| Introducción |
|
| “Comprender” los procedimientos
de contabilidad de inmobiliarias y constructoras es fundamental para todas
las empresas del sector. Eso requiere conocer todos los tratamientos contables
apropiados y tratamientos alternativos que mejoren la presentación
de los estados financieros, de modo que el personal contable y financiero
pueda aportar un asesoramiento adecuado a la gerencia en términos
de una estructuración contable adecuada.
La guía práctica
de contabilidad de inmobiliarias y constructoras proporciona una visión
integral de todos los aspectos contables relacionados con la contabilidad
de inmobiliarias y constructoras.
Esta guía práctica
está diseñada para personas que trabajan en el sector inmobiliario
o de la construcción y requieren un mayor conocimiento práctico
del proceso contable.
Había necesidad en
el sector inmobiliario y de la construcción de una guía práctica
que fuese accesible a los profesionales que no saben nada de contabilidad
pero que tienen que saber interpretar un balance. Ese es el motivo por
el que hay un apartado especial que viene a solucionar esa carencia porque
“si sabes leer un balance, ya lo sabes todo”.
Pero no podíamos dejar
de profundizar en las especialidades contables de inmobiliarias y constructores
desde una perspectiva práctica y que pudiese entenderse por profesionales
que no son contables, por esta razón se sigue una sistemática
que va de lo básico ¿qué es un balance? a lo complejo
¿cómo es la contabilidad de un UTE de inmobiliarias o constructoras.
Las inmobiliarias y constructoras
están sujetas a una normativa contable con importantes diferencias
respecto del PGC en vigor.
Conocer esta normativa y
los criterios de contabilización específicos (normas de valoración,
devengo de gastos e ingresos, entre otros) es imprescindible para responsabilizarse
de la gestión contable de inmobiliarias y constructoras.
Además se trata de
forma separada la figura de la Unión Temporal de Empresas (U.T.E.),
muy habitual dentro del sector de la construcción y cuya casuística
concreta requiere un estudio independiente.
El Plan General Contable
(PGC) tiene adaptaciones específicas para los sectores de la construcción
e inmobiliarios. La del sector CONSTRUCTOR entiende sobre aquellas empresas
con actividad simplemente de construcción por encargo de cualquier
tercero, sea cual sea su naturaleza y actividad.
La del sector inmobiliario
comprende la actividad empresarial de aquellos que encargan a un tercero
constructor que realice una obra edificable con la intención de
que a seguido, ponerla a la venta al mercado de usuarios finales. Queda
incluida en tal clasificación, aquellas empresas que siendo de naturaleza
constructora aglutinan también la gestión de inmobiliaria.
Es decir construyen con recursos propios y venden al usuario final.
En cuanto a la ejecución
como técnica contable de las inmobiliarias y constructoras, sólo
se requiere un plan específico de cuentas, pero para aplicarlo “hay
que conocer el sector”. No basta con saber contabilidad.
Y para mayor detalle están
las resoluciones y consultas más relevantes publicadas por el ICAC
sobre los aspectos de la contabilidad de las empresas inmobiliarias y constructoras.
Todo ello adaptado a los nuevos criterios establecidos en el NIIF.
Hemos tratado dar una respuesta
actualizada a los problemas prácticos que plantea la contabilidad
de las empresas inmobiliarias y constructoras, teniendo en cuenta todas
las consultas del ICAC al respecto, así como la Normativa Internacional
(NIIF 15 Reconocimiento de los ingresos).
De todas estas cuestiones
se trata, desde una perspectiva práctica y profesional, en la guía
práctica de la contabilidad de inmobiliarias y constructoras.
|
PRELIMINAR
-
La contabilidad
de inmobiliarias y constructoras en 16 preguntas y respuestas.
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|
|
1. ¿En qué
consiste la contabilidad de una promoción inmobiliaria?
a.
Concepto práctico de la contabilidad inmobiliaria
b. Las cuentas
clave de la promoción inmobiliaria
c. Costes
de obras y costes de servicios
2. La pregunta clave de la contabilidad
inmobiliaria: ¿está promoviendo un inmueble para venderlo
o para alquilarlo?
3. ¿Cuáles
son las especificaciones del balance general para el promotor inmobiliario?
a.
Una cuenta separada para cada tipo de costes
b. Cuentas
por pagar y sus cuentas de deuda
c. Retención
a pagar. ¿Qué es?
d. Cuentas
el pasivo: préstamos
e. Pérdidas
y ganancias de la promoción inmobiliaria
f. Bienes
inmuebles para alquilar
4. ¿Por qué la
contabilidad de la construcción es diferente?
a.
Basada en proyectos
b. Producción
descentralizada
c. Contratos
a largo plazo
5. ¿En qué se
diferencia la contabilidad de la construcción?
a.
La contabilidad de la construcción es diferente de la contabilidad
comercial general.
b. La doble
entrada
c. Los contratistas
operan su negocio principalmente en torno a proyectos con facturación,
producción o mano de obra.
d. La producción
se lleva a cabo en varios lugares de trabajo en lugar de ubicaciones establecidas
sin línea de venta minorista y fabricación.
e. La construcción
también trabaja en ciclos de producción largos y estacionales.
f. Duración
del contrato
6. ¿Cuáles son
los conceptos importantes para la contabilidad de la construcción?
a.
Costes laborales
b. Facturación
de la construcción
c. Precio
fijo
d. Precio
unitario
7. ¿Cómo contabilizar
la construcción?
8. ¿Cuándo
debe reconocer un constructor las ganancias de una obra?
9. ¿Cómo contabilizar
la retención de contrato que el cliente hace al constructor?
10. ¿Cuáles
son los principios de contabilidad generalmente aceptados que también
se aplican al inmobiliario y la construcción?
a.
