| Introducción |
|
En un lenguaje sencillo,
el Facility Management (FM) o gestión de instalaciones consiste
en cuidar de los edificios y las personas que los ocupan.
Existen muchas disciplinas
y servicios que se encuentran bajo el paraguas de FM, pero lo que todos
tienen en común es que son esenciales para garantizar el buen funcionamiento
y eficiencia de los inmuebles.
Pero, ¿qué
es exactamente el Facility Management (FM) o gestión de instalaciones?
¿Qué servicios se subcontratan comúnmente y por qué
su empresa se beneficiaría, ahora y en el futuro, al asociarse con
un proveedor de Facility Management (FM) o gestión de instalaciones?
El Facility Management (FM)
o gestión de instalaciones es un conjunto de servicios de mantenimiento
que utilizan las empresas, organizaciones y sociedades de vivienda para
lograr un enfoque integrado de las diversas actividades cotidianas y la
gestión del mantenimiento.
El Facility Management (FM)
más eficaz a menudo se subcontrata a una empresa externa. Esto se
debe a que los clientes pueden beneficiarse de la experiencia del proveedor,
el ahorro de volumen y los procesos de gestión simplificados. Estos
beneficios disminuyen cuando hay más proveedores involucrados, por
lo que muchas empresas eligen una solución integrada. Esa solución
integrada es el Facility Management (FM).
Las empresas de Facility
Management (FM) o gestión de instalaciones se aseguran de que el
área bajo su control o gestión se ejecute sin problemas,
de manera eficiente y económica con la implementación de
calidad profesional de servicios diarios, tales como servicios de mantenimiento
de instalaciones, servicios de seguridad, servicios de estacionamiento
de automóviles, etc.
Los servicios de Facility
Management (FM) o gestión de instalaciones son:
-
Servicios indirectos no básicos
que permiten a su organización concentrarse en actividades generadoras
de ingresos (mantenimiento eléctrico, ascensores, fontanería,
energía y servicios públicos son parte de los servicios de
mantenimiento proporcionados por las empresas de Facility Management (FM)
o gestión de instalaciones).
-
Además de los servicios
básicos de mantenimiento (hard), también comprende servicios
adicionales (soft), como servicios de limpieza, paisajismo y servicios
de seguridad que forman parte integrante de las actividades diarias de
la mayoría de los activos inmobiliarios, incluidos centros comerciales
y centros comerciales, cines, complejos de viviendas, oficinas y organizaciones.
-
Además de todos los servicios
enumerados anteriormente, se ofrecen soluciones para la planificación
del espacio, la realización de proyectos de mantenimiento preventivo
y de averías, así como las funciones de administración
de energía o controles horarios de personal.
Los beneficios clave para los
clientes de FM se pueden resumir de la siguiente manera, dependiendo del
número y tipo de servicios:
-
Un punto de contacto y facturación
para toda su infraestructura y servicios de soporte (a menos que se use
más de un proveedor de FM)
-
Acceso al personal experto en
la gestión de servicios FM
-
Menor demanda de equipos internos
-
Mayor eficiencia operativa
-
Canales de comunicación
simplificados
-
El acceso a equipos y soluciones
tecnológicas que son demasiado costosas para que una compañía
lo adopte
-
Mayor flexibilidad para controlar
los niveles de personal según la demanda.
-
Garantizar el cumplimiento de
las instalaciones con los códigos y reglamentos técnicos.
Todas estas cuestiones se analizan
de un modo práctico y profesional en la guía del Facility
Management. Coordinación y control de servicios externos de mantenimiento
de inmuebles.
|
PRELIMINAR
-
El Facility
Management (mantenimiento inmobiliario), en 11 preguntas y respuestas.
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|
1. ¿Qué es
Facility Management (FM)?
a.
Concepto de Facility Management
b. El Hard
y el Soft Facility Management
c. Niveles
de funcionamiento o roles del Facility Management
d. Inspección
y mantenimiento de hardware
e. Medioambiente,
salud y seguridad (Environment, Health & Safety. EHS)
f. Planificación
e implementación de las soluciones de transporte.
g. Servicios
de seguridad
h. Seguridad
contra incendios
i. Operacional
y coordinación.
2. ¿Por qué razón
el Facility Management es más relevante que nunca?
a.
El Facility Management no para de crecer
b. El rol
del Facility Manager en el lugar de trabajo está evolucionando a
un ritmo acorde con la revolución tecnológica.
c. Un gran
Facility Manager siempre desafía el status quo
d. Un gran
Facility Manager sabe cómo crear valor estratégico
e. Del Facility
Manager al Experience Manager
3. ¿Por qué necesita
el Facility Management (mantenimiento inmobiliario)?
a.
