PARTE PRIMERA.

Fundamentos de la verificación bancaria antifraude del promotor: KYC/AML aplicado a reservas, cobros y preventas

Marco de riesgos y expectativas bancarias: verificación antifraude del promotor en KYC/AML (España y Latinoamérica)

Identificación y verificación KYC del comprador e inversor: personas físicas y jurídicas en reservas, cobros y preventas

Controles sobre medios de pago y cobro: verificación antifraude bancaria, conciliación y devoluciones

Tecnología y operación segura: eKYC, verificación de cuentas, ciberfraude y proveedores en el cobro del promotor

Gobierno, cumplimiento y respuesta: programa KYC/AML y antifraude bancario del promotor

Checklists y formularios técnicos KYC/AML y antifraude  en reservas, cobros y preventas

Práctica de la verificación bancaria antifraude del promotor inmobiliario: KYC/AML en reservas, cobros y preventas

En un mercado donde cada reserva cuenta y cada preventa se juega en la confianza, el promotor se enfrenta a un reto silencioso pero determinante: convertir sin fricción y, a la vez, cobrar con trazabilidad “defendible”. Los intentos de fraude por cambio de IBAN, la suplantación de identidad, los pagos de terceros, los fraccionamientos sospechosos o las devoluciones utilizadas como vía de triangulación no son incidentes aislados. Son patrones repetidos que erosionan márgenes, dañan la reputación y generan fricción con bancos, financiadores y auditorías. Y, lo más importante, pueden bloquear operaciones en el peor momento: cuando el calendario comercial exige velocidad y la obra exige caja.

Esta guía práctica nace para resolver esa necesidad con un enfoque operativo, profesional y aplicable. No es teoría generalista: es un mapa de trabajo para diseñar y ejecutar controles KYC/AML y antifraude bancario integrados en el “customer journey” de cobro del promotor. A lo largo de sus capítulos, la guía recorre desde los fundamentos y el marco de riesgos, hasta la verificación de personas físicas y jurídicas, el control de la titularidad real (UBO), el screening de sanciones y PEP, y las evidencias de fuente de fondos y fuente de riqueza (SoF/SoW). Además, aterriza los puntos más críticos del ciclo de cobro: medios de pago, gobernanza del IBAN del promotor, conciliación bancaria, gestión de incidencias, devoluciones y chargebacks. En la parte más práctica, incorpora checklists y formularios listos para integrar en procedimientos internos, y culmina con casos prácticos completos para entrenar equipos y estandarizar decisiones.

Si su responsabilidad incluye comercialización, administración, finanzas, cumplimiento, riesgos, control interno o dirección, esta guía le aportará ventajas inmediatas y medibles. Le ayudará a reducir pérdidas por fraude y errores operativos, acelerar verificaciones cuando el banco “pregunta”, minimizar devoluciones indebidas, evitar “pagos huérfanos” y reforzar la disciplina de comunicación con clientes para neutralizar ataques de ingeniería social. También le permitirá mejorar su “marketing operativo” del cobro: no el marketing de anuncios, sino el marketing que sostiene la conversión real, el que evita que un cliente se caiga por fricción innecesaria y, a la vez, impide que un pago se acepte sin evidencia suficiente. En la práctica, significa menos incidencias, menos escalados, menos retrasos, y una experiencia de cliente más clara, profesional y segura.

Adquirir esta guía es invertir en un conocimiento que protege caja, reputación y continuidad del negocio. Un control bien diseñado no solo previene el fraude: también mejora la calidad del dato, ordena la gestión, reduce tiempos de conciliación y facilita la relación con financiadores. Hoy, quien domina estos procesos opera con ventaja: decide más rápido, documenta mejor y negocia con más fuerza, porque puede demostrar lo que hace y por qué lo hace.

Si quiere dar un salto de calidad en su gestión de cobros y preventas, este es el siguiente paso. Estandarice sus controles, refuerce su trazabilidad y convierta el cumplimiento en una herramienta útil, no en un freno. La excelencia en el cobro no se improvisa: se diseña, se ejecuta y se demuestra. Esta guía está pensada para ayudarle a hacerlo con criterio profesional y resultados.
 

• Fundamentos de la verificación bancaria antifraude del promotor: KYC/AML aplicado a reservas, cobros y preventas

1. Alcance real del KYC/AML en reservas, cobros y preventas del promotor
a. Objetivo operativo: prevenir fraude, evitar fondos de origen ilícito y proteger la trazabilidad del cobro
b. Qué se controla (identidad, titularidad real, sanciones, PEP, origen de fondos) y qué no se puede garantizar
c. Equilibrio entre conversión comercial y control: “cumplimiento usable”
2. Diferencia y solape entre fraude y blanqueo en operaciones inmobiliarias
a. Fraude de suplantación/documental vs. fraude de cuenta (cambio de IBAN) vs. fraude interno
b. Blanqueo: integración mediante pagos fraccionados, terceros, estructuras opacas, reembolsos
c. Casuística típica en preventas: riesgo mixto (documentos + fondos)
3. Roles y responsabilidades en la cadena de cobro del promotor
a. Comercialización, administración, finanzas, cumplimiento, dirección y proveedores
b. Responsabilidad del promotor vs. banco vs. pasarela vs. notaría/terceros
c. Gobernanza interna: quién decide, quién aprueba, quién ejecuta y quién revisa
4. Principios de un sistema de verificación bancaria antifraude “defendible”
a. Enfoque basado en riesgo (RBA) aplicado a clientes, operaciones y canales
b. Evidencia verificable y conservación: expediente único y trazabilidad
c. Segregación de funciones y control de cambios (cuentas, beneficiarios, importes)
5. Evidencias mínimas y evidencias reforzadas: cuándo y por qué
a. Diligencia simplificada, estándar y reforzada (aplicable por segmentos)
b. Umbrales de escalado por riesgo (no solo por importe)
c. Registro de excepciones y “rationale” de aprobación
6. Medidas de implantación: de cero a un programa operativo en 90 días
a. Políticas, procedimientos, roles y formación inicial
b. Catálogo de controles y checklist de puesta en marcha por fase de cobro
c. Indicadores: tiempos de KYC, incidencias, rechazos bancarios, devoluciones y pérdidas evitadas 

1. Diseño del customer journey de cobro con controles antifraude incorporados
a. Puntos de decisión: reserva, arras/precontrato, hitos de obra, entrega
b. Qué datos capturar en cada fase y por qué (mínimo necesario)
c. Experiencia de cliente: comunicación clara y no acusatoria
2. Flujo documental y contractual que sostiene la verificación KYC/AML
a. Reserva vs. arras vs. preventa: documento, riesgos y evidencias
b. Identificación de firmantes, poderes y copropietarios
c. Anexos de cumplimiento: consentimiento, declaraciones y medios de pago
3. Flujos de pago permitidos y flujos de pago de alto riesgo
a. Transferencias nacionales/internacionales: trazabilidad y justificación
b. Pagos por pasarela/TPV: identidad, tarjetas y chargebacks
c. Terceros y “triangulación”: criterios de rechazo o diligencia reforzada
4. Control del “destino” del pago: cuentas del promotor y cambios de IBAN
a. Gobernanza del IBAN: alta, modificación, doble validación y registro
b. Comunicación segura al cliente: canal, autenticación y “call-back”
c. Evidencias de control: bitácora de cambios y autorizaciones
5. Conciliación bancaria y cierre: trazabilidad por cliente, unidad y fase
a. Conciliación diaria/semanal: partidas abiertas, diferencias y resolución
b. Reglas de asignación: referencia de pago, contrato, unidad, tercero pagador
c. Reporte interno: cuadro de mando de incidencias y tiempos
6. Gestión de incidencias y escalado: del “warning” a la suspensión del cobro
a. Árbol de decisión: solicitar evidencias, pausar, devolver, rechazar, escalar
b. Evidencia “lista para banco”: dossier por operación
c. Registro y lecciones aprendidas: retroalimentación al proceso

• Marco de riesgos y expectativas bancarias: verificación antifraude del promotor en KYC/AML (España y Latinoamérica)

