Técnicas del peritaje inmobiliario y las tasaciones
inmobiliarias.
Técnicas y procedimientos valoración
del suelo: Estudios de viabilidad del suelo. El cálculo y formalización
del valor de tasación.
El procedimiento de valoración catastral y
su regularización.
Métodos de la tasación inmobiliaria.
Trabajo
en una SOCIMI y tengo que encargar muchas tasaciones inmobiliarias, algunas
de ellas RICs. Es muy útil conocer el funcionamiento de las valoraciones
inmobiliarias sin lo cual es imposible comprender una tasación inmobiliaria.
Es muy útil para todos los profesionales inmobiliarios que quieran
profundizar en los procesos de valoración y tasación inmobiliaria.
La tasación inmobiliaria
y la Orden Ministerial ECO 805/2003.
La tasación inmobiliaria
es un informe que determina el valor de tasación de bienes inmuebles,
de cualquier tipología, y otros derechos que requieran la concesión
de un préstamo hipotecario.
Se realizan por un experto
independiente y son supervisados por una sociedad de tasación homologada
por el Banco de España, conforme a lo establecido por la Orden Ministerial
ECO 805/2003.
Una Tasación Inmobiliaria
Orden ECO 805 es un informe obligatorio para:
• Garantía
hipotecaria de créditos o préstamo.
• Cobertura de las provisiones
técnicas de las entidades aseguradoras.
• Determinación del
patrimonio de las instituciones de inversión colectiva inmobiliarias.
• Determinación del
patrimonio inmobiliario de los Fondos de Pensiones.
La tasación también
es preceptiva para la valoración de los inmuebles propiedad de las
Entidades Financieras, garantías inmobiliarias o inmuebles adjudicados.
Son también necesarias
para conocer el valor real de daciones en pago, operaciones de leasing,
bienes en asesoramiento de compraventas, herencias o testamentarías,
procesos fiscales o como garantía sobre impuestos, adjudicación
en subastas, trámites en separaciones o divorcios, revisiones catastrales,
IBIs y balances contables y garantía hipotecaria para personas de
la 3ª edad (hipoteca inversa).
1. ¿Qué
es un peritaje inmobiliario?
2. ¿Qué es
un perito judicial inmobiliario?
a.
Perito tasador inmobiliario o perito inmobiliario.
b. Perito
judicial inmobiliario
3. Clases de peritos inmobiliarios.
a.
Tasadoras inmobiliarias homologadas por el Banco de España para
operaciones financieras.
b. Perito
judicial.
c. Perito
inmobiliario a efectos generales y tributarios.
d. Tasador
inmobiliario online.
4. ¿Quién puede
ser perito judicial inmobiliario?
5. ¿Cuándo
interviene el Perito Judicial inmobiliario?
a.
Nombramiento judicial.
b. Elaboración
de un informe pericial de tasación a requerimiento del juzgado
TALLER DE TRABAJO El perito inmobiliario
como ayuda para solucionar conflictos. 1. Preparación de
la defensa judicial.
2. Imparcialidad a efectos
de una solución arbitral.
3. Herramientas y metodologías
adecuadas para la realización del Informe Pericial inmobiliario.
TALLER DE
TRABAJO Intervenciones más
frecuentes de los peritos inmobiliarios. 1. Como Perito Asesor Técnico.
2. Como Perito Tasador.
3. Como garante del cumplimiento
de la normativa de edificación.
Capítulo
2.
Requisitos de un peritaje
inmobiliario.
1. Competencia profesional
del perito de la edificación.
2. Independencia.
3. Concreción.
4. Resolución técnica
del problema.
5. Diligencia profesional.
6. Informe del perito inmobiliario
TALLER DE
TRABAJO Los requisitos del perito
inmobiliario.
Capítulo
3.
Cuestiones preliminares
en la redacción de peritajes de la edificación.
1. Pensar en que
el lector no tiene que ser un experto de la edificación.
2. Guardar las formas respecto
a la parte contraria.
3. No olvidar que el perito
es un técnico y mejor que no haga de abogado.
4. Consejos prácticos
de redacción de peritajes.
Capítulo
4.
Estructura básica
de los informes periciales de la edificación.
1. Presentación.
2. Cuerpo del informe.
a.
Introducción.
Antecedentes.
Documentación
consultada para la elaboración del informe.
b. Valoraciones
del Informe.
c. Comentarios.
d. Conclusiones,
recomendaciones y parte final.
e. Anexos.
