CURSOS INMOBILIARIOS Y URBANISMO
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CURSOS - LIBRERÍA - Pdf DE LA CONSTRUCCIÓN, URBANISMO E INMOBILIARIO.

INVERSOR INMOBILIARIO

  • Desde el inversor inmobiliario particular al gran fondo.
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¿QUÉ APRENDERÁ?
Inversor inmobiliario patrimonialista. Inmobiliaria patrimonialista.

Medidas anticíclicas de prevención del riesgo inmobiliario.

Proceso de reestructuración de su patrimonio con el objeto de incrementar los niveles de rentabilidad

La estructura financiera de una inmobiliaria patrimonialista. Activos inmobiliarios para su alquiler. 

La gestión técnica del patrimonio en una inmobiliaria patrimonialista.

Estrategia inversora inmobiliaria. Equilibrio financiero (riesgo rentabilidad) en el análisis de rentabilidad por alquiler o plusvalías. 

Estrategias inmobiliarias directas o indirectas (vehículos inversores interpuestos).

Estrategias de inversión y perfil de fondos patrimonialistas inmobiliarios. 

El private equity inmobiliario. 

VÍDEO DE JORNADA DE PRESENTACIÓN
OPINIONES DE CLIENTES.
Somos un grupo familiar con patrimonio inmobiliario en alquiler. Nos ha sido muy útil porque se explica con un lenguaje que se entiende y además es práctico. Muy recomendable para los particulares que quieran invertir en inmuebles para alquilar.

Marcial Ruíz

ÍNDICE
Introducción.  PRELIMINAR PARTE PRIMERA
El inversor inmobiliario particular.
PARTE SEGUNDA
Fiscalidad del alquiler por inversores inmobiliarios.
PARTE TERCERA
Inversión inmobiliaria a través de sociedades interpuestas.
PARTE CUARTA
Los 'family office' inmobiliarios.
PARTE QUINTA
Rentabilizar el patrimonio inmobiliario.
PARTE SEXTA PARTE SÉPTIMA
El asset management inmobiliario.
PARTE OCTAVA PARTE NOVENA
CrowdInvesting y Crowdfunding o Inversión Colectiva en inmuebles (financiación e inversión inmobiliaria).
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Introducción. 

  • Las ventajas de la inversión inmobiliaria directa frente a otras clases de inversión.
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1. Diferencias entre la inversión inmobiliaria y la inversión en activos financieros como deuda pública. 
a. Transparencia de la bolsa vs valoraciones inmobiliarias.

Los mercados de capitales cotizados en bolsa y la deuda pública son activos financieros de enorme transparencia, pues están en mercados desarrollados y muy eficientes, de manera que el inversor tiene en todo momento conocimiento del valor de su inversión, en caso de que desease enajenarla. 

No es el caso del mercado inmobiliario de inversión, donde la mayoría de las veces las transacciones de compraventa o el montante de las rentas que paga un arrendatario en un inmueble dado no son públicas. Por ello es necesaria la existencia de valoraciones de los inmuebles. Así, el propietario del activo, o un potencial comprador, pueden saber el valor de mercado de ese activo específico. 

Esto no tendría sentido en el mercado de capitales, pues simplemente mirando las cotizaciones sabemos el valor de nuestra inversión al instante.

En transacciones inmobiliarias no existe un mercado público centralizado, como sí ocurre en el mercado de capitales. La dispersión y opacidad a lo largo de la geografía es considerable y, si se quiere invertir en bienes  inmuebles en un área nueva, es necesario asesorarse con detalle en ese mercado concreto, dedicando tiempo y esfuerzo a ello, dado el montante habitual de este tipo de inversiones.

b. Liquidez de la bolsa vs iliquidez de los activos inmobiliarios.

En general, los productos financieros son más líquidos que los activos inmobiliarios. Podemos dar órdenes de compra de acciones cotizadas en el Ibex35 que se materializan de inmediato. Y lo mismo para la deuda pública, dada la enorme solvencia del emisor. 

Los activos inmobiliarios son, en principio, menos líquidos y resulta muy normal tardar meses o más en vender un activo (en situaciones normales de ciclo económico, no en una crisis como la actual) desde que se dan las instrucciones de venta. 

Pero también es cierto que un edificio de oficinas en zona prime, con arrendatario triple A y contrato de obligado cumplimiento a largo plazo, que otorga en estos momentos una rentabilidad superior a la media del mercado, seguramente se enajenaría muy rápido.

c. Costes de transacción más costosos en las ventas inmobiliarias.

Entendemos por costes de transacción los que se devengan en el momento de una transacción de compraventa. En el caso del mercado de capitales, fiscalidad aparte, los costes son muy bajos, pues, por ejemplo, el corretaje para volúmenes bajos de contratación pueden situarse en el orden del 0,1%. 

Sin embargo, en las compraventas inmobiliarias, y dependiendo también de la complejidad del inmueble y de la transacción, necesitaremos incurrir en costes de abogados, notarios, registro de la propiedad, constituciones hipotecarias, honorarios de intermediación, etc., que nos podrían situar perfectamente en el entorno del 5-7% del importe de la transacción.

d. Costes de gestión de activos (asset management)

Los activos inmobiliarios son activos físicos y, sólo por su tenencia, deben asumirse una serie de gastos: mantenimiento y conservación, impuesto de bienes inmuebles, administrador de fincas y gestión de arrendatarios (ya sea mediante asesoría externa o estructura propia). La mera tenencia de acciones o bonos no implica esto, aunque comúnmente todas las cifras de rentabilidad inmobiliaria ya vienen deducidas por estos costes. Además, en muchos casos, en los bienes  inmuebles de inversión se repercuten estos gastos al arrendatario, por lo que mientras esté ocupado el inmueble, éstos no son costes reales.

e. Rentabilidad bolsa vs rentabilidad inmobiliaria.

El activo con mayor rentabilidad total (efectos rentas + efecto capital) se compara con los bonos del Estado y los 35 valores más importantes de
la bolsa española. 

f. Volatilidad

Volatilidad en sus rentabilidades comparada con la deuda del Tesoro Público y la bolsa.


2. ¿Por qué invertir en inmobiliario?

Las principales razones para invertir en el inmobiliario terciario e industrial (comercial property) son las siguientes:
 

a. Diversificación del riesgo. 

En un amplio portafolio de activos de inversión, el inmobiliario está poco correlacionado con el valor de la bolsa y la deuda pública, por lo que es una clara opción de diversificación de la volatilidad de las rentabilidades esperadas de esta cartera. 

Es menos líquido y más opaco, pero enormemente consistente, sobre todo para patrimonialistas a largo plazo, no tanto para inversores especulativos cortoplacistas.

b. Rentas recurrentes. 

Los inmuebles terciarios arrendados otorgan rentas recurrentes de menor volatilidad que la producida por los dividendos de las acciones cotizadas. Un inmueble puede quedar vacante, pero si se solicita una renta de mercado, debiera ocuparse de nuevo en tiempo razonable.

c. Apreciación. 

En una economía en crecimiento, el propio activo aumenta su valor, otorgando plusvalías latentes a su propietario. Esta apreciación debe sumarse a la rentabilidad otorgada por las rentas de alquiler.

d. Inflación. 

La inflación se repercute a las rentas por contrato de arrendamiento, por lo que éstas siempre varían proporcionalmente con el IPC.

Lo mismo ocurre con el valor del inmueble, que se aprecia al capitalizar rentas incrementadas por IPC.

e. Financiación. 

