PARTE PRIMERA.

FUNDAMENTOS ESTRATÉGICOS DE LA FINANCIACIÓN PUENTE DE SUELO (LAND BANKING) Y ENTITLEMENT LOANS

EL ACTIVO SUELO Y EL ENTITLEMENT COMO BASE TÉCNICA DE LA FINANCIACIÓN PUENTE

ESTRUCTURACIÓN FINANCIERA DE LA FINANCIACIÓN PUENTE DE SUELO Y ENTITLEMENT LOANS

EJECUCIÓN, MONITORIZACIÓN Y CONTROL DEL PRÉSTAMO PUENTE DE SUELO

SALIDAS, REFINANCIACIÓN Y TRANSICIÓN HACIA PROMOCIÓN (TAKE-OUT)

INNOVACIÓN, DATOS Y PROFESIONALIZACIÓN EN FINANCIACIÓN PUENTE DE SUELO

CHECKLISTS Y FORMULARIOS DE FINANCIACIÓN PUENTE DE SUELO (LAND BANKING) Y ENTITLEMENT LOANS

PRÁCTICA DE FINANCIACIÓN PUENTE DE SUELO (LAND BANKING) Y ENTITLEMENT LOANS

En un mercado inmobiliario cada vez más exigente, el suelo vuelve a ser el verdadero cuello de botella. No por falta de oportunidades, sino por el aumento de la incertidumbre: plazos administrativos que se alargan, costes que se disparan, cambios normativos, volatilidad del tipo de interés y ventanas de liquidez que se abren y se cierran sin aviso. En este contexto, la diferencia entre una operación brillante y un activo inmovilizado durante años no está en “haber encontrado un buen solar”, sino en saber estructurar, controlar y vender el riesgo. Y eso, hoy, se llama financiación puente de suelo (land banking) y entitlement loans.

Esta guía práctica profesional nace precisamente para resolver esa necesidad. No se limita a definir conceptos, sino que aterriza la financiación puente de suelo como una disciplina completa, orientada a la toma de decisiones y a la ejecución real. A lo largo de sus capítulos, se analiza cómo el ciclo inmobiliario condiciona el precio del suelo y el apetito de deuda, cómo afecta el coste del dinero a la viabilidad, cómo se diseña un entitlement plan financiable, y cómo se construyen term sheets robustos con covenants, garantías, hitos verificables y mecanismos de control. Además, incluye herramientas avanzadas de modelización financiera, stress testing y gestión de riesgos críticos, junto a estrategias de salida y take-out hacia construcción, JV o monetización institucional.

El valor diferencial de esta guía es su orientación práctica. Aquí encontrará checklists y formularios listos para usar —en texto completo, con datos ficticios verosímiles— que permiten ordenar una operación desde el primer análisis del activo hasta el último cierre de documentación en el data room. Y, sobre todo, encontrará casos prácticos extensos que muestran con claridad qué ocurre cuando el mercado gira, cuando aparecen contingencias ambientales, cuando un hito urbanístico se retrasa, cuando el take-out se bloquea o cuando el financiador exige un plan de recuperación. Porque aprender a estructurar es importante, pero aprender a reaccionar con método es lo que marca la diferencia entre proteger valor o destruirlo.

Para el profesional —promotor, inversor, financiador, técnico de urbanismo, consultor de licencias o gestor de suelo— dominar estas técnicas supone una ventaja competitiva directa. Significa negociar mejor, identificar señales de “no-go” antes de comprometer capital, reducir el burn rate, anticipar desviaciones, justificar decisiones ante comité, y convertir incertidumbre en una hoja de ruta financiable. Significa, en definitiva, ganar velocidad sin perder control, y aumentar la probabilidad de éxito en un entorno donde cada mes de retraso se traduce en coste financiero y pérdida de opciones.

Si su actividad depende de comprar, transformar, retener o vender suelo, esta guía no es un complemento: es una herramienta de trabajo. Es la diferencia entre operar con intuición y operar con un sistema. La inversión en conocimiento, cuando está bien aterrizada, se transforma en disciplina, en decisiones más rentables y en operaciones más seguras.

El mercado no premia al que más sabe, sino al que mejor ejecuta. Mantenerse actualizado, comprender el riesgo desde el origen y dominar la financiación puente de suelo es hoy una condición para competir con solvencia. Si está listo para dar un paso adelante, convertir el suelo en una estrategia y no en un problema, y mejorar su gestión con metodología profesional, esta guía es el siguiente movimiento lógico. 
 

• FUNDAMENTOS ESTRATÉGICOS DE LA FINANCIACIÓN PUENTE DE SUELO (LAND BANKING) Y ENTITLEMENT LOANS

1. Definición operativa y alcance real de la financiación puente de suelo
a. Qué financia exactamente (compra, retención, tramitación, costes indirectos)
b. Horizonte típico de la operación y lógica de creación de valor
c. Diferencia entre “suelo puente” y “suelo en promoción”
2. Land banking como estrategia: retener suelo para capturar valor futuro
a. Land banking “defensivo” vs “oportunista”
b. Suelo finalista vs suelo en transformación (entitlement)
c. Señales para comprar, esperar o vender
3. Entitlement loans: financiar la obtención de derechos urbanísticos y licencias
a. Qué incluye el proceso de entitlement (planeamiento, gestión, licencias)
b. Riesgo de tramitación y riesgo de plazo: cómo se definen
c. Hitos financiables y hitos no financiables
4. Actores y roles en una operación internacional de suelo puente
a. Promotor, inversor, financiador, propietario y asesores
b. Comité de inversión y gobierno del proyecto
c. Responsabilidades y conflictos típicos entre partes
5. Métricas de rentabilidad y decisión para suelo puente
a. TIR, VAN, múltiplos y coste de capital (WACC)
b. LTV, LTC y cobertura de riesgos
c. Sensibilidades críticas: plazo, precio de salida y costes
6. Principales riesgos estructurales en financiación puente de suelo
a. Riesgo urbanístico/legal, riesgo técnico/ambiental, riesgo de mercado
b. Riesgo de liquidez y refinanciación (“take-out”)
c. Matriz de riesgos y enfoque de mitigación desde el origen 

1. Cómo el ciclo inmobiliario afecta al valor del suelo y al apetito de deuda
a. Suelo como “opción” sobre el futuro del mercado
b. Profundidad del mercado y ventanas de liquidez
c. Ajustes de pricing por fase del ciclo
2. Tipo de interés, spreads y coste total de financiación puente
a. Interés fijo, variable, escalonado y PIK
b. Comisiones: apertura, compromiso, exit fee y success fee
c. Efecto del coste financiero en la viabilidad del suelo
3. Riesgo país y riesgo divisa en operaciones España–Latinoamérica
a. Prima de riesgo, restricciones y estructuras de protección
b. Coberturas, cuentas en divisa y mitigación del FX
c. Cláusulas de reajuste por shocks macro
4. Stress testing macro y sensibilidad de la operación puente
a. Escenarios: subida de tipos, caída de demanda, retrasos administrativos
b. Impacto en TIR/VAN y en valor de salida del suelo
c. Plan de contingencia y gatillos de actuación
5. Benchmark de condiciones del mercado para deuda puente de suelo
a. Rangos de LTV/LTC por tipo de activo y ubicación
b. Covenants habituales y reservas exigidas
c. Qué piden los financiadores “best in class”
6. Señales tempranas de sobrecalentamiento o bloqueo del mercado de suelo
a. Sobreprecio de suelo vs capacidad real de absorción
b. Aumento de plazos y litigiosidad
c. Criterios “no-go” para evitar operaciones inviables

