PARTE PRIMERA.

RIESGO DE TIPO E INFLACIÓN EN PROMOCIONES INMOBILIARIAS: MARCO, IMPACTO Y DECISIÓN DE COBERTURA

COBERTURAS DE TIPO DE INTERÉS PARA PROMOTORES: FUNDAMENTOS, PRODUCTOS Y CRITERIOS DE ELECCIÓN

IRS EN PROMOCIONES INMOBILIARIAS: DISEÑO, CONTRATACIÓN Y GESTIÓN DURANTE LA OBRA

CAPS/FLOORS Y ESTRUCTURAS OPCIONALES: PROTEGER EL TECHO SIN PERDER LA BAJADA

COBERTURAS DE INFLACIÓN EN PROMOCIONES: DEL CONTRATO DE OBRA A LA SOLUCIÓN FINANCIERA

STRESS TESTING EN PROMOCIONES: METODOLOGÍA, ESCENARIOS Y DEFENSA DE COVENANTS

IMPLEMENTACIÓN PRÁCTICA: INTEGRAR COBERTURAS EN EL MODELO FINANCIERO Y EN LA GESTIÓN DEL PROYECTO

DOCUMENTACIÓN, RIESGO OPERATIVO Y ASPECTOS CONTABLES: EVITAR “SORPRESAS” EN LA COBERTURA

CHECKLISTS Y FORMULARIOS DE COBERTURAS DE TIPO E INFLACIÓN EN PROMOCIONES INMOBILIARIAS: IRS, CAPS/FLOORS Y STRESS TESTING

PRÁCTICA DE COBERTURAS DE TIPO E INFLACIÓN EN PROMOCIONES INMOBILIARIAS: IRS, CAPS/FLOORS Y STRESS TESTING

En una promoción inmobiliaria, el riesgo no suele llegar como un único golpe. Llega por acumulación. Un euríbor que se dispara, un CAPEX que se recalienta por inflación, un plazo de obra que se extiende más de lo previsto y una tesorería que empieza a estrecharse justo cuando el banco endurece los covenants. En ese contexto, tomar decisiones “a ciegas” sobre coberturas de tipo e inflación puede convertirse en un error caro: por exceso (sobre-cobertura, break costs, llamadas de colateral) o por defecto (meses críticos sin protección, deterioro de DSCR, tensiones de caja).

Esta guía práctica está pensada para profesionales que necesitan actuar con criterio y método, no con intuición. Aquí encontrarás un enfoque completo para entender, diseñar, contratar y gestionar coberturas de tipo e inflación en promociones inmobiliarias, integrándolas en la financiación, en el modelo financiero y en la gestión del proyecto. La guía recorre el riesgo desde su origen, explica los instrumentos más utilizados (IRS, CAP/FLOOR, collars y estructuras opcionales), desarrolla cómo se comparan ofertas de manera realista (curvas, pricing y term sheets) y, sobre todo, aterriza la toma de decisiones mediante stress testing y defensa de covenants.

A lo largo del contenido, se abordan cuestiones que marcan la diferencia en un comité de inversión y en la relación con banco e inversor: cómo dimensionar el nocional y las fechas para evitar desajustes, cómo gestionar retrasos de obra sin que la cobertura se convierta en un problema, cómo anticipar y negociar waivers y cure rights cuando el entorno se complica, y cómo blindar la documentación y la trazabilidad para evitar “sorpresas” operativas. Además, se dedica una parte completa a checklists, formularios y plantillas operativas listas para usar: desde RFQ y actas de comité hasta cuadros de mando mensuales y modelos de informes trimestrales.

El beneficio para el profesional es directo y medible. Esta guía te ayudará a reducir la volatilidad del coste financiero, proteger el margen del promotor frente al “doble golpe” de tipos e inflación, mejorar la lectura de riesgos en tesorería, y sostener los ratios clave del proyecto (DSCR, LTV, LTC, ICR) incluso en escenarios adversos. También te permitirá ordenar el proceso interno: establecer gobernanza, definir límites, documentar decisiones y mantener una comunicación sólida y coherente con financiadores. En definitiva, pasar de “tener coberturas” a “gestionar coberturas” como una disciplina estratégica.

Si en tu día a día participas en decisiones de financiación, control de obra, viabilidad, compras, gestión de CAPEX o reporting a banco e inversor, esta guía se convertirá en un recurso de referencia. Porque no se trata solo de elegir entre IRS o CAP, ni de “ver precios” en una term sheet. Se trata de comprender qué estás protegiendo, cuánto riesgo residual estás aceptando y cómo sostener el proyecto cuando el mercado deja de ser benigno.

La invitación es sencilla: profesionaliza tu criterio y mejora tu control. Cuanto antes incorpores un método riguroso para analizar y ejecutar coberturas, más capacidad tendrás para defender el proyecto cuando aparezcan tensiones reales. Esta guía es una inversión en seguridad, en estabilidad de caja y en excelencia en la gestión de promociones inmobiliarias.
 

• RIESGO DE TIPO E INFLACIÓN EN PROMOCIONES INMOBILIARIAS: MARCO, IMPACTO Y DECISIÓN DE COBERTURA

1. Anatomía del riesgo de tipo en un préstamo promotor
a. Deuda a tipo variable: componentes (índice + diferencial + comisiones).
b. Calendario de disposiciones y devengo de intereses (IDC).
c. Efecto del plazo real de obra sobre el coste financiero.
2. Anatomía del riesgo de inflación en el CAPEX de la obra
a. Partidas sensibles: estructura, instalaciones, acabados y energía.
b. Mano de obra y subcontratas: presión salarial y productividad.
c. Logística y suministros: disrupciones y volatilidad de precios.
3. Riesgo combinado tipo + inflación: el “doble golpe” al margen del promotor
a. Subida de intereses mientras sube el coste de construcción.
b. Erosión del margen y necesidad de reprecificar o rediseñar.
c. Riesgo de liquidez y de incumplimiento de covenants.
4. Riesgo de calendario: retrasos y ampliación del horizonte de exposición
a. Retraso de obra: más intereses, más inflación y más gastos generales.
b. Extensión de financiación: renegociaciones y colas (tail) de vencimiento.
c. Impacto en coberturas: desajuste de fechas y nocionales.
5. Riesgo de base (mismatch): índice de préstamo vs índice de cobertura
a. Referencia distinta: EURIBOR vs tasa local / índice alternativo.
b. Efectos del descalce en la eficacia de la cobertura.
c. Criterios para aceptar riesgo residual o reestructurar.
6. Criterios de decisión: cuándo y cuánto cubrir en una promoción
a. Cobertura total vs parcial: enfoque por prudencia y por coste.
b. Umbrales de dolor: tipo máximo “soportable” por el business plan.
c. Gobierno interno: comité, límites y trazabilidad de la decisión. 

1. Financiación bancaria de promociones: estructura típica y riesgos
a. Tramos, hitos, carencia y amortización.
b. Reservas (intereses, contingencia) y restricciones de caja.
c. Eventos de incumplimiento y remedios contractuales.
2. Deuda alternativa y combinada: private debt, mezzanine y preferentes
a. Precio del capital: tipo de interés, fees y participación en upside.
b. Subordinación y prioridades de pago (waterfall).
c. Sensibilidad a covenants y a stress testing.
3. Preventas, rentas y estabilización: ingresos y su relación con inflación
a. Capacidad de trasladar inflación a precios (elasticidad de demanda).
b. Calendario de cobros y su impacto en tesorería.
c. Riesgo comercial: absorción, descuentos y renegociaciones.
4. Interacción con contrato de obra: inflación, claims y riesgo de plazo
a. Precio cerrado, mediciones, open book y target cost.
b. Revisiones de precio e indexaciones contractuales.
c. Penalizaciones por retraso y costes indirectos.
5. Métricas clave del banco y del inversor: DSCR, LTV, LTC e ICR
a. Definición práctica de cada ratio en promociones.
b. Cómo se deterioran con tipo alto e inflación elevada.
c. Señales tempranas de tensión y triggers de actuación.
6. Preparación del caso para cobertura: información mínima y narrativa
a. Resumen ejecutivo de exposición (tipo, inflación, plazo).
b. Justificación económica: coste de cobertura vs riesgo evitado.
c. Documentación base: modelo financiero, calendario y deuda.