Plan de cuentas y libro mayor
b. Coste de
empleo
c. Trabajo
en curso o en progreso
d. Coste del
bien vendido
e. Reconocimiento
de ingresos
f. Efectivo
vs contabilidad de acumulación
g. Porcentaje
de reconocimiento de ingresos de contrato completo vs completado
h. Reconocimiento
de ingresos en plan de cuentas
-
Informes habituales
en la contabilidad de la construcción
-
Antigüedad
de cuentas por cobrar
-
Antigüedad
de cuentas por pagar
i. Cuenta de pérdidas
y ganancias / resultados
j. Balance
general
k. Informe
de saldo de caja o flujo de caja
l. Informe
de coste del trabajo
m. Informe
de rentabilidad laboral
n. Informe
de valor ganado
ñ.
Informe de trabajo en curso
o. Informe
de estimaciones frente a datos reales
p. Solicitud
de pago
11. ¿Cuáles son
los fundamentos de la contabilidad de la construcción?
a.
Coste del trabajo
b. Reconocimiento
de ingresos por contratos
c. Retención
de contrato
d. Facturación
de construcción especializada
-
Precio fijo
-
Tiempo y material
-
Precio unitario
12. ¿Cómo es el
software de contabilidad de la construcción?
13. ¿Qué medidas
prácticas se aconsejan en la contabilidad de la construcción?
a.
Crear una serie de diarios para registrar las transacciones diarias de
la empresa.
b. Seguimiento
de pagos
c. Mantener
copias de seguridad de los registros
14. ¿Qué es la
contabilidad de construcción en curso o en proceso?
a.
Contabilidad de construcción en curso o en proceso
b. La construcción
en curso es un activo para una empresa.
15. ¿Cómo se registra
la contabilidad en curso en la construcción?
16. ¿Qué es
el contrato de construcción de la NIC 11? |
PARTE
PRIMERA.
-
Contabilidad
práctica:
Saber llevar la contabilidad
de una empresa.
|
<
|
| Capítulo
1. |
El Plan General de Contabilidad.
1. La ley exige
que todo empresario lleve libros contables.
2. El plan general de contabilidad
(PGC)
a.
Principios contables
b. Cuadro
de cuentas
c. Definiciones
y relaciones contables.
d. Cuentas
anuales.
e. Normas
de valoración.
TALLER DE TRABAJO
Real Decreto 1/2021,
de 12 de enero, por el que se modifican el Plan General de Contabilidad
-
Real Decreto 1/2021, de 12 de
enero, por el que se modifican el Plan General de Contabilidad aprobado
por el Real Decreto 1514/2007, de 16 de noviembre; el Plan General de Contabilidad
de Pequeñas y Medianas Empresas aprobado por el Real Decreto 1515/2007,
de 16 de noviembre; las Normas para la Formulación de Cuentas Anuales
Consolidadas aprobadas por el Real Decreto 1159/2010, de 17 de septiembre;
y las normas de adaptación del Plan General de Contabilidad a las
entidades sin fines lucrativos aprobadas por el Real Decreto 1491/2011,
de 24 de octubre
1. Normativa modificada
El
Plan General de Contabilidad aprobado por el Real Decreto 1514/2007, de
16 de noviembre.
El Plan General
de Contabilidad de Pequeñas y Medianas Empresas aprobado por el
Real Decreto 1515/2007, de 16 de noviembre.
Las Normas
para la Formulación de Cuentas Anuales Consolidadas aprobadas por
el Real Decreto 1159/2010, de 17 de septiembre.
Las Normas
de adaptación del Plan General de Contabilidad a las entidades sin
fines lucrativos aprobadas por el Real Decreto 1491/2011, de 24 de octubre.
2. Principales modificaciones
del plan general de pequeñas y medianas empresas
3. Principales modificaciones
de las normas para la formulación de cuentas anuales consolidadas
4. Principales modificaciones
de las normas de adaptación del plan general de contabilidad a las
entidades sin fines lucrativos
5. Simplificación
de la clasificación de activos financieros
6. Se actualiza la definición
de coberturas contables
Criterios
de valoración.
Cuentas anuales
Cuadro de
cuentas
7. Objetivo de la reforma: adaptar
la normativa contable española a las NIIF-UE 9 sobre instrumentos
financieros y a la NIIF-UE 15 sobre reconocimiento de ingresos procedentes
de contratos con clientes
8. NIIF-UE 9 252
9. NIIF-UE 15 253
10. Modificación
del Plan General de Contabilidad (PGC)
TALLER DE
TRABAJO
El Plan General de Contabilidad.
1. Plan General de Contabilidad
Real Decreto 1514/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el Plan
General de Contabilidad. Real Decreto 1515/2007, de 16 de noviembre, por
el que se aprueba el Plan General de Contabilidad de Pequeñas y
Medianas Empresas y los criterios contables específicos para microempresas.
2. Fórmulas prácticas
para el Nuevo Plan General Contable.
a.
Estado de flujos de efectivo.
b. El coste
amortizado.
3. Estructura del Plan General
Contable Marco conceptual, normas de registro y valoración
4. Plan General de Contabilidad:
General, Pymes y Microempresas.
5. El PGC de PYMES.
6. Plan de Cuentas
7. Reglamento de facturación
8. Las cuentas anuales en
las sociedades mercantiles. Real Decreto Legislativo 1/2010, de 2 de julio,
por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Sociedades de Capital.
Las
cuentas anuales
La memoria
El informe
de gestión.
La verificación
de las cuentas anuales.
La aprobación
de las cuentas.
Depósito
y publicidad de las cuentas anuales.
9. Cuentas consolidadas. Real
Decreto 1159/2010, de 17 de septiembre, por el que se aprueban las Normas
para la Formulación de Cuentas Anuales Consolidadas y se modifica
el Plan General de Contabilidad aprobado por Real Decreto 1514/2007, de
16 de noviembre y el Plan General de Contabilidad de Pequeñas y
Medianas Empresas aprobado por Real Decreto 1515/2007, de 16 de noviembre.