Mientras las rentas varían con el IPC, esto no ocurre con el apalancamiento o financiación externa utilizada para la adquisición del activo, que depende de los tipos de interés de mercado. El crédito hipotecario ha permitido fuertes volúmenes de inversión en bienes  inmuebles porque las entidades financieras han visto muy favorablemente que la garantía de estos préstamos fueran los propios activos que se adquirían.

f. Gestión del activo (asset management). 

Dado un activo terciario de inversión, también podemos aumentar su valor con la gestión apropiada. 

La mejora puede venir: por el cambio a un arrendatario más solvente, por un plazo superior de período contractual, por incremento de las rentas o, incluso, por la disminución de los gastos de mantenimiento.

Se trataría de activos con recorrido, gracias a la gestión del patrimonialista.
 

3. Adquisición directa o indirecta de inmuebles.
 
a. Vehículos de inversión inmobiliaria.

Tradicionalmente, los inversores que buscaban tener una posición en inversión inmobiliaria tenían dos opciones: comprar directamente activos o comprar acciones de empresas inmobiliarias cotizadas. Sin embargo, se han desarrollado otros vehículos de inversión. 

b. Tenencia directa de bienes inmobiliarios

La mera tenencia de varios edificios en arrendamiento otorga, obviamente, una rentabilidad. 

Sin embargo, una de las características del activo inmobiliario como bien de inversión es que no tiene por qué seguir un determinado índice, pues se caracteriza por un montante de inversión grande, una heterogeneidad en parte debida a la importancia de la ubicación del activo y altos costes de gestión y transacción, además de menor liquidez, como ya se ha visto anteriormente. 

Los costes de transacción provocan tenencias por más tiempo del que sería razonable en el mercado de capitales y la heterogeneidad produce un alto riesgo para un activo específico, en lo referente a la sostenibilidad de los rendimientos de éste. Claramente esto es de aplicación en inversiones pequeñas. Sin embargo, más adelante analizaremos cómo esta opción se demuestra más rentable a largo plazo que la compra de acciones en general y, además, menos volátil en sus rendimientos.

c. Adquisición de acciones de empresas inmobiliarias cotizadas

Es el caso particular de la adquisición de acciones de empresas cotizadas en bolsa pertenecientes al sector inmobiliario. De igual modo que otros sectores tienen sus especificidades en el mercado de capitales (energía, tecnológicas, etc.), también el sector inmobiliario cotizado merece un análisis específico y por ello existen, en distintos mercados, índices específicos para este segmento de actividad.

En España, al contrario de lo que ocurre en otros mercados, es mayoritario el perfil promotor que el patrimonialista y en muchas ocasiones ambos perfiles coexisten en la misma empresa, siendo negocios muy diferentes.

Sí existen, sin embargo, estudios en otros mercados cotizados de mayor volumen donde pueden compararse los rendimientos y la volatilidad de valores cotizados del sector inmobiliario con la adquisición directa de ese tipo de bienes.

La EPRA (European Public Real Estate Association) es una entidad que agrupa a las principales empresas patrimonialistas con intereses en Europa, incluyendo fondos de inversión y entidades financieras con fuerte posición en el mercado inmobiliario (en España, Inmobiliaria Colonial es miembro de EPRA). Esta asociación de empresas cotizadas promueve la transparencia entre los inversores, mejorando el entorno operativo y animando a la fortaleza y cohesión del sector promoviendo las best practices en él. 

d. Vehículos de inversión colectiva

A pesar de la fuerte expansión del sector inmobiliario, las instituciones de inversión colectiva en este sector no han tenido una gran relevancia en España y hay, además, una gran confusión terminológica. 

Según la CNMV, los fondos se dividen en fondos de carácter financiero y fondos de carácter no financiero, dependiendo de que inviertan directamente en inmuebles o en acciones de sociedades inmobiliarias cotizadas:

Fondos inmobiliarios

Dentro de la modalidad de fondos de carácter no financiero se encuentran los fondos inmobiliarios (FII), que son instituciones de inversión colectiva, no financiera, cuyo objeto es la captación de fondos para destinarlos a la compra de inmuebles (viviendas, oficinas, locales comerciales, aparcamientos, etc.) con el objetivo de explotarlos en alquiler. En España, su reglamento no llegó hasta 1992. En él se estableció su marco jurídico, que se ha ido perfeccionando en función de la demanda y las necesidades del mercado.

El Banco de España exige una tasación una vez al año; las tasaciones se realizan por el método de capitalización de rentas de alquiler teniendo en cuenta que el activo tiene arrendatarios y las condiciones del contrato afectarán a la valoración.

Este tipo de fondo es para clientes de un perfil conservador y a largo plazo suelen obtener una rentabilidad superior a la renta fija. Es una manera de participar en un proyecto inmobiliario colectivo y diversificado, aunque su liquidez es menor que la de otros fondos.

Fondos mobiliarios del sector inmobiliario.

Amparados en la legislación de los fondos mobiliarios (de carácter financiero) han aparecido fondos especializados en el sector inmobiliario. Estos fondos, incluidos en el grupo de fondos sectoriales, no pueden invertir en inmuebles directamente, sino que invierten en empresas cotizadas del sector. Su rentabilidad está más relacionada con el ciclo bursátil y su riesgo es mucho mayor, ya que están expuestos a los ciclos de la construcción, y su rentabilidad es superior en la parte positiva del ciclo.

Real estate investment trusts (REIT) y SOCIMIs

Un tipo de inversión colectiva inmobiliaria son los REIT. Nacidos en Estados Unidos en 1960, son sociedades anónimas de inversión inmobiliaria que generalmente cotizan en bolsa y con la ventaja fiscal de impuesto de sociedades casi nulo, siempre que se distribuyan en forma de dividendo la mayor parte de los beneficios de la sociedad. Reino Unido y Alemania aprobaron una legislación específica en el 2007 y recientemente en España, en el 2009, se aprobó la Ley de Sociedades de Inversión en el Mercado Inmobiliario (SOCIMI). Las SOCIMI son entidades que cotizan en un mercado secundario cuya actividad principal es la adquisición, promoción y rehabilitación de bienes inmuebles urbanos para su arrendamiento, así como la tenencia de participaciones de otras SOCIMI. 

Productos derivados (property derivative) del sector inmobiliario basados en índices.

En los últimos años se ha producido la emergencia del mercado de productos derivados del sector inmobiliario basado en índices publicados como los aquí ya mencionados IPD (Reino Unido, Europa) y NCREIF (Estados Unidos). Quizá el mercado más activo ha sido, tradicionalmente, el británico, con un volumen anual de 4,8 billones de euros.

Un derivado de un activo inmobiliario (property derivative) es un derivado financiero cuyo valor se deriva del valor de un activo inmobiliario real subyacente. En la práctica, debido a la ya analizada dificultad de establecer un precio de las transacciones con activos inmobiliarios concretos, los contratos de este tipo de derivados están basados en un índice como los arriba citados. En definitiva, se persigue obtener una representación más ajustada de la rentabilidad de las propiedades subyacentes.

Un ejemplo de ello son las property index notes (PIN). El vendedor del PIN paga el índice IPD anual al vencimiento (incluye plusvalías de capital y rentabilidad de las rentas de alquiler) y durante el período de tenencia del PIN paga, además, lógicamente, de manera cuatrimestral la rentabilidad de las rentas provenientes del alquiler. Es como un bono. Esto quiere decir que la contraparte que lo adquiere está recibiendo un rendimiento de su inversión equivalente a la rentabilidad del mercado inmobiliario terciario de Reino Unido, como si hubiese comprado un portafolio de propiedades, pero con menos costes de transacción, mayor transparencia y liquidez. 

