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PROJECT FINANCE INMOBILIARIO

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¿QUÉ APRENDERÁ?
Project Finance inmobiliario. 

Inversión inmobiliaria en función del Project finance y nivel de riesgo. 

Estudio de la viabilidad de un project finance. 

La tasa de interés de retorno (T.I.R.). Los métodos estáticos y dinámicos. TIR y VAN. 
 

VÍDEOS DE JORNADA DE PRESENTACIÓN.
OPINIONES DE CLIENTES.
Como director financiero me ha sido my útil la guía práctica del Project Finance inmobiliario porque nos ha permitido financiar en base a los flujos de caja generados por los activos inmobiliarios de la empresa. Estamos hechos a la idea de que lo que cuenta es el valor de los activos inmobiliarios y en este caso, si el proyecto es atractivo, no es lo principal. De hecho los activos no cubrían ni de lejos la gran obra que se ha realizado sobre el terreno. Muy práctica y fácil de entender.

Mariano Gascón

ÍNDICE
Introducción

PRELIMINAR

El Project Finance inmobiliario en 14 preguntas y respuestas.
PARTE PRIMERA
El Project finance inmobiliario.
PARTE SEGUNDA
Partes del Project Finance inmobiliario.
PARTE TERCERA
Fases del project finance inmobiliario.
PARTE CUARTA
Análisis y diseño del “Project Finance”
PARTE QUINTA
Garantías del Project Finance inmobiliario.
PARTE SEXTA
Estructura de un Project finance inmobiliario.
PARTE SÉPTIMA
Finalización del Project finance inmobiliario.
PARTE OCTAVA
Due diligence del Project Finance inmobiliario.
PARTE NOVENA
Control del riesgo en el Project Finance inmobiliario.
PARTE DÉCIMA PARTE UNDÉCIMA.
Formularios.
A) Modelo de presentación de los términos y condiciones iniciales de la oferta de financiación
B) Modelos de contratos de préstamo – tipo Project finance.

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Introducción
El project finance inmobiliario.

Se trata de una herramienta financiera que surgió a raíz de la necesidad de hacer frente a la dificultad de reunir los fondos que exigían los grandes proyectos. 

Este producto financiero se enfrenta así a los métodos tradicionales (aumento de capital, salidas a bolsa, el recurso de endeudamiento ajeno, etc.) que han mostrado ser inadecuados para este tipo de proyectos. 

Desde una perspectiva internacional se puede afirmar que se ha consolidado como una modalidad de financiación para grandes proyectos.

Se trata de un sistema de financiación que permite que un determinado proyecto de inversión, dadas sus posibilidades de generar flujos de caja y la calidad de los propios activos, pueda ser financiado individualmente utilizando para ello fondos específicamente conseguidos para el proyecto y con el mayor apalancamiento posible. 

Los sectores susceptibles de financiación vía project finance son: el energético, el agua, el de los transportes y otros, entre los que se incluye el inmobiliario, en particular centros comerciales, hoteles y oficinas. 

• En España, a diferencia del resto de Europa y Estados Unidos, este tipo de instrumento financiero no se ha desarrollado por la totalidad de las instituciones bancarias, sino tan sólo por aquellas especializadas en el ámbito inmobiliario.
Hoy en día se inician en el sector inmobiliario proyectos que implican inversiones cuantiosas que exigen un método de financiación que ya no puede satisfacer el tradicional préstamo hipotecario. 

Mientras que el préstamo hipotecario se garantiza con una hipoteca que afecta al inmueble cubriendo el valor de la finca hipotecada del capital prestado, en el project finance será el resultado del proyecto empresarial el que garantice la devolución de los créditos. 

Hay que tener en cuenta que en proyectos de esta envergadura el valor del inmueble supone como máximo el 10 por ciento del coste total de la operación. 

Este instrumento implica la financiación de una unidad económica independiente que se basa exclusivamente en la capacidad del proyecto mismo para generar un flujo de caja (cash flow) suficiente para amortizar los créditos (principal e intereses) tras haber cubierto todos los demás gastos, además de poder asegurar una rentabilidad suficiente del capital propio invertido.

Es imprescindible hacer un examen detallado del proyecto: sus contratos, riesgos, estructura de costes y de ingresos, flujos de caja... 

La diversificación de los riesgos mediante un complejo entramado de contratos es fundamental, para que aquella parte que controle mejor un riesgo específico sea también la que asuma la mayor responsabilidad sobre el mismo. 

Es primordial igualmente que los riesgos estén adecuadamente cubiertos. Algunas de las razones que llevan a solicitar este tipo de financiación son:
 

• Cuando los recursos necesarios para su financiación exceden de los que los promotores pueden conseguir (empresas ya endeudadas)

• En el caso de que los riesgos, operativos y financieros, excedan de los que los accionistas de las empresas promotoras están dispuestos a soportar

• Si hay más de una empresa interesada en el proyecto

• Cuando la inversión es cuantiosa

• Cuando se quiere diversificar el riesgo

• En el caso de que se quiera hacer el proyecto sin afectar directamente a la posición financiera del promotor

• Cuando el proyecto es perfectamente separable y puede diferenciarse del resto de las actividades de los promotores

• Cuando hay una serie de clientes fijos y seguros del producto o servicio que satisface.

• Cuando existen inversores dispuestos a invertir a favor de los flujos generados por el mismo.

a. Características
 
El proyecto en sí, y sus activos, son perfectamente identificables y separables de otros proyectos o actividades de las empresas promotoras (sociedad independiente). 

Es capaz de general flujos de caja suficientes, que permiten asegurar la devolución del principal e intereses o rentabilidad de los medios utilizados para su financiación (deuda y capital propio). 

La financiación del mismo se diseña considerando sus características y la capacidad de generar flujos. 

El nivel de endeudamiento, si atendemos a su financiación, suele ser elevado (75 por ciento deuda y 25 por ciento capital) y permite beneficiarse del efecto del apalancamiento (otros costes: riesgo, diseño, asesoría, gestión, etc ...).

Se emplea sobre todo en proyectos intensivos en capital y a largo plazo. Los fondos se obtienen sin garantía de los promotores. 

Por otra parte, el proyecto se considera como unidad económica independiente.

El Project Finance se utiliza para la financiación de un proyecto de inversión en el que los flujos de caja son muy recurrentes y tienen un alto grado de certeza; por ejemplo, rentas de alquiler pagadas por organismos públicos. 

A continuación se crea una sociedad cuyo único fin es el desarrollo, promoción y gestión del proyecto, como por ejemplo, un joint venture. 

Además la sociedad está dotada de capital propio de los promotores sponsor.

En este tipo de financiación la sociedad es la tomadora de crédito frente a las entidades financieras y la amortización de los créditos se efectúa exclusivamente con el flujo de caja "cash flow" generado por el proyecto. 

En estos casos, el recurso de los prestamistas frente a los promotores o no existe o está limitado limited recourse financing/non recourse financing, es decir, los promotores no avalan la financiación.

