PARTE PRIMERA

Peritajes inmobiliarios

Las tasadoras homologadas por el Banco de España.

Valoraciones inmobiliarias.

La valoración de las inmobiliarias. 

La tasación inmobiliaria es un informe que determina el valor de tasación de bienes inmuebles, de cualquier tipología, y otros derechos que requieran la concesión de un préstamo hipotecario. 

Se realizan por un experto independiente y son supervisados por una sociedad de tasación homologada por el Banco de España, conforme a lo establecido por la Orden Ministerial ECO 805/2003.

Una Tasación Inmobiliaria Orden ECO 805 es un informe obligatorio para:

• Garantía hipotecaria de créditos o préstamo.
• Cobertura de las provisiones técnicas de las entidades aseguradoras.
• Determinación del patrimonio de las instituciones de inversión colectiva inmobiliarias.
• Determinación del patrimonio inmobiliario de los Fondos de Pensiones.

Son también necesarias para conocer el valor real de daciones en pago, operaciones de leasing, bienes en asesoramiento de compraventas, herencias o testamentarías, procesos fiscales o como garantía sobre impuestos, adjudicación en subastas, trámites en separaciones o divorcios, revisiones catastrales, IBIs y balances contables y garantía hipotecaria para personas de la 3ª edad (hipoteca inversa).
 

• Peritajes inmobiliarios

1. ¿Qué es un peritaje inmobiliario?
2. ¿Qué es un perito judicial inmobiliario?

a. Perito tasador inmobiliario o perito inmobiliario.
b. Perito judicial inmobiliario

3. Clases de peritos inmobiliarios.

a. Tasadoras inmobiliarias homologadas por el Banco de España para operaciones financieras.
b. Perito judicial.
c. Perito inmobiliario a efectos generales y tributarios.
d. Tasador inmobiliario online.

4. ¿Quién puede ser perito judicial inmobiliario?
5. ¿Cuándo interviene el Perito Judicial inmobiliario?

a. Nombramiento judicial.
b. Elaboración de un informe pericial de tasación a requerimiento del juzgado

TALLER DE TRABAJO
El perito inmobiliario como ayuda para solucionar conflictos.
1. Preparación de la defensa judicial.
2. Imparcialidad a efectos de una solución arbitral.
3. Herramientas y metodologías adecuadas para la realización del Informe Pericial inmobiliario.

TALLER DE TRABAJO
Intervenciones más frecuentes de los peritos inmobiliarios.
1. Como Perito Asesor Técnico.
2. Como Perito Tasador.
3. Como garante del cumplimiento de la normativa de edificación.

1. Competencia profesional del perito de la edificación.
2. Independencia.
3. Concreción.
4. Resolución técnica del problema.
5. Diligencia profesional.
6. Informe del perito inmobiliario

TALLER DE TRABAJO
Los requisitos del perito inmobiliario.

1. Pensar en que el lector no tiene que ser un experto de la edificación.
2. Guardar las formas respecto a la parte contraria.
3. No olvidar que el perito es un técnico y mejor que no haga de abogado.
4. Consejos prácticos de redacción de peritajes.

1. Presentación.
2. Cuerpo del informe.

a. Introducción.

• Antecedentes.
• Documentación consultada para la elaboración del informe.

b. Valoraciones del Informe.
c. Comentarios.
d. Conclusiones, recomendaciones y parte final.
e. Anexos.

3. Estructura del informe.

a. Aspectos formales
b. Reportaje gráfico y técnico.

TALLER DE TRABAJO
Redacción del informe/dictamen/peritaje

• Índice
• Introducción
• Antecedentes
• Visita
• Análisis
• Consideraciones
• Conclusión
• Valoración

TALLER DE TRABAJO
Elaboración de informes y dictámenes periciales de la edificación.
1. Toma de datos.
2. Medios técnicos del perito de la edificación.

