| Introducción |
|
En un lenguaje sencillo,
el Facility Management (FM) o gestión de instalaciones consiste
en cuidar de los edificios y las personas que los ocupan.
Existen muchas disciplinas
y servicios que se encuentran bajo el paraguas de FM, pero lo que todos
tienen en común es que son esenciales para garantizar el buen funcionamiento
y eficiencia de los inmuebles.
Pero, ¿qué
es exactamente el Facility Management (FM) o gestión de instalaciones?
¿Qué servicios se subcontratan comúnmente y por qué
su empresa se beneficiaría, ahora y en el futuro, al asociarse con
un proveedor de Facility Management (FM) o gestión de instalaciones?
El Facility Management (FM)
o gestión de instalaciones es un conjunto de servicios de mantenimiento
que utilizan las empresas, organizaciones y sociedades de vivienda para
lograr un enfoque integrado de las diversas actividades cotidianas y la
gestión del mantenimiento.
El Facility Management (FM)
más eficaz a menudo se subcontrata a una empresa externa. Esto se
debe a que los clientes pueden beneficiarse de la experiencia del proveedor,
el ahorro de volumen y los procesos de gestión simplificados. Estos
beneficios disminuyen cuando hay más proveedores involucrados, por
lo que muchas empresas eligen una solución integrada. Esa solución
integrada es el Facility Management (FM).
Las empresas de Facility
Management (FM) o gestión de instalaciones se aseguran de que el
área
bajo su control o gestión se ejecute sin problemas, de manera eficiente
y económica con la implementación de calidad profesional
de servicios diarios, tales como servicios de mantenimiento de instalaciones,
servicios de seguridad, servicios de estacionamiento de automóviles,
etc.
Los servicios de Facility
Management (FM) o gestión de instalaciones son:
-
Servicios indirectos no básicos
que permiten a su organización concentrarse en actividades generadoras
de ingresos (mantenimiento eléctrico, ascensores, fontanería,
energía y servicios públicos son parte de los servicios de
mantenimiento proporcionados por las empresas de Facility Management (FM)
o gestión de instalaciones).
-
Además de los servicios
básicos de mantenimiento (hard), también comprende servicios
adicionales (soft), como servicios de limpieza, paisajismo y servicios
de seguridad que forman parte integrante de las actividades diarias de
la mayoría de los activos inmobiliarios, incluidos centros comerciales
y centros comerciales, cines, complejos de viviendas, oficinas y organizaciones.
-
Además de todos los servicios
enumerados anteriormente, se ofrecen soluciones para la planificación
del espacio, la realización de proyectos de mantenimiento preventivo
y de averías, así como las funciones de administración
de energía o controles horarios de personal.
Los beneficios clave para los
clientes de FM se pueden resumir de la siguiente manera, dependiendo del
número y tipo de servicios:
-
Un punto de contacto y facturación
para toda su infraestructura y servicios de soporte (a menos que se use
más de un proveedor de FM)
-
Acceso al personal experto en
la gestión de servicios FM
-
Menor demanda de equipos internos
-
Mayor eficiencia operativa
-
Canales de comunicación
simplificados
-
El acceso a equipos y soluciones
tecnológicas que son demasiado costosas para que una compañía
lo adopte
-
Mayor flexibilidad para controlar
los niveles de personal según la demanda.
-
Garantizar el cumplimiento de
las instalaciones con los códigos y reglamentos técnicos.
Todas estas cuestiones se analizan
de un modo práctico y profesional en la guía del Facility
Management. Coordinación y control de servicios externos de mantenimiento
de inmuebles.
|
PRELIMINAR
-
El Facility
Management (mantenimiento inmobiliario), en 11 preguntas y respuestas.
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|
1. ¿Qué es
Facility Management (FM)?
a.
Concepto de Facility Management
b. El Hard
y el Soft Facility Management
c. Niveles
de funcionamiento o roles del Facility Management
d. Inspección
y mantenimiento de hardware
e. Medioambiente,
salud y seguridad (Environment, Health & Safety. EHS)
f. Planificación
e implementación de las soluciones de transporte.
g. Servicios
de seguridad
h. Seguridad
contra incendios
i. Operacional
y coordinación.
2. ¿Por qué razón
el Facility Management es más relevante que nunca?
a.
El Facility Management no para de crecer
b. El rol
del Facility Manager en el lugar de trabajo está evolucionando a
un ritmo acorde con la revolución tecnológica.
c. Un gran
Facility Manager siempre desafía el status quo
d. Un gran
Facility Manager sabe cómo crear valor estratégico
e. Del Facility
Manager al Experience Manager
3. ¿Por qué necesita
el Facility Management (mantenimiento inmobiliario)?
a.
