ANÁLISIS Y GESTIÓN DEL RIESGO INMOBILIARIO

PRELIMINAR

El análisis y gestión del riesgo inmobiliario en 12 preguntas y respuestas. 

Análisis del riesgo inmobiliario.

Gestión del Riesgo ISO 31000 y EA 31 en el sector inmobiliario.

Análisis de posibles riesgos a detectar en el control de la gestión en las diferentes fases de una promoción inmobiliaria.

Análisis de riesgos en la fase de ejecución de obra.

Análisis de riesgos en la fase comercial inmobiliaria.

Análisis de riesgos en la fase financiera inmobiliaria.

Casos prácticos del análisis de riesgos inmobiliarios

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Introducción

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La existencia de riesgos de inversión inmobiliaria es una gran amenaza para inversores y empresas.  Las técnicas de análisis de riesgo inmobiliario son vitales para todos los profesionales que se ocupan regularmente de las decisiones de inversión inmobiliaria.  Antes de acometer una inversión inmobiliaria se debe: Definir el riesgo tal como se aplica a los bienes inmuebles de inversión. Identificar estrategias de mitigación de riesgos. Cuantificar el riesgo en diversas inversiones inmobiliarias Aplicar técnicas de análisis de riesgos y utilizar un modelo de riesgo para determinar el potencial de lograr el rendimiento de inversión deseado. Invertir implica riesgos y recompensas, y generalmente cuanto mayor es el riesgo, mayor es el potencial de ganancias y pérdidas significativas de capital invertido. Intuitivamente, entendemos que es necesario asumir más riesgos de inversión para lograr mayores retornos. ¿Pero cuánto nivel de riesgo es el apropiado? Y ¿cómo puede cuantificarse el riesgo de inversión para determinar si es una oportunidad inmobiliaria que hay que aprovechar? Existen muchos riesgos involucrados en la inversión inmobiliaria que deben considerarse junto con el valor esperado de la inversión. Tener marcos de referencia para que los inversores inmobiliarios cuantifiquen el riesgo ayuda a garantizar que la inversión coincida con sus necesidades, objetivos y tolerancia.  Aquí hay ocho factores de riesgo que los inversores deben considerar al evaluar cualquier inversión inmobiliaria: 1. Riesgo general de mercado. Todos los mercados tienen altibajos vinculados a la economía, las tasas de interés, la inflación u otras tendencias del mercado. Los inversores no pueden eliminar los shocks del mercado, pero pueden cubrir sus apuestas. "Lo que no sabes puede hacerte daño", señala la Autoridad Reguladora de la Industria Financiera (FINRA). 2. Riesgo a nivel de activo. En la inversión inmobiliaria, siempre hay demanda residencial, por lo que los bienes inmuebles multifamiliares se consideran de bajo riesgo y, por lo tanto, a menudo producen rendimientos más bajos. Los edificios de oficinas son menos sensibles a la demanda de los consumidores que los centros comerciales, mientras que los hoteles, con sus estancias cortas de temporada y su dependencia de los viajes de negocios y turismo, presentan un riesgo mucho mayor que los apartamentos o la oficina. 3. Riesgo idiosincrásico. Cuanto más riesgo, más retorno. La construcción, por ejemplo, agregará riesgo a un proyecto porque limita la capacidad de cobrar alquileres durante este tiempo. Y al promover una parcela desde cero, los inversores asumen más tipos de riesgo, además del riesgo de construcción.  También existe un riesgo administrativo: la posibilidad de que las administraciones con jurisdicción sobre un proyecto no emitan las licencias requeridas para permitir que el proyecto continúe o los riesgos ambientales, como la contaminación del suelo. Y los  sobrecostes presupuestarios o riesgos políticos y laborales. La ubicación es otro factor de riesgo idiosincrásico.  Los riesgos idiosincrásicos se definen como riesgos específicos del activo y el plan de negocios del activo. 4. Riesgo de liquidez. Antes de invertir en un inmueble hay que tener en cuenta la profundidad del mercado y cómo se va a salir de la inversión. Un inversor puede esperar que docenas de compradores aparezcan en la mesa de ofertas en un lugar como Nueva York, independientemente de las condiciones del mercado. Sin embargo, una propiedad ubicada en lo alto de una montaña no tendrá el mismo número de participantes en el mercado, lo que facilita la compra sin competencia, pero es difícil salir. 5. Riesgo de crédito. La longitud y la estabilidad del flujo de ingresos de la propiedad es lo que genera valor. Una propiedad arrendada a Google por 30 años tendrá un precio mucho más alto que un edificio de oficinas multiarrendatario con alquileres similares. Sin embargo, tenga en cuenta que incluso los arrendatarios más solventes pueden ir a la quiebra, como la historia nos ha demostrado una y otra vez.  El enorme mercado de los llamados arrendamientos de triple red, que a menudo se dice que son tan seguros como los bonos del Tesoro de los Estados Unidos y requieren que los arrendatarios paguen impuestos, seguros y mejoras, pueden engañar a los inversores inmobiliarios. A mayor estabilidad en el flujo de ingresos de una propiedad, más inversores están dispuestos a pagar porque se comporta como un bono con flujos de ingresos predecibles. Sin embargo, el arrendador de arrendamiento de triple red se arriesga a que el arrendatario permanezca en el negocio durante todo el plazo del arrendamiento y que pierda la oportunidad de un comprador en espera. Una nueva construcción puede parecer una mejor oportunidad frente a un arrendamiento a 30 años con un único arrendatario dispuesto a quedarse hasta el último día. 6. Riesgo de coste de reemplazo. Dado que la demanda de espacio céntrico aumenta, se construye más. Sin embargo, los gastos de mantenimiento en propiedades antiguas crecen constantemente, así que es solo cuestión de tiempo que estos gastos justifiquen construir de nuevo en el solar o por el contrario aumentar el riesgo de mantenimiento. ¿Qué sucede si un nuevo edificio competidor hace que su propiedad quede obsoleta porque hay una mejor instalación con alquileres comparables? Es posible que un inversor no pueda aumentar las rentas o incluso alcanzar tasas de ocupación decentes. Evaluar esta situación requiere comprender el coste de reemplazo de una propiedad para saber si es económicamente factible que aparezca un nuevo edificio y se lleve a sus arrendatarios. Para calcular el coste de reemplazo, considere la clase de activo, ubicación y submercado de una propiedad en esa ubicación. Esto ayuda a los inversores a saber si la renta puede aumentar lo suficiente como para hacer viable una nueva construcción.  Por ejemplo, si un edificio de apartamentos de 20 años puede alquilar a un precio que justificaría una nueva construcción, la competencia bien podría venir en forma de ofertas de nueva construcción y entonces, es posible que no sea posible aumentar los alquileres o mantener la ocupación en el edificio más antiguo. 7. Riesgo estructural. Esto no tiene nada que ver con la estructura de un edificio; se relaciona con la estructura financiera de la inversión y los derechos que brinda a los participantes individuales. Un préstamo garantizado senior le da al prestamista una ventaja estructural sobre la deuda subordinada porque la deuda senior es la primera que se paga y ocupa el primer lugar en caso de liquidación.  8. Riesgo de apalancamiento. Cuanta más deuda hay sobre una inversión, más riesgo. El apalancamiento es un multiplicador de fuerza: puede mover un proyecto rápidamente y aumentar los rendimientos si las cosas van bien, pero si los préstamos de un proyecto están bajo estrés, generalmente cuando el rendimiento de los activos no es suficiente para cubrir los pagos de intereses, los inversores tienden a perder rápidamente. Como regla general, el apalancamiento no debe exceder el 75%. Los retornos deben generarse principalmente a partir de la actividad inmobiliaria, no a través del uso excesivo del apalancamiento, y es fundamental que los inversores entiendan este punto. A menudo, los inversores inmobiliarios no se dan cuenta de lo importante que es cuantificar el apalancamiento, por lo que terminan en inversiones sobre-apalancadas. Los inversores deben calcular el apalancamiento que se utiliza para capitalizar un activo y asegurarse de que reciben un rendimiento acorde con el riesgo. En resumen, los inversores inmobiliarios deben consultar sobre estos riesgos y recibir respuestas directas para tener más confianza en sus decisiones de inversión. Tenga cuidado con las oportunidades de inversión que no aclaren todos los riesgos involucrados.  Confiamos en que la guía práctica inmoley.com de análisis y gestión del riesgo inmobiliario, le ayude a comprender estas cuestiones de un modo práctico, claro y profesional.