La importancia empresarial del buen mantenimiento de los inmuebles.
b. Contención
de costes y productividad
c. Calidad
de vida en el trabajo
d. Cumplimiento
y responsabilidad
e. Creación
de valor y anticipación.
f. Informes
de inspecciones
4. ¿Qué necesita
saber un Facility Manager sobre la certificación y el cumplimiento
de la norma ISO 41001?
a.
¿Qué es la certificación ISO 41001?
b. ¿Por
qué es importante el cumplimiento en la gestión de instalaciones?
c. Lugar de
trabajo seguro. ISO 45001
d. Cuestiones
ambientales
e. Experiencia
del empleado
f. Estandarización
g. Fiabilidad
h. Obtener
la certificación ISO 41001
5. ¿Qué hacen
los facility manager (gestor de mantenimiento inmobiliario)?
a.
Responsables del mantenimiento de inmuebles.
b. ¿Qué
competencias tienen los Facility Managers?
c. Funciones
compartidas del Facility Manager
6. ¿Cuáles son
las funciones y responsabilidades de un Facility Manager (gestor de mantenimiento
inmobiliario)?
a.
Variedad de responsabilidades del Facility Management
b. Responsabilidad
de garantizar todo lo relacionado con la infraestructura física
de la empresa.
c. Responsabilidades
concretas de un Facility Manager (gestor de mantenimiento inmobiliario)
-
Inspección
diaria.
-
Planes de contingencia
-
Formulación
de planes para el futuro.
-
Elaboración
de planes para reemplazos y reparaciones.
-
Desarrollar y
gestionar contratos de proveedores.
7. ¿Cuáles son
las mejores cualidades de un Facility Manager (gestor de mantenimiento
inmobiliario)?
a.
Cualidades de un Facility Manager (gestor de mantenimiento inmobiliario).
b. Competencias
de un Facility Manager (gestor de mantenimiento inmobiliario).
-
Comunicación
-
Preparación
para emergencias y continuidad del funcionamiento
-
Responsabilidad
medioambiental y sostenibilidad
-
Control de costes.
-
Factores humanos
-
Liderazgo y estrategia
-
Operaciones y
mantenimiento
-
Gestión
de proyectos
-
Calidad
-
Administración
de bienes inmuebles y propiedades
-
Tecnología
8. ¿Cuáles son
los beneficios de la subcontratación del Facility Management (mantenimiento
inmobiliario)?
a.
El sentimiento hacia la subcontratación está cambiando considerablemente.
b. Los beneficios
clave de la subcontratación
c. Factores
a tener en cuenta al subcontratar
-
Especialización
-
Aumento de productividad
-
Prevención
de incidencias
-
Contención
de costes
-
Ambiente de trabajo
d. Empresas de
Facility Management (mantenimiento inmobiliario)
9. ¿Cuáles son
las herramientas tecnológicas que se han vuelto indispensables para
el Facility Management?
a.
Software del Facility Management
b. Gestión
multitécnica
c. Servicio
de gestión multiservicio.
d. Las ventajas
del software en la nube para el Facility Management
-
Ventaja de externalizar
el mantenimiento informático
-
Disponibilidad
garantizada del sistema
-
Colaboración
mejorada
-
Uso compartido
de información mejorado
-
El monitoreo en
tiempo real gracias a las soluciones IoT Cloud
10. ¿Por qué es
tan importante el BIM para el Facility Management?
a.
El BIM para optimizar la operación y el mantenimiento de edificios.
b. Ventajas
de usar el BIM en el Facility Management
c. El BIM
de edificios existentes
d. BIM y análisis
de ubicación
e. BIM de
objetos nuevos. Gemelos virtuales.
f. Análisis
de tecnología de construcción vía BIM
g. Arquitectura
soportada por BIM y planificación estructural
h. Revisión
de planificación BIM
i. Detección
de fallos basada en BIM
j. BIM y evaluación
de costes
k. BIM y gestión
de activos
11. ¿Por qué es
esencial la integración de sistemas inteligentes en el Facility
Management?
a.
Análisis de datos, informes, análisis y acción.
b. Instalación
de sensores inteligentes
c. Herramientas
enfocadas en la productividad
|
PARTE
PRIMERA.
Facility
Management. Servicios accesorios a la gestión integral de los inmuebles.
|
|
|
| Capítulo
1. |
Facility Management:
la gestión del edificio y de su contenido.
1. ¿Qué
es el Facility Management?
-
Desarrollo del
concepto de mantenimiento.
-
Identificación
de los servicios de mantenimiento a contratar.
-
Contrato de outsourcing
de mantenimiento.
-
Optimización
gestión de mantenimiento en redes de inmuebles dispersos.
-
Prevención
de seguridad e higiene en mantenimiento de instalaciones.
2. Historia del Facilty Management.
Gestión técnica de activos.
3. Facility Management,
ventajas de un nuevo modelo de gestión de edificios.
