PARTE PRIMERA

El derecho de superficie en el derecho privado.

¿Cómo constituir el derecho de superficie? 

Clases de Derecho de Superficie. 

El derecho de superficie desde su perspectiva urbanística. 

El derecho de superficie y el subsuelo. 

El derecho de superficie en el sector energético (solar, fotovoltaico, eólico). 

Fiscalidad del Derecho de Superficie. 

Formularios.

Formularios. Expedientes administrativos.

Los organismos públicos quieren promover vivienda en alquiler asequible en suelo público pero de gestión privada. Esta medida contemplaba la movilización de suelo público para levantar vivienda en alquiler social o asequible, mediante la colaboración público-privada. El objetivo era ceder el derecho de superficie sobre el suelo público durante unos 50 años y pasado este tiempo, el uso revertía de nuevo a las administraciones.

La duración del derecho de superficie es la que se establezca en su título constitutivo. No obstante, en el reglamento hipotecario se establece una duración máxima de 75 años, cuando el derecho es concedido por los ayuntamientos u otros organismos públicos; y de 99 años cuando está convenido entre particulares. Transcurrido el plazo establecido se produce la reversión de lo edificado, sin indemnización alguna, que pasa a ser propiedad del dueño del solar, salvo pacto en contrario, quedando resueltos los derechos personales o reales existentes sobre la finca.

Hay un problema a efectos de financiación. Según el Real Decreto 716/2009 de 24 de abril, que desarrolla determinados aspectos de la ley 2/1981 de regulación del mercado hipotecario, los derechos de superficie no pueden ser admitidos en garantía para préstamos o créditos hipotecarios que se consideren elegibles por no representar un valor suficientemente estable y duradero. No obstante, al tratarse de derechos con una metodología de valoración propia recogida en la ECO, cabe la posibilidad de valorarlos para la finalidad de mercado hipotecario.

Según la ECO 805/2003, la valoración de inmuebles sobre los que existe un derecho de superficie puede hacerse con el método de comparación, siempre que se cumplan los requisitos para la utilización del mismo que establece la citada normativa. Para ello, es necesaria la existencia de un mercado representativo de inmuebles comparables sobre los que existan derechos de superficie en las mismas condiciones que el valorado.

En caso de no disponer de información que permita utilizar el método de comparación para valorar un edificio o elemento de edificio construido en ejercicio de un derecho de superficie sobre un terreno propiedad de un tercero, se seguirá el siguiente procedimiento establecido en el art. 53 de la ECO sobre “Valoración de inmuebles sobre los que existe derecho de superficie”: se calculará el valor según ECO como si fuera un inmueble en pleno dominio. Del valor así obtenido se restarán: i) El valor actual de los pagos a efectuar al concedente, y ii) el valor actual del valor de reversión en la fecha de extinción del derecho de superficie.

En materia de vivienda social, el derecho de superficie se está utilizando en Barcelona en solares municipales en los que se está promoviendo vivienda por cooperativas. Este sistema residencial cooperativo se enmarca en las políticas para favorecer nuevas formas de creación de vivienda asequible que recoge el Plan por el derecho a la vivienda de Barcelona. El suelo donde se edifica es de propiedad municipal y nunca deja de ser público.

La cooperativa será la titular del derecho de superficie por un plazo máximo de 75 años y cederá a las personas asociadas el uso de la vivienda como domicilio habitual y permanente. Al finalizar dicho plazo, el suelo y la edificación volverá a ser de titularidad pública.

Otra aplicación más moderna es la vinculación de la promoción delegada con el derecho de superficie.

La novedad es que se licita un solar municipal en régimen de derecho de superficie para alquiler social y se abre a sociedades mercantiles con ánimo de lucro, para corresponsabilizarlas también en la generación de vivienda protegida.

El modelo se incluye dentro del impulso de la "promoción delegada" prevista en el Plan por el Derecho a la Vivienda de Barcelona, que consiste en buscar alianzas con sectores privados con o sin ánimo de lucro para construir y gestionar viviendas protegidas en régimen cooperativo o de alquiler, sin perder en ningún caso la titularidad pública del suelo. 

Con esta adjudicación el Ayuntamiento implanta por primera vez un nuevo modelo de lo que se llama la promoción delegada a través del cual adjudica a terceros la promoción de proyectos de vivienda de precio asequible manteniendo la propiedad del suelo. En este caso, por primera vez, el adjudicatario y promotor no es una fundación o una entidad sin ánimo de lucro sino una sociedad mercantil, y la propuesta ganadora de la licitación ofrece que el precio de la vivienda que se construirá no sólo esté por debajo del precio de mercado sino también por debajo del precio de la vivienda de protección oficial. 

El promotor privado es el que construye y gestiona durante 75 años, y después los pisos pasan a ser de gestión municipal. Pero la titularidad pública del solar nunca se pierde. Hasta ahora se había trabajado en este régimen de promoción delegada con cooperativas y fundaciones, y ahora también lo hacemos con empresas.

Pero no sólo en vivienda social, sino en suelo industrial, el derecho de superficie está resurgiendo. Por ejemplo, en Galicia, la Xunta bonifica la adjudicación en derecho de superficie en los parques dependientes de la Administración autonómica.

Estas cuestiones se analizan desde una perspectiva práctica y profesional en la guía práctica del derecho de superficie. Urbano y urbanístico.
 

• El derecho de superficie en el derecho privado.

1. El derecho de superficie.
2. Naturaleza jurídica del derecho de superficie.
3. Elementos constitutivos del derecho de superficie (concedente y el concesionario o superficiario).

a. Elementos personales para su constitución.

• Concedente y el concesionario o superficiario.
• Arrendamiento superficiario

b. Elementos reales (suelo o subsuelo, precio y construcción).

• El suelo o subsuelo.
• La construcción.
• El precio o canon.

c. El plazo.
d. Elementos formales

• Titulo público. Escritura pública.
• Plazo de duración
• Canon o precio que haya de satisfacer el superficiario.
• Plazo señalado para realizar la edificación
• Pactos relativos a la realización de actos de disposición por el superficiario.
• Garantías de trascendencia real
• Inscripción en el Registro como requisito constitutivo.

