PARTE PRIMERA.

Estructura de financiación de una promotora inmobiliaria.

Préstamos puente y Financiación ‘mezzanine’

Las formas tradicionales de financiación.

Tasación inmobiliaria para financiación.

Refinanciación de la deuda.

Fiscalidad en la financiación inmobiliaria.

Formularios.
A) Modelo de presentación de los términos y condiciones iniciales de la oferta de financiación
B. Modelo de prenda de acciones.

Formularios de créditos hipotecarios.

Formularios de desarrollo de créditos hipotecarios.

La financiación inmobiliaria es el gran reto de los promotores inmobiliarios. 

Tradicionalmente el promotor financiaba con fondos propios, pero esta posibilidad es actualmente inviable económicamente, especialmente en el caso de suelo, tanto por su lento desarrollo como por imposibilitar que el promotor inmobiliario pueda invertir a 10 años vista. El capital no resiste por el coste de oportunidades y porque los fondos propios son cortos. 

Otras fórmulas son el préstamo promotor y el Project finance inmobiliario, cuestiones a las que hemos dedicado guías prácticas independientes.

Hay que cambiar la estructura de financiación de proyectos inmobiliarios, como pasa en otras áreas de la actividad industrial, que se financia con una parte de fondos propios, que es mayor, y otra de créditos. 

El sector promotor se ha apoyado en la banca en el pasado porque había un interés recíproco: a la banca no le gusta el sector promotor, sino el cliente final. Simplemente, presta al sector promotor como paso intermedio. 

Por lo general, los promotores inmobiliarios se encuentran con grandes dificultades para poder financiar la adquisición de suelo finalista cuando no pueden demostrar ante la banca la existencia de una demanda clara por la vía de los contratos de preventas, sobre un proyecto definido en el que se haya obtenido la licencia de construcción.

Ese período de incertidumbre, o de ineficiencia del propio sistema productivo del sector residencial, convive mal con las necesidades de aportación de capital de los promotores, que hasta que puedan obtener financiación de la banca comercial pueden tener que esperar entre 12 y 18 meses.

Hay que cambiar la figura tradicional del préstamo promotor por una financiación del periodo constructor propiamente dicho, y eso tiene sus riesgos. Cada préstamo a una promoción inmobiliaria se tiene que justificar por sí mismo, eso quiere decir que hay que asegurar la refinanciación al acabar y cobrar el margen.

Hasta hace poco, los bancos habían constituido la principal fuente de financiación inmobiliaria, aportaban casi el 80% de la financiación. Ahora, el escenario ha cambiado y empiezan a surgir nuevos actores que cada vez concentran más fuerza: business angels, venture capital, private equity, inversión empresarial, emisión de acciones, emisión de bonos corporativos, bonos de proyectos, crowdfunding, financiación privada de deuda, etc.

Al margen de la banca, algunos inversores dan la posibilidad de que se pueda repartir la rentabilidad y utilizan como instrumento el préstamo participativo. 

Como en cualquier tipo de inversión, la financiación inmobiliaria implica una serie de aspectos como la relación entre riesgo y retorno, la disponibilidad de diferentes estructuras para diferentes perfiles de inversor, los retornos en forma de plusvalía y  flujos de caja y los incentivos fiscales. 

Los riesgos asociados a la inversión inmobiliaria son aquellos inherentes al negocio, los financieros, los relativos a la naturaleza de los activos y los que tienen que ver con la macroeconomía (como la inflación), la gestión de equipo, legislación y cuestiones medioambientales. 

En cuanto a las fuentes de retorno de la inversión en el sector inmobiliario, se encuentran: los propios bienes inmuebles, los flujos de caja provenientes de la renta de activos, la plusvalía en la venta del activo, los beneficios fiscales, la deuda inmobiliaria, el repago de intereses del préstamo y el repago del principal del préstamos. 

Una modalidad es la financiación mezzaninne (un instrumento que se encuentra a medio camino entre la deuda y el capital) que se aplica poniendo ciertos límites a la remuneración de su financiación.

Otra vía es el acceso a los proveedores de financiación alternativa, que se centran en proveer préstamos puente para el arranque de los proyectos con el objetivo de ser reemplazados por la financiación bancaria y las cantidades entregadas a cuenta por parte de los compradores de viviendas o por los cooperativistas. Esta solución facilita al promotor residencial el necesario empuje inicial para sus proyectos sin obligarle a compartir los resultados finales del desarrollo inmobiliario que, creemos, es un esquema que podría constituir un riesgo de convivencia entre el industrial y el financiador durante el proyecto 

• Estructura de financiación de una promotora inmobiliaria.

