CURSOS - LIBRERÍA - Pdf DE LA CONSTRUCCIÓN, URBANISMO E INMOBILIARIO.

PARTE PRIMERA. 

El director de suelo

¿Dónde buscar suelo?

Ya he localizado suelo: ¿cuánto pago? 

Suelo magnífico y comercializable, pero el banco no lo financia. 

Soluciones imaginativas cuando no sobra el dinero.

El director de suelo sabe de urbanismo y “toma copas” con los funcionarios. 

Formularios. 

¿Qué funciones tiene el director de suelo de una promotora inmobiliaria? ¿Captar suelo? 

¿Buscar suelo/edificios siguiendo criterios de oportunidad? 

Todo esto y mucho más. 

El Director de suelo ayuda a identificar nuevas oportunidades de adquisición de terrenos que se alinean con la estrategia y los objetivos del plan comercial de una inmobiliaria o inversor inmobiliario. 

Debe realizar investigaciones, proporcionar análisis y administrar datos de terrenos con el fin de maximizar la ganancia de los activos inmobiliarios.

Manejará perfectamente los mapas de la zona para recopilar información sobre sitios o áreas específicas. La información incluirá servicios públicos, zonificación, topografía, estado de servidumbres y otra información relacionada con el desarrollo para evaluar cada sitio.

El director de suelo llevará un registro de seguimiento de las operaciones viables y transacciones comparables. Debe conocer el mercado del suelo como la palma de su mano. No se le puede escapar ningún solar.

Para cumplir esta finalidad el Director de suelo debe mantenerse en contacto directamente con los propietarios en áreas específicas de inversión, estar bien relacionado con los propietarios de suelo, agentes inmobiliarios, funcionarios municipales, ingenieros, promotores e inversores inmobiliarios, abogados, urbanistas, etc. Todos los que pueden dar lugar a una oportunidad de compra. Tiene que ser sociable y asistir a eventos inmobiliarios para generar nuevos contactos y encontrar ofertas.

El director de suelo debe contar con la ayuda de los gestores de suelo independientes ya que están especializados en la localización de todo tipo de terrenos y en su venta a un inversor o promotor.

Vamos que tiene que apretar muchas manos si quiere ser el primero en saber donde hay un suelo en venta.

Y por si fuese poco debe tener conocimientos técnicos inmobiliarios:

Desarrollo de nuevas promociones.

Gestión estratégica de la cartera de suelo. Elaboración, seguimiento y actualización del Plan Estratégico de la compañía.

Desinversiones de suelo. Captación de ofertas. Negociación y cierre. Presentación de propuestas de desinversión.

Planificación, control e impulso del desarrollo urbanístico del suelo (planeamiento, gestión, ejecución de obras de urbanización, conservación).

Representación de la empresa y relaciones con las administraciones públicas (locales, autonómicas y estatales), profesionales externos, empresas constructoras y otros propietarios.

Dirección del equipo del departamento de suelo.

Puesta en valor mediante el desarrollo urbanístico y edificatorio de la cartera de suelo.

Un director de suelo debe tener instinto, conocimiento profundo de todas las fases del sector inmobiliario. Los excesos de la crisis inmobiliaria están muy recientes. En Madrid, en Valdecarros había ofertas en 2013 entre 20 y 24 euros por metro cuadrado en un sitio donde se llegó a pagar 240 euros. Hay casos peores, terrenos que se compraron como urbanizables y que difícilmente serán urbanizados algún día. 

Esto significa que algunos directores de suelo causaron involuntariamente la ruina de sus promotoras porque creían en su instinto y conocimiento del mercado. 

En muchos casos sobraron las prisas y no se investigó lo suficiente el encaje estratégico del solar en el plan de negocios de la inmobiliaria. 

Otras veces creyeron que la estrategia de ciertos suelos era esperar, pero desconocían los flujos financieros de su empresa. 

En otras ocasiones no tienen capacidad de decisión inmediata y pierden oportunidades claras de negocio.

De estos temas se trata en la guía práctica del director de suelo. Land Acquisition Manager.
 