PRELIMINAR El análisis y gestión del riesgo inmobiliario en 12 preguntas y respuestas.

1. ¿Qué es el proceso de gestión de riesgos inmobiliarios? a. Identificar el riesgo b. Analisis del riesgo c. Evaluar o clasificar el riesgo d. Dar una solución al riesgo e. Monitorear y revisar el riesgo 2. ¿Cómo puede crear un plan para monitorear y revisar el riesgo? a. Evaluación de la gestión de riesgos b. Gestión de riesgos c. Estrategias de gestión de riesgos y soluciones para diferentes tipos de riesgos. 3. ¿Por qué es tan importante la gestión de riesgos inmobiliaria? 4. ¿Qué causa el riesgo inmobiliario? a. Riesgos económicos. b. Riesgos de liquidez. c. Riesgos políticos, legales y ambientales. d. Riesgos empresariales y de gestión. e. Riesgos financieros. 5. ¿Cómo gestionar los riesgos de una promoción inmobiliaria? a. Cada tipo de propiedad inmobiliaria tiene sus propios riesgos. b. Riesgos de la promoción inmobiliaria. Riesgo de valor del suelo Riesgo de explotación del suelo Riesgo de planificación urbanística Riesgo de construcción Riesgo de ingresos Riesgo de duración Riesgo político Riesgo de asociados Riesgo legal c. Medidas de mitigación de riesgos a nivel de promoción inmobiliaria Investigación y evaluación preliminar de riesgos. Escalonamiento por fases de la promoción inmobiliaria. Contratos Cálculos de costes Pre-arrendamiento / venta Pagos puntuales 6. ¿Qué es el riesgo de inversión inmobiliaria? a. Concepto de riesgo inmobiliario b. La desviación estándar de los rendimientos históricos de un inmueble. c. El riesgo inmobiliario por zonas geográficas d. El riesgo de la sobreoferta inmobiliaria e. Riesgo de sensibilidad de rentas (crisis económica) 7. ¿Cuáles son los riesgos inmobiliarios más comunes a los que se puede enfrentar un inversor inmobiliario? a. El riesgo inmobiliario es casi inevitable. Control de riesgos Transferencia de riesgos. Riesgo de mercado b. Modos de mitigar el riesgo inmobiliario c. Riesgo legal d. Riesgos ambientales e. Riesgo por daños a la propiedad 8. ¿Cuáles son los efectos del riesgo inmobiliario en la rentabilidad? a. Los flujos de efectivo generados por los ingresos recaudados (alquiler) menos los gastos operativos y el servicio de la deuda b. Estimación de la TIR (tasa interna de retorno) para comprender diversas fuentes de retorno 9. ¿Cuáles son los tipos de riesgo más frecuentes para las carteras de bienes inmuebles? a. Riesgo de crédito / incumplimiento b. Riesgo de inflación c. Riesgo macroeconómico d. Riesgo de tipo de interés e. Riesgo de liquidez f. Riesgo legislativo / regulatorio g. Riesgo de ubicación h. Riesgo del mercado espacial i. Riesgo de construcción j. Riesgo ambiental k. Riesgo de gestión inmobiliaria (Property Management) 10. ¿Cuáles son las medidas de mitigación de riesgos a nivel de cartera inmobiliaria? a. Diversificación de portafolios b. Inversión máxima en riesgo a nivel de cartera 11. ¿Qué es el riesgo en la gestión de inmuebles en alquiler? a. Estrategias tradicionales en la gestión de riesgos de propiedades en alquiler. Evitar riesgos Control de riesgos Transferencias de riesgo b. Riesgos asociados con la administración de propiedades inmobiliarias. Riesgo físico en la propiedad Riesgos de los arrendatarios Riesgos administrativos Riesgos de mercado 12. ¿Qué es una prueba de resistencia de cartera inmobiliaria (portfolio stress test)? a. Definición de prueba de resistencia de cartera inmobiliaria (portfolio stress test). b. ¿Cómo realizar una prueba de resistencia de cartera inmobiliaria? c. Contenido de las pruebas de estrés de la cartera de bienes inmuebles Evaluación de riesgos para arrendatarios Liquidez y calendario de los flujos de efectivo d. Valoración de activos Riesgos de liquidez y convenios de deuda

PARTE PRIMERA. Análisis del riesgo inmobiliario.

