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CURSOS - LIBRERÍA - Pdf DE LA CONSTRUCCIÓN, URBANISMO E INMOBILIARIO.

SOCIMI. 

  • Sociedades Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario (SOCIMI). 
  • 829 págs.
PDF GUÍA PRÁCTICA DE LAS  SOCIMI. Sociedades Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario (SOCIMI). 
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¿QUÉ APRENDERÁ?
Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en  el Mercado Inmobiliario (SOCIMI)

Requisitos inmobiliarios de una SOCIMI. 

Régimen fiscal de las SOCIMI.

VÍDEO DE JORNADA DE PRESENTACIÓN
OPINIONES DE CLIENTES.
Somos un grupo inversor con una inmobiliaria patrimonialista dedicada al alquiler de viviendas. La solución de la socimi no vale para todos y nos han ayudado a analizar los pros y los contras para nuestro tamaño, nuestros planes de futuro y el control de la empresa que tiene un origen familiar. Tanto el estudio de las inmobiliarias patrimonialistas como de las socimi ha sido muy práctico y claro. Muy recomendable.

Vicente Nadal

ÍNDICE
PARTE PRIMERA
Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en  el Mercado Inmobiliario (SOCIMI)
PARTE SEGUNDA
Régimen fiscal de las SOCIMI


PARTE TERCERA

Formularios

 
PARTE PRIMERA
  • Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en  el Mercado Inmobiliario (SOCIMI)
<
Capítulo 1. 
La reforma de 2013 de las Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en  el Mercado Inmobiliario (SOCIMI)
1. Las SOCIMI tras la reforma del 2013. La reforma de la Ley 11/2009 por la Ley 16/2012.
2. Disposición final octava de la Ley 16/2012, de 27 de diciembre.
a. Objeto social. Participaciones.
b. No límite de financiación ajena.
c. Cómputo de rentas
d. Tiempo de mantenimiento en el Activo de los bienes inmuebles.
e. No diversificación inmobiliaria.
f. Mercado  Alternativo Bursátil (MAB1)
g. Capital social mínimo.
h. Carácter nominativo de las acciones de las SOCIMI.
3. Mejoras del régimen fiscal especial.
a. Gravamen del 0%
b. Bases imponibles negativas.
c. Plazos de permanencia obligatoria.
d. Gravamen especial.
e. Obligaciones de información en la memoria
f. Dividendos.
4. Requisitos  exigidos  para  cotizar  en  el MAB

TALLER DE TRABAJO
Esquemas de las ventajas introducidas por la reforma de 2013 en las SOCIMI.

TALLER DE TRABAJO
Ventajas de las SOCIMI frente a la inversión directa en inmuebles.

CHECK-LIST 

La reforma del 2013 de las Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario (Socimis)
Capítulo 2. 
¿Qué es una SOCIMI?
1. ¿Qué es una SOCIMI?
2. S.A y posible cotización en el Mercado  Alternativo  Bursátil  (MAB)
3. Capital social mínimo.
Debe tener un Capital Social mínimo de  cinco (5) millones de euros
4. ¿A qué se dedica? Objeto social de las SOCIMI.
5. Requisitos de inversión. Porcentaje invertido en inmuebles.
6. Requisitos de mantenimiento y composición del activo.
7. Rentas del periodo impositivo.
8. Financiación ajena.

TALLER DE TRABAJO
Aspectos más relevantes de la regulación de las SOCIMI
1. Elementos societarios.
2. Actividad obligatoria.
3. Activos permitidos.
4. Origen de ingresos.
5. Periodo de tenencia de activos.
Política de distribución de beneficios.
6. Incorporación a negociación. Cotización.
7. Régimen fiscal de la SOCIMI. Beneficios en el Impuesto de sociedades.
8. Obligaciones de información. Cuentas anuales.
9. Régimen fiscal de los inversores.

Sujetos pasivos del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas
(a) Dividendos
(b) Rentas derivadas de la transmisión de las participaciones
Sujetos pasivos del Impuesto sobre Sociedades y del Impuesto sobre la Renta de no Residentes con establecimiento permanente
a) Dividendos
b) Rentas derivadas de la transmisión de las participaciones
Socios sujetos pasivos del Impuesto sobre la Renta de no Residentes sin establecimiento permanente
a) Dividendos
b) Rentas derivadas de la transmisión de las participaciones
10. Opción por la aplicación del régimen de SOCIMI para beneficiarse del régimen fiscal especial.
11. Perdida del régimen especial SOCIMI

TALLER DE TRABAJO
¿Qué son las “SOCIMIS en desarrollo”?
1. ¿Qué es una SOCIMI en Desarrollo?
2. Requisitos de las SOCIMI en desarrollo.