TALLER DE
TRABAJO
Las NIC (Normas Internacionales
de Contabilidad) y las NIIF (Normas Internacionales de Información
Financiera) en el sector inmobiliario.
1. ¿Qué son
las NIC (Normas Internacionales de Contabilidad)?
2. ¿Qué son
las NIIF (Normas Internacionales de Información Financiera)?
3. ¿Qué es
la NIC 40.- Inversiones inmobiliarias?
4. ¿Cómo afecta
la NIIF 3 Combinaciones de negocios- a los inmuebles?
-
La asignación
del precio de compra de un negocio (Purchase Price Allocation (PPA))
|
| Capítulo
2. |
Ingresos y gastos (lo
que cobramos y lo que pagamos).
1. Diferencia entre
gastos e inversión. Las diversas cuentas de resultados.
2. Los ingresos y gastos
más habituales-
a.
Ingresos de explotación.
b. Gastos
de explotación.
c. Los gastos
de personal.
TALLER DE TRABAJO
Cuentas del grupo 6 (Compras
y Gastos).
|
TALLER
DE TRABAJO.
Caso práctico
contable.
|
| Capítulo
3. |
Las existencias.
1. Existencias
2. Regulación en
el PGC
-
Valoración
inicial
-
Valoración
inicial: precio de adquisición.
|
| Capítulo
4. |
|
|
| Capítulo
5. |
Acreedores y deudores
1. Deudores.
-
Operaciones de
tráfico
-
Créditos
a corto y largo plazo
2. Acreedores.
-
Cuentas acreedoras
y deudoras con las administraciones públicas y con los trabajadores.
-
Valores negociables.
3. Inmovilizado
4. Amortización.
5. Provisiones.
|
| Capítulo
6. |
-
La contabilización
de los gastos de personal.
|
| Capítulo
7. |
Lo que tiene la empresa
(capital, reservas)
1. El neto patrimonial.
2. El capital.
3. Provisiones para riesgos
y gastos.
|
| Capítulo
8. |
Cargos y abonos de cada
cuenta.
1. Cuentas de tesorería.
a.
Cuentas de caja (570,571)
b. Cuentas
de bancos e instituciones de crédito (572, 573, 574, 575)
2. Existencias.
3. Cuentas del grupo 4.
a.
Proveedores, acreedores, clientes y deudores de tráfico.
b. Efectos
comerciales.
c. Cuentas
relacionadas con el personal.
4. Valores negociables.
5. Inmovilizado.
a.
Inmovilizaciones materiales.
b. Inmovilizado
inmaterial.
c. Gastos
amortizables.
Gastos de
establecimiento (subgrupo 20)
Gastos a distribuir
en varios ejercicios
6. Inversiones financieras y
endeudamiento.
a.
Créditos concedidos e imposiciones.
b. Créditos
por enajenación de inmovilizado.
c. Créditos
al personal.
d. Intereses
de créditos.
e. Fianzas
y depósitos.
7. Periodificación contable.
8. Financiación.
a.
Emisión, suscripción y desembolso.
b. Vencimiento
y pago.
c. Amortización.
9. Fondos propios (neto).
|
PARTE
SEGUNDA
-
Contabilidad
Presupuestaria o de costes.
|
|
|
| Capítulo
9. |
Contabilidad Presupuestaria
o de costes.
1. ¿Qué
es la contabilidad de costes?
2. Objetivos de la contabilidad
de costes.
a.
Valoración.
b. Información
analítica.
3. Contabilidad dirigida a la
dirección.
4. Concepto de coste.
5. Determinación
de los costes.
6. Costes directos e indirectos.
7. Claves de distribución.
8. Periodificación
contable de los costes.
9. La diferencia entre un
coste y una pérdida.
10. Costes explícitos
e implícitos.
11. Gasto y coste.
12. Clasificación
de los costes.
Costes funcionales
básicos
Costes de aprovisionamiento
Costes de fabricación
Costes de distribución
Costes de administración
Imputación
de los costes funcionales básicos
Tratamiento de
los costes financieros
Cuenta funcional
de resultados
13. Flujograma de los costes.
14. Cuenta de pérdidas
y ganancias analítica.
-
Captación
y elaboración de los datos sobre el ciclo de explotación
-
Agrupación
de costes por factores
-
Cifras históricas
y estimadas en el análisis de coste por factores
|
| Capítulo
10. |
La contabilidad de costes
en las empresas constructoras. Las empresas constructoras requieren un
sistema de costes por procesos o por pedidos.
TALLER
DE TRABAJO
Contabilidad de Costes y de Gestión.
1. Presupuesto de un proyecto de construcción.
a. El proceso presupuestario
de proyectos de construcción en la actividad económica.
b. El proceso presupuestario de
proyectos y la contabilidad de costes y de gestión.
c. Presupuesto de proyectos. Diferencias
entre los presupuestos del proyectista independiente y de la empresa contratista
2. Metodología de cálculo de costes
y elaboración de presupuestos.
3. Unidad de obra
a. Unidad de obra en Contabilidad
de Costes y de Gestión.
b. Unidad de obra en presupuestos
de proyectos de construcción.
c. Estado de mediciones
d. Partidas alzadas
e. Cuadros de precios
4. Costes de personal.
5. Costes de los materiales.
6. Precio unitario.
7. Precio descompuestos.
8. Precios auxiliares
9. Presupuestos
a. Presupuestos parciales
b. Presupuesto general
Presupuesto de ejecución
material y por contrata
Presupuesto de ejecución
por contrata
c. Los precios de coste en la base
de datos de la edificación.
Definición de precios
1. Precio básico
(PB)
2. Precio auxiliar (PA)
3. Precio unitario (PU)
4. Precio complejo (PC)
5. Precio funcional (PF)
|
| Capítulo
11. |
Contabilidad de la obra.