• Cámara fotográfica.
• Distanciómetro.
• Flexímetro.
• Monitores de fisuras
• Deformómetro
• Equipos especiales (esclerómetro, el pachómetro, medidores de ultrasonidos, analizadores de corrosión, de control de permeabilidad, etc.)

1. ¿Qué es un informe de peritación judicial?
2. Actuaciones del Perito Judicial Inmobiliario.

a. Peritación judicial
b. Arbitraje

3. Clases de peritaciones.

a. Peritaciones Civiles
b. Peritos de parte y peritos por designación judicial.
c. Peritaciones Penales
d. Peritaciones de tipo contencioso administrativo y urbanístico.

4. Contenido de la Peritación Inmobiliaria: tasación de un inmueble o un derecho urbanístico.

a. Proceso de instrucción
b. Pruebas periciales y contrapericiales
c. Análisis y valoración económica de un inmueble.
d. Análisis de pruebas
e. Testificar en juicio

5. Tasación inmobiliaria.
6. Estructura de los informes periciales judiciales de la edificación.
7. Declaración de tachas del perito judicial de la edificación.
8. Juramento del perito judicial de la edificación.

1. Diferencias entre el informe pericial de la edificación particular (“dictamen técnico”) y el judicial (“informe pericial”).
2. Peritajes de la edificación para presentar una demanda o para contestar a una demanda.
3. La ratificación en juicio del dictamen pericial de la edificación.
4. Reglas deontológicas del perito judicial de la edificación.
5. Contenido del dictamen pericial de la edificación.

a. Estructura básica de todo dictamen pericial. UNE 197001.
b. Causa del daño.
c. Reparación edificatoria.
d. Partes intervinientes.
e. Valoración de los daños.
f. Anexos.

6. La prueba pericial en el procedimiento judicial.

a. La prueba pericial en la jurisdicción civil.
b. Medio de prueba de los dictámenes periciales extrajudiciales.
c. Designación de peritos.
d. Control de la imparcialidad de los peritos. Tacha de peritos.
e. Abstención y recusación de los peritos designados por el órgano judicial.
f. Condiciones exigibles a los peritos.
g. Tramite de Juramento o promesa

Perito de parte.

Perito por designación judicial.

h. Practica de la prueba
i. Contenido del dictamen pericial.
j. El Careo de peritos y la “pericial conjunta”.
k. Honorario de los peritos
l. Valoración de la prueba pericial.

7. La pericial en la jurisdicción penal.
8. El dictamen pericial en la jurisdicción social.

1. La redacción de dictámenes periciales se realiza conforme a la Norma UNE 197001-2011, sobre criterios generales para la elaboración de informes y dictámenes periciales.
2. Los requisitos generales de la UNE 197001:2011.
3. Normas de la UNE 197001 en la redacción de dictámenes periciales.

Código o referencia de identificación

Dato de partida

Dictamen pericial

Requisitos generales

Título

Documento

Paginación

Identificación

Generalidades

Contenido

Declaración de tachas

Juramento o promesa

Índice general

Cuerpo del informe o dictamen pericial

Alcance

Antecedentes

Consideraciones preliminares

Documentos de referencia

Terminología y abreviaturas

Análisis

Conclusiones

Anejos

4. Estructura básica de todo dictamen pericial. UNE 197001.
5. Contenido del informe pericial de la edificación y urbanismo.

Antecedentes

Documentos facilitados, recopilados y examinados

Inspecciones realizadas

Metodología del informe

Relación de lesiones o de daños que deban ser valorados

Análisis de las lesiones o daños

Partes intervinientes.

Valoración de los daños.

Anexos.

