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FINANCIACIÓN DE INFRAESTRUCTURAS Y EL CONTRATO DE CONCESIÓN DE OBRAS PÚBLICAS.

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¿QUÉ APRENDERÁ?
Modelos de financiación de infraestructuras públicas. 

CPP «Colaboración Público Privada» o en inglés PPP «Public Private Partnership». 

La administración y el project finance. Modelo  Build,  Operate,  Transfer  (BOT). 

El “Project Finance” en la financiación de infraestructuras.

La financiación de infraestructuras en el actual ámbito estatal. 

Financiación de las obras públicas construidas mediante contrato de concesión.

PONGA A PRUEBA SU CONOCIMIENTO EN LA MATERIA.
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OPINIONES DE CLIENTES.
Soy director financiero de una promotora inmobiliaria de tamaño mediano. Necesitaba ponerme al día en temas financieros por la lucha con los bancos y también fiscal y contable. No encontraba nada que se centrase en el inmobiliario que es lo que me interesa. Por eso me ha venido muy bien, porque está hecho por gente del sector como yo y así es muy fácil entenderse. Muy recomendable.

Matías Rodríguez

ÍNDICE
Introducción

PARTE PRIMERA.

La financiación de las obras públicas e infraestructuras.
PARTE SEGUNDA. PARTE TERCERA
Los riesgos en la financiación de infraestructuras.
PARTE CUARTA PARTE QUINTA
Financiación concesión y colaboración público-privada (P3) (PPP «Public Private Partnership» o asociación público-privada APP.
PARTE SEXTA.

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CONCESIÓN Y COLABORACIÓN PÚBLICO-PRIVADA (P3)

PPP «PUBLIC PRIVATE PARTNERSHIP» O ASOCIACIÓN PÚBLICO-PRIVADA APP

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PROJECT FINANCE INMOBILIARIO

 

Introducción
El mundo se enfrenta a grandes necesidades de inversión en infraestructura en la próxima década. 

Esto plantea la cuestión de cómo se puede financiar la inversión en infraestructura en un momento en que muchos países experimentan restricciones fiscales más estrictas, debido a la crisis económica y financiera. 

Las necesidades de infraestructura están cambiando frente a varias tendencias que afectarán a la economía en las próximas décadas.

Para cumplir con los crecientes requisitos de gasto en infraestructura, es necesario utilizar adecuadamente fondos públicos limitados y desbloquear todas las fuentes posibles de inversión del sector privado.

El desarrollo de la infraestructura se encuentra en el nexo del crecimiento económico, la inversión productiva, la creación de empleo y la reducción de la pobreza. En el pasado, los presupuestos gubernamentales, los bancos y los inversores internacionales eran las fuentes tradicionales de financiación.

El problema es que las necesidades de infraestructura actuales exceden de las fuentes de financiación tradicional. Por otro lado, las fuentes tradicionales pueden incluso contraerse debido a la reducción de los recursos fiscales, así como a las regulaciones bancarias internacionales. 

La comunidad internacional reconoce la creciente necesidad de una mayor participación del sector privado, especialmente como financiador a largo plazo en proyectos de infraestructura. A medida que aumenta la financiación para el desarrollo, el objetivo es entregar proyectos de infraestructura al reducir la dependencia de fondos públicos (es decir, el dinero de los contribuyentes). 

La visión actual de grandes obras trabaja en la expansión de los mercados de financiación de infraestructura en todas las economías, aprovechando la financiación privada.

La financiación de la infraestructura está determinada en gran medida por sus características económicas. 

Específicamente, la inversión en infraestructura tiende a involucrar grandes costes fijos iniciales, seguidos de un bajo coste marginal para cada usuario adicional una vez que el capital fijo está en su lugar. 

Combinado con la larga vida útil promedio de muchos activos de infraestructura, esto plantea un desafío tanto para los inversores privados, que necesitan recuperar sus costes, como para los gobiernos, que desean asegurarse de que los servicios de infraestructura esenciales estén disponibles en cantidades suficientes y en términos equitativos.

En principio, un inversor privado puede confiar en las rentas monopólicas para recuperar los costes. Los peajes de carreteras y puentes jugaron un papel en el desarrollo temprano de las autopistas. Sin embargo, dicho poder monopolístico del mercado puede no durar lo suficiente como para que el inversor recupere los costes iniciales. 

El crecimiento y la difusión de las PPP´s en todo el mundo está estrechamente relacionada con el desarrollo de la financiación de proyectos (Projec finance), una técnica financiera económicamente autónoma basada en préstamos sobre el flujo de caja de un proyecto.