• EL ACTIVO SUELO Y EL ENTITLEMENT COMO BASE TÉCNICA DE LA FINANCIACIÓN PUENTE

1. Due diligence jurídica de propiedad, cargas y limitaciones
a. Titularidad, servidumbres, afecciones y derechos de terceros
b. Coherencia registro–catastro–realidad física
c. Puntos críticos en compras con heredades, usufructos o litigios
2. Due diligence urbanística y de planeamiento con enfoque financiable
a. Clasificación, calificación, aprovechamientos y edificabilidad
b. Situación del planeamiento y probabilidad de cambio
c. Riesgo de suspensión, impugnación o caducidad
3. Due diligence técnica del emplazamiento y condicionantes del futuro proyecto
a. Topografía, geotecnia, accesos y estabilidad
b. Infraestructuras y servicios: capacidad y coste de conexión
c. Riesgos técnicos que destruyen valor de suelo
4. Due diligence ambiental y social (ESG) en suelo puente
a. Contaminación, protección, inundabilidad y limitaciones
b. Medidas correctoras, plazos e importe asociado
c. Riesgo reputacional y licencias sociales
5. Due diligence comercial: micromercado y producto futuro viable
a. Demanda, competencia, absorción y pricing objetivo
b. Segmentación: residencial, logístico, terciario, mixto
c. Hipótesis de salida: venta suelo, JV o promoción
6. Informe único de riesgos (ICR) para comité de inversión y financiador
a. Resumen ejecutivo, red flags y condiciones
b. Convertir riesgos en hitos y condiciones precedentes
c. Checklist mínimo para firmar term sheet 

1. Diseño del entitlement plan: hitos, entregables y responsables
a. Calendario crítico y dependencias administrativas
b. Identificación de cuellos de botella
c. Buffer de plazo y margen de seguridad
2. Presupuesto de entitlement: coste, contingencias y control
a. Consultores, tasas, proyectos y estudios
b. Reservas y contingencias (10%–20% según complejidad)
c. Control presupuestario y reporting
3. Estrategia administrativa y relación con stakeholders
a. Interlocución técnica, reuniones y trazabilidad documental
b. Gestión de alegaciones y conflictos locales
c. Estrategias de aceleración de trámites
4. Gestión de cambios: alternativas si el camino principal falla
a. Rediseño de planeamiento o ajuste de parámetros
b. Cambios de uso o intensidades como plan B
c. Replanificación: impacto en plazo e importe
5. Criterios de “hito logrado” y gatillos de desembolso
a. Definición de documentos válidos y verificables
b. Validación por técnico independiente (monitor)
c. Procedimiento de aceptación formal
6. Integración del entitlement plan con la estrategia de salida
a. “Ready-to-build” como punto de máximo valor
b. Venta parcial, coinversión o refinanciación
c. Preparación de data room para desinversión

• ESTRUCTURACIÓN FINANCIERA DE LA FINANCIACIÓN PUENTE DE SUELO Y ENTITLEMENT LOANS

1. Componentes esenciales del term sheet de suelo puente
a. Importe, plazo, interés, comisiones y garantías
b. Condiciones precedentes y hitos de desembolso
c. Definición de eventos de incumplimiento
2. Estructuras de financiación: senior, mezzanine y blended
a. Cuándo conviene senior puro vs estructura mixta
b. Precio del riesgo y flexibilidad de covenants
c. Intercreditor y jerarquía de pagos
3. LTV, LTC y valoración: límites y trampas habituales
a. Valoración “as is” vs “as entitled” vs “as built”
b. Ratios por fase del suelo y por país/mercado
c. Cláusulas de revaloración y recálculo
4. Intereses y capitalización: cash-pay, PIK y combinaciones
a. Ventajas e inconvenientes para promotor e inversor
b. Efecto en la caja del proyecto
c. Negociación de periodos de carencia
5. Comisiones y reservas: estructura del coste total del préstamo
a. Arrangement fee, commitment fee, monitoring fee
b. Cuentas de reserva (intereses, costes, impuestos)
c. Mecanismos de ajuste por retrasos
6. Incentivos alineados: success fees, earn-outs y equity kickers
a. Cuándo se justifican y cómo se calculan
b. Protección del financiador sin asfixiar el proyecto
c. Ejemplos de estructuras equilibradas 

1. Construcción del modelo financiero (inputs mínimos y estructura)
a. Calendario de hitos, desembolsos y gastos
b. Costes directos e indirectos, contingencias y reservas
c. Supuestos de salida y timing
2. Cash flow del suelo puente: control de caja y burn rate
a. Flujo operativo de entitlement y gastos recurrentes
b. Control mensual/trimestral y variaciones
c. Identificación de picos de necesidad de caja
3. Sensibilidades: lo que realmente cambia la viabilidad
a. Retrasos de licencia y efecto en intereses
b. Variación del precio de salida del suelo
c. Incrementos de costes de estudios y mitigaciones
4. Escenarios y stress testing del caso base
a. Base, downside, severe downside y upside
b. Probabilidad y plan de respuesta por escenario
c. Umbrales de decisión: pausar, vender o recapitalizar
5. Métricas de decisión para promotor e inversor
a. TIR/VAN y retorno sobre equity
b. Coste de oportunidad de inmovilizar capital
c. Ratio riesgo/retorno y comparables
6. Reporting financiero para financiador: plantilla estándar
a. KPIs, hitos, desviaciones y previsión
b. Control de covenants y reservas
c. Forecast rolling y plan de acción

1. Garantías reales: hipoteca, prenda y estructuras equivalentes
a. Alcance de garantías y bienes asegurados
b. Prioridad registral y riesgos de ejecución
c. Particularidades en estructuras internacionales
2. Garantías personales y corporativas (si procede)
a. Avales, garantías cruzadas y limitaciones
b. Riesgo de grupo y perímetro de responsabilidad
c. Condiciones para su exigencia y liberación
3. Covenants financieros y operativos específicos de suelo
a. LTV/LTC dinámico y pruebas de valor
b. Covenants de hitos (licencias, acuerdos, proyectos)
c. Prohibiciones: endeudamiento adicional, disposiciones
4. Reservas y cuentas controladas (cash sweep y waterfall)
a. Cuenta de ingresos, cuenta de gastos, reserva de intereses
b. Pagos permitidos y pagos restringidos
c. Cash sweep por hitos o por desviaciones
5. Derechos del financiador: step-in, control y remedios
a. Derechos de sustitución de gestor/consultor
b. Control del data room y de la documentación
c. Remedios graduados antes de ejecutar
6. Equilibrios en la negociación: proteger sin bloquear
a. “Cure rights” y periodos de subsanación
b. Waivers y cambios consentidos
c. Cláusulas de flexibilidad por causas justificadas