La importancia empresarial del buen mantenimiento de los inmuebles.
b. Contención
de costes y productividad
c. Calidad
de vida en el trabajo
d. Cumplimiento
y responsabilidad
e. Creación
de valor y anticipación.
f. Informes
de inspecciones
4. ¿Qué necesita
saber un Facility Manager sobre la certificación y el cumplimiento
de la norma ISO 41001?
a.
¿Qué es la certificación ISO 41001?
b. ¿Por
qué es importante el cumplimiento en la gestión de instalaciones?
c. Lugar de
trabajo seguro. ISO 45001
d. Cuestiones
ambientales
e. Experiencia
del empleado
f. Estandarización
g. Fiabilidad
h. Obtener
la certificación ISO 41001
5. ¿Qué hacen
los facility manager (gestor de mantenimiento inmobiliario)?
a.
Responsables del mantenimiento de inmuebles.
b. ¿Qué
competencias tienen los Facility Managers?
c. Funciones
compartidas del Facility Manager
6. ¿Cuáles son
las funciones y responsabilidades de un Facility Manager (gestor de mantenimiento
inmobiliario)?
a.
Variedad de responsabilidades del Facility Management
b. Responsabilidad
de garantizar todo lo relacionado con la infraestructura física
de la empresa.
c. Responsabilidades
concretas de un Facility Manager (gestor de mantenimiento inmobiliario)
-
Inspección
diaria.
-
Planes de contingencia
-
Formulación
de planes para el futuro.
-
Elaboración
de planes para reemplazos y reparaciones.
-
Desarrollar y
gestionar contratos de proveedores.
7. ¿Cuáles son
las mejores cualidades de un Facility Manager (gestor de mantenimiento
inmobiliario)?
a.
Cualidades de un Facility Manager (gestor de mantenimiento inmobiliario).
b. Competencias
de un Facility Manager (gestor de mantenimiento inmobiliario).
-
Comunicación
-
Preparación
para emergencias y continuidad del funcionamiento
-
Responsabilidad
medioambiental y sostenibilidad
-
Control de costes.
-
Factores humanos
-
Liderazgo y estrategia
-
Operaciones y
mantenimiento
-
Gestión
de proyectos
-
Calidad
-
Administración
de bienes inmuebles y propiedades
-
Tecnología
8. ¿Cuáles son
los beneficios de la subcontratación del Facility Management (mantenimiento
inmobiliario)?
a.
El sentimiento hacia la subcontratación está cambiando considerablemente.
b. Los beneficios
clave de la subcontratación
c. Factores
a tener en cuenta al subcontratar
-
Especialización
-
Aumento de productividad
-
Prevención
de incidencias
-
Contención
de costes
-
Ambiente de trabajo
d. Empresas de
Facility Management (mantenimiento inmobiliario)
9. ¿Cuáles son
las herramientas tecnológicas que se han vuelto indispensables para
el Facility Management?
a.
Software del Facility Management
b. Gestión
multitécnica
c. Servicio
de gestión multiservicio.
d. Las ventajas
del software en la nube para el Facility Management
-
Ventaja de externalizar
el mantenimiento informático
-
Disponibilidad
garantizada del sistema
-
Colaboración
mejorada
-
Uso compartido
de información mejorado
-
El monitoreo en
tiempo real gracias a las soluciones IoT Cloud
10. ¿Por qué es
tan importante el BIM para el Facility Management?
a.
El BIM para optimizar la operación y el mantenimiento de edificios.
b. Ventajas
de usar el BIM en el Facility Management
c. El BIM
de edificios existentes
d. BIM y análisis
de ubicación
e. BIM de
objetos nuevos. Gemelos virtuales.
f. Análisis
de tecnología de construcción vía BIM
g. Arquitectura
soportada por BIM y planificación estructural
h. Revisión
de planificación BIM
i. Detección
de fallos basada en BIM
j. BIM y evaluación
de costes
k. BIM y gestión
de activos
11. ¿Por qué es
esencial la integración de sistemas inteligentes en el Facility
Management?
a.
Análisis de datos, informes, análisis y acción.
b. Instalación
de sensores inteligentes
c. Herramientas
enfocadas en la productividad
|
PARTE
PRIMERA.
-
Facility Management.
Servicios accesorios a la gestión integral de los inmuebles.
|
|
|
| Capítulo
1. |
Facility Management.
Coordinación y control de servicios externos de mantenimiento de
inmuebles.
1. Definición
de Facility Management
2. Organización del
Facility Management
a.
Estructura organizativa del FM
-
Centralizada
-
Descentralizada
-
Mixta
b. Funciones y
responsabilidades del equipo de FM
3. Planificación del
mantenimiento
a.
Identificación de las necesidades de mantenimiento
b. Planificación
de las tareas de mantenimiento
c. Asignación
de recursos para el mantenimiento
d. Establecimiento
de los protocolos y procedimientos de mantenimiento
4. Selección de proveedores
externos de servicios de mantenimiento
a.