• El director de suelo

1. Funciones a desempeñar por el director de suelo.

• Gestionar la cartera de suelo.
• Elaborar y dar seguimiento al plan estratégico de la compañía.
• Planificar e impulsar el desarrollo de la cartera de suelo.
• Buscar nuevos emplazamientos junto con el equipo de expansión.
• Realizar estudios de viabilidad de los suelos y su valoración para planteárselos al consejo.
• Buscar nuevos emplazamientos junto con el equipo de expansión.
• Realizar estudios de viabilidad de los suelos y su valoración para planteárselos al consejo.
• Organizar los procesos de venta, negociar y cerrar las ofertas.
• Gestionar el departamento de gestión de suelo y urbanística.

2. Requisitos de cualificación profesional.

1. ¿Qué es la repercusión del suelo?
2. ¿Cómo afecta el precio del suelo en el precio final del producto inmobiliario?

a. Durante la crisis inmobiliaria el suelo era un activo ilíquido.
b. Tras la crisis inmobiliaria el suelo vuelve a ser un valor estratégico.

3. ¿Qué influye en la evolución del precio del suelo?

a. Precio de la vivienda (o producto inmobiliario) y expectativa de revalorización.
b. Abundancia o escasez de suelo en zona con demanda de suelo (el big data anticipa la demanda)
c. El suelo tiene un problema: tarda en producirse por la burocracia urbanística.
d. Convertir el suelo en urbano puede salir muy caro, depende de las infraestructuras necesarias.

4. ¿Cómo competir en precio con los fondos inmobiliarios y las cooperativas de vivienda?
5. El problema del recalentamiento del precio del suelo: sube el precio de la vivienda.

1. Causa de subida del precio del suelo. Los intereses de los ayuntamientos en el mercado de suelo.

a. El planeamiento urbanístico no es la causa directa del problema.
b. La falta de suelo calificado no lo es siempre. La cantidad de suelo vacante (urbano y urbanizable) en muchos municipios es inagotable.
c. El comportamiento urbanístico de los ayuntamientos.
d. La necesidad de modificar el mecanismo de venta de suelo público y pasar de las subastas a los concursos.

2. Causa de subida de precio del suelo. Cesiones obligatorias de suelo por los promotores. Rebaja fiscal en las transmisiones de suelo e inmobiliario.
3. Causa de subida de suelo. Retención especulativa del suelo.
4. ¿Es posible contener el aumento del precio del suelo en las fases expansivas?

a. Aumentar la elasticidad de la oferta de suelo.
b. Rebajar los plazos de los trámites urbanísticos.
c. Intervención del sector público.

5. Transformación del suelo urbanizable en suelo urbanizado.

a. La problemática de las Juntas de compensación.
b. El promotor se convierte en propietario-promotor
c. Repercusión en el precio de la incertidumbre sobre el plazo de resolución de las distintas fases de producción de suelo urbanizado

6. El precio del suelo se calcula mediante el procedimiento residual.

TALLER DE TRABAJO
Caso práctico: Nos dan el (+) precio de venta medio en el mercado del tipo de construcción previsto, el (-) valor de la construcción y urbanización, (-) el beneficio industrial del promotor y los (-) costes de promoción. Si sabemos restar ya sabemos el valor de repercusión del suelo.

• Caso práctico: El valor medio de venta del metro cuadrado de vivienda unifamiliar aislada en un Sector residencial de estas características, se estima en euros/m2t
• Coste de ejecución material euros/m2t
• Valor de repercusión del suelo
• Valor del suelo en función del aprovechamiento previsto en unidades de aprovechamiento, descontando el coste de urbanización previsto al valor de los terrenos.
• Valor unitario del suelo repercutido a valor adjudicado en la Unidad de Ejecución euros/m2t.
• Determinación del valor de m2s

TALLER DE TRABAJO
Caso real. Estudio para calcular el valor de repercusión del suelo de uso turístico, comercial y recreativo para el futuro cálculo de las plusvalías a pagar por los promotores de actuaciones privadas.

TALLER DE TRABAJO
Informe oficial de un desarrollo industrial en el que se desarrolla el cálculo de la repercusión del suelo a partir del precio de venta del producto inmobiliario restando los costes de construcción y el beneficio de promotor.