1. Análisis económico de la relación demanda - oferta inmobiliaria.
2. Cambios en la financiación inmobiliaria. Cada proyecto inmobiliario una solución diferente.

1. Factores de calificación el riesgo de una estrategia inmobiliaria.
2. Tipología de estrategias por niveles de riesgo inmobiliario.

• Conservadora (bajo nivel de riesgo).
• Conservadora +
• Valor añadido
• Oportunista

TALLER DE TRABAJO
Esquemas. Financiación de operaciones inmobiliarias y urbanísticas.

Guía práctica relacionada

ANÁLISIS Y GESTIÓN DEL RIESGO INMOBILIARIO. Compliance de la construcción, inmobiliaria y urbanística.

1. Estructura por promociones inmobiliarias o en conjunto para la promotora inmobiliaria.

a. Contratar la deuda ligada a una sola promoción
b. Contratar endeudamiento global conforme a variables de tesorería con líneas de crédito o descuentos.
c. La solución más habitual de los promotores inmobiliarios.

2. Nivel de grado de endeudamiento de una promotora inmobiliaria.

a. La política de endeudamiento de una promotora inmobiliaria.
b. Momento económico del sector inmobiliario y de la economía.
c. Competencia dentro del sistema financiero.
d. Riesgo y volumen de la operación inmobiliaria.

3. Grado de endeudamiento por proyectos inmobiliarios.
4. Los covenants o compromisos del promotor inmobiliario con el banco.

TALLER DE TRABAJO
La estructura financiera de una inmobiliaria patrimonialista. Activos inmobiliarios para su alquiler.
1. Inversiones en inmuebles nuevos destinados a renta 

a. Cobros por alquileres menos los pagos de explotación 
b. Coeficientes de ocupación > esencial en de inmuebles en proyecto o en construcción. 
c. Valor residual del inmueble 
d. Precio de adquisición y flujo de fondos. 

2. Flujo anual de ingresos operativos netos (rentas de alquiler menos gastos de explotación del inmueble). 

1. Financiación interna de empresas inmobiliarias. Autofinanciación.

• Caso práctico.

2. Autofinanciación de mantenimiento: la amortización del activo fijo

a. Causas de la depreciación
b. La función financiera de las amortizaciones

3. Autofinanciación de crecimiento

a. Crecimiento y previsiones
b. Ventajas de este tipo de autofinanciación
c. Inconvenientes de este tipo de autofinanciación

4. La política de dividendos

1. Financiación externa de empresas inmobiliarias.
2. Financiación a través de la ampliación de capital o derechos de suscripción.
3. Valoración del derecho de suscripción
4. Financiación a través de la emisión de obligaciones.
5. Financiación a corto plazo. Créditos.

a. Créditos comerciales
Caso práctico.
b. Créditos bancarios a corto plazo.

6. Factoring.
7. Leasing.

1. Las soluciones financieras de siempre.
2. Las nuevas soluciones a la financiación inmobiliaria.
3. El project finance

a. Características
b. Ventajas e inconvenientes
c. Partes intervinientes
d. Estructura financiera
e. Tipos de financiación

4. La póliza de crédito
5. Titulización de activos
6. Créditos sindicados
7. Títulos de deuda y participación

Guías prácticas relacionadas

PRÉSTAMO PROMOTOR + Formularios

PROJECT FINANCE INMOBILIARIO + Formularios

CROWDFUNDING INMOBILIARIO

• Préstamos puente y Financiación ‘mezzanine’

1. ¿Qué es el préstamo puente?
2. Características del préstamo puente.
3. Ventajas e inconvenientes del crédito puente

TALLER DE TRABAJO
Ejemplo de caso real de contrato de préstamo a largo plazo con un sindicato de entidades financiadoras para refinanciar un crédito puente anterior.

1. ¿Qué es la Financiación ‘mezzanine’?

a. Mezzanine es una financiación intermedia entre la deuda y el capital.
b. Devolución.
c. Largo vencimiento
d. La mezzanine está subordinada a la deuda principal.
e. Mezzanine utilizado como vía para maximizar el endeudamiento y el precio de compra.

2. ¿Cómo funciona el ‘mezzanine’?

a. Financiación a largo plazo
b. Subordinada a deuda principal
c. No precisa de una calificación crediticia pública

3. Caso práctico: ¿cómo invertir en un suelo finalista cuando no se tiene el 100% de equity para comprar suelo?

Deuda mezzanine para comprar suelo (deuda junior).

