CONTABILIDAD DE  INMOBILIARIAS Y CONSTRUCTORAS
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¿QUÉ APRENDERÁ?
  • Cuáles son las principales adaptaciones sectoriales del Plan General Contable a las empresas constructoras e inmobiliarias. 
  • Cuáles son los criterios de contabilización específicos de este tipo de empresas, así como las normas de valoración y el devengo de gastos e ingresos. 
  • Cuáles son los distintos métodos de valoración de los ingresos. 
  • Cómo funciona una Obra Ejecutada Pendiente de Certificar (obra en curso) y una Obra Certificada por Anticipado. 
  • Análisis del Balance (rentabilidad y solvencia).
  • La contabilidad de costes en las empresas constructoras. 
  • Contabilidad en caso de arrendamiento financiero ("leasing") y lease back inmobiliario. 
  • Casos prácticos de especialidades contables de las inmobiliarias. 
  • Criterio aplicable para contabilizar el deterioro de las existencias y  de las inversiones inmobiliarias por parte de una empresa inmobiliaria. 
  • Norma de registro y valoración (NRV) 10ª. Existencias y de la NRV 4ª. Inversiones inmobiliarias del PGC.
  • ICAC.  Consultas Contabilidad de Inmobiliarias. 
  • La contabilidad de las UTEs inmobiliarias.
  • Contabilidad de las constructoras. 
  • La contabilidad de las UTEs de las constructoras. 
Somos una pequeña constructora que también promovemos vivienda. La contabilidad de las constructoras y de las inmobiliarias tiene sus peculiaridades y necesitábamos aclarar si lo que estábamos contabilizando era lo mismo que hacían otras constructoras como la nuestra. Hemos clarificado muchas dudas y merece la pena por lo práctico. Recomendable, especialmente para los que empiezan en el sector inmobiliario y de  la construcción.
ÍNDICE
Introducción

PRELIMINAR

  • La contabilidad de inmobiliarias y constructoras en 16 preguntas y respuestas.
  • PARTE PRIMERA  PARTE SEGUNDA PARTE TERCERA PARTE CUARTA PARTE QUINTA ANEXO

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    LA CONTABILIDAD DE INMOBILIARIAS Y CONSTRUCTORAS en 16 preguntas y respuestas.
    • 44 páginas. No imprimible.

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    CONTROLLER INMOBILIARIO. 
    DIRECTOR FINANCIERO DE UNA CONSTRUCTORA. 

    CONSTRUCTION FUNDING AND FINANCIAL MANAGEMENT

    DIRECTOR FINANCIERO INMOBILIARIO
    FISCALIDAD INMOBILIARIA.
    INGLÉS DE LA CONTABILIDAD Y AUDITORÍA DE INMOBILIARIAS Y CONSTRUCTORAS.

     

    Introducción
    “Comprender” los procedimientos de contabilidad de inmobiliarias y constructoras es fundamental para todas las empresas del sector. Eso requiere conocer todos los tratamientos contables apropiados y tratamientos alternativos que mejoren la presentación de los estados financieros, de modo que el personal contable y financiero pueda aportar un asesoramiento adecuado a la gerencia en términos de una estructuración contable adecuada.

    La guía práctica de contabilidad de inmobiliarias y constructoras proporciona una visión integral de todos los aspectos contables relacionados con la contabilidad de inmobiliarias y constructoras.

    Esta guía práctica está diseñada para personas que trabajan en el sector inmobiliario o de la construcción y requieren un mayor conocimiento práctico del proceso contable.

    Había necesidad en el sector inmobiliario y de la construcción de una guía práctica que fuese accesible a los profesionales que no saben nada de contabilidad pero que tienen que saber interpretar un balance. Ese es el motivo por el que hay un apartado especial que viene a solucionar esa carencia porque “si sabes leer un balance, ya lo sabes todo”.

    Pero no podíamos dejar de profundizar en las especialidades contables de inmobiliarias y constructores desde una perspectiva práctica y que pudiese entenderse por profesionales que no son contables, por esta razón se sigue una sistemática que va de lo básico ¿qué es un balance? a lo complejo ¿cómo es la contabilidad de un UTE de inmobiliarias o constructoras. 

    Las inmobiliarias y constructoras están sujetas a una normativa contable con importantes diferencias respecto del PGC en vigor.

    Conocer esta normativa y los criterios de contabilización específicos (normas de valoración, devengo de gastos e ingresos, entre otros) es imprescindible para responsabilizarse de la gestión contable de inmobiliarias y constructoras.

    Además se trata de forma separada la figura de la Unión Temporal de Empresas (U.T.E.), muy habitual dentro del sector de la construcción y cuya casuística concreta requiere un estudio independiente. 

    El Plan General Contable (PGC) tiene adaptaciones específicas para los sectores de la construcción e inmobiliarios. La del sector CONSTRUCTOR entiende sobre aquellas empresas con actividad simplemente de construcción por encargo de cualquier tercero, sea cual sea su naturaleza y actividad.

    La del sector inmobiliario comprende la actividad empresarial de aquellos que encargan a un tercero constructor que realice una obra edificable con la intención de que a seguido, ponerla a la venta al mercado de usuarios finales. Queda incluida en tal clasificación, aquellas empresas que siendo de naturaleza constructora aglutinan también la gestión de inmobiliaria. Es decir construyen con recursos propios y venden al usuario final.

    En cuanto a la ejecución como técnica contable de las inmobiliarias y constructoras, sólo se requiere un plan específico de cuentas, pero para aplicarlo “hay que conocer el sector”. No basta con saber contabilidad. 

    Y para mayor detalle están las resoluciones y consultas más relevantes publicadas por el ICAC sobre los aspectos de la contabilidad de las empresas inmobiliarias y constructoras. Todo ello adaptado a los nuevos criterios establecidos en el NIIF.

    Hemos tratado dar una respuesta actualizada a los problemas prácticos que plantea la contabilidad de las empresas inmobiliarias y constructoras, teniendo en cuenta todas las consultas del ICAC al respecto, así como la Normativa Internacional (NIIF 15 Reconocimiento de los ingresos). 

    De todas estas cuestiones se trata, desde una perspectiva práctica y profesional, en la guía práctica de la contabilidad de inmobiliarias y constructoras.