Identificación de los proveedores
b. Criterios
de selección de los proveedores
c. Contratación
de los proveedores seleccionados
5. Coordinación y control
de los servicios externos de mantenimiento
a.
Establecimiento de los objetivos y expectativas de los servicios de mantenimiento
externos
b. Establecimiento
de los protocolos de comunicación con los proveedores
c. Seguimiento
y control de los servicios de mantenimiento externos
d. Evaluación
del desempeño de los proveedores externos de servicios de mantenimiento
6. Tecnología y herramientas
para el Facility Management
a.
Sistemas de gestión de mantenimiento asistido por computadora (CMMS)
b. Tecnología
de automatización de edificios (BAS)
c. Otras herramientas
y tecnologías útiles para el FM
7. Gestión de presupuestos
y costes de mantenimiento
a.
Presupuesto y planificación de costes de mantenimiento
b. Control
y seguimiento de los costes de mantenimiento
c. Optimización
de los costes de mantenimiento
8. Recomendaciones para la mejora
continua del Facility Management en la coordinación y control de
servicios externos de mantenimiento de inmuebles.
|
| Capítulo
2. |
Facility Management:
la gestión del edificio y de su contenido.
1. ¿Qué
es el Facility Management?
a.
Concepto
b. Contenido
del Facility Management/gestión de instalaciones
c. Tipos de
Facility Management/gestión de instalaciones
d. ¿Qué
hacen los Facility Managers (gerentes de instalaciones inmobiliarias)?
e. Objetivos
del Facility Management
f. Técnicas
del Facility Management
2. Ventajas del Facility Management
a.
Mantiene la limpieza
b. Crea
un entorno deseable
c. Conserva
el valor de la propiedad
d. Reduce
los costes de mantenimiento y las responsabilidades
e. Elaborar
planes de contingencia y planes de continuidad
f. Imagen
profesional
3. Historia del Facilty Management.
Gestión técnica de activos.
4. No debe confundirse la
labor del Facility Management con la labor de mantenimiento.
a.
El Facility Management está en todo el proceso de gestión,
construcción y mantenimiento del inmueble.
b. Estrategia
de Facility Management para anticiparse a las necesidades del cliente.
|
| Capítulo
3. |
Contrato de subcontratación
del Facility Management. Contrato de mantenimiento del edificio.
1. Subcontratación
del Facility Management. Outsourcing.
a.
Ventajas de la Subcontratación del Facility Management. Outsourcing.
b. Indicadores
de rendimiento (Key Performance Indicators” (KPIs)).
c. Indemnizaciones
por incumplimiento
2. Fases del proceso de subcontratación
del Facility Management. Outsourcing.
a.
Análisis del servicio de Facility Management.
b. Planificación.
-
Plazos
-
Gestión
de información del edificio
-
Proyecto de ejecución.
-
Libro del Edificio.
-
Inspección
técnica del edificio.
-
Normativa técnica
a la que se somete el edificio.
-
Licencias de actividades.
-
Registros industriales
de máquinas e instalaciones.
-
Requisitos de
contratación de suministros (electricidad, agua, etc.)
-
Manuales de uso
y mantenimiento
c. Determinación
de recursos necesarios del Facility Management
-
Recursos humanos
-
Recursos técnicos
d. Estimación
de costes
e. Inventario
de Instalaciones
-
Elementos constructivos
-
Instalaciones
eléctricas de media y/o baja tensión.
-
Instalaciones
mecánicas
-
Instalaciones
hidráulicas.
-
Instalaciones
neumáticas.
-
Instalaciones
de gas.
-
Instalaciones
de seguridad.
-
Instalaciones
de telecomunicaciones.
-
Maquinaria homologable.
-
f. Control técnico
de requerimientos legales, técnicos y de uso
-
Normativa
-
Manuales de Uso
y Mantenimiento
-
Requerimientos
de Uso
g. Planificación
de las operaciones de mantenimiento
h. Implantación
del servicio de Facility Management
3. Garantías de cumplimiento
del contrato de Facility Management. Indicadores Clave de Rendimiento (KPlIs)
4. Contrato de Prestación
de Servicios (Facility Management)
a.
Condiciones generales
b. Acta de
recepción
c. Duración
y plazos del contrato
d. Obligaciones
e. Precio
y forma de pago
f. Revisión
de precios
g. Seguros
h. Garantías
i. Resolución
j. Penalizaciones
k. Legislación
Aplicable
l. Anexos
varios
m. Anexo de
condiciones técnicas
-
Documento del
plan de mantenimiento.
-
Modelo de órdenes
de trabajo
-
Gestión
de suministros
-
Gestión
del presupuesto
-
SLAs y KPls
|
| Capítulo
4. |
La consultoría
inmobiliaria y la estrategia de costes, innovación y gestión
de servicios críticos (facility management).