3. Estructura del informe.
a.
Aspectos formales
b. Reportaje
gráfico y técnico.
TALLER DE TRABAJO Redacción del
informe/dictamen/peritaje
Índice
Introducción
Antecedentes
Visita
Análisis
Consideraciones
Conclusión
Valoración
TALLER DE TRABAJO Elaboración de
informes y dictámenes periciales de la edificación. 1. Toma de datos.
2. Medios técnicos
del perito de la edificación.
Cámara
fotográfica.
Distanciómetro.
Flexímetro.
Monitores de fisuras
Deformómetro
Equipos especiales
(esclerómetro, el pachómetro, medidores de ultrasonidos,
analizadores de corrosión, de control de permeabilidad, etc.)
Capítulo
5.
El peritaje judicial
inmobiliario.
1. ¿Qué
es un informe de peritación judicial?
2. Actuaciones del Perito
Judicial Inmobiliario.
a.
Peritación judicial
b. Arbitraje
3. Clases de peritaciones.
a.
Peritaciones Civiles
b. Peritos
de parte y peritos por designación judicial.
c. Peritaciones
Penales
d. Peritaciones
de tipo contencioso administrativo y urbanístico.
4. Contenido de la Peritación
Inmobiliaria: tasación de un inmueble o un derecho urbanístico.
a.
Proceso de instrucción
b. Pruebas
periciales y contrapericiales
c. Análisis
y valoración económica de un inmueble.
d. Análisis
de pruebas
e. Testificar
en juicio
5. Tasación inmobiliaria.
6. Estructura de los informes
periciales judiciales de la edificación.
7. Declaración de
tachas del perito judicial de la edificación.
8. Juramento del perito
judicial de la edificación.
Capítulo
6.
El perito judicial inmobiliario.
1. Diferencias entre
el informe pericial de la edificación particular (“dictamen técnico”)
y el judicial (“informe pericial”).
2. Peritajes de la edificación
para presentar una demanda o para contestar a una demanda.
3. La ratificación
en juicio del dictamen pericial de la edificación.
4. Reglas deontológicas
del perito judicial de la edificación.
5. Contenido del dictamen
pericial de la edificación.
a.
Estructura básica de todo dictamen pericial. UNE 197001.
b. Causa del
daño.
c. Reparación
edificatoria.
d. Partes
intervinientes.
e. Valoración
de los daños.
f. Anexos.
6. La prueba pericial en el
procedimiento judicial.
a.
La prueba pericial en la jurisdicción civil.
b. Medio de
prueba de los dictámenes periciales extrajudiciales.
c. Designación
de peritos.
d. Control
de la imparcialidad de los peritos. Tacha de peritos.
e. Abstención
y recusación de los peritos designados por el órgano judicial.
f. Condiciones
exigibles a los peritos.
g. Tramite
de Juramento o promesa
Perito de parte.
Perito por designación
judicial.
h. Practica de
la prueba
i. Contenido
del dictamen pericial.
j. El Careo
de peritos y la “pericial conjunta”.
k. Honorario
de los peritos
l. Valoración
de la prueba pericial.
7. La pericial en la jurisdicción
penal.
8. El dictamen pericial
en la jurisdicción social.
Capítulo
7.
Criterios generales para
la elaboración de informes y dictámenes periciales. Norma
UNE 197001-2011
1. La redacción
de dictámenes periciales se realiza conforme a la Norma UNE 197001-2011,
sobre criterios generales para la elaboración de informes y dictámenes
periciales.
2. Los requisitos generales
de la UNE 197001:2011.
3. Normas de la UNE 197001
en la redacción de dictámenes periciales.
Código
o referencia de identificación
Dato de partida
Dictamen pericial
Requisitos generales
Título
Documento
Paginación
Identificación
Generalidades
Contenido
Declaración
de tachas
Juramento o promesa
Índice
general
Cuerpo del informe
o dictamen pericial
Alcance
Antecedentes
Consideraciones
preliminares
Documentos de
referencia
Terminología
y abreviaturas
Análisis
Conclusiones
Anejos
4. Estructura básica
de todo dictamen pericial. UNE 197001.
5. Contenido del informe
pericial de la edificación y urbanismo.
Antecedentes
Documentos facilitados,
recopilados y examinados
Inspecciones realizadas
Metodología
del informe
Relación
de lesiones o de daños que deban ser valorados
Análisis
de las lesiones o daños
Partes intervinientes.
Valoración
de los daños.