     

    PRELIMINAR
    • La contabilidad de inmobiliarias y constructoras en 16 preguntas y respuestas.
    1. ¿En qué consiste la contabilidad de una promoción inmobiliaria?
    a. Concepto práctico de la contabilidad inmobiliaria
    b. Las cuentas clave de la promoción inmobiliaria
    c. Costes de obras y costes de servicios
    2. La pregunta clave de la contabilidad inmobiliaria: ¿está promoviendo un inmueble para venderlo o para alquilarlo?
    3. ¿Cuáles son las especificaciones del balance general para el promotor inmobiliario?
    a. Una cuenta separada para cada tipo de costes
    b. Cuentas por pagar y sus cuentas de deuda
    c. Retención a pagar. ¿Qué es?
    d. Cuentas el pasivo: préstamos
    e. Pérdidas y ganancias de la promoción inmobiliaria
    f. Bienes inmuebles para alquilar
    4. ¿Por qué la contabilidad de la construcción es diferente?
    a. Basada en proyectos
    b. Producción descentralizada
    c. Contratos a largo plazo
    5. ¿En qué se diferencia la contabilidad de la construcción?
    a. La contabilidad de la construcción es diferente de la contabilidad comercial general.
    b. La doble entrada
    c. Los contratistas operan su negocio principalmente en torno a proyectos con facturación, producción o mano de obra.
    d. La producción se lleva a cabo en varios lugares de trabajo en lugar de ubicaciones establecidas sin línea de venta minorista y fabricación.
    e. La construcción también trabaja en ciclos de producción largos y estacionales.
    f. Duración del contrato
    6. ¿Cuáles son los conceptos importantes para la contabilidad de la construcción?
    a. Costes laborales
    b. Facturación de la construcción
    c. Precio fijo
    d. Precio unitario
    7. ¿Cómo contabilizar la construcción?
    8. ¿Cuándo debe reconocer un constructor las ganancias de una obra?
    9. ¿Cómo contabilizar la retención de contrato que el cliente hace al constructor?
    10. ¿Cuáles son los principios de contabilidad generalmente aceptados que también se aplican al inmobiliario y la construcción?
    a. Plan de cuentas y libro mayor
    b. Coste de empleo
    c. Trabajo en curso o en progreso
    d. Coste del bien vendido
    e. Reconocimiento de ingresos
    f. Efectivo vs contabilidad de acumulación
    g. Porcentaje de reconocimiento de ingresos de contrato completo vs completado
    h. Reconocimiento de ingresos en plan de cuentas
    • Informes habituales en la contabilidad de la construcción
    • Antigüedad de cuentas por cobrar
    • Antigüedad de cuentas por pagar
    i. Cuenta de pérdidas y ganancias / resultados
    j. Balance general
    k. Informe de saldo de caja o flujo de caja
    l. Informe de coste del trabajo
    m. Informe de rentabilidad laboral
    n. Informe de valor ganado
    ñ. Informe de trabajo en curso
    o. Informe de estimaciones frente a datos reales
    p. Solicitud de pago
    11. ¿Cuáles son los fundamentos de la contabilidad de la construcción?
    a. Coste del trabajo
    b. Reconocimiento de ingresos por contratos
    c. Retención de contrato
    d. Facturación de construcción especializada
    • Precio fijo
    • Tiempo y material
    • Precio unitario
    12. ¿Cómo es el software de contabilidad de la construcción?
    13. ¿Qué medidas prácticas se aconsejan en la contabilidad de la construcción?
    a. Crear una serie de diarios para registrar las transacciones diarias de la empresa.
    b. Seguimiento de pagos
    c. Mantener copias de seguridad de los registros
    14. ¿Qué es la contabilidad de construcción en curso o en proceso?
    a. Contabilidad de construcción en curso o en proceso
    b. La construcción en curso es un activo para una empresa.
    15. ¿Cómo se registra la contabilidad en curso en la construcción?
    16. ¿Qué es el contrato de construcción de la NIC 11?
    PARTE PRIMERA. 
    • Contabilidad práctica: Saber llevar la contabilidad de una empresa.
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    Capítulo 1.
    El Plan General de Contabilidad.
    1. La ley exige que todo empresario lleve libros contables.
    2. El plan general de contabilidad (PGC)
    a. Principios contables
    b. Cuadro de cuentas
    c. Definiciones y relaciones contables.
    d. Cuentas anuales.
    e. Normas de valoración.
    TALLER DE TRABAJO
    Real Decreto 1/2021, de 12 de enero, por el que se modifican el Plan General de Contabilidad 
    • Real Decreto 1/2021, de 12 de enero, por el que se modifican el Plan General de Contabilidad aprobado por el Real Decreto 1514/2007, de 16 de noviembre; el Plan General de Contabilidad de Pequeñas y Medianas Empresas aprobado por el Real Decreto 1515/2007, de 16 de noviembre; las Normas para la Formulación de Cuentas Anuales Consolidadas aprobadas por el Real Decreto 1159/2010, de 17 de septiembre; y las normas de adaptación del Plan General de Contabilidad a las entidades sin fines lucrativos aprobadas por el Real Decreto 1491/2011, de 24 de octubre 
    1. Normativa modificada 
    El Plan General de Contabilidad aprobado por el Real Decreto 1514/2007, de 16 de noviembre. 
    El Plan General de Contabilidad de Pequeñas y Medianas Empresas aprobado por el Real Decreto 1515/2007, de 16 de noviembre. 
    Las Normas para la Formulación de Cuentas Anuales Consolidadas aprobadas por el Real Decreto 1159/2010, de 17 de septiembre. 
    Las Normas de adaptación del Plan General de Contabilidad a las entidades sin fines lucrativos aprobadas por el Real Decreto 1491/2011, de 24 de octubre. 
    2. Principales modificaciones del plan general de pequeñas y medianas empresas 
    3. Principales modificaciones de las normas para la formulación de cuentas anuales consolidadas 
    4. Principales modificaciones de las normas de adaptación del plan general de contabilidad a las entidades sin fines lucrativos 
    5. Simplificación de la clasificación de activos financieros 
    6. Se actualiza la definición de coberturas contables 
    Criterios de valoración. 
    Cuentas anuales 
    Cuadro de cuentas 
    7. Objetivo de la reforma: adaptar la normativa contable española a las NIIF-UE 9 sobre instrumentos financieros y a la NIIF-UE 15 sobre reconocimiento de ingresos procedentes de contratos con clientes 
    8. NIIF-UE 9 252
    9. NIIF-UE 15 253
    10. Modificación del Plan General de Contabilidad (PGC) 

