PARTE PRIMERA.

Fundamentos del derecho de superficie urbano y urbanístico

Sistemas jurídicos comparados del derecho de superficie urbano y urbanístico

Constitución, régimen civil y registral del derecho de superficie urbano y urbanístico

Planeamiento, gestión urbanística y derecho de superficie

Financiación, bancabilidad y modelización en el derecho de superficie

Fiscalidad y contabilidad del derecho de superficie

Riesgos, seguros, medioambiente y controversias en el derecho de superficie

Sectores y supuestos del derecho de superficie

Herramientas, checklists y formularios del derecho de superficie

Práctica del Derecho de Superficie

En esta Guía Práctica de Derecho de Superficie Urbano y Urbanístico, descubrirás cómo dominar el instrumento jurídico que te permite edificar, explotar y gestionar construcciones en suelo ajeno sin perder flexibilidad financiera ni operativa. Aprenderás a:

• Movilizar suelo público o privado para proyectos de vivienda asequible, equipamientos y energías renovables, optimizando el patrimonio urbanístico sin tensar presupuestos municipales.
• Estructurar contratos sólidos (canon, plazos, garantías y cláusulas de reequilibrio) que protejan a todas las partes y faciliten la bancabilidad de la operación.
• Intervenir con seguridad jurídica gracias a un riguroso enfoque registral, fiscal y de compliance, minimizando riesgos de litigio y maximizando la transparencia.

• Modelos internacionales de escritura pública, contratos administrativos y term sheets listos para adaptar al marco local.
• Checklists y formularios que agilizan la due diligence, la constitución, la operación y la reversión de derechos de superficie.
• Casos reales de éxito en Europa, América y Asia, ilustrando desde grandes desarrollos logísticos hasta innovadoras cooperativas de vivienda social.

• Fundamentos del derecho de superficie urbano y urbanístico

1. Definición operativa y notas esenciales

a. Derecho real de edificar y/o mantener lo construido en suelo ajeno
b. Doble titularidad suelo/construcción y sus efectos
c. Encaje en el tráfico inmobiliario y urbanístico

2. Funciones económicas y de política pública

a. Movilización de suelo público para vivienda asequible
b. Optimización de patrimonio público del suelo
c. Regeneración urbana y gestión del riesgo presupuestario

3. Evolución histórica comparada

a. Raíces romano-germánicas y recepción en la codificación
b. Impulso centroeuropeo (Erbbaurecht) y expansión
c. Relectura contemporánea: vivienda social y energía

4. Posición sistemática entre los derechos reales de goce

a. Diferencias con usufructo (uso y disfrute vs. facultad de construir)
b. Diferencias con servidumbres (utilidad parcial vs. edificación autónoma)
c. Relación con el derecho de vuelo y la subedificación

5. Principios rectores aplicables

a. Autonomía de la voluntad y límites de orden público
b. Función social y destino urbanístico del suelo
c. Publicidad registral y oponibilidad erga omnes

6. Terminología internacional y equivalencias

a. Droit de superficie, diritto di superficie, Erbbaurecht, opstalrecht
b. Equivalentes funcionales en common law (leasehold, concessions)
c. Riesgos de traducción y cláusulas de equivalencia 

1. Elementos personales

a. Concedente: titular del dominio del suelo y legitimación
b. Superficiario: perfil, solvencia y aptitud objetiva
c. Terceros interesados: financiadores, arrendatarios, usuarios finales

2. Elementos reales

a. Objeto: suelo, vuelo y subsuelo; identificación catastral y registral
b. Construcción existente o futura; obras, fases y hitos
c. Aprovechamiento urbanístico y compatibilidad de usos

3. Elementos obligacionales y económicos

a. Canon: alzado, periódico, mixto e indexación
b. Prestaciones en especie: viviendas/locales, arrendamientos reservados
c. Repercusiones de costes, seguros y garantías de ejecución

4. Elementos formales

a. Escritura pública y contenido mínimo reforzado
b. Planos, memorias y anexos técnicos obligatorios
c. Condiciones resolutorias y garantías con trascendencia real

5. Duración y prórrogas

a. Plazo pactado y límites legales comparados
b. Mecanismos de renovación y derecho preferente
c. Impacto del plazo en la valoración y la bancabilidad

6. Efectos registrales

a. Inscripción constitutiva o declarativa según jurisdicción
b. Prioridad, tracto y coordinación con cargas preexistentes
c. Publicidad, certificaciones y cancelaciones

1. Naturaleza y contenido de facultades

a. Propiedad superficiaria vs. mero uso y disfrute.
b. Poder de disposición y gravamen hipotecario.
c. Facultades de edificar, conservar y reconstruir.

2. Duración y extinción

a. Plazos típicos: largos en superficie vs. vitalicios/temporales en usufructo.
b. Reversión de lo edificado y consolidación del dominio.
c. Indemnizaciones y liquidaciones finales.

3. Transmisibilidad y garantías

a. Venta y cesión del derecho; sub-superficies.
b. Hipoteca y ejecución separada del suelo.
c. Limitaciones en el usufructo a título gratuito y legítimas.

4. Fiscalidad comparada

a. Tratamiento en impuestos directos.
b. IVA/VAT y AJD; exenciones en vivienda social.
c. Efectos en plusvalías e imposición local.

5. Usos preferentes

a. Vivienda asequible y equipamientos públicos.
b. Energías renovables, logística y hotelería pública.
c. Gestión patrimonial y optimización de balances.

6. Riesgos y compliance

a. Riesgo de re-calificación del negocio jurídico.
b. Protección del usuario final y control de precios.
c. Prevención de conflictos de dominio y servidumbres.