TALLER DE TRABAJO
Aportaciones en especie a las SOCIMI.
1. Ventajas
2. Desventajas

TALLER DE TRABAJO
Requisitos inmobiliarios SOCIMI.
1. Requisitos inmobiliarios SOCIMI.
2. Requisitos financieros SOCIMI.
3. Beneficios fiscales SOCIMI.

TALLER DE TRABAJO
Proceso a seguir para la constitución de una SOCIMI y agentes intervinientes en cada fase del proceso.
1. Proceso de constitución de una SOCIMI.
2. Agentes del proceso en la constitución de una SOCIMI. Auditor, tasador, agente MAB, etc.

TALLER DE TRABAJO.
¿Merece la pena constituir una SOCIMI? Desarrollo de un caso práctico.
1. Estudio de cash flow para el inversor en SOCIMI.
2. Ventajas principales de ahorro de las SOCIMIs respecto de la SL tradicional.

Capítulo 3. 
Aspectos mercantiles de las SOCIMI.
1. Acciones  deben  nominativas
2. Admitidas  a  negociación.
3. Tasación.
4. Objeto social.
5. Abono de  dividendos.
6. Actividades accesorias distintas por parte de las SOCIMI.
Capítulo 4. 
Régimen mercantil de las SOCIMI.
1. Las SOCIMI han de ser sociedades anónimas cotizadas.
2. Carácter nominativo de la acciones.
3. Reducción del plazo de arrendamiento de los inmuebles.
4. Desaparece la diversificación en inmuebles.
5. Financiación ilimitada.

TALLER DE TRABAJO
Modificación del objeto social de la Sociedad para adaptarlo  a  lo  previsto  por  la  Ley  11/2009,  de  26  de  octubre,   con  las  modificaciones  introducidas  por  la  Ley  16/2012, de 27 de diciembre, por la que se regulan las Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en  el Mercado Inmobiliario (SOCIMI).

TALLER DE TRABAJO
Reducción de capital  de una  SOCIMI con la finalidad de condonar los dividendos pasivos, mediante la disminución del valor nominal de las acciones.

TALLER DE TRABAJO
Modelo de estatutos sociales de una SOCIMI.

Título I. Denominación, objeto, duración y domicilio 
Artículo 1. Denominación social 
Artículo 2. Objeto social 
Artículo 3. Duración 
Artículo 4. Domicilio social 

Título II. Capital social, acciones y accionistas 
Artículo 5. Capital social 
Artículo 6. Las acciones 
Artículo 7. Condición de accionista 
Artículo 8. Prestaciones accesorias 
Artículo 9. Copropiedad y derechos reales sobre las acciones 
Artículo 10. Transmisión de las acciones 
Artículo 11. Desembolsos pendientes y mora del accionista 

Título III. Aumento y reducción de capital 
Artículo 12. Aumento de capital 
Artículo 13. Capital autorizado 
Artículo 14. Reducción de capital 

Título IV. Obligaciones y otros valores 
Artículo 15. Emisión de obligaciones 
Artículo 16. Emisión de otros valores 

Título V. Órganos rectores de la sociedad 
Artículo 17. Órganos de la sociedad 

Sección i. – la junta general 
Artículo 18. Junta general 
Artículo 19. Clases de juntas 
Artículo 20. Convocatoria de la junta general 
Artículo 21. Junta universal
Artículo 22. Lugar y tiempo de celebración 
Artículo 23. Constitución de la junta 
Artículo 24. Derecho de asistencia 
Artículo 25. Representación para asistir a la junta 
Artículo 26. Voto por medios de comunicación a distancia 
Artículo 27. Derecho de información 
Artículo 28. Presidencia y secretaría de la junta 
Artículo 29. Lista de asistentes 
Artículo 30. Desarrollo de las sesiones 
Artículo 31. Adopción de acuerdos
Artículo 32. Acta de la junta y certificaciones 

Sección II. El consejo de administración 
Artículo 33. Consejo de administración 
Artículo 34. Funciones del consejo de administración 
Artículo 35. Composición del consejo de administración 
Artículo 36. Equilibrio del consejo 
Artículo 37. Duración 
Artículo 38. Retribución de los consejeros 
Artículo 39. Designación de cargos en el consejo de administración 
Artículo 40. Reuniones del consejo de administración 
Artículo 41. Desarrollo de las sesiones 
Artículo 42. Actas del consejo y certificaciones 

Sección III. Órganos delegados y consultivos del consejo 
Artículo 43. Delegación de facultades 
Artículo 44. Comisión de auditoría y control 
Artículo 45. Comisión de nombramientos  y retribuciones 

Sección IV. Informe anual de gobierno corporativo, informe anual sobre la remuneración de los consejeros y página web 
Artículo 46. Informe anual de gobierno corporativo 
Artículo 47. Informe anual sobre la remuneración de los consejeros 
Artículo 48. Página web corporativa 