1. Del dictamen de peritos

• Objeto y finalidad del dictamen de peritos. Juramento o promesa de actuar con objetividad
• Aportación con la demanda y la contestación de dictámenes elaborados por peritos designados por las partes
• Anuncio de dictámenes cuando no se puedan aportar con la demanda o con la contestación. Aportación posterior
• Aportación de dictámenes en función de actuaciones procesales posteriores a la demanda. Solicitud de intervención de los peritos en el juicio o vista
• Solicitud de designación de peritos por el tribunal y resolución judicial sobre dicha solicitud. Designación de peritos por el tribunal, sin instancia de parte
• Condiciones de los peritos
• Procedimiento para la designación judicial de perito
• Llamamiento al perito designado, aceptación y nombramiento. Provisión de fondos
• Tachas de los peritos. Tiempo y forma de las tachas
• Contradicción y valoración de la tacha. Sanción en caso de tacha temeraria o desleal
• Operaciones periciales y posible intervención de las partes en ellas.
• Emisión y ratificación del dictamen por el perito que el tribunal designe.
• Posible actuación de los peritos en el juicio o en la vista.
• Valoración del dictamen pericial.
• Cotejo de letras.
• Documentos indubitados o cuerpo de escritura para el cotejo.
• Producción y valoración del dictamen sobre el cotejo de letras.
• Otros dictámenes periciales instrumentales de pruebas distintas.

2. Ley de arbitraje

CHECK-LIST 

¿Qué es una peritación judicial sobre edificios?
1. ¿Qué legislación regula las peritaciones judiciales sobre edificios?
2. ¿Quién puede ser perito inmobiliario?
3. ¿Cómo se elige un Perito para redactar una peritación judicial de parte?
4. ¿Cómo se designa un Perito para redactar una peritación judicial de perito tercero?
5. ¿Cuándo se puede utilizar una peritación de parte en un asunto no judicial?
6. ¿Cuándo se puede utilizar en la vía judicial una peritación previamente encargada para un asunto extrajudicial?
7. ¿Dónde comparece el Perito para aclarar los argumentos expresados en la peritación?
8. ¿Es obligatorio visar las peritaciones?

• Las tasadoras homologadas por el Banco de España.

1. Las tasaciones inmobiliarias para pedir hipoteca deber realizarse por tasadoras homologadas por el Banco de España.
2. Principales tasadoras homologadas en España

TALLER DE TRABAJO
Normativa reguladora de las Sociedades de tasación.

• Ley 2/1981, de 25 de marzo. Regulación del Mercado Hipotecario.
• Real Decreto 775/1997, de 30 de mayo. Régimen Jurídico de Homologación de los Servicios y Sociedades de Tasación.
• Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras (BOE de 9 de abril).
• Orden ECC/371/2013, de 4 de marzo, por la que se modifica la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras.
• Orden EHA/564/2008, de 28 de febrero, por la que se modifica la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras
• Orden EHA/3011/2007, de 4 de octubre por la que se modifica la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras
• Circular n.º 3/1998, de 27 de enero, del Banco de España. Sociedades y servicios de tasación homologados. Información a rendir al Banco de España
• Circular 2/2009, de 18 de diciembre, del Banco de España, a sociedades y servicios de tasación homologados, por la que se modifica la Circular 3/1998, de 27 de enero, a las sociedades y servicios de tasación homologados, sobre información a rendir al Banco de España
• Circular 7/2010, de 30 de noviembre, del Banco de España, a entidades de crédito, sobre desarrollo de determinados aspectos del mercado hipotecario.
• Circular 3/2014, de 30 de julio, del Banco de España, a las entidades de crédito y sociedades y servicios de tasación homologados, por la que se establecen medidas para fomentar la independencia de la actividad de tasación mediante la modificación de las Circulares 7/2010, 3/1998 y 4/2004, y se ejercitan opciones regulatorias en relación con la deducción de activos intangibles mediante la modificación de la Circular 2/2014.
• Ley 2/1981, de 25 de marzo. Regulación del Mercado Hipotecario.
• Real Decreto 775/1997, de 30 de mayo. Régimen Jurídico de Homologación de los Servicios y Sociedades de Tasación.
• Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras (BOE de 9 de abril).
• Orden ECC/371/2013, de 4 de marzo, por la que se modifica la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras.
• Orden EHA/564/2008, de 28 de febrero, por la que se modifica la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras
• Orden EHA/3011/2007, de 4 de octubre por la que se modifica la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras
• Circular n.º 3/1998, de 27 de enero, del Banco de España. Sociedades y servicios de tasación homologados. Información a rendir al Banco de España
• Circular 2/2009, de 18 de diciembre, del Banco de España, a sociedades y servicios de tasación homologados, por la que se modifica la Circular 3/1998, de 27 de enero, a las sociedades y servicios de tasación homologados, sobre información a rendir al Banco de España
• Circular 7/2010, de 30 de noviembre, del Banco de España, a entidades de crédito, sobre desarrollo de determinados aspectos del mercado hipotecario.
• Circular 3/2014, de 30 de julio, del Banco de España, a las entidades de crédito y sociedades y servicios de tasación homologados, por la que se establecen medidas para fomentar la independencia de la actividad de tasación mediante la modificación de las Circulares 7/2010, 3/1998 y 4/2004, y se ejercitan opciones regulatorias en relación con la deducción de activos intangibles mediante la modificación de la Circular 2/2014.

