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CURSOS - LIBRERÍA - Pdf DE LA CONSTRUCCIÓN, URBANISMO E INMOBILIARIO.

“DUE DILIGENCE”, AUDITORÍA LEGAL INMOBILIARIA.
 

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¿QUÉ APRENDERÁ?
"Due Diligence" Inmobiliaria. "Due Diligence" para compra de inmuebles a través de sociedades. 

La sala de datos virtual (virtual data room - VDR) de la due diligence inmobiliaria.

"Due Diligence" de adquisición de terrenos para su posterior edificación. 

"Due Diligence fiscal" de los inmuebles. 

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OPINIONES DE CLIENTES.
Somos un grupo inversor especializado en capital riesgo. Utilizamos inmoley.com en la formación de nuestro personal para la realización de due diligence y auditorías inmobiliarias. Nos gusta su sistema que es muy preciso y el tratamiento práctico es muy útil para personas que se enfrentan a las primeras due diligence. Gracias a ellos solucionamos un tema de una subcomunidad de un centro comercial que era muy problemática para garantizar el control. Muy serios y recomendable.

Javier Aguado 
 

Índice
Introducción

PARTE PRIMERA 

Due Diligence inmobiliaria
PARTE SEGUNDA
Seguros de cobertura de la Due diligence inmobiliaria.
 
Introducción
La Due Diligence inmobiliaria (auditoría legal inmobiliaria) tiene una ventaja muy sencilla de comprender: puede limitar las sorpresas posteriores a la inversión inmobiliaria.

También tiene un problema: necesita tiempo. A veces el inversor inmobiliario no experimentado olvida la principal regla de toda inversión: no apresurarse en llegar a un acuerdo sin valorar todos los riesgos que hay en juego.

Esto significa que sin una Due Diligence inmobiliaria previa no se debe invertir porque es como tirarse a una piscina con una venda en los ojos. El inversor inmobiliario experimentado sabe que puede que no haya agua en la piscina, por eso nunca verá una inversión inmobiliaria profesional sin una due diligence inmobiliaria previa.

Pero si bien es cierto que una inversión inmobiliaria sin Due Diligence es una bomba de relojería, no lo es menos una Due Diligence incompleta.

La adquisición de bienes inmuebles requiere una Due Diligence intensiva para descubrir información clave que puede no ser fácilmente aparente o estar disponible al evaluar el valor de los inmuebles. Estos detalles ocultos pueden transformar una operación rentable en un caro fracaso.

Los objetivos principales de la Due diligence inmobiliaria son inspeccionar a fondo las obligaciones de la propiedad y mitigar las incertidumbres financieras. Los posibles compradores deben examinar las restricciones urbanísticas y los gravámenes potenciales. 

Por ejemplo, la compra de una propiedad que genera ingresos, como un edificio de apartamentos, requerirá que el inversor inmobiliario verifique los contratos de arrendamiento y examine el historial de pagos de las rentas. De lo contrario, el inversor no puede garantizar la estabilidad financiera del flujo de ingresos previsto. 

Los inversores también deben asegurarse de que una propiedad o edificio cumpla con las leyes actuales, pero también de las potenciales en el futuro. 

Un caso es la sostenibilidad ambiental y la responsabilidad. Los inversores deben estar informados de posibles cambios en una fecha posterior, en algunos casos a varios años vista. Por ejemplo, puede que la contaminación que genera el edificio sea aceptable a la fecha de compra, pero si el legislador prevé una reforma medioambiental, no hay duda de que conllevará una rehabilitación edificatoria muy costosa. Esta es la razón por la que los bancos prefieren financiar edificios verdes, no quieren riesgos ni rehabilitaciones a futuro.

Aunque los vendedores están legalmente obligados a proporcionar información sobre las características físicas de una propiedad, como servidumbres, gravámenes y otras restricciones, es prudente que el inversor revise y valide toda la documentación edificatoria, urbanística, fiscal, etc. No es fácil saber todo lo que hay que pedir. La experiencia diaria nos sorprende cada día porque siempre se escapa algo.

En relación al urbanismo, una táctica inteligente es pasarse por el ayuntamiento para garantizar que el uso actual y previsto del inmueble cumpla con las regulaciones urbanísticas y las clasificaciones de uso del suelo. 

