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PROJECT FINANCE INMOBILIARIO

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PDF GUÍA PRÁCTICA DEL PROJECT FINANCE INMOBILIARIO.
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¿QUÉ APRENDERÁ?
Project Finance inmobiliario. 

Inversión inmobiliaria en función del Project finance y nivel de riesgo. 

Estudio de la viabilidad de un project finance. 

La tasa de interés de retorno (T.I.R.). Los métodos estáticos y dinámicos. TIR y VAN. 
 

VÍDEOS DE JORNADA DE PRESENTACIÓN.
OPINIONES DE CLIENTES.
Como director financiero me ha sido my útil la guía práctica del Project Finance inmobiliario porque nos ha permitido financiar en base a los flujos de caja generados por los activos inmobiliarios de la empresa. Estamos hechos a la idea de que lo que cuenta es el valor de los activos inmobiliarios y en este caso, si el proyecto es atractivo, no es lo principal. De hecho los activos no cubrían ni de lejos la gran obra que se ha realizado sobre el terreno. Muy práctica y fácil de entender.

Mariano Gascón

ÍNDICE
Introducción

PARTE PRIMERA

El Project finance inmobiliario.
PARTE SEGUNDA
Partes del Project Finance inmobiliario.
PARTE TERCERA
Fases del project finance inmobiliario.
PARTE CUARTA
Análisis y diseño del “Project Finance”
PARTE QUINTA
Garantías del Project Finance inmobiliario.
PARTE SEXTA
Estructura de un Project finance inmobiliario.
PARTE SÉPTIMA
Finalización del Project finance inmobiliario.
PARTE OCTAVA
Due diligence del Project Finance inmobiliario.
PARTE NOVENA
Control del riesgo en el Project Finance inmobiliario.
PARTE DÉCIMA.
Formularios.
A) Modelo de presentación de los términos y condiciones iniciales de la oferta de financiación
B) Modelos de contratos de préstamo – tipo Project finance.

 
Introducción
El project finance inmobiliario.

Se trata de una herramienta financiera que surgió a raíz de la necesidad de hacer frente a la dificultad de reunir los fondos que exigían los grandes proyectos. 

Este producto financiero se enfrenta así a los métodos tradicionales (aumento de capital, salidas a bolsa, el recurso de endeudamiento ajeno, etc.) que han mostrado ser inadecuados para este tipo de proyectos. 

Desde una perspectiva internacional se puede afirmar que se ha consolidado como una modalidad de financiación para grandes proyectos.

Se trata de un sistema de financiación que permite que un determinado proyecto de inversión, dadas sus posibilidades de generar flujos de caja y la calidad de los propios activos, pueda ser financiado individualmente utilizando para ello fondos específicamente conseguidos para el proyecto y con el mayor apalancamiento posible. 

Los sectores susceptibles de financiación vía project finance son: el energético, el agua, el de los transportes y otros, entre los que se incluye el inmobiliario, en particular centros comerciales, hoteles y oficinas. 

• En España, a diferencia del resto de Europa y Estados Unidos, este tipo de instrumento financiero no se ha desarrollado por la totalidad de las instituciones bancarias, sino tan sólo por aquellas especializadas en el ámbito inmobiliario.
Hoy en día se inician en el sector inmobiliario proyectos que implican inversiones cuantiosas que exigen un método de financiación que ya no puede satisfacer el tradicional préstamo hipotecario. 

Mientras que el préstamo hipotecario se garantiza con una hipoteca que afecta al inmueble cubriendo el valor de la finca hipotecada del capital prestado, en el project finance será el resultado del proyecto empresarial el que garantice la devolución de los créditos. 

Hay que tener en cuenta que en proyectos de esta envergadura el valor del inmueble supone como máximo el 10 por ciento del coste total de la operación. 

Este instrumento implica la financiación de una unidad económica independiente que se basa exclusivamente en la capacidad del proyecto mismo para generar un flujo de caja (cash flow) suficiente para amortizar los créditos (principal e intereses) tras haber cubierto todos los demás gastos, además de poder asegurar una rentabilidad suficiente del capital propio invertido.

Es imprescindible hacer un examen detallado del proyecto: sus contratos, riesgos, estructura de costes y de ingresos, flujos de caja... 

La diversificación de los riesgos mediante un complejo entramado de contratos es fundamental, para que aquella parte que controle mejor un riesgo específico sea también la que asuma la mayor responsabilidad sobre el mismo. 