1. ¿Qué es una tasación pericial inmobiliaria contradictoria?
Procedimiento tributario de comprobación de valores por parte de la Agencia Tributaria.
2. ¿En qué casos se solicita una tasación pericial contradictoria?
3. ¿Cómo se solicita una tasación pericial contradictoria?

a. Procedimiento para solicitar una tasación pericial contradictoria.
b. Causas de improcedencia de una tasación pericial contradictoria.

TALLER DE TRABAJO
Jurisprudencia sobre el método de comprobación del valor real de inmuebles a efectos del cálculo del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales
1. Método de comprobación del valor real de inmuebles, a los efectos del cálculo del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, que posibilita la Ley General Tributaria.
2. Carga de prueba de la administración

• Valoraciones inmobiliarias.

1. El régimen legal de las valoraciones como precedente en España de la “Due Diligence inmobiliaria”.
2 El informe de valoración de inmuebles. La labor documentalista del perito tasador y las sociedades de tasación.
3. ¿Qué se entiende por valor? Clases de valor. El valor de mercado y su relación con las edificaciones y el urbanismo.
a. El valor de mercado.
b. El valor de futuro.
c. Otros valores.
• Valor intrínseco
• Valor de reposición
• Valor asegurado
• Valor de liquidación o de subasta
• Valor catastral o fiscal
• Valor expropiatorio o urbanístico
Clase de “valor” de la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo.
Valor de mercado o venal de un inmueble (VM).
Valor del inmueble para la hipótesis de edificio terminado.
Valor de reemplazamiento (VR)
El valor de reemplazamiento bruto o a nuevo (VRB)
El valor de reemplazamiento neto o actual (VRN)
Valor de tasación (VT).
Valor hipotecario o valor a efecto de crédito hipotecario (VH).
Valor máximo legal (VML).
Valor por comparación, valor por actualización, valor residual.
Valoración intermedia de obra.
4. Técnicas y procedimientos valoración del suelo: Estudios de viabilidad del suelo. El  cálculo y formalización del valor de tasación. Introducción a la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo.
Orden ECC/371/2013, de 4 de marzo, por la que se modifica la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras (BOE de 8 de marzo de 2013).
Real Decreto 716/2009, la Orden EHA/564/2008, de 28 de febrero, por la que se modifica la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras.
Orden EHA/564/2008, de 28 de febrero, por la que se modifica la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras.
5. Métodos de cálculo de la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo. ¿Qué debe saber un inversor? ¿Qué documentación se precisa para la tasación? Metodología de la valoración. Problemática particular en función del tipo de inmueble.
a. Determinación de la superficie utilizable o computable.
b. Método del coste.
c. Método de comparación.
d. Método de actualización de rentas.
e. Método residual.
f. Supuestos específicos en la valoración de inmuebles.
1. En los inmuebles en construcción o en rehabilitación
2. En los inmuebles terminados
6. El certificado de tasación o informe de valoración de inmuebles (situación administrativa, características físicas de la finca, datos registrales, servidumbres, planos de edificación y urbanísticos, valoración económico financiera, etc.).
a. Requisitos del certificado
b. Requisitos formales.
c. Estructura general de los informes de tasación.
• Solicitante de la tasación y finalidad.
• Identificación y localización.