Por otro lado, la posible ejecución de los acreedores en caso de impago se limita en exclusiva a los bienes y derechos que constituyen el proyecto que se financia. 

La financiación otorgada se basa principalmente en su viabilidad económica, en su rentabilidad operativa y en los flujos de caja que genera un proyecto futuro.

Otra de las características es que las relaciones de todas las partes implicadas de alguna manera en su realización se determinan a través de una red de contratos donde los contratos subyacentes al proyecto adquieren un significado relevante en el reparto de los riesgos. 

• En este tipo de financiación el riesgo está diversificado. 

Hay que identificar, analizar y asignar todos los riesgos a los diferentes intervinientes en el proyecto.


b. Ventajas e inconvenientes

a) Ventajas:

• Se mantiene la calidad crediticia del promotor.

• Si se disminuyen los riesgos, cubriéndolos adecuadamente, puede disminuir el coste de la financiación.

• No se comprometen otros negocios de la empresa promotora.

• Se consiguen fondos, sin recurso o recurso limitado, difícilmente accesibles por otras vías.

• No se exigen garantías financieras a los socios promotores.

• Se incrementa la capacidad de endeudamiento de los promotores.

• Se comparten y transfieren riesgos a socios, entidades financieras, constructor, operador, compañías de seguro, mercado derivados, acreedores, etc. Una vez asignados los riesgos entre los distintos participantes, la dependencia entre el proyecto y sus promotores es únicamente operativa, no financiera.

• Obtención de una estructura de capital más apalancada de lo que sería posible con otras fórmulas de financiación.

• Una financiación a más largo plazo.

b) Inconvenientes:

• El diseño, para cubrir riesgos, ofrecer garantías y conseguir financiación, es complejo: ingeniería financiero  jurídica.

• Se necesitan, por ello, especialistas que ayuden: bancos de inversión, abogados, técnicos, etc...

• Los costes de transacción asociados: gastos administrativos, minutas y honorarios (entre un 1 por ciento y un 2 por ciento del volumen de la operación).

• Solo es factible para grandes proyectos.

c. Partes intervinientes

• Promotores Socios (Sponsors).

• Sociedad creada "ad hoc".

• Asesores externos, legales, técnicos, financieros.

• Fomentadores del Proyecto/ Instituciones supranacionales y de desarrollo (Banco Mundial, Banco Europeo de Reconstrucción y Desarrollo, Agencias de Seguro de Exportación, etc).

• Aseguradoras.

• Administración del Estado, Autónoma o Local.

• Entidades Financieras Prestamistas.

• Arrendatarios.

• Empresas constructoras.

d. Estructura financiera

• Recursos Propios (Promotores Socios): 10 25 por ciento.

• Subvenciones.

• Recursos Ajenos: 90 75 por ciento.

e. Tipos de financiación

En el caso de la financiación de la construcción y comercialización del proyecto para su venta a un inversor institucional, los bancos se encargan de financiar el período de construcción y el de comercialización hasta que se produce la venta y, por tanto, la amortización de la "deuda senior" o préstamo principal. 

En este caso, el "bullet" supone la amortización de la deuda en un solo pago. 

Cuando lo que se busca es la financiación de la construcción y posterior explotación del proyecto en régimen de alquiler, los bancos financian el período de construcción, el de comercialización y la explotación vía alquileres. Esta financiación se estructura a largo plazo desde el inicio de la operación.
 

PRELIMINAR
  • El Project Finance inmobiliario en 14 preguntas y respuestas.
1. ¿Qué es el Project Finance inmobiliario?
a. El Project Finance es la financiación a largo plazo de una inversión de capital independiente
b. Concepto del Project Finance inmobiliario
c. Project Finance inmobiliario vs finanzas corporativas
d. Capital en el Project Finance inmobiliario
e. Características del Project Finance
f. Comprensión del Project Finance
g. Los flujos de efectivo del Project Finance inmobiliario
h. Project Finance inmobiliarios vs finanzas corporativas
i. Consideraciones de la aportación de capital en el Project finance inmobiliario
2. ¿Cuáles son los términos y definiciones de la industria de Project Finance inmobiliario?
a. Préstamo a valor (Loan to value LTV)
b. Préstamo sobre el coste (Loan to cost LTC)
c. Ingresos operativos netos (Net operating income NOI)
d. Tasa de capitalización (Cap rate)
e. Período de amortización
f. Plazo
g. Socio general (general partner GP)
h. Socio comanditario (limited partner LP)
i. Préstamo de terrenos (land loan)
j. Relación de espacio  (floor space ratio FSR)
k. Área bruta de construcción (Gross building area GBA)
l. Área bruta alquilable (Gross leasable area GLA)
m. Área bruta del sitio (Gross site area)
n. Deducciones
ñ. Área neta del sitio (Net site area)
o. Max GBA
p. Construcción GBA
q. Área vendible
r. Ingresos operativos netos
s. Tasa de capitalización
t. Período de recuperación
3. ¿Quiénes son los principales participantes en el Project Finance de infraestructura?
a. Patrocinadores (sponsors)
b. Gobiernos anfitriones
c. Las compañías de seguros
d. Contratistas de construcción
e. Operadores
f. Proveedores de recursos
g. Compradores
4. ¿Por qué es importante para las partes comprender el Project Finance?
a. Definición de Proyecto.
b. El Project Finance confía en el flujo de caja.
c. El Project Finance para financiar infraestructuras
d. Vehículo de propósito especial o vehículo de desarrollo de proyectos (Special Purpose Vehicles (SPV).
e. Participantes y acuerdos de Project Finance Patrocinador / Promotor
f. Inversores de capital adicionales
g. Contratista de construcción
h. Operador
i. Proveedor de materia prima
j. Prestamista
5. ¿En qué se diferencia el Project Finance de los préstamos corporativos?
a. La diferencia está en el proyecto como garantía.
b. Favorece a sectores que estructuran sus proyectos como entidades separadas.
c. El Project Finance es muy favorable para países en desarrollo.
d. Flexibilidad del Project Finance (hospitales, hoteles, etc.)
6. ¿Cuál es la diferencia entre el Project Finance inmobiliario y la Financiación Estructurada de Bienes Inmuebles?
a. Financiación de una transacción en la que el banco acepta los flujos de caja generados
b. Vehículo de propósito especial (Special Purpose Vehicle SPV)
c. Los flujos de efectivo asociados con la transacción inmobiliaria
d. La estructura de capital de un proyecto inmobiliario
7. ¿Cuáles son las razones para elegir el Project Finance inmobiliario?
8. ¿Por qué es tan importante el Project Finance a nivel mundial?
a. Globalización del Project Finance
b. Fundamentos del project finance basado en los flujos de caja y los activos del proyecto en sí.
9. ¿Cuáles son las ventajas e inconvenientes del project finance inmobiliario?
a. Ventajas
  • Ventajas generales del Project Finance
  • Mayor disponibilidad y menor riesgo
  • Proteger la base de capital y la capacidad de endeudamiento del patrocinador
  • Sin ingresos se suspende la financiación vía Project Finance
  • Distribuir los riesgos y las necesidades de Project Finance
  • Maximizar el apalancamiento
  • Tratamiento fuera del balance general
  • Maximizar el beneficio fiscal
  • Globalización de los mercados financieros
b. Inconvenientes
  • Principales inconvenientes del Project Finance.
  • El Project Finance es extremadamente complejo.
  • Requisitos rigurosos.
  • Coordinación entre todas las partes involucradas.
  • Análisis de la viabilidad técnica, financiera, ambiental y económica del proyecto
  • Identificación exahustiva de los riesgos del proyecto
  • Vigilancia del desempeño operativo del proyecto a medida que avanza.
10. ¿Cuáles son las dos clases básicas de Project Finance?
a. Project Finance sin recurso
b. Project Finance con recursos limitados
11. ¿Cuáles son los documentos clave del Project Finance inmobiliario?
a. Acuerdo de proyecto
b. Documentos del suelo
c. Contrato de construcción
d. Contratos de servicio
e. Acuerdos de Financiación
f. El acuerdo directo entre los prestamistas
g. Acuerdos de garantía de autoridad
h. Subcontratos
i. Garantías de desempeño
j. Garantías auxiliares
12. ¿Cuál es el cronograma de desarrollo del Project Finance inmobiliario?
13.  ¿Cuáles son las etapas del Project Finance?
a. Elaboración del Informe del Proyecto (Detailed Project Report DPR)
A. Viabilidad técnica
B. Competencia gerencial
C. Viabilidad comercial
D. Viabilidad financiera
  • Coste del proyecto
  • Coste del suelo
  • Coste de desarrollo del sitio
  • Coste de los edificios
  • Planta y maquinaria
  • Gastos preliminares
  • Contingencias
b. Medios de Financiación
  • Cobertura de seguridad y contribución de los promotores
  • Análisis de rentabilidad
  • Balance proyectado, cuenta de pérdidas y ganancias y flujo de efectivo proyectado
  • Punto de equilibrio
  • Índice de cobertura del servicio de la deuda (Debt-Service Coverage Ratio DSCR)
  • Análisis de sensibilidad
  • Tasa Interna de Retorno (TIR)
c. Viabilidad ambiental, política y económica
d. Evaluación de proyectos
14. ¿Cuál es el contrato de construcción más frecuente en los Project Finance?
a. EPC
b. O&M
PARTE PRIMERA
  • El Project finance inmobiliario.
Capítulo 1. 
“Project finance” y métodos de financiación de proyectos inmobiliarios.
1. Concepto. ¿Qué es un Project Finance?
a. Definiciones.
b. Cuándo es factible y por qué surge.
2. Características.
3. Clases de “Project finance”.
a. En base a los tipos de financiación.
b. En base a naturaleza
c. En base a forma.
d. En base a objeto.
e. En base a tipo de tramos.
4. Ventajas e inconvenientes.
5. Partes intervinientes.

