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“DUE DILIGENCE”, AUDITORÍA LEGAL Y VALORACIONES INMOBILIARIAS.
 

  • 841 págs.
PDF GUÍA PRÁCTICA DE “DUE DILIGENCE”, AUDITORÍA LEGAL Y VALORACIONES INMOBILIARIAS.
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¿QUÉ APRENDERÁ?
"Due Diligence" Inmobiliaria. "Due Diligence" para compra de inmuebles a través de sociedades. 

La sala de datos virtual (virtual data room - VDR) de la due diligence inmobiliaria.

"Due Diligence" de adquisición de terrenos para su posterior edificación. 

"Due Diligence fiscal" de los inmuebles. 

Técnicas y procedimientos valoración del suelo: Estudios de viabilidad del suelo. El  cálculo y formalización del valor de tasación. 

El procedimiento de valoración catastral y su regularización. 

Métodos de la tasación inmobiliaria. 

Las valoraciones realizadas bajo los estándares de la Royal Institucion of Chartered Surveyors (RICS). 

PONGA A PRUEBA SU CONOCIMIENTO EN LA MATERIA. 
VÍDEOS DE JORNADA DE PRESENTACIÓN.
OPINIONES DE CLIENTES.
Somos un grupo inversor especializado en capital riesgo. Utilizamos inmoley.com en la formación de nuestro personal para la realización de due diligence y auditorías inmobiliarias. Nos gusta su sistema que es muy preciso y el tratamiento práctico es muy útil para personas que se enfrentan a las primeras due diligence. Gracias a ellos solucionamos un tema de una subcomunidad de un centro comercial que era muy problemática para garantizar el control. Muy serios y recomendable.

Javier Aguado

GUÍA PRÁCTICA RELACIONADA
AUDITORÍA URBANÍSTICA

ÍNDICE
PARTE PRIMERA
“Due Diligence” inmobiliaria.


PARTE SEGUNDA

Valoraciones inmobiliarias.
PARTE PRIMERA
  • “Due Diligence” inmobiliaria.
Capítulo 1. 
Introducción. “Due Diligence” inmobiliaria, valoraciones y admisión del riesgo.
1. Concepto de due diligence inmobiliaria.
a. Preliminar a la firma de los contratos de compra. Con acuerdo de confidencialidad.
b. Ventajas de la Due Diligence. Si conocemos los riesgos podemos proteger al comprador (coberturas).
c. ¿Qué investiga una Due Diligence?
2. ¿“Due Diligence” o Auditoria Legal inmobiliaria?
a. Conceptos preliminares en toda adquisición de inmuebles.
b. ¿Qué diferencia una “Due Diligence” de una Auditoria Legal Inmobiliaria?
El qué y el cómo.
  • No se trata sólo de comprobar que todo es legal (auditoría legal), sino de recomendar el modo en que se debe comprar o invertir (due diligence inmobiliaria).
  • Diferencias entre la due diligence inmobiliaria y la auditoría legal.
  • Enfoque
  • Alcance
  • Acceso
  • Verificación
  • Opinión
3. ¿Cuáles son los objetivos de la “Due Diligence Inmobiliaria”?
a. Confianza. No ir a ciegas.
b. Seguridad interna. Responsabilidad de los administradores si aparecen riesgos no previstos.
c. Seguridad externa (Project Finance). Convencer al banco que financia.
4. ¿Qué aspectos deben analizarse para garantizar el éxito de la operación?
5. Clases de “Due Diligence”.
Legal
Financiera
Operativa
Circunstancial
Fiscal
6. Proceso de “Due Diligence”
a.  Fase preliminar
b.  Fase de investigación
c. Fase de emisión del informe de “Due Diligence”
TALLER DE TRABAJO  
¿Por qué es imprescindible hacer una due diligence inmobiliaria antes de invertir?  
1. Objetivos de una due diligence inmobiliaria.  
2. Características de una due diligence inmobiliaria.  
3. La due diligence inmobiliaria desde la perspectiva del vendedor inmobiliario.  
4. La due diligence inmobiliaria como oferta de transparencia.  

TALLER DE TRABAJO
¿Qué es el “Data Room”?
La sala de datos virtual (virtual data room - VDR) de la due diligence inmobiliaria.
1. ¿Qué es el “Data Room”?
2. Sala de datos virtual (virtual data room - VDR).

  • “Data Room”  
  • Q&A (“questions and answers”)  
3. Management Presentation. Due Dilligence  

TALLER DE TRABAJO  
El blockchain: el futuro del Data Room y la due diligence inmobiliaria.  
1. ¿Qué es el Blockchain?  
2. Ventajas del Blockchain para el mercado inmobilario.  