CHECK-LIST 

Teniendo en cuenta los precios de repercusión, el promotor adjudicatario de unas parcelas subastadas por un ayuntamiento tendrá que vender las viviendas a unos 4.700 euros el metro cuadrado. Desarrolle el tipo de concurso, precios de compra y las ventajas de adquirir suelo finalista.

• ¿Dónde buscar suelo?

1. Subasta y concurso público de suelo. 

a. Introducción.
b. La subasta o concurso disparan los precios. 
c. Subastas encubiertas 

2. Régimen legal de la venta de suelo por los ayuntamientos. 

a. El Patrimonio de las Corporaciones Locales.
b. Bienes de dominio público local.

• ¿Qué uso y aprovechamiento cabe de un Bien de Dominio Público?

c. Bienes Patrimoniales o de propios.

¿Qué uso y aprovechamiento cabe de un Bien Patrimonial o de Propios?
La enajenación, gravamen o permuta de un bien patrimonial o de propios.
1. Cesión Gratuita de un bien inmueble patrimonial
2. Enajenación a título oneroso de un bien inmueble patrimonial.

TALLER DE TRABAJO
Herramientas para el director de suelo. Portal del Suelo 4.0 de la Comunidad de Madrid.

TALLER DE TRABAJO.
Ejemplo caso real.  Venta pública de parcelas municipales mediante concurso. 

TALLER DE TRABAJO.
Pliego de caso real en venta pública de parcelas municipales mediante concurso.

TALLER DE TRABAJO. 
Caso práctico. Pliego de condiciones de un bien público desafectado.
1. Identificación y antecedentes de la enajenación. 
2. Forma de adjudicación. 
3. Requisitos de los licitadores interesados.
4. Anuncio de la licitación. 
5. Documentación a presentar por los licitadores. 
6. Examen y disposición de la documentación del expediente y visita al inmueble. 
7. Forma, lugar y plazo de presentación de ofertas. 
8. Calificación de la documentación, apertura de ofertas económicas y adjudicación del contrato. 

8.1. Designación de la mesa. 
8.2. Calificación de la documentación.
8.3. Apertura de ofertas y propuesta de adjudicación del contrato. 
8.4. Adjudicación del contrato. 

9. Notificación de la adjudicación. 
10. Obligaciones del adjudicatario. 

10.1. Abono del precio y otros gastos y consecuencias de su incumplimiento. 
10.2. Abono de gastos declarados por cuenta del adjudicatario. 

11. Obligaciones de la administración. 

11.1. Otorgamiento de escritura. 
11.2. Devolución de las garantías constituidas.

12. Causas de resolución del contrato. 

1. ¿Qué es una subasta inmobiliaria?
2. Objeto de la subasta de bienes inmuebles
3. Regulación de la subasta de inmuebles

a. Regulación de la subasta de inmuebles
b. Valoración del inmueble.
c. Liquidación de cargas.

TALLER DE TRABAJO
Las claves de las subastas electrónicas de bienes inmuebles.

• Publicación de pujas.
• Comunicación de licitadores perdedores.
• Certificación de dominio y cargas.
• Forma de practicarse las comunicaciones.
• Subasta sin ningún postor.

GUÍA RELACIONADA

SUBASTAS INMOBILIARIAS.

1. Regla de oro de un director de suelo: “no creerse adivino”.

a. Fase de Estudio Preliminar 

• Ps = Pv   (Tc + Mb)

b. Fase de Producción 
c. Fase de Comercialización 

2. Análisis de posibles riesgos a detectar en el control de la gestión en las diferentes fases de una promoción inmobiliaria.

Fase inicial de información y predefinición de la promoción

Fase de viabilidad y diseño del producto

Diseño erróneo del producto

Estudio erróneo de viabilidad económico financiera

Promoción mal planteada de base

Posibilidad de ruina del proyecto inmobiliario

Fase de adquisición de suelo

Fase de proyectos, licencias y permisos

Fase de contrataciones y adjudicación de obras

Fase de ejecución de obra

Fase comercial. Comercialización y venta

Fase financiera

Fase de entrega y ocupación de los inmuebles

3. Viabilidad técnica.

Fase de planeamiento.

