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PROMOCIÓN DELEGADA, FORWARD PURCHASE/FUNDING Y  OPERACIONES LLAVE EN MANO 

+ Formularios 
  • 370 págs.
PDF GUÍA PRÁCTICA DEL PROMOCIÓN DELEGADA, FORWARD PURCHASE/FUNDING Y  OPERACIONES LLAVE EN MANO.
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¿QUÉ APRENDERÁ?
Diferencias entre la promoción delegada, forward purchase/funding y operaciones llave en mano.

Precauciones contractuales de estas figuras y casos prácticos.

VÍDEOS DE JORNADA DE PRESENTACIÓN.
OPINIONES DE CLIENTES.
"La promoción delegada es demasiado compleja para meterse en ello sin saber todos los riesgos. Esta guía práctica me ha resuelto de un modo práctico todas las precauciones que debo tomar antes de dar un mal paso del que arrepentirme. Muy aconsejable".

Rafael Santos

ÍNDICE
Introducción a la promoción delegada, forward purchase agreement y forward funding agreement

PARTE PRIMERA

La promoción delegada.


PARTE SEGUNDA

Contratos de Forward Purchase/Funding


PARTE TERCERA

El contrato de obra llave en mano.


PARTE CUARTA

Financiación y “Project finance” de un contrato llave en mano


PARTE QUINTA

Fiscalidad del contrato de ejecución de obra.


PARTE SEXTA.

Formularios
Introducción a la promoción delegada, forward purchase agreement y forward funding agreement.
 
Tradicionalmente el propietario del suelo que quería edificar contrataba la ejecución de obra llave en mano y asumía los riesgos de ser promotor.

Pero hay más opciones, una de ellas es que se encargue la promoción inmobiliaria manteniendo la propiedad, es la promoción delegada. Es una solución ideal para los bancos propietarios de inmuebles que no quieren asumir riesgos de promoción. 

¿Por qué?

Porque toda la responsabilidad técnica recae en el promotor vendedor. En esta modalidad, desaparece la clásica relación entre promotor, contratista y arquitecto. Y además, no es un “Project & Construction Management” sino un servicio llave en mano completo.

A veces, incluso el promotor delegado asume las funciones la de agente comercializador, asumiendo la parte del riesgo del proyecto que deriva de su comercialización (bono o prima- “success fee”). 

En otras ocasiones forman un “joint venture”, sociedad vehículo (SPV) en la que fondo y promoción son socios. 

Así, es frecuente encontrar en el mercado actual estructuras de inversión a través de la figura de la promoción delegada en que fondo y promotor se convierten en copropietarios de un activo para promoverlo y comercializarlo conjuntamente mediante la creación de una sociedad vehículo (SPV) en la que ambos participan. 

Otra opción es para promotores que tienen suelo pero no tienen financiación para promover, así que contactan con un inversor que les compra el suelo y al mismo tiempo suscriben un contrato de promoción delegada de modo que el mismo vendedor-promotor se obliga a construir el inmueble sobre la parcela que él mismo ha vendido al comprador (forward funding agreement y que podría englobarse en el artículo 17.4 de la Ley de Ordenación de la Edificación).

A veces se produce la compra del suelo por el promotor asegurándose el precio de venta del inmueble construido.

En otras ocasiones el inversor compra el suelo al promotor definiendo de inicio el precio final a pagar por el inmueble terminado, generalmente capitalizando las rentas que finalmente se obtengan a la rentabilidad mínima exigida por el inversor a la operación (Precio=Renta anual/Yield exigida). 

El “Forward purchase” es un contrato de compraventa de futuro edificio.

El forward purchase agreement implica pagar un mayor precio y por lo tanto mayores ingresos para el vendedor, pero a cambio supone falta de financiación, ya que el precio se recibirá una vez finalizado el inmueble. 

En el forward purchase el comprador-inversor no asume inicialmente ningún riesgo, pero en ocasiones se acepta un pago inicial a la firma del contrato, de normalmente un 5%.

Por el contrario, el forward funding agreement conlleva un menor ingreso para el vendedor pero a cambio obtiene financiación, derivada de la venta previa de la parcela, lo que supone una buena opción para dar salida a todas aquellas parcelas cuyos propietarios no tienen suficientes recursos para construir.

