| El project finance inmobiliario.
Se trata de una herramienta
financiera que surgió a raíz de la necesidad de hacer frente
a la dificultad de reunir los fondos que exigían los grandes proyectos.
Este producto financiero
se enfrenta así a los métodos tradicionales (aumento de capital,
salidas a bolsa, el recurso de endeudamiento ajeno, etc.) que han mostrado
ser inadecuados para este tipo de proyectos.
Desde una perspectiva internacional
se puede afirmar que se ha consolidado como una modalidad de financiación
para grandes proyectos.
Se trata de un sistema de
financiación que permite que un determinado proyecto de inversión,
dadas sus posibilidades de generar flujos de caja y la calidad de los propios
activos, pueda ser financiado individualmente utilizando para ello fondos
específicamente conseguidos para el proyecto y con el mayor apalancamiento
posible.
Los sectores susceptibles
de financiación vía project finance son: el energético,
el agua, el de los transportes y otros, entre los que se incluye el inmobiliario,
en particular centros comerciales, hoteles y oficinas.
• En España,
a diferencia del resto de Europa y Estados Unidos, este tipo de instrumento
financiero no se ha desarrollado por la totalidad de las instituciones
bancarias, sino tan sólo por aquellas especializadas en el ámbito
inmobiliario.
Hoy en día se inician
en el sector inmobiliario proyectos que implican inversiones cuantiosas
que exigen un método de financiación que ya no puede satisfacer
el tradicional préstamo hipotecario.
Mientras que el préstamo
hipotecario se garantiza con una hipoteca que afecta al inmueble cubriendo
el valor de la finca hipotecada del capital prestado, en el project finance
será el resultado del proyecto empresarial el que garantice la devolución
de los créditos.
Hay que tener en cuenta que
en proyectos de esta envergadura el valor del inmueble supone como máximo
el 10 por ciento del coste total de la operación.
Este instrumento implica
la financiación de una unidad económica independiente que
se basa exclusivamente en la capacidad del proyecto mismo para generar
un flujo de caja (cash flow) suficiente para amortizar los créditos
(principal e intereses) tras haber cubierto todos los demás gastos,
además de poder asegurar una rentabilidad suficiente del capital
propio invertido.
Es imprescindible hacer un
examen detallado del proyecto: sus contratos, riesgos, estructura de costes
y de ingresos, flujos de caja...
La diversificación
de los riesgos mediante un complejo entramado de contratos es fundamental,
para que aquella parte que controle mejor un riesgo específico sea
también la que asuma la mayor responsabilidad sobre el mismo.
Es primordial igualmente
que los riesgos estén adecuadamente cubiertos. Algunas de las razones
que llevan a solicitar este tipo de financiación son:
• Cuando los recursos
necesarios para su financiación exceden de los que los promotores
pueden conseguir (empresas ya endeudadas)
• En el caso de que los riesgos,
operativos y financieros, excedan de los que los accionistas de las empresas
promotoras están dispuestos a soportar
• Si hay más de una
empresa interesada en el proyecto
• Cuando la inversión
es cuantiosa
• Cuando se quiere diversificar
el riesgo
• En el caso de que se quiera
hacer el proyecto sin afectar directamente a la posición financiera
del promotor
• Cuando el proyecto es perfectamente
separable y puede diferenciarse del resto de las actividades de los promotores
• Cuando hay una serie de
clientes fijos y seguros del producto o servicio que satisface.
• Cuando existen inversores
dispuestos a invertir a favor de los flujos generados por el mismo.
a. Características
El proyecto en sí,
y sus activos, son perfectamente identificables y separables de otros proyectos
o actividades de las empresas promotoras (sociedad independiente).
Es capaz de general flujos
de caja suficientes, que permiten asegurar la devolución del principal
e intereses o rentabilidad de los medios utilizados para su financiación
(deuda y capital propio).
La financiación del
mismo se diseña considerando sus características y la capacidad
de generar flujos.
El nivel de endeudamiento,
si atendemos a su financiación, suele ser elevado (75 por ciento
deuda y 25 por ciento capital) y permite beneficiarse del efecto del apalancamiento
(otros costes: riesgo, diseño, asesoría, gestión,
etc ...).
Se emplea sobre todo en proyectos
intensivos en capital y a largo plazo. Los fondos se obtienen sin garantía
de los promotores.