• Sistemas jurídicos comparados del derecho de superficie urbano y urbanístico

1. España

a. Texto refundido de suelo, reglamento hipotecario y práctica registral
b. Límites temporales, reversión y transmisión
c. Vivienda social, cooperativas y promoción delegada

2. Francia (droit de superficie)

a. Configuración codicial y práctica notarial
b. Duración, canon y clausulado típico
c. Usos en vivienda social y equipamientos públicos

3. Italia (diritto di superficie)

a. Regulación civil y articulación con piani urbanistici
b. Cesiones a cooperativas y concesiones municipales
c. Jurisprudencia y fiscalidad destacada

4. Alemania (Erbbaurecht)

a. Rasgos estructurales y robustez financiera
b. Erbbauzins, duración, herencia y transmisión
c. Aplicaciones en vivienda y dotacionales

5. Países Bajos y Bélgica (opstalrecht)

a. Configuración del derecho de opstal y duración
b. Interacción con erfpacht y concesiones públicas
c. Casuística urbana y energética

6. Otras jurisdicciones europeas

a. Austria y Suiza: soluciones funcionalmente equivalentes
b. Países nórdicos: building rights y tomterett
c. Tendencias de armonización en la UE 

1. México

a. Fuentes federales y estatales; vivienda social
b. Plazos, canon y reversión de lo edificado
c. Registro público de la propiedad y garantías

2. Argentina

a. Código Civil y Comercial: configuración del derecho
b. Aplicaciones municipales y cooperativas de vivienda
c. Jurisprudencia y fiscalidad aplicable

3. Chile

a. Normativa urbanística y concesiones demaniales
b. Usos industriales y residenciales
c. Registro de gravámenes y prioridad

4. Brasil

a. Estatuto da Cidade y superfície urbana
b. Programas habitacionales y PPP urbanas
c. Tributación y valoración

5. Colombia y Perú

a. Marco civil y urbanístico comparado
b. Duraciones, canon y exenciones
c. Estudios de caso en vivienda y energía

6. Lecciones regionales

a. Estándares contractuales recomendados
b. Bancabilidad y garantías preferidas
c. Buenas prácticas administrativas

1. Leasehold y long leases

a. Rasgos estructurales y duración.
b. Ground rent, service charges y revisión.
c. Registro y prioridad de cargas.

2. Concessions y ground leases en EE. UU.

a. Contratos de larga duración en suelo público y privado.
b. Financiación, tax abatements y PILOTs.
c. Ejecución y remedies.

3. Easements y air rights

a. Servidumbres funcionales y compra de derechos de vuelo.
b. Transfer of Development Rights (TDR).
c. Coordinación con zoning y planificación.

4. Hong Kong, Singapur y Japón

a. Modelos de leasehold estatal y cánones.
b. Renovaciones y premium payments.
c. Interacción con planeamiento urbano intensivo.

5. Compatibilidad con el civil law

a. Cláusulas puente y equivalencias terminológicas.
b. Elección de ley y foro en contratos transfronterizos.
c. Riesgos de re-caracterización.

6. Convergencias prácticas

a. Estructuras PPP y project finance.
b. Garantías reales y step-in rights.
c. Arbitraje internacional y enforcement.

• Constitución, régimen civil y registral del derecho de superficie urbano y urbanístico

1. Títulos constitutivos

a. Contrato privado con elevación a público
b. Escritura pública constitutiva y anexos técnicos
c. Contrato administrativo y concesión demanial

2. Contenido mínimo reforzado

a. Identificación de fincas, usos y plazos
b. Canon, indexación y garantías económicas
c. Condiciones resolutorias y penalidades

3. Due diligence previa

a. Urbanística y medioambiental
b. Registral y catastral
c. Técnica y de viabilidad económica

4. Inscripción y coordinación registral

a. Títulos inscribibles y tracto sucesivo
b. Requisitos de georreferenciación y coordinación
c. Publicidad material y fe pública

5. Oponibilidad frente a terceros

a. Prioridad registral y cargas preferentes
b. Arrendamientos y ocupaciones preexistentes
c. Medidas de saneamiento del título

6. Modificación del Derecho de Superficie

a. Novación objetiva y subjetiva
b. Ampliaciones de plazo y de objeto
c. Rectificaciones y subsanaciones 

1. Concedente

a. Derecho a canon y a la reversión
b. Supervisión de obra, uso y conservación
c. Acciones por incumplimiento y resolución

2. Superficiario

a. Derecho de construir, explotar y disponer
b. Hipotecar el derecho y captar financiación
c. Indemnizaciones por mejoras y preferencia de renovación

3. Terceros financiadores y usuarios

a. Step-in rights y sustitución de concesionario
b. Subrogaciones y pactos de no terminación
c. Prioridades de cobro y garantías

4. Control de obra y mantenimiento

a. Hitos de proyecto y certificaciones
b. Plan de mantenimiento y seguros obligatorios
c. Penalidades por incumplimiento de niveles de servicio

5. Cambios de uso y adaptación normativa

a. Procedimientos de modificación urbanística
b. Cláusulas de hardship y reequilibrio económico
c. Revisión del canon y de los plazos

6. Terminación anticipada

a. Causas y procedimiento
b. Liquidación e inventario de bienes
c. Entrega y recepción formal (handover)

1. Causas de extinción

a. Plazo, cumplimiento de condición y renuncia
b. Incumplimiento grave y resolución
c. Expropiación y fuerza mayor prolongada

2. Reversión de lo edificado

a. Alcance de la reversión y estado de conservación
b. Criterios de indemnización (si procede)
c. Recepción, acta y transmisión posesorio-registral

3. Cancelación registral

a. Títulos cancelatorios y documentos hábiles
b. Coordinación con hipotecas y cargas
c. Efectos frente a terceros poseedores

4. Reconstrucción y siniestros

a. Seguro decenal, TRC y coberturas complementarias
b. Obligación de reconstruir y límites
c. Pérdida total y liquidación

5. Insolvencia de las partes

a. Concurso del superficiario: continuidad y venta de la unidad productiva
b. Concurso del concedente: protección del derecho
c. Tratamiento del canon y de las garantías