La fórmula del forward funding ofrece algunas ventajas al promotor-vendedor, como son las de tener financiación para el proyecto en cuestión, las de asumir menores riesgos iniciales al transmitir la propiedad del terreno y la existencia de un comprador.

Tiene la particularidad de que el comprador-inversor financia la construcción, cubriendo todos los costes de construcción a medida que ésta se está llevando a cabo, incluyendo tanto los costes directos del vendedor, como aquéllos indirectos que las partes hayan pactado (facturas, honorarios de los arquitectos, etc.).

PARTE PRIMERA
    La promoción delegada.
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Capítulo 1. 
La promoción delegada.
1. La promoción delegada.
2. Vendedor promotor.
3. Comprador inversor.
4. El precio y el momento de pago. Forward Purchase Agreement o Forward Funding Agreement.
5. Contrato de obra “llave en mano”:
6. Diferencia entre la promoción delegada y el contrato de obra.
Toda la responsabilidad técnica recae en el promotor vendedor.
TALLER DE TRABAJO
La diferencia de la promoción delegada.
• El promotor delegado asume las funciones la de agente comercializador, asumiendo la parte del riesgo del proyecto que deriva de su comercialización (bono o prima- “success fee”).

TALLER DE TRABAJO
La promoción delegada entre promotores sin financiación e inversores sin experiencia inmobiliaria local: un matrimonio de conveniencia.
1. El inversor inmobiliario extranjero desconoce el sector local.
2. El inversor inmobiliario tiene financiación pero no quiere saber nada del riesgo inmobiliario.
3. Alianzas entre fondos inmobiliarios y promotores locales.
4. Joint venture. Sociedad vehículo (SPV) en la que fondo y promoción son socios.

TALLER DE TRABAJO
Funciones técnicas de la promoción delegada.
1. Funciones técnicas.
2. Funciones del promotor delegado.
3. Régimen de garantías de la ejecución y desarrollo del proyecto inmobiliario.

a. Avales
b. Retenciones de pagos.
c. Bonificaciones y penalizaciones.
4. Gestión de riesgos de la promoción delegada.
Capítulo 2. 
La promoción delegada. El promotor delegado.
1. ¿Qué es la promoción delegada?
a. Concepto. Contratar a un tercero (promotor) que asume en nombre propio la construcción.
b. No es un “Project & Construction Management” sino un servicio llave en mano completo.
c. Ejemplo de los bancos que encargan la promoción delegada.
d. Ventajas de la promoción delegada.
2. ¿Quiénes son los propietarios de suelo que normalmente acuden a la promoción delegada?
Los fondos de inversión inmobiliaria
Las cooperativas de viviendas
Propietarios de suelo rústico
3. ¿Qué es un contrato de promoción delegada?
4. ¿Cómo se fijan los honorarios en la promoción delegada?
5. Servicios incluidos en un contrato de promoción delegada
Los estudios de mercado e identificación del cliente objetivo y el público óptimo.
La definición del programa de promoción, los niveles de acabado y equipamiento.
El anteproyecto.
El plan de inversión y desinversión, la cuenta de resultados provisional y el plan inicial de marketing.
6. Funciones de la promoción delegada.
La propuesta, selección y contratación de equipos técnicos.
Los estudios previos.
El desarrollo de proyectos.
El estudio de seguridad y salud.
El control de calidad.
OCT (Organismo de Control Técnico).
La tramitación de licencias y permisos.
7. Funciones en la gestión por el promotor delegado.
La auditoría de proyectos.
La definición de la estrategia de contratación y la propuesta de empresas.
La licitación y contratación de todos los agentes y la ejecución de la obra.
La dirección facultativa y coordinación de seguridad y salud.
La gestión de la construcción (y urbanística si procede).
El control de calidad.
La gestión de la OCT.
La gestión de la contratación de los seguros.
La gestión y contratación de acometidas.
Los trámites necesarios ante el Registro de la Propiedad (obra nueva y división horizontal).
La definición de la estrategia comercial: plan de marketing y medios.
Legalización de las viviendas acabadas.
8. Variantes de la promoción delegada. Supuesto de coinversión del promotor delegado.
a. La creación de una sociedad vehículo (SPV) en la que ambos participan.
b. Ejemplo de agente comercializador
9. Avales exigidos al promotor delegado.

