PARTE PRIMERA.

CONTEXTO Y FUNDAMENTOS DE LA CONTABILIDAD DE VEHÍCULOS DE INVERSIÓN INMOBILIARIA

ARQUITECTURA CONTABLE Y CONTROL INTERNO EN VEHÍCULOS DE INVERSIÓN INMOBILIARIA

CICLO DE VIDA CONTABLE DEL VEHÍCULO DE INVERSIÓN INMOBILIARIA

Consolidación, reporting e indicadores en estructuras con múltiples vehículos de inversión inmobiliaria

HERRAMIENTAS DE CONTABILIDAD DE VEHÍCULOS DE INVERSIÓN INMOBILIARIA. CHECKLISTS Y FORMULARIOS.

Práctica de contabilidad de vehículos de inversión inmobiliaria

En el actual mercado inmobiliario institucional, la contabilidad de vehículos de inversión inmobiliaria ya no es un mero requisito administrativo. Es el lenguaje con el que se negocia con fondos, bancos y coinversores, la base sobre la que se construyen los modelos financieros y el mapa que permite seguir, en tiempo real, la creación de valor en SPV, fondos, SOCIMI/REIT, estructuras de project finance y joint ventures. Quien no domina esta dimensión técnico–contable queda relegado a un papel reactivo, dependiendo de terceros para interpretar cifras críticas y justificar decisiones estratégicas.

Esta guía práctica nace precisamente para responder a esa necesidad: ofrecer a los profesionales del sector una herramienta rigurosa, pero orientada a la realidad diaria de la inversión inmobiliaria en España y Latinoamérica. A lo largo de sus capítulos se aborda, de forma ordenada, todo el ciclo de vida contable del vehículo de inversión: desde el diseño inicial del plan de cuentas y las políticas contables, pasando por la incorporación tras la adquisición (asset deal o share deal), la explotación del activo, la financiación y refinanciación, hasta la desinversión y liquidación. Además, se profundiza en la consolidación de plataformas con múltiples SPV y joint ventures, el reporting a inversores y financiadores, los indicadores clave de rendimiento (NOI, yield, LTV, NAV, IRR) y una amplia batería de checklists, formularios y casos prácticos internacionales.

El valor diferencial de esta guía práctica reside en su enfoque aplicado. No se limita a describir normas contables, sino que muestra cómo se traducen en decisiones concretas: clasificación entre CAPEX y OPEX y sus efectos en la rentabilidad, tratamiento del valor razonable y su impacto en el NAV, gestión contable de covenants financieros y derivados de tipo de interés y divisa, consolidación de estructuras complejas con SOCIMI/REIT y vehículos en Latinoamérica, o alineamiento entre contabilidad, modelos financieros y reporting a inversores. Todo ello apoyado en ejemplos, esquemas y modelos de trabajo que el lector puede adaptar a su propia plataforma.

Para el profesional del sector –director financiero, responsable de contabilidad, asset manager, responsable de inversión o asesor especializado– esta guía supone un salto cualitativo en su capacidad de análisis y en su propuesta de valor. Le permitirá dialogar de tú a tú con auditores, bancos e inversores institucionales, diseñar arquitecturas contables robustas para nuevos vehículos, anticipar los efectos contables de distintas alternativas de estructuración y desinversión, y reforzar la credibilidad de sus cifras en comités de inversión y consejos. En términos muy prácticos, se traduce en menos sorpresas en cierres y auditorías, menos tiempo perdido en reconciliaciones y más foco en la creación de valor sobre el activo y la cartera.

Adquirir esta guía práctica es, en realidad, una decisión de inversión en conocimiento. La misma disciplina que se exige a un modelo financiero o a un business plan debería aplicarse a la formación técnica del equipo: sin una base contable sólida, específica para vehículos de inversión inmobiliaria, cualquier estrategia de crecimiento, refinanciación o salida se apoya en terreno inestable. Esta obra proporciona un marco completo y coherente que puede utilizarse tanto como manual de referencia como hoja de ruta para estandarizar procesos en una plataforma de inversión.

En un entorno de creciente sofisticación regulatoria, presión por la transparencia, integración de criterios ESG y competencia internacional, mantenerse actualizado ya no es opcional. Es una condición necesaria para seguir siendo relevante. Esta guía práctica está diseñada para acompañarle en ese camino, ayudándole a estructurar mejor sus vehículos, mejorar la calidad de su reporting y reforzar su posición ante inversores, financiadores y socios. El siguiente paso hacia una gestión más profesional y orientada a la creación de valor está a su alcance. Depende de usted convertir esta guía en una aliada permanente en su mesa de trabajo.
 

• CONTEXTO Y FUNDAMENTOS DE LA CONTABILIDAD DE VEHÍCULOS DE INVERSIÓN INMOBILIARIA

1. La contabilidad como base técnica de la inversión inmobiliaria institucional
a. Función informativa, de control y de soporte a la decisión
b. Alineación con la estrategia de inversión y desinversión
c. Relevancia para inversores internacionales y financiadores
2. Diferencias entre contabilidad de empresa operativa y contabilidad de vehículo de inversión
a. Empresa promotora/constructora frente a SPV y fondos
b. Enfoque en activo, deuda y flujos de caja recurrentes
c. Consecuencias en el diseño de cuentas y políticas contables
3. Tipologías de inversores y sus necesidades de información contable
a. Fondos internacionales, SOCIMI/REIT y family offices
b. Bancos, financiadores institucionales y multilaterales
c. Coinversores locales y socios industriales en joint ventures
4. Objetivos de la contabilidad en SPV, fondos, SOCIMI/REIT, project finance y joint ventures
a. Medición de rentabilidad y riesgo por vehículo y por activo
b. Comparabilidad entre países, activos y estructuras
c. Soporte a decisiones de rotación de cartera y refinanciación
5. El ciclo de vida contable del vehículo de inversión inmobiliaria
a. Fase de creación y estructuración del vehículo
b. Fase de explotación, optimización y reporting periódico
c. Fase de desinversión, cierre y liquidación del vehículo
6. Errores frecuentes de diseño contable al crear vehículos de inversión inmobiliaria
a. Falta de alineación entre contabilidad del vehículo y del fondo
b. Subestimación de la complejidad de consolidación y reporting
c. Ausencia de visión internacional en estructuras España–Latinoamérica 