La Due Diligence se extiende más allá de los asuntos relacionados con la propiedad que se adquiere. Antes de aventurarse en una inversión inmobiliaria no está de más investigar la reputación y el historial del vendedor y de los arrendatarios que pagarán las rentas que sostienen la inversión. Por eso los bancos financian las compras de oficinas alquiladas a empresas de primer nivel. No quieren sorpresas.

Cada transacción de bienes inmuebles es diferente y requiere un plan de Due Diligence único. Moverse demasiado rápido y no realizar una Due Diligence inmobiliaria puede crear problemas incluso para los inversores más experimentados.

De estos temas se trata desde una perspectiva práctica y profesional en la guía práctica de la Due Diligence inmobiliaria. Auditoría legal inmobiliaria.
 

PARTE PRIMERA Introducción
  • Due Diligence inmobiliaria
Capítulo 1. 
Introducción. “Due Diligence” inmobiliaria, valoraciones y admisión del riesgo.
1. Concepto de due diligence inmobiliaria.
a. Preliminar a la firma de los contratos de compra. Con acuerdo de confidencialidad.
b. Ventajas de la Due Diligence. Si conocemos los riesgos podemos proteger al comprador (coberturas).
c. ¿Qué investiga una Due Diligence?
2. ¿“Due Diligence” o Auditoria Legal inmobiliaria?
a. Conceptos preliminares en toda adquisición de inmuebles.
b. ¿Qué diferencia una “Due Diligence” de una Auditoria Legal Inmobiliaria?
El qué y el cómo.
  • No se trata sólo de comprobar que todo es legal (auditoría legal), sino de recomendar el modo en que se debe comprar o invertir (due diligence inmobiliaria).
  • Diferencias entre la due diligence inmobiliaria y la auditoría legal.
  • Enfoque
  • Alcance
  • Acceso
  • Verificación
  • Opinión
3. ¿Cuáles son los objetivos de la “Due Diligence Inmobiliaria”?
a. Confianza. No ir a ciegas.
b. Seguridad interna. Responsabilidad de los administradores si aparecen riesgos no previstos.
c. Seguridad externa (Project Finance). Convencer al banco que financia.
4. ¿Qué aspectos deben analizarse para garantizar el éxito de la operación?
5. Clases de “Due Diligence”.
Legal
Financiera
Operativa
Circunstancial
Fiscal
6. Proceso de “Due Diligence”
a.  Fase preliminar
b.  Fase de investigación
c. Fase de emisión del informe de “Due Diligence”
TALLER DE TRABAJO 
¿Por qué es imprescindible hacer una due diligence inmobiliaria antes de invertir? 
1. Objetivos de una due diligence inmobiliaria. 
2. Características de una due diligence inmobiliaria. 
3. La due diligence inmobiliaria desde la perspectiva del vendedor inmobiliario. 
4. La due diligence inmobiliaria como oferta de transparencia. 

TALLER DE TRABAJO
¿Qué es el “Data Room”?
La sala de datos virtual (virtual data room - VDR) de la due diligence inmobiliaria.
1. ¿Qué es el “Data Room”?
2. Sala de datos virtual (virtual data room - VDR).

  • “Data Room” 
  • Q&A (“questions and answers”)  
3. Management Presentation. Due Dilligence 

TALLER DE TRABAJO 
El blockchain: el futuro del Data Room y la due diligence inmobiliaria. 
1. ¿Qué es el Blockchain? 
2. Ventajas del Blockchain para el mercado inmobilario. 