Es primordial igualmente que los riesgos estén adecuadamente cubiertos. Algunas de las razones que llevan a solicitar este tipo de financiación son:
 

• Cuando los recursos necesarios para su financiación exceden de los que los promotores pueden conseguir (empresas ya endeudadas)

• En el caso de que los riesgos, operativos y financieros, excedan de los que los accionistas de las empresas promotoras están dispuestos a soportar

• Si hay más de una empresa interesada en el proyecto

• Cuando la inversión es cuantiosa

• Cuando se quiere diversificar el riesgo

• En el caso de que se quiera hacer el proyecto sin afectar directamente a la posición financiera del promotor

• Cuando el proyecto es perfectamente separable y puede diferenciarse del resto de las actividades de los promotores

• Cuando hay una serie de clientes fijos y seguros del producto o servicio que satisface.

• Cuando existen inversores dispuestos a invertir a favor de los flujos generados por el mismo.

a. Características
 
El proyecto en sí, y sus activos, son perfectamente identificables y separables de otros proyectos o actividades de las empresas promotoras (sociedad independiente). 

Es capaz de general flujos de caja suficientes, que permiten asegurar la devolución del principal e intereses o rentabilidad de los medios utilizados para su financiación (deuda y capital propio). 

La financiación del mismo se diseña considerando sus características y la capacidad de generar flujos. 

El nivel de endeudamiento, si atendemos a su financiación, suele ser elevado (75 por ciento deuda y 25 por ciento capital) y permite beneficiarse del efecto del apalancamiento (otros costes: riesgo, diseño, asesoría, gestión, etc ...).

Se emplea sobre todo en proyectos intensivos en capital y a largo plazo. Los fondos se obtienen sin garantía de los promotores. 

Por otra parte, el proyecto se considera como unidad económica independiente.

El Project Finance se utiliza para la financiación de un proyecto de inversión en el que los flujos de caja son muy recurrentes y tienen un alto grado de certeza; por ejemplo, rentas de alquiler pagadas por organismos públicos. 

A continuación se crea una sociedad cuyo único fin es el desarrollo, promoción y gestión del proyecto, como por ejemplo, un joint venture. 

Además la sociedad está dotada de capital propio de los promotores sponsor.

En este tipo de financiación la sociedad es la tomadora de crédito frente a las entidades financieras y la amortización de los créditos se efectúa exclusivamente con el flujo de caja "cash flow" generado por el proyecto. 

En estos casos, el recurso de los prestamistas frente a los promotores o no existe o está limitado limited recourse financing/non recourse financing, es decir, los promotores no avalan la financiación.

Por otro lado, la posible ejecución de los acreedores en caso de impago se limita en exclusiva a los bienes y derechos que constituyen el proyecto que se financia. 

La financiación otorgada se basa principalmente en su viabilidad económica, en su rentabilidad operativa y en los flujos de caja que genera un proyecto futuro.

Otra de las características es que las relaciones de todas las partes implicadas de alguna manera en su realización se determinan a través de una red de contratos donde los contratos subyacentes al proyecto adquieren un significado relevante en el reparto de los riesgos. 

• En este tipo de financiación el riesgo está diversificado. 

Hay que identificar, analizar y asignar todos los riesgos a los diferentes intervinientes en el proyecto.


b. Ventajas e inconvenientes

a) Ventajas:

• Se mantiene la calidad crediticia del promotor.

• Si se disminuyen los riesgos, cubriéndolos adecuadamente, puede disminuir el coste de la financiación.

• No se comprometen otros negocios de la empresa promotora.

• Se consiguen fondos, sin recurso o recurso limitado, difícilmente accesibles por otras vías.

• No se exigen garantías financieras a los socios promotores.

• Se incrementa la capacidad de endeudamiento de los promotores.

• Se comparten y transfieren riesgos a socios, entidades financieras, constructor, operador, compañías de seguro, mercado derivados, acreedores, etc. Una vez asignados los riesgos entre los distintos participantes, la dependencia entre el proyecto y sus promotores es únicamente operativa, no financiera.

• Obtención de una estructura de capital más apalancada de lo que sería posible con otras fórmulas de financiación.

• Una financiación a más largo plazo.

b) Inconvenientes:

• El diseño, para cubrir riesgos, ofrecer garantías y conseguir financiación, es complejo: ingeniería financiero  jurídica.

• Se necesitan, por ello, especialistas que ayuden: bancos de inversión, abogados, técnicos, etc...

• Los costes de transacción asociados: gastos administrativos, minutas y honorarios (entre un 1 por ciento y un 2 por ciento del volumen de la operación).

• Solo es factible para grandes proyectos.
 

c. Partes intervinientes

• Promotores Socios (Sponsors).

• Sociedad creada "ad hoc".

• Asesores externos, legales, técnicos, financieros.

• Fomentadores del Proyecto/ Instituciones supranacionales y de desarrollo (Banco Mundial, Banco Europeo de Reconstrucción y Desarrollo, Agencias de Seguro de Exportación, etc).

• Aseguradoras.

• Administración del Estado, Autónoma o Local.