1. Definiciones de precios.
-
Precio básico (PB)
-
Precio auxiliar (PA).
-
Precio unitario (PU)
-
Precio complejo (PC)
-
Precio funcional (PF)
2. Los precios en el banco de datos estructurado.
3. Sistemas de contabilidad de costes
4. Clasificación en costes directos e indirectos.
a. En la contabilidad de costes
y de gestión.
b. Relación de elementos
de costes directos e indirectos.
|
| Capítulo
12. |
Definición de cada tipo de precio.
1. Precio de suministro (PSU)
2. Precio auxiliar (PA)
3. Precio unitario descompuesto y auxiliar.
a. Precio unitario descompuesto
(PUD)
b. Precio unitario auxiliar (PUA)
c. Precios complejos descompuesto
y auxiliar
d. Precio complejo auxiliar (PCA)
e. Precio funcional descompuesto
(PFD)
|
| Capítulo
13. |
Los precios de coste desde la contabilidad
de costes y de gestión.
1. Exclusión de costes indirectos:
precios auxiliares.
2. Desglose del coste total en diversos componentes
o costes. precios descompuestos.
3. Referencia espacial del precio.
El coste de la unidad de obra como coste
predeterminado.
El coste de la unidad de obra como coste
predeterminado o estándar.
El coste de la unidad de obra como coste
semicompleto.
El control de costes de la unidad de
obra.
Coste real y coste estándar
Desviaciones en costes directos.
Clases de desviaciones: técnicas
y económicas.
|
PARTE
TERCERA
-
Contabilidad
de las inmobiliarias
|
|
| Capítulo
14. |
-
La normativa contable básica
de las inmobiliarias se recoge en la Orden ministerial de 28 de diciembre
de 1994, modificada parcialmente por la Orden ministerial de 11 de mayo
de 2001, por la que se aprueban las normas de adaptación del Plan
General contable a las empresas inmobiliarias. Esta normativa está
vigente en tanto NO CONTRADIGA el Real Decreto 1514/2007, de 16 de noviembre,
por el que se aprueba el Plan General de Contabilidad.
|
TALLER
DE TRABAJO
Las normas de adaptación
del PGC a las empresas inmobiliarias. Orden Ministerial de 28 de diciembre
de 1994.
TALLER DE
TRABAJO
Casos prácticos
de especialidades contables de las inmobiliarias.
1. Los préstamos
y la financiación de las inmobiliarias.
2. El inmovilizado de una
inmobiliaria.
3. Capitalización
de los Gastos Financieros
4. Depreciación de
las inmobiliarias.
5. Las existencias de una
inmobiliaria.
6. Compras y gastos en la
inmobiliaria.
7. Proveedores de la inmobiliaria.
8. Ventas e ingresos de
una inmobiliaria.
9. Operaciones con clientes
de una inmobiliaria.
TALLER DE
TRABAJO
Caso práctico
de las cuentas de inmuebles y construcciones. Cuenta del inmovilizado material
(210/211) y cuenta de inversiones inmobiliarias (220/221).
1. Concepto de inversión
inmobiliaria.
2. Caso práctico
de contabilización de un inmueble destinado a arrendamiento en una
empresa que tiene entre sus actividades principales el alquiler de inmuebles.
3. Cuentas contables.
Inversiones
inmobiliarias
Cuenta 220
“Inversiones inmobiliarias en terrenos y bienes naturales”
Cuenta 221
“Inversiones en construcciones”
Amortizaciones
de las inversiones inmobiliarias
Cuenta 682
“Dotación a la amortización de inversiones inmobiliarias”
Cuenta 282
“Amortización acumulada inversiones inmobiliarias”
Terrenos y
construcciones no considerados inversiones inmobiliarias
Cuenta 210
“Terrenos y bienes naturales”
Cuenta 211
“Construcciones”
Amortizaciones
de los terrenos y construcciones que no son inversiones inmobiliarias
Cuenta 681
“Dotación a la amortización de inmovilizado material”
Cuenta 281
“Amortización acumulada inmovilizado material”
4. Inmuebles para venta. Subgrupo
58 PGC No aplicable a pymes.
5. Diferencias de cuentas
PGC entre constructoras e inmobiliarias.
TALLER DE
TRABAJO
Caso práctico
contable y fiscal de aportación de solar a cambio de edificación
(permuta inmobiliaria) desde la perspectiva de una empresa constructora
que recibe el terreno.
1. Aportación de
solar a cambio de edificación (permutas inmobiliarias). Entrega
de un terreno por viviendas
• Permuta
de inmovilizado entrega de construcciones (inmovilizado material) a cambio
de terrenos (inmovilizado material).
2. Tipos de permuta atendiendo
al Plan General Contable
-
Permuta comercial.
-
Permuta no comercial
-
Contabilidad de
la permuta no comercial
-
Contabilidad de
la permuta de carácter comercial
3. Contabilidad de la permuta
de viviendas por terreno.
a.
En el momento en que se recibe el terreno
b. Al cierre
del ejercicio
c. En el momento
de la entrega de los pisos
4. Caso práctico permuta
inmobiliaria. Empresa constructora que recibe el terreno.
a.
Tipo incremental de financiación para la empresa
b. Tratamiento
del IVA
c. Tratamiento
contable
-
En el momento
de la recepción del terreno
-
Al cierre del
ejercicio
En el momento
de la entrega de las viviendas
TALLER DE TRABAJO
Resolución 14 de abril de 2015 costes
de producción en inmobiliarias.
-
Particularidades en empresas inmobiliarias.
-
Forman parte del precio de adquisición:Los
gastos de acondicionamiento (cierres, drenaje, saneamiento), los de derribo
de construcciones cuando sea necesario para poder efectuar obras de nueva
planta, los gastos de inspección y levantamiento de planos cuando
se efectúen con carácter previo a su adquisición,
junto con las tasas inherentes a la construcción y los honorarios
de facultativos de proyecto y dirección de obras.