• COBERTURAS DE TIPO DE INTERÉS PARA PROMOTORES: FUNDAMENTOS, PRODUCTOS Y CRITERIOS DE ELECCIÓN

1. Cobertura “natural” y cobertura financiera: diferencias y límites
a. Coberturas operativas: compras anticipadas, acuerdos marco.
b. Coberturas contractuales: indexación, caps y bandas de revisión.
c. Coberturas financieras: derivados OTC y soluciones bancarias.
2. IRS (Interest Rate Swap): transformar variable en fijo
a. Estructura pagar fijo / recibir variable.
b. Alineación con préstamo: nocional, fechas y amortización.
c. Pros y contras: estabilidad vs break cost.
3. CAP: limitar el tipo máximo manteniendo potencial de bajada
a. Strike, tenor y prima.
b. Pagos contingentes cuando el índice supera el strike.
c. Encaje con presupuesto y covenants.
4. FLOOR y collars: equilibrar coste de prima y protección
a. FLOOR como renuncia a bajadas extremas.
b. Collar: CAP comprado + FLOOR vendido.
c. Zero-cost collar: cuándo tiene sentido y riesgos.
5. Riesgos de derivados para el promotor: MTM, liquidez y contraparte
a. Valor de mercado (MTM) y su volatilidad.
b. Necesidad de garantías o colateral (según acuerdo).
c. Riesgo de cancelación anticipada y coste implícito.
6. Selección del producto: matriz de decisión para promociones
a. Objetivo: presupuesto, margen, estabilidad de ratios.
b. Horizonte: obra, comercialización y salida.
c. Tolerancia a incertidumbre: flexibilidad vs coste. 

1. Curvas de tipos: conceptos imprescindibles para promotores
a. Curva de proyección y curva de descuento.
b. Diferencias de índices y riesgo de base.
c. Lectura práctica: niveles, pendientes y expectativas del mercado.
2. Pricing del IRS: qué significa el “tipo fijo” cotizado
a. Swap rate par y lógica de valoración.
b. Impacto del calendario de amortización (amortising vs bullet).
c. Sensibilidad: DV01 y exposición por plazo.
3. Pricing de CAP/FLOOR: prima, volatilidad y strikes
a. Volatilidad implícita y su efecto en la prima.
b. Elección del strike: protección vs coste.
c. Calendario de resets: efecto sobre el precio.
4. Comparabilidad de term sheets: cómo evitar “peras con manzanas”
a. Fechas, day count y frecuencia de pagos.
b. Nocional, amortización y bases de cálculo.
c. Cláusulas ocultas: cancelación, ajustes y flexibilidad.
5. Estrategia de RFQ (Request for Quote): mejores prácticas de mercado
a. Pedir varias ofertas y documentar comparaciones.
b. Definir parámetros estándar para que compitan en igualdad.
c. Evaluar coste, riesgo y operativa, no solo precio.
6. Decisión final: coste de cobertura vs riesgo residual aceptable
a. Tipo máximo presupuestado y “headroom” de seguridad.
b. Stress del coste financiero con y sin cobertura.
c. Recomendación al comité: conclusión y justificación.

• IRS EN PROMOCIONES INMOBILIARIAS: DISEÑO, CONTRATACIÓN Y GESTIÓN DURANTE LA OBRA

1. Definición del objetivo del IRS para el promotor
a. Estabilizar coste financiero y proteger margen.
b. Asegurar cumplimiento de covenants bajo estrés.
c. Reducir incertidumbre de tesorería.
2. Nocional y calendario de disposiciones: cubrir lo que realmente existe
a. Cobertura desde el primer drawdown o escalonada.
b. Nocional máximo vs nocional promedio (evitar sobrecobertura).
c. Cobertura por fases: promociones por etapas o subproyectos.
3. Fechas y periodicidad: encaje con el préstamo y la contabilidad de intereses
a. Fechas de fixing y pago (mensual/trimestral).
b. Day count y convenciones de mercado.
c. Alineación de calendarios para minimizar desajustes.
4. IRS amortising: adaptar la cobertura a amortización real
a. Bullet vs amortising: implicaciones.
b. Amortización prevista vs amortización probable.
c. Estrategias de prudencia: amortización conservadora.
5. Riesgo de base del IRS: índice de préstamo distinto al índice del swap
a. Identificar la base y cuantificar su impacto.
b. Opciones: basis swap o aceptación de riesgo residual.
c. Cláusulas de ajuste si cambia el índice del préstamo.
6. Cierre de contratación: puntos críticos del term sheet del IRS
a. Flexibilidad de modificaciones y costes.
b. Condiciones de cancelación y cálculo de break.
c. Requisitos de garantías y eventos de incumplimiento cruzado. 

1. Seguimiento del IRS durante la obra: control mensual operativo
a. MTM, pagos netos y previsión de tesorería.
b. Señales de alarma: deterioro de ratios y retrasos.
c. Reporte interno: comité de riesgos y dirección financiera.
2. Retrasos de obra: extensión del horizonte y cobertura insuficiente
a. Diagnóstico: cuánto tiempo adicional y por qué.
b. Opciones: extender swap, contratar nuevo tramo o reestructurar.
c. Impacto económico: nuevo tipo fijo equivalente.
3. Amortizaciones anticipadas: riesgo de sobrecobertura
a. Ventas rápidas y reducción de deuda.
b. Ajuste de nocional: partial unwind y reconfiguración.
c. Control documental: evidencia de la decisión.
4. Cancelación anticipada: break cost y negociación
a. Interpretación del break cost: lógica y cálculo.
b. Estrategia de negociación: calendario y condiciones.
c. Efecto en margen: cómo absorberlo o mitigarlo.
5. Riesgo de contraparte y continuidad: qué pasa si la situación cambia
a. Deterioro crediticio y exigencias de colateral.
b. Transferencias y novaciones: riesgos.
c. Plan de contingencia del promotor.
6. Lecciones aprendidas: errores frecuentes en IRS de promociones
a. Cobertura mal dimensionada (nocional y fechas).
b. No prever extensión de obra y costes de ajuste.
c. Falta de gobernanza y de reporting a tiempo.

• CAPS/FLOORS Y ESTRUCTURAS OPCIONALES: PROTEGER EL TECHO SIN PERDER LA BAJADA

1. Objetivo del CAP: techo de tipo y estabilidad de presupuesto
a. Limitar el coste financiero máximo.
b. Mantener participación en bajadas de tipo.
c. Reducir volatilidad de DSCR bajo estrés.
2. Elección del strike: método práctico para promotores
a. Strike “presupuestario” y headroom.
b. Relación prima-strike: coste vs protección.
c. Sensibilidad del margen al nivel de strike.
3. Plazo del CAP: encaje con obra, comercialización y salida
a. Tenor mínimo viable para cubrir periodo de mayor exposición.
b. Extensiones probables y riesgo de quedarse corto.
c. CAP por fases: combinar distintos vencimientos.
4. CAP amortising: coherencia con deuda real
a. Nocional decreciente y disposiciones.
b. Evitar sobrecobertura al final del proyecto.
c. Ajuste por cambios del plan de ventas.
5. Prima y caja: financiación de la prima y reservas
a. Prima upfront vs pago diferido (si aplica).
b. Impacto en tesorería y presupuesto del proyecto.
c. Planificación de reservas para escenarios adversos.
6. Comparación CAP vs IRS: criterio de elección para comité de inversión
a. Coste inicial (prima) vs coste implícito (fijación).
b. Flexibilidad frente a incertidumbre del calendario.
c. Riesgo de break y tratamiento en renegociaciones. 

1. FLOOR: entender el coste oculto de vender protección a la baja
a. Suelo de tipo y renuncia a bajadas extremas.
b. Impacto en tipo efectivo del proyecto.
c. Evaluación de “dolor” si el mercado cae.
2. Collar clásico: CAP comprado + FLOOR vendido
a. Estructura y objetivo de abaratar prima.
b. Riesgo de quedar “atrapado” en un rango.
c. Idoneidad para promotores conservadores.
3. Zero-cost collar: cuándo es realista y cuándo es una trampa
a. Condiciones de mercado necesarias.
b. Cláusulas críticas: ajustes, cancelación y fechas.
c. Riesgo reputacional y de comité: complejidad excesiva.
4. Strikes escalonados y estructuras por fases
a. Protección creciente según avance el proyecto.
b. Ajuste a disposiciones y estabilización.
c. Control del coste total de la estructura.
5. Optionalidad avanzada: swaptions (cuando la incertidumbre es máxima)
a. Derecho a fijar tipo en el futuro.
b. Uso en proyectos con cierre financiero condicionado.
c. Riesgos: volatilidad, precio y gobernanza.
6. Checklist de idoneidad de estructuras opcionales
a. Simplicidad operativa y capacidad de control interno.
b. Transparencia de costes y escenarios.
c. Documentación y límites de exposición.