De todos estos temas se trata en la guía práctica del “Inversor inmobiliario. Desde el inversor inmobiliario particular al gran fondo”, desde una perspectiva práctica y profesional.
 
 
PRELIMINAR
  • El inversor inmobiliario en 35 preguntas y respuestas.
1. ¿Qué hace un inversor inmobiliario tradicional?
a. Comprar inmuebles para revenderlos o alquilarlos.
b. Localizar inmuebles en los que invertir
2. ¿Cuáles son las precauciones de una buena inversión inmobiliaria?
a. Diversificación de riesgos
b. Inversiones mínimas
c. Compromiso de capital
c. Costes adicionales
d. Codecisión
3. ¿Por qué invertir en bienes inmuebles?
4. ¿Cuáles son los factores más importantes en las inversiones inmobiliarias?
a. La oferta y la demanda.
b. Factores clave que influyen en la demanda inmobiliaria
  • Demografía de la población
  • Crecimiento económico
  • Inversión extranjera directa
  • Turismo
  • Tipo de interés
5. ¿Cuáles son las principales ventajas de las inversiones inmobiliarias?
a. Manteniendo un valor.
b. Control de inversiones.
c. Alta rentabilidad en relación al riesgo.
6. ¿Cuáles son los principales inconvenientes de las inversiones inmobiliarias?
a. Elevados gastos a la entrada.
b. Carga burocrática
c. Capital bloqueado/liquidez limitada.
7. ¿Cuáles son las ventajas e inconvenientes de una inversión inmobiliaria directa (comprar para alquilar)?
a. ¿Cuáles son las ventajas asociadas con las inversiones inmobiliarias?
b. Inconvenientes de la inversión inmobiliaria.
8. ¿Cuáles son las ventajas e inconvenientes de invertir en fondos inmobiliarios?
a. Fondos inmobiliarios abiertos sin límite de permanencia
b. Fondos inmobiliarios cerrados con límite de permanencia
9. ¿Cuáles son las ventajas e inconvenientes de invertir en empresas inmobiliarias?
a. Compra de acciones de inmobiliarias
b. Bonos de inmobiliarias
10. ¿Cuáles son las ventajas e inconvenientes de invertir en inversión colectiva inmobiliaria?
11. ¿Inversión inmobiliaria segura o con riesgo?
12. ¿Cómo gestionar los inmuebles en los que se ha invertido?
13. ¿Cuáles son las claves para financiar (apalancar) la inversión inmobiliaria?
a. Loan to value
b. Amortización mensual
14. ¿Cuáles son los diferentes tipos de inversión inmobiliaria?
a. Bienes inmuebles para residencia
b. Inmuebles para inversión
  • Compra de vivienda para alquilarla.
  • Compra de inmueble para alquiler turístico
  • Plazas de garaje.
  • El local profesional y comercial
  • Bienes inmuebles de uso mixto
  • Nave industrial
  • Suelo no desarrollado urbanísticamente
15. ¿Cuáles son los bienes inmuebles objeto de inversión inmobiliaria?
a. Bienes inmuebles residenciales
b. Bienes inmuebles comerciales
c. Suelo no finalista (por urbanizar)
16. ¿Qué tipo de inversores existen en el mercado inmobiliario?
a. Inversor especulativo
b. Inversores activos
c. Inversores pasivos
d. Inversores individuales
e. Inversores institucionales
17. ¿Cómo hacer inversiones inmobiliarias?
a. Inversiones inmobiliarias en primera persona
b. Inversión en fondos inmobiliarios
18. ¿Cuáles son las diferentes clases de inversión inmobiliaria?
a. Inversor activo vs pasivo
b. La inversión activa es increíblemente compleja y práctica.
c. La inversión pasiva tiene la estrategia de: comprar y retener (patrimonialista).
19. ¿Cómo se clasifican los inversores inmobiliarios en función de la estrategia?
a. Rehabilitadores (flippers)
  • Costes de rehabilitación
  • Costes de adquisición
  • Costes de reparación
  • Costes de tenencia
  • Costes de venta
b. Patrimonialistas (comprar y mantener)
  • Costes de la inversión inmobiliaria patrimonialista
  • Costes de adquisición
  • Reparaciones y mejoras iniciales
  • Administradores de propiedades
  • Gastos fijos
  • Gastos variables
c. Intermediarios (doble cierre - double closing)
  • Costes de venta por intermediación
  • Costes de adquisición
  • Costes de rehabilitación
20. ¿Cómo clasificar las inversiones inmobiliarias en función de su duración?
a. Corto plazo
b. Largo plazo
21. ¿Cómo se clasifican las inversiones inmobiliarias en función de su tamaño?
a. Individual
b. Institucional
22. ¿Cuáles son los tipos de inversores inmobiliarios en función del tipo de inmueble?
a. Tipo único
b. Tipo mixto
23. ¿Cuáles son las clases de  inversiones inmobiliarias colectivas?
a. REIT (en España, SOCIMI)
b. Crowdfunding inmobiliario. Plataformas de financiación colectiva
24. ¿Qué son los REIT (Socimis en España)?
a. ¿Qué es un REIT?
b. Clases de REIT
  • REIT de comercio minorista (centros comerciales).
  • REIT residenciales
  • REIT sanitarios
  • REIT de oficina
  • REIT hipotecarios
25. ¿Qué son los fondos de inversión inmobiliaria?
26. ¿Por qué invertir en fondos inmobiliarios?
27. ¿Qué es el Crowdfunding inmobiliario?
28. ¿Quién es quién en la inversión inmobiliaria?
a. Bancos
b. Inversores ángeles (Angel Investors)
c. Capital riesgo
d. Prestamistas privados
e. Inversores inmobiliarios particulares
f. Inversores inmobiliarios del mercado de valores
29. ¿Qué es el retorno del coste (Price Rate of Change - ROC).
a. Definición del retorno del coste (Price Rate of Change - ROC).
b. ¿Por qué es tan importante el retorno del coste (Price Rate of Change - ROC)?
30. ¿Qué precauciones debe tomar un inversor inmobiliario?
a. Decidir cómo se desea invertir en bienes inmuebles.
b. Investigar el mercado inmobiliario
c. Controlar los gastos
31. ¿Qué es la relación entre el préstamo y la tasación (loan to value LTV)?
32. ¿Qué es el ingreso operativo neto (Net operating income (NOI)?
33. ¿Es rentable invertir en subastas inmobiliarias / ejecución hipotecaria?
34. ¿Cómo es la estrategia inmobiliaria de “comprar, renovar, alquilar y refinanciar”?
35. ¿Cómo es la estrategia inmobiliaria Fix & Flip (comprar, rehabilitar y vender)?
PARTE PRIMERA
    El inversor inmobiliario particular.
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Capítulo 1. 
El inversor inmobiliario que compra un piso para alquilarlo. Fase de selección de pisos para alquilar.
1. ¿En qué se fija un inversor inmobiliario?
  • Ascensor
  • Garaje
  • Ruidos
  • Número de habitaciones
  • Superficie. Metros cuadrados (útiles vs construidos)
  • Precaución con los metros de terrazas y armarios empotrados.
  • Distribución
  • Los metros de pasillo
  • Orientación
  • Fachada exterior
  • Ventanas
  • Puertas
  • Antigüedad de los edificios.
  • Viviendas a reformar
  • Certificado energético
2. Lo que debe saber de los agentes y portales inmobiliarios si quiere invertir en inmuebles para alquilar.
a. Al acabar la visita: me quedo porque ahora mismo viene un cliente muy interesado en el piso.
b. Ver el número de favoritos en los portales inmobiliarios.
c. El tiempo que lleva en venta. La referencia de los portales de internet.
TALLER DE TRABAJO
Casos prácticos para el pequeño inversor inmobiliario. Ventajas y desventajas de invertir en inmuebles para alquilar.
1. Desventajas de invertir en inmuebles para alquilar
a. Lleva tiempo recuperar la inversión. El inmueble no tiene liquidez inmediata.
b. Recuperación de la inversión. Ej. 120.000 € en comprar una vivienda. 600 €. 17 años en recuperar la inversión.
c. Dificultades para alquilar con garantías. No se gana y se gasta (impuestos, comunidad, etc.)
2. Ventajas de invertir en inmuebles para alquilar
a. Alquilar es más fácil que vender y es más rápido.
b. Ingresos regulares.
TALLER DE TRABAJO
Caso práctico. ¿Cómo se calcula la rentabilidad de un alquiler?
1. La fórmula que no falla.
2. ¿Qué rentabilidad es adecuada?
3. Ejemplos de rentabilidades por alquiler.
a. Rentabilidad de la vivienda
b. Rentabilidad de los locales comerciales
c. Rentabilidad de las oficinas
d. Rentabilidad de los garajes
TALLER DE TRABAJO
La vía mixta del alquiler garantizado o lease back inmobiliario para particulares. 
  • La vía mixta para propietarios: cobrar una cantidad a la firma del contrato de venta más unas rentas mensuales.
Capítulo 2. 
Incentivos a la inversión inmobiliaria: inversión inmobiliaria a cambio de nacionalidad.
1. Visado de residencia para inversores. La inversión inmobiliaria a cambio de la nacionalidad española (GOLDEN VISA).
2. Autorización de residencia para inversores
PARTE SEGUNDA
  • Fiscalidad del alquiler por inversores inmobiliarios.
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Capítulo 3. 
Impuesto de la renta de las personas físicas. IRPF.
1. Impuesto sobre la renta de las personas físicas (IRPF)
2. Rendimientos del capital inmobiliario
a. Cómputo de los rendimientos íntegros
b. Gastos deducibles
3. Imputación de rentas inmobiliarias.
4. Reducciones
Capítulo 4. 
Gastos deducibles y no deducibles en el IRPF por el alquiler de vivienda.
1. Gastos deducibles
a. Intereses y demás gastos de financiación
b. Conservación y reparación
c. Tributos y recargos no estatales
d. Saldos de dudoso cobro
e. Cantidades destinadas a la amortización del inmueble.
f. Compensación para contratos de arrendamiento anteriores a 9 de mayo de 1985
2. Gastos no deducibles

