PARTE PRIMERA.

FUNDAMENTOS ESTRATÉGICOS DE LA PREFINANCIACIÓN: LÓGICA ECONÓMICA, RIESGOS Y CONDICIONES PRECEDENTES

UNDERWRITING Y PREPARACIÓN DE LA OPERACIÓN: VIABILIDAD, PRODUCTO Y ESTRATEGIA DE SALIDA ANTES DE LA LICENCIA

SUELO, DERECHOS Y DUE DILIGENCE: BASE LEGAL Y TÉCNICA PARA PODER PREFINANCIAR CON SEGURIDAD

LICENCIAS Y TRAMITACIÓN: EL NÚCLEO DE LAS CONDICIONES PRECEDENTES EN LA PREFINANCIACIÓN

PROYECTO TÉCNICO Y CONSULTORÍAS: DISEÑO, INGENIERÍA Y ENTREGABLES COMO CP DEL FINANCIADOR

GASTOS PREVIOS Y PRESUPUESTO DE PREFINANCIACIÓN: CONTROL DE COSTES ANTES DEL PRÉSTAMO PROMOTOR

ESTRUCTURAS DE PREFINANCIACIÓN Y GARANTÍAS: CÓMO FINANCIAR LICENCIAS, PROYECTO Y GASTOS PREVIOS

CONDICIONES PRECEDENTES Y CIERRE FINANCIERO: LA GESTIÓN DOCUMENTAL QUE DEFINE EL ÉXITO

CHECKLISTS Y FORMULARIOS DE PREFINANCIACIÓN DE PROMOCIONES INMOBILIARIAS: LICENCIAS, PROYECTO Y GASTOS PREVIOS (CONDICIONES PRECEDENTES)

PRÁCTICA DE PREFINANCIACIÓN DE PROMOCIONES INMOBILIARIAS: LICENCIAS, PROYECTO Y GASTOS PREVIOS (CONDICIONES PRECEDENTES)

En promoción inmobiliaria, el verdadero cuello de botella rara vez es “la obra”. El riesgo decisivo se concentra antes: en el suelo, en la estrategia de licencias, en la madurez del proyecto y en una realidad incómoda que todo promotor conoce bien. Durante meses se consume caja, se asumen compromisos y se toman decisiones con información incompleta, mientras el mercado se mueve, los plazos se estiran y el tipo de interés puede cambiar la ecuación en cuestión de semanas. Es el periodo previo, donde se decide si un proyecto llegará a ser financiable o si se convertirá en un coste hundido difícil de detener a tiempo.

Esta guía práctica profesional nace para resolver esa necesidad: transformar el “pre-obra” en un proceso gobernable, medible y defendible ante inversores y financiadores. Aquí encontrará una metodología completa para estructurar la prefinanciación de promociones inmobiliarias: desde la lógica económica del gasto previo y los criterios de go/no-go, hasta el underwriting pre-licencia, la planificación por hitos y la disciplina documental que permite cerrar condiciones precedentes (CP) sin improvisación. La guía recorre, con un enfoque operativo, la estrategia de acceso al suelo, la due diligence mínima, el camino crítico de licencias y permisos sectoriales, la definición técnica del proyecto, la contratación de consultores y el control de costes del periodo previo. Además, incorpora un bloque especialmente valioso de checklists y formularios completos, listos para usar y adaptables, junto con supuestos y casos prácticos que aterrizan decisiones reales de caja, calendario y riesgos.

El beneficio para el profesional es directo. Si usted es promotor, responsable de inversión, project manager, arquitecto, ingeniero, consultor técnico o miembro de un equipo legal o financiero, esta guía le ayudará a mejorar su “marketing” ante el mercado de capital: el modo en que presenta su operación, reduce incertidumbre y demuestra control. Aprenderá a ordenar evidencias en un data room sólido, a convertir avances técnicos y administrativos en hitos financiables, a evitar el descontrol del alcance, a anticipar subsanaciones y rediseños, y a sostener una narrativa de proyecto consistente que inspire confianza. En términos tangibles, esto se traduce en menos retrasos, menos desviaciones de coste, más capacidad de negociación y mayores probabilidades de cierre. En términos intangibles, aporta algo aún más valioso: criterio profesional para decidir cuándo avanzar y cuándo parar, protegiendo la reputación y la caja.

Si su objetivo es pasar de “estar tramitando” a “estar listo para financiar”, este libro es una inversión práctica en conocimiento aplicable. No está pensado para leerlo por encima, sino para trabajar con él: para revisar un expediente, preparar una reunión con un inversor, controlar un cambio de proyecto o sostener un cierre documental sin sorpresas. Cada capítulo está diseñado para que usted pueda trasladar el contenido a su operación desde el primer día, con herramientas de gestión, checklists y modelos que ordenan el trabajo del equipo y reducen el margen de error.

En un sector donde el capital es exigente, el tiempo es caro y la incertidumbre penaliza, la diferencia entre un proyecto viable y un proyecto financiable está en la preparación. Mantenerse actualizado, dominar las reglas reales del periodo previo y profesionalizar la gestión de licencias, proyecto y gastos previos es hoy una ventaja competitiva. El siguiente paso hacia la excelencia en su gestión y en sus operaciones comienza aquí: convierta el “antes de obra” en su fase más sólida y controlada.
 

• FUNDAMENTOS ESTRATÉGICOS DE LA PREFINANCIACIÓN: LÓGICA ECONÓMICA, RIESGOS Y CONDICIONES PRECEDENTES

1. Definición operativa de prefinanciación: qué incluye y qué no incluye
a. Licencias, proyecto, consultorías y costes previos
b. Gastos directos e indirectos antes de obra
c. Relación con el préstamo promotor y el calendario de obra
2. Fases de la promoción y “puntos de no retorno” económicos
a. Idea–suelo–licencia–proyecto–financiación–obra–entrega
b. Riesgo de hundimiento (sunk cost) y decisiones de corte
c. Señales tempranas de inviabilidad
3. Condiciones precedentes (CP): concepto y utilidad en financiación inmobiliaria
a. CP como control de riesgo del financiador
b. CP como herramienta de gestión interna del promotor
c. CP documentales, técnicas, legales, comerciales y financieras
4. Mapa de agentes que intervienen en la prefinanciación
a. Promotor, inversor, financiador, project manager
b. Técnicos (arquitectura, ingeniería, geotecnia, topografía)
c. Legal, fiscal, comercial y aseguramiento
5. Principales riesgos en la etapa de licencias, proyecto y gastos previos
a. Riesgo urbanístico y de licencias
b. Riesgo de costes y de alcance (scope creep)
c. Riesgo de plazo y de mercado
6. Criterios profesionales de “go/no-go” antes de comprometer más gasto
a. Matriz de decisión por hitos
b. Umbrales de coste, plazo y probabilidad de obtención de licencias
c. Reglas internas de aprobación y delegación 

1. Dónde se crea valor antes de la construcción
a. Gestión de suelo y consolidación de derechos
b. Transformación de incertidumbre en certeza (licencias)
c. Optimización del producto (proyecto) y del mix comercial
2. Métricas de control en etapa previa (sin obra)
a. Plazo estimado y desviación
b. Coste previo comprometido vs coste previo ejecutado
c. Nivel de madurez documental (porcentaje de CP cumplidas)
3. Coste de oportunidad del capital y planificación de caja previa
a. Caja mensual y “runway” financiero
b. Reservas, contingencias y colchón de liquidez
c. Financiación puente vs recursos propios
4. La lógica del “gasto previo recuperable” y “no recuperable”
a. Consultorías reutilizables vs específicas del activo
b. Estudios que se amortizan en el cierre vs perdidos si se aborta
c. Impacto en la toma de decisiones
5. Errores típicos del promotor en la prefinanciación
a. Empezar a gastar sin plan de CP y sin calendario realista
b. Proyecto demasiado avanzado sin certeza de licencias
c. Falta de control documental y de versiones
6. Plan maestro de prefinanciación: metodología de trabajo
a. Lista de entregables mínimos por fase
b. Gobernanza de aprobaciones (comité, firmas, evidencias)
c. Cuadro de mando semanal y mensual

