CURSOS INMOBILIARIOS Y URBANISMO
LIBRERÍA INMOBILIARIA / CURSOS / Pdf/E-Book / E-LEARNING. Servicio GRATUITO.*

CURSOS - LIBRERÍA - Pdf DE LA CONSTRUCCIÓN, URBANISMO E INMOBILIARIO.


 
  • INMOBILIARIAS PATRIMONIALISTAS
  • 200 págs. Pdf IMPRIMIBLE. 
'Eche un Vistazo'
Precio 99,9 euros

COMPRAR / 
INFORMACIÓN

INfórmese sin compromiso

SI LO PREFIERE PUEDE CONTACTARNOS MEDIANTE EMAIL
inmoley@inmoley.com
Folleto general de presentación y precios de las guías prácticas (Pdf).
¿QUÉ APRENDERÁ?
Toda la práctica de las inmobiliarias patrimonialistas.
VÍDEO DE JORNADA DE PRESENTACIÓN
OPINIONES DE CLIENTES.
Somos un grupo inversor con una inmobiliaria patrimonialista dedicada al alquiler de viviendas. La solución de la socimi no vale para todos y nos han ayudado a analizar los pros y los contras para nuestro tamaño, nuestros planes de futuro y el control de la empresa que tiene un origen familiar. Tanto el estudio de las inmobiliarias patrimonialistas como de las socimi ha sido muy práctico y claro. Muy recomendable.

Vicente Nadal

ÍNDICE
Introducción 

PARTE PRIMERA

Inmobiliaria patrimonialista.
PARTE SEGUNDA
La valoración de las inmobiliarias patrimonialistas.

GUÍA RELACIONADA
SOCIMI. 

Introducción 
Una inmobiliaria es patrimonialista cuando promueve e invierte en inmuebles y obtiene beneficios no de su venta inmediata, sino de su alquiler. 

Actualmente, varias promotoras están analizando la viabilidad de transformar parte de su negocio tradicional como inmobiliaria en inmobiliaria patrimonialista tradicional o SOCIMI. Las SOCIMI las tratamos en una guía práctica específica.

El problema es la rentabilidad porque según la fase del ciclo económico es preferible permanecer como inmobiliaria tradicional en lugar de convertirse en inmobiliaria patrimonialista. 

Sin embargo, muchas promotoras inmobiliarias temen un cambio brusco de ciclo y la actividad patrimonialista es un colchón. 

Tradicionalmente las dos actividades a la vez no han casado bien, o se es inmobiliaria tradicional vendiendo lo que se produce o se es patrimonialista (normalmente SOCIMI). 

Una solución intermedia es buscar acuerdos con SOCIMIS para poder destinar parte del suelo residencial de su cartera a levantar viviendas llave en mano destinadas al alquiler. Existe una oportunidad en el sector de desarrollar un mercado de alquiler institucional pero es complicado que se ajuste a los parámetros de exigencia de retorno y rentabilidad y que genere valor para la inmobiliaria.

En las inversiones en inmuebles nuevos destinados a renta, los flujos de fondos periódicos derivados de los cobros por alquileres menos los pagos de explotación, se fijan en función de la ubicación física de los inmuebles y de las superficies útiles destinadas al alquiler. 

La mayor incertidumbre para las inmobiliarias patrimonialistas la constituye los denominados coeficientes de ocupación, que pueden variar según la coyuntura económica. 

Esta cuestión es muy relevante en la adquisición de inmuebles en proyecto o en construcción, motivado por la diferencia en el tiempo entre el momento en el que se toma la decisión y comienza la inversión y el momento en que los inmuebles están preparados para su ocupación. 

Otra incertidumbre es el valor residual de la inversión al final del periodo. Como norma general, el valor residual del inmueble depende de la coyuntura económica. El negocio está en lo que se gana por alquilar y lo que se revaloriza el inmueble.

De estas cuestiones tratamos desde una perspectiva práctica y profesional en la guía de la inmobiliaria patrimonialista.

