EBOOK relacionado.
EBOOK relacionado.
GUÍAS
RELACIONADAS
Introducción.
-
Las ventajas
de la inversión inmobiliaria directa frente a otras clases de inversión.
|
<
|
1. Diferencias entre
la inversión inmobiliaria y la inversión en activos financieros
como deuda pública.
a. Transparencia
de la bolsa vs valoraciones inmobiliarias.
Los mercados de capitales
cotizados en bolsa y la deuda pública son activos financieros de
enorme transparencia, pues están en mercados desarrollados y muy
eficientes, de manera que el inversor tiene en todo momento conocimiento
del valor de su inversión, en caso de que desease enajenarla.
No es el caso del mercado
inmobiliario de inversión, donde la mayoría de las veces
las transacciones de compraventa o el montante de las rentas que paga un
arrendatario en un inmueble dado no son públicas. Por ello es necesaria
la existencia de valoraciones de los inmuebles. Así, el propietario
del activo, o un potencial comprador, pueden saber el valor de mercado
de ese activo específico.
Esto no tendría sentido
en el mercado de capitales, pues simplemente mirando las cotizaciones sabemos
el valor de nuestra inversión al instante.
En transacciones inmobiliarias
no existe un mercado público centralizado, como sí ocurre
en el mercado de capitales. La dispersión y opacidad a lo largo
de la geografía es considerable y, si se quiere invertir en bienes
inmuebles en un área nueva, es necesario asesorarse con detalle
en ese mercado concreto, dedicando tiempo y esfuerzo a ello, dado el montante
habitual de este tipo de inversiones.
b. Liquidez de la bolsa
vs iliquidez de los activos inmobiliarios.
En general, los productos
financieros son más líquidos que los activos inmobiliarios.
Podemos dar órdenes de compra de acciones cotizadas en el Ibex35
que se materializan de inmediato. Y lo mismo para la deuda pública,
dada la enorme solvencia del emisor.
Los activos inmobiliarios
son, en principio, menos líquidos y resulta muy normal tardar meses
o más en vender un activo (en situaciones normales de ciclo económico,
no en una crisis como la actual) desde que se dan las instrucciones de
venta.
Pero también es cierto
que un edificio de oficinas en zona prime, con arrendatario triple A y
contrato de obligado cumplimiento a largo plazo, que otorga en estos momentos
una rentabilidad superior a la media del mercado, seguramente se enajenaría
muy rápido.
c. Costes de transacción
más costosos en las ventas inmobiliarias.
Entendemos por costes de
transacción los que se devengan en el momento de una transacción
de compraventa. En el caso del mercado de capitales, fiscalidad aparte,
los costes son muy bajos, pues, por ejemplo, el corretaje para volúmenes
bajos de contratación pueden situarse en el orden del 0,1%.
Sin embargo, en las compraventas
inmobiliarias, y dependiendo también de la complejidad del inmueble
y de la transacción, necesitaremos incurrir en costes de abogados,
notarios, registro de la propiedad, constituciones hipotecarias, honorarios
de intermediación, etc., que nos podrían situar perfectamente
en el entorno del 5-7% del importe de la transacción.
d. Costes de gestión
de activos (asset management)
Los activos inmobiliarios
son activos físicos y, sólo por su tenencia, deben asumirse
una serie de gastos: mantenimiento y conservación, impuesto de bienes
inmuebles, administrador de fincas y gestión de arrendatarios (ya
sea mediante asesoría externa o estructura propia). La mera tenencia
de acciones o bonos no implica esto, aunque comúnmente todas las
cifras de rentabilidad inmobiliaria ya vienen deducidas por estos costes.
Además, en muchos casos, en los bienes inmuebles de inversión
se repercuten estos gastos al arrendatario, por lo que mientras esté
ocupado el inmueble, éstos no son costes reales.
e. Rentabilidad bolsa
vs rentabilidad inmobiliaria.