    TALLER DE TRABAJO
    El Plan General de Contabilidad.
    1. Plan General de Contabilidad  Real Decreto 1514/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el Plan General de Contabilidad. Real Decreto 1515/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el Plan General de Contabilidad de Pequeñas y Medianas Empresas y los criterios contables específicos para microempresas.
    2. Fórmulas prácticas para el Nuevo Plan General Contable.

    a. Estado de flujos de efectivo.
    b. El coste amortizado.
    3. Estructura del Plan General Contable   Marco conceptual, normas de registro y valoración
    4. Plan General de Contabilidad: General, Pymes y Microempresas.
    5. El PGC de PYMES.
    6. Plan de Cuentas
    7. Reglamento de facturación
    8. Las cuentas anuales en las sociedades mercantiles. Real Decreto Legislativo 1/2010, de 2 de julio, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Sociedades de Capital.
    Las cuentas anuales
    La memoria
    El informe de gestión.
    La verificación de las cuentas anuales.
    La aprobación de las cuentas.
    Depósito y publicidad de las cuentas anuales.
    9. Cuentas consolidadas. Real Decreto 1159/2010, de 17 de septiembre, por el que se aprueban las Normas para la Formulación de Cuentas Anuales Consolidadas y se modifica el Plan General de Contabilidad aprobado por Real Decreto 1514/2007, de 16 de noviembre y el Plan General de Contabilidad de Pequeñas y Medianas Empresas aprobado por Real Decreto 1515/2007, de 16 de noviembre.

    TALLER DE TRABAJO
    Las NIC (Normas Internacionales de Contabilidad) y las NIIF (Normas Internacionales de Información Financiera) en el sector inmobiliario.
    1. ¿Qué son las NIC (Normas Internacionales de Contabilidad)?
    2. ¿Qué son las NIIF (Normas Internacionales de Información Financiera)?
    3. ¿Qué es la NIC 40.- Inversiones inmobiliarias?
    4. ¿Cómo afecta la NIIF 3 Combinaciones de negocios- a los inmuebles?

    • La asignación del precio de compra de un negocio (Purchase Price Allocation (PPA))
    Capítulo 2. 
    Ingresos y gastos (lo que cobramos y lo que pagamos).
    1. Diferencia entre gastos e inversión. Las diversas cuentas de resultados.
    2. Los ingresos y gastos más habituales-
    a. Ingresos de explotación.
    b. Gastos de explotación.
    c. Los gastos de personal.
    TALLER DE TRABAJO
    Cuentas del grupo 6 (Compras y Gastos).
    TALLER DE TRABAJO.
    Caso práctico contable.
    Capítulo 3.
    Las existencias.
    1. Existencias
    2. Regulación en el PGC
    • Valoración inicial
    • Valoración inicial: precio de adquisición.
    Capítulo 4. 
    • La contabilidad de IVA. 
    Capítulo 5. 
    Acreedores y deudores 
    1. Deudores.
    • Operaciones de tráfico
    • Créditos a corto y largo plazo
    2. Acreedores.
    • Cuentas acreedoras y deudoras con las administraciones públicas y con los trabajadores.
    • Valores negociables.
    3. Inmovilizado
    4. Amortización.
    5. Provisiones.
    Capítulo 6. 
    • La contabilización de los gastos de personal. 
    Capítulo 7.
    Lo que tiene la empresa (capital, reservas) 
    1. El neto patrimonial.
    2. El capital.
    3. Provisiones para riesgos y gastos.
    Capítulo 8. 
    Cargos y abonos de cada cuenta. 
    1. Cuentas de tesorería.
    a. Cuentas de caja (570,571)
    b. Cuentas de bancos e instituciones de crédito (572, 573, 574, 575)
    2. Existencias.
    3. Cuentas del grupo 4.
    a. Proveedores, acreedores, clientes y deudores de tráfico.
    b. Efectos comerciales.
    c. Cuentas relacionadas con el personal.
    4. Valores negociables.
    5. Inmovilizado.
    a. Inmovilizaciones materiales.
    b. Inmovilizado inmaterial.
    c. Gastos amortizables.
    Gastos de establecimiento (subgrupo 20)
    Gastos a distribuir en varios ejercicios
    6. Inversiones financieras y endeudamiento.
    a. Créditos concedidos e imposiciones.
    b. Créditos por enajenación de inmovilizado.
    c. Créditos al personal.
    d. Intereses de créditos.
    e. Fianzas y depósitos.
    7. Periodificación contable.
    8. Financiación.
    a. Emisión, suscripción y desembolso.
    b. Vencimiento y pago.
    c. Amortización.
    9. Fondos propios (neto).
    PARTE SEGUNDA
    • Contabilidad Presupuestaria o de costes.
    Capítulo 9. 
    Contabilidad Presupuestaria o de costes. 
    1. ¿Qué es la contabilidad de costes?
    2. Objetivos de la contabilidad de costes.
    a. Valoración.
    b. Información analítica.
    3. Contabilidad dirigida a la dirección.
    4. Concepto de coste.
    5. Determinación de los costes.
    6. Costes directos e indirectos.
    7. Claves de distribución.
    8. Periodificación contable de los costes.
    9. La diferencia entre un coste y una pérdida.
    10. Costes explícitos e implícitos.
    11. Gasto y coste.
    12. Clasificación de los costes.
  • Costes funcionales básicos
  • Costes de aprovisionamiento
  • Costes de fabricación
  • Costes de distribución
  • Costes de administración
  • Imputación de los costes funcionales básicos
  • Tratamiento de los costes financieros