• COBERTURAS DE INFLACIÓN EN PROMOCIONES: DEL CONTRATO DE OBRA A LA SOLUCIÓN FINANCIERA

1. Diagnóstico de inflación por partidas: localizar el riesgo real
a. Materiales principales y sustitutos.
b. Instalaciones, energía y equipamientos.
c. Mano de obra y subcontratación.
2. Modelos de contratación de obra y su exposición a inflación
a. Precio cerrado (lump sum) y sus límites.
b. Medición y precios unitarios.
c. Target cost y open book: control y transparencia.
3. Cláusulas de revisión de precios: índices, fórmulas y límites
a. Selección de índices y periodicidad de revisión.
b. Caps, bandas y topes de actualización.
c. Auditoría de revisiones: pruebas y documentación.
4. Estrategia de compras del promotor: reducir riesgo antes de cubrir
a. Compras anticipadas y acuerdos marco.
b. Homologación de proveedores y redundancia.
c. Logística y almacenamiento: coste vs seguridad.
5. Gestión de cambios (change control): inflación, rediseño y value engineering
a. Priorización de alcance: coste, plazo y calidad.
b. Sustituciones técnicas y su aprobación.
c. Impacto en licencias, plazos y garantías.
6. Control de desviaciones: cuadro de mando CAPEX para comité
a. Presupuesto, comprometido y ejecutado.
b. Variaciones, claims y contingencia consumida.
c. Acciones correctoras y reforecast mensual. 

1. Qué es cubrir inflación y qué no: precisión para evitar falsas expectativas
a. Índice cubierto vs cesta real de costes de obra.
b. Riesgo de base de inflación.
c. Horizonte temporal: obra vs explotación.
2. Inflation swaps: funcionamiento operativo para profesionales inmobiliarios
a. Pago fijo vs pago ligado a inflación.
b. Flujos netos y su interpretación en tesorería.
c. Requisitos de información y valoración.
3. Estructuras mixtas: indexación contractual + cobertura parcial
a. Cubrir solo partidas críticas (acero, energía, instalaciones).
b. Bandas de cobertura: deducibles y límites.
c. Beneficio: eficiencia de coste y foco en riesgos materiales.
4. Relación inflación-tipo: stress conjunto para proteger viabilidad
a. Escenarios de tipos altos con inflación alta.
b. Efecto en margen, DSCR y reservas.
c. Plan de actuación: rediseño, fases y repricing.
5. Riesgos operativos de coberturas de inflación
a. MTM y volatilidad.
b. Liquidez y garantías (según contrato).
c. Terminación anticipada y costes asociados.
6. Checklist de decisión de cobertura de inflación
a. Idoneidad del índice frente al riesgo real.
b. Coste total vs beneficio esperado.
c. Evidencia para banco e inversor: reporting y gobernanza.

• STRESS TESTING EN PROMOCIONES: METODOLOGÍA, ESCENARIOS Y DEFENSA DE COVENANTS

1. Objetivo del stress test: anticipar tensiones antes de que aparezcan
a. Liquidez, margen y cumplimiento de covenants.
b. Riesgos combinados: tipo, inflación, plazo y ventas.
c. Decisiones: cubrir, renegociar o reestructurar.
2. Construcción de escenarios: base, adverso y severo
a. Shocks de tipo: escalones por trimestres.
b. Shocks de inflación: por partidas del CAPEX.
c. Shocks de plazo: retraso y extensión de deuda.
3. Variables críticas del modelo: los “drivers” reales del proyecto
a. Absorción, precio y descuentos.
b. Coste de obra y productividad.
c. Tipo de interés efectivo y comisiones.
4. Métricas de salida: VAN, TIR, DSCR, LTV y caja mínima
a. Interpretación para inversor.
b. Interpretación para banco.
c. Umbrales de actuación y headroom.
5. Stress de derivados: CAP/IRS bajo escenarios de mercado
a. Pagos netos y su impacto en tesorería.
b. MTM y break costs potenciales.
c. Riesgo de colateral y liquidez adicional.
6. Informe de stress test: plantilla para comité, banco e inversor
a. Supuestos, resultados y sensibilidad.
b. Conclusión ejecutiva: riesgo residual y mitigación.
c. Plan de acciones y responsables. 

1. Covenants típicos en financiación de promoción y su lógica
a. DSCR, LTV, LTC, ICR y reservas obligatorias.
b. Triggers y periodicidad de testeo.
c. Eventos de incumplimiento y consecuencias.
2. Detección temprana de riesgo de breach: panel de alertas
a. Indicadores financieros y operativos.
b. Señales comerciales: absorción y precio.
c. Señales de obra: productividad, claims y retraso.
3. Estrategia preventiva: actuar antes del incumplimiento
a. Reforecast y ajuste del plan de obra.
b. Refuerzo de equity o contingencia.
c. Ajuste de cobertura: extensión o redimensionamiento.
4. Waivers: alcance, coste y condiciones habituales
a. Fees, aumento de margen y garantías adicionales.
b. Restricciones operativas y reporting más exigente.
c. Condiciones de salida y tests reforzados.
5. Cure rights: mecanismos de subsanación del promotor o inversor
a. Aportaciones de equity y cash sweep.
b. Conversión de deuda, extensión y carencia.
c. Reestructuración del calendario y del plan de ventas.
6. Coordinación contractual: financiación, cobertura y contrato de obra
a. Ajustes simultáneos para evitar incoherencias.
b. Documentación enmiendas y consentimientos.
c. Control del riesgo legal y operativo.

• IMPLEMENTACIÓN PRÁCTICA: INTEGRAR COBERTURAS EN EL MODELO FINANCIERO Y EN LA GESTIÓN DEL PROYECTO

1. Modelo base del promotor: estructura mínima obligatoria
a. CAPEX por partidas y calendario.
b. Ingresos por preventas/ventas y ritmo de cobros.
c. Deuda, disposiciones, comisiones e intereses.
2. Incorporación del IRS al modelo: tipo efectivo y cash flow
a. Pagos netos del swap y su periodicidad.
b. Impacto en intereses del préstamo y en la caja.
c. Conciliación de fechas para evitar errores.
3. Incorporación del CAP al modelo: prima y pagos contingentes
a. Registro de prima y su financiación.
b. Cálculo de pagos cuando el índice supera strike.
c. Escenarios: base, adverso y severo.
4. Inflación y cláusulas de revisión: reflejo realista en CAPEX
a. Índices y fórmulas de actualización.
b. Caps y bandas contractuales.
c. Gestión de contingencia y reforecast.
5. Integración con covenants: DSCR y reservas con y sin cobertura
a. Headroom de seguridad bajo estrés.
b. Triggers internos: acciones antes del breach.
c. Presentación al banco: consistencia y evidencia.
6. Errores típicos de modelización y cómo evitarlos
a. Desajuste de fechas y periodos.
b. Nocional mal dimensionado.
c. Doble conteo de intereses o primas. 

1. Política interna de coberturas del promotor: reglas claras
a. Objetivos, límites y productos permitidos.
b. Autoridades: quién aprueba qué y cuándo.
c. Evidencia documental y auditoría interna.
2. Reporting mensual/trimestral de coberturas: cuadro de mando
a. Exposición, cobertura, tipo efectivo y MTM.
b. Impacto en caja y en covenants.
c. Alertas y próximos hitos (obra y financiación).
3. Coordinación con project monitoring: obra y finanzas alineadas
a. Riesgo de plazo y actualizaciones del calendario.
b. Certificaciones y disposiciones: coherencia.
c. Claims y su efecto en contingencia.
4. Gestión de liquidez: reservas, colchones y escenarios de tensión
a. Caja mínima operativa.
b. Reserva de intereses y contingencia.
c. Plan de liquidez bajo escenarios severos.
5. Comunicación con banco e inversor: narrativa y transparencia
a. Mensajes consistentes: riesgo, mitigación y plan.
b. Documentación: modelos, informes y evidencias.
c. Calendario de reuniones y seguimiento.
6. Decisiones extraordinarias: ampliar, reducir o cambiar cobertura
a. Criterios para reestructurar.
b. Coste esperado y beneficio.
c. Plan de ejecución y control posterior.

• DOCUMENTACIÓN, RIESGO OPERATIVO Y ASPECTOS CONTABLES: EVITAR “SORPRESAS” EN LA COBERTURA

1. Term sheet: campos clave que el promotor debe dominar
a. Producto, nocional, fechas y frecuencia.
b. Índice, day count y calendario.
c. Cláusulas de ajustes y cancelación.
2. Confirmación: cómo verificar que lo firmado es lo cotizado
a. Coherencia con el RFQ.
b. Verificación de amortización y calendario.
c. Errores habituales y cómo corregirlos.
3. Break cost: definición contractual y método de cálculo
a. Close-out y valor de sustitución.
b. Escenarios de cancelación parcial/total.
c. Negociación de condiciones y límites.
4. Netting y colateral: protección frente a riesgo de contraparte
a. Compensación de obligaciones (netting).
b. Requisitos de garantías y umbrales.
c. Impacto en liquidez del proyecto.
5. Eventos de incumplimiento: cross-default y efectos en cascada
a. Incumplimiento del préstamo y arrastre al derivado.
b. Incumplimiento del derivado y bloqueo de financiación.
c. Medidas preventivas y gobernanza.
6. Archivo y trazabilidad: sistema documental listo para auditoría
a. Carpeta de coberturas del proyecto.
b. Registro de decisiones y aprobaciones.
c. Evidencia de seguimiento y reporting. 