-
Una reducción
de los gastos generales en un 10% gracias al facility management, puede
equivaler a un incremento del 20% las ventas en la cuenta de resultados.
|
| Capítulo
2. |
No debe confundirse la
labor del Facility Management con la labor de mantenimiento.
1. El Facility Management
está en todo el proceso de gestión, construcción y
mantenimiento del inmueble.
2. Confiar el diseño
de la Estrategia de Facility Management de activos inmobiliarios a un profesional.
a.
Confiar en un Facility Manager con experiencia acreditada.
b. Estrategia
de Facility Management para anticiparse a las necesidades del cliente.
3. ¿Cómo puede
el Facility Management mejorar la gestión de los inmuebles?
|
| Capítulo
3. |
Facility Management.
Modelo de gestión de los inmuebles y sus servicios asociados.
1. Facility Management.
Modelo de gestión de los inmuebles y sus servicios asociados
2. Reducir costes, mejorar
la gestión y seleccionar adecuadamente los proveedores de mantenimiento
inmobiliario.
3. La función de
facility management.
TALLER DE
TRABAJO.
Las ventajas competitivas
de la gestión de los activos inmobiliarios.
-
Ahorro en costes facility management
–mantenimiento y explotación del inmueble.
TALLER DE TRABAJO.
La subcontratación
del mantenimiento de un edificio. Subcontratación o “outsourcing”
y caso práctico.
TALLER DE
TRABAJO.
La gestión de
activos inmobiliarios (facility management) en el mercado inmobiliario
español.
CHECK-LIST
¿Qué es el
Facility Management (gestión de servicios generales de edificios)?
¿Por qué
las nuevas tecnologías han cambiado la gestión de los edificios?
|
PARTE
SEGUNDA
-
La profesión
de Facility Manager
|
|
z
|
| Capítulo
4. |
El Gerente de inmuebles
o empresa de Facility Management.
1. ¿Qué
hace el Gerente de inmuebles? ¿Qué es el proceso de gerencia
integral de inmuebles?
2. Mantenimiento Diario.
a.
Gerencia de personal asignado al edificio.
b. Gerencia
financiera. Control presupuestario.
c. Mantenimiento
y vigilancia de la propiedad.
d. Relaciones
con los arrendatarios.
3. El control de las subcontratas
(desde la limpieza a la seguridad o el mantenimiento).
4. ¿De qué
es responsable el gerente del inmueble? DE TODO. Check-list de autocontroles.
TALLER DE
TRABAJO.
Caso práctico
de la gerencia inmobiliaria o “facility manager” de un parque empresarial.
1. Administración
2. Presupuestos
3. Contabilidad
4. Mantenimiento
5. Mantenimiento preventivo
6. Gerencia de Energía
7. Zonas verdes. Paisajismo
8. Seguridad
|
| Capítulo
5. |
Facility manager, la
profesión del futuro. Modelos de ofertas de trabajo.
1. Facility Manager
(Centros Comerciales)
2. Facility manager mantenimiento
de empresa de construcción, concesiones de infraestructuras, servicios
e industrial.
3. Facility Junior Manager para
empresa de alquiler de automóviles.
4. Gestor mantenimiento facilities
junior para empresa del sector de la edificación, retail y/o industrial.
-
Requisitos mínimos
-
Funciones
|
PARTE
TERCERA
-
Normas y estándares
ISO del Facility Management.
|
|
z
|
| Capítulo
6. |
Normas EUROPEAS Facility
Management FM.
1. La Normalización
Europea.
2. Las normas UNE-EN son
la versión oficial en español de las normas europeas.
3. Comité de Normalización
CTN/TC 348 ‘Facility Management’.
4. Normas
UNE-EN 15221. “Gestión de Inmuebles y Servicios de Soporte”.
UNE-EN
15221-1 Gestión de Inmuebles y Servicios de Soporte.
Parte 1: Términos
y definiciones.
• Introducción:
• Objeto y
Campo de Aplicación
• Términos
y Definiciones
• Campo de
Aplicación de la Gestión de Inmuebles
• Anexo A
(Informativo)
Modelo de
Gestión de Inmuebles:
Aspectos generales
o Organización o Demanda y suministro o Niveles de interacción
(estratégicos, tácticos, operativos)
Conclusión
• Anexo B
(Informativo)
Campo de Aplicación
de la Gestión de Inmuebles:
Generalidades
o Espacio e Infraestructura
Personas y
Organización
UNE-EN 15221-2
Gestión de Inmuebles y Servicios de Soporte.
Parte 2: Directrices
para la elaboración de acuerdos.