a. Registro permanente y encriptado de todas las transacciones inmobiliarias.  
b. El blockchain aplicado a la gestión de activos permitirá disponer de un “data room” permanente e inmediato del inmueble para un proceso de due diligence por parte de un comprador.  
c. Procesamiento más eficaz de los pagos, especialmente en las transacciones internacionales.  
d. Automatización de retorno de los depósitos en garantía.  
e. Smart contracts: monitorización permanente de las operaciones inmobiliarias.  
f. Titulización de activos inmobiliarios en base a tecnología blockchain. 
CHECK-LIST 
¿Qué se comprueba en una due diligence inmobiliaria?  
Ventajas de la due diligence inmobiliaria.  
Capítulo 2.
“Due Diligence” para compra de inmuebles a través de sociedades.
1. Breve mención a las sociedades en paraísos fiscales.
2. Escrituras y otros documentos.
3. Accionistas.
4. Poderes.
5. Inversiones en cartera.
6. Auditores.
7. Contabilidad y cuentas anuales.
8. Información fiscal.
9. Bienes inmuebles.
10. Bienes muebles
11. Contratos.
12. Clientes.
13. Proveedores.
14. Seguros.
15. Otros contratos.
16. Propiedad Industrial e Intelectual.
17. La franquicia y el “Know –how”.
18. Contratos que incidan en materias de propiedad industrial, intelectual o análogas.
19. Contratos en los que la empresa reciba concesiones, licencias o autorizaciones sobre derechos pertenecientes a terceros.
20. Compromisos de confidencialidad.
21. Controversias y contenciosos.
22. Laboral.
23. Administrativo y Medio Ambiente.

TALLER DE TRABAJO  
La due diligence en las transacciones de carteras de préstamos inmobiliarios.  
1. Los balances de la banca por la acumulación de créditos inmobiliarios fallidos p dudosos (Non-performing loans o NPLs).  

a. Solución de venta al banco malo (Sareb)  
b. Solución de venta de grandes carteras inmobiliarias a fondos de inversión.  
2. Auditoria de la cartera inmobiliaria o loan due diligence.  
  • Análisis pormenorizado de los préstamos y activos de la cartera. Identificar riesgos inherentes tanto al préstamo, documentación, gestión de cobro, identificación de estos riesgos individuales en cada préstamo.  
  • Cuaderno de venta (teaser) y data tape con la información relevante de los préstamos de la cartera  
  • Virtual Data Room (VDR)  
  • Riesgos relativos al préstamo y su origen.  
  • Riesgos inherentes al deudor/garante.  
  • Los riesgos respectos al activo inmobiliario.  
  • Tasación  
  • Auditoria del préstamo y estrategia de cobro.  


Capítulo 3. 
“Due Diligence” Inmobiliaria. Elementos personales.
1  Información general inmobiliaria.
2. Elementos personales: el titular.
a. Regímenes económicos matrimoniales en la legislación común y foral. Incidencia en el sistema de derechos reales.
b. Sistemas sucesorios en la Legislación Común y Foral.
c. Donaciones. La revocación de la donación.
d. Títulos de adquisición. Modos de adquirir y pérdida de la propiedad.
3. Limitaciones del Dominio.
a. Prohibiciones de disponer y Registro de la Propiedad.
b. Servidumbres administrativas.
Capítulo 4. 
“Due Diligence Inmobiliaria”. Elementos reales.
1. Derechos reales de goce.
a. Usufructo.
b. Uso y habitación.
c. Derecho de superficie y derecho de vuelo. Sobreedificación y subedificación
d.  Servidumbres voluntarias.
e. Censos.
2. Derechos de garantía.
a. Hipotecas y examen del crédito hipotecario.
b. La anticresis.
3. Derechos de adquisición (opción, tanteo y retracto).
a. Tanteos y retractos.
b. Opción de compra.
4. Límites al derecho de propiedad.
a. Tanteos y retractos legales.
b. Servidumbres legales y relaciones de vecindad.
Capítulo 5. 
“Due Diligence Inmobiliaria”. Situaciones jurídicas de un inmueble.
1. Declaraciones de obra nueva Inmuebles en régimen de comunidad y de Propiedad Horizontal.
Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana.
Artículo 28. Declaración de obra nueva.
La declaración de obra nueva en la ley 13/2015, de 24 de junio.
2 Inmuebles en régimen de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles (conocido como “timesharing” o multipropiedad).
3. Arrendamientos Rústicos.
4. Arrendamientos urbanos.
5. Leasing inmobiliario. Arrendamiento financiero.
a. Leasing de inmueble acabado (nuevo o usado).
b. Leasing de inmueble en construcción.
c. Leasing mixto.
6. “Lease back”.
7. Precario.
8. Aspectos técnicos del inmueble en posesión.
Capítulo 6. 
“Due Diligence Inmobiliaria”. Elementos formales. Escritura pública, registro de la propiedad y catastro.
    1. El título de propiedad.
    2. La intervención notarial. Escritura pública y actas.
      a. Escritura matriz y copias.
      b. Actas notariales.
      c. Testimonios  y legitimaciones.
    3. Comprobación registral de las cargas que puedan afectar a la finca La titularidad registral. El Registro de la Propiedad.
      a. Libros registrales.
      b.  Asientos y anotaciones preventivas de embargo.
        i) Anotación preventiva de demanda.
        ii) Anotación preventiva del embargo.
        iii) Anotación preventiva por ejecución de sentencia.
        iv) Anotación preventiva de secuestro o prohibición de enajenar.
        v) Anotación preventiva de demanda de incapacidad.
        vi) Anotación preventiva del derecho hereditario en abstracto.
        vii) Anotación preventiva de legados.
        viii) Anotación preventiva de créditos refaccionarios.
        ix) Anotación preventiva por imposibilidad de inscripción de títulos.
        x) Anotación preventiva a favor de los acreedores de una herencia, concurso o quiebra.
        Cancelaciones.
        Notas marginales.
        Menciones registrales.
    4. Identificación Catastral de los inmuebles.