  • Cuenta funcional de resultados
    13. Flujograma de los costes.
    14. Cuenta de pérdidas y ganancias analítica.
    • Captación y elaboración de los datos sobre el ciclo de explotación
    • Agrupación de costes por factores
    • Cifras históricas y estimadas en el análisis de coste por factores
    Capítulo 10. 
    La contabilidad de costes en las empresas constructoras. Las empresas constructoras requieren un sistema de costes por procesos o por pedidos. 
    TALLER DE TRABAJO 
    Contabilidad de Costes y de Gestión. 
    1. Presupuesto de un proyecto de construcción.
    a. El proceso presupuestario de proyectos de construcción en la actividad económica.
    b. El proceso presupuestario de proyectos y la contabilidad de costes y de gestión.
    c. Presupuesto de proyectos. Diferencias entre los presupuestos del proyectista independiente y de la empresa contratista
    2. Metodología de cálculo de costes y elaboración de presupuestos.
    3. Unidad de obra
    a. Unidad de obra en Contabilidad de Costes y de Gestión.
    b. Unidad de obra en presupuestos de proyectos de construcción.
    c. Estado de mediciones
    d. Partidas alzadas
    e. Cuadros de precios
    4. Costes de personal.
    5. Costes de los materiales.
    6. Precio unitario.
    7. Precio descompuestos.
    8. Precios auxiliares
    9. Presupuestos
    a. Presupuestos parciales
    b. Presupuesto general
    Presupuesto de ejecución material y por contrata
    Presupuesto de ejecución por contrata
    c. Los precios de coste en la base de datos de la edificación.
    Definición de precios
    1. Precio básico (PB)
    2. Precio auxiliar (PA)
    3. Precio unitario (PU)
    4. Precio complejo (PC)
    5. Precio funcional (PF)
    Capítulo 11. 
    Contabilidad de la obra.
    1. Definiciones de precios.
      • Precio básico (PB)
      • Precio auxiliar (PA).
      • Precio unitario (PU)
      • Precio complejo (PC)
      • Precio funcional (PF)
      2. Los precios en el banco de datos estructurado.
      3. Sistemas de contabilidad de costes
      4. Clasificación en costes directos e indirectos.
        a. En la contabilidad de costes y de gestión.
        b. Relación de elementos de costes directos e indirectos.
    Capítulo 12. 
    Definición de cada tipo de precio.
    1. Precio de suministro (PSU)
    2. Precio auxiliar (PA)
    3. Precio unitario descompuesto y auxiliar.
    a. Precio unitario descompuesto (PUD)
    b. Precio unitario auxiliar (PUA)
    c. Precios complejos descompuesto y auxiliar
    d. Precio complejo auxiliar (PCA)
    e. Precio funcional descompuesto (PFD)
    Capítulo 13. 
    Los precios de coste desde la contabilidad de costes y de gestión.
    1. Exclusión de costes indirectos: precios auxiliares.
    2. Desglose del coste total en diversos componentes o costes. precios descompuestos.
    3. Referencia espacial del precio.
  • El coste de la unidad de obra como coste predeterminado.
  • El coste de la unidad de obra como coste predeterminado o estándar.
  • El coste de la unidad de obra como coste semicompleto.
  • El control de costes de la unidad de obra.
  • Coste real y coste estándar
  • Desviaciones en costes directos.
  • Clases de desviaciones: técnicas y económicas.
  • PARTE TERCERA 
    • Contabilidad de las inmobiliarias 
    Capítulo 14. 
    • La normativa contable básica de las inmobiliarias se recoge en la Orden ministerial de 28 de diciembre de 1994, modificada parcialmente por la Orden ministerial de 11 de mayo de 2001, por la que se aprueban las normas de adaptación del Plan General contable a las empresas inmobiliarias. Esta normativa está vigente en tanto NO CONTRADIGA el Real Decreto 1514/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el Plan General de Contabilidad.
      TALLER DE TRABAJO
      Las normas de adaptación del PGC a las empresas inmobiliarias. Orden Ministerial de 28 de diciembre de  1994. 

      TALLER DE TRABAJO
      Casos prácticos de especialidades contables de las inmobiliarias.
      1. Los préstamos y la financiación de las inmobiliarias. 
      2. El inmovilizado de una inmobiliaria. 
      3. Capitalización de los Gastos Financieros 
      4. Depreciación de las inmobiliarias. 
      5. Las existencias de una inmobiliaria. 
      6. Compras y gastos en la inmobiliaria. 
      7. Proveedores de la inmobiliaria. 
      8. Ventas e ingresos de una inmobiliaria. 
      9. Operaciones con clientes de una inmobiliaria.

      TALLER DE TRABAJO 
      Caso práctico de las cuentas de inmuebles y construcciones. Cuenta del inmovilizado material (210/211) y cuenta de inversiones inmobiliarias (220/221). 
      1. Concepto de inversión inmobiliaria. 
      2. Caso práctico de contabilización de un inmueble destinado a arrendamiento en una empresa que tiene entre sus actividades principales el alquiler de inmuebles. 
      3. Cuentas contables. 

        Inversiones inmobiliarias 
        Cuenta 220 “Inversiones inmobiliarias en terrenos y bienes naturales” 
        Cuenta 221 “Inversiones en construcciones” 
        Amortizaciones de las inversiones inmobiliarias 
        Cuenta 682 “Dotación a la amortización de inversiones inmobiliarias” 
        Cuenta 282 “Amortización acumulada inversiones inmobiliarias” 
        Terrenos y construcciones no considerados inversiones inmobiliarias 
        Cuenta 210 “Terrenos y bienes naturales” 
        Cuenta 211 “Construcciones” 
        Amortizaciones de los terrenos y construcciones que no son inversiones inmobiliarias 
        Cuenta 681 “Dotación a la amortización de inmovilizado material” 
        Cuenta 281 “Amortización acumulada inmovilizado material” 
      4. Inmuebles para venta. Subgrupo 58 PGC No aplicable a pymes. 
      5. Diferencias de cuentas PGC entre constructoras e inmobiliarias. 