• Entidades Financieras Prestamistas.

• Arrendatarios.

• Empresas constructoras.
 

d. Estructura financiera

• Recursos Propios (Promotores Socios): 10 25 por ciento.

• Subvenciones.

• Recursos Ajenos: 90 75 por ciento.
 

e. Tipos de financiación

En el caso de la financiación de la construcción y comercialización del proyecto para su venta a un inversor institucional, los bancos se encargan de financiar el período de construcción y el de comercialización hasta que se produce la venta y, por tanto, la amortización de la "deuda senior" o préstamo principal. 

En este caso, el "bullet" supone la amortización de la deuda en un solo pago. 

Cuando lo que se busca es la financiación de la construcción y posterior explotación del proyecto en régimen de alquiler, los bancos financian el período de construcción, el de comercialización y la explotación vía alquileres. Esta financiación se estructura a largo plazo desde el inicio de la operación.

PARTE PRIMERA
  • El Project finance inmobiliario.
Capítulo 1. 
“Project finance” y métodos de financiación de proyectos inmobiliarios.
1. Concepto. ¿Qué es un Project Finance?
a. Definiciones.
b. Cuándo es factible y por qué surge.
2. Características.
3. Clases de “Project finance”.
a. En base a los tipos de financiación.
b. En base a naturaleza
c. En base a forma.
d. En base a objeto.
e. En base a tipo de tramos.
4. Ventajas e inconvenientes.
5. Partes intervinientes.

TALLER DE TRABAJO
Las características de un project finance.

TALLER DE TRABAJO
El Project Finance inmobiliario.
1. El Project finance inmobiliario.
2. Viabilidad del Project Finance.

TALLER DE TRABAJO
¿Cómo presentar un project-finance inmobiliario a un banco?

TALLER DE TRABAJO
¿Cuándo procede el “project finance” y cuándo la financiación ordinaria?
Ventajas y desventajas para el promotor inmobiliario.

TALLER DE TRABAJO
Esquemas. Introducción al Project Finance
Obtención de fondos a través de la Sociedad Vehículo, que repagará la deuda con la generación de cash-flows del propio Proyecto
• En caso de insolvencia, los Bancos no pueden recurrir a la Matriz, sino a los propios activos del Proyecto
• Due Diligence
Ventajas e inconvenientes del promotor inmobiliario
Project Finance: Rasgos Comunes
• Cash flow estables y predecibles
• Sentido económico del Proyecto
• Marco legal adecuado y estable
• Gestor / Concesionario, con solvencia y capacidad de gestión probada
• Tamaño del Proyecto suficiente (diseño a medida)
• Posibilidad de asignar riesgos entre los partícipes

TALLER DE TRABAJO
Esquemas. Project Finance
Préstamo bancario senior (senior loan agreement)
• Prioridad en el orden de prelación de créditos
• Garantías reales
Préstamo mezzanine (mezzanine loan agreement)
• Segundo en el orden de prelación de créditos
• Garantías reales limitadas
“Equity kicker”
Bonos de alto rendimiento (high yield bonds)
Intercreditor agreement
Contrato de sindicación (syndication agreement)
Paquete de garantías (securities package)
Due diligence
Covenants financieros (financial covenants)
• Profits cover – EBITDA / Interest Costs ratio
• Cash cover – Cashflow / Total Funding Costs ratio
• Gearing – Total Debt / EBITDA ratio
• Net worth – patrimonio neto mínimo
• Capital expenditure – inversiones máximas

Capítulo 2. 
Ventajas e inconvenientes de un project finance.
1. Ventajas.
a. Para los promotores.
b. Para el banco financiador.
2. Inconvenientes
CHECK-LIST 
¿Quién se financia?
¿Quién financia?
Los fondos propios
Proporción de los fondos propios en el proyecto
Fuentes de financiación ajena
¿Qué es el CASH FLOW del edificio?
¿Qué es el CASH FLOW del proyecto?
¿Qué es el análisis de sostenibilidad y el VAN?
PARTE SEGUNDA
  • Partes del Project Finance inmobiliario.
Capítulo 3.
Las partes de un Project Finance inmobiliario.
1. Los "sponsors" o promotores y los accionistas
2. Socios industriales y tecnológicos
3. Socios financieros
4. Proveedores y suministradores
5. Administraciones públicas
6. Otros socios interesados clientes
7. La sociedad vehículo del proyecto (SVP)
8. Los consultores y asesores externos
9. Asesores legales
10. Asesores técnicos
  • Asesores de ingeniería.
  • Asesor medioambiental
11. Asesores de medioambiente
12. Las compañías aseguradoras
13. Las instituciones financieras

TALLER DE TRABAJO
La Sociedad Vehículo del Proyecto (SVP)
1. Socios promotores del proyecto.
2. Socios industriales
3. Socios financieros
4. Socios proveedores, constructoras o Cliente final del proyecto.

