Indicadores de eficiencia
  • Outsourcing. Evaluación. Riesgos. Actividades a externalizar
  • Información de gestión. Estructura de costes. Parámetros básicos de medición y evaluación de la gestión
3. Gestión económica y financiera del patrimonio inmobiliario.
  • Análisis de las inversiones
  • Gestión eficaz y ahorro de costes
  • Riesgos
  • Políticas de actuación
  • Últimas tendencias
4. Análisis Financiero de Inversiones.
  • ¿Qué potencial financiero tiene una inversión?, ¿qué efecto tienen las condiciones de los contratos de arrendamiento sobre el valor de un inmueble?, ¿cuál es la rentabilidad real de una inversión a lo largo del tiempo?, ¿qué tiempo debe transcurrir para recuperar una determinada inversión?
  • Entre varias inversiones ¿cuál es la más ventajosa?, ¿qué tipo de financiación es la más adecuada para las inversiones?, ¿qué acciones financieras puedo abordar para mejorar los retornos de mis inversiones?
5. Planificación y control económico financiero para la gestión inmobiliaria.
  • Cuenta de resultados
  • Rentabilidad
  • Cuenta de explotación
  • Análisis de inversiones: cálculo del VAN y el TIR
  • Costes y control de costes de los procesos gestionados por el Facility Management.
  • Cuenta de explotación del activo
  • Presupuesto anual y control presupuestario: desviaciones del presupuesto
  • Herramientas financieras: cómo elaborar el Balanced Scorecard: indicadores de costes, rendimiento de proceso
  • Reporting financiero
6. Gestión de organización de espacios.
  • Gestión del espacio
  • Control del uso del espacio
  • Space Planning
7. Gestión de servicios de mantenimiento.
8. Gestión del inventario patrimonial.
a. Gestión, administración, representación y defensa extrajudicial y control del patrimonio inmobiliario.
  • Régimen jurídico de los inmuebles.
  • Gestión y gestiones administrativas y registrales.
  • Negociación de arrendamientos de bienes inmuebles.
  • Representación y defensa extrajudicial y control del patrimonio
  • Control y régimen patrimonial de los edificios.
  • Optimización de la utilización de los inmuebles.
  • Coordinación, planificación y ejecución de las inversiones para construcción y reforma de edificios.
  • La dirección y administración de los edificios de servicios múltiples.
b. Inventario inmobiliario.
c. Subcontratación o “outsourcing”
  • Contratación de bienes y servicios
  • Gestión de contratos/Outsourcing/SLA
  • Gestión de los servicios técnicos y de mantenimiento.
  • Gestión de la seguridad
PARTE SEGUNDA
    Normas y estándares ISO del Property Management.
z
Capítulo 3. 
Normas EUROPEAS Property Management FM.
1. La Normalización Europea.
2. Las normas UNE-EN son la versión oficial en español de las normas europeas.
3. Comité de Normalización CTN/TC 348 ‘Facility Management’.
4. Normas UNE-EN 15221. “Gestión de Inmuebles y Servicios de Soporte”.
UNE-EN 15221-1  Gestión de Inmuebles y Servicios de Soporte.
Parte 1: Términos y definiciones.
• Introducción:
• Objeto y Campo de Aplicación
• Términos y Definiciones
• Campo de Aplicación de la Gestión de Inmuebles
• Anexo A (Informativo)
Modelo de Gestión de Inmuebles:
Aspectos generales o Organización o Demanda y suministro o Niveles de interacción (estratégicos, tácticos, operativos)
Conclusión
• Anexo B (Informativo)
Campo de Aplicación de la Gestión de Inmuebles:
Generalidades o Espacio e Infraestructura
Personas y Organización
UNE-EN 15221-2  Gestión de Inmuebles y Servicios de Soporte.
Parte 2: Directrices para la elaboración de acuerdos.
1 Objeto y campo de aplicación
2 Normas para consulta
3 Términos y definiciones
4 Actividades principales
5 Distintos tipos de acuerdos de gestión de inmuebles