Anexos.
Capítulo
8.
¿Cómo afecta
la Ley de enjuiciamiento civil a los peritos inmobiliarios?
1. Del dictamen
de peritos
Objeto y finalidad
del dictamen de peritos. Juramento o promesa de actuar con objetividad
Aportación
con la demanda y la contestación de dictámenes elaborados
por peritos designados por las partes
Anuncio de dictámenes
cuando no se puedan aportar con la demanda o con la contestación.
Aportación posterior
Aportación
de dictámenes en función de actuaciones procesales posteriores
a la demanda. Solicitud de intervención de los peritos en el juicio
o vista
Solicitud de designación
de peritos por el tribunal y resolución judicial sobre dicha solicitud.
Designación de peritos por el tribunal, sin instancia de parte
Condiciones de
los peritos
Procedimiento
para la designación judicial de perito
Llamamiento al
perito designado, aceptación y nombramiento. Provisión de
fondos
Tachas de los
peritos. Tiempo y forma de las tachas
Contradicción
y valoración de la tacha. Sanción en caso de tacha temeraria
o desleal
Operaciones periciales
y posible intervención de las partes en ellas.
Emisión
y ratificación del dictamen por el perito que el tribunal designe.
Posible actuación
de los peritos en el juicio o en la vista.
Valoración
del dictamen pericial.
Cotejo de letras.
Documentos indubitados
o cuerpo de escritura para el cotejo.
Producción
y valoración del dictamen sobre el cotejo de letras.
Otros dictámenes
periciales instrumentales de pruebas distintas.
2. Ley de arbitraje
CHECK-LIST
¿Qué es una
peritación judicial sobre edificios? 1. ¿Qué legislación
regula las peritaciones judiciales sobre edificios?
2. ¿Quién
puede ser perito inmobiliario?
3. ¿Cómo se
elige un Perito para redactar una peritación judicial de parte?
4. ¿Cómo se
designa un Perito para redactar una peritación judicial de perito
tercero?
5. ¿Cuándo
se puede utilizar una peritación de parte en un asunto no judicial?
6. ¿Cuándo
se puede utilizar en la vía judicial una peritación previamente
encargada para un asunto extrajudicial?
7. ¿Dónde
comparece el Perito para aclarar los argumentos expresados en la peritación?
8. ¿Es obligatorio
visar las peritaciones?
PARTE
SEGUNDA
Las tasadoras
homologadas por el Banco de España.
z
Capítulo
9.
Las tasadoras homologadas
por el Banco de España.
1. Las tasaciones
inmobiliarias para pedir hipoteca deber realizarse por tasadoras homologadas
por el Banco de España.
2. Principales tasadoras
homologadas en España
TALLER DE
TRABAJO Normativa reguladora
de las Sociedades de tasación.
Ley 2/1981, de
25 de marzo. Regulación del Mercado Hipotecario.
Real Decreto 775/1997,
de 30 de mayo. Régimen Jurídico de Homologación de
los Servicios y Sociedades de Tasación.
Orden ECO/805/2003,
de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y
de determinados derechos para ciertas finalidades financieras (BOE de 9
de abril).
Orden ECC/371/2013,
de 4 de marzo, por la que se modifica la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo,
sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados
derechos para ciertas finalidades financieras.
Orden EHA/564/2008,
de 28 de febrero, por la que se modifica la Orden ECO/805/2003, de 27 de
marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados
derechos para ciertas finalidades financieras
Orden EHA/3011/2007,
de 4 de octubre por la que se modifica la Orden ECO/805/2003, de 27 de
marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados
derechos para ciertas finalidades financieras
Circular n.º
3/1998, de 27 de enero, del Banco de España. Sociedades y servicios
de tasación homologados. Información a rendir al Banco de
España
Circular 2/2009,
de 18 de diciembre, del Banco de España, a sociedades y servicios
de tasación homologados, por la que se modifica la Circular 3/1998,
de 27 de enero, a las sociedades y servicios de tasación homologados,
sobre información a rendir al Banco de España
Circular 7/2010,
de 30 de noviembre, del Banco de España, a entidades de crédito,
sobre desarrollo de determinados aspectos del mercado hipotecario.
Circular 3/2014,
de 30 de julio, del Banco de España, a las entidades de crédito
y sociedades y servicios de tasación homologados, por la que se
establecen medidas para fomentar la independencia de la actividad de tasación
mediante la modificación de las Circulares 7/2010, 3/1998 y 4/2004,
y se ejercitan opciones regulatorias en relación con la deducción
de activos intangibles mediante la modificación de la Circular 2/2014.