• UNDERWRITING Y PREPARACIÓN DE LA OPERACIÓN: VIABILIDAD, PRODUCTO Y ESTRATEGIA DE SALIDA ANTES DE LA LICENCIA

1. Hipótesis de ingresos: precio, absorción y ritmo de ventas
a. Segmentación y producto comparable.
b. Velocidad comercial y curva de ventas.
c. Riesgos de descuento y estrategia de promociones.
2. Hipótesis de costes antes de obra (gastos previos) y durante obra
a. Costes técnicos y de tramitación.
b. Coste de construcción preliminar y contingencias.
c. Coste financiero estimado y tipos de interés.
3. Estructura de capital del promotor en etapa previa
a. Equity del promotor e inversores.
b. Aportaciones puente y préstamos participativos.
c. Anticipos, reservas y señales comerciales.
4. Escenarios y stress testing del periodo previo
a. Retraso de licencias (3, 6, 12 meses).
b. Sobrecoste de estudios/proyecto.
c. Caída de ventas o alquiler esperado.
5. Criterios para decidir el tamaño y el alcance del proyecto
a. Minimizar riesgo de licencias y maximizar vendibilidad.
b. Alternativas de fases y producto modular.
c. Umbrales de inversión previa razonables.
6. Informe de viabilidad previo para comité e inversores
a. Resumen ejecutivo y riesgos críticos.
b. Condiciones necesarias para seguir.
c. Recomendación de “seguir / pausar / cancelar”. 

1. Calendario realista de prefinanciación por hitos
a. Hitos técnicos (estudios, anteproyecto, básico, ejecución)
b. Hitos urbanísticos y de licencias
c. Hitos financieros (términos, term sheet, cierre)
2. Roadmap de decisiones (decision gates) del promotor
a. Gate 1: suelo y derecho de promoción.
b. Gate 2: encaje urbanístico y estrategia de licencia.
c. Gate 3: proyecto maduro y financiación avanzada.
3. Plan de contratación de consultores y proveedores
a. Qué contratar primero y qué después.
b. Contratos por alcance, entregables y precio.
c. Control de calidad y penalizaciones.
4. Control documental y trazabilidad de cambios en el proyecto
a. Versionado y aprobaciones.
b. Cambios por exigencias de la licencia.
c. Riesgo de rediseño y sobrecoste.
5. Plan comercial en paralelo al desarrollo previo
a. Validación del producto con el mercado.
b. Preventas o pre-alquileres como palanca de financiación.
c. Indicadores de tracción real.
6. Cuadro de mando del periodo previo (KPIs)
a. % CP cumplidas.
b. Plazo acumulado vs plan.
c. Coste previo ejecutado vs presupuesto.

• SUELO, DERECHOS Y DUE DILIGENCE: BASE LEGAL Y TÉCNICA PARA PODER PREFINANCIAR CON SEGURIDAD

1. Compra directa vs opción de compra: impacto en caja previa
a. Compromiso financiero y riesgo de inmovilización.
b. Precio de la opción y calendario de hitos.
c. Reversibilidad y flexibilidad del promotor.
2. Condiciones del contrato de suelo vinculadas a licencias
a. Condiciones suspensivas.
b. Ajustes de precio por edificabilidad.
c. Plazos de tramitación y prórrogas.
3. Estructuras mixtas (permuta, pagos aplazados, earn-out)
a. Reducción del desembolso inicial.
b. Alineación de incentivos con la obtención de licencias.
c. Riesgos de conflicto y de interpretación.
4. Control del activo: SPV, holding, joint venture
a. Ventajas para inversor y financiador.
b. Gobierno corporativo y bloqueo de decisiones.
c. Derechos de arrastre, acompañamiento y salida.
5. Servidumbres, cargas y condicionantes del suelo
a. Impacto sobre diseño y licencia.
b. Impacto en costes y plazos.
c. Cláusulas de saneamiento y responsabilidades.
6. Documentación mínima del suelo para avanzar en prefinanciación
a. Dossier jurídico y técnico.
b. Evidencias de titularidad y capacidad de transmitir.
c. Conclusiones y plan de mitigación. 

1. Due diligence urbanística y de edificabilidad
a. Usos, intensidades y parámetros básicos.
b. Condiciones de cesiones y cargas.
c. Riesgo de cambios en planeamiento.
2. Due diligence técnica temprana (estudios esenciales)
a. Topografía y compatibilidad geométrica.
b. Geotecnia preliminar y riesgos de cimentación.
c. Servicios existentes y acometidas.
3. Due diligence ambiental y condicionantes del emplazamiento
a. Riesgos de contaminación y pasivos.
b. Ruido, afecciones y restricciones.
c. Plan de acción y costes asociados.
4. Due diligence de mercado aplicada al producto
a. Demanda real y elasticidad de precio.
b. Competencia y posicionamiento.
c. Alternativas de producto y fases.
5. Conclusiones de due diligence: semáforo de riesgo
a. Riesgos críticos (stopper risks).
b. Riesgos mitigables (coste/plazo).
c. Riesgos asumibles con contingencias.
6. Informe integrador para inversor/financiador
a. Lista de CP derivadas del análisis.
b. Recomendaciones de contrato y garantías.
c. Decisión: avanzar, renegociar o desistir.

• LICENCIAS Y TRAMITACIÓN: EL NÚCLEO DE LAS CONDICIONES PRECEDENTES EN LA PREFINANCIACIÓN

1. Tipos de licencias y permisos relevantes para el cierre financiero
a. Permisos habilitantes para iniciar obra.
b. Autorizaciones sectoriales y coordinaciones.
c. Documentos “equivalentes” y criterios de aceptabilidad.
2. Camino crítico de licencias: secuencia y dependencias
a. Qué se necesita primero.
b. Qué puede tramitarse en paralelo.
c. Planificación para evitar cuellos de botella.
3. La licencia como condición precedente: niveles de exigencia
a. Licencia otorgada vs en trámite avanzado.
b. Admitido a trámite y documentación completa.
c. Riesgo residual y garantías compensatorias.
4. Relación con administraciones y gestión del expediente
a. Preparación del expediente robusto.
b. Seguimiento, respuestas y subsanaciones.
c. Registro de evidencias y trazabilidad.
5. Gestión de cambios y modificaciones durante la tramitación
a. Cambios del proyecto por requerimientos.
b. Impacto en presupuesto y plazo.
c. Política interna de control de cambios.
6. Errores típicos en licencias que destruyen la viabilidad
a. Iniciar un proyecto sin encaje real.
b. Subestimar requisitos documentales.
c. Falta de coordinación entre técnicos y legal. 

1. Matriz de riesgos de licencias para financiador e inversor
a. Probabilidad e impacto.
b. Riesgo de retraso vs denegación.
c. Medidas de mitigación realistas.
2. Condiciones precedentes de licencias: redacción y evidencias
a. Qué se pide exactamente.
b. Cómo se acredita documentalmente.
c. Qué niveles de “equivalencia” se aceptan.
3. Plan de contingencia por retraso: escenarios operativos
a. Replanificación de caja previa.
b. Recontratación y extensión de ofertas.
c. Protección de preventas o compromisos.
4. Garantías alternativas cuando la licencia no está finalizada
a. Depósitos en escrow.
b. Retenciones y desembolsos por hitos.
c. Derechos de resolución y penalizaciones.
5. Interfaz proyecto–licencias: cómo diseñar para ser aprobable
a. Diseño conforme a requerimientos.
b. Documentación consistente y completa.
c. “Diseño defendible” ante observaciones.
6. Checklist de “licenciabilidad” antes de gastar más
a. Revisión interna y externa.
b. Validación con expertos.
c. Decisión de avance con umbral de riesgo.

