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INMOBILIARIAS PATRIMONIALISTAS

  • CONSTRUIR PARA ALQUILAR. “BUILD TO RENT” 
PDF GUÍA PRÁCTICA DE INMOBILIARIAS PATRIMONIALISTAS. CONSTRUIR PARA ALQUILAR. "BUILD TO RENT" 
Precio 69,9 euros

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¿QUÉ APRENDERÁ?
Construir para alquilar. Build to rent. Precauciones y rentabilidades.

Toda la práctica de las inmobiliarias patrimonialistas.
 

VÍDEO DE JORNADA DE PRESENTACIÓN
OPINIONES DE CLIENTES.
Somos un grupo inversor con una inmobiliaria patrimonialista dedicada al alquiler de viviendas. La solución de la socimi no vale para todos y nos han ayudado a analizar los pros y los contras para nuestro tamaño, nuestros planes de futuro y el control de la empresa que tiene un origen familiar. Tanto el estudio de las inmobiliarias patrimonialistas como de las socimi ha sido muy práctico y claro. Muy recomendable.

Vicente Nadal

ÍNDICE
PARTE PRIMERA
Construir para alquilar. Build to rent.


PARTE SEGUNDA

Inmobiliaria patrimonialista.
PARTE PRIMERA
  • Construir para alquilar. Build to rent.
Capítulo 1.
Construir para alquilar. Build to rent. La revolución que se ha implantado en Europa.
1. La tendencia es alquilar. Se ha pasado de comprar e hipotecarse de por vida a alquilar.
a. La propiedad ya no es lo que era. Los jóvenes prefieren alquilar para mantener un mejor nivel de vida.
b. La propiedad y el alquiler deben equilibrarse.
c. El mercado del alquiler ha aumentado en España durante los últimos años.
2. El sector “Build to rent” (Construir para alquilar) se encuentra en una etapa crucial de su desarrollo temprano si lo comparamos con el Reino Unido.
a. Tanto el sector público como el privado están mostrando la voluntad de satisfacer la creciente demanda de vivienda de una población cada vez más diversa y expansiva.
b. En España, de todas las promociones inmobiliarias de vivienda, sólo el 3% es para alquilar.
b. No hay grandes inversores nacionales dispuestos a invertir para alquilar vivienda. Los más activos los fondos extranjeros que se anticipan a la tendencia.
3. La única solución: las Comunidades autónomas y los ayuntamientos. ¿Cómo conseguir que pongan el suelo? Dándoles parte de la renta de alquiler.
a. Ayuntamientos que a cambio de cesiones temporales de suelo público, ceden suelo para edificar edificios en alquiler.
b. Los ayuntamientos tienen las herramientas informáticas y los datos para saber exactamente la demanda de vivienda de alquiler.
Si ceden suelo o edificios en desuso para que los grandes inversores construyan y alquilen, ganan dinero y se ahorran la gestión de vivienda que exige estar muy profesionalizada.
c. Política de planificación nacional, autonómica y local, exigiendo a las autoridades locales que identifiquen la necesidad de viviendas y planifiquen urbanísticamente de modo proactivo para cumplir con la demanda de vivienda a buen precio.
4. ¿Cuándo es el momento indicado para empezar a promover inmuebles destinados íntegramente al alquiler?
5. Operaciones de llave en mano a fondos para alquilar: perder rentabilidad para ganar una venta asegurada del 100%.
6. La complicada financiación de una promoción inmobiliaria para destinarla completamente al alquiler.
7. La Colaboración público-privada de suelo para alquilar entre autonomías/ayuntamientos y promotores inmobiliarios.
8. La gran promotora española que lleva años promoviendo sólo para alquilar.

TALLER DE TRABAJO
La solución inglesa: Construir para alquilar. El gobierno dejará en manos de los ayuntamientos la planificación para la construcción de viviendas para largos periodos de arrendamiento.

a) Acelerar la construcción
b) Construir pisos
c) Diversificar el mercado
d) Alquiler asequible
e) Casas vacías
f) Construir para alquilar
TALLER DE TRABAJO
La solución española: El Plan de Vivienda establece ayudas para el promotor que esté dispuesto a mantener las viviendas en régimen de alquiler durante un plazo de 25 años.
  • Caso real en una Comunidad Autónoma
PARTE SEGUNDA
  • Inmobiliaria patrimonialista.
Z
Capítulo 2.
Inmobiliaria patrimonialista. Características de la actividad patrimonialista inmobiliaria.
1. Calidad del patrimonio en explotación (renovación patrimonial).
2. Labor inversora. Identificar potenciales oportunidades de compra.
3. Perfil del arrendatario y Calendario de vencimiento y revisión de contratos de alquiler.
a. Base de clientes se encuentra diversificada
b. Vencimientos arrendaticios equilibrados.
4. Reestructuración del patrimonio de la Sociedad mediante la venta de sus activos no estratégicos.
5. Estrategia de crecimiento y especialización.
TALLER DE TRABAJO
Medidas anticíclicas de prevención del riesgo inmobiliario.

TALLER DE TRABAJO
Proceso de reestructuración de su patrimonio con el objeto de incrementar los niveles de rentabilidad

TALLER DE TRABAJO
Criterios de rentabilidad.

TALLER DE TRABAJO
La estructura financiera de una inmobiliaria patrimonialista. Activos inmobiliarios para su alquiler.
1. Coeficientes de ocupación.
2. Valor residual de la inversión al final del periodo.
3. Flujo  de fondos y tasa de capitalización.