Ley 2/1981, de
25 de marzo. Regulación del Mercado Hipotecario.
Real Decreto 775/1997,
de 30 de mayo. Régimen Jurídico de Homologación de
los Servicios y Sociedades de Tasación.
Orden ECO/805/2003,
de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y
de determinados derechos para ciertas finalidades financieras (BOE de 9
de abril).
Orden ECC/371/2013,
de 4 de marzo, por la que se modifica la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo,
sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados
derechos para ciertas finalidades financieras.
Orden EHA/564/2008,
de 28 de febrero, por la que se modifica la Orden ECO/805/2003, de 27 de
marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados
derechos para ciertas finalidades financieras
Orden EHA/3011/2007,
de 4 de octubre por la que se modifica la Orden ECO/805/2003, de 27 de
marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados
derechos para ciertas finalidades financieras
Circular n.º
3/1998, de 27 de enero, del Banco de España. Sociedades y servicios
de tasación homologados. Información a rendir al Banco de
España
Circular 2/2009,
de 18 de diciembre, del Banco de España, a sociedades y servicios
de tasación homologados, por la que se modifica la Circular 3/1998,
de 27 de enero, a las sociedades y servicios de tasación homologados,
sobre información a rendir al Banco de España
Circular 7/2010,
de 30 de noviembre, del Banco de España, a entidades de crédito,
sobre desarrollo de determinados aspectos del mercado hipotecario.
Circular 3/2014,
de 30 de julio, del Banco de España, a las entidades de crédito
y sociedades y servicios de tasación homologados, por la que se
establecen medidas para fomentar la independencia de la actividad de tasación
mediante la modificación de las Circulares 7/2010, 3/1998 y 4/2004,
y se ejercitan opciones regulatorias en relación con la deducción
de activos intangibles mediante la modificación de la Circular 2/2014.
Capítulo
10.
Tasación pericial
inmobiliaria contradictoria.
1. ¿Qué
es una tasación pericial inmobiliaria contradictoria?
Procedimiento tributario
de comprobación de valores por parte de la Agencia Tributaria.
2. ¿En qué
casos se solicita una tasación pericial contradictoria?
3. ¿Cómo se
solicita una tasación pericial contradictoria?
a.
Procedimiento para solicitar una tasación pericial contradictoria.
b. Causas
de improcedencia de una tasación pericial contradictoria.
TALLER DE TRABAJO Jurisprudencia sobre
el método de comprobación del valor real de inmuebles a efectos
del cálculo del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales 1. Método de comprobación
del valor real de inmuebles, a los efectos del cálculo del Impuesto
sobre Transmisiones Patrimoniales, que posibilita la Ley General Tributaria.
2. Carga de prueba de la
administración
PARTE
TERCERA
Valoraciones
inmobiliarias.
Capítulo
11.
Valoraciones. Legislación
sobre normas de valoración de inmuebles.
1. El régimen legal
de las valoraciones como precedente en España de la “Due Diligence
inmobiliaria”.
2 El informe de valoración
de inmuebles. La labor documentalista del perito tasador y las sociedades
de tasación.
3. ¿Qué se
entiende por valor? Clases de valor. El valor de mercado y su relación
con las edificaciones y el urbanismo.
a. El valor
de mercado.
b. El valor
de futuro.
c. Otros valores.
• Valor intrínseco
• Valor de
reposición
• Valor asegurado
• Valor de
liquidación o de subasta
• Valor catastral
o fiscal
• Valor expropiatorio
o urbanístico
Clase de “valor”
de la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo.
Valor de mercado
o venal de un inmueble (VM).
Valor del
inmueble para la hipótesis de edificio terminado.
Valor de reemplazamiento
(VR)
El valor de
reemplazamiento bruto o a nuevo (VRB)
El valor de
reemplazamiento neto o actual (VRN)
Valor de tasación
(VT).
Valor hipotecario
o valor a efecto de crédito hipotecario (VH).
Valor máximo
legal (VML).
Valor por
comparación, valor por actualización, valor residual.
Valoración
intermedia de obra.
4. Técnicas y procedimientos
valoración del suelo: Estudios de viabilidad del suelo. El
cálculo y formalización del valor de tasación. Introducción
a la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo.