5.1. Introducción
5.2. Necesidades organizativas
5.3. Estrategia de inversiones y titularidad de la propiedad
5.4. Mecanismos de precios y tarifas
5.5. Pagos basados en el rendimiento
6 Principales características de los acuerdos de gestión de inmuebles
6.1. Tiempo de preparación y recursos
6.2. Interdependencia y beneficios
6.3. Objetivos estratégicos
6.4. Componentes necesarios del acuerdo de gestión de inmuebles
6.5. Consideraciones para preparar el acuerdo de gestión de inmuebles
7 Preparación y realización de acuerdos de gestión de inmuebles
7.1. Preparación de acuerdos de gestión de inmuebles
7.2. Puesta en práctica de acuerdos de gestión de inmuebles
8 Estructura del acuerdo de gestión de inmuebles
8.1. Estructura y contenido de las cláusulas generales
8.2 Estructuras y contenido del acuerdo de nivel de servicio
Anexo A (Informativo) Legislación sobre adquisiciones públicas
UNE-EN 15221-3 Gestión de Inmuebles y Servicios de Soporte.
Parte 3: Guía sobre la calidad en la gestión de inmuebles y servicios de soporte.
• UNE-EN 15221-4  Gestión de Inmuebles y Servicios de Soporte.
Parte 4: Taxonomía de la gestión de inmuebles - Clasificación y estructuras.
• UNE-EN 15221-5:2012 Gestión de Inmuebles y Servicios  de Soporte.
Parte 5: Guía sobre el desarrollo y mejora de los procesos.
• UNE-EN 15221-6:2012 Gestión de Inmuebles y Servicios  de Soporte.
Parte 6: Medición del área y del espacio.
• UNE-EN 15221-7:2013 Gestión de Inmuebles y Servicios de Soporte.
Parte 7: Directrices para los estudios comparativos (benchmarking) sobre el rendimiento.
Capítulo 4. 
Normas de alcance mundial. International Organization for Standarization “ISO”.
1. ISO 41001 para Facility Management.
a. ISO 41001 - Gestión de inmuebles y servicios de soporte. Sistemas de gestión. Requisitos con orientación para el uso, o ISO 41001 – Facility Management.
b. Beneficios
c. Alcance de la Norma ISO 41001
d. Requisitos y enfoque de procesos
2. ISO 41011 dedicada al vocabulario.
3. ISO 41012 dedicada al desarrollo de acuerdos
4. ISO/TR 41013:2017, dedicada al alcance, los conceptos clave y los beneficios del Facilty Management FM.
5. ISO 55000, 55001 y 55002 - Asset Management.
a. Directrices, requerimientos y elementos clave para la implementación de un sistema de gestión de activos.
b. Ventajas y beneficios
c. Norma ISO 55002. Norma ISO 55000.
d. Cláusulas que conforman la Estructura de Alto Nivel.
Cláusula 1 Alcance
Cláusula 2 Referencias normativas
Cláusula 3 Términos y definiciones
Cláusula 4 Contexto de la organización
Cláusula 5 Liderazgo
Cláusula 6 Planificación
Cláusula 7 Apoyo
Cláusula 8 Operación
Cláusula 9 Evaluación del desempeño
Cláusula 10 Mejora
e. Requisitos para la Gestión de Activos.
f. Conceptos más relevantes sobre gestión de activos
  • Activo
  • Vida del activo
  • Ciclo de vida
  • Portafolio de activos
  • Sistema de activos
  • Tipo de activo
  • Activo crítico
  • Gestión de activos
  • Plan estratégico de gestión de activos
  • Plan de gestión de activos
  • Acción preventiva
  • Acción predictiva
  • Nivel de servicio
  • Acción correctiva
  • Sistema de gestión
  • Sistema de gestión de activos
g. Adecuada implementación
h. Uso de software para sistemas de gestión.
TALLER DE TRABAJO.
La ISO 55000 en la gestión de activos inmobiliarios (facility management).
PARTE TERCERA
  • Internal Property Management. Gestión integral INTERNA de patrimonios inmobiliarios.
x
Capítulo 5. 
El director de patrimonio o Project Manager.
    • El Property manager lleva la gestión diaria del inmueble, la relación con arrendatarios, el cobro de rentas, la reclamación de las mismas a los morosos, la resolución de las reclamaciones, etc.