-
Particularidades de los costes de
indemnización a arrendatarios por rescisión de contrato.
TALLER DE TRABAJO
Criterio aplicable para contabilizar el deterioro
de las existencias y de las inversiones inmobiliarias por parte de
una empresa inmobiliaria.
-
Norma de registro y valoración
(NRV) 10ª. Existencias y de la NRV 4ª. Inversiones inmobiliarias
del PGC
TALLER DE TRABAJO.
ICAC. Consultas Contabilidad de Inmobiliarias.
-
Inmovilizado material. NRV 2ª. Inversiones inmobiliarias.
NRV 4ª. Normas de Adaptación del Plan General de Contabilidad
a las empresas constructoras. NRV 13ª. Bienes adquiridos por el cobro
de créditos.
-
Inmovilizado material. NRV 2ª. Inversiones inmobiliarias.
NRV 4ª. Normas de Adaptación del Plan General de Contabilidad
a Empresas Inmobiliarias.
TALLER DE TRABAJO
Inmovilizado material,
inversiones inmobiliarias e intangibles.
Resolución
de 1 de marzo de 2013 de la Presidenta del Instituto de Contabilidad y
Auditoría de Cuentas por la que se dictan normas de registro
y valoración del inmovilizado material y de las inversiones inmobiliarias
y la Resolución de 28 de mayo de 2013, del Instituto de Contabilidad
y Auditoría de Cuentas, por la que se dictan normas de registro,
valoración e información a incluir en la memoria del inmovilizado
intangible.
1. Las inversiones
inmobiliarias en construcción o desarrollo, se deben clasificar
como inversión inmobiliaria en curso.
2. Tratamiento contable
de las inversiones de doble uso y aquellas en las que existen
servicios auxiliares (ej.: edificio de oficinas, en el cual los servicios
de seguridad y mantenimiento son suministrados por el propietario).
3. Principios aplicables
a las reclasificaciones cuando se modifique el uso otorgado a
inmuebles del inmovilizado material o inversión inmobiliaria.
Las parcelas adquiridas
por empresas inmobiliarias sin un uso futuro determinado, se deben
clasificar como inversión inmobiliaria y reclasificarse, en su
caso, a existencias cuando comience el desarrollo para su venta.
Las reclasificaciones entre
inmovilizado material e inversiones inmobiliarias se realizan directamente,
sin impacto en la cuenta de pérdidas y ganancias.
TALLER DE TRABAJO
Diferencias contables
entre inmobiliarias patrimonialistas (contabilizan sus activos inmobiliarios
en partidas dentro del inmovilizado) y promotoras inmobiliarias contabilizan
el suelo y las viviendas como existencias dentro del activo circulante.
|
| Capítulo
15. |
Contabilidad aplicada
a la financiación de empresas inmobiliarias.
1. El balance la
herramienta fundamental de la estructura financiera y económica
de una promotora inmobiliaria.
2. Fondo de maniobra para hacer
frente a los pagos a corto plazo.
3. Cash Flow (flujo de ingresos
y gastos que se han generado durante el ejercicio).
4. Solvencia financiera
entre los activos y los pasivos de su ciclo de explotación inmobiliaria.
-
Liquidez
-
Ratio de tesorería
-
Solvencia
-
Garantía
Endeudamiento
|
| Capítulo
16. |
-
Plan para las empresas inmobiliarias.
|
| Capítulo
17. |
Contabilidad del arrendamiento
en la inmobiliaria.
1. El Arrendamiento
en el PGC.
2. Procedencia de los inmuebles
destinados al arrendamiento.
3. Amortización de
los inmuebles para arrendamiento.
4. Contabilización
del arrendamiento.
5. Tratamiento contable
de la morosidad en el arrendamiento.
|
| Capítulo
18. |
Contabilidad inmobiliaria de arrendamientos
con la NIIF 16. Arrendamientos.
1. Entrada en vigor de la "NIIF 16 Arrendamientos".
1 de enero de 2019.
2. ¿Qué es la "NIIF 16 Arrendamientos"?
-
La Norma Internacional de Información
Financiera (NIIF) 16 es una normativa instaurada a nivel internacional
con un claro objetivo: reordenar la ubicación de los contratos de
arrendamiento de una empresa dentro de sus cuentas y balances anuales,
estableciendo, para ello, un nuevo modelo de contabilidad.
a. La NIIF 16 elimina el modelo de contabilidad
dual
b. Modelo único.
3. Características principales.
a. Para los arrendatarios,
por tanto, el contrato de arrendamiento se convierte en un pasivo y un
activo equivalente (el derecho de uso del bien objeto del contrato).
b. Las empresas españolas
afectadas tendrán que cambiar la forma en que organizan tanto sus
resultados anuales como sus propios balances, ya que algunos tipos de arrendamientos
cambiarán de lugar
c. También incluye cambios
durante la vigencia del contrato de arrendamiento. reconocimiento de gastos
en la mayoría de los contratos, incluso aunque abonen rentas anuales
constantes.
d. Para los arrendatarios, el contrato
de arrendamiento se convierte en un pasivo y un activo equivalente, el
derecho de uso del bien objeto del contrato.
e. Los impactos van más allá
del balance. También se producirán cambios durante la vigencia
del contrato de arrendamiento.
f. Todas las empresas necesitarán
evaluar la magnitud de los impactos de la norma para que puedan entender
las implicaciones en su actividad de negocio.
4. Un cambio importante en cuanto a la contabilización
de los arrendamientos operativos.
-
Razones por las que el Consejo de Normas
Internacionales de Contabilidad (IASB) emitió la "NIIF 16 Arrendamientos".
5. Mientras llega el ajuste del Plan General de Contabilidad
(PGC), sólo afecta a las cotizadas.