Fase de urbanización.

Fase de la promoción.

La fase técnica de desarrollo y ejecución: Edificación.

La fase comercial: Comercialización.

La fase económica financiera: Financiación.

4. Anticiparse al futuro de la zona: precauciones  y “olfato”. 

a. Estudio preliminar de la zona. 
b. ¿Cómo conocer la demanda? 

5. Aprender de las promociones vecinas. 
6. ¿Cómo conocer a la competencia? Estudio de la Oferta. 
7. El informe técnico y el comercial son favorables: pero ¿qué debo prever? 
8. Este suelo no tiene la edificabilidad que me prometieron.

a. La edificabilidad del terreno 
b. La información urbanística. 
c. El suelo no es sólo urbanismo: el estudio geotécnico.

9. La clave: ¿qué y cuanto puede edificar? 

1. La concepción del producto desde el punto de vista comercial.

a. El producto y el mercado.
b. Diseño y presentación del producto.
c. Competencia.
d. Capacidad técnica y de producción.
e. Capacidad financiera.
f. Comercialización.

2. Selección del suelo
3. Rentabilidad prevista: estudios de rentabilidad.
4. Factores de aprecio en el diseño y concepción del producto.

1. Las Ordenanzas de edificación.
2. Condiciones de la parcela. Condiciones a cumplir por la edificación.

a. El tamaño
b. La longitud de la alineación
c. Condiciones de forma

3. Condiciones de la edificación y entorno.

a. Condiciones de posición del edificio en la parcela.
b. Condiciones de forma y volumen de la edificación.

La ocupación

Altura.

Superficie edificable o edificabilidad.

c. Condiciones de cerramiento de parcelas, estéticas, etc.

4. Condiciones de los usos compatibles y sus condiciones de compatibilidad.

TALLER DE TRABAJO. 
Edificabilidad y aprovechamiento urbanístico NO son lo mismo. 
1. El aprovechamiento urbanístico es la base de la ejecución urbanística. 
2. Diferencias entre edificabilidad y aprovechamiento urbanístico. 
3. Clases de edificabilidad.

a. Edificabilidad física o techo edificable.
• ¿Qué es la edificabilidad física o bruta?
• ¿Qué es la edificabilidad urbanística?
b. Edificabilidad media y ponderada.
• ¿Qué es la edificabilidad media?
• ¿Qué es la edificabilidad ponderada?
c. Edificabilidad conforme al uso (residencial, terciaria e industrial).
• ¿Qué es la edificabilidad residencial?
• ¿Qué es la edificabilidad terciaria?
• ¿Qué es la edificabilidad industrial?

TALLER DE TRABAJO
Diferencias entre edificabilidad y aprovechamiento urbanístico.
1. Edificabilidad no es lo mismo que aprovechamiento urbanístico.
2. Coeficientes correctores en suelo urbanizable.

TALLER DE TRABAJO
Clarificaciones de los conceptos de aprovechamiento urbanístico.
1. El aprovechamiento medio y la distribución equitativa de los beneficios y las cargas.

a. La edificabilidad total de un polígono.
b. La edificabilidad media de un polígono.
c. Aprovechamiento Urbanístico (+ edificabilidad total del polígono, sector o unidad de actuación - metros cuadrados de construcción destinados a edificación dotacional de cesión obligatoria)
d. Aprovechamiento Medio ( Aprovechamiento Urbanístico / (dividido) por la superficie total del polígono, sector o unidad de actuación).
e. Aprovechamiento que corresponde a cada propietario (Aprovechamiento Patrimonializable) (aprovechamiento medio x (multiplicado) por la superficie del terreno aportado por dicho propietario).

2. La distribución equitativa de los beneficios y cargas del planeamiento.

Reparcelación.

3. El coeficiente de reparto proporcional del beneficio en un polígono.
4. La Edificabilidad computable a los efectos del aprovechamiento.
5. El ámbito de reparto del aprovechamiento urbanístico del planeamiento.