Capítulo 1.

Introducción al análisis de riesgos inmobiliarios. 1. Introducción al análisis de riesgos inmobiliarios. a. Definición de riesgo inmobiliario b. Importancia del análisis y gestión del riesgo inmobiliario 2. Tipos de riesgo inmobiliario a. Riesgo de mercado b. Riesgo de crédito c. Riesgo de liquidez d. Riesgo operacional 3. Identificación de riesgos a. Evaluación del entorno económico y regulatorio b. Evaluación de la calidad del inmueble c. Evaluación de la calidad del inquilino d. Evaluación del flujo de caja y rentabilidad 4. Análisis de riesgos a. Análisis cuantitativo y cualitativo b. Identificación de factores clave de éxito y fracaso c. Evaluación de escenarios adversos d. Análisis de mitigación de riesgos 5. Mitigación de riesgos a. Seguros y garantías b. Diversificación de la cartera inmobiliaria c. Selección de inquilinos solventes d. Gestión proactiva de los inmuebles 6. Gestión del riesgo inmobiliario a. Monitoreo constante de la cartera inmobiliaria b. Reevaluación periódica del riesgo c. Actualización de las políticas y procedimientos 7. Conclusiones a. Recapitulación de los conceptos clave b. Recomendaciones finales

Capítulo 2.

Principios de gestión de riesgos. 1. Principios de gestión de riesgos. 2. ¿Qué es la gestión de riesgos inmobiliarios? 3. Medidas previas y posteriores en la gestión de riesgos inmobiliaria. 4. Riesgos a considerar en el sector inmobiliario a. Riesgo de mercado. b. Riesgo de liquidez. c. Riesgo de tipo de cambio. d. Riesgo cíclico. e. Períodos de carencia d. Concentración de la demanda. e. Riesgo ambiental.

Capítulo 3.

Métodos de análisis de riesgos. 1. El análisis what if (¿qué pasaría si…?) 2. Análisis preliminar de riesgos (APR) y matriz de riesgos. 3. Los 5 porqués. 4. El método FMEA (Análisis Modo de Fallo y Efectos) (identificar, clasificar y eliminar los fallos de los proyectos - failure mode and effective analysis) 5. Lista de chequeo 6. Análisis Bowtie 7. Matriz de análisis de riesgos 8. Registro de riesgos 9. Análisis SWIFT

Capítulo 4.

Análisis de la gestión de riesgos. 1. Objetivos de la gestión de los riesgos 2. Procesos relacionados con la planificación de la gestión de riesgos, la identificación y el análisis de riesgos, las respuestas a los riesgos, y el seguimiento y control de riesgos de un proyecto. a. Analizar riesgos b. Planificar la respuesta de riesgos c. Seguimiento y control de riesgos d. Cierre de la gestión de riesgos 3. Planificación de la gestión de riesgos. 4. Tareas para la planificación de gestión de riesgos a. El plan de gestión de riesgos b. Tareas del plan de riesgos inmobiliarios. c. Categorización de los riesgos inmobiliarios d. Definición de los niveles de probabilidad e impacto del proyecto 5. Identificación de riesgos a. Responsables de la identificación de riesgos b. Documentación del proyecto inmobiliario e identificación de riesgos. 6. Tareas para identificar riesgos a. Consideración de fuentes de riesgos internos y externos b. Categorización de los riesgos c. Identificación de disparadores (síntomas del riesgo o señales de aviso) d. Consolidación y registro de los riesgos identificados del proyecto inmobiliario 7. Análisis de riesgos a. Análisis cualitativo de riesgos b. Análisis cuantitativo de riesgos c. Evaluación y planificación de respuestas a riesgos d. La evaluación de la probabilidad de los riesgos 8. Determinar la categoría y prioridad del riesgo 9.  Planificación de la respuesta a los riesgos a. Desarrollo de la estrategia de respuesta de riesgos b. Desarrollo e implementación del plan de estrategia de riesgos c. Determinar la reserva de contingencia como parte de la reserva de riesgos del proyecto d. Seguimiento y control de riesgos 10. Tareas para controlar y monitorizar riesgos

Capítulo 5.

La gestión de los Riesgos del Proyecto en la guía de los fundamentos de la Dirección de Proyectos (Guía del PMBOK). 1. Gestión de los Riesgos del Proyecto. 2. Planificación de la Gestión de Riesgos. 3. Planificación de la Gestión de Riesgos: Herramientas y Técnicas. a. Reuniones de Planificación y Análisis b. Plan de Gestión de Riesgos. Metodología. Roles y responsabilidades. Preparación del presupuesto. Periodicidad. Categorías de riesgo. c. Definiciones de probabilidad e impacto de los riesgos. Escalas de impacto. 4. Identificación de riesgos. 5. Análisis Cualitativo de Riesgos. 6. Análisis Cuantitativo de Riesgos. 7. Planificación de la Respuesta a los Riesgos. 8. Seguimiento y Control de Riesgos: Herramientas y Técnicas. a. Reevaluación de los Riesgos b. Auditorías de los Riesgos. 9. Caso práctico de la gestión de los Riesgos del Proyecto inmobiliario conforme a los principios de la guía de los fundamentos de la Dirección de Proyectos (Guía del PMBOK).  Proyecto inmobiliario de construcción de una torre de apartamentos a. Gestión de los Riesgos del Proyecto b. Planificación de la Gestión de Riesgos Reuniones de Planificación y Análisis Plan de Gestión de Riesgos 1) Metodología 2) Roles y responsabilidades 3) Preparación del presupuesto 4) Periodicidad 5) Categorías de riesgo Definiciones de probabilidad e impacto de los riesgos. 1) Escalas de impacto 2) Identificación de riesgos 3) Análisis Cualitativo de Riesgos 4) Análisis Cuantitativo de Riesgos 5) Planificación de la Respuesta a los Riesgos 6) Seguimiento y Control de Riesgos c. Aplicación en cifras del caso práctico.