TALLER DE TRABAJO 
Project Finance o préstamo sin recurso (capacidad de pago del flujo de caja del proyecto cuya única garantía es el proyecto en sí mismo). 

TALLER DE TRABAJO
Las características de un project finance.

Capítulo 2. 
El Project Finance inmobiliario.
    1. El Project finance inmobiliario.
    2. Viabilidad del Project Finance.

    TALLER DE TRABAJO
    ¿Cómo presentar un project-finance inmobiliario a un banco?

    TALLER DE TRABAJO. 
    “Project Finance” o Financiación de proyectos para inmuebles ya terminados y alquilados. 

    TALLER DE TRABAJO
    Esquemas. Introducción al Project Finance
    Obtención de fondos a través de la Sociedad Vehículo, que repagará la deuda con la generación de cash-flows del propio Proyecto
    • En caso de insolvencia, los Bancos no pueden recurrir a la Matriz, sino a los propios activos del Proyecto
    • Due Diligence
    Ventajas e inconvenientes del promotor inmobiliario
    Project Finance: Rasgos Comunes
    • Cash flow estables y predecibles
    • Sentido económico del Proyecto
    • Marco legal adecuado y estable
    • Gestor / Concesionario, con solvencia y capacidad de gestión probada
    • Tamaño del Proyecto suficiente (diseño a medida)
    • Posibilidad de asignar riesgos entre los partícipes

    TALLER DE TRABAJO
    Esquemas. Project Finance
    Préstamo bancario senior (senior loan agreement)
    • Prioridad en el orden de prelación de créditos
    • Garantías reales
    Préstamo mezzanine (mezzanine loan agreement)
    • Segundo en el orden de prelación de créditos
    • Garantías reales limitadas
    “Equity kicker”
    Bonos de alto rendimiento (high yield bonds)
    Intercreditor agreement
    Contrato de sindicación (syndication agreement)
    Paquete de garantías (securities package)
    Due diligence
    Covenants financieros (financial covenants)
    • Profits cover – EBITDA / Interest Costs ratio
    • Cash cover – Cashflow / Total Funding Costs ratio
    • Gearing – Total Debt / EBITDA ratio
    • Net worth – patrimonio neto mínimo
    • Capital expenditure – inversiones máximas

    TALLER DE TRABAJO
    Esquemas de casos prácticos de Project Finance, PPP’s ó Participaciones Público Privadas y análisis de riesgos.