• EJECUCIÓN, MONITORIZACIÓN Y CONTROL DEL PRÉSTAMO PUENTE DE SUELO

1. Diseño del calendario de desembolsos por hitos verificables
a. Desembolso inicial y tramos condicionados
b. Documentación exigida por tramo
c. Límites por partidas y categorías
2. Control del uso de fondos: trazabilidad y auditoría
a. Facturas, contratos, certificaciones y evidencia
b. Procedimientos antifraude y doble validación
c. Sistema de aprobación de pagos
3. Rol del monitor independiente y reportes técnicos
a. Alcance del monitor: técnico, urbanístico, financiero
b. Frecuencia y formato de reporting
c. Gestión de discrepancias y “issues log”
4. Gestión de modificaciones del proyecto sin romper la financiación
a. Cambios de consultores, rediseños y replanificaciones
b. Procedimiento de aprobación del financiador
c. Impacto en covenants, plazo e importe
5. Control de costes de entitlement y de consultoría
a. Contratos por hitos vs por horas
b. Control de desviaciones y renegociación
c. Mecanismos de penalización y bonus
6. Documentación de cierre parcial: hitos cumplidos y aceptación
a. Actas de aceptación y checklist de finalización
b. Archivo y data room actualizado
c. Preparación para salida o refinanciación 

1. Riesgo urbanístico: retrasos, recursos y cambios regulatorios
a. Señales de alerta temprana y reacción
b. Estrategias legales y administrativas de mitigación
c. Replanificación y reequilibrio del calendario
2. Riesgo técnico/ambiental: sorpresas y medidas correctoras
a. Contingencias técnicas y su impacto económico
b. Plan de mitigación, proveedores y plazos
c. Revisión del importe y reservas
3. Riesgo comercial: pérdida de demanda o caída del valor de salida
a. Ajuste del producto futuro y de la estrategia
b. Venta anticipada vs esperar a hitos de valor
c. Repricing y renegociación de condiciones
4. Riesgo de contraparte: consultores, propietarios y terceros
a. Incumplimientos de consultores y sustituciones
b. Conflictos con colindantes y derechos de terceros
c. Revisión de contratos y garantías
5. Riesgo financiero: subida de tipos y falta de liquidez
a. Extensiones, renegociaciones y refuerzo de equity
b. Coberturas de tipo de interés cuando proceda
c. Plan de caja y supervivencia del proyecto
6. Crisis management: protocolo de incidentes relevantes
a. Comité de crisis y toma de decisiones
b. Comunicación al financiador y a inversores
c. Documentación y trazabilidad de acciones

1. Definición práctica de eventos de incumplimiento (EoD)
a. Incumplimiento de hitos, pagos o covenants
b. Incumplimientos documentales y de reporting
c. Material adverse change y su interpretación
2. Remedios graduados antes de ejecutar garantías
a. Cure periods, waivers condicionados y renegociaciones
b. Cash sweep y restricciones de pagos
c. Refuerzo de reservas y control adicional
3. Reestructuración de la deuda: extensión, recapitalización y nuevos tramos
a. Extensión de plazo con precio adicional
b. Aporte de equity y reordenación de waterfall
c. Inclusión de socio o venta parcial
4. Step-in y sustitución del gestor del proyecto
a. Cuándo se activa y cómo se implementa
b. Cambio de consultores y control operativo
c. Continuidad del entitlement plan
5. Ejecución y venta del activo: estrategia de recuperación
a. Venta del suelo “as is” vs “as entitled”
b. Subastas, procesos competitivos y buyers
c. Minimización de pérdida y control de plazos
6. Lecciones aprendidas: cómo evitar llegar al enforcement
a. Señales tempranas y disciplina de reporting
b. Estructuración correcta desde el inicio
c. Cultura de hitos verificables y contingencias realistas

• SALIDAS, REFINANCIACIÓN Y TRANSICIÓN HACIA PROMOCIÓN (TAKE-OUT)

1. Venta de suelo: timing óptimo y preparación del proceso
a. Venta pre-entitlement vs post-entitlement
b. Paquete de documentación y data room
c. Proceso competitivo y negociación
2. Joint venture (JV) como salida o como transformación del riesgo
a. JV con promotor local, operador o fondo
b. Reparto de aportaciones: suelo vs capital
c. Gobierno y mecanismos de salida
3. Forward funding / forward purchase como vía de monetización
a. Cuándo encaja y qué exige el comprador
b. Impacto en estructura de riesgo y retornos
c. Condiciones típicas y garantías
4. Promoción propia: decisión de construir tras el entitlement
a. Ventajas e inconvenientes frente a venta de suelo
b. Preparación del “take-out” de construcción
c. Ajuste de modelo: CAPEX, OPEX y calendario
5. Venta parcial por fases y liberación de garantías
a. Segmentar el suelo: fases, parcelas y hitos
b. Mecanismos de release de garantías
c. Optimización de liquidez y retorno
6. Estrategia combinada: vender, coinvertir y refinanciar
a. Diseño de salidas mixtas para maximizar valor
b. Equilibrio entre plazo y coste financiero
c. Gestión de expectativas de inversores
Capítulo 12: Refinanciación (“take-out”) hacia financiación de construcción o corporate
1. Tipos de take-out: project finance, préstamo promotor y corporate
a. Diferencias de estructura y garantías
b. Documentación y requisitos del nuevo financiador
c. Cambio de covenants y reporting
2. Preparación del “credit story” para el nuevo financiador
a. Hitos logrados, riesgo residual y plan de obra
b. Presupuesto de construcción y contratos clave
c. Evidencias comerciales: preventas, acuerdos o demanda
3. Condiciones para migrar de suelo puente a construcción
a. Licencias, proyecto, contratistas y cronograma
b. Presupuesto auditado y contingencias
c. Revisión de costes y de tipo de interés
4. Reequilibrio financiero: deuda, equity y retorno
a. Reparto de retornos entre fases
b. Aporte adicional de equity (si procede)
c. Optimización del coste de capital
5. Coordinación contractual entre financiadores (si hay sustitución)
a. Cancelación, subrogación y liberación de garantías
b. Ajustes en data room y documentación
c. Calendario de cierre sin ruptura de caja
6. Cierre de la operación take-out: checklist de transición
a. Documentos finales y firmas
b. Liquidación de cuentas y reservas
c. Reporting final y lecciones aprendidas

• INNOVACIÓN, DATOS Y PROFESIONALIZACIÓN EN FINANCIACIÓN PUENTE DE SUELO

1. Data room profesional: estructura, trazabilidad y control
a. Arquitectura documental y versiones
b. Permisos, auditoría y seguridad
c. Preparación para salida
2. GEO-analytics y micromercados para validar la tesis de suelo
a. Indicadores de demanda y absorción
b. Comparables y pricing por calle/manzana
c. Control de riesgo comercial
3. Modelos de riesgo y scoring del entitlement
a. Variables críticas y ponderación
b. Probabilidad de retraso y su coste
c. Herramientas de decisión para comité
4. Contractualización por hitos y gestión del rendimiento de consultores
a. KPIs, SLA y penalizaciones
b. Gestión de cambios y calidad documental
c. Control de costes y plazo
5. ESG y resiliencia del suelo: riesgos físicos y regulatorios
a. Inundabilidad, calor extremo y adaptación
b. Impacto en valor y en financiación
c. Recomendaciones prácticas de mitigación
6. Tendencias del mercado: hacia dónde evoluciona la deuda de suelo
a. Mayor disciplina de covenants y control
b. Aumento de deuda privada y estructuras híbridas
c. Implicaciones para promotores e inversores