Polígono, Sector o Unidad de Actuación Urbanística

Polígono

Áreas de equidistribución delimitadas por el perímetro de un Plan Parcial.

Sectores (más que el plan parcial).

6. El ámbito de reparto del aprovechamiento urbanístico derivado de las modificaciones de los planes.
7. Conceptos técnicos.

a. Superficie edificable. Superficie lucrativa por un coeficiente de edificabilidad (m2t/m2s).
b. Coeficiente de edificabilidad neto.
c. Coeficiente de edificabilidad neto total.
d. Coeficiente de edificabilidad bruto.
e. Fichas urbanísticas y edificabilidad.
f. Unidad de aprovechamiento.

8. Aprovechamiento urbanístico. ¿Cómo se calcula?
9. Aprovechamiento tipo o de referencia.

Aprovechamiento medio de reparto

Área de reparto

10. Compensación de aprovechamientos.

TALLER DE TRABAJO.
¿Cómo calcular la edificabilidad de un solar?
1. Diferencia entre ocupación y edificabilidad.
2. La elevación de plantas para casar la edificabilidad con la ocupación.
3. Aprovechamiento lucrativo calculado en base a la edificabilidad. Ejemplo.

TALLER DE TRABAJO.
Ejemplo de cálculo de edificabilidad.
1. Localización de la parcela
2. Catastro
3. Cálculo de la edificabilidad.

TALLER DE TRABAJO.
Modelo de ordenanza municipal edificatoria.
1. Condiciones de edificabilidad.

Coeficiente de edificabilidad. Edificabilidad bruta y edificabilidad neta.

Superficie edificada por planta.

Superficie edificada total.

Superficie útil.

2. Condiciones de volumen y forma de los edificios.

Tipologías edificatorias.

1. La gestión del suelo y su puesta en valor.

• a. Los fondos de inversión inmobiliaria.
• b. Cooperativas y gestoras de cooperativas de vivienda.
2. Clases de suelo en función de su proceso de maduración.
3. La fase de urbanización.
4. La importancia de la figura del agente urbanizador en el derecho autonómico.
5. Demanda de suelo finalista en grandes ciudades.

1. Los solares finalistas están aptos para edificar.

• A diferencia de los urbanizables no comportan riesgos (riesgo administrativo, riesgo financiero, riesgo comercial y riesgo técnico) en el proceso de transformación que requiere tiempo, y que se enfrenta a multitud de imponderables.
2. El concepto de edificabilidad remanente. 

TALLER DE TRABAJO
Caso real. Informe de estado de desarrollo y  remanente de edificabilidad de los ámbitos de  ordenación vigentes de ciudad española.

• Consumo de suelo y  edificabilidad remanente.
• Plano de situación y estado de desarrollo urbanístico de ámbitos    de ordenación vigentes.
• Cuadro resumen estado  de desarrollo de ámbitos    de ordenación vigentes.
• Edificabilidad remanente por distritos y estado de desarrollo de ámbitos.
• Relación de ámbitos de ordenación vigentes.
• Fichas de ámbitos.
• Ámbitos en fase de gestión o urbanización.
• Ámbitos en fase de edificación.
• Relación de ámbitos que no son objeto de seguimiento.
• Edificabilidad remanente. Información por distritos.
• Edificabilidad remanente para la construcción    de viviendas con protección pública.
CHECK-LIST 
¿Qué información debe aportar el "gestor de suelo" al “director de suelo”?
¿Cuáles son los pasos a seguir en la BÚSQUEDA DE UBICACIÓN, hasta la compra final del suelo.

1. Seguir una dirección de negocio. 
2. ¿Es vendible lo que se puede construir en el solar? 
3. ¿Buscar solar o esperar las ofertas?
4. ¿Cuánto debo pagar por el solar? 

• Aplicación de fórmulas de valor de repercusión/precio de venta sobre caso práctico.

TALLER DE TRABAJO. 
Ejemplo de “Bolsa de suelo” y Plan de negocio de una promotora nacional. 