    1. Tasa de ocupación o desocupación.
    2. Relación rentabilidad riesgo.
    3. Seguridad del arrendatario/renta.

      a. Contrato de alquiler
      b. Rentas por Alquiler
      c. Control de gastos.
      d. Seguimiento Cobro de Rentas.
      e. Reclamaciones.
    4. Estrategia de mercado: comprar, vender o mantener.
    5. Valoración actualizada del inmueble.
Capítulo 6. 
La gestión de patrimonios desde la perspectiva de una gran empresa.
1. Introducción.
2. La primera regla: elegir dónde debe localizarse la empresa.
a. Cada empresa un destino.
b. Dimensionar las necesidades.
c. ¿Comprar o alquilar?
d. Check-list. Preguntas que debemos responder para estar seguros de la inversión.
3. Comprar un inmueble sin que nos den “gato por liebre”.
a. El mercado de oficinas.
b. Centros y locales comerciales.
c. Naves industriales.
4. ¿Cómo sacar todo el partido al espacio?
5. El uso de los inmuebles. Mantenimiento.
6. Los seguros
7. Los gastos de mantenimiento del inmueble.
Reparación y conservación.
Limpieza y mantenimiento.
Servicios de vigilancia.
Cuota de alquiler (en el caso de arrendamiento).
Cuota de comunidad de propietarios.
Suministros: agua, electricidad, calefacción, aire acondicionado.
Tributos: Impuesto sobre Bienes Inmuebles, tasas municipales.
Seguros.
Gastos financieros.
Amortizaciones.
8. La gestión energética.

TALLER DE TRABAJO
¿Cómo sacar todo el partido a un inmueble?
1. Las tendencias actuales de gestión de empresas y los inmuebles
2. Remodelación de los espacios
3. La decisión de reubicación

TALLER DE TRABAJO
Los espacios de co-working. Espacio flexible de oficinas.
1. Despegue del espacio flexible en Europa
2. Clases de usuarios de espacios flexibles.
3. El espacio flexible en España: Madrid y Barcelona en tendencia ascendente

TALLER DE TRABAJO
La gestión técnica del patrimonio en una inmobiliaria patrimonialista.

  • Director de patrimonio.
  • Departamento Técnico.
  • Gerente de Inmuebles.
  • Gestor Técnico Externo (Facilities Management FM).
  • Empresa de Servicios de Mantenimiento
  • Gestor instalaciones.
  • Manual de Calidad.
  • Gestión energética y medioambiental.
  • Gestor mantenimiento.
  • Gestor seguridad.
  • Gestor obra civil-arquitectura.
  • Responsable administrativo.
  • Responsable técnico del inmueble.
  • Inspección técnica.
  • Libro del edificio.
  • Estrategia de contratación del mantenimiento preventivo.
  • Mantenimiento Preventivo.
  • Calendario de Operaciones de Mantenimiento.
  • Registro de Incidencias.
  • Registro de Operaciones.
  • Manual del usuario (servicios y mantenimiento, descripción del edificio, conserjería y limpieza).
  • Plan de Mantenimiento.
  • Plan de emergencia.
  • Gestión de la seguridad en los inmuebles.
  • Auditoría técnica estado actual del inmueble.
  • Validación del plan de mantenimiento preventivo.
TALLER DE TRABAJO
Ejemplo. Patrimonio inmobiliario de Mutua Inmobiliaria, filial de Mutua Madrileña.

TALLER DE TRABAJO
Ejemplo de Programa informático para la gestión integral de inmuebles. (Nota hay muchos en el mercado)
1. Ventajas de la gestión informática:

  • Gestión: Entidades Financieras, Inmobiliarias, Compañías de Seguros, etc.
  • Alquiler, compra y venta de los inmuebles, como la administración y actualización de los contratos, así como la facturación y control de los gastos derivado de estos procesos.
  • Crea una ficha por cada inmueble, donde se podrá recoger el equipamiento del mismo, además de todo tipo de documentación gráfica asociada.
  • Gestiona el inventario, las ubicaciones (centros de gestión, almacenes y
  • Ubicaciones) así como los movimientos
  • Visualización automática sobre el plano del inmueble.
  • Gestión económica. Actividad contable y financiera de las inversiones.
  • Aplicación automática a los inmuebles de los planes de amortización y depreciación correspondientes al inmovilizado.
2. Desglose informático de la gestión integral de inmuebles.
a. Estructura de los inmuebles (tipos de inmueble y organización del patrimonio).
b. Inmovilizado (gestión contable y financiera de las inversiones, control de activos, elementos, números de serie, ubicaciones).
c. Gestión de espacios (gestión de inmuebles o espacios gestionables, obras y proyectos por inmueble (construcción, reforma), imputación de partes de trabajo y otros gastos, alquiler y venta de inmuebles, contratos, facturación, herramienta gráfica para el inventario de espacios, mantenimiento correctivo y preventivo).
d. Gestión documental (asociación de documentos a patrimonio y relaciones entre documentos, propiedades, búsquedas).
e. Contabilidad. El sistema contempla la gestión de elementos del inmovilizado y su contabilización por grupos de inmovilizado, partiendo de la libre definición de los elementos amortizables y su agrupación en activos.
f. Desglose analítico de coste de los elementos (y su reflejo contable en la amortización).
g. Enlace automático con compras.
i. Estadísticas y Consultas ( Consulta de valoración del inmovilizado, Amortización acumulada entre fechas, Valoración del patrimonio, Valoración del patrimonio a fecha y Variaciones en patrimonio).
j. Control de obras y definición de presupuestos por diferentes unidades (horas, trabajos, (materiales, mano de obra, gastos, dietas, etc...)
3. Gestión documental.
a. Asociación de documentos a entidades generales y del patrimonio
b. Relaciones entre documentos, propiedades, búsquedas.
TALLER DE TRABAJO
Ejemplo de Programa informático para la gestión de activos inmobiliarios.
  • ACTIVOS INMOBILIARIOS
  • Inventario y Control Suelo
  • Incidencias y Repasos
  • Mejoras y Ampliaciones
  • GESTIÓN COMERCIAL
  • CRM
  • Ventas
  • Arrendamientos
  • Parking
  • Comisiones Ofertas Comerciales
  • Red Comercial y Ventas
  • CONSTRUCCIÓN
  • Presupuestos y Mediciones
  • Ofertas y Contrataciones
  • Ejecución
  • Producción y Consumos
  • Mano de obra y Maquinaria
  • Almacenes y Artículos Certificaciones a Clientes
  • GERENCIAL
  • Estudios de Viabilidad
  • Seguimiento Presupuestario
  • Cuadros de Mando
  • SOFTWARE DE GESTIÓN INMOBILIARIA
  • ALCANCE FUNCIONAL
  • ECONÓMICO FINANCIERA
  • Cuentas a Cobrar Pedidos y Almacenes
  • Cuentas a Pagar Contabilidad
  • Fuentes de Financiación Tesorería
  • Juntas de Compensación
  • Gastos Corrientes
  • Factura Electrónica
  • HERRAMIENTAS COMUNES
  • Configuración
  • Soporte Documental
  • Flujos de Trabajo
  • Planificación de Proyectos
  • Enlace Sistemas Externos Multi-Idioma
  • Mensajes SMS Dispositivos Móviles
  • Publicación de Productos Planificador de Procesos
  • NORMATIVA BdE
  • Fondos Inmobiliarios Informes CNMV Ficha BdE Gestión SAREB Cobertura EPA
PARTE CUARTA
  • External Property Management. Gestoras de patrimonios inmobilarios.
Capítulo 7. 
El management inmobiliario integral externo por consultorías. Contract Management Inmobiliario.
1. Consultores inmobiliarios especializados en la gestión inmobiliaria integral de proyectos inmobiliarios.
2. Fases del Contract Management Inmobiliario.
1) Análisis de necesidades de operador o inversor.
2) Búsqueda del suelo acorde a las necesidades del inversor.
3) Estudio de viabilidad económico-financiero de la operación.
4) Análisis de la tipología de operación inmobiliaria con aportación de soluciones jurídicas más adecuadas (Presale & LeaseBack, Forward Purchase, etc).