La financiación de proyectos (Project finance), a diferencia de las corporativas, son a menudo el acuerdo financiero apropiado para las PPP´s. Los proyectos de PPP suelen ser lo suficientemente grandes como para requerir una gestión independiente.

También hay pocas sinergias que se pueden lograr al construir u operar dos o más proyectos juntos. Los proyectos de infraestructura a menudo están geográficamente muy separados, y sus activos son inmóviles. Esto hace que las economías de escala específicas del sitio y los activos del proyecto no sean líquidos, limitando el valor residual de los activos si el proyecto falla. 

Del mismo modo, dado que los procesos de producción generalmente se subcontratan, los subcontratados internalizan las economías de escala. En estos casos, es eficiente agrupar la construcción y la operación. Esto genera incentivos para diseñar el proyecto desde el principio, de modo que proporcione los estándares de servicio requeridos por el gobierno y minimice los costes del ciclo de vida.

Las fuentes de financiación cambian a lo largo del ciclo de vida de un proyecto de PPP, y coinciden con su patrón de riesgos e incentivos en evolución. Los préstamos bancarios tienen la ventaja de llevar la supervisión bancaria directa de la compañía del proyecto durante la fase de construcción, que es la fase más arriesgada del proyecto.

De estos temas tratamos, desde una perspectiva práctica y profesional, en la guía práctica de financiación de infraestructuras y el contrato de concesión de obras públicas.
 

PARTE PRIMERA.
    La financiación de las obras públicas e infraestructuras.
<
Capítulo 1. 
De la financiación presupuestaria al “peaje en la sombra”.
1. La problemática del alto coste de mantenimiento de infraestructuras.
2. Concepto. ¿Qué es el peaje en la sombra? ¿Cómo se financian estas infraestructuras?

Capítulo 2. 
Modelos de financiación de infraestructuras públicas. Modelos comparados de financiación.
1. Financiación presupuestaria.
2. Financiación mixta.
3. Estados Unidos de América.
4. Gran Bretaña. Modelo inglés.
5. Alemania. Modelo alemán.
a. Primera fase
b. “Build, Operate and Transfer” (BOT).
c. Otros modelos.
1. Modelo de Concesión
2. Modelo de explotación
3. Planificación convencional
4. Concurso de ideas
6. Francia (Modelo francés).
1ª Fase: 1955 - 1969, ausencia de participación de capitales privados
2ª Fase: 1970 - 1994, aparición de capitales privados
3ª Fase: A partir de 1994, nuevas medidas para el fomento de la colaboración público-privada
7. ltalia
8. España: Retribución no presupuestaria con entidades públicas (Modelo español).
9. Unión Europea.

TALLER DE TRABAJO
Financiación de infraestructuras en Gran Bretaña. Private  Finance  Initiative   (PFI).

TALLER DE TRABAJO
Financiación de infraestructuras en Francia

TALLER DE TRABAJO
Financiación de infraestructuras en Italia

PARTE SEGUNDA.
  • Financiación de los contratos del sector público. Contrato de obras públicas.
Capítulo 3. 
Antecedentes Históricos en España.
1. El Real Decreto de 10 de octubre de 1845.
2. La Ley de Carreteras de 1857.
3. La Ley General de Obras Públicas de 13 de abril de 1877.
4. La Ley 8/1972, de 10 de mayo, de construcción, conservación y explotación de autopistas en régimen de concesión.
5. Segunda mitad del siglo XX.
Capítulo 4. 
Régimen económico financiero de la concesión en la Ley 9/2017, de 8 de noviembre, de Contratos del Sector Público.
1. Financiación de las obras
2. Aportaciones Públicas a la construcción y garantías a la financiación
3. Retribución por la utilización de las obras
4. Aportaciones públicas a la explotación
5. Mantenimiento del equilibrio económico del contrato
Capítulo 5. 
Financiación privada de infraestructuras en la Ley 9/2017, de 8 de noviembre, de Contratos del Sector Público.
1. Emisión de obligaciones y otros títulos por el concesionario.
2. Incorporación a títulos negociables de los derechos de crédito del concesionario
3. Hipoteca de la concesión
a. Objeto de la hipoteca de la concesión y pignoración de derechos
b. Derechos del acreedor hipotecario
c. Ejecución de la hipoteca
4. Créditos participativos 
PARTE TERCERA
  • Los riesgos en la financiación de infraestructuras.
Capítulo 6.
¿Cómo puede actuar el inversor en este sector de las infraestructuras?
1. Mercado primario / mercado secundario
2. Los proyectos de infraestructura son financiados combinando deuda y capital.
3. ¿Cómo invertir directa o indirectamente?
a. Inversión directa de las grandes empresas de concesiones.
b. Vía indirecta. Intermediarios en la financiación de infraestructuras.
Capítulo 7.
Equilibrio económico- financiero de la concesión. Clasificación de riesgos
1. Riesgos sobre la inversión inicial.
2. Riesgos sobre ingresos.
3. Riesgos que afectan a los costes de operación y financieros de la concesión.
4. Otras tipologías de riesgos en la financiación de infraestructuras.
Riesgos asumidos por el proyecto.
Riesgos transferibles a terceros mediante contratos.
Riesgos asumidos o mitigados por el concedente.
Riesgos cubiertos o mitigados por los socios.