El activo con mayor rentabilidad
total (efectos rentas + efecto capital) se compara con los bonos del Estado
y los 35 valores más importantes de
la bolsa española.
f. Volatilidad
Volatilidad en sus rentabilidades
comparada con la deuda del Tesoro Público y la bolsa.
2. ¿Por qué
invertir en inmobiliario?
Las principales razones para
invertir en el inmobiliario terciario e industrial (comercial property)
son las siguientes:
a. Diversificación
del riesgo.
En un amplio portafolio de
activos de inversión, el inmobiliario está poco correlacionado
con el valor de la bolsa y la deuda pública, por lo que es una clara
opción de diversificación de la volatilidad de las rentabilidades
esperadas de esta cartera.
Es menos líquido y
más opaco, pero enormemente consistente, sobre todo para patrimonialistas
a largo plazo, no tanto para inversores especulativos cortoplacistas.
b. Rentas recurrentes.
Los inmuebles terciarios
arrendados otorgan rentas recurrentes de menor volatilidad que la producida
por los dividendos de las acciones cotizadas. Un inmueble puede quedar
vacante, pero si se solicita una renta de mercado, debiera ocuparse de
nuevo en tiempo razonable.
c. Apreciación.
En una economía en
crecimiento, el propio activo aumenta su valor, otorgando plusvalías
latentes a su propietario. Esta apreciación debe sumarse a la rentabilidad
otorgada por las rentas de alquiler.
d. Inflación.
La inflación se repercute
a las rentas por contrato de arrendamiento, por lo que éstas siempre
varían proporcionalmente con el IPC.
Lo mismo ocurre con el valor
del inmueble, que se aprecia al capitalizar rentas incrementadas por IPC.
e. Financiación.
Mientras las rentas varían
con el IPC, esto no ocurre con el apalancamiento o financiación
externa utilizada para la adquisición del activo, que depende de
los tipos de interés de mercado. El crédito hipotecario ha
permitido fuertes volúmenes de inversión en bienes
inmuebles porque las entidades financieras han visto muy favorablemente
que la garantía de estos préstamos fueran los propios activos
que se adquirían.
f. Gestión del
activo (asset management).
Dado un activo terciario
de inversión, también podemos aumentar su valor con la gestión
apropiada.
La mejora puede venir: por
el cambio a un arrendatario más solvente, por un plazo superior
de período contractual, por incremento de las rentas o, incluso,
por la disminución de los gastos de mantenimiento.
Se trataría de activos
con recorrido, gracias a la gestión del patrimonialista.
3. Adquisición directa
o indirecta de inmuebles.
a. Vehículos
de inversión inmobiliaria.
Tradicionalmente, los inversores
que buscaban tener una posición en inversión inmobiliaria
tenían dos opciones: comprar directamente activos o comprar acciones
de empresas inmobiliarias cotizadas. Sin embargo, se han desarrollado otros
vehículos de inversión.
b. Tenencia directa de
bienes inmobiliarios
La mera tenencia de varios
edificios en arrendamiento otorga, obviamente, una rentabilidad.
Sin embargo, una de las características
del activo inmobiliario como bien de inversión es que no tiene por
qué seguir un determinado índice, pues se caracteriza por
un montante de inversión grande, una heterogeneidad en parte debida
a la importancia de la ubicación del activo y altos costes de gestión
y transacción, además de menor liquidez, como ya se ha visto
anteriormente.
Los costes de transacción
provocan tenencias por más tiempo del que sería razonable
en el mercado de capitales y la heterogeneidad produce un alto riesgo para
un activo específico, en lo referente a la sostenibilidad de los
rendimientos de éste. Claramente esto es de aplicación en
inversiones pequeñas. Sin embargo, más adelante analizaremos
cómo esta opción se demuestra más rentable a largo
plazo que la compra de acciones en general y, además, menos volátil
en sus rendimientos.
c. Adquisición
de acciones de empresas inmobiliarias cotizadas
Es el caso particular de
la adquisición de acciones de empresas cotizadas en bolsa pertenecientes
al sector inmobiliario. De igual modo que otros sectores tienen sus especificidades
en el mercado de capitales (energía, tecnológicas, etc.),
también el sector inmobiliario cotizado merece un análisis
específico y por ello existen, en distintos mercados, índices
específicos para este segmento de actividad.