TALLER DE TRABAJO
Compras. Política de adquisiciones y crecimiento.

TALLER DE TRABAJO
Diferencias contables entre inmobiliarias patrimonialistas (contabilizan sus activos inmobiliarios en partidas dentro del inmovilizado) y promotoras inmobiliarias contabilizan el suelo y las viviendas como existencias dentro del activo circulante

TALLER DE TRABAJO
El negocio PATRIMONIALISTA de una inmobiliaria.

TALLER DE TRABAJO
Ejemplo real de gran inmobiliaria patrimonialista de referencia internacional en el proceso de adquisición selectiva de activos de alta rentabilidad en zonas prime.

Capítulo 3. 
Organigrama de una inmobiliaria patrimonialista.  División de Patrimonio. Gestión y administración de activos.
1. Departamento de Gestión de Inmuebles
2. Departamento de gestión de promociones inmobiliarias.
Procedimientos generales
a. Definición del producto
b. Desarrollo del Proyecto
c. Desarrollo de la obra por el contratista
3. Departamento de gestión de suelo.
a. Procesos en el desarrollo promocional.
b. Gestión de suelo.
c. Desarrollo de cada proyecto. Project management.
d. Diseño y posterior control y supervisión de cada promoción.
4. Departamento de planificación y control y relaciones con los inversores.
5. Departamento financiero.
a. Operativa Financiera
b. Gastos de una inmobiliaria patrimonialista.
6. Departamento de Administración de Inmuebles.
7. Departamento de conservación de inmuebles.
Política de mantenimiento y conservación.
8. Departamento comercial y de marketing
Comercialización del patrimonio en alquiler o destinado a la venta.
Venta de Activos
a. Política de venta
b. Fijación de precios
c. Precios y campaña publicitaria
d. Oficina de venta
e. Gestión post-venta
g. Factores de oferta
TALLER DE TRABAJO
La gestión técnica del patrimonio en una inmobiliaria patrimonialista.
  • Director patrimonio.
  • Departamento Técnico.
  • Gerente de Inmuebles.
  • Gestor Técnico Externo  (Facilities Management FM).
  • Empresa de Servicios de Mantenimiento
  • Gestor instalaciones.
  • Manual de Calidad.
  • Gestión energética y medioambiental.
  • Gestor mantenimiento.
  • Gestor seguridad.
  • Gestor obra civil-arquitectura.
  • Responsable administrativo.
  • Responsable técnico del inmueble.
  • Inspección técnica.
  • Libro del  edificio.
  • Estrategia de contratación  del mantenimiento preventivo.
  • Mantenimiento Preventivo.
  • Calendario de Operaciones de Mantenimiento.
  • Registro de Incidencias.
  • Registro de Operaciones.
  • Manual del usuario (servicios y mantenimiento, descripción del edificio, conserjería  y limpieza).
  • Plan de Mantenimiento.
  • Plan de emergencia.
  • Gestión de la seguridad en los inmuebles.
  • Auditoría técnica estado actual del inmueble.
  • Validación del plan de mantenimiento preventivo.

  • CHECK-LIST 

    Claves del negocio inmobiliario patrimonialista.
    Ingresos por rentas, equilibrio de la compañía.
    Creación de patrimonio:
    • compra
    • desarrollo
    Tipos de patrimonio:
    • centros comerciales
    • oficinas
    • viviendas
    • hoteles
    • parques logísticos / industrial
    • (otros)
    Rentabilidad. Muy sensible a las variables.
    Financiación. Operaciones con mucho apalancamiento.
    Gestión del patrimonio:
    • personal propio o externalización.
    • estructura de ingresos y gastos.
    • rentabilidad.
    • personalización y adaptación a las especiales características de cada inmueble.
    • gestión del activo (técnica y administrativa): conservación, contratación de  suministros y servicios; contratos de mantenimiento; gestión de comunidades de  propietarios; gestión del cobro y facturación, etc.
    • comercialización; contratos de arrendamiento, estudios de mercado y  propuestas de actualización de rentas, mantenimiento y gestión–resolución de  incidencias; etc.
    • rotación de activos.
    Capítulo 4. 
    Política de contención del riesgo.
    1. Suelo de calidad por su ubicación y proceso urbanístico y contrataciones de obra.
    2. Compra de suelo selectiva.
    3. Contratación de obra.
    4. Política de diferenciación de producto y marca
    Capítulo 5.
    Rentabilizar el patrimonio inmobiliario. Prima de riesgo de las rentabilidades inmobiliarias.
    1. Prima de riesgo de las rentabilidades inmobiliarias (variables: impago de rentas, desocupación, depreciación y remodelación).
    2. Prima de riesgos de centros comerciales (el problema de la renta variable – cíclico).
    3. Prima de riesgo del sector hotelero.
    4. Prima de riesgo de inversión residencial (vivienda en alquiler).
    5. Prima de riesgo de oficinas (mercado cíclico).
    6. Prima de riesgos de suelo industrial (polígonos industriales y logísticos).
    7. Prima de riesgos de garajes y aparcamientos.
    TALLER DE TRABAJO
    Estrategia inversora inmobiliaria. Equilibrio financiero (riesgo rentabilidad) en el análisis de rentabilidad por alquiler o plusvalías.
    1. Rentabilidad y riesgo.
    2. Fondos propios y préstamos.
    3. Estrategia inversora (mantenimiento o venta).
    4. Diversificación y ubicación.

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