TALLER DE TRABAJO
¿Los gestores que se encargan de la promoción DELEGADA, tienen la misma responsabilidad que un promotor inmobiliario (LOE)?
1. Depende de que el gestor tenga capacidad decisoria en la promoción.
2. La responsabilidad en la práctica la asume el gestor al que delegan todas las funciones (y responsabilidades) de la promoción a un agente experto.
3. Transferencia de riesgos al promotor delegado por desviaciones de costes.

El problema de que el propietario pague los costes y sea considerado copromotor.
TALLER DE TRABAJO
Caso real. La intervención de un servicer inmobiliario promotor delegado garantizando un CAPEX cerrado para el propietario y posibilidad de comercialización con riesgo transferido total o parcial.
Inversión en inmuebles en rentabilidad con posibilidades de aumentar las rentas vía inversión en CAPEX, renegociación de contratos, rotación de inquilinos …
1. ¿Qué son los CAPital EXpenditures (CAPEX, capex o inversiones en bienes de capitales)?
2. Clases de Capex.
Capex de mantenimiento
Capex de expansión
3. El efecto contable del CAPEX en cuanto gasto de mantenimiento de un inmovilizado.
4. El Capex en los estados financieros.

TALLER DE TRABAJO
Jurisprudencia del Tribunal Supremo. Sentencia sobre las funciones de comercialización y PROMOCIÓN DELEGADA de un centro de ocio y comercial.

  • Este contrato incluye tres fases que se inician por comercialización en arrendamiento de los locales, la puesta en marcha a través de la promoción delegada que incluye a su vez la gestión del centro y todo ello para llegar finalmente a la venta a tercero inversor.
Formularios.
Modelo de contrato de promoción delegada entre el propietario del inmueble (promotor inversor) y un promotor/constructor (promotor delegado).
  • Versión aplicable modificando el sistema de pago a Forward Purchase Agreement o Forward Funding Agreement.
  • Objeto: la promoción/construcción de viviendas propiedad del inversor (promotor inversor)  por medio de una inmobiliaria (promotor delegado) para promover la integridad de la construcción inmobiliaria (redacción del proyecto técnico de la promoción, obtención de licencias, ejecución de obras de construcción, recepción de obras y entrega a la propiedad).
    REUNIDOS
    MANIFIESTAN
    ACUERDAN
    Sección 1
    De la Identidad de los Participantes y de los Documentos que integran el Contrato.
    Sección 2
    Del objeto del presente Contrato y de sus honorarios.
    Primero. Objeto del contrato de promoción delegada.
    a. Cesión de la Finca del Promotor Inversor a favor del Promotor Delegado con el fin de desarrollar una promoción inmobiliaria
    b. Compromiso del Promotor delegado para la promoción inmobiliaria y construcción en su totalidad incluyendo la redacción del proyecto técnico de la promoción, obtención de licencias, ejecución de obras de construcción, recepción de obras y entrega a la propiedad.
    c. Restitución de la propiedad al concluir la promoción inmobiliaria delegada.
    d. Servicios adicionales del promotor delegado no incluidos en el contrato.
    Segundo. Naturaleza del contrato de promoción delegada.
    Tercero. Duración del Contrato.
    Cuarto. Cesión del Contrato.
    Quinto. Retribución económica a favor del Promotor Delegado.
    a. Honorarios (cantidad fija o variable).
    b. Incentivos por pronta terminación.
    c. Gastos de obra por cuenta del Promotor Delegado.
    d. Régimen de facturación.
    Sexto. Gastos, honorarios e impuestos del contrato.
    Sección 3.
    Responsabilidad del Promotor Delegado.
    Séptimo. Régimen de responsabilidad.
    Sección 4.
    Obligaciones del Promotor Delegado y del Promotor inversor.
    Octavo. Servicios a prestar por el Promotor Delegado.
    Noveno. Plazo de ejecución. Entrega de documentos tras la firma del contrato.
    Décimo. Obligación de información por el Promotor Delegado.
    Sección 5.
    Coordinación de la obra objeto de la Promoción Delegada.
    Undécimo. Coordinación de la obra objeto de la Promoción Delegada.
    Duodécimo. Instrucciones impartidas por el Promotor Inversor.
    Décimo tercero. Comprobaciones
    Décimo cuarto. Visitas
    Décimo quinto. Representante en la obra del Promotor Inversor.
    Décimo sexto. Reuniones en la obra
    Décimo séptimo. Formalización de los mismos.
    Décimo octavo. Penalizaciones por retrasos
    Décimo noveno. Recepción de la obra
    Vigésimo. Recepción provisional
    Vigésimo primero. Recepción definitiva
    Sección 6.
    Seguros en la obra objeto de la Promoción Delegada.
    Vigésimo segundo. Seguro de responsabilidad civil
    Vigésimo tercero. Seguro relativo a la garantía trienal.
    Vigésimo cuarto. Seguro de todo riesgo de la obra
    Vigésimo quinto. Justificación del pago de las primas de los seguros.
    Sección 7.
    Extinción contractual.
    Vigésimo sexto. Supuestos de extinción contractual.
    Vigésimo séptimo. El desistimiento del Promotor inversor.
    Vigésimo octavo. Resolución del contrato por parte del Promotor inversor.
    Vigésimo noveno. Resolución del contrato por parte del Promotor delegado.
    Trigésimo. Efectos de la resolución.
    Sección 8.
    Disposiciones finales.
    Trigésimo primero. Normativa aplicable.
    Trigésimo segundo. Domicilios a efecto de notificaciones.
    Trigésimo tercero. Formalización en escritura pública.
    Trigésimo cuarto. Cláusula compromisoria.
    Trigésimo quinto. Resolución de conflictos y jurisdicción competente.
Capítulo 3. 
Fiscalidad de la promoción delegada.
  • Fiscalidad en caso de proyectos en construcción y promoción delegada.
1. Segundas y ulteriores entregas de edificaciones cuando tengan lugar después de terminada su construcción.
2. Caso práctico de concepto de PROMOCIÓN DELEGADA y sujeto pasivo
3. Ejemplo. Caso en el que el “promotor delegado” vende solares al “promotor inversor”.