• PROYECTO TÉCNICO Y CONSULTORÍAS: DISEÑO, INGENIERÍA Y ENTREGABLES COMO CP DEL FINANCIADOR

1. Niveles de definición y madurez técnica del proyecto
a. Concepto y anteproyecto.
b. Proyecto básico o equivalente.
c. Proyecto de ejecución y constructibilidad.
2. Definición del producto: programa, tipologías y estándares
a. Mix de viviendas y superficies.
b. Calidades, memoria de acabados.
c. Diferenciadores comerciales y coste asociado.
3. Requisitos de constructibilidad y coherencia técnica
a. Coordinación arquitectura–estructura–instalaciones.
b. Detección temprana de interferencias.
c. Eliminación de riesgos de rediseño.
4. Integración de eficiencia energética, ESG y cumplimiento técnico
a. Metas energéticas y coste/beneficio.
b. Materiales y trazabilidad.
c. Impacto en financiación e inversores.
5. Gestión de cambios (change control) en etapa previa
a. Registro y aprobación.
b. Impacto en plazo y coste.
c. Política de “cambios permitidos”.
6. Entregables técnicos como condiciones precedentes
a. Lista de documentos exigibles.
b. Firmas, visados o equivalentes.
c. Evidencias de revisión independiente. 

1. Selección de consultores clave y criterios de contratación
a. Experiencia en promociones financiadas.
b. Capacidad de respuesta en plazos.
c. Reputación y responsabilidad técnica.
2. Contratos de consultoría: alcance, entregables y precio
a. Precio cerrado vs por horas.
b. Entregables medibles y aceptaciones.
c. Penalizaciones, exclusiones y límites.
3. Coordinación multidisciplinar y gestión del proyecto (PM)
a. Roles y responsabilidades.
b. Reuniones, actas y seguimiento.
c. Control del “camino crítico” previo.
4. Revisión independiente (third party review) para financiabilidad
a. Qué revisa el financiador.
b. Cómo preparar documentación consistente.
c. Respuesta a observaciones.
5. Gestión de datos: CDE, repositorio documental y versionado
a. Carpetería estándar y permisos.
b. Trazabilidad de cambios.
c. Evidencias de cumplimiento de CP.
6. Riesgos típicos en consultorías y cómo evitarlos
a. Alcance mal definido y sobrecostes.
b. Entregables inutilizables para licencias/financiación.
c. Dependencia de una persona/empresa.

• GASTOS PREVIOS Y PRESUPUESTO DE PREFINANCIACIÓN: CONTROL DE COSTES ANTES DEL PRÉSTAMO PROMOTOR

1. Clasificación práctica de gastos previos por categorías
a. Técnicos (estudios, proyecto, dirección).
b. Legales, fiscales y societarios.
c. Comerciales, marketing y preventas.
2. Cronograma de gastos previos y curva de caja
a. Calendario mensual.
b. Compromisos vs pagos.
c. Reservas y contingencias.
3. Presupuesto objetivo del periodo previo (coste objetivo)
a. Presupuesto base.
b. Contingencia razonable.
c. Umbral máximo permitido.
4. Cómo controlar el “scope creep” del proyecto
a. Cambios por capricho vs por necesidad.
b. Comité de cambios.
c. Congelación de diseño por hitos.
5. Gastos previos en operaciones internacionales: particularidades
a. Diferentes velocidades administrativas.
b. Diferentes estructuras de honorarios.
c. Riesgos de tipo de cambio (si aplica).
6. Políticas internas de aprobación y pagos
a. Circuitos de aprobación.
b. Evidencias y órdenes de compra.
c. Auditoría interna del gasto previo. 

1. Control presupuestario por centros de coste
a. Estructura de costes.
b. Reporte semanal y mensual.
c. Alertas tempranas de desviación.
2. Comparación de ofertas y contratación racional de proveedores
a. Tres ofertas y criterios objetivos.
b. Alcances comparables.
c. Selección por valor, no solo por precio.
3. Integración con el presupuesto de construcción (pre-obra)
a. Estimación preliminar.
b. Ajustes por diseño y especificaciones.
c. Relación con el coste financiero total.
4. Indicadores de eficiencia del gasto previo
a. Coste previo por m².
b. Coste previo por unidad.
c. Coste previo por hito alcanzado.
5. Gestión de desviaciones y acciones correctoras
a. Recorte de alcance.
b. Renegociación de contratos.
c. Pausas tácticas sin perder el expediente.
6. Preparación del “pack” económico para financiación
a. Presupuesto consolidado.
b. Justificación de partidas.
c. Evidencia de control y gobernanza.

• ESTRUCTURAS DE PREFINANCIACIÓN Y GARANTÍAS: CÓMO FINANCIAR LICENCIAS, PROYECTO Y GASTOS PREVIOS

1. Recursos propios del promotor y disciplina de caja
a. Límites internos y hitos.
b. Control de exposición máxima.
c. Alineación con socios.
2. Inversores y coinversión en etapa previa
a. Estructuras típicas.
b. Derechos preferentes.
c. Condiciones de salida.
3. Financiación puente para gastos previos (bridge / predevelopment)
a. Cuándo tiene sentido.
b. Cómo se devuelve.
c. Riesgos de refinanciación.
4. Préstamos participativos y fórmulas híbridas
a. Ventajas para promotor.
b. Rentabilidad y subordinación.
c. Cláusulas clave.
5. Preventas y señales comerciales como palanca
a. Evidencias de demanda.
b. Protección de compradores.
c. Riesgos reputacionales si hay retrasos.
6. Criterios para elegir la mezcla de financiación óptima
a. Coste de capital.
b. Flexibilidad.
c. Control de riesgos y gobernanza.

1. Garantías reales y personales en etapa previa
a. Prendas de participaciones.
b. Garantías corporativas.
c. Cesiones de derechos.
2. Cuenta de gastos previos y control de pagos
a. Cuenta dedicada.
b. Justificación documental.
c. Aprobación por hitos.
3. Desembolsos por hitos y condiciones de disposición
a. Tramos de financiación.
b. Evidencias exigidas.
c. Control del riesgo de ejecución.
4. Covenants y obligaciones de información del promotor
a. Reporting.
b. Limitaciones de endeudamiento.
c. Restricciones de cambios.
5. Derechos del financiador: step-in, sustitución y control
a. Casos de activación.
b. Consecuencias para el promotor.
c. Cómo negociar límites razonables.
6. Negociación práctica: puntos rojos y concesiones inteligentes
a. Qué no se debe aceptar.
b. Qué se puede intercambiar.
c. Cómo mantener viabilidad y control.