• CHECKLISTS Y FORMULARIOS DE FINANCIACIÓN PUENTE DE SUELO (LAND BANKING) Y ENTITLEMENT LOANS

1. CHECKLIST. Elegibilidad del suelo para financiación puente
Sección 1. Datos generales del activo y del encargo
Sección 2. Ubicación, estado urbanístico y riesgo de plazo
Sección 3. Servicios, accesos y limitaciones técnicas
Sección 4. Costes, financiación preliminar y margen de seguridad
Sección 5. Señales de “no-go” y decisión preliminar
2. CHECKLIST. Información mínima para term sheet
Sección 1. Identificación de la operación y estructura solicitada
Sección 2. Documentación de propiedad y situación legal mínima
Sección 3. Urbanismo, entitlement y calendario de hitos
Sección 4. Presupuesto de entitlement y costes recurrentes
Sección 5. Estrategia de salida y comparables mínimos
Sección 6. Resumen de riesgos y mitigaciones (para anexar al term sheet request)
3. CHECKLIST. Due diligence jurídica y urbanística
Sección 1. Due diligence de propiedad, cargas y derechos de terceros
Sección 2. Coherencia documental registro–catastro–realidad física
Sección 3. Urbanística y planeamiento con enfoque financiable
Sección 4. Licencias, autorizaciones y caducidades
Sección 5. Litigiosidad, riesgos reputacionales y contingencias
Sección 6. Síntesis de red flags y decisión para cierre
4. CHECKLIST. Técnica y ambiental del activo suelo
Sección 1. Topografía, geometría del solar y accesos
Sección 2. Geotecnia preliminar y estabilidad
Sección 3. Servicios e infraestructuras (capacidad y coste de conexión)
Sección 4. Inundabilidad, drenaje y riesgos físicos
Sección 5. Riesgos ambientales y medidas correctoras
Sección 6. Conclusión técnica y requisitos de monitor
5. CHECKLIST. Comercial del micromercado y del producto futuro
Sección 1. Definición de micromercado funcional
Sección 2. Demanda, competencia y absorción
Sección 3. Pricing, comparables y sensibilidad
Sección 4. Validación de salida (buyer universe y proceso)
Sección 5. Riesgo comercial y mitigación operativa
Sección 6. Conclusión comercial
6. CHECKLIST. Comité de inversión y aprobación interna
Sección 1. Resumen ejecutivo para decisión
Sección 2. Riesgos críticos y mitigaciones (matriz resumida)
Sección 3. Condiciones precedentes y condiciones de desembolso
Sección 4. Covenants y reservas propuestos
Sección 5. Plan de seguimiento y reporting
Sección 6. Decisión, condiciones finales y plan B 

1. CHECKLIST. Condiciones precedentes al primer desembolso
Sección 1. Identificación de la operación y responsables
Sección 2. Documentación legal y garantías
Sección 3. Hitos mínimos y presupuesto validado
Sección 4. Estructura de cuentas y control de pagos
Sección 5. Confirmación final de “go/no-go” de desembolso
2. CHECKLIST. Desembolsos por hitos (drawdown pack)
Sección 1. Identificación del drawdown solicitado
Sección 2. Evidencias de hito cumplido
Sección 3. Facturas, contratos y aprobaciones
Sección 4. Informe del monitor (si aplica)
Sección 5. Confirmación de covenants y reservas
3. CHECKLIST. Reporting mensual/trimestral al financiador
Sección 1. Resumen ejecutivo del periodo
Sección 2. KPIs, hitos, desviaciones y forecast
Sección 3. Estado de covenants y reservas
Sección 4. Plan de acción y próximos hitos
Sección 5. Anexos recomendados del reporte
4. CHECKLIST. Gestión de cambios y desviaciones
Sección 1. Identificación del cambio propuesto
Sección 2. Procedimiento de aprobación
Sección 3. Impacto en plazo e importe
Sección 4. Actualización del modelo financiero
Sección 5. Decisión y documentación
5. CHECKLIST. Señales de estrés y protocolo de actuación
Sección 1. Alertas tempranas urbanísticas/técnicas/comerciales
Sección 2. Medidas de contención de caja
Sección 3. Comunicación y documentación
Sección 4. Árbol de remedios graduados (sin enforcement)
6. CHECKLIST. Preparación de salida o refinanciación
Sección 1. Data room, informes y validaciones
Sección 2. Estrategia de marketing y proceso competitivo
Sección 3. Plan de cierre y liberación de garantías

1. FORMULARIO. Term sheet para financiación puente de suelo
Sección 1. Identificación de las partes y del activo
Sección 2. Estructura económica del préstamo (variables principales)
Sección 3. Uso de fondos y calendario de desembolsos
Sección 4. Garantías y estructura de colateral
Sección 5. Covenants financieros y operativos
Sección 6. Condiciones precedentes (CP) al cierre y al primer desembolso
Sección 7. Eventos de incumplimiento (EoD) y remedios
Sección 8. Cláusulas negociables y no negociables
Sección 9. Recomendaciones de redacción internacional
2. FORMULARIO. Informe de due diligence integral del suelo (asset-first)
Sección 1. Datos de referencia y alcance de la revisión
Sección 2. Resumen ejecutivo (para comité)
Sección 3. Red flags y matriz de riesgos (síntesis)
Sección 4. Due diligence jurídica (propiedad y cargas)
Sección 5. Due diligence urbanística (planeamiento y entitlement)
Sección 6. Due diligence técnica y ambiental
Sección 7. Due diligence comercial (micromercado)
Sección 8. Condiciones precedentes recomendadas
Sección 9. Conclusiones para comité
3. FORMULARIO. Entitlement plan y cronograma de hitos (financiable)
Sección 1. Datos generales del entitlement plan
Sección 2. Hitos, entregables y responsables
Sección 3. Control de plazos y dependencias (camino crítico)
Sección 4. Indicadores de estado (verde/ámbar/rojo)
4. FORMULARIO. Presupuesto de entitlement y control de costes
Sección 1. Datos generales del presupuesto
Sección 2. Partidas principales (con entregables)
Sección 3. Control de desviaciones y límites
Sección 4. Aprobación de cambios (change control)
5. FORMULARIO. Reporting al financiador (mensual/trimestral)
Sección 1. Portada y datos de control
Sección 2. Resumen ejecutivo
Sección 3. KPIs y métricas de control
Sección 4. Estado de covenants y reservas
Sección 5. Forecast de caja y riesgos
6. FORMULARIO. Acta de hito cumplido y paquete de desembolso
Sección 1. Identificación del acta y del hito
Sección 2. Evidencias y documentación verificada
Sección 3. Trazabilidad de gastos del hito (resumen)
Sección 4. Declaración de cumplimiento y observaciones
Sección 5. Firmas y archivo