      TALLER DE TRABAJO
      Caso práctico contable y fiscal de aportación de solar a cambio de edificación (permuta inmobiliaria) desde la perspectiva de una empresa constructora que recibe el terreno.
      1. Aportación de solar a cambio de edificación (permutas inmobiliarias). Entrega de un terreno por viviendas

      Permuta de inmovilizado entrega de construcciones (inmovilizado material) a cambio de terrenos (inmovilizado material).
      2. Tipos de permuta atendiendo al Plan General Contable
      • Permuta comercial.
      • Permuta no comercial
      • Contabilidad de la permuta no comercial
      • Contabilidad de la permuta de carácter comercial
      3. Contabilidad de la permuta de viviendas por terreno.
      a. En el momento en que se recibe el terreno
      b. Al cierre del ejercicio
      c. En el momento de la entrega de los pisos
      4. Caso práctico permuta inmobiliaria.  Empresa constructora que recibe el terreno.
      a. Tipo incremental de financiación para la empresa
      b. Tratamiento del IVA
      c. Tratamiento contable
      • En el momento de la recepción del terreno
      • Al cierre del ejercicio

      • En el momento de la entrega de las viviendas
    TALLER DE TRABAJO
    Resolución 14 de abril de 2015 costes de producción en inmobiliarias.
    • Particularidades en empresas inmobiliarias. 
    • Forman parte del precio de adquisición:Los gastos de acondicionamiento (cierres, drenaje, saneamiento), los de derribo de construcciones cuando sea necesario para poder efectuar obras de nueva planta, los gastos de inspección y levantamiento de planos cuando se efectúen con carácter previo a su adquisición, junto con las tasas inherentes a la construcción y los honorarios de facultativos de proyecto y dirección de obras. 
    • Particularidades de los costes de indemnización a arrendatarios por rescisión de contrato. 
    TALLER DE TRABAJO
    Criterio aplicable para contabilizar el deterioro de las existencias y  de las inversiones inmobiliarias por parte de una empresa inmobiliaria.
    • Norma de registro y valoración (NRV)  10ª. Existencias y de la NRV 4ª. Inversiones inmobiliarias del PGC
    TALLER DE TRABAJO. 
    ICAC.  Consultas Contabilidad de Inmobiliarias. 
    • Inmovilizado material. NRV 2ª. Inversiones inmobiliarias. NRV 4ª. Normas de Adaptación del Plan General de Contabilidad a las empresas constructoras. NRV 13ª. Bienes adquiridos por el cobro de créditos. 
    • Inmovilizado material. NRV 2ª. Inversiones inmobiliarias. NRV 4ª. Normas de Adaptación del Plan General de Contabilidad a Empresas Inmobiliarias. 
    TALLER DE TRABAJO
    Inmovilizado material,  inversiones inmobiliarias e intangibles.
    Resolución de 1 de marzo de 2013 de la Presidenta del Instituto de Contabilidad y Auditoría de Cuentas por la  que se dictan normas de registro y valoración del inmovilizado material y de las inversiones inmobiliarias y la  Resolución de 28 de mayo de 2013, del Instituto de Contabilidad y Auditoría de Cuentas, por la que se dictan  normas de registro, valoración e información a incluir en la memoria del inmovilizado intangible.
    1. Las inversiones  inmobiliarias en construcción o desarrollo, se deben clasificar  como inversión inmobiliaria en curso.
    2. Tratamiento contable de  las inversiones de doble uso y aquellas en las que existen  servicios auxiliares (ej.: edificio de oficinas, en el cual los servicios de seguridad  y mantenimiento son suministrados por el propietario).
    3. Principios aplicables a las  reclasificaciones cuando se modifique el uso otorgado a  inmuebles del inmovilizado material o inversión inmobiliaria.
    Las parcelas adquiridas por empresas inmobiliarias sin un uso futuro determinado, se deben  clasificar como inversión inmobiliaria y reclasificarse, en su  caso, a existencias cuando comience el desarrollo para su  venta.
    Las reclasificaciones entre inmovilizado material e inversiones  inmobiliarias se realizan directamente, sin impacto en  la cuenta de pérdidas y ganancias.
    TALLER DE TRABAJO
    Diferencias contables entre inmobiliarias patrimonialistas (contabilizan sus activos inmobiliarios en partidas dentro del inmovilizado) y promotoras inmobiliarias contabilizan el suelo y las viviendas como existencias dentro del activo circulante.
    Capítulo 15. 
    Contabilidad aplicada a la financiación de empresas inmobiliarias.
    1. El balance la herramienta fundamental de la estructura financiera y económica de una promotora inmobiliaria.
    • El activo
    • El pasivo
    2. Fondo de maniobra para hacer frente a los pagos a corto plazo.
    3. Cash Flow (flujo de ingresos y gastos que se han generado durante el ejercicio).
    4. Solvencia financiera entre los activos y los pasivos de su ciclo de explotación inmobiliaria.
    • Liquidez
    • Ratio de tesorería
    • Solvencia
    • Garantía