Orden ECC/371/2013,
de 4 de marzo, por la que se modifica la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo,
sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados
derechos para ciertas finalidades financieras (BOE de 8 de marzo de 2013).
Real Decreto
716/2009, la Orden EHA/564/2008, de 28 de febrero, por la que se modifica
la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoración
de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades
financieras.
Orden EHA/564/2008,
de 28 de febrero, por la que se modifica la Orden ECO/805/2003, de 27 de
marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados
derechos para ciertas finalidades financieras.
5. Métodos de cálculo
de la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo. ¿Qué debe saber
un inversor? ¿Qué documentación se precisa para la
tasación? Metodología de la valoración. Problemática
particular en función del tipo de inmueble.
a. Determinación
de la superficie utilizable o computable.
b. Método
del coste.
c. Método
de comparación.
d. Método
de actualización de rentas.
e. Método
residual.
f. Supuestos
específicos en la valoración de inmuebles.
1. En los
inmuebles en construcción o en rehabilitación
2. En los
inmuebles terminados
6. El certificado de tasación
o informe de valoración de inmuebles (situación administrativa,
características físicas de la finca, datos registrales, servidumbres,
planos de edificación y urbanísticos, valoración económico
financiera, etc.).
a. Requisitos
del certificado
b. Requisitos
formales.
c. Estructura
general de los informes de tasación.
Solicitante de
la tasación y finalidad.
Identificación
y localización.
Comprobaciones
y documentación.
Localidad y entorno.
Descripción
y superficie del terreno.
Descripción
y superficie de la edificación.
Descripción
urbanística.
Régimen
de protección, tenencia y ocupación.
Análisis
de mercado.
Datos y cálculo
de los valores técnicos.
Valores de tasación.
Condicionantes
y advertencias.
Observaciones.
Fecha de emisión,
caducidad y firmas.
d. Documentación
anexa al informe.
Solicitante y
finalidad.
Identificación
y localización.
Comprobaciones
y documentación.
Localidad y entorno.
Descripción
y superficie del terreno.
Descripción
y superficie de la edificación.
Descripción
urbanística.
Régimen
de protección, tenencia y ocupación.
Análisis
de mercado.
Datos y cálculo
de los valores técnicos.
Valores de tasación,
condicionantes y advertencias.
Fecha de emisión,
caducidad y firmas.
Documentación
anexa al informe.
7. Valoraciones urbanísticas.
Real Decreto
Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido
de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana.
Artículo
34. Ámbito del régimen de valoraciones.
Artículo
35. Criterios generales para la valoración de inmuebles.
Artículo
36. Valoración en el suelo rural.
Artículo
37. Valoración en el suelo urbanizado.
Artículo
38. Indemnización de la facultad de participar en actuaciones de
nueva urbanización.
Artículo
39. Indemnización de la iniciativa y la promoción de actuaciones
de urbanización o de edificación.
Artículo
40. Valoración del suelo en régimen de equidistribución
de beneficios y cargas.
Artículo
41. Régimen de la valoración.
REGLAMENTO DE VALORACIONES
DE LA LEY DE SUELO Real Decreto
1492/2011, de 24 de octubre, por el que se aprueba el Reglamento de valoraciones
de la Ley de Suelo.
Capítulo
12.
El procedimiento de valoración
catastral y su regularización.
1. Revisión
del valor catastral de los suelos urbanizables para los que no se hayan
establecido las determinaciones de ordenación detallada o pormenorizada
2. Ponencia de valores,
valor de referencia y valor de repercusión.
3. Procedimientos Simplificados
de tramitación de estas modificaciones valorativas.
4. Procedimientos de regularización.
Tratamiento de alegaciones u otra documentación presentada por los
interesados durante la tramitación del procedimiento de regularización.
5. Tramitación de
los expedientes de regularización.
6. Criterios técnicos
para la medición estimada de edificaciones.
7. Estimación de
la antigüedad valorativa.
Capítulo
13.
Los principios de la
tasación inmobiliaria.
1. Principio de
prudencia.
2. Principio de máxima
utilidad.
3. Principio de adición.
4. Principio del mínimo
error.
5. Principio de objetividad.
6. Principio de equivalencia
o equidad financiera.
7. Principio de equivalencia
funcional.
8. Principio de variación.
9. Principio de coherencia.
10. Principio de importancia
relativa.
11. Principio de transparencia.
12. Principio de finalidad.
Capítulo
14.
Métodos de la
tasación inmobiliaria.