PARTE TERCERA
  • Fases del project finance inmobiliario.
z
Capítulo 4. 
Fases de un proyecto financiado mediante project finance.
1. Fase previa
2. Fase de construcción
3. Fase de operación

TALLER DE TRABAJO
Etapas de un Project Finance.
1. Proporción de las distintas fuentes de financiación.
2. Estructura de la deuda.
3. Modelo de proyecciones financieras.
4. Garantías del proyecto y de los accionistas.

PARTE CUARTA
  • Análisis y diseño del “Project Finance”
Capítulo 5. 
Análisis y diseño del “Project Finance”
1. El “Project Finance”, el proyecto como garantía financiera.
a. Proceso de “due diligence”
b. Características del “Project Finance”.
2. Fases del “Project Finance” (desde la construcción a la amortización con flujos de caja).
a. Fases temporales.
  • Fase de planificación del proyecto.
  • Fase de construcción
  • Fase de operación
b. Fases financieras (cuánto se necesita y cómo se negocia).
  • Análisis y diseño
  • Negociación
  • Aseguramiento y sindicación
3. Contabilización y amortización del Project finance (siempre antes de impuestos).
  • Costes de construcción.
  • Costes financieros.
  • Costes de operación.
4. Resolución de conflictos en el “Project Finance”
5. Análisis del riesgo en el “Project finance”.
a. Riesgos edificatorios.
b. Riesgos de suministro y comercialización.
c. El riesgo en el “Project finance” de un contrato llave en mano CON y SIN intervención previa del constructor (FEED).
Capítulo 6. 
Análisis de sensibilidad y seguimiento del Project Finance inmobilario.
TALLER DE TRABAJO
Análisis de sensibilidad y riesgos inmobiliarios. Test de stress.
1. Análisis de Sensibilidad parte de un Análisis de Viabilidad de una Promoción Inmobiliaria
2. La utilización del TIR y el VAN
3. Los bancos exigen medidas de riesgo de las promociones inmobiliarias.
  • Capitalización adecuada de las inmobiliarias.
  • Análisis del planeamiento urbanístico.
  • Análisis de los precios unitarios de los productos en venta.
  • Análisis del precio unitario pendiente de aprobación del planeamiento más riesgo.
4. Test de Estrés inmobiliario.
5. Parámetros técnicos y TIR mínimo a exigir en función del riesgo de la promoción inmobiliaria.
Capítulo 7.
Requisitos para que un proyecto sea financiable con estructura de “Project Finance”: Ratio de cobertura del servicio de la deuda (RCSD).
1. Concepto.
2. Características.
3. Fases.
Primera fase: Preliminares.
Segunda fase: Aseguramiento / financiación.
Tercera fase: Factores básicos en el análisis.
4. Covenants y Securities.
a. Contratos de garantía.
  • Garantía hipotecaria.
  • Cesión de derechos de garantía.
  • Contrato de garantía (Security agreement)
b. Contratos de seguros
c. “Legal opinion”.
5. Otros tipos de coberturas.
a. “Build Operate Transfer” -BOT-.
b. Otras Coberturas Públicas(“Shadows Tolls”).
c. Contrato por el uso del proyecto o "Throughput agreement".
d. “Joint Venture” entre la iniciativa privada y la pública.
TALLER DE TRABAJO
Viabilidad económica de un project finance.
1. Estudio de la viabilidad de un project finance.
2. Limitaciones.
a. De los deudores o promotores.
b. De los prestatarios.
3. Análisis de sensibilidad.
  • Ingresos.
  • Gastos.
  • Flujos de caja.
  • Flujo de caja disponible para el accionista (FCDA)
  • Flujo de caja para la deuda (FCD)
4. Rentabilidad.
  • Tasa interna de retorno (TIR)
  • Recuperación de una inversión (Payback).
5. El tipo de interés.
  • El riesgo del país.
  • Apalancamiento.
  • Apalancamiento Operativo
  • Apalancamiento financiero.
TALLER DE TRABAJO
La tasa de interés de retorno (T.I.R.).

TALLER DE TRABAJO
Los métodos estáticos y dinámicos. TIR y VAN.