5) Optimización del proyecto de implantación.
6) Búsqueda de inversor u operador.
7) Búsqueda de financiación y definición de estructura óptima de pasivo.
8) Consultoría financiera, inmobiliaria y urbanístico preparatoria.
9) Project Management Inmobiliario integral (diseño, edificabilidad, ajuste al uso, exigencias del usuario final tipo tecnológico, parámetros operativos, eficiencia energética, etc..
10) Post Project management con Construction Management y seguimiento del planning (informes mensuales). Construcción y gestión de licencias. Controlling, seguimiento y optimización de costes.
Capítulo 8. 
La gestión integral EXTERNA de patrimonios inmobiliarios.
1. La gestión integral de patrimonios
a. Fase de inversión inmobiliaria (identificación de inmuebles y momento de compra).
b. Gestión de la propiedad (administración, arrendamientos, seguros)
c. Ejemplo de Programa informático para la gestión integral de inmuebles.
Gestión integral de inmuebles
1. Estructura de los inmuebles
2. Inmovilizado
3. Gestión de espacios
4. Gestión documental
d. Venta del inmueble (búsqueda de compradores y momento de venta)
2. Ejemplos de adjudicación pública de contrato de gestión integral de un conjunto de edificios públicos.
Capítulo 9. 
Las gestoras de patrimonios inmobiliarios como modelo de negocio complementario y multifuncional.
1. ¿Qué servicios presta una gestora de patrimonios inmobiliarios?
2. ¿Qué estructura organizativa tiene una gestora de patrimonios inmobiliarios?
3. ¿Qué servicios de valor añadido puede aportar al pequeño promotor?
a. Urbanismo y rehabilitación edificatoria.
b. Gestión Técnica (edificación y urbanismo).
4. Gestión patrimonialista para inversores (diagnóstico inmobiliario y rentabilidad).
a. Departamento de Gestión de Patrimonios Inmobiliarios.
b. Diagnóstico de carteras inmobiliarias.
c. Plan Estratégico inmobiliario.
TALLER DE TRABAJO
Dirección de Gestión de Patrimonios Inmobiliarios. El client management.
1. Las 4 patas del client management inmobiliario: áreas técnica, comercial, de explotación económica y de atención al cliente.
2. Una página web para cada edificio gestionado.
3. Diferencias entre la gestión única (gestor de referencia) y la gestión funcional (expertos). 
PARTE QUINTA
  • Los gestores de grandes patrimonios inmobiliarios.
<
Capítulo 10. 
Las gestoras independientes de capital privado inmobiliario (private equity real estate).
1. Las gestoras independientes de capital privado inmobiliario (private equity real estate) registradas en la CNMV como SGEIC (Sociedad Gestora de Entidades de Inversión Colectiva de tipo cerrado).
a. Puesta en valor de inmuebles y adecuación a la demanda actual.
b. Gestión de activos inmobiliarios de los vehículos de inversión.
c. Proceso para generar mayor rentabilidad inmobiliaria al menor riesgo.
2. Capital privado inmobiliario (private equity real estate)
3. Niveles en la gestión del capital privado inmobiliario.
  • Gestión de Capital o Gestión de Fondos/ Inversiones
  • Gestión de Activos inmobiliarios.
  • Gestión Inmobiliaria / facility management.
4. Estrategias de inversión inmobiliaria de los fondos de capital privado inmobiliario.
  • Core y Core Plus (poco riesgo: ingresos recurrentes de alquileres y baja plusvalía equiparable a la inflación.
  • Valor Añadido o Value Added (riesgo medio: rehabilitar para poner en valor).
  • Oportunista (riesgo alto: desarrollar nichos de mercado inmobiliario potencial).
TALLER DE TRABAJO
Fases de la gestión de activos inmobiliarios
1. Due Diligence del inmueble.
2. Gestión de activos inmobiliarios y plan de mitigación de riesgos.
3. Publicación de activos inmobiliarios disponibles.
4. Comercialización de inmuebles, plan de marketing y estrategias.
a. Elaboración del Plan Comercial y Plan de Marketing inmobiliario.
  • Plan comercial
  • Distribución de carteras y objetivos
  • Plan de acciones de Marketing inmobiliario.
b. Comercialización de los activos inmobiliarios.
  • Fijación de precios de los activos inmobiliarios.
  • Gestión y seguimiento de activos inmobiliarios.
TALLER DE TRABAJO
Folletos de presentación de gestoras independientes de capital privado inmobiliario (private equity real estate).