PARTE PRIMERA
  • Inmobiliaria patrimonialista.
Z
Capítulo 1.
Inmobiliaria patrimonialista. Características de la actividad patrimonialista inmobiliaria.
1. Calidad del patrimonio en explotación (renovación patrimonial).
2. Labor inversora. Identificar potenciales oportunidades de compra.
3. Perfil del arrendatario y Calendario de vencimiento y revisión de contratos de alquiler.
a. Base de clientes se encuentra diversificada
b. Vencimientos arrendaticios equilibrados.
4. Reestructuración del patrimonio de la Sociedad mediante la venta de sus activos no estratégicos.
5. Estrategia de crecimiento y especialización.

TALLER DE TRABAJO
Las 5 reglas de oro de una inmobiliaria patrimonialista.
1. Buena ubicación de los inmuebles para facilitar niveles altos de ocupación
2. Diversificación por usos: residencial, oficinas y locales comerciales
3. Diversificación por arrendatarios para que ninguno de ellos sea determinante y que la terminación de un contrato de alquiler no tenga apenas repercusión en los ingresos.
4. Enfoque de largo plazo alejándose de enfoques especulativos cortoplacistas, lo que no impide que cada cierto tiempo se puedan realizar desinversiones en activos no estratégicos.
5. Limitación de la deuda incluido en los estatutos de la compañía.

TALLER DE TRABAJO
Medidas anticíclicas de prevención del riesgo inmobiliario.

TALLER DE TRABAJO
Proceso de reestructuración de su patrimonio con el objeto de incrementar los niveles de rentabilidad

TALLER DE TRABAJO
Criterios de rentabilidad.

TALLER DE TRABAJO
La estructura financiera de una inmobiliaria patrimonialista. Activos inmobiliarios para su alquiler.
1. Coeficientes de ocupación.
2. Valor residual de la inversión al final del periodo.
3. Flujo  de fondos y tasa de capitalización.

TALLER DE TRABAJO
Compras. Política de adquisiciones y crecimiento.

TALLER DE TRABAJO
Diferencias contables entre inmobiliarias patrimonialistas (contabilizan sus activos inmobiliarios en partidas dentro del inmovilizado) y promotoras inmobiliarias contabilizan el suelo y las viviendas como existencias dentro del activo circulante

TALLER DE TRABAJO
El negocio PATRIMONIALISTA de una inmobiliaria.

TALLER DE TRABAJO
Ejemplo real de gran inmobiliaria patrimonialista de referencia internacional en el proceso de adquisición selectiva de activos de alta rentabilidad en zonas prime.

Capítulo 2. 
Organigrama de una inmobiliaria patrimonialista.  División de Patrimonio. Gestión y administración de activos.
1. Departamento de Gestión de Inmuebles
2. Departamento de gestión de promociones inmobiliarias.
Procedimientos generales
a. Definición del producto
b. Desarrollo del Proyecto
c. Desarrollo de la obra por el contratista
3. Departamento de gestión de suelo.
a. Procesos en el desarrollo promocional.
b. Gestión de suelo.
c. Desarrollo de cada proyecto. Project management.
d. Diseño y posterior control y supervisión de cada promoción.
4. Departamento de planificación y control y relaciones con los inversores.
5. Departamento financiero.
a. Operativa Financiera
b. Gastos de una inmobiliaria patrimonialista.
6. Departamento de Administración de Inmuebles.
7. Departamento de conservación de inmuebles.
Política de mantenimiento y conservación.
8. Departamento comercial y de marketing
Comercialización del patrimonio en alquiler o destinado a la venta.
Venta de Activos
a. Política de venta
b. Fijación de precios
c. Precios y campaña publicitaria
d. Oficina de venta
e. Gestión post-venta
g. Factores de oferta
TALLER DE TRABAJO
La gestión técnica del patrimonio en una inmobiliaria patrimonialista.
  • Director patrimonio.
  • Departamento Técnico.
  • Gerente de Inmuebles.
  • Gestor Técnico Externo  (Facilities Management FM).
  • Empresa de Servicios de Mantenimiento
  • Gestor instalaciones.
  • Manual de Calidad.
  • Gestión energética y medioambiental.
  • Gestor mantenimiento.
  • Gestor seguridad.
  • Gestor obra civil-arquitectura.
  • Responsable administrativo.
  • Responsable técnico del inmueble.
  • Inspección técnica.
  • Libro del  edificio.
  • Estrategia de contratación  del mantenimiento preventivo.
  • Mantenimiento Preventivo.
  • Calendario de Operaciones de Mantenimiento.
  • Registro de Incidencias.
  • Registro de Operaciones.
  • Manual del usuario (servicios y mantenimiento, descripción del edificio, conserjería  y limpieza).
  • Plan de Mantenimiento.
  • Plan de emergencia.
  • Gestión de la seguridad en los inmuebles.
  • Auditoría técnica estado actual del inmueble.
  • Validación del plan de mantenimiento preventivo.