a. Registro permanente y encriptado de todas las transacciones inmobiliarias. 
b. El blockchain aplicado a la gestión de activos permitirá disponer de un “data room” permanente e inmediato del inmueble para un proceso de due diligence por parte de un comprador. 
c. Procesamiento más eficaz de los pagos, especialmente en las transacciones internacionales. 
d. Automatización de retorno de los depósitos en garantía. 
e. Smart contracts: monitorización permanente de las operaciones inmobiliarias. 
f. Titulización de activos inmobiliarios en base a tecnología blockchain. 
CHECK-LIST 
¿Qué se comprueba en una due diligence inmobiliaria? 
Ventajas de la due diligence inmobiliaria. 
Capítulo 2.
“Due Diligence” para compra de inmuebles a través de sociedades.
1. Breve mención a las sociedades en paraísos fiscales.
2. Escrituras y otros documentos.
3. Accionistas.
4. Poderes.
5. Inversiones en cartera.
6. Auditores.
7. Contabilidad y cuentas anuales.
8. Información fiscal.
9. Bienes inmuebles.
10. Bienes muebles
11. Contratos.
12. Clientes.
13. Proveedores.
14. Seguros.
15. Otros contratos.
16. Propiedad Industrial e Intelectual.
17. La franquicia y el “Know –how”.
18. Contratos que incidan en materias de propiedad industrial, intelectual o análogas.
19. Contratos en los que la empresa reciba concesiones, licencias o autorizaciones sobre derechos pertenecientes a terceros.
20. Compromisos de confidencialidad.
21. Controversias y contenciosos.
22. Laboral.
23. Administrativo y Medio Ambiente.

TALLER DE TRABAJO 
La due diligence en las transacciones de carteras de préstamos inmobiliarios. 
1. Los balances de la banca por la acumulación de créditos inmobiliarios fallidos p dudosos (Non-performing loans o NPLs). 

a. Solución de venta al banco malo (Sareb) 
b. Solución de venta de grandes carteras inmobiliarias a fondos de inversión. 
2. Auditoria de la cartera inmobiliaria o loan due diligence. 
  • Análisis pormenorizado de los préstamos y activos de la cartera. Identificar riesgos inherentes tanto al préstamo, documentación, gestión de cobro, identificación de estos riesgos individuales en cada préstamo. 
  • Cuaderno de venta (teaser) y data tape con la información relevante de los préstamos de la cartera 
  • Virtual Data Room (VDR) 
  • Riesgos relativos al préstamo y su origen. 
  • Riesgos inherentes al deudor/garante. 
  • Los riesgos respectos al activo inmobiliario. 
  • Tasación 
  • Auditoria del préstamo y estrategia de cobro. 


Capítulo 3. 
“Due Diligence” Inmobiliaria. Elementos personales.
1  Información general inmobiliaria.
2. Elementos personales: el titular.
a. Regímenes económicos matrimoniales en la legislación común y foral. Incidencia en el sistema de derechos reales.
b. Sistemas sucesorios en la Legislación Común y Foral.
c. Donaciones. La revocación de la donación.
d. Títulos de adquisición. Modos de adquirir y pérdida de la propiedad.
3. Limitaciones del Dominio.
a. Prohibiciones de disponer y Registro de la Propiedad.
b. Servidumbres administrativas.
Capítulo 4. 
“Due Diligence Inmobiliaria”. Elementos reales.
1. Derechos reales de goce.
a. Usufructo.
b. Uso y habitación.
c. Derecho de superficie y derecho de vuelo. Sobreedificación y subedificación
d.  Servidumbres voluntarias.
e. Censos.
2. Derechos de garantía.
a. Hipotecas y examen del crédito hipotecario.
b. La anticresis.
3. Derechos de adquisición (opción, tanteo y retracto).
a. Tanteos y retractos.
b. Opción de compra.
4. Límites al derecho de propiedad.
a. Tanteos y retractos legales.
b. Servidumbres legales y relaciones de vecindad.
Capítulo 5. 
“Due Diligence Inmobiliaria”. Situaciones jurídicas de un inmueble.
1. Declaraciones de obra nueva Inmuebles en régimen de comunidad y de Propiedad Horizontal.
Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana.
Artículo 28. Declaración de obra nueva.
La declaración de obra nueva en la ley 13/2015, de 24 de junio.
2 Inmuebles en régimen de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles (conocido como “timesharing” o multipropiedad).
3. Arrendamientos Rústicos.
4. Arrendamientos urbanos.
5. Leasing inmobiliario. Arrendamiento financiero.
a. Leasing de inmueble acabado (nuevo o usado).
b. Leasing de inmueble en construcción.
c. Leasing mixto.
6. “Lease back”.
7. Precario.
8. Aspectos técnicos del inmueble en posesión.
Capítulo 6. 
“Due Diligence Inmobiliaria”. Elementos formales. Escritura pública, registro de la propiedad y catastro.
    1. El título de propiedad.
    2. La intervención notarial. Escritura pública y actas.
      a. Escritura matriz y copias.
      b. Actas notariales.
      c. Testimonios  y legitimaciones.
    3. Comprobación registral de las cargas que puedan afectar a la finca La titularidad registral. El Registro de la Propiedad.
      a. Libros registrales.
      b.  Asientos y anotaciones preventivas de embargo.
        i) Anotación preventiva de demanda.
        ii) Anotación preventiva del embargo.
        iii) Anotación preventiva por ejecución de sentencia.
        iv) Anotación preventiva de secuestro o prohibición de enajenar.
        v) Anotación preventiva de demanda de incapacidad.
        vi) Anotación preventiva del derecho hereditario en abstracto.
        vii) Anotación preventiva de legados.
        viii) Anotación preventiva de créditos refaccionarios.
        ix) Anotación preventiva por imposibilidad de inscripción de títulos.
        x) Anotación preventiva a favor de los acreedores de una herencia, concurso o quiebra.
        Cancelaciones.
        Notas marginales.
        Menciones registrales.
    4. Identificación Catastral de los inmuebles.