• Las formas tradicionales de financiación.

1. Las fórmulas de financiación de proyectos inmobiliarios.

a. Financiación según tipología del producto inmobiliario.
b. Financiación según tamaño de la empresa o del proyecto inmobiliario.

2. Calendario de Disposiciones para la gestión del riesgo crediticio por parte del banco.

a. Calendario de Disposiciones
b. Esquema de disposiciones

CHECK-LIST 
¿Qué valora un banco la empresa o el proyecto? Justifique las diferencias entre el préstamo solicitado por una PYME o una gran empresa.
¿Línea de crédito o préstamo promotor?
¿Qué es el Project finance?
¿Mi promoción justifica buscar fórmulas financieras complejas?
Desarrolle un supuesto en el que un promotor “pierde dinero” por culpa de una mala financiación y cómo se podría mejorar. ¿A partir de qué importes hablamos?

1. Trasposición de la Directiva 2014/17/UE
2. Transparencia en materia de créditos hipotecarios

a. Transparencia y de conducta que imponen obligaciones a los prestamistas e intermediario.
b. Régimen legal y sanciones.

3. Estructura de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario.

TALLER DE TRABAJO
Características de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario.
1. La Ley 5/2019 se limita al préstamo/crédito identificada como Contrato de Crédito Inmobiliario —CCI—.
2. Ámbito de aplicación
3. Normas de transparencia
4. Normas de conducta de prestamistas, intermediarios de crédito inmobiliario
5. Forma, ejecución y resolución de los contratos
6. Régimen jurídico de los intermediarios
7. Régimen sancionador
8. Disposiciones adicionales
9. Régimen transitorio
10. Modificaciones legales

TALLER DE TRABAJO
Intervención del notario en la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario.
1. Intervención del notario en la fase precontractual.
2. Verificar que el prestatario comprende y acepta
3. Vencimiento anticipado del contrato
4. Disposición adicional octava. Obligaciones de notarios y registradores con ocasión de la autorización e inscripción del préstamo hipotecario.
5. Contratos preexistentes.

TALLER DE TRABAJO
Normas de conducta de prestamistas e intermediarios.
1. Personal que evalúa la solvencia y comercializa préstamos inmobiliarios.
2. Prohibición de ventas vinculadas.
3. Moneda extranjera
4. Forma, ejecución y resolución de los contratos.
5. Subrogación y la novación modificativa de préstamos
6. Vencimiento anticipado del contrato de préstamo y de los intereses de demora.

TALLER DE TRABAJO
La Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario
1. El Contrato de Crédito Inmobiliario (CCI) como único contrato regulado en la Ley 5/2019.
2. Condiciones de aplicación de la Ley 5/2019.

a. Subjetivo

• Prestamista
• Prestatario
• Fiador/garante

b. Objetivo

• Clases de garantía.

c. Finalidad del crédito

3. Normas de transparencia

a. Plazo de entrega
b. Ficha Europea de Información Normalizada —FEIN—
c. Ficha de Advertencias Estandarizadas —FiAE—
d. Notario
e. Exigencias adicionales de la legislación autonómica

4. Comprobación del cumplimiento del principio de transparencia.

a. Elección del notario
b. Ámbito subjetivo
c. Ámbito material
d. Tiempo
e. Naturaleza del acta
f. Objeto del acta

• Cumplimiento de los plazos y entrega de la documentación
• Las cuestiones planteadas por el prestatario y el asesoramiento prestado por el notario
• Información que el notario debe prestar en todo caso
• Otorgamiento del acta y autorización de la escritura pública de préstamo
• Obligatoriedad del acta y contenido necesario de la misma para la autorización de la escritura
• Control por parte del Registro de la Propiedad

5. Tasación inmobiliaria

• Tipo de subasta en la venta extrajudicial

6. Gastos del crédito inmobiliario

a. Ámbito de aplicación limitado al CCI
b. Gastos a cargo del prestatario

• Gastos de tasación del inmueble
• Copias que solicite

b. Gastos a cargo del prestamista

• Gestoría
• Notaría
• Registro
• Impuesto

7. Variaciones en el tipo de interés

a. La cláusula suelo
b. La cláusula cero

8. Reembolso anticipado

a. Condiciones para el reembolso anticipado
b. Reducción del coste total
c. Pacto para el cobro de la comisión
d. Límite general de la posible comisión
e. Préstamo a tipo de interés variable
f. Préstamo a tipo de interés fijo
g. Cambio de interés variable a interés fijo

9. Vencimiento anticipado

Requisitos para el vencimiento anticipado

10. Intereses de demora
11. Subrogación y modificación de préstamos hipotecarios.

TALLER DE TRABAJO
Real Decreto 309/2019, de 26 de abril, por el que se desarrolla parcialmente la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario y se adoptan otras medidas en materia financiera.