-
La norma exige a los arrendatarios registrar
en el balance un activo por el derecho de uso del activo y un pasivo por
la obligación de pago con el arrendador, por lo que los estados
financieros se verán modificados, por un incremento de la deuda,
y el registro de amortizaciones y gastos financieros en lugar de alquileres.
-
Es importante destacar que esta normativa
no va a ser aplicada en el PGC español, pero será necesario
que las entidades que tengan que reportar a sus grupos bajo NIIF, apliquen
y conozcan esta norma para poder preparar la información correspondiente.
-
El Plan General de Contabilidad (PGC)
todavía no ha sido adaptado a la nueva norma internacional, de modo
que, por ahora, dicha interpretación va a afectar exclusivamente
a empresas cotizadas que apliquen normas consolidadas (empresas obligadas
a aplicar las normas NIIF).
-
Pendientes del Instituto de Contabilidad
y Auditoría de Cuentas (ICAC) en torno a la adaptación del
PCG.
-
Impacto de la normativa sobre arrendamientos
NIIF 16 en caso de adoptarse en la normativa contable española para
las PYMES
6. Se elimina la diferenciación entre el arrendamiento
operativo y el financiero
a. ¿Cuándo
entiende la NIIF 16 que un contrato contiene un arrendamiento?
b. Las claves que determinan un
arrendamiento.
c. Pagos futuros comprometidos por
el contrato de arrendamiento y que deben aparecer en el balance.
d. Repercusión en el balance:
incremento de endeudamiento: imagen de endeudamiento.
7. El derecho de uso será objeto de amortización
sistemática durante el plazo del arrendamiento.
8. Hay cambios muy significativos en la contabilidad
del arrendatario.
a. Los arrendamientos operativos
entrarán en balance.
b. La fecha de inicio de un arrendamiento
c. Los derechos de uso (arrendamientos)
se deben presentar separadamente del resto de activos en el balance o como
nota de la memoria. EXEPCIÓN: INVERSIONES INMOBILIARIAS.
d. Impacto en balance para los arrendatarios
9. Sin cambios sustanciales para el arrendador.
10. Preparación ante las NIIF 16
• Reducir las vigencias
de los arrendamientos puede parecer la solución ideal para reducir
el impacto financiero de las nuevas normas. No obstante, las ventajas financieras
a corto plazo deben compararse con otros impactos relacionados.
• Las cláusulas de renovación
o prórroga deberían ser un aspecto esencial a analizarse,
ya que su impacto financiero en el balance de situación será
significativo con la aplicación de las nuevas normas contables.
• Los gastos de explotación
de los contratos de arrendamiento también deberían ser cuidadosamente
revisados, ya que estos gastos quedan excluidos del balance con la nueva
norma.
• Los arrendamientos triple-net,
en los que el arrendatario paga una cuota de alquiler fija, además
de los impuestos sobre bienes inmuebles, los seguros, gastos de mantenimiento
y reparaciones, eliminan esta carga administrativa.
• Revisar los clausulados contractuales
para determinar si un contrato cumple o no con la definición de
un arrendamiento es más importante que nunca.
• Reconsiderar qué entidades
son las que suscriben un arrendamiento es otra estrategia para minimizar
el impacto financiero de las normas de contabilidad aplicables a los arrendamientos.
11. Alternativas tras las NIIF 16
• Los arrendamientos variables
en función del volumen de negocio, que vinculan las cuotas del alquiler
a los ingresos por ventas del emplazamiento de un arrendatario, ofrecen
la ventaja de la posible exclusión del balance de situación.
• Evitar nuevos arrendamientos mediante
opciones de coworking creativas puede ser una solución para algunas
empresas.
TALLER DE TRABAJO.
Las decisiones inmobiliarias ante la entrada
en vigor de la NIIF 16
1. La necesidad de simplificar al auditor la calificación
del contrato como arrendamiento.
2. Sistemas de gestión integrados de control
de los arrendamientos inmobiliarios.
a. Cálculos de seguimiento
de los arrendamientos (cambios en los plazos de arrendamiento, en la duración
estimada de los contratos, modificaciones de arrendamientos).
b. Desgloses en las Cuentas Anuales.
c. Coordinación con filiales.
3. Las cláusulas de renovación o prórroga
en los arrendamientos inmobiliarios.
4. Los gastos de explotación de los contratos
de arrendamiento inmobiliario.
5. Los arrendamientos inmobiliarios de cuota fija
e impuestos inmobiliarios por cuenta del arrendatario.
6. Estrategia financiera para seleccionar las
empresas que arriendan.
7. Los arrendamientos con renta variable en función
de ventas (ej.: centros comerciales).
TALLER DE
TRABAJO.
Criterio de las auditorías sobre la
interpretación del NIIF 16 Arrendamientos
TALLER DE
TRABAJO.
Caso práctico contable de la NIIF 16.
Arrendamientos.
Repercusiones en la cuenta de Pérdidas
y Ganancias y aumento del EBITDA al sustituir los gastos por arrendamientos,
que no se contabilizan, por la amortización del activo y los intereses.
TALLER DE
TRABAJO.
Caso práctico contable de alquiler de
oficinas con aplicación de la NIIF 16. Arrendamientos.
|
| Capítulo
19. |
-
La contabilización
del leasing.
|
TALLER
DE TRABAJO.
Casos prácticos del leasing en el Plan
General Contable.
TALLER DE
TRABAJO.
Contabilidad en caso de arrendamiento financiero
("leasing") y lease back.
TALLER DE TRABAJO
Contabilidad inmobiliaria
de arrendamientos con la NIIF 16. Sale & Lease back inmobiliario.
1. Entrada en vigor de la norma.
2. El derecho de uso será objeto de amortización
sistemática durante el plazo del arrendamiento.
3. Hay cambios muy significativos en la contabilidad
del arrendatario.
4. Sin cambios sustanciales para el arrendador.
5. Sale & lease back inmobiliario.
a. Arrendatario vendedor
b. Arrendador comprador
CHECK-LIST
¿Qué es la
normativa NIIF 16?