1. Riesgos operativos típicos en promotores
a. Errores de calendario y nocional.
b. Fallos de conciliación de pagos.
c. Cambios en obra que no se reflejan en la cobertura.
2. Controles mínimos: segregación de funciones y validación independiente
a. Front, middle y back office (aunque sea reducido).
b. Revisión por asesor externo o auditor interno.
c. Validación de modelos y supuestos.
3. Riesgo de producto inadecuado: complejidad no controlable
a. Estructuras opacas o con costes implícitos.
b. Cláusulas de “triggers” difíciles de explicar.
c. Política de simplicidad: productos permitidos.
4. Gestión de proveedores (bancos y brokers): comparación y transparencia
a. Competencia real: mínimo 2–3 cotizaciones.
b. Estándares de documentación.
c. Evaluación de servicio post-contratación.
5. Riesgo de tipo local y restricciones de mercado (LatAm)
a. Liquidez limitada y spreads amplios.
b. Índices no homogéneos y riesgo de base.
c. Estrategias adaptativas: coberturas parciales o escalonadas.
6. Plan de contingencia operativo: qué hacer cuando “algo falla”
a. Incidencias de pago o discrepancias.
b. Revisión contractual y escalado interno.
c. Comunicación a banco e inversor y plan corrector.

1. Principios contables aplicables: reconocimiento y medición básica
a. Registro de primas y pagos netos.
b. Valor razonable y MTM: qué significa en reporting.
c. Consistencia entre proyecto y sociedad vehículo (SPV).
2. Cobertura contable vs cobertura económica: diferencias prácticas
a. Qué se pretende y qué se consigue.
b. Requisitos de documentación interna.
c. Implicaciones para auditoría y transparencia.
3. Impacto en resultados y tesorería: lectura para dirección
a. Pérdidas/ganancias del derivado y su explicación.
b. Efecto en caja y reservas.
c. Mensaje para comité de inversión.
4. Información para financiadores: reportes y covenant compliance
a. Paquete estándar mensual/trimestral.
b. Evidencia de stress tests y medidas.
c. Registro de modificaciones y eventos.
5. Riesgo fiscal y contractual asociado (visión práctica internacional)
a. Costes financieros y su clasificación interna.
b. Documentación para sustentar posiciones.
c. Coherencia con contratos de financiación y obra.
6. Plantilla de reporting financiero de coberturas
a. Cuadro resumen por instrumento.
b. Evolución MTM y sensibilidad.
c. Conclusión y acciones recomendadas.

• CHECKLISTS Y FORMULARIOS DE COBERTURAS DE TIPO E INFLACIÓN EN PROMOCIONES INMOBILIARIAS: IRS, CAPS/FLOORS Y STRESS TESTING

1. CHECKLIST. Diagnóstico inicial de exposición (tipo e inflación) para decisión de cobertura en promoción inmobiliaria
Sección 1. Resumen de deuda: importe, índice, diferencial, vencimiento
Sección 2. CAPEX y partidas sensibles a inflación
Sección 3. Calendario: obra, preventas y salida
Sección 4. Indicadores de tensión: coste financiero, margen y covenants
Sección 5. Conclusión ejecutiva del diagnóstico y recomendación preliminar
Sección 6. Documentación adjunta mínima al expediente de diagnóstico
2. CHECKLIST. Idoneidad de producto (IRS vs CAP vs collar) para promoción inmobiliaria
Sección 1. Objetivo de cobertura del promotor y prioridades de decisión
Sección 2. Horizonte del proyecto y probabilidad de cambios operativos
Sección 3. Tolerancia a break cost, MTM y complejidad contractual
Sección 4. Evaluación comparativa de IRS, CAP y collar en este proyecto
Sección 5. Recomendación preliminar de producto y justificación al comité
Sección 6. Preguntas de comité y respuestas preparadas
3. CHECKLIST. Dimensionamiento de cobertura (nocional y fechas) para IRS/CAP en promoción inmobiliaria
Sección 1. Exposición objetivo a cubrir y porcentaje de cobertura
Sección 2. Curva de disposiciones prevista vs probable
Sección 3. Amortización realista y riesgo de sobrecobertura
Sección 4. Fechas, resets y coherencia con préstamo promotor
Sección 5. Extensión probable por retrasos y cola de deuda
Sección 6. Verificación final: riesgo de base y consistencia documental
4. CHECKLIST. RFQ y comparación de ofertas de cobertura (CAP/IRS/collar) para promoción inmobiliaria
Sección 1. Parámetros estándar para cotización comparable
Sección 2. Participantes y control de independencia
Sección 3. Recepción de ofertas y captura de condiciones clave
Sección 4. Revisión de términos clave y cláusulas críticas
Sección 5. Recomendación comparativa y decisión propuesta
Sección 6. Paquete de cierre para comité
5. CHECKLIST. Aprobación interna y gobierno corporativo para coberturas (expediente listo para comité)
Sección 1. Roles, autorizaciones y límites internos
Sección 2. Documentación obligatoria del expediente
Sección 3. Minuta de decisión y registro de aprobación
Sección 4. Seguimiento post-aprobación: reporting y control
Sección 5. Archivo y trazabilidad del expediente
Sección 6. Comunicación a banco e inversor
6. CHECKLIST. Go-live operativo tras contratar cobertura (confirmaciones, conciliación y reporting)
Sección 1. Confirmaciones firmadas y coherencia con term sheet
Sección 2. Calendario de pagos y planificación de tesorería
Sección 3. Conciliación de flujos y control de exactitud
Sección 4. Integración en el modelo financiero y reporting interno
Sección 5. Alertas operativas y plan de actuación
Sección 6. Plan de contingencia: incidencias, modificaciones y comunicación 

1. FORMULARIO. Solicitud de cotización (RFQ) para IRS (Interest Rate Swap) en préstamo promotor
Sección 1. Datos de identificación del proyecto y del solicitante
Sección 2. Datos del préstamo promotor y calendario financiero
Sección 3. Parámetros del IRS solicitado (nocional, amortización y fechas)
Sección 4. Requisitos de flexibilidad (extensión, modificación y cancelación)
Sección 5. Información y documentación aportada para valoración
Sección 6. Condiciones de respuesta, calendario y confidencialidad
2. FORMULARIO. Solicitud de cotización (RFQ) para CAP o collar (CAP/FLOOR) en préstamo promotor
Sección 1. Datos del proyecto y objetivo de cobertura
Sección 2. Strike(s), tenor y nocional
Sección 3. Preferencias de prima y estructura
Sección 4. Condiciones de cancelación, ajustes y flexibilidad
Sección 5. Parámetros estándar para comparabilidad de ofertas
Sección 6. Calendario del proceso y formato de respuesta
3. FORMULARIO. Modelo de acta/informe para comité de inversión: decisión de cobertura de tipo e inflación
Sección 1. Identificación del expediente y contexto del proyecto
Sección 2. Resumen del riesgo (tipo e inflación) y exposición actual
Sección 3. Escenarios analizados y métricas de decisión
Sección 4. Alternativas evaluadas (IRS vs CAP vs collar) y coste estimado
Sección 5. Recomendación final, límites aprobados y condiciones
Sección 6. Plan de implementación y seguimiento
4. MODELO. Carta al banco: confirmación de parámetros acordados de cobertura (pre-cierre)
Sección 1. Encabezado y referencias del expediente
Sección 2. Confirmación del producto, nocional, fechas y periodicidad
Sección 3. Day count, calendario y convenciones
Sección 4. Condiciones especiales y documentación pendiente
Sección 5. Cierre y solicitud de confirmación
5. MODELO. Solicitud de waiver al banco por impacto de tipo/inflación (con cobertura ya adoptada)
Sección 1. Encabezado, referencias del préstamo y covenant afectado
Sección 2. Explicación del evento y análisis resumido
Sección 3. Medidas adoptadas (cobertura y ajustes operativos)
Sección 4. Solicitud concreta y calendario de cumplimiento
Sección 5. Documentación aportada y transparencia
Sección 6. Cierre, contacto y disposición a negociación
6. MODELO. Comunicación al inversor: actualización de riesgo y cobertura de tipo/inflación
Sección 1. Encabezado y objetivo del mensaje
Sección 2. Resumen ejecutivo y métricas clave
Sección 3. Riesgos identificados y explicación breve
Sección 4. Medidas adoptadas: cobertura, obra y tesorería
Sección 5. Impacto estimado en margen, covenants y retorno
Sección 6. Próximos pasos, reporting y puntos de decisión

