| El sector inmobiliario residencial en países
turísticos como España es cada vez más relevante porque
atiende dos demandas en aumento: el inversor nacional y el internacional.
En países como Francia, Italia o Grecia
hay una tradición de inversión de nacionales en segundas
residencias por motivos de clima. En el resto de Europa se limita a zonas
de montaña para la práctica del esquí.
En el caso de la inversión extranjera en
segundas residencias, las grandes protagonistas son las zonas de costa,
en especial las marinas (puertos deportivos) y el golf inmobiliario. También
está el aliciente de permisos de residencia para algunos inversores
inmobiliarios no comunitarios (UE).
España es uno de los destinos de vacaciones
preferidos entre los europeos. Esto hace que constantemente se estén
construyendo nuevas viviendas en zonas costeras.
Los promotores inmobiliarios españoles están
reservando parte de su cartera de suelo para promociones residenciales
de segunda residencia. Respecto a los promotores inmobiliarios extranjeros,
hace años que promueven grupos inmobiliarios británicos (Costa
del Sol) y alemanes (Costa Dorada y Baleares).
La segunda residencia española se ha promovido
en las últimas décadas a un ritmo vertiginoso.
Es un error creer que la demanda de segundas residencias
responde exclusivamente a unas necesidades de ocio y tiempo libre de un
sector de la población urbana. La demanda de segundas residencias
obedece cada vez más a un modo de inversión segura (revalorización)
y rentable (alquileres de viviendas turísticas).
Esto se evidencia, en primer lugar, por los pocos
días en que son ocupadas estas viviendas, un promedio de entre 15
y 18 días al año, y en segundo lugar, por el ritmo de transmisiones
de la propiedad que afectan a este tipo de inmuebles. Las inversiones de
capital en estas viviendas suelen generar plusvalías de forma muy
rápida y, por tanto, aumentan a gran velocidad las negociaciones
de compra y venta.
A modo de ejemplo, el parque inmobiliario de segundas
residencias catalanas se estima en un millón. El 42 por ciento se
concentran en la costa y si sólo se tiene en cuenta la ciudad de
Barcelona, el 35 por ciento de sus habitantes son los propietarios. Generalizando,
podría decirse que una de cada tres familias barcelonesas dispone
de una segunda residencia que, en la mayoría de casos, es en régimen
de propiedad. Y si se acude a la zona del Pirineo, en municipios de La
Cerdanya, las edificaciones destinadas a segundas residencias suponen más
del 90 por ciento de todo el parque inmobiliario. En los últimos
años, se han promovido en esta comarca miles de vivienda destinadas
a la vivienda secundaria y, curiosamente, muchas de estas residencias suponen
para sus propietarios las terceras o cuartas en propiedad, por lo que su
ocupación suele ser mínima.
Esto supone que el sol, el mar y la arena,
que en inglés constituyen las famosas “tres s” (sun, sea y sand),
han pasado a las nuevas “tres s” sol, nieve y esquí (sun, snow y
ski).
Pero la gran novedad en la promoción inmobiliaria
de la segunda residencia ha sido la implantación del teletrabajo,
que permite disfrutar durante más tiempo del sol y las buenas temperaturas
en las zonas rurales o en la playa. Si la distancia con el lugar de trabajo
era hasta hace bien poco un impedimento para trasladarse a la segunda vivienda,
con la implantación del teletrabajo ha dejado de serlo.
El promotor inmobiliario de segunda residencia
debe estar muy especializado, tanto por el tipo de cliente, como las condiciones
urbanísticas y medioambientales de la segunda residencia.
Los impactos territoriales y medioambientales son
evidentes en toda la costa mediterránea con kilómetros y
kilómetros de edificaciones al lado del mar desde la Costa Brava
hasta Andalucía y una gran parte del litoral se ha visto ya tan
afectado que es prácticamente irrecuperable. Esto requiere un nuevo
producto inmobiliario de segundas residencias ecológicas y de mejor
calidad.
La mayoría de los promotores inmobiliarios
especializados en segundas residencias nos responden que aunque tradicionalmente
el espacio destinado a la segunda residencia era de una media de 50-60m2
ahora las necesidades han cambiado y por lo tanto, el uso del espacio.
Cada vez más, los clientes buscan disponer
de una mayor cantidad de metros cuadrados en la vivienda para poder crear
un espacio óptimo de trabajo en casa, tener zona de juegos para
niños, espacio para actividades de ocio o cubrir cualquier otro
tipo de necesidades en el hogar.
Las viviendas de segunda residencia han experimentado
un aumento de la demanda. La compra de una segunda vivienda es siempre
una buena inversión ya que durante los períodos en los que
no se utiliza, puede alquilarse por días, por semanas o incluso
por meses y sacarle el máximo partido a la inversión.
De todos estos temas se trata, desde una perspectiva
práctica y profesional, en la guía de la promoción
inmobiliaria en vivienda de segunda residencia y turística.
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