Entrada en vigor 1 de
enero de 2019.
Se introduce un modelo
único de contabilización de todos los arrendamientos.
¿Qué estrategias
resultan más favorables, renegociar el contrato de arrendamiento
a menos años?
¿Conviene la separación
por componentes de contratos que contienen arrendamientos junto con otro
tipo de acuerdos?
¿Conviene aplicar
la excepción de arrendamientos de corto plazo?
¿Conviene aplicar
la excepción de arrendamientos de bajo importe?
¿Es el pasivo
por arrendamiento mayor que el valor del inmueble subyacente?
¿Cómo se
estructuraría el arrendamiento y cómo influyen sus compromisos
a las cifras a incluir en balance?
¿Qué importancia
tiene el control sobre el activo?
¿Siguen teniendo
interés las operaciones de “Sale & Leaseback”?
¿Se pueden renegociar
las rentas, hay necesidad de ajustar los periodos de alquiler, revisiones
contractuales, etc.?
¿Tiene impacto
en el impuesto de sociedades?
¿Cómo afecta
a la deducibilidad por intereses?
¿Cómo optimizar
el espacio arrendado?
|
| Capítulo
20. |
La contabilidad de las
UTEs inmobiliarias.
1. Concepto de UTE.
2. Características
de las UTES.
3. Aspectos contables de
las UTES
4. Régimen fiscal
de las UTES.
|
PARTE
CUARTA.
-
Contabilidad
de las constructoras.
|
<
|
| Capítulo
21. |
-
La normativa contable de
las constructoras se recoge en la Orden Ministerial de 27 de enero de 1993,
por el que se aprueban las normas de adaptación del PGC a las empresas
constructoras (PGCEC) estando vigentes en todo lo que NO CONTRADIGAN el
Real Decreto 1514/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el Plan
General de Contabilidad (disp. transt. 5ª).
|
TALLER DE TRABAJO
Contabilidad para constructoras.
1. Plan General de Contabilidad de 1990 (PGC)
y Orden de 27 de enero de 1993 por la que se aprueban las normas
de adaptación del PGC a las empresas constructoras, elaborada
por el grupo de trabajo creado al efecto mediante la Resolución
del ICAC de 12 de julio de 1990.
2. Cuentas y subgrupos
3. Características de las cuentas anuales
de las constructoras.
4. Las normas de valoración de la adaptación
sectorial.
5. Métodos de reconocimiento de ingresos.
a. Método del contrato
cumplido
b. Método del porcentaje
de realización
TALLER DE TRABAJO
Contabilización
de las Empresas Constructoras.
1. Orden de 27 de enero de 1993 por la que se
aprueban las normas de adaptación del Plan General de Contabilidad
a las Empresas constructora.
2. Ingresos por ventas de bienes y de la prestación
de servicios de la construcción.
3. Imputación de ingresos por obra ejecutada.
4. Obras realizadas por encargo o contrato.
a. Método del porcentaje
de obra realizada o de realización.
b. Método del contrato terminado
o cumplido.
5. Contabilización de obras realizadas por
encargo y contrato.
a. Método del porcentaje
de realización. Los ingresos se determinan mediante la valoración
de las unidades de obra ejecutada.
b. Gastos iniciales de anteproyecto
o proyecto.
c. Correcciones valorativas. El
valor neto razonable.
d. Provisiones para otras operaciones
comerciales.
e. El valor neto razonable.
TALLER DE TRABAJO
Resolución de 14 de abril de 2015, del
Instituto de Contabilidad y Auditoría de Cuentas, por la que
se establecen criterios para la determinación del coste de
producción.
-
Especialidades para constructoras.
TALLER DE TRABAJO
Plan general contable
PGc de las empresas constructoras.
-
Provisión para pérdidas
por obras.
TALLER DE TRABAJO
La contabilidad analítica (también
llamada contabilidad de costes, de gestión, de dirección
o interna) en las constructoras.
1. Es una contabilidad que no es obligatoria.
2. Ventaja para una constructora: calcula los
costes previstos de las unidades de obra para presentar una oferta.
a. El cálculo del
coste de las unidades de obra.
b. Proporcionar información
relevante sobre la conveniencia de comprar materiales o, por ejemplo, comprar
un prefabricado.
c. Posibilita la planificación,
el control y evaluación de las actividades de la constructora.
3. Ventajas de la contabilidad analítica en
las empresas constructoras.
a. Proyecto técnico
b. Estudio para ofertas
-
Coste unidad de obra
-
Toma de decisiones
-
Planificación
c. Acuerdo o adjudicación de
la obra:
d. Preparación de la obra
-
Coste unidad de obra
-
Toma de decisiones
-
Planificación
e. Ejecución de la obra
-
Coste unidad de obra
-
Toma de decisiones
-
Planificación y control
f. Finalización de la obra
-
Coste unidad de obra
-
Control
4. Objetivos para la constructora.
a. El cálculo del
coste de las unidades de obra.
b. Información relevante
para la toma de decisiones.
c. Información para la planificación,
el control y evaluación de las obras.
TALLER DE TRABAJO
El confirming con anticipo obligatorio de las
constructoras a proveedores y subcontratistas.
1. La necesidad de pagar en un plazo legal ha
generado este sistema de ingeniería financiera: confirming.
2. La mala fama del confirming: la opacidad contable.
El confirming contribuyó a impagos importantes como los de Abengoa
o Carillion.
3. La indebida utilización del confirming
como un préstamo puente.
4. El caso de la gran constructora británica
Carillion con el exceso de confirming.
5. El actual sistema de contabilización
del confirming conlleva la ocultación de la deuda financiera de
las constructoras.
6. El uso del confirming por las constructoras.
7. El confirming con anticipo obligatorio
8. Ventajas y desventajas del confirming.
a. Para la constructora.
b. Para el proveedor / subcontratista.