Título VI. Cuentas anuales 
Artículo 49. Ejercicio social 
Artículo 50. Documentación contable 
Artículo 51. Cuentas anuales
Artículo 52. Informe de gestión 
Artículo 53. Auditores de cuentas 
Artículo 54. Aprobación de las cuentas anuales 
Artículo 55. Reglas especiales para la distribución de dividendos 
Artículo 56. Depósito de las cuentas anuales 

Título VII. Disolución y liquidación 
Artículo 57. Causas de disolución 
Artículo 58. Liquidación 

Título VIII. Incompatibilidades 
Artículo 59. Prohibiciones e incompatibilidades 
Artículo 60. Activo y pasivo sobrevenidos 
Artículo 61. Fuero para la resolución de conflictos 

Disposición transitoria 

Anexo 

TALLER DE TRABAJO
Modelo de reglamento del consejo de administración  de  una SOCIMI. 
Artículo 1.- Finalidad e interpretación 
Artículo 2.- Aprobación y modificación 
Artículo 3.- Difusión 

TÍTULO I 
FUNCIONES DEL CONSEJO DE ADMINISTRACIÓN 
Artículo 4.- Función general del Consejo de Administración 
Artículo 5.- Creación de valor para el accionista 

TÍTULO II 
COMPOSICIÓN DEL CONSEJO DE ADMINISTRACIÓN 
Artículo 6.- Composición cualitativa 
Artículo 7.- Composición cuantitativa 

TÍTULO III 
ESTRUCTURA DEL CONSEJO DE ADMINISTRACIÓN 
Artículo 8.- El Presidente del Consejo de Administración 
Artículo 9.- El Vicepresidente o Vicepresidentes 
Artículo 10.- El Secretario del Consejo de Administración 
Artículo 11.- El Vicesecretario del Consejo de Administración 
Artículo 12.- Órganos delegados y consultivos del Consejo de Administración 
Artículo 13.- El Comité de Auditoría 
Artículo 14.- La Comisión de Nombramientos y Retribuciones 

TÍTULO IV 
FUNCIONAMIENTO DEL CONSEJO 
Artículo 15.- Reuniones del Consejo de Administración 
Artículo 16.- Desarrollo de las sesiones 

TÍTULO V 
DESIGNACIÓN Y CESE DE CONSEJEROS 
Artículo 17.- Nombramiento de consejeros 

Artículo 18.- Designación de consejeros externos 
Artículo 19.- Reelección de consejeros

Artículo 20.- Duración del cargo
Artículo 21.- Cese de los consejeros 
Artículo 22.- Expresión de las razones de cese como Consejero 
Artículo 23.- Objetividad y secreto de las votaciones 

TÍTULO VI 
ACCESO DE LOS CONSEJEROS A INFORMACIÓN DE LA SOCIEDAD 
Artículo 24.- Facultades de información e inspección 
Artículo 25.- Auxilio de expertos 

TÍTULO VII  RETRIBUCIÓN DEL CONSEJERO 
Artículo 26.- Retribución del consejero 
Artículo 27.- Remuneración de la alta dirección 

TÍTULO VIII  DEBERES DEL CONSEJERO 
Sección 1ª. Deberes de diligencia 
Artículo 28.- Obligaciones generales del Consejero 

Sección 2ª. Deberes de fidelidad y lealtad 
Artículo 29.- Deberes generales 
Artículo 30.- Deber de secreto del consejero 
Artículo 31.- Deber de lealtad 
Artículo 32.- Deber de abstención en conflictos de intereses 
Artículo 33.- Deber de fidelidad 
Artículo 34.- Información no pública 
Artículo 35.- Oportunidades de negocios 
Artículo 36.- Operaciones indirectas 
Artículo 37.- Deberes de información del consejero 
Artículo 38.- Operaciones con consejeros y accionistas significativos 
Artículo 39.- Principio de transparencia 
Artículo 40.- Extensión subjetiva de los deberes de lealtad 

TÍTULO IX  RELACIONES DEL CONSEJERO 
Artículo 41.- Informe anual de gobierno corporativo 
Artículo 42.- Relaciones con los Accionistas 
Artículo 43.- Relaciones con los mercados
Artículo 44.- Relaciones con los analistas 
Artículo 45.- Relaciones con los auditores.
Artículo 46.- Página web corporativa 

Capítulo 5. 
Requisitos de inversión de las SOCIMI
1. Requisito de inversión de los activos.
2. Requisitos contables para el cómputo.
3. Requisito sobre volumen de rentas derivadas del  arrendamiento de inmuebles
4. Requisito de mantenimiento de los activos.
5. Financiación de las SOCIMI

CHECK-LIST 

Régimen mercantil de las SOCIMI
1. Forma societaria
2. Objeto social.
3. Distribución de dividendos
Capítulo 6.
Cotización en mercados secundarios oficiales y en sistemas multilaterales de  negociación como el Mercado Alternativo Bursátil (“MAB”)
1. Mercado Alternativo Bursátil (“MAB”)
2. Circular 2/2013
3.  Régimen aplicable a las SOCIMIs que se incorporen al MAB
4. Sociedades que pueden incorporarse al MAB
5. Requisitos de difusión.
6. Lock-up de accionistas de referencia.
7. Participaciones Significativas
8. Valoración  por un experto independiente.
9. Documento Informativo de Incorporación al MAB
TALLER DE TRABAJO
Circular 1/2017 que modifica la Circular 14/2016 sobre requisitos y procedimiento aplicables a la incorporación y exclusión en el Mercado Alternativo Bursátil de acciones emitidas por socimis. El requisito de difusión de las acciones en el mercado.