1. Estandarización
de procesos de ahorros de coste de mantenimiento inmobiliario.
2. ¿Cómo ahorra
costes la gestión de instalaciones a lo largo del ciclo de vida
inmobiliario?
a.
Planificación y diseño
b. Experiencia
de los ocupantes
c. Instalación
y puesta en marcha
3. FM management tool para consultorías.
Recopilar datos de campo
4. Herramientas de gestión
para la gestión de instalaciones inmobiliarias.
a.
Las herramientas de software para FM
b. CMMS para
mantenimiento de equipos
5. Software de gestión
del ciclo de productos.
a.
BIM y CAD
b. CMMS funcionalidades
de inmuebles, gestión de alquileres y proyectos y sostenibilidad.
6. Caso práctico completo
de aplicación de la consultoría inmobiliaria y la estrategia
de costes, innovación y gestión de servicios críticos
(facility management) en un edificio de oficinas.
a. Estandarización
de procesos de ahorros de coste de mantenimiento inmobiliario
b. ¿Cómo
ahorra costes la gestión de instalaciones a lo largo del ciclo de
vida inmobiliario?
-
Planificación y diseño
-
Experiencia de los ocupantes
-
Instalación y puesta
en marcha
c. FM management tool para
consultorías. Recopilar datos de campo
d. Herramientas de gestión
para la gestión de instalaciones inmobiliarias
-
Las herramientas de software
para FM
-
CMMS para mantenimiento de
equipos
e. Software de gestión
del ciclo de productos
-
BIM y CAD
-
CMMS funcionalidades de inmuebles,
gestión de alquileres y proyectos y sostenibilidad
|
PARTE
SEGUNDA
-
La profesión
de Facility Manager
|
|
|
| Capítulo
5. |
La profesión de
Facility Manager
1. ¿Qué
hace el Facility Manager?
a.
Responsabilidades del Facility Manager
b. Empresas
de Facility Management
c. Cualificaciones
y formación requeridas para los facility managers
d. Habilidades
clave para los facility managers
2. Diferencia entre Facility
managers y Property Managers
a.
Muchas funciones de los Facility Managers y Propery Managers se superponen.
b. Property
Manager frente a Facility Manager
Property Manager
Facility Manager
3. Rol de Facility Manager
-
Saben cómo
planificar y presupuestar actualizaciones de infraestructuras.
-
Dirigir un gran
equipo
-
Dispuestos a escuchar
4. Modelos de ofertas de trabajo
para Facility Managers.
a.
Facility Manager (Centros Comerciales)
b. Facility manager
mantenimiento de empresa de construcción, concesiones de infraestructuras,
servicios e industrial.
c. Facility Junior
Manager para empresa de alquiler de automóviles.
d. Gestor mantenimiento
facilities junior para empresa del sector de la edificación, retail
y/o industrial.
-
Requisitos mínimos
-
Funciones
|
| Capítulo
6. |
Claves para el Facility
Management: operaciones y estrategias de gestión.
1. Las competencias
básicas del Facility Management
a.
Garantizar la seguridad de los empleados que trabajen en el inmueble.
b. Garantizar
la seguridad de las instalaciones
c. Mantenimiento
e Inspecciones
d. Planificación
de la continuidad de la actividad empresarial.
e. Deberes
operativos diarios
f. Operaciones
de mantenimiento
2. Operaciones y estrategias
de gestión del Facility Management.
a.
Plan Estratégico de Instalaciones (Strategic Facility Planning (SFP))
b. Plan maestro
de la instalación
3. Lo mejor del Facility Management:
el Facility Management para instalaciones optimizadas.
4. Caso práctico
de planificación estratégica de instalaciones (Strategic
Facility Planning (SFP)) en un edificio de oficinas.
a. Planificación
estratégica de instalaciones (SFP)
b. Planificación
maestra (MP)
c. Planificación
táctica de instalaciones
|
| Capítulo
7. |
Plan Estratégico
de Instalaciones (Strategic Facility Planning (SFP))
1. ¿Qué
es la planificación estratégica de instalaciones (Strategic
Facility Planning (SFP))?
a.
Planificación estratégica de instalaciones (SFP)
b. Planificación
maestra (MP)
c. Planificación
táctica de instalaciones
2. Reglas de la planificación
estratégica del Facility Management.
a.
Inicio del proceso del plan estratégico de instalaciones
b. Un buen
plan estratégico de instalaciones debe evaluar toda la cartera de
inmuebles y espacios
c. Elementos
de la cartera de espacios inmobiliarios para la planificación de
SFP
d. Aprovechar
los datos de gestión del espacio de la organización
e. Comprender
la utilización y la capacidad de las instalaciones existentes es
clave
f. Identificar
y comunicar las deficiencias de las instalaciones
|
| Capítulo
8. |
Planificación
estratégica del Facility Management
1. La Planificación
estratégica del Facility Management
a.