1. Enfoque basado en riesgo: cómo lo aplican bancos, auditores y financiadores del promotor
a. Segmentación por cliente/operación/jurisdicción/canal
b. Qué evidencia suele exigirse en inmobiliario y por qué
c. Cómo justificar proporcionalidad y evitar “sobrecontrol”
2. Relación promotor–banco: motivos habituales de retención, rechazo o revisión de fondos
a. Inconsistencias de titular, concepto o procedencia
b. Operaciones transfronterizas y corresponsalía: fricciones típicas
c. Qué documentación acelera el desbloqueo (checklist bancario)
3. Condiciones de financiadores del promotor: cumplimiento como condición precedente y covenants
a. Cláusulas de cumplimiento en financiación de promociones
b. Requerimientos de reporting y auditoría
c. Gestión de incumplimientos: planes correctivos y evidencias
4. Interacción con terceros: notaría, agencias, brokers, gestores y proveedores RegTech
a. Distribución de tareas KYC/AML y trazabilidad
b. Riesgo de dependencia: validaciones externas no sustituyen controles internos
c. Contratos, SLAs y responsabilidad por fallos
5. Conservación y defensa: expediente preparado para auditoría y para disputa
a. “Audit trail”: quién hizo qué, cuándo y con qué evidencia
b. Control de versiones y cambios
c. Requisitos mínimos de seguridad y custodia
6. Marco mínimo internacional adaptable: núcleo común + anexos por país
a. Política corporativa global de KYC/AML para promociones
b. Procedimientos operativos por canal y tipo de cliente
c. Anexos por jurisdicción: particularidades documentales y umbrales operativos 

1. Identificación de riesgos por fase del proceso de cobro
a. Reserva: rapidez, poca evidencia y mayor riesgo de suplantación
b. Arras/preventa: importes crecientes y primeras exigencias de origen de fondos
c. Hitos/entrega: acumulación de pagos, cambios y devoluciones
2. Identificación de riesgos por tipo de cliente y estructura
a. Persona física nacional vs. no residente vs. inversor recurrente
b. Persona jurídica: SPV, holding, estructuras en cadena
c. Representación, poderes y copropiedad
3. Señales rojas (red flags) AML y de fraude en cobros inmobiliarios
a. Terceros no relacionados, prisa, resistencia documental, cambios reiterados
b. Documentación inconsistente o difícil de verificar
c. Reembolsos solicitados a cuentas distintas o “circuitos” de devolución
4. Modelo de scoring y umbrales de escalado de diligencia
a. Variables: país, canal, importe, patrón de pagos, complejidad societaria
b. Umbrales por riesgo (no solo por importe) y disparadores automáticos
c. Validación y revisión periódica del modelo
5. Tratamiento del riesgo: aceptar, mitigar, evitar y documentar
a. Controles preventivos vs. detectivos y dónde ubicarlos
b. Registro de decisiones y excepciones (con justificación)
c. Planes de mitigación y seguimiento
6. Mejora continua basada en incidentes reales
a. Post-mortem: causas raíz y fallos de control
b. Ajuste de procedimientos, formación y tecnología
c. KPIs/KRIs: eficacia y eficiencia del control

• Identificación y verificación KYC del comprador e inversor: personas físicas y jurídicas en reservas, cobros y preventas

1. Datos esenciales y propósito de la operación: “qué saber” para controlar el riesgo
a. Identidad, domicilio, contacto y actividad/ocupación
b. Finalidad de compra: residencia, inversión, reventa, alquiler
c. Perfil de pagos esperado: calendario y medios
2. Verificación documental y consistencias básicas
a. Documentos habituales y vigencia: criterios prácticos de revisión
b. Coherencias: nombre, fecha, dirección, nacionalidad, firma
c. Señales de manipulación o falsedad: actuación inmediata
3. KYC remoto (eKYC) y controles antifraude
a. Videoidentificación/biometría: riesgos y mitigaciones
b. Pruebas de vida y control de deepfakes
c. Custodia de evidencias del proceso remoto
4. Representación, copropiedad y situaciones especiales
a. Apoderados: alcance, vigencia y validación reforzada
b. Compras con varios titulares: expediente por cada titular
c. Régimen económico y coherencia documental (sin invadir privacidad innecesaria)
5. Actualización del expediente y cambios durante la preventa
a. Cuándo refrescar datos: cambios de titular, canal, país o patrón de pago
b. Control de cambios: registro y autorizaciones
c. Gestión de negativas: alternativas y decisión de continuidad
6. Comunicación al cliente: cómo pedir evidencias sin fricción
a. Mensajes tipo y tono correcto
b. Transparencia: por qué se solicita y cómo se protege la información
c. Atención de incidencias: tiempos, escalado y cierre 

1. Documentación corporativa mínima y verificación de vigencia
a. Constitución, registro, domicilio, objeto social
b. Administradores y firmantes: verificación de cargo y facultades
c. Evidencia de actividad real: operación y coherencia económica
2. Titularidad real (UBO): identificación, evidencias y trazado en cadena
a. Definición operativa y umbral de control
b. Cadena societaria hasta persona física final
c. Riesgos de opacidad: jurisdicciones, nominee, estructuras innecesarias
3. Representación y poderes: control antifraude y límites de actuación
a. Poderes generales vs. especiales: qué exigir
b. Verificación de firma y mandato
c. Registro de autorizaciones y control de cambios
4. Perfil transaccional y coherencia del flujo de fondos
a. Relación entre pagador, beneficiario, unidad y contrato
b. Fuente de fondos de la sociedad: ingresos, financiación, aportaciones
c. Pagos desde cuentas de terceros del grupo: reglas y evidencias
5. Diligencia reforzada para estructuras complejas
a. Criterios de escalado: complejidad, jurisdicción, importes, canal
b. Evidencias reforzadas: SoF/SoW, organigrama, estados, financiación
c. Revisión por segunda línea y aprobación formal
6. Conservación del expediente corporativo y reutilización controlada
a. “KYC reusable” para inversores recurrentes: condiciones
b. Caducidad y refresco: cuándo revalidar
c. Auditoría y trazabilidad del expediente corporativo

1. Qué se debe cribar y a quién: universo de sujetos
a. Titulares, cotitulares, apoderados, UBO, administradores
b. Intermediarios relevantes cuando influyen en el flujo de fondos
c. Beneficiarios reales y personas vinculadas
2. Sanciones y listas restrictivas: enfoque práctico para promotores
a. Tipos de listas y riesgos
b. Coincidencias: homónimos y falsos positivos
c. Documentación de resultados y resolución
3. PEP: tratamiento proporcional y diligencia reforzada
a. Qué implica ser PEP en términos operativos
b. Evidencias reforzadas habituales: SoW/SoF y propósito
c. Aprobación por niveles y registro de decisiones
4. Adverse media: señales reputacionales y gestión sin sesgos
a. Fuentes y criterios de fiabilidad
b. Cuándo escalar y cómo documentar
c. Diferencia entre rumor y evidencia útil
5. Diseño del proceso de screening en el flujo de cobro
a. Momento: reserva vs. preventa vs. hitos
b. Automatización y re-screening periódico
c. Gestión de alertas y SLA de resolución
6. Evidencias y auditoría del screening
a. Logs, capturas, identificadores y trazabilidad
b. Gestión de proveedores y calidad del dato
c. Controles de integridad y revisiones

1. Diferencia práctica SoF vs. SoW en preventas inmobiliarias
a. SoF: de dónde sale el dinero de este pago
b. SoW: de dónde procede el patrimonio que lo permite
c. Cuándo pedir uno u otro según riesgo
2. Evidencias típicas de SoF para reservas, arras y preventas
a. Nóminas/ingresos, venta de activos, herencias/donaciones, ahorros
b. Financiación bancaria del comprador y desembolsos
c. Aportaciones de socios y préstamos intragrupo (en sociedades)
3. Evidencias de trazabilidad del pago y relación con la cuenta de origen
a. Titularidad de la cuenta ordenante
b. Conceptos y referencias de pago correctos
c. Pagos fraccionados: coherencia y explicación
4. Pagos de terceros: reglas, riesgos y documentación imprescindible
a. Terceros vinculados (familia, sociedad del grupo): criterios de aceptación
b. Terceros no vinculados: criterios de rechazo o diligencia reforzada
c. Documentación: relación, autorización y trazabilidad
5. Casuística transfronteriza: moneda, corresponsalía y “tiempos de verificación”
a. Transferencias internacionales y justificantes bancarios
b. Riesgos de cambios de beneficiario y cuentas puente
c. Cómo preparar un “paquete” para evitar bloqueos
6. Conservación y defensa: dossier SoF/SoW por operación
a. Estructura del dossier y checklist de completitud
b. Registro de decisiones y excepciones
c. Reutilización controlada de evidencias y caducidad