4. Modos adquisitivos del derecho de superficie.

a. Supuestos generales de adquisición del derecho de superficie.
b. Supuestos particulares de adquisición del derecho de superficie.

• Usucapión o prescripción adquisitiva.
• Arrendamiento
• Compraventa
• Construcción extralimitada como medio de constitución del derecho de superficie

5. La concesión administrativa del derecho de superficie. Su efecto en política de vivienda.

• Su finalidad ha de ser la construcción de viviendas de protección pública o destinadas a otros usos de interés social.

6. Derechos y obligaciones

a. Derechos y obligaciones del concedente.

• Derecho a percibir la oportuna contraprestación, cuando fuera onerosa la concesión y no gratuita.
• Derecho de reversión, al cumplirse el plazo pactado.
• Derechos de tanteo y retracto.
• Derechos dominicales.
• Contribuciones.
• Mejoras.
• Construcción, uso y conservación de lo edificado.
• Derecho de que se edifique en el plazo y modo convenidos.
• Derecho a exigir la aplicación de la legislación de propiedad horizontal, al dividirla en elementos comunes una vez construido el edificio, en todo o en parte.

b. Derechos y obligaciones del Superficiario.

• Derecho de construcción.
• Derecho de plantación.
• Derecho de conservar lo construido.
• Derecho de reconstrucción.
• Derecho de levantar nuevas construcciones sobre lo ya edificado.
• Derechos de tanteo y retracto.
• Derecho de disposición.
• Derecho de saneamiento.
• Derecho de indemnización.
• Obligación de pagar el canon.
• Contribuciones y arbitrios.
• Derecho de redención.
• La constitución de sub-superficies.
• Derecho al uso de las partes del suelo no necesarias para la edificación.
• Derecho de preferencia a la renovación.

7. La hipoteca del derecho de superficie.
8. Condicionantes en la edificación a realizar en un derecho de superficie.
9. Causas de extinción del derecho de superficie.

a. Plazo
b. Efectos de la extinción del plazo.
c. Destrucción de lo edificado en base al derecho de superficie
d. Otras causas.

• Renuncia o abandono.
• Infracción por el concesionario de su deber de construir en el plazo pactado.
• Expropiación forzosa.
• Incumplimiento de condiciones resolutorias.
• Prescripción extintiva.

 

1. Sujetos del derecho de superficie.
2. Objeto

a. La finca
b. Referencia al vuelo o subsuelo de un terreno
c. Constitución de superficie en parte de una finca y parcelación urbanística.

1. ¿Cómo regular el derecho de superficie desde el derecho privado? Código Civil. 
2. Razones para rechazar la servidumbre. 
3. Diferencia de los censos. 

1. Antecedentes legales.
2. Concepto del derecho de superficie.

a. Derecho real.
b. Normativa.
c. Naturaleza de la inscripción.

3. Requisitos del derecho de superficie.

a. Duración.
b.  Contraprestación. Canon o precio.

4. Reversión al propietario.
5. Plazo de edificación.
6. Actos de disposición por el superficiario.
7. Garantías. Condición resolutoria del derecho de superficie.
8. Obra nueva.
10. Derecho de superficie sobre edificio en régimen de propiedad horizontal.
11. Extinción y cancelación del derecho de superficie.

a. Por plazo.
b. Relacionado con la edificación.
c. Otras causas.

TALLER DE TRABAJO
La permuta de subsuelo por obra.

1. Derecho de superficie sobre edificio en régimen de propiedad horizontal.
2. El derecho de superficie como modo de propiedad horizontal atípica.
3. Derecho de superficie concedido por Comunidades de Vecinos. 

1. El derecho de superficie puede definirse como un derecho real.
2. La propiedad superficiaria.
3. La doble regulación civil/hipotecaria y urbanística del derecho de superficie.
4. El caso especial del subsuelo: aparcamientos subterráneos en suelo público tras su desafectación.

1. El derecho de superficie y el derecho de sobreelevación.
2. Diferencias entre el derecho de superficie y el derecho de vuelo.

1. Concepto del derecho de vuelo.
2. Normativa aplicable
3. Clases de derecho de vuelo.
4. Formas de constitución.
5. Requisitos del título y de la inscripción.

a. Las cuotas de las nuevas plantas.
b. La determinación de las nuevas plantas.
c. El plazo del derecho de vuelo.
d. Las normas del régimen de comunidad.

6. Constitución.
7. Elementos personales.
8. Elementos reales.
9. Elementos formales.
10. Elemento temporal.
11. Contenido

a. El titular del vuelo.
• Derechos
• Obligaciones
b. El concedente del derecho.
• Derechos
Obligaciones

12. Extinción.

a. Transcurso del plazo.
b. La extinción por reunirse en una misma persona propiedad y vuelo (confusión).

13. Integración del vuelo en la propiedad horizontal

Consolidación del derecho de vuelo.

• Ley 5/2006, de 10 de mayo, del Libro Quinto del Código civil de Cataluña, relativo a derechos reales

Derecho de superficie, derecho de vuelo, sobreelevación y subedificación.
1. El derecho de superficie.
• Concepto.
• Clases.
• Constitución.
• Régimen jurídico voluntario.
• Régimen legal.
• Extinción.
2. El derecho de vuelo en Cataluña.
• Concepto.
• Constitución.
• Legitimación en orden a la constitución.
• Transmisibilidad.
• Ejercicio del derecho de vuelo.
• Extinción del derecho de vuelo.
3. La sobreelevación, subedificación o edificación en las fincas divididas en régimen de la propiedad horizontal
 

¿Cómo constituir el derecho de superficie? 