La planificación estratégica es la clave del éxito
del Facilty Management.
b. La planificación
del Facility Management tiene un efecto directo en los inmuebles.
Comprensión
de las necesidades del cliente
Técnicas
analíticas
Planificación
del Facility Managementrevisable anualmente
Retroalimentación
2. Anticiparse a los cambios
y necesidades en el inmueble.
a.
Análisis riguroso de los activos de las instalaciones existentes
b. Componentes
del plan de instalación estratégica
c. Planificación
de escenarios
d. Simulación
de organización
3. Proceso de Planificación
estratégica del Facility Management
4. Implementación
de la planificación estratégica del facility management.
5. Caso práctico
completo en euros de anticipación a los cambios y necesidades en
el inmueble de oficinas con construido en 1980.
a. Análisis
riguroso de los activos de las instalaciones existentes
b. Componentes del plan
de instalación estratégica
c. Planificación
de escenarios
d. Simulación
de organización
|
| Capítulo
9. |
Master Plan (plan maestro)
de la planificación estratégica del Facility Management.
1. Análisis
detallados de todas las unidades de la organización.
2. La alineación
con las necesidades y expectativas de uso del inmueble.
3. Componentes del Plan
Maestro de la planificación estratégica del Facility Management.
4. Niveles de detalle del
Plan Maestro de la planificación estratégica del Facility
Management.
5. Caso práctico
de elaboración del Master Plan (plan maestro) de la planificación
estratégica del Facility Management para un edificio de oficinas
de nueva construcción.
a. Análisis
detallados de todas las unidades de la organización
b. La alineación
con las necesidades y expectativas de uso del inmueble
c. Componentes del Plan
Maestro de la planificación estratégica del Facility Management
-
Planificación del
espacio
-
Gestión de las instalaciones
-
Tecnología
-
Sostenibilidad
-
Gestión de riesgos
d. Niveles de detalle del
Plan Maestro de la planificación estratégica del Facility
Management
|
| Capítulo
10. |
El impacto financiero
de la planificación estratégica del Facility Management.
1. El impacto financiero
es una consideración adicional para la planificación estratégica
del Facility Management.
2. Compatibilidad de la
instalación inmobiliaria con la actividad empresarial.
3. Las organizaciones a
menudo requieren análisis especializados de los problemas de las
instalaciones.
4. Caso práctico
completo del impacto financiero de la planificación estratégica
del Facility Management de un edificio de oficinas presupuestado en 10
millones de euros.
a. Impacto financiero
en la planificación estratégica del Facility Management
-
Costes de mantenimiento y
reparación la planificación estratégica
-
Eficiencia energética
la implementación de soluciones de eficiencia energética,
como la actualización de sistemas HVAC (CLIMATIZACIÓN).
-
Aumento de la productividad
una planificación estratégica efectiva
b. Compatibilidad de la instalación
inmobiliaria con la actividad empresarial
c. Análisis especializado
de los problemas de las instalaciones
|
| Capítulo
11. |
Seguimiento del plan
de mantenimiento del gestor inmobiliario.
1. Implementación
y seguimiento de un plan de gerencia inmobiliaria.
2. Estrategias de monitoreo
y mantenimiento de la propiedad inmobiliaria.
a.
Mantenimiento preventivo
b. Mantenimiento
predictivo
c. Mantenimiento
bajo condiciones
d. El Monitoreo
inmobiliario.
3. Mantenimiento Diario.
a.
Gerencia de personal asignado al edificio.
b. Gerencia
financiera. Control presupuestario.
c. Mantenimiento
y vigilancia de la propiedad.
d. Relaciones
con los arrendatarios.
4. El control de las subcontratas
(desde la limpieza a la seguridad o el mantenimiento).
a.
Responsabilidad de gerencia (externas al edificio)
b. Responsabilidad
de gerencia (internas al edificio)
5. Caso práctico de
la gerencia inmobiliaria o “facility manager” de un parque empresarial.
a.
Administración
b. Presupuestos
c. Contabilidad
d. Mantenimiento
e. Mantenimiento
preventivo
f. Gerencia
de Energía
g. Zonas
verdes. Paisajismo
h. Seguridad
|
| Capítulo
12. |
Facility Management en
edificios corporativos.
1. Problemas de
Organización.
2. Problemas de Seguridad.
3. Problemas de Instalaciones.
4. Explotación del
edificio corporativo: la gestión integrada de servicios. Relación
de equipos de trabajo y funciones asignadas.
a.
Facility Manager del cliente
b. Jefe de
Operaciones del Project Manager
c. Técnico
de gestión informática.
d. Supervisor
de servicios auxiliares.
e. Equipo
de mantenimiento técnico.
f. Equipo
de supervisión/operadores de control.
g. Equipo
de logística.
h. Equipo
de servicios auxiliares.