    • Endeudamiento
    Capítulo 16. 
    • Plan para las empresas inmobiliarias.
    Capítulo 17. 
    Contabilidad del arrendamiento en la inmobiliaria. 
    1. El Arrendamiento en el PGC.
    2. Procedencia de los inmuebles destinados al arrendamiento.
    3. Amortización de los inmuebles para arrendamiento.
    4. Contabilización del arrendamiento.
    5. Tratamiento contable de la morosidad en el arrendamiento.
    Capítulo 18. 
    Contabilidad inmobiliaria de arrendamientos con la NIIF 16. Arrendamientos.
    1. Entrada en vigor de la "NIIF 16 Arrendamientos". 1 de enero de 2019.
    2. ¿Qué es la "NIIF 16 Arrendamientos"?
    • La Norma Internacional de Información Financiera (NIIF) 16 es una normativa instaurada a nivel internacional con un claro objetivo: reordenar la ubicación de los contratos de arrendamiento de una empresa dentro de sus cuentas y balances anuales, estableciendo, para ello, un nuevo modelo de contabilidad.
    a. La NIIF 16 elimina el modelo de contabilidad dual
    b. Modelo único.
    3. Características principales.
    a. Para los arrendatarios, por tanto, el contrato de arrendamiento se convierte en un pasivo y un activo equivalente (el derecho de uso del bien objeto del contrato).
    b. Las empresas españolas afectadas tendrán que cambiar la forma en que organizan tanto sus resultados anuales como sus propios balances, ya que algunos tipos de arrendamientos cambiarán de lugar
    c. También incluye cambios durante la vigencia del contrato de arrendamiento. reconocimiento de gastos en la mayoría de los contratos, incluso aunque abonen rentas anuales constantes.
    d. Para los arrendatarios, el contrato de arrendamiento se convierte en un pasivo y un activo equivalente, el derecho de uso del bien objeto del contrato.
    e. Los impactos van más allá del balance. También se producirán cambios durante la vigencia del contrato de arrendamiento.
    f. Todas las empresas necesitarán evaluar la magnitud de los impactos de la norma para que puedan entender las implicaciones en su actividad de negocio.
    4. Un cambio importante en cuanto a la contabilización de los arrendamientos operativos.
    • Razones por las que el Consejo de Normas Internacionales de Contabilidad (IASB) emitió la "NIIF 16 Arrendamientos".
    5. Mientras llega el ajuste del Plan General de Contabilidad (PGC), sólo afecta a las cotizadas.
    • La norma exige a los arrendatarios registrar en el balance un activo por el derecho de uso del activo y un pasivo por la obligación de pago con el arrendador, por lo que los estados financieros se verán modificados, por un incremento de la deuda, y el registro de amortizaciones y gastos financieros en lugar de alquileres.
    • Es importante destacar que esta normativa no va a ser aplicada en el PGC español, pero será necesario que las entidades que tengan que reportar a sus grupos bajo NIIF, apliquen y conozcan esta norma para poder preparar la información correspondiente.
    • El Plan General de Contabilidad (PGC) todavía no ha sido adaptado a la nueva norma internacional, de modo que, por ahora, dicha interpretación va a afectar exclusivamente a empresas cotizadas que apliquen normas consolidadas (empresas obligadas a aplicar las normas NIIF).
    • Pendientes del Instituto de Contabilidad y Auditoría de Cuentas (ICAC) en torno a la adaptación del PCG.
    • Impacto de la normativa sobre arrendamientos NIIF 16 en caso de adoptarse en la normativa contable española para las PYMES
    6. Se elimina la diferenciación entre el arrendamiento operativo y el financiero
    a. ¿Cuándo entiende la NIIF 16 que un contrato contiene un arrendamiento?
    b. Las claves que determinan un arrendamiento.
    c. Pagos futuros comprometidos por el contrato de arrendamiento y que deben aparecer en el balance.
    d. Repercusión en el balance: incremento de endeudamiento: imagen de endeudamiento.
    7. El derecho de uso será objeto de amortización sistemática durante el plazo del arrendamiento.
    8. Hay cambios muy significativos en la contabilidad del arrendatario.
    a. Los arrendamientos operativos entrarán en balance.
    b. La fecha de inicio de un arrendamiento
    c. Los derechos de uso (arrendamientos) se deben presentar separadamente del resto de activos en el balance o como nota de la memoria. EXEPCIÓN: INVERSIONES INMOBILIARIAS.
    d. Impacto en balance para los arrendatarios
    9. Sin cambios sustanciales para el arrendador.
    10. Preparación ante las NIIF 16
    • Reducir las vigencias de los arrendamientos puede parecer la solución ideal para reducir el impacto financiero de las nuevas normas. No obstante, las ventajas financieras a corto plazo deben compararse con otros impactos relacionados.
    • Las cláusulas de renovación o prórroga deberían ser un aspecto esencial a analizarse, ya que su impacto financiero en el balance de situación será significativo con la aplicación de las nuevas normas contables.
    • Los gastos de explotación de los contratos de arrendamiento también deberían ser cuidadosamente revisados, ya que estos gastos quedan excluidos del balance con la nueva norma.
    • Los arrendamientos triple-net, en los que el arrendatario paga una cuota de alquiler fija, además de los impuestos sobre bienes inmuebles, los seguros, gastos de mantenimiento y reparaciones, eliminan esta carga administrativa.
    • Revisar los clausulados contractuales para determinar si un contrato cumple o no con la definición de un arrendamiento es más importante que nunca.
    • Reconsiderar qué entidades son las que suscriben un arrendamiento es otra estrategia para minimizar el impacto financiero de las normas de contabilidad aplicables a los arrendamientos.
    11. Alternativas tras las NIIF 16
    • Los arrendamientos variables en función del volumen de negocio, que vinculan las cuotas del alquiler a los ingresos por ventas del emplazamiento de un arrendatario, ofrecen la ventaja de la posible exclusión del balance de situación.
    • Evitar nuevos arrendamientos mediante opciones de coworking creativas puede ser una solución para algunas empresas.
    TALLER DE TRABAJO.
    Las decisiones inmobiliarias ante la entrada en vigor de la NIIF 16
    1. La necesidad de simplificar al auditor la calificación del contrato como arrendamiento.
    2. Sistemas de gestión integrados de control de los arrendamientos inmobiliarios.
    a. Cálculos de seguimiento de los arrendamientos (cambios en los plazos de arrendamiento, en la duración estimada de los contratos, modificaciones de arrendamientos).
    b. Desgloses en las Cuentas Anuales.
    c. Coordinación con filiales.
    3. Las cláusulas de renovación o prórroga en los arrendamientos inmobiliarios.
    4. Los gastos de explotación de los contratos de arrendamiento inmobiliario.
    5. Los arrendamientos inmobiliarios de cuota fija e impuestos inmobiliarios por cuenta del arrendatario.
    6. Estrategia financiera para seleccionar las empresas que arriendan.
    7. Los arrendamientos con renta variable en función de ventas (ej.: centros comerciales).

    TALLER DE TRABAJO.
    Criterio de las auditorías sobre la interpretación del NIIF 16 Arrendamientos

    TALLER DE TRABAJO.
    Caso práctico contable de la NIIF 16. Arrendamientos.
    Repercusiones en la cuenta de Pérdidas y Ganancias y aumento del EBITDA al sustituir los gastos por arrendamientos, que no se contabilizan, por la amortización del activo y los intereses.

    TALLER DE TRABAJO.
    Caso práctico contable de alquiler de oficinas con aplicación de la NIIF 16. Arrendamientos.

    Capítulo 19. 
    • La contabilización del leasing. 
    TALLER DE TRABAJO.
    Casos prácticos del leasing en el Plan General Contable. 

    TALLER DE TRABAJO.
    Contabilidad en caso de arrendamiento financiero ("leasing") y lease back. 

    TALLER DE TRABAJO
    Contabilidad inmobiliaria de arrendamientos con la NIIF 16. Sale & Lease back inmobiliario.
    1. Entrada en vigor de la norma.
    2. El derecho de uso será objeto de amortización sistemática durante el plazo del arrendamiento.
    3. Hay cambios muy significativos en la contabilidad del arrendatario.
    4. Sin cambios sustanciales para el arrendador.
    5. Sale & lease back inmobiliario.

    a. Arrendatario vendedor
    b. Arrendador comprador
    CHECK-LIST 
    ¿Qué es la normativa NIIF 16?
    Entrada en vigor 1 de enero de 2019.
    Se introduce un modelo único de contabilización de todos los arrendamientos.
    ¿Qué estrategias resultan más favorables, renegociar el contrato de arrendamiento a menos años?
    ¿Conviene la separación por componentes de contratos que contienen arrendamientos junto con otro tipo de acuerdos?
    ¿Conviene aplicar la excepción de arrendamientos de corto plazo?
    ¿Conviene aplicar la excepción de arrendamientos de bajo importe?
    ¿Es el pasivo por arrendamiento mayor que el valor del inmueble subyacente?
    ¿Cómo se estructuraría el arrendamiento y cómo influyen sus compromisos a las cifras a incluir en balance?
    ¿Qué importancia tiene el control sobre el activo?
    ¿Siguen teniendo interés las operaciones de “Sale & Leaseback”?
    ¿Se pueden renegociar las rentas, hay necesidad de ajustar los periodos de alquiler, revisiones contractuales, etc.?
    ¿Tiene impacto en el impuesto de sociedades?
    ¿Cómo afecta a la deducibilidad por intereses?
    ¿Cómo optimizar el espacio arrendado?
    Capítulo 20. 
    La contabilidad de las UTEs inmobiliarias.
    1. Concepto de UTE.
    2. Características de las UTES.
    3. Aspectos contables de las UTES
    4. Régimen fiscal de las UTES.
    PARTE CUARTA. 
    • Contabilidad de las constructoras. 
    <
    Capítulo 21. 
    • La normativa contable de las constructoras se recoge en la Orden Ministerial de 27 de enero de 1993, por el que se aprueban las normas de adaptación del PGC a las empresas constructoras (PGCEC) estando vigentes en todo lo que NO CONTRADIGAN el Real Decreto 1514/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el Plan General de Contabilidad (disp. transt. 5ª).
    TALLER DE TRABAJO
    Contabilidad para constructoras.
    1. Plan General de Contabilidad de 1990 (PGC) y Orden de 27 de enero  de 1993 por la que se aprueban las normas de adaptación del PGC a las empresas constructoras,  elaborada por el grupo de trabajo creado al efecto mediante la Resolución del ICAC de 12 de julio de  1990.
    2. Cuentas y subgrupos
    3. Características de las cuentas anuales de las constructoras.
    4. Las normas de valoración de la adaptación sectorial.
    5. Métodos de reconocimiento de ingresos.
    a. Método del contrato cumplido
    b. Método del porcentaje de realización
    TALLER DE TRABAJO
    Contabilización de las Empresas Constructoras.
    1. Orden de 27 de enero de 1993 por la que se aprueban las normas de adaptación del Plan General de Contabilidad a las Empresas constructora.
    2. Ingresos por ventas de bienes y de la prestación de servicios de la construcción.
    3. Imputación de ingresos por obra ejecutada.
    4. Obras realizadas por encargo o contrato.
    a. Método del porcentaje de obra realizada o de realización.
    b. Método del contrato terminado o cumplido.
    5. Contabilización de obras realizadas por encargo y contrato.
    a. Método del porcentaje de realización. Los ingresos se determinan mediante la valoración de las unidades de obra ejecutada.
    b. Gastos iniciales de anteproyecto o proyecto.
    c. Correcciones valorativas. El valor neto razonable.
    d. Provisiones para otras operaciones comerciales.
    e. El valor neto razonable. 
    TALLER DE TRABAJO
    Resolución de 14 de abril de 2015, del Instituto de Contabilidad y Auditoría de  Cuentas, por la que se establecen criterios para la determinación del coste de  producción. 
    • Especialidades para constructoras.
    TALLER DE TRABAJO
    Plan general contable PGc de las  empresas constructoras. 
    • Provisión para pérdidas por obras. 
    TALLER DE TRABAJO
    La contabilidad analítica (también llamada contabilidad de costes, de gestión, de dirección o interna) en las constructoras.
    1. Es una contabilidad que no es obligatoria.
    2. Ventaja para una constructora: calcula los costes previstos de las unidades de obra para presentar una oferta.
    a. El cálculo del coste de las unidades de obra.
    b. Proporcionar información relevante sobre la conveniencia de comprar materiales o, por ejemplo, comprar un prefabricado.
    c. Posibilita la planificación, el control y evaluación de las actividades de la constructora.
    3. Ventajas de la contabilidad analítica en las empresas constructoras.
    a. Proyecto técnico
    • Coste unidad de obra
    b. Estudio para ofertas
    • Coste unidad de obra
    • Toma de decisiones
    • Planificación
    c. Acuerdo o adjudicación de la obra:
    • Coste unidad de obra
    d. Preparación de la obra
    • Coste unidad de obra
    • Toma de decisiones
    • Planificación
    e. Ejecución de la obra
    • Coste unidad de obra
    • Toma de decisiones
    • Planificación y control
    f. Finalización de la obra
    • Coste unidad de obra
    • Control
    4. Objetivos para la constructora.
    a. El cálculo del coste de las unidades de obra.
    b. Información relevante para la toma de decisiones.
    c. Información para la planificación, el control y evaluación de las obras.
    TALLER DE TRABAJO
    El confirming con anticipo obligatorio de las constructoras a proveedores y subcontratistas.
    1. La necesidad de pagar en un plazo legal ha generado este sistema de ingeniería financiera: confirming.
    2. La mala fama del confirming: la opacidad contable. El confirming contribuyó a impagos importantes como los de Abengoa o Carillion.
    3. La indebida utilización del confirming como un préstamo puente.
    4. El caso de la gran constructora británica Carillion con el exceso de confirming.
    5. El actual sistema de contabilización del confirming conlleva la ocultación de la deuda financiera de las constructoras.
    6. El uso del confirming por las constructoras.
    7. El confirming con anticipo obligatorio
    • Ejemplo
    8. Ventajas y desventajas del confirming.
    a. Para la constructora.
    • Ventajas
    • Desventajas
    b. Para el proveedor / subcontratista.
    • Ventajas
    • Inconvenientes
    9. Coste del confirming
    a. Para la constructora
    b. Para el proveedor o subcontratista
    10. ¿Cómo funciona el Confirming?
    11. Caso práctico de confirming en la construcción.
    12. Ejemplos de confirming con recurso y sin recurso
    a. Confirming con recurso
    b. Confirming sin recurso
      Ejemplo
    TALLER DE TRABAJO
    Adaptación del PGC a las empresas constructoras. Vigencia del método del “contrato cumplido”. 
    • Contabilización de los  contratos “llave en mano”.
    TALLER DE TRABAJO
    NIIF 15 para la Construcción y Sector Inmobiliario.
    • Estándar contable para el reconocimiento de ingresos por Contratos con Clientes. Esta Norma
    • Sustituye a la NIC 11 Contratos de construcción, a la NIC 18 Ingresos de actividades ordinarias, a la CINIIF 15 Acuerdos para la construcción de inmuebles, a la CINIIF 13 Programa de fidelización de clientes, a la CNIIF 18 Transferencias de activos procedentes de clientes y a la SIC-31 Ingresos – Permutas de servicios de publicidad.
    TALLER DE TRABAJO
    NIC 11.- Contratos de construcción

    TALLER DE TRABAJO
    Casos prácticos de contabilidad de constructoras.

    • La Clasificación Nacional de Actividades Económicas
    • Principios Contables
    • Cuadro de Cuentas y Relaciones Contables
    • Grupo 4: acreedores y deudores por operaciones de tráfico
    • Subcontratistas
    • Normas de Valoración.
    • Obra Ejecutada Pendiente de Certificar
    • Normas de Valoración.
    • Grupo 6: compras y gastos
    • Otros gastos de gestión
    • Dotación a las Provisiones
    • Norma de Valoración.
    • Método del contrato cumplido
    • Contabilización del IVA repercutido
    • Método del porcentaje de realización
    TALLER DE TRABAJO
    Ejemplos de aplicación de costes en las constructoras.
    1. Coste directo e indirecto
    2. Centros de costes y sistemas de costes.
    3. Coste de producción y final.
    4. Coste unitario y total.
    5. Coste variable y fijo.
    6. Costes semivariables (parte fija y parte variable).
    7. Coste esperado
    8. Costes de la unidad de obra
    a. Costes directos de la unidad de obra.
    b. Costes indirectos de la unidad de obra.
    1. Costes generales de la obra (CGO)
    2. Otros gastos de la obra (OGO)
    9. La cuenta de pérdidas y ganancias y el registro de los costes, gastos e ingresos de la constructora.
    10. Coste estándar de la unidad de obra
    a. Cálculo del coste estándar de una unidad de obra.
    b. Objetivos del coste estándar de la unidad de obra en las constructoras.
    1. Cálculo del coste de las unidades de producto.
    2. Información relevante para la toma de decisiones.
    3. Información para la planificación, el control y evaluación de las actividades de la constructora.
    c. Procedimiento de determinación del coste de la unidad de obra.
    1. Definir correctamente la unidad de obra.
    2. Calcular el coste directo estándar de la unidad de obra definida (cdi).
    3. Añadir a este  coste directo  (cdi) el  reparto de  sus costes y gastos indirectos correspondientes.
    11. Centros de costes
    12. Sistemas de costes
    13. Criterios de reparto de costes y gastos indirectos
    Capítulo 22.
    La contabilidad de las Utes de las constructoras. 
    1. Concepto de unión temporal de empresa.
    2. Las UTES. Importancia en el sector de la construcción
    3. Aspectos contables de las UTES en la construcción.
    a. Cuentas de las UTES y en sus empresas partícipes.
    b. Normas de valoración.
    c.  Cuentas anuales.
    Balance y cuenta de pérdidas y ganancias.
    Memoria.
    4. Régimen fiscal de las UTES.
    TALLER DE TRABAJO
    Orden EHA/3362/2010, de 23 de diciembre de 2010, se aprueban las normas de adaptación del Plan General de Contabilidad de las empresas concesionarias de infraestructuras públicas. 

    TALLER DE TRABAJO
    Contabilidad de inversiones en negocios conjuntos, uniones de empresas y joint ventures. (NIC 31)
    1. Concepto de negocios conjuntos /joint ventures
    2. Clases de Negocios Conjuntos / joint venture.
    3. Explotaciones y activos controlados de forma conjunta

    • Cuenta de pérdidas y ganancias > parte de los ingresos generados y de los gastos incurridos por el negocio conjunto, así como los gastos incurridos en relación con su participación en el negocio conjunto, y que de acuerdo con lo dispuesto en este Plan General de Contabilidad deban ser imputados a la cuenta de pérdidas y ganancias.
    • Instituto de Contabilidad y Auditoría de Cuentas con la promulgación de la Adaptación del Plan General de Contabilidad para las empresas constructoras, en su norma de valoración nº 21, con relación a un caso particular de explotaciones controladas conjuntamente, como es el de las uniones temporales de empresas (UTEs).
    4. Ejemplos. Casos prácticos.
    PARTE QUINTA
    • Contabilidad en la venta de empresas o negocios.
    Capítulo 23. 
    Análisis contable del proceso de venta de empresas o negocios.
    1. Aspectos contables de las operaciones de adquisición de negocios.
    2. Concepto de “Combinación de negocios”
    3. Registro contable de las combinaciones de negocios.
    4. Método de adquisición
    5. Coste de la combinación de negocios.
    6. Reconocimiento y valoración de los activos identificables adquiridos y los pasivos asumidos.
    7. Valoración.
    6. Determinación del importe del fondo de comercio o de la diferencia negativa.
    9. Activos no corrientes mantenidos para la venta y grupos enajenables de elementos, mantenidos para la venta.
    10. Cuentas de registro contable.
    11. Valoración.
    ANEXO
    • Guía práctica de contabilidad en pequeñas y medianas empresas.

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