Introducción Precauciones en la obtención de financiación de centros comerciales. El sector de centros comerciales tiene dificultades adicionales en la obtención de financiación. Hay cuestiones muy específicas del sector de centros comerciales como son las rentas variables, que son inseguras como garantía financiera, la vulnerabilidad de las rentas fijas en supuestos de crisis inmobiliaria o los casos en los que los “arrendatarios anclas” se van sin previo aviso porque suelen tener derecho de resolución anticipada del contrato sin indemnizaciones, o los costes de mantenimiento de centros comerciales cuando baja la ocupación. Todos estos casos son conocidos por los gestores de centros comerciales pero luego hay otros riesgos específicos de la financiación de centros comerciales, por ejemplo la inaplicabilidad de los covenants bajo la legislación española. Un covenant es, esencialmente, una cláusula incorporada a un contrato de préstamo. Su finalidad es “garantizar” al prestamista el retorno de su crédito. La intención del acreedor, así, no es otra que obligar al deudor a operar de una manera financieramente prudente. Se pretende de esta forma proteger los flujos de caja destinados al pago de la deuda. Como es lógico, las restricciones impuestas a través de este mecanismo se incrementarán en proporción al riesgo financiero del prestatario (centro comercial). Otro ejemplo son los riesgos concursales y las dificultades de ejecución de las garantías reales y pignoraticias en estos casos. Estas situaciones condicionan el otorgamiento de financiación a los centros comerciales, sobre todo a propietarios sin una solvencia relevante. Las legislaciones de los países latinos (España, Portugal, Sudamérica) juegan con años de desventaja frente a leyes financieras como la británica, que permiten ejecutar de inmediato lo dispuesto en las minutas de financiación cuando las “alarmas de riesgo” se disparan por falta de cobertura suficiente de las garantías reales, por disminución de los ingresos de arrendamiento de un centro comercial o por su falta de mantenimiento, por utilizar algunos ejemplos prácticos. De esta forma, se puede garantizar el riesgo real de la financiación en relación con la evolución de la explotación del centro comercial frente a la concepción tradicional latina de que lo realmente importante en un préstamo es el pago de los intereses. En Holanda y Luxemburgo además permiten asegurar al acreedor que si tiene el derecho a ejecutar sus garantías pignoraticias sobre las acciones del vehículo que es propietario del activo financiado, lo haga de inmediato, o que venda su deuda a un tercero sin un descuento relevante por las incertidumbres de los plazos de ejecución de estas garantías. Por fortuna para el sector de centros comerciales, han aparecido nuevos “players” que compiten en diferentes modalidades de financiación. Por ejemplo, las aseguradoras que financian la
adquisición de grandes centros comerciales terminados, fondos, banca
de inversión y banca comercial financiando centros comerciales de
tamaño medio y fondos de financiación alternativa enfocados
a centros comerciales de menor importe o completando tramos de LTV* no
cubiertos por la banca.
Vamos que si construyen al lado un centro mejor, HAY RIESGO DE IMPAGO PARA EL PRESTAMISTA y tiene que reaccionar. El problema es que mucha financiación de centros comerciales se está derivando al extranjero mediante fórmulas de vehículos societarios radicados en Holanda o Luxemburgo, que poseen el centro comercial y basta con ejecutar la pignoración de acciones (BV holandesa). El análisis del NOI (Net Operating Income)*
de las necesidades de mantenimiento de los centros y del cumplimiento de
los covenants establecidos en la financiación son aspectos fundamentales
que generan incertidumbre al prestamista que acaba inflando el coste adicional
de la financiación de centros comerciales.
Modelo de contrato de “project finance” para estructurar la financiación de un centro comercial.
Sección 1 INTERPRETACIÓN – DEFINICIONES. Sección 2 EL CREDITO SENIOR 2. EL CRÉDITO SENIOR 3. FINALIDAD 4. NATURALEZA DE LAS OBLIGACIONES DE LOS BANCOS Sección 3 DISPONIBILIDAD DEL CREDITO SENIOR 5. DISPONIBILIDAD DEL CRÉDITO SENIOR Sección 4 INTERÉS 6. INTERÉS ORDINARIO 7. TIPO DE INTERÉS ORDINARIO 8. TIPO DE INTERÉS SUSTITUTIVO 9. PAGO DEL INTERES ORDINARIO 10. INTERÉS DE DEMORA 11. CAPITALIZACIÓN Sección 5 DURACIÓN, REEMBOLSO Y AMORTIZACIÓN ANTICIPADA 12. DURACIÓN Y REEMBOLSO 13. AMORTIZACIÓN ANTICIPADA VOLUNTARIA Y OBLIGATORIA 14. REGLAS GENERALES DE REEMBOLSO Sección 6 CIRCUNSTANCIAS SOBREVENIDAS 15. IMPUESTOS 16. CARTAS DE PAGO DE IMPUESTOS 17. INCREMENTO DE COSTES 18. MITIGACIÓN DE COSTES ADICIONALES O ILEGALIDAD Sección 7 DECLARACIONES FORMALES, OTRAS OBLIGACIONES DE LA ACREDITADA Y DE LOS ACCIONISTAS INICIALES Y SUPUESTOS DE INCUMPLIMIENTO 19. DECLARACIONES FORMALES 20. INFORMACIÓN FINANCIERA 21. INFORMES TÉCNICOS Y DE SEGUROS 22. OTRAS OBLIGACIONES DE LA ACREDITADA Y DE LOS ACCIONISTAS INICIALES 23. SUPUESTOS DE INCUMPLIMIENTO Sección 8 INDEMNIZACIÓN 24. INDEMNIZACIONES Sección 9 PAGOS 25. PAGOS 26. COMPENSACIÓN 27. REDISTRIBUCIÓN DE PAGOS Sección 10 COMISIONES, COSTES Y GASTOS 28. COMISIONES 29. COSTES Y GASTOS Sección 11 CESIONES Y TRANSMISIONES 30. EFECTOS DEL CONTRATO 31. CESIONES Y TRANSMISIONES POR PARTE DE LA ACREDITADA 32. CESIONES Y TRANSMISIONES POR PARTE DE LOS BANCOS Sección 12 DISPOSICIONES RELATIVAS A LA AGENCIA 33. EL AGENTE Y LOS BANCOS Sección 13 ESTIPULACIONES VARIAS 34. CÁLCULOS, ACREDITACION DE DEUDA Y ACCION EJECUTIVA 35. RECURSOS Y RENUNCIAS 36. NULIDAD PARCIAL 37. COMUNICACIONES 38. IVA E IMPUESTO SOBRE TRANSMISIONES PATRIMONIALES Y ACTOS JURÍDICOS DOCUMENTADOS 39 ... 40. ... Sección 14 CUENTAS 40. CUENTAS 41. CUENTA DEL PROYECTO 42. CUENTA DE RESERVA PARA LA DEUDA Sección 15 LEY Y JURISDICCION 43. LEY 44. JURISDICCIÓN  TALLER DE
TRABAJO
1. Para la valoración del centro comercial se utiliza la metodología del Descuento de Flujos de Caja:
Costes de adquisición, y costes de venta del valor bruto conjunto del centro comercial . Management fee. Rentas medias estimadas para los inquilinos.
(ii) la aplicación del método Residual Estático para los suelos. 4. Cálculo del NAV (ajustes por deuda financiera y otros) del Centro comercial. 5. Detalles específicos del informe de valoración del centro comercial. Valoración
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