TALLER DE TRABAJO
Las SOCIMI y los REIT (Real Estate Investment Trust).

TALLER DE TRABAJO
La SOCIMI con un medio de obtener liquidez en lugar de vender los activos inmobiliarios.

TALLER DE TRABAJO
Análisis financiero de las SOCIMI.
1. Análisis de las SOCIMI desde una perspectiva financiera (diferencial entre precio de cotización y valor de activos subyacentes).
2. El valor neto de los activos inmobiliarios (NAV). Fórmulas de cálculo.

TALLER DE TRABAJO
El éxito o fracaso financiero de la SOCIMI.
1. La  constitución  de  una  SOCIMI  desde  la  perspectiva  del  gestor  financiero. Factores a considerar en la decisión.
2. Factores que influyen en el  descuento de una SOCIMI
3. Factores  a considerar en la decisión  de  constituir  una  SOCIMI  así  como  en  su  posterior  gestión.

  • El  riesgo  sistemático  y  no  sistemático  de  los  activos  es  directamente proporcional al descuento del precio sobre el NAV.
  • Valor del ratio P/NAV, cociente entre  la cotización (P) y el valor  neto de   los activos (NAV) de la SOCIMI.
  • El  valor  neto  de  los  activos  (NAV)  y  la  cotización  de  las SOCIMI.
4. Factores a tener en cuenta por los gestores de las SOCIMI debido al ratio  P/NAV
  • Fiscalidad de  las  plusvalías  no  realizadas.
  • Costes  de  gestión.
  • Costes de agencia.
  • Costes  de  transaccionales.
  • Liquidez.
  • Retornos  históricos.
  • Tamaño de la SOCIMI.
  • Diversificación  de  activos  subyacentes.
  • Rentabilidad.
  • Efecto país.
  • Efecto de los costes de adquisición, producción y valor de mercado.
  • Índice bursátil y capital  flotante  (free  float).
  • Estructura  del  pasivo  y  patrimonio  neto.
  • Riesgo-Compañía.
  • Coberturas  de  tipos  de  interés.
  • Tasaciones inmobiliarias y expectativas.
  • Gestión  eficiente.
  • El efecto del ruido o riesgo irracional.
TALLER DE TRABAJO
Caso práctico. Integración de la SOCIMI Merlin, Testa y Metrovacesa.
  • Escisión total de Metrovacesa y transmisión unidades de negocio. División de su patrimonio en (a) Patrimonio terciario.  (b) Patrimonio residencial. (c) Patrimonio no estratégico.
TALLER DE TRABAJO
Modelo de Documento Informativo de incorporación al MAB-SOCIMIS de una SOCIMI. 

INTRODUCCIÓN. INFORMACIÓN UTILIZADA PARA LA DETERMINACIÓN DEL PRECIO DE REFERENCIA POR ACCIÓN. 