    TALLER DE TRABAJO.
    La coordinación entre el Registro de la Propiedad, el Catastro inmobiliario y la realidad física de los inmuebles.

    TALLER DE TRABAJO.
    Cargas  inscritas  en el registro de la propiedad.

    • Hipoteca.
    • Nota marginal de ejecución  hipotecaria.
    • Notas marginales de afección fiscal.
    • Nota marginal de inicio o sujeción  de la  finca a un proyecto de reparcelación.
    • Nota marginal acreditativa de la iniciación del expediente de expropiación, derecho de reversión.
    • Notas marginales que pueden aparecer  sobre las fincas.
    • Anotaciones preventivas.
    • Anotación  preventiva de embargo.
    • Anotación  preventiva de prohibición  de  disponer.
    • Otras limitaciones administrativas: tanteos y retractos a favor  de las  administraciones públicas
    • Condición resolutoria
    • Pacto de reserva de dominio
    • Servidumbres
    • Normas estatutarias de la propiedad horizontal y pactos especiales
    • Opción  de  compra
    • Concurso de acreedores


    TALLER DE TRABAJO
    Caso real: La mayor Due Diligence inmobiliaria de la historia.

    • La Due Diligence, auditoría legal inmobiliaria, que realizó el FROB al asumir el estado los inmuebles de la banca.
    • Las claves de la valoración de inmuebles.
    • Resumen ejecutivo. Metodología y procedimientos de la Due Diligence.
Capítulo 7. 
“Due Diligence Urbanística”.
1. Primera aproximación a la información urbanística.
2. La viabilidad económica de un proyecto urbanístico (Estudio de viabilidad de una promoción inmobiliaria).
a. Documentos básicos para el examen de toda promoción inmobiliaria.
  • Proyecto básico de ejecución.
  • Licencia de obra / solicitud de la licencia de obra.
  • Situación urbanística del solar.
  • Coste real del suelo.
  • Posibles cláusulas resolutorias.
  • Relación de las viviendas, garaje y trasteros.
  • Vinculación de los garajes y trasteros.
  • Estudio de ingresos-gastos de la promoción.
  • Aportación contrato o precontrato con constructor.
  • Plan de disposiciones del préstamo.
  • Situación de las ventas.
  • Documentación jurídico y financiera del promotor.
  • Expediente jurídico.
b. Experiencia en el sector. Promociones realizadas hasta la fecha y/o en vigor.
c. Futuras promociones.
d. Información económico-financiera.
e. Detalle de la solvencia.
f. En caso de cooperativas y/o comunidades de propietarios.
g. Calendario de ejecución.
3. Cómo localizar la información urbanística necesaria para la “Due Diligence”.
a. Planeamiento urbanístico. Plan general de ordenación urbana. Naturaleza, objeto y ámbito territorial.
b. Documentación del Plan General: contenido y valor de sus elementos.
c. Interpretación del Plan General.
d. Información urbanística. Publicidad del planeamiento.
e. Consulta directa.
g. Informes urbanísticos.
h. Cédulas urbanísticas.
i. Valor acreditativo de los informes y cédulas urbanísticas y precauciones sobre su eficacia.
j. Información urbanística a suministrar a los particulares en la enajenación de fincas.
4. Aspectos  urbanísticos que deben aparecer en la escritura pública.
5. Datos personales del titular de los derechos urbanísticos.
6. Aspectos urbanísticos de los inmuebles.
a. Entorno.
b. Planeamiento y situación urbanística.
c. Condiciones de parcela.
7. Licencias.
a. Aspectos generales.
b. Clases de licencia.
Licencia de Obras o edificación.
1. Licencia de obra mayor.
a) Licencia de obra mayor por consolidación de edificios.
b) Licencia de obra mayor por nueva edificación.
c) Licencia de obra mayor por rehabilitación de edificios.
d) Licencia de obra mayor por restauración de edificios.
2. Licencia de obras menores.
3. Licencia de primera ocupación.
4. Licencia de instalación, actividad y apertura.
5. Licencia de actividades molestas.
8. Documentación a aportar a la autoridad en materia de licencias.
a. Licencia de obra mayor de acondicionamiento de local.
b. Licencia de obra mayor de consolidación de edificios.
c. Licencia de obra mayor de nueva edificación.
d. Licencia de obra mayor de rehabilitación de edificios.
e. Licencia de obra mayor de restauración de edificios.
f. Licencia urbanística de obra mayor: Acondicionamiento de local sujeto al Reglamento de Espectáculos Públicos y Actividades Recreativas.
g. Licencia de obras menores.
9. Tasa por licencia de obras.
10.  Licencia Comercial de la Comunidad Autónoma (para grandes superficies).
11. Certificación de la finalización de las obras.
12. Documentación necesaria para solicitar licencia de segregación.
13. El aprovechamiento urbanístico. La compra por promotores de “aprovechamientos urbanísticos”.