• Servicios de asesoramiento 
• Obligaciones del prestamista 
• Características generales de la información 
• Información periódica 
• Información sobre modificaciones del tipo de interés aplicable 
• Medios telemáticos para la remisión de documentación por el prestamista al notario 

TALLER DE TRABAJO
La Ley 5/2019, de fecha 15 de marzo, reguladora de los contratos de Crédito Inmobiliario (LCCI) y sus efectos en el otorgamiento de escritura pública notarial.
1. Ley 5/2019, de fecha 15 de marzo, reguladora de los contratos de Crédito Inmobiliario (LCCI).
2. Ámbito de aplicación

a. Ámbito temporal
b. Ámbito subjetivo
Prestamista
Clientes
c. Ámbito objetivo
Supuestos incluidos por el tipo de negocio jurídico: préstamos o créditos.
Supuestos incluidos por la garantía y por la finalidad
Supuestos expresamente excluidos
Transmisión con subrogación de deudor en la obligación personal
Subrogación de acreedor

3. Normas de protección al prestatario: el acta notarial previa al otorgamiento del contrato

a. Inscripción de formularios en el registro de condiciones generales de la contratación
b. Tasación de los inmuebles
c. Control de transparencia material

• Obligaciones del prestamista
• Obligaciones del prestatario
• Obligaciones del notario. El acta notarial
• Responsabilidad del notario. Eficacia y valor probatorio.

4. Límites legales a determinadas condiciones financieras

a. Comisión de apertura
b. Comisiones por reembolso anticipado
c. Intereses de demora
d. Control de cláusulas abusivas

TALLER DE TRABAJO
Esquemas. Tabla comparativa de las normas modificadas por la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario 
1. Modificación de la Ley Hipotecaria 

art. 12 Inscripción de la hipoteca 
Las cláusulas de vencimiento anticipado y demás cláusulas 
art. 114.3 Interés de demora de las hipotecas sobre viviendas 
art. 129.2 a) Venta extrajudicial 
art. 129 bis [nuevo] Vencimiento anticipado de la hipoteca sobre viviendas o terrenos de uso residencial 
art. 258.2 Información y protección al consumidor 

2. Modificación del Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre, por el que se aprueba el Texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados 
3. Modificación de la Ley 2/1994, de 30 de marzo, sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios 

art. 2 Requisitos de la subrogación
Oferta vinculante del nuevo préstamo hipotecario
Aceptación de la y notificación a la entidad acreedora 
Certificación del importe del débito 
Ofrecimiento de modificación de las condiciones del préstamo 
Escritura de subrogación 
Discrepancia en cuanto a la cantidad debida

4. Modificación de la Ley 7/1998, de 13 de abril, sobre Condiciones Generales de la Contratación 

art. 5.5 Transparencia, claridad, concreción y sencillez 
Nulidad de las condiciones no transparentes 
art. 11, aps. 2 y 4 Registro de Condiciones Generales 
Formularios de préstamos y créditos hipotecarios 
Inscripción de sentencias firmes que declaren la nulidad, cesación o retractación en la utilización de condiciones generales abusivas 

5. Modificación de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil 

art. 521.4 Inscripción de sentencias firmes que declaren la nulidad, cesación o retractación en la utilización de condiciones generales abusivas

6. Modificación de la Ley 14/2000, de 29 de diciembre, de Medidas fiscales, administrativas y del orden social 

art. 43 Dos A), Régimen ap. h), ap. e) disciplinario de los Notarios 
Incumplimiento del período de información precontractual previo a la autorización de hipotecas 

7. Modificación de la Ley 44/2002, de 22 de noviembre, de Medidas de Reforma del Sistema Financiero 

art. 60, Primero 
Entidades declarantes y contenido de las declaraciones 
art. 61, Segundo 
Información sobre los datos declarados 

8. Modificación del Texto Refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras leyes complementarias, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre 

• art. 83 [nuevo párrafo] Nulidad de las condiciones no transparentes incorporadas en perjuicio de los consumidores 
• Nulidad de las cláusulas abusivas y subsistencia del contrato. 