• CONDICIONES PRECEDENTES Y CIERRE FINANCIERO: LA GESTIÓN DOCUMENTAL QUE DEFINE EL ÉXITO

1. Inventario de CP: clasificación y responsable interno
a. CP legales.
b. CP técnicas.
c. CP comerciales y financieras.
2. Plan de cumplimiento de CP con calendario y dependencias
a. Camino crítico documental.
b. Secuencia de entregas.
c. Revisión interna antes de enviar.
3. Data room: estructura, orden y trazabilidad
a. Carpetas estándar.
b. Convenciones de nombres.
c. Control de versiones.
4. Respuesta a observaciones del financiador e inversor
a. Registro de comentarios.
b. Tiempos de respuesta.
c. Evidencias de cierre de cada punto.
5. Preparación de la firma: documentación final y poderes
a. Firma societaria.
b. Firma de garantías.
c. Verificaciones previas a desembolso.
6. Arranque de obra tras el cierre: transición controlada
a. Órdenes de inicio y contratos.
b. Plan de pagos.
c. Seguimiento de riesgos residuales.

• CHECKLISTS Y FORMULARIOS DE PREFINANCIACIÓN DE PROMOCIONES INMOBILIARIAS: LICENCIAS, PROYECTO Y GASTOS PREVIOS (CONDICIONES PRECEDENTES)

1. CHECKLIST. Elegibilidad del suelo para prefinanciación
Sección 1. Identificación del activo y del promotor
Sección 2. Titularidad, cargas y capacidad de transmisión
Sección 3. Encaje urbanístico básico y derecho de promoción
Sección 4. Riesgos críticos y stopper risks
Sección 5. Documentación mínima y evidencias disponibles
Sección 6. Decisión y aprobaciones internas
2. CHECKLIST. Due diligence mínima pre-licencia (técnica, legal y comercial)
Sección 1. Alcance del análisis y responsables
Sección 2. Due diligence técnica mínima
Sección 3. Due diligence legal mínima
Sección 4. Due diligence comercial mínima
Sección 5. Plan de mitigación y decisiones
Sección 6. Pack mínimo para inversor/financiador
3. CHECKLIST. Estrategia de licencias (camino crítico y condiciones precedentes)
Sección 1. Definición del expediente y enfoque de tramitación
Sección 2. Documentos requeridos (mínimos para expediente robusto)
Sección 3. Permisos sectoriales críticos (camino crítico paralelo)
Sección 4. Calendario del camino crítico y puntos de control
Sección 5. Plan de subsanaciones (respuesta y control de cambios)
Sección 6. Traducción a condiciones precedentes financiables
4. CHECKLIST. Proyecto técnico financiable (madurez, coordinación y constructibilidad)
Sección 1. Madurez del diseño y entregables base
Sección 2. Coordinación multidisciplinar (arquitectura, estructura e instalaciones)
Sección 3. Constructibilidad y riesgos de ejecución temprana
Sección 4. Eficiencia energética, ESG y cumplimiento técnico
Sección 5. Control de cambios (change control) en etapa previa
Sección 6. Entregables técnicos como CP y preparación para revisión independiente
5. CHECKLIST. Presupuesto de gastos previos y control (centros de coste, umbrales y contingencias)
Sección 1. Presupuesto objetivo del periodo previo (coste objetivo)
Sección 2. Centros de coste y responsables
Sección 3. Cronograma de caja (ejecutado vs comprometido)
Sección 4. Umbrales de aprobación y gobernanza
Sección 5. Contingencias, reservas y control del scope creep
Sección 6. Auditoría interna del gasto previo y pack para financiador
6. CHECKLIST. “Go/No-Go” por hitos (reglas de decisión, alertas y salida ordenada)
Sección 1. Hitos (gates) y criterios mínimos de paso
Sección 2. Reglas de decisión (go/no-go) cuantificadas
Sección 3. Señales de alerta (early warnings)
Sección 4. Plan de salida ordenada (si se decide NO-GO)
Sección 5. Comunicación con financiador e inversor (si existen)
Sección 6. Acta de decisión y próximos pasos

1. FORMULARIO. Plan maestro de prefinanciación (calendario y responsables)
Sección 1. Datos generales del plan
Sección 2. Calendario por hitos (camino crítico)
Sección 3. Entregables mínimos por fase (lista operativa)
Sección 4. Evidencias (qué prueba cada avance)
Sección 5. Gobernanza, comunicación y cadencia de control
2. FORMULARIO. Control de gastos previos (presupuesto vs real)
Sección 1. Datos de control y periodo reportado
Sección 2. Presupuesto por centros de coste (objetivo vs comprometido vs ejecutado)
Sección 3. Registro de compromisos (contratos y órdenes de compra)
Sección 4. Pagos ejecutados (facturas y justificantes)
Sección 5. Desviaciones y acciones correctoras
3. FORMULARIO. Control de cambios del proyecto (change request)
Sección 1. Identificación del cambio
Sección 2. Descripción del cambio (qué se cambia y por qué)
Sección 3. Impacto en coste y en plazo (cuantificado)
Sección 4. Riesgos y mitigaciones asociadas al cambio
Sección 5. Aprobación, trazabilidad y control de versiones
4. FORMULARIO. Solicitud y seguimiento de licencias (expediente)
Sección 1. Identificación del expediente
Sección 2. Documentación presentada (paquete inicial)
Sección 3. Observaciones y subsanaciones (registro de iteraciones)
Sección 4. Fechas clave y próximos pasos (camino crítico)
Sección 5. Traducción a CP (si aplica) y evidencias aceptables
5. FORMULARIO. Reporte mensual al inversor/financiador (reporting)
Sección 1. Encabezado y resumen ejecutivo
Sección 2. Estado de condiciones precedentes (CP)
Sección 3. Estado de caja y financiación del periodo previo
Sección 4. Riesgos y mitigaciones (top 5)
Sección 5. Decisiones solicitadas y próximos pasos
6. FORMULARIO. Matriz de riesgos del periodo previo (probabilidad, impacto, mitigación, responsable)
Sección 1. Parámetros de la matriz y escala
Sección 2. Riesgos urbanísticos y de suelo
Sección 3. Riesgos de licencias y permisos sectoriales
Sección 4. Riesgos técnicos y de proyecto
Sección 5. Riesgos económicos, de caja y de financiación
Sección 6. Riesgos comerciales y de mercado

1. FORMULARIO. Inventario de condiciones precedentes (CP) y matriz de cumplimiento
Sección 1. Datos del inventario y control de versiones
Sección 2. CP legales (ejemplos cumplimentados)
Sección 3. CP técnicas y de licencias (ejemplos cumplimentados)
Sección 4. CP comerciales y financieras (ejemplos cumplimentados)
2. FORMULARIO. “Pack” documental de cierre (closing binder) y control de entregas
Sección 1. Datos del closing binder y control
Sección 2. Lista de documentos finales (ejemplo de pack)
Sección 3. Firmas requeridas y control de signatarios
Sección 4. Confirmaciones de entrega y trazabilidad
3. FORMULARIO. Carta de confirmación de licencias y estado del proyecto (declaraciones del promotor)
Sección 1. Identificación y destinatarios
Sección 2. Declaraciones del promotor (licencias)
Sección 3. Declaraciones del promotor (estado del proyecto y control documental)
Sección 4. Evidencias adjuntas (anexos referenciados)
Sección 5. Limitaciones y reservas (delimitación razonable)
4. FORMULARIO. Acta interna de aprobación de avance (comité)
Sección 1. Datos del comité y convocatoria
Sección 2. Resumen de situación (hechos y evidencias)
Sección 3. Decisión (aprobación y alcance)
Sección 4. Delegaciones, límites y controles
Sección 5. Responsables y próximos pasos
5. FORMULARIO. Control de disposiciones por hitos (drawdown previo)
Sección 1. Identificación de la disposición
Sección 2. Hito asociado (condición de disposición)
Sección 3. Facturas elegibles incluidas en el drawdown
Sección 4. Validaciones previas (compliance interno)
Sección 5. Aprobación, pago y confirmación
6. FORMULARIO. Plan de salida si no se cumplen condiciones precedentes críticas
Sección 1. Activación del plan (evento gatillo)
Sección 2. Acciones inmediatas (primeros 7–10 días)
Sección 3. Gestión de proveedores y contratos (renegociación y cierre ordenado)
Sección 4. Protección de reputación y caja (compradores, mercado, stakeholders)
Sección 5. Negociación con financiador/inversor (salidas posibles)
Sección 6. Cierre del plan y aprendizaje (post-mortem)