TALLER DE TRABAJO 
Urbanismo y servidumbres sectoriales. 
1. Comprobar que el inmueble se haya afectado por la incoación de un expediente de infracción urbanística. 
2. Servidumbres sectoriales 

TALLER DE TRABAJO
Consulta urbanística y cédula urbanística.
1. Consulta urbanística común al ayuntamiento.
2. Consulta Urbanística Especial
3. Cédula Urbanística

TALLER DE TRABAJO
Modelo de cédula urbanística.

TALLER DE TRABAJO
Modelo de ficha urbanística de un proyecto de obra.

TALLER DE TRABAJO
Supuesto especial de “Due Diligence” urbanística de un proyecto básico apto para licencia y pendiente de visado urbanístico.
I. Memoria.
II. Documentación gráfica.

1.Planos informativos.
2. Planos descriptivos del Proyecto.
TALLER DE TRABAJO
La necesidad de una AUDITORÍA EXTERNA de la gestión urbanística municipal desde el planeamiento al convenio.

GUÍA PRÁCTICA RELACIONADA
AUDITORÍA URBANÍSTICA

Capítulo 8. 
“Due Diligence de edificación”.
1. “Due Diligence” de adquisición de terrenos para su posterior edificación.
2. Condiciones para poder edificar una parcela.
a. Condiciones de planeamiento
b. Condiciones de urbanización
c. Condiciones de gestión
d. Condiciones dimensionales
3. Condiciones de situación y forma de los edificios.
a. Línea de edificación.
b. Alineación exterior, fondo máximo edificable y línea máxima de edificación.
c. Plano de fachada y de medianera.
d. Separación a linderos.
e. Retranqueos.
f. Rasante, cota natural del terreno y cota de referencia.
g. Ocupación, superficie ocupable y coeficiente de ocupación.
h. Superficie ocupable.
i. Superficie libre de parcela.
j. Superficie edificada.
k. Cómputo de la superficie edificada.
l. Coeficiente de edificabilidad.
m. Condiciones de volumen y forma de los edificios. Altura de la edificación.
n. Condiciones particulares de uso.
4. Tipo de obras.
a. Obras de conservación y mantenimiento.
b. Obras de consolidación.
c. Obras de acondicionamiento.
d. Obras de restauración.
e.  Obras de reforma.
f. Reforma menor.
g.  Reforma parcial.
h. Obras de demolición.
i. Obras de nueva edificación.
j. Obras de reconstrucción.
k. Obras de sustitución.
l. Obras de ampliación.
m. Obras de nueva planta.
5. Control del Proyecto.
6. La documentación que se debe entregar al promotor a la conclusión de las obras.
7. La importancia del acto de recepción de las obras en relación a la responsabilidad de los riesgos cubiertos por el seguro.
8. Seguros de la construcción.
a. Seguro decenal.
b. Otros seguros para promotores, constructores y subcontratistas.
c. La sustitución del beneficiario de la póliza a favor del comprador.
9. Libro del edificio