TALLER DE TRABAJO
Factores Crediticios Clave para la financiación de Proyectos de Carreteras, Puentes y Túneles
• Alcance de los criterios
• Metodología
Parte I: SACP de la fase de construcción
A. Riesgo de tecnología y diseño
B. Riesgo de construcción
C. Ajuste del riesgo financiero
Parte II: SACP de la fase operativa
A. Estabilidad de las operaciones de las clases de activos
B. Riesgo de mercado
C. SACP preliminar de la fase operativa (incluye guía del escenario base)
D. SACP preliminar ajustado de la fase de operaciones

PARTE CUARTA
  • El “Project Finance” en la financiación de infraestructuras.
Capítulo 8. 
El “Project Finance” en la financiación de infraestructuras.
1. Introducción.
2. Concepto. ¿Qué es un Project Finance?
a.  Definiciones.
b.  Cuándo es factible y por qué surge.
3. Características.
4. Clases de “Project finance”.
5. Ventajas e inconvenientes.
6. Partes intervinientes.
7. Objetivos de la financiación. Precauciones y garantías.
8. Control del riesgo. Factor Mitigador. Clases de riesgos.
a. Identificación del riesgo.
b. Clases de riesgos.
c. Otorgamiento de Garantías
9. Requisitos para que un proyecto sea financiable con estructura de “Project Finance”: Ratio de cobertura del servicio de la deuda (RCSD).
a. Concepto.
b. Características.
c. Fases.
Primera fase: Preliminares.
Segunda fase: Aseguramiento / financiación.
Tercera fase: Factores básicos en el análisis.
10. Covenants y Securities.
11. Otros tipos de coberturas.
a. “Build Operate Transfer” -BOT-.
b. Otras Coberturas Públicas(“Shadows Tolls”).
c. Contrato por el uso del proyecto o "Throughput agreement".
d. “Joint Venture” entre la iniciativa privada y la pública.
GUÍA RELACIONADA
PROJECT FINANCE INMOBILIARIO
PARTE QUINTA
  • Financiación concesión y colaboración público-privada (P3) (PPP «Public Private Partnership» o asociación público-privada APP.
Capítulo 9. 
Financiación pública del “Public Private Partnerships” o CPP.
1. Financiación pública de las CPP
2. Financiación publica directa
3. Financiación pública indirecta
4. Sistemas de aplazamiento y/o fraccionamiento del pago de la obra.
a. El modelo alemán
b. La concesión en régimen de peaje en sombra “shadow toll”.
5. Financiacion mixta

TALLER DE TRABAJO
¿Cómo se pasó de financiar las infraestructuras por el estado a hacerlo privadamente?

Capítulo 10. 
La financiación privada en la colaboración público privada (“Public Private Partnerships” o CPP).
1. ¿Cómo convencer a un inversor de la rentabilidad de financiar infraestructuras?
2. Infraestructura como activo de inversión: Activo real vs activo financiero.
3. Características financieras de la inversión en infraestructuras.
Capítulo 11. 
Financiación concesión y colaboración público-privada (P3) (PPP «Public Private Partnership» o asociación público-privada APP.
1. Diferencias entre el “project funding” y el “project financing” en un proyecto P3.
  • Pago de concesión por adelantado
2. Clases de financiación para los proyectos P3
a. Financiación pública.
b. Financiación privada.
c. Una combinación de financiación pública y privada.
3. Contenido de los proyectos de financiación P3.
a. Deuda.
b. Capital. Equity
4. Intervención de subcontratistas en la financiación P3.
5. Factores influyen en el "apalancamiento" (relación deuda-capital) del proyecto P3.
6. Reembolso de la entidad P3
a. Combinación de tarifa fija (fixed-fee - availability payment) y una tarifa variable (variable fee).
b. Pago de la tarifa fija (fixed-fee -availability payment)
c. Pago a la vista (demand payment)
d. Condiciones para las obligaciones de desempeño contractuales de la entidad P3
7. Financiación a corto y largo plazo

TALLER DE TRABAJO
La eficiencia del dinero público a la hora de utilizar un PPP. “value for Money”.