• Comprobaciones y documentación.
• Localidad y entorno.
• Descripción y superficie del terreno.
• Descripción y superficie de la edificación.
• Descripción urbanística.
• Régimen de protección, tenencia y ocupación.
• Análisis de mercado.
• Datos y cálculo de los valores técnicos.
• Valores de tasación.
• Condicionantes y advertencias.
• Observaciones.
• Fecha de emisión, caducidad y firmas.
d. Documentación anexa al informe.
• Solicitante y finalidad.
• Identificación y localización.
• Comprobaciones y documentación.
• Localidad y entorno.
• Descripción y superficie del terreno.
• Descripción y superficie de la edificación.
• Descripción urbanística.
• Régimen de protección, tenencia y ocupación.
• Análisis de mercado.
• Datos y cálculo de los valores técnicos.
• Valores de tasación, condicionantes y advertencias.
• Fecha de emisión, caducidad y firmas.
• Documentación anexa al informe.
7. Valoraciones urbanísticas.
Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana.
Artículo 34. Ámbito del régimen de valoraciones.
Artículo 35. Criterios generales para la valoración de inmuebles.
Artículo 36. Valoración en el suelo rural.
Artículo 37. Valoración en el suelo urbanizado.
Artículo 38. Indemnización de la facultad de participar en actuaciones de nueva urbanización.
Artículo 39. Indemnización de la iniciativa y la promoción de actuaciones de urbanización o de edificación.
Artículo 40. Valoración del suelo en régimen de equidistribución de beneficios y cargas.
Artículo 41. Régimen de la valoración.
REGLAMENTO DE VALORACIONES DE LA LEY DE SUELO
Real Decreto 1492/2011, de 24 de octubre, por el que se aprueba el Reglamento de valoraciones de la Ley de Suelo.

1. Revisión del valor catastral de los suelos urbanizables para los que no se hayan establecido las determinaciones de ordenación detallada o pormenorizada
2. Ponencia de valores, valor de referencia y valor de repercusión.
3. Procedimientos Simplificados de tramitación de estas modificaciones valorativas.
4. Procedimientos de regularización. Tratamiento de alegaciones u otra documentación presentada por los interesados durante la tramitación del procedimiento de regularización.
5. Tramitación de los expedientes de regularización.
6. Criterios técnicos para la medición estimada de edificaciones.
7. Estimación de la antigüedad valorativa.

1. Principio de prudencia.
2. Principio de máxima utilidad.
3. Principio de adición.
4. Principio del mínimo error.
5. Principio de objetividad.
6. Principio de equivalencia o equidad financiera.
7. Principio de equivalencia funcional.
8. Principio de variación.
9. Principio de coherencia.
10. Principio de importancia relativa.
11. Principio de transparencia.
12. Principio de finalidad.

1. Método de comparación

• Estudio de mercado de inmuebles comparables. Estratificación de la muestra.
• Elección  de  la  muestra  significativa. Eliminación  y  homogeneización de la muestra resultante.
• Cálculo del valor tipo medio y desviación típica de la muestra obtenida.
• Intervalo de aceptación. Valor mínimo y máximo.
• Coeficientes correctores.
• Método analítico por coeficiente corrector.
• Método analítico por corrección de valor.
• Método sintético de corrección del valor tipo.
• Determinación del valor de mercado.
• Conciliación con otros valores.
2. Método del coste de reposición.
3 Método de capitalización de rentas.
• Valor de capitalización (VC) de un inmueble.
• Valor en renta (VC).
4 Método residual.
• Valor Actual Neto (VAN) y el  Cash Flow
• Método residual sintético

Método residual analítico.