1. Pluralidad de títulos con cláusula superficiaria. 
2. Los distintos títulos superficiarios. 

TALLER DE TRABAJO.
El derecho de superficie con opción a compra. (El caso de la sociedad de leasing y el diferente compra por promotor al ayuntamiento del derecho de superficie con opción a compra).

TALLER DE TRABAJO.
La constitución del derecho de superficie para edificar supermercados. El ejemplo de Lidl. 
1. El derecho de superficie es una buena solución para promover un supermercado. 
2. La sentencia que clarificó la venta de una parcela para supermercado con un presunto derecho de superficie. 

• El error de escritura de división horizontal tumbada, con el objeto de obtener una finca edificable de propiedad horizontal tumbada, con su correspondiente derecho de vuelo para un supermercado. 

1. Elementos personales. 

El concedente
El superficiario

2. Elementos objetivos. 
3. Requisitos formales: inscripción registral. 

CHECK-LIST 

Requisitos de constitución del derecho de superficie. 
Desarrollar precacuciones.
1. Formalización en escritura pública. Contenido.

• Plazo máximo de duración.

2. Inscripción en el registro de la propiedad, como requisito constitutivo de eficacia.
3. Contenido

a. El Concedente del derecho.

• Obligaciones
• Derechos

b. El superficiario

• Obligaciones
• Derechos

4. Extinción

a. Causas comunes a otros derechos reales.
b. Causas específicas del derecho de superficie.

1. Introducción. 
2. Derecho de superficie y "lo que queda del art. 16 del Reglamento Hipotecario". 

TALLER DE TRABAJO.
Los promotores inmobiliarios de vivienda en derecho de superficie ya puede ser financiados.Real Decreto 716/2009, de 24 de abril, por el que se desarrollan determinados aspectos de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de regulación del mercado hipotecario y otras normas del sistema hipotecario y financiero

TALLER DE TRABAJO. 
¿Embargo  del derecho de superficie?

TALLER DE TRABAJO. 
¿Por qué es mejor inscribir en el Registro de la Propiedad?

TALLER DE TRABAJO
El Derecho de Superficie de una instalación fotovoltaica es inscribible en el Registro de la Propiedad.

1. Libertad de pactos en el derecho de superficie. 
2. Derechos y Obligaciones.

a. Del concedente.

• En relación al subsuelo
• En relación al suelo
• En relación a la construcción

b. Del superficiario. 
b. Del superficiario.
Derechos

• Derecho de goce sobre la finca ajena.
• Derecho de propiedad de la construcción superficiaria.
• Construcción de la edificación.
• Derecho de preferencia a la renovación y derecho a la indemnización tras la reversión.

Obligaciones

• Utilización del suelo y de la construcción de acuerdo con los fines pactados
• Pago de las contribuciones e impuestos relativos a la construcción.

CHECK-LIST 
1. Derechos y obligaciones del concedente.

• Derechos
• Obligaciones

2. Derechos y obligaciones del superficiario.

• Derechos
• Obligaciones

Clases de Derecho de Superficie. 

1. Modalidades típicas

a. Modalidad urbana. 
b. Urbanística 

2.  El  derecho de superficie sobre inmuebles ya construidos. 
3. Suelo construido o sin edificar. 

a. Derecho de vuelo sobre un solar no construido. 
b. Atribución de cuota en propiedad horizontal. 

TALLER DE TRABAJO
Caso práctico. Adjudicación de suelo industrial a cambio de la urbanización de unos terrenos, asumir la construcción de las naves y abonar un canon. Resolución posterior por incumplimiento. 

1. Real Decreto-ley 26/2020, de 7 de julio, de medidas de reactivación económica para hacer frente al impacto del COVID-19 en los ámbitos de transportes y vivienda.

a. Especialidades del derecho de superficie o concesión demanial para la promoción del alquiler asequible o social mediante la colaboración entre administraciones públicas y la iniciativa privada.
b. Especialidades de los instrumentos de colaboración entre las distintas administraciones públicas para ampliar el parque de viviendas en régimen de alquiler asequible o social, atendiendo especialmente a la duración de estos acuerdos y al sistema de determinación de responsabilidad entre los firmantes.

2. Especialidades del derecho de superficie o concesión demanial para la promoción del alquiler asequible o social mediante la colaboración entre Administraciones Públicas y la iniciativa privada.

a. Derecho de superficie onoroso.
b. Plazo hasta 80 años.
c. Exoneración de responsabilidades del estado.
d. Régimen de viviendas sociales autonómicas.
e. Destino preferente de suelo estatal a vivienda social.
f. Licitación de suelos por SEPES Entidad Pública Empresarial de Suelo (SEPES)

1. El derecho de superficie para promover vivienda protegida.
2. El modelo de autofinanciación de la vivienda protegida en régimen de derecho de superficie.
3. Transmisión del derecho de superficie en VPO

• Modelo intermedio entre la promoción de vivienda protegida para venta y para alquiler: la promoción para transmisión del derecho de superficie.

4. La autorización excepcional para la venta del suelo sobre el que se encuentran construidas en derecho de superficie determinadas viviendas de protección oficial.

TALLER DE TRABAJO. 
Folleto de venta de VPO municipal mediante derecho de superficie en Barcelona. 

TALLER DE TRABAJO
Ejemplo en la Comunidad Valenciana de transmisión onerosa mediante constitución del derecho de superficie de parcelas para la promoción y gestión de viviendas en régimen de cesión de uso a favor de cooperativas de viviendas.

TALLER DE TRABAJO
Ejemplo de Memoria justificativa del expediente para la enajenación del derecho de superficie de dos parcelas de suelo propiedad de la Sociedad Municipal Zaragoza Vivienda, SLU, destinadas a la promoción, construcción y gestión de viviendas en régimen de cesión de uso en favor de cooperativas de viviendas y entidades sin ánimo de lucro. (contrato patrimonial).

El derecho de superficie desde su perspectiva urbanística. 