  • El cash flow antes de la financiación
  • El cash flow después de financiación
TALLER DE TRABAJO
El equilibro financiero de una inmobiliaria. Ratio financiero. Flujo financiero.
  • Análisis del equilibrio de la estructura financiera
  • Fondo de rotación necesario y comparación con el fondo de rotación existente.
  • Condiciones necesarias del equilibrio financiero
  • Ratios financieros
  • Apalancamiento operativo y financiero
  • Ratios económicos y de valoración
  • Metodología de los estados de flujo
  • Estado de variación de caja
  • El estado de cash flow
TALLER DE TRABAJO
Financiación y “cash-flow” del edificio.
1. La financiación en función del “cash-flow” del edificio.
a. La estimación del Cash Flow de un edificio.
b. Factores que determinan la obtención del cash flow de un edificio.
  • Los ingresos operativos
  • El precio por metro cuadrado
  • Índice de desocupación del edificio
  • Oferta disponible.
  • Precio requerido.
  • Gastos operativos
  • Gastos de adecuación y mantenimiento del edificio.
c. El cash flow respecto de la financiación de un edificio.
2. Flujos de caja y viabilidad de un proyecto
3. ¿Cómo realizar una correcta evaluación financiera en base al cash-flow?
4. Análisis de sensibilidad
5. El VAN y otras definiciones esenciales.
a. Net Present Value (NPV) o valor actual neto (VAN)
b. La tasa de descuento, el WACC y el coste del capital
c. El efecto de la deducción fiscal de recursos ajenos.
d. La tasa interna de retorno (TIR) o Internal Rate of Return (IRR)
e. El payback o plazo de recuperación de la inversión inicial
f. La tasa contable de retorno o Accounting Rate of Return (ARR)
g. Ratios o herramientas de control
PARTE QUINTA
  • Garantías del Project Finance inmobiliario.
z
Capítulo 8. 
Garantías en la financiación de proyectos.
1. Otorgamiento de Garantías
2. Crear un responsable: una sociedad que soporte la garantía “Special Purpose Vehicle SPV”.
3. El contrato llave en mano como garantía del presupuesto de la SVP.
a. En la fase competencia para adjudicarse el proyecto. Bid Bond o aval de licitación.
b. Una vez adjudicado el proyecto a un contratista general seleccionado. Down Payment Guarantee o aval de anticipo.
4. Otras retenciones y garantías.

TALLER DE TRABAJO.
La práctica financiera de los préstamos a los promotores inmobiliarios.
1. Las garantías más habituales en las financiaciones bancarias de la construcción de edificios comerciales.

a. Constituir una sociedad por cada promoción inmobiliaria.
b. Dos líneas de crédito al Promotor el "Crédito Principal"  y el "Crédito IVA".
c. Condiciones a garantías del crédito promotor.
2. La Hipoteca de máximo.
3. Prenda de las acciones o de las participaciones sociales de la SPV por parte del Promotor a favor del Banco.
4. Prenda a favor del Banco de cuentas bancarias del Promotor.
5. Cesión de derechos del promotor inmobiliario al banco.
a. Cesión, por parte del Promotor (por medio de la SPV) al Banco de los derechos de solicitud de devolución del IVA frente a la Hacienda pública.
b. Derechos derivados del contrato de construcción suscrito por el Promotor (por medio de la SPV) y el Contratista: posibilidad de cesión de este contrato a favor del Banco.
c. Derechos derivados del aval bancario a primer requerimiento que el Contratista, en virtud de la suscripción del contrato de construcción, debe entregar al Promotor (por medio de la SPV) (el "Aval"); posibilidad de cesión del Aval por parte de la SPV al Banco.
d. Cesión, por parte del Promotor, (por medio de la SPV) al Banco de las rentas derivadas de los arrendamientos.
6. Acuerdo de subordinación de deuda.
7. Fianza personal de la sociedad matriz del Promotor.
PARTE SEXTA
  • Estructura de un Project finance inmobiliario.
z
Capítulo 9.
Diseño de la estructura de un Project Finance inmobiliario.
1. Diseño de la estructura financiera.
2. Ratio de Cobertura del Servicio de la Deuda (RCSD).

TALLER DE TRABAJO
Cierre financiero del Project Finance.

TALLER DE TRABAJO
Caso práctico de Project Finance.
1. Sociedad vehículo del proyecto.
2. Descripción del proyecto.
3. Presupuesto y calendario de obras.
4. Estructura de la financiación.
5. Términos y condiciones de la oferta de financiación a largo plazo.
6. Garantías y coberturas principales de la operación.

  • Seguros
  • Ratio de cobertura
  • Fondo de reserva
7. Proyecciones: caso base
  • Hipótesis.
  • Inversión.
  • Deuda.
  • Ingresos y gastos.
  • Cuenta de resultados.
  • Circulante.
  • Estado de flujo de caja.
8. Análisis de sensibilidad del caso base conjunto
9. Riesgos, coberturas y mitigantes.
  • Construcción (finalización del proyecto, sobrecoste del proyecto, retraso finalización, abandono, autorizaciones, permisos, licencias, contrato cerrado “llave en mano”, etc.
TALLER DE TRABAJO
Esquemas. Financiación de una planta de producción a través de un Project Finance.
1. ¿Qué es un Project Finance?
  • Ventajas de un project finance para el promotor
  • Análisis y diseño
  • Negociación
  • Aseguramiento y sindicación.
  • Seguimiento interno del riesgo de la operación.
  • Ratio de cobertura del servicio de la deuda.
  • Análisis de riesgos.
  • Característicos de fase de construcción
  • Característicos fase explotación
2. El contrato de construcción e ingeniería (EPC). construcción – contrato llave en mano.
  • El contrato de construcción (EPC)
  • Garantías del Contratista
  • Penalizaciones
3. Seguros.