1. Plantilla de stress test de tipo de interés (base/adverso/severo)
a. Definición de shocks y escalones temporales
Sección 1. Datos del proyecto y del perímetro del test
Sección 2. Datos del préstamo promotor a tipo variable
Sección 3. Curva de deuda del proyecto (resumen por trimestre)
Sección 4. Definición de escenarios y escalones de shock del índice
b. Impacto en intereses, caja y DSCR
Sección 5. Cálculo de tipo all-in y coste de intereses por trimestre
Sección 6. Impacto en caja y DSCR (modelo simplificado de comité)
c. Conclusión: headroom y acciones
Sección 7. Conclusión ejecutiva y headroom
Sección 8. Acciones recomendadas por “gatillos”
2. Plantilla de stress test de inflación de CAPEX por partidas
a. Incrementos por capítulo de obra
Sección 1. Presupuesto base por capítulos de obra
Sección 2. Shocks de inflación por capítulo (adverso y severo)
b. Consumo de contingencia y reforecast
Sección 3. Reestimación de CAPEX y variación por escenario
Sección 4. Consumo de contingencia y déficit potencial
c. Medidas: value engineering y renegociación
Sección 5. Plan de medidas por prioridad (con impacto estimado)
Sección 6. Conclusión ejecutiva del stress CAPEX
3. Plantilla de stress combinado: tipo + inflación + retraso
a. Hipótesis coherentes y dependencias
Sección 1. Hipótesis del escenario combinado (severo)
Sección 2. Ajustes directos en el modelo por dependencias
b. Impacto en VAN/TIR y covenants
Sección 3. Resultados de viabilidad (resumen de comité)
c. Plan de mitigación y priorización
Sección 4. Priorización de mitigaciones por impacto y velocidad
Sección 5. Conclusión del stress combinado
4. Cuadro de mando mensual de coberturas (IRS/CAP) para dirección
a. Exposición cubierta, tipo efectivo y pagos netos
Sección 1. Resumen ejecutivo (1 minuto)
Sección 2. Indicadores clave de exposición y cobertura
Sección 3. Pagos netos y efecto en caja (mes y acumulado)
b. MTM y sensibilidad
Sección 4. Valor de mercado (MTM) y riesgo de liquidez
c. Alertas y decisiones previstas
Sección 5. Alertas (semáforo) y decisiones previstas
5. Cuadro de mando de obra y CAPEX conectado a coberturas
a. Avance físico vs avance económico
Sección 1. Estado de obra y calendario
b. Desviaciones y claims
Sección 2. CAPEX y desviaciones
c. Impacto previsto en necesidad de cobertura
Sección 3. Traducción de obra a cobertura (impacto financiero)
Sección 4. Plan de control de cambios con “gatillos”
6. Plantilla de informe trimestral a banco/inversor (paquete estándar)
a. Resumen financiero y covenants
Sección 1. Encabezado y alcance del informe
Sección 2. Resumen ejecutivo (máximo 12 líneas)
Sección 3. Situación financiera resumida del trimestre
Sección 4. Covenants y cumplimiento (lectura contractual)
b. Estado de coberturas y stress tests
Sección 5. Estado de coberturas de tipo y de inflación (si aplica)
Sección 6. Stress tests actualizados (resumen)
c. Riesgos y acciones en curso
Sección 7. Riesgos principales y plan de acciones (con responsables)
Sección 8. Próximos hitos y decisiones previstas
Sección 9. Anexos incluidos

1. Checklist de seguimiento mensual del IRS(pagos netos, conciliación y control de caja)
a. Pagos netos y conciliación
Sección 1. Identificación del proyecto y del instrumento
Sección 2. Pagos netos del periodo y conciliación con el préstamo
b. MTM y cambios de sensibilidad
Sección 3. Valor de mercado (MTM) y lectura operativa
c. Alertas por retraso de obra
Sección 4. Alertas y gatillos vinculados a plazo de obra
2. Checklist de seguimiento mensual del CAP/collar (tipo vs strike, pagos y control de idoneidad)
a. Evolución de tipo vs strike
Sección 1. Identificación del instrumento y parámetros esenciales
Sección 2. Evolución de tipo vs strike (lectura del mes)
b. Pagos contingentes y caja
Sección 3. Pagos contingentes y control de tesorería
c. Revisión de idoneidad del strike
Sección 4. Revisión mensual de idoneidad del strike y del diseño
3. Checklist de reestructuración por retraso de obra (extensión, nuevo tramo o redimensionamiento)
a. Nuevo calendario y necesidades de extensión
Sección 1. Diagnóstico del retraso y actualización del calendario
b. Alternativas: extensión, nuevo tramo, redimensionamiento
Sección 2. Alternativas de reestructuración (evaluación comparada)
c. Coste estimado y decisión
Sección 3. Estimación de coste de reestructuración y decisión formal
4. Checklist de reducción de nocional por amortización anticipada control de sobrecobertura y ajuste)
a. Identificar sobrecobertura
Sección 1. Señal de alarma y cuantificación de sobrecobertura
b. Opciones de ajuste y coste
Sección 2. Opciones de ajuste del nocional
c. Documentación y control
Sección 3. Documentación mínima para ejecutar el ajuste
5. Checklist de cancelación anticipada y gestión del break cost(cálculo, validación y negociación)
a. Cálculo, validación y negociación
Sección 1. Motivo y alcance de cancelación
Sección 2. Cálculo de break cost y validación
b. Impacto en margen y covenants
Sección 3. Impacto económico en el proyecto (margen y covenants)
c. Plan de pago y cierre documental
Sección 4. Plan de ejecución, pago y cierre documental
6. Checklist de cierre final del proyecto(archivo integral, resultados y aprendizaje): archivo y lecciones aprendidas
a. Expediente completo de coberturas
Sección 1. Inventario documental del expediente de coberturas
b. Resultados reales vs previstos
Sección 2. Resultados reales vs previstos de la cobertura
c. Recomendaciones para futuras promociones
Sección 3. Lecciones aprendidas y recomendaciones operativas

• PRÁCTICA DE COBERTURAS DE TIPO E INFLACIÓN EN PROMOCIONES INMOBILIARIAS: IRS, CAPS/FLOORS Y STRESS TESTING

Caso práctico 1. "COBERTURAS DE TIPO E INFLACIÓN EN PROMOCIONES INMOBILIARIAS: IRS, CAPS/FLOORS Y STRESS TESTING." La primera cobertura
CAUSA DEL PROBLEMA
SOLUCIONES PROPUESTAS
1) Contratación de un CAP de tipo de interés (cobertura del techo)
2) Contratación de un IRS amortising (transformar variable en fijo)
3) Stress testing combinado tipo + inflación + plazo para decidir cobertura y contingencias
4) Medidas operativas de gestión de inflación del CAPEX (cobertura “natural” y contractual)
CONSECUENCIAS PREVISTAS
RESULTADOS DE LAS MEDIDAS ADOPTADAS
LECCIONES APRENDIDAS

Caso práctico 2. "COBERTURAS DE TIPO E INFLACIÓN EN PROMOCIONES INMOBILIARIAS: IRS, CAPS/FLOORS Y STRESS TESTING." Ajuste de una cobertura por desajuste de índice y presión de inflación en el CAPEX.
CAUSA DEL PROBLEMA
SOLUCIONES PROPUESTAS
1) Replantear la cobertura con un CAP “presupuestario” sobre índice B y aceptar riesgo residual controlado (cobertura parcial)
2) Sustituir CAP por un collar (CAP comprado + FLOOR vendido) para reducir prima y preservar caja
3) Alternativa estructural: IRS amortising sobre índice B + cláusula de ajuste de base en la financiación
4) Inflación del CAPEX: refuerzo contractual con caps de revisión + compras anticipadas y cuadro de mando por partidas
5) Stress testing conjunto y estrategia de covenants (actuar antes del breach)
CONSECUENCIAS PREVISTAS
RESULTADOS DE LAS MEDIDAS ADOPTADAS
LECCIONES APRENDIDAS