9. Coste del confirming
a. Para la constructora
b. Para el proveedor o subcontratista
10. ¿Cómo funciona el Confirming?
11. Caso práctico de confirming en la construcción.
12. Ejemplos de confirming con recurso y sin recurso
a. Confirming con recurso
b. Confirming sin recurso
TALLER DE TRABAJO
Adaptación del PGC a las empresas constructoras.
Vigencia del método del “contrato cumplido”.
-
Contabilización de
los contratos “llave en mano”.
TALLER DE TRABAJO
NIIF 15 para la Construcción y Sector
Inmobiliario.
-
Estándar contable para el reconocimiento de
ingresos por Contratos con Clientes. Esta Norma
-
Sustituye a la NIC 11 Contratos de construcción,
a la NIC 18 Ingresos de actividades ordinarias, a la CINIIF 15 Acuerdos
para la construcción de inmuebles, a la CINIIF 13 Programa de fidelización
de clientes, a la CNIIF 18 Transferencias de activos procedentes de clientes
y a la SIC-31 Ingresos – Permutas de servicios de publicidad.
TALLER DE TRABAJO
NIC 11.- Contratos de
construcción
TALLER DE
TRABAJO
Casos prácticos
de contabilidad de constructoras.
-
La Clasificación Nacional
de Actividades Económicas
-
Principios Contables
-
Cuadro de Cuentas y Relaciones
Contables
-
Grupo 4: acreedores y deudores
por operaciones de tráfico
-
Subcontratistas
-
Normas de Valoración.
-
Obra Ejecutada Pendiente de
Certificar
-
Normas de Valoración.
-
Grupo 6: compras y gastos
-
Otros gastos de gestión
-
Dotación a las Provisiones
-
Norma de Valoración.
-
Método del contrato cumplido
-
Contabilización del IVA
repercutido
-
Método del porcentaje
de realización
TALLER DE TRABAJO
Ejemplos de aplicación
de costes en las constructoras.
1. Coste directo e indirecto
2. Centros de costes y sistemas
de costes.
3. Coste de producción
y
final.
4. Coste unitario y total.
5. Coste variable y fijo.
6. Costes semivariables
(parte fija y parte variable).
7. Coste esperado
8. Costes de la unidad de
obra
a.
Costes directos de la unidad de obra.
b. Costes
indirectos de la unidad de obra.
1.
Costes generales de la obra (CGO)
2. Otros gastos
de la obra (OGO)
9. La cuenta de pérdidas
y ganancias y el registro de los costes, gastos e ingresos de la constructora.
10. Coste estándar
de la unidad de obra
a.
Cálculo del coste estándar de una unidad de obra.
b. Objetivos
del coste estándar de la unidad de obra en las constructoras.
1.
Cálculo del coste de las unidades de producto.
2. Información
relevante para la toma de decisiones.
3. Información
para la planificación, el control y evaluación de las actividades
de la constructora.
c. Procedimiento
de determinación del coste de la unidad de obra.
1.
Definir correctamente la unidad de obra.
2. Calcular
el coste directo estándar de la unidad de obra definida (cdi).
3. Añadir
a este coste directo (cdi) el reparto de sus costes
y gastos indirectos correspondientes.
11. Centros de costes
12. Sistemas de costes
13. Criterios de reparto
de costes y gastos indirectos
|
| Capítulo
22. |
La contabilidad de las
Utes de las constructoras.
1. Concepto de unión
temporal de empresa.
2. Las UTES. Importancia
en el sector de la construcción
3. Aspectos contables de
las UTES en la construcción.
a.
Cuentas de las UTES y en sus empresas partícipes.
b. Normas
de valoración.
c. Cuentas
anuales.
Balance y
cuenta de pérdidas y ganancias.
Memoria.
4. Régimen fiscal de
las UTES.
|
TALLER DE TRABAJO
Orden EHA/3362/2010, de 23 de diciembre de
2010, se aprueban las normas de adaptación del Plan General de Contabilidad
de las empresas concesionarias de infraestructuras públicas.
TALLER DE TRABAJO
Contabilidad de inversiones en negocios conjuntos,
uniones de empresas y joint ventures. (NIC 31)
1. Concepto de negocios conjuntos /joint ventures
2. Clases de Negocios Conjuntos / joint venture.
3. Explotaciones y activos controlados de forma
conjunta
-
Cuenta de pérdidas y ganancias
> parte de los ingresos generados y de los gastos incurridos por el negocio
conjunto, así como los gastos incurridos en relación con
su participación en el negocio conjunto, y que de acuerdo con lo
dispuesto en este Plan General de Contabilidad deban ser imputados a la
cuenta de pérdidas y ganancias.
-
Instituto de Contabilidad y Auditoría
de Cuentas con la promulgación de la Adaptación del Plan
General de Contabilidad para las empresas constructoras, en su norma de
valoración nº 21, con relación a un caso particular
de explotaciones controladas conjuntamente, como es el de las uniones temporales
de empresas (UTEs).
4. Ejemplos. Casos prácticos.
|
PARTE
QUINTA
-
Contabilidad en la venta de empresas
o negocios.
|
|
| Capítulo
23. |
Análisis contable del proceso de venta
de empresas o negocios.
1. Aspectos contables de las operaciones
de adquisición de negocios.
2. Concepto de “Combinación de negocios”
3. Registro contable de las combinaciones de negocios.
4. Método de adquisición
5. Coste de la combinación de negocios.
6. Reconocimiento y valoración de los activos
identificables adquiridos y los pasivos asumidos.
7. Valoración.
6. Determinación del importe del fondo
de comercio o de la diferencia negativa.
9. Activos no corrientes mantenidos para la venta
y grupos enajenables de elementos, mantenidos para la venta.
10. Cuentas de registro contable.
11. Valoración.
|
| ANEXO |
-
Guía práctica de contabilidad en
pequeñas y medianas empresas.
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