TALLER DE TRABAJO
Edificación. Esquemas de fases de la obra.

  • Análisis previo para la redacción de un Proyecto arquitectónico.
  • Fases preliminares del Proyecto.
  • El Proyecto arquitectónico.
  • La memoria del Proyecto arquitectónico.
  • La documentación gráfica del Proyecto arquitectónico.
  • El presupuesto del Proyecto arquitectónico.
  • El pliego de condiciones del Proyecto arquitectónico.
  • La planificación y los controles de obra.
  • Programa.
  • Regularización de la marcha de la obra.
  • Controles de obra. Controles de índole técnica del terreno.
  • Control de los materiales y de los suministros.
  • Controles de producción y de ejecución. Controles económicos.
  • Controles de seguridad y salud laboral en el trabajo.
  • Controles de subcontratistas y de suministradores.
TALLER DE TRABAJO
Check-list del régimen de responsabilidad de la Ley de Ordenación de la Edificación (L.O.E.). Ley 38/99, de 5 de noviembre, de Ordenación de La Edificación.
1. ¿Quiénes responden? Los agentes de la edificación.
a. Concepto de promotor.
b. Proyectista.
c. El Constructor
d. El Director de obra.
e. El Director de la ejecución de la obra.
f. Las entidades y los laboratorios de control de calidad de la edificación.
g. Los suministradores de productos.
2. ¿De qué responden?
a. Promotores, promotor o gestor de cooperativas, comunidades de propietarios y otras figuras afines.
b. Proyectista.
c. Constructor.
d. Responsabilidad del subcontratista.
e. Responsabilidad por deficiencias de los productos empleados.
f. Director de la obra y Director de la ejecución de la obra.
g. Excepción de responsabilidad: Caso fortuito o fuerza mayor.
h. Responsabilidades contractuales.
3. ¿Durante cuánto tiempo son responsables? Plazos de garantía.
Diferencia entre los plazos de garantía y de prescripción.
Prescripción de la acción de repetición.
4. ¿Cómo responden,  individual o solidariamente?
a. Individualidad o solidaridad de la responsabilidad.
b. Concurrencia de causas productoras de los vicios o defectos.
5. Demanda por responsabilidades a los agentes de la edificación.
a. Responsabilidades comunes a todos los agentes.
b. Caso fortuito, fuerza mayor, acto de tercero, o del propio perjudicado.
TALLER DE TRABAJO
La certificación energética de los edificios.  (Real Decreto 235/2013, de 5 abril).
1. Normativa autonómica de desarrollo.
2. Unidades constructivas. Edificios afectados.
3. Obligaciones de encargo de promotores y propietarios a encargar a los técnicos competentes la certificación energética y a conservar la documentación.
a. Certificaciones de edificios y partes de edificios.
b. Certificaciones de viviendas unifamiliares.
4. Procedimiento de certificación.
a. El proceso de certificación.
b. Técnico competente.
c. Contenido del certificado de eficiencia energética.
d. Certificación de edificios de nueva construcción.
e. Certificación de edificios existentes.
f. Validez, renovación y actualización del certificado.
g. Control e inspección de los certificados.
5. La etiqueta energética. La etiqueta de eficiencia energética y el certificado.
Capítulo 9.
“Due Diligence fiscal” de los inmuebles.
1. Mención previa a la venta de inmuebles a través de sociedades.
2. Impuestos Directos.
3. El impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas.
a. Documentación a solicitar en el  Impuesto de la Renta (IRPF) y Retenciones.
b. Documentos a examinar en supuestos de no residentes.
4. El Impuesto sobre Sociedades: Régimen General de Residentes.
Documentos a examinar en el Impuesto sobre sociedades.
5. El Impuesto sobre el Valor Añadido.
Documentos a revisar en el  Impuesto sobre el valor añadido (IVA).
6. El Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.
7. Impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana.
8. Impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados (ITP y AJD).
9. Impuesto sobre actividades económicas.
Documentos a solicitar en materia de tributos locales (Impuesto de bienes inmuebles (IBI), Plusvalía municipal, Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras, Tasas, etc.)
10. Inspecciones fiscales. Actuaciones ante la Administración.
11 Otros temas.