Caso práctico 3. "COBERTURAS DE TIPO E INFLACIÓN EN PROMOCIONES INMOBILIARIAS: IRS, CAPS/FLOORS Y STRESS TESTING." Reestructuración de un IRS amortising por cambios de calendario y amortización anticipada de la deuda.
CAUSA DEL PROBLEMA
SOLUCIONES PROPUESTAS
1) Ajuste del IRS mediante “partial unwind” por amortización anticipada (reducción de nocional)
2) Extensión del horizonte de cobertura por retraso: CAP complementario para la “cola” final
3) Recalibración global mediante “blend and extend” del IRS (reestructuración integral)
4) Paquete antiinflación CAPEX: renegociación contractual, control de claims y contingencia dinámica
5) Stress testing conjunto y gestión preventiva de covenants (evitar negociación en crisis)
CONSECUENCIAS PREVISTAS
RESULTADOS DE LAS MEDIDAS ADOPTADAS
LECCIONES APRENDIDAS

Caso práctico 4. "COBERTURAS DE TIPO E INFLACIÓN EN PROMOCIONES INMOBILIARIAS: IRS, CAPS/FLOORS Y STRESS TESTING." Aceptación de un zero-cost collar que termina limitando la capacidad de mejora del tipo y tensando la caja del proyecto.
CAUSA DEL PROBLEMA
SOLUCIONES PROPUESTAS
1) Cancelación parcial del FLOOR (unwind del componente vendido) para recuperar beneficio de bajadas
2) Sustituir el collar por un CAP puro amortising con prima financiada y reservas específicas
3) Estrategia alternativa de estabilidad: migrar a IRS amortising para el tramo principal y dejar cola con CAP corto
4) Paquete de control de inflación CAPEX: blindaje de partidas críticas + disciplina de claims
5) Stress testing conjunto y estrategia de covenants: redefinir triggers y negociar antes de la crisis
CONSECUENCIAS PREVISTAS
RESULTADOS DE LAS MEDIDAS ADOPTADAS
LECCIONES APRENDIDAS

Caso práctico 5. "COBERTURAS DE TIPO E INFLACIÓN EN PROMOCIONES INMOBILIARIAS: IRS, CAPS/FLOORS Y STRESS TESTING." Cobertura parcial de inflación por partidas críticas para evitar que la prima de tipo absorba la contingencia.
CAUSA DEL PROBLEMA
SOLUCIONES PROPUESTAS
1) Diseñar un CAP de tipo “presupuestario” y parcialmente escalonado para reducir prima sin quedar expuesto en la fase crítica
2) Implantar una “cobertura natural” de inflación por compras anticipadas y acuerdos marco (sin derivado financiero)
3) Aplicar indexación contractual con caps y bandas en partidas específicas, con auditoría de evidencias y “deducible” de inflación
4) Cobertura financiera parcial de inflación para una partida “proxy” (energía/equipamiento) con límites y riesgo de base controlado
5) Stress testing conjunto (tipo + inflación + plazo) y plan de acciones con triggers de liquidez y covenants
CONSECUENCIAS PREVISTAS
RESULTADOS DE LAS MEDIDAS ADOPTADAS
LECCIONES APRENDIDAS

Caso práctico 6. "COBERTURAS DE TIPO E INFLACIÓN EN PROMOCIONES INMOBILIARIAS: IRS, CAPS/FLOORS Y STRESS TESTING." Negociación de un waiver por tensión de covenants tras combinarse subida de tipos, inflación de obra y retraso de calendario.
CAUSA DEL PROBLEMA
SOLUCIONES PROPUESTAS
1) Ejecución inmediata de stress test combinado y reforecast mensual con “paquete de defensa de covenants”
2) Redimensionamiento de la cobertura de tipo: extensión de tenor + ajuste de nocional (CAP ampliado y amortising)
3) Alternativa de estabilidad máxima: migración parcial a IRS para el tramo senior y CAP solo para la cola
4) Paquete de gestión de inflación del CAPEX: renegociación de claims con auditoría, caps de revisión y value engineering
5) Estrategia de waiver y cure rights: negociación preventiva con banco y plan de aportación de equity condicionado
CONSECUENCIAS PREVISTAS
RESULTADOS DE LAS MEDIDAS ADOPTADAS
LECCIONES APRENDIDAS

Caso práctico 7. "COBERTURAS DE TIPO E INFLACIÓN EN PROMOCIONES INMOBILIARIAS: IRS, CAPS/FLOORS Y STRESS TESTING." Cobertura por fases para una promoción con financiación puente y refinanciación condicionada a mercado.
CAUSA DEL PROBLEMA
SOLUCIONES PROPUESTAS
1) Estructura de cobertura por fases: CAP durante construcción + decisión de fijación para refinanciación mediante instrumento “a futuro”
2) Alternativa avanzada: swaption (derecho a entrar en un IRS futuro) para proteger la refinanciación sin comprometerse desde el inicio
3) Stress testing conjunto: tipo + inflación + retraso + ocupación para validar umbrales de cobertura y DSCR
4) Paquete de control de inflación: target cost parcial en instalaciones + acuerdos marco y caps de revisión con auditoría
5) Estrategia de liquidez y covenants: reservas separadas para prima de cobertura, contingencia de obra y reserva de intereses
CONSECUENCIAS PREVISTAS
RESULTADOS DE LAS MEDIDAS ADOPTADAS
LECCIONES APRENDIDAS

Caso práctico 8. "COBERTURAS DE TIPO E INFLACIÓN EN PROMOCIONES INMOBILIARIAS: IRS, CAPS/FLOORS Y STRESS TESTING." Riesgo de colateral por MTM negativo en un IRS y necesidad de plan de liquidez durante la obra.
CAUSA DEL PROBLEMA
SOLUCIONES PROPUESTAS
1) Negociación inmediata del acuerdo de colateral: elevar umbral, ampliar MTA y aceptar garantías no en efectivo
2) Crear una “reserva de colateral” separada de contingencia y reserva de intereses
3) Ajuste del IRS mediante reestructuración parcial: reducción de nocional y extensión de flexibilidad
4) Alternativa de simplificación: sustituir parte del IRS por CAP para reducir riesgo de MTM y colateral
5) Stress testing específico de derivados: incluir MTM, colateral y break costs en el plan de tesorería
CONSECUENCIAS PREVISTAS
RESULTADOS DE LAS MEDIDAS ADOPTADAS
LECCIONES APRENDIDAS

Caso práctico 9. "COBERTURAS DE TIPO E INFLACIÓN EN PROMOCIONES INMOBILIARIAS: IRS, CAPS/FLOORS Y STRESS TESTING." Desajuste de índice entre el préstamo y la cobertura que genera riesgo residual y deterioro de caja.
CAUSA DEL PROBLEMA
SOLUCIONES PROPUESTAS
1) Cuantificación y aceptación formal del riesgo de base con un “límite de tolerancia” y triggers de actuación
2) Implementar un basis swap o un ajuste de base para alinear préstamo y cobertura
3) Reestructuración del IRS (novación o cierre parcial y reapertura) para migrar a la referencia correcta
4) Complemento con CAP local para el tramo no cubierto y para la “cola” de exposición
5) Paquete antiinflación CAPEX: auditoría de claims, caps contractuales y compras anticipadas para liberar caja
CONSECUENCIAS PREVISTAS
RESULTADOS DE LAS MEDIDAS ADOPTADAS
LECCIONES APRENDIDAS

Caso práctico 10. "COBERTURAS DE TIPO E INFLACIÓN EN PROMOCIONES INMOBILIARIAS: IRS, CAPS/FLOORS Y STRESS TESTING." Sobre-cobertura por amortización anticipada que genera break cost y conflicto entre promotor, banco e inversor.
CAUSA DEL PROBLEMA
SOLUCIONES PROPUESTAS
1) Ajuste inmediato del nocional mediante partial unwind y reconfiguración amortising (reducción proporcional al descenso de deuda)
2) Enmienda contractual predefinida: cláusula de reducción automática por amortizaciones extraordinarias (si estaba prevista)
3) Estrategia alternativa: mantener IRS pero cubrirlo parcialmente con CAP/FLOOR inverso o estructura de compensación (solo si el mercado lo permite)
4) Gestión de caja y covenant: redefinir reservas de intereses y liberar contingencia mediante control de inflación CAPEX
5) Protocolo de gobernanza: trigger de reestructuración automática cuando la deuda viva se desvía > 15% del plan
CONSECUENCIAS PREVISTAS
RESULTADOS DE LAS MEDIDAS ADOPTADAS
LECCIONES APRENDIDAS