1. INFORMACIÓN GENERAL Y RELATIVA A LA SOCIEDAD Y SU NEGOCIO
1.1. Persona o personas físicas responsables de la información contenida en el Documento. Declaración por su parte de que la misma, según su conocimiento, es conforme con la realidad y de que no aprecian ninguna omisión relevante. 
1.2. Auditor de cuentas de la Sociedad. 
1.3. Identificación completa de la Sociedad y objeto social. 
1.4. Breve exposición sobre la historia de la empresa, incluyendo referencia a los hitos más relevantes.
1.4.1. Nombre legal y comercial. 
1.4.2. Acontecimientos más importantes en la historia de la Sociedad. 
1.5. Razones por las que se ha decidido solicitar la incorporación a negociación en el MAB-SOCIMIS. 
1.6. Descripción general del negocio del Emisor, con particular referencia a las actividades que desarrolla, a las características de sus productos o servicios y a su posición en los mercados en los que opera. 
1.6.1. Descripción de los activos inmobiliarios, situación y estado, período de amortización, concesión o gestión. 
1.6.2. Eventual coste de puesta en funcionamiento por cambio de arrendatario. 
1.6.3. Información fiscal. 
1.6.4. Descripción de la política de inversión y de reposición de activos. Descripción de otras actividades distintas de las inmobiliarias. 
1.6.5.  Informe  de  valoración  realizado  por  un  experto  independiente  de  acuerdo  con  criterios internacionalmente aceptados, salvo que dentro de los seis meses previos a la solicitud se haya realizado una colocación de acciones o una operación financiera que resulten relevantes para determinar un primer precio de referencia para el inicio de la contratación de las acciones de la sociedad. 
1.7. Estrategia y ventajas competitivas del emisor. 
1.8. En su caso, dependencia con respecto a patentes, licencias o similares. 
Nivel de diversificación.
Principales inversiones del Emisor en cada ejercicio cubierto por la información financiera aportada y principales inversiones futuras ya comprometidas a la fecha del Documento. 
Principales inversiones del Emisor. 
Principales inversiones futuras ya comprometidas a la fecha del Documento Informativo.
1.11. Breve descripción del grupo de sociedades del Emisor. Descripción de las características y actividad de las filiales con efecto significativo en la valoración o situación del Emisor. 
1.12. Referencia a los aspectos medioambientales que puedan afectar a la actividad del Emisor. 
1.13. Información  sobre  tendencias  significativas  en  cuanto  a  producción,  ventas  y  costes  del  Emisor desde el cierre del último ejercicio hasta la fecha del Documento.
1.14. Previsiones o estimaciones de carácter numérico sobre ingresos y costes futuros.
1.15. Información relativa a los administradores y altos directivos del Emisor.
1.15.1. Características del órgano de administración (estructura, composición, duración del mandato de los administradores).
1.15.2. Trayectoria  y  perfil  profesional  de  los  administradores y,  en  el  caso  de  que  el  principal  o  los principales directivos no ostenten la condición de administrador, del principal o los principales directivos. 
1.15.3. Régimen de retribución de los administradores y de los altos directivos. Existencia o no de cláusulas de  garantía  o  blindaje  de  administradores  o  altos  directivos  para  casos  de  extinción  de  sus  contratos, despido o cambio de control. 
1.16. Empleados. Número total, categorías y distribución geográfica. 
1.17. Número  de  accionistas  y,  en  particular,  detalle  de  accionistas  principales,  entendiendo  por  tales aquellos  que  tengan  una  participación  superior  al  5%  del  capital,  incluyendo número  de  acciones  y porcentaje sobre capital. 
1.18. Información relativa a operaciones vinculadas. 
1.18.1. Información sobre las operaciones vinculadas significativas según la definición contenida en la Orden EHA/3050/2004, de 15 de septiembre, realizadas durante los dos ejercicios anteriores a la fecha del Documento Informativo de Incorporación. 
1.18.2. Operaciones realizadas con los accionistas significativos. 
1.18.3. Operaciones realizadas con administradores y directivos. 
1.18.4. Operaciones realizadas entre personas, sociedades o entidades del grupo. 
1.19. Información financiera.
1.19.1. Información financiera correspondiente a los tres últimos ejercicios. 
1.19.2. En  el  caso  de  existir  opiniones  adversas,  negaciones  de  opinión,  salvedades  o  limitaciones  de alcance por parte de los auditores de la sociedad, se informará de los motivos, actuaciones conducentes a su subsanación y plazo previsto para ello. 
1.19.3. Descripción de la política de dividendos. 
1.19.4. Información sobre litigios que puedan tener un efecto significativo sobre el Emisor. 
1.20. Factores de riesgo. 
1.20.1. Riesgos vinculados a la actividad de la Sociedad. 
1.20.2. Riesgos asociados a las acciones de la Sociedad. 

2. INFORMACIÓN RELATIVA A LAS ACCIONES. 
2.1. Número de acciones cuya incorporación se solicita, valor nominal de las mismas. Capital social, indicación de si existen otras clases o series de acciones y de si se han emitido valores negociables que den derecho a suscribir o adquirir acciones. 
2.2. Grado  de  difusión  de  los  valores.  Descripción,  en  su  caso,  de  la  posible  oferta  previa  a  la incorporación que se haya realizado y de su resultado.
2.3. Características principales de las acciones y los derechos que incorporan incluyendo mención a posibles limitaciones del derecho de asistencia, voto y nombramiento de Administradores por el sistema proporcional. 
2.4. En caso de existir, descripción de cualquier condición a la libre transmisibilidad de las acciones estatutaria o extra-estatutaria compatible con la negociación en el MAB-SOCIMIS. 
2.5. Pactos parasociales entre accionistas o entre la Sociedad y accionistas que limiten la transmisión de acciones o que afecten al derecho de voto. 
2.6. Compromisos  de  no  venta  o  transmisión,  o  de  no  emisión,  asumidos  por  accionistas  o  por  la Sociedad con ocasión de la incorporación a negociación en el MAB-SOCIMIS. 
2.7. Previsiones  estatutarias requeridas  por  la  regulación  del  MAB  relativas  a  la  obligación  de comunicar participaciones significativas y los pactos parasociales y los requisitos exigibles a la solicitud de exclusión de negociación en el MAB y a los cambios de control de la Sociedad. 
2.8. Descripción del funcionamiento de la Junta General. 
2.9. Proveedor de Liquidez y breve descripción de su función.