1. Método
de comparación
Estudio de mercado
de inmuebles comparables. Estratificación de la muestra.
Elección
de la muestra significativa. Eliminación
y homogeneización de la muestra resultante.
Cálculo
del valor tipo medio y desviación típica de la muestra obtenida.
Intervalo de aceptación.
Valor mínimo y máximo.
Coeficientes correctores.
Método
analítico por coeficiente corrector.
Método
analítico por corrección de valor.
Método
sintético de corrección del valor tipo.
Determinación
del valor de mercado.
Conciliación
con otros valores.
2. Método del coste de
reposición.
3 Método de capitalización
de rentas.
Valor de capitalización
(VC) de un inmueble.
Valor en renta
(VC).
4 Método residual.
Valor Actual Neto
(VAN) y el Cash Flow
Método
residual sintético
Método
residual analítico.
Capítulo
15.
¿Riesgo sistemático o riesgo
total?
1. El riesgo total se divide en sistemático
y diversificable.
2. Riesgo sistemático. Si todo va bien
mis inmuebles valen mucho.
3. Riesgo diversificable. Ej.: si me soterran
el tren que tengo debajo mi piso vale más. 3. Diversificación del riesgo de un activo
inmobiliario.
4. La distinción entre riesgo sistemático
y diversificable es el CAPM. Capital Asset Princing Model (CAPM) sobre
rentabilidad esperada de un activo inmobiliario.
5. El premio por riesgo es proporcional al riesgo
total o al riesgo sistemático.
6. Para calcular el valor de un piso, el tasador
descuenta los flujos según su riesgo sistemático.
7. Valor actualizado penalizado VAP aplicado al
inmobiliario.
8. Intervalos de valoración y rating de
las Valoraciones. Medición del riesgo para activos inmobiliarios.
9. Errores del método de comparación
entre inmuebles.
TALLER DE
TRABAJO Comparativa de las tasaciones
inmobiliarias en el entorno europeo.
TALLER DE
TRABAJO Caso real. Certificado
de tasación de nave industrial.
TALLER DE
TRABAJO Caso real. Certificado
de tasación de finca rústica.
TALLER DE
TRABAJO Caso real. Certificado
de tasación de naves en fase de construcción. Valor hipotecario
en la hipótesis de que se concluyan.
TALLER DE
TRABAJO. Las valoraciones inmobiliarias
por métodos estadísticos y los encargos de valoración
inmobiliaria masiva.
Capítulo
16.
Sociedades de tasación. La tasación
inmobiliaria en el crediticio hipotecario.
1. Crédito hipotecario y la tasación
inmobiliaria.
2. Régimen legal de las Sociedades
de Tasación Homologadas
3. Fiscalización, control e inspección
de las Sociedades de Tasación Homologadas al Banco de España.
Capítulo
17.
El efecto de la contabilización de las
expectativas en las promotoras cotizadas.
1. Método de valoración
de activos inmobiliarios, el NAV “Net Asset Value”
2. La forma de calcular el NAV “Net Asset Value”.
RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors)
3. La importancia de las valoraciones en la empresa
inmobiliaria patrimonialista
4. ¿Qué es el NAV?
El NAV es un indicador del valor de
una empresa que consiste en la suma del valor contable de la empresa (valor
del patrimonio neto) y las plusvalías latentes de los inmuebles
de inversión, medidos a valor razonable.
5. ¿Qué información proporciona
el NAV?
Correlación entre el valor de
la cartera de inmuebles y el valor de las acciones, las cuales se valoran
en relación al Valor de los Activos Netos (NAV).
6. Tipos de inversión en activos inmobiliarios
a. Inversión directa
en inmuebles
b. Inversión indirecta en
inmuebles
7. Inversiones inmobiliarias (NIC 40)
8. Características y relevancia de las
inversiones inmobiliarias patrimonialistas: la mayor fuente de ingresos
proviene de los alquileres.
9. El valor razonable en inversiones inmobiliarias
10. Valoración inmobiliaria en base al
reconocimiento inicial y posterior.
a. Reconocimiento inicial
b. Reconocimiento posterior
11. Incidencia de la NIIF 13 en inversiones inmobiliarias.
Definición del valor razonable del inmueble.
12. El valor de un inmueble en base al fin de
la valoración.