CHECK-LIST 

Ejemplo: La región de Huelva ofrece oportunidades para las empresas promotoras. En los próximos años, se presume la construcción de unas 33.000 nuevas residencias –también 30.000 plazas hoteleras–. Del total de viviendas, 8.000 unidades se concentrarán en dos Planes de Actuación Urbanística (PAU) –900.000 metros cuadros edificables– en la capital onubense.

• Desarrolle los pasos que debe dar un director de suelo antes de recomendar la inversión a su promotora.

1. Antes de adquirir un solar o una nave industrial hay que conocer el estado del suelo. 

a. porque el comprador es responsable de descontaminarlo: y es muy caro.
b. porque al precio hay que descontar la descontaminación. 

2. El suelo contaminado. 
3. ¿Qué es la contaminación del suelo? 
4. Auditorías y “Due Diligence” medioambiental. 

a. Imprescindible antes de ceder, adquirir, comprar o vender suelo contaminado. 
b. Imprescindible antes financiar una operación inmobiliaria en suelo contaminado.
c. Fases técnicas de una “due diligence” medioambiental.

5. He comprado suelo contaminado ¿cómo lo descontamino? 

a. Técnicas de restauración de suelos contaminados. 
b. Técnicas de limpieza o descontaminación del suelo 
c. Técnicas de  aislamiento e inmovilización 
1. Sellado superior 
2. Excavación 
3. Estabilización o transformación de productos químicos. 
4. Tanques, depósitos enterrados y aguas subterráneas. 

GUÍA RELACIONADA

SUELOS CONTAMINADOS + Formularios

CHECK-LIST 

Se promueve un parque logístico de 40 hectáreas en una zona casi rural, ¿cuánto suelo hay que comprar? ¿Sólo las 40 hectáreas? Desarrolle como controlaría la inversión para sacar partido del desarrollo de la zona.

• Ya he localizado suelo: ¿cuánto pago? 

1. Análisis del mercado: oferta y demanda.
2. ¿Qué es un estudio de mercado? 
3. ¿Es vendible el producto que se puede promover? 
4. ¿Por cuánto se puede vender? 

1. ¿Cuánto pago? 
2. Métodos de valoración 

a. Método de mercado o comparación. 
b. Método de reposición. 
c. Método de capitalización de rentas 

3. El solar o inmueble en función de su desarrollo. 

a. Mercado residencial 
b. Oficinas. 
c. Locales comerciales 
d. Suelo industrial. 

4. El suelo.

a. Valoraciones de suelo 
b. Valoración en caso de aportación. Ejemplo con cifras. 
c. Aportación mixta de precio y edificio. 

5. Valor de los suelos en función del desarrollo urbanístico. 

a. Suelos no urbanizables 
b. Suelos no urbanizables con convenio urbanístico 

6. Consejos finales. 

CHECK-LIST 

¿Qué es el módulo básico de repercusión del suelo (MBR)?
¿Cómo se obtiene el módulo básico de repercusión (MBR)?

Ejemplo a desarrollar. Los promotores madrileños se encuentran con repercusiones situadas entre un 50% y un 65% para la primera corona norte y noroeste y en una cifra ligeramente inferior en el área de influencia, entre un 40% y un 50%. 

1. El régimen legal de las valoraciones.

Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana.

Artículo 34. Ámbito del régimen de valoraciones.
Artículo 35. Criterios generales para la valoración de inmuebles.
Artículo 36. Valoración en el suelo rural.
Artículo 37. Valoración en el suelo urbanizado.
Artículo 38. Indemnización de la facultad de participar en actuaciones de nueva urbanización.
Artículo 39. Indemnización de la iniciativa y la promoción de actuaciones de urbanización o de edificación.
Artículo 40. Valoración del suelo en régimen de equidistribución de beneficios y cargas.
Artículo 41. Régimen de la valoración.

REGLAMENTO DE VALORACIONES DE LA LEY DE SUELO
Real Decreto 1492/2011, de 24 de octubre, por el que se aprueba el Reglamento de valoraciones de la Ley de Suelo.