En España, al contrario
de lo que ocurre en otros mercados, es mayoritario el perfil promotor que
el patrimonialista y en muchas ocasiones ambos perfiles coexisten en la
misma empresa, siendo negocios muy diferentes.
Sí existen, sin embargo,
estudios en otros mercados cotizados de mayor volumen donde pueden compararse
los rendimientos y la volatilidad de valores cotizados del sector inmobiliario
con la adquisición directa de ese tipo de bienes.
La EPRA (European Public
Real Estate Association) es una entidad que agrupa a las principales empresas
patrimonialistas con intereses en Europa, incluyendo fondos de inversión
y entidades financieras con fuerte posición en el mercado inmobiliario
(en España, Inmobiliaria Colonial es miembro de EPRA). Esta asociación
de empresas cotizadas promueve la transparencia entre los inversores, mejorando
el entorno operativo y animando a la fortaleza y cohesión del sector
promoviendo las best practices en él.
d. Vehículos de
inversión colectiva
A pesar de la fuerte expansión
del sector inmobiliario, las instituciones de inversión colectiva
en este sector no han tenido una gran relevancia en España y hay,
además, una gran confusión terminológica.
Según la CNMV, los
fondos se dividen en fondos de carácter financiero y fondos de carácter
no financiero, dependiendo de que inviertan directamente en inmuebles o
en acciones de sociedades inmobiliarias cotizadas:
Fondos inmobiliarios
Dentro de la modalidad de
fondos de carácter no financiero se encuentran los fondos inmobiliarios
(FII), que son instituciones de inversión colectiva, no financiera,
cuyo objeto es la captación de fondos para destinarlos a la compra
de inmuebles (viviendas, oficinas, locales comerciales, aparcamientos,
etc.) con el objetivo de explotarlos en alquiler. En España, su
reglamento no llegó hasta 1992. En él se estableció
su marco jurídico, que se ha ido perfeccionando en función
de la demanda y las necesidades del mercado.
El Banco de España
exige una tasación una vez al año; las tasaciones se realizan
por el método de capitalización de rentas de alquiler teniendo
en cuenta que el activo tiene arrendatarios y las condiciones del contrato
afectarán a la valoración.
Este tipo de fondo es para
clientes de un perfil conservador y a largo plazo suelen obtener una rentabilidad
superior a la renta fija. Es una manera de participar en un proyecto inmobiliario
colectivo y diversificado, aunque su liquidez es menor que la de otros
fondos.
Fondos mobiliarios del
sector inmobiliario.
Amparados en la legislación
de los fondos mobiliarios (de carácter financiero) han aparecido
fondos especializados en el sector inmobiliario. Estos fondos, incluidos
en el grupo de fondos sectoriales, no pueden invertir en inmuebles directamente,
sino que invierten en empresas cotizadas del sector. Su rentabilidad está
más relacionada con el ciclo bursátil y su riesgo es mucho
mayor, ya que están expuestos a los ciclos de la construcción,
y su rentabilidad es superior en la parte positiva del ciclo.