    TALLER DE TRABAJO.
    La coordinación entre el Registro de la Propiedad, el Catastro inmobiliario y la realidad física de los inmuebles.

    TALLER DE TRABAJO.
    Cargas  inscritas  en el registro de la propiedad.

    • Hipoteca.
    • Nota marginal de ejecución  hipotecaria.
    • Notas marginales de afección fiscal.
    • Nota marginal de inicio o sujeción  de la  finca a un proyecto de reparcelación.
    • Nota marginal acreditativa de la iniciación del expediente de expropiación, derecho de reversión.
    • Notas marginales que pueden aparecer  sobre las fincas.
    • Anotaciones preventivas.
    • Anotación  preventiva de embargo.
    • Anotación  preventiva de prohibición  de  disponer.
    • Otras limitaciones administrativas: tanteos y retractos a favor  de las  administraciones públicas
    • Condición resolutoria
    • Pacto de reserva de dominio
    • Servidumbres
    • Normas estatutarias de la propiedad horizontal y pactos especiales
    • Opción  de  compra
    • Concurso de acreedores


    TALLER DE TRABAJO
    Caso real: La mayor Due Diligence inmobiliaria de la historia.

    • La Due Diligence, auditoría legal inmobiliaria, que realizó el FROB al asumir el estado los inmuebles de la banca.
    • Las claves de la valoración de inmuebles.
    • Resumen ejecutivo. Metodología y procedimientos de la Due Diligence.
Capítulo 7. 
“Due Diligence Urbanística”.
1. Primera aproximación a la información urbanística.
2. La viabilidad económica de un proyecto urbanístico (Estudio de viabilidad de una promoción inmobiliaria).
a. Documentos básicos para el examen de toda promoción inmobiliaria.
  • Proyecto básico de ejecución.
  • Licencia de obra / solicitud de la licencia de obra.
  • Situación urbanística del solar.
  • Coste real del suelo.
  • Posibles cláusulas resolutorias.
  • Relación de las viviendas, garaje y trasteros.
  • Vinculación de los garajes y trasteros.
  • Estudio de ingresos-gastos de la promoción.
  • Aportación contrato o precontrato con constructor.
  • Plan de disposiciones del préstamo.
  • Situación de las ventas.
  • Documentación jurídico y financiera del promotor.
  • Expediente jurídico.
b. Experiencia en el sector. Promociones realizadas hasta la fecha y/o en vigor.
c. Futuras promociones.
d. Información económico-financiera.
e. Detalle de la solvencia.
f. En caso de cooperativas y/o comunidades de propietarios.
g. Calendario de ejecución.
3. Cómo localizar la información urbanística necesaria para la “Due Diligence”.
a. Planeamiento urbanístico. Plan general de ordenación urbana. Naturaleza, objeto y ámbito territorial.
b. Documentación del Plan General: contenido y valor de sus elementos.
c. Interpretación del Plan General.
d. Información urbanística. Publicidad del planeamiento.
e. Consulta directa.
g. Informes urbanísticos.
h. Cédulas urbanísticas.
i. Valor acreditativo de los informes y cédulas urbanísticas y precauciones sobre su eficacia.
j. Información urbanística a suministrar a los particulares en la enajenación de fincas.
4. Aspectos  urbanísticos que deben aparecer en la escritura pública.
5. Datos personales del titular de los derechos urbanísticos.
6. Aspectos urbanísticos de los inmuebles.
a. Entorno.
b. Planeamiento y situación urbanística.
c. Condiciones de parcela.
7. Licencias.
a. Aspectos generales.
b. Clases de licencia.
Licencia de Obras o edificación.
1. Licencia de obra mayor.
a) Licencia de obra mayor por consolidación de edificios.
b) Licencia de obra mayor por nueva edificación.
c) Licencia de obra mayor por rehabilitación de edificios.
d) Licencia de obra mayor por restauración de edificios.
2. Licencia de obras menores.
3. Licencia de primera ocupación.
4. Licencia de instalación, actividad y apertura.
5. Licencia de actividades molestas.
8. Documentación a aportar a la autoridad en materia de licencias.
a. Licencia de obra mayor de acondicionamiento de local.
b. Licencia de obra mayor de consolidación de edificios.
c. Licencia de obra mayor de nueva edificación.
d. Licencia de obra mayor de rehabilitación de edificios.
e. Licencia de obra mayor de restauración de edificios.
f. Licencia urbanística de obra mayor: Acondicionamiento de local sujeto al Reglamento de Espectáculos Públicos y Actividades Recreativas.
g. Licencia de obras menores.
9. Tasa por licencia de obras.
10.  Licencia Comercial de la Comunidad Autónoma (para grandes superficies).
11. Certificación de la finalización de las obras.
12. Documentación necesaria para solicitar licencia de segregación.
13. El aprovechamiento urbanístico. La compra por promotores de “aprovechamientos urbanísticos”.

