CURSOS - LIBRERÍA - Pdf DE LA CONSTRUCCIÓN, URBANISMO E INMOBILIARIO.

PRELIMINAR

El promotor inmobiliario en 22 preguntas y respuestas.

Viabilidad organizativa: especialización.

¿Qué es un proyecto inmobiliario? 

Viabilidad técnica: dos pasos por delante antes de dar el primero. 

Viabilidad comercial: sólo se promueve lo que se vende. 

Viabilidad económica: la cuenta de la vieja ya no sirve. 

Viabilidad financiera: cuidado con los bancos. 

Viabilidad urbanística: coordinar suelo con edificación.

Viabilidad edificatoria: ¿quién ha pagado por una obra sólo lo que le presupuestaron?

Responsabilidad del promotor. 

Formularios. 

• 55 páginas. No imprimible.

La promoción puede considerarse como el motor que impulsa el crecimiento en la industria inmobiliaria. Los promotores inmobiliarios adquieren propiedades sobre las cuales planean desarrollar sus proyectos inmobiliarios, ya sea con fines comerciales o residenciales. 

Estas dos amplias categorías abarcan todo, desde locales, oficinas y desarrollo industrial hasta viviendas. Las opciones son tan infinitas como su imaginación.

Un aspirante a promotor inmobiliario puede comenzar en muchos campos diferentes. Algunos comienzan como agentes inmobiliarios que después de comprar y rehabilitar inmuebles logran venderlos. Después de un período de tiempo, pueden recaudar el capital necesario para trabajar con un urbanista, arquitecto y constructor urbano o regional para promover, construir y comercializar un proyecto inmobiliario.

Otros comienzan sus carreras en la construcción, contratando para construir viviendas y eventualmente consiguiendo socios como arquitectos y administradores de activos financieros que pueden ayudarles a desarrollar sus propios proyectos inmobiliarios de mayor tamaño.

Convertirse en un promotor inmobiliario requiere años de experiencia, pero el resultado final puede ser, tanto profesional como financieramente, muy gratificante. 

Tener experiencia en el sector inmobiliario es importante cuando se trata de convertirse en un promotor inmobiliario, pero no existe un libro de reglas que limite quién puede convertirse en un promotor inmobiliario y no hay un camino único para lograr una carrera exitosa en la inversión inmobiliaria. 

¿Qué hace un promotor inmobiliario?

Antes de comenzar, debe tener una comprensión completa de las responsabilidades del trabajo. 

¿Necesita mucho capital para comenzar?

Usted necesita capital para iniciar una promoción inmobiliaria, pero no tiene que tenerlo usted mismo. La mayoría de los promotores inmobiliarios financian proyectos con un préstamo promotor. Si nunca antes ha recibido financiación para un proyecto inmobiliario, lo más probable es que necesite preparar un plan de negocios para presentar a su banco. 

¿Cómo comenzar en el camino del promotor inmobiliario?

Ahora que comprende el papel de un promotor inmobiliario, es hora de hacer su primera promoción inmobiliaria.

Paso 1: Seleccione una ubicación

Investigue el área que desea desarrollar y el nicho inmobiliario en el que desea encajar. ¿Proyectos residenciales o comerciales? ¿El mercado presenta grandes oportunidades para los inversores? ¿Se asociará con otros en un mercado con el que está menos familiarizado? Seleccionar una ubicación se trata de comprometerse con un nicho, mercado y estrategia tanto como de encontrar un buen negocio. 

Paso 2: Construya un equipo de confianza

Como promotor inmobiliario trabajará y dependerá de muchas personas diferentes. Desde constructores hasta agentes inmobiliarios, abogados, arquitectos, fontaneros y albañiles. Verifique las referencias y comunique sus expectativas de trabajo.

Paso 3: Encuentre un inversor o gestione la financiación

A menos que tenga capital ahorrado, también necesitará encontrar un inversor para financiar su proyecto deseado. Si prefiere obtener un préstamo promotor, deberá presentar un argumento sólido a su banco sobre la estabilidad de su plan comercial 

Paso 4: Fije los plazos.

No es ningún secreto que los proyectos inmobiliarios históricamente luchan por cumplir con los plazos. Mantener a todas las personas involucradas en una fecha límite es difícil.

Paso 5: Corra la voz

Dé a conocer su proyecto y construya una marca para futuros proyectos inmobiliarios.

Pero hoy en día lo que más se exige es un nivel de especialización. 

En toda promoción inmobiliaria se deben conocer de carrerilla todos los conceptos de coste. ¿Por qué? Porque es el mejor camino para optimizar el planteamiento económico-financiero de una promoción inmobiliaria y evitar sorpresas desagradables que pueden poner en peligro su misma viabilidad. 

Le proponemos analizar con un lenguaje accesible, de un modo sencillo y desde una perspectiva práctica, todos los costes de una promoción inmobiliaria, desde la compra del terreno hasta la entrega y postventa. 

Le facilitaremos las herramientas y criterios de análisis para conocer la rentabilidad de una promoción inmobiliaria y, por lo tanto, para determinar la viabilidad de la misma, tanto desde un punto de vista estático como dinámico. 

Seguiremos una metodología de análisis aplicable a cualquier operación inmobiliaria, de modo que le permita determinar la viabilidad de cualquier promoción inmobiliaria. 

Todo lo que debe saber un promotor inmobiliario.

De todos estos temas se trata, desde una perspectiva práctica y profesional, en la guía práctica del promotor inmobiliario. Gestión y viabilidad de una promoción inmobiliaria. 

• El promotor inmobiliario en 22 preguntas y respuestas.

a. Los promotores desarrollan y los constructores construyen.
b. Un constructor también puede ser promotor.
c. Constructores de "producción" y constructores de "volumen".

a. Los promotores inmobiliarios crean estructuras para la sociedad.
b. Los promotores responden a las necesidades de la comunidad y el mercado
c. Los promotores inmobiliarios deben identificar y medir cada una de estas necesidades.
d. Los promotores crean y responden a ideas y visiones

a. El promotor inmobiliario es un profesional polivalente

• Creativo, experto administrativo y gestor financiero.

b. Un especialista en el sector inmobiliario en su conjunto
c. Quien dice proyecto inmobiliario dice terreno.
d. Terreno: potencial
e. Definir el plan de negocios
f. Un proceso de gestión de proyectos

a. ¿Cuál es el papel del promotor inmobiliario?
b. Definición de la profesión de promotor inmobiliario
c. Diferencia entre agente urbanizador e inmobiliario
d. Misiones del promotor inmobiliario
e. Microespecialización de los promotores inmobiliarios.
f. Atributos del promotor inmobiliario
g. El rol de gestor y garante de un proyecto inmobiliario

a. Conocer su zona como la palma de su mano.
b. Identificar su nicho de mercado
c. Centrarse en las relaciones profesionales
d. Conocimientos inmobiliarios especializados
e. Ser el solucionador de problemas
f. Mitigar el riesgo
g. Aprender las reglas urbanísticas locales.
h. Protegerse con sociedades instrumentales
i. Crear un equipo
j. Encuentre inversores
k. Ponerse las botas de obra y supervisarlo todo
l. Aprender a comercializar

a. Búsqueda de suelo
b. Realización de un estudio de mercado
c. La comercialización
d. Construcción
e. La entrega

a. Tareas de la promotora inmobiliaria
b. Etapas de un proyecto inmobiliario
c. Orden cronológico del proceso de promoción inmobiliaria

a. La estrategia de promoción tradicional
b. La estrategia especulativa
c. Estrategia en base a la adquisición y ubicación de terrenos
d. Construir para adaptarse al cliente

a. Las promociones inmobiliarias pueden ser extremadamente intensivas en capital.
b. La mayoría de los proyectos inmobiliarios suponen diferentes formas y etapas de financiación.

a. Importantes necesidades de financiación.
b. Estimar las necesidades de financiación
c. La promoción inmobiliaria depende en gran medida de la liquidez.
d. Financiación bancaria
e. Garantías bancarias
f. Ventas sobre plano y a cuenta.
g. Calendario de amoritización del préstamo a la promoción inmobiliaria
h. Capital propio

a. La responsabilidad de un promotor en un proyecto
b. Los promotores pueden operar en muchos acuerdos económicos diferentes.
c. Promotores, contratistas y contratos de construcción
d. Contratos de precio fijo
e. Contratos variables

• Viabilidad organizativa:especialización.

1. La coordinación de departamentos en la promoción inmobiliaria.

a. Departamentos de una promotora inmobiliaria y competencias en la planificación.

Departamento técnico de desarrollo.

• Plan operativo Técnico de Desarrollo de la Promoción. Gestión de suelo, proyectos, licencias, servicios, etc.

Departamento técnico de ejecución material de la promoción.

• Plan Operativo Técnico de Ejecución. Plan de ejecución de las obras. Plan de contratación y Plan de compras.

Departamento comercial.

• Plan de Marketing inmobiliario.

Departamento administrativo y económico financiero.

• Plan financiero, Plan de Tesorería, Presupuesto de la Promoción y del seguimiento y control de dicho presupuesto.

b. Planificación y ejecución de una promoción inmobiliaria.
c. Control de Gestión de de una promoción inmobiliaria.
d. División jerarquía de una promotora inmobiliaria por zonas geográficas.
e. Dirección de una promoción inmobiliaria específica.

Director de la promoción inmobiliaria.
Comité de la promoción inmobiliaria.

• Director general de una promotora inmobiliaria
• Director Departamento Técnico
• Director Departamento Comercial
• Director Departamento Económico financiero

2. Organigrama de una promotora inmobiliaria.

Dirección de una promoción inmobiliaria.
Departamento técnico
Departamento comercial
Departamento económico financiero

3. Coordinación organizativa entre las áreas de una inmobiliaria.

TALLER DE TRABAJO
Caso real: Dossier de una promotora inmobiliaria nacional con perfil conservador. 

• Características: compra de suelo finalista y promociones en fase de preventa antes de empezar a construir.

Significativa cartera de viviendas en promoción
Ubicaciones estratégicas
Situación saneada
Plan de Negocio
Portafolio de activos de calidad y estructura financiera sólida
Desarrollo de un porcentaje significativo de la cartera actual
Ejecución de nuevas inversiones
Desinversión de activos no estratégicos
Líneas estratégicas

• Nuevas adquisiciones de suelo para garantizar un nivel de actividad sostenible con presencia en los principales mercados
• Establecer relaciones estables con entidades financieras para participar en el plan de desarrollo de la actividad promotora del grupo
• Alianzas con inversores de referencia en el sector para aportar nuevas vías de crecimiento, asegurando la aportación de una gestión óptima a inversores financieros

CHECK-LIST 

1. ¿Cuáles son los niveles de organización en una promotora?
2. ¿Por qué se deben fijar las relaciones de comunicación entre los departamentos de una promotora?
3. ¿Qué es el Comité de la promoción inmobiliaria?
4. ¿Para qué integrar toda la información de la promoción inmobiliaria?
5. ¿Cuándo es aconsejable descentralizar la organización de una promotora?
6. ¿Cómo mejoraría la interrelación VERTICAL y HORIZONTAL entre los departamentos de su promotora?

• ¿Qué es un proyecto inmobiliario? 

1. Una promotora inmobiliaria: muchas empresas dentro de una sola.

a. Cada promoción inmobiliaria tiene su propia estructura.
b. Recursos humanos, técnicos y económicos de cada promoción inmobiliaria.
c. Gestión de cada promoción inmobiliaria (planificación, organización y control interno).

2. ¿Qué promoción inmobiliaria quiero hacer, pisos, oficinas, naves, etc.?
3. Planificar: anticiparse al futuro.

a. Planificación estratégica y operativa de una promotora inmobiliaria.
b. Planificación de los departamentos de una promoción inmobiliaria.
c. Gestión del riesgo de una promoción inmobiliaria.

4. ¿Qué se entiende por control de gestión?

a. Control de gestión de una promoción inmobiliaria.

• Control de ventas y costes.
• Control presupuestario y flujos de caja.

b. Informes de gestión y cuadros de control de la actividad de una promotora inmobiliaria.

5. El control de gestión a través del presupuesto.
6. El control del “cash-flow”.

• Control económico de rentabilidad de una promoción inmobiliaria.
• Control financiero para atender pagos de una promoción inmobiliaria.

1. Fase inicial

a. Estudio de mercado de la demanda inmobiliaria de la zona.
b. Búsqueda de suelo disponible.
c. Información urbanística del suelo disponible.
d. Proyectos técnicos preliminares. Estudio  geotécnico preliminar.
e. Solicitud preliminar de ofertas a proveedores y subcontratistas
f. Estudio económico del proyecto: viabilidad y costes.

2. Posicionamiento en suelo (compra, opción de compra, aportación de solar a cambio de edificación).
3. Fase inicial de comercialización y venta sobre plano.
4. Solicitud de licencia municipal de obras.
5. Fase financiera.

a. Escrituras división horizontal y obra nueva
b. Préstamo promotor para subrogación del comprador inmobiliario.

6. Fase de desarrollo de la promoción inmobiliaria

a. Contratación de trabajos para la ejecución de las obras
b. Formalización contratos privados de preventa y compraventa.
c. Control, seguimiento y corrección de ejecución de obra y sus desviaciones.

7. Fase final

a. Acta de final de obra
b. Libro del edificio.
c. Obtención de licencias de primera ocupación.
d. Elevación a escritura pública de contratos privados compraventa.

1. Hitos de una promoción inmobiliaria.

• Compra de suelo y estudio del mismo.
• Financiación inmobiliaria.
• Proyecto de ejecución y licitación de la obra.
• Obra nueva y división horizontal. Formalización del préstamo promotor.
2. Cuadro de tesorería provisional sobre la base del estudio de viabilidad.
a. Cuadro de tesorería  previsional.
b. Estudio de Viabilidad, así como un Presupuesto de Tesorería.


TALLER DE TRABAJO
Proceso de elaboración del  Estudio  de  Viabilidad de  la  promoción inmobiliaria.
1. Estudio del suelo.
2. Anteproyecto de construcción y estimación de los costes de ejecución de obra.
3. Provisión de gastos administrativos.
4. Ponderación de precios de venta inmobiliaria.

1. No es fácil, la promoción inmobiliaria requiere de mucha técnica y profesionalidad.
2. Hay que tomar precauciones y contratar un buen seguro.
3. Hay que preparar proyectos y estudios técnicos.

Estudio urbanístico de viabilidad de la promoción

Estudio registral de viabilidad de la promoción inmobiliaria

Estudio de mercado de viabilidad de la promoción

Estudio financiero de viabilidad de la promoción

Estudio geotécnico del terreno

Proyecto de demolición (en su caso)

Proyecto básico arquitectónico

Proyecto de ejecución arquitectónico

Proyecto de Seguridad y Salud

Proyecto de urbanización (en su caso)

Estudios de oferta de las empresas constructoras a seleccionar

Plan de Seguridad (en caso de ser a la vez constructor)

4. Analizar la oferta y la demanda inmobiliaria de la zona.
5. La viabilidad económica de la promoción inmobiliaria.
6. Cuando ya haya decidido que promueve hay que volver a asegurarse con estudios más precisos.
7. El problema de la financiación inmobiliaria.

TALLER DE TRABAJO
Trámites y documentación de la promoción inmobiliaria.

Estudio de solares

Solicitud de información urbanística

Contrato con empresa de tasación para la compra del solar

Contrato de compraventa del terreno

Solicitud de domicilio fiscal

Escritura de constitución de hipoteca sobre el solar

Contrato con corredor de seguros para la contratación de las pólizas

Contrato con organismo de control técnico (OCT)

Contrato con empresa de control de calidad (geotécnico y seguimiento de obra)

Contrato con arquitecto (proyecto y dirección)

Contrato con aparejador (dirección de ejecución material de la obra)

Contrato con técnico de Seguridad y Salud (proyecto y seguimiento)

Contrato con ingeniero de telecomunicaciones

Solicitud de licencia de edificación y pago de tasas

Constitución de avales municipales

Obtención de la licencia y pago del impuesto de construcción

Contrato con constructor

Contrato con subcontratistas

Contrato con proveedores

Contrato de acometida con empresa suministradora de agua y alcantarillado

Contrato de acometida con empresa suministradora de energía eléctrica

Escritura de división horizontal y obra nueva

Confección de Estatutos de la Comunidad

Contrato con empresa de tasación para la ejecución de la obra

Escritura de constitución de hipoteca sobre la obra

Solicitud de instalación de vallas

Escritura de división horizontal y obra nueva

Confección de Estatutos de la Comunidad

Contrato con empresa de tasación para la ejecución de la Obra

Escritura de constitución de hipoteca sobre la obra

Solicitud de instalación de vallas

Acta de replanteo

Construcción material del edificio

Contrato de vigilancia de obra

Contrato con adquirentes de viviendas en construcción

Certificado final de obra

Acta de recepción de obra

Solicitud de licencia de primera ocupación

Obtención de licencia de primera ocupación la

Boletines para la contratación del agua

Boletines para la contratación de la energía eléctrica

Escritura de distribución del crédito hipotecario

Escritura de compraventa de viviendas y locales

Escritura de subrogación o de cancelación de hipotecas

Confección y entrega del libro del Edificio

Alta fiscal del edificio

Alta en el Catastro

Liquidación de la promoción

TALLER DE TRABAJO
Funciones profesionales del técnico de promociones inmobiliarias en promotora inmobiliaria. 

Definición, desarrollo y supervisión del Anteproyecto, Proyecto Básico y Proyecto de Ejecución mediante su propio equipo o medios externos (Estudios de Arquitectura e Ingenierías). 

Vigilar la optimización técnico-económica de las promociones. 

Controlar y coordinar el trabajo de las empresas intervinientes, tales como Estudios de Arquitectura, OCT, Dirección Facultativa, DEO y Constructora para el desarrollo de las promociones de la Compañía. 

Petición de ofertas a Empresas Constructoras, validación de las mismas, comparativo de ofertas, propuesta de adjudicación. 91

Llevar a cabo la planificación económica, el seguimiento y el control de costes. 

Supervisar la Ejecución de Obra, Incidencias Técnicas y Postventa. 

Responder ante la Dirección General plazo, coste y calidad del producto entregado. 

Representar a la compañía ante organismos oficiales. 

Apoyo a la Dirección Comercial en la relación con los clientes. 

Dominio de aplicaciones informáticas de CAD y PRESTO, BIM y Microsoft Project. 

CHECK-LIST 
1. ¿Por qué cada promoción debe ser una unidad de negocio independiente?
2. ¿Qué recursos destinar a cada promoción inmobiliaria?
3. ¿Cómo controlar una promoción inmobiliaria?
4. Desarrolle esta fase en una promoción inmobiliaria que Ud elija: qué tengo, para qué lo quiero, cómo administro lo que tengo.
5. Desarrolle un ejemplo de presupuesto de una promoción inmobiliaria y proponga un método de control de “lo que recibe por la venta” y los gastos por suelo y edificación.

• Viabilidad técnica: dos pasos por delante antes de dar el primero. 

1. Diferentes fases. 

a. Fase de Estudio Preliminar

• La fórmula matemática del encaje estratégico de un solar.
• Estudio técnico y  estudio comercial.
• Un estudio económico financiero.

b. Fase de Producción

• Redacción del proyecto de edificación
• Licencia de obras.
• Garantías de cantidades entregadas a cuenta por los compradores de vivienda sobre plano.
• Declaración de Obra Nueva y División Horizontal
• Control de obra durante el proceso de edificación.

c. Fase de Comercialización

2. Análisis de posibles riesgos a detectar en el control de la gestión en las diferentes fases de una promoción inmobiliaria. 

a. Control de riesgos en las fases de la promoción inmobiliaria.

• Planificación general del proyecto
• Fase inicial de información y predefinición del proyecto.
• Fase de viabilidad y diseño del producto.
• Planificación operativa (desarrollo) de la promoción
• Adquisición de suelo
• Proyectos, licencias y permisos.
• Contrataciones y adjudicación de obra
• Ejecución de la obra.
• Fase comercial y venta.
• Fase financiera.
• Ocupación de los inmuebles.
• Fase de postventa.
• Fase inicial de información y predefinición de la promoción
• Fase de viabilidad y diseño del producto inmobiliario (ej. Demanda)
• Diseño erróneo del producto inmobiliario (ej. condiciones del mercado).
• Estudio erróneo de viabilidad económico financiera
• Fase de adquisición de suelo (incertidumbres y vicios ocultos).
• Fase de proyectos, licencias y permisos (plazos y cláusulas de penalización).
• Fase de contrataciones y adjudicación de obras.
• Fase de ejecución de obra (desviaciones).
• Fase comercial. Comercialización y venta (ritmos de venta).
• Fase financiera.
• Fase de entrega y ocupación de los inmuebles.
• Fase de postventa inmobiliaria.

b. Prevención de riesgos en la promoción inmobiliaria y seguros.

CHECK-LIST 

1. ¿Qué fórmula le indica a simple vista si un solar es RENTABLE o no?
2. ¿Por qué hacer un estudio técnico (distribución de volúmenes) y un estudio comercial (¡este solar es una mina!)?
3. Defina un tipo de promoción residencial según zona. ¿Hacer locales o no?
4. Haga un proyecto de edificación para un solar en zona urbana consolidada.
5. ¿Dónde conviene ceder la comercialización y dónde se la puede reservar el promotor?
6. Haga un análisis de riesgos que puedan ocasionarse en una promoción inmobiliaria.
7. ¿Por qué hay que hacer un estudio de viabilidad?

1. Introducción: compro suelo, urbanizo y vendo.

a. Fase de planeamiento urbanístico.
b. Fase de urbanización.
c. Fase de la promoción inmobiliaria.

• La fase técnica de edificación.
• La fase de comercialización.
• La fase financiera.

2. Anticiparse al futuro de la zona: precauciones y “olfato”.

a. Estudio preliminar de la zona.
b. ¿Cómo conocer la demanda?

3. Aprender de las promociones vecinas.
4. El informe técnico y el comercial son favorables: pero ¿qué debo prever?

Instrumentos y análisis de previsión de una promoción inmobiliaria.

a. Modelos de previsión.
• Análisis estadístico de información histórica.
• Análisis de regresión simple o múltiple.
b. Modelos de análisis.

5. Este suelo no tiene la edificabilidad que me prometieron.

a. La edificabilidad del terreno

• Valorar si la edificabilidad está realmente agotada.

b. La información urbanística.
c. El suelo no es sólo urbanismo: el estudio geotécnico.

6. La clave: ¿qué y cuanto puede edificar?

La viabilidad técnica y estudio técnico de la promoción inmobiliaria.

1. ¿Para qué hacer el estudio de la oferta para una promoción inmobiliaria?
2. Clases de estudio de oferta de una promoción inmobiliaria.

Viabilidad comercial

Definición de la oferta inmobiliaria, productos precios y estrategia.

Durante la venta inmobiliaria (competencia y problemas de comercialización en promociones similares).

3. Ficha de encuesta

Datos de identificación de una promoción inmobiliaria.

Tipología inmobiliaria

Sistema de promoción inmobiliaria y venta.

Regímenes especiales como cooperativas de viviendas

Volumen de la oferta

Ritmo de venta inmobiliaria

Dotaciones comunes

Calidades de construcción

Precio y condiciones económicas

Tipo de comercialización (piso piloto, etc).

4. Metodologías de los estudios inmobiliarios.
5. Ritmo de ventas inmobiliarias.
6. Depuración de datos.

1. El aprovechamiento urbanístico es la base de la ejecución urbanística.
2. Diferencias entre edificabilidad y aprovechamiento urbanístico.
3. Clases de edificabilidad.

a. Edificabilidad física o techo edificable.
• ¿Qué es la edificabilidad física o bruta?
• ¿Qué es la edificabilidad urbanística?
b. Edificabilidad media y ponderada.
• ¿Qué es la edificabilidad media?
• ¿Qué es la edificabilidad ponderada?
c. Edificabilidad conforme al uso (residencial, terciaria e industrial).
• ¿Qué es la edificabilidad residencial?
• ¿Qué es la edificabilidad terciaria?

¿Qué es la edificabilidad industrial?

1. Diferencia entre ocupación y edificabilidad.
2. La elevación de plantas para casar la edificabilidad con la ocupación.
3. Aprovechamiento lucrativo calculado en base a la edificabilidad. Ejemplo.

TALLER DE TRABAJO.
Ejemplo de cálculo de edificabilidad.
1. Localización de la parcela
2. Catastro
3. Cálculo de la edificabilidad.

TALLER DE TRABAJO.
Modelo de ordenanza municipal edificatoria.
1. Condiciones de edificabilidad.

• Coeficiente de edificabilidad. Edificabilidad bruta y edificabilidad neta.
• Superficie edificada por planta.
• Superficie edificada total.
• Superficie útil.

2. Condiciones de volumen y forma de los edificios.

• Tipologías edificatorias.

CHECK-LIST 
1. ¿Cómo anticiparse a otros promotores al descubrir una zona de inversión?
2. ¿Hay SUELO que genera demanda o hay DEMANDA que da valor al suelo?
3. ¿Es importante SABER lo que hace el PROMOTOR VECINO?

1. Seguir una dirección de negocio.
2. ¿Es vendible lo que se puede construir en el solar? 
3. ¿Buscar solar o esperar las ofertas?
4. ¿Cuánto debo pagar por el solar? 

Fórmulas para determina el precio a pagar por un solar (valor de repercusión, precios de venta, costes netos de construcción, etc.)

1. La gestión del suelo y su puesta en valor.

• a. Los fondos de inversión inmobiliaria.
• b. Cooperativas y gestoras de cooperativas de vivienda.

2. Clases de suelo en función de su proceso de maduración.
3. La fase de urbanización.
4. La importancia de la figura del agente urbanizador en el derecho autonómico.
5. Demanda de suelo finalista en grandes ciudades.

CHECK-LIST 

1. ¿ Solar bien situado o no tan bien situado pero a mitad de precio?
2. ¿Cómo saber en dos minutos cuanto pagar por un solar? ¿Cuál es la fórmula?
3. ¿Cuándo hay que vender sobre plano?

• Viabilidad comercial: sólo se promueve lo que se vende. 

1. Análisis del mercado: oferta y demanda. 

Viabilidad comercial de la promoción inmobiliaria.
Los estudios de mercado. Análisis de la oferta y la demanda

• Estudio de la oferta. Estudio de la competencia.
• Estudio de la demanda.
• Estudios de mercado. 
• El producto inmobiliario a promover.

2. ¿Qué es un estudio de mercado?

a. Ventajas de un estudio de mercado inmobiliario.
b. Clases de estudios de mercado inmobiliarios (viabilidad comercial, aprovechamiento urbanístico, económico financiero).
c. Definición del producto inmobiliario.
d. ¿Es fiable la estadística que justifica los estudios de mercado?
e. Decisión sobre la estrategia inversora de una promoción inmobiliaria.

3. ¿Es vendible el producto que se puede promover?

Diseño óptimo del producto inmobiliario (resultados del estudio técnico y comercial).

4. ¿Por cuánto se puede vender?

TALLER DE TRABAJO
Modelo y esquemas de un estudio de mercado para una promoción inmobiliaria.

• Situación de la promoción.
• Tablas de promociones y promotores de la zona.
• Ofertas inicial y actual para promociones.
• Ofertas inicial y actual en base a tipologías.
• Comparativa con promociones de la zona (ofertas iniciales y de ventas por tipologías).
• Cuadros y gráficos de superficies.
• Precios homogeneizados.
• Precios unitarios.
• Distribución de las ventas.
• Calidades.
• Fichas de promoción.
• Modelo de encuesta.

CHECK-LIST 
1. ¿Qué es un estudio de mercado?
2. ¿Cómo “vestir la promoción inmobiliaria” para que se venda?

1. Todo depende de la oferta y el ritmo de ventas a conseguir. 
2. Métodos de fijación de precio de venta. 

a. En base a los costes

• Coste añadiendo margen de beneficio.
• Margen en el precio (no sobre los costes).
• Método del beneficio objetivo (fijación del precio en función del beneficio).

b. En base al mercado y la competencia

• Licitación de ofertas o concursos.
• Método en función del nivel de precios y las promociones inmobiliarias de la competencia.

c. En base a los compradores / demanda

• Análisis marginalista sobre la curva de demanda inmobiliaria.

Valor percibido por el consumidor sobre el producto inmobiliario.

1. En fases de proyecto
2. En fase de compra de materiales
3. En fase de ejecución de la obra
4. En fase de ejecución terminada
5. En todo el proceso de gestión.
6. En fase de relación con el cliente.

a. En el diseño del producto inmobiliario.
b. En la relación cliente/promotor inmobiliaro.
c. Servicio de atención al cliente de una promotora inmobiliaria.
d. Personalización de la vivienda
e. Momento de entrega de la vivienda.

1. Precios en función del coste
2. Precios en función de un conocimiento superficial de la oferta 
3. Precio adecuado y marketing de soporte. 
4. Precio estratégico.
5. Precio con efecto psicológico en el cliente. CHECK-LIST
1. ¿Qué fórmulas utilizar para fijar el precio correcto de venta de una promoción inmobiliaria?
2. ¿Qué es el precio estratégico?

1. Precauciones con la publicidad. 
2. Medidas de protección que la normativa de consumidores y usuarios prevé para el comprador de vivienda. 
3. Sanción por la infracción 

TALLER DE TRABAJO
Cuidado con el folleto de publicidad. Lo que dicen los jueces.

• Viabilidad económica: la cuenta de la vieja ya no sirve. 

1. Análisis de los costes de una promoción inmobiliaria. 
2. Clases de gastos en una promoción inmobiliaria.

a. Costes directos

• Adquisición de suelo
• Costes de desarrollo
• Costes de ejecución material. (Urbanización, construcción, etc.).
• Costes comerciales.
• Costes Financieros.
• Costes de Postventa.

b. Costes indirectos.

• Recursos humanos.
• Materiales.
• Fiscales.
• Jurídicos.
• Financieros.

3. Estructura de los costes

a. Estructura de los costes directos
b. Estructura de los costes indirectos

4. Imputación de costes
5. La cuenta de explotación de las promociones inmobiliarias.

• Cuenta de Resultados Provisional de una promoción inmobiliaria
• "Cash Flow" de una promoción inmobiliaria.
• Depreciación en el "Cash Flow”

La Planificación Temporal. Periodificación de los cobros y pagos.

GUÍA RELACIONADA

VIABILIDAD ECONÓMICA Y FINANCIERA DE INVERSIONES Y PROMOCIONES INMOBILIARIAS

1. La condición de viabilidad económica
2. Costes de la producción de solares edificables 
3.  Ingresos de la producción de solares edificables 

1. Presupuesto de un proyecto de construcción.

a. El proceso presupuestario de proyectos de construcción en la actividad económica.
b. El proceso presupuestario de proyectos y la contabilidad de costes y de gestión.
c. Presupuesto de proyectos. Diferencias entre los presupuestos del proyectista independiente y de la empresa contratista

2. Metodología de cálculo de costes y elaboración de presupuestos.
3. Unidad de obra

a. Unidad de obra en Contabilidad de Costes y de Gestión.
b. Unidad de obra en presupuestos de proyectos de construcción.
c. Estado de mediciones
d. Partidas alzadas
e. Cuadros de precios

4. Costes de personal.
5. Costes de los materiales.
6. Precio unitario.
7. Precio descompuestos.
8. Precios auxiliares
9. Presupuestos

a. Presupuestos parciales
b. Presupuesto general
Presupuesto de ejecución material y por contrata
Presupuesto de ejecución por contrata
c. Los precios de coste en la base de datos de la edificación.
Definición de precios

1. Precio básico (PB)
2. Precio auxiliar (PA)
3. Precio unitario (PU)
4. Precio complejo (PC)
5. Precio funcional (PF)

1. Definiciones de precios.

• Precio básico (PB)
• Precio auxiliar (PA).
• Precio unitario (PU)
• Precio complejo (PC)
• Precio funcional (PF)
2. Los precios en el banco de datos estructurado.
3. Sistemas de contabilidad de costes
4. Clasificación en costes directos e indirectos.
a. En la contabilidad de costes y de gestión.
b. Relación de elementos de costes directos e indirectos.

1. Precio de suministro (PSU)
2. Precio auxiliar (PA)
3. Precio unitario descompuesto y auxiliar.

a. Precio unitario descompuesto (PUD)
b. Precio unitario auxiliar (PUA)
c. Precios complejos descompuesto y auxiliar
d. Precio complejo auxiliar (PCA)
e. Precio funcional descompuesto (PFD)

1. Exclusión de costes indirectos: precios auxiliares.
2. Desglose del coste total en diversos componentes o costes. precios descompuestos.
3. Referencia espacial del precio.

• El coste de la unidad de obra como coste predeterminado.
• El coste de la unidad de obra como coste predeterminado o estándar.
• El coste de la unidad de obra como coste semicompleto.
• El control de costes de la unidad de obra.
• Coste real y coste estándar
• Desviaciones en costes directos.
• Clases de desviaciones: técnicas y económicas.

• Viabilidad financiera:cuidado con los bancos. 

1. Financiación a través de pagos a cuenta realizados por los Compradores antes de la entrega.
2. Viabilidad económico financiera de una promoción inmobiliaria

a. El análisis económico financiero de una promoción inmobiliaria.
b. Criterios de análisis estáticos.
c. Criterios de análisis dinámicos.
d. Los flujos de caja.
e. Esquema de etapas de un proyecto de inversión inmobiliario.

• Análisis viabilidad económica. Proyecto inversión: promoción
• Definición del proyecto.
• Identificación de los flujos de caja  pagos e ingresos .
• Cuantificación de los flujos monetarios.
• Calendario de flujos  fijación en el tiempo de pagos e ingresos .
• Obtención de los flujos netos del proyecto.
• Cálculo de los indicadores económicos.
• Análisis de sensibilidad y de soluciones alternativas.

f. Definición del proyecto inmobiliario.
g. Datos básicos de un proyecto inmobiliario.

• Duración del proyecto inmobiliario.
• Elección de la periodificación.
• Finalización de la obra.
• Tasa de actualización del promotor.

h. Criterios de análisis. El proyecto autofinanciado. La financiación externa. El proyecto, financiado

• Proyecto autofinanciado
• Costes.
• Calendario de costes. Flujos de costes por partidas y totales.
• Ingresos.
• Calendario de ventas. Flujos por ingresos, por tipos y totales por periodo.

i. Financiación del proyecto inmobiliario.

• Datos de la financiación.
• Flujos y calendario de la financiación.
• Entregas o cobros
• Gastos del préstamo

j. Tasa interna de rendimiento (T.I.R.)
k. El valor actual neto (V.A.N.)
l. La tasa mixta de rendimiento. (T.M.R.)
m. La serie neta uniforme (S.N.U)
n. La tasa mixta de rendimiento (T.M.R.)
ñ. Sensibilidad o modificaciones de los resultados obtenidos en el proyecto inmobiliario.

• Variaciones de las condiciones financieras
• Variaciones en los costes del producto inmobiliario.
• Variaciones en el calendario de ventas.

TALLER DE TRABAJO
El préstamo hipotecario promotor.

GUÍA RELACIONADA

PRÉSTAMO PROMOTOR + Formularios

1. El régimen legal de las valoraciones.

Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana.

Artículo 34. Ámbito del régimen de valoraciones.
Artículo 35. Criterios generales para la valoración de inmuebles.
Artículo 36. Valoración en el suelo rural.
Artículo 37. Valoración en el suelo urbanizado.
Artículo 38. Indemnización de la facultad de participar en actuaciones de nueva urbanización.
Artículo 39. Indemnización de la iniciativa y la promoción de actuaciones de urbanización o de edificación.
Artículo 40. Valoración del suelo en régimen de equidistribución de beneficios y cargas.
Artículo 41. Régimen de la valoración.

REGLAMENTO DE VALORACIONES DE LA LEY DE SUELO
Real Decreto 1492/2011, de 24 de octubre, por el que se aprueba el Reglamento de valoraciones de la Ley de Suelo.

2 El informe de valoración de inmuebles. La labor documentalista del perito tasador y las sociedades de tasación.
3.¿Qué se entiende por valor? Clases de valor. El valor de mercado y su relación con las edificaciones y el urbanismo.
4. Técnicas y procedimientos valoración del suelo: Estudios de viabilidad del suelo. El  cálculo y formalización del valor de tasación. Introducción a la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo.
5. Métodos de cálculo de la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo. ¿Qué debe saber un inversor? ¿Qué documentación se precisa para la tasación? Metodología de la valoración. Problemática particular en función del tipo de inmueble.
Orden EHA/564/2008, de 28 de febrero.
6. El certificado de tasación o informe de valoración de inmuebles (situación administrativa, características físicas de la finca, datos registrales, servidumbres, planos de edificación y urbanísticos, valoración económico financiera, etc.).

CHECK-LIST 

Tasación y valoración del patrimonio inmobiliario.
¿Cómo puede incrementarse el valor de los activos inmobiliarios a través de una adecuada tasación y valoración?
Principales aspectos que hay que tener en cuenta en la valoración de activos inmobiliarios
Normativa aplicable en la valoración
¿Cuáles son los principales métodos de valoración?
Baremos de valoración en los diferentes tipos de inmuebles

GUÍA RELACIONADA

VALORACIONES INMOBILIARIAS Y TASACIONES RICS  Perito tasador inmobiliario

1. Los efectos de las valoraciones en los grandes propietarios de suelo. 
2. Sin problemas para promotores con bolsa de suelos urbanizables delimitados (reservados a futuros proyectos urbanizadores).
3. El efecto de la contabilización de las expectativas en las promotoras cotizadas. 
4. Problemática de la financiación de promotoras inmobiliarias. 
5. El efecto de la financiación de pequeñas y medianas promotoras. 

• Viabilidad urbanística: coordinar suelo con edificación.

1. Plan general de ordenación urbana. 
2. Interpretación del Plan General. 
3. Información urbanística. Publicidad del planeamiento. 
4. Consulta directa. 
5. Cédulas urbanísticas. 
6. Valor acreditativo de los informes y cédulas urbanísticas. 

1. El Proyecto de Urbanización. 
2. Proyecto por fases
3. Convenio Regulador entre Administración Local, Promotor de Urbanización, Empresa Constructora de las Obras de Urbanización y Dirección Facultativa. 
4. El diseño del Plan de Simultaneidad.

• Viabilidad edificatoria: ¿quién ha pagado por una obra sólo lo que le presupuestaron?

1. Plan de obra. 
2. Las ofertas se miran con "lupa". 

TALLER DE TRABAJO. 
El presupuesto de obra. 
1. ¿Qué es el presupuesto de obra?
2. Clases de presupuestos 

a. Presupuesto estimativo 
b. Presupuesto valorativo 
c. Presupuesto valorativo detallado
d. Presupuesto cerrado 

3. Estructura de costes de un presupuesto 

a. Costes directos 
b. Costes indirectos. 

1. Examen topográfico 
2. Estudio geotécnico
3. Acta de Protocolización de fotografías 
4. Encargo del proyecto y dirección de obra 
5. Contratación de OCT 
6. Plan de control de materiales 
7. Seguro de responsabilidad decenal 

TALLER DE TRABAJO
Al seguro de daños o de caución se añade la “garantía financiera”. Reforma del artículo 19 de la LOE por la Ley 20/2015, de 14 de julio, de ordenación, supervisión y solvencia de las entidades aseguradoras y reaseguradoras.

8. La licencia de obras
9. La escritura de obra nueva y división horizontal 

TALLER DE TRABAJO
La declaración de obra nueva en la ley 13/2015, de 24 de junio. 

10. El préstamo hipotecario 
11. El seguro en garantía de cantidades a cuenta del precio de venta 
12. Comercialización de la promoción. 
13. Contrato de obra alzado o llave en mano. 
14. El acta de replanteo 

TALLER DE TRABAJO 
Las dos clases de reserva en la compra de una vivienda. 
1. Documento de reserva en fase de pre-comercialización 

a. Previo a la obtención de la licencia de obra y a la póliza de avales 
b. No IVA 
c. Devolución de cantidades entregadas a cuenta. 
d. Ejemplo de estado de la obra en un Proyecto en fase de pre-comercialización sin licencia de obras. 

2. Documento de reserva en fase de comercialización obtenida la correspondiente licencia de obras y la póliza de avales para el afianzamiento de cantidades. 

a. Posterior a la licencia de obras y la póliza de avales para el afianzamiento de cantidades. 
b. Sí IVA. 
c. No devolución de entregas a cuenta. 
d. Caso de proyectos llave en mano
e. Documentos anexos a la reserva. 
f. Situaciones de varios compradores (separación de bienes, etc.) 

TALLER DE TRABAJO
Estudio de gestión de residuos. Obligación del promotor en los proyectos de obras.

TALLER DE TRABAJO
Formulario. Modelo de Ordenanza Municipal sobre Gestión de Residuos de Construcción y Demolición

1. Desde las certificaciones de obra a la post-venta.

• Supervisión y control de certificaciones de obra.
• La coordinación de seguridad en fase de ejecución.
• Anotar cualquier incidencia en el libro de órdenes, y en particular la conformidad a los materiales que le sean presentados por el contratista.
• Autorizar, con el director de la obra cuando sea necesario, las modificaciones que se produzcan, anotando las que puedan suponer una modificación en la escritura de ONDH, para hacerlas constar al finalizar la obra y otorgar la escritura de ON terminada.
• Controlar el plazo de ejecución y adoptar las medidas necesarias para su cumplimiento.
• Recabar del contratista y preparar toda la documentación necesaria para solicitar la licencia de primera ocupación y el libro del edificio.
• Realizar visita exhaustiva antes de recepcionar la obra.
• Informar al Gerente de cualquier incidencia.
• La escritura de obra nueva terminada
• La licencia de primera ocupación
• La entrega de la edificación
• La gestión de las escrituras
• La constitución de la comunidad
• Post-venta. Reclamaciones posteriores

2. Esquemas del desarrollo de los planes operativos.

• Plan operativo técnico, departamento técnico
• Plan operativo técnico de ejecución material de la promoción. Departamento técnico de ejecución material
• Plan operativo comercial
• Departamento comercial
• Plan operativo de recursos humanos
• Departamento de recursos humanos
• Plan operativo financiero y de tesorería
• Departamento económico-financiero
• Previsiones económico-financieras
• Cuantías y calendario de tiempos previstos

1. El encargo del promotor. 
2. La empresa constructora y su organización 
3. El proyecto de organización 

a. Memoria 
b. Planos
c. Pliego de condiciones 
d. Presupuesto

4. Fases preliminares. 
5. Elaboración de un plan de organización interior. 

1. Preestudio del arquitecto.

El plan operativo técnico de ejecución material de la promoción
Plan de contrataciones
Plan de compras
Plan de ejecución material de las obras
Esquema de. funciones de departamento técnico de ejecución material
Compras y contrataciones

2. El encargo del proyecto al arquitecto: precauciones para evitar sorpresas.

a. ¿Qué es el proyecto?
b. Claridad en la edificabilidad o aprovechamiento posible.
c. Características de los inmuebles a proyectar.
d. Calidades

3. Los Honorarios del arquitecto.
4.  La dirección de obra
5. Los costes de referencia de la construcción.

TALLER DE TRABAJO
Los proyectos de urbanización.
Proyecto de Urbanización básico.
Proyecto de Urbanización  complementario.

1. Examen urbanístico.
2. Inspección física del inmueble.
3. Servicios de suministro disponibles.
4. Examen  topográfico  del  inmueble.
5. Estudio Geotécnico.
6. Restos arqueológicos.
7. Análisis de suelos contaminados. Gestión de residuos.

1. El anteproyecto de Edificación.
2. Referencias.

• Parcela o suelo.
• Planeamiento y normativa.
• Definición del producto inmobiliario.
• Equipo profesional.

3. Contenido del anteproyecto.

a. Documentos.
b. Marketing. Aspectos comerciales.
c. Aspectos técnicos.

1. Licencia de obras. 
2. Sujetos Pasivos 
3. Clases de licencia de obras 

a. Licencia de obra mayor. 

• Licencia de obra mayor por consolidación de edificios 
• Licencia de obra mayor por nueva edificación
• Licencia de obra mayor por rehabilitación de edificios 
• Licencia de obra mayor por restauración de edificios 
• Licencia urbanística de obra mayor por acondicionamiento de local sujeto al Reglamento de Espectáculos Públicos y Actividades Recreativas. 

b.- Licencia de obras menores 

4. Documentos a aportar. 

Licencia de obra mayor de acondicionamiento de local 
Licencia de obra mayor de nueva edificación 
Licencia de obra mayor de rehabilitación de edificios 
Licencia de obra mayor de restauración de edificios: 
Licencia urbanística de obra mayor: Acondicionamiento de local sujeto al Reglamento de Espectáculos Públicos y Actividades Recreativas: 
Licencia de obras menores 

GUÍA RELACIONADA

LICENCIAS URBANÍSTICAS. + Formularios

1. Las fechas de entrega: los tribunales empiezan a hacer pagar caros los retrasos. 
2. Consejos para firmar el acta de recepción. 

a. Introducción. 
b. Requisitos del acta 
c. Efectos del acta
d. Plazo 
e. Rechazo de la obra 
f. Tramitación del acta 

TALLER DE TRABAJO
Certificación energética. Responsabilidad del promotor (ya sea edificios nuevo o existente). 
1. Procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios. Real Decreto 235/2013, de 5 de abril, por el que se aprueba el procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios. 

a. Regulación del Procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios. 
b. Definiciones. 

2. Edificios objeto del certificado energético. 

a. Edificios de nueva construcción y edificios existentes. 
b. Edificios excluidos. Administraciones públicas. Culto religioso. 

3. Responsabilidad del promotor (ya sea edificios nuevo o existente). 

a. Inscripción en el Registro de certificados energéticos. 
b. Libro del edificio. 

4. Certificaciones energéticas globales de unidades de edificios. 
5. Contenido del certificado de eficiencia energética. Etiqueta energética. 
6. Certificación de la eficiencia energética de un edificio de NUEVA CONSTRUCCIÓN.
7. Certificación de eficiencia energética de un EDIFICIO EXISTENTE. 
8. Control de los certificados de eficiencia energética. Inspección. 

a. Inspección. 
b. Infracciones y sanciones. 

9. Validez, renovación y actualización del certificado de eficiencia energética. 

TALLER DE TRABAJO.
Caso práctico. Promoción inmobiliaria de un solar de uso residencial en 5 alturas. 

• Responsabilidad del promotor. 

• Formularios. 

1. Modelo de contrato de redacción de proyecto básico y de ejecución 
2. Modelo de contrato de arquitecto proyectista redactando en un solo proyecto el proyecto básico y el de ejecución. 
3. Modelo general de contrato entre promotor y arquitecto. 

Modelo 1 
Modelo 2 

4. Modelo de contrato de arquitecto director de ejecución de obra
5. Modelo de contrato de encargo de trabajo profesional a arquitecto 
6. Modelo de contrato con arquitecto técnico. 
7. Modelo BÁSICO de contrato de ejecución "llave en mano"