1 Objeto y
campo de aplicación
2 Normas para
consulta
3 Términos
y definiciones
4 Actividades
principales
5 Distintos
tipos de acuerdos de gestión de inmuebles
5.1. Introducción
5.2. Necesidades
organizativas
5.3. Estrategia
de inversiones y titularidad de la propiedad
5.4. Mecanismos
de precios y tarifas
5.5. Pagos
basados en el rendimiento
6 Principales
características de los acuerdos de gestión de inmuebles
6.1. Tiempo
de preparación y recursos
6.2. Interdependencia
y beneficios
6.3. Objetivos
estratégicos
6.4. Componentes
necesarios del acuerdo de gestión de inmuebles
6.5. Consideraciones
para preparar el acuerdo de gestión de inmuebles
7 Preparación
y realización de acuerdos de gestión de inmuebles
7.1. Preparación
de acuerdos de gestión de inmuebles
7.2. Puesta
en práctica de acuerdos de gestión de inmuebles
8 Estructura
del acuerdo de gestión de inmuebles
8.1. Estructura
y contenido de las cláusulas generales
8.2 Estructuras
y contenido del acuerdo de nivel de servicio
Anexo A (Informativo)
Legislación sobre adquisiciones públicas
UNE-EN 15221-3
Gestión de Inmuebles y Servicios de Soporte.
Parte 3: Guía
sobre la calidad en la gestión de inmuebles y servicios de soporte.
• UNE-EN 15221-4
Gestión de Inmuebles y Servicios de Soporte.
Parte 4: Taxonomía
de la gestión de inmuebles - Clasificación y estructuras.
• UNE-EN 15221-5:2012
Gestión de Inmuebles y Servicios de Soporte.
Parte 5: Guía
sobre
el desarrollo y mejora de los procesos.
• UNE-EN 15221-6:2012
Gestión de Inmuebles y Servicios de Soporte.
Parte 6: Medición
del área y del espacio.
• UNE-EN 15221-7:2013
Gestión de Inmuebles y Servicios de Soporte.
Parte 7: Directrices
para los estudios comparativos (benchmarking) sobre el rendimiento.
|
| Capítulo
7. |
Normas de alcance mundial.
International Organization for Standarization “ISO”.
1. ISO 41001 para
Facility Management.
a.
ISO 41001 - Gestión de inmuebles y servicios de soporte. Sistemas
de gestión. Requisitos con orientación para el uso, o ISO
41001 – Facility Management.
b. Beneficios
c. Alcance
de la Norma ISO 41001
d. Requisitos
y enfoque de procesos
2. ISO 41011 dedicada al vocabulario.
3. ISO 41012 dedicada al
desarrollo de acuerdos
4. ISO/TR 41013:2017, dedicada
al alcance, los conceptos clave y los beneficios del Facilty Management
FM.
5. ISO 55000, 55001 y 55002
- Asset Management.
a.
Directrices, requerimientos y elementos clave para la implementación
de un sistema de gestión de activos.
b. Ventajas
y beneficios
c. Norma ISO
55002. Norma ISO 55000.
d. Cláusulas
que conforman la Estructura de Alto Nivel.
Cláusula
1 Alcance
Cláusula
2 Referencias normativas
Cláusula
3 Términos y definiciones
Cláusula
4 Contexto de la organización
Cláusula
5 Liderazgo
Cláusula
6 Planificación
Cláusula
7 Apoyo
Cláusula
8 Operación
Cláusula
9 Evaluación del desempeño
Cláusula
10 Mejora
e. Requisitos
para la Gestión de Activos.
f. Conceptos
más relevantes sobre gestión de activos
-
Activo
-
Vida del activo
-
Ciclo de vida
-
Portafolio de
activos
-
Sistema de activos
-
Tipo de activo
-
Activo crítico
-
Gestión
de activos
-
Plan estratégico
de gestión de activos
-
Plan de gestión
de activos
-
Acción
preventiva
-
Acción
predictiva
-
Nivel de servicio
-
Acción
correctiva
-
Sistema de gestión
-
Sistema de gestión
de activos
g. Adecuada implementación
h. Uso de
software para sistemas de gestión.
TALLER DE TRABAJO.
La ISO 55000 en la gestión
de activos inmobiliarios (facility management).
|
PARTE
CUARTA
-
Proceso de
selección del Facility Manager.
|
|
z
|
| Capítulo
8. |
Selección de la
empresa de mantenimiento y gestión de inmuebles. Condiciones de
licitación. Análisis de la oferta.
1. Objeto de la
licitación.
2. Documentación
a aportar por las empresas de gestión.
3. Estructura y desglose
de la oferta
4. Plazo de presentación
de ofertas.
|
PARTE
QUINTA
-
El Facility
Management preliminar en fase de diseño edificatorio.
|
|
z
|
| Capítulo
9. |
Gestión de espacios
y configuración de edificios.
1. Proceso Constructivo.
a.
Fase de proyecto arquitectónico y edificatorio.
b. Fase de
ejecución de obra.
2. Sujetos del proceso edificatorio.
3. Análisis del proceso
constructivo.