1. Antecedentes históricos. 
2. Debate parlamentario de la Ley 8/2007. 
3. El derecho de superficie 

a. Derecho real sobre rasante, sobreedificación, vuelo y subsuelo. 
b. Régimen legal. 
c. Elementos personales. 
d. Contraprestación económica o gratuidad. 
e. Elementos formales. 
f. Límite temporal. 
g. Transmisión. 
g. Propiedad horizontal y gravámenes. 
h. Extinción del derecho de superficie. 

TALLER DE TRABAJO.
Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana y la inscripción constitutiva del Derecho de Superficie. 

TALLER DE TRABAJO.
DICTAMEN de la Comisión Permanente del Consejo Consultivo de la Comunidad de Madrid sobre intención del Ayuntamiento de sacar, nuevamente a concurso, la adjudicación del derecho de superficie que se pretende resolver.

CHECK-LIST 

1. La regulación del derecho de superficie en el Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana y la inscripción constitutiva del Derecho de Superficie.
2. Características registrales y plazos en la Ley del suelo.

a. El derecho de superficie es transmisible y gravable con las limitaciones fijadas al constituirlo.
b. Construir en régimen de propiedad horizontal.
c. Causas de extinción.

• Transcurso del plazo de duración del derecho de superficie
• Resolución del título constitutivo.
• Consolidación del derecho de superficie y el dominio del suelo.

3. Las diferencias de Cataluña y Navarra.

TALLER DE TRABAJO. 
El derecho de superficie para la construcción y gestión de viviendas protegidas en régimen de alquiler con fijación de precios máximos y para la construcción y gestión de alojamientos dotacionales del Decreto ley 3/2020, de 28 de febrero, de medidas urgentes en materia de vivienda. 

• Decreto Legislativo 1/2023, de 28 de febrero, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Ordenación del Territorio y de la Actividad Urbanística.

• El derecho de superficie y el subsuelo.

1. Utilización edificatoria del subsuelo urbano.
2. El subsuelo en el urbanismo autonómico.
3. Transmisión de derechos del subsuelo en relación al derecho de superficie y derechos distintos a la propiedad.

a. La servidumbre para la atribución de utilidades limitadas del subsuelo.
b. Actuaciones relativas al subsuelo de las que no se derive perjuicio alguno para el propietario y sin necesidad de constituir la correspondiente servidumbre
c. Atribución a terceros de facultades de edificación en el subsuelo integrante del derecho de propiedad privada del suelo.

1. El Derecho de Superficie
a. Derecho real sobre rasante, sobreedificación, vuelo y subsuelo.

b. Régimen legal.
c. Elementos personales.
d. Contraprestación económica o gratuidad.
e. Elementos formales.
f. Límite temporal.
g. Transmisión.
g. Propiedad horizontal y gravámenes.
h. Extinción del derecho de superficie.

2. Otros derechos reales limitados aplicables a la utilización del subsuelo.
3. El derecho de vuelo o subsuelo y su articulación con la Propiedad Horizontal.
4. La comunidad en relación con el suelo y la distribución entre los copropietarios de los espacios situados sobre y bajo el mismo.
5. La segregación del subsuelo.

1. El subsuelo público (de propiedad pública).
2. El subsuelo público de propiedad privada. Desafectación.
3. Transmisiones de derechos sobre el subsuelo.
4. La permuta de subsuelo por obra.

• El derecho de superficie en el sector energético (solar, fotovoltaico, eólico).

1. Tipología contractual en materia energética

a. Comprar el suelo. El contrato de compraventa en el sector energético
b. Alquilar el suelo. Contratos de arrendamiento
c. Derecho de superficie para instalación eléctrica (solar, fotovoltaica, eólica). Contrato de cesión de un derecho de superficie

2. Ventajas de la opción del Derecho de superficie para instalación eléctrica (solar, fotovoltaica, eólica).

a. Ventajas para el promotor
b. Ventajas para el propietario

3. Obligaciones del promotor solar como superficiario.

a. Término de ejecución
b. Obligación de pagar el solárium
c. Obligación de restitución o entrega

4. Obligaciones del propietario del espacio sobre el que se proyecta la planta solar o concedente.

a. Responde por evicción
b. Obligación de indemnizar

5. Inscripción del derecho de superficie en el Registro de la propiedad.

TALLER DE TRABAJO
Precauciones legales en la constitución de un derecho de superficie para una instalación fotovoltaica.
1. Cláusulas a tener en cuenta.
2. Cláusulas a evitar.
3. Precauciones en la ejecución de la obra de instalación energética.

a. Fiscalidad municipal.
b. Contrato llave en mano de promoción e instalación fotovoltaica y/ó de mantenimiento.

TALLER DE TRABAJO
Aspectos urbanísticos en la implantación mediante derecho de superficie de instalaciones fotovoltaicas
1. Implantación de instalaciones fotovoltaicas.
2. Instalaciones fotovoltaicas sobre suelo rústico
3. Instalaciones fotovoltaicas sobre las cubiertas de las edificaciones

TALLER DE TRABAJO
Pliego de cláusulas administrativas para la constitución y cesión de derecho de superficie sobre cubiertas para la instalación de plantas solares fotovoltaicas.