Por otra parte, el proyecto
se considera como unidad económica independiente.
El Project Finance se utiliza
para la financiación de un proyecto de inversión en el que
los flujos de caja son muy recurrentes y tienen un alto grado de certeza;
por ejemplo, rentas de alquiler pagadas por organismos públicos.
A continuación se
crea una sociedad cuyo único fin es el desarrollo, promoción
y gestión del proyecto, como por ejemplo, un joint venture.
Además la sociedad
está dotada de capital propio de los promotores sponsor.
En este tipo de financiación
la sociedad es la tomadora de crédito frente a las entidades financieras
y la amortización de los créditos se efectúa exclusivamente
con el flujo de caja "cash flow" generado por el proyecto.
En estos casos, el recurso
de los prestamistas frente a los promotores o no existe o está limitado
limited recourse financing/non recourse financing, es decir, los promotores
no avalan la financiación.
Por otro lado, la posible
ejecución de los acreedores en caso de impago se limita en exclusiva
a los bienes y derechos que constituyen el proyecto que se financia.
La financiación otorgada
se basa principalmente en su viabilidad económica, en su rentabilidad
operativa y en los flujos de caja que genera un proyecto futuro.
Otra de las características
es que las relaciones de todas las partes implicadas de alguna manera en
su realización se determinan a través de una red de contratos
donde los contratos subyacentes al proyecto adquieren un significado relevante
en el reparto de los riesgos.
• En este tipo de financiación
el riesgo está diversificado.
Hay que identificar, analizar
y asignar todos los riesgos a los diferentes intervinientes en el proyecto.
b. Ventajas e inconvenientes
a) Ventajas:
• Se mantiene la calidad
crediticia del promotor.
• Si se disminuyen los riesgos,
cubriéndolos adecuadamente, puede disminuir el coste de la financiación.
• No se comprometen otros
negocios de la empresa promotora.
• Se consiguen fondos, sin
recurso o recurso limitado, difícilmente accesibles por otras vías.
• No se exigen garantías
financieras a los socios promotores.
• Se incrementa la capacidad
de endeudamiento de los promotores.
• Se comparten y transfieren
riesgos a socios, entidades financieras, constructor, operador, compañías
de seguro, mercado derivados, acreedores, etc. Una vez asignados los riesgos
entre los distintos participantes, la dependencia entre el proyecto y sus
promotores es únicamente operativa, no financiera.
• Obtención de una
estructura de capital más apalancada de lo que sería posible
con otras fórmulas de financiación.
• Una financiación
a más largo plazo.
b) Inconvenientes:
• El diseño, para
cubrir riesgos, ofrecer garantías y conseguir financiación,
es complejo: ingeniería financiero jurídica.
• Se necesitan, por ello,
especialistas que ayuden: bancos de inversión, abogados, técnicos,
etc...
• Los costes de transacción
asociados: gastos administrativos, minutas y honorarios (entre un 1 por
ciento y un 2 por ciento del volumen de la operación).
• Solo es factible para grandes
proyectos.
c. Partes intervinientes
• Promotores Socios (Sponsors).
• Sociedad creada "ad hoc".
• Asesores externos, legales,
técnicos, financieros.
• Fomentadores del Proyecto/
Instituciones supranacionales y de desarrollo (Banco Mundial, Banco Europeo
de Reconstrucción y Desarrollo, Agencias de Seguro de Exportación,
etc).
• Aseguradoras.
• Administración del
Estado, Autónoma o Local.
• Entidades Financieras Prestamistas.
• Arrendatarios.
• Empresas constructoras.
d. Estructura financiera
• Recursos Propios (Promotores
Socios): 10 25 por ciento.
• Subvenciones.
• Recursos Ajenos: 90 75
por ciento.
e. Tipos de financiación
En el caso de la financiación
de la construcción y comercialización del proyecto para su
venta a un inversor institucional, los bancos se encargan de financiar
el período de construcción y el de comercialización
hasta que se produce la venta y, por tanto, la amortización de la
"deuda senior" o préstamo principal.
En este caso, el "bullet"
supone la amortización de la deuda en un solo pago.
Cuando lo que se busca es
la financiación de la construcción y posterior explotación
del proyecto en régimen de alquiler, los bancos financian el período
de construcción, el de comercialización y la explotación
vía alquileres. Esta financiación se estructura a largo plazo
desde el inicio de la operación.
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