TALLER DE
TRABAJO.
Tareas del proceso constructivo
y criterios de ejecución de proyectos.
TALLER DE
TRABAJO.
Fase final del proyecto
de obra. Licencias.
|
| Capítulo
10. |
Control de ejecución
y la gestión del control de calidad hasta la entrega de la obra.
1. Criterios de
ejecución de obras.
2. Actuaciones, equipos
y responsabilidades de entrega de obra.
|
| Capítulo
11. |
Claves para el Facility
Management: operaciones y estrategias de gestión.
1. Las competencias
básicas del Facility Management
a.
Garantizar la seguridad de los empleados que trabajen en el inmueble.
b. Garantizar
la seguridad de las instalaciones
c. Mantenimiento
e Inspecciones
d. Planificación
de la continuidad de la actividad empresarial.
e. Deberes
operativos diarios
f. Operaciones
de mantenimiento
2. Operaciones y estrategias
de gestión del Facility Management.
a.
Plan Estratégico de Instalaciones (SFP)
b. Plan maestro
de la instalación
3. Lo mejor del Facility Management:
el Facility Management para instalaciones optimizadas.
4. Rol de Facility Manager
Saben cómo
planificar y presupuestar actualizaciones de infraestructuras.
Dirigir un gran
equipo
Dispuestos a escuchar
|
| Capítulo
12. |
Planificación
estratégica del Facility Management
1. La Planificación
estratégica del Facility Management
a.
La planificación estratégica es la clave del éxito
del Facilty Management.
b. La planificación
del Facility Management tiene un efecto directo en los inmuebles.
Comprensión
de las necesidades del cliente
Técnicas
analíticas
Planificación
del Facility Managementrevisable anualmente
Retroalimentación
3. Anticiparse a los cambios
y necesidades en el inmueble.
a.
Análisis riguroso de los activos de las instalaciones existentes
b. Componentes
del plan de instalación estratégica
c. Planificación
de escenarios
d. Simulación
de organización
4. Proceso de Planificación
estratégica del Facility Management
5. Implementación
de la planificación estratégica del facility management.
|
| Capítulo
13. |
Master Plan (plan maestro)
de la planificación estratégica del Facility Management.
1. Análisis
detallados de todas las unidades de la organización.
2. La alineación
con las necesidades y expectativas de uso del inmueble.
3. Componentes del Plan
Maestro de la planificación estratégica del Facility Management.
4. Niveles de detalle del
Plan Maestro de la planificación estratégica del Facility
Management.
|
| Capítulo
14. |
El impacto financiero
de la planificación estratégica del Facility Management.
1. El impacto financiero
es una consideración adicional para la planificación estratégica
del Facility Management.
2. Compatibilidad de la
instalación inmobiliaria con la actividad empresarial.
3. Las organizaciones a
menudo requieren análisis especializados de los problemas de las
instalaciones.
|
PARTE
SEXTA
-
Facility Management
de edificios de oficinas.
|
|
z
|
| Capítulo
15. |
Facility Management en
edificios corporativos.
1. Problemas de
Organización.
2. Problemas de Seguridad.
3. Problemas de Instalaciones.
4. Explotación del
edificio corporativo: la gestión integrada de servicios. Relación
de equipos de trabajo y funciones asignadas.
-
Facilities Manager
-
Jefe de Operaciones
del Project Manager
-
Técnico
de gestión informática.
-
Supervisor de
servicios auxiliares.
-
Equipo de mantenimiento
técnico.
-
Equipo de logística.
-
Equipo de servicios
auxiliares.
TALLER DE TRABAJO.
Facility Management en
edificios corporativos.
Caso práctico.
TALLER DE
TRABAJO.
Gestión Patrimonial
de inmuebles por grandes entidades. Casos
prácticos.
TALLER DE
TRABAJO.
El porqué de la
gestión del espacio en los edificios superiores a 30.000 m2.
TALLER DE
TRABAJO.
El Facility Management
de la Ciudad Financiera del Santander.
TALLER DE
TRABAJO.
El facility management
relacionado con el Project managment en la concesión de un hospital
por una Comunidad Autónoma.
TALLER DE
TRABAJO.
Esquemas
Facility Management.
TALLER DE
TRABAJO.
Esquemas puesta
en valor de la gestión patrimonial y Facility Management. Implantación
de un modelo de gestión inmobiliaria.
TALLER DE
TRABAJO.
Gestión integral
de los edificios. Mantenimiento de instalaciones (hard services) y servicios
complementarios (soft services) del inmueble.
CHECK-LIST
Desarrolle un sistema de gestión
de espacios. Optimización del uso eficiente de los espacios de que
dispone una organización, que podrán ser activos propios
o ajenos. Parta de un análisis de uso real de espacios proponga
una mejor planificación de ocupación de espacios y adecuada
gestión de cambios en el uso de espacios
Sistemática: descripción
del edificio, mobiliario e instalaciones, auditoría de instalaciones,
equipamiento de seguridad y red de comunicaciones.