6. Litigios y remedios

a. Acciones reivindicatorias y confesión de dominio
b. Medidas cautelares y posesión interina
c. Arbitraje y mediación especializada

• Planeamiento, gestión urbanística y derecho de superficie

1. Calificación y usos urbanísticos

a. Compatibilidad del uso proyectado
b. Dotaciones, estándares y reservas
c. Cesiones y aprovechamientos

2. Licencias y títulos habilitantes

a. Licencia de obras y actividad
b. Declaraciones responsables y comunicaciones previas
c. Plazos, caducidades y prórrogas

3. Gestión urbanística y reparcelaciones

a. Parcelación y divisiones horizontales
b. Bases de actuación y juntas de compensación
c. Integración del derecho de superficie en proyectos de urbanización

4. Patrimonio público del suelo

a. Afectación, desafectación y enajenación
b. Adjudicación del derecho por licitación
c. Control de destino y reintegro por desvío

5. Dotacionales y equipamientos

a. Residencias, educativos, sanitarios y sociales
b. Estándares de servicio y niveles de calidad
c. Reversión anticipada por interés público

6. Regeneración y rehabilitación urbana

a. Áreas de regeneración y rehabilitación
b. Rehabilitación energética y fondos verdes
c. Coordinación con ayudas públicas 

1. Subsuelo urbano

a. Aparcamientos, galerías de servicios y redes
b. Titularidad y derechos compatibles
c. Seguridad, accesos y servidumbres

2. Derecho de vuelo y sobreelevación

a. Configuración jurídica y registral
b. Integración en propiedad horizontal
c. Cuotas y régimen de gastos

3. Propiedad horizontal atípica

a. División por usos superpuestos
b. Estatutos y gobierno de complejos inmobiliarios
c. Coordinación de seguros y mantenimiento

4. Interfaces público-privadas

a. Pasos elevados, pasarelas y estaciones
b. Intermodalidad y servidumbres de paso
c. Responsabilidad y asignación de riesgos

5. Convivencia de derechos

a. Superficie + usufructo + arrendamientos
b. Prioridades y reglas de conflicto
c. Reglas de extinción y subsistencia

6. Casuística internacional

a. Hubs de transporte y centros comerciales
b. Campus universitarios y hospitales
c. Parques empresariales y tecnológicos

• Financiación, bancabilidad y modelización en el derecho de superficie

1. Análisis de riesgos para financiadores

a. Riesgo de título y de permisos
b. Riesgo de construcción y de demanda
c. Riesgo regulatorio y de canon

2. Estructuras de financiación

a. Préstamo con garantía hipotecaria sobre el derecho
b. Financiación mezzanine y subordinada
c. Project finance y SPV

3. Covenants y seguridad financiera

a. DSCR, reservas y cash sweep
b. Seguros exigidos y cesión de indemnizaciones
c. Step-in rights y acuerdos directos

4. Valoración del derecho para garantía

a. Metodología de flujos descontados
b. Valor de reversión y horizonte de plazo
c. Sensibilidades de canon y ocupación

5. Instrumentos de apoyo público

a. Avales, garantías y fondos de compensación
b. Créditos blandos y bonificaciones
c. Subvenciones condicionadas a hitos

6. Mercado secundario y titulización

a. Cesión de derechos y securitización
b. Rating y disclosure para inversores
c. Cláusulas de no oposición del concedente 

1. Estructura del modelo

a. Inputs clave: plazos, canon, inversión y rentas
b. Cronograma de obra y puesta en servicio
c. Módulos de deuda y reservas

2. Métricas de decisión

a. VAN, TIR y payback
b. Ratio de cobertura (DSCR, LLCR)
c. Escenarios optimista/base/pesimista

3. Gestión del canon

a. Canon fijo vs. variable vs. mixto
b. Indexación y topes (caps/floors)
c. Fórmulas de revisión y reequilibrio

4. Reversión y valor terminal

a. Opciones de compra/venta al vencimiento
b. Tratamiento del valor de reposición
c. Curva de depreciación de activos

5. Sensibilidades y stress tests

a. Costes de construcción, tipos de interés y inflación
b. Ocupación, rentas y morosidad
c. Variación de fiscalidad y subvenciones

6. Informes para comité de riesgos

a. Matriz de riesgos y mitigaciones
b. Term sheet y condiciones precedentes
c. Plan de monitorización post-cierre

• Fiscalidad y contabilidad del derecho de superficie

1. Impuestos directos

a. Personas físicas: rendimientos e imputaciones
b. Sociedades: reconocimiento de ingresos y amortizaciones
c. Deducciones y compensación de bases

2. Impuestos indirectos

a. IVA/VAT: sujeción, devengo y exenciones
b. Transferencias patrimoniales y AJD
c. Inversión del sujeto pasivo y prorrata

3. Tributación local

a. Impuesto sobre bienes inmuebles
b. Plusvalías e incrementos de valor
c. Tasas y contribuciones especiales

4. Programas y beneficios fiscales

a. Vivienda social y alquiler asequible
b. Renovables y eficiencia energética
c. Rehabilitación y regeneración urbana

5. Fiscalidad internacional

a. Retenciones transfronterizas y convenios de doble imposición
b. Establecimiento permanente y nexus
c. Precios de transferencia en grupos

6. Gestión del cumplimiento

a. Cláusulas fiscales contractuales
b. Calendario y declaraciones
c. Controversias y procedimientos amistosos 

1. Reconocimiento contable

a. Clasificación del derecho y del activo construido
b. IFRS/NIIF vs. GAAP locales
c. Arrendamientos (IFRS 16) y contratos de servicios

2. Valoración inicial y posterior

a. Coste y valor razonable
b. Deterioro y reversión
c. Depreciación y componentes significativos

3. Canon y contraprestaciones

a. Periodificación de ingresos y gastos
b. Componentes variables y contingentes
c. Descuento financiero e intereses implícitos

