CURSOS INMOBILIARIOS Y URBANISMO
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CURSOS - LIBRERÍA - Pdf DE LA CONSTRUCCIÓN, URBANISMO E INMOBILIARIO.

¿CÓMO SE ESTRUCTURA LA FINANCIACIÓN DE UN CENTRO COMERCIAL?

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¿QUÉ APRENDERÁ?
Práctica sobre modelos y formularios de contratos de financiación de centros comerciales y de ocio.
PONGA A PRUEBA SU CONOCIMIENTO EN LA MATERIA. 
VÍDEO DE JORNADA DE PRESENTACIÓN.
OPINIONES DE CLIENTES.
Somos una gestora de centros comerciales y utilizamos a inmoley.com para los planes de formación de nuestros profesionales. Valoramos especialmente como enseñan a enfrentarse a los problemas del día a día desde una perspectiva muy práctica. Los gestores de centros comerciales se enfrentan todos los días a muchos problemas y todos a la vez. Necesitábamos contrastar con otras soluciones y experiencias. Muy útil y recomendable.

Juan Olmo 

  • En esta parte de la guía práctica se desarrollan los formularios a texto completo.
  • De este modo complementamos la formación práctica de todos los temas analizados en la guía.
  • El formulario inmobiliario es una pieza clave en la práctica inmobiliaria y  estos modelos actualizados y a texto completo son de gran valor para el profesional inmobiliario y de la construcción.

Introducción

  • Precauciones en la obtención de financiación de centros comerciales.

  • El sector de centros comerciales tiene dificultades adicionales en la obtención de financiación.

    Hay cuestiones muy específicas del sector de centros comerciales como son las rentas variables, que son inseguras como garantía financiera, la vulnerabilidad de las rentas fijas en supuestos de crisis inmobiliaria o los casos en los que los “arrendatarios anclas” se van sin previo aviso porque suelen tener derecho de resolución anticipada del contrato sin indemnizaciones, o los costes de mantenimiento de centros comerciales cuando baja la ocupación.

    Todos estos casos son conocidos por los gestores de centros comerciales pero luego hay otros riesgos específicos de la financiación de centros comerciales, por ejemplo la inaplicabilidad de los covenants bajo la legislación española.

    Un covenant es, esencialmente, una cláusula incorporada a un contrato de préstamo. Su finalidad es “garantizar” al prestamista el retorno de su crédito. La intención del acreedor, así, no es otra que obligar al deudor a operar de una manera financieramente prudente.  Se pretende de esta forma proteger los flujos de caja destinados al pago de la deuda. Como es lógico, las restricciones impuestas a través de este mecanismo se incrementarán en proporción al riesgo financiero del prestatario (centro comercial). 

    Otro ejemplo son los riesgos concursales y las dificultades de ejecución de las garantías reales y pignoraticias en estos casos.

    Estas situaciones condicionan el otorgamiento de financiación a los centros comerciales, sobre todo a propietarios sin una solvencia relevante.

    Las legislaciones de los países latinos (España, Portugal, Sudamérica) juegan con años de desventaja frente a leyes financieras como la británica, que permiten ejecutar de inmediato lo dispuesto en las minutas de financiación cuando las “alarmas de riesgo” se disparan por falta de cobertura suficiente de las garantías reales, por disminución de los ingresos de arrendamiento de un centro comercial o por su falta de mantenimiento, por utilizar algunos ejemplos prácticos.

    De esta forma, se puede garantizar el riesgo real de la financiación en relación con la evolución de la explotación del centro comercial frente a la concepción tradicional latina de que lo realmente importante en un préstamo es el pago de los intereses.

    En Holanda y Luxemburgo además permiten asegurar al acreedor que si tiene el derecho a ejecutar sus garantías pignoraticias sobre las acciones del vehículo que es propietario del activo financiado, lo haga de inmediato, o que venda su deuda a un tercero sin un descuento relevante por las incertidumbres de los plazos de ejecución de estas garantías.

    Por fortuna para el sector de centros comerciales, han aparecido nuevos “players” que compiten en diferentes modalidades de financiación.