BASE 1ª.- OBJETO.-
BASE 2ª.- OBRAS E INSTALACIONES A REALIZAR POR EL CONCESIONARIO.
BASE 3ª.- ASUNCION DEL SUPERFICIARIO DEL CONVENIO SUSCRITO
BASE 4ª.- CRITERIOS TÉCNICOS GENERALES A CONSIDERAR EN LA INSTALACIÓN DE LAS PLANTAS FOTOVOLTAICAS.
BASE 5ª.-PROCEDIMIENTO DE ADJUDICACIÓN.
BASE 6ª.- CANON DE LA CONCESIÓN.
BASE 7ª.- DURACIÓN DEL DERECHO DE SUPERFICIE.
BASE 8ª.- TÉRMINO DEL DERECHO DE SUPERFICIE.
BASE 9ª.-CAPACIDAD PARA CONTRATAR
BASE 10ª.- CRITERIOS DE ADJUDICACIÓN.
BASE 11ª.- GARANTÍA PROVISIONAL.
BASE 12ª.- PLAZO Y PRESENTACIÓN DE PROPOSICIONES.-
BASE 13ª.- PROPOSICIONES, FORMALIDADES Y DOCUMENTACIÓN.-
BASE 14ª- MESA DE CONTRATACIÓN.-
BASE 15ª.- CALIFICACIÓN DE LA DOCUMENTACIÓN GENERAL.-
BASE 16ª.- APERTURA DE PROPOSICIONES Y PROPUESTA DE ADJUDICACIÓN.-
BASE 17ª.- ADJUDICACIÓN PROVISIONAL.-
BASE 18ª.-CONSTITUCIÓN DE LA GARANTÍA DEFINITIVA.
BASE19ª.-DOCUMENTACIÓN A PRESENTAR POR EL ADJUDICATARIO PROVISIONAL.-
BASE 20ª.- ADJUDICACIÓN DEFINITIVA.
BASE 21ª.-FORMALIZACIÓN DE LA ADJUDICACIÓN.
BASE 22ª.- OBLIGACIONES Y DERECHOS DEL CONCESIONARIO.
BASE 23ª.- DERECHOS Y DEBERES
BASE 24ª EJECUCIÓN DEL CONTRATO.
BASE 25ª.- JURISDICCIÓN COMPETENTE.
BASE 26ª.- SUPUESTOS DE EXTINCIÓN DE LA CONCESIÓN Y PROCEDIMIENTO.
BASE 27ª.- REVOCACIÓN POR INCUMPLIMIENTO.

TALLER DE TRABAJO
Pliego de cláusulas administrativas particulares para contratación por procedimiento abierto de un derecho de superficie sobre terreno rustico de propiedad municipal, para la construcción de una planta de producción de energía fotovoltaica

CLÁUSULA 1ª. Objeto del Contrato
CLÁUSULA 2ª. Naturaleza y régimen Jurídico del Contrato
CLÁUSULA 3ª. Procedimiento de Selección
CLÁUSULA 4ª. El Perfil de contratante
CLÁUSULA 5ª. PRESUPUESTO Y PRECIO
CLÁUSULA 6ª. Órgano de Contratación
CLÁUSULA 7ª. Duración del Contrato
CLÁUSULA 8ª. Capacidad
CLÁUSULA 9ª. Presentación de Licitaciones y Documentación
CLÁUSULA 10ª. Criterios de Adjudicación
CRITERIOS QUE DEPENDEN DE UN JUICIO DE VALOR
CLÁUSULA 11ª. Mesa de Contratación
CLÁUSULA 12ª. Prerrogativas de la Administración
CLÁUSULA 13ª Apertura de las proposiciones.
CLÁUSULA 14ª. Adjudicación del contrato
CLÁUSULA 15ª. Garantía Definitiva
CLÁUSULA 16ª. Derechos y obligaciones del superficiario.
CLÁUSULA 17ª Formalización del Contrato
CLÁUSULA 18ª. Extinción y Causas de Extinción.
CLÁUSULA 19ª. Reversión.
CLÁUSULA 20ª. Jurisdicción competente.

• Fiscalidad del Derecho de Superficie. 

1. Fiscalidad del derecho de superficie.
2. El derecho de superficie puede constituirse a título oneroso o gratuito.

• Contraprestación del superficiario podrá consistir en el pago de una suma alzada o de un canon periódico, o en la adjudicación de viviendas o locales o derechos de arrendamiento de unos u otros a favor del propietario del suelo, o en varias de estas modalidades a la vez, sin perjuicio de la reversión total de lo edificado al finalizar el plazo pactado al constituir el derecho de superficie.

3. El derecho de superficie en el IRPF.
a. Rendimiento capital inmobiliario.

b. Reducción.
c. Imputación temporal.
d. No retenciones IRPF.

4. El derecho de superficie y el Impuesto de sociedades.

a. El importe del ingreso consistirá en el valor actual de la construcción o edificación, más, en su caso, cualquier pago inicial o canon periódico que se vaya a percibir.
b. Inmovilizado material, al que se le aplicarán las amortizaciones correspondientes, de acuerdo con la duración del derecho de superficie.
c. Las retribuciones obtenidas en contraprestación de la constitución del derecho de superficie no están sujetas a retención del Impuesto sobre Sociedades.
d. La transmisión de un inmovilizado intangible asociado al terreno.
e. Gastos deducibles en Impuesto de Sociedades

• Canon Anual.
• Amortización inmobiliaria.
• La reversión a los propietarios

5. Fiscalidad del derecho de superficie en el Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) (en caso de tráfico empresarial).
Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA)

• Derecho sujeto y no exento al IVA, tanto que el superficiante sea una entidad mercantil, como si se trata de una persona física, que tendrá la condición de empresario o profesional
• La constitución del derecho de superficie no estará exenta.
• Sujeto al impuesto.
• Devengo.
• Exención y Renuncia.
• Base imponible
• Tipo general
• El IVA se devengará en el momento de la constitución del derecho de superficie, no en el de la entrega de las viviendas.
• Base imponible de la operación (valor de mercado del derecho de superficie el que habrá de tomarse como base imponible en su constitución a favor del superficiario, periodificándose su importe).

6. Fiscalidad del derecho de superficie en el Impuesto de transmisiones patrimoniales y Actos jurídicos documentados (ITPAJD).

a. La constitución de derechos de superficie para la construcción de edificios en régimen de VPO, y el otorgamiento de escrituras públicas con este fin, son operaciones exentas del impuesto por el doble concepto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados

• La constitución de un derecho de superficie está exenta de ITP y AJD cuando se destine a la construcción de Viviendas de Protección Oficial.

b. Actos Jurídicos documentados (AJD).

• Cuota gradual de la modalidad de actos jurídicos documentados.
• El sujeto pasivo del impuesto será la empresa que adquiere el derecho de superficie.

7. El derecho de superficie en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI).
8. El derecho de superficie y la plusvalía municipal. Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos.

• Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas en el derecho de superficie.

• Impuesto sobre Sociedades en el derecho de superficie.

1. IVA en el derecho de superficie.
2. Devengo del IVA en la constitución del derecho de superficie.
3. Base imponible del IVA en la constitución del derecho de superficie.
4. IVA en la reversión de la construcción o edificación realizada por el superficiario y su posible exención.
5. Devengo y base imponible del IVA en la reversión de la construcción o edificación realizada por el superficiario.
6. Supuesto en el que el superficiario se obliga a arrendar al dueño de la finca la construcción o edificación realizada por aquél.

a. Devengo de las operaciones.
b. Exención del IVA de la entrega del bien.
c. Inversión del sujeto pasivo.

TALLER DE TRABAJO
El IVA en el otorgamiento de la escritura del derecho de superficie.

TALLER DE TRABAJO
El Tribunal Económico-Administrativo Central unifica criterio si habiendo un Ayuntamiento otorgado derechos de superficie a diversas cooperativas adjudicatarias sobre determinadas parcelas municipales para la construcción de viviendas de protección oficial y habiendo dichas cooperativas adjudicado el dominio superficiario de cada finca resultante -vivienda, plaza de garaje, local o trastero- a sus respectivos cooperativistas, la transmisión posterior por el Ayuntamiento a los superficiarios de la parte del suelo imputable a sus correspondientes fincas debe tributar en el IVA al tipo general o al tipo reducido -o al superreducido en su caso-.

TALLER DE TRABAJO
Repercusión del IVA en derecho de superficie.
1. Propietario del terreno

a. Hecho imponible
b. Sujeto pasivo
c. Devengo
d. Base imponible
e. Deducibilidad de las cuotas de IVA repercutidas por el superficiario

2. Superficiario.

a. Hecho imponible
b. Sujeto pasivo
c. Devengo
d. Base imponible

3. Sujeción al IVA de la constitución de derechos de superficie y tributación para el propietario del solar.

TALLER DE TRABAJO
Sujeción al Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) de la constitución del derecho de superficie.
1. Devengo del IVA en la constitución del derecho de superficie.
2. Base imponible del IVA en la constitución del derecho de superficie.
3. El IVA en la reversión de la construcción o edificación realizada por el superficiario y su posible exención.
4. Devengo y base imponible del IVA en la reversión de la construcción o edificación realizada por el superficiario.
5. Exención del IVA de la entrega del bien.
6. Inversión del sujeto pasivo.

TALLER DE TRABAJO
Sujeción al Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) si el superficiario arrendase al propietario la finca la construcción o edificación realizada por aquél.

TALLER DE TRABAJO.
Obligación del superficiario de emitir factura a la consultante en concepto de renta por el arrendamiento de las viviendas afectas al derecho de superficie.

TALLER DE TRABAJO
Derecho de superficie recalificado en permuta

1. Determinación de la tributación en el impuesto sobre AJD de la constitución del derecho de superficie. 
2. Determinación de la base imponible del impuesto AJD. 
3. AJD en la extinción del derecho de superficie. 

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Determinación de la tributación en el impuesto sobre actos jurídicos documentados AJD de la constitución del derecho de superficie.
AJD en la extinción del derecho de superficie.

TALLER DE TRABAJO
El Derecho de superficie.  Impuesto sobre el Valor Añadido e Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.

TALLER DE TRABAJO
El impuesto de transmisiones patrimoniales (ITP) en la concesión del derecho de superficie para la construcción en terreno público, explotación y gestión de una residencia universitaria.

TALLER DE TRABAJO
Consultas de la Dirección Gral. De Tributos. 

• La plusvalía municipal del derecho de superficie. 

• El derecho de superficie en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones.

El inmueble construido sobre el suelo cedido tendrá la consideración de inmovilizado material, según lo estipulado en el PGC Norma de registro y valoración

TALLER DE TRABAJO
Caso práctico de contabilidad. Tratamiento contable de la contraprestación por la constitución de un derecho de superficie.

• Formularios. 

1. Contrato privado de cesión de terrenos bajo derecho de superficie. 
2. Escritura de constitución de derecho de superficie. 

Modelo 1. 
Modelo 2. 
Modelo 3 
Modelo 4 
Modelo 5

3. Escritura de constitución de derecho de superficie por Ayuntamiento 

Modelo 1.
Modelo 2. 

4. Escritura de declaración de obra nueva con derecho de vuelo.
5. Caso real. Contrato de compraventa de vivienda de protección pública en derecho de superficie. 

PRIMERA.- OBJETO Y CONSENTIMIENTO. 
SEGUNDA.- PRECIO. 
TERCERA.- FORMA DE PAGO. 
CUARTA.- CARGAS. 
QUINTA.- REQUISITOS DE LA PARTE COMPRADORA. 
SEXTA.- GASTOS E IMPUESTOS. 
SÉPTIMA.- CLÁUSULAS OBLIGATORIAS. 
OCTAVA.- NOTIFICACIÓN FEHACIENTE. 
NOVENA.- JURISDICCIÓN. 

6. Caso real Contrato de compraventa De vivienda de protección pública en derecho de superficie

• Formularios. Expedientes administrativos.

1. Expediente administrativo municipal de derecho de superficie dentro del Patrimonio Municipal del Suelo.

2. El derecho de superficie licitado a favor de promotor para a la construcción y venta en régimen de propiedad superficiaria de edificios de viviendas, garajes y trasteros todas ellas sometidas al régimen de Viviendas de Protección Oficial.
Pliego de condiciones para la adjudicación y cesión del derecho de superficie construcción y venta en régimen de propiedad superficiaria de edificios de viviendas, garajes y trasteros todas ellas sometidas al régimen de Viviendas de Protección Oficial.