Real estate investment
trusts (REIT) y SOCIMIs
Un tipo de inversión
colectiva inmobiliaria son los REIT. Nacidos en Estados Unidos en 1960,
son sociedades anónimas de inversión inmobiliaria que generalmente
cotizan en bolsa y con la ventaja fiscal de impuesto de sociedades casi
nulo, siempre que se distribuyan en forma de dividendo la mayor parte de
los beneficios de la sociedad. Reino Unido y Alemania aprobaron una legislación
específica en el 2007 y recientemente en España, en el 2009,
se aprobó la Ley de Sociedades de Inversión en el Mercado
Inmobiliario (SOCIMI). Las SOCIMI son entidades que cotizan en un mercado
secundario cuya actividad principal es la adquisición, promoción
y rehabilitación de bienes inmuebles urbanos para su arrendamiento,
así como la tenencia de participaciones de otras SOCIMI.
Productos derivados (property
derivative) del sector inmobiliario basados en índices.
En los últimos años
se ha producido la emergencia del mercado de productos derivados del sector
inmobiliario basado en índices publicados como los aquí ya
mencionados IPD (Reino Unido, Europa) y NCREIF (Estados Unidos). Quizá
el mercado más activo ha sido, tradicionalmente, el británico,
con un volumen anual de 4,8 billones de euros.
Un derivado de un activo
inmobiliario (property derivative) es un derivado financiero cuyo valor
se deriva del valor de un activo inmobiliario real subyacente. En la práctica,
debido a la ya analizada dificultad de establecer un precio de las transacciones
con activos inmobiliarios concretos, los contratos de este tipo de derivados
están basados en un índice como los arriba citados. En definitiva,
se persigue obtener una representación más ajustada de la
rentabilidad de las propiedades subyacentes.
Un ejemplo de ello son las
property index notes (PIN). El vendedor del PIN paga el índice IPD
anual al vencimiento (incluye plusvalías de capital y rentabilidad
de las rentas de alquiler) y durante el período de tenencia del
PIN paga, además, lógicamente, de manera cuatrimestral la
rentabilidad de las rentas provenientes del alquiler. Es como un bono.
Esto quiere decir que la contraparte que lo adquiere está recibiendo
un rendimiento de su inversión equivalente a la rentabilidad del
mercado inmobiliario terciario de Reino Unido, como si hubiese comprado
un portafolio de propiedades, pero con menos costes de transacción,
mayor transparencia y liquidez.
De todos estos temas se trata
en la guía práctica del “Inversor inmobiliario. Desde el
inversor inmobiliario particular al gran fondo”, desde una perspectiva
práctica y profesional.
PRELIMINAR
-
El inversor
inmobiliario en 35 preguntas y respuestas.
|
|
1. ¿Qué hace
un inversor inmobiliario tradicional?
a.
Comprar inmuebles para revenderlos o alquilarlos.
b. Localizar
inmuebles en los que invertir
2. ¿Cuáles son
las precauciones de una buena inversión inmobiliaria?
a.
Diversificación de riesgos
b. Inversiones
mínimas
c. Compromiso
de capital
c. Costes
adicionales
d. Codecisión
3. ¿Por qué invertir
en bienes inmuebles?
4. ¿Cuáles
son los factores más importantes en las inversiones inmobiliarias?
a.
La oferta y la demanda.
b. Factores
clave que influyen en la demanda inmobiliaria
-
Demografía
de la población
-
Crecimiento económico
-
Inversión
extranjera directa
-
Turismo
-
Tipo de interés
5. ¿Cuáles son
las principales ventajas de las inversiones inmobiliarias?
a.
Manteniendo un valor.
b. Control
de inversiones.
c. Alta rentabilidad
en relación al riesgo.
6. ¿Cuáles son
los principales inconvenientes de las inversiones inmobiliarias?
a.
Elevados gastos a la entrada.
b. Carga burocrática
c. Capital
bloqueado/liquidez limitada.
7. ¿Cuáles son
las ventajas e inconvenientes de una inversión inmobiliaria directa
(comprar para alquilar)?
a.
¿Cuáles son las ventajas asociadas con las inversiones inmobiliarias?
b. Inconvenientes
de la inversión inmobiliaria.
8. ¿Cuáles son
las ventajas e inconvenientes de invertir en fondos inmobiliarios?
a.