1. El riesgo total se divide en sistemático y diversificable.
2. Riesgo sistemático. Si todo va bien mis inmuebles valen mucho.
3. Riesgo diversificable. Ej.: si me soterran el tren que tengo debajo mi piso vale más.
3. Diversificación del riesgo de un activo inmobiliario.
4. La distinción entre riesgo sistemático y diversificable es el CAPM. Capital Asset Princing Model (CAPM) sobre rentabilidad esperada de un activo inmobiliario.
5. El premio por riesgo es proporcional al riesgo total o al riesgo sistemático.
6. Para calcular el valor de un piso, el tasador descuenta los flujos según su riesgo sistemático.
7. Valor actualizado penalizado VAP aplicado al inmobiliario.
8. Intervalos de valoración y rating de las Valoraciones. Medición del riesgo para activos inmobiliarios.
9. Errores del método de comparación entre inmuebles.

TALLER DE TRABAJO
Comparativa de las tasaciones inmobiliarias en el entorno europeo.

TALLER DE TRABAJO
Caso real. Certificado de tasación de nave industrial.

TALLER DE TRABAJO
Caso real. Certificado de tasación de finca rústica. 

TALLER DE TRABAJO
Caso real. Certificado de tasación de naves en fase de construcción. Valor hipotecario en la hipótesis de que se concluyan.

TALLER DE TRABAJO.
Las valoraciones inmobiliarias por métodos estadísticos y los encargos de valoración inmobiliaria masiva.

 

1. Crédito hipotecario y la tasación inmobiliaria.
2. Régimen legal de las  Sociedades de Tasación Homologadas
3. Fiscalización, control e inspección de las Sociedades de Tasación Homologadas al Banco de España. 

1. Método de valoración de activos inmobiliarios, el NAV “Net Asset Value”
2. La forma de calcular el NAV “Net Asset Value”. RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors)
3. La importancia de las valoraciones en la empresa inmobiliaria patrimonialista
4. ¿Qué es el NAV?

• El NAV es un indicador del valor de una empresa que consiste en la suma del valor contable de la empresa (valor del patrimonio neto) y las plusvalías latentes de los inmuebles de inversión, medidos a valor razonable.

5. ¿Qué información proporciona el NAV?

• Correlación entre el valor de la cartera de inmuebles y el valor de las acciones, las cuales se valoran en relación al Valor de los Activos Netos (NAV).

6. Tipos de inversión en activos inmobiliarios

a. Inversión directa en inmuebles
b. Inversión indirecta en inmuebles

7. Inversiones inmobiliarias (NIC 40)
8. Características y relevancia de las inversiones inmobiliarias patrimonialistas: la mayor fuente de ingresos proviene de los alquileres.
9. El valor razonable en inversiones inmobiliarias
10. Valoración inmobiliaria en base al reconocimiento inicial y posterior.

a. Reconocimiento inicial
b. Reconocimiento posterior

11. Incidencia de la NIIF 13 en inversiones inmobiliarias. Definición del valor razonable del inmueble.
12. El valor de un inmueble en base al fin de la valoración.
13. Métodos para valorar inversiones inmobiliarias

a. Métodos de comparación de precios ajustados
b. Métodos de capitalización de rentas y flujos de caja
c. Métodos de múltiplos
d. Método Residual
e. Situación real

14. Factores que influyen en la valoración

a. Tasación inmobiliaria externa.
b. Frecuencia anual de las valoraciones

15. EPRA-NAV

• Cálculo del NAV según el método EPRA

16. El “triple-NAV” para la liquidación inmediata de la empresa.
17. Utilidad del NAV

a. Adecuación exclusiva para empresas inmobiliarias patrimonialistas
b. Ventajas e inconvenientes del NAV

18. Los diferenciales del NAV. Retirada de la inmobiliaria de la bolsa (cuando el precio de una empresa en bolsa está por debajo del valor de los activos netos (NAV)).

a. La inmobiliaria patrimonialista que sale a bolsa.
b. La inmobiliaria patrimonialista como destino de una OPA

19. Nivel de endeudamiento de las inmobiliarias patrimonialistas.
18. Concentración sectorial de la inmobiliaria patrimonialista.