9. Modificación de la Ley 2/2009, de 31 de marzo, por la que se regula la contratación con los consumidores de préstamos o créditos hipotecarios y de servicios de intermediación para la celebración de contratos de préstamo o crédito 

art. 1 Ámbito de aplicación
art. 5 Obligaciones de transparencia en relación con los precios 
Préstamos o créditos hipotecarios sobre viviendas y préstamos o créditos en divisas: comisión de apertura 
Condiciones más gravosas o gastos no previstos 

10. Modificación del Real Decreto-Ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos 

art. 2 Ámbito de aplicación 

11. Modificación de la Ley 9/2012, de 14 de noviembre, de reestructuración y resolución de entidades de crédito 
12. Modificación de la Ley 10/2014, de 26 de junio, de ordenación, supervisión y solvencia de entidades de crédito 

art. 5 Protección del cliente de entidades de crédito 
Publicidad de los servicios y productos bancarios 
Contratación electrónica 
Entidades distintas de las de crédito 
Comercialización de préstamos o créditos 
Supervisión por el Banco de España a los clientes de servicios o productos bancarios. 

13. Modificación de la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social. 

art. 6 Protección del deudor hipotecario 
Fortalecimiento de la protección del deudor hipotecario en la comercialización de los préstamos hipotecarios 

TALLER DE TRABAJO
Condiciones generales de la contratación de préstamos y créditos hipotecarios comprendidos en el ámbito de aplicación de la Ley 5/2019 reguladora de los contratos de crédito inmobiliario.

• Amortización anticipada: La parte deudora, podrá hacer, en cualquier momento, amortización anticipada total del Préstamo.
• Compensación o comisión con reembolso o amortización anticipada total o parcial.
• Distribución de gastos asociados a la concesión del préstamo.
• Reglas para calcular el importe que corresponde como compensación
• Causas de vencimiento anticipado
• Vencimiento total del Préstamo
• Cancelación de cargas y gravámenes preferentes.
• Domiciliación
• Pacto de Compensación
• Obligaciones de las partes deudora e hipotecante
• Subrogaciones
• Extensión de la garantía hipotecaria
• Ejecución judicial
• Procedimiento ejecutivo
• Procedimiento extrajudicial
• Cesión y movilización
• Extinción novación
• Inimpugnabilidad de la hipoteca
• Central de Información de Riesgos

1. Hipotecar el inmueble.

a. Conceptos generales.
b. Requisitos formales de la hipoteca.
c. Extensión de la hipoteca.
d. Clases de hipotecas.

2. El poder irrevocable para hipotecar los bienes del deudor cuando “algo se nuble”.
3. Prenda de títulos.
4. Prenda de créditos. Cesión de créditos en garantía.

TALLER DE TRABAJO
Información importante para poder evaluar y comparar ofertas.

1. Ficha europea de información normalizada (FEIN), el mejor análisis posible de las condiciones de la oferta de crédito hipotecario.

• ¿Qué debe incluir la FEIN?

2. Ficha Informativa Personalizada. Ficha de información precontractual. Fifre
3. Modelos FIPRE préstamo hipotecario hipoteca vivienda. Interés mixto

TALLER DE TRABAJO
Seguros de crédito hipotecario

TALLER DE TRABAJO
¿Cómo se calcula el interés de un préstamo hipotecario?
1. Los índices de referencia (Euribor y IRPH)
2. El TIN (Tipo de Interés Nominal)
3. El TAE (Tasa Anual Equivalente)

TALLER DE TRABAJO.
Cargas inscritas en el registro de la propiedad.

• Hipoteca.
• Nota marginal de ejecución hipotecaria.
• Notas marginales de afección fiscal.
• Nota marginal de inicio o sujeción de la finca a un proyecto de reparcelación.
• Nota marginal acreditativa de la iniciación del expediente de expropiación, derecho de reversión.
• Notas marginales que pueden aparecer sobre las fincas.
• Anotaciones preventivas.
• Anotación preventiva de embargo.
• Anotación preventiva de prohibición de disponer.
• Otras limitaciones administrativas: tanteos y retractos a favor de las administraciones públicas
• Condición resolutoria
• Pacto de reserva de dominio
• Servidumbres
• Normas estatutarias de la propiedad horizontal y pactos especiales
• Opción de compra
• Concurso de acreedores

TALLER DE TRABAJO
Distribución de préstamo hipotecario en documento privado.

TALLER DE TRABAJO
¿Puede el banco prohibir que se venda la vivienda hipotecada durante 10 años?

TALLER DE TRABAJO
La inscripción del pacto de extensión automática de la hipoteca a las fincas que se agrupen a la hipotecada.