Fondos inmobiliarios abiertos sin límite de permanencia
b. Fondos
inmobiliarios cerrados con límite de permanencia
9. ¿Cuáles son
las ventajas e inconvenientes de invertir en empresas inmobiliarias?
a.
Compra de acciones de inmobiliarias
b. Bonos de
inmobiliarias
10. ¿Cuáles son
las ventajas e inconvenientes de invertir en inversión colectiva
inmobiliaria?
11. ¿Inversión
inmobiliaria segura o con riesgo?
12. ¿Cómo
gestionar los inmuebles en los que se ha invertido?
13. ¿Cuáles
son las claves para financiar (apalancar) la inversión inmobiliaria?
a.
Loan to value
b. Amortización
mensual
14. ¿Cuáles son
los diferentes tipos de inversión inmobiliaria?
a.
Bienes inmuebles para residencia
b. Inmuebles
para inversión
-
Compra de vivienda
para alquilarla.
-
Compra de inmueble
para alquiler turístico
-
Plazas de garaje.
-
El local profesional
y comercial
-
Bienes inmuebles
de uso mixto
-
Nave industrial
-
Suelo no desarrollado
urbanísticamente
15. ¿Cuáles son
los bienes inmuebles objeto de inversión inmobiliaria?
a.
Bienes inmuebles residenciales
b. Bienes
inmuebles comerciales
c. Suelo no
finalista (por urbanizar)
16. ¿Qué tipo
de inversores existen en el mercado inmobiliario?
a.
Inversor especulativo
b. Inversores
activos
c. Inversores
pasivos
d. Inversores
individuales
e. Inversores
institucionales
17. ¿Cómo hacer
inversiones inmobiliarias?
a.
Inversiones inmobiliarias en primera persona
b. Inversión
en fondos inmobiliarios
18. ¿Cuáles son
las diferentes clases de inversión inmobiliaria?
a.
Inversor activo vs pasivo
b. La inversión
activa es increíblemente compleja y práctica.
c. La inversión
pasiva tiene la estrategia de: comprar y retener (patrimonialista).
19. ¿Cómo se clasifican
los inversores inmobiliarios en función de la estrategia?
a.
Rehabilitadores (flippers)
-
Costes de rehabilitación
-
Costes de adquisición
-
Costes de reparación
-
Costes de tenencia
-
Costes de venta
b. Patrimonialistas
(comprar y mantener)
-
Costes de la inversión
inmobiliaria patrimonialista
-
Costes de adquisición
-
Reparaciones y
mejoras iniciales
-
Administradores
de propiedades
-
Gastos fijos
-
Gastos variables
c. Intermediarios
(doble cierre - double closing)
-
Costes de venta
por intermediación
-
Costes de adquisición
-
Costes de rehabilitación
20. ¿Cómo clasificar
las inversiones inmobiliarias en función de su duración?
a.
Corto plazo
b. Largo plazo
21. ¿Cómo se clasifican
las inversiones inmobiliarias en función de su tamaño?
a.
Individual
b. Institucional
22. ¿Cuáles son
los tipos de inversores inmobiliarios en función del tipo de inmueble?
a.
Tipo único
b. Tipo mixto
23. ¿Cuáles son
las clases de inversiones inmobiliarias colectivas?
a.
REIT (en España, SOCIMI)
b. Crowdfunding
inmobiliario. Plataformas de financiación colectiva
24. ¿Qué son los
REIT (Socimis en España)?
a.
¿Qué es un REIT?
b. Clases
de REIT
-
REIT de comercio
minorista (centros comerciales).
-
REIT residenciales
-
REIT sanitarios
-
REIT de oficina
-
REIT hipotecarios
25. ¿Qué son los
fondos de inversión inmobiliaria?
26. ¿Por qué
invertir en fondos inmobiliarios?
27. ¿Qué es
el Crowdfunding inmobiliario?