2 El informe de valoración de inmuebles. La labor documentalista del perito tasador y las sociedades de tasación.
3.¿Qué se entiende por valor? Clases de valor. El valor de mercado y su relación con las edificaciones y el urbanismo.
4. Técnicas y procedimientos valoración del suelo: Estudios de viabilidad del suelo. El  cálculo y formalización del valor de tasación. Introducción a la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo.
5. Métodos de cálculo de la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo. ¿Qué debe saber un inversor? ¿Qué documentación se precisa para la tasación? Metodología de la valoración. Problemática particular en función del tipo de inmueble.
Orden EHA/564/2008, de 28 de febrero.
6. El certificado de tasación o informe de valoración de inmuebles (situación administrativa, características físicas de la finca, datos registrales, servidumbres, planos de edificación y urbanísticos, valoración económico financiera, etc.).

GUÍA RELACIONADA

VALORACIONES INMOBILIARIAS Y TASACIONES RICS  Perito tasador inmobiliario

CHECK-LIST 

Tasación y valoración del patrimonio inmobiliario.
¿Cómo puede incrementarse el valor de los activos inmobiliarios a través de una adecuada tasación y valoración?
Principales aspectos que hay que tener en cuenta en la valoración de activos inmobiliarios
Normativa aplicable en la valoración
¿Cuáles son los principales métodos de valoración?
Baremos de valoración en los diferentes tipos de inmuebles

1. Todo depende de la oferta y el ritmo de ventas a conseguir. 
2. Métodos de fijación de precio de venta. 

a. En base a los costes

• Coste más margen
• Margen en el precio
• Método del beneficio objetivo

b. En base al mercado y la competencia

• Licitación o propuesta sellada
• Método a partir del nivel actual de precios

c. En base a los compradores / demanda

• Análisis marginalista
• Valor percibido

1. Precios en función del coste 
2. Precios en función de un conocimiento superficial de la oferta 
3. Precio adecuado y marketing de soporte. 

1. Análisis de los costes de una promoción inmobiliaria.
2. Clases de gastos en una promoción inmobiliaria.

Costes directos
Adquisición de suelo
Costes de desarrollo

Información urbanística.

Honorarios Profesionales. (Arquitectos, Aparejadores, otros técnicos).

De Ejecución.
Autorizaciones y licencias.
Costes de ejecución material. (Urbanización, construcción, etc.).
Costes de Gestión.
Costes comerciales.
Costes Financieros.
Costes de Postventa.

3. La cuenta de explotación de las promociones inmobiliarias.
4. La planificación temporal en el diseño del Cash Flow.

1. La condición de viabilidad económica 
2. Costes de la producción de solares edificables 
3. Ingresos de la producción de solares edificables 

GUÍA RELACIONADA

VIABILIDAD ECONÓMICA Y FINANCIERA DE INVERSIONES Y PROMOCIONES INMOBILIARIAS

• Suelo magnífico y comercializable, pero el banco no lo financia. 

1. Financiación a través de Pagos a Cuenta realizados por los Compradores antes de la entrega.
2. Viabilidad económico financiera de una promoción inmobiliaria 

GUÍA RELACIONADA

VIABILIDAD ECONÓMICA Y FINANCIERA DE INVERSIONES Y PROMOCIONES INMOBILIARIAS

• Soluciones imaginativas cuando no sobra el dinero. 

1. Introducción. 
2. Clases de aportación de solar a cambio de edificación. 

a. Cesión de solar por obra o “permuta especial”. 
b. Permuta de solar por pisos futuros. 
c. Transmisión de una parte del volumen edificable del solar a cambio de pisos y locales. 
d. La aportación con contraprestación de una participación indivisa en el edificio construido.
e. Cesión de derecho de vuelo a cambio de viviendas o locales futuros.
f. Reserva de vuelo y transmisión de propiedad del solar contraprestación subordinada de obra. 
g. Participación del aportante del solar en los beneficios de la venta. 
h. Autopromoción en comunidad. 

GUÍA RELACIONADA

APORTACIÓN DE SOLAR A CAMBIO DE EDIFICACIÓN.  + Formularios

TALLER DE TRABAJO. 
¿Qué hacer cuando el constructor quiere varios solares?
1. Cuando hay sólo un solar. 
2. Cuando hay varios solares: hay que agregarlos. 
3. Consecuencias fiscales. 