Gestión del funcionamiento
y utilización de los edificios
Operación de edificios:
Procesos
1. Gestión de servicios
(agua, gas, electricidad, ?.)
2. Mantenimiento preventivo
3. Mantenimiento correctivo
4. Trabajos de rehabilitación
5. Operaciones de limpieza
Seguridad: gestión
de la seguridad en la utilización de los edificios
Procesos
1. Situaciones de emergencia
2. Instalaciones de seguridad
3. Inspecciones de seguridad
4. Seguridad medioambiental
|
PARTE
SÉPTIMA
-
Informática
del Facility Management.
|
|
z
|
| Capítulo
16. |
Herramientas de control
de una empresa de gestión de inmuebles.
1. La importancia
de la informática en el Facility Management.
-
Mantenimiento
asistido por ordenador (M.A.O.)
-
GTC (Gestión
Técnica Centralizada)
-
Costes debidos
al consumo y servicios integrados.
-
Costes debidos
a la inversión.
2. Sistemas de información
para la gestión inmobiliaria. Gestión informatizada de inmuebles.
Plan de mantenimiento correctivo (PMC) y plan de mantenimiento preventivo
(PMP).
|
| Capítulo
17. |
Informática para
el Facility Management.
1. Documentación
necesaria para la explotación del edificio.
2. Informática e
internet en la gestión de inmuebles.
3. Facilities Management
inmobiliaria y gestión de explotación tecnológica
aplicada a inmuebles.
4. Proyecto de explotación
tecnológica.
-
Memoria de datos
generales del edificio a mantener
-
Inventario de
elementos o conjuntos a mantener y su codificación
-
Situación
en el edificio, ordenado por centros de coste
-
Descripción
de cada elemento o sistema a mantener con sus características estadísticas
y dinámicas
-
Relación
de operaciones de mantenimiento preventivo legal y su frecuencia
-
Relación
de operaciones de mantenimiento preventivo opcional y su frecuencia
-
Estado de mediciones
(tiempos, personal y materiales a emplear)
-
Y pliego de condiciones
administrativas y técnicas.
5. Concurso entre empresas de
ejecución de la explotación.
Ejemplo práctico.
|
| Capítulo
18. |
Automatización
integral de inmuebles con alta tecnología. Inmótica (domótica
interna dentro de una estructura en red).
1. Ventajas de la
Inmótica.
2. Monitorización
del funcionamiento general del edificio. Sensorización de variables
analógicas como temperatura y humedad, control y alertas en función
de parámetros determinados, el sistema de accesos, sistemas de detección
de incendios, etc.
TALLER DE
TRABAJO.
El facility management
en la conservación de infraestructuras. Caso Ferrovial. El facility
management, la conservación integral de infraestructuras y los servicios
aeroportuarios de handling. Total Facilities Management.
|
| Capítulo
19. |
Telegestión y
monitorización de instalaciones de centros comerciales. Aplicación
de técnicas de inteligencia artificial y Big Data para la mejora
de estándares de eficiencia de instalaciones multisite.
1. ¿Qué
es la telegestión y monitorización de instalaciones de centros
comerciales?
2. La implantación
de plataforma monitorización y control.
3 Funcionalidades de la
implantación de plataforma telegestión y monitorización
en centros comerciales.
4. Ejemplos de resultados
a.
Equipos de climatización no conectados al sistema de control centralizado.
b. Problemas
en circuitos concretos: Escaleras mecánicas.
c. Ejemplo
de registro de temperatura ambiente en local en la que una zona tiene problemas
de temperatura.
d. Ajustes
en la operativa de local comercial con un sistema de refrigeración
basada en aporte de agua fría por parte del centro.
e. Averías
localizadas remotamente
1.
Alarma de máquina derivada de configuración incorrecta del
horario
2. Climatización
parada por falsa alarma de incendios
3. Red de
recarga vehículos eléctricos.
|
| Capítulo
20. |
Ventajas prácticas
del BIM para el facility management
1. El BIM consigue
la monitorización en tiempo real del funcionamiento de los sistemas
del edificio
El BIM consigue
la monitorización en tiempo real del funcionamiento de los sistemas
del edificio en servicio, sus elementos de control, la integración
de la lectura de los sensores y la gestión por internet de las instalaciones.
a. Mejora
de la entrega y puesta en servicio del edificio.
b. Mejora
en la gestión y explotación del edificio.
c. Integración
de la explotación del edificio y la gestión de sistemas.
2. ¿Cuáles son
las ventajas de la integración del BIM con el Facility Management
(FM)?
3. ¿Cuáles
son los riesgos que conlleva la integración del BIM con el Facility
Management (FM)?