• Controles sobre medios de pago y cobro: verificación antifraude bancaria, conciliación y devoluciones

1. Política de medios de pago del promotor: qué se permite y bajo qué condiciones
a. Transferencias: reglas, referencias y titulares
b. Pasarela/TPV: límites, autenticación y chargebacks
c. Restricciones a efectivo y equivalentes: enfoque de riesgo y reputación
2. Control del beneficiario: alta y mantenimiento de cuentas bancarias del promotor
a. Registro maestro de cuentas: propietario, entidad, propósito y autorizaciones
b. Doble aprobación y segregación de funciones
c. Control de cambios y alertas internas
3. Prevención del fraude por cambio de IBAN (BEC y phishing)
a. Procedimiento de comunicación segura de cuentas
b. Call-back y verificación por canal alternativo
c. Evidencias de confirmación y trazabilidad
4. Pagos por hitos y certificaciones: control del “por qué” del pago
a. Relación con el contrato y anexos (unidad, fase, importe)
b. Cambios de precio, extras y modificaciones: control documental
c. Evitar “pagos huérfanos”: reglas de aceptación
5. Control de cobros duplicados, errores y discrepancias
a. Detección temprana y resolución
b. Comunicación al cliente y registro de incidencias
c. Ajustes contables y conciliación
6. Integración con CRM/ERP y reporting de control
a. Campos mínimos y validaciones
b. Workflow de aprobaciones y bloqueos
c. Cuadro de mando de cobros y alertas 

1. Conciliación bancaria operativa: método y periodicidad
a. Cierre diario/semanal y control de partidas abiertas
b. Reglas de asignación por referencias y contratos
c. Gestión de diferencias y evidencias
2. Segregación de funciones y controles internos clave
a. Alta de cliente, generación de recibos/facturas, cobro, conciliación
b. Aprobaciones por umbrales de importe y riesgo
c. Control de accesos y permisos
3. Trazabilidad por unidad inmobiliaria: del contrato al apunte bancario
a. Identificador único de operación
b. Evidencias asociadas: KYC, screening, SoF/SoW, comunicaciones
c. Dossier de operación “audit-ready”
4. Control de datos maestros y calidad del dato
a. Titulares, cuentas, referencias y direcciones
b. Duplicidades y errores: prevención y corrección
c. Registro de cambios y responsables
5. Reporting interno y para financiadores
a. Indicadores: incidencias, tiempos, devoluciones, rechazos bancarios
b. Informes periódicos: comité de riesgos/cumplimiento
c. Evidencias para auditoría: muestreo y pruebas
6. Preparación para auditoría y revisiones bancarias
a. Checklist de auditoría interna
b. Evidencias mínimas por expediente
c. Gestión de hallazgos y plan correctivo

1. Política de devoluciones del promotor con enfoque antifraude
a. Cuándo procede devolver y bajo qué condiciones
b. Reglas sobre cuenta destino (misma cuenta de origen, titularidad)
c. Aprobaciones reforzadas y segregación de funciones
2. Procedimiento de verificación previo al reembolso
a. Confirmación de identidad y titularidad
b. Confirmación documental del motivo (cancelación, resolución, error)
c. Evidencia y trazabilidad del reembolso
3. Reembolsos a terceros y cambios de cuenta: criterios de rechazo
a. Riesgos de triangulación y blanqueo por devolución
b. Excepciones justificables y cómo documentarlas
c. Comunicación al cliente y gestión de conflicto
4. Chargebacks y disputas en pagos por tarjeta/pasarela
a. Causas típicas y prevención (SCA, evidencias de consentimiento)
b. Dossier de defensa: contrato, logs, comunicaciones
c. Coordinación con pasarela y banco
5. Prevención de fraude interno en devoluciones
a. Controles de acceso y doble aprobación
b. Conciliación específica de reembolsos
c. Alertas por patrones anómalos
6. Registro de incidencias y mejora del proceso
a. Clasificación de causas
b. KPI: tasa de devoluciones, tiempo de resolución, pérdidas
c. Plan de acciones correctivas

• Tecnología y operación segura: eKYC, verificación de cuentas, ciberfraude y proveedores en el cobro del promotor

1. Arquitectura RegTech aplicable al promotor
a. Componentes: eKYC, screening, verificación de cuenta, firma electrónica, CDE documental
b. Integración con CRM/ERP y repositorio de evidencias
c. Diseño para auditoría: logs y trazabilidad
2. Verificación de cuenta bancaria del pagador (cuando proceda)
a. Objetivo: reducir suplantación y pagos de terceros no autorizados
b. Casos de uso por riesgo y por fase
c. Evidencias aceptables y limitaciones
3. Automatización del screening y re-screening
a. Disparadores por evento (nuevo pago, cambio de titular, cambio de país)
b. Gestión de alertas: colas, SLA y resolución
c. Control de calidad: falsos positivos/negativos
4. Firma electrónica y evidencias de consentimiento
a. Consentimiento informado para KYC/AML y tratamiento de datos
b. Evidencia del consentimiento: tiempo, IP, hash, logs
c. Gestión de revocaciones y cambios
5. Custodia documental segura y gobierno del expediente
a. Estructura del expediente digital
b. Control de accesos, cifrado, retención y borrado
c. Evidencia de integridad: sellado de tiempo y control de versiones
6. Continuidad operativa y resiliencia del sistema
a. Backups, DRP y tolerancia a fallos
b. Procedimientos manuales de contingencia (sin perder control)
c. Pruebas periódicas y revisión de proveedores 

1. Tipologías de ataque que afectan directamente a reservas y preventas
a. BEC (fraude del CEO) y cambio de IBAN
b. Phishing/smishing/whatsapp fraud y falsos asesores
c. Suplantación de portales y falsas pasarelas de pago
2. Protocolos de comunicación segura con clientes
a. Canales permitidos y prohibidos para enviar cuentas e instrucciones
b. Mensajes tipo y advertencias preventivas
c. Verificación por canal alternativo (call-back)
3. Seguridad interna: correo, dominios y control de identidad corporativa
a. Protección del dominio y autenticación
b. Gestión de cuentas corporativas y MFA
c. Monitorización de suplantaciones y respuesta
4. Prevención en el punto de venta (oficinas, stands, ferias)
a. Dispositivos, WiFi, impresos y QR
b. Gestión de documentación del cliente
c. Procedimientos de entrega de instrucciones de pago
5. Detección y respuesta a incidentes de ciberfraude
a. Señales tempranas: alertas internas y reportes de clientes
b. Contención: suspensión de cobros, comunicaciones, revisión de cuentas
c. Coordinación con banco y proveedores
6. Formación y cultura antifraude
a. Roles críticos: comercial, administración, dirección
b. Simulaciones y ejercicios (phishing drills)
c. Métricas de formación y mejoras

1. Selección de proveedores: criterios de calidad y riesgo
a. Cobertura geográfica España/LATAM y compatibilidad documental
b. Evidencias generadas y auditabilidad
c. Seguridad y privacidad por diseño
2. Contrato y niveles de servicio (SLAs) con enfoque antifraude
a. Disponibilidad, tiempos de respuesta y soporte
b. Gestión de incidencias y escalado
c. Penalizaciones y derechos de auditoría
3. Responsabilidades y “quién responde” ante fallos
a. Limitaciones del proveedor vs. control del promotor
b. Obligación de notificar incidencias y brechas
c. Evidencia para reclamaciones y continuidad
4. Gestión del dato y protección: minimización y retención
a. Dato estrictamente necesario
b. Retención y borrado seguro
c. Transferencias internacionales y control de accesos
5. Control de cambios e integraciones
a. Versionado de APIs y pruebas
b. Cambios que afectan al control (p. ej., algoritmos de matching)
c. Registro de cambios y aprobación
6. Revisión periódica y auditoría de proveedores
a. KPIs/KRIs de proveedor: falsos positivos, disponibilidad, tiempos
b. Muestreo y revisión de evidencias
c. Planes de mejora y sustitución