1. SPV inmobiliarios: definición, usos y estructura jurídica habitual
a. SPV unipersonales y vehículos de propósito específico
b. Ventajas y riesgos contables de los SPV
c. Papel del SPV en la cadena de inversión inmobiliaria
2. Fondos inmobiliarios y vehículos de coinversión
a. Fondos regulados y no regulados con activos inmobiliarios
b. Clases de participaciones y distribución de resultados
c. Particularidades contables de la relación fondo–vehículo
3. SOCIMI/REIT y vehículos cotizados de inversión inmobiliaria
a. Características contables y de reporting de SOCIMI/REIT
b. Exigencias de transparencia y periodicidad en la información
c. Relación entre la contabilidad del vehículo y la del grupo cotizado
4. Estructuras de project finance inmobiliario y sociedades vehículo de proyecto
a. Sociedades vehículo de proyecto en infraestructuras y proyectos singulares
b. Asignación de riesgos y garantías desde la óptica contable
c. Restricciones de distribución y covenants en project finance
5. Joint ventures inmobiliarias: acuerdos de socios y reparto de riesgos y resultados
a. Tipos de joint venture y su tratamiento contable
b. Pactos de socios y cláusulas con impacto contable
c. Gestión contable de salidas y ampliaciones de socios
6. Matriz de impactos contables según tipo de vehículo de inversión inmobiliaria
a. Comparativa entre SPV, fondos, SOCIMI/REIT y joint ventures
b. Efectos en consolidación, valoración y presentación de estados
c. Criterios para elegir el vehículo desde la perspectiva contable

1. Referencias básicas: PGC español, NIIF/IFRS y normas locales latinoamericanas
a. PGC y adaptación sectorial en el entorno inmobiliario
b. Adopción de NIIF/IFRS en España y Latinoamérica
c. Normas locales relevantes en principales jurisdicciones latinoamericanas
2. Normas NIIF clave para vehículos de inversión inmobiliaria
a. NIIF 3, 9, 10, 11 y 12: combinaciones, instrumentos, control y acuerdos conjuntos
b. IAS 40, IFRS 15 e IFRS 16: propiedades de inversión, ingresos y arrendamientos
c. Interacción entre estas normas en estructuras complejas de vehículos
3. Criterios de reconocimiento y valoración específicos de activos inmobiliarios en vehículos de inversión
a. Modelo de coste y modelo de valor razonable
b. Deterioros, revalorizaciones y reclasificaciones
c. Tratamiento contable de inversiones en curso y activos para la venta
4. Diferencias habituales entre normas locales y NIIF en real estate
a. Timing de reconocimiento de ingresos y gastos
b. Criterios de amortización y vida útil de activos
c. Divergencias en la presentación de estados financieros
5. Requerimientos de información a revelar sobre vehículos estructurados y SPV
a. Exigencias de transparencia sobre riesgos y exposición al vehículo
b. Información sobre activos fuera de balance y compromisos
c. Notas explicativas específicas de estructuras inmobiliarias complejas
6. Tendencias regulatorias y de supervisión que afectan a vehículos de inversión inmobiliaria
a. Presión regulatoria sobre estructuras opacas y vehículos ad hoc
b. Requisitos de información para inversores institucionales
c. Impacto de las normas ESG y de sostenibilidad en el reporting contable

• ARQUITECTURA CONTABLE Y CONTROL INTERNO EN VEHÍCULOS DE INVERSIÓN INMOBILIARIA

1. Definición de políticas contables alineadas con la estrategia del inversor
a. Principios y criterios de reconocimiento y valoración
b. Política de amortización, deterioro y revalorización
c. Política de clasificación de ingresos, gastos y resultados
2. Diseño del plan de cuentas para SPV y vehículos de inversión inmobiliaria
a. Estructura de cuentas de activo, pasivo y patrimonio
b. Subcuentas específicas para propiedades de inversión y proyectos
c. Cuentas para deudas financieras, derivados y garantías
3. Clasificación de activos inmobiliarios: inventario, propiedades de inversión y uso propio
a. Criterios de clasificación contable en el vehículo de inversión
b. Cambios de uso y reclasificaciones entre categorías
c. Efectos en resultados y patrimonio del vehículo
4. Tratamiento contable de costes de adquisición, estructuración y puesta en marcha del vehículo
a. Honorarios, impuestos y tasas asociados a la creación del vehículo
b. Costes activables y costes del periodo
c. Gestión contable de costes de due diligence y transacción
5. Criterios de capitalización de CAPEX y diferenciación CAPEX/OPEX en vehículos de inversión
a. Identificación de inversiones que incrementan valor del activo
b. Reparaciones, mantenimiento y gastos recurrentes
c. Impacto de la capitalización en rentabilidad y ratios financieros
6. Manual contable del vehículo de inversión inmobiliaria y su integración en el manual de grupo
a. Estructura y contenido mínimo del manual contable del vehículo
b. Alineación con las políticas del grupo inversor
c. Actualización periódica y comunicación a equipos internos y externos

1. Mapa de procesos contables desde la operativa del activo hasta los estados financieros
a. Identificación de procesos clave: ingresos, gastos, inversiones y financiación
b. Interfaces entre operativa, contabilidad y tesorería
c. Puntos de control para asegurar integridad de la información
2. Circuitos de facturación, cobros y pagos en SPV y estructuras multi-vehículo
a. Emisión y registro de facturas de alquiler y servicios
b. Control de cobros, recobro y gestión de morosidad
c. Pagos a proveedores, acreedores financieros y administración pública
3. Controles clave de cierre mensual, trimestral y anual en vehículos de inversión inmobiliaria
a. Checklists de cierre contable por vehículo
b. Conciliaciones bancarias, de deudores y de acreedores
c. Revisión de provisiones, deterioros y ajustes de cierre
4. Gestión documental, archivo y trazabilidad de la evidencia contable
a. Políticas de archivo físico y digital de documentación
b. Requisitos de trazabilidad para auditoría y supervisores
c. Herramientas tecnológicas para la gestión documental integrada
5. Segregación de funciones y prevención del fraude en estructuras ligeras de SPV
a. Mínimos de control en equipos reducidos
b. Roles incompatibles y controles compensatorios
c. Señales de alerta y procedimientos de reacción
6. Matriz RACI entre fondo, vehículo de inversión, asset manager y property manager
a. Definición de responsabilidades contables por actor
b. Acuerdos de nivel de servicio (SLA) y calendarios
c. Coordinación y resolución de incidencias entre las partes