4. Aplicación del
BIM Al historial de mantenimiento. La gestión del mantenimiento
(Operación y mantenimiento O&M).
a.
Localización de los componentes del edificio.
b. Visualización
c. Mantenimiento
preventivo.
-
Creación
y actualización de activos digitales
-
Estudios de viabilidad
y de planificación para el propósito de la ejecución
de reformas
-
Gestión
de emergencias
-
Control y seguimiento
del consumo de energía.
-
Formación
de personal en el uso de las instalaciones, componentes y equipos.
5. Requerimientos de datos para
la gestión de instalaciones con BIM.
a.
Datos geométricos
b. Datos no
geométricos y datos del fabricante.
6. Ventajas de combinar el BIM
con el Facility Management (FM)
a.
Eficiencia
b. Simulación
simplificada
c. Mantenimiento
simplificado
d. Uso energético
eficiente.
e. Simplificación
en caso de rehabilitación del edificio.
f. Inventario
y equipamiento del edificio.
g. Reducción
de costes
h. Mejora
del rendimiento
7. La actualización de
los datos “as-built” del modelo BIM a las aplicaciones del Facility Management
(FM).
8. Ejemplos de ventajas
de la aplicación del BIM al Facility Management (FM).
a.
Generación de informes de fallos, renovación, y evaluación
del rendimiento del edificio.
b. Ventajas
en inmediatez de datos de material sustituible (ej. Material eléctrico)
c. Ventajas
en identificación de códigos de pintura.
d. Exactitud
de registros de información geométrica
9. BIM aplicado al Facility
Management (FM) para edificios existentes
10. ¿Cómo
planificar la “Operación y mantenimiento” (O&M) con BIM?
a.
Se gasta más en la conservación que en la construcción.
b. Mantenimiento
reactivo y planificado. Mantenimiento y reparación (M&R)
c. Planificación
del mantenimiento
d. Modelo
BIM para el mantenimiento
1.
Captura de la información de diseño y construcción
2. Documentación
necesaria para el Facility Management
3. Recuperación
de la información desde BIM a CMMS/CA Facility Management (FM)
4. Localización
exacta gracias a BIM.
5. Facilitación
del acceso a datos en tiempo real
6. Exactitud
de registros de información geométrica
7. Creación
de activos digitales
8. Mejora
de procesos de toma de decisiones en mantenimiento.
9. Utilidades
para el marketing del edificio.
10. Toma de
decisiones de mantenimiento
11. Análisis de las relaciones
espaciales y patrones de averías.
TALLER DE
TRABAJO.
Ventajas del BIM en la
Gestión de inmuebles y servicios de soporte (Facility Management).
1. Gestión normalizada
del ciclo de vida de los activos.
2. El Coste Total de Propiedad
del inmueble (TCO) “Total Cost of Ownership”.
3. El BIM como herramienta
para calcular el Coste Total de Propiedad (TCO) del inmueble.
TALLER DE
TRABAJO.
Implementación
de soluciones BIM en el Facility Management FM
1. Modelo de información
centralizado con una interfaz gráfica.
Implementar BIM
en FM implica disponer de un modelo de información centralizado
con una interfaz gráfica que permita simplificar y reducir el coste
y el tiempo de obtención, actualización y acceso a los datos
para obtener información real para operar, mantener y renovar los
activos, poder analizarla y tomar decisiones.
2. Optimizar el mantenimiento
de los inmuebles.
-
Incrementar la
satisfacción de los usuarios de las instalaciones
-
Mejorar los resultados
operativos
-
Poder realizar
informes y propuestas precisas
-
Evaluar con precisión
los RFTs y
-
Dar respuesta
rápida y precisa a emergencias.
-
Mejorar la eficiencia
energética del activo
3. Problemática de la
implementación BIM en Facility Management FM
4. En ocasiones, los programas
de modelado no disponen de interoperabilidad con los softwares de gestión
de la empresa (GMAO, ERP, BAS, etc.).
TALLER DE
TRABAJO.
Esquemas de Facility
Management y BIM
1. Control de la gestión
de un inmueble desde la primera fase de diseño de un proyecto.
2. Esquema de la tabla de
Esfuerzo vs Diseño, Análisis, Documentos constructivos y
gestión.
3. Ventaja en el diseño
del proyecto, coordinación, logística y procesos de gestión.
Análisis energético.
4. Entrega eficiente de
datos.
Esquema
del proceso de preparación del archivo REVIT a su asimilación
por la base de datos y traslación a la gestión de activos
(asset management), gestión de espacios (space management), mantenimiento,
planificación del porfolio inmobiliairo, project management, etc.
5. La nube como futuro del facility
management. nanotecnlogía.
TALLER DE
TRABAJO.
Esquemas
del BIM y el Facility Manager. Nuevas Tecnologías Facility Manager.
Herramientas. Sistema BIM.