    • Devolución de la deuda basada en la capacidad futura de generar “cash-flows” del negocio, no en el valor de los activos físicos del Proyecto ni en las garantías de los socios promotores (recurso limitado de los socios).
      • . Predictibilidad y estabilidad de los “cash-flows”.
        . Elevado apalancamiento.
        . Financiación a largo plazo, con largos plazos de amortización y calendario en función del ritmo de generación de los cash flows del Proyecto.
        . Necesidad de un exhaustivo análisis de riesgos y mitigación contractual de los mismos (asignación entre las partes).
        . Estructuras jurídicas y fiscales complejas
        . Diseño a medida (valor añadido para el cliente)
        . Relevancia del “Due Diligence” (Económico, Técnico, Legal, medioambiental...)
        . Análisis del sector para reducir riesgos
        . Importancia del seguimiento directo del riesgo después de la financiación.
        . Ejemplos: ciclo integral del agua, hospitales, autopistas, parkings, etc... 
    • Requisitos para que un Proyecto sea Financiable
    • Fases de un Project Finance 
Capítulo 3. 
¿Cuándo procede el “project finance” y cuándo la financiación ordinaria?
1. Ventajas y desventajas para el promotor inmobiliario.
2. Ventajas
a. Para los promotores
b. Para las instituciones financieras
3. Desventajas 
TALLER DE TRABAJO
Ventajas e inconvenientes de un project finance.
1. Ventajas.
a. Para los promotores.
b. Para el banco financiador.
2. Inconvenientes
CHECK-LIST 
¿Quién se financia?
¿Quién financia?
Los fondos propios
Proporción de los fondos propios en el proyecto
Fuentes de financiación ajena
¿Qué es el CASH FLOW del edificio?
¿Qué es el CASH FLOW del proyecto?
¿Qué es el análisis de sostenibilidad y el VAN?
PARTE SEGUNDA
  • Partes del Project Finance inmobiliario.
Capítulo 4.
Las partes de un Project Finance inmobiliario.
1. Los "sponsors" o promotores y los accionistas
2. Socios industriales y tecnológicos
3. Socios financieros
4. Proveedores y suministradores
5. Administraciones públicas
6. Otros socios interesados clientes
7. La sociedad vehículo del proyecto (SVP)
8. Los consultores y asesores externos
9. Asesores legales
10. Asesores técnicos
  • Asesores de ingeniería.
  • Asesor medioambiental
11. Asesores de medioambiente
12. Las compañías aseguradoras
13. Las instituciones financieras
Capítulo 5.
La Sociedad Vehículo del Proyecto (SVP)
1. Socios promotores del proyecto.
2. Socios industriales
3. Socios financieros
4. Socios proveedores, constructoras o Cliente final del proyecto.
PARTE TERCERA
  • Fases del project finance inmobiliario.
z
Capítulo 6. 
Fases de un proyecto financiado mediante project finance.
1. Fase previa
2. Fase de construcción
3. Fase de operación
Capítulo 7. 
Etapas de un Project Finance.
1. Proporción de las distintas fuentes de financiación.
2. Estructura de la deuda.
3. Modelo de proyecciones financieras.
4. Garantías del proyecto y de los accionistas.
Capítulo 8. 
Evolución de las etapas de un Project Finance. 
1. Etapa intermedia previa a la liberación del sponsor de cualquier tipo de obligación crediticia. 
2. Superada la etapa de construcción del proyecto (cumplimiento técnico y financiero). 
3. Liberadas las garantías intermedias del sponsor > no registra la deuda del proyecto como deuda propia en sus estados contables (off-balance sheet). 
Capítulo 9. 
Etapas del proyecto inmobiliario y su impacto en el Project Finance 
1. Etapa de construcción. 
2. Etapa de Operación 
  • “Fecha de Habilitación Comercial” o commercial operation date, COD 
  • "Completion date" (fecha de finalización). 
  • PARTE CUARTA
    • Análisis y diseño del “Project Finance”
    Capítulo 10. 
    Análisis y diseño del “Project Finance”
    1. El “Project Finance”, el proyecto como garantía financiera.
    a. Proceso de “due diligence”
    b. Características del “Project Finance”.
    2. Fases del “Project Finance” (desde la construcción a la amortización con flujos de caja).
    a. Fases temporales.
    • Fase de planificación del proyecto.
    • Fase de construcción
    • Fase de operación
    b. Fases financieras (cuánto se necesita y cómo se negocia).
    • Análisis y diseño
    • Negociación
    • Aseguramiento y sindicación
    3. Contabilización y amortización del Project finance (siempre antes de impuestos).
    • Costes de construcción.
    • Costes financieros.
    • Costes de operación.
    4. Resolución de conflictos en el “Project Finance”
    5. Análisis del riesgo en el “Project finance”.
    a. Riesgos edificatorios.
    b. Riesgos de suministro y comercialización.
    c. El riesgo en el “Project finance” de un contrato llave en mano CON y SIN intervención previa del constructor (FEED).
    Capítulo 11. 
    Todo lo que hay que hay que saber del Project Finance inmobiliario.
    1. Concepto del Project Finance
    2. Agentes intervinientes en el project finance.
  • Accionistas
  • Constructor
  • Operador
  • Compañía de seguros
  • Asesores
  • Administración concedente
  • Entidad Financiera
  • 3. Ventajas e inconvenientes para cada una de las partes
    a. Promotores
    b. Entidades financieras
    c. Administraciones públicas
    4. Riesgos y mitigantes
    5. Contratos principales
    a. El contrato de concesión
    b. El Pacto de Accionistas
  • “Tag Along” o derecho de acompañamiento
  • “Drag Along” o derecho de arrastre
  • Prohibiciones a la transmisión directa o indirecta de participaciones.
  • c. El contrato de construcción “llave en mano” o EPC.
    d. El contrato de operación y mantenimiento.
    e. El contrato de crédito
    f. El contrato entre acreedores
    g. El contrato de seguros
    6. Garantías
    a. Completion Test
    b. Pignoración de las acciones de la acreditada
    c. Pignoración de los activos y derechos de la SPV
    d. Hipoteca o Promesa de Hipoteca sobre la concesión
    e. Garantías mediante contratos adicionales.
  • Contratos de seguros
  • Contratos de construcción y contratos de O&M
  • Contratos de cobertura de riesgos financieros.
  • 7. Covenants. Obligaciones de hacer / no hacer.
      a. Obligaciones de hacer
      • “Pari Passu” a la deuda.
      • Deuda subordinada
      • Contratos anteriores a primera disposición.
      • Change of Control
      • Cumplimientos con los bancos.
      • Cross Default
      • Ratio de Cobertura del Servicio de la Deuda
      • Fondo de Reserva del Servicio de la Deuda.
      • Seguros y riesgos.
      b. Obligaciones de no hacer
      • Negative Pledge
      • Deuda senior.
    8. Supuestos de incumplimiento
    a. Supuesto de incumplimiento
    b. Vencimiento anticipado
    9. Tipos de tramos de deuda.
    Tramo A o (TL-A “ Term Loan Amortizing ") deuda senior
    Fase de ramp-up. Revolving Credit Facility (RCF).
    Clean-down
    Tramos de línea IVA para anticipar los pagos de impuestos > UTE inversión sujeto pasivo IVA.
    Contrato de cobertura de tipos de interés o IRS ( Interest Rate Swap)
    10. Procedimiento de elaboración del modelo financiero.
    11. Proceso de aseguramiento / sindicación
    Market flex
    MAC “Material Adverse Circunstance”
    Bookrunner
    MLA: Mandated Lead Arranger (MLA)
    JLA: Joint Lead Arranger
    Capítulo 12. 
    • Análisis de sensibilidad y seguimiento del Project Finance inmobilario.
    Capítulo 13. 
    Análisis de sensibilidad y riesgos inmobiliarios. Test de stress.
    1. Análisis de Sensibilidad parte de un Análisis de Viabilidad de una Promoción Inmobiliaria
    2. La utilización del TIR y el VAN
    3. Los bancos exigen medidas de riesgo de las promociones inmobiliarias.
  • Capitalización adecuada de las inmobiliarias.
  • Análisis del planeamiento urbanístico.
  • Análisis de los precios unitarios de los productos en venta.
  • Análisis del precio unitario pendiente de aprobación del planeamiento más riesgo.
  • 4. Test de Estrés inmobiliario.
    5. Parámetros técnicos y TIR mínimo a exigir en función del riesgo de la promoción inmobiliaria.
    Capítulo 14.
    Requisitos para que un proyecto sea financiable con estructura de “Project Finance”: Ratio de cobertura del servicio de la deuda (RCSD).
    1. Concepto.
    2. Características.
    3. Fases.
    Primera fase: Preliminares.
    Segunda fase: Aseguramiento / financiación.
    Tercera fase: Factores básicos en el análisis.
    4. Covenants y Securities.
    a. Contratos de garantía.
    • Garantía hipotecaria.
    • Cesión de derechos de garantía.
    • Contrato de garantía (Security agreement)
    b. Contratos de seguros
    c. “Legal opinion”.
    5. Otros tipos de coberturas.
    a. “Build Operate Transfer” -BOT-.
    b. Otras Coberturas Públicas(“Shadows Tolls”).
    c. Contrato por el uso del proyecto o "Throughput agreement".
    d. “Joint Venture” entre la iniciativa privada y la pública.
    Capítulo 15.
    Condiciones para que merezca la pena un Project Finance inmobiliario.
    1. Condiciones Macroeconómicas
    2. Condiciones Relativas al Proyecto
    a. Cautelas en caso de Contrato o contratos de largo plazo con uno o más compradores (off-taker) del proyecto.
    b. Cautelas de plazo de amortización de la deuda del proyecto (pay out period)
    c. Precio de venta denominado en “moneda dura”
    d. Viabilidad económica de las condiciones del contrato.
    e. Sistema jurídico que garantice estabilidad y respeto de contratos.
    f. Foro neutral para resolver disputas (p.ej. arbitraje internacional).
    g. Asignación de riesgos a contratistas que limiten la exposición del deudor de la financiación a riesgos que pudieran afectar la capacidad de pago.
    3. Las condiciones del "EPC" (Contrato de ingeniería. Engeneering, Procurement and Construction: Ingeniería, Suministro y Construcción).
    a. Concentrar la responsabilidad en un solo contratista general.
    b. Precio fijo.
    c. Fecha determinada de entrega del proyecto.
    d. Garantía de generación mínima.
    e. Garantías.
    f. Límites de responsabilidad.
    g. Fuerza mayor.
    4. Condiciones de financiabilidad (Bankability)
      a. Riesgo en la entrega
      • Cláusula Take-or-Pay
      • Cláusula Take-and-Pay
      b. Régimen cambiario
      c. Cambio en la Normativa o Cambio en Impuestos
      d. Fuerza Mayor
      e. Solución de controversias
    Capítulo 16.
    Viabilidad económica de un project finance.
    1. Estudio de la viabilidad de un project finance.
    2. Limitaciones.
    a. De los deudores o promotores.
    b. De los prestatarios.
    3. Análisis de sensibilidad.
  • Ingresos.
  • Gastos.
  • Flujos de caja.
  • Flujo de caja disponible para el accionista (FCDA)
  • Flujo de caja para la deuda (FCD)
  • 4. Rentabilidad.
  • Tasa interna de retorno (TIR)
  • Recuperación de una inversión (Payback).
  • 5. El tipo de interés.
  • El riesgo del país.
  • Apalancamiento.
  • Apalancamiento Operativo
  • Apalancamiento financiero.
  • TALLER DE TRABAJO
    La tasa de interés de retorno (T.I.R.).