1. FORMULARIO. NDA y carta de confidencialidad para data room de suelo
Sección 1. Partes, objetivo y definiciones básicas
Sección 2. Alcance de confidencialidad y obligaciones de protección
Sección 3. Excepciones razonables y divulgación obligatoria
Sección 4. Control de distribución y trazabilidad
Sección 5. Duración, retorno o destrucción y sanciones
2. FORMULARIO. Carta de intenciones (LOI) para compra de suelo con hitos
Sección 1. Partes y objeto de la LOI
Sección 2. Precio, estructura y calendario de hitos
Sección 3. Condiciones precedentes y derechos de desistimiento
Sección 4. Exclusividad y penalizaciones
Sección 5. Coordinación con financiación puente
Sección 6. Naturaleza de la LOI, confidencialidad y resolución de controversias
3. FORMULARIO. Contrato tipo de consultoría urbanística y de licencias (por hitos)
Sección 1. Partes y alcance del servicio
Sección 2. Entregables por hitos y calendario
Sección 3. Penalizaciones, bonus y calidad documental
Sección 4. Propiedad de documentación y confidencialidad
Sección 5. Responsabilidad, seguros y resolución de discrepancias
4. FORMULARIO. Acuerdo de monitorización técnica independiente
Sección 1. Partes y rol del monitor
Sección 2. Alcance del monitor y entregables
Sección 3. Formato de informes y niveles de alerta
Sección 4. Resolución de discrepancias e issues log
Sección 5. Coste, facturación y responsabilidades
5. FORMULARIO. Waiver y enmienda de covenants (modelo operativo)
Sección 1. Identificación del waiver
Sección 2. Condiciones, límites y duración del waiver
Sección 3. Documentación exigida para conceder el waiver
Sección 4. Medidas de protección del financiador
Sección 5. Enmienda contractual (si procede)
6. FORMULARIO. Plan de crisis y comunicación de incidentes (protocolo operativo)
Sección 1. Identificación del incidente y clasificación
Sección 2. Flujo de información y toma de decisiones
Sección 3. Registro de acciones y evidencias (trazabilidad)
Sección 4. Comunicación al financiador y a inversores
Sección 5. Cierre del incidente y aprendizaje

• PRÁCTICA DE FINANCIACIÓN PUENTE DE SUELO (LAND BANKING) Y ENTITLEMENT LOANS

1. Supuesto práctico de compra de suelo con retraso de licencias y extensión del préstamo
a. Problema, causa y señales tempranas
b. Solución: replanificación y covenants por hitos
c. Resultado y lecciones aprendidas
2. Supuesto práctico de riesgo ambiental descubierto en due diligence
a. Impacto en plazo, coste e importe del préstamo
b. Medidas correctoras y renegociación
c. Resultado y lecciones aprendidas
3. Supuesto práctico de caída de demanda y cambio de estrategia de salida
a. Ajuste del producto y del calendario
b. Venta anticipada vs esperar a entitlement
c. Resultado y lecciones aprendidas
4. Supuesto práctico de JV como salida para maximizar valor del suelo
a. Estructura de JV y gobierno
b. Reparto de riesgos y retornos
c. Resultado y lecciones aprendidas
5. Supuesto práctico de take-out hacia financiación de construcción
a. Requisitos del nuevo financiador
b. Transición documental y garantías
c. Resultado y lecciones aprendidas
6. Supuesto práctico de incumplimiento y reestructuración sin enforcement
a. Cure rights, waivers y refuerzo de reservas
b. Control adicional y step-in potencial
c. Resultado y lecciones aprendidas

 
Caso práctico 1. "FINANCIACIÓN PUENTE DE SUELO (LAND BANKING) Y ENTITLEMENT LOANS". Compra de suelo finalista con regularización registral y salida por refinanciación.
CAUSA DEL PROBLEMA
SOLUCIONES PROPUESTAS
1) Estructuración de un préstamo puente por tramos con desembolso inicial y uso de fondos condicionado
2) Saneamiento jurídico acelerado: concordancia registral y servidumbre “financiable”
3) Entitlement plan mínimo viable: hitos, calendario y criterio de “hito logrado”
4) Control de uso de fondos y reservas: evitar el “burn rate” descontrolado
CONSECUENCIAS PREVISTAS
RESULTADOS DE LAS MEDIDAS ADOPTADAS
LECCIONES APRENDIDAS

Caso práctico 2. "FINANCIACIÓN PUENTE DE SUELO (LAND BANKING) Y ENTITLEMENT LOANS". Suelo en transformación con contingencia ambiental y reestructuración del calendario de hitos.
CAUSA DEL PROBLEMA
SOLUCIONES PROPUESTAS
1) Rediseño del term sheet: estructura senior con tramos y capitalización parcial de intereses (combinación cash-pay + PIK)
2) Entitlement plan reforzado con “hitos ambientales financiables” y criterios de aceptación formal
3) Estrategia legal de control del suelo: opciones escalonadas, cláusulas de prórroga y “cierre por fases”
4) Mitigación del riesgo divisa y riesgo macro: cuentas segregadas y cobertura parcial del FX
5) Replanteo de la salida: JV como “take-out estratégico” en lugar de venta directa
CONSECUENCIAS PREVISTAS
RESULTADOS DE LAS MEDIDAS ADOPTADAS
LECCIONES APRENDIDAS

Caso práctico 3. "FINANCIACIÓN PUENTE DE SUELO (LAND BANKING) Y ENTITLEMENT LOANS". Caída de demanda y replanteamiento de la salida para proteger la viabilidad del suelo puente.
CAUSA DEL PROBLEMA
SOLUCIONES PROPUESTAS
1) Re-modelización financiera con stress testing y redefinición de umbrales de decisión (“pausar, vender o recapitalizar”)
2) Renegociación del préstamo puente: extensión condicionada + ajuste de covenants por hitos + refuerzo de reservas sin asfixiar la caja
3) Cambio de estrategia de salida: venta anticipada parcial por fases + opción de JV para el resto del ámbito
4) Reconfiguración del producto futuro para recuperar demanda: ajuste de mix, coste objetivo y propuesta a compradores
5) Gestión de proveedores y consultores: contractualización por hitos, penalizaciones por retraso y control de calidad documental
CONSECUENCIAS PREVISTAS
RESULTADOS DE LAS MEDIDAS ADOPTADAS
LECCIONES APRENDIDAS

Caso práctico 4. "FINANCIACIÓN PUENTE DE SUELO (LAND BANKING) Y ENTITLEMENT LOANS". Joint venture como salida para maximizar valor del suelo sin vender en el peor momento.
CAUSA DEL PROBLEMA
SOLUCIONES PROPUESTAS
1) Estructura de JV con recapitalización parcial y jerarquía clara de retornos (waterfall)
2) Reconfiguración del préstamo puente: consentimiento, release parcial de garantías y covenants adaptados a la nueva gobernanza
3) Gobierno de la JV: control sin bloqueo (derechos de veto acotados, comité y protocolo de cambios)
4) Diseño de la transición a construcción (take-out) con “credit story” reforzado y preparación contractual
5) Mecanismo de earn-out y equity kicker para cerrar el gap de valoración sin discutir indefinidamente el precio del suelo
CONSECUENCIAS PREVISTAS
RESULTADOS DE LAS MEDIDAS ADOPTADAS
LECCIONES APRENDIDAS

Caso práctico 5. "FINANCIACIÓN PUENTE DE SUELO (LAND BANKING) Y ENTITLEMENT LOANS". Transición a financiación de construcción con “take-out” exigente y coordinación de garantías.
CAUSA DEL PROBLEMA
SOLUCIONES PROPUESTAS
1) Plan de transición “take-out ready”: paquete documental reforzado y enfoque de cierre en 90 días
2) Estructura puente–obra con “mini-período de solape” y extensión automática condicionada (evitar vacío de caja)
3) Reequilibrio comercial para alcanzar preventas exigidas sin destruir precio: escalonamiento, incentivos y producto ajustado
4) Contratación de obra con enfoque de bancabilidad: pre-contrato con constructora, hitos y riesgo de coste
5) Coordinación de garantías y sustitución ordenada: cancelación del puente sin fricción registral ni bloqueos de cierre
CONSECUENCIAS PREVISTAS
RESULTADOS DE LAS MEDIDAS ADOPTADAS
LECCIONES APRENDIDAS