CHECK-LIST 

¿Qué es project finance?
Razones para su utilización, ventajas y desventajas.
Esquema básico de un Project Finance.
Sociedad Vehículo del Proyecto.
Socios promotores.
Aseguradores.
Consultores y asesores externos.
Instituciones financieras.
Modalidades de project finance
Build - Operate - Transfer.
Build - Own - Operate - Transfer.
Build - Own - Operate.
Build - Lease - Transfer.
Design - Build - Finance - Operate.
Design - Construct - Manage - Finance.
Riesgos en un project finance
Riesgo de construcción.
Riesgo de explotación.
Riesgo de mercado.
Riesgos financieros.
Riesgos políticos y de fuerza mayor.
Riesgos legales.
Riesgos medioambientales.
Contratos habituales en Project Finance.
Cláusulas típicas en contratos de Project Finance.
Alternativas a los riesgos.
¿Qué fórmulas de financiación están resultando más efectivas y cuáles están siendo las preferencias de las entidades financieras en cuanto a tipo de promoción inmobiliaria?
¿Qué cláusulas hay que incluir en los contratos de financiación inmobiliaria?
Casos Prácticos de Financiación: Financiación de Promoción Residencial•Financiación de Promoción no Residencial
La financiación del Suelo de largo desarrollo
La Financiación de Suelo Finalista
La Financiación al Promotor Residencial. Fórmulas. La Financiación de Proyectos no Residenciales
Forward Purchase, Forward Funding
PARTE SÉPTIMA
  • Finalización del Project finance inmobiliario.
z
Capítulo 10. 
  • Resolución anticipada del Project finance inmobiliario.
PARTE OCTAVA
  • Due diligence del Project Finance inmobiliario.
z
Capítulo 11. 
Due diligence del Project Finance inmobiliario.
1. Objetivos de la financiación. Precauciones y garantías.
2. Due diligence de un project finance. El Information Memorandum (IM) en un project finance.
  • Confidencialidad
  • Contenido
  • Características del proyecto inmobiliario.
  • Autorizaciones administrativas (licencias)
  • Aspectos medioambientales
  • Tecnología
  • Características de la deuda principal
  • Disposiciones
  • Comisiones
  • Estudio pormenorizado de los costes.
  • Deuda a largo plazo.
  • Posible financiación del circulante.
  • Compromisos de desembolso de capital.
  • Métodos de amortización.
  • Situación de las subvenciones.
  • Coberturas de tipo de interés y de cambio.
  • Estructura contractual
  • Seguros
  • Sensibilidad del proyecto ante distintas alteraciones en los parámetros de partida.
  • Proyecciones de balance, cuenta de resultados y flujos de caja (cash flow).
  • Análisis financieros
  • Coeficientes de cobertura
  • Previsiones del proyecto
  • Cuentas del proyecto
  • Conclusión del proyecto
TALLER DE TRABAJO
¿Cómo se realiza la “due diligence” de un contrato financiero?
1. Condiciones estandarizadas.
2. Cláusulas específicas del Project Finance.

TALLER DE TRABAJO
Due diligence. Financiación de proyecto inmobiliario en construcción.
1. Due diligence e identificación de riesgos de obra en construcción.

a. Riesgo legal
b. Riesgo de construcción
2. Due diligence y análisis de riesgos de la precomercialización.
  • Riesgo de comercialización
3. Due diligence y análisis de riesgos físicos.

TALLER DE TRABAJO
Due diligence. Financiación de proyecto inmobiliario construido y en alquiler.
1. Due diligence e identificación de riesgos de proyecto inmobiliario construido y en alquiler.

a. Riesgo legal.
b. Riesgo de explotación
c. Riesgo financiero o de tipo de interés
2. Due diligence e identificación de riesgos edificatorios.
3. Due diligence y análisis de riesgos físicos.

TALLER DE TRABAJO
Due diligence de comisiones bancarias, intereses y obligaciones de control financiero.
1. Due diligence de comisiones bancarias e intereses.

a. Comisiones
b. Intereses
c. Costes de resolución
2. Due diligence de los impuestos por cuenta del prestatario (gross up)
3. Due diligence de la cuenta corriente para el control del Project finance.
4. Due diligence de la imputación de honorarios profesionales al prestatario.
5. Due diligence de la declaración de garantías.