TALLER DE TRABAJO
¿Qué es el seguro de protección de pagos de hipotecas?

1. Concepto.
2. Ventajas.
3. Los resultados económicos: la clave del préstamo participativo.

TALLER DE TRABAJO.
El préstamo participativo como complemento del hipotecario.
Caso práctico en una promoción inmobiliaria.

Tasación inmobiliaria para financiación.

1. Crédito hipotecario y la tasación inmobiliaria.
2. Régimen legal de las Sociedades de Tasación Homologadas
3. Fiscalización, control e inspección de las Sociedades de Tasación Homologadas al Banco de España.

TALLER DE TRABAJO
La importancia de conocer el método de valoración empleado.
1. Información sobre el comportamiento del activo en el futuro frente al estático valor liquidativo (NAV Net Asset Value).
2. Valor añadido de un proceso de valoración: anticiparse al futuro gracias a bases de datos y programas de prevención de riesgos.
3. Estimación de los flujos de caja necesarios para cada activo inmobiliario valorado.

Guía práctica relacionada

VALORACIONES INMOBILIARIAS Y TASACIONES RICS  Perito tasador inmobiliario

• Refinanciación de la deuda.

1. El director financiero inmobiliario clave en caso de crisis empresarial. 

a. Relaciones con los bancos. 
b. Fiscalidad. 
c. Contabilidad y control de tesorería. 

2. Objetivos de la dirección financiera inmobiliaria. 

a. Cash flow y liquidez. 
b. Mejorar la financiación y optimización de recursos.
c. Contabilidad y administración. 

3. Negociar con los bancos. Principios de negociación bancaria. 

TALLER DE TRABAJO
Análisis económico financiero de los tiempos y  costes de una promoción inmobiliaria.
1. Planificación de los tiempos de la operación inmobiliaria. Diagrama de Gant
2. Planificación de los costes de la operación inmobiliaria. Cash-flow  o  previsión  de  tesorería.
3. Actualización de desviaciones de la planificación de la promoción  inmobiliaria.

TALLER DE TRABAJO. 
Desarrollo íntegro de un proceso de financiación. Fase negociadora. Todos los pasos a seguir. 
1. Selección de la entidad financiera
2. Elección del instrumento bancario
3. Preparación de la negociación
4. Fijar los objetivos de la gestión financiera.
5. Evaluación de las necesidades.
6. Calificación de la entidad bancaria.
7. Valoración de las relaciones históricas.
8. Presentación de expedientes ante la entidad bancaria.
9. Seguimiento del expediente dentro de la entidad
10. Actuación final tras la respuesta del banco.

TALLER DE TRABAJO. 
Refinanciación del crédito promotor. Reglas imprescindibles de la negociación con los bancos. 

TALLER DE TRABAJO.
Refinanciación del crédito promotor. Reglas imprescindibles de la negociación con los bancos.
1. Refinanciación preconcursal. Ventajas y riesgos.
2. Análisis económico financiero. Análisis de los activos. 
3. Acciones a realizar para cubrir el déficit 
4. Propuesta a entidades financieras y acreedores 
5. Estrategias de negociación. 
6. Cronograma de un proceso de refinanciación. 
7. Negociación y cierre de operaciones. 

TALLER DE TRABAJO. 
Control de las condiciones bancarias 
1. Control de las condiciones pactadas
2. Estrategia de renovación
3. Establecimiento de aspectos a mejorar.
4. Máximas negociadoras

TALLER DE TRABAJO. 
Financiación Problemática de las pymes. 

CHECK-LIST 

1. Refinanciación preconcursal

• Ventajas y riesgos 

2. Análisis económico financiero 

• Determinación del total a refinanciar y su deuda.  El número de acreedores financieros de cada sociedad y la deuda de estos determinará, junto con las necesidades de tesorería, qué entidades entran dentro de la refinanciación. 

• Estimación de los flujos de caja por parcela de negocio y totales del grupo 

• Análisis de los activos. Activos: líquidos e  ilíquidos. 

SUELO 

•Suelo es toda aquella parcela que no está previsto promover en un horizonte de corto plazo. 
•Se devengan costes financieros,  de gestión y de urbanización. 

OBRA EN  CURSO 

•Se incluirán las obras en construcción del vuelo sobre las que se tenga financiación  concedida.
•Coste de construcción, intereses, ingresos por preventas y ventas, cobertura financiera. 

OBRA TERMINADA 

•Construcción final puesta para la venta. 
•Coste financiero, mantenimiento de inmuebles, comercialización y otros. 
•Suelo previsto para promover. 