    TALLER DE TRABAJO
    Los métodos estáticos y dinámicos. TIR y VAN.

  • El cash flow antes de la financiación
  • El cash flow después de financiación
  • Capítulo 17.
    Análisis del equilibrio de la estructura financiera.
    1. El equilibro financiero de una inmobiliaria. Ratio financiero. Flujo financiero.
    2. Situación de inestabilidad
    a. Inestabilidad temporal (riesgo de concurso de acreedores).
    b. Insolvencia definitiva concurso de acreedores).
    3. El fondo de maniobra o fondo de rotación o capital de trabajo neto.
    4. Tasa de rendimiento. Equilibrio entre el riesgo y el rendimiento.
    a. Condicionantes del equilibrio financiero
    b. Recursos permanentes por activo fijo más el fondo de maniobra.
    5. Ratios financieros
    Índices de liquidez.
    Índices de actividad.
    Índices de solvencia, endeudamiento o apalancamiento.
    Índices de rentabilidad
    Ratio de liquidez.
    Ratio de tesorería.
    Ratio de solvencia o garantía.
    Ratio de firmeza.
    Ratio de endeudamiento.
    Ratio de independencia o autonomía financiera.
    6. Apalancamiento operativo y financiero
    a. El apalancamiento operativo
    b. El apalancamiento financiero
    7. Ratios económicos y de valoración
    8. Metodología de los estados de flujo
    9. Estado de variación de caja
    10. Estado de Cash Flow
    Capítulo 18.
    La financiación en función del “cash-flow” del edificio.
    1. La financiación en función del “cash-flow” del edificio.
    a. La estimación del Cash Flow de un edificio.
    b. Factores que determinan la obtención del Cash Flow de un edificio.
    • Los ingresos operativos
    • El precio por metro cuadrado
    • Índice de desocupación del edificio
    • Oferta disponible.
    • Precio requerido.
    • Gastos operativos
    • Gastos de adecuación y mantenimiento del edificio.
    c. El Cash Flow respecto de la financiación de un edificio.
    2. Flujos de caja y viabilidad de un proyecto
    3. ¿Cómo realizar una correcta evaluación financiera en base al Cash-Flow?
    4. Análisis de sensibilidad
    5. El VAN y otras definiciones esenciales.
    a. Net Present Value (NPV) o valor actual neto (VAN)
    b. La tasa de descuento, el WACC y el coste del capital
    • El efecto de la deducción fiscal de recursos ajenos.
    d. La tasa interna de retorno (TIR) o Internal Rate of Return (IRR)
    e. El payback o plazo de recuperación de la inversión inicial
    f. La tasa contable de retorno o Accounting Rate of Return (ARR)
    g. Ratios o herramientas de control
    PARTE QUINTA
    • Garantías del Project Finance inmobiliario.
    z
    Capítulo 19. 
    Garantías en la financiación de proyectos.
    1. Otorgamiento de Garantías
    2. Crear un responsable: una sociedad que soporte la garantía “Special Purpose Vehicle SPV”.
    3. El contrato llave en mano como garantía del presupuesto de la SVP.
    a. En la fase competencia para adjudicarse el proyecto. Bid Bond o aval de licitación.
    b. Una vez adjudicado el proyecto a un contratista general seleccionado. Down Payment Guarantee o aval de anticipo.
    4. Otras retenciones y garantías.
    Capítulo 20. 
    Tipos de garantías en el Project Finance inmobiliario. 
    1. La cesión del flujo de fondos del proyecto como cesión fiduciaria con fines de garantía. 
    2. Los reembolsos cedidos se destinan a una cuenta fiduciaria 
    a. Sistema de cuentas sujetas a un orden de prioridad (sistema de cascada (cash waterfall)). 2 
    b. Orden de prioridad en la distribución de fondos. 
    Capítulo 21. 
    La práctica financiera de los préstamos a los promotores inmobiliarios.
    1. Las garantías más habituales en las financiaciones bancarias de la construcción de edificios comerciales.
    a. Constituir una sociedad por cada promoción inmobiliaria.
    b. Dos líneas de crédito al Promotor el "Crédito Principal"  y el "Crédito IVA".
    c. Condiciones a garantías del crédito promotor.
    2. La Hipoteca de máximo.
    3. Prenda de las acciones o de las participaciones sociales de la SPV por parte del Promotor a favor del Banco.
    4. Prenda a favor del Banco de cuentas bancarias del Promotor.
    5. Cesión de derechos del promotor inmobiliario al banco.
    a. Cesión, por parte del Promotor (por medio de la SPV) al Banco de los derechos de solicitud de devolución del IVA frente a la Hacienda pública.
    b. Derechos derivados del contrato de construcción suscrito por el Promotor (por medio de la SPV) y el Contratista: posibilidad de cesión de este contrato a favor del Banco.
    c. Derechos derivados del aval bancario a primer requerimiento que el Contratista, en virtud de la suscripción del contrato de construcción, debe entregar al Promotor (por medio de la SPV) (el "Aval"); posibilidad de cesión del Aval por parte de la SPV al Banco.
    d. Cesión, por parte del Promotor, (por medio de la SPV) al Banco de las rentas derivadas de los arrendamientos.
    6. Acuerdo de subordinación de deuda.
    7. Fianza personal de la sociedad matriz del Promotor.
    PARTE SEXTA
    • Estructura de un Project finance inmobiliario.
    z
    Capítulo 22.
    Diseño de la estructura de un Project Finance inmobiliario.
    1. Diseño de la estructura financiera.
    2. Ratio de Cobertura del Servicio de la Deuda (RCSD).