Caso práctico 6. "FINANCIACIÓN PUENTE DE SUELO (LAND BANKING) Y ENTITLEMENT LOANS". Incumplimiento de hitos y reestructuración preventiva del préstamo sin ejecutar garantías.
CAUSA DEL PROBLEMA
SOLUCIONES PROPUESTAS
1) Activación de “cure rights” y waiver condicionado: reestructuración del calendario de hitos sin declarar aceleración
2) Reconstrucción del entitlement plan como “ruta financiable”: hitos verificables y desembolsos por entregables críticos
3) Refuerzo del control financiero: cash sweep parcial, cuentas controladas y limitación de pagos no esenciales
4) Reorganización del perímetro operativo y amenaza de “step-in” controlada: sustitución de consultores críticos
5) Plan de salida actualizado y comunicación al mercado: “venta ordenada” o “JV defensiva” como alternativa al take-out
CONSECUENCIAS PREVISTAS
RESULTADOS DE LAS MEDIDAS ADOPTADAS
LECCIONES APRENDIDAS

Caso práctico 7. "FINANCIACIÓN PUENTE DE SUELO (LAND BANKING) Y ENTITLEMENT LOANS". Estructura senior + mezzanine con conflicto de covenants y necesidad de intercreditor para evitar bloqueo del proyecto.
CAUSA DEL PROBLEMA
SOLUCIONES PROPUESTAS
1) Negociación y firma de un acuerdo intercreditor completo con jerarquía clara y “mecanismo de desbloqueo”
2) Reperfilado financiero: refuerzo de reservas mediante amortización parcial y conversión limitada del mezzanine en “equity-like” para aliviar tensión
3) Revisión del entitlement plan con hitos “de valor” y redefinición de covenants por evidencias verificables
4) Estrategia de salida preacordada y “gatillos” contractuales para venta vs JV vs take-out
CONSECUENCIAS PREVISTAS
RESULTADOS DE LAS MEDIDAS ADOPTADAS
LECCIONES APRENDIDAS

Caso práctico 8. "FINANCIACIÓN PUENTE DE SUELO (LAND BANKING) Y ENTITLEMENT LOANS". Riesgo urbanístico por impugnación de planeamiento y rediseño del plan de mitigación para sostener la financiación.
CAUSA DEL PROBLEMA
SOLUCIONES PROPUESTAS
1) Estrategia legal y administrativa de doble vía: defensa procesal + corrección procedimental preventiva
2) Rediseño del entitlement plan con rutas alternativas (plan B) y hitos de valor “no binarios”
3) Reestructuración del préstamo: covenant de litigiosidad, reservas específicas y liberación de fondos por evidencias legales
4) Gestión de comunicación y data room para mercado: transparencia controlada y narrativa de mitigación
5) Plan financiero de supervivencia: contención de burn rate y protección del calendario del préstamo
CONSECUENCIAS PREVISTAS
RESULTADOS DE LAS MEDIDAS ADOPTADAS
LECCIONES APRENDIDAS

Caso práctico 9. "FINANCIACIÓN PUENTE DE SUELO (LAND BANKING) Y ENTITLEMENT LOANS". Descubrimiento de contaminación ambiental en due diligence y reequilibrio de la deuda puente para evitar pérdida de valor.
CAUSA DEL PROBLEMA
SOLUCIONES PROPUESTAS
1) Reconfiguración de la compra: ajuste de precio + retención/escrow + garantías ambientales del vendedor
2) Plan de remediación financiable: ruta técnica con hitos verificables y calendario integrado en el entitlement
3) Reestructuración del préstamo puente: reserva ambiental, desembolsos restringidos y recálculo de covenants
4) Seguro ambiental y estrategia de “transferencia de riesgo” para proteger salida institucional
5) Replanteamiento de estrategia de salida: venta parcial + opción de JV defensiva si el mercado castiga el riesgo
CONSECUENCIAS PREVISTAS
RESULTADOS DE LAS MEDIDAS ADOPTADAS
LECCIONES APRENDIDAS

Caso práctico 10. "FINANCIACIÓN PUENTE DE SUELO (LAND BANKING) Y ENTITLEMENT LOANS". Riesgo divisa y “take-out” bloqueado en operación España–Latinoamérica con estructura de protección y cuentas en divisa.
CAUSA DEL PROBLEMA
SOLUCIONES PROPUESTAS
1) Implantación de estructura de cuentas en divisa y política de “natural hedge” (cobertura operativa) con reglas de conversión
2) Cobertura financiera parcial (FX hedge) y cláusulas de reajuste en contratos clave del entitlement
3) Reestructuración preventiva del préstamo puente: recalibración de covenants, refuerzo de reservas y extensión condicionada por hitos
4) Plan de salida dual con “precio en dos capas”: venta en euros con earn-out por hitos + alternativa JV local
5) Gobernanza reforzada y monitorización internacional: comité de crisis, reporting quincenal y “issue log” macro
CONSECUENCIAS PREVISTAS
RESULTADOS DE LAS MEDIDAS ADOPTADAS
LECCIONES APRENDIDAS

Caso práctico 11. "FINANCIACIÓN PUENTE DE SUELO (LAND BANKING) Y ENTITLEMENT LOANS". Compra por fases con opciones, liberación parcial de garantías y tensión de liquidez por retrasos en servidumbres y accesos.
CAUSA DEL PROBLEMA
SOLUCIONES PROPUESTAS
1) Reingeniería del acceso y “paquete de servidumbre” con pago condicionado por hitos, no por suma fija inmediata
2) Rediseño del term sheet operativo: desembolsos por “hitos de accesibilidad” y reordenación del presupuesto de entitlement
3) Mecanismo de release y venta parcial de Parcela B con amortización mínima y “ring-fence” de fondos
4) Enmienda del préstamo: extensión condicionada, cash sweep parcial y covenants de progreso quincenal
5) Plan de contingencia “si el acceso falla”: replanteo de producto y salida alternativa por fases
CONSECUENCIAS PREVISTAS
RESULTADOS DE LAS MEDIDAS ADOPTADAS
LECCIONES APRENDIDAS

Caso práctico 12. "FINANCIACIÓN PUENTE DE SUELO (LAND BANKING) Y ENTITLEMENT LOANS". Bloqueo del “take-out” a construcción por falta de preventas y subida de tipos, con salida alternativa mediante forward funding y reequilibrio del préstamo puente.
CAUSA DEL PROBLEMA
SOLUCIONES PROPUESTAS
1) Cambio de estrategia de salida: forward funding como alternativa al take-out bancario, con hitos de pago y garantías
2) Rediseño del producto comercial: pasar de “venta minorista” a “producto de rentas” para mejorar bancabilidad institucional
3) Cobertura de tipo de interés y estabilización del coste financiero del puente (cap/collar) para proteger caja y covenants
4) Enmienda del préstamo puente: extensión condicionada, hitos de salida y uso de fondos acotado para no “quemar” caja
5) Profesionalización del cierre institucional: data room de “grado inversor”, monitor reforzado y cláusulas de protección (W&I y continuidad)
CONSECUENCIAS PREVISTAS
RESULTADOS DE LAS MEDIDAS ADOPTADAS
LECCIONES APRENDIDAS