NUEVA PROMOCIÓN 

•Realizar previsiones de ventas y costes propios de suelo y obra en curso. 
•Dificultad para obtener financiación.

PATRIMONIO 

•Activos que la empresa tiene puestos en alquiler. 
•Costes de mantenimiento, financieros e ingresos por alquiler. 

Análisis económico /jurídico de la empresa: Deuda: Financiera y  no financiera., LTV. 
Costes de estructura. Posibilidades del  negocio. 
Compromisos  adquiridos. 

Estimación de los flujos de caja por parcela de negocio 
1. Obra en curso 
           Entradas 
           Salidas 
           Disposición Préstamo Promotor 
           Amortización Préstamo Promotor 
           Intereses Préstamo Promotor 
2. Producto terminado
           Entradas 
           Salidas 
           Préstamo Promotor 
           Intereses Préstamo Promotor
3. Suelo 
           Desinversiones 
           Costes 
           Amortización Préstamo 
           Intereses Préstamo 
4. Patrimonio 
           Ingresos por alquileres 
Desinversiones 
           Salidas 
           Amortización Préstamo 
           Intereses Préstamo 

• Revisión costes ejecución de obra.
• Costes de urbanización de suelos.
• Compromisos compra de suelo. 

Obra en curso 

• Paralización de obras sin  financiación autorizada. 
• Negociación para finalización de  obra con alto grado de avance. • No inicio nuevas promociones. 

Suelo 
• Revisión de compromisos por  compra de suelos. 
• Negociación financiación para  cobertura de gastos de  urbanización. 
Obra Terminada 

Dación en pago/Venta 

3. Acciones a realizar para cubrir el déficit 

• Reestructuración financiera: (entidades privadas como  públicas)/ búsqueda de  nuevos socios inversores/  operaciones corporativas. 
• Ajustes estructurales: costes, expedientes de  regulación de empleo, cierre  de sedes u oficinas. 

4. Propuesta a entidades financieras y acreedores 

• Propuesta a entidades financieras 
• Estrategias de negociación 
• Cronograma de un proceso de refinanciación 
• Negociación y cierre de operaciones 
• Pool Bancario. Es el conjunto de entidades financieras con las deudas del perímetro a refinanciar 
• Sirve de base para el reparto de esfuerzos entre acreedores financieros. 
• Facilita el planteamiento de estrategias en función de la concentración del Pool. 
•Las comunicaciones deben realizarse a todas las entidades, de mayor a menor y canalizar las  conversaciones a través de un grupo reducido de entidades que permita alcanzar el mayor  porcentaje de deuda posible. 

5. El concurso 

Riesgo de concurso/Ejecuciones singulares/Embargos preventivos 
• Valoración de la situación concursal o la refinanciación. La cuantía y proporción  entre deudas con garantía real y sin garantía, el número de acreedores, así como las  posibilidades del grupo para atender pagos determinarán la solución concursal o no  del proceso. 
• Garantías personales: Menor poder de negociación para el empresario, ejecuciones  en caso de concurso. 
El convenio anticipado como salida rápida del procedimiento concursal: 
- Rápido. 
-Más flexible. 
-Más control por parte del deudor. Los acreedores no pueden presentar sus  propuestas sino sólo adherirse o no a la presentada por el deudor.
- Favorecido por la Reforma de la Ley Concursal. 

• Fiscalidad en la financiación inmobiliaria.

TALLER DE TRABAJO
Tributación de la constitución de la hipoteca.

TALLER DE TRABAJO
La carencia de los préstamos no tributa AJD (Actos Jurídicos Documentados).

TALLER DE TRABAJO
La dación en pago de viviendas a los bancos para amortizar los créditos.
1. Salvavidas para promotores inmobiliarios: la dación de pago de viviendas a los bancos para amortizar los créditos.
2. Fiscalidad de la dación en pago por promotores inmobiliarios.

a. Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas
b. IVA
c. IRPF y Sociedades.
d. Plusvalía municipal.

TALLER DE TRABAJO
El Supremo establece que el impuesto de las hipotecas en la dación en pago se liquida sobre la deuda pendiente.
1. La base imponible del impuesto sobre transmisiones patrimoniales en el valor mayor entre el bien inmueble y la deuda pendiente en caso de dación en pago 
2. Determinar si, en relación con las adjudicaciones en pago de deudas o daciones en pago sujetas al ITP, la base imponible ha de establecerse en función del valor real del inmueble que se transmite o si, por el contrario, la misma ha de coincidir con el importe de la deuda pendiente de amortizar que se extingue con la operación. 