TALLER DE TRABAJO
Financiación de infraestructuras en España. El PPP de la M-30 de Madrid.

Capítulo 12. 
Colaboración público privada. Los “Public Private Partnerships” o CPP.
1. CPP «Colaboración Público Privada» o en inglés PPP «Public Private Partnership».
2. Formas de financiar una CPP. Financiación de proyectos “Project finance”
Modelo Británico
Modelo Continental
3. Los “Public Private Partnerships” o CPP
a. Acuerdos institucionales para obtener recursos en la gestión pública.
b. “Public Private Partnerships”, una fórmula jurídica diversa.
c. “Public-Private Partnership” algo más que “Colaboración Público-Privada”.
d. Transferencia los riesgos del proyecto desde el sector público al privado.
e. Las administraciones controlan sus gastos difiriendo los pagos.
4. Régimen europeo de la colaboración público privada.
a. Uso eficaz de fondos públicos: “value for money”, “valor del dinero”.
b. La novedad de las directivas europeas: el riesgo operacional sustancial.
5. Pago de la tarifa concesional por parte de la administración.
6. Características de un proyecto CPP de colaboración público - privada.
a. Características comunes a cualquier proyecto CPP
b. Requisitos europeos (Libro verde UE).
7. La duración del contrato
8. Riesgos y coberturas. Cómo explotar los proyectos de CPP y controlar sus costes de forma eficaz.
Capítulo 13. 
La administración y el project finance. Modelo Build, Operate, Transfer (BOT).
1. Inversión privada vía concesión pública.
2. Modelo de concesión administrativa.
Modelo Design, Build, Finance, Operate (DBFO).
Modelo Design, Construct, Manage, Finance (DCMF).
Modelo Build, Own, Operate (BOO).
Capítulo 14. 
Modalidades de financiación en los casos de colaboración público privada (“Public Private Partnerships” o CPP).
1. Financiación privada para liberar recursos públicos.
2. Distribución de tareas y reparto de riesgos.
Capítulo 15. 
Transferencia de riesgo al sector privado en los CPP
1. Eurostat exige una transferencia al socio privado de la mayoría de los riesgos de construcción y de demanda o disponibilidad de la infraestructura
2. Transferencia de riesgo al sector privado
3. Riesgo de demanda.
4. Transferencia del riesgo de demanda
5. Transferencia del riesgo de disponibilidad.

TALLER DE TRABAJO
Los CPP no computan como déficit público para el cumplimiento de los límites europeos.
1. Los CPP no computan para el cumplimiento de los límites de déficit.
2. Los activos vinculados a una CPP no se registran en el balance de las Administraciones públicas.
3. La contraprestación ha de incluir la compensación de los costes de construcción o provisión de los activos subyacentes.
4. Protección de la Administración respecto a incidencias durante el proceso de construcción de las infraestructuras.
5. Ventajas sociales de las infraestructuras y de activación de la economía.
6. Beneficios de escala al aumentar el número de infraestructuras.
7. Retorno de la inversión vía impuestos.

TALLER DE TRABAJO
Esquemas de casos prácticos de Project Finance, PPP’s ó Participaciones Público Privadas y análisis de riesgos.