PARTE SEGUNDA Gestión del Riesgo ISO 31000 y EA 31 en el sector inmobiliario.

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Capítulo 6.

Gestión del Riesgo ISO 31000 y EA 31 en el sector inmobiliario. 1. La importancia del análisis y la gestión del riesgo en el sector inmobiliario. 2. Métodos de análisis y gestión de riesgos. ISO 31000 3. La tabla de análisis cualitativo del riesgo inmobiliario basada en escalas de impacto con la norma ISO 31000 y EA 31 a. Identificación de los riesgos b. Evaluación de los riesgos c. Tratamiento de los riesgos d. Seguimiento y revisión 4. Clases de estándares de riesgos inmobilarios a. La norma EA 31 b. ISO 31000 ¿Qué ventajas tiene la norma ISO 31000? UNE-ISO 31000 Gestión del riesgo. Principios y directrices y el enfoque sobre la gestión del riesgo en procesos. Marco de referencia UNE-ISO 31000. Procesos para la Gestión del Riesgo UNE-ISO 31000. Procesos de comunicación y consulta. Establecimiento del contexto. Apreciación del riesgo. Identificación del riesgo. Análisis del riesgo Evaluación del riesgo. Tratamiento del riesgo. Monitoreo y revisión. El proceso técnico de la gestión del riesgo en las fases de la ISO 31000.  b. ISO/IEC 31010 - gestión de riesgos - evaluación del riesgo evaluación técnicas del riesgo c. ISO Guide 73 - gestión de riesgos-vocabulario 5. La relación entre la auditoría interna y un sistema de control de riesgos. a. Auditoría interna como fuente preliminar de investigación. b. Análisis y gestión de riegos como identificadora y propuesta de medidas. 6. Requisitos de la administración integral de riesgos a. Identificación del riesgo. b. Evaluación del riesgo. c. Metodología y herramientas de medición del riesgo. d. Estrategia de administración del riesgo. f. Implementación de medidas preventivas. 7. Caso práctico de análisis de riesgo inmobiliario conforme a la ISO 31000. a. UNE-ISO 31000 Gestión del riesgo. Principios y directrices y el enfoque sobre la gestión del riesgo en procesos. b. Marco de referencia UNE-ISO 31000. c. Procesos para la Gestión del Riesgo UNE-ISO 31000. Establecimiento del contexto. Apreciación del riesgo. Identificación del riesgo. Análisis del riesgo. Evaluación del riesgo. Tratamiento del riesgo. Monitoreo y revisión. d. Proceso técnico de la gestión del riesgo en las fases de la ISO 31000. e. Aplicación del caso práctico a la construcción de un edificio de 10 pisos. 1) UNE-ISO 31000 Gestión del riesgo. Principios y directrices y el enfoque sobre la gestión del riesgo en procesos. 2) Marco de referencia UNE-ISO 31000. 3) Procesos para la Gestión del Riesgo UNE-ISO 31000. Establecimiento del contexto. Apreciación del riesgo. Identificación del riesgo. Análisis del riesgo. Evaluación del riesgo. Tratamiento del riesgo. Monitoreo y revisión. f. Aplicación del caso práctico con cifras para una promoción inmobiliaria de vivienda 1) UNE-ISO 31000 Gestión del riesgo. Principios y directrices y el enfoque sobre la gestión del riesgo en procesos. 2) Marco de referencia UNE-ISO 31000. 3) Procesos para la Gestión del Riesgo UNE-ISO 31000. Procesos de comunicación y consulta. Establecimiento del contexto. Apreciación del riesgo. Identificación del riesgo. Riesgos financieros Riesgos de construcción Riesgos de mercado Riesgos de cumplimiento Análisis del riesgo. Retrasos en la construcción Problemas de financiación Evaluación del riesgo. Tratamiento del riesgo. Monitoreo y revisión. 8. Caso práctico de relación entre la auditoría interna y un sistema de control de riesgos inmobiliarios en una promotora-constructora. a. Auditoría interna como fuente preliminar de investigación b. Análisis y gestión de riesgos como identificadora y propuesta de medidas c. Aplicación en cifras a una promoción inmobiliaria de vivienda

PARTE TERCERA Análisis de posibles riesgos a detectar en el control de la gestión en las diferentes fases de una promoción inmobiliaria.

Capítulo 7.

Riesgos asociados al sector inmobiliario 1. ¿Qué es la gestión de riesgos para los promotores inmobiliarios? a. Identificar los riesgos en el momento adecuado b. Evaluar los riesgos La probabilidad de ocurrencia Las consecuencias de un evento no previsto. c. Abordar los riesgos que se han detectado Prevención de riesgos Reducción del riesgo Riesgo compartido Aceptación del riesgo 2. Riesgo de iliquidez de las inversiones inmobiliarias. 3. Riesgo de reducción del valor de mercado de los activos inmobiliarios 4. Riesgo de competencia 5. Riesgos vinculados al nivel de ocupación del Inmueble, arrendamiento y cobro de las rentas. 6. Riesgos por cambio en la normativa que regula la actividad desarrollada por el inversor 7. Riesgos por concentración del negocio en un país y un sector 8. Riesgos derivados de reclamaciones de responsabilidad y de seguros insuficientes 9. Riesgo de ejecución de obra y concesión de permisos, licencias o autorizaciones 10. Riesgo de estimación inexacta de las rentas de mercado y el valor de los activos 11. Caso práctico que analiza todos los riesgos en una promoción inmobiliaria de oficinas. Riesgo de iliquidez de las inversiones inmobiliarias Riesgo de reducción del valor de mercado de los activos inmobiliarios Riesgo de competencia Riesgos vinculados al nivel de ocupación del Inmueble, arrendamiento y cobro de las rentas Riesgos por cambio en la normativa que regula la actividad desarrollada por el inversor Riesgos por concentración del negocio en un país y un sector Riesgos derivados de reclamaciones de responsabilidad y de seguros insuficientes Riesgo de ejecución de obra y concesión de permisos, licencias o autorizaciones Riesgo de estimación inexacta de las rentas de mercado y el valor de los activos

Capítulo 8.