• PRÁCTICA DE PREFINANCIACIÓN DE PROMOCIONES INMOBILIARIAS: LICENCIAS, PROYECTO Y GASTOS PREVIOS (CONDICIONES PRECEDENTES)

1. Retraso de licencia y replanificación de caja previa
a. Decisiones de recorte.
b. Renegociación con consultores.
c. Gestión con financiador.
2. Subsanaciones técnicas que obligan a rediseño del proyecto
a. Impacto en coste.
b. Impacto en plazo.
c. Repriorización de entregables.
3. Licencia condicionada y desembolsos por hitos
a. Estructura de tramos.
b. Evidencias de cumplimiento.
c. Riesgo residual.
4. Permisos sectoriales críticos (servicios, accesos, afecciones)
a. Camino crítico paralelo.
b. Costes adicionales.
c. Medidas de mitigación.
5. Cambio de producto por señales del mercado antes de licencia
a. Ajuste del mix.
b. Impacto en proyecto.
c. Impacto en viabilidad.
6. Operación internacional con diferencias de tramitación y control
a. Coordinación de equipos.
b. Reporting.
c. Gestión del riesgo de plazo.

1. Sobrecoste de estudios y consultorías por alcance mal definido
a. Diagnóstico del error.
b. Renegociación contractual.
c. Nueva política interna.
2. Pre-financiación con inversor: gobierno corporativo y control de cambios
a. Derechos de veto.
b. Umbrales de gasto.
c. Gestión del conflicto.
3. Financiación puente para gastos previos y refinanciación a préstamo promotor
a. Diseño de la salida.
b. Riesgos de mercado.
c. Cláusulas de protección.
4. Data room caótico: CP incumplidas por falta de orden documental
a. Reestructuración del repositorio.
b. Control de versiones.
c. Plan de cumplimiento acelerado.
5. Preventas insuficientes: impacto en condiciones financieras
a. Medidas comerciales.
b. Ajuste del producto.
c. Alternativa de estructura de capital.
6. Cierre financiero con CP técnicas exigentes (third party review)
a. Preparación anticipada.
b. Respuesta a observaciones.
c. Arranque de obra sin sorpresas.

Caso práctico 1. "PREFINANCIACIÓN DE PROMOCIONES INMOBILIARIAS: LICENCIAS, PROYECTO Y GASTOS PREVIOS (CONDICIONES PRECEDENTES)". El expediente de licencia incompleto que retrasa el calendario y dispara los gastos previos.
CAUSA DEL PROBLEMA
SOLUCIONES PROPUESTAS
1) Implantación inmediata de una matriz de condiciones precedentes (CP) y “camino crítico documental”
2) Congelación de diseño por hitos y activación de un procedimiento formal de control de cambios
3) Renegociación y replanteamiento contractual con consultores para reconducir el gasto previo
4) Plan de caja de emergencia y financiación puente táctica para cerrar el “gap” hasta licencia
5) Preparación de un “pack” de financiabilidad para inversor/financiador desde el mes 1, no desde el mes 4
CONSECUENCIAS PREVISTAS
RESULTADOS DE LAS MEDIDAS ADOPTADAS
LECCIONES APRENDIDAS

Caso práctico 2. "PREFINANCIACIÓN DE PROMOCIONES INMOBILIARIAS: LICENCIAS, PROYECTO Y GASTOS PREVIOS (CONDICIONES PRECEDENTES)". La carga oculta del suelo que obliga a rediseñar el proyecto y rehacer la estrategia de licencia
CAUSA DEL PROBLEMA
SOLUCIONES PROPUESTAS
1) Replanteo de la estrategia de suelo: “condiciones suspensivas” y reasignación de riesgos (saneamiento operativo)
2) Redefinición de condiciones precedentes (CP) críticas y evidencias aceptables para reactivar financiación
3) Rediseño técnico controlado: congelación, coordinación multidisciplinar y constructibilidad temprana
4) Plan de caja y financiación táctica del gap, con cuenta dedicada y facturas elegibles
5) Gobernanza reforzada con coinversor: comité de decisión y umbrales de gasto (“decision gates”)
CONSECUENCIAS PREVISTAS
RESULTADOS DE LAS MEDIDAS ADOPTADAS
LECCIONES APRENDIDAS

Caso práctico 3. "PREFINANCIACIÓN DE PROMOCIONES INMOBILIARIAS: LICENCIAS, PROYECTO Y GASTOS PREVIOS (CONDICIONES PRECEDENTES)". Las preventas que no alcanzan el umbral exigido como condición precedente y bloquean la financiación.
CAUSA DEL PROBLEMA
SOLUCIONES PROPUESTAS
1) Rediseño del “stack” comercial para convertir reservas en preventas elegibles
2) Implantación de cuenta segregada y protocolo de trazabilidad para señales
3) Revisión del plan de negocio con “microajustes” de producto y estrategia de precio sin destruir la viabilidad
4) Recalibración de condiciones precedentes con el financiador: evidencias y umbrales realistas
5) Plan de caja de supervivencia y “go/no-go” comercial para evitar sunk cost
CONSECUENCIAS PREVISTAS
RESULTADOS DE LAS MEDIDAS ADOPTADAS
LECCIONES APRENDIDAS

Caso práctico 4. "PREFINANCIACIÓN DE PROMOCIONES INMOBILIARIAS: LICENCIAS, PROYECTO Y GASTOS PREVIOS (CONDICIONES PRECEDENTES)". El term sheet que parece cerrado, pero se bloquea por un data room desordenado y condiciones precedentes mal trazadas.
CAUSA DEL PROBLEMA
SOLUCIONES PROPUESTAS
1) Reestructuración inmediata del data room con una estructura estándar y control de versiones
2) Creación de un inventario de CP con responsable, evidencia y estado (matriz CP operativa)
3) “Closing sprint” de 15 días: protocolo de respuesta a observaciones del financiador
4) Reemisión “curada” de documentos clave: coherencia técnica y legal
5) Protección de caja durante el cierre: congelación de gasto no crítico y cuenta dedicada de gastos previos
6) Ajuste preventivo con el financiador: pactar “equivalencias” y mitigaciones para CP difíciles
CONSECUENCIAS PREVISTAS
RESULTADOS DE LAS MEDIDAS ADOPTADAS
LECCIONES APRENDIDAS

Caso práctico 5. "PREFINANCIACIÓN DE PROMOCIONES INMOBILIARIAS: LICENCIAS, PROYECTO Y GASTOS PREVIOS (CONDICIONES PRECEDENTES)". El sobrecoste de consultorías por alcance mal definido que rompe el presupuesto objetivo del periodo previo.
CAUSA DEL PROBLEMA
SOLUCIONES PROPUESTAS
1) Recontratación inmediata por entregables con precio máximo (cap) y criterios de aceptación
2) Implantación de gobernanza de cambios: congelación por hitos y comité de change control
3) Reordenación de la secuencia de estudios: esenciales primero, optimizaciones después
4) Consolidación documental: versión única del proyecto y repositorio controlado
5) Auditoría interna rápida del gasto previo: clasificación por centros de coste y detección de fugas
6) Plan de reconducción financiera: preservar caja, renegociar plazos y restablecer techo de gasto
CONSECUENCIAS PREVISTAS
RESULTADOS DE LAS MEDIDAS ADOPTADAS
LECCIONES APRENDIDAS