4. Reversión y cierre

a. Baja del activo y resultados
b. Provisiones y obligaciones de desmantelamiento
c. Presentación en estados financieros

5. Informes de valoración

a. Método comparativo y residual
b. ECO/USPAP/RICS y estándares internacionales
c. Dictámenes periciales en litigios

6. Auditoría y control interno

a. Evidencia de derechos y cargas
b. Trazabilidad de hitos y certificaciones
c. Riesgos clave y cartas de manifestaciones

• Riesgos, seguros, medioambiente y controversias en el derecho de superficie

1. Identificación y asignación de riesgos

a. Riesgo de título, permisos y licencias
b. Riesgo de construcción, costes y plazo
c. Riesgos de operación, demanda y fuerza mayor

2. Seguros obligatorios y recomendables

a. Todo Riesgo Construcción (TRC) y responsabilidad civil
b. Decenal, daños materiales y pérdida de beneficios
c. Medioambientales y ciber-riesgos

3. Cláusulas contractuales de mitigación

a. Garantías de cumplimiento y performance bonds
b. Retenciones, penalidades y liquidated damages
c. Step-in y sustitución del operador

4. Continuidad de negocio

a. Planes de contingencia y resiliencia
b. Protocolos de emergencia y handover
c. Reposición prioritaria de servicios esenciales

5. Revisión extraordinaria y reequilibrio

a. Hardship, cambio legislativo y factum principis
b. Fórmulas de reparto de impacto
c. Procedimiento, plazos y prueba

6. Gobierno del riesgo

a. Comité de seguimiento y KPIs
b. Auditorías técnicas y financieras
c. Informes periódicos a financiadores y concedente 

1. Cumplimiento ambiental

a. Evaluación de impacto y autorizaciones
b. Suelos contaminados y responsabilidad
c. Residuos de construcción y circularidad

2. Eficiencia energética y taxonomía verde

a. Estándares de construcción sostenible
b. Elegibilidad para financiación verde
c. Reporting de alineamiento (EU Taxonomy)

3. Derechos de los usuarios y comunidad

a. Accesibilidad universal y habitabilidad
b. Participación pública y consultas
c. Transparencia y protección de consumidores

4. Cláusulas ESG en contratos de superficie

a. Indicadores medibles y verificación
b. Incentivos y penalizaciones
c. Auditorías y disclosure

5. Economía circular y fin de vida

a. Deconstrucción y reutilización de materiales
b. Responsabilidad de desmantelamiento
c. Valorización en la reversión

6. Certificaciones y estándares

a. BREEAM, LEED y WELL
b. ISO 14001 / 50001
c. Garantías de origen y PPAs

1. Prevención y gestión temprana del conflicto

a. Cláusulas de negociación escalonada.
b. Mediación y adjudicación técnica.
c. Expert determination.

2. Jurisdicción y competencia

a. Fuero judicial vs. arbitraje.
b. Medidas cautelares y urgencia.
c. Reconocimiento y ejecución internacional.

3. Arbitraje comercial y de inversión

a. CCI, LCIA y centros regionales.
b. Disputas con entidades públicas (inmunidades).
c. Tratados de inversión y expropiación indirecta.

4. Prueba y peritaciones

a. Pericial técnica, urbanística y de valoración.
b. Documentos registrales y trazabilidad.
c. Gestión del expediente digital.

5. Remedios y reparación

a. Cumplimiento específico y ejecución de obras.
b. Indemnización por lucro cesante.
c. Resolución y liquidación del contrato.

6. Estrategia procesal

a. Preservación de pruebas y cadena de custodia.
b. Comunicación con financiadores y aseguradoras.
c. Plan de salida y continuidad del servicio.

• Sectores y supuestos del derecho de superficie

1. Modelos de colaboración público-privada

a. Cesión de suelo con canon y condiciones de destino
b. Cooperativas de cesión de uso
c. Promoción delegada y gestor operador

2. Diseño contractual y pliegos

a. Duración, canon y control de rentas
b. Obligaciones de obra y plazos
c. Mecanismos de reposición y mantenimiento

3. Financiación y ayudas

a. Préstamos sindicados y garantías públicas
b. Subvenciones condicionadas a KPI sociales
c. Bonificaciones fiscales locales

4. Gestión del parque y reversión

a. Sistemas de asignación y rotación
b. Protocolos de entrega y auditoría final
c. Rehabilitación previa a la reversión

5. Protección del usuario final

a. Reglas de transparencia y alquiler asequible
b. Mediación social y prevención de impagos
c. Resolución de conflictos vecinales

6. Casos internacionales

a. Barcelona, París y Viena
b. São Paulo y Ciudad de México
c. Hamburgo y Ámsterdam 

1. Fotovoltaica y eólica

a. Títulos de superficie sobre cubiertas y suelo rústico
b. Plazos, servidumbres de evacuación y repotenciación
c. Desmantelamiento y garantías de reposición

2. Industrial y logística

a. Polígonos y parques tecnológicos
b. Cláusulas de rendimiento mínimo
c. Seguridad y prevención de riesgos

3. Hotelería, dotacionales y terciario

a. Hoteles en suelo público y categoría mínima
b. Residencias de mayores y educativos
c. Centros comerciales y hubs de transporte

4. Aparcamientos y movilidad

a. Subsuelo público y explotación por superficie
b. Integración con movilidad eléctrica
c. Tarificación dinámica y control público

5. Mixtos y regeneración urbana

a. Uso residencial + terciario + equipamientos
b. Fases, lotes y coordinación de operadores
c. Estructuras de gobernanza del complejo

6. Casos y lecciones aprendidas

a. Cláusulas críticas que evitar
b. Matrices de riesgo sectoriales
c. Indicadores de éxito y bancabilidad