Medición del riesgo inmobiliario. 1. Los bancos exigen medidas de riesgo de las promociones inmobiliarias. 2. Procesos del análisis de riesgos inmobiliarios (real estate risk). a. Proceso de análisis y gestión inmobiliaria. b. Proceso de gestión del proyecto inmobiliario. c. Análisis y evaluación de riesgos de mercado d. Análisis y evaluación de riesgos legales e. Análisis y evaluación de riesgos financieros f. Proceso de análisis de riesgos técnicos del proyecto y ejecución del edificio. g. Análisis y evaluación de riesgos de operación inmobiliaria h. Análisis de gestión de inmuebles. Proceso de explotación del inmueble (facility management). i. Análisis de riesgos financieros y económicos. 3. VaR inmobiliario (Valor en Riesgos del Activo). Pérdida máxima que puede experimentar un activo inmobiliario. a. Concepto de Valor inmobiliario en riesgo (VaR) b. Formas de calcular el VaR c. Ventajas y desventajas del VaR 4. Análisis de Sensibilidad parte de un Análisis de Viabilidad de una Promoción Inmobiliaria 5. La utilización del TIR y el VAN 6. Test de Estrés inmobiliario. 7. Parámetros técnicos y TIR mínimo a exigir en función del riesgo de la promoción inmobiliaria. 8. Caso práctico del proceso de análisis de riesgos inmobiliarios (real estate risk) de una promoción inmobiliaria de oficinas en una gran ciudad. a. Proceso de análisis y gestión inmobiliaria b. Proceso de gestión del proyecto inmobiliario c. Análisis y evaluación de riesgos de mercado d. Análisis y evaluación de riesgos legales e. Análisis y evaluación de riesgos financieros f. Proceso de análisis de riesgos técnicos del proyecto y ejecución del edificio g. Análisis y evaluación de riesgos de operación inmobiliaria h. Análisis de gestión de inmuebles. Proceso de explotación del inmueble (facility management) i. Análisis de riesgos financieros y económicos 9. Caso práctico de aplicación del VaR inmobiliario (Valor en Riesgos del Activo) para determinar la pérdida máxima que puede experimentar un activo inmobiliario (edificio de oficinas en gran ciudad). a. Concepto de Valor inmobiliario en riesgo (VaR) b. Formas de calcular el VaR c. Ventajas y desventajas del VaR

Capítulo 9.

Análisis de posibles riesgos a detectar en el control de la gestión en las diferentes fases de una promoción inmobiliaria. 1. Estrategias de prevención de riesgos en proyectos inmobiliarios. 2. Identificación de riesgos en la fase de promoción. 3. Evaluación de los riesgos inmobiliarios asegurables. 4. Fases del ciclo del proyecto inmobiliario a. Planificación general del proyecto b. Planificación operativa (desarrollo) de la promoción 5. Fase de viabilidad y diseño del producto inmobiliario. a. Errores generales en la fase de definición del producto inmobiliario. b. Estudio preliminar de la zona. c. ¿Cómo conocer la demanda inmobiliaria? d. Instrumentos y análisis de previsión de una promoción inmobiliaria. Modelos de previsión. Análisis estadístico de información histórica. Análisis de regresión simple o múltiple. Modelos de análisis. e. La edificabilidad del terreno Valorar si la edificabilidad está realmente agotada. La información urbanística. Comprobaciones preliminares al anteproyecto de edificación. 1. Examen urbanístico. 2. Inspección física del inmueble. 3. Servicios de suministro disponibles. 4. Examen topográfico del inmueble. 5. Estudio Geotécnico. 6. Restos arqueológicos. 7. Análisis de suelos contaminados. Gestión de residuos. 6. Anteproyecto/Preestudio del arquitecto. a. El anteproyecto de Edificación. b. Referencias. Parcela o suelo. Planeamiento y normativa. Definición del producto inmobiliario. Equipo profesional. c. Contenido del anteproyecto. Documentos. Marketing. Aspectos comerciales. Aspectos técnicos. 7. El plan operativo técnico de ejecución material de la promoción 8. Plan de contrataciones 9. Plan de compras 10. Plan de ejecución material de las obras 11. Fase de adquisición de suelo. a. Antes de comprar el suelo hay que analizar los riesgos. b. Mitigación de riesgos por vicios ocultos c. Fase de planeamiento urbanístico. d. Fase de urbanización. 12. Fase de proyectos, licencias y permisos urbanísticos. a. Riesgos por incumplimiento de plazos b. Fases de control de riesgos técnicos en fase de proyecto. Identificación y análisis de los riesgos de un proyecto (matriz de riesgos) y diseño de un plan de gestión de riesgos. Evaluación de la capacidad de la organización para gestionar los riesgos identificados. Implementación, monitoreo y seguimiento del plan de gestión de riesgos. 13. Fase de contrataciones y adjudicación de obras. 14. Fase de ejecución de obra. 15. Fase comercial. Comercialización y venta. a. Fase preliminar. Anticipación de riesgos. Análisis del mercado: oferta y demanda. Ventajas de un estudio de mercado inmobiliario. b. Riesgos por comercialización insuficiente c. Riesgos resultantes por desviaciones en el ritmo de ventas esperado. 16. Fase financiera. a. Errores derivados de previsiones financieras erróneas o de instrumentos de financiación inadecuados. b. Riesgos por desviación de los costes previstos de financiación, tipos de intereses, etc. 17. Fase de entrega y ocupación de los inmuebles. 18. Fase de postventa inmobiliaria.