    TALLER DE TRABAJO
    Cierre financiero del Project Finance.

    TALLER DE TRABAJO
    Caso práctico de Project Finance.
    1. Sociedad vehículo del proyecto.
    2. Descripción del proyecto.
    3. Presupuesto y calendario de obras.
    4. Estructura de la financiación.
    5. Términos y condiciones de la oferta de financiación a largo plazo.
    6. Garantías y coberturas principales de la operación.

    • Seguros
    • Ratio de cobertura
    • Fondo de reserva
    7. Proyecciones: caso base
    • Hipótesis.
    • Inversión.
    • Deuda.
    • Ingresos y gastos.
    • Cuenta de resultados.
    • Circulante.
    • Estado de flujo de caja.
    8. Análisis de sensibilidad del caso base conjunto
    9. Riesgos, coberturas y mitigantes.
    • Construcción (finalización del proyecto, sobrecoste del proyecto, retraso finalización, abandono, autorizaciones, permisos, licencias, contrato cerrado “llave en mano”, etc.
    TALLER DE TRABAJO
    Esquemas. Las claves de éxito de un Project Finance.
    1. ¿Qué es un Project Finance?
    2. Características de un “project finance”
    3. Ventajas e inconvenientes de un “project finance” para los promotores.
    • Ventajas
    • Desventajas
    4. Tipos de proyectos financiados con Project Finance.
    • Energía
    • Infraestructuras
    • Asset Finance
    • Real State
    5. Fases del “project finance”
    a. Identificación de las Partes.
    b. Estudio Inicial del Proyecto.
    c. Análisis de las Necesidades de Inversión.
    • Determinación de los Flujos de Caja Operativos.
    • Determinación de la Estructura de Financiación.
    d. El Mandato.
    e. Diseño de la Estructura Financiera.
    f. Diseño de la Estructura Jurídica.
    g. Elaboración del Memorandum Informativo.
    h. Elaboración de los Contratos de Financiación.
    i. La Sindicación.
    6. Análisis de riesgos
    a. Fase construcción
    • Due Diligence
    • Objeto
    • Plazo
    • Recepción
    • Garantías
    • Penalizaciones
    • Pago
    • Resolución
    • Fuerza Mayor
    • Seguros
    • Riesgo Diseño Construcción
    b. Fase Explotación
    c. Fase contractual
    d. Riesgo operativo
    e. Riesgos extraordinarios y seguros.
    f. Riesgos financieros
    g. Riesgo País
    7. Garantías y coberturas.
    a. Construcción. Contrato EPC.
    b. Coberturas de riesgo financiero
    8. El Ratio de Cobertura del Servicio de la Deuda (RCSD)
    • Loan Life Coverage Ratio (LLCR)
    • Project Life Coverage Ratio (PLCR)
    TALLER DE TRABAJO
    Esquemas. Financiación de una planta de producción a través de un Project Finance.
    1. ¿Qué es un Project Finance?
    • Ventajas de un project finance para el promotor
    • Análisis y diseño
    • Negociación
    • Aseguramiento y sindicación.
    • Seguimiento interno del riesgo de la operación.
    • Ratio de cobertura del servicio de la deuda.
    • Análisis de riesgos.
    • Característicos de fase de construcción
    • Característicos fase explotación
    2. El contrato de construcción e ingeniería (EPC). construcción – contrato llave en mano.
    • El contrato de construcción (EPC)
    • Garantías del Contratista
    • Penalizaciones
    3. Seguros.