TALLER DE TRABAJO
Concepto de la condición de contratista principal y sujeto pasivo del IVA en la promoción delegada.

PARTE SEGUNDA
  • Contratos de Forward Purchase/Funding
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Capítulo 4. 
Venta de inmuebles en construcción como alternativa de financiación para el promotor.
1. Las características del contrato de adquisición de un inmueble en construcción
a. Dejar atadas las condiciones técnicas de construcción.
b. Condiciones suspensivas de licencias urbanísticas y de contratación de seguros de la edificación.
c. Determinación del precio y los plazos de pago.
d. Condiciones de entrega del inmueble (certificado final de obra).
e. Garantías de ocupación del inmueble.
2. El “Forward purchase” es un contrato de compraventa de futuro edificio.
3. Características del contrato inmobiliario forward de compraventa de futuro edificio.
a. Compra del suelo por el promotor asegurándose el precio de venta del inmueble construido.
b. El inversor financia al promotor inmobiliario.
c. Entrega del inmueble y pago.
4. Ventajas y desventajas del contrato inmobiliario forward de compraventa de futuro edificio.
5. Clases de contratos forward.
a. Forward purchase agreement (venta anticipada de edificio comercializado con pago diferido a la entrega).
b. Forward funding agreement (venta anticipada de edificio comercializado con pago en el momento de la entrega).
c. Forward purchase agreement con pagos aplazados.
TALLER DE TRABAJO
El precio y el momento de pago. Forward Purchase Agreement o Forward Funding Agreement.
TALLER DE TRABAJO
Operaciones llave en mano.
Forward purchase
Forward funding
TALLER DE TRABAJO
Forward purchase y Forward funding.
1. Forward purchase
a. Concepto del contrato de forward purchase
b. Las obligaciones del vendedor
c. La obligación del comprador
d. Due diligence jurídica previa
e. Cláusulas en un contrato de forward purchase
2. Forward funding
Precauciones jurídicas del forward funding con efectos prácticos.
3. El forward funding en el ordenamiento jurídico español.
CHECK-LIST 
Forward purchase.
Forward funding
Capítulo 5. 
Contrato de forward purchase. Vender el edificio antes de empezar. El contrato de compraventa de edificio futuro (forward purchase).
1. El compromiso de construcción y comercialización del contrato de compraventa de edificio futuro (forward purchase).
2. Riesgos por cuenta del vendedor promotor en el contrato de compraventa de edificio futuro (forward purchase).
3. El contrato forward purchase en el derecho español.
a. Concepto del contrato de forward purchase.
b. Características del contrato de forward purchase.
c. Fases de una operación de forward purchase o compra a plazo.
Firma del contrato de compraventa de cosa futura. 
Promoción por parte del promotor. 
Entrega del inmueble y pago. 
d. Tipología del contrato de forward purchase.
Forward Funding con pago inicial del solar 
Forward Funding con pago del solar diferido 
e. Fiscalidad del contrato de forward purchase.
IVA 
Plusvalía municipal (IVTNU) 
4. Cláusulas esenciales del contrato de compraventa de edificio futuro (forward purchase).
Capítulo 6. 
Contrato de forward funding. El caso en que el edificio futuro lo financia el comprador (forward funding).