TALLER DE TRABAJO
Precaución fiscal: la comprobación de valores por la Administración 
1. Hacienda tiene la facultad de comprobar el valor declarado en la operación. 
2. Derecho de información (art. 90 LGT). Cada Administración tributaria debe informar, a solicitud del interesado y en relación con los tributos cuya gestión le corresponda, sobre el valor a efectos fiscales de los bienes inmuebles que, situados en el territorio de su competencia, vayan a ser objeto de adquisición o transmisión. 

Capítulo 10. 
Litigios.
1.  Acciones para proteger la Propiedad (deslindes, reivindicatorias, etc.).
2.  Litigios
3. Documentos a solicitar.
4. Mención especial a la existencia de expedientes expropiatorios.

TALLER DE TRABAJO
Los “compliance programmes” (supervisión del funcionamiento y cumplimiento del modelo de prevención) en la exención de responsabilidad penal de las personas jurídicas.
1. ¿Por qué es el Compliance Program causa de exención de la responsabilidad penal de las personas jurídicas?

a. ¿Qué es el “Compliance Program” o supervisión del funcionamiento y del cumplimiento del modelo de prevención?
b. ¿Quién hace el Compliance Program? ¿Quién es el Compliance Officer?
2. Supuestos de exención de responsabilidad penal de las personas jurídicas.
3. Requisitos que deben cumplir los Compliance Programmes
a. Medidas de vigilancia y control idóneas para prevenir delitos.
b. Procedimientos eficaces de gestión del riesgo que permitan identificar, gestionar, controlar y comunicar los riesgos reales y potenciales.
c. Los Compliance Programmes deben ser claros, precios, eficaces y redactados por escrito.
d. Altos estándares éticos.
e. Recursos financieros adecuados para dotar de eficacia a los Compliance Programmes.
f. Canales de denuncia de incumplimiento internos o de actividades ilícitas.
g. Sistema disciplinario que sancione el incumplimiento del Compliance Program.
h. Regular los plazos y el procedimiento de revisión.
4. El Compliance Officer
5. El régimen especial de las personas jurídicas de pequeñas dimensiones PYMES.
6. Adecuación y eficacia de los Compliance Programmes.
7. Circular 1/2016 de la Fiscalía General del Estado, sobre la responsabilidad penal de las personas jurídicas conforme a la reforma del Código Penal efectuada por Ley Orgánica 1/2015.
8. La Norma UNE 19601 Sistemas de gestión de compliance penal.
Capítulo 11. 
Advertencias especiales para centros comerciales  y grandes superficies.
1. Área de reserva para ampliación.
2. Licencias locales.
3. Segunda licencia o licencia comercial.
  • Apertura, traslado o ampliación de establecimientos comerciales.
4. Impuestos sobre grandes superficies.
5. Junta de la Comunidad de Propietarios del Centro Comercial.
6. Otros documentos esenciales en centros comerciales.
7. Documentos especiales para operaciones internacionales.
  • Certificado de entrega sin defectos
  • Certificado de cumplimiento
  • Certificado final de obras
  • Bonificaciones de renta.
  • Ficha comercial.
  • Contrato estandarizado de arrendamiento.
  • Avales.
TALLER DE TRABAJO
Check-list básico del arrendamiento de centros comerciales.
  • Promesa de arrendamiento o contrato de cosa futura sometido a condición suspensiva.
  • Cines.
  • Factory Outlets.
  • Ocio.
  • Family Entertainment Centres.
  • Kioscos móviles.
  • Contribución a los gastos comunes del centro.
  • Seguros.
  • Fianzas y garantías
  • Auditoria y renta variable.
TALLER DE TRABAJO
Modelo de caso real de informe Due Diligence técnico y medioambiental de un edificio.
1. Descripción general del edificio.
2. Evaluación técnica del edificio.
a. Descripción sistemas constructivos.
b. Descripción interiores edificio.
c. Descripción sistemas de instalaciones.
3.  Accesibilidad y supresión de barreras.
4.  Licencias y permisos.
5. Recomendaciones.
a.  Clasificación de contingencias
b. Conclusiones
6. Anexos
Anexo 1: documentación gráfica
Anexo 2: cuadros de costes
Anexo 3: ficha de definición ambiental
7.  Calificación del informe
8. Documentación recopilada
a. Planos del inmueble
b.  Ficha y certificado urbanístico
c. Ficha catastral
d. Certificados de  dominios y cargas 
PARTE SEGUNDA
  • Seguros de cobertura de la Due diligence inmobiliaria.
z
Capítulo 12. 
Seguros M&A desde la perspectiva de la due diligence inmobiliaria. Descubiertos en ‘due diligence’
1. ¿Qué son y para qué sirven los seguros M&A?
  • Descubiertos en ‘due diligence’
2. ¿Por qué se contrata el seguro M&A?
3. Clases de seguros para protegerse contra descubiertos en ‘due diligence’
a. El seguro de manifestaciones y garantías cubre las pérdidas derivadas del incumplimiento de las manifestaciones y garantías del vendedor por hechos no conocidos.
b. Seguro de planificación fiscal, seguro de resultas de pleito y seguro de cuestiones específicas
c. Seguros para contingencias específicas (planificación fiscal, resultas de pleito y cuestiones específicas).
4. Ventajas de los seguros para protegerse contra descubiertos en ‘due diligence’
a. Adaptación a las necesidades del cliente.
b. El porcentaje de reclamación puede llegar al 40%
5. Ventajas de contratar el seguro en España en lugar de en el el Reino Unido.
6. El mejor seguro no debe evitar las cláusulas de manifestaciones y garantías.