Caso práctico 6. "PREFINANCIACIÓN DE PROMOCIONES INMOBILIARIAS: LICENCIAS, PROYECTO Y GASTOS PREVIOS (CONDICIONES PRECEDENTES)". El retraso de licencia que obliga a replanificar la caja y renegociar la estructura de prefinanciación.
CAUSA DEL PROBLEMA
SOLUCIONES PROPUESTAS
1) Plan de contingencia por retraso: replanificación de caja con escenarios (3, 6, 12 meses)
2) Renegociación del contrato de suelo para absorber el shock de plazo
3) Recorte táctico del gasto previo y congelación de trabajos no críticos (protección del runway)
4) Financiación puente táctica finalista para “sostener licencia”, con desembolsos por hitos y cuenta dedicada
5) Replanteo por fases: aislar la fase 1 como unidad financiable y diferir la fase 2
6) Relación con financiador e inversor: reporting reforzado y “retrade” controlado de condiciones
CONSECUENCIAS PREVISTAS
RESULTADOS DE LAS MEDIDAS ADOPTADAS
LECCIONES APRENDIDAS

Caso práctico 7. "PREFINANCIACIÓN DE PROMOCIONES INMOBILIARIAS: LICENCIAS, PROYECTO Y GASTOS PREVIOS (CONDICIONES PRECEDENTES)". La licencia condicionada que obliga a diseñar desembolsos por hitos y garantías alternativas.
CAUSA DEL PROBLEMA
SOLUCIONES PROPUESTAS
1) Descomposición de la licencia condicionada en CP operativas: qué bloquea obra y qué no
2) Estructura de desembolsos por hitos: tramos alineados con la eliminación del riesgo residual
3) Garantías alternativas temporales cuando una CP no está completamente cerrada
4) Third party review focalizada: revisión independiente del impacto de condicionantes en coste y plazo
5) Plan de comunicación con preventas: protección reputacional y contractual
6) Gobernanza interna: comité de condicionantes y control de cambios reforzado
CONSECUENCIAS PREVISTAS
RESULTADOS DE LAS MEDIDAS ADOPTADAS
LECCIONES APRENDIDAS

Caso práctico 8. "PREFINANCIACIÓN DE PROMOCIONES INMOBILIARIAS: LICENCIAS, PROYECTO Y GASTOS PREVIOS (CONDICIONES PRECEDENTES)". El permiso sectorial crítico que no estaba en el camino crítico y bloquea la financiabilidad.
CAUSA DEL PROBLEMA
SOLUCIONES PROPUESTAS
1) Reconstrucción del camino crítico de permisos: mapa completo y secuencia de dependencias
2) Redacción de CP específicas del permiso sectorial: evidencia aceptable y niveles de equivalencia
3) Plan acelerado de elaboración de documentación sectorial: entregables en 3-4 semanas
4) Reestructuración de financiación: cierre escalonado con retención y tramos por hitos del permiso
5) Protección de preventas: mantener CP comercial por encima del umbral
6) Gobierno interno del riesgo: semáforo stopper/mitigable y gates de decisión
CONSECUENCIAS PREVISTAS
RESULTADOS DE LAS MEDIDAS ADOPTADAS
LECCIONES APRENDIDAS

Caso práctico 9. "PREFINANCIACIÓN DE PROMOCIONES INMOBILIARIAS: LICENCIAS, PROYECTO Y GASTOS PREVIOS (CONDICIONES PRECEDENTES)". La due diligence ambiental temprana que detecta un pasivo y obliga a rediseñar la operación antes de licencia.
CAUSA DEL PROBLEMA
SOLUCIONES PROPUESTAS
1) Activación de “stopper risk protocol”: semáforo ambiental y decisión go/no-go inmediata
2) Plan de descontaminación “pre-licencia” con coste objetivo y rangos cerrados
3) Renegociación del contrato de suelo: ajuste de precio y asignación de responsabilidades por pasivo
4) Traducción del pasivo a condiciones precedentes financiables: CP ambientales y evidencias de cierre
5) Rediseño del producto y de la fase 1 para preservar financiabilidad y calendario
6) Plan de caja: financiar el gap ambiental sin destruir liquidez (puente finalista o equity adicional)
CONSECUENCIAS PREVISTAS
RESULTADOS DE LAS MEDIDAS ADOPTADAS
LECCIONES APRENDIDAS

Caso práctico 10. "PREFINANCIACIÓN DE PROMOCIONES INMOBILIARIAS: LICENCIAS, PROYECTO Y GASTOS PREVIOS (CONDICIONES PRECEDENTES)". La servidumbre y la carga oculta que obligan a replantear el diseño y las condiciones precedentes legales.
CAUSA DEL PROBLEMA
SOLUCIONES PROPUESTAS
1) Dossier legal-técnico integrado de servidumbres: plano de afección, alcance y riesgos
2) Estrategia de mitigación en tres vías: liberar, desplazar o diseñar alrededor
3) Renegociación del contrato de suelo: ajuste de precio y condiciones suspensivas vinculadas a cargas
4) Traducción a CP legales financiables: evidencias, saneamiento y plan de mitigación
5) Rediseño controlado con change control y congelación por versión “licencia”
6) Gestión comercial y narrativa de producto: evitar daño reputacional y mantener tracción
CONSECUENCIAS PREVISTAS
RESULTADOS DE LAS MEDIDAS ADOPTADAS
LECCIONES APRENDIDAS

Caso práctico 11. "PREFINANCIACIÓN DE PROMOCIONES INMOBILIARIAS: LICENCIAS, PROYECTO Y GASTOS PREVIOS (CONDICIONES PRECEDENTES)". La caída de preventas que obliga a ajustar el producto y la estructura de capital antes del cierre financiero.
CAUSA DEL PROBLEMA
SOLUCIONES PROPUESTAS
1) Diagnóstico comercial rápido: segmentación de demanda y elasticidad de precio por tipología
2) Ajuste del producto sin rediseño destructivo: cambios de mix y optimización de tipologías
3) Política comercial “quirúrgica”: incentivos limitados, no descuento general
4) Estructura alternativa de capital: coinversión puente o préstamo participativo para sustituir temporalmente CP comercial
5) Negociación con financiador: CP comercial por niveles y firma escalonada
6) Protección de caja: recorte de burn rate y foco en actividades que convierten preventas
CONSECUENCIAS PREVISTAS
RESULTADOS DE LAS MEDIDAS ADOPTADAS
LECCIONES APRENDIDAS

Caso práctico 12. "PREFINANCIACIÓN DE PROMOCIONES INMOBILIARIAS: LICENCIAS, PROYECTO Y GASTOS PREVIOS (CONDICIONES PRECEDENTES)". El caos del data room y el control de versiones que impiden cumplir condiciones precedentes a tiempo.
CAUSA DEL PROBLEMA
SOLUCIONES PROPUESTAS
1) Nombramiento de un “closing manager” y establecimiento de gobernanza de cierre
2) Reconstrucción del data room con arquitectura estándar y convención de nombres
3) Control de versiones: “versión maestra” y congelación por hitos
4) Matriz de CP viva: trazabilidad, responsable, evidencia y estado
5) “Sprint documental” de 10 días: limpieza, firmas, certificaciones y coherencia
6) Gestión de comentarios del financiador: registro, respuesta y “cierre de observaciones”
CONSECUENCIAS PREVISTAS
RESULTADOS DE LAS MEDIDAS ADOPTADAS
LECCIONES APRENDIDAS