1. Información  sobre  el  comportamiento  del  activo  en el  futuro frente al estático valor liquidativo (NAV Net  Asset Value).
2. Valor  añadido  de  un  proceso  de  valoración: anticiparse al futuro gracias a bases de datos y programas de prevención de riesgos.
3. Estimación de los flujos de caja  necesarios  para  cada  activo  inmobiliario  valorado.

1. El valor de los activos netos (NAV) se ha convertido en el indicador más relevante para informar sobre el valor fundamental de empresas inmobiliarias patrimonialistas. 
2. Análisis del NAV, tanto en su función de indicador del valor de la empresa en funcionamiento, como en la de valor de liquidación.
3. Concepto del NAV 

El activo de las empresas inmobiliarias patrimonialistas de la muestra se compone en su mayor parte por inversiones inmobiliarias (property investments) al cual hay que sumar una partida reducida de otros activos, por ejemplo, la tesorería. 

4. Clases de NAV 
5. El “EPRA-NAV” 
6. Análisis de la utilidad del NAV 

El NAV como indicador del valor tiene mayor utilidad para empresas inmobiliarias del tipo patrimonialista porque éstas tienen normalmente una estructura del activo poco compleja, sobre todo cuando no exista un inmovilizado intangible o cuando la cuota de los intangibles sea mínima. 652

7. Análisis de los puntos débiles y de las ventajas del NAV 
8. Posición del NAV frente a otros métodos de valoración 

• La valoración de las inmobiliarias.

1. El NAV es el resultado de restar las deudas al valor en mercado de los distintos activos de una compañía.
2. Triple NAV, ¿qué significa eso?

1. Fijar el sistema de comercialización de los inmuebles (individuales, lotes, carteras, etc.)
2. Metodologías de valoración de inmobiliarias.

a. Método de comparación
b. El estudio del mercado inmobiliario en el entorno y la selección de comparables
c. Descuento de flujos de caja en activos inmobiliarios que generan renta.
d. Net Asset Value (NAV, NNNAV, EPRA NAV).

3. Aspectos esenciales en la valoración de las inmobiliarias. Viabilidad del plan de negocio.
4. Contingencias y complicaciones frecuentes en las valoraciones inmobiliarias.
5. Especialidades en las valoraciones de inmobiliarias que cotizan en bolsa.

TALLER DE TRABAJO
El régimen especial de valoración de los inmuebles de la SAREB en relación a la Orden ECO/805/2003. Circular 5/2015, de 30 de septiembre, del Banco de España, por la que se  desarrollan las especificidades contables de la Sociedad de Gestión de  Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria, S. A. 

1. La valoración de una SOCIMI radica en el valor de sus inmuebles.
2. La determinación del Gross Asset Value (GAV) o del Net Asset Value (NAV) de una SOCIMI
3. Valor liquidativo para determinar el Net Net Assest Value (NNAV). Triple NAV.
4. Valor a través de los flujos de caja

TALLER DE TRABAJO
Preocupación de las SOCIMIS por valoraciones a la baja que por los impagos de rentas de alquiler.
 
 

CHECK-LIST 

Valoraciones Inmobiliarias. Tasaciones y valoraciones. Tasador inmobiliario. 
1. El informe de tasación hipotecaria. Peritaciones y tasaciones inmobiliarias. 

¿Qué son las peritaciones y tasaciones inmobiliarias? 
Valoración de inmuebles y urbanismo. 