TALLER DE TRABAJO
Caso práctico. ¿Cómo declarar los ingresos del alquiler turístico?
1. ¿Qué es una vivienda vacacional a efectos fiscales?
2. Impedimentos para desgravaciones por vivienda habitual.
3. Las deducciones para el período en que la vivienda vacacional está alquilada.
4. ¿Cómo declarar los días alquilados?
5. ¿Cómo declarar por los días que no ha estado alquilada?
6. Inspecciones y declaraciones paralelas por no declaración de las viviendas vacacionales.

Capítulo 5. 
¿Qué se consideran "rendimientos del capital inmobiliario"?
1. ¿Qué se consideran "rendimientos del capital inmobiliario"?
2. ¿Cómo se determina el rendimiento neto del capital inmobiliario?
3. ¿Qué gastos son deducibles?
4. ¿Qué reducciones son aplicables a los rendimientos netos?
a. Reducción general
b. Reducción especial
5. Las retenciones en los rendimientos de capital inmobiliario
6. Dación en pago.
Capítulo 6. 
Rendimientos inmobiliarios en el IRPF. Casos prácticos.
1. Arrendamiento de inmueble como rendimiento del capital inmobiliario
2. Subarrendamiento
3. Arrendamiento de negocios o minas
4. Indemnización por resolución anticipada del contrato de arrendamiento
5. Inmueble con uso o destino simultáneo en el mismo periodo (arrendado y a disposición de sus titulares)
6. El arrendamiento de elementos comunes de un edificio
Capítulo 7. 
Fiscalidad de las SOCIMIs
1. Régimen  fiscal  especial  aplicable  a  las  SOCIMIs   en  el  Impuesto  sobre  Sociedades (“ IS ”).
REFOMA FISCAL DE LAS SOCIMI  

Modificaciones en el régimen de Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario (SOCIMIs)  
Ley 11/2021, de 9 de julio, de medidas de prevención y lucha contra el fraude fiscal (“Ley 11/2021”) 

2. Fiscalidad de los inversores en acciones  de las SOCIMIs.
a.  Imposición  directa  sobre  los  rendimientos  generados  por  la  tenencia  de  las  acciones de las SOCIMIs
(i)  Inversor sujeto pasivo del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas  (“IRPF”)
(ii)  Inversor  sujeto  pasivo  del  IS  o  del  Impuesto  sobre  la  Renta  de  no  Residentes (“ IRNR ”) con establecimiento permanente (“ EP ”)
(iii)  Inversor sujeto pasivo del IRNR sin EP
b.  Imposición  directa  sobre  las  rentas  generadas  por  la  trasmisión  de  las acciones de las SOCIMIs.
(i) Inversor sujeto pasivo del IRPF.
(ii) Inversor sujeto pasivo del IS y del IRNR con EP
(iii) Inversor sujeto pasivo del IRNR sin EP
3.  Imposición sobre el patrimonio (“ IP ”)
4.  Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (“ ISD ”)
5.  Imposición indirecta en la adquisición y transmisión de las acciones de las SOCIMIs 

GUÍA RELACIONADA
SOCIMI. 

PARTE TERCERA
  • Inversión inmobiliaria a través de sociedades interpuestas.
<
Capítulo 8. 
La entidad patrimonial de mera tenencia de inmuebles y de alquiler de inmuebles.
1. El concepto de entidad patrimonial en la Ley 27/2014, de 27 de noviembre, del Impuesto sobre Sociedades.
¿Qué es una sociedad patrimonial?
a. Concepto de entidad patrimonial.
b. Definición del concepto de actividad económica y el concepto de entidad patrimonial.
2. Requisitos de una sociedad patrimonial
3. Clases y ejemplos de sociedades patrimoniales
a. Entidad patrimonial de mera tenencia de inmuebles.
b. Entidad patrimonial de alquiler de inmuebles, sin personal empleado con contrato laboral y jornada completa.
c. Entidad patrimonial de tenencia de valores
d. Entidad NO patrimonial de alquiler de inmuebles
e. Entidad NO patrimonial que posee participaciones en capital de otras sociedades.
f. Entidad NO patrimonial que posee participaciones en el capital social de otras sociedades (grupo de empresas).
4. Ventajas y desventajas de una sociedad patrimonial inmobiliaria.
a. Ventajas
  • Si el inmueble no genera rendimiento y no hay autoalquiler. Ahorro de la imputación por renta inmobiliaria de segundas residencias en el IRPF.
  • Renuncia a la exención del IVA en caso de compras de inmuebles de segunda transmisión.
b. Desventajas
  • Contratar a un empleado a tiempo completo.
  • No son aplicables los incentivos fiscales de las entidades de reducida dimensión (ERD)
  • No gozan de exención en el Impuesto sobre el Patrimonio ni tampoco gozan de bonificación en el impuesto de Sucesiones y Donaciones al transmitirse las acciones a los herederos.
  • No se aplican las reducciones por ingresos por arrendamiento previstos en el IRPF.
5. El caso de la actividad económica en el arrendamiento de inmuebles.