3. OTRAS INFORMACIONES DE INTERÉS.

4. ASESOR REGISTRADO Y OTROS EXPERTOS O ASESORES

4.1. Información relativa al Asesor Registrado.
4.2. Declaraciones o informes de terceros emitidos en calidad de experto, incluyendo cualificaciones y, en su caso, cualquier interés relevante que el tercero tenga en el Emisor. 
4.3. Información  relativa  a  otros  asesores  que  hayan  colaborado  en  el  proceso  de  incorporación  al MAB-SOCIMIS. 

Anexo I. Cuentas anuales auditadas. 
Anexo  II.  Informe  de  valoración  independiente  de la  Sociedad. 

TALLER DE TRABAJO
Caso real. Análisis de riesgo de una SOCIMI.
1. Principales riesgos de la inversión

a. Riesgo relativo a la creación de una cartera de activos.
b. Riesgo derivado de la concentración de la inversión en un único activo.
c. Riesgos vinculados al nivel de ocupación del Activo Inicial, existencia de un único arrendatario y al cobro de las rentas.
d. Riesgo relativo a sociedad de recién creación.
e. Riesgo asociado a la valoración tomada para la fijación del precio de referencia de las acciones.
f. Riesgo de ejecución de obra y concesión de permisos, licencias o autorizaciones.
g. Riesgos relativos a la gestión por parte de terceros.
h. Riesgo de ejecución de obra y concesión de permisos, licencias o autorizaciones.
i. Riesgos relativos a la gestión por parte de terceros.
2. Referencia a los aspectos medioambientales que puedan afectar a la actividad del Emisor
3. Factores de Riesgo
a Riesgos vinculados a la actividad de la Sociedad
(i) Riesgo relativo a la creación de una cartera de activos:
(ii) Riesgo derivado de la concentración de la inversión en un único activo:
(iii) Riesgo de competencia
(iv) Riesgos vinculados al nivel de ocupación del Activo Inicial, existencia de un único arrendatario y al cobro de las rentas.
(v) Cambio en la normativa que regula la actividad desarrollada por la Sociedad.
(vi) Concentración del negocio en España y concentración en el sector de residencias universitarias
b. Riesgos operativos y de valoración
(i) Riesgo relativo a sociedad de recién creación
(ii) Riesgo derivado de contratación con proveedores y de la subcontratación de servicios.
(iii) Riesgos derivados de reclamaciones de responsabilidad y de seguros insuficientes.
(iv) Riesgo de ejecución de obra y concesión de permisos, licencias o autorizaciones.
(v) Riesgo de estimación inexacta de las rentas de mercado y el valor de los activos.
(vi) Riesgo asociado a la valoración tomada para la fijación del precio de referencia de las acciones.
c. Riesgos vinculados a los Gestores
(i) Riesgos relativos a la gestión por parte de terceros
(ii) Los intereses de los Gestores de los contratos pueden diferir de los intereses de los accionistas de la Sociedad.
(iii) No puede afirmarse que los Gestores de los contratos vayan a tener éxito en la consecución de los objetivos de inversión de la Sociedad.
(iv) La Sociedad no tiene ningún control sobre el personal de los Gestores de los Contratos de Gestión y podría sufrir perjuicios si se ve afectada su reputación o la de los Gestores.
(v) La Sociedad depende de la pericia de los Gestores de los Contratos de Gestión.
(vi) El rendimiento obtenido en el pasado o en la actualidad por el Arrendatario o por su equipo gestor no son una garantía del rendimiento futuro de la Sociedad.
(vii) Los Gestores pueden subcontratar servicios y no existe seguridad de que dichos servicios vayan a ser prestados con niveles de calidad óptimos o conforme a los términos previstos en los Contratos de Gestión.
(viii) Puede ser difícil y costoso para la Sociedad resolver los Contratos de Gestión.
d. Riesgos vinculados a la financiación de la Sociedad
(i) Nivel de endeudamiento
(ii) Riesgo relativo a la financiación de las futuras inversiones.
e. Riesgos asociados al sector inmobiliario
(i) Riesgo de relativa iliquidez de las inversiones inmobiliarias.
(ii) Riesgo de reducción del valor de mercado de los activos inmobiliarios.
Due Diligence de la propiedad
f. Riesgos asociados a las acciones de la Sociedad
(i) Riesgo de falta de liquidez de las acciones.
(ii) Evolución de la cotización.
(iii) Recomendaciones de buen gobierno.
(iv) Riesgo de que la Sociedad no reparta dividendos a sus accionistas.
Capítulo 7. 
Circular 2/2013 del mercado alternativo bursátil sobre  régimen aplicable a SOCIMI
1. Requisitos generales. Capital social.
2. Estatutos sociales de las SOCIMI
3. Folleto Informativo por la CNMV
4. Negociación de sus acciones al MAB. Asesor registrado y proveedor de liquidez
5. Incorporación de la SOCIMI al MAB. Free Float
6. Valoración de experto independiente
7. Información financiera periódica y página web.
8. Accionistas  de  referencia. Lock-Up