2. Normativa aplicable a las peritaciones y tasaciones inmobiliarias. 

Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoración de inmuebles y  de determinados derechos para ciertas finalidades financieras 

Real Decreto 1020/1993, de 25 de junio, por el que se aprueban las normas técnicas  de valoración y el cuadro marco de valores del suelo y de las construcciones para  determinar el valor catastral de los bienes inmuebles de naturaleza urbana. 

Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana.

Real Decreto 1492/2011, de 24 de Octubre, por el que se aprueba el Reglamento de  Valoraciones de la Ley de Suelo. 

Real Decreto 775/1997, de 30 de mayo, sobre el Régimen Jurídico de Homologación  de los Servicios y Sociedades de Tasación. 

Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria 

Ley Hipotecaria, Texto Refundido según Decreto de 8 de febrero de 1946 

Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre, por el que se aprueba el  Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos  Jurídicos Documentados 

Disposiciones del Código Civil 

Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil 

3. Definiciones y principios de valoración inmobiliaria. Datos de partida para la  valoración. Finalidades de la valoración inmobiliaria. Teoría del valor. Tipos de valores inmobiliarios. 
4. Valoraciones hipotecarias. 

Valoraciones titulizadas y no titulizadas. 

Ley  Hipotecaria. Orden Ministerial ECO 805/2003. 

Tipologías. 

Criterios  de selección de los métodos. 

Metodología. 

Aplicaciones. 

Documentos necesarios.

Observaciones,  condicionantes y advertencias. 

5. Métodos generales de valoración 

a. Método de comparación. 
• Método. Parámetros de comparación. Estudio de mercado. 
• Comparación de  muestras. 
• Homogeneización de muestras. 
• Depuración de muestras. 
• Valor de mercado. 
• Cálculo del valor de mercado por el método de comparación. 
• Consideraciones relativas al método de comparación. 
• Aplicabilidad y requisitos para la utilización del método de comparación. 
• Procedimiento para el cálculo por comparación. 
• Determinación del valor de mercado. 
• Ajuste del valor por comparación. 
b. Método residual estático. 
• Concepto. Método. 
• Formulación. 
• Valor residual estático del suelo. 
• Método de reposición ó del costo. 
• Método. 
• Parámetros físicos, geométricos y temporales. 
• Estado de  conservación. 
• Antigüedad y vida útil. 
• Apreciación y depreciación física. 
• Apreciación y depreciación funcional. 
• Costo  de construcción actual. 
• Costo del suelo. 
• Coeficiente de mercado. 
• Valor de reposición bruto. 
• Valor de reposición neto. 
• Cálculo del valor de reemplazamiento bruto y neto por el  método de coste. 
• Consideraciones relativas al método del coste. 
• Aplicabilidad. 
• Procedimiento de cálculo del valor de reemplazamiento bruto. 
• Procedimiento de cálculo del valor de reemplazamiento neto. 
c. Método residual dinámico. 
• Formulación. 
• Gastos de  promoción. 
• Ingresos  de promoción. 
• Tasa de actualización. 
• Valor residual dinámico del suelo. 
• Método del valor máximo legal. 
• Determinación del valor  máximo de venta. 
• Consideraciones relativas a los métodos residuales de valoración 
• Condiciones de aplicabilidad y requisitos para la utilización de los métodos  residuales. 
d. Método de capitalización de rentas. 
• Concepto financiero de una renta. 
• Clasificación de rentas. 
• Nomenclatura  financiera. 
• Rentas de contrato. Rentas esperadas. 
• Rentas perpetuas. 
• Aplicación de rentas al área inmobiliaria. 
• Renta bruta. Gastos inmobiliarios. Renta neta. 
• Tipos de actualización. 
• Valor en renta. 
• Consideraciones relativas al método de actualización de rentas. 
• Aplicabilidad y requisitos para la utilización del método de actualización. 
• Procedimiento de cálculo del valor por actualización. 
• Fórmula de cálculo de valor por actualización. 
e. Valoración por tipologías 
Valoración de terrenos,  viviendas unifamiliares y multifamiliares, garajes, trasteros, locales comerciales, oficinas y naves industriales.