Caso práctico 11. "COBERTURAS DE TIPO E INFLACIÓN EN PROMOCIONES INMOBILIARIAS: IRS, CAPS/FLOORS Y STRESS TESTING." Aceptación de un zero-cost collar que elimina la prima pero bloquea las bajadas de tipos y tensiona la caja del proyecto.
CAUSA DEL PROBLEMA
SOLUCIONES PROPUESTAS
1) Rehacer el stress test incorporando escenarios de bajada agresiva de tipos y cuantificación del coste de oportunidad del FLOOR
2) Reestructurar el collar: recomprar el FLOOR (convertir a CAP puro) para recuperar bajadas de tipos
3) Ajuste por nocional y calendario: reducción del nocional del FLOOR vendido en tramos donde ya no existe deuda real
4) Paquete antiinflación y de control de claims para proteger caja mientras se decide la reestructuración del collar
5) Política interna de coberturas: prohibición de vender FLOOR por debajo del umbral presupuestario y obligación de stress test simétrico
CONSECUENCIAS PREVISTAS
RESULTADOS DE LAS MEDIDAS ADOPTADAS
LECCIONES APRENDIDAS

Caso práctico 12. "COBERTURAS DE TIPO E INFLACIÓN EN PROMOCIONES INMOBILIARIAS: IRS, CAPS/FLOORS Y STRESS TESTING." Cobertura mixta de inflación y tipo que falla por riesgo de base y obliga a rediseñar contrato de obra y plan de coberturas.
CAUSA DEL PROBLEMA
SOLUCIONES PROPUESTAS
1) Diagnóstico profesional del riesgo de base de inflación y rediseño de la estrategia: cobertura parcial por partidas + control contractual con caps y bandas
2) Reestructuración del inflation swap: ajuste de nocional, extensión de tenor y redefinición de expectativas (y, si procede, cierre parcial para evitar “falsa seguridad”)
3) Fortalecimiento del CAP de tipo y su encaje con el calendario real: extensión de tenor y revisión del nocional amortising para evitar infracobertura por retrasos
4) Paquete de control de claims y cambio de modelo contractual en partidas críticas: target cost selectivo + open book auditado + congelación de cambios no críticos
5) Stress testing integral con salida a covenants y plan de actuación: tipo + inflación por partidas + retraso + MTM de coberturas
CONSECUENCIAS PREVISTAS
RESULTADOS DE LAS MEDIDAS ADOPTADAS
LECCIONES APRENDIDAS

Caso práctico 13. "COBERTURAS DE TIPO E INFLACIÓN EN PROMOCIONES INMOBILIARIAS: IRS, CAPS/FLOORS Y STRESS TESTING." Incumplimiento de covenants por shock combinado de tipo e inflación y necesidad de waiver con ajuste urgente de coberturas.
CAUSA DEL PROBLEMA
SOLUCIONES PROPUESTAS
1) Solicitud de waiver preventivo con paquete de medidas cuantificado y calendario de reversión (waiver condicionado)
2) Cure rights: inyección escalonada de equity + refuerzo de reservas (liquidez como primera defensa)
3) Ajuste urgente de coberturas de tipo: extensión del CAP y recalibración de nocional amortising para cubrir la cola real
4) Reconfiguración del contrato de obra: caps trimestrales, auditoría de claims y target cost selectivo en instalaciones críticas
5) Stress testing integral y “panel de alertas” de covenants: anticipación del breach antes del test formal
CONSECUENCIAS PREVISTAS
RESULTADOS DE LAS MEDIDAS ADOPTADAS
LECCIONES APRENDIDAS

Caso práctico 14. "COBERTURAS DE TIPO E INFLACIÓN EN PROMOCIONES INMOBILIARIAS: IRS, CAPS/FLOORS Y STRESS TESTING." Diseño de una cobertura por fases que fracasa por retrasos de licencias y provoca desajuste de fechas, sobre-cobertura y tensión de tesorería.
CAUSA DEL PROBLEMA
SOLUCIONES PROPUESTAS
1) Redimensionamiento inmediato de la cobertura: suspensión temporal del tramo Fase 2 mediante reestructuración (forward start realista) y ajuste del calendario
2) Sustitución parcial del IRS por CAP en el tramo de Fase 2 para ganar flexibilidad ante incertidumbre de licencias
3) Negociación del régimen de colateral: elevar umbral y aumentar MTA para proteger la liquidez de obra
4) Paquete antiinflación por partidas críticas: caps contractuales, auditoría de evidencias y compras anticipadas con acuerdos marco
5) Stress testing combinado “por fases” con triggers de actuación y reforecast mensual de deuda y cobertura
CONSECUENCIAS PREVISTAS
RESULTADOS DE LAS MEDIDAS ADOPTADAS
LECCIONES APRENDIDAS

Caso práctico 15. "COBERTURAS DE TIPO E INFLACIÓN EN PROMOCIONES INMOBILIARIAS: IRS, CAPS/FLOORS Y STRESS TESTING." Llamada de colateral por MTM negativo que deriva en evento de incumplimiento cruzado y obliga a reestructurar la cobertura y el plan de liquidez.
CAUSA DEL PROBLEMA
SOLUCIONES PROPUESTAS
1) Plan de emergencia de liquidez: cubrir colateral sin paralizar obra mediante reserva segregada y puente de tesorería
2) Renegociación del CSA: elevar threshold, aumentar MTA y ampliar plazos de margen para reducir riesgo de margin call “letal”
3) Reestructuración del IRS: sustitución parcial por CAP o conversión a estructura híbrida para reducir MTM y volatilidad de colateral
4) Control de inflación CAPEX: paquete de auditoría de claims, caps por capítulo y compras anticipadas en equipos críticos
5) Stress testing integral con foco en liquidez y colateral: incorporar MTM, llamadas de margen y escenarios de bloqueo de disposiciones
CONSECUENCIAS PREVISTAS
RESULTADOS DE LAS MEDIDAS ADOPTADAS
LECCIONES APRENDIDAS

Caso práctico 16. "COBERTURAS DE TIPO E INFLACIÓN EN PROMOCIONES INMOBILIARIAS: IRS, CAPS/FLOORS Y STRESS TESTING." Cambio de índice de referencia del préstamo que rompe la eficacia de la cobertura y obliga a gestionar el riesgo de base con un basis swap y recontratación.
CAUSA DEL PROBLEMA
SOLUCIONES PROPUESTAS
1) Activación de cláusula de ajuste o renegociación del préstamo para mantener el índice original (primera opción si existe)
2) Contratación de un basis swap (o estructura equivalente) para cubrir el diferencial entre índice A e índice B
3) Cancelación parcial del IRS y recontratación de un nuevo IRS referenciado al nuevo índice B (re-hedging completo o por tramos)
4) Revisión del modelo financiero y stress testing: incorporar riesgo de base como variable explícita y definir tolerancia
5) Refuerzo de gobernanza y documentación: checklist obligatorio de compatibilidad índice préstamo vs índice cobertura antes y después de cualquier modificación contractual
CONSECUENCIAS PREVISTAS
RESULTADOS DE LAS MEDIDAS ADOPTADAS
LECCIONES APRENDIDAS

Caso práctico 17. "COBERTURAS DE TIPO E INFLACIÓN EN PROMOCIONES INMOBILIARIAS: IRS, CAPS/FLOORS Y STRESS TESTING." Contratación de un collar “zero-cost” que se convierte en una trampa por un FLOOR agresivo y deteriora el tipo efectivo y el margen del proyecto.
CAUSA DEL PROBLEMA
SOLUCIONES PROPUESTAS
1) Revisión urgente del collar: cuantificación del coste implícito del FLOOR y decisión de unwind parcial o total
2) Reestructuración del collar a un CAP financiado parcialmente (CAP con prima gestionable) y strikes coherentes con el business plan
3) Gestión de riesgo de liquidez y covenants: ajustar el plan comercial y reforzar la reserva de intereses para absorber el coste del collar durante transición
4) Stress testing completo: comparar CAP vs IRS vs collar y fijar política interna de “productos permitidos”
5) Negociación con el banco: explicar la situación, presentar plan de mitigación y evitar que el producto se interprete como riesgo mal gestionado
CONSECUENCIAS PREVISTAS
RESULTADOS DE LAS MEDIDAS ADOPTADAS
LECCIONES APRENDIDAS