• Herramientas, checklists y formularios del derecho de superficie

CHECKLIST — Ejemplo completo de Due Diligence Previa para un Proyecto en Derecho de Superficie
Sección 1. Due Diligence urbanística
Sección 2. Due Diligence registral y catastral
Sección 3. Due Diligence técnica
Sección 4. Due Diligence medioambiental
Sección 5. Due Diligence financiera y fiscal
Sección 6. Informe ejecutivo y decisión GO/NO GO

CHECKLIST — Ejemplo completo de Escritura y Registro de un Derecho de Superficie
Sección 1. Preparación de la escritura
Sección 2. Cláusulas esenciales
Sección 3. Anexos técnicos y urbanísticos
Sección 4. Presentación registral
Sección 5. Coordinación con financiadores
Sección 6. Cierre y checklist final

CHECKLIST — Ejemplo completo de Ejecución, Operación y Reversión de un Proyecto en Derecho de Superficie

Sección 1. Inicio de obra
Sección 2. Seguimiento y certificaciones
Sección 3. Puesta en servicio
Sección 4. Operación
Sección 5. Incidencias y siniestros
Sección 6. Reversión

FORMULARIO Nº 1 — CONTRATO PRIVADO DE CESIÓN DE DERECHO DE SUPERFICIE (MODELO INTERNACIONAL)

Sección 1. Datos identificativos
Sección 2. Alcance, canon y plazo
Sección 3. Garantías y seguros
Sección 4. Obligaciones principales del superficiario
Sección 5. Resolución y reversión
Sección 6. Legislación y fuero

FORMULARIO Nº 2 — ESCRITURA PÚBLICA DE CONSTITUCIÓN DE DERECHO DE SUPERFICIE

Sección 1. Intervinientes
Sección 2. Descripción del bien y título
Sección 3. Cláusulas esenciales
Sección 4. Penalidades y seguros
Sección 5. Anexos
Sección 6. Reglas registrales

FORMULARIO Nº 3 — CONTRATO ADMINISTRATIVO / CONCESIÓN DEMANIAL DE SUPERFICIE

Sección 1. Objeto, destino y niveles de servicio
Sección 2. Control público y sanciones
Sección 3. Reversión y recepción

FORMULARIO Nº 4 — CONTRATO DE HIPOTECA SOBRE DERECHO DE SUPERFICIE

Sección 1. Datos de la operación
Sección 2. Garantía y extensión
Sección 3. Prioridad registral
Sección 4. Ejecución y subrogaciones

FORMULARIO Nº 5 — CONVENIO DE PRÓRROGA / RENOVACIÓN DEL DERECHO DE SUPERFICIE

Sección 1. Antecedentes
Sección 2. Revisión de canon y condiciones
Sección 3. Garantías adicionales
Sección 4. Inscripción registral

FORMULARIO Nº 6 — DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA Y DIVISIÓN HORIZONTAL EN RÉGIMEN DE SUPERFICIE

Sección 1. Datos previos
Sección 2. Memoria y cuadros de superficies
Sección 3. Estatutos y reglamento de régimen
Sección 4. Inscripción y distribución de cuotas

FORMULARIO Nº 31 — PLIEGO TIPO PARA VIVIENDA SOCIAL

Sección 1. Objeto y destino
Sección 2. Criterios de adjudicación (técnicos y económicos)
Sección 3. Penalidades y resolución

FORMULARIO Nº 32 — PLIEGO TIPO PARA ENERGÍA FOTOVOLTAICA EN CUBIERTAS

Sección 1. Requisitos técnicos mínimos
Sección 2. Canon y reparto de ahorros
Sección 3. Obligaciones de mantenimiento

FORMULARIO Nº 33 — PLIEGO TIPO PARA HOTEL PÚBLICO

Sección 1. Estándares de servicio
Sección 2. Inversiones obligatorias
Sección 3. Auditoría y control público

FORMULARIO Nº 34 — PLIEGO TIPO PARA APARCAMIENTO SUBTERRÁNEO

Sección 1. Explotación y tarifas
Sección 2. Seguridad y mantenimiento
Sección 3. Reversión y entrega

FORMULARIO Nº 35 — DOCUMENTOS DE OFERTA Y DECLARACIONES

Sección 1. Modelo de proposición económica
Sección 2. Declaraciones responsables
Sección 3. Compromiso de constitución de garantías

FORMULARIO Nº 36 — CUADROS COMPARATIVOS DE EVALUACIÓN

Sección 1. Ponderaciones y scoring
Sección 2. Fórmulas de desempate
Sección 3. Actas y resoluciones 

FORMULARIO Nº 37 — INFORME DE VIABILIDAD URBANÍSTICA

Sección 1. Cumplimiento de planeamiento
Sección 2. Riesgos y condicionantes
Sección 3. Recomendaciones

FORMULARIO Nº 38 — INFORME DE VALORACIÓN DEL DERECHO DE SUPERFICIE

Sección 1. Metodología y supuestos
Sección 2. Resultados y sensibilidades
Sección 3. Conclusiones

FORMULARIO Nº 39 — CERTIFICACIÓN DE OBRA / HITO INTERMEDIO

Sección 1. Formato y requisitos
Sección 2. Firmas y responsabilidades
Sección 3. Circuito de pagos

FORMULARIO Nº 40 — ACTAS CLAVE DEL PROYECTO

Sección 1. Acta de replanteo
Sección 2. Acta de terminación y puesta en servicio
Sección 3. Incidencias y acuerdos

FORMULARIO Nº 41 — CERTIFICADO DE SEGURO Y GARANTÍAS

Sección 1. Coberturas y vigencias
Sección 2. Endosos a favor del concedente y financiadores
Sección 3. Renovaciones y cancelaciones

FORMULARIO Nº 42 — INFORME DE SEGUIMIENTO PARA FINANCIADORES

Sección 1. Estado de obra/operación (Q3-2028)
Sección 2. KPIs y covenants
Sección 3. Planes de acción