    Por ejemplo, las aseguradoras que financian la adquisición de grandes centros comerciales terminados, fondos, banca de inversión y banca comercial financiando centros comerciales de tamaño medio y fondos de financiación alternativa enfocados a centros comerciales de menor importe o completando tramos de LTV* no cubiertos por la banca.
     

      *La ratio préstamo-valor (en inglés, Loan-to-value ratio o, abreviadamente, LTV) expresa la cantidad de un primer derecho de retención de hipoteca como porcentaje del total del valor de tasación de los bienes inmuebles. 


    Por fin se están dando cuenta de que la clave de la financiación de centros comerciales es la sostenibilidad en el seguimiento activo del comportamiento del centro y de su entorno competitivo. 

    Vamos que si construyen al lado un centro mejor, HAY RIESGO DE IMPAGO PARA EL PRESTAMISTA y tiene que reaccionar.

    El problema es que mucha financiación de centros comerciales se está derivando al extranjero mediante fórmulas de vehículos societarios radicados en Holanda o Luxemburgo, que poseen el centro comercial y basta con ejecutar la pignoración de acciones (BV holandesa).

    El análisis del NOI (Net Operating Income)* de las necesidades de mantenimiento de los centros y del cumplimiento de los covenants establecidos en la financiación son aspectos fundamentales que generan incertidumbre al prestamista que acaba inflando el coste adicional de la financiación de centros comerciales. 
     

      * El NOI (Net Operating Income) es el cálculo que se utiliza para analizar la rentabilidad de las inversiones inmobiliarias que generan ingresos. El ingreso operativo neto es igual a todos los ingresos de la propiedad menos todos los gastos operativos razonablemente necesarios. NOI es una cifra antes de impuestos que excluye los pagos de capital e intereses sobre préstamos, gastos de capital, depreciación y amortización.


    En resumen, que el contrato de financiación de centros comerciales no es un contrato normal. Se requiere una gran especialización en la redacción de estos contratos. La guía práctica inmoley.com de financiación de centros comerciales puede ser una buena herramienta práctica en estos casos.

SOLO FORMULARIOS

Modelo de contrato de “project finance” para estructurar la financiación de un centro comercial.

    CLÁUSULAS
    Sección 1
    INTERPRETACIÓN – DEFINICIONES.
    Sección 2
    EL CREDITO SENIOR
    2. EL CRÉDITO SENIOR
    3. FINALIDAD
    4. NATURALEZA DE LAS OBLIGACIONES DE LOS BANCOS
    Sección 3
    DISPONIBILIDAD DEL CREDITO SENIOR
    5. DISPONIBILIDAD DEL CRÉDITO SENIOR
    Sección 4
    INTERÉS
    6. INTERÉS ORDINARIO
    7. TIPO DE INTERÉS ORDINARIO
    8. TIPO DE INTERÉS SUSTITUTIVO
    9. PAGO DEL INTERES ORDINARIO
    10. INTERÉS DE DEMORA
    11. CAPITALIZACIÓN
    Sección 5
    DURACIÓN, REEMBOLSO Y AMORTIZACIÓN ANTICIPADA
    12. DURACIÓN Y REEMBOLSO
    13. AMORTIZACIÓN ANTICIPADA VOLUNTARIA Y OBLIGATORIA
    14. REGLAS GENERALES DE REEMBOLSO
    Sección 6
    CIRCUNSTANCIAS SOBREVENIDAS
    15. IMPUESTOS
    16. CARTAS DE PAGO DE IMPUESTOS
    17. INCREMENTO DE COSTES
    18. MITIGACIÓN DE COSTES ADICIONALES O ILEGALIDAD
    Sección 7
    DECLARACIONES FORMALES, OTRAS OBLIGACIONES DE LA ACREDITADA Y DE LOS ACCIONISTAS INICIALES Y SUPUESTOS DE INCUMPLIMIENTO
    19. DECLARACIONES FORMALES
    20. INFORMACIÓN FINANCIERA
    21. INFORMES TÉCNICOS Y DE SEGUROS
    22. OTRAS OBLIGACIONES DE LA ACREDITADA Y DE LOS ACCIONISTAS INICIALES
    23. SUPUESTOS DE INCUMPLIMIENTO
    Sección 8
    INDEMNIZACIÓN
    24. INDEMNIZACIONES
    Sección 9
    PAGOS
    25. PAGOS
    26. COMPENSACIÓN
    27. REDISTRIBUCIÓN DE PAGOS
    Sección 10
    COMISIONES, COSTES Y GASTOS
    28. COMISIONES
    29. COSTES Y GASTOS
    Sección 11
    CESIONES Y TRANSMISIONES
    30. EFECTOS DEL CONTRATO
    31. CESIONES Y TRANSMISIONES POR PARTE DE LA ACREDITADA
    32. CESIONES Y TRANSMISIONES POR PARTE DE LOS BANCOS
    Sección 12
    DISPOSICIONES RELATIVAS A LA AGENCIA
    33. EL AGENTE Y LOS BANCOS
    Sección 13
    ESTIPULACIONES VARIAS
    34. CÁLCULOS, ACREDITACION DE DEUDA Y ACCION EJECUTIVA
    35. RECURSOS Y RENUNCIAS
    36. NULIDAD PARCIAL
    37. COMUNICACIONES
    38. IVA E IMPUESTO SOBRE TRANSMISIONES PATRIMONIALES Y ACTOS JURÍDICOS DOCUMENTADOS
    39 ...
    40. ...
    Sección 14
    CUENTAS
    40. CUENTAS
    41. CUENTA DEL PROYECTO
    42. CUENTA DE RESERVA PARA LA DEUDA
    Sección 15
    LEY Y JURISDICCION
    43. LEY
    44. JURISDICCIÓN