    CHECK-LIST 

    ¿Qué es project finance?
    Razones para su utilización, ventajas y desventajas.
    Esquema básico de un Project Finance.
    Sociedad Vehículo del Proyecto.
    Socios promotores.
    Aseguradores.
    Consultores y asesores externos.
    Instituciones financieras.
    Modalidades de project finance
    Build - Operate - Transfer.
    Build - Own - Operate - Transfer.
    Build - Own - Operate.
    Build - Lease - Transfer.
    Design - Build - Finance - Operate.
    Design - Construct - Manage - Finance.
    Riesgos en un project finance
    Riesgo de construcción.
    Riesgo de explotación.
    Riesgo de mercado.
    Riesgos financieros.
    Riesgos políticos y de fuerza mayor.
    Riesgos legales.
    Riesgos medioambientales.
    Contratos habituales en Project Finance.
    Cláusulas típicas en contratos de Project Finance.
    Alternativas a los riesgos.
    ¿Qué fórmulas de financiación están resultando más efectivas y cuáles están siendo las preferencias de las entidades financieras en cuanto a tipo de promoción inmobiliaria?
    ¿Qué cláusulas hay que incluir en los contratos de financiación inmobiliaria?
    Casos Prácticos de Financiación: Financiación de Promoción Residencial•Financiación de Promoción no Residencial
    La financiación del Suelo de largo desarrollo
    La Financiación de Suelo Finalista
    La Financiación al Promotor Residencial. Fórmulas. La Financiación de Proyectos no Residenciales
    Forward Purchase, Forward Funding
    PARTE SÉPTIMA
    • Finalización del Project finance inmobiliario.
    z
    Capítulo 23. 
    • Resolución anticipada del Project finance inmobiliario.
    PARTE OCTAVA
    • Due diligence del Project Finance inmobiliario.
    z
    Capítulo 24. 
    Due diligence del Project Finance inmobiliario.
    1. Objetivos de la financiación. Precauciones y garantías.
    2. Due diligence de un project finance. El Information Memorandum (IM) en un project finance.
    • Confidencialidad
    • Contenido
    • Características del proyecto inmobiliario.
    • Autorizaciones administrativas (licencias)
    • Aspectos medioambientales
    • Tecnología
    • Características de la deuda principal
    • Disposiciones
    • Comisiones
    • Estudio pormenorizado de los costes.
    • Deuda a largo plazo.
    • Posible financiación del circulante.
    • Compromisos de desembolso de capital.
    • Métodos de amortización.
    • Situación de las subvenciones.
    • Coberturas de tipo de interés y de cambio.
    • Estructura contractual
    • Seguros
    • Sensibilidad del proyecto ante distintas alteraciones en los parámetros de partida.
    • Proyecciones de balance, cuenta de resultados y flujos de caja (cash flow).
    • Análisis financieros
    • Coeficientes de cobertura
    • Previsiones del proyecto
    • Cuentas del proyecto
    • Conclusión del proyecto
    Capítulo 25. 
    ¿Cómo se realiza la “due diligence” de un contrato financiero?
    1. Condiciones estandarizadas.
    2. Cláusulas específicas del Project Finance.
    Capítulo 26. 
    Due diligence. Financiación de proyecto inmobiliario en construcción.
    1. Due diligence e identificación de riesgos de obra en construcción.
    a. Riesgo legal
    b. Riesgo de construcción
    2. Due diligence y análisis de riesgos de la precomercialización.
  • Riesgo de comercialización
  • 3. Due diligence y análisis de riesgos físicos.
    Capítulo 27. 
    Due diligence. Financiación de proyecto inmobiliario construido y en alquiler.
    1. Due diligence e identificación de riesgos de proyecto inmobiliario construido y en alquiler.
    a. Riesgo legal.
    b. Riesgo de explotación
    c. Riesgo financiero o de tipo de interés
    2. Due diligence e identificación de riesgos edificatorios.
    3. Due diligence y análisis de riesgos físicos.
    Capítulo 28. 
    Due diligence de comisiones bancarias, intereses y obligaciones de control financiero.
    1. Due diligence de comisiones bancarias e intereses.
    a. Comisiones
    b. Intereses
    c. Costes de resolución
    2. Due diligence de los impuestos por cuenta del prestatario (gross up)
    3. Due diligence de la cuenta corriente para el control del Project finance.
    4. Due diligence de la imputación de honorarios profesionales al prestatario.
    5. Due diligence de la declaración de garantías.

    TALLER DE TRABAJO
    Due diligence de lo “covenants”, obligaciones del prestatario.

    TALLER DE TRABAJO
    Acuerdos de subordinación.
    1. Hipoteca de primer rango sobre el bien inmueble objeto de la promoción. 
    2. Prenda sobre las acciones o participaciones del prestatario 
    3. Prenda de los derechos derivados de los contratos de arrendamiento, contratos de venta y cualquier otro que tenga por objeto la cesión temporal de uso de unidades del proyecto. 
    4. Prenda de los derechos derivados de los contratos relevantes para el proyecto (step in). 
    5. Prenda de las cuentas corrientes titularidad del prestatario. 
    6. Garantías prestadas por los sponsors del proyecto (accionista/s del prestatario). 
    7. Formas de contribución de equity: aportes de capital y préstamos subordinados a deudas senior. 

    PARTE NOVENA
    • Control del riesgo en el Project Finance inmobiliario.
    z
    Capítulo 29. 
    Control del riesgo. Factor Mitigador. Clases de riesgos.
    1. Identificación del riesgo.
    2. Clases de riesgos.
    a. Riesgos en fase de construcción.
    Formas de cobertura.
    b. Riesgos en la Fase Operativa
    c. Tipos de riesgos
    d. Formas de cobertura
    e. Riesgos Financieros.
    f. Riesgos Legales.
    g. Fuerza Mayor.
    h. Riesgos por ingresos.
    TALLER DE TRABAJO
    Factores de riesgo. ¿Qué es un apalancamiento LTV (loan to value) sobre los inmuebles financiados?

    GUÍA RELACIONADA
    ANÁLISIS Y GESTIÓN DEL RIESGO INMOBILIARIO.

    Capítulo 30. 
    Identificación de riesgos del Project Finance inmobiliario.
    1. Identificar y poner precio a los riesgos.
    2. Riesgos según las fases de un proyecto
    a. Construcción del proyecto
    b. Inicio y puesta en marcha del proyecto
    c. Explotación y operación del proyecto
    3. Cómo proteger cada tipo de riesgo.
    a. Riesgos de construcción
    b. Riesgos de explotación y operación del proyecto
    c. Riesgos de mercado (compras ventas)
    d. Riesgos financieros del proyecto
    e. Riesgo país
    f. Riesgo de fuerza mayor
    g. Riesgos legales y documentales
    h. Riesgos medioambientales 
    PARTE DÉCIMA
    • Control económico del project finance inmobiliario.
    z
    Capítulo 31. 
    Procedimientos de control económico del project finance.
    1. Herramientas financieras para evaluar la capacidad del proyecto de generar flujo de efectivo.
    • Modelo financiero o “caso base”
    2. Orden de pagos (SPV) (Sociedad vehiculo) (Special Purpose Vehicle).
    3. Pago anticipado obligatorio de la deuda.
    4. Control de repartos de dividendos.
    5. Obligaciones del prestatario
    a. Pactos de información
    b. Pactos a favor del prestamista (positivos).
    c. Pactos negativos o de no hacer a favor del prestamista.
    6. Supuestos de incumplimiento y causas de resolución del Project Finance.
    Causas de rescisión
    PARTE UNDÉCIMA.
    Formularios.