5. Caso práctico completo
de Facility Management en edificios corporativos.
a. Problemas
de Organización
b. Problemas de Seguridad
c. Problemas de Instalaciones
d. Explotación
del edificio corporativo la gestión integrada de servicios. Relación
de equipos de trabajo y funciones asignadas.
-
Facility Manager del cliente
-
Jefe de Operaciones del Project
Manager
-
Técnico de gestión
informática
-
Supervisor de servicios auxiliares
-
Equipo de mantenimiento técnico
-
Equipo de supervisión/operadores
de control
-
Equipo de logística
-
Equipo de servicios auxiliares
|
PARTE
TERCERA
-
Informática
del Facility Management.
|
|
|
| Capítulo
13. |
Herramientas de control
de una empresa de gestión de inmuebles.
1. La importancia
de la informática en el Facility Management.
a.
Mantenimiento asistido por ordenador (M.A.O.)
b. GTC (Gestión
Técnica Centralizada)
c. Costes
debidos a la organización y distribución de espacios.
d. Costes
debidos al consumo y servicios integrados.
2. Sistemas de información
para la gestión inmobiliaria. Gestión informatizada de inmuebles.
Plan de mantenimiento correctivo (PMC) y plan de mantenimiento preventivo
(PMP).
|
| Capítulo
14. |
Informática para
el Facility Management.
1. Documentación
necesaria para la explotación del edificio.
2. Informática e
internet en la gestión de inmuebles.
3. Facilities Management
inmobiliaria y gestión de explotación tecnológica
aplicada a inmuebles.
4. Proyecto de explotación
tecnológica.
-
Memoria de datos generales del
edificio a mantener
-
Inventario de elementos o conjuntos
a mantener y su codificación
-
Situación en el edificio,
ordenado por centros de coste
-
Descripción de cada elemento
o sistema a mantener con sus características estadísticas
y dinámicas
-
Relación de operaciones
de mantenimiento preventivo legal y su frecuencia
-
Relación de operaciones
de mantenimiento preventivo opcional y su frecuencia
-
Estado de mediciones (tiempos,
personal y materiales a emplear)
-
Y pliego de condiciones administrativas
y técnicas.
5. Concurso entre empresas de
ejecución de la explotación.
6. Caso práctico
de Informática para el Facility Management de un edificio de oficinas
con altas necesidades tecnológicas.
-
Documentación necesaria
para la explotación del edificio
-
Informática e internet
en la gestión de inmuebles
-
Facilities Management inmobiliaria
y gestión de explotación tecnológica aplicada a inmuebles
-
Proyecto de explotación
tecnológica
-
Concurso entre empresas de
ejecución de la explotación
|
| Capítulo
15. |
Automatización
integral de inmuebles con alta tecnología. Inmótica (domótica
interna dentro de una estructura en red).
1. Ventajas de la
Inmótica.
2. Monitorización
del funcionamiento general del edificio. Sensorización de variables
analógicas como temperatura y humedad, control y alertas en función
de parámetros determinados, el sistema de accesos, sistemas de detección
de incendios, etc.
3. Caso práctico
de automatización integral de inmuebles con alta tecnología.
Inmótica (domótica interna dentro de una estructura en red)
en un edificio de oficinas con altas necesidades tecnológicas.
a. Ventajas de
la Inmótica
-
Mayor eficiencia energética
-
Mayor confort y bienestar
-
Mayor seguridad
-
Mayor fiabilidad y reducción
de costes de mantenimiento
b. Monitorización
del funcionamiento general del edificio
|
| Capítulo
16. |
Telegestión y
monitorización de instalaciones de centros comerciales. Aplicación
de técnicas de inteligencia artificial y Big Data para la mejora
de estándares de eficiencia de instalaciones multisite.
1. ¿Qué
es la telegestión y monitorización de instalaciones de centros
comerciales?
2. La implantación
de plataforma monitorización y control.
3. Funcionalidades de la
implantación de plataforma telegestión y monitorización
en centros comerciales.
4. Ejemplos de resultados
a.
Equipos de climatización no conectados al sistema de control centralizado.
b. Problemas
en circuitos concretos: Escaleras mecánicas.
c. Ejemplo
de registro de temperatura ambiente en local en la que una zona tiene problemas
de temperatura.
d. Ajustes
en la operativa de local comercial con un sistema de refrigeración
basada en aporte de agua fría por parte del centro.
e. Averías
localizadas remotamente
1.
Alarma de máquina derivada de configuración incorrecta del
horario
2. Climatización
parada por falsa alarma de incendios
3. Red
de recarga vehículos eléctricos.