Caso práctico 13. "PREFINANCIACIÓN DE PROMOCIONES INMOBILIARIAS: LICENCIAS, PROYECTO Y GASTOS PREVIOS (CONDICIONES PRECEDENTES)". La coinversión en etapa previa que deriva en bloqueo de decisiones por derechos de veto mal calibrados.
CAUSA DEL PROBLEMA
SOLUCIONES PROPUESTAS
1) Rediseño de gobernanza: “reserved matters” y umbrales realistas por tipo de decisión
2) Protocolo de control de cambios (change control) con clasificación: obligatorio, mitigación, mejora
3) Nombramiento de un “closing manager” independiente y comité de hitos
4) Plan de caja compartido y KPI de runway: incorporar el “coste del retraso” al gobierno
5) Ajuste de la estructura económica de la coinversión: retorno preferente ligado a hitos y límites de intervención
6) Paquete para el financiador: reforzar CP de gobernanza y estabilidad societaria
CONSECUENCIAS PREVISTAS
RESULTADOS DE LAS MEDIDAS ADOPTADAS
LECCIONES APRENDIDAS

Caso práctico 14. "PREFINANCIACIÓN DE PROMOCIONES INMOBILIARIAS: LICENCIAS, PROYECTO Y GASTOS PREVIOS (CONDICIONES PRECEDENTES)". El alcance mal definido de consultorías que dispara costes previos y genera entregables inutilizables para licencia y financiación.
CAUSA DEL PROBLEMA
SOLUCIONES PROPUESTAS
1) Auditoría rápida de alcances y entregables: inventario, gap analysis y plan de corrección
2) Renegociación contractual con consultores: pasar a “precio por entregable” y caps de reemisión
3) Implantación de un repositorio documental con control de versiones (CDE mínimo)
4) Coordinación multidisciplinar con “paquetes de coherencia” y reuniones de cierre por ciclo
5) Third party review preventiva y focalizada para recuperar confianza del financiador
6) Plan de caja de recuperación: recorte de burn rate y financiación puente finalista si es imprescindible
CONSECUENCIAS PREVISTAS
RESULTADOS DE LAS MEDIDAS ADOPTADAS
LECCIONES APRENDIDAS

Caso práctico 15. "PREFINANCIACIÓN DE PROMOCIONES INMOBILIARIAS: LICENCIAS, PROYECTO Y GASTOS PREVIOS (CONDICIONES PRECEDENTES)". La financiación puente del periodo previo que vence antes del cierre del préstamo promotor por retraso de licencias.
CAUSA DEL PROBLEMA
SOLUCIONES PROPUESTAS
1) Plan de emergencia de caja y priorización: proteger liquidez para evitar impago de intereses
2) Negociación estructurada de extensión del bridge: convertir el vencimiento en un calendario por hitos
3) Refuerzo de equity y “skin in the game”: aportación adicional limitada y finalista
4) Conversión del riesgo de licencia en CP por niveles y garantías alternativas aceptables para el préstamo promotor
5) Sprint comercial para cerrar el gap de preventas sin destruir precio medio
6) Paquete de cierre integrador: coordinación bridge–senior–data room para evitar contradicciones
CONSECUENCIAS PREVISTAS
RESULTADOS DE LAS MEDIDAS ADOPTADAS
LECCIONES APRENDIDAS

Caso práctico 16. "PREFINANCIACIÓN DE PROMOCIONES INMOBILIARIAS: LICENCIAS, PROYECTO Y GASTOS PREVIOS (CONDICIONES PRECEDENTES)". La SPV y el gobierno corporativo que impiden cumplir condiciones precedentes societarias y bloquean la firma.
CAUSA DEL PROBLEMA
SOLUCIONES PROPUESTAS
1) “Financing-ready governance”: rediseñar estatutos y pacto para permitir garantías estándar con salvaguardas
2) Paquete de poderes y actas “cierre”: limpieza societaria y autorización de endeudamiento
3) Mecanismo de desbloqueo: experto independiente o mediación con plazos cortos
4) Preparación KYC/AML “doble estándar”: anticipar requisitos del cofinanciador
5) Alineación económica de última milla: concesiones inteligentes y límites a renegociación tardía
6) Comunicación con financiador: plan de CP societarias con fechas y evidencias
CONSECUENCIAS PREVISTAS
RESULTADOS DE LAS MEDIDAS ADOPTADAS
LECCIONES APRENDIDAS

Caso práctico 17. "PREFINANCIACIÓN DE PROMOCIONES INMOBILIARIAS: LICENCIAS, PROYECTO Y GASTOS PREVIOS (CONDICIONES PRECEDENTES)". La opción de compra condicionada a licencia que se agota y obliga a reequilibrar plazos, precio y condiciones precedentes.
CAUSA DEL PROBLEMA
SOLUCIONES PROPUESTAS
1) Análisis de escenarios y “decision gate” inmediato: prórroga, ejercicio parcial o salida ordenada
2) Renegociación con el vendedor: reequilibrio de precio, calendario y reparto del riesgo de licencia
3) Solución puente “de suelo”: garantía temporal y estructura con financiador para no exigir ejercicio inmediato
4) Aceleración del camino crítico de licencias: “task force” de subsanaciones y permiso sectorial
5) Plan de caja para la “ventana de opción”: proteger runway y evitar decisiones de pánico
6) Protección comercial y reputacional: mantener tracción sin generar cancelaciones
CONSECUENCIAS PREVISTAS
RESULTADOS DE LAS MEDIDAS ADOPTADAS
LECCIONES APRENDIDAS

Caso práctico 18. "PREFINANCIACIÓN DE PROMOCIONES INMOBILIARIAS: LICENCIAS, PROYECTO Y GASTOS PREVIOS (CONDICIONES PRECEDENTES)". La contaminación del suelo detectada en due diligence ambiental que obliga a rediseñar el plan de gastos previos y las condiciones precedentes.
CAUSA DEL PROBLEMA
SOLUCIONES PROPUESTAS
1) Delimitación técnica y cuantificación del pasivo: fase II ampliada y modelo de volumen-coste
2) Estrategia de remediación financiable: selección de método con enfoque en camino crítico
3) Renegociación contractual del suelo: garantías ambientales, retenciones y ajuste de precio
4) Traducción a CP ambientales financiables: plan, evidencias y retención específica
5) Revisión de viabilidad y stress testing: actualizar VAN/TIR y umbral de “go/no-go”
6) Plan de comunicación y gestión comercial: mantener credibilidad sin ocultar riesgos
CONSECUENCIAS PREVISTAS
RESULTADOS DE LAS MEDIDAS ADOPTADAS
LECCIONES APRENDIDAS

Caso práctico 19. "PREFINANCIACIÓN DE PROMOCIONES INMOBILIARIAS: LICENCIAS, PROYECTO Y GASTOS PREVIOS (CONDICIONES PRECEDENTES)". El retraso de licencia que obliga a replanificar caja previa, recortar alcance y renegociar consultores y financiación.
CAUSA DEL PROBLEMA
SOLUCIONES PROPUESTAS
1) Replanificación inmediata de caja y “runway”: presupuesto revisado por escenarios de retraso
2) Recorte de alcance (“scope recut”) y congelación táctica de trabajos no críticos
3) Renegociación de consultores: convertir horas en entregables y reprogramar pagos
4) Gestión intensiva del expediente: “task force” de licencias con seguimiento semanal y evidencia
5) Estrategia comercial adaptada al retraso: preservar tracción sin prometer fechas irreales
6) Negociación temprana con financiador e inversores: CP por niveles y protección frente a retraso
7) Plan de “salida ordenada” si la licencia se vuelve incierta: minimizar pérdida y proteger reputación
CONSECUENCIAS PREVISTAS
RESULTADOS DE LAS MEDIDAS ADOPTADAS
LECCIONES APRENDIDAS