TALLER DE TRABAJO  
Urbanismo y servidumbres sectoriales.  
1. Comprobar que el inmueble se haya afectado por la incoación de un expediente de infracción urbanística.  
2. Servidumbres sectoriales  

TALLER DE TRABAJO
Consulta urbanística y cédula urbanística.
1. Consulta urbanística común al ayuntamiento.
2. Consulta Urbanística Especial
3. Cédula Urbanística

TALLER DE TRABAJO
Modelo de cédula urbanística.

TALLER DE TRABAJO
Modelo de ficha urbanística de un proyecto de obra.

TALLER DE TRABAJO
Supuesto especial de “Due Diligence” urbanística de un proyecto básico apto para licencia y pendiente de visado urbanístico.
I. Memoria.
II. Documentación gráfica.

1.Planos informativos.
2. Planos descriptivos del Proyecto.
TALLER DE TRABAJO
La necesidad de una AUDITORÍA EXTERNA de la gestión urbanística municipal desde el planeamiento al convenio.
Capítulo 8. 
“Due Diligence de edificación”.
1. “Due Diligence” de adquisición de terrenos para su posterior edificación.
2. Condiciones para poder edificar una parcela.
a. Condiciones de planeamiento
b. Condiciones de urbanización
c. Condiciones de gestión
d. Condiciones dimensionales
3. Condiciones de situación y forma de los edificios.
a. Línea de edificación.
b. Alineación exterior, fondo máximo edificable y línea máxima de edificación.
c. Plano de fachada y de medianera.
d. Separación a linderos.
e. Retranqueos.
f. Rasante, cota natural del terreno y cota de referencia.
g. Ocupación, superficie ocupable y coeficiente de ocupación.
h. Superficie ocupable.
i. Superficie libre de parcela.
j. Superficie edificada.
k. Cómputo de la superficie edificada.
l. Coeficiente de edificabilidad.
m. Condiciones de volumen y forma de los edificios. Altura de la edificación.
n. Condiciones particulares de uso.
4. Tipo de obras.
a. Obras de conservación y mantenimiento.
b. Obras de consolidación.
c. Obras de acondicionamiento.
d. Obras de restauración.
e.  Obras de reforma.
f. Reforma menor.
g.  Reforma parcial.
h. Obras de demolición.
i. Obras de nueva edificación.
j. Obras de reconstrucción.
k. Obras de sustitución.
l. Obras de ampliación.
m. Obras de nueva planta.
5. Control del Proyecto.
6. La documentación que se debe entregar al promotor a la conclusión de las obras.
7. La importancia del acto de recepción de las obras en relación a la responsabilidad de los riesgos cubiertos por el seguro.
8. Seguros de la construcción.
a. Seguro decenal.
b. Otros seguros para promotores, constructores y subcontratistas.
c. La sustitución del beneficiario de la póliza a favor del comprador.
9. Libro del edificio

TALLER DE TRABAJO
Edificación. Esquemas de fases de la obra.

  • Análisis previo para la redacción de un Proyecto arquitectónico.
  • Fases preliminares del Proyecto.
  • El Proyecto arquitectónico.
  • La memoria del Proyecto arquitectónico.
  • La documentación gráfica del Proyecto arquitectónico.
  • El presupuesto del Proyecto arquitectónico.
  • El pliego de condiciones del Proyecto arquitectónico.
  • La planificación y los controles de obra.
  • Programa.
  • Regularización de la marcha de la obra.
  • Controles de obra. Controles de índole técnica del terreno.
  • Control de los materiales y de los suministros.
  • Controles de producción y de ejecución. Controles económicos.
  • Controles de seguridad y salud laboral en el trabajo.
  • Controles de subcontratistas y de suministradores.
TALLER DE TRABAJO
Check-list del régimen de responsabilidad de la Ley de Ordenación de la Edificación (L.O.E.). Ley 38/99, de 5 de noviembre, de Ordenación de La Edificación.
1. ¿Quiénes responden? Los agentes de la edificación.
a. Concepto de promotor.
b. Proyectista.
c. El Constructor
d. El Director de obra.
e. El Director de la ejecución de la obra.
f. Las entidades y los laboratorios de control de calidad de la edificación.
g. Los suministradores de productos.
2. ¿De qué responden?
a. Promotores, promotor o gestor de cooperativas, comunidades de propietarios y otras figuras afines.
b. Proyectista.
c. Constructor.
d. Responsabilidad del subcontratista.
e. Responsabilidad por deficiencias de los productos empleados.
f. Director de la obra y Director de la ejecución de la obra.
g. Excepción de responsabilidad: Caso fortuito o fuerza mayor.
h. Responsabilidades contractuales.
3. ¿Durante cuánto tiempo son responsables? Plazos de garantía.
Diferencia entre los plazos de garantía y de prescripción.
Prescripción de la acción de repetición.
4. ¿Cómo responden,  individual o solidariamente?
a. Individualidad o solidaridad de la responsabilidad.
b. Concurrencia de causas productoras de los vicios o defectos.
5. Demanda por responsabilidades a los agentes de la edificación.
a. Responsabilidades comunes a todos los agentes.
b. Caso fortuito, fuerza mayor, acto de tercero, o del propio perjudicado.
TALLER DE TRABAJO
La certificación energética de los edificios.  (Real Decreto 235/2013, de 5 abril).
1. Normativa autonómica de desarrollo.
2. Unidades constructivas. Edificios afectados.
3. Obligaciones de encargo de promotores y propietarios a encargar a los técnicos competentes la certificación energética y a conservar la documentación.
a. Certificaciones de edificios y partes de edificios.
b. Certificaciones de viviendas unifamiliares.
4. Procedimiento de certificación.
a. El proceso de certificación.
b. Técnico competente.
c. Contenido del certificado de eficiencia energética.
d. Certificación de edificios de nueva construcción.
e. Certificación de edificios existentes.
f. Validez, renovación y actualización del certificado.
g. Control e inspección de los certificados.
5. La etiqueta energética. La etiqueta de eficiencia energética y el certificado.
Capítulo 9.
“Due Diligence fiscal” de los inmuebles.
1. Mención previa a la venta de inmuebles a través de sociedades.
2. Impuestos Directos.
3. El impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas.
a. Documentación a solicitar en el  Impuesto de la Renta (IRPF) y Retenciones.
b. Documentos a examinar en supuestos de no residentes.
4. El Impuesto sobre Sociedades: Régimen General de Residentes.
Documentos a examinar en el Impuesto sobre sociedades.
5. El Impuesto sobre el Valor Añadido.
Documentos a revisar en el  Impuesto sobre el valor añadido (IVA).
6. El Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.
7. Impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana.
8. Impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados (ITP y AJD).
9. Impuesto sobre actividades económicas.
Documentos a solicitar en materia de tributos locales (Impuesto de bienes inmuebles (IBI), Plusvalía municipal, Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras, Tasas, etc.)
10. Inspecciones fiscales. Actuaciones ante la Administración.
11 Otros temas.