TALLER DE TRABAJO
Auditoría de las SOCIMI inmobiliarias y Reglamento del Mercado Alternativo Bursátil.
1. Reglamento del Mercado Alternativo Bursátil.
2. Auditoría de la SOCIMI inmobiliarias.

TALLER DE TRABAJO
Información a suministras por SOCIMI incorporadas al mercado alternativo bursatil.

  • Información a facilitar por el asesor.
  • Información periódica (semestral y anual).
  • Información relevante.
  • Participaciones privilegiadas.
  • Operaciones realizadas por administradores y directivos.
  • Pactos parasociales.
  • Información acerca de operaciones societarias.

  • Registro y difusión de la información. Página web.
TALLER DE TRABAJO
El éxito de las SOCIMI depende del MAB, Mercado Alternativo Bursátil

TALLER DE TRABAJO
Las valoraciones de las SOCIMI. Mercado Alternativo Bursátil (MAB) y Circular 2/2013 sobre valoración de la SOCIMI.

PARTE SEGUNDA
  • Régimen fiscal de las SOCIMI
Capítulo 8. 
Régimen fiscal de las SOCIMI
1. Impuesto sobre Sociedades (IS)
2. Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITP-AJD)
3. Régimen fiscal de los socios de las SOCIMI
a. Sujeto pasivo IRPF.
b. Impuesto sobre la Renta de no Residentes
4. Transmisión de participaciones en el capital de las SOCIMI
a. Sujeto pasivo IRPF.
b. Impuesto sobre la Renta de no Residentes
5. Requisitos para la aplicación el régimen fiscal especial.
6. Obligaciones de información.
7. Salida del régimen fiscal especial.
8. Pérdida del régimen fiscal especial.

TALLER DE TRABAJO
Fiscalidad de las SOCIMIs
1. Régimen  fiscal  especial  aplicable  a  las  SOCIMIs   en  el  Impuesto  sobre  Sociedades (“ IS ”).
2. Fiscalidad de los inversores en acciones  de las SOCIMIs.

a.  Imposición  directa  sobre  los  rendimientos  generados  por  la  tenencia  de  las  acciones de las SOCIMIs
(i)  Inversor sujeto pasivo del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas  (“IRPF”)
(ii)  Inversor  sujeto  pasivo  del  IS  o  del  Impuesto  sobre  la  Renta  de  no  Residentes (“ IRNR ”) con establecimiento permanente (“ EP ”)
(iii)  Inversor sujeto pasivo del IRNR sin EP
b.  Imposición  directa  sobre  las  rentas  generadas  por  la  trasmisión  de  las acciones de las SOCIMIs.
(i) Inversor sujeto pasivo del IRPF.
(ii) Inversor sujeto pasivo del IS y del IRNR con EP
(iii) Inversor sujeto pasivo del IRNR sin EP
3.  Imposición sobre el patrimonio (“ IP ”)
4.  Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (“ ISD ”)
5.  Imposición indirecta en la adquisición y transmisión de las acciones de las SOCIMIs

TALLER DE TRABAJO
El Régimen fiscal de las SOCIMI tras la reforma de 2013

TALLER DE TRABAJO
Esquemas del régimen fiscal de las SOCIMI

TALLER DE TRABAJO
Ventajas del régimen fiscal de  las  SOCIMI.
1. Tributación al 0%
2. Ventajas para SOCIMI participada por REIT extranjero.
3. Desparece la distribución obligatoria de dividendos.
4. Memoria de las cuentas anuales.
5. Pérdida del régimen fiscal especial.