1. Concepto del forward funding.
2. Características del contrato de forward funding.
3. Elementos del contrato de forward funding.
4. Modalidades del contrato de forward funding.
5. Naturaleza jurídica del contrato de forward funding.
6. Riesgos que asume el comprador del contrato de forward funding.
7. Fiscalidad del contrato de forward funding.
IVA 
ITP y AJD 
Plusvalía municipal (IVTNU) 
TALLER DE TRABAJO
El contrato de forward funding
1. Concepto del contrato de forward funding: venta de solar por promotor-vendedor con compromiso de promoción inmobiliaria, financiación y comercialización del proyecto por el comprador inversor.
2. Lo que hay detrás: el inversor quiere un edificio y el promotor construirlo pero le falta financiación.
3. La relación entre el promotor inmobiliario y el inversor.
4. Clases del contrato de forward funding.
a. El promotor vende una parcela al inversor y acuerdan la promoción y financiación de la obra.
b. El comprador-inversor únicamente adquiere el inmueble una vez terminado el proyecto.
5. Fórmulas para calcular el beneficio del promotor.
6. Fases del forward funding

TALLER DE TRABAJO
Relación del contrato mixto de forward funding con contratos típicos.
1. La compraventa de cosa futura y el arrendamiento de servicios de comercialización.

a. Especificaciones técnicas de la edificación “cosa futura”.
b. Contrato de arrendamiento de servicios de comercialización.
c. Garantías y licencias urbanísticas.
2. El préstamo promotor.
a. Pagos del comprador-financiador
b. Requisitos de solvencia del promotor.
c. Garantías del destino de las cantidades pagadas por el comprador-inversor (escrow account).
d. Vinculación de pagos del comprador-inversor al cumplimiento de determinados hitos constructivos.
e. Subrogaciones de contratos a favor del comprador-inversor en caso de resolución.
3. Promoción delegada del art. 17.4 de la Ley de Ordenación de la Edificación.
a. Contrato de obra llave en mano.
b. Concentración de toda la responsabilidad técnica en el promotor-vendedor.
c. Pactos de posible intervención del comprador-inversor en cuestiones técnicas.
d. Transmisión de la posesión con exoneración de riesgos.
TALLER DE TRABAJO
Precauciones para el caso de resolución del contrato de forward funding.

TALLER DE TRABAJO
Aspectos fiscales del contrato de forward funding.

TALLER DE TRABAJO
Cuidado con la responsabilidad del comprador-inversor en caso de que se considere promoción delegada (art. 17.4 LOE).

PARTE TERCERA
  • El contrato de obra llave en mano.
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Capítulo 7. 
El contrato de obra llave en mano.
1. Introducción.
2. Concepto. 
3. Las partes 
a. El dueño de la obra. 
b. El contratista
c. La dirección de la obra 
d. Subcontratista 
4. La obra a contratar. 
5. El precio 
a. Precio cierto. 
b. Precio alzado
c. Precios unitarios 
d. Precio por piezas 
e. Precio por administración 
f. Cláusula de revisión 
TALLER DE TRABAJO
¿Qué es un contrato llave en mano?
1. Concepto del contrato llave en mano.
2. Características de un contrato llave en mano.
3. La responsabilidad del constructor/contratista de obra.
4. Ejemplos de contratos de obra llave en mano.