TALLER DE TRABAJO  
Precaución fiscal: la comprobación de valores por la Administración  
1. Hacienda tiene la facultad de comprobar el valor declarado en la operación.  
2. Derecho de información (art. 90 LGT). Cada Administración tributaria debe informar, a solicitud del interesado y en relación con los tributos cuya gestión le corresponda, sobre el valor a efectos fiscales de los bienes inmuebles que, situados en el territorio de su competencia, vayan a ser objeto de adquisición o transmisión.  

Capítulo 10. 
Litigios.
1.  Acciones para proteger la Propiedad (deslindes, reivindicatorias, etc.).
2.  Litigios
3. Documentos a solicitar.
4. Mención especial a la existencia de expedientes expropiatorios.

TALLER DE TRABAJO
Los “compliance programmes” (supervisión del funcionamiento y cumplimiento del modelo de prevención) en la exención de responsabilidad penal de las personas jurídicas.
1. ¿Por qué es el Compliance Program causa de exención de la responsabilidad penal de las personas jurídicas?

a. ¿Qué es el “Compliance Program” o supervisión del funcionamiento y del cumplimiento del modelo de prevención?
b. ¿Quién hace el Compliance Program? ¿Quién es el Compliance Officer?
2. Supuestos de exención de responsabilidad penal de las personas jurídicas.
3. Requisitos que deben cumplir los Compliance Programmes
a. Medidas de vigilancia y control idóneas para prevenir delitos.
b. Procedimientos eficaces de gestión del riesgo que permitan identificar, gestionar, controlar y comunicar los riesgos reales y potenciales.
c. Los Compliance Programmes deben ser claros, precios, eficaces y redactados por escrito.
d. Altos estándares éticos.
e. Recursos financieros adecuados para dotar de eficacia a los Compliance Programmes.
f. Canales de denuncia de incumplimiento internos o de actividades ilícitas.
g. Sistema disciplinario que sancione el incumplimiento del Compliance Program.
h. Regular los plazos y el procedimiento de revisión.
4. El Compliance Officer
5. El régimen especial de las personas jurídicas de pequeñas dimensiones PYMES.
6. Adecuación y eficacia de los Compliance Programmes.
7. Circular 1/2016 de la Fiscalía General del Estado, sobre la responsabilidad penal de las personas jurídicas conforme a la reforma del Código Penal efectuada por Ley Orgánica 1/2015.
8. La Norma UNE 19601 Sistemas de gestión de compliance penal.
Capítulo 11. 
Advertencias especiales para centros comerciales  y grandes superficies.
1. Área de reserva para ampliación.
2. Licencias locales.
3. Segunda licencia o licencia comercial.
  • Apertura, traslado o ampliación de establecimientos comerciales.
4. Impuestos sobre grandes superficies.
5. Junta de la Comunidad de Propietarios del Centro Comercial.
6. Otros documentos esenciales en centros comerciales.
7. Documentos especiales para operaciones internacionales.
  • Certificado de entrega sin defectos
  • Certificado de cumplimiento
  • Certificado final de obras
  • Bonificaciones de renta.
  • Ficha comercial.
  • Contrato estandarizado de arrendamiento.
  • Avales.
TALLER DE TRABAJO
Check-list básico del arrendamiento de centros comerciales.
  • Promesa de arrendamiento o contrato de cosa futura sometido a condición suspensiva.
  • Cines.
  • Factory Outlets.
  • Ocio.
  • Family Entertainment Centres.
  • Kioscos móviles.
  • Contribución a los gastos comunes del centro.
  • Seguros.
  • Fianzas y garantías
  • Auditoria y renta variable.
TALLER DE TRABAJO
Modelo de caso real de informe Due Diligence técnico y medioambiental de un edificio.
1. Descripción general del edificio.
2. Evaluación técnica del edificio.
a. Descripción sistemas constructivos.
b. Descripción interiores edificio.
c. Descripción sistemas de instalaciones.
3.  Accesibilidad y supresión de barreras.
4.  Licencias y permisos.
5. Recomendaciones.
a.  Clasificación de contingencias
b. Conclusiones
6. Anexos
Anexo 1: documentación gráfica
Anexo 2: cuadros de costes
Anexo 3: ficha de definición ambiental
7.  Calificación del informe
8. Documentación recopilada
a. Planos del inmueble
b.  Ficha y certificado urbanístico
c. Ficha catastral
d. Certificados de  dominios y cargas
PARTE SEGUNDA
  • Valoraciones inmobiliarias.
Capítulo 12.
Valoraciones. Nueva legislación sobre normas de valoración de inmuebles.
    1. El régimen legal de las valoraciones como precedente en España de la “Due Diligence inmobiliaria”.
    2 El informe de valoración de inmuebles. La labor documentalista del perito tasador y las sociedades de tasación.
    3. ¿Qué se entiende por valor? Clases de valor. El valor de mercado y su relación con las edificaciones y el urbanismo.