FORMULARIO Nº 7 — PLIEGO DE CLÁUSULAS PARA CESIÓN DE SUPERFICIE CON DESTINO A VIVIENDA SOCIAL

Sección 1. Objeto, plazo y canon
Sección 2. Requisitos de adjudicatarios y control de rentas
Sección 3. Reversión y penalidades

FORMULARIO Nº 8 — CONTRATO DE PROMOCIÓN DELEGADA EN DERECHO DE SUPERFICIE

Sección 1. Obligaciones de construcción y plazos
Sección 2. KPIs de calidad y sostenibilidad
Sección 3. Garantías y terminación anticipada

FORMULARIO Nº 9 — CONVENIO COOPERATIVO DE CESIÓN DE USO EN RÉGIMEN DE SUPERFICIE

Sección 1. Gobierno y cuotas de uso
Sección 2. Fondo de reserva y mantenimiento
Sección 3. Transmisión de derechos de uso

FORMULARIO Nº 10 — CONTRATO DE ARRENDAMIENTO SOCIAL VINCULADO A SUPERFICIE

Sección 1. Duración, renta y actualización
Sección 2. Protección de usuarios vulnerables
Sección 3. Resolución y realojos

FORMULARIO Nº 11 — ACTA DE REVERSIÓN DE PARQUE DE VIVIENDA SOCIAL

Sección 1. Inventario y estado de conservación
Sección 2. Liquidación y compensaciones
Sección 3. Entrega posesorio-registral

FORMULARIO Nº 12 — ADDENDA TIPO DE REEQUILIBRIO ECONÓMICO Y CAMBIO DE OPERADOR

Sección 1. Reequilibrio económico
Sección 2. Cambio de fase / uso
Sección 3. Sustitución de operador

FORMULARIO Nº 13 — CONTRATO DE DERECHO DE SUPERFICIE PARA PLANTA FOTOVOLTAICA EN SUELO

Sección 1. Objeto, plazo y canon variable
Sección 2. Servidumbres de evacuación y accesos
Sección 3. Desmantelamiento y garantías

FORMULARIO Nº 14 — CONTRATO DE DERECHO DE SUPERFICIE SOBRE CUBIERTAS PARA FOTOVOLTAICA

Sección 1. Reparto de consumos y vertidos
Sección 2. Mantenimiento y responsabilidad
Sección 3. Reversión y reposición de cubiertas

FORMULARIO Nº 15 — CONTRATO DE SUPERFICIE PARA PARQUE EÓLICO

Sección 1. Emplazamiento, aerogeneradores y servidumbres
Sección 2. Ruido, sombras y distancias
Sección 3. Desmantelamiento y restauración

FORMULARIO Nº 16 — ACUERDO DE INTERCONEXIÓN Y SERVIDUMBRES ASOCIADAS

Sección 1. Trazado y permisos
Sección 2. Indemnizaciones y reposición
Sección 3. Coordinación con TSO/DSO

FORMULARIO Nº 17 — PPA (POWER PURCHASE AGREEMENT) VINCULADO A SUPERFICIE — MODELO SÍNTESIS

Sección 1. Precio, indexación y take-or-pay
Sección 2. Garantías de suministro
Sección 3. Fuerza mayor y terminación

FORMULARIO Nº 18 — ACTA DE REVERSIÓN ENERGÉTICA

Sección 1. Checklist técnico-ambiental
Sección 2. Certificados de desmantelamiento
Sección 3. Cierre registral y fiscal

FORMULARIO Nº 19 — CONTRATO DE SUPERFICIE PARA NAVE INDUSTRIAL / LOGÍSTICA

Sección 1. Estándares constructivos y cross-docking
Sección 2. SLA operativos y horarios
Sección 3. Seguridad, ADR y prevención

FORMULARIO Nº 20 — CONTRATO DE SUPERFICIE PARA HOTEL EN SUELO PÚBLICO

Sección 1. Categoría mínima y estándares de marca
Sección 2. Capex de rehabilitación y Opex
Sección 3. Limitaciones a transmisión y gravamen

FORMULARIO Nº 21 — CONTRATO DE SUPERFICIE PARA RESIDENCIA DE MAYORES / EQUIPAMIENTO SOCIAL

Sección 1. Capacidad, ratios de personal y servicios
Sección 2. Control público y auditorías
Sección 3. Protocolos de emergencia y continuidad

FORMULARIO Nº 22 — CONTRATO DE SUPERFICIE PARA APARCAMIENTO SUBTERRÁNEO

Sección 1. Plazas, tarifas y rotación
Sección 2. Seguridad, ventilación y PCI
Sección 3. Reversión y estado de entrega

FORMULARIO Nº 23 — CONVENIO PARA CENTROS EDUCATIVOS Y SANITARIOS (RÉGIMEN DE SUPERFICIE)

Sección 1. Niveles de servicio y certificaciones
Sección 2. Plan de mantenimiento y sustitución de equipos
Sección 3. Régimen de inspección y sanciones

FORMULARIO Nº 24 — ADDENDA DE VARIACIÓN Y CLAIMS (INDUSTRIAL-LOGÍSTICO / HOTELERO / DOTACIONAL)

Sección 1. Modificaciones de obra
Sección 2. Reequilibrio por cambio normativo
Sección 3. Liquidación de controversias

FORMULARIO Nº 25 — MODELO FINANCIERO BASE (ESTRUCTURA)

Sección 1. Inputs, supuestos y hojas de salida
Sección 2. Deuda, reservas y covenants
Sección 3. Sensibilidades y stress tests

FORMULARIO Nº 26 — MATRIZ DE RIESGO SECTORIAL CONSOLIDADA

Sección 1. Vivienda social
Sección 2. Energías renovables
Sección 3. Industrial y hotelero

FORMULARIO Nº 27 — TERM SHEET DE FINANCIACIÓN PROYECTO SUPERFICIE

Sección 1. Condiciones precedentes (CPs)
Sección 2. Garantías y security package
Sección 3. Eventos de incumplimiento