TALLER DE TRABAJO
El concepto de Sociedad Patrimonial. (Entidad patrimonial de mera tenencia de inmuebles. Entidad patrimonial de alquiler de inmuebles, sin organización mínima. Sociedad que posee exclusivamente inmuebles que alquila, sin ningún medio personal. Entidad no patrimonial de alquiler de inmuebles).

TALLER DE TRABAJO
Ejemplos de entidades patrimoniales y no patrimoniales

  • Entidad patrimonial de mera tenencia de inmuebles.
  • Entidad patrimonial de alquiler de inmuebles, sin organización mínima.
  • Entidad no patrimonial de alquiler de inmuebles.
  • Sociedad que posee exclusivamente inmuebles que alquila, con medios personales.
  • Sociedad de alquiler de inmuebles en un grupo de sociedades.
  • Entidad patrimonial de mera tenencia de valores.
TALLER DE TRABAJO
El debate sobre la no tributación en España de la transmisión de entidades explotadoras de inmuebles por socios no residentes
Capítulo 9. 
Entidades dedicadas al arrendamiento de viviendas.
Entidades dedicadas al arrendamiento de viviendas. Ley 27/2014, de 27 de noviembre, del Impuesto sobre Sociedades.
1. Requisitos principales del régimen.
2. Caso práctico. Ejemplo de rentabilidad.
3. Régimen legal. Ley 27/2014, de 27 de noviembre, del impuesto sobre sociedades.
  • Entidades dedicadas al arrendamiento de vivienda
  • Ámbito de aplicación.
  • Bonificaciones.
Capítulo 10. 
Régimen especial del Impuesto sobre Sociedades para empresas dedicadas al arrendamiento de viviendas.
1. Hasta una bonificación del 85% en la cuota del impuesto de sociedades, es decir, tributación a un tipo efectivo del 3,75%.
2. Requisitos en la constitución y comunicación a la Agencia Tributaria.
3. Requisitos de contabilidad separada por cada vivienda.
4. Requisitos en el número de viviendas en alquiler y plazos de alquiler.
PARTE CUARTA
  • Los 'family office' inmobiliarios.
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Capítulo 11.
Los 'family office' inmobiliarios.
TALLER DE TRABAJO
Los 'family office' inmobiliarios. Ejemplo de sociedad patrimonial especializada en inmuebles en renta.

TALLER DE TRABAJO
Esquemas de Family Office. Compañía privada que gestiona las inversiones (en este caso, inmobiliarias) de una familia.

TALLER DE TRABAJO
Esquema de 'family office' inmobiliario.
1. Concepto de family office.
2. Objetivo de un family office inmobiliario.

a. Protección del patrimonio.
  • Planificación sucesoria
  • Mejora de costes de gestión.
  • Profesionalización
  • Especialización
  • Implementación y optimización de la estructura patrimonial.
b. Gestión del Patrimonio inmobiliario.
  • Selecciones de gestores profesionales.
  • Inversión en activos inmobiliarios.
  • Definición del perfil de riesgo.
3. Clases de family offices inmobiliarios.
4. Estructuras y organigramas.
5. Gestión de carteras.
6. Financiación de las family offices inmobiliarias.
7. Servicios inmobiliarios de una family office inmobiliario y ejemplos en edificios.

TALLER DE TRABAJO
Ejemplos de family offices en España.
Pontegadea (Family office de Amancio Ortega), Rosp Corunna (Family office de Rosalía Mera), Casa Grande de Cartagena ( familia Del Pino), Bestinver (familia Entrecanales), Inveravente (Manuel Jove), Omega Capital (Alicia Kolowitz), March Gestión (familia March), Corporación Exea (familia Puig), Grupo Landon (familia Gallardo), Lafont (familia Carulla), Nefinsa (familia Serratosa), Bernat Family Office (BFO)(familia Bernat), Grupo Quercus (familia Carulla), Hemisferio (familia Lara), Libertas 7 (familia Noguera), etc.