      a. El valor de mercado.
      b. El valor de futuro.
      c. Otros valores.
        • Valor intrínseco
        • Valor de reposición
        • Valor asegurado
        • Valor de liquidación o de subasta
        • Valor catastral o fiscal
        • Valor expropiatorio o urbanístico
          Clase de “valor” de la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo.
          Valor de mercado o venal de un inmueble (VM).
          Valor del inmueble para la hipótesis de edificio terminado.
          Valor de reemplazamiento (VR)
          El valor de reemplazamiento bruto o a nuevo (VRB)
          El valor de reemplazamiento neto o actual (VRN)
          Valor de tasación (VT).
          Valor hipotecario o valor a efecto de crédito hipotecario (VH).
          Valor máximo legal (VML).
          Valor por comparación, valor por actualización, valor residual.
          Valoración intermedia de obra.
      4. Técnicas y procedimientos valoración del suelo: Estudios de viabilidad del suelo. El  cálculo y formalización del valor de tasación. Introducción a la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo.
      Orden ECC/371/2013, de 4 de marzo, por la que se modifica la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras (BOE de 8 de marzo de 2013).
      Real Decreto 716/2009, la Orden EHA/564/2008, de 28 de febrero, por la que se modifica la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras.
      Orden EHA/564/2008, de 28 de febrero, por la que se modifica la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras.
    5. Métodos de cálculo de la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo. ¿Qué debe saber un inversor? ¿Qué documentación se precisa para la tasación? Metodología de la valoración. Problemática particular en función del tipo de inmueble.
      a. Determinación de la superficie utilizable o computable.
      b. Método del coste.
      c. Método de comparación.
      d. Método de actualización de rentas.
      e. Método residual.
      f. Supuestos específicos en la valoración de inmuebles.
        1. En los inmuebles en construcción o en rehabilitación
        2. En los inmuebles terminados
    6. El certificado de tasación o informe de valoración de inmuebles (situación administrativa, características físicas de la finca, datos registrales, servidumbres, planos de edificación y urbanísticos, valoración económico financiera, etc.).
      a. Requisitos del certificado
      b. Requisitos formales.
      c. Estructura general de los informes de tasación.
      • Solicitante de la tasación y finalidad.
      • Identificación y localización.
      • Comprobaciones y documentación.
      • Localidad y entorno.
      • Descripción y superficie del terreno.
      • Descripción y superficie de la edificación.
      • Descripción urbanística.
      • Régimen de protección, tenencia y ocupación.
      • Análisis de mercado.
      • Datos y cálculo de los valores técnicos.
      • Valores de tasación.
      • Condicionantes y advertencias.
      • Observaciones.
      • Fecha de emisión, caducidad y firmas.
      d. Documentación anexa al informe.
      • Solicitante y finalidad.
      • Identificación y localización.
      • Comprobaciones y documentación.
      • Localidad y entorno.
      • Descripción y superficie del terreno.
      • Descripción y superficie de la edificación.
      • Descripción urbanística.
      • Régimen de protección, tenencia y ocupación.
      • Análisis de mercado.
      • Datos y cálculo de los valores técnicos.
      • Valores de tasación, condicionantes y advertencias.
      • Fecha de emisión, caducidad y firmas.
      • Documentación anexa al informe.
    7. Valoraciones urbanísticas.
      Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana.
      Artículo 34. Ámbito del régimen de valoraciones.
      Artículo 35. Criterios generales para la valoración de inmuebles.
      Artículo 36. Valoración en el suelo rural.
      Artículo 37. Valoración en el suelo urbanizado.
      Artículo 38. Indemnización de la facultad de participar en actuaciones de nueva urbanización.
      Artículo 39. Indemnización de la iniciativa y la promoción de actuaciones de urbanización o de edificación.
      Artículo 40. Valoración del suelo en régimen de equidistribución de beneficios y cargas.
      Artículo 41. Régimen de la valoración.
      REGLAMENTO DE VALORACIONES DE LA LEY DE SUELO
      Real Decreto 1492/2011, de 24 de octubre, por el que se aprueba el Reglamento de valoraciones de la Ley de Suelo.