Capítulo 10.

El potencial de Big Data en el análisis del riesgo inmobiliario. 1. El Big Data en la gestión de riesgos de la construcción e inmobiliarios. 2. Aplicaciones de Big Data para la gestión de riesgos. a. Identificar tendencias emergentes y factores de riesgo. b. Evaluar ubicaciones potenciales de negocios c. Identificación de posibles fraudes d. Evaluar el riesgo financiero e. Gestión de riesgos asociados a proveedores. f. Control de la competencia para no perder clientes. g. Gestión de impagados. h. Gestión de seguros de la construcción. i. Anti-blanqueo de dinero 3. Caso práctico de aplicaciones de Big Data para la gestión de riesgos de una cartera inmobiliaria de una SOCIMI. Soluciones de Big Data para la gestión de riesgos de su cartera inmobiliaria valorada en 2.000 millones de euros. a. Identificar tendencias emergentes y factores de riesgo b. Evaluar ubicaciones potenciales de negocios c. Identificación de posibles fraudes d. Evaluar el riesgo financiero e. Gestión de riesgos asociados a proveedores f. Control de la competencia para no perder clientes g. Gestión de impagados h. Gestión de seguros de la construcción i. Anti-blanqueo de dinero

PARTE CUARTA Análisis de riesgos en la fase de ejecución de obra.

Capítulo 11.

Fases de control de un Dpto. técnico. 1. Desde las certificaciones de obra a la post-venta. a. Supervisión y control de certificaciones de obra. b. La coordinación de seguridad en fase de ejecución. c. Plan de seguridad y salud laboral en la construcción. d. La licencia de primera ocupación e. La entrega de la edificación 2. Esquemas del desarrollo de los planes operativos. Plan operativo técnico, departamento técnico Plan operativo técnico de ejecución material de la promoción. Departamento técnico de ejecución material Plan operativo comercial Departamento comercial Plan operativo de recursos humanos Departamento de recursos humanos Plan operativo financiero y de tesorería Departamento económico-financiero Previsiones económico-financieras Cuantías y calendario de tiempos previstos 3. Caso práctico de análisis de riesgos en la fase de ejecución de obra de una promoción inmobiliaria de 100 viviendas. a. Cifras en euros de cada una de las fases   Desde las certificaciones de obra a la post-venta. Esquemas del desarrollo de los planes operativos. b. Análisis de riesgos en la fase de ejecución de obra de la promoción inmobiliaria   Riesgos en la supervisión y control de certificaciones de obra Riesgos en la coordinación de seguridad en fase de ejecución Riesgos en el plan de seguridad y salud laboral en la construcción Riesgos en la obtención de la licencia de primera ocupación Riesgos en la entrega de la edificación Riesgos en el plan operativo técnico y de ejecución material de la promoción Riesgos en el plan operativo comercial Riesgos en el plan operativo de recursos humanos Riesgos en el plan operativo financiero y de tesorería Riesgos en las previsiones económico-financieras y cuantías y calendario de tiempos previstos

PARTE QUINTA Análisis de riesgos en la fase comercial inmobiliaria.

Capítulo 12.

Análisis del riesgo de la Fase de postventa inmobiliaria. Protección al consumidor. 1. Derechos de los consumidores y usuarios en relación con la vivienda. 2. La compraventa de vivienda sobre plano. 3. Limitaciones a la publicidad en materia de vivienda a. Publicidad engañosa b. La publicidad desleal. 4. Información al consumidor en la compraventa y arrendamiento 5. Análisis de riesgos en la gestión y prevención de riesgos en la protección de datos. a. Identificar amenazas y riesgos b. Evaluar los riesgos c. Tratar los riesgos

Capítulo 13.

Riesgos en la fase de entrega y ocupación de los inmuebles. 1. El acta de recepción. 2. Certificación energética. Responsabilidad del promotor (ya sea edificios nuevo o existente). 3. Caso práctico del análisis de riesgos en la fase de entrega y ocupación de los inmuebles (100 viviendas y 5 oficinas). El acta de recepción Certificación energética

PARTE SEXTA Análisis de riesgos en la fase financiera inmobiliaria.

Capítulo 14.

Análisis de riesgos en la fase financiera inmobiliaria. 1. ¿Qué es el riesgo financiero en inmuebles? a. La tasa de rendimiento de una inversión inmobiliaria en comparación con la cantidad de riesgo b. El riesgo de capital invertido en inmuebles c. El riesgo por la deuda financiera. d. Riesgo por responsabilidad e infraseguros. e. Riesgo de liquidez f. Riesgo de mercado 2. Financiación (apalancamiento) desproporcionada. 3. Análisis de los costes de una promoción inmobiliaria. 4. Clases de gastos en una promoción inmobiliaria. a. Costes directos. Adquisición de suelo Costes de desarrollo Costes de ejecución material. (Urbanización, construcción, etc.). Costes comerciales. Costes Financieros. Costes de Postventa. b. Costes indirectos. Recursos humanos. Materiales. Fiscales. Jurídicos. Financieros. 5. La cuenta de explotación de las promociones inmobiliarias. Cuenta de Resultados Provisional de una promoción inmobiliaria "Cash Flow" de una promoción inmobiliaria. Depreciación en el "Cash Flow” La Planificación Temporal. Periodificación de los cobros y pagos. 6. Caso práctico del análisis de riesgos en la fase financiera inmobiliaria de una promoción de 300 viviendas y 50 oficinas. a. ¿Qué es el riesgo financiero en inmuebles? b. Financiación (apalancamiento) desproporcionada. c. Análisis de los costes de una promoción inmobiliaria. d. La cuenta de explotación de las promociones inmobiliarias Cuenta de Resultados Provisional de una promoción inmobiliaria "Cash Flow" de una promoción inmobiliaria Depreciación en el "Cash Flow" La Planificación Temporal  e. Cifras en euros de este caso práctico.