13. Métodos para valorar inversiones inmobiliarias
a. Métodos de comparación
de precios ajustados
b. Métodos de capitalización
de rentas y flujos de caja
c. Métodos de múltiplos
d. Método Residual
e. Situación real
14. Factores que influyen en la valoración
a. Tasación inmobiliaria
externa.
b. Frecuencia anual de las valoraciones
15. EPRA-NAV
Cálculo del NAV según
el método EPRA
16. El “triple-NAV” para la liquidación inmediata
de la empresa.
17. Utilidad del NAV
a. Adecuación exclusiva
para empresas inmobiliarias patrimonialistas
b. Ventajas e inconvenientes del
NAV
18. Los diferenciales del NAV. Retirada de la inmobiliaria
de la bolsa (cuando el precio de una empresa en bolsa está por debajo
del valor de los activos netos (NAV)).
a. La inmobiliaria patrimonialista
que sale a bolsa.
b. La inmobiliaria patrimonialista
como destino de una OPA
19. Nivel de endeudamiento de las inmobiliarias patrimonialistas.
18. Concentración sectorial de la inmobiliaria
patrimonialista.
Capítulo
18.
La importancia de conocer
el método de valoración empleado.
1. Información
sobre el comportamiento del activo en el
futuro frente al estático valor liquidativo (NAV Net Asset
Value).
2. Valor añadido
de un proceso de valoración: anticiparse
al futuro gracias a bases de datos y programas de prevención de
riesgos.
3. Estimación de
los flujos de caja necesarios para cada activo
inmobiliario valorado.
Capítulo
19.
El valor de los activos
netos (NAV)
1. El valor de los
activos netos (NAV) se ha convertido en el indicador más relevante
para informar sobre el valor fundamental de empresas inmobiliarias patrimonialistas.
2. Análisis del NAV,
tanto en su función de indicador del valor de la empresa en funcionamiento,
como en la de valor de liquidación.
3. Concepto del NAV
El activo de las
empresas inmobiliarias patrimonialistas de la muestra se compone en su
mayor parte por inversiones inmobiliarias (property investments) al cual
hay que sumar una partida reducida de otros activos, por ejemplo, la tesorería.
4. Clases de NAV
5. El “EPRA-NAV”
6. Análisis de la
utilidad del NAV
El NAV como indicador
del valor tiene mayor utilidad para empresas inmobiliarias del tipo patrimonialista
porque éstas tienen normalmente una estructura del activo poco compleja,
sobre todo cuando no exista un inmovilizado intangible o cuando la cuota
de los intangibles sea mínima. 652
7. Análisis de los puntos
débiles y de las ventajas del NAV
8. Posición del NAV
frente a otros métodos de valoración
PARTE
CUARTA
La valoración
de las inmobiliarias.
Capítulo
20.
El NAV y el triple NAV, la forma de valorar
una inmobiliaria
1. El NAV es el resultado de restar las
deudas al valor en mercado de los distintos activos de una compañía.
2. Triple NAV, ¿qué significa eso?
Capítulo
21.
La especial valoración de las empresas
inmobiliarias.
1. Fijar el sistema de comercialización
de los inmuebles (individuales, lotes, carteras, etc.)
2. Metodologías de valoración de
inmobiliarias.
a. Método de comparación
b. El estudio del mercado inmobiliario
en el entorno y la selección de comparables
c. Descuento de flujos de caja en
activos inmobiliarios que generan renta.
d. Net Asset Value (NAV, NNNAV,
EPRA NAV).
3. Aspectos esenciales en la valoración de
las inmobiliarias. Viabilidad del plan de negocio.
4. Contingencias y complicaciones frecuentes en
las valoraciones inmobiliarias.
5. Especialidades en las valoraciones de inmobiliarias
que cotizan en bolsa.
TALLER DE
TRABAJO El régimen especial
de valoración de los inmuebles de la SAREB en relación a
la Orden ECO/805/2003. Circular 5/2015,
de 30 de septiembre, del Banco de España, por la que se desarrollan
las especificidades contables de la Sociedad de Gestión de
Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria, S. A.
Capítulo
22.
Valorar una SOCIMI
1. La valoración de una SOCIMI
radica en el valor de sus inmuebles.
2. La determinación del Gross Asset Value
(GAV) o del Net Asset Value (NAV) de una SOCIMI
3. Valor liquidativo para determinar el Net Net
Assest Value (NNAV). Triple NAV.
4. Valor a través de los flujos de caja
TALLER DE TRABAJO Preocupación de las SOCIMIS por valoraciones
a la baja que por los impagos de rentas de alquiler.