    TALLER DE TRABAJO
    Caso real de valoración de centro comercial. 

    1. Para la valoración del centro comercial se utiliza la metodología del   Descuento  de  Flujos  de  Caja:

      Tasa de descuento y rentabilidad de salida (“exit  yield”) aplicada para la estimación del valor residual. 
      Costes de adquisición, y costes de venta del  valor bruto conjunto del centro comercial . 
      Management fee. 
      Rentas medias estimadas para los inquilinos. 
    2. Contraste de valor del activo (GAV ajustado)
      (i) la aplicación del método de Descuento de Flujos de Caja para el centro comercial 
      (ii) la aplicación del método Residual Estático para los suelos.
    3. Tasa de descuento y rentabilidad de salida (“exit yield”) 

    4. Cálculo del NAV (ajustes por deuda financiera y otros) del Centro comercial.

    5. Detalles específicos del informe de valoración del centro comercial.

    • Urbanismo 
    • Condición del inmueble 
    • Terreno y contaminación. 
    • Inspección 
    • Principios generales 

    • Valoración 


    TALLER DE TRABAJO 
    Casos reales de financiación de centros comerciales. 

      1. Financiación del Centro Comercial Palmas Altas 
      • Financiación bancaria sindicada para la promoción y futura explotación del centro comercial, por un importe total de 98,5 millones de euros, con una duración de 7 años. 
      • Pool integrado por Banco Santander, Sabadell, Liberbank y Unicaja. 
      • La financiación se estructuró como un proyecto SPV (Special Purpose Vehicle). 
      2. Financiación para ampliación del centro comercial Parque Melilla


    TALLER DE TRABAJO
    Esquemas: ¿cómo se estructura la financiación de un centro comercial? Caso práctico.

    • Alternativas de Financiación
    • Definición de Financiación de Proyecto
    • Características Generales del Proyecto al que se aplica un Project Finance
    • Partícipes del Proyecto
    • Coberturas de seguros
    • Contrato de Financiación
    • Capital
    • Contratos de  Construcción
    • Ventajas e inconvenientes de la financiación de proyecto
    • Documentos Contractuales
    • Riesgo del Proyecto
    • Posibles coberturas
    • Garantías temporales de los socios.
    • Contratos llave en mano.
    • Contrato de Seguro de Rentas
    • Cuentas especiales de uso restringido
       

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