    TALLER DE TRABAJO
    El procedimiento de valoración catastral y su regularización.
    1. Revisión del valor catastral de los suelos urbanizables para los que no se hayan establecido las determinaciones de ordenación detallada o pormenorizada
    2. Ponencia de valores, valor de referencia y valor de repercusión.
    3. Procedimientos Simplificados de tramitación de estas modificaciones valorativas.
    4. Procedimientos de regularización. Tratamiento de alegaciones u otra documentación presentada por los interesados durante la tramitación del procedimiento de regularización.
    5. Tramitación de los expedientes de regularización.
    6. Criterios técnicos para la medición estimada de edificaciones.
    7. Estimación de la antigüedad valorativa.

    TALLER DE TRABAJO
    Los principios de la tasación inmobiliaria.
    1. Principio de prudencia.
    2. Principio de máxima utilidad.
    3. Principio de adición.
    4. Principio del mínimo error.
    5. Principio de objetividad.
    6. Principio de equivalencia o equidad financiera.
    7. Principio de equivalencia funcional.
    8. Principio de variación.
    9. Principio de coherencia.
    10. Principio de importancia relativa.
    11. Principio de transparencia.
    12. Principio de finalidad.

    TALLER DE TRABAJO
    Métodos de la tasación inmobiliaria.
    1. Método de comparación

    • Estudio de mercado de inmuebles comparables. Estratificación de la muestra.
    • Elección  de  la  muestra  significativa. Eliminación  y  homogeneización de la muestra resultante.
    • Cálculo del valor tipo medio y desviación típica de la muestra obtenida.
    • Intervalo de aceptación. Valor mínimo y máximo.
    • Coeficientes correctores.
    • Método analítico por coeficiente corrector.
    • Método analítico por corrección de valor.
    • Método sintético de corrección del valor tipo.
    • Determinación del valor de mercado.
    • Conciliación con otros valores.
    2. Método del coste de reposición.
    3 Método de capitalización de rentas.
    • Valor de capitalización (VC) de un inmueble.
    • Valor en renta (VC).
    4 Método residual.
    • Valor Actual Neto (VAN) y el  Cash Flow
    • Método residual sintético
    • Método residual analítico.


    TALLER DE TRABAJO
    ¿Riesgo sistemático o riesgo total?
    1. El riesgo total se divide en sistemático y diversificable.
    2. Riesgo sistemático. Si todo va bien mis inmuebles valen mucho.
    3. Riesgo diversificable. Ej.: si me soterran el tren que tengo debajo mi piso vale más.
    3. Diversificación del riesgo de un activo inmobiliario.
    4. La distinción entre riesgo sistemático y diversificable es el CAPM. Capital Asset Princing Model (CAPM) sobre rentabilidad esperada de un activo inmobiliario.
    5. El premio por riesgo es proporcional al riesgo total o al riesgo sistemático.
    6. Para calcular el valor de un piso, el tasador descuenta los flujos según su riesgo sistemático.
    7. Valor actualizado penalizado VAP aplicado al inmobiliario.
    8. Intervalos de valoración y rating de las Valoraciones. Medición del riesgo para activos inmobiliarios.
    9. Errores del método de comparación entre inmuebles.

    TALLER DE TRABAJO
    Comparativa de las tasaciones inmobiliarias en el entorno europeo.

    TALLER DE TRABAJO
    Caso real. Certificado de tasación de nave industrial.

    TALLER DE TRABAJO
    Caso real. Certificado de tasación de finca rústica. 

    TALLER DE TRABAJO
    Caso real. Certificado de tasación de naves en fase de construcción. Valor hipotecario en la hipótesis de que se concluyan.

    TALLER DE TRABAJO.
    Las valoraciones inmobiliarias por métodos estadísticos y los encargos de valoración inmobiliaria masiva.

    TALLER DE TRABAJO.
    Sociedades de tasación. La tasación inmobiliaria en el crediticio hipotecario.
    1. Crédito hipotecario y la tasación inmobiliaria.
    2. Régimen legal de las  Sociedades de Tasación Homologadas
    3. Fiscalización, control e inspección de las Sociedades de Tasación Homologadas al Banco de España.

    TALLER DE TRABAJO
    La importancia de conocer  el  método  de valoración empleado.
    1. Información  sobre  el  comportamiento  del  activo  en el  futuro frente al estático valor liquidativo (NAV Net  Asset Value).
    2. Valor  añadido  de  un  proceso  de  valoración: anticiparse al futuro gracias a bases de datos y programas de prevención de riesgos.
    3. Estimación de los flujos de caja  necesarios  para  cada  activo  inmobiliario  valorado.

    TALLER DE TRABAJO
    El régimen especial de valoración de los inmuebles de la SAREB en relación a la Orden ECO/805/2003. Circular 5/2015, de 30 de septiembre, del Banco de España, por la que se  desarrollan las especificidades contables de la Sociedad de Gestión de  Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria, S. A. 