TALLER DE TRABAJO
Seguro M&A en relación al proceso de Due diligence de bienes inmuebles
1. El seguro de garantía e indemnización en relación con la due diligence inmobiliaria.

a. “Bienes inmuebles corporativos”, “corporate real estate”.
b. Póliza de seguro en beneficio del comprador.
c. Póliza de seguro en beneficio del vendedor.
2. Razones para el seguro en un acuerdo de bienes inmuebles corporativo.
a. Clean exit. Salida limpia
b. “Title and Capacity Warranties”. "Garantías de Título y Capacidad"
c. Covenant strength. Pacto vinculante.
d. Transferir la responsabilidad a los aseguradores en lugar del vendedor / garante de la administración.
3. El seguro de garantía e indemnización en subastas inmobiliarias.
4. Alcance de la cobertura
a. Límite económico.
b. Límite temporal.
c. Exclusiones
• Los defectos de construcción (defectos en el diseño y la construcción de los edificios) están excluidos como estándar.
• Un titular de la póliza no puede reclamar contra una póliza de seguro en relación con hechos o asuntos conocidos (ya sea que estos hechos o asuntos se identifiquen con la debida diligencia, sean divulgados por un vendedor o de otra manera).
• Ciertas categorías de garantías no serán cubiertas por un asegurador, por ejemplo, garantías ambientales o garantías prospectivas.
• Ciertos asuntos fiscales generalmente se excluyen de la cobertura, por ejemplo, precios de transferencia y obligaciones tributarias secundarias.
• Ciertos supuestos de pérdida generalmente se excluyen, por ejemplo, pérdida consecuencial o pérdida derivada de o relacionada con multas o sanciones civiles o penales.
• Una póliza no cubrirá la pérdida en relación con los ajustes posteriores a la finalización de la contraprestación, incluidos los ajustes de cuentas de finalización o, en acuerdos de caja bloqueados (que son raros en un contexto de bienes inmuebles corporativos).
5. Reparto de costes del seguro entre comprador y vendedor.
6. Consejos
  • Alcance de la cobertura
  • El fraude del vendedor
  • Renuncia a los derechos de subrogación
  • Asignación el beneficio de una póliza de seguro a un tercero (por ejemplo, a una compañía del grupo relacionada o una parte financiera).
 

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