1. Selección de ERP y herramientas contables para vehículos de inversión inmobiliaria
a. Criterios para elegir sistemas en entornos multi-SPV
b. Escalabilidad, modularidad e integración con otros sistemas
c. Limitaciones típicas y soluciones habituales
2. Integración entre software de property management y contabilidad del vehículo
a. Flujo de datos entre sistemas operativos y contables
b. Estandarización de datos para reporting consolidado
c. Controles sobre interfaces y traspasos de información
3. Automatización de asientos y conciliaciones en estructuras con múltiples SPV
a. Herramientas de carga masiva y plantillas contables
b. Automatización de conciliaciones bancarias y de terceros
c. Reducción de errores y ahorro de tiempo en cierres
4. Cuadros de mando, Business Intelligence y reporting en tiempo casi real
a. Indicadores clave de SPV y vehículos de inversión
b. Dashboards para inversores y equipos directivos
c. Integración del reporting financiero y operativo
5. Ciberseguridad y protección de datos financieros en vehículos de inversión inmobiliaria
a. Riesgos tecnológicos y medidas de protección
b. Control de accesos y segregación de perfiles en sistemas
c. Planes de contingencia y continuidad de negocio
6. Roadmap de digitalización contable en plataformas de inversión inmobiliaria
a. Diagnóstico inicial y priorización de proyectos
b. Fases de implantación y gestión del cambio
c. Medición de resultados y mejora continua

• CICLO DE VIDA CONTABLE DEL VEHÍCULO DE INVERSIÓN INMOBILIARIA

1. Due diligence contable previa a la adquisición de activos y vehículos inmobiliarios
a. Alcance de la revisión contable y documentación necesaria
b. Identificación de riesgos y contingencias contables
c. Recomendaciones para el contrato de compraventa
2. Asset deal vs share deal: diferencias contables y efectos sobre el vehículo de inversión
a. Compra de activos frente a compra de participaciones
b. Impacto en balances del vehículo y del grupo
c. Criterios prácticos para elegir una u otra vía desde la contabilidad
3. Combinaciones de negocios en real estate y asignación del precio de compra (PPA)
a. Identificación de activos y pasivos adquiridos
b. Valoración a valor razonable y asignación de precio
c. Registro contable de plusvalías y fondo de comercio
4. Reconocimiento de plusvalías, fondo de comercio y ajustes a valor razonable
a. Registro inicial y amortización o deterioro del fondo de comercio
b. Ajustes posteriores y reversión de deterioros
c. Efectos en resultados y en indicadores financieros
5. Primera consolidación y apertura de balances en el grupo inversor
a. Procedimientos de apertura de balances adquiridos
b. Eliminaciones de saldos y resultados intragrupo
c. Ajustes de consolidación específicos de SPV y fondos
6. Checklists para la incorporación contable acelerada tras el cierre de la operación
a. Tareas inmediatas post-cierre en la contabilidad del vehículo
b. Coordinación con asesores, auditores y equipos locales
c. Plantillas y modelos para una integración rápida y ordenada

1. Reconocimiento de ingresos por arrendamientos y otros servicios inmobiliarios
a. Contratos de arrendamiento: renta fija, variable y escalonada
b. Servicios prestados: aparcamiento, trasteros y servicios accesorios
c. Incentivos comerciales: carencias, contribuciones a inquilinos y rent-free
2. Registro contable de gastos operativos y costes de estructura del vehículo
a. Gastos del inmueble: comunidad, IBI, seguros y suministros
b. Gastos de gestión: honorarios de asset/property managers y servicers
c. Gastos de administración del vehículo: asesoría, auditoría y tasas
3. Distinción contable CAPEX/OPEX durante la fase de explotación
a. Criterios prácticos para diferenciar inversión y gasto
b. Ejemplos habituales en rehabilitación, reformas y mejoras
c. Impacto en amortización y en métricas de rentabilidad del vehículo
4. Provisiones y deterioros relacionados con la explotación del activo
a. Provisiones por litigios, garantías y obligaciones contractuales
b. Deterioro por pérdida de valor o caída de rentas
c. Reversión de deterioros y reclasificación de activos
5. Gestión contable de multiinquilino, centros comerciales y carteras diversificadas
a. Segmentación por unidad arrendable, centro, país o tipología de activo
b. Consolidación de información operativa y contable
c. Tratamiento de gastos comunes, prorrateos y reapercusiones
6. Indicadores de rendimiento del vehículo y su reflejo contable
a. NOI, EBITDA inmobiliario, yield inicial y yield estabilizada
b. Ratios de ocupación, WALT y perfil de vencimientos
c. Uso de la información contable para el seguimiento del plan de negocio

1. Tipologías de financiación aplicables a vehículos de inversión inmobiliaria
a. Préstamos bilaterales y sindicados
b. Financiación estructurada y project finance
c. Emisión de bonos, pagarés y otros instrumentos de deuda
2. Contabilización de la deuda y sus costes asociados
a. Reconocimiento inicial de préstamos y pasivos financieros
b. Comisiones de apertura, estructuración y otros costes de transacción
c. Reglas de amortización, coste amortizado y tipo de interés efectivo
3. Capitalización de costes financieros y su relación con el CAPEX
a. Criterios para capitalizar costes de financiación durante la construcción
b. Fin de la capitalización y entrada en fase de explotación
c. Efectos sobre resultados y sobre el valor contable del activo
4. Gestión contable de covenants financieros y restricciones contractuales
a. Identificación de covenants habituales en financiación inmobiliaria
b. Seguimiento periódico y documentación de cumplimiento
c. Consecuencias contables de incumplimientos y renegociaciones
5. Instrumentos derivados y coberturas de tipo de interés y divisa
a. Tipos de derivados utilizados en vehículos de inversión inmobiliaria
b. Contabilización con y sin contabilidad de coberturas
c. Riesgos habituales y revelaciones necesarias en estados financieros
6. Refinanciación, reestructuración de deuda y su impacto contable
a. Modificaciones sustanciales de condiciones de préstamo
b. Cancelaciones anticipadas, quitas y canjes de deuda
c. Presentación en estados financieros y comunicación a inversores

1. Estrategias de desinversión en vehículos de inversión inmobiliaria
a. Venta directa del activo (asset deal)
b. Venta de participaciones en el vehículo (share deal)
c. Salida por tramos, ventas parciales y rotación selectiva
2. Contabilización de la venta de activos inmobiliarios
a. Baja del activo y reconocimiento del resultado de la venta
b. Tratamiento de costes de desinversión y comisiones
c. Particularidades en ventas con precio variable o aplazado
3. Contabilización de la venta de participaciones en SPV, fondos y joint ventures
a. Variación de porcentaje de participación y pérdida de control
b. Reclasificación de inversiones y cambio de método de consolidación
c. Impactos en reservas y resultados acumulados
4. Liquidación ordenada del vehículo de inversión inmobiliaria
a. Fases contables del proceso de liquidación
b. Cancelación de activos, pasivos y reparto de patrimonio
c. Documentación contable y registral necesaria
5. Casos especiales de reestructuración societaria y reorganización de vehículos
a. Fusiones, escisiones y aportaciones no dinerarias de activos
b. Reorganización de estructuras en cascada y simplificación de SPV
c. Impactos contables en el grupo inversor y revelaciones requeridas
6. Lecciones aprendidas y buenas prácticas en procesos de desinversión y cierre
a. Errores frecuentes en la fase de salida y liquidación
b. Recomendaciones para planificar contablemente la desinversión
c. Uso de checklists y formularios para reducir riesgos de cierre