PARTE QUINTA
  • Rentabilizar el patrimonio inmobiliario.
<
Capítulo 12
Estrategias inmobiliarias directas o indirectas (vehículos inversores interpuestos).
1. La flexibilidad de la inversión indirecta (vehículos inversores interpuestos)
2. Inversión inmobiliaria en función de la localización y el desarrollo urbanístico necesario.
3. Inversión inmobiliaria en función del Project finance y el nivel de riesgo.
Capítulo 13
¿Cómo invertir en bienes inmuebles?
1. Comprar el inmueble o las acciones de la sociedad propietaria del inmueble.
a. Adquisición directa o indirecta (por sociedad interpuesta) del inmueble.
b. Precauciones cuando una sociedad cotiza en bolsa.
c. La venta de las subsidiarias propietarias del inmueble. La cadena de subsidiarias hasta llegar a la propiedad del inmueble. Artículo 314 de la Ley del Mercado de Valores.
d. SPV <Special Purpose Vehicle (SPV) (Sociedad vehículo) o aportación del inmueble a la Joint Venture (sociedad conjunta entre inversor y promotor inmobiliario).
e. Forward Purchase y Forward Funding
2. El proceso de inversión en bienes inmuebles en las transacciones de fusión y adquisición (M&A).
a. Carta de intenciones (letter of intent - LoI)
b. Memorandos de entendimiento (memorandum of understanding MoU) o protocolo de acuerdo (Heads of Terms (HoT)).
c. Acuerdos de confidencialidad (Non Disclosure Agreement. NDA).
d. Data Room (acopio de información). Documento de preguntas y respuestas (Q&A).
e. Due Diligence inmobiliaria.
f. Oferta NO vinculante (Non-Binding. Offer – NBO)
  • Objeto
  • Perfil del comprador
  • Estructura de la Operación
  • Valoración de la sociedad objeto de adquisición
  • Condiciones de la oferta
  • Asunción de la oferta
  • Exclusividad
  • Confidencialidad
  • Período de validez de la oferta
  • Disposiciones vinculantes
  • Fuero
  • Costes y gastos
  • g. Oferta vinculante (binding offer BO).
    h. Declaraciones y garantías (Representations and warranties (“R&W”))
    Capítulo 14
    La inversión inmobiliaria de las aseguradoras
    1. La influencia de Solvencia II en la inversión inmobiliaria de las aseguradoras. 
    2. ¿Qué es el margen de solvencia y por qué es tan importante para las aseguradoras? 
    3. La valoración inmobiliaria a efectos de Solvencia II respecto de los inmuebles. 
    Valor por comparación 
    Valor por actualización 
    Valor de reemplazamiento neto 
    4. La gran duda: invertir directamente en inmuebles o a través de SOCIMIS. 
    a. La situación anterior a 2019. Invertir directamente en inmuebles en lugar de en SOCIMI por el consumo de fondos propios de Solvencia II. 
    b. Posterior a 2019. Se suaviza la inversión inmobiliaria a través de las SOCIMIs. 
    Capítulo 15
    Prima de riesgo de las rentabilidades inmobiliarias.
    1. Prima de riesgo de las rentabilidades inmobiliarias (variables: impago de rentas, desocupación, depreciación y remodelación).
    2. Prima de riesgos de centros comerciales (el problema de la renta variable – cíclico).
    3. Prima de riesgo del sector hotelero.
    4. Prima de riesgo de inversión residencial (vivienda en alquiler).
    5. Prima de riesgo de oficinas (mercado cíclico).
    6. Prima de riesgos de suelo industrial (polígonos industriales y logísticos).
    7. Prima de riesgos de garajes y aparcamientos.
    Capítulo 16
    Inversión en activos inmobiliarios en base a su rentabilidad. ¿Qué es y cómo se calcula el cash flow de inversión inmobiliaria? 
    1. ¿Qué es y cómo se calcula el cash flow de inversión inmobiliaria? 
    2. Las tres herramientas (payback, VAN y TIR) de valoración de los proyectos inmobiliarios. 
    a. El plazo de recuperación o payback 
    b. El VAN (Valor Actual Neto) 
    c. El TIR (Tasa de Retorno de la Inversión) 
    3. Ejemplo de valoración de activos inmobiliarios en base a su rentabilidad
    Planificación 
    Ubicación 
    Tasa de financiación (Prima de Riesgo mínima establecida en la Orden ECO 805/2003. Rentabilidad mínima a considerar para cada tipología de edificación). 
    TIRaR S (TIR en riesgos sistemáticos) 
    Tasa libre de riesgo (independiente del mercado inmobiliario). 
    Tasa de reinversión.
    Costes de explotación. 
    Capítulo 17
    El yield prime en la inversión inmobiliaria
    1. El yield proporciona información referente a la rentabilidad del inmueble.
      • El yield bruto (gross yield)
      • El yield neto (net yield)
      • El yield inicial (initial yield)
      • El yield de salida (exit yield)
      • El yield teórico y el yield real
      2. Los inmuebles con yields más elevados deberían ser los de mayor riesgo.
    Capítulo 18
    Cap Rate (Tasa de capitalización) y el efecto que podría tener una subida de tipos sobre el valor de los activos inmobiliarios.
    1. El Cap Rate (tasa de capitalización) es una medida de valoración de bienes inmuebles que se utiliza para comparar diferentes inversiones en bienes inmuebles.
    • La tasa de capitalización simplemente representa el rendimiento de una propiedad en un horizonte temporal de un año, suponiendo que la propiedad se compre en efectivo y no en préstamo.
    • La tasa de capitalización indica la tasa de retorno intrínseca, natural y no apalancada de la propiedad.
    • Con el dato del Cap Rate es sencillo poder saber el importe de flujo mensual que generará una propiedad en relación a su precio de venta.
    2. Fórmula básica del Cap Rate (tasa de capitalización)
    3. Utilización del Cap Rate para valoración inmobiliaria.
    4. Ingreso de operación neto (NOI <Net Operating Income (NOI)>).
    5. Utilización del Cap Rate para la comparación como herramienta de inversores inmobiliarios.
    6. Factores de Determinación del Cap Rate.
  • El coste de oportunidad del capital, las expectativas de crecimiento y el riesgo.
  • La principal fuente de ingresos en bienes inmuebles comerciales es el alquiler.
  • 7. Ejemplos de aplicación de las fórmulas de cálculo del Cap Rate.
    Capítulo 19
    Debt Service Coverage Ratio (DSCR). (Relación de cobertura de servicio de la deuda).
    1. El DSCR muestra la proporción de gastos que la propiedad está llevando a cabo en comparación con sus ingresos brutos.
    2. La capacidad de su empresa para pagar la deuda al dividir su ingreso operativo neto por el total de su deuda y los pagos de intereses.
    3. ¿Qué es el índice de cobertura de servicio de la deuda y por qué es importante?
    4. ¿Cómo calcular el índice de cobertura de su servicio de la deuda?
    Paso 1. Calcule su negocio neto anual de ingresos operativos.
    Paso 2. Calcule sus obligaciones de deuda comercial para el año en curso
    Paso 3 / Divida la primera cifra (ingreso operativo neto) por la segunda cifra (servicio de la deuda actual).
    Ejemplo
    5. ¿Qué DSCR necesito para calificar para un préstamo comercial?
    6. ¿Cómo puedo mejorar el índice de cobertura de mi servicio de la deuda?
    Capítulo 20
    ¿Qué es el “Loan-to-Value” (LTV). Proporción de préstamo a valor.
    1. Los bancos y otros prestamistas hipotecarios utilizan la relación LTV para evaluar el riesgo.
    2. ¿Qué es la relación de préstamo a valor (LTV): cómo calcular y la fórmula de LTV?
    Fórmula de préstamo a valor (LTV)
    LTV = (Tamaño del préstamo) / (Valor tasado de la propiedad)
    Tamaño del préstamo
    Valor tasado de la propiedad
    3. ¿Por qué es importante la relación préstamo-valor?
    4. Pros y contras de una alta relación de préstamo a valor
  • Beneficios de un alto LTV
  • 5. ¿Cómo aumentar el LTV?
    6. Razones para bajar la relación LTV
    Capítulo 21
    Estrategia inversora inmobiliaria. Equilibrio financiero (riesgo rentabilidad) en el análisis de rentabilidad por alquiler o plusvalías.
    1. Rentabilidad y riesgo.
    2. Fondos propios y préstamos.
    3. Estrategia inversora (mantenimiento o venta).
    4. Diversificación y ubicación.
    Capítulo 22
    Inversores inmobiliarios, perfiles de inversión y rentabilidades exigidas.
    1. Inversores inmobiliarios oportunistas.
    2. Inversores Inmobiliarios Value Added.
    3. Inversores Inmobiliarios Core Plus.
    4. Inversores Inmobiliarios Core.
    Capítulo 23
    Precauciones del inversor inmobiliario de REO´s 
    1. ¿Qué son los NPL’s y los REO’s? 
    2. ¿Qué es la propiedad de bienes inmuebles (REO)? 
    Capítulo 24
    Perfiles de los fondos inmobiliarios en función del riesgo.
    1. Fondos oportunistas
      • Gestores de deuda, fondos de capital riesgo, fondos para activos distressed
      2. Fondos Value - Added
      • Fondos de capital privado inmobiliarios que agrupan capital de diferentes inversores
      3. Fondos Core Plus
      • Patrimonialistas, aseguradoras.
      4. Fondos Core
        Family Office, institucionales, fondos soberanos, compañías de seguros, etc.
    Capítulo 25
    Tipos de fondos inmobiliarios en función del riesgo.
    1. Core, o nuclear
    2. Core–plus o Value–Added
    3. Opportunity / fondos de oportunidad
    Capítulo 26
    Estrategias de Inversión y perfil de fondos patrimonialistas inmobiliarios.
    1. Inversión en inmuebles en rentabilidad con posibilidades de aumentar las rentas vía inversión en CAPEX (capital expenditures).
    2. Estrategias de Inversión
    • Core y Core Plus
    • Valor Añadido o Value Added
    • Inversores Inmobiliarios Core Plus
    • Inversores Inmobiliarios Core
    • Oportunista
    TALLER DE TRABAJO
    Inversión patrimonialista en activos inmobiliarios.
    • Inversión institucional en activos inmobiliarios en España
    • Inversión patrimonialista en inmuebles en España
    • Fondos de inversión inmobiliarios.
    • Sociedades de inversión.