5. Caso práctico
de Telegestión y monitorización de instalaciones de centros
comerciales. Aplicación de técnicas de inteligencia artificial
y Big Data para la mejora de estándares de eficiencia de instalaciones
multisite.
a. ¿Qué
es la telegestión y monitorización de instalaciones de centros
comerciales?
b. La implantación
de plataforma monitorización y control.
c. Funcionalidades de
la implantación de plataforma telegestión y monitorización
en centros comerciales.
-
Equipos de climatización
no conectados al sistema de control centralizado.
-
Problemas en circuitos concretos
Escaleras mecánicas.
-
Ejemplo de registro de temperatura
ambiente en local en la que una zona tiene problemas de temperatura.
-
Ajustes en la operativa de
local comercial con un sistema de refrigeración basada en aporte
de agua fría por parte del centro.
-
Averías localizadas
remotamente
|
| Capítulo
17. |
Ventajas prácticas
del BIM para el facility management
1. El BIM consigue
la monitorización en tiempo real del funcionamiento de los sistemas
del edificio
a.
Evaluación del rendimiento de coste-efectividad de los inmuebles,
sus activos y servicios asociados.
b. Gestión
normalizada del ciclo de vida de los activos.
c. El Coste
Total de Propiedad del inmueble (TCO) “Total Cost of Ownership”.
El BIM obtiene
la monitorización en tiempo real del funcionamiento de los sistemas
del edificio en servicio, sus elementos de control, la integración
de la lectura de los sensores y la gestión por internet de las instalaciones.
d. Mejora
de la entrega y puesta en servicio del edificio.
e. Mejora
en la gestión y explotación del edificio.
f. Integración
de la explotación del edificio y la gestión de sistemas.
2. ¿Cuáles son
las ventajas de la integración del BIM con el Facility Management
(FM)?
3. ¿Cuáles
son los riesgos que conlleva la integración del BIM con el Facility
Management (FM)?
4. Aplicación del
BIM Al historial de mantenimiento. La gestión del mantenimiento
(Operación y mantenimiento O&M).
a.
Localización de los componentes del edificio.
b. Visualización
c. Mantenimiento
preventivo.
-
Creación
y actualización de activos digitales
-
Estudios de viabilidad
y de planificación para el propósito de la ejecución
de reformas
-
Gestión
de emergencias
-
Control y seguimiento
del consumo de energía.
-
Formación
de personal en el uso de las instalaciones, componentes y equipos.
5. Requerimientos de datos para
la gestión de instalaciones con BIM.
a.
Datos geométricos
b. Datos no
geométricos y datos del fabricante.
6. Ventajas de combinar el BIM
con el Facility Management (FM)
a.
Eficiencia
b. Simulación
simplificada
c. Mantenimiento
simplificado
d. Uso energético
eficiente.
e. Simplificación
en caso de rehabilitación del edificio.
f. Inventario
y equipamiento del edificio.
g. Reducción
de costes
h. Mejora
del rendimiento
7. La actualización de
los datos “as-built” del modelo BIM a las aplicaciones del Facility Management
(FM).
8. Ejemplos de ventajas
de la aplicación del BIM al Facility Management (FM).
a.
Generación de informes de fallos, renovación, y evaluación
del rendimiento del edificio.
b. Ventajas
en inmediatez de datos de material sustituible (ej. Material eléctrico)
c. Ventajas
en identificación de códigos de pintura.
d. Exactitud
de registros de información geométrica
9. BIM aplicado al Facility
Management (FM) para edificios existentes
10. ¿Cómo
planificar la “Operación y mantenimiento” (O&M) con BIM?
a.
Se gasta más en la conservación que en la construcción.
b. Mantenimiento
reactivo y planificado. Mantenimiento y reparación (M&R)
c. Planificación
del mantenimiento
d. Modelo
BIM para el mantenimiento
1.
Captura de la información de diseño y construcción
2. Documentación
necesaria para el Facility Management
3. Recuperación
de la información desde BIM a CMMS/CA Facility Management (FM)
4. Localización
exacta gracias a BIM.
5. Facilitación
del acceso a datos en tiempo real
6. Exactitud
de registros de información geométrica
7. Creación
de activos digitales
8. Mejora
de procesos de toma de decisiones en mantenimiento.
9. Utilidades
para el marketing del edificio.
10. Toma de
decisiones de mantenimiento
11. Análisis de las relaciones
espaciales y patrones de averías.
12. Implementación
de soluciones BIM en el Facility Management FM
a.
Modelo de información centralizado con una interfaz gráfica.
b. Optimizar
el mantenimiento de los inmuebles.
13. Caso práctico de cómo el uso
de BIM puede ayudar en el cálculo del TCO de un inmueble y cómo
esto puede beneficiar a la organización en términos de costes.