PARTE SÉPTIMA Casos prácticos del análisis de riesgos inmobiliarios

Capítulo 15.

Casos prácticos del análisis de riesgos inmobiliarios. Caso práctico 1. ANÁLISIS Y GESTIÓN DEL RIESGO INMOBILIARIO. La Inversión en Urbanización Causa del Problema Soluciones Propuestas Reevaluación de la Estrategia de Mercadeo Mejora de Infraestructura y Servicios Gestión de la Comunidad Consecuencias Previstas Resultados de las Medidas Adoptadas Lecciones Aprendidas Caso práctico 2. ANÁLISIS Y GESTIÓN DEL RIESGO INMOBILIARIO. Reestructuración Financiera de Promotora Causa del Problema Soluciones Propuestas Auditoría Financiera y Operativa Venta de Activos No Estratégicos Renegociación de Deudas Captación de Nuevos Inversores Consecuencias Previstas Resultados de las Medidas Adoptadas Lecciones Aprendidas Caso práctico 3. ANÁLISIS Y GESTIÓN DEL RIESGO INMOBILIARIO. Impacto Ambiental en el Proyecto Causa del Problema Soluciones Propuestas Revisión y Adaptación del Proyecto Compensación Ambiental Colaboración con Grupos Ecologistas Comunicación y Transparencia Consecuencias Previstas Resultados de las Medidas Adoptadas Lecciones Aprendidas Caso práctico 4. ANÁLISIS Y GESTIÓN DEL RIESGO INMOBILIARIO. Digitalización de la Gestión de Propiedades en Ciudad Futura Causa del Problema Soluciones Propuestas Implementación de un Sistema Integral de Gestión de Propiedades (PMS) Plataforma de Servicios Digitales para Residentes Capacitación y Actualización Tecnológica del Personal Consecuencias Previstas Resultados de las Medidas Adoptadas Lecciones Aprendidas Caso práctico 5. ANÁLISIS Y GESTIÓN DEL RIESGO INMOBILIARIO. Revitalización de Barrio Antiguo Causa del Problema Soluciones Propuestas Plan Integral de Revitalización Incentivos para Negocios y Residentes Programas de Participación Comunitaria Estrategia de Seguridad Mejorada Consecuencias Previstas Resultados de las Medidas Adoptadas Lecciones Aprendidas Caso práctico 6. ANÁLISIS Y GESTIÓN DEL RIESGO INMOBILIARIO. Innovación en Eficiencia Energética en el Conjunto Residencial Causa del Problema Soluciones Propuestas Auditoría de Eficiencia Energética Incorporación de Tecnologías Innovadoras Alianzas Estratégicas con Proveedores de Tecnología Programas de Formación para los Residentes Consecuencias Previstas Resultados de las Medidas Adoptadas Lecciones Aprendidas Caso práctico 7. ANÁLISIS Y GESTIÓN DEL RIESGO INMOBILIARIO. Transformación del Palacio en Complejo Multifuncional Causa del Problema Soluciones Propuestas Estudios de Viabilidad y Consultoría de Expertos en Conservación Diseño Sensible al Contexto Integración de Tecnologías Modernas de Manera Discreta Estrategia de Comercialización y Participación Comunitaria Consecuencias Previstas Resultados de las Medidas Adoptadas Lecciones Aprendidas Caso práctico 8. ANÁLISIS Y GESTIÓN DEL RIESGO INMOBILIARIO. Desarrollo Sostenible en la Zona de Alto Riesgo de Inundaciones Causa del Problema Soluciones Propuestas Estudios Hidrológicos Avanzados y Planificación Basada en Riesgos Construcción con Tecnologías y Materiales Resilientes Sistemas de Alerta Temprana y Planes de Evacuación Seguros contra Desastres y Asesoramiento a Residentes Consecuencias Previstas Resultados de las Medidas Adoptadas Lecciones Aprendidas Caso práctico 9. ANÁLISIS Y GESTIÓN DEL RIESGO INMOBILIARIO. Integración Comunitaria en Proyecto Urbanístico Causa del Problema Soluciones Propuestas Mesas de Diálogo Comunitario Programas de Beneficio Comunitario Integración Cultural y Social Transparencia y Comunicación Continua Consecuencias Previstas Resultados de las Medidas Adoptadas Lecciones Aprendidas Caso práctico 10. ANÁLISIS Y GESTIÓN DEL RIESGO INMOBILIARIO. Inversión Estratégica en el Mercado Inmobiliario Causa del Problema Soluciones Propuestas Análisis de Mercado Exhaustivo Diversificación de la Cartera de Inversiones Alianzas Locales Estratégicas Estrategias de Salida Flexibles Consecuencias Previstas Resultados de las Medidas Adoptadas Lecciones Aprendidas Caso práctico 11. ANÁLISIS Y GESTIÓN DEL RIESGO INMOBILIARIO. Proyecto Verde: Superando los Desafíos de la Regulación Ambiental Causa del Problema Soluciones Propuestas Consultoría con Expertos en Sostenibilidad Tecnologías de Construcción Verde Espacios Verdes y Biodiversidad Participación Comunitaria y Educación Ambiental Consecuencias Previstas Resultados de las Medidas Adoptadas Lecciones Aprendidas Caso práctico 12. ANÁLISIS Y GESTIÓN DEL RIESGO INMOBILIARIO. Estrategias de Mitigación ante la Volatilidad del Mercado: El caso de Inversiones Causa del Problema Soluciones Propuestas Diversificación de la Cartera Análisis de Sensibilidad y Modelos de Predicción Estrategias de Cobertura Fondo de Reserva para Liquidez Consecuencias Previstas Resultados de las Medidas Adoptadas Lecciones Aprendidas Caso práctico 13. ANÁLISIS Y GESTIÓN DEL RIESGO INMOBILIARIO. Optimización de Propiedades de Alquiler Vacacional Causa del Problema Soluciones Propuestas Estrategias de Marketing Estacional Gestión Proactiva de la Reputación Online Diversificación del Portafolio de Propiedades