CHECK-LIST 

1. Fiscalidad de las SOCIMI
2. El régimen fiscal especial regulado en la Ley 11/2009, ¿es obligatorio para todas las SOCIMI que cumplan los requisitos establecidos en dicha Ley?
3. ¿Cómo deben de presentar su declaración del Impuesto las sociedades que hayan optado por este régimen fiscal especial?
4. El régimen fiscal especial regulado en la Ley 11/2009, ¿es obligatorio para todas las SOCIMI que cumplan los requisitos establecidos en dicha Ley?
5. ¿Cuándo se devenga el Impuesto para las sociedades que hayan optado por la aplicación del régimen fiscal especial establecido en la Ley 11/2009?
6. ¿Están sometidos a retención los dividendos distribuidos por las SOCIMI que hayan optado por la aplicación de este régimen especial?
7. ¿Qué renta debe integrar en su base imponible una sociedad por los dividendos distribuidos con cargo a beneficios procedentes de rentas sujetas al 19%?
8. La opción por la aplicación de este régimen especial ¿es compatible con la aplicación de los regímenes especiales previstos en el TRLIS?
9. ¿Cuáles son las consecuencias del incumplimiento del requisito de permanencia, de tres o siete años, a que se refiere el artículo 3.3 de la Ley 11/2009?
10. ¿Por qué normativa se regirán las sociedades que hayan optado por la aplicación de este régimen especial?
13. ¿Puede optarse por la aplicación de este régimen aún cuando todavía no se cumplan los requisitos exigidos para su aplicación?
14. Las entidades que hubieran optado por aplicar el régimen fiscal de las SOCIMI ¿bajo qué circunstancias pierden el derecho a disfrutar del mismo?
15. ¿Qué reglas les serán de aplicación a las sociedades que opten por la aplicación de este régimen fiscal especial, que estuviesen tributando por otro régimen distinto?
16. ¿Qué reglas les serán de aplicación a las sociedades que estuviesen tributando por este régimen especial y pasen a tributar por otro régimen distinto?
17. ¿Cómo se determinan las rentas de los inmuebles a efectos de la aplicación de este régimen?
18. ¿Cuáles son las rentas exentas de las sociedades que hayan optado por la aplicación de este régimen especial?
19. ¿Cuál es el tipo de gravamen de las sociedades que hayan optado por la aplicación de este régimen?
20. ¿Qué tratamiento recibirán las rentas obtenidas por una sociedad en la transmisión de la participación en el capital de las sociedades que hayan optado por la aplicación de este régimen?
Capítulo 9. 
Formalización de la opción la opción para la aplicación del régimen especial de las SOCIMI
1. La opción por la aplicación del régimen fiscal especial
2. Período transitorio para el cumplimiento de requisitos del régimen.

TALLER DE TRABAJO
Requisitos para aplicar el régimen especial de las SOCIMI
Descripción
Forma societaria
Sociedad Anónima Incluir denominación SOCIMI, S.A.
Capital social mínimo. 5.000.000 euros
Objeto social
Requisitos de inversión
Rentas
Requisito de cotización
Financiación.
Periodo de tenencia /  arrendamiento
Distribución de resultados
Plazo distribución del dividendo
Régimen fiscal SOCIMI. Aplicación del régimen especial.

Capítulo 10. 
Obligaciones contables de información de las SOCIMI
1. Exigencias  informativas derivadas de la condición de  SOCIMI.
2. Memoria
3. Reservas.
4. Dividendos.
5. Activos.

TALLER DE TRABAJO
Modelo de Cuentas anuales resumidas de una SOCIMI

Estados financieros 
Balance de Situación
Cuenta de Pérdidas y Ganancias 
Estado de Ingresos y Gastos Reconocidos 
Estado Total de Cambios en el Patrimonio Neto 
Estado de Flujos de Efectivo 
Notas explicativas a los estados financieros: 
Naturaleza y actividad de la sociedad 
Bases de presentación 
Normas de registro y valoración
Inversiones inmobiliarias 
Arrendamientos operativos-arrendador 
Política y gestión de riesgos 
Activos financieros 
Efectivo y otros activos líquidos equivalentes 
Fondos propios 
Pasivos financieros 
Situación fiscal 
Información relativa al Consejo de Administración de la Sociedad y  personal de Alta Dirección 
Ingresos y gastos 
Operaciones con partes vinculadas 
Impactos comparativos con NIIF 
Hechos posteriores 

Capítulo 11. 
  • Pérdida del régimen fiscal especial.
Capítulo 12. 
  • Tipo de gravamen 0% en el Impuesto de Sociedades IS.
Capítulo 13. 
  • La percepción de dividendos. IRPF
  • En esta parte de la guía práctica se desarrollan los formularios a texto completo.
  • De este modo complementamos la formación práctica de todos los temas analizados previamente en la guía.
  • El formulario inmobiliario es una pieza clave en la práctica inmobiliaria y  estos modelos actualizados y a texto completo son de gran valor para el profesional inmobiliario.
PARTE TERCERA
  • Formularios
Caso real. Documento informativo de incorporación al mercado alternativo  bursátil, segmento para SOCIMIs (MAB-SOCIMIs) 
  • Resumen  de  información  utilizada  para  la  determinación  del  precio  de  referencia  por  acción  y  principales  riesgos  de  inversión. 
  • Información general y relativa a la compañía y a su  negocio. 
  • Información relativa a las acciones. 
  • Otras informaciones de interés. 
  • Asesor registrado y otros expertos o asesores. 
  • Información  general  y  relativa  a  la  compañía  y  a  su negocio. 

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