TALLER DE TRABAJO
Clases de contratos de obra.
1. Contrato llave en mano
2. Contrato a medición cerrada.
3. Contrato a medición abierta.
4. Contrato a libros abiertos o por administración.

TALLER DE TRABAJO
Ventajas de la construcción “llave en mano”

Capítulo 8. 
Precauciones en el contrato de obra.
1. Precauciones en el contrato de obra.
2. Los sujetos del contrato.
a. La cooperación del dueño
b. Director de obra
1. Titulación
2. Atribuciones
c. Director de la ejecución
1. Titulación
2. Atribuciones
d. Control de calidad
Capítulo 9. 
Entrega de la obra.
1. Introducción.
2. Verificación
3. Recepción.
a. Recepciones particulares
b. Formalización
4. Período de garantía.
5. La liquidación. El Pago.
Capítulo 10. 
La recepción de la obra: la clave del negocio de la promoción inmobiliaria.
1. Introducción.
2. ¿Cómo se regula la recepción de la obra?
3. ¿Qué es la recepción de la obra?
4. Características de la recepción de la obra.
5. Clases de recepción.
a. Recepción expresa y tácita
b. Recepción total y parcial
6. ¿Cómo formalizar la recepción de la obra?
7. Efectos de la recepción de la obra.
8. Plazo para efectuar la recepción.
9. Efectos de la recepción
10. Precauciones.
11. Consejos para firmar el acta de recepción.
a. Introducción.
b. Requisitos del acta
c. Efectos del acta
d. Plazo
e. Rechazo de la obra
f. Tramitación del acta
TALLER DE TRABAJO
La importancia del acto de recepción de las obras.
1. ¿Cómo se realiza la "aceptación lega cuando se termina la obra del edificio?
2. Consecuencias para los agentes de la edificación.
a. Promotores
b. Aseguradoras.
c. La práctica.
d. Breve mención a la documentación del edificio. LIBRO DEL EDIFICIO
TALLER DE TRABAJO.
Aspectos técnicos del abono y recepción de obras.
1. Certificaciones de obra
2. Certificaciones a origen
3. Certificación de acopios
4. Medición de certificaciones
5. Precios contradictorios.
6. Trabajos adicionales no presupuestados.
7. Liquidación de las obras. Recepción de las obras y periodo de garantía.
Capítulo 11. 
Conclusión excepcional del contrato.
1. El desistimiento del dueño
2. Muerte del contratista
3. Imposibilidad sobrevenida
4. Incumplimiento del contrato
5. La modificación.
6. La quiebra o suspensión de pagos.
PARTE CUARTA
  • Financiación y “Project finance” de un contrato llave en mano
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Capítulo 12. 
Financiación y “Project finance” de un contrato llave en mano.
1. El “Project Finance”, el proyecto como garantía financiera.
a. Proceso de “due diligence”
b. Características del “Project Finance”.
2. Fases del “Project Finance” (desde la construcción a la amortización con flujos de caja).
a. Fases temporales.
b. Fases financieras (cuánto se necesita y cómo se negocia).
3. Contabilización y amortización del Project finance (siempre antes de impuestos).
4. Resolución de conflictos en el “Project Finance”
5. Análisis del riesgo en el “Project finance”.
a. Riesgos edificatorios.
b. Riesgos de suministro y comercialización.
c. El riesgo en el “Project finance” de un contrato llave en mano CON y SIN intervención previa del constructor (FEED).
PARTE QUINTA
  • Fiscalidad del contrato de ejecución de obra.
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Capítulo 13. 
Fiscalidad del contrato de ejecución de obra.
1. Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas
2. Impuesto sobre Sociedades
3. Impuesto sobre el Valor Añadido
4. Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales
5. Impuesto sobre el Patrimonio
6. Impuesto sobre Actividades Económicas

TALLER DE TRABAJO
La DGT admite el criterio de aplicación de la regla de inversión del sujeto pasivo (LIVA art.84.uno.2º.f) a las operaciones realizadas por el promotor delegado para la ejecución de la promoción inmobiliaria a favor del empresario propietario del solar (promotor inversor). 