  • CHECK-LIST 

    Claves del negocio inmobiliario patrimonialista.
    Ingresos por rentas, equilibrio de la compañía.
    Creación de patrimonio:
    • compra
    • desarrollo
    Tipos de patrimonio:
    • centros comerciales
    • oficinas
    • viviendas
    • hoteles
    • parques logísticos / industrial
    • (otros)
    Rentabilidad. Muy sensible a las variables.
    Financiación. Operaciones con mucho apalancamiento.
    Gestión del patrimonio:
    • personal propio o externalización.
    • estructura de ingresos y gastos.
    • rentabilidad.
    • personalización y adaptación a las especiales características de cada inmueble.
    • gestión del activo (técnica y administrativa): conservación, contratación de  suministros y servicios; contratos de mantenimiento; gestión de comunidades de  propietarios; gestión del cobro y facturación, etc.
    • comercialización; contratos de arrendamiento, estudios de mercado y  propuestas de actualización de rentas, mantenimiento y gestión–resolución de  incidencias; etc.
    • rotación de activos.
    Capítulo 3. 
    Política de contención del riesgo.
    1. Suelo de calidad por su ubicación y proceso urbanístico y contrataciones de obra.
    2. Compra de suelo selectiva.
    3. Contratación de obra.
    4. Política de diferenciación de producto y marca
    Capítulo 4.
    Rentabilizar el patrimonio inmobiliario. Prima de riesgo de las rentabilidades inmobiliarias.
    1. Prima de riesgo de las rentabilidades inmobiliarias (variables: impago de rentas, desocupación, depreciación y remodelación).
    2. Prima de riesgos de centros comerciales (el problema de la renta variable – cíclico).
    3. Prima de riesgo del sector hotelero.
    4. Prima de riesgo de inversión residencial (vivienda en alquiler).
    5. Prima de riesgo de oficinas (mercado cíclico).
    6. Prima de riesgos de suelo industrial (polígonos industriales y logísticos).
    7. Prima de riesgos de garajes y aparcamientos.
    TALLER DE TRABAJO
    Estrategia inversora inmobiliaria. Equilibrio financiero (riesgo rentabilidad) en el análisis de rentabilidad por alquiler o plusvalías.
    1. Rentabilidad y riesgo.
    2. Fondos propios y préstamos.
    3. Estrategia inversora (mantenimiento o venta).
    4. Diversificación y ubicación.
    PARTE SEGUNDA
    • La valoración de las inmobiliarias patrimonialistas.
    zz
    Capítulo 5. 
    El efecto de la contabilización de las expectativas en las promotoras cotizadas.
    1. Método de valoración de activos inmobiliarios, el NAV “Net Asset Value”
    2. La forma de calcular el NAV “Net Asset Value”. RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors)
    3. La importancia de las valoraciones en la empresa inmobiliaria patrimonialista
    4. ¿Qué es el NAV?
    • El NAV es un indicador del valor de una empresa que consiste en la suma del valor contable de la empresa (valor del patrimonio neto) y las plusvalías latentes de los inmuebles de inversión, medidos a valor razonable.
    5. ¿Qué información proporciona el NAV?
    • Correlación entre el valor de la cartera de inmuebles y el valor de las acciones, las cuales se valoran en relación al Valor de los Activos Netos (NAV).
    6. Tipos de inversión en activos inmobiliarios
    a. Inversión directa en inmuebles
    b. Inversión indirecta en inmuebles
    7. Inversiones inmobiliarias (NIC 40)
    8. Características y relevancia de las inversiones inmobiliarias patrimonialistas: la mayor fuente de ingresos proviene de los alquileres.
    9. El valor razonable en inversiones inmobiliarias
    10. Valoración inmobiliaria en base al reconocimiento inicial y posterior.
    a. Reconocimiento inicial
    b. Reconocimiento posterior
    11. Incidencia de la NIIF 13 en inversiones inmobiliarias. Definición del valor razonable del inmueble.
    12. El valor de un inmueble en base al fin de la valoración.
    13. Métodos para valorar inversiones inmobiliarias
    a. Métodos de comparación de precios ajustados
    b. Métodos de capitalización de rentas y flujos de caja
    c. Métodos de múltiplos
    d. Método Residual
    e. Situación real
    14. Factores que influyen en la valoración
    a. Tasación inmobiliaria externa.
    b. Frecuencia anual de las valoraciones
    15. EPRA-NAV
    • Cálculo del NAV según el método EPRA
    16. El “triple-NAV” para la liquidación inmediata de la empresa.
    17. Utilidad del NAV
    a. Adecuación exclusiva para empresas inmobiliarias patrimonialistas
    b. Ventajas e inconvenientes del NAV
    18. Los diferenciales del NAV. Retirada de la inmobiliaria de la bolsa (cuando el precio de una empresa en bolsa está por debajo del valor de los activos netos (NAV)).
    a. La inmobiliaria patrimonialista que sale a bolsa.
    b. La inmobiliaria patrimonialista como destino de una OPA
    19. Nivel de endeudamiento de las inmobiliarias patrimonialistas.
    18. Concentración sectorial de la inmobiliaria patrimonialista.
    TALLER DE TRABAJO
    La importancia de conocer  el  método  de valoración empleado.
    1. Información  sobre  el  comportamiento  del  activo  en el  futuro frente al estático valor liquidativo (NAV Net  Asset Value).
    2. Valor  añadido  de  un  proceso  de  valoración: anticiparse al futuro gracias a bases de datos y programas de prevención de riesgos.
    3. Estimación de los flujos de caja  necesarios  para  cada  activo  inmobiliario  valorado.