    • Compañías de seguros y fondos de pensiones.
    Capítulo 27
    Los FAB o Patrimonios Separados y su relación con los Fondos de Inversión Inmobiliaria.
    1. Fondos de activos bancarios ("FAB")
    2. Constitución y gestión de los FAB
    3. Patrimonio de los FAB
    4. Régimen de transmisión de activos y pasivos
    5. Emisión de valores
    6. Compartimentos independientes
    7. Fusión y escisión
    8. Requisitos de auditoría e información
    9. Aspectos fiscales de los FAB
    a. Tributación directa
    1. Tributación de los FAB
    2. Tributación de los partícipes
    b. Tributación indirecta
    c. Tributación municipal
    10. Caso práctico. ¿Por qué utiliza la SAREB una “FAB” joint venture inmobiliaria? Por las ventajas fiscales.

    TALLER DE TRABAJO
    La sentencia del Tribunal de cuentas contra los responsables de la Empresa Municipal de vivienda y suelo (EMVS) de Madrid por la venta de carteras de vivienda pública. 

    • Grave precedente para las futuras ventas de vivienda pública a fondos ya que el sistema de valoración legal no se corresponde con las exigencias de inmediatez en épocas de crisis. 
    • Texto completo de la sentencia. 
    PARTE SEXTA
    • External Property Management. Gestoras de patrimonios inmobilarios.
    <
    Capítulo 28
    El management inmobiliario integral externo por consultorías. Contract Management Inmobiliario.
    1. Consultores inmobiliarios especializados en la gestión inmobiliaria integral de proyectos inmobiliarios.
    2. Fases del Contract Management Inmobiliario.
    1) Análisis de necesidades de operador o inversor.
    2) Búsqueda del suelo acorde a las necesidades del inversor.
    3) Estudio de viabilidad económico-financiero de la operación.
    4) Análisis de la tipología de operación inmobiliaria con aportación de soluciones jurídicas más adecuadas (Presale & LeaseBack, Forward Purchase, etc).
    5) Optimización del proyecto de implantación.
    6) Búsqueda de inversor u operador.
    7) Búsqueda de financiación y definición de estructura óptima de pasivo.
    8) Consultoría financiera, inmobiliaria y urbanístico preparatoria.
    9) Project Management Inmobiliario integral (diseño, edificabilidad, ajuste al uso, exigencias del usuario final tipo tecnológico, parámetros operativos, eficiencia energética, etc..
    10) Post Project management con Construction Management y seguimiento del planning (informes mensuales). Construcción y gestión de licencias. Controlling, seguimiento y optimización de costes.
    Capítulo 29
    La gestión integral EXTERNA de patrimonios inmobiliarios.
    1. La gestión integral de patrimonios
    a. Fase de inversión inmobiliaria (identificación de inmuebles y momento de compra).
    b. Gestión de la propiedad (administración, arrendamientos, seguros)
    c. Ejemplo de Programa informático para la gestión integral de inmuebles.
    Gestión integral de inmuebles
    1. Estructura de los inmuebles
    2. Inmovilizado
    3. Gestión de espacios
    4. Gestión documental
    d. Venta del inmueble (búsqueda de compradores y momento de venta)
    2. Ejemplos de adjudicación pública de contrato de gestión integral de un conjunto de edificios públicos.
    Capítulo 30
    Las gestoras de patrimonios inmobiliarios como modelo de negocio complementario y multifuncional.
    1. ¿Qué servicios presta una gestora de patrimonios inmobiliarios?
    2. ¿Qué estructura organizativa tiene una gestora de patrimonios inmobiliarios?
    3. ¿Qué servicios de valor añadido puede aportar al pequeño promotor?
    a. Urbanismo y rehabilitación edificatoria.
    b. Gestión Técnica (edificación y urbanismo).
    4. Gestión patrimonialista para inversores (diagnóstico inmobiliario y rentabilidad).
    a. Departamento de Gestión de Patrimonios Inmobiliarios.
    b. Diagnóstico de carteras inmobiliarias.
    c. Plan Estratégico inmobiliario.
    Capítulo 31
    Dirección de Gestión de Patrimonios Inmobiliarios. El client management.
    1. Las 4 patas del client management inmobiliario: áreas técnica, comercial, de explotación económica y de atención al cliente.
    2. Una página web para cada edificio gestionado.
    3. Diferencias entre la gestión única (gestor de referencia) y la gestión funcional (expertos).
    Capítulo 32
    Las gestoras independientes de capital privado inmobiliario (private equity real estate).
    1. Las gestoras independientes de capital privado inmobiliario (private equity real estate) registradas en la CNMV como SGEIC (Sociedad Gestora de Entidades de Inversión Colectiva de tipo cerrado).
    a. Puesta en valor de inmuebles y adecuación a la demanda actual.
    b. Gestión de activos inmobiliarios de los vehículos de inversión.
    c. Proceso para generar mayor rentabilidad inmobiliaria al menor riesgo.
    2. Capital privado inmobiliario (private equity real estate)
    3. Niveles en la gestión del capital privado inmobiliario.
    • Gestión de Capital o Gestión de Fondos/ Inversiones
    • Gestión de Activos inmobiliarios.
    • Gestión Inmobiliaria / facility management.
    4. Estrategias de inversión inmobiliaria de los fondos de capital privado inmobiliario.
    • Core y Core Plus (poco riesgo: ingresos recurrentes de alquileres y baja plusvalía equiparable a la inflación.
    • Valor Añadido o Value Added (riesgo medio: rehabilitar para poner en valor).
    • Oportunista (riesgo alto: desarrollar nichos de mercado inmobiliario potencial).
    TALLER DE TRABAJO
    Folletos de presentación de gestoras independientes de capital privado inmobiliario (private equity real estate).

    TALLER DE TRABAJO
    Los Fondos Inmobiliarios. Reglas generales.

    TALLER DE TRABAJO
    Fondos de inversión inmobiliaria. Fondos de Inversión Inmobiliaria.

    • Valor liquidativo y régimen de suscripciones y reembolsos.
    • Comisiones y gastos.
    • Sociedades de Inversión Inmobiliaria.
    TALLER DE TRABAJO
    Fondos de inversión inmobiliaria. El valor del patrimonio en un fondo de inversión. Valor liquidativo aplicable. 
    Capítulo 33
    Fases de la gestión de activos inmobiliarios
    1. Due Diligence del inmueble.
    2. Gestión de activos inmobiliarios y plan de mitigación de riesgos.
    3. Publicación de activos inmobiliarios disponibles.
    4. Comercialización de inmuebles, plan de marketing y estrategias.
      a. Elaboración del Plan Comercial y Plan de Marketing inmobiliario.
      • Plan comercial
      • Distribución de carteras y objetivos
      • Plan de acciones de Marketing inmobiliario.
      b. Comercialización de los activos inmobiliarios.
      • Fijación de precios de los activos inmobiliarios.

      • Gestión y seguimiento de activos inmobiliarios.
      CHECK-LIST 
      1. Rotación y gestión de activos inmobiliarios.