• Consolidación, reporting e indicadores en estructuras con múltiples vehículos de inversión inmobiliaria

1. Determinación del perímetro de consolidación en estructuras inmobiliarias
a. Control, influencia significativa y acuerdos conjuntos
b. Vehículos de propósito específico y entidades estructuradas
c. Perímetros contable, fiscal y regulatorio: convergencias y diferencias
2. Métodos de consolidación aplicables a vehículos de inversión inmobiliaria
a. Integración global, proporcional y puesta en equivalencia
b. Criterios para aplicar cada método en la práctica
c. Cambios de método por variaciones en el control
3. Eliminaciones de saldos y resultados intragrupo en estructuras inmobiliarias
a. Saldos entre SPV, fondos y sociedades del grupo
b. Resultados no realizados en activos inmobiliarios
c. Ajustes recurrentes de consolidación y su documentación
4. Tratamiento de participaciones no controladoras y coinversores
a. Reconocimiento y movimiento de intereses minoritarios
b. Presentación en estados financieros consolidados
c. Impacto de entradas y salidas de coinversores
5. Consolidación multi-país y conversión de estados financieros
a. Moneda funcional de SPV y vehículos en Latinoamérica
b. Diferencias de cambio y reservas de conversión
c. Coordinación de cierres y tipos de cambio
6. Buenas prácticas de consolidación en plataformas de inversión inmobiliaria
a. Calendario de consolidación y reporting
b. Plantillas de paquetes de reporting de SPV al grupo
c. Relación entre equipos locales, corporativos y auditores 

1. Arquitectura del reporting en estructuras con múltiples vehículos
a. Reporting por SPV, por cartera y por grupo
b. Distinción entre reporting financiero y de gestión
c. Frecuencia y niveles de detalle según tipo de inversor
2. Contenido mínimo del reporting para SPV, fondos, SOCIMI/REIT y joint ventures
a. Estados financieros básicos y ampliados
b. Análisis de variaciones frente a presupuesto y business plan
c. Información sobre riesgos, covenants y cumplimiento
3. Reporting a comités de inversión, consejos y financiadores
a. Formato y enfoque para órganos de gobierno
b. Información clave para entidades financieras
c. Presentación de escenarios y sensibilidades
4. Integración del reporting contable con métricas operativas
a. Datos operativos procedentes de property y asset management
b. Cuadros de mando integrados: ocupación, rentas, CAPEX y deuda
c. Uso del reporting para decisiones tácticas y estratégicas
5. Reporting específico en estructuras de project finance inmobiliario
a. Requisitos de información en contratos de financiación de proyecto
b. Seguimiento de ratios de cobertura y eventos de default
c. Coordinación entre reporting de proyecto y reporting de grupo
6. Tendencias en reporting digital y comunicación con inversores
a. Plataformas online y portales de inversores
b. Automatización del reporting y reducción de errores
c. Transparencia, ESG y expectativas de los inversores institucionales

1. Métricas de rentabilidad específicas de vehículos de inversión inmobiliaria
a. NOI, EBITDA inmobiliario y margen operativo
b. Yield inicial, yield estabilizada y yield sobre coste
c. Retornos a nivel de equity: IRR, múltiplos de capital y payback
2. Métricas de riesgo y estructura financiera en SPV y fondos
a. LTV, ratio deuda/activo y ratio deuda/EBITDA
b. ICR, DSCR y otros indicadores de servicio de la deuda
c. Análisis de perfil de vencimientos y riesgos de refinanciación
3. Indicadores de estabilidad y calidad de ingresos
a. Ocupación física y económica
b. WALT y concentración de inquilinos
c. Dependencia de inquilinos ancla y sectores clave
4. Uso de la contabilidad para la valoración de vehículos de inversión inmobiliaria
a. Valor contable frente a valor de mercado del activo
b. NAV, EPRA NAV y métricas similares
c. Ajustes habituales para pasar de contabilidad a valoración
5. Cuadros de indicadores para seguimiento del plan de negocio del vehículo
a. KPIs para la fase de adquisición y estabilización
b. KPIs para la fase de explotación y optimización
c. KPIs para la fase de desinversión y cierre
6. Ejemplos prácticos de paneles de indicadores para vehículos de inversión inmobiliaria
a. Panel para SPV individual
b. Panel para cartera país o tipología de activo
c. Panel para visión consolidada del grupo inversor

• HERRAMIENTAS DE CONTABILIDAD DE VEHÍCULOS DE INVERSIÓN INMOBILIARIA. CHECKLISTS Y FORMULARIOS.

CHECKLIST Nº 14.01 — Diseño inicial de la arquitectura contable del vehículo de inversión inmobiliaria
Sección 1. Identificación y alcance del expediente/proyecto
Sección 2. Definición de políticas contables del vehículo (a)
Sección 3. Diseño del plan de cuentas del SPV (b)
Sección 4. Coordinación con el manual contable del grupo (c)
Sección 5. Plazos, hitos y condicionantes
Sección 6. Costes, importes y garantías
Sección 7. Aprobaciones y firmas (RACI)
Sección 8. Evidencias y referencias
CHECKLIST Nº 14.02 — Incorporación contable tras adquisición de activo o sociedad vehículo
Sección 1. Identificación y alcance del expediente/proyecto
Sección 2. Tareas previas al cierre legal de la operación (a)
Sección 3. Tareas inmediatas post-cierre para apertura de balances (b)
Sección 4. Verificaciones específicas para asset deal y share deal (c)
Sección 5. Plazos, hitos y condicionantes
Sección 6. Costes, importes y garantías
Sección 7. Aprobaciones y firmas (RACI)
Sección 8. Evidencias y referencias
CHECKLIST Nº 14.03 — Cierre mensual, trimestral y anual en SPV y fondos
Sección 1. Identificación y alcance del expediente/proyecto
Sección 2. Cierre contable básico del vehículo (a)
Sección 3. Cierre ampliado para reporting a inversores y bancos (b)
Sección 4. Cierre para auditoría y consolidación (c)
Sección 5. Plazos, hitos y condicionantes
Sección 6. Costes, importes y garantías
Sección 7. Aprobaciones y firmas (RACI)
Sección 8. Evidencias y referencias
CHECKLIST Nº 14.04 — Control de ingresos, gastos y CAPEX en la explotación del activo
Sección 1. Identificación y alcance del expediente/proyecto
Sección 2. Verificación de contratos, rentas e incentivos (a)
Sección 3. Verificación de gastos operativos y gastos de gestión (b)
Sección 4. Verificación de inversiones capitalizables y gastos del periodo (c)
Sección 5. Plazos, hitos y condicionantes
Sección 6. Costes, importes y garantías
Sección 7. Aprobaciones y firmas (RACI)
Sección 8. Evidencias y referencias
CHECKLIST Nº 14.05 — Financiación, covenants y derivados
Sección 1. Identificación y alcance del expediente/proyecto
Sección 2. Seguimiento periódico de deuda y cumplimiento de covenants (a)
Sección 3. Verificación de registros contables de intereses y comisiones (b)
Sección 4. Verificación de valoraciones de derivados y coberturas (c)
Sección 5. Plazos, hitos y condicionantes
Sección 6. Costes, importes y garantías
Sección 7. Aprobaciones y firmas (RACI)
Sección 8. Evidencias y referencias
CHECKLIST Nº 14.06 — Desinversión, reestructuración y liquidación de vehículos
Sección 1. Identificación y alcance del expediente/proyecto
Sección 2. Lista de verificación para venta de activos (a)
Sección 3. Lista de verificación para venta de participaciones y cambios de control (b)
Sección 4. Lista de verificación para la liquidación ordenada del SPV o vehículo (c)
Sección 5. Plazos, hitos y condicionantes
Sección 6. Costes, importes y garantías
Sección 7. Aprobaciones y firmas (RACI)
Sección 8. Evidencias y referencias

FORMULARIO Nº 15.01 — Recopilación de datos iniciales del vehículo y del activo
Sección 1. Identificación y alcance del expediente/proyecto
Sección 2. Datos del SPV y datos societarios (a)
Sección 3. Datos del activo inmobiliario y características básicas (b)
Sección 4. Estructura de la operación de inversión (equity/deuda) (c)
Sección 5. Requisitos y verificaciones contables/financieras
Sección 6. Costes, importes y garantías
Sección 7. Aprobaciones y firmas (RACI)
Sección 8. Evidencias y referencias
FORMULARIO Nº 15.02 — Coordinación contable con property managers y servicers
Sección 1. Identificación y alcance del expediente/proyecto
Sección 2. Modelo de instrucción contable a property manager (a)
Sección 3. Formato estándar de reporte mensual operativo–contable (b)
Sección 4. Modelo de acta de conciliación de información entre sistemas (c)
Sección 5. Requisitos y verificaciones técnicas/financieras
Sección 6. Costes, importes y garantías
Sección 7. Aprobaciones y firmas (RACI)
Sección 8. Evidencias y referencias
FORMULARIO Nº 15.03 — Seguimiento de financiación y covenants
Sección 1. Identificación y alcance del expediente/proyecto
Sección 2. Cuadro de amortización y seguimiento de deuda (a)
Sección 3. Plantilla de control de covenants financieros y fechas clave (b)
Sección 4. Formulario de incidencias y renegociaciones de deuda (c)
Sección 5. Plazos, hitos y condicionantes
Sección 6. Costes, importes y garantías
Sección 7. Aprobaciones y firmas (RACI)
Sección 8. Evidencias y referencias
FORMULARIO Nº 15.04 — Reporting financiero para inversores y órganos de gobierno
Sección 1. Identificación y alcance del expediente/proyecto
Sección 2. Modelo de reporting trimestral de SPV al fondo (a)
Sección 3. Plantilla de informe para comités de inversión (b)
Sección 4. Formato resumido para banca financiadora y otros stakeholders (c)
Sección 5. Requisitos y verificaciones del reporting
Sección 6. Costes, importes y garantías
Sección 7. Aprobaciones y firmas (RACI)
Sección 8. Evidencias y referencias
FORMULARIO Nº 15.05 — Procesos de desinversión y reestructuración de vehículos de inversión
Sección 1. Identificación y alcance del expediente/proyecto
Sección 2. Checklist-formulario para preparar la venta de activos (a)
Sección 3. Plantilla para analizar impactos contables de alternativas de desinversión (b)
Sección 4. Modelo de resumen de impactos en estados financieros y ratios (c)
Sección 5. Plazos, hitos y condicionantes
Sección 6. Costes, importes y garantías
Sección 7. Aprobaciones y firmas (RACI)
Sección 8. Evidencias y referencias
FORMULARIO Nº 15.06 — Guía de uso práctico de formularios y modelos de trabajo
Sección 1. Identificación y alcance
Sección 2. Recomendaciones para adaptar los modelos a cada jurisdicción (a)
Sección 3. Integración de los formularios en los sistemas de información del vehículo (b)
Sección 4. Buenas prácticas para mantener actualizados los formularios y checklists (c)
Sección 5. Plazos, hitos y condicionantes
Sección 6. Costes, importes y garantías
Sección 7. Aprobaciones y firmas (RACI)
Sección 8. Evidencias y referencias

• Práctica de contabilidad de vehículos de inversión inmobiliaria

1. Caso práctico 1: SPV inmobiliario en España adquirido por fondo internacional
a. Esquema de la operación y estructura del vehículo
b. Principales asientos contables por fases
c. Ejemplo de notas explicativas y revelaciones clave
2. Caso práctico 2: Joint venture España–Latinoamérica con varios SPV
a. Estructura de coinversión y acuerdos de socios
b. Tratamiento contable y método de consolidación
c. Modelo de información a revelar sobre la joint venture
3. Caso práctico 3: Proyecto de project finance inmobiliario con SPV de proyecto
a. Estructura de financiación y riesgos asumidos
b. Contabilización de la deuda, covenants y coberturas
c. Ejemplo de reporting a financiadores y notas a los estados financieros
4. Caso práctico 4: Reestructuración de cartera y simplificación de SPV
a. Fusiones, escisiones y liquidaciones de vehículos
b. Ajustes contables y efectos en el grupo inversor
c. Notas explicativas sobre reestructuración y eventos posteriores
5. Modelos de notas explicativas para vehículos de inversión inmobiliaria
a. Ejemplo de nota sobre estructura de SPV y riesgos asociados
b. Ejemplo de nota sobre financiación, covenants y derivados
c. Ejemplo de nota sobre valoración de propiedades de inversión
6. Checklist final de revisión de cumplimiento contable y de reporting
a. Lista de verificación de estados financieros del vehículo
b. Lista de verificación de notas explicativas y revelaciones
c. Lista de verificación de coherencia entre contabilidad, reporting y plan de negocio

Caso práctico 1. "CONTABILIDAD DE VEHÍCULOS DE INVERSIÓN INMOBILIARIA." Diseño contable básico de un SPV con un único edificio de oficinas en alquiler.
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1. Rediseño de la arquitectura contable y reclasificación del inmueble como propiedad de inversión
2. Tratamiento integral y correcto de costes de adquisición, estructuración y financiación inicial
3. Definición de políticas contables, manual del vehículo y alineación con el grupo
4. Implantación de un esquema de reporting y cuadro de mando para inversores y financiadores
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas Adoptadas
Lecciones Aprendidas

Caso práctico 2. "CONTABILIDAD DE VEHÍCULOS DE INVERSIÓN INMOBILIARIA." Estructuración contable de una joint venture con varios SPV inmobiliarios.
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1. Análisis estructurado de la joint venture y determinación del método contable adecuado
2. Definición de un tratamiento uniforme de los préstamos de socios y otras aportaciones híbridas
3. Establecimiento de un paquete estándar de reporting y de una matriz RACI entre fondo, socio local y SPV
4. Definición de política de moneda funcional, conversión y tratamiento de diferencias de cambio
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas Adoptadas
Lecciones Aprendidas

Caso práctico 3. "CONTABILIDAD DE VEHÍCULOS DE INVERSIÓN INMOBILIARIA." Gestión contable del valor razonable en una SOCIMI con cartera internacional.
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1. Política global de valor razonable y alineamiento de tasaciones internas–externas
2. Alineamiento contable entre estados individuales y consolidados (PGC–NIIF) y guía para SPV internacionales
3. Reconfiguración del reporting al mercado: separación clara entre resultado recurrente y resultado por valoraciones
4. Definición formal de puentes entre patrimonio contable, NAV y EPRA NAV
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas Adoptadas
Lecciones Aprendidas

Caso práctico 4. "CONTABILIDAD DE VEHÍCULOS DE INVERSIÓN INMOBILIARIA." Financiación de un parque logístico mediante project finance en un SPV internacional.
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1. Rediseño del plan de cuentas y de los circuitos de CAPEX/OPEX alineados con el modelo de project finance
2. Definición y aplicación de una política de capitalización de costes financieros y pre-operativos
3. Tratamiento contable adecuado de aportaciones del inquilino ancla e incentivos comerciales
4. Diseño de un paquete de reporting “model-to-books” para financiadores y consolidación en NIIF
5. Marco de control interno y seguimiento de covenants financieros
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas Adoptadas
Lecciones Aprendidas

Caso práctico 5. "CONTABILIDAD DE VEHÍCULOS DE INVERSIÓN INMOBILIARIA." Distinción CAPEX/OPEX en la rehabilitación de una cartera residencial en alquiler.
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1. Definición de una política global CAPEX/OPEX para vehículos residenciales España–Latinoamérica
2. Rediseño del plan de cuentas y codificación de proyectos de rehabilitación
3. Circuitos de revisión CAPEX/OPEX y cierre contable con checklists específicos
4. Ajuste de covenants y reporting a financiadores según NOI “normalizado”
5. Integración del análisis CAPEX/OPEX en el reporting a inversores y valoración de la cartera
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas Adoptadas
Lecciones Aprendidas

Caso práctico 6. "CONTABILIDAD DE VEHÍCULOS DE INVERSIÓN INMOBILIARIA." Gestión contable de derivados de tipo de interés y divisa en una plataforma multi-SPV España–Latinoamérica.
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1. Creación de una política global de derivados y de un inventario centralizado de instrumentos
2. Diseño e implantación de un marco de contabilidad de coberturas bajo NIIF 9
3. Homogeneización de criterios entre SPV españoles y latinoamericanos y manual específico de derivados
4. Definición de un criterio estándar para el tratamiento de derivados en covenants y en reporting interno
5. Implantación de un cuadro de mando de riesgos financieros para la plataforma España–Latinoamérica
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas Adoptadas
Lecciones Aprendidas

Caso práctico 7. "CONTABILIDAD DE VEHÍCULOS DE INVERSIÓN INMOBILIARIA." Errores en el perímetro de consolidación en una plataforma con SPV, fondos y joint ventures.
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1. Revisión integral del perímetro de consolidación y matriz de control/influencia
2. Reconfiguración de métodos de consolidación y reexpresión, si procede
3. Redefinición de los indicadores de endeudamiento y revisiones de covenants con financiadores
4. Refuerzo del reporting sobre vehículos no consolidados y compromisos fuera de balance
5. Implantación de un proceso estándar para futuras estructuras (nuevo governance contable-societario)
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas Adoptadas
Lecciones Aprendidas

Caso práctico 8. "CONTABILIDAD DE VEHÍCULOS DE INVERSIÓN INMOBILIARIA." Errores en la contabilización de la adquisición de un SPV vía share deal frente a asset deal.
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1. Análisis formal de si la adquisición constituye una combinación de negocios según NIIF 3
2. Realización de un Purchase Price Allocation (PPA) completo sobre el SPV adquirido
3. Correcto tratamiento del earn-out como contraprestación contingente
4. Integración de la adquisición en la política de propiedades de inversión a valor razonable y en el reporting de NAV
5. Revisión y ajuste de ejercicios anteriores, si el error es material
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas Adoptadas
Lecciones Aprendidas

Caso práctico 9. "CONTABILIDAD DE VEHÍCULOS DE INVERSIÓN INMOBILIARIA." Inconsistencias entre contabilidad y KPIs (NOI, yield, LTV, IRR) en una plataforma de SPV y SOCIMI.
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1. Definición y aprobación de un “Manual de KPIs inmobiliarios” vinculado a la contabilidad
2. Integración de los KPIs en el sistema contable/reporting (un único “fuente de la verdad”)
3. Homogeneización de LTV y endeudamiento: NIIF vs look through
4. Estandarización y reconciliación de IRR de proyectos con contabilidad
5. Creación de un proceso de “reconciliación formal” contabilidad–KPIs en cada cierre
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas Adoptadas
Lecciones Aprendidas

Caso práctico 10. "CONTABILIDAD DE VEHÍCULOS DE INVERSIÓN INMOBILIARIA." Capitalización de costes financieros y gestión de covenants en un proyecto de centro comercial financiado mediante project finance.
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1. Definición precisa de la política de capitalización de costes financieros en proyectos project finance
2. Revisión y redefinición del tratamiento contable de comisiones y costes de estructuración
3. Reclasificación y tratamiento adecuado de cuentas restringidas (DSRA y otras)
4. Alineación del cálculo de DSCR contable con el DSCR definido en los contratos de financiación
5. Revisión retrospectiva de capitalización de intereses y comisiones, y corrección si es material
6. Documentar la experiencia en un “manual interno de project finance inmobiliario” para replicación internacional
Consecuencias Previstas
Lecciones Aprendidas

Caso práctico 11. "CONTABILIDAD DE VEHÍCULOS DE INVERSIÓN INMOBILIARIA." Descuadres entre rent roll y contabilidad en una cartera multi-SPV con property managers externos.
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1. Definición de una política de reconocimiento de ingresos por arrendamientos homogénea para toda la plataforma
2. Implantación de plantillas estándar de rent roll integradas con contabilidad
3. Proceso formal de conciliación mensual/trimestral rent roll–contabilidad
4. Unificación de criterios de provisión por morosidad y matriz de provisiones
5. Programa de formación cruzada entre property managers y equipo contable
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas Adoptadas
Lecciones Aprendidas

Caso práctico 12. "CONTABILIDAD DE VEHÍCULOS DE INVERSIÓN INMOBILIARIA." Gestión de moneda funcional y coberturas de divisa en una joint venture inmobiliaria internacional.
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1. Reevaluación formal de la moneda funcional de cada entidad y restablecimiento de la contabilidad en moneda local
2. Rediseño y correcta documentación de la estrategia de coberturas de divisa
3. Normalización del proceso de cierre multi–divisa y de la conversión de estados financieros
4. Recalibración del reporting de LTV, NAV y rentabilidad diferenciando efectos de tipo de cambio
5. Revisión de políticas de distribución y repatriación de dividendos desde perspectiva de divisa
6. Formación especializada y manual interno de contabilidad multi–divisa para vehículos de inversión inmobiliaria
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas Adoptadas
Lecciones Aprendidas

Caso práctico 13. "CONTABILIDAD DE VEHÍCULOS DE INVERSIÓN INMOBILIARIA." Error en el perímetro de consolidación en una plataforma con SPV, fondos paralelos y coinversores.
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1. Análisis formal del perímetro de consolidación y de la existencia de control, control conjunto o influencia significativa
2. Redefinición de los métodos de consolidación por tipo de vehículo
3. Reexpresión retrospectiva de estados financieros si el impacto es material
4. Desarrollo de un “mapa de perímetro de consolidación” vivo, integrado en el gobierno corporativo
5. Alineación entre contabilidad, reporting “look through” y métricas de riesgo
6. Manual interno y checklist para nuevas estructuras de inversión
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas Adoptadas
Lecciones Aprendidas

Caso práctico 14. "CONTABILIDAD DE VEHÍCULOS DE INVERSIÓN INMOBILIARIA." Confusión entre propiedades de inversión, existencias y activos mantenidos para la venta en una estrategia mixta build-to-rent / build-to-sell.
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1. Definir una política clara de clasificación de activos: existencias vs propiedades de inversión vs activos mantenidos para la venta
2. Revisar y reclasificar el balance de los SPV y del grupo conforme a la nueva política
3. Implantar el modelo de valor razonable de forma sistemática para propiedades de inversión
4. Definir y aplicar criterios formales para “activo no corriente mantenido para la venta”
5. Alinear covenants y métricas de gestión con la nueva clasificación contable
6. Capacitación y manual interno sobre clasificación de activos y ciclo de vida contable
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas Adoptadas
Lecciones Aprendidas

Caso práctico 15. "CONTABILIDAD DE VEHÍCULOS DE INVERSIÓN INMOBILIARIA." Reestructuración de deuda con quita y canje en equity en un SPV de centro comercial en dificultades.
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1. Análisis técnico de la modificación de la deuda senior conforme a NIIF 9
2. Reconocimiento del beneficio por quita de deuda de forma estructurada y adecuadamente revelada
3. Tratamiento del canje de deuda mezzanine por equity
4. Integración de la reestructuración en el NAV y en el reporting a inversores
5. Actualización del manual contable del grupo para reestructuraciones de deuda en SPV inmobiliarios
6. Simulación ex ante de impacto contable y de ratios antes de firmar la reestructuración
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas Adoptadas
Lecciones Aprendidas

Caso práctico 16. "CONTABILIDAD DE VEHÍCULOS DE INVERSIÓN INMOBILIARIA." Project finance inmobiliario con cuentas de reserva, capitalización de costes financieros y cálculo del DSCR en un SPV de vivienda en alquiler.
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1. Política contable específica para costes financieros en project finance inmobiliario (capitalización y fin de capitalización)
2. Clasificación y tratamiento específico de cuentas de reserva y caja restringida
3. Metodología estándar de cálculo del DSCR y otros ratios financieros en project finance
4. Tratamiento homogéneo de comisiones de financiación y costes asociados
5. Refuerzo de la revelación en estados financieros consolidados y notas sobre restricciones de distribución y naturaleza del project finance
6. Manual interno de contabilidad y control en project finance inmobiliario y formación específica
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas Adoptadas
Lecciones Aprendidas

Caso práctico 17. "CONTABILIDAD DE VEHÍCULOS DE INVERSIÓN INMOBILIARIA." Waterfall de distribución y “promote” del promotor en una joint venture fondo–promotor.
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1. Rediseño del modelo contable de la JV por clases de patrimonio y tramos del waterfall
2. Separar contablemente, en la matriz del promotor, los retornos de inversión y la remuneración por servicios de gestión
3. Ajustar el método de puesta en equivalencia en el fondo para reflejar la atribución real de resultados
4. Implantar un modelo de reconciliación entre waterfall (Excel) y estados financieros de la JV
5. Mejorar las notas explicativas de la JV, del fondo y del promotor sobre la estructura de retornos y el promote
6. Incorporar el análisis contable del promote al diseño de futuras joint ventures
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas Adoptadas
Lecciones Aprendidas

Caso práctico 18. "CONTABILIDAD DE VEHÍCULOS DE INVERSIÓN INMOBILIARIA." Diferencias de cambio y moneda funcional en SPV latinoamericanos financiados en divisa extranjera.
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1. Revisión formal de la moneda funcional de cada SPV Latam conforme a IAS 21
2. Definición de una política de grupo sobre préstamos intragrupo en divisa extranjera y su tratamiento como inversión neta
3. Estandarización del proceso de conversión de estados financieros y reservas de conversión
4. Redefinición de la estrategia de cobertura de tipo de cambio y su contabilidad (hedge accounting)
5. Rediseño del reporting interno para separar desempeño operativo en moneda local y efecto tipo de cambio en consolidación
6. Manual y formación sobre moneda funcional, tipo de cambio y contabilidad multi-divisa en vehículos de inversión inmobiliaria
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas Adoptadas
Lecciones Aprendidas

Caso práctico 19. "CONTABILIDAD DE VEHÍCULOS DE INVERSIÓN INMOBILIARIA." Reorganización de un grupo SOCIMI con múltiples SPV y errores en el perímetro de consolidación y tratamiento de minoritarios.
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1. Proyecto integral de revisión del perímetro de consolidación conforme a NIIF 10 y NIIF 11
2. Reexpresión de estados financieros y eliminación de plusvalías intragrupo
3. Rediseño del tratamiento de participaciones no controladoras (NCI) y su presentación
4. Refuerzo de la nota de entidades del grupo, perímetro y método de consolidación
5. Proyecto de simplificación societaria y alineación con la estrategia del vehículo de inversión
6. Manual y formación interna específica sobre consolidación en plataformas con múltiples SPV y SOCIMI/REIT
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas Adoptadas
Lecciones Aprendidas

Caso práctico 20. "CONTABILIDAD DE VEHÍCULOS DE INVERSIÓN INMOBILIARIA." Revisión masiva de CAPEX y OPEX en un fondo paneuropeo con SPV en España y Latinoamérica.
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1. Definición y aprobación de una política CAPEX/OPEX homogénea para toda la plataforma
2. Revisión forense del CAPEX ejecutado en los últimos ejercicios y reclasificación selectiva
3. Rediseño del plan de cuentas y de la codificación de facturas para separar mantenimiento, reposicionamiento y CAPEX estructural
4. Incorporación de la distinción CAPEX/OPEX a los modelos de business plan y reporting a inversores
5. Marco específico para CAPEX de sostenibilidad y ESG
6. Formación y alineación de todos los intervinientes: property managers, asset managers, contabilidad y auditores
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas Adoptadas
Lecciones Aprendidas

Caso práctico 21. "CONTABILIDAD DE VEHÍCULOS DE INVERSIÓN INMOBILIARIA." Cambio al modelo de valor razonable en propiedades de inversión y su impacto en covenants, dividendos y NAV.
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1. Política formal de adopción del modelo de valor razonable y gestión de la transición
2. Definición de una política de valoración y gobierno de tasaciones acorde con IFRS 13
3. Diseño de un puente CAPEX–valor razonable para evitar doble conteo y clarificar creación de valor
4. Revisión de covenants con financiadores y alineación de definiciones de LTV
5. Marco claro para NAV, NAV ajustado y comunicación a inversores
6. Formación específica sobre valor razonable, IAS 40 e IFRS 13 para equipos en España y Latinoamérica
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas Adoptadas
Lecciones Aprendidas

Caso práctico 22. "CONTABILIDAD DE VEHÍCULOS DE INVERSIÓN INMOBILIARIA." Gestión contable de derivados de tipo de interés en un project finance inmobiliario multibanco.
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1. Diseño e implantación de un marco de contabilidad de coberturas (IFRS 9) específico para el project finance
2. Revisión y regularización del collar (cap/floor) y su rol en la estrategia de cobertura
3. Alineamiento del modelo financiero del project finance con la contabilidad de derivados
4. Análisis y diseño de la cobertura a nivel holding (cross-currency swap) desde la perspectiva consolidada
5. Introducción de una política de límites de riesgo y gobernanza sobre derivados en la plataforma
6. Programa de formación específica en NIIF 9 y derivados para equipos locales y corporativos
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas Adoptadas
Lecciones Aprendidas

Caso práctico 23. "CONTABILIDAD DE VEHÍCULOS DE INVERSIÓN INMOBILIARIA." Contabilización de una joint venture con cascada de distribución (waterfall) entre fondo internacional y socio local.
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1. Análisis jurídico–contable de los instrumentos emitidos (equity, subordinado, carried) bajo NIIF
2. Construcción de un modelo contable–económico de la cascada (waterfall model) y su integración con la contabilidad
3. Ajuste del tratamiento de participaciones no controladoras a la realidad económica de la cascada
4. Reconciliación sistemática entre IRR / múltiplos reportados y cifras contables
5. Revisión del acuerdo de socios y alineación con criterios contables y fiscales
6. Manual y formación específica sobre joint ventures y cascadas de distribución para el equipo del Fondo EU
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas Adoptadas

Caso práctico 24. "CONTABILIDAD DE VEHÍCULOS DE INVERSIÓN INMOBILIARIA." Errores en la conversión de estados financieros de SPV latinoamericanos y su impacto en el patrimonio consolidado.
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1. Revisión y determinación correcta de la moneda funcional de cada SPV
2. Rediseño completo del proceso de conversión a la moneda de presentación (euro)
3. Identificación y aplicación del tratamiento de economías hiperinflacionarias en SPV relevantes
4. Definición de la naturaleza de préstamos intragrupo y tratamiento de diferencias de cambio
5. Revisión histórica y reexpresión selectiva de reservas de conversión y patrimonio
6. Manual y formación específica sobre consolidación multi-país y tipo de cambio para la plataforma
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas Adoptadas
Lecciones Aprendidas

Caso práctico 25. "CONTABILIDAD DE VEHÍCULOS DE INVERSIÓN INMOBILIARIA." Reestructuración global de SPV y aportación a una SOCIMI cotizada con efectos en la consolidación y el NAV del fondo.
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1. Definir la operación como reestructuración bajo control común en el perímetro del Fondo y aplicar método de valores contables
2. Tratar la salida a bolsa de la SOCIMI como transacción con socios no controladores con registro en patrimonio
3. Diseñar un marco de reporting integrado Fondo–SOCIMI–Latinoamérica con puentes claros entre NAV, EPRA NAV y estados NIIF
4. Reorganizar el perímetro de consolidación y segmentación para reflejar la nueva realidad del negocio
5. Ajustar los esquemas de remuneración del equipo gestor para evitar incentivos distorsionados
6. Implementar un manual de reestructuraciones societarias y operaciones con vehículos cotizados
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas Adoptadas
Lecciones Aprendidas