28. ¿Quién
es quién en la inversión inmobiliaria?
a.
Bancos
b. Inversores
ángeles (Angel Investors)
c. Capital
riesgo
d. Prestamistas
privados
e. Inversores
inmobiliarios particulares
f. Inversores
inmobiliarios del mercado de valores
29. ¿Qué es el
retorno del coste (Price Rate of Change - ROC).
a.
Definición del retorno del coste (Price Rate of Change - ROC).
b. ¿Por
qué es tan importante el retorno del coste (Price Rate of Change
- ROC)?
30. ¿Qué precauciones
debe tomar un inversor inmobiliario?
a.
Decidir cómo se desea invertir en bienes inmuebles.
b. Investigar
el mercado inmobiliario
c. Controlar
los gastos
31. ¿Qué es la
relación entre el préstamo y la tasación (loan to
value LTV)?
32. ¿Qué es
el ingreso operativo neto (Net operating income (NOI)?
33. ¿Es rentable
invertir en subastas inmobiliarias / ejecución hipotecaria?
34. ¿Cómo
es la estrategia inmobiliaria de “comprar, renovar, alquilar y refinanciar”?
35. ¿Cómo
es la estrategia inmobiliaria Fix & Flip (comprar, rehabilitar y vender)? |
|
PARTE
PRIMERA
El inversor
inmobiliario particular.
|
<
|
Capítulo
1. |
El inversor inmobiliario
que compra un piso para alquilarlo. Fase de selección de pisos para
alquilar.
1. ¿En qué
se fija un inversor inmobiliario?
-
Ascensor
-
Garaje
-
Ruidos
-
Número
de habitaciones
-
Superficie. Metros
cuadrados (útiles vs construidos)
-
Precaución
con los metros de terrazas y armarios empotrados.
-
Distribución
-
Los metros de
pasillo
-
Orientación
-
Fachada exterior
-
Ventanas
-
Puertas
-
Antigüedad
de los edificios.
-
Viviendas a reformar
-
Certificado energético
2. Lo que debe saber de los
agentes y portales inmobiliarios si quiere invertir en inmuebles para alquilar.
a.
Al acabar la visita: me quedo porque ahora mismo viene un cliente muy interesado
en el piso.
b. Ver el
número de favoritos en los portales inmobiliarios.
c. El tiempo
que lleva en venta. La referencia de los portales de internet.
TALLER DE TRABAJO
Casos prácticos
para el pequeño inversor inmobiliario. Ventajas y desventajas de
invertir en inmuebles para alquilar.
1. Desventajas de invertir
en inmuebles para alquilar
a.
Lleva tiempo recuperar la inversión. El inmueble no tiene liquidez
inmediata.
b. Recuperación
de la inversión. Ej. 120.000 € en comprar una vivienda. 600
€. 17 años en recuperar la inversión.
c. Dificultades
para alquilar con garantías. No se gana y se gasta (impuestos, comunidad,
etc.)
2. Ventajas de invertir en inmuebles
para alquilar
a.
Alquilar es más fácil que vender y es más rápido.
b. Ingresos
regulares.
TALLER DE TRABAJO
Caso práctico.
¿Cómo se calcula la rentabilidad de un alquiler?
1. La fórmula que
no falla.
2. ¿Qué rentabilidad
es adecuada?
3. Ejemplos de rentabilidades
por alquiler.
a.
Rentabilidad de la vivienda
b. Rentabilidad
de los locales comerciales
c. Rentabilidad
de las oficinas
d. Rentabilidad
de los garajes
TALLER DE TRABAJO
La vía mixta del
alquiler garantizado o lease back inmobiliario para particulares.
-
La vía mixta para propietarios:
cobrar una cantidad a la firma del contrato de venta más unas rentas
mensuales.
|
Capítulo
2. |
Incentivos a la inversión
inmobiliaria: inversión inmobiliaria a cambio de nