Introducción. |
|
¿Cómo comenzar
a ser un promotor inmobiliario?
La promoción puede
considerarse como el motor que impulsa el crecimiento en la industria inmobiliaria.
Los promotores inmobiliarios adquieren propiedades sobre las cuales planean
desarrollar sus proyectos inmobiliarios, ya sea con fines comerciales o
residenciales.
Estas dos amplias categorías
abarcan todo, desde locales, oficinas y desarrollo industrial hasta viviendas.
Las opciones son tan infinitas como su imaginación.
Un aspirante a promotor inmobiliario
puede comenzar en muchos campos diferentes. Algunos comienzan como agentes
inmobiliarios que después de comprar y rehabilitar inmuebles logran
venderlos. Después de un período de tiempo, pueden recaudar
el capital necesario para trabajar con un urbanista, arquitecto y constructor
urbano o regional para promover, construir y comercializar un proyecto
inmobiliario.
Otros comienzan sus carreras
en la construcción, contratando para construir viviendas y eventualmente
consiguiendo socios como arquitectos y administradores de activos financieros
que pueden ayudarles a desarrollar sus propios proyectos inmobiliarios
de mayor tamaño.
Convertirse en un promotor
inmobiliario requiere años de experiencia, pero el resultado final
puede ser, tanto profesional como financieramente, muy gratificante.
Tener experiencia en el sector
inmobiliario es importante cuando se trata de convertirse en un promotor
inmobiliario, pero no existe un libro de reglas que limite quién
puede convertirse en un promotor inmobiliario y no hay un camino único
para lograr una carrera exitosa en la inversión inmobiliaria.
¿Qué hace
un promotor inmobiliario?
Antes de comenzar, debe tener
una comprensión completa de las responsabilidades del trabajo.
¿Necesita mucho
capital para comenzar?
Usted necesita capital para
iniciar una promoción inmobiliaria, pero no tiene que tenerlo usted
mismo. La mayoría de los promotores inmobiliarios financian proyectos
con un préstamo promotor. Si nunca antes ha recibido financiación
para un proyecto inmobiliario, lo más probable es que necesite preparar
un plan de negocios para presentar a su banco.
¿Cómo comenzar
en el camino del promotor inmobiliario?
Ahora que comprende el papel
de un promotor inmobiliario, es hora de hacer su primera promoción
inmobiliaria.
Paso 1: Seleccione
una ubicación
Investigue el área
que desea desarrollar y el nicho inmobiliario en el que desea encajar.
¿Proyectos residenciales o comerciales? ¿El mercado presenta
grandes oportunidades para los inversores? ¿Se asociará con
otros en un mercado con el que está menos familiarizado? Seleccionar
una ubicación se trata de comprometerse con un nicho, mercado y
estrategia tanto como de encontrar un buen negocio.
Paso 2: Construya un equipo
de confianza
Como promotor inmobiliario
trabajará y dependerá de muchas personas diferentes. Desde
constructores hasta agentes inmobiliarios, abogados, arquitectos, fontaneros
y albañiles. Verifique las referencias y comunique sus expectativas
de trabajo.
Paso 3: Encuentre un inversor
o gestione la financiación
A menos que tenga capital
ahorrado, también necesitará encontrar un inversor para financiar
su proyecto deseado. Si prefiere obtener un préstamo promotor, deberá
presentar un argumento sólido a su banco sobre la estabilidad de
su plan comercial
Paso 4: Fije los plazos.
No es ningún secreto
que los proyectos inmobiliarios históricamente luchan por cumplir
con los plazos. Mantener a todas las personas involucradas en una fecha
límite es difícil.
Paso 5: Corra la voz
Dé a conocer su proyecto
y construya una marca para futuros proyectos inmobiliarios.
La gestión de una Promoción
Inmobiliaria es una actividad compleja que requiere de una inversión
económica muy importante, con largos periodos de maduración
y con un alto riesgo en la mayoría de ocasiones.
Pero hoy en día lo
que más se exige es un nivel de especialización.
En toda promoción
inmobiliaria se deben conocer de carrerilla todos los conceptos de coste.
¿Por qué? Porque es el mejor camino para optimizar el planteamiento
económico-financiero de una promoción inmobiliaria y evitar
sorpresas desagradables que pueden poner en peligro su misma viabilidad.
Le proponemos analizar con
un lenguaje accesible, de un modo sencillo y desde una perspectiva práctica,
todos los costes de una promoción inmobiliaria, desde la compra
del terreno hasta la entrega y postventa.
Le facilitaremos las herramientas
y criterios de análisis para conocer la rentabilidad de una promoción
inmobiliaria y, por lo tanto, para determinar la viabilidad de la misma,
tanto desde un punto de vista estático como dinámico.
Seguiremos una metodología
de análisis aplicable a cualquier operación inmobiliaria,
de modo que le permita determinar la viabilidad de cualquier promoción
inmobiliaria.
Todo lo que debe saber un
promotor inmobiliario.
De todos estos temas se trata,
desde una perspectiva práctica y profesional, en la guía
práctica del promotor inmobiliario. Gestión y viabilidad
de una promoción inmobiliaria.
|
PRELIMINAR
-
El promotor
inmobiliario en 22 preguntas y respuestas.
1. ¿Quién es el
promotor inmobiliario?
2. ¿Cuál es
la diferencia entre un promotor y un constructor?
a.
Los promotores desarrollan y los constructores construyen.
b. Un constructor
también puede ser promotor.
c. Constructores
de "producción" y constructores de "volumen".
3. ¿Cuál es la
función social de los promotores inmobiliarios?
a.
Los promotores inmobiliarios crean estructuras para la sociedad.
b. Los promotores
responden a las necesidades de la comunidad y el mercado
c. Los promotores
inmobiliarios deben identificar y medir cada una de estas necesidades.
d. Los promotores
crean y responden a ideas y visiones
4. ¿Cuáles son
las características del promotor inmobiliario?
a.
El promotor inmobiliario es un profesional polivalente
-
Creativo, experto
administrativo y gestor financiero.
b. Un especialista
en el sector inmobiliario en su conjunto
c. Quien dice
proyecto inmobiliario dice terreno.
d. Terreno:
potencial
e. Definir
el plan de negocios
f. Un proceso
de gestión de proyectos
5. ¿Qué hace un
promotor inmobiliario?
6. ¿Por qué
razón el promotor es el supervisor de todo el proyecto inmobiliario?
7. ¿Cuáles
son las cualidades necesarias para ejercer la promoción inmobiliaria?
8. ¿Cuál es
el rol del promotor inmobiliario?
a.
¿Cuál es el papel del promotor inmobiliario?
b. Definición
de la profesión de promotor inmobiliario
c. Diferencia
entre agente urbanizador e inmobiliario
d. Misiones
del promotor inmobiliario
e. Microespecialización
de los promotores inmobiliarios.
f. Atributos
del promotor inmobiliario
g. El rol
de gestor y garante de un proyecto inmobiliario
9. ¿Cuáles son
las misiones del promotor inmobiliario?
10. ¿Cuáles
son las funciones de un promotor inmobiliario?
11. ¿Qué debe
saber un promotor inmobiliario para triunfar?
a.
Conocer su zona como la palma de su mano.
b. Identificar
su nicho de mercado
c. Centrarse
en las relaciones profesionales
d. Conocimientos
inmobiliarios especializados
e. Ser el
solucionador de problemas
f. Mitigar
el riesgo
g. Aprender
las reglas urbanísticas locales.
h. Protegerse
con sociedades instrumentales
i. Crear un
equipo
j. Encuentre
inversores
k. Ponerse
las botas de obra y supervisarlo todo
l. Aprender
a comercializar
12. ¿Qué es la
promoción inmobiliaria?
13. ¿Cómo
funciona la promoción inmobiliaria?
14. ¿Qué es
la promoción delegada?
15. ¿Cuáles
son las fases de la promoción inmobiliaria?
a.
Búsqueda de suelo
b. Realización
de un estudio de mercado
c. La comercialización
d. Construcción
e. La entrega
16. ¿Cómo interviene
el promotor inmobiliario en las diferentes fases del proyecto?
17. ¿Cómo
ha afectado la digitalización a la promoción inmobiliaria?
18. ¿Cuáles
son las principales etapas de un proyecto de promoción inmobiliaria?
a.
Tareas de la promotora inmobiliaria
b. Etapas
de un proyecto inmobiliario
c. Orden cronológico
del proceso de promoción inmobiliaria
19. ¿Cuáles son
las estrategias de promoción inmobiliaria?
a.
La estrategia de promoción tradicional
b. La estrategia
especulativa
c. Estrategia
en base a la adquisición y ubicación de terrenos
d. Construir
para adaptarse al cliente
20. ¿Cómo justificar
la viabilidad de una promoción inmobiliaria?
a.
Las promociones inmobiliarias pueden ser extremadamente intensivas en capital.
b. La mayoría
de los proyectos inmobiliarios suponen diferentes formas y etapas de financiación.
21. ¿Cómo es la
financiación de una operación de promoción inmobiliaria?
a.
Importantes necesidades de financiación.
b. Estimar
las necesidades de financiación
c. La promoción
inmobiliaria depende en gran medida de la liquidez.
d. Financiación
bancaria
e. Garantías
bancarias
f. Ventas
sobre plano y a cuenta.
g. Calendario
de amoritización del préstamo a la promoción inmobiliaria
h. Capital
propio
22. ¿Cuáles son
las responsabilidades del promotor de construcción?
a.
La responsabilidad de un promotor en un proyecto
b. Los promotores
pueden operar en muchos acuerdos económicos diferentes.
c. Promotores,
contratistas y contratos de construcción
d. Contratos
de precio fijo
e. Contratos
variables
|
PARTE
PRIMERA.
-
Viabilidad
organizativa:especialización.
|
<
|
Capítulo
1. |
Una promotora inmobiliaria desde dentro.
1. La coordinación de departamentos
en la promoción inmobiliaria.
a. Departamentos de una
promotora inmobiliaria y competencias en la planificación.
Departamento técnico
de desarrollo.
• Plan operativo Técnico
de Desarrollo de la Promoción. Gestión de suelo, proyectos,
licencias, servicios, etc.
Departamento técnico de ejecución
material de la promoción.
• Plan Operativo Técnico
de Ejecución. Plan de ejecución de las obras. Plan de contratación
y Plan de compras.
Departamento comercial.
• Plan de Marketing inmobiliario.
Departamento administrativo y económico
financiero.
• Plan financiero, Plan
de Tesorería, Presupuesto de la Promoción y del seguimiento
y control de dicho presupuesto.
b. Planificación y ejecución
de una promoción inmobiliaria.
c. Control de Gestión de
de una promoción inmobiliaria.
d. División jerarquía
de una promotora inmobiliaria por zonas geográficas.
e. Dirección de una promoción
inmobiliaria específica.
Director de la promoción
inmobiliaria.
Comité de la promoción
inmobiliaria.
-
Director general de una promotora inmobiliaria
-
Director Departamento Técnico
-
Director Departamento Comercial
-
Director Departamento Económico
financiero
2. Organigrama de una promotora inmobiliaria.
Dirección de una
promoción inmobiliaria.
Departamento técnico
Departamento comercial
Departamento económico financiero
3. Coordinación organizativa entre las áreas
de una inmobiliaria.
TALLER DE TRABAJO
Caso real: Dossier
de una promotora inmobiliaria nacional con perfil conservador.
-
Características: compra
de suelo finalista y promociones en fase de preventa antes de empezar a
construir.
Significativa cartera de viviendas
en promoción
Ubicaciones estratégicas
Situación saneada
Plan de Negocio
Portafolio de activos de
calidad y estructura financiera sólida
Desarrollo de un porcentaje
significativo de la cartera actual
Ejecución de nuevas
inversiones
Desinversión de activos
no estratégicos
Líneas estratégicas
-
Nuevas adquisiciones
de suelo para garantizar un nivel de actividad sostenible con presencia
en los principales mercados
-
Establecer relaciones
estables con entidades financieras para participar en el plan de desarrollo
de la actividad promotora del grupo
-
Alianzas con inversores
de referencia en el sector para aportar nuevas vías de crecimiento,
asegurando la aportación de una gestión óptima a inversores
financieros
CHECK-LIST

1. ¿Cuáles
son los niveles de organización en una promotora?
2. ¿Por qué
se deben fijar las relaciones de comunicación entre los departamentos
de una promotora?
3. ¿Qué
es el Comité de la promoción inmobiliaria?
4. ¿Para qué
integrar toda la información de la promoción inmobiliaria?
5. ¿Cuándo
es aconsejable descentralizar la organización de una promotora?
6. ¿Cómo
mejoraría la interrelación VERTICAL y HORIZONTAL entre los
departamentos de su promotora?
|
PARTE
SEGUNDA
-
¿Qué es un proyecto
inmobiliario?
|
|
Capítulo
2. |
¿Qué es un proyecto inmobiliario?
1. Una promotora inmobiliaria: muchas
empresas dentro de una sola.
a. Cada promoción
inmobiliaria tiene su propia estructura.
b. Recursos humanos, técnicos
y económicos de cada promoción inmobiliaria.
c. Gestión de cada promoción
inmobiliaria (planificación, organización y control interno).
2. ¿Qué promoción inmobiliaria
quiero hacer, pisos, oficinas, naves, etc.?
3. Planificar: anticiparse al futuro.
a. Planificación
estratégica y operativa de una promotora inmobiliaria.
b. Planificación de los departamentos
de una promoción inmobiliaria.
c. Gestión del riesgo de
una promoción inmobiliaria.
4. ¿Qué se entiende por control de gestión?
a. Control de gestión
de una promoción inmobiliaria.
-
Control de ventas y costes.
-
Control presupuestario y flujos de caja.
b. Informes de gestión y cuadros
de control de la actividad de una promotora inmobiliaria.
5. El control de gestión a través del
presupuesto.
6. El control del “cash-flow”.
-
Control económico de rentabilidad
de una promoción inmobiliaria.
-
Control financiero para atender pagos
de una promoción inmobiliaria.
|
Capítulo
3. |
Fases de un proyecto inmobiliario.
1. Fase inicial
a. Estudio de mercado de
la demanda inmobiliaria de la zona.
b. Búsqueda de suelo disponible.
c. Información urbanística
del suelo disponible.
d. Proyectos técnicos preliminares.
Estudio geotécnico preliminar.
e. Solicitud preliminar de ofertas
a proveedores y subcontratistas
f. Estudio económico del
proyecto: viabilidad y costes.
2. Posicionamiento en suelo (compra, opción
de compra, aportación de solar a cambio de edificación).
3. Fase inicial de comercialización y venta
sobre plano.
4. Solicitud de licencia municipal de obras.
5. Fase financiera.
a. Escrituras división
horizontal y obra nueva
b. Préstamo promotor para
subrogación del comprador inmobiliario.
6. Fase de desarrollo de la promoción inmobiliaria
a. Contratación de
trabajos para la ejecución de las obras
b. Formalización contratos
privados de preventa y compraventa.
c. Control, seguimiento y corrección
de ejecución de obra y sus desviaciones.
7. Fase final
a. Acta de final de obra
b. Libro del edificio.
c. Obtención de licencias
de primera ocupación.
d. Elevación a escritura
pública de contratos privados compraventa.
|
Capítulo
4. |
Hitos de una promoción inmobiliaria.
1. Hitos de una promoción inmobiliaria.
-
Compra de suelo y estudio del mismo.
-
Financiación inmobiliaria.
-
Proyecto de ejecución y licitación
de la obra.
-
Obra nueva y división horizontal.
Formalización del préstamo promotor.
2. Cuadro de tesorería provisional sobre la
base del estudio de viabilidad.
a. Cuadro de tesorería
previsional.
b. Estudio de Viabilidad, así
como un Presupuesto de Tesorería.
TALLER DE TRABAJO
Proceso de elaboración del Estudio
de Viabilidad de la promoción inmobiliaria.
1. Estudio del suelo.
2. Anteproyecto de construcción y estimación
de los costes de ejecución de obra.
3. Provisión de gastos administrativos.
4. Ponderación de precios de venta inmobiliaria.
|
Capítulo
5. |
Todo el papeleo. Desde
la compra del solar a la conclusión del edificio.
1. No es fácil, la promoción
inmobiliaria requiere de mucha técnica y profesionalidad.
2. Hay que tomar precauciones y contratar un buen
seguro.
3. Hay que preparar proyectos y estudios técnicos.
Estudio urbanístico de viabilidad
de la promoción
Estudio registral de viabilidad de la
promoción inmobiliaria
Estudio de mercado de viabilidad de
la promoción
Estudio financiero de viabilidad de
la promoción
Estudio geotécnico del terreno
Proyecto de demolición (en su
caso)
Proyecto básico arquitectónico
Proyecto de ejecución arquitectónico
Proyecto de Seguridad y Salud
Proyecto de urbanización (en
su caso)
Estudios de oferta de las empresas constructoras
a seleccionar
Plan de Seguridad (en caso de ser a
la vez constructor)
4. Analizar la oferta y la demanda inmobiliaria de
la zona.
5. La viabilidad económica de la promoción
inmobiliaria.
6. Cuando ya haya decidido que promueve hay que
volver a asegurarse con estudios más precisos.
7. El problema de la financiación inmobiliaria.
TALLER DE TRABAJO
Trámites y documentación de la
promoción inmobiliaria.
Estudio de solares
Solicitud de información urbanística
Contrato con empresa de tasación
para la compra del solar
Contrato de compraventa del terreno
Solicitud de domicilio fiscal
Escritura de constitución de
hipoteca sobre el solar
Contrato con corredor de seguros para
la contratación de las pólizas
Contrato con organismo de control técnico
(OCT)
Contrato con empresa de control de calidad
(geotécnico y seguimiento de obra)
Contrato con arquitecto (proyecto y
dirección)
Contrato con aparejador (dirección
de ejecución material de la obra)
Contrato con técnico de Seguridad
y Salud (proyecto y seguimiento)
Contrato con ingeniero de telecomunicaciones
Solicitud de licencia de edificación
y pago de tasas
Constitución de avales municipales
Obtención de la licencia y pago
del impuesto de construcción
Contrato con constructor
Contrato con subcontratistas
Contrato con proveedores
Contrato de acometida con empresa suministradora
de agua y alcantarillado
Contrato de acometida con empresa suministradora
de energía eléctrica
Escritura de división horizontal
y obra nueva
Confección de Estatutos de la
Comunidad
Contrato con empresa de tasación
para la ejecución de la obra
Escritura de constitución de
hipoteca sobre la obra
Solicitud de instalación de vallas
Escritura de división horizontal
y obra nueva
Confección de Estatutos de la
Comunidad
Contrato con empresa de tasación
para la ejecución de la Obra
Escritura de constitución de
hipoteca sobre la obra
Solicitud de instalación de vallas
Acta de replanteo
Construcción material del edificio
Contrato de vigilancia de obra
Contrato con adquirentes de viviendas
en construcción
Certificado final de obra
Acta de recepción de obra
Solicitud de licencia de primera ocupación
Obtención de licencia de primera
ocupación la
Boletines para la contratación
del agua
Boletines para la contratación
de la energía eléctrica
Escritura de distribución del
crédito hipotecario
Escritura de compraventa de viviendas
y locales
Escritura de subrogación o de
cancelación de hipotecas
Confección y entrega del libro
del Edificio
Alta fiscal del edificio
Alta en el Catastro
Liquidación de la promoción
TALLER DE TRABAJO
Funciones profesionales
del técnico de promociones inmobiliarias en promotora inmobiliaria.
Definición, desarrollo y supervisión
del Anteproyecto, Proyecto Básico y Proyecto de Ejecución
mediante su propio equipo o medios externos (Estudios de Arquitectura e
Ingenierías).
Vigilar la optimización técnico-económica
de las promociones.
Controlar y coordinar el trabajo de las empresas intervinientes,
tales como Estudios de Arquitectura, OCT, Dirección Facultativa,
DEO y Constructora para el desarrollo de las promociones de la Compañía.
Petición de ofertas a Empresas Constructoras,
validación de las mismas, comparativo de ofertas, propuesta de adjudicación.
91
Llevar a cabo la planificación económica,
el seguimiento y el control de costes.
Supervisar la Ejecución de Obra, Incidencias
Técnicas y Postventa.
Responder ante la Dirección General plazo,
coste y calidad del producto entregado.
Representar a la compañía ante organismos
oficiales.
Apoyo a la Dirección Comercial en la relación
con los clientes.
Dominio de aplicaciones informáticas de CAD
y PRESTO, BIM y Microsoft Project.
CHECK-LIST
1. ¿Por qué
cada promoción debe ser una unidad de negocio independiente?
2. ¿Qué
recursos destinar a cada promoción inmobiliaria?
3. ¿Cómo
controlar una promoción inmobiliaria?
4. Desarrolle esta fase
en una promoción inmobiliaria que Ud elija: qué tengo, para
qué lo quiero, cómo administro lo que tengo.
5. Desarrolle un ejemplo
de presupuesto de una promoción inmobiliaria y proponga un método
de control de “lo que recibe por la venta” y los gastos por suelo y edificación.
|
PARTE
TERCERA.
-
Viabilidad
técnica: dos pasos por delante antes
de dar el primero.
|
<
|
Capítulo
6. |
Fases de una promoción inmobiliaria.
1. Diferentes fases.
a. Fase de Estudio Preliminar
-
La fórmula matemática
del encaje estratégico de un solar.
-
Estudio técnico y estudio
comercial.
-
Un estudio económico financiero.
b. Fase de Producción
-
Redacción del proyecto de edificación
-
Licencia de obras.
-
Garantías de cantidades entregadas
a cuenta por los compradores de vivienda sobre plano.
-
Declaración de Obra Nueva y División
Horizontal
-
Control de obra durante el proceso de
edificación.
c. Fase de Comercialización
2. Análisis de posibles riesgos
a detectar en el control de la gestión en las diferentes fases de
una promoción inmobiliaria.
a. Control de riesgos en
las fases de la promoción inmobiliaria.
-
Planificación general del proyecto
-
Fase inicial de información y
predefinición del proyecto.
-
Fase de viabilidad y diseño del
producto.
-
Planificación operativa (desarrollo)
de la promoción
-
Adquisición de suelo
-
Proyectos, licencias y permisos.
-
Contrataciones y adjudicación
de obra
-
Ejecución de la obra.
-
Fase comercial y venta.
-
Fase financiera.
-
Ocupación de los inmuebles.
-
Fase de postventa.
-
Fase inicial de información y
predefinición de la promoción
-
Fase de viabilidad y diseño del
producto inmobiliario (ej. Demanda)
-
Diseño erróneo del producto
inmobiliario (ej. condiciones del mercado).
-
Estudio erróneo de viabilidad
económico financiera
-
Fase de adquisición de suelo
(incertidumbres y vicios ocultos).
-
Fase de proyectos, licencias y permisos
(plazos y cláusulas de penalización).
-
Fase de contrataciones y adjudicación
de obras.
-
Fase de ejecución de obra (desviaciones).
-
Fase comercial. Comercialización
y venta (ritmos de venta).
-
Fase financiera.
-
Fase de entrega y ocupación de
los inmuebles.
-
Fase de postventa inmobiliaria.
b. Prevención de riesgos en la
promoción inmobiliaria y seguros.
CHECK-LIST

1. ¿Qué fórmula
le indica a simple vista si un solar es RENTABLE o no?
2. ¿Por qué
hacer un estudio técnico (distribución de volúmenes)
y un estudio comercial (¡este solar es una mina!)?
3. Defina un tipo de
promoción residencial según zona. ¿Hacer locales o
no?
4. Haga un proyecto de
edificación para un solar en zona urbana consolidada.
5. ¿Dónde
conviene ceder la comercialización y dónde se la puede reservar
el promotor?
6. Haga un análisis
de riesgos que puedan ocasionarse en una promoción inmobiliaria.
7. ¿Por qué
hay que hacer un estudio de viabilidad?
|
Capítulo
7. |
Viabilidad técnica: con buen suelo,
no hay mal promotor.
1. Introducción: compro suelo,
urbanizo y vendo.
a. Fase de planeamiento
urbanístico.
b. Fase de urbanización.
c. Fase de la promoción inmobiliaria.
• La fase técnica
de edificación.
• La fase de comercialización.
• La fase financiera.
2. Anticiparse al futuro de la zona: precauciones
y “olfato”.
a. Estudio preliminar de
la zona.
b. ¿Cómo conocer la
demanda?
3. Aprender de las promociones vecinas.
4. El informe técnico y el comercial son
favorables: pero ¿qué debo prever?
Instrumentos y análisis
de previsión de una promoción inmobiliaria.
a. Modelos de previsión.
-
Análisis estadístico de
información histórica.
-
Análisis de regresión
simple o múltiple.
b. Modelos de análisis.
5. Este suelo no tiene la edificabilidad que me prometieron.
a. La edificabilidad del
terreno
-
Valorar si la edificabilidad está
realmente agotada.
b. La información urbanística.
c. El suelo no es sólo urbanismo:
el estudio geotécnico.
6. La clave: ¿qué y cuanto puede edificar?
La viabilidad técnica y estudio
técnico de la promoción inmobiliaria.
|
Capítulo
8. |
¿Cómo conocer a la competencia?
Estudio de la Oferta.
1. ¿Para qué hacer el estudio
de la oferta para una promoción inmobiliaria?
2. Clases de estudio de oferta de una promoción
inmobiliaria.
Viabilidad comercial
Definición de la oferta inmobiliaria,
productos precios y estrategia.
Durante la venta inmobiliaria (competencia
y problemas de comercialización en promociones similares).
3. Ficha de encuesta
Datos de identificación de una
promoción inmobiliaria.
Tipología inmobiliaria
Sistema de promoción inmobiliaria
y venta.
Regímenes especiales como cooperativas
de viviendas
Volumen de la oferta
Ritmo de venta inmobiliaria
Dotaciones comunes
Calidades de construcción
Precio y condiciones económicas
Tipo de comercialización (piso
piloto, etc).
4. Metodologías de los estudios inmobiliarios.
5. Ritmo de ventas inmobiliarias.
6. Depuración de datos.
|
Capítulo
9. |
Edificabilidad y aprovechamiento
urbanístico NO son lo mismo.
1. El aprovechamiento urbanístico
es la base de la ejecución urbanística.
2. Diferencias entre edificabilidad y aprovechamiento
urbanístico.
3. Clases de edificabilidad.
a. Edificabilidad física
o techo edificable.
-
¿Qué es la edificabilidad
física o bruta?
-
¿Qué es la edificabilidad
urbanística?
b. Edificabilidad media y ponderada.
-
¿Qué es la edificabilidad
media?
-
¿Qué es la edificabilidad
ponderada?
c. Edificabilidad conforme al uso (residencial,
terciaria e industrial).
-
¿Qué es la edificabilidad
residencial?
-
¿Qué es la edificabilidad
terciaria?
¿Qué es la edificabilidad
industrial?
|
Capítulo
10. |
¿Cómo calcular la edificabilidad
de un solar?
1. Diferencia entre ocupación y
edificabilidad.
2. La elevación de plantas para casar la
edificabilidad con la ocupación.
3. Aprovechamiento lucrativo calculado en base
a la edificabilidad. Ejemplo.
TALLER DE TRABAJO.
Ejemplo de cálculo de edificabilidad.
1. Localización de la parcela
2. Catastro
3. Cálculo de la edificabilidad.
TALLER DE TRABAJO.
Modelo de ordenanza municipal edificatoria.
1. Condiciones de edificabilidad.
-
Coeficiente de edificabilidad. Edificabilidad
bruta y edificabilidad neta.
-
Superficie edificada por planta.
-
Superficie edificada total.
-
Superficie útil.
2. Condiciones de volumen y forma de los edificios.
-
Tipologías edificatorias.
CHECK-LIST
1. ¿Cómo anticiparse
a otros promotores al descubrir una zona de inversión?
2. ¿Hay SUELO
que genera demanda o hay DEMANDA que da valor al suelo?
3. ¿Es importante
SABER lo que hace el PROMOTOR VECINO?
|
Capítulo
11. |
¿Cómo comprar el mejor solar?
1. Seguir una dirección de negocio.
2. ¿Es vendible lo que se puede construir
en el solar?
3. ¿Buscar solar o esperar las ofertas?
4. ¿Cuánto debo pagar por el solar?
Fórmulas para determina el
precio a pagar por un solar (valor de repercusión, precios de venta,
costes netos de construcción, etc.)
|
Capítulo
12. |
El mercado del suelo
y la promoción inmobiliaria.
1. La gestión del suelo y su puesta
en valor.
-
a. Los fondos de inversión inmobiliaria.
-
b. Cooperativas y gestoras de cooperativas
de vivienda.
2. Clases de suelo en función de su proceso
de maduración.
3. La fase de urbanización.
4. La importancia de la figura del agente urbanizador
en el derecho autonómico.
5. Demanda de suelo finalista en grandes ciudades.
CHECK-LIST

1. ¿ Solar bien situado
o no tan bien situado pero a mitad de precio?
2. ¿Cómo
saber en dos minutos cuanto pagar por un solar? ¿Cuál es
la fórmula?
3. ¿Cuándo
hay que vender sobre plano?
|
PARTE
CUARTA.
-
Viabilidad
comercial: sólo se promueve lo que
se vende.
|
<
|
Capítulo
13. |
Viabilidad comercial: ¿es vendible el
producto?
1. Análisis del mercado: oferta
y demanda.
Viabilidad comercial de
la promoción inmobiliaria.
Los estudios de mercado. Análisis
de la oferta y la demanda
-
Estudio de la oferta. Estudio de la
competencia.
-
Estudio de la demanda.
-
Estudios de mercado.
-
El producto inmobiliario a promover.
2. ¿Qué es un estudio de mercado?
a. Ventajas de un estudio
de mercado inmobiliario.
b. Clases de estudios de mercado
inmobiliarios (viabilidad comercial, aprovechamiento urbanístico,
económico financiero).
c. Definición del producto
inmobiliario.
d. ¿Es fiable la estadística
que justifica los estudios de mercado?
e. Decisión sobre la estrategia
inversora de una promoción inmobiliaria.
3. ¿Es vendible el producto que se puede promover?
Diseño óptimo
del producto inmobiliario (resultados del estudio técnico y comercial).
4. ¿Por cuánto se puede vender?
TALLER DE TRABAJO
Modelo y esquemas de
un estudio de mercado para una promoción inmobiliaria.
-
Situación de la promoción.
-
Tablas de promociones y promotores de
la zona.
-
Ofertas inicial y actual para promociones.
-
Ofertas inicial y actual en base a tipologías.
-
Comparativa con promociones de la zona
(ofertas iniciales y de ventas por tipologías).
-
Cuadros y gráficos de superficies.
-
Precios homogeneizados.
-
Precios unitarios.
-
Distribución de las ventas.
-
Calidades.
-
Fichas de promoción.
-
Modelo de encuesta.
CHECK-LIST
1. ¿Qué es
un estudio de mercado?
2. ¿Cómo
“vestir la promoción inmobiliaria” para que se venda?
|
Capítulo
14. |
La determinación de precio de venta.
¿Por cuánto se puede vender?
1. Todo depende de la oferta y el ritmo
de ventas a conseguir.
2. Métodos de
fijación de precio de venta.
a. En base a los costes
-
Coste añadiendo margen de beneficio.
-
Margen en el precio (no sobre los costes).
-
Método del beneficio objetivo
(fijación del precio en función del beneficio).
b. En base al mercado y la competencia
-
Licitación de ofertas o concursos.
-
Método en función del
nivel de precios y las promociones inmobiliarias de la competencia.
c. En base a los compradores / demanda
-
Análisis marginalista sobre la
curva de demanda inmobiliaria.
Valor percibido por el consumidor
sobre el producto inmobiliario.
|
Capítulo
15. |
Control de calidad en
la promoción inmobiliaria.
1. En fases de proyecto
2. En fase de compra de materiales
3. En fase de ejecución de la obra
4. En fase de ejecución terminada
5. En todo el proceso de gestión.
6. En fase de relación con el cliente.
a. En el diseño del
producto inmobiliario.
b. En la relación cliente/promotor
inmobiliaro.
c. Servicio de atención al
cliente de una promotora inmobiliaria.
d. Personalización de la
vivienda
e. Momento de entrega de la vivienda.
|
Capítulo
16. |
¿Cómo establecer el precio correcto?
1. Precios en función del coste
2. Precios en función de un conocimiento
superficial de la oferta
3. Precio adecuado y marketing de soporte.
4. Precio estratégico.
5. Precio con efecto psicológico en el
cliente.
CHECK-LIST
1. ¿Qué fórmulas
utilizar para fijar el precio correcto de venta de una promoción
inmobiliaria?
2. ¿Qué
es el precio estratégico?
|
Capítulo
17. |
Publicidad en la compraventa de inmuebles.
Reglas a respetar por el promotor
1. Precauciones con la publicidad.
2. Medidas de protección que la normativa
de consumidores y usuarios prevé para el comprador de vivienda.
3. Sanción por la infracción
TALLER DE TRABAJO
Cuidado con el folleto de publicidad. Lo que
dicen los jueces.
|
PARTE
QUINTA.
-
Viabilidad
económica: la cuenta de la vieja
ya no sirve.
|
<
|
Capítulo
18. |
Viabilidad económica: ¿cuánto
me cuesta la promoción?
1. Análisis de los costes de una
promoción inmobiliaria.
2. Clases de gastos en una promoción inmobiliaria.
a. Costes directos
-
Adquisición de suelo
-
Costes de desarrollo
-
Costes de ejecución material.
(Urbanización, construcción, etc.).
-
Costes comerciales.
-
Costes Financieros.
-
Costes de Postventa.
b. Costes indirectos.
-
Recursos humanos.
-
Materiales.
-
Fiscales.
-
Jurídicos.
-
Financieros.
3. Estructura de los costes
a. Estructura de los costes
directos
b. Estructura de los costes indirectos
4. Imputación de costes
5. La cuenta de explotación de las promociones
inmobiliarias.
-
Cuenta de Resultados Provisional de
una promoción inmobiliaria
-
"Cash Flow" de una promoción
inmobiliaria.
-
Depreciación en el "Cash Flow”
La Planificación Temporal.
Periodificación de los cobros y pagos.
GUÍA RELACIONADA
|
Capítulo
19. |
Análisis de viabilidad económica.
1. La condición de viabilidad económica
2. Costes de la producción de solares edificables
3. Ingresos de la producción de solares
edificables
|
Capítulo
20. |
Contabilidad de Costes y de Gestión.
1. Presupuesto de un proyecto de construcción.
a. El proceso presupuestario
de proyectos de construcción en la actividad económica.
b. El proceso presupuestario de
proyectos y la contabilidad de costes y de gestión.
c. Presupuesto de proyectos. Diferencias
entre los presupuestos del proyectista independiente y de la empresa contratista
2. Metodología de cálculo de costes
y elaboración de presupuestos.
3. Unidad de obra
a. Unidad de obra en Contabilidad
de Costes y de Gestión.
b. Unidad de obra en presupuestos
de proyectos de construcción.
c. Estado de mediciones
d. Partidas alzadas
e. Cuadros de precios
4. Costes de personal.
5. Costes de los materiales.
6. Precio unitario.
7. Precio descompuestos.
8. Precios auxiliares
9. Presupuestos
a. Presupuestos parciales
b. Presupuesto general
Presupuesto de ejecución
material y por contrata
Presupuesto de ejecución
por contrata
c. Los precios de coste en la base
de datos de la edificación.
Definición de precios
1. Precio básico
(PB)
2. Precio auxiliar (PA)
3. Precio unitario (PU)
4. Precio complejo (PC)
5. Precio funcional (PF)
|
Capítulo
21. |
Contabilidad de la obra.
1. Definiciones de precios.
-
Precio básico (PB)
-
Precio auxiliar (PA).
-
Precio unitario (PU)
-
Precio complejo (PC)
-
Precio funcional (PF)
2. Los precios en el banco de datos estructurado.
3. Sistemas de contabilidad de costes
4. Clasificación en costes directos e indirectos.
a. En la contabilidad de costes
y de gestión.
b. Relación de elementos
de costes directos e indirectos.
|
Capítulo
22. |
Definición de cada tipo de precio.
1. Precio de suministro (PSU)
2. Precio auxiliar (PA)
3. Precio unitario descompuesto y auxiliar.
a. Precio unitario descompuesto
(PUD)
b. Precio unitario auxiliar (PUA)
c. Precios complejos descompuesto
y auxiliar
d. Precio complejo auxiliar (PCA)
e. Precio funcional descompuesto
(PFD)
|
Capítulo
23. |
Los precios de coste desde la contabilidad
de costes y de gestión.
1. Exclusión de costes indirectos:
precios auxiliares.
2. Desglose del coste total en diversos componentes
o costes. precios descompuestos.
3. Referencia espacial del precio.
-
El coste de la unidad de obra como coste
predeterminado.
-
El coste de la unidad de obra como coste
predeterminado o estándar.
-
El coste de la unidad de obra como coste
semicompleto.
-
El control de costes de la unidad de
obra.
-
Coste real y coste estándar
-
Desviaciones en costes directos.
-
Clases de desviaciones: técnicas
y económicas.
|
PARTE
SEXTA.
-
Viabilidad
financiera:cuidado con los bancos.
|
<
|
Capítulo
24. |
Viabilidad financiera:. Me salen los números:
¿quién me lo financia?
1. Financiación a través
de pagos a cuenta realizados por los Compradores antes de la entrega.
2. Viabilidad económico financiera de una
promoción inmobiliaria
a. El análisis económico
financiero de una promoción inmobiliaria.
b. Criterios de análisis
estáticos.
c. Criterios de análisis
dinámicos.
d. Los flujos de caja.
e. Esquema de etapas de un proyecto
de inversión inmobiliario.
-
Análisis viabilidad económica.
Proyecto inversión: promoción
-
Definición del proyecto.
-
Identificación de los flujos
de caja pagos e ingresos .
-
Cuantificación de los flujos
monetarios.
-
Calendario de flujos fijación
en el tiempo de pagos e ingresos .
-
Obtención de los flujos netos
del proyecto.
-
Cálculo de los indicadores económicos.
-
Análisis de sensibilidad y de
soluciones alternativas.
f. Definición del proyecto inmobiliario.
g. Datos básicos de un proyecto
inmobiliario.
-
Duración del proyecto inmobiliario.
-
Elección de la periodificación.
-
Finalización de la obra.
-
Tasa de actualización del promotor.
h. Criterios de análisis. El
proyecto autofinanciado. La financiación externa. El proyecto, financiado
-
Proyecto autofinanciado
-
Costes.
-
Calendario de costes. Flujos de costes
por partidas y totales.
-
Ingresos.
-
Calendario de ventas. Flujos por ingresos,
por tipos y totales por periodo.
i. Financiación del proyecto
inmobiliario.
-
Datos de la financiación.
-
Flujos y calendario de la financiación.
-
Entregas o cobros
-
Gastos del préstamo
j. Tasa interna de rendimiento (T.I.R.)
k. El valor actual neto (V.A.N.)
l. La tasa mixta de rendimiento.
(T.M.R.)
m. La serie neta uniforme (S.N.U)
n. La tasa mixta de rendimiento
(T.M.R.)
ñ. Sensibilidad o modificaciones
de los resultados obtenidos en el proyecto inmobiliario.
-
Variaciones de las condiciones financieras
-
Variaciones en los costes del producto
inmobiliario.
-
Variaciones en el calendario de ventas.
TALLER DE TRABAJO
El préstamo hipotecario promotor.
GUÍA RELACIONADA
|
Capítulo
25. |
Tasación y valoración del patrimonio
inmobiliario.
1. El régimen legal de las valoraciones.
Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30
de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo
y Rehabilitación Urbana.
Artículo 34. Ámbito
del régimen de valoraciones.
Artículo 35. Criterios generales
para la valoración de inmuebles.
Artículo 36. Valoración
en el suelo rural.
Artículo 37. Valoración
en el suelo urbanizado.
Artículo 38. Indemnización
de la facultad de participar en actuaciones de nueva urbanización.
Artículo 39. Indemnización
de la iniciativa y la promoción de actuaciones de urbanización
o de edificación.
Artículo 40. Valoración
del suelo en régimen de equidistribución de beneficios y
cargas.
Artículo 41. Régimen
de la valoración.
REGLAMENTO DE VALORACIONES DE LA LEY DE SUELO
Real Decreto 1492/2011, de 24 de octubre, por
el que se aprueba el Reglamento de valoraciones de la Ley de Suelo.
2 El informe de valoración de inmuebles. La
labor documentalista del perito tasador y las sociedades de tasación.
3.¿Qué se entiende por valor? Clases
de valor. El valor de mercado y su relación con las edificaciones
y el urbanismo.
4. Técnicas y procedimientos valoración
del suelo: Estudios de viabilidad del suelo. El cálculo y
formalización del valor de tasación. Introducción
a la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo.
5. Métodos de cálculo de la Orden
ECO/805/2003, de 27 de marzo. ¿Qué debe saber un inversor?
¿Qué documentación se precisa para la tasación?
Metodología de la valoración. Problemática particular
en función del tipo de inmueble.
Orden EHA/564/2008, de 28 de febrero.
6. El certificado de tasación o informe
de valoración de inmuebles (situación administrativa, características
físicas de la finca, datos registrales, servidumbres, planos de
edificación y urbanísticos, valoración económico
financiera, etc.).
CHECK-LIST

Tasación y valoración
del patrimonio inmobiliario.
¿Cómo puede
incrementarse el valor de los activos inmobiliarios a través de
una adecuada tasación y valoración?
Principales aspectos
que hay que tener en cuenta en la valoración de activos inmobiliarios
Normativa aplicable en
la valoración
¿Cuáles
son los principales métodos de valoración?
Baremos de valoración
en los diferentes tipos de inmuebles
GUÍA RELACIONADA
|
Capítulo
26. |
El efecto de las valoraciones en las bolsas
de suelo no sectorizado de las promotoras.
1. Los efectos de las valoraciones en
los grandes propietarios de suelo.
2. Sin problemas para promotores con bolsa de
suelos urbanizables delimitados (reservados a futuros proyectos urbanizadores).
3. El efecto de la contabilización de las
expectativas en las promotoras cotizadas.
4. Problemática de la financiación
de promotoras inmobiliarias.
5. El efecto de la financiación de pequeñas
y medianas promotoras.
|
PARTE
SÉPTIMA.
-
Viabilidad
urbanística: coordinar suelo con
edificación.
|
<
|
Capítulo
27. |
Información urbanística previa.
Imprescindible antes de promover o edificar.
1. Plan general de ordenación urbana.
2. Interpretación del Plan General.
3. Información urbanística. Publicidad
del planeamiento.
4. Consulta directa.
5. Cédulas urbanísticas.
6. Valor acreditativo de los informes y cédulas
urbanísticas.
|
Capítulo
28. |
La simultaneidad de obras de urbanización
y edificación.
1. El Proyecto de Urbanización.
2. Proyecto por fases
3. Convenio Regulador entre Administración
Local, Promotor de Urbanización, Empresa Constructora de las Obras
de Urbanización y Dirección Facultativa.
4. El diseño del Plan de Simultaneidad.
|
PARTE
OCTAVA.
-
Viabilidad
edificatoria: ¿quién ha pagado
por una obra sólo lo que le presupuestaron?
|
<
|
Capítulo
29. |
Análisis del plan de obra y precauciones
con las ofertas.
1. Plan de obra.
2. Las ofertas se miran con "lupa".
TALLER DE TRABAJO.
El presupuesto de obra.
1. ¿Qué es el presupuesto de obra?
2. Clases de presupuestos
a. Presupuesto estimativo
b. Presupuesto valorativo
c. Presupuesto valorativo detallado
d. Presupuesto cerrado
3. Estructura de costes de un presupuesto
a. Costes directos
b. Costes indirectos.
|
Capítulo
30. |
Fases de una edificación. Trámites
a seguir.
1. Examen topográfico
2. Estudio geotécnico
3. Acta de Protocolización de fotografías
4. Encargo del proyecto y dirección de
obra
5. Contratación de OCT
6. Plan de control de materiales
7. Seguro de responsabilidad decenal
TALLER
DE TRABAJO
Al seguro de daños
o de caución se añade la “garantía financiera”. Reforma
del artículo 19 de la LOE por la Ley 20/2015, de 14 de julio, de
ordenación, supervisión y solvencia de las entidades aseguradoras
y reaseguradoras.
8. La licencia de obras
9. La escritura de obra nueva y división
horizontal
TALLER DE TRABAJO
La declaración
de obra nueva en la ley 13/2015, de 24 de junio.
10. El préstamo hipotecario
11. El seguro en garantía de cantidades
a cuenta del precio de venta
12. Comercialización de la promoción.
13. Contrato de obra alzado o llave en mano.
14. El acta de replanteo
TALLER DE TRABAJO
Las dos clases de reserva en la compra de una
vivienda.
1. Documento de reserva en fase de pre-comercialización
a. Previo a la obtención
de la licencia de obra y a la póliza de avales
b. No IVA
c. Devolución de cantidades
entregadas a cuenta.
d. Ejemplo de estado de la obra
en un Proyecto en fase de pre-comercialización sin licencia de obras.
2. Documento de reserva en fase de comercialización
obtenida la correspondiente licencia de obras y la póliza de avales
para el afianzamiento de cantidades.
a. Posterior a la licencia
de obras y la póliza de avales para el afianzamiento de cantidades.
b. Sí IVA.
c. No devolución de entregas
a cuenta.
d. Caso de proyectos llave en mano
e. Documentos anexos a la reserva.
f. Situaciones de varios compradores
(separación de bienes, etc.)
TALLER DE TRABAJO
Estudio de gestión de residuos. Obligación
del promotor en los proyectos de obras.
TALLER DE TRABAJO
Formulario. Modelo de Ordenanza Municipal sobre
Gestión de Residuos de Construcción y Demolición
|
Capítulo
31. |
Fases de control de un Dpto. técnico.
1. Desde las certificaciones de obra a
la post-venta.
-
Supervisión y control de certificaciones
de obra.
-
La coordinación de seguridad
en fase de ejecución.
-
Anotar cualquier incidencia en el libro
de órdenes, y en particular la conformidad a los materiales que
le sean presentados por el contratista.
-
Autorizar, con el director de la obra
cuando sea necesario, las modificaciones que se produzcan, anotando las
que puedan suponer una modificación en la escritura de ONDH, para
hacerlas constar al finalizar la obra y otorgar la escritura de ON terminada.
-
Controlar el plazo de ejecución
y adoptar las medidas necesarias para su cumplimiento.
-
Recabar del contratista y preparar toda
la documentación necesaria para solicitar la licencia de primera
ocupación y el libro del edificio.
-
Realizar visita exhaustiva antes de
recepcionar la obra.
-
Informar al Gerente de cualquier incidencia.
-
La escritura de obra nueva terminada
-
La licencia de primera ocupación
-
La entrega de la edificación
-
La gestión de las escrituras
-
La constitución de la comunidad
-
Post-venta. Reclamaciones posteriores
2. Esquemas del desarrollo de los planes operativos.
-
Plan operativo técnico, departamento
técnico
-
Plan operativo técnico de ejecución
material de la promoción. Departamento técnico de ejecución
material
-
Plan operativo comercial
-
Departamento comercial
-
Plan operativo de recursos humanos
-
Departamento de recursos humanos
-
Plan operativo financiero y de tesorería
-
Departamento económico-financiero
-
Previsiones económico-financieras
-
Cuantías y calendario de tiempos
previstos
|
Capítulo
32. |
Gestión de obra
1. El encargo del promotor.
2. La empresa constructora y su organización
3. El proyecto de organización
a. Memoria
b. Planos
c. Pliego de condiciones
d. Presupuesto
4. Fases preliminares.
5. Elaboración de un plan de organización
interior.
|
Capítulo
33. |
Tengo suelo y financiación: a poner
ladrillos.
1. Preestudio del arquitecto.
El plan operativo técnico
de ejecución material de la promoción
Plan de contrataciones
Plan de compras
Plan de ejecución material
de las obras
Esquema de. funciones de departamento
técnico de ejecución material
Compras y contrataciones
2. El encargo del proyecto al arquitecto: precauciones
para evitar sorpresas.
a. ¿Qué es
el proyecto?
b. Claridad en la edificabilidad
o aprovechamiento posible.
c. Características de los
inmuebles a proyectar.
d. Calidades
3. Los Honorarios del arquitecto.
4. La dirección de obra
5. Los costes de referencia de la construcción.
TALLER DE TRABAJO
Los proyectos de urbanización.
Proyecto de Urbanización
básico.
Proyecto de Urbanización
complementario.
|
Capítulo
34. |
Comprobaciones preliminares al anteproyecto
de edificación.
1. Examen urbanístico.
2. Inspección física del inmueble.
3. Servicios de suministro disponibles.
4. Examen topográfico del
inmueble.
5. Estudio Geotécnico.
6. Restos arqueológicos.
7. Análisis de suelos contaminados. Gestión
de residuos.
|
Capítulo
35. |
El anteproyecto de Edificación.
1. El anteproyecto de Edificación.
2. Referencias.
-
Parcela o suelo.
-
Planeamiento y normativa.
-
Definición del producto inmobiliario.
-
Equipo profesional.
3. Contenido del anteproyecto.
a. Documentos.
b. Marketing. Aspectos comerciales.
c. Aspectos técnicos.
|
Capítulo
36. |
Licencias.
1. Licencia de obras.
2. Sujetos Pasivos
3. Clases de licencia de obras
a. Licencia de obra mayor.
-
Licencia de obra mayor por consolidación
de edificios
-
Licencia de obra mayor por nueva edificación
-
Licencia de obra mayor por rehabilitación
de edificios
-
Licencia de obra mayor por restauración
de edificios
-
Licencia urbanística de obra
mayor por acondicionamiento de local sujeto al Reglamento de Espectáculos
Públicos y Actividades Recreativas.
b.- Licencia de obras menores
4. Documentos a aportar.
Licencia de obra mayor de
acondicionamiento de local
Licencia de obra mayor de nueva
edificación
Licencia de obra mayor de rehabilitación
de edificios
Licencia de obra mayor de restauración
de edificios:
Licencia urbanística de obra
mayor: Acondicionamiento de local sujeto al Reglamento de Espectáculos
Públicos y Actividades Recreativas:
Licencia de obras menores
GUÍA RELACIONADA
|
Capítulo
37. |
La entrega de la obra: hay mucho en juego.
1. Las fechas de entrega: los tribunales
empiezan a hacer pagar caros los retrasos.
2. Consejos para firmar el acta de recepción.
a. Introducción.
b. Requisitos del acta
c. Efectos del acta
d. Plazo
e. Rechazo de la obra
f. Tramitación del acta
TALLER DE TRABAJO
Certificación energética. Responsabilidad
del promotor (ya sea edificios nuevo o existente).
1. Procedimiento básico para la certificación
de la eficiencia energética de los edificios. Real Decreto 235/2013,
de 5 de abril, por el que se aprueba el procedimiento básico para
la certificación de la eficiencia energética de los edificios.
a. Regulación del
Procedimiento básico para la certificación de la eficiencia
energética de los edificios.
b. Definiciones.
2. Edificios objeto del certificado energético.
a. Edificios de nueva construcción
y edificios existentes.
b. Edificios excluidos. Administraciones
públicas. Culto religioso.
3. Responsabilidad del promotor (ya sea edificios
nuevo o existente).
a. Inscripción en
el Registro de certificados energéticos.
b. Libro del edificio.
4. Certificaciones energéticas globales de
unidades de edificios.
5. Contenido del certificado de eficiencia energética.
Etiqueta energética.
6. Certificación de la eficiencia energética
de un edificio de NUEVA CONSTRUCCIÓN.
7. Certificación de eficiencia energética
de un EDIFICIO EXISTENTE.
8. Control de los certificados de eficiencia energética.
Inspección.
a. Inspección.
b. Infracciones y sanciones.
9. Validez, renovación y actualización
del certificado de eficiencia energética.
TALLER DE TRABAJO.
Caso práctico. Promoción inmobiliaria
de un solar de uso residencial en 5 alturas.
|
PARTE
NOVENA.
-
Responsabilidad
del promotor.
|
<<
Capítulo
38. |
La responsabilidad del promotor en la LOE.
1. La responsabilidad del promotor en
la LOE.
2. ¿Cuándo es responsable el promotor?
3. El promotor como agente de la edificación
en la LOE
4. Ámbito de responsabilidad.
|
Capítulo
39. |
El promotor responsable de la edificación.
1. Antecedentes.
2. La solidaridad del promotor
a. Diferencias con la responsabilidad
de los distintos agentes que intervienen en la edificación
b. Responsabilidad del promotor
c. El promotor garantiza la edificación.
3. Acción de repetición
TALLER DE TRABAJO.
El promotor no respeta la memoria de acabados
de la vivienda vendida. ¿Qué sucede?
TALLER DE TRABAJO.
¿Quién
paga la tasa de enganche al gas o al agua?
|
Capítulo
40. |
Compraventa de vivienda sobre
plano. Todo lo que hay que saber.
1. La compraventa de vivienda sobre plano.
2. Derechos del consumidor tras la firma del contrato.
3. Cláusulas abusivas.
TALLER DE TRABAJO
Reforma de las cantidades entregadas a cuenta
por la Ley 20/2015.
1. Percepción de cantidades a cuenta del
precio durante la construcción.
-
Obligaciones de los promotores que perciban cantidades
anticipadas.
-
Requisitos de las garantías.
-
Información contractual.
-
Ejecución de la garantía.
-
Cancelación de la garantía.
-
Publicidad de la promoción de viviendas.
-
Infracciones y sanciones.
-
Desarrollo reglamentario.
2. Requisitos que deben cumplir las pólizas
de seguro y los avales que garanticen estas cantidades a cuenta.
3. Cambios en la situación del consumidor
de vivienda.
|
|
|
-
En esta parte
de la guía práctica se desarrollan los formularios a texto
completo.
-
De este modo
complementamos la formación práctica de todos los temas analizados
previamente en la guía.
-
El formulario
inmobiliario es una pieza clave en la práctica inmobiliaria y
estos modelos actualizados y a texto completo son de gran valor para el
profesional inmobiliario y de la construcción.
|
|
PARTE
DÉCIMA.
|
1. Modelo de contrato de redacción de proyecto
básico y de ejecución
2. Modelo de contrato de arquitecto proyectista
redactando en un solo proyecto el proyecto básico y el de ejecución.
3. Modelo general de contrato entre promotor y
arquitecto.
Modelo 1
Modelo 2
4. Modelo de contrato de arquitecto director de ejecución
de obra
5. Modelo de contrato de encargo de trabajo profesional
a arquitecto
6. Modelo de contrato con arquitecto técnico.
7. Modelo BÁSICO de contrato de ejecución
"llave en mano"
|