    CHECK-LIST 

    Valoraciones Inmobiliarias. Tasaciones y valoraciones. Tasador inmobiliario. 
    1. El informe de tasación hipotecaria. Peritaciones y tasaciones inmobiliarias. 
      ¿Qué son las peritaciones y tasaciones inmobiliarias? 
      Valoración de inmuebles y urbanismo. 
    2. Normativa aplicable a las peritaciones y tasaciones inmobiliarias. 
    • Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoración de inmuebles y  de determinados derechos para ciertas finalidades financieras 
    • Real Decreto 1020/1993, de 25 de junio, por el que se aprueban las normas técnicas  de valoración y el cuadro marco de valores del suelo y de las construcciones para  determinar el valor catastral de los bienes inmuebles de naturaleza urbana. 
    • Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana.
    • Real Decreto 1492/2011, de 24 de Octubre, por el que se aprueba el Reglamento de  Valoraciones de la Ley de Suelo. 
    • Real Decreto 775/1997, de 30 de mayo, sobre el Régimen Jurídico de Homologación  de los Servicios y Sociedades de Tasación. 
    • Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria 
    • Ley Hipotecaria, Texto Refundido según Decreto de 8 de febrero de 1946 
    • Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre, por el que se aprueba el  Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos  Jurídicos Documentados 
    • Disposiciones del Código Civil 
    • Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil 
    3. Definiciones y principios de valoración inmobiliaria. Datos de partida para la  valoración. Finalidades de la valoración inmobiliaria. Teoría del valor. Tipos de valores inmobiliarios. 
    4. Valoraciones hipotecarias. 
    • Valoraciones titulizadas y no titulizadas. 
    • Ley  Hipotecaria. Orden Ministerial ECO 805/2003. 
    • Tipologías. 
    • Criterios  de selección de los métodos. 
    • Metodología. 
    • Aplicaciones. 
    • Documentos necesarios.
    • Observaciones,  condicionantes y advertencias. 
    5. Métodos generales de valoración 
      a. Método de comparación. 
      • Método. Parámetros de comparación. Estudio de mercado. 
      • Comparación de  muestras. 
      • Homogeneización de muestras. 
      • Depuración de muestras. 
      • Valor de mercado. 
      • Cálculo del valor de mercado por el método de comparación. 
      • Consideraciones relativas al método de comparación. 
      • Aplicabilidad y requisitos para la utilización del método de comparación. 
      • Procedimiento para el cálculo por comparación. 
      • Determinación del valor de mercado. 
      • Ajuste del valor por comparación. 
      b. Método residual estático. 
      • Concepto. Método. 
      • Formulación. 
      • Valor residual estático del suelo. 
      • Método de reposición ó del costo. 
      • Método. 
      • Parámetros físicos, geométricos y temporales. 
      • Estado de  conservación. 
      • Antigüedad y vida útil. 
      • Apreciación y depreciación física. 
      • Apreciación y depreciación funcional. 
      • Costo  de construcción actual. 
      • Costo del suelo. 
      • Coeficiente de mercado. 
      • Valor de reposición bruto. 
      • Valor de reposición neto. 
      • Cálculo del valor de reemplazamiento bruto y neto por el  método de coste. 
      • Consideraciones relativas al método del coste. 
      • Aplicabilidad. 
      • Procedimiento de cálculo del valor de reemplazamiento bruto. 
      • Procedimiento de cálculo del valor de reemplazamiento neto. 
      c. Método residual dinámico. 
      • Formulación. 
      • Gastos de  promoción. 
      • Ingresos  de promoción. 
      • Tasa de actualización. 
      • Valor residual dinámico del suelo. 
      • Método del valor máximo legal. 
      • Determinación del valor  máximo de venta. 
      • Consideraciones relativas a los métodos residuales de valoración 
      • Condiciones de aplicabilidad y requisitos para la utilización de los métodos  residuales. 
      d. Método de capitalización de rentas. 
      • Concepto financiero de una renta. 
      • Clasificación de rentas. 
      • Nomenclatura  financiera. 
      • Rentas de contrato. Rentas esperadas. 
      • Rentas perpetuas. 
      • Aplicación de rentas al área inmobiliaria. 
      • Renta bruta. Gastos inmobiliarios. Renta neta. 
      • Tipos de actualización. 
      • Valor en renta. 
      • Consideraciones relativas al método de actualización de rentas. 
      • Aplicabilidad y requisitos para la utilización del método de actualización. 
      • Procedimiento de cálculo del valor por actualización. 
      • Fórmula de cálculo de valor por actualización. 
      e. Valoración por tipologías 
      • Valoración de terrenos,  viviendas unifamiliares y multifamiliares, garajes, trasteros, locales comerciales, oficinas y naves industriales. 
Capítulo 13. 
Los estándares internaciones de valoración inmobiliaria.
1. ¿Qué es el RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors?)?
2. El Libro Rojo de RICS (RICS Appraisal and Valuation Standards).
a. Objetivo de estas normas: los más altos estándares profesionales de tasación inmobiliaria.
b. Las Normas Internacionales de Valoración (IVS)
TALLER DE TRABAJO
Las valoraciones realizadas bajo los estándares de la Royal Institucion of Chartered Surveyors (RICS).
1. Las valoraciones realizadas bajo los estándares de la Royal Institucion of Chartered Surveyors (RICS).
2. El Libro Rojo de RICS.
3. Valoraciones según normativa RICS - IVS

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