14. Caso práctico de Facility Management
y BIM:
a. Control de la gestión de
un inmueble desde la primera fase de diseño de un proyecto
b. Esquema de la tabla de Esfuerzo vs Diseño,
Análisis, Documentos constructivos y gestión
c. Ventaja en el diseño del proyecto,
coordinación, logística y procesos de gestión. Análisis
energético
d. Entrega eficiente de datos
e. La nube como futuro del Facility Management
y nanotecnología
15. Caso práctico de una empresa de Facility
Management contratada para gestionar el mantenimiento y operaciones inmobiliarias
de un gran centro comercial con metodología BIM para optimizar la
gestión y el mantenimiento del edificio.
a. Actualización de certificaciones
energéticas
b. Revisión del software de Facilities
Management
c. Compilación de directrices para la
actualización de modelos BIM de Facility Management
d. Proyecto de BIM de gestión de instalaciones
e. BIM as-built de la obra del proyecto de
reforma
f. Ratio de uso del software de Facilities
Management
g. Inventario BIM
h. Plan de modelo del edificio
|
PARTE
CUARTA
-
Normas y estándares
ISO del Facility Management.
|
|
|
| Capítulo
18. |
Normas EUROPEAS Facility
Management FM.
1. La Normalización
Europea.
a.
El Comité Europeo de Normalización (CEN)
b. Normas
europeas y el CEN
2. Las normas UNE-EN son la
versión oficial en español de las normas europeas.
3. Comité de Normalización
CTN/TC 348 ‘Facility Management’.
4. Normas UNE-EN 15221.
“Gestión de Inmuebles y Servicios de Soporte”.
UNE-EN
15221-1 Gestión de Inmuebles y Servicios de Soporte.
Parte 1: Términos
y definiciones.
UNE-EN 15221-2
Gestión de Inmuebles y Servicios de Soporte.
Parte 2: Directrices
para la elaboración de acuerdos.
UNE-EN 15221-3
Gestión de Inmuebles y Servicios de Soporte.
Parte 3: Guía
sobre la calidad en la gestión de inmuebles y servicios de soporte.
• UNE-EN 15221-4
Gestión de Inmuebles y Servicios de Soporte.
Parte 4: Taxonomía
de la gestión de inmuebles - Clasificación y estructuras.
• UNE-EN 15221-5:2012
Gestión de Inmuebles y Servicios de Soporte.
Parte 5: Guía
sobre el desarrollo y mejora de los procesos.
• UNE-EN 15221-6:2012
Gestión de Inmuebles y Servicios de Soporte.
Parte 6: Medición
del área y del espacio.
• UNE-EN 15221-7:2013
Gestión de Inmuebles y Servicios de Soporte.
Parte 7: Directrices
para los estudios comparativos (benchmarking) sobre el rendimiento.
|
| Capítulo
19. |
Normas de alcance mundial.
International Organization for Standarization “ISO”.
1. ISO 41001 para
Facility Management.
a.
ISO 41001 - Gestión de inmuebles y servicios de soporte. Sistemas
de gestión. Requisitos con orientación para el uso, o ISO
41001 – Facility Management.
b. Beneficios
c. Alcance
de la Norma ISO 41001
d. Requisitos
y enfoque de procesos
2. ISO 41011 dedicada al vocabulario.
3. ISO 41012 dedicada al
desarrollo de acuerdos
4. ISO/TR 41013:2017, dedicada
al alcance, los conceptos clave y los beneficios del Facilty Management
FM.
5. ISO 55000, 55001 y 55002
- Asset Management.
a.
Directrices, requerimientos y elementos clave para la implementación
de un sistema de gestión de activos.
b. Ventajas
y beneficios
c. Norma ISO
55002. Norma ISO 55000.
-
La ISO 55000 en
la gestión de activos inmobiliarios (facility management).
-
Gestión
de activos
-
ISO 55000 Análisis
del Gap
-
Mejora continua
d. Cláusulas
que conforman la Estructura de Alto Nivel.
e. Requisitos
para la Gestión de Activos.
f. Conceptos
más relevantes sobre gestión de activos
-
Activo
-
Vida del activo
-
Ciclo de vida
-
Portafolio de
activos
-
Sistema de activos
-
Tipo de activo
-
Activo crítico
-
Gestión
de activos
-
Plan estratégico
de gestión de activos
-
Plan de gestión
de activos
-
Acción
preventiva
-
Acción
predictiva
-
Nivel de servicio
-
Acción
correctiva
-
Sistema de gestión
-
Sistema de gestión
de activos
g. Adecuada implementación
h. Uso de
software para sistemas de gestión.
6. Caso práctico completo
de aplicación de la ISO 41001 para Facility Management en
un edificio de oficias de nueva construcción con altos requisitos
técnicos.
a. ISO 41001
- Gestión de inmuebles y servicios de soporte. Sistemas de gestión.
Requisitos con orientación para el uso, o ISO 41001 – Facility Management
b. Beneficios
c. Alcance de la Norma
ISO 41001
d. Requisitos y enfoque
de procesos
|