Caso práctico 20. "PREFINANCIACIÓN DE PROMOCIONES INMOBILIARIAS: LICENCIAS, PROYECTO Y GASTOS PREVIOS (CONDICIONES PRECEDENTES)". El data room caótico y el control de versiones deficiente que provoca incumplimiento de condiciones precedentes y retraso del cierre financiero.
CAUSA DEL PROBLEMA
SOLUCIONES PROPUESTAS
1) “Document reset sprint”: reestructuración total del data room con índice maestro y convención de nombres
2) Implantación de matriz CP viva: responsables, evidencias y fechas de cierre
3) Control de versiones y “single source of truth”: designar documentos maestros y bloqueo de cambios
4) Paquetes por disciplina: coherencia interna antes de subir (quality gate)
5) Respuesta industrializada a observaciones: registro, SLA y cierre por lotes
6) Refuerzo de equipo: nombrar un closing manager documental y asignar recursos temporales
7) Protección del calendario y del coste: plan de caja de cierre y control de burn rate durante el sprint
CONSECUENCIAS PREVISTAS
RESULTADOS DE LAS MEDIDAS ADOPTADAS
LECCIONES APRENDIDAS

Caso práctico 21. "PREFINANCIACIÓN DE PROMOCIONES INMOBILIARIAS: LICENCIAS, PROYECTO Y GASTOS PREVIOS (CONDICIONES PRECEDENTES)". Las subsanaciones técnicas obligan a rediseño del proyecto y disparan el coste previo por falta de control de cambios.
CAUSA DEL PROBLEMA
SOLUCIONES PROPUESTAS
1) Implantación inmediata de un sistema de control de cambios: change request obligatorio y congelación por hitos
2) Reasignación del camino crítico: priorizar cambios de licencia y aplazar optimizaciones no esenciales
3) Renegociación de contratos de consultoría: caps de reemisión, entregables medibles y precio por ciclo
4) “Paquete de coherencia” y coordinación multidisciplinar: cerrar interferencias antes de enviar a administración
5) Revisión de viabilidad y de producto: asegurar que los cambios no rompen vendibilidad
6) Comunicación con financiador: demostrar control de cambios y estabilidad del producto
7) Plan de caja correctivo: recorte de burn rate y reserva para ciclos finales
8) Lección preventiva: incluir desde el inicio en contratos un “protocolo de subsanaciones”
CONSECUENCIAS PREVISTAS
RESULTADOS DE LAS MEDIDAS ADOPTADAS
LECCIONES APRENDIDAS

Caso práctico 22. "PREFINANCIACIÓN DE PROMOCIONES INMOBILIARIAS: LICENCIAS, PROYECTO Y GASTOS PREVIOS (CONDICIONES PRECEDENTES)". La licencia condicionada y los desembolsos por hitos que exigen rediseñar el plan de condiciones precedentes y la caja previa.
CAUSA DEL PROBLEMA
SOLUCIONES PROPUESTAS
1) Relectura técnica-jurídica de la licencia: matriz de condicionantes y clasificación por criticidad financiera
2) Rediseño de CP y desembolsos: estructura por hitos y retenciones calibradas
3) Replanificación de caja previa y “bridge de arranque” finalista si existe gap
4) Renegociación del contrato de obra: anticipo, movilización y arranque por fases ligado a hitos de licencia
5) Gestión operativa de condicionantes: “task force” de cumplimiento con evidencias auditables
6) Estrategia de comunicación comercial: proteger preventas frente al “inicio retrasado”
CONSECUENCIAS PREVISTAS
RESULTADOS DE LAS MEDIDAS ADOPTADAS
LECCIONES APRENDIDAS

Caso práctico 23. "PREFINANCIACIÓN DE PROMOCIONES INMOBILIARIAS: LICENCIAS, PROYECTO Y GASTOS PREVIOS (CONDICIONES PRECEDENTES)". El permiso sectorial crítico que se retrasa y obliga a redefinir el proyecto, el calendario y las condiciones precedentes del financiador.
CAUSA DEL PROBLEMA
SOLUCIONES PROPUESTAS
1) Diagnóstico del permiso sectorial como camino crítico: mapa de dependencias y plan acelerado
2) Rediseño mínimo viable (RMV): ajustar proyecto para cumplir permiso sin reabrir todo el producto
3) Control de cambios y caps de reemisión: evitar que el permiso sectorial dispare coste previo
4) Negociación con financiador: CP por niveles y garantías alternativas temporales
5) Replanificación de caja: runway para 6 meses adicionales y recorte de burn rate
6) Estrategia comercial para mantener tracción: “hitos verificables” y gestión de expectativas
7) Medidas preventivas para futuros proyectos: pre-consulta sectorial y CP tempranas
CONSECUENCIAS PREVISTAS
RESULTADOS DE LAS MEDIDAS ADOPTADAS
LECCIONES APRENDIDAS

Caso práctico 24. "PREFINANCIACIÓN DE PROMOCIONES INMOBILIARIAS: LICENCIAS, PROYECTO Y GASTOS PREVIOS (CONDICIONES PRECEDENTES)". Las preventas insuficientes obligan a ajustar el producto, reforzar señales y reestructurar la mezcla de financiación del periodo previo.
CAUSA DEL PROBLEMA
SOLUCIONES PROPUESTAS
1) Diagnóstico comercial profundo: segmentación, comparables y elasticidad de precio por tipología
2) Ajuste de producto de “bajo coste previo”: cambios compatibles con licencia y sin reabrir proyecto
3) Programa de conversión a contratos elegibles: “hardening” de reservas, cuenta segregada y checklist de comprador
4) Incentivos inteligentes sin destruir precio: mejoras, financiación al comprador y “ventanas de decisión”
5) Plan de comunicación de calendario y hitos: reducir la incertidumbre que frena al comprador
6) Reestructuración temporal de la mezcla de financiación: puente comercial o equity adicional finalista
7) Negociación con financiador: umbral escalonado y CP comercial por niveles
8) Plan de contingencia: fase 1 reducida y estrategia de fases para disminuir umbral de preventas
CONSECUENCIAS PREVISTAS
RESULTADOS DE LAS MEDIDAS ADOPTADAS
LECCIONES APRENDIDAS

Caso práctico 25. "PREFINANCIACIÓN DE PROMOCIONES INMOBILIARIAS: LICENCIAS, PROYECTO Y GASTOS PREVIOS (CONDICIONES PRECEDENTES)". El cierre financiero con condiciones precedentes técnicas exigentes y third party review que obliga a anticipar entregables y disciplinar el arranque de obra.
CAUSA DEL PROBLEMA
SOLUCIONES PROPUESTAS
1) “TPR readiness plan” desde el inicio del cierre: inventario de entregables críticos y pre-revisión interna
2) Gestión del informe TPR como backlog: clasificación, responsables, SLA y evidencias de cierre
3) Coherencia proyecto-presupuesto: trazabilidad de mediciones y ajuste de contingencias
4) Cronograma defendible: revisión de camino crítico y buffers realistas
5) Refuerzo de gobernanza de obra como CP: plan de control de cambios, reporting y límites de decisión
6) Contrato de obra y contratos clave: adendas para alineación con financiación y mitigación de riesgos
7) Plan de transición cierre-arranque: arranque de obra “sin sorpresas” y sin quemar caja
8) Comunicación estratégica con financiador: transparencia, evidencias y cierre progresivo de CP
CONSECUENCIAS PREVISTAS
RESULTADOS DE LAS MEDIDAS ADOPTADAS
LECCIONES APRENDIDAS