TALLER DE TRABAJO
Due diligence de lo “covenants”, obligaciones del prestatario.

TALLER DE TRABAJO
Acuerdos de subordinación.

PARTE NOVENA
  • Control del riesgo en el Project Finance inmobiliario.
z
Capítulo 12. 
Control del riesgo. Factor Mitigador. Clases de riesgos.
1. Identificación del riesgo.
2. Clases de riesgos.
a. Riesgos en fase de construcción.
Formas de cobertura.
b. Riesgos en la Fase Operativa
c. Tipos de riesgos
d. Formas de cobertura
e. Riesgos Financieros.
f. Riesgos Legales.
g. Fuerza Mayor.
h. Riesgos por ingresos.
TALLER DE TRABAJO
Factores de riesgo. ¿Qué es un apalancamiento LTV (loan to value) sobre los inmuebles financiados?

TALLER DE TRABAJO
Identificación de riesgos del Project Finance inmobiliario.
1. Identificar y poner precio a los riesgos.
2. Riesgos según las fases de un proyecto

a. Construcción del proyecto
b. Inicio y puesta en marcha del proyecto
c. Explotación y operación del proyecto
3. Cómo proteger cada tipo de riesgo.
a. Riesgos de construcción
b. Riesgos de explotación y operación del proyecto
c. Riesgos de mercado (compras ventas)
d. Riesgos financieros del proyecto
e. Riesgo país
f. Riesgo de fuerza mayor
g. Riesgos legales y documentales
h. Riesgos medioambientales
PARTE DÉCIMA.
Formularios.
A) Modelo de presentación de los términos y condiciones iniciales de la oferta de financiación
1.  Descripción del Proyecto
1.1. Prestatario
1.2. Proyecto.
2.  Estructura Financiera
2.1. Inversión Total.
2.2. Fuentes de fondo.
2.3. Formalización.
2.4. Modalidad de la Financiación
3.  Financiación Bancaria
3.1. Financiación a largo plazo
3.1.1. Importe.
3.1.2. Agente.
3.1.3. Aseguradores.
3.1.4. Plazo.
3.1.5. Periodo de Disposición.
3.1.6. Disposiciones.
3.1.7. Amortizaciones.
3.1.8. Tipo de Interés.
3.1.9. Margen Aplicable.
3.1.10 Cobertura de tipos.
3.1.11. Up-Front Fee.
3.1.12. Commitment Fee.
3.1.13. Comisión de Agencia.
3.1.14 Comisión por cancelación anticipada.
4.  Aportaciones de los Accionistas
4.1. Importe.
Serán como mínimo el 25% del total, tal como se describen en el apartado 2.2
4.2 Forma.
Ver apartado 2.2
4.3. Calendario.
5.  Otros Términos y Condiciones
5.1. Garantías.
5.2. Distribuciones a los accionistas.
5.3. Cuenta de Reserva.
5.4. Recurso a los socios.
6. 0bligaciones del prestatario
6.1. Obligaciones del Prestatario.
6.2. Prohibiciones.
6.3. Obligaciones adicionales.
7.  Otros términos y condiciones
7.1 Condiciones Previas a la Firma de la financiación.
7.2. Condiciones Previas de Todas las Disposiciones.
7.3. Acreditaciones.
7.4. Causas de Resolución Anticipada.
7.5 Manifestaciones.
7.6 Asesores.
7.7 Impuestos y Gastos.
B) Modelos de contratos de préstamo – tipo Project finance.
Modelo 1. 
PRIMERA . (Concesión del préstamo) 
SEGUNDA
(A. Condiciones para el otorgamiento de la escritura de constitución de la hipoteca) 
(B. Condiciones para la disposición) 
TERCERA. (Duración del préstamo) 
CUARTA. (Comisión e interés de apertura) 
QUINTA. (Tipo de interés) 
SEXTA. (Pago de intereses y amortización; lugar de pago)
SÉPTIMA. (Resolución)
OCTAVA (Amortización anticipada de cantidades parciales) 
NOVENA. (Intereses de demora)
DECIMA. (Constitución de la hipoteca) 
UNDÉCIMA. (Extensión de la hipoteca)
DUODÉCIMA. (Garantías del prestatario) 