Caso práctico 13. "FINANCIACIÓN PUENTE DE SUELO (LAND BANKING) Y ENTITLEMENT LOANS". Incumplimiento de hitos por retraso administrativo, waiver condicionado y plan de recuperación con monitor independiente para evitar enforcement.
CAUSA DEL PROBLEMA
SOLUCIONES PROPUESTAS
1) Solicitud formal de waiver condicionado con “paquete de evidencias” y redefinición temporal de hitos
2) Plan de recuperación operativo: “ruta crítica” revisada, buffer y replanificación de recursos
3) Monitor independiente reforzado: validación técnica-urbanística y “issue log” como herramienta de control del financiador
4) Remedios graduados: cash sweep parcial, refuerzo de reservas y control de pagos en lugar de enforcement
5) Preparación de salida “parcial” como red de seguridad: venta pre-entitlement avanzado y estructura con earn-out
CONSECUENCIAS PREVISTAS
RESULTADOS DE LAS MEDIDAS ADOPTADAS
LECCIONES APRENDIDAS

Caso práctico 14. "FINANCIACIÓN PUENTE DE SUELO (LAND BANKING) Y ENTITLEMENT LOANS". Incumplimiento de covenant LTV por caída de valoración y conflicto entre deuda senior y mezzanine con “equity cure” y reordenación de la waterfall.
CAUSA DEL PROBLEMA
SOLUCIONES PROPUESTAS
1) Activación de “equity cure” para corregir LTV sin parar el entitlement
2) Enmienda del intercreditor: permitir amortización senior con control y preservar la caja del proyecto
3) Repricing y recalibración temporal del tramo senior: extensión condicionada y margen escalonado (“step-up”) solo si se retrasa el calendario
4) Venta parcial táctica (“liquidez defensiva”) y cash waterfall para reducir riesgo del stack y estabilizar reservas
5) Monitor independiente con función de “puente de confianza”: validación de valor, hitos y disciplina de gasto
CONSECUENCIAS PREVISTAS
RESULTADOS DE LAS MEDIDAS ADOPTADAS
LECCIONES APRENDIDAS

Caso práctico 15. "FINANCIACIÓN PUENTE DE SUELO (LAND BANKING) Y ENTITLEMENT LOANS". Desviación de fondos en drawdowns, conflicto con proveedores vinculados y plan antifraude con auditoría forense para evitar el “step-in” del financiador.
CAUSA DEL PROBLEMA
SOLUCIONES PROPUESTAS
1) Plan de contención inmediata: “stop & fix”, congelación de pagos no esenciales y trazabilidad completa de fondos
2) Auditoría forense independiente y regularización económica de importes bajo revisión
3) Sustitución de proveedores vinculados y creación de un “panel de proveedores autorizados” con contratación por hitos
4) Nuevo sistema de control de pagos: doble validación, segregación de funciones y “four-eyes principle” con límites
5) Enmienda del préstamo: cure rights, waiver condicionado y reanudación gradual de drawdowns con “milestones gate”
CONSECUENCIAS PREVISTAS
RESULTADOS DE LAS MEDIDAS ADOPTADAS
LECCIONES APRENDIDAS

Caso práctico 16. "FINANCIACIÓN PUENTE DE SUELO (LAND BANKING) Y ENTITLEMENT LOANS". Riesgo ambiental sobrevenido (inundabilidad y suelos contaminados), aumento del presupuesto y renegociación del préstamo puente con reservas ESG y hitos financiables.
CAUSA DEL PROBLEMA
SOLUCIONES PROPUESTAS
1) Plan de mitigación ambiental y de resiliencia con hitos financiables (“ESG milestones”) y control del monitor
2) Reequilibrio financiero: aporte adicional de equity + mini-tramo adicional del préstamo puente con reserva ESG segregada
3) Estrategia contractual con proveedores: contratación por precio objetivo, pain/gain share y orden de cambio obligatoria
4) Recalibración del calendario y “extensión condicionada” del préstamo puente ligada al cierre ESG
5) Preparación de salida con “precio en dos capas”: venta as entitled con descuento limitado + earn-out por cierre total de mitigaciones
CONSECUENCIAS PREVISTAS
RESULTADOS DE LAS MEDIDAS ADOPTADAS
LECCIONES APRENDIDAS

Caso práctico 17. "FINANCIACIÓN PUENTE DE SUELO (LAND BANKING) Y ENTITLEMENT LOANS". Operación transfronteriza con riesgo divisa, restricciones de pagos y bloqueo de repatriación, resuelta mediante estructura multi-moneda, reservas de FX y salida por JV con socio local.
CAUSA DEL PROBLEMA
SOLUCIONES PROPUESTAS
1) Estructura multi-moneda con “FX reserve” y calendario de conversiones planificadas (no reactivo)
2) Cobertura de tipo de cambio: NDF (non-deliverable forward) o equivalente, focalizado en costes críticos del entitlement
3) Renegociación del term sheet: hitos “financiables” por reducción de riesgo país/divisa y flexibilidad de desembolsos
4) Cambio de estrategia de salida: JV con socio local “best in class” y estructura de monetización parcial con earn-out por hitos
5) Protocolo de crisis y “stakeholder management” para proteger el expediente de planeamiento y evitar judicialización
CONSECUENCIAS PREVISTAS
RESULTADOS DE LAS MEDIDAS ADOPTADAS
LECCIONES APRENDIDAS

Caso práctico 18. "FINANCIACIÓN PUENTE DE SUELO (LAND BANKING) Y ENTITLEMENT LOANS". Venta parcial por fases con liberación de garantías, conflicto por precios de “release” y reequilibrio del préstamo puente para evitar bloqueo de la salida.
CAUSA DEL PROBLEMA
SOLUCIONES PROPUESTAS
1) Definición de una “matriz de release” por parcelas: precio mínimo de liberación y amortización escalonada
2) Estructura de escrow compatible con el financiador: pignoración y sustitución de garantía (“escrow as collateral”)
3) Refuerzo de garantías sobre el colateral restante mediante “cash sweep condicionado” y test de valor dinámico
4) Plan de monetización de Parcela B con “pre-marketing” y salida opcional: venta anticipada vs esperar a máximo valor
5) Enmienda contractual integral: reglas de release, gastos permitidos, presupuesto protegido y rol reforzado del monitor
CONSECUENCIAS PREVISTAS
RESULTADOS DE LAS MEDIDAS ADOPTADAS
LECCIONES APRENDIDAS

Caso práctico 19. "FINANCIACIÓN PUENTE DE SUELO (LAND BANKING) Y ENTITLEMENT LOANS". Take-out hacia financiación de construcción bloqueado por subida de costes de obra, falta de preventas y cláusulas de revisión de precios, resuelto con estructura híbrida (mini-perm + equity adicional + garantías por hitos).
CAUSA DEL PROBLEMA
SOLUCIONES PROPUESTAS
1) Estructura híbrida de take-out: mini-perm de transición + tramo de construcción por hitos (no desembolso total desde el día 1)
2) Reequilibrio financiero: equity adicional + co-inversión táctica para absorber el incremento de CAPEX sin asfixiar la caja
3) Contrato de obra “precio objetivo” con pain/gain share y cap de revisión de precios (para convertir incertidumbre en riesgo acotado)
4) Plan de preventas defensivo: segmentación del producto, incentivos temporales y acuerdos de financiación con entidades para elevar conversión
5) Enmienda con el financiador puente: extensión condicionada, “cure rights” y coordinación contractual de cancelación sin ruptura de caja
CONSECUENCIAS PREVISTAS
RESULTADOS DE LAS MEDIDAS ADOPTADAS
LECCIONES APRENDIDAS