TALLER DE TRABAJO
Los Fondos Inmobiliarios. Reglas generales.

TALLER DE TRABAJO
Fondos de inversión inmobiliaria. Fondos de Inversión Inmobiliaria.

  • Valor liquidativo y régimen de suscripciones y reembolsos.
  • Comisiones y gastos.
  • Sociedades de Inversión Inmobiliaria.
TALLER DE TRABAJO
Fondos de inversión inmobiliaria. El valor del patrimonio en un fondo de inversión. Valor liquidativo aplicable. 

CHECK-LIST 

1. Rotación y gestión de activos inmobiliarios.

2. Venta de activos inmobiliarios no estratégicos.

  • Ventajas
3. La rotación de activos no estratégicos orientada a la reinversión de los ingresos en inmuebles estratégicos y con mayor capacidad de creación de valor.
  • Creación de valor mediante la adquisición de activos inmobiliarios para su transformación y adaptación a las necesidades del mercado, y su posterior venta a terceros, todo ello con una elevada rotación. 
  • Equilibrio adecuado entre la rotación inmobiliaria y la rentabilidad de cada operación.
4. El Plan Estratégico inmobiliario debe contemplar la desinversión de activos cumpliendo con el objetivo marcado de rotación de activos maduros. 
PARTE SEXTA
El asset management inmobiliario.
Capítulo 11. 
El asset management inmobiliario. ¿Cómo generar valor en la gestión de inmuebles?
1. ¿Qué es el asset management inmobiliario?
  • El asset management inmobiliario o una gestión proactiva de un inmueble puede incrementar notablemente los beneficios de cualquier propietario.
2. Diferencias entre el Asset Management inmobiliario y el Property Management.
  • Asset Management inmobiliario
  • Property Management
3. Fases del asset management inmobiliario.
4. Funciones del asset management inmobiliario.
a. Servicios de Gestión de Activos. Identificación y ejecución de oportunidades de creación de valor a través de iniciativas de expansión, renovación y reposicionamiento.
b. Vigilancia de la seguridad, la salud y el medio ambiente
c. Due diligence inmobiliaria. Investment Strategy and Advisory. Sustainability (due diligence, benchmarking, strategy for the asset, GRESB participation)
5. Funciones del Property Management
a. Servicios de Operaciones
b. Servicios de control de arrendamientos. Administrative Management.
c. Servicios de Investigación y Marketing. Research.
d. Servicios de Sostenibilidad. Sustainability.
  • Cumplimiento y evaluación de riesgos
  • Análisis de las deficiencias
  • Planes de eficiencia
  • Certificaciones externas como BREEAM en uso, ISO 14001 y OHSAS 18001
  • Estrategia de participación de las partes interesadas
Capítulo 12. 
Rentabilizar el patrimonio inmobiliario. Prima de riesgo de las rentabilidades inmobiliarias.
1. Prima de riesgo de las rentabilidades inmobiliarias (variables: impago de rentas, desocupación, depreciación y remodelación).
2. Prima de riesgos de centros comerciales (el problema de la renta variable – cíclico).
3. Prima de riesgo del sector hotelero.
4. Prima de riesgo de inversión residencial (vivienda en alquiler).
5. Prima de riesgo de oficinas (mercado cíclico).
6. Prima de riesgos de suelo industrial (polígonos industriales y logísticos).
7. Prima de riesgos de garajes y aparcamientos.

TALLER DE TRABAJO
Estrategia inversora inmobiliaria. Equilibrio financiero (riesgo rentabilidad) en el análisis de rentabilidad por alquiler o plusvalías.
1. Rentabilidad y riesgo.
2. Fondos propios y préstamos.
3. Estrategia inversora (mantenimiento o venta).
4. Diversificación y ubicación.

Capítulo 13. 
Estrategias inmobiliarias directas o indirectas (vehículos inversores interpuestos).
1. La flexibilidad de la inversión indirecta (vehículos inversores interpuestos)
2. Inversión inmobiliaria en función de la localización y el desarrollo urbanístico necesario.
3. Inversión inmobiliaria en función del Project finance y el nivel de riesgo.
PARTE SÉPTIMA
  • Los servicers inmobiliarios.
z
Capítulo 14. 
Los servicers inmobiliarios.
1. ¿Qué es un servicer inmobiliario?
2. Funciones de los servicers inmobiliarios.
3. Servicers inmobiliarios en España.
3. Ejemplos de servicers inmobiliarios (Solvia, Altamira, Anticipa, Servihabitat, Anida y Haya).
4. El futuro de los servicers inmobiliarios.

TALLER DE TRABAJO
Caso real. Ejemplo de un servicer inmobiliario y su proceso de cuaderno de venta.
1. ¿Por qué surgieron los “servicers inmobiliarios” en lugar de que los bancos utilizasen consultoras inmobiliarias?