TALLER DE
TRABAJO.
BIM de facility management.
-
BIM para mantenimiento
y operaciones inmobiliarias.
-
Actualización
de certificaciones energéticas.
-
Revisión
del software de Facilities Management.
-
Compilación
de directrices para la actualización de modelos BIM de Facility
Management.
-
Proyecto de BIM
s de gestión de instalaciones.
-
BIM as built de
la obra del proyecto de reforma.
-
Ratio de uso del
software de Facilities Management.
-
Inventario BIM.
El inventario BIM es un modelo de un edificio existente, basado en dibujos,
estudios in-situ, y medidas de los espacios y elementos constructivos del
edificio. El inventario BIM se utiliza como datos de partida para el modelado
de proyecto para mantenimiento y software de Facilities Management.
-
Plan de modelo
del edificio. El plan de modelo del edificio es un documento del proyecto
de construcción, que incluye a todos los stakeholders, y describe
los objetivos, procedimientos y responsabilidades del modelo. Los objetivos
comprenden el uso de modelos en el proyecto y en Facilities Management.
-
El BIM as-built
es un modelo que ha sido actualizado para incluir los cambios hechos en
construcción y explotación del edificio. Los BIM as-built
son actualizados en los modificados de obra o de forma periódica.
-
Información
de producto del Contratista (constructor). La información del producto
del contratista se refiere a la documentación que el contratista
deberá proporcionar para su uso en Facilities Management. Contiene
información sobre los productos de las soluciones constructivas
del edificio, equipos y materiales, instrucciones de operación y
mantenimiento, así como mediciones e inspección. La información
del producto del contratista complementa los datos de diseño.
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PARTE
OCTAVA
-
El contrato
de “mantenimiento de grandes inmuebles”. Contrato de Facility Management.
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z
|
| Capítulo
21. |
Cláusulas imprescindibles
en el contrato de “mantenimiento de grandes inmuebles”. Contrato de Facility
Management.
1. Definiciones
de este tipo de contratos.
a.
Equipos y fichas de equipos de trabajo.
b. Averías.
c. Mantenimiento
preventivo.
d. Cobertura
fija o temporal de equipos de mantenimiento.
e. El adjudicatario
del mantenimiento del edificio.
f. Informe
mensual (facturación y actividades).
2. La sumisión a las
instrucciones de los fabricantes de los equipos a mantener.
3. Personal del adjudicatario
cualificado y acreditando cumplimiento de legalidad.
4. Garantías del
servicio realizado.
5. El precio.
6. Revisión de precios
7. Facturación
8. Vigencia del contrato
|
PARTE
NOVENA
-
Formularios
contractuales.
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1. Contrato de outsourcing
o externalización de servicios.
Modelo
a
Modelo b
2. Caso real. Pliego de condiciones
particulares para la contratación, por procedimiento abierto, del
facility management.
1.
Número de Licitación
2. Órgano
de contratación
3. Responsable
del contrato
4. Régimen
de publicidad
5- Naturaleza,
objeto y régimen jurídico
La contratación
de la integración de servicios y mantenimientos detallados en el
Pliego de Condiciones Técnicas (Facility Management), que están
divididos en los siguientes capítulos: Mantenimiento de Primer Nivel
de edificios y sus instalaciones, Mantenimiento de las instalaciones de
Climatización, Ascensores y Control y Prevención de Legionelosis.
Servicios de Limpieza y Jardinería. Servicios de Recepción/Telefonía
y Servicios Auxiliares. Servicios de Traslados y Mudanzas.
6- División
en lotes
7. Nomenclatura
CPV
8. Forma de
adjudicación
9. Duración
inicial del contrato y, en su caso, de las prórrogas
10. Precio
del contrato
11. Sistema
de determinación del precio del contrato
12. Tramitación
y procedimiento
13. Garantía
provisional
14. Garantía
definitiva
15. Garantía
complementaria
16. Plazo
de presentación de ofertas
17. Comunicaciones
por medios electrónicos
18. Solvencia
económica y financiera
19. Solvencia
técnica y profesional
20. Criterios
de valoración que dependen de un juicio de valor (valoración
técnica)
21. Límite
de suficiencia técnica
22. Criterios
de valoración evaluable mediante fórmulas (valoración
económica).
23. Admisibilidad
de variantes
24. Forma
de pago
25. Abonos
a cuenta
26. Subcontratación
y cesión
27. Plazo
de garantía
28. Plazo
de adjudicación
29. Modificación
del contrato
30. Causas
especiales de resolución de contrato
31. Penalizaciones
o bonificaciones específicas durante la ejecución del contrato
32. Subrogación
de personal
33. Seguros
34. Importe
máximo estimado de los gastos de publicación de la licitación
35. Requisitos
económicos para el acceso a pliegos
36. Visitas
37. Índice
de la documentación administrativa.
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