Artículo primero: objeto del contrato. 
Artículo segundo: parcelas objeto de adjudicación 
Artículo tercero: derecho de superficie de las parcelas 
Artículo cuarto: régimen de cesión de las parcelas derecho de superficie. 
Artículo quinto: cargas de urbanización.
Artículo sexto: condiciones de los edificios. 
Artículo séptimo: tributos 
Artículo octavo: condiciones de la cesión del derecho superficie 
Artículo noveno: adjudicatarios finales de las VPO y Anejos. 
Artículo décimo: precio de venta de las vpo y anejos de las parcelas 
Artículo undécimo: precio de licitación
Artículo duodécimo: criterios de adjudicación 
Artículo decimotercero: proposiciones, documentos y plazo de presentación 
Artículo decimocuarto: garantías. 
Artículo decimoquinto: apertura de plicas. 
Artículo decimosexto: pago del precio y documentos exigidos al adjudicatario. 
Artículo decimoséptimo: cesión y constitución del derecho de superficie. 
Artículo decimoctavo: cuerpo cierto. 
Artículo decimonoveno: gastos 
Artículo vigésimo: proyectos y dirección facultativa de obra. 
Artículo vigesimoprimero: plazos de ejecución. 
Artículo vigesimosegundo: cartel 
Artículo vigesimotercero: transmisión del derecho de superficie a otra empresa 
Artículo vigesimocuarto: modificación del contrato. 
Artículo vigesimoquinto: resolución del contrato. 
Artículo vigesimosexto: jurisdicción competente.
Anejo I 
Condiciones del derecho de superficie. 
Anejo II 
Condiciones técnicas de los edificios
Anejo III 
Compromiso de contrato.

3. Pliego de condiciones económico-administrativas y técnicas, que han de regir en el concurso para la constitución del derecho de superficie sobre una parcela municipal. 

I.- Objeto del concurso y condiciones generales. 
II.- Contenido del derecho de superficie. 
III.- Formalidades del concurso.
Sobre n°1: "Documentación Administrativa" 
Sobre n° 2: "Documentación Técnica" 
Sobre n° 3: "Proposición económica" 
IV.- Formalización del contrato.
Será a cargo y costa del adjudicatario cuantas autorizaciones administrativas sean necesarias para su legalización y funcionamiento. 
V.- Ejecución de las obras de construcción. 
VI.- Explotación de las instalaciones. 
VII.- Régimen sancionador. 

4. Pliego de cláusulas administrativas particulares para la constitución del derecho de superficie sobre la parcela propiedad municipal situada bajo el subsuelo 

5. Aceptación por una Comunidad Autónoma de un derecho de superficie, constituido por el Ayuntamiento sobre una parcela para la construcción de un Instituto de Educación Secundaria. 

6. Caso real. Pliego de condiciones para la presentación de ofertas de compra, opción de compra y derecho de superficie de suelo industrial, terciario o dotacional titularidad de empresa pública de suelo de una Comunidad Autónoma.

7. Caso real. Pliego de cláusulas jurídico administrativas para adjudicación de un Derecho de superficie para la construcción y gestión de un centro de educación infantil.

8. Caso real. Pliego de cláusulas económico-administrativas para la constitución y concesión mediante concurso de un derecho de superficie sobre parte de los terrenos de la finca municipal para la construcción y explotación de una residencia para la tercera edad.

9. Caso real. Pliego de condiciones particulares para la constitución y cesión de un derecho de superficie a título oneroso sobre rasante, vuelo y subsuelo de parcela municipal, para la construcción y explotación de edificaciones en las que se materialicen los usos dotacionales.

10. Caso real. Contrato de constitución de un Derecho de superficie sobre un hotel. Pliego de condiciones administrativas.

1. Disposiciones generales 
1.1. Régimen jurídico 
1.2. Perfil del contratante.
1.3. Objeto
1.4. Duración 
1.5. Presupuesto de la inversión de rehabilitación
1.6. Limitación en cuanto a la disposición del inmueble
1.6.1. Transmisión 
1.6.2. Gravamen hipotecario
2. Forma de adjudicación: preparación de ofertas, adjudicación y garantías.
2.1. Procedimiento, forma y criterios objetivos de adjudicación
2.2. Lugar y plazo de presentación de las propuestas 
2.3. Forma de presentación de las propuestas 
2.4. Reunión informativa previa y consultas de los licitadores
2.5. Constitución de garantía provisional
2.6. Adjudicación provisional 
2.7. Actuaciones previas a la formalización del contrato
 2.7.1. Obligaciones tributarias
2.7.2. Obligaciones con la seguridad social
2.7.3. Garantía definitiva.
2.7.4. Escritura de formalización de la unión temporal de empresarios
2.7.5. Abono de los anuncios de licitación.
2.7.6. Pólizas de seguros 
2.7.7. Otra documentación.
2.8. Adjudicación definitiva del contrato.
2.9. Formalización del contrato 
3. Ejecución del contrato.
3.1. Condiciones generales y especiales de realización del contrato 
3.1.1. Condiciones generales de realización del contrato.
3.1.1.1. Licencias, autorizaciones y tributos
3.1.1.2. Inicio del contrato 
3.2. Redacción del proyecto o proyectos de construcción 
3.3. Ejecución de las obras
3.3.1. Dirección de las obras por el concesionario
3.3.2. Libro de órdenes y asistencias
3.3.3. Dirección facultativa.
3.3.4. Comunicación de la conclusión de las obras nuevas o de mejora
3.3.5. Indemnización de daños y perjuicios 
3.3.6. Obras de conservación y reparación
3.4. Inspección general de la explotación
4. Derechos y obligaciones de las partes
4.1. Derechos de la administración 
4.2. Derechos del superficiario
4.3. Obligaciones del superficiario
4.4. Mantenimiento de la categoría de hotel 
4.5. Riesgo y ventura.
4.6. Otras obligaciones del adjudicatario
4.7. Deber de colaboración.
5. Régimen económico del contrato 
5.1. Presupuesto de la inversión de rehabilitación.
5.2. Precio a satisfacer 
5.3. Otros gastos a cuenta del concesionario.
5.4. Pagos por el adjudicatario.
5.5. Actualización del importe de los precios 
5.6. Regularización por gratuidades 
5.7. Infracciones y penalidades por incumplimiento de obligaciones contractuales.
5.7.1. Penalidades por vulneración de las obligaciones del Adjudicatario
5.7.2. Graduación de las infracciones
5.7.3. Penalidades 
5.7.4. Graduación de las penalidades.
5.7.5. Instrucción del expediente y del procedimiento
5.7.6. Inicio del procedimiento de imposición de penalidades
5.7.7. Reconocimiento de responsabilidad o pago voluntario
5.7.8. Ejecución de las penalidades económicas al adjudicatario 
5.7.9. Actualización de las penalidades
6. Cesión y modificación del contrato 
6.1. Cesión del contrato 
6.2. Modificación del contrato
7. Conclusión y extinción del contrato 
7.1. Causas de extinción 
7.2. Extinción 
7.2.1. Verificación del cumplimiento.
7.2.2. Intervención del funcionamiento por la administración con carácter previo a la finalización del plazo de la concesión. 
7.3. Resolución del contrato.
7.3.1. Causas de resolución
7.3.2. Efectos de la resolución 
7.3.3. Reversión del inmueble.
8.1. Prerrogativas. 
8.2. Jurisdicción competente.
Anexos