FORMULARIO Nº 28 — TERM SHEET DE DERECHO DE SUPERFICIE

Sección 1. Objeto, plazo y canon

Sección 2. Hitos de obra y KPIs

Sección 3. Reversión y terminación

FORMULARIO Nº 29 — ACUERDO DIRECTO CON FINANCIADORES

Sección 1. Step-in y sustitución
Sección 2. Notificaciones y consentimientos
Sección 3. Prioridad de pagos

FORMULARIO Nº 30 — CUADRO DE CONTROL Y REPORTING TRIMESTRAL

Sección 1. KPIs y covenants financieros (Q2-2028)
Sección 2. Alertas tempranas
Sección 3. Formato de informe trimestral

• Práctica del Derecho de Superficie

Caso práctico 1. "DERECHO DE SUPERFICIE URBANO Y URBANÍSTICO." Reconversión integral de un solar abandonado en aparcamiento sostenible y polivalente
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1. Rescisión y nueva adjudicación del derecho de superficie
2. Novación y adaptación contractual
3. Subarrendamiento parcial a operador especializado
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas Adoptadas
Lecciones Aprendidas

Caso práctico 2. "DERECHO DE SUPERFICIE URBANO Y URBANÍSTICO." Cesión de suelo público para promoción de vivienda social en régimen de superficie
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1. Convocatoria pública de derecho de superficie con canon social
2. Convenio directo con cooperativa de vivienda
3. Modalidad de superficie para alquiler social directo
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas Adoptadas
Lecciones Aprendidas

Caso práctico 3. "DERECHO DE SUPERFICIE URBANO Y URBANÍSTICO." Desarrollo de un centro polideportivo público en suelo municipal bajo régimen de superficie
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1. Derecho de superficie a largo plazo con operador privado
2. Convenio mixto con entidad sin ánimo de lucro
3. Subdivisión del derecho y colaboración escalonada
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas Adoptadas
Lecciones Aprendidas

Caso práctico 4. "DERECHO DE SUPERFICIE URBANO Y URBANÍSTICO." Regeneración de un barrio degradado mediante parcelas de superficie para viviendas y comercio
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1. Extinción parcial y concatenación de superficies
2. Transformación de contratos individuales con cláusulas de reequilibrio
3. Modalidad combinada de superficie y concesión demanial para comercio local
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas Adoptadas
Lecciones Aprendidas

Caso práctico 5. "DERECHO DE SUPERFICIE URBANO Y URBANÍSTICO." Implantación de un centro de salud municipal en suelo público mediante concesión de superficie
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1. Concesión de superficie a largo plazo con operador privado especializado
2. Convenio mixto con entidad pública hospitalaria
3. Superficie híbrida con inversor social y gestión cooperativa
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas Adoptadas
Lecciones Aprendidas

Caso práctico 6. "DERECHO DE SUPERFICIE URBANO Y URBANÍSTICO." Implementación de una planta fotovoltaica en cubierta municipal bajo régimen de superficie
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1. Concesión de superficie a empresa energética
2. Superficie mixta cooperativa–pública
3. Subarrendamiento parcial a empresa de servicios energéticos (ESE)
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas Adoptadas
Lecciones Aprendidas

Caso práctico 7. "DERECHO DE SUPERFICIE URBANO Y URBANÍSTICO." Desarrollo de un parque tecnológico-logístico en suelo municipal mediante régimen de superficie
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1. Concesión de derecho de superficie a fondo de inversión especializado
2. Asociación público–privada con universidad y clúster tecnológico
3. Modelo escalonado de sub-súperficie para PYMEs y makerspaces
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas Adoptadas
Lecciones Aprendidas

Caso práctico 8. "DERECHO DE SUPERFICIE URBANO Y URBANÍSTICO." Implantación de aparcamiento subterráneo con estaciones de recarga eléctrica en subsuelo municipal
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1. DERECHO DE SUPERFICIE A OPERADOR PRIVADO CON GESTIÓN INTEGRAL
2. NOVACIÓN CONTRACTUAL CON CONCESIÓN MIXTA PÚBLICO-PRIVADA
3. SUBARRIENDO DE SUBSUELO A OPERADOR DE ESE (EMPRESA DE SERVICIOS ENERGÉTICOS)
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas Adoptadas
Lecciones Aprendidas

Caso práctico 9. "DERECHO DE SUPERFICIE URBANO Y URBANÍSTICO." Desarrollo de edificio plurifuncional en régimen de “ground lease” de larga duración
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1. Renegociación del contrato de ground lease
2. Sublease estructurado con operador hotelero
3. Joint venture público–privada con opción de compra al término
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas Adoptadas
Lecciones Aprendidas

Caso práctico 10. "DERECHO DE SUPERFICIE URBANO Y URBANÍSTICO." Integración del derecho de superficie en un plan de urbanización de nueva expansión
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1. Convocatoria de derecho de superficie por paquetes de parcelas urbanizables
2. Convenio de cooperación con cooperativa de viviendas y urbanizadoras
3. Desarrollo escalonado con fases de superficie y subfase de infraestructuras
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas Adoptadas
Lecciones Aprendidas

Caso práctico 11. "DERECHO DE SUPERFICIE URBANO Y URBANÍSTICO." Ejercicio de derecho de vuelo para ampliación de dos plantas en edificio histórico
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1. Novación del derecho de superficie con habilitación de vuelo condicionado
2. Concesión de subderecho de superficie para vuelo a empresa especializada
3. Permuta parcial de vuelo por espacios públicos y mejoras patrimoniales
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas Adoptadas
Lecciones Aprendidas