Optimización de Precios Dinámicos Consecuencias Previstas Resultados de las Medidas Adoptadas Lecciones Aprendidas Caso práctico 14. ANÁLISIS Y GESTIÓN DEL RIESGO INMOBILIARIO. Transformación Sostenible de la Zona Industrial Olvidada Causa del Problema Soluciones Propuestas Descontaminación y Rehabilitación del Suelo Planificación Urbana Participativa Diseño de Espacios Mixtos Infraestructura Verde y Sostenible Consecuencias Previstas Resultados de las Medidas Adoptadas Lecciones Aprendidas Caso práctico 15. ANÁLISIS Y GESTIÓN DEL RIESGO INMOBILIARIO. Reinvención de un Centro Comercial para el Siglo XXI Causa del Problema Soluciones Propuestas Análisis de Mercado y Encuestas a Consumidores Modernización de Infraestructuras y Servicios Diversificación de Oferta Comercial y de Ocio Estrategias de Marketing Digital y Eventos Consecuencias Previstas Resultados de las Medidas Adoptadas Lecciones Aprendidas Caso práctico 16. ANÁLISIS Y GESTIÓN DEL RIESGO INMOBILIARIO. Desarrollo Respetuoso en el Casco Histórico Causa del Problema Soluciones Propuestas Colaboración con Expertos en Conservación Diseño Sensible y Adaptable Participación Comunitaria Estrategias de Integración Urbana Consecuencias Previstas Resultados de las Medidas Adoptadas Lecciones Aprendidas Caso práctico 17. ANÁLISIS Y GESTIÓN DEL RIESGO INMOBILIARIO. Proyecto Vivienda Para Todos Causa del Problema Soluciones Propuestas Innovación en Diseño y Construcción Colaboración Público-Privada Optimización de Costes Incentivos de Zonificación y Regulaciones Flexibles Consecuencias Previstas Resultados de las Medidas Adoptadas Lecciones Aprendidas Caso práctico 18. ANÁLISIS Y GESTIÓN DEL RIESGO INMOBILIARIO. Estrategias de Inversión en el Mercado Inmobiliario Global Causa del Problema Soluciones Propuestas Investigación de Mercado y Análisis de Riesgo Asociaciones Locales Estratégicas Estrategias de Diversificación Cumplimiento Regulatorio y Legal Adaptación Cultural y Lingüística Consecuencias Previstas Resultados de las Medidas Adoptadas Lecciones Aprendidas Caso práctico 19. ANÁLISIS Y GESTIÓN DEL RIESGO INMOBILIARIO. Modernización Sostenible del Complejo Habitacional Causa del Problema Soluciones Propuestas Auditorías Energéticas y Mejoras en Eficiencia Incorporación de Tecnología Inteligente Espacios Comunitarios y Servicios de Valor Agregado Comunicación y Marketing Verde Consecuencias Previstas Resultados de las Medidas Adoptadas Lecciones Aprendidas Caso práctico 20. ANÁLISIS Y GESTIÓN DEL RIESGO INMOBILIARIO. Transformación de Oficinas en Desuso en Viviendas Urbanas Causa del Problema Soluciones Propuestas Estudio de Viabilidad y Consultoría de Diseño Modernización de Infraestructuras Espacios Comunes y Servicios Estrategia de Marketing y Precios Competitivos Consecuencias Previstas Resultados de las Medidas Adoptadas Lecciones Aprendidas Caso práctico 21. ANÁLISIS Y GESTIÓN DEL RIESGO INMOBILIARIO. Minimización del Riesgo de Vacancia en Propiedades de Alquiler Causa del Problema Soluciones Propuestas Mejora de las Propiedades Estrategias de Precios Flexibles Marketing Digital y Presencia Online Programas de Fidelización de Inquilinos Consecuencias Previstas Resultados de las Medidas Adoptadas Lecciones Aprendidas Caso práctico 22. ANÁLISIS Y GESTIÓN DEL RIESGO INMOBILIARIO. Adaptación al Cambio Climático en el Sector Inmobiliario Causa del Problema Soluciones Propuestas Evaluación y Mapeo de Riesgos Climáticos Incorporación de Diseños Resilientes Estrategias de Seguros Adecuadas Inversiones en Infraestructura Verde Comunicación Transparente con Stakeholders Consecuencias Previstas Resultados de las Medidas Adoptadas Lecciones Aprendidas Caso práctico 23. ANÁLISIS Y GESTIÓN DEL RIESGO INMOBILIARIO. Reinvención de Espacios Comerciales en la Era Post-Pandemia Causa del Problema Soluciones Propuestas Análisis de Tendencias de Mercado y Preferencias de Consumo Flexibilización y Diversificación de Espacios Tecnologización y Mejoras en Sostenibilidad Estrategias de Marketing y Comunicación Consecuencias Previstas Resultados de las Medidas Adoptadas Lecciones Aprendidas Caso práctico 24. ANÁLISIS Y GESTIÓN DEL RIESGO INMOBILIARIO. Optimización de la Gestión de Propiedades mediante IA y Tecnología de Datos Causa del Problema Soluciones Propuestas Implementación de Sistemas de Gestión de Propiedades Basados en IA Análisis Predictivo para Mantenimiento y Operaciones Personalización de la Experiencia del Usuario Integración de Sistemas Inteligentes en las Propiedades Formación y Capacitación del Personal Consecuencias Previstas Resultados de las Medidas Adoptadas Lecciones Aprendidas Caso práctico 25. ANÁLISIS Y GESTIÓN DEL RIESGO INMOBILIARIO. Desarrollo Sostenible en el Proyecto Ecológico Causa del Problema Soluciones Propuestas Planificación Integral Basada en la Sostenibilidad Tecnologías de Construcción Verde Eficiencia Energética y Energías Renovables Gestión del Agua y Espacios Verdes Compromiso con la Comunidad y la Educación Ambiental Consecuencias Previstas Resultados de las Medidas Adoptadas Lecciones Aprendidas