DECIMOTERCERA. (0bligaciones del prestatario) 
DECIMOCUARTA. (Cesión) 
DECIMOQUINTA. (Vencimiento anticipado) 
DECIMOSEXTA. (Procedimiento de ejecución) 
DECIMOSEPTIMA (Procedimiento judicial sumario) 
DECIMOCTAVA. (Procedimiento de ejecución extrajudicial) 
DECIMONOVENA. (Otras disposiciones para el procedimiento judicial sumario y el procedimiento extrajudicial) 
VIGÉSIMA. (Tasación de la finca)
VIGESIMOPRIMERA. (Jurisdicción, ley aplicable) 
VIGESIMOSEGUNDA. (Impuestos y gastos) 
VIGESIMOTERCERA. (Daños y perjuicios) 
VIGESIMOCUARTA. (Notificaciones) 
VIGESIMOQUINTA. (Ejercicio de los derechos del prestamista) 
VIGESIMOSEXTA. (Cesión de rentas por alquiler)
VIGESIMOSEPTIMA. (Nulidad parcial) 
VIGESIMOCTAVA. (Poder a efectos de inscripción, subsanación y aclaración de escritura) 
VIGESIMONOVENA. Formalidades. 
Modelo 2. 
CONTRATO DE FINANCIACIÓN - TIPO PROJECT FINANCE.
ESTIPULACIONES 
PRIMERA.- DEFINICIONES
SEGUNDA.- IMPORTE Y DESTINO DEL CRÉDITO 
TERCERA.- CARÁCTER MANCOMUNADO 
CUARTA.- DISPOSICION DEL CREDITO 
QUINTA. DEVENGO DE INTERESES. 
SEXTA.- CÁLCULO DEL TIPO DE INTERÉS 
SÉPTIMA.- PAGO DE INTERESES 
OCTAVA, INTERESES MORATORIOS 
NOVENA.- INCREMENTO DE COSTES, REDUCCIONES DE INGRESOS Y CAMBIO DE CIRCUNSTANCIAS LEGALES 
DÉCIMA. AMORTIZACIÓN 
UNDÉCIMA.- COMISIONES Y GASTOS 
DUODÉCIMA.- IMPUESTOS 
DECIMOTERCERA.- PAGOS 
DECIMOCUARTA.- CUENTAS DE LA DEUDA DEL PROYECTO
DECIMOQUINTA.- DECLARACIONES Y GARANTÍAS 
DECIMOSEXTA.- OBLIGACIONES DE LA SOCIEDAD VEHÍCULO DEL PROYECTO 
DECIMOSÉPTIMA.- PLAZOS 
DECIMOCTAVA.- BANCO AGENTE 
DECIMONOVENA.- CESION 
VIGESIMA.- CAUSAS DE RESOLUCIÓN 
VIGÉSIMO PRIMERA.- GARANTÍAS DE LA SOCIEDAD VEHÍCULO DEL PROYECTO 
VIGÉSIMO SEGUNDA.- COMPROMISO DE CONSTITUCIÓN DE GARANTÍA HIPOTECARIA 
VIGESIMO TERCERA.- PRENDA SOBRE LOS DERECHOS DE CRÉDITO DIMANANTES DE CUALQUIERA DE LOS ACUERDOS DEL PROYECTO 
VIGESIMO CUARTA.- PIGNORACIÓN DE LA CUENTA DE ORDENACIÓN DE PAGOS Y LA CUENTA DE RESERVA 
VIGÉSIMO QUINTA.-COMPROMISOS DE LOS SOCIOS 
VIGÉSIMO SEXTA.- PROCEDIMIENTOS EJECUTIVOS 
VIGÉSIMO SÉPTIMA.- EJECUCIÓN POR LAS ENTIDADES FINANCIADORAS DE LAS GARANTÍAS 
VIGESIMO OCTAVA.- MODIFICACIONES Y RENUNCIAS 
VIGÉSIMO NOVENA.- NOTIFICACIONES 
TRIGESIMA.- JURISDICCIÓN 
TRIGÉSIMO PRIMERA. -FORMALIZACIÓN 
Modelo 3. 
  • Definiciones 
  • Importe, distribución y carácter mancomunado del crédito. 
  • Período y condiciones para la disposición de los fondos. 
  • Devengo, liquidación y pago de intereses.
  • Cálculo del tipo de interés. 
  • Tipo de interés. 
  • Mora, cálculo de intereses moratorios y su capitalización. Costes adicionales o reducciones de ingresos. 
  • Amortizaciones del crédito. 
  • Comisiones y gastos 
  • Impuestos.
  • Modo de pago. 
  • Régimen de contabilidades y cuentas del crédito. 
  • Declaraciones y garantías. 
  • Obligaciones del Project finance.
  • Cuenta de reserva del servicio de la deuda del Project finance. Cesiones del crédito. 
  • Resolución del Project finance.
  • Agente del crédito. 
  • Régimen adicional de garantías del Project finance. Hipoteca. 
  • Garantías adicionales. 
  • Ejecución de garantías. 
  • Ejecución de garantías. 
  • Régimen de notificaciones. 
  • Plazos 
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