    • En esta parte de la guía práctica se desarrollan los formularios a texto completo.
    • De este modo complementamos la formación práctica de todos los temas analizados previamente en la guía.
    • El formulario inmobiliario es una pieza clave en la práctica inmobiliaria y  estos modelos actualizados y a texto completo son de gran valor para el profesional inmobiliario y de la construcción.
    A) Modelo de presentación de los términos y condiciones iniciales de la oferta de financiación
    1.  Descripción del Proyecto
    1.1. Prestatario
    1.2. Proyecto.
    2.  Estructura Financiera
    2.1. Inversión Total.
    2.2. Fuentes de fondo.
    2.3. Formalización.
    2.4. Modalidad de la Financiación
    3.  Financiación Bancaria
    3.1. Financiación a largo plazo
    3.1.1. Importe.
    3.1.2. Agente.
    3.1.3. Aseguradores.
    3.1.4. Plazo.
    3.1.5. Periodo de Disposición.
    3.1.6. Disposiciones.
    3.1.7. Amortizaciones.
    3.1.8. Tipo de Interés.
    3.1.9. Margen Aplicable.
    3.1.10 Cobertura de tipos.
    3.1.11. Up-Front Fee.
    3.1.12. Commitment Fee.
    3.1.13. Comisión de Agencia.
    3.1.14 Comisión por cancelación anticipada.
    4.  Aportaciones de los Accionistas
    4.1. Importe.
    Serán como mínimo el 25% del total, tal como se describen en el apartado 2.2
    4.2 Forma.
    Ver apartado 2.2
    4.3. Calendario.
    5.  Otros Términos y Condiciones
    5.1. Garantías.
    5.2. Distribuciones a los accionistas.
    5.3. Cuenta de Reserva.
    5.4. Recurso a los socios.
    6. 0bligaciones del prestatario
    6.1. Obligaciones del Prestatario.
    6.2. Prohibiciones.
    6.3. Obligaciones adicionales.
    7.  Otros términos y condiciones
    7.1 Condiciones Previas a la Firma de la financiación.
    7.2. Condiciones Previas de Todas las Disposiciones.
    7.3. Acreditaciones.
    7.4. Causas de Resolución Anticipada.
    7.5 Manifestaciones.
    7.6 Asesores.
    7.7 Impuestos y Gastos.
    B) Modelos de contratos de préstamo – tipo Project finance.
    Modelo 1. 
    PRIMERA . (Concesión del préstamo) 
    SEGUNDA
    (A. Condiciones para el otorgamiento de la escritura de constitución de la hipoteca) 
    (B. Condiciones para la disposición) 
    TERCERA. (Duración del préstamo) 
    CUARTA. (Comisión e interés de apertura) 
    QUINTA. (Tipo de interés) 
    SEXTA. (Pago de intereses y amortización; lugar de pago)
    SÉPTIMA. (Resolución)
    OCTAVA (Amortización anticipada de cantidades parciales) 
    NOVENA. (Intereses de demora)
    DECIMA. (Constitución de la hipoteca) 
    UNDÉCIMA. (Extensión de la hipoteca)
    DUODÉCIMA. (Garantías del prestatario) 
    DECIMOTERCERA. (0bligaciones del prestatario) 
    DECIMOCUARTA. (Cesión) 
    DECIMOQUINTA. (Vencimiento anticipado) 
    DECIMOSEXTA. (Procedimiento de ejecución) 
    DECIMOSEPTIMA (Procedimiento judicial sumario) 
    DECIMOCTAVA. (Procedimiento de ejecución extrajudicial) 
    DECIMONOVENA. (Otras disposiciones para el procedimiento judicial sumario y el procedimiento extrajudicial) 
    VIGÉSIMA. (Tasación de la finca)
    VIGESIMOPRIMERA. (Jurisdicción, ley aplicable) 
    VIGESIMOSEGUNDA. (Impuestos y gastos) 
    VIGESIMOTERCERA. (Daños y perjuicios) 
    VIGESIMOCUARTA. (Notificaciones) 
    VIGESIMOQUINTA. (Ejercicio de los derechos del prestamista) 
    VIGESIMOSEXTA. (Cesión de rentas por alquiler)
    VIGESIMOSEPTIMA. (Nulidad parcial) 
    VIGESIMOCTAVA. (Poder a efectos de inscripción, subsanación y aclaración de escritura) 
    VIGESIMONOVENA. Formalidades. 
    Modelo 2. 
    CONTRATO DE FINANCIACIÓN - TIPO PROJECT FINANCE.
    ESTIPULACIONES 
    PRIMERA.- DEFINICIONES
    SEGUNDA.- IMPORTE Y DESTINO DEL CRÉDITO 
    TERCERA.- CARÁCTER MANCOMUNADO 
    CUARTA.- DISPOSICION DEL CREDITO 
    QUINTA. DEVENGO DE INTERESES. 
    SEXTA.- CÁLCULO DEL TIPO DE INTERÉS 
    SÉPTIMA.- PAGO DE INTERESES 
    OCTAVA, INTERESES MORATORIOS 
    NOVENA.- INCREMENTO DE COSTES, REDUCCIONES DE INGRESOS Y CAMBIO DE CIRCUNSTANCIAS LEGALES 
    DÉCIMA. AMORTIZACIÓN 
    UNDÉCIMA.- COMISIONES Y GASTOS 
    DUODÉCIMA.- IMPUESTOS 
    DECIMOTERCERA.- PAGOS 
    DECIMOCUARTA.- CUENTAS DE LA DEUDA DEL PROYECTO
    DECIMOQUINTA.- DECLARACIONES Y GARANTÍAS 
    DECIMOSEXTA.- OBLIGACIONES DE LA SOCIEDAD VEHÍCULO DEL PROYECTO 
    DECIMOSÉPTIMA.- PLAZOS 
    DECIMOCTAVA.- BANCO AGENTE 
    DECIMONOVENA.- CESION 
    VIGESIMA.- CAUSAS DE RESOLUCIÓN 
    VIGÉSIMO PRIMERA.- GARANTÍAS DE LA SOCIEDAD VEHÍCULO DEL PROYECTO 
    VIGÉSIMO SEGUNDA.- COMPROMISO DE CONSTITUCIÓN DE GARANTÍA HIPOTECARIA 
    VIGESIMO TERCERA.- PRENDA SOBRE LOS DERECHOS DE CRÉDITO DIMANANTES DE CUALQUIERA DE LOS ACUERDOS DEL PROYECTO 
    VIGESIMO CUARTA.- PIGNORACIÓN DE LA CUENTA DE ORDENACIÓN DE PAGOS Y LA CUENTA DE RESERVA 
    VIGÉSIMO QUINTA.-COMPROMISOS DE LOS SOCIOS 
    VIGÉSIMO SEXTA.- PROCEDIMIENTOS EJECUTIVOS 
    VIGÉSIMO SÉPTIMA.- EJECUCIÓN POR LAS ENTIDADES FINANCIADORAS DE LAS GARANTÍAS 
    VIGESIMO OCTAVA.- MODIFICACIONES Y RENUNCIAS 
    VIGÉSIMO NOVENA.- NOTIFICACIONES 
    TRIGESIMA.- JURISDICCIÓN 
    TRIGÉSIMO PRIMERA. -FORMALIZACIÓN 
    Modelo 3. 
  • Definiciones 
  • Importe, distribución y carácter mancomunado del crédito. 
  • Período y condiciones para la disposición de los fondos. 
  • Devengo, liquidación y pago de intereses.
  • Cálculo del tipo de interés. 
  • Tipo de interés. 
  • Mora, cálculo de intereses moratorios y su capitalización. Costes adicionales o reducciones de ingresos. 
  • Amortizaciones del crédito. 
  • Comisiones y gastos 
  • Impuestos.
  • Modo de pago. 
  • Régimen de contabilidades y cuentas del crédito. 
  • Declaraciones y garantías. 
  • Obligaciones del Project finance.
  • Cuenta de reserva del servicio de la deuda del Project finance. Cesiones del crédito. 
  • Resolución del Project finance.
  • Agente del crédito. 
  • Régimen adicional de garantías del Project finance. Hipoteca. 
  • Garantías adicionales. 
  • Ejecución de garantías. 
  • Ejecución de garantías. 
  • Régimen de notificaciones. 
  • Plazos 
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