    TALLER DE TRABAJO 
    El valor de los activos netos (NAV) 
    1. El valor de los activos netos (NAV) se ha convertido en el indicador más relevante para informar sobre el valor fundamental de empresas inmobiliarias patrimonialistas. 
    2. Análisis del NAV, tanto en su función de indicador del valor de la empresa en funcionamiento, como en la de valor de liquidación. 
    3. Concepto del NAV 

  • El activo de las empresas inmobiliarias patrimonialistas de la muestra se compone en su mayor parte por inversiones inmobiliarias (property investments) al cual hay que sumar una partida reducida de otros activos, por ejemplo, la tesorería. 
  • 4. Clases de NAV 
    5. El “EPRA-NAV” 
    6. Análisis de la utilidad del NAV 
  • El NAV como indicador del valor tiene mayor utilidad para empresas inmobiliarias del tipo patrimonialista porque éstas tienen normalmente una estructura del activo poco compleja, sobre todo cuando no exista un inmovilizado intangible o cuando la cuota de los intangibles sea mínima. 652
  • 7. Análisis de los puntos débiles y de las ventajas del NAV 
    8. Posición del NAV frente a otros métodos de valoración 

    TALLER DE TRABAJO
    El régimen especial de valoración de los inmuebles de la SAREB en relación a la Orden ECO/805/2003. Circular 5/2015, de 30 de septiembre, del Banco de España, por la que se  desarrollan las especificidades contables de la Sociedad de Gestión de  Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria, S. A. 

    Copyright © inmoley.com Todos los derechos reservados. El uso anagramas,  símobolos o información sin autorización expresa de inmoley.com  y al margen de las condiciones generales de contratación de inmoley.com, será perseguido judicialmente.

    ir a inicio de página
     
    Volver a la página anterior