• Gobierno, cumplimiento y respuesta: programa KYC/AML y antifraude bancario del promotor

1. Estructura de gobierno y “tres líneas” adaptada al promotor
a. Primera línea (negocio) y controles operativos
b. Segunda línea (cumplimiento) y supervisión
c. Tercera línea (auditoría) y pruebas independientes
2. Políticas y procedimientos: qué documentos debe tener un promotor
a. Política KYC/AML y antifraude de cobros
b. Procedimiento de onboarding y escalado
c. Procedimiento de devoluciones y gestión de incidentes
3. Controles internos clave y segregación de funciones
a. Altas/bajas/modificaciones de datos y cuentas
b. Aprobaciones por riesgo e importe
c. Control de accesos y trazabilidad
4. Auditoría interna: plan anual y pruebas
a. Muestreo por riesgo
b. Evidencias y hallazgos frecuentes
c. Plan de remediación y seguimiento
5. Reporting interno y a financiadores/terceros
a. Informes al comité: KPIs/KRIs y tendencias
b. Gestión de incumplimientos y planes de acción
c. Evidencias para due diligence y financiación
6. Formación y certificación interna
a. Plan de formación por rol
b. Evaluaciones y registro de asistencia
c. Actualización periódica por nuevas tipologías de fraude 

1. Tipología de incidentes y niveles de severidad
a. Suplantación documental
b. Cambio de IBAN y fraude de comunicaciones
c. Sospecha AML por origen de fondos o estructuras
2. Procedimiento de investigación interna: pasos y evidencias
a. Recogida de evidencias y preservación
b. Entrevistas y verificación documental
c. Conclusiones y decisión (continuar/pausar/rechazar/devolver)
3. Coordinación con bancos y proveedores
a. Comunicación de incidente y solicitud de bloqueo/recall cuando proceda
b. Evidencias necesarias para agilizar acciones
c. Registro de comunicaciones y tiempos
4. Medidas correctoras inmediatas y preventivas
a. Suspensión temporal del cobro por canal/unidad si procede
b. Refuerzo de autenticación y cambio de procedimientos
c. Comunicación preventiva a clientes (plantillas)
5. Gestión del riesgo legal, reputacional y comercial
a. Comunicación interna y externa
b. Gestión de reclamaciones y disputas
c. Documentación “defendible” ante auditoría/terceros
6. Post-incidente: lecciones aprendidas y mejora continua
a. Causa raíz y fallos de control
b. Actualización de matriz de riesgos y checklists
c. Plan de acciones y verificación de eficacia

• Checklists y formularios técnicos KYC/AML y antifraude  en reservas, cobros y preventas

1. CHECKLIST. Reserva (onboarding rápido con control antifraude)
Sección 1. Datos mínimos y verificación inicial
Sección 2. Screening básico y disparadores de escalado
Sección 3. Reglas de medios de pago y comunicación segura
2. CHECKLIST. Arras o precontrato (diligencia estándar y control documental)
Sección 1. Identificación completa y representación
Sección 2. Evidencias de SoF cuando proceda
Sección 3. Registro de consentimientos y expediente
3. CHECKLIST. Preventa y calendario de pagos (diligencia por riesgo)
Sección 1. Segmentación del cliente y scoring
Sección 2. Re-screening y revisión por eventos
Sección 3. Validación de terceros pagadores y excepciones
4. CHECKLIST. Pagos por hitos y modificaciones (control de cambios)
Sección 1. Justificación contractual y documental del importe
Sección 2. Validación de referencias de pago y titularidad de cuenta
Sección 3. Registro de cambios y aprobaciones
5. CHECKLIST. Conciliación bancaria y cierre periódico
Sección 1. Reglas de asignación y resolución de diferencias
Sección 2. Control de partidas abiertas y pagos huérfanos
Sección 3. Reporting y evidencias para auditoría
6. CHECKLIST. Devoluciones y cancelaciones (antifraude reforzado)
Sección 1. Confirmación de identidad y titularidad de cuenta destino
Sección 2. Evidencia del motivo y autorizaciones internas
Sección 3. Conciliación específica y archivo del expediente 

1. FORMULARIO. Ficha KYC persona física (datos, propósito, perfil de pago)
Sección 1. Identificación y contacto del comprador
Sección 2. Propósito de la operación y perfil del cliente
Sección 3. Perfil de pago esperado y medios de pago
Sección 4. Documentación revisada y consistencias
Sección 5. Screening y señales rojas
Sección 6. Cierre y responsable
2. FORMULARIO. Consentimiento para verificación y tratamiento de datos (KYC/AML y antifraude)
Sección 1. Identificación del responsable y del interesado
Sección 2. Finalidades de la verificación
Sección 3. Tipos de datos y fuentes
Sección 4. Conservación y seguridad
Sección 5. Derechos y ejercicio
Sección 6. Declaración de consentimiento
3. FORMULARIO. Declaración de PEP y vinculaciones relevantes
Sección 1. Identificación del declarante y rol
Sección 2. Declaración PEP
Sección 3. Vínculos familiares y asociados relevantes
Sección 4. Observaciones y consistencia
Sección 5. Firma y evidencia
4. FORMULARIO. Ficha KYC persona jurídica (sociedad, firmantes, actividad)
Sección 1. Identificación de la sociedad y datos registrales
Sección 2. Operación vinculada y propósito
Sección 3. Administradores y firmantes
Sección 4. Cuentas de pago previstas y reglas del grupo
Sección 5. Documentación corporativa aportada
Sección 6. Evaluación de riesgo y acciones
5. FORMULARIO. Declaración de titularidad real (UBO) y organigrama
Sección 1. Sociedad y operación vinculada
Sección 2. Titularidad directa e indirecta
Sección 3. Datos de UBO y verificación
Sección 4. Organigrama narrativo y control
Sección 5. Evidencias adjuntas y custodia
6. FORMULARIO. Declaración de representación y verificación de poderes
Sección 1. Operación y partes
Sección 2. Detalle del poder y alcance
Sección 3. Verificación de vigencia y autenticidad
Sección 4. Controles antifraude asociados
Sección 5. Firma y custodia
7. FORMULARIO. Declaración SoF (origen del pago) con anexos posibles
Sección 1. Identificación del pago y de la operación
Sección 2. Origen declarado del dinero de este pago
Sección 3. Cuenta de origen y trazabilidad
Sección 4. Evidencias anexas aportadas
Sección 5. Declaraciones finales y firma
8. FORMULARIO. Declaración SoW (origen del patrimonio) para diligencia reforzada
Sección 1. Identificación y motivo de SoW
Sección 2. Fuentes principales de patrimonio declaradas
Sección 3. Resumen cuantitativo orientativo
Sección 4. Evidencias aportables y selección de anexos
Sección 5. Declaración final y firma
9. FORMULARIO. Autorización para aportar evidencias bancarias o financieras cuando proceda
Sección 1. Identificación del autorizante
Sección 2. Alcance de la autorización
Sección 3. Canal de entrega y custodia
Sección 4. Plazo y borrado
Sección 5. Firma y evidencia
10. FORMULARIO. Instrucciones de pago seguras (modelo para cliente)
Sección 1. Contexto de pago
Sección 2. Canal oficial y verificación
Sección 3. Datos de pago y referencia
Sección 4. Advertencias antifraude para el cliente
Sección 5. Confirmación y soporte
11. FORMULARIO. Solicitud de cambio de cuenta o IBAN y procedimiento de validación
Sección 1. Solicitud del cliente y motivo
Sección 2. Datos de cuenta anterior y nueva cuenta solicitada
Sección 3. Procedimiento de validación aplicado por el promotor
Sección 4. Decisión y condiciones
Sección 5. Evidencias archivadas y cierre
12. FORMULARIO. Registro de excepciones y aprobación por riesgo
Sección 1. Descripción de la excepción solicitada
Sección 2. Riesgo identificado y evaluación
Sección 3. Evidencias solicitadas para considerar la excepción
Sección 4. Decisión y aprobaciones
Sección 5. Comunicación al cliente y cierre
13. FORMULARIO. Parte de incidencia antifraude (suplantación, phishing, BEC)
Sección 1. Identificación del incidente
Sección 2. Cronología resumida
Sección 3. Evidencias preservadas
Sección 4. Medidas de contención aplicadas
Sección 5. Coordinación con bancos y proveedores
Sección 6. Cierre, impacto y lecciones
14. FORMULARIO. Registro de alertas de screening y resolución de coincidencias
Sección 1. Datos del sujeto y alerta
Sección 2. Análisis de coincidencia
Sección 3. Resolución y decisiones
Sección 4. Custodia de evidencias
Sección 5. Aprobación y cierre
15. FORMULARIO. Acta interna de investigación y decisión (sospecha AML o fraude)
Sección 1. Identificación del caso
Sección 2. Equipo de investigación y roles
Sección 3. Hechos y evidencias
Sección 4. Análisis y evaluación de riesgo
Sección 5. Decisión y acciones
Sección 6. Cierre y seguimiento
16. FORMULARIO. Solicitud de devolución con verificación de titularidad
Sección 1. Datos de la solicitud
Sección 2. Cuenta de origen y trazabilidad
Sección 3. Cuenta destino solicitada
Sección 4. Verificación de identidad previa al reembolso
Sección 5. Decisión y condiciones
Sección 6. Firma y custodia
17. CHECKLIST. Aprobación interna de reembolso (control y segregación)
Sección 1. Base contractual y cálculo del importe
Sección 2. Verificación de identidad y canal
Sección 3. Cuenta destino y titularidad
Sección 4. Riesgo AML y antifraude
Sección 5. Aprobaciones y ejecución
Sección 6. Conciliación y archivo
18. FORMULARIO. Dossier de defensa de chargeback (plantilla operativa)
Sección 1. Identificación de la disputa y del pago
Sección 2. Contrato y consentimiento vinculados
Sección 3. Evidencias de autenticación del pago y trazabilidad
Sección 4. Comunicaciones con el cliente
Sección 5. Narrativa de defensa y conclusión
Sección 6. Seguimiento y aprendizaje