  • En esta parte de la guía práctica se desarrollan los formularios a texto completo.
  • De este modo complementamos la formación práctica de todos los temas analizados previamente en la guía.
  • El formulario financiero es una pieza clave en la práctica inmobiliaria y  estos modelos actualizados y a texto completo son de gran valor para el profesional inmobiliario y de la financiación.
PARTE SEXTA.
  • Formularios
<
1. Modelo de contrato de financiación “project finance” para el procedimiento de control  sobre los flujos de caja y sobre los derechos de crédito resultantes de una concesión administrativa de obra pública.
Primera. Distribución y carácter mancomunado (según cada concesión).
Segunda. Utilización de los fondos.
2.1. (Según cada concesión).
2.2  Destino.
Tercera. Distribución y carácter mancomunado.
3.1. Distribución.
3.2. Carácter mancomunado.
Cuarta. Disposición del Crédito de Construcción.
4.1. Periodo de Disposición.
4.2. Condiciones suspensivas para cualquiera de las Disposiciones del Crédito de Construcción.
4.3. Disposición de los fondos
4.4. Entrega de las Disposiciones.
Quinta. Devengo de intereses.
Sexta. Cálculo del tipo de interés.
6.1. Períodos de Interés.
6.2. Tipo de interés.
6.3. Procedimiento para la fijación del tipo de interés.
6.4. Carácter vinculante del tipo de interés.
Séptima. Pago de intereses.
Octava. Intereses moratorios.
Novena. Incremento de costes, reducciones de ingresos y cambio de circunstancias legales.
Décima. Amortización.
10.1. Amortización Normal.
10.2. Compromiso de otorgamiento de Préstamo del Proyecto.
Undécima. Comisiones y gastos.
11.1 Comisión de Apertura.
11.2. Comisión de Disponibilidad.
11.3. Gastos.
Duodécima. Impuestos.
Décimotercera. Pagos.
13.1. Tiempo y lugar.
13.2. Imputación.
13.3. Compensación.
Décimocuarta. Cuentas de la Deuda del Proyecto.
14.1 Contabilidad del Banco Agente.
14.2. Contabilidad de las ACREDITANTES.
14.3. Cesión.
Decimoquinta. Declaraciones y garantías de la ACREDITADA.
15.1 Declaraciones y garantías.
15.2. Pervivencia de las declaraciones y garantías.
Decimosexta.- Obligaciones de la ACREDITADA.
16.1. Obligaciones de Información.
16.2. Obligaciones de Hacer.
16.3 Distribución de excedentes a los accionistas.
16.4. Obligaciones de gestión y distribución de la tesorería.
16.5. Cuenta de Reserva.
Decimoséptima. Plazos.
Decimoctava. Banco Agente.
18.1. Mandato.
18.2. Distribución proporcional de cantidades.
18.3. Distribución de información.
18.4. Responsabilidad del Banco Agente.
18.5. Indemnizaciones al Banco Agente.
18.6. Renuncia del Banco Agente.
18.7. Revocación del Banco Agente.
Decimonovena. Cesión.
19.1. Cesión por la ACREDITADA
19.2. Cesión por las ACREDITANTES
Vigésima. Causas de resolución.
Vigésimo primera. Garantías de la ACREDITADA.
Vigésimo cuarta. Prenda sobre los Derechos de Crédito dimanantes de cualquiera de los Acuerdos del Proyecto.
Vigésimo quinta. Pignoración de los derechos de crédito que en favor de la ACREDITADA se derivan del contrato de cuenta corriente a que se somete el régimen de la Cuenta de Ordenación de Pagos y la Cuenta de Reserva.
Vigésimo sexta. Procedimientos ejecutivos.
26.2. Procedimiento ejecutivo extrajudicial.
Vigésimo séptima. Ejecución por las ACREDITANTES de las garantías.
Vigésimo octava. Notificaciones.
28.1. Forma de efectuar las notificaciones.
28.2. Domicilios  y números de telefax.
Vigésimo novena. Jurisdicción.
Trigésima. Formalización.
ANEXOS DEL CONTRATO.
ANEXO 1. CASO BASE
ANEXO 2. PIGNORACIÓN
ANEXO 3. ACUERDOS DEL PROYECTO
ANEXO 4. SOLICITUD DE DISPOSICIÓN
ANEXO 5. CARTA DE LA COMPAÑÍA DE SEGUROS
ANEXO 6. MODELO DE ESCRITO DE NOTIFICACION A TERCEROS DE LA CESION DE DERECHOS DE COBRO Y PRENDA DE LOS MISMOS, A REMITIR POR FEDATARIO PÚBLICO
ANEXO 7. MODELO DEL CONTRATO DE CONSTITUCIÓN DE HIPOTECA. 
2. Modelo de contrato de concesión en Sudamérica sobre asociación público-privada (APP) en base a contrato EPC para construcción y gestión de un aeropuerto con obligación de financiación.
• El concesionario tendrá la obligación de gestionar, contratar y obtener el desembolso de los recursos de deuda, así como aportar recursos de patrimonio necesarios para ejecutar la totalidad de las obligaciones.
• El concesionario deberá financiar la ejecución del proyecto con recursos de patrimonio y/o recursos de deuda. Estos últimos serán contratados por el concesionario con los prestamistas y tendrá como garantía este contrato, sin perjuicio de las demás garantías que le sean solicitadas al concesionario por parte de los prestamistas, las cuales correrán por cuenta y riesgo del concesionario.
• Requisitos exigidos a los prestamistas conforme a la ley del estado contratante.

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