TALLER DE TRABAJO
El IVA en las certificaciones obra. Emisión de facturas por ejecución de obras.
1. Características de los contratos de ejecución de obra de larga duración.
2. El devengo del impuesto sobre el valor añadido (IVA)
3. La emisión de facturas por ejecución de obras.
4. Régimen aplicable según el tipo de contrato.

  • Contratos privados de ejecución de obra.
  • Contrato de ejecución de obras públicas.
PARTE SEXTA.
Formularios
1. Formulario BÁSICO de contrato de ejecución "llave en mano".
2. Formulario de modelo relevante pero básico de contrato de ejecución "llave en mano".
1. Consideraciones preliminares.
a. Posesión y acceso a la obra.
b. Terminación, recepción y liquidación de la obra.
INTERVIENEN
EXPONEN
ESTIPULACIONES
Primera.- OBJETO DEL CONTRATO.
Segunda.- PRECIO.
Tercera.- INADMISIÓN DE REVISIÓN DE PRECIOS.
Cuarta.- DIRECCIÓN FACULTATIVA.
Quinta.- MODIFICACIONES AL PROYECTO Y OBRAS ADICIONALES.
Sexta.- SEGURIDAD Y SALUD.
Séptima.- ACTA DE REPLANTEO.
Octava.- EJECUCIÓN DE OBRAS Y PLAZO DE LAS MISMAS.
Novena.- LIBRO DE ORDENES.
Décima.- PERSONAL Y MEDIOS AUXILIARES.
Undécima.  MATERIALES, EQUIPOS Y SUMINISTROS.
Duodécima.  ACCESO A LA OBRA.
Decimotercera.- LICENCIAS, HONORARIOS Y DEMÁS GASTOS.
Decimocuarta.- CERTIFICACIONES DE OBRA.
Decimoquinta.  TERMINACIÓN DE LAS OBRAS.
Decimosexta.- RECEPCIÓN DE LA OBRA.
Decimoséptima.- LIQUIDACIÓN DE LA OBRA.
Decimoctava.- RESPONSABILIDAD Y GARANTÍAS.
Decimonovena.- PENALIZACIONES.
Vigésima.- RESOLUCIÓN DEL CONTRATO.
Vigésima primera.- CLÁUSULA DE SUMISIÓN EXPRESA.
DOCUMENTACIÓN PARA LA PUESTA A DISPOSICIÓN DE LA OBRA
3. Formulario de un modelo muy detallado de contrato de ejecución de obra llave en mano.
INTERVIENEN
MANIFIESTAN
CLÁUSULAS
Sección 1
De la Identidad de los Participantes en la Construcción y de los Documentos que integran el Contrato.
1. IDENTIDAD DE LOS PARTICIPANTES Y SUS FACULTADES. DIRECCIÓN FACULTATIVA. GERENTE DEL PROYECTO. ENTIDAD DE CONTROL.
2. DOCUMENTOS CONTRACTUALES Y NORMAS VINCULANTES PARA LAS PARTES. LIBRO DE ORDENES E INCIDENCIAS. ANEXOS.
Libro de ordenes e incidencias.
Listado de anexos.
3. ORDEN DE PRELACIÓN DOCUMENTAL.
Sección 2
Del Objeto del presente Contrato y del Precio
4. OBJETO DEL CONTRATO.
5. PRECIO. VARIACIÓN DE PRECIOS POR MODIFICACIONES DEL PROYECTO. RETENCIONES.
Variación de precios por modificaciones del proyecto.
Retenciones.
6. FORMA DE PAGO - CERTIFICACIONES DE OBRA
7. RETRASO EN LOS PAGOS
8. LIQUIDACIÓN FINAL DEL PRECIO
Sección 3º
De las Obligaciones Asumidas por el constructor
9. PLAZO DE EJECUCIÓN. ENTREGA DE DOCUMENTOS TRAS LA FIRMA DEL CONTRATO
10. OBLIGACIONES GENERALES DEL CONSTRUCTOR
11. RIESGO DE LA OBRA
12. OBLIGACIÓN DE INFORMACIÓN
Sección 4
De la Construcción de la obra
13. COORDINACIÓN DE LA OBRA