1. Cláusulas de medios de pago y trazabilidad (prohibiciones y condiciones)
a. Pago desde cuenta titular y restricciones a terceros
b. Reglas de referencias/conceptos de transferencia
c. Consecuencias por incumplimiento: suspensión y subsanación
2. Cláusulas de verificación KYC/AML y derecho del promotor a solicitar evidencias
a. Diligencia estándar y reforzada por riesgo
b. Plazos de aportación documental y efectos
c. Derecho de no aceptar pagos no verificables
3. Cláusulas de prevención de fraude de comunicaciones (cambio de IBAN)
a. Canales oficiales y procedimiento de confirmación
b. Exoneración por pagos a cuentas no verificadas (redacción prudente)
c. Obligación de verificación por el cliente (call-back)
4. Cláusulas de cancelación y devoluciones con control antifraude
a. Devolución a la misma cuenta de origen y a titular verificado
b. Documentación exigible y autorizaciones
c. Plazos y costes administrativos (si procede)
5. Anexos contractuales de cumplimiento listos para adjuntar
a. Anexo de consentimiento y privacidad
b. Anexo de declaraciones (PEP, UBO, SoF/SoW)
c. Anexo de instrucciones de pago seguras
6. Cláusulas para intermediarios (agencias/brokers) sobre evidencias y cooperación
a. Obligación de recabar y remitir evidencias
b. Estándares mínimos y SLAs
c. Responsabilidad por documentación incompleta o falsa

• Práctica de la verificación bancaria antifraude del promotor inmobiliario: KYC/AML en reservas, cobros y preventas

1. Caso: suplantación de cliente en reserva y pago inicial por canal remoto
a. Señales rojas y fallos de control
b. Controles aplicados y evidencias recuperadas
c. Resultado, impacto y lecciones
2. Caso: intento de cambio de IBAN (BEC) en plena preventa con importes elevados
a. Ataque, vector y puntos de detección
b. Procedimiento de call-back y bloqueo
c. Evidencias y mejora del protocolo
3. Caso: pagos fraccionados desde múltiples cuentas y sospecha de terceros
a. Análisis SoF y relación pagador–comprador
b. Decisión de escalado y documentación exigida
c. Resolución y documentación “defendible”
4. Caso: comprador corporativo con SPV y UBO complejo en operación transfronteriza
a. Trazado UBO y diligencia reforzada
b. Screening y adverse media: gestión de coincidencias
c. Aprobación, condiciones y seguimiento
5. Caso: devoluciones como vector de blanqueo (solicitud de reembolso a otra cuenta)
a. Riesgo y decisión de rechazo/condiciones
b. Procedimiento de verificación y registro
c. Resultado y ajuste de política de devoluciones
6. Taller: implantación del programa en 60–90 días con checklists y formularios
a. Plan de proyecto por equipos y roles
b. Configuración de herramientas y repositorio de evidencias
c. KPIs/KRIs, auditoría inicial y plan de mejora

Caso práctico 1. "VERIFICACIÓN BANCARIA ANTIFRAUDE DEL PROMOTOR INMOBILIARIO: KYC/AML EN RESERVAS, COBROS Y PREVENTAS". La reserva online con identidad insuficiente y transferencia inmediata desde una cuenta no esperada.
CAUSA DEL PROBLEMA
SOLUCIONES PROPUESTAS
1) Implantar un “onboarding” de reserva con KYC mínimo verificable y disparadores de escalado por riesgo
2) Establecer regla de “titularidad de cuenta” y control de pagos de terceros con trazabilidad documentada
3) Crear un procedimiento de “comunicación segura de instrucciones de pago” y defensa contra cambio de IBAN (BEC/phishing)
4) Pausa operativa + mini-investigación con “dossier listo para banco” antes de permitir arras o devolver la reserva
CONSECUENCIAS PREVISTAS
RESULTADOS DE LAS MEDIDAS ADOPTADAS
LECCIONES APRENDIDAS

Caso práctico 2. "VERIFICACIÓN BANCARIA ANTIFRAUDE DEL PROMOTOR INMOBILIARIO: KYC/AML EN RESERVAS, COBROS Y PREVENTAS". El pago fraccionado de arras desde varias cuentas con discrepancias en el concepto y dudas sobre la fuente de fondos.
CAUSA DEL PROBLEMA
SOLUCIONES PROPUESTAS
1) Implantar reglas de fraccionamiento permitidas y “referencia obligatoria” para cada pago
2) Activar diligencia reforzada (SoF) cuando hay fraccionamiento + terceros + conceptos incoherentes
3) Formalizar una política de pagos de terceros y “triangulación” con criterios de aceptación/rechazo
4) Reforzar la conciliación bancaria y el control de “partidas abiertas” con segregación de funciones
5) Política de devoluciones preventiva para evitar que el fraccionamiento desemboque en fraude por reembolso
CONSECUENCIAS PREVISTAS
RESULTADOS DE LAS MEDIDAS ADOPTADAS
LECCIONES APRENDIDAS

Caso práctico 3. "VERIFICACIÓN BANCARIA ANTIFRAUDE DEL PROMOTOR INMOBILIARIO: KYC/AML EN RESERVAS, COBROS Y PREVENTAS". La solicitud de cambio de IBAN del promotor por correo y mensajería con presión de urgencia en plena preventa.
CAUSA DEL PROBLEMA
SOLUCIONES PROPUESTAS
1) Activar un protocolo de incidente BEC con contención inmediata y coordinación bancaria
2) Implantar un sistema de “comunicación segura de instrucciones de pago” con canal único y autenticación
3) Gobernanza del IBAN del promotor: registro maestro, doble aprobación y bitácora de cambios
4) Procedimiento de “call-back” y validación de cambios de datos de contacto o solicitudes urgentes
5) Formación y “cultura antifraude” para comerciales y administración: reglas simples que no se negocian
CONSECUENCIAS PREVISTAS
RESULTADOS DE LAS MEDIDAS ADOPTADAS
LECCIONES APRENDIDAS

Caso práctico 4. "VERIFICACIÓN BANCARIA ANTIFRAUDE DEL PROMOTOR INMOBILIARIO: KYC/AML EN RESERVAS, COBROS Y PREVENTAS". El comprador no residente con transferencia internacional y documentación de identificación difícil de verificar en plazo.
CAUSA DEL PROBLEMA
SOLUCIONES PROPUESTAS
1) Diseñar un flujo específico para no residentes: diligencia escalonada por fases con hitos de verificación
2) Implementar verificación manual asistida (second-line review) con checklist y criterios de “concluyente / no concluyente”
3) Alternativas operativas para reducir fricción sin rebajar control: cuenta de depósito/escrow o prevalidación de la cuenta ordenante
4) Pausa y gestión de expectativas: comunicación clara, no acusatoria y con plazos (SLA) de verificación
5) Integrar screening (sanciones/PEP/adverse media) y re-screening por evento en el flujo internacional
CONSECUENCIAS PREVISTAS
RESULTADOS DE LAS MEDIDAS ADOPTADAS
LECCIONES APRENDIDAS

Caso práctico 5. "VERIFICACIÓN BANCARIA ANTIFRAUDE DEL PROMOTOR INMOBILIARIO: KYC/AML EN RESERVAS, COBROS Y PREVENTAS". La compra por sociedad con SPV y cadena de titularidad real incompleta en fase de arras.
CAUSA DEL PROBLEMA
SOLUCIONES PROPUESTAS
1) Reestructurar el onboarding corporativo en dos capas: “sociedad” y “personas clave”, con condición de UBO completo antes de arras
2) Validación estricta de poderes y representación: criterio “facultad para obligar” y registro de evidencias
3) Exigir un organigrama UBO “defendible”: cadena completa hasta persona física final, con porcentajes y firma responsable
4) Política de pagos del grupo: prohibición por defecto de terceros pagadores y preaprobación con trazabilidad cuando proceda
5) Gestión de coincidencias de screening (sanciones/PEP/adverse media): procedimiento de falsos positivos y escalado proporcional
CONSECUENCIAS PREVISTAS
RESULTADOS DE LAS MEDIDAS ADOPTADAS
LECCIONES APRENDIDAS

Caso práctico 6. "VERIFICACIÓN BANCARIA ANTIFRAUDE DEL PROMOTOR INMOBILIARIO: KYC/AML EN RESERVAS, COBROS Y PREVENTAS". La coincidencia PEP y la diligencia reforzada que amenaza la conversión en una preventa avanzada.
CAUSA DEL PROBLEMA
SOLUCIONES PROPUESTAS
1) Procedimiento PEP proporcional: confirmar identidad, clasificar tipo de PEP y definir alcance de diligencia reforzada por riesgo
2) Paquete de evidencias reforzadas “mínimo suficiente” (SoF/SoW) con minimización de datos
3) Aprobación por niveles (gobernanza): decisión documentada de aceptación condicionada, pausa o rechazo
4) Comunicación al cliente no acusatoria y con “marco bancario”: explicar el porqué, plazos y alternativas
5) Control de pagos: prohibición de terceros pagadores y prevalidación de cuenta ordenante
CONSECUENCIAS PREVISTAS
RESULTADOS DE LAS MEDIDAS ADOPTADAS
LECCIONES APRENDIDAS

Caso práctico 7. "VERIFICACIÓN BANCARIA ANTIFRAUDE DEL PROMOTOR INMOBILIARIO: KYC/AML EN RESERVAS, COBROS Y PREVENTAS". La alerta de adverse media en un cotitular y el riesgo de sesgo en la gestión de la información.
CAUSA DEL PROBLEMA
SOLUCIONES PROPUESTAS
1) Procedimiento formal de gestión de alertas de adverse media: verificación de identidad (matching) y evaluación de fiabilidad de fuentes
2) Diseñar un protocolo de comunicación al cliente para alertas: tono neutro, enfoque en verificación y minimización de datos
3) Política de “no arras sin cotitular completo”: onboarding por sujeto y bloqueo de continuidad si falta expediente
4) Aprobación por niveles y decisión basada en evidencia: comité para casos no descartables
5) Gobierno del dato: retención limitada y registro de qué se guarda y por qué
CONSECUENCIAS PREVISTAS
RESULTADOS DE LAS MEDIDAS ADOPTADAS
LECCIONES APRENDIDAS

Caso práctico 8. "VERIFICACIÓN BANCARIA ANTIFRAUDE DEL PROMOTOR INMOBILIARIO: KYC/AML EN RESERVAS, COBROS Y PREVENTAS". La fuente de fondos declarada como venta de un activo y la necesidad de trazabilidad documental del ingreso previo.
CAUSA DEL PROBLEMA
SOLUCIONES PROPUESTAS
1) Diseñar un dossier SoF específico para “venta de activo”: evidencias mínimas, trazabilidad y minimización
2) Regla operativa: pagos solo desde cuenta titular verificada y, si interviene una sociedad familiar, convertirlo en caso corporativo o exigir trazabilidad intragrupo
3) Gestión del fraccionamiento del pago de arras: permitirlo solo si mantiene trazabilidad y referencias
4) Comunicación al cliente: explicar que se necesita evidenciar “origen del pago” y no “datos del tercero”
5) Aprobación documentada: aceptación condicionada basada en evidencia SoF suficiente
CONSECUENCIAS PREVISTAS
RESULTADOS DE LAS MEDIDAS ADOPTADAS
LECCIONES APRENDIDAS

Caso práctico 9. "VERIFICACIÓN BANCARIA ANTIFRAUDE DEL PROMOTOR INMOBILIARIO: KYC/AML EN RESERVAS, COBROS Y PREVENTAS". El uso de pasarela de pago para importes repetidos y el intento de chargeback como fraude en la reserva.
CAUSA DEL PROBLEMA
SOLUCIONES PROPUESTAS
1) Política estricta de pasarela/TPV: limitar importes, limitar fraccionamiento y prohibir titularidad de tarjeta no coincidente salvo control reforzado
2) Reforzar SCA/3DS y capturar evidencias “defendibles” de consentimiento (logs, IP, dispositivo, firma electrónica)
3) Integrar KYC mínimo antes de confirmar la reserva: “pago recibido” no equivale a “reserva confirmada”
4) Motor de reglas antifraude en pasarela y CRM: scoring por canal, IP, dispositivo, patrón de intentos y coincidencia de datos
5) Política de devoluciones y chargebacks: devolución solo a origen, prohibición de cuenta alternativa y dossier de defensa estándar
CONSECUENCIAS PREVISTAS
RESULTADOS DE LAS MEDIDAS ADOPTADAS
LECCIONES APRENDIDAS

Caso práctico 10. "VERIFICACIÓN BANCARIA ANTIFRAUDE DEL PROMOTOR INMOBILIARIO: KYC/AML EN RESERVAS, COBROS Y PREVENTAS". El pago huérfano conciliado mal y la corrección de datos maestros que abre una brecha de fraude interno.
CAUSA DEL PROBLEMA
SOLUCIONES PROPUESTAS
1) Implantar una regla de conciliación “evidencia antes de imputación”: ningún pago huérfano se asigna sin prueba verificable de correspondencia
2) Control de datos maestros y cambios: doble aprobación, bitácora y segregación de funciones para modificar emails, IBANs y titulares
3) Introducir el identificador único de operación como “concepto obligatorio” y un repositorio de evidencias por operación (expediente único)
4) Política de terceros pagadores en hitos: preaprobación y documentación reforzada o rechazo
5) Auditoría interna rápida (“flash audit”) y KPIs/KRIs: medir eficacia del control y reducir dependencia de urgencias
CONSECUENCIAS PREVISTAS
RESULTADOS DE LAS MEDIDAS ADOPTADAS
LECCIONES APRENDIDAS

Caso práctico 11. "VERIFICACIÓN BANCARIA ANTIFRAUDE DEL PROMOTOR INMOBILIARIO: KYC/AML EN RESERVAS, COBROS Y PREVENTAS". La solicitud de devolución por cancelación con intento de reembolso a una cuenta distinta como posible circuito de blanqueo.
CAUSA DEL PROBLEMA
SOLUCIONES PROPUESTAS
1) Política de devoluciones antifraude: devolución solo a la misma cuenta de origen de cada pago, con verificación de titularidad
2) Procedimiento reforzado para solicitudes de cambio de cuenta destino: call-back, evidencia de cierre de cuentas y aprobación por comité
3) Prohibición de devoluciones a terceros: solo se aceptan cuentas del propio cliente (o cuenta conjunta verificada) y nunca “gestores” sin estructura formal
4) Expediente de devolución “audit-ready”: motivo, cálculos, autorizaciones, comunicación y trazabilidad del reembolso
5) Gestión del conflicto y reputación: comunicar plazos y razones de forma no acusatoria, con alternativas dentro de política
CONSECUENCIAS PREVISTAS
RESULTADOS DE LAS MEDIDAS ADOPTADAS
LECCIONES APRENDIDAS

Caso práctico 12. "VERIFICACIÓN BANCARIA ANTIFRAUDE DEL PROMOTOR INMOBILIARIO: KYC/AML EN RESERVAS, COBROS Y PREVENTAS". La operación con pagos desde múltiples cuentas y la sospecha de tercero pagador en hitos de obra.
CAUSA DEL PROBLEMA
SOLUCIONES PROPUESTAS
1) Activar el árbol de decisión para terceros pagadores: pausar imputación, clasificar riesgo y exigir evidencia antes de aceptar el hito como “pagado”
2) Rediseñar la política de medios de pago para hitos: “un pagador principal” y una cuenta prevalidada como estándar
3) Regularización documental del caso: “dossier de terceros pagadores” con trazabilidad y coherencia del flujo de fondos
4) Control de conciliación y contabilidad: cuenta de suspense, reglas de asignación y bloqueo de pagos sin ID
5) Gobernanza y decisión final: continuar con condiciones, pausar o resolver el contrato si no se disipen riesgos
CONSECUENCIAS PREVISTAS
RESULTADOS DE LAS MEDIDAS ADOPTADAS
LECCIONES APRENDIDAS

Caso práctico 13. "VERIFICACIÓN BANCARIA ANTIFRAUDE DEL PROMOTOR INMOBILIARIO: KYC/AML EN RESERVAS, COBROS Y PREVENTAS". La transferencia internacional con corresponsalía y el bloqueo por falta de paquete documental bancable.
CAUSA DEL PROBLEMA
SOLUCIONES PROPUESTAS
1) Establecer un “paquete bancable” estándar para transferencias internacionales: contrato + KYC + titularidad de cuenta + SoF + instrucciones de pago
2) Normalizar el concepto de pago internacional y el ID de operación: obligatoriedad contractual y plantillas para el banco del comprador
3) Gestión de justificantes: diferenciar orden de pago vs. ejecución y exigir confirmación verificable
4) Árbol de decisión ante retención: escalado por plazos, comunicación con banco y alternativas de canal
5) Coordinación con financiador y reporting: documentar incidencias de corresponsalía como causa de retraso y demostrar control
CONSECUENCIAS PREVISTAS
RESULTADOS DE LAS MEDIDAS ADOPTADAS
LECCIONES APRENDIDAS

Caso práctico 14. "VERIFICACIÓN BANCARIA ANTIFRAUDE DEL PROMOTOR INMOBILIARIO: KYC/AML EN RESERVAS, COBROS Y PREVENTAS". La compra por persona jurídica con cadena de titularidad real compleja y pagos intragrupo que exigen diligencia reforzada.
CAUSA DEL PROBLEMA
SOLUCIONES PROPUESTAS
1) KYC corporativo completo y verificación de vigencia: constitución, registro, domicilio, objeto social, actividad real y cuenta bancaria
2) Trazado de UBO en cadena hasta persona física final: organigrama, porcentajes, evidencia y umbral operativo
3) Verificación de poderes y representación: alcance, vigencia, legalización/traducción y control de firma
4) Política de pagos intragrupo: aceptación solo con reglas, autorización, trazabilidad y preaprobación; por defecto, preferencia por pago desde cuenta SPV
5) Diligencia reforzada y condiciones de continuidad: scoring, re-screening por eventos y cláusulas contractuales de cumplimiento
CONSECUENCIAS PREVISTAS
RESULTADOS DE LAS MEDIDAS ADOPTADAS
LECCIONES APRENDIDAS

Caso práctico 15. "VERIFICACIÓN BANCARIA ANTIFRAUDE DEL PROMOTOR INMOBILIARIO: KYC/AML EN RESERVAS, COBROS Y PREVENTAS". El intento de cambio de cuenta del beneficiario en plena preventa y el protocolo de comunicación segura con verificación bancaria.
CAUSA DEL PROBLEMA
SOLUCIONES PROPUESTAS
1) Gobernanza del IBAN del promotor: registro maestro, alta/modificación con doble aprobación y bitácora inalterable
2) Protocolo de comunicación segura al cliente: canal único, autenticación y procedimiento de “call-back” obligatorio
3) Verificación bancaria del beneficiario y del pagador: medidas “bancables” (confirmación del beneficiario / verificación de cuenta) según riesgo
4) Respuesta a incidente: contención técnica (correo/dominio), preservación de evidencias, comunicación controlada y coordinación con banco
5) Reconfigurar el proceso de hitos: “pago condicionado” y bloqueo de reconocimiento hasta confirmación por canal seguro + conciliación con referencia
CONSECUENCIAS PREVISTAS
RESULTADOS DE LAS MEDIDAS ADOPTADAS
LECCIONES APRENDIDAS

Caso práctico 16. "VERIFICACIÓN BANCARIA ANTIFRAUDE DEL PROMOTOR INMOBILIARIO: KYC/AML EN RESERVAS, COBROS Y PREVENTAS". La alerta de screening por PEP y adverse media en preventa y la gestión proporcional sin bloquear la conversión.
CAUSA DEL PROBLEMA
SOLUCIONES PROPUESTAS
1) Proceso de resolución de alertas: identificación positiva, desambiguación y cierre documentado (falsos positivos vs. match real)
2) Diligencia reforzada proporcional para PEP/adverse media: SoW/SoF, propósito, aprobación por niveles y condiciones de continuidad
3) Separar fases: permitir reserva condicionada y bloquear arras hasta cerrar screening reforzado
4) Comunicación al cliente: guión no acusatorio, transparencia y minimización de datos
5) Preparación “bancable” para el financiador y el banco: expediente audit-ready y justificación de proporcionalidad
CONSECUENCIAS PREVISTAS
RESULTADOS DE LAS MEDIDAS ADOPTADAS
LECCIONES APRENDIDAS

Caso práctico 17. "VERIFICACIÓN BANCARIA ANTIFRAUDE DEL PROMOTOR INMOBILIARIO: KYC/AML EN RESERVAS, COBROS Y PREVENTAS". La implantación operativa en 90 días con checklists por fase y control de excepciones en un promotor con múltiples canales.
CAUSA DEL PROBLEMA
SOLUCIONES PROPUESTAS
1) Plan de implantación en 90 días por oleadas: base mínima, estabilización y optimización
2) Diseño de checklists por fase con “mínimo necesario” y escalado por riesgo (no solo por importe)
3) Control de excepciones: registro, aprobación por niveles y límites temporales (“excepción no es norma”)
4) Gobernanza de datos maestros e IBAN: segregación de funciones, permisos y bitácora
5) Tecnología mínima viable: eKYC/screening, repositorio de evidencias y automatizaciones por eventos
CONSECUENCIAS PREVISTAS
RESULTADOS DE LAS MEDIDAS ADOPTADAS
LECCIONES APRENDIDAS

Caso práctico 18. "VERIFICACIÓN BANCARIA ANTIFRAUDE DEL PROMOTOR INMOBILIARIO: KYC/AML EN RESERVAS, COBROS Y PREVENTAS". La escalada de incidencias repetidas y el rediseño del scoring por riesgo para reducir falsos positivos y bloquear patrones reales.
CAUSA DEL PROBLEMA
SOLUCIONES PROPUESTAS
1) Reingeniería del modelo de riesgo: de “umbral por importe” a “scoring por variables + disparadores por evento”
2) Segmentación y diligencia proporcional: simplificada, estándar y reforzada según banda de riesgo
3) Gestión de falsos positivos: reglas de desambiguación, listas internas de “clientes recurrentes verificados” y re-screening controlado
4) KPIs/KRIs y control de calidad del scoring: monitorización, recalibración mensual y pruebas internas
5) Integración operativa: workflow de escalado y decisiones con trazabilidad y segregación de funciones
CONSECUENCIAS PREVISTAS
RESULTADOS DE LAS MEDIDAS ADOPTADAS
LECCIONES APRENDIDAS