CHECK-LIST
Valoraciones Inmobiliarias.
Tasaciones y valoraciones. Tasador inmobiliario. 1. El informe de tasación
hipotecaria. Peritaciones y tasaciones inmobiliarias.
¿Qué
son las peritaciones y tasaciones inmobiliarias? Valoración
de inmuebles y urbanismo.
2. Normativa aplicable a
las peritaciones y tasaciones inmobiliarias.
Orden ECO/805/2003,
de 27 de marzo, sobre normas de valoración de inmuebles y
de determinados derechos para ciertas finalidades financieras
Real Decreto
1020/1993, de 25 de junio, por el que se aprueban las normas técnicas
de valoración y el cuadro marco de valores del suelo y de las construcciones
para determinar el valor catastral de los bienes inmuebles de naturaleza
urbana.
Real Decreto
Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido
de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana.
Real Decreto
1492/2011, de 24 de Octubre, por el que se aprueba el Reglamento de
Valoraciones de la Ley de Suelo.
Real Decreto
775/1997, de 30 de mayo, sobre el Régimen Jurídico de Homologación
de los Servicios y Sociedades de Tasación.
Ley 58/2003,
de 17 de diciembre, General Tributaria
Ley Hipotecaria,
Texto Refundido según Decreto de 8 de febrero de 1946
Real Decreto
Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre, por el que se aprueba el
Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales
y Actos Jurídicos Documentados
Disposiciones
del Código Civil
Ley 1/2000,
de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil
3. Definiciones y principios
de valoración inmobiliaria. Datos de partida para la valoración.
Finalidades de la valoración inmobiliaria. Teoría del valor.
Tipos de valores inmobiliarios. 4. Valoraciones hipotecarias.
Valoraciones
titulizadas y no titulizadas.
Ley Hipotecaria.
Orden Ministerial ECO 805/2003.
Tipologías.
Criterios
de selección de los métodos.
Metodología.
Aplicaciones.
Documentos
necesarios.
Observaciones,
condicionantes y advertencias.
5. Métodos generales
de valoración
a. Método de comparación.
Método.
Parámetros de comparación. Estudio de mercado.
Comparación
de muestras.
Homogeneización
de muestras.
Depuración
de muestras.
Valor de mercado.
Cálculo
del valor de mercado por el método de comparación.
Consideraciones
relativas al método de comparación.
Aplicabilidad
y requisitos para la utilización del método de comparación.
Procedimiento
para el cálculo por comparación.
Determinación
del valor de mercado.
Ajuste del
valor por comparación.
b. Método residual
estático.
Concepto. Método.
Formulación.
Valor residual
estático del suelo.
Método
de reposición ó del costo.
Método.
Parámetros
físicos, geométricos y temporales.
Estado de
conservación.
Antigüedad
y vida útil.
Apreciación
y depreciación física.
Apreciación
y depreciación funcional.
Costo
de construcción actual.
Costo del suelo.
Coeficiente
de mercado.
Valor de reposición
bruto.
Valor de reposición
neto.
Cálculo
del valor de reemplazamiento bruto y neto por el método de
coste.
Consideraciones
relativas al método del coste.
Aplicabilidad.
Procedimiento
de cálculo del valor de reemplazamiento bruto.
Procedimiento
de cálculo del valor de reemplazamiento neto.
c. Método residual
dinámico.
Formulación.
Gastos de
promoción.
Ingresos
de promoción.
Tasa de actualización.
Valor residual
dinámico del suelo.
Método
del valor máximo legal.
Determinación
del valor máximo de venta.
Consideraciones
relativas a los métodos residuales de valoración
Condiciones
de aplicabilidad y requisitos para la utilización de los métodos
residuales.
d. Método de capitalización
de rentas.
Concepto financiero
de una renta.
Clasificación
de rentas.
Nomenclatura
financiera.
Rentas de contrato.
Rentas esperadas.
Rentas perpetuas.
Aplicación
de rentas al área inmobiliaria.
Renta bruta.
Gastos inmobiliarios. Renta neta.
Tipos de actualización.
Valor en renta.
Consideraciones
relativas al método de actualización de rentas.
Aplicabilidad
y requisitos para la utilización del método de actualización.
Procedimiento
de cálculo del valor por actualización.
Fórmula
de cálculo de valor por actualización.
e. Valoración por
tipologías
Valoración
de terrenos, viviendas unifamiliares y multifamiliares, garajes,
trasteros, locales comerciales, oficinas y naves industriales.