Caso práctico 20. "FINANCIACIÓN PUENTE DE SUELO (LAND BANKING) Y ENTITLEMENT LOANS". Suspensión judicial del planeamiento, incumplimiento de hitos y reestructuración del préstamo puente con standstill, nuevo calendario financiable y salida parcial para evitar el enforcement.
CAUSA DEL PROBLEMA
SOLUCIONES PROPUESTAS
1) Standstill (acuerdo de espera) y waiver condicionado: congelar el EoD a cambio de disciplina de crisis y garantías adicionales
2) Plan jurídico-administrativo de subsanación y “ruta B” (entitlement alternativo) con hitos verificables
3) Reequilibrio financiero: refuerzo de reserva de intereses + aportación extraordinaria de equity + limitación del crecimiento del mezzanine
4) Venta parcial defensiva (carve-out) del activo no afectado por la suspensión, con liberación de garantías y amortización obligatoria
5) Gobernanza reforzada: monitor con poderes ampliados, “issue log” contractual y derechos graduados de step-in (sin ejecución inmediata)
CONSECUENCIAS PREVISTAS
RESULTADOS DE LAS MEDIDAS ADOPTADAS
LECCIONES APRENDIDAS

Caso práctico 21. "FINANCIACIÓN PUENTE DE SUELO (LAND BANKING) Y ENTITLEMENT LOANS". Estructura senior + mezzanine con intercreditor, caída de valoración “as entitled”, LTV dinámico en breach y recapitalización con equity kicker para evitar la ejecución.
CAUSA DEL PROBLEMA
SOLUCIONES PROPUESTAS
1) Cura inmediata del LTV: amortización parcial obligatoria + aporte adicional de equity con “escrow de cura” en cuentas controladas
2) Reestructuración del mezzanine: capitalización limitada (PIK cap) y conversión parcial en “preferred equity” para reducir presión de vencimiento
3) Nuevo term sheet del senior: margen escalonado + extensión condicionada + covenants por hitos verificables (no solo por valor)
4) Plan de salida dual: venta parcial “ready-to-build” + JV sobre remanente con reglas de liberación de garantías y waterfall de retornos
5) Gobernanza de crisis: monitor independiente con poderes ampliados, data room “audit-ready” y reporting quincenal con KPIs de caja y hitos
CONSECUENCIAS PREVISTAS
RESULTADOS DE LAS MEDIDAS ADOPTADAS
LECCIONES APRENDIDAS

Caso práctico 22. "FINANCIACIÓN PUENTE DE SUELO (LAND BANKING) Y ENTITLEMENT LOANS". Uso indebido de fondos en drawdowns, activación de antifraude y step-in, auditoría forense y reestructuración con cuentas controladas, sustitución de gestores y plan de salida para evitar el incumplimiento total.
CAUSA DEL PROBLEMA
SOLUCIONES PROPUESTAS
1) Protocolo antifraude y auditoría forense inmediata con “standstill técnico” condicionado
2) Restitución inmediata de fondos + penalización económica pactada para curar el EoD (“EoD cure package”)
3) Sustitución del perímetro de gestión: cambio del CFO de proyecto, “dual control” de pagos y comité de tesorería con el monitor
4) Rediseño del calendario de hitos y del drawdown pack: desembolsos por “evidencia dura” y no por avance declarado
5) Protección adicional del financiador: cash sweep por desviaciones, step-in graduado y derecho de venta forzada si se repite el incumplimiento
6) Estrategia de salida defensiva: venta “entitlement avanzado” con precio mínimo + earn-out por aprobación final para maximizar recuperación
CONSECUENCIAS PREVISTAS
RESULTADOS DE LAS MEDIDAS ADOPTADAS
LECCIONES APRENDIDAS

Caso práctico 23. "FINANCIACIÓN PUENTE DE SUELO (LAND BANKING) Y ENTITLEMENT LOANS". Expropiación parcial sobrevenida, recálculo de edificabilidad y covenants en breach, monetización de indemnización y reestructuración con nueva salida para preservar valor.
CAUSA DEL PROBLEMA
SOLUCIONES PROPUESTAS
1) Plan técnico-urbanístico de “reconfiguración de edificabilidad”: recuperar valor mediante rediseño y compensación de parámetros
2) Monetización anticipada de la indemnización: cesión de derechos de cobro (factoring/structured receivable) con cobertura FX
3) Enmienda contractual con el financiador senior: standstill limitado, redefinición de hitos y reequilibrio de reservas
4) Reestructuración del entitlement loan: convertir parte en “deferred success component” y frenar PIK para no ahogar la salida
5) Salida rediseñada: venta parcial defensiva + JV con socio local para absorber riesgo de coordinación de infraestructuras
6) Gestión de riesgo reputacional y de terceros: protocolo de stakeholders y trazabilidad documental para proteger el expediente
CONSECUENCIAS PREVISTAS
RESULTADOS DE LAS MEDIDAS ADOPTADAS
LECCIONES APRENDIDAS

Caso práctico 24. "FINANCIACIÓN PUENTE DE SUELO (LAND BANKING) Y ENTITLEMENT LOANS". Riesgo divisa y controles de capital bloquean el pago de intereses y el take-out, resuelto con estructura bicurrency, coberturas, cuentas onshore/offshore y salida escalonada con coinversión local.
CAUSA DEL PROBLEMA
SOLUCIONES PROPUESTAS
1) Reestructuración “bicurrency” del préstamo: separar el servicio de deuda (cash-pay local) del retorno del financiador (accrual en euros)
2) Paquete de cuentas controladas onshore/offshore y waterfall reforzada con cash sweep automático
3) Cobertura FX adaptativa: NDF/seguros de tipo de cambio sobre eventos de salida y no sobre pagos periódicos
4) Aporte extraordinario de equity y “liquidity buffer” local para sostener hitos sin depender de deuda adicional
5) Salida rediseñada: coinversión local (JV) + venta parcial por fases con liberación de garantías, para minimizar repatriación inmediata
6) Enmienda de covenants y eventos de incumplimiento: redefinición de impago por “imposibilidad legal de conversión” con pruebas estrictas
CONSECUENCIAS PREVISTAS
RESULTADOS DE LAS MEDIDAS ADOPTADAS
LECCIONES APRENDIDAS

Caso práctico 25. "FINANCIACIÓN PUENTE DE SUELO (LAND BANKING) Y ENTITLEMENT LOANS". Colapso simultáneo de entitlement, mercado y refinanciación, con enforcement inminente evitado mediante venta competitiva en “distressed”, step-in operativo, estructura de “credit bid” y salida combinada con W&I y earn-out por hitos.
CAUSA DEL PROBLEMA
SOLUCIONES PROPUESTAS
1) Step-in operativo controlado por el financiador senior: sustitución de gestor y “Project Recovery Plan” de 90 días
2) Acuerdo de standstill final con condiciones duras: cash sweep, restricciones y “no-fault sale process”
3) Proceso de venta competitivo “distressed but orderly”: dual track (venta total vs venta parcial con opción)
4) Estructura de “credit bid” y recuperación máxima del senior: el financiador lidera el proceso sin bloquear el mercado
5) Earn-out por hitos urbanísticos y W&I (Warranty & Indemnity) para hacer “vendible” un activo con incertidumbre
6) Reestructuración final del mezzanine: aceptación de “haircut” y participación en earn-out a cambio de no bloquear el cierre
CONSECUENCIAS PREVISTAS
RESULTADOS DE LAS MEDIDAS ADOPTADAS
LECCIONES APRENDIDAS