a. El problema del servicing es un problema de transaccionalidad
b. Criterios y prácticas de gestión más modernos e innovadores en el sector inmobiliario. Especialmente los servicios profesionales a empresas.
2. Ejemplo de servicer inmobiliario.
a. Actividades de un servicer inmobiliario.
b. Proceso de venta de un servicer inmobiliario.
c. Cuaderno de venta de un servicer inmobiliario.
  • Transformación de Activos
  • Reducción de los activos problemáticos  en el ejercicio con una elevada rotación  y mejor composición de activos adjudicados.
  • Ventas de activos inmobiliarios.
  • Descripción del negocio. Dirección de Transformación de Activos y Participadas Industriales e Inmobiliarias (DTAP).
  • Reducción continua de los activos problemáticos (riesgos dudosos y activos inmobiliarios adjudicados) hasta la normalización de los saldos.
  • Workout Units  bancarias enfocada especi?camente a la gestión de activos
  • Estrategia de gestión.
  • Globalidad o visión end-to-end del proceso de transformación inmobiliario.
  • Especialización y segmentación de responsabilidades por procesos y carteras inmobiliarias.
  • Eficiencia de los procesos de gestión en plazos y coste.
  • Multicanalidad y capacidad transaccional.
  • Principales magnitudes del negocio.
TALLER DE TRABAJO
Dosieres de los principales servicers inmobiliarios.
  • Asset management. Servicios integrales en administración, gestión y mantenimiento de inmuebles. Principalmente carteras inmobiliarias procedentes de la reordenación bancaria.
  • Comercializadores y agentes Red propia y de terceros.
  • Web comercializadora (servicing inmobiliario).
  • Recuperación de préstamos o Loan Servicing (gestión temprana de mora, gestión de pagos y amortización, recuperación de impagados, compras, dación en pago, ejecuciones hipotecarias).
  • Valoración y due diligence inmobiliaria.
  • Análisis de la situación de cada activo inmobiliario y ejecución de planes de reparación o remodelación, preparándolos para el mercado y generando mayor valor a sus activos.
  • Mantenimiento y conservación inmobiliaria (facility services), tanto administrativos como operativos.
  • Alquiler y gestión.
  • Project Management necesarios para el desarrollo de suelo.
  • Venta y gestión de cartera patrimonial.
  • Diseño de carteras de inversión.
  • Compra venta de activos financieros e inmobiliarios.
  • Análisis de carteras hipotecarias y de activos inmobiliarios.
PARTE OCTAVA
  • El Property y Asset Management de organismos públicos.
z
Capítulo 15. 
Dirección de patrimonio inmobiliario de una Comunidad autónoma. 
1. Organigrama Dirección General de Patrimonio. 
2. Competencias. 
3. Procedimientos de gestión del patrimonio inmobiliario. 
Capítulo 16. 
Sociedades públicas para la gestión de activos.
1. Plan estratégico de optimización de los edificios administrativos del Estado.
2. Real Decreto-ley 18/2012, de 11 de mayo, sobre saneamiento y venta de los activos inmobiliarios del sector financiero.
Constitución y régimen jurídico.
Aportación de los activos.
3. Real Decreto-ley 12/2012, de 30 de marzo, por el que se introducen diversas medidas tributarias y administrativas dirigidas a la reducción del déficit público.
  • Modificación la Ley 33/2003, de 3 de noviembre, de Patrimonio de las Administraciones Públicas.
  • Comisión de Coordinación financiera de Actuaciones Inmobiliarias y Patrimoniales.
TALLER DE TRABAJO
Esquema de organigrama y funciones de la Sociedad Estatal de Gestión Inmobiliaria de Patrimonio.
PARTE NOVENA.
  • “Due diligence”. Precauciones de gestión y compra.
Capítulo 17. 
Adquisición de inmuebles. Conceptos preliminares.
1. Adquisición de inmuebles. Conceptos preliminares.
2. ¿Qué diferencia una “Due Diligence” de una Auditoria Legal Inmobiliaria?
3. ¿Cuáles son los objetivos de la “Due Diligence Inmobiliaria”?
4. ¿Cuál es la finalidad de  la “Due Diligence Inmobiliaria”?
5. ¿Qué aspectos deben analizarse para garantizar el éxito de la operación?
6. ¿Qué es el “Data Room”?
Capítulo 18. 
Compra de inmuebles a través de sociedades.
1. Compra de inmuebles a través de sociedades.
2. Escrituras y otros documentos.
Capítulo 19. 
“Due Diligence” Inmobiliaria. Proceso de compra y precauciones.
1. Elementos personales.
2. Elementos reales.
3. Elementos formales. Escritura pública, registro de la propiedad y catastro.
Capítulo 20. 
“Due Diligence Urbanística”.
1. Primera aproximación a la información urbanística.
2. La viabilidad económica de un proyecto urbanístico (Estudio de viabilidad de una promoción inmobiliaria).
3. Aspectos  urbanísticos que deben aparecer en la escritura pública.
4. Datos personales del titular de los derechos urbanísticos.
5. Aspectos urbanísticos de los inmuebles.
6. Licencias.
a) Licencia de obra mayor por consolidación de edificios.
b) Licencia de obra mayor por nueva edificación.
c) Licencia de obra mayor por rehabilitación de edificios.
d) Licencia de obra mayor por restauración de edificios.
7. Documentación a aportar a la autoridad en materia de licencias.
8. Tasa por licencia de obras.