14. INSTRUCCIONES IMPARTIDAS POR EL PROPIETARIO.
15. CALIDAD DE LOS MATERIALES
16. CALIDAD DE LAS OBRAS.
17. COMPROBACIONES
18. VISITAS
Sección 5
De la Organización de la Obra
19. REPRESENTANTE EN LA OBRA
20. SEGURIDAD E HIGIENE EN EL TRABAJO
21. COMPROBACIÓN
22. INSTALACIÓN DE LA OBRA
23. REUNIONES EN LA OBRA
24. RETRASOS. FORMALIZACIÓN DE LOS MISMOS.
25. PENALIZACIONES POR RETRASOS
Sección 6
De la Recepción y Toma de Posesión de la obra
26. RECEPCIÓN DE LA OBRA
27. RECEPCIÓN PROVISIONAL
28. RECEPCIÓN DEFINITIVA
Sección 7
Seguros.
29. SEGURO DE RESPONSABILIDAD CIVIL
30. SEGURO RELATIVO A LA GARANTÍA TRIENAL.
31. SEGURO DE TODO RIESGO DE LA OBRA
32. JUSTIFICACIÓN DEL PAGO DE LAS PRIMAS DE LOS SEGUROS.
Sección 8
De la Extinción del Contrato
33. SUPUESTOS DE EXTINCIÓN CONTRACTUAL
34. EL DESISTIMIENTO DEL PROPIETARIO.
35. RESOLUCIÓN DEL CONTRATO POR PARTE DEL CONSTRUCTOR
36. RESOLUCIÓN DEL CONTRATO POR PARTE DEL PROPIETARIO.
37. EFECTOS DE LA RESOLUCIÓN
Sección 9
De las Disposiciones Finales
38. LEY APLICABLE
39. CLÁUSULA COMPROMISORIA.
40. ACUERDOS ANTERIORES
41. RENUNCIA
42. IMPUESTOS Y GASTOS
43. COMUNICACIONES. DIRECCIONES.
44. FORMALIZACIÓN DEL CONTRATO.
4. Formulario de un modelo de contrato de obra "llave en mano" de un centro comercial.
CONTRATO DE OBRA PARA EL CENTRO DE OCIO
REUNIDOS
EXPONEN
ESTIPULACIONES
Primera.  Objeto del Contrato.
Listado de anexos.
ANEXO lº
ANEXO 2º
ANEXO 3º
ANEXO 4º
ANEXO 5º
Segunda.  Aclaraciones al Proyecto.
Tercera.  Dirección Facultativa.
Cuarta.  Presupuesto de la Obra.
Quinta.  Fijación de Precio de partidas adicionales.
Sexta.  Representación de la PROMOTORA.
Séptima.  Aumento o disminución Presupuesto.
Octava.  Plazo de Ejecución.
Novena.  Aportaciones de las partes.
Décima.  Acopios.
Undécima. Medios Auxiliares.
Duodécima.  Libro de Ordenes e Incidencias.
Décimo tercera.  Certificaciones de Obra y Aval.
Décimo cuarta.- Cesión o Subcontratación.
Décimo quinta.  Personal.
Décimo sexta.  Seguridad y Salud.
Décimo séptima.  Garantías y Fianzas.
Décimo octava.  Daños a personas o cosas, seguros.
Décimo novena.  Impuestos y gravámenes.
Vigésima.  Permisos, Autorizaciones y Licencias.
Vigésimo primera.  Hallazgos, afloramientos y alumbramientos.
Vigésimo segunda.  Vigilancia.
Vigésimo tercera.  Resolución del Contrato.
Vigésimo cuarta.  Efectos de la Resolución.
Vigésimo quinta.  Conclusión y recepción de la obra.
Vigésimo sexta.  Plazo de Garantía.
Vigésimo séptima.  Conclusión del Contrato.
Vigésimo octava.  Liquidación.
Vigésimo novena.  Sujeción a la Ley de Contratos de las Administraciones Públicas y Legislación Urbanística.
Trigésima.  Domicilios a efectos de notificaciones.
Trigésimo primera.  Jurisdicción.

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