      2. Venta de activos inmobiliarios no estratégicos.

      • Ventajas
      3. La rotación de activos no estratégicos orientada a la reinversión de los ingresos en inmuebles estratégicos y con mayor capacidad de creación de valor.
      • Creación de valor mediante la adquisición de activos inmobiliarios para su transformación y adaptación a las necesidades del mercado, y su posterior venta a terceros, todo ello con una elevada rotación. 
      • Equilibrio adecuado entre la rotación inmobiliaria y la rentabilidad de cada operación.
      4. El Plan Estratégico inmobiliario debe contemplar la desinversión de activos cumpliendo con el objetivo marcado de rotación de activos maduros. 
    PARTE SÉPTIMA
    El asset management inmobiliario.
    Capítulo 34
    El asset management inmobiliario. ¿Cómo generar valor en la gestión de inmuebles?
    1. ¿Qué es el asset management inmobiliario?
    • El asset management inmobiliario o una gestión proactiva de un inmueble puede incrementar notablemente los beneficios de cualquier propietario.
    2. Diferencias entre el Asset Management inmobiliario y el Property Management.
    • Asset Management inmobiliario
    • Property Management
    3. Fases del asset management inmobiliario.
    4. Funciones del asset management inmobiliario.
    a. Servicios de Gestión de Activos. Identificación y ejecución de oportunidades de creación de valor a través de iniciativas de expansión, renovación y reposicionamiento.
    b. Vigilancia de la seguridad, la salud y el medio ambiente
    c. Due diligence inmobiliaria. Investment Strategy and Advisory. Sustainability (due diligence, benchmarking, strategy for the asset, GRESB participation)
    5. Funciones del Property Management
    a. Servicios de Operaciones
    b. Servicios de control de arrendamientos. Administrative Management.
    c. Servicios de Investigación y Marketing. Research.
    d. Servicios de Sostenibilidad. Sustainability.
    • Cumplimiento y evaluación de riesgos
    • Análisis de las deficiencias
    • Planes de eficiencia
    • Certificaciones externas como BREEAM en uso, ISO 14001 y OHSAS 18001

    • Estrategia de participación de las partes interesadas
    Capítulo 35
    Rentabilizar el patrimonio inmobiliario. Prima de riesgo de las rentabilidades inmobiliarias.
    1. Prima de riesgo de las rentabilidades inmobiliarias (variables: impago de rentas, desocupación, depreciación y remodelación).
    2. Prima de riesgos de centros comerciales (el problema de la renta variable – cíclico).
    3. Prima de riesgo del sector hotelero.
    4. Prima de riesgo de inversión residencial (vivienda en alquiler).
    5. Prima de riesgo de oficinas (mercado cíclico).
    6. Prima de riesgos de suelo industrial (polígonos industriales y logísticos).
    7. Prima de riesgos de garajes y aparcamientos.
    Capítulo 36
    Estrategia inversora inmobiliaria. Equilibrio financiero (riesgo rentabilidad) en el análisis de rentabilidad por alquiler o plusvalías.
    1. Rentabilidad y riesgo.
    2. Fondos propios y préstamos.
    3. Estrategia inversora (mantenimiento o venta).
    4. Diversificación y ubicación.

    Capítulo 37
    Estrategias inmobiliarias directas o indirectas (vehículos inversores interpuestos).
    1. La flexibilidad de la inversión indirecta (vehículos inversores interpuestos)
    2. Inversión inmobiliaria en función de la localización y el desarrollo urbanístico necesario.
    3. Inversión inmobiliaria en función del Project finance y el nivel de riesgo.
    PARTE OCTAVA
      Los servicers inmobiliarios.
    Z
    Capítulo 38
    Los servicers inmobiliarios.
    1. ¿Qué es un servicer inmobiliario?
    2. Funciones de los servicers inmobiliarios.
    3. Servicers inmobiliarios en España.
    3. Ejemplos de servicers inmobiliarios (Solvia, Altamira, Anticipa, Servihabitat, Anida y Haya).
    4. El futuro de los servicers inmobiliarios.

    TALLER DE TRABAJO
    Caso real. Ejemplo de un servicer inmobiliario y su proceso de cuaderno de venta.
    1. ¿Por qué surgieron los “servicers inmobiliarios” en lugar de que los bancos utilizasen consultoras inmobiliarias?

    a. El problema del servicing es un problema de transaccionalidad
    b. Criterios y prácticas de gestión más modernos e innovadores en el sector inmobiliario. Especialmente los servicios profesionales a empresas.
    2. Ejemplo de servicer inmobiliario.
    a. Actividades de un servicer inmobiliario.
    b. Proceso de venta de un servicer inmobiliario.
    c. Cuaderno de venta de un servicer inmobiliario.
    • Transformación de Activos
    • Reducción de los activos problemáticos  en el ejercicio con una elevada rotación  y mejor composición de activos adjudicados.
    • Ventas de activos inmobiliarios.
    • Descripción del negocio. Dirección de Transformación de Activos y Participadas Industriales e Inmobiliarias (DTAP).
    • Reducción continua de los activos problemáticos (riesgos dudosos y activos inmobiliarios adjudicados) hasta la normalización de los saldos.
    • Workout Units  bancarias enfocada especi?camente a la gestión de activos
    • Estrategia de gestión.
    • Globalidad o visión end-to-end del proceso de transformación inmobiliario.
    • Especialización y segmentación de responsabilidades por procesos y carteras inmobiliarias.
    • Eficiencia de los procesos de gestión en plazos y coste.
    • Multicanalidad y capacidad transaccional.
    • Principales magnitudes del negocio.
    TALLER DE TRABAJO
    Dosieres de los principales servicers inmobiliarios.
    • Asset management. Servicios integrales en administración, gestión y mantenimiento de inmuebles. Principalmente carteras inmobiliarias procedentes de la reordenación bancaria.
    • Comercializadores y agentes Red propia y de terceros.
    • Web comercializadora (servicing inmobiliario).
    • Recuperación de préstamos o Loan Servicing (gestión temprana de mora, gestión de pagos y amortización, recuperación de impagados, compras, dación en pago, ejecuciones hipotecarias).
    • Valoración y due diligence inmobiliaria.
    • Análisis de la situación de cada activo inmobiliario y ejecución de planes de reparación o remodelación, preparándolos para el mercado y generando mayor valor a sus activos.
    • Mantenimiento y conservación inmobiliaria (facility services), tanto administrativos como operativos.
    • Alquiler y gestión.
    • Project Management necesarios para el desarrollo de suelo.
    • Venta y gestión de cartera patrimonial.
    • Diseño de carteras de inversión.
    • Compra venta de activos financieros e inmobiliarios.

    • Análisis de carteras hipotecarias y de activos inmobiliarios.
    PARTE NOVENA
    • CrowdInvesting y Crowdfunding o Inversión Colectiva en inmuebles (financiación e inversión inmobiliaria).
    <
    Capítulo 39
    Crowdfunding.
    1. El desarrollo del crowdfunding inmobiliario y las plataformas de inversión Crowd.
    2. Crowdlending y equity crowdfunding en España.
    3. Concepto de crodwfunding.
    4. Clases de crodwfunding.
    5. Crowdlending y Equity Crowdfunding (proyecto de financiación participativa en una página web).
    TALLER DE TRABAJO
    Plataformas de crowdinvesting

    TALLER DE TRABAJO
    Todo lo que hay que saben antes de invertir en crowdfunding inmobiliarios.
    1. Plataformas de  crowdfunding inmobiliario para captar pequeñas aportaciones de inversores particulares
    2. ¿Se invierte directamente en un inmueble?
    3. ¿Qué supone participar en una Sociedad Limitada propietaria de un inmueble?
    4. La rentabilidad anunciada por las plataformas de crowdfunding inmobiliario.
    5. ¿Cómo recuperar parte de la inversión?
    6. Responsabilidad de las plataformas de crowdfunding con el inversor inmobiliario. 

    GUÍA RELACIONADA
    CROWDFUNDING INMOBILIARIO 

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