11. Caso real. Pliego de cláusulas administrativas para la constitución del  derecho  de  superficie  sobre  solar  patrimonial  y  contrato  privado  para  la  ejecución  y  gestión  de  un  hotel  de  cuatro  estrellas   y  ejecución  de  estacionamiento subterráneo. 

Objeto contrato privado, constitución derecho de superficie ejecución de obra y prestación de servicios hoteleros 
Plazo
Entidad contratante
Derecho de superficie Derechos y obligaciones del adjudicatario. (Ejecutar, a su cargo, las obras de acondicionamiento del solar y la construcción del Hotel, de conformidad con los anteproyectos elaborados previamente a la adjudicación del contrato, y los proyectos finalmente aprobados por el órgano de contratación en el periodo que se determina)
Relaciones del adjudicatario del derecho de superficie con terceros (Transmisión/cesión. Explotación. Gravamen hipotecario.)
Régimen económico existencia de crédito adecuado y suficiente (Presupuesto base de licitación. Valor estimado del contrato. Precio. Cálculo del riesgo operacional. Cálculo del ciclo de la vida. Cálculo del canon concesional anticipado. Ingresos estimados periodo de concesión derecho de superficie. Canon. Valor estimado del contrato. Cálculo volumen anual de negocio). 
Anteproyecto, programa funcional o operativo y plan de negocio
Anteproyecto del hotel propuesto y del edificio del aparcamiento del subsuelo. 
Programa Funcional. 
Subcontratación y cesión del contrato 
Sucesión del contratista. 
Redacción del proyecto y ejecución de las obras
Riesgo y ventura 
Fianza provisional y definitiva
Resolución del contrato, extinción. Cesión, subcontratación y sucesión. 

12. Caso real. Pliego técnico para la adjudicación y cesión, mediante concurso, del derecho de superficie sobre la parcela municipal para la construcción y explotación de un equipamiento de  carácter social y modular para personas en situación de dependencia.

Primera.- Objeto del pliego
Segunda.- Descripción física y características jurídicas y urbanísticas
2.1. Situación.
2.2. Descripción, situación urbanística y entorno
2.3 Destino de la parcela
2.4. Condiciones técnicas
2.5. Plazo de realización de las obras.
2.6. Condiciones para el desarrollo de la promoción y ejecución de las obras.
Tercera.- Derecho de superficie de la parcela
Cuarta.- Valor de la parcela y precio de licitación
Quinta.-Obligaciones del adjudicatario.
DOCUMENTACION ANEXA

13. Caso real. Pliego general de condiciones que regirá la adjudicación y constitución de un  derecho de superficie sobre manzanas edificables.

CLÁUSULAS 
Primera. Objeto. 
Segunda. Destino de los bienes objeto de derecho de superficie. 
Tercera. Vigencia, entrega de la posesión y duración del derecho de superficie. 
Cuarta. Canon base de la licitación y devengo. 
A) Canon base de licitación. 
B) Devengo. 
Quinta. Capacidad para concurrir a la presente licitación. 
Sexta. Criterios de adjudicación. 
a) VALORACIÓN TÉCNICA (VTi) 
b) VALORACIÓN ECONÓMICA (VEi) 
Séptima. Garantías. 
Garantía provisional. 
Garantía definitiva. 
Reglas comunes a las garantías. 
Octava. Plazo y presentación de ofertas. 
Novena. Mesa de contratación 
Décima. Lugar y desarrollo de la licitación. 
Undécima. Adjudicación. 
Decimosegunda. Otorgamiento de la escritura pública y condiciones de la misma. 
Decimotercera. Proyecto y dirección facultativa de la obra. 
Decimocuarta. Plazos de ejecución. 
(1) Plazo para solicitar las pertinentes licencias o título habilitante 
(2) Plazo para iniciar las obras 
(3) Inicio de la actividad 
Decimoquinta. Obligaciones  del  superficiario  respecto  del  mantenimiento  y  conservación de la construcción. 
Decimosexta.- Obligaciones de las partes 
A) Derechos y obligaciones del concedente 
B) Derechos y obligaciones del superficiario 
Decimoséptima.- Extinción del derecho de superficie. Efectos. 
(1) El derecho de superficie se extinguirá por las siguientes causas 
(2) Efectos de la resolución del contrato
Decimoctava.- Reversión del derecho de superficie. 
(1) Por el transcurso del plazo. 
(2) Por causa imputable al superficiario. 
(3) Por mutuo acuerdo. 
(4) Por causa imputable al concedente. 
Decimonovena.- Transmisión y constitución de gravámenes. 
Vigésima.- Modificación del derecho de superficie. 
Vigesimoprimera. Entidad de gestión