Caso práctico 12. "DERECHO DE SUPERFICIE URBANO Y URBANÍSTICO." Estructuración de financiación bancaria para promoción residencial sobre superficie urbana
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1. Estructura de financiación sindicada con aval institucional
2. Financiación mediante Project Finance y SPV con mezzanine
3. Financiación dual con emisio?n de deuda local garantizada y capital inversor
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas Adoptadas
Lecciones Aprendidas

Caso práctico 13. "DERECHO DE SUPERFICIE URBANO Y URBANÍSTICO." Modelización financiera integral para viabilidad de proyecto mixto de vivienda y comercio
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1. Contratación de consultora especializada en modelización financiera urbanística
2. Implantación de herramienta de modelización dinámica con dashboards interactivos
3. Negociación de cláusulas covenant?based en el contrato de superficie
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas Adoptadas
Lecciones Aprendidas

Caso práctico 14. "DERECHO DE SUPERFICIE URBANO Y URBANÍSTICO." Optimización fiscal en cesión de superficie para centro comercial transfronterizo
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1. Estructuración tributaria diferenciada por fase y jurisdicción
2. Constitución de VAT Group y reparto de créditos fiscales comunitarios
3. Subcontratación de servicios y leasing financiero de infraestructuras
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas Adoptadas
Lecciones Aprendidas

Caso práctico 15. "DERECHO DE SUPERFICIE URBANO Y URBANÍSTICO." Implantación de sistema contable y reporting para proyecto residencial bajo superficie
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1. Diseño e implementación de Plan Contable específico
2. Desarrollo de informes periódicos y KPI financieros
3. Implantación de auditorías y controles internos
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas Adoptadas
Lecciones Aprendidas

Caso práctico 16. "DERECHO DE SUPERFICIE URBANO Y URBANÍSTICO." Diseño de matriz de riesgos y contratación de seguros en un proyecto de vivienda asequible
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1. Elaboración de matriz de riesgos integral
2. Contratación de seguros específicos y pólizas a medida
3. Implantación de un plan de monitoring y revisión continua de riesgos
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas Adoptadas
Lecciones Aprendidas

Caso práctico 17. "DERECHO DE SUPERFICIE URBANO Y URBANÍSTICO." Implementación de criterios ESG y sostenibilidad en un proyecto de vivienda social
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1. Definición e integración de indicadores ESG vinculados al contrato de superficie
2. Implantación de auditoría y reporting ESG con herramientas digitales
3. Cooperación público–privada con ONG y formación comunitaria
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas Adoptadas
Lecciones Aprendidas

Caso práctico 18. "DERECHO DE SUPERFICIE URBANO Y URBANÍSTICO." Resolución de controversias por cambio de uso no autorizado en superficie de parque dotacional
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1. Procedimiento de mediación previa y mesa de diálogo
2. Cláusula compromisoria y arbitraje expedito
3. Clave de “restitutio in integrum” y novación de contrato
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas Adoptadas
Lecciones Aprendidas

Caso práctico 19. "DERECHO DE SUPERFICIE URBANO Y URBANÍSTICO." Cesión de parcela en superficie para cooperativa de vivienda y alquiler asequible
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1. Licitación de derecho de superficie a cooperativa de cesión de uso
2. Convenio directo de promoción delegada con entidad pública–privada
3. Subarrendamiento parcial a operador de alquiler social con modelo HAP (Housing Association Partnership)
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas Adoptadas
Lecciones Aprendidas

Caso práctico 20. "DERECHO DE SUPERFICIE URBANO Y URBANÍSTICO." Desarrollo de un parque logístico con energía fotovoltaica y recarga eléctrica
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1. Cesión de derecho de superficie integrado a fondo logístico-energético
2. Subarrendamiento mixto a operador logístico y ESE
3. Concesión combinado de superficie y concesión demanial para movilidad
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas Adoptadas
Lecciones Aprendidas

Caso práctico 21. "DERECHO DE SUPERFICIE URBANO Y URBANÍSTICO." Aplicación de check-lists de due diligence previa en un proyecto de regeneración urbana
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1. Implantación de due diligence urbanística antes de formalizar el contrato
2. Ejecución de due diligence registral y catastral antes de la firma de escritura
3. Incorporación de due diligence técnica y medioambiental en fase precontractual
4. Análisis financiero y fiscal preliminar
5. Informe ejecutivo y recomendación go/no-go
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas Adoptadas
Lecciones Aprendidas

Caso práctico 22. "DERECHO DE SUPERFICIE URBANO Y URBANÍSTICO." Formalización e inscripción registral de derecho de superficie en suelo industrial reconvertido
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1. Aplicación de checklist de preparación de la escritura pública
2. Inclusión de anexos técnicos y memorias
3. Procedimiento de inscripción y coordinación con financiadores
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas Adoptadas
Lecciones Aprendidas

Caso práctico 23. "DERECHO DE SUPERFICIE URBANO Y URBANÍSTICO." Ejecución de obra, operación y reversión de un aparcamiento subterráneo en superficie de concesión
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1. Plan de ejecución acelerada con refuerzo técnico y arqueológico
2. Renegociación de cronograma y penalidades con cláusula de compensación
3. Delegación de operación a empresa de gestión y definición de reversión anticipada
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas Adoptadas
Lecciones Aprendidas

Caso práctico 24. "DERECHO DE SUPERFICIE URBANO Y URBANÍSTICO." Contrato privado de cesión de derecho de superficie (modelo internacional) para desarrollo mixto
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1. Elaboración de estructura y cláusulas esenciales
2. Inclusión de módulos específicos por jurisdicción
3. Incorporación de cláusulas de financiación y arbitraje
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas Adoptadas
Lecciones Aprendidas

Caso práctico 25. "DERECHO DE SUPERFICIE URBANO Y URBANÍSTICO." Pliego de cláusulas para cesión de superficie con destino a vivienda social
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1. Diseño del Pliego de Condiciones
2. Procedimiento de Adjudicación
3. Gestión y supervisión post-adjudicación
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas Adoptadas
Lecciones Aprendidas