9. Certificación de la finalización de las obras.
10. Documentación necesaria para solicitar licencia de segregación.
11. El aprovechamiento urbanístico. La compra de “aprovechamientos urbanísticos”.
Capítulo 21. 
Due Diligence de edificación”.
1. “Due Diligence” de adquisición de terrenos para su posterior edificación.
2. Condiciones para poder edificar una parcela.
3. Condiciones de situación y forma de los edificios.
5. Control del Proyecto.
6. La documentación que se debe entregar al promotor a la conclusión de las obras.
7. La importancia del acto de recepción de las obras en relación a la responsabilidad de los riesgos cubiertos por el seguro.
8. Seguros de la construcción.
9. Libro del edificio
Capítulo 22. 
“Due Diligence fiscal” de los inmuebles.
1. Impuestos Directos.
2. El impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas.
Documentación a solicitar en el  Impuesto de la Renta (IRPF) y Retenciones.
Documentos a examinar en supuestos de no residentes:
3. El Impuesto sobre Sociedades: Régimen General de Residentes.
Documentos a examinar en el Impuesto sobre sociedades
4. El Impuesto sobre el Valor Añadido.
5. El Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.
6. Impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana.
7. Impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados (ITP y AJD).
8. Impuesto sobre actividades económicas.
9. Inspecciones fiscales. Actuaciones ante la Administración.
Capítulo 23.
Adquisición de inmuebles sometidos a juicio o litigios.
1.  Acciones para proteger la Propiedad (deslindes, reivindicatorias, etc.).
2.  Litigios
3. Documentos a solicitar.
4. Mención especial a la existencia de expedientes expropiatorios.
CHECK-LIST 
Principales aspectos fiscales y jurídicos que se tienen que considerar en las diferentes fases de la Gestión del Patrimonio Inmobiliario
Aspectos a tener en cuenta en la adquisición de inmuebles Fórmulas de financiación
Enajenación: posterior venta y/o alquiler de los inmuebles
PARTE DÉCIMA
  • Tasación y valoración del patrimonio inmobiliario.
<
Capítulo 24.
Tasación y valoración del patrimonio inmobiliario.
1. El régimen legal de las valoraciones.
Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana.
Artículo 34. Ámbito del régimen de valoraciones.
Artículo 35. Criterios generales para la valoración de inmuebles.
Artículo 36. Valoración en el suelo rural.
Artículo 37. Valoración en el suelo urbanizado.
Artículo 38. Indemnización de la facultad de participar en actuaciones de nueva urbanización.
Artículo 39. Indemnización de la iniciativa y la promoción de actuaciones de urbanización o de edificación.
Artículo 40. Valoración del suelo en régimen de equidistribución de beneficios y cargas.
Artículo 41. Régimen de la valoración.
REGLAMENTO DE VALORACIONES DE LA LEY DE SUELO
Real Decreto 1492/2011, de 24 de octubre, por el que se aprueba el Reglamento de valoraciones de la Ley de Suelo.
2 El informe de valoración de inmuebles. La labor documentalista del perito tasador y las sociedades de tasación.
3.¿Qué se entiende por valor? Clases de valor. El valor de mercado y su relación con las edificaciones y el urbanismo.
4. Técnicas y procedimientos valoración del suelo: Estudios de viabilidad del suelo. El  cálculo y formalización del valor de tasación. Introducción a la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo.
5. Métodos de cálculo de la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo. ¿Qué debe saber un inversor? ¿Qué documentación se precisa para la tasación? Metodología de la valoración. Problemática particular en función del tipo de inmueble.
Orden EHA/564/2008, de 28 de febrero.
6. El certificado de tasación o informe de valoración de inmuebles (situación administrativa, características físicas de la finca, datos registrales, servidumbres, planos de edificación y urbanísticos, valoración económico financiera, etc.).

CHECK-LIST 

Tasación y valoración del patrimonio inmobiliario.
¿Cómo puede incrementarse el valor de los activos inmobiliarios a través de una adecuada tasación y valoración?
Principales aspectos que hay que tener en cuenta en la valoración de activos inmobiliarios
Normativa aplicable en la valoración
¿Cuáles son los principales métodos de valoración?
Baremos de valoración en los diferentes tipos de inmuebles
  • En esta parte de la guía práctica se desarrollan los formularios a texto completo.
  • De este modo complementamos la formación práctica de todos los temas analizados previamente en la guía.
  • El formulario urbanístico es una pieza clave en la práctica inmobiliaria y  estos modelos actualizados y a texto completo son de gran valor para el profesional inmobiliario y de la construcción.
PARTE UNDÉCIMA.
  • Formularios de gestión patrimonial.
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1. Supuesto especial de “Due Diligence” urbanística de un proyecto básico apto para licencia y pendiente de visado urbanístico.
2. Modelo de ficha urbanística de un proyecto de obra.
3. Modelo de cédula urbanística.

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