• Formularios.

1.- Descripción del Proyecto 
1.1. Prestatario 
1.2. Proyecto. 
2.- Estructura Financiera 
2.1. Inversión Total. 
2.2. Fuentes de fondo.. 
2.3. Formalización. 
2.4. Modalidad de la Financiación 
3.- Financiación Bancaria 
3.1. Financiación a largo plazo
3.1.1. Importe. 
3.1.2. Agente. 
3.1.3. Aseguradores. 
3.1.4. Plazo.
3.1.5. Periodo de Disposición. 
3.1.6. Disposiciones. 
3.1.7. Amortizaciones.
3.1.8. Tipo de Interés. 
3.1.9. Margen Aplicable.
3.1.10 Cobertura de tipos.
3.1.11. Up-Front Fee. 
3.1.12. Commitment Fee. 
3.1.13. Comisión de Agencia. 
3.1.14 Comisión por cancelación anticipada. 
4.- Aportaciones de los Accionistas 
4.1. Importe. 
4.2 Forma. 
4.3. Calendario. 
5.- Otros Términos y Condiciones 
5.1. Garantías. 
5.2. Distribuciones a los accionistas. 
5.3. Cuenta de Reserva. 
5.4. Recurso a los socios. 
6.- 0bligaciones del prestatario 
6.1. Obligaciones del Prestatario. 
6.2. Prohibiciones. 
6.3. Obligaciones adicionales. 
7.- Otros términos y condiciones 
7.1 Condiciones Previas a la Firma de la financiación. 
7.2. Condiciones Previas de Todas las Disposiciones. 
7.3. Acreditaciones. 
7.4. Causas de Resolución Anticipada. 
7.5 Manifestaciones. 
7.6 Asesores. 
7.7 Impuestos y Gastos. 

• Formularios de créditos hipotecarios.

1. Contrato de préstamo relacionado a contrato de compraventa en garantía. 
2. Escritura pública de préstamo relacionado a contrato de compraventa en garantía. 
3. Escritura de préstamo hipotecario.
4. Escritura de préstamo hipotecario por entidad bancaria. 

Modelo 1. 
Modelo 2. 

5. Escritura de préstamo hipotecario a tipo de interés variable.
6. Escritura de crédito con garantía hipotecaria.
7. Escritura de subrogación en préstamo hipotecario. 
8. Escritura de préstamo hipotecario a tipo de interés fijo.
9. Escritura de hipoteca de máximo.
10. Escritura de novación modificativa de préstamo hipotecario. 

• Formularios de desarrollo de créditos hipotecarios.

PRIMERA.-
SEGUNDA.-
TERCERA.-
A) AMPLIACION DE CAPITAL
B) AMORTIZACION
I. Plazo.
II. Número de cuotas, importe y periodicidad de las mismas y fechas de liquidación y pago.
III.- Reembolso anticipado.
a) Reembolso anticipado parcial.
b) Reembolso anticipado total.
IV.- Compensación por reembolso anticipado.
V.- Domiciliación. Compensación.
C) INTERESES ORDINARIOS
Fórmula para el cálculo de los intereses.
D) INTERESES DE DEMORA
CUARTA.- COMISIONES (Se pondrán aquellas que se hayan aprobado)
QUINTA.- VENCIMIENTO ANTICIPADO
SEXTA.- SEGUROS, TRIBUTOS Y CONSERVACIÓN DE LA FINCA HIPOTECADA.
SEPTIMA.- MODIFICACIÓN DE LA RESPONSABILIDAD HIPOTECARIA DE LA/S FINCA/S
OCTAVA.- INFORMACIÓN BÁSICA SOBRE PROTECCIÓN DE DATOS.
NOVENA.- COMUNICACIÓN DE DATOS RELATIVOS AL IMPAGO.
DECIMA.- CESIÓN.
DECIMOPRIMERA.-  ORDEN Y PRELACIÓN DE NORMAS.
DECIMOSEGUNDA.- CONDICIÓN SUSPENSIVA.
DECIMOTERCERA.- GASTOS
DECIMOCUARTA.- GARANTÍA PERSONAL SOLIDARIA
DECIMOQUINTA.- COPIAS DE ESTA ESCRITURA.
DECIMOSEXTA.- INSCRIPCION
DECIMOSEPTIMA.- CLÁUSULA DE REPRESENTACIÓN.
DECIMOOCTAVA.- FÓRMULA PARA EL CÁLCULO DE LAS CUOTAS.