Caso práctico 18. "COBERTURAS DE TIPO E INFLACIÓN EN PROMOCIONES INMOBILIARIAS: IRS, CAPS/FLOORS Y STRESS TESTING." Cobertura de inflación financiera mal elegida por índice inadecuado que genera riesgo de base y no compensa el sobrecoste real de obra.
CAUSA DEL PROBLEMA
SOLUCIONES PROPUESTAS
1) Rediseño de la cobertura: sustituir el índice general por un enfoque de “cobertura parcial por partidas” mediante estructura mixta (contractual + financiera)
2) Reperfilado del inflation swap: negociación de enmienda de tenor, frecuencia de liquidación y nocional para mejorar su utilidad de caja
3) Paquete de gestión del CAPEX: auditoría de claims, congelación de cambios no críticos y value engineering con objetivos cuantificados
4) Ajuste de la estrategia de tipo de interés: reforzar el CAP de tipo o combinar con IRS parcial para proteger caja ante ampliación de deuda
5) Revisión de gobernanza: política interna de “idoneidad del índice” y obligación de matriz de correlación entre índice cubierto y coste real
CONSECUENCIAS PREVISTAS
RESULTADOS DE LAS MEDIDAS ADOPTADAS
LECCIONES APRENDIDAS

Caso práctico 19. "COBERTURAS DE TIPO E INFLACIÓN EN PROMOCIONES INMOBILIARIAS: IRS, CAPS/FLOORS Y STRESS TESTING." Ajuste de nocional por ventas adelantadas que provoca cancelación parcial, break cost inesperado y conflicto interno por falta de gobernanza.
CAUSA DEL PROBLEMA
SOLUCIONES PROPUESTAS
1) Ajuste inmediato del IRS mediante cancelación parcial ordenada, con validación independiente del break cost
2) Reestructuración alternativa: convertir parte del IRS en CAP para la cola del proyecto, preservando flexibilidad ante amortizaciones adicionales
3) Reglas internas de “ajuste automático de nocional”: triggers para evitar que el problema se detecte tarde
4) Gestión de liquidez: reservar una partida específica para break costs y costes de ajuste de coberturas en promociones con ventas volátiles
5) Comunicación y alineación interna: protocolo de coordinación comercial-financiero para decisiones de amortización anticipada
CONSECUENCIAS PREVISTAS
RESULTADOS DE LAS MEDIDAS ADOPTADAS
LECCIONES APRENDIDAS

Caso práctico 20. "COBERTURAS DE TIPO E INFLACIÓN EN PROMOCIONES INMOBILIARIAS: IRS, CAPS/FLOORS Y STRESS TESTING." Stress test combinado que revela un incumplimiento futuro de covenants y obliga a rediseñar coberturas, calendario de obra y estructura de financiación.
CAUSA DEL PROBLEMA
SOLUCIONES PROPUESTAS
1) Rediseño del stress testing con enfoque combinado y definición de triggers de actuación obligatorios
2) Reestructuración de coberturas de tipo: CAP escalonado por fases y extensión del tenor para cubrir la cola real del proyecto
3) Paquete antiinflación por partidas críticas: caps trimestrales, auditoría de claims y acuerdos marco para equipos y energía
4) Negociación preventiva con el banco: waiver condicionado, cure rights y ajuste temporal de covenants para evitar bloqueo de disposiciones
5) Plan de liquidez y reservas: blindaje de caja mínima para certificar obra y evitar crisis por coincidencia de picos
CONSECUENCIAS PREVISTAS
RESULTADOS DE LAS MEDIDAS ADOPTADAS
LECCIONES APRENDIDAS

Caso práctico 21. "COBERTURAS DE TIPO E INFLACIÓN EN PROMOCIONES INMOBILIARIAS: IRS, CAPS/FLOORS Y STRESS TESTING." Llamada de colateral por MTM negativo del IRS en plena obra que genera crisis de liquidez y obliga a renegociar el CSA, reforzar reservas y rediseñar la cobertura.
CAUSA DEL PROBLEMA
SOLUCIONES PROPUESTAS
1) Negociación urgente del CSA: aumento de threshold, ajuste de margen y flexibilización del tipo de colateral
2) Financiación del colateral: creación de una línea específica o “collateral facility” para no detraer caja de obra
3) Rediseño de cobertura: sustitución parcial del IRS por CAP para limitar colateral y preservar protección de techo
4) Stress testing de colateral: incorporar MTM y sensibilidad (DV01) al cuadro de mando del proyecto
5) Coordinación contractual: revisión de cross-default, netting y cláusulas de terminación para evitar efecto dominó
CONSECUENCIAS PREVISTAS
RESULTADOS DE LAS MEDIDAS ADOPTADAS
LECCIONES APRENDIDAS

Caso práctico 22. "COBERTURAS DE TIPO E INFLACIÓN EN PROMOCIONES INMOBILIARIAS: IRS, CAPS/FLOORS Y STRESS TESTING." CAP mal dimensionado por calendario de disposiciones erróneo que deja meses críticos sin protección y dispara el coste financiero efectivo.
CAUSA DEL PROBLEMA
SOLUCIONES PROPUESTAS
1) Contratación urgente de un CAP adicional (top-up) para cubrir el exceso de deuda en meses críticos
2) Reperfilado del CAP existente: conversión a CAP amortising realista con calendario conservador y extensión de nocional
3) Solución híbrida con IRS parcial para el núcleo de deuda estructural, dejando CAP para la parte variable o incierta
4) Implantación de triggers de revisión de cobertura ligados a deuda real y a desviación del calendario de obra
5) Revisión del modelo financiero y de la narrativa al banco: demostrar que el promotor entiende la cobertura por nocional y protege covenants
CONSECUENCIAS PREVISTAS
RESULTADOS DE LAS MEDIDAS ADOPTADAS
LECCIONES APRENDIDAS

Caso práctico 23. "COBERTURAS DE TIPO E INFLACIÓN EN PROMOCIONES INMOBILIARIAS: IRS, CAPS/FLOORS Y STRESS TESTING." Cambio de índice del préstamo (reforma de referencia) que provoca riesgo de base con el IRS y obliga a renegociar documentación y reestructurar la cobertura.
CAUSA DEL PROBLEMA
SOLUCIONES PROPUESTAS
1) Negociación con el banco: evitar el cambio de índice o asegurar un ajuste de spread neutral y condiciones equivalentes
2) Implementación de una cobertura de base: contratación de un basis swap o estructura equivalente para alinear índice B con el IRS
3) Reestructuración del IRS: novación o modificación del índice del derivado para que reciba índice B
4) Stress test del riesgo de base y plan de mitigación: fijar umbrales y triggers para actuar si el diferencial se amplía
5) Coordinación documental: enmiendas en préstamo, confirmación del derivado y archivo listo para auditoría y financiadores
CONSECUENCIAS PREVISTAS
RESULTADOS DE LAS MEDIDAS ADOPTADAS
LECCIONES APRENDIDAS

Caso práctico 24. "COBERTURAS DE TIPO E INFLACIÓN EN PROMOCIONES INMOBILIARIAS: IRS, CAPS/FLOORS Y STRESS TESTING." Zero-cost collar que parecía ideal pero genera un suelo efectivo alto y limita la bajada de tipos, deteriorando el margen en la fase de comercialización.
CAUSA DEL PROBLEMA
SOLUCIONES PROPUESTAS
1) Recompra del FLOOR (desmontaje parcial del collar) para recuperar participación en bajadas de tipos
2) Reestructuración a CAP puro financiando la prima de forma controlada mediante reserva o coste distribuido
3) Ajuste operativo del calendario de amortización y estrategia de ventas para reducir deuda viva en fase de suelo
4) Incorporar la “prueba del suelo” en la matriz de decisión de coberturas: CAP vs collar vs IRS
5) Comunicación al banco e inversor: explicar el coste implícito y renegociar condiciones para mantener covenant headroom
CONSECUENCIAS PREVISTAS
RESULTADOS DE LAS MEDIDAS ADOPTADAS
LECCIONES APRENDIDAS

Caso práctico 25. "COBERTURAS DE TIPO E INFLACIÓN EN PROMOCIONES INMOBILIARIAS: IRS, CAPS/FLOORS Y STRESS TESTING." Estrategia integral de coberturas de tipo e inflación con reestructuraciones, stress test severo y defensa de covenants en un proyecto internacional multipromoción con financiación sindicada.
CAUSA DEL PROBLEMA
SOLUCIONES PROPUESTAS
1) Stress testing severo consolidado + por SPV con escenarios coherentes y dependientes
2) Paquete integral antiinflación: caps contractuales por partidas, auditoría de claims y compras anticipadas con acuerdos marco
3) Reestructuración de coberturas por SPV: adaptar producto a calendario real y riesgo de liquidez (colateral)
4) Plan de liquidez consolidado: reservas, cash sweep ordenado y coordinación de tesorería entre SPVs
5) Defensa de covenants y negociación con sindicato: waivers condicionados, cure rights y calendario de medidas
6) Reporting financiero consolidado y trazabilidad documental: cuadro de mando de coberturas + archivo listo para auditoría
CONSECUENCIAS PREVISTAS
RESULTADOS DE LAS MEDIDAS ADOPTADAS
LECCIONES APRENDIDAS