Caso práctico 19. "VERIFICACIÓN BANCARIA ANTIFRAUDE DEL PROMOTOR INMOBILIARIO: KYC/AML EN RESERVAS, COBROS Y PREVENTAS". El aumento de chargebacks en reservas por tarjeta y la reconstrucción del expediente de consentimiento para defender cobros y reducir fraude.
CAUSA DEL PROBLEMA
SOLUCIONES PROPUESTAS
1) Reconfiguración del flujo de reserva por tarjeta con “autenticación fuerte” y verificación antifraude previa (RBA en pasarela)
2) Expediente de consentimiento y condiciones “bancables”: evidencia de aceptación, logs, y confirmación al cliente por canal seguro
3) Integración KYC/AML con reservas: KYC mínimo en reserva y escalado antes de arras; bloqueo de terceros pagadores por tarjeta
4) Procedimiento de disputa (chargeback) y “dossier de defensa” estandarizado con SLA y responsabilidades claras
5) Rediseño de conciliación y devoluciones asociadas a pasarela: trazabilidad, devolución a origen y control de errores
CONSECUENCIAS PREVISTAS
RESULTADOS DE LAS MEDIDAS ADOPTADAS
LECCIONES APRENDIDAS

Caso práctico 20. "VERIFICACIÓN BANCARIA ANTIFRAUDE DEL PROMOTOR INMOBILIARIO: KYC/AML EN RESERVAS, COBROS Y PREVENTAS". Los pagos fraccionados desde múltiples cuentas y la sospecha de tercero pagador encubierto.
CAUSA DEL PROBLEMA
SOLUCIONES PROPUESTAS
1) Activación inmediata del protocolo “tercero pagador”: suspensión preventiva del reconocimiento del cobro y paso a diligencia reforzada por evento
2) Evidencia de relación y autorización: documentación mínima para aceptar pagos de terceros vinculados (y rechazo por defecto de terceros no vinculados)
3) SoF (fuente de fondos) por coherencia del patrón: justificar el origen de los importes fraccionados y su trazabilidad hasta el comprador
4) Control de datos y comunicaciones: bloqueo de cambios de contacto durante incidencias y obligatoriedad de canal seguro
5) Reglas de conciliación y asignación: ID de operación obligatorio, suspense para pagos sin referencia y respuesta estandarizada al banco
CONSECUENCIAS PREVISTAS
RESULTADOS DE LAS MEDIDAS ADOPTADAS
LECCIONES APRENDIDAS

Caso práctico 21. "VERIFICACIÓN BANCARIA ANTIFRAUDE DEL PROMOTOR INMOBILIARIO: KYC/AML EN RESERVAS, COBROS Y PREVENTAS". La cancelación con solicitud de reembolso a cuenta distinta y el riesgo de triangulación mediante devoluciones.
CAUSA DEL PROBLEMA
SOLUCIONES PROPUESTAS
1) Política de devoluciones antifraude: devolución a origen como regla y “cambio de cuenta” como excepción reforzada
2) Procedimiento de verificación previo al reembolso: identidad, titularidad y “call-back” con canal seguro
3) Segmentación del reembolso y trazabilidad contable: separación por fuente de pago, suspense y conciliación específica de devoluciones
4) Control antifraude interno: segregación de funciones, doble aprobación y alertas por patrones en devoluciones
5) Dossier “listo para banco” y gestión reputacional/comercial: respuesta estandarizada al comprador y al banco
CONSECUENCIAS PREVISTAS
RESULTADOS DE LAS MEDIDAS ADOPTADAS
LECCIONES APRENDIDAS

Caso práctico 22. "VERIFICACIÓN BANCARIA ANTIFRAUDE DEL PROMOTOR INMOBILIARIO: KYC/AML EN RESERVAS, COBROS Y PREVENTAS". La compra corporativa mediante SPV con titularidad real compleja y pagos transfronterizos en preventa.
CAUSA DEL PROBLEMA
SOLUCIONES PROPUESTAS
1) KYC corporativo completo con trazado UBO en cadena y documentación de vigencia (expediente corporativo defendible)
2) Control de representación y poderes: validación reforzada del firmante y límites de actuación
3) Screening (sanciones, PEP, adverse media) del universo completo: UBO, administradores, apoderados y entidades clave del grupo, con gestión de coincidencias
4) SoF/SoW corporativo y coherencia del flujo: evidencias bancables para arras e hitos, y reglas estrictas de “quién paga”
5) Condiciones de continuidad y control contractual: cláusulas operativas KYC/AML, suspensión de cobros no verificables y calendario condicionado
CONSECUENCIAS PREVISTAS
RESULTADOS DE LAS MEDIDAS ADOPTADAS
LECCIONES APRENDIDAS

Caso práctico 23. "VERIFICACIÓN BANCARIA ANTIFRAUDE DEL PROMOTOR INMOBILIARIO: KYC/AML EN RESERVAS, COBROS Y PREVENTAS". La estafa de cambio de IBAN en preventa y el protocolo de call-back que evita una pérdida millonaria.
CAUSA DEL PROBLEMA
SOLUCIONES PROPUESTAS
1) Protocolo formal anti-IBAN change (BEC): canales oficiales, prohibiciones y “call-back” obligatorio
2) Comunicación preventiva al comprador integrada en el flujo: advertencias, plantillas y educación sin generar alarma excesiva
3) Respuesta a incidente: contención, coordinación con banco y preservación de evidencias
4) Revisión de seguridad interna: dominio, correo, MFA, monitorización de suplantaciones y disciplina operativa
5) Evidencia “audit-ready” y ajuste contractual: cláusulas de canal oficial y responsabilidad razonable
CONSECUENCIAS PREVISTAS
RESULTADOS DE LAS MEDIDAS ADOPTADAS
LECCIONES APRENDIDAS

Caso práctico 24. "VERIFICACIÓN BANCARIA ANTIFRAUDE DEL PROMOTOR INMOBILIARIO: KYC/AML EN RESERVAS, COBROS Y PREVENTAS". La operación con PEP y adverse media: diligencia reforzada sin paralizar la conversión en una preventa de alto importe.
CAUSA DEL PROBLEMA
SOLUCIONES PROPUESTAS
1) Protocolo PEP operativo: clasificación por riesgo, aprobación por niveles y dossier reforzado SoF/SoW
2) Gestión de adverse media sin sesgos: criterios de fiabilidad, relevancia y resultado, con documentación del análisis
3) Condiciones operativas para continuar: límites de pagador, canales, referencias y prohibición de terceros no verificados
4) Gestión del plazo comercial: “acuerdo condicionado” y control de hitos KYC antes de firmar arras
5) Coordinación con banco y financiador: paquete bancable y reporting de decisión
CONSECUENCIAS PREVISTAS
RESULTADOS DE LAS MEDIDAS ADOPTADAS
LECCIONES APRENDIDAS

Caso práctico 25. "VERIFICACIÓN BANCARIA ANTIFRAUDE DEL PROMOTOR INMOBILIARIO: KYC/AML EN RESERVAS, COBROS Y PREVENTAS". El colapso operativo por incidencias múltiples y la implantación acelerada del programa integral en 60–90 días con auditoría inicial.
CAUSA DEL PROBLEMA
SOLUCIONES PROPUESTAS
1) Gobierno y roles (tres líneas adaptadas): nombramiento de responsables, RACI y comité de incidencias
2) Mapa end-to-end del customer journey de cobro con controles incorporados (del lead al abono conciliado)
3) Matriz de riesgo y scoring con disparadores por evento + niveles de diligencia (simplificada/estándar/reforzada)
4) Evidencias mínimas y expediente único digital (audit trail): repositorio, control de versiones y custodia
5) Controles sobre medios de pago: pasarela/TPV, transferencias y verificación de cuenta cuando proceda
6) Conciliación bancaria y contabilidad antifraude: reglas, suspense, segregación y reporting
7) Devoluciones y cancelaciones: política a origen, doble aprobación y defensa ante presión externa
8) Gestión de incidentes y coordinación con bancos: playbooks, plantillas y tiempos
9) Tecnología e integraciones (RegTech): eKYC, screening, verificación IBAN, firma electrónica y repositorio
10) Auditoría inicial (día 75–90): pruebas por muestreo, hallazgos y plan correctivo
CONSECUENCIAS PREVISTAS
RESULTADOS DE LAS MEDIDAS ADOPTADAS
LECCIONES APRENDIDAS