TALLER DE TRABAJO 
Fondos y promotoras se alían para la gestión del suelo 

1. Concepto de opción de compra. 
2. El eterno debate sobre su naturaleza jurídica. 

a. Nunca se confundir la opción de compra con el precontrato o promesa de venta. 
b. Diferencias con otras figuras afines. 

TALLER DE TRABAJO. 
Ni una sola duda: la calificación jurídica del contrato corresponde al juez, según el Supremo. 
1. La calificación del contrato celebrado como “opción de compra”
2. El reconocimiento de la opción de compra en la Ley de Enjuiciamiento Civil una ayuda para determinar el precio.

GUÍA RELACIONADA

OPCIÓN DE COMPRA EN LA PROMOCIÓN INMOBILIARIA. + Formularios

• El director de suelo sabe de urbanismo y “toma copas”con los funcionarios. 

1. Plan general de ordenación urbana.
2. Interpretación del Plan General. 
3. Información urbanística. Publicidad del planeamiento. 
4. Consulta directa. 
5. Cédulas urbanísticas. 
6. Valor acreditativo de los informes y cédulas urbanísticas. 

1. El Proyecto de Urbanización. 
2. Proyecto por fases 
3. Convenio Regulador entre Administración Local, Promotor de Urbanización, Empresa Constructora de las Obras de Urbanización y Dirección Facultativa. 
4. El diseño del Plan de Simultaneidad. 

1. Licencia de obras. 
2. Sujetos Pasivos 
3. Clases de licencia de obras 

a. Licencia de obra mayor. 
Licencia de obra mayor por consolidación de edificios 
Licencia de obra mayor por nueva edificación
Licencia de obra mayor por rehabilitación de edificios 
Licencia de obra mayor por restauración de edificios 
Licencia urbanística de obra mayor por acondicionamiento de local sujeto al Reglamento de Espectáculos Públicos y Actividades Recreativas. 
b.- Licencia de obras menores 

4. Documentos a aportar. 

Licencia de obra mayor de acondicionamiento de local 
Licencia de obra mayor de nueva edificación 
Licencia de obra mayor de rehabilitación de edificios 
Licencia de obra mayor de restauración de edificios: 
Licencia urbanística de obra mayor: Acondicionamiento de local sujeto al Reglamento de Espectáculos Públicos y Actividades Recreativas: 
Licencia de obras menores 

GUÍA RELACIONADA

LICENCIAS URBANÍSTICAS. + Formularios

CHECK-LIST 

Cálculo de plazos en un proceso urbanístico.
1. Fases en la redacción de un proyecto

• Estudio previo
• Anteproyecto
• Proyecto básico
• Proyecto de ejecución
• Dirección de obra
• Liquidación y recepción

2. Tiempo estimado de redacción de un proyecto.

• Proyecto básico
• Visado Colegio Profesional
• Proyecto de Ejecución

3. Fases de planeamiento, ejecución y edificación.

• Plan General
• Modificación Plan General
• Proyecto de sectorización
• Planeamiento de desarrollo (Plan Parcial, PERI, ED, etc.)
• Proyecto de reparcelación (Compensación, Cooperación, etc)
• Proyecto de urbanización   Obras de urbanización
• Proyecto de edificación   Obras de edificación
• Modificación Plan General o Plan de Sectorización
• Planeamiento de Desarrollo
• Presentación Estatutos y Bases de Actuación
• Constitución de Junta Compensación
• Proyecto de Compensación
• Adjudicación de parcelas.
• Incorporación del resto de propietarios.
• Proyecto de Urbanización
• Obras de urbanización.

• Formularios. 

1. Modelo de contrato de compra de suelo. 
2. Modelo de contrato de compraventa de solar

Modelo 1 
Modelo 2 

3. Modelo de Contrato de compraventa de solar con especificación de edificabilidad. 
4. Modelo de Contrato privado de opción de compra 
5. Modelo de contrato de cesión de participación indivisa de solar y derecho de vuelo. 
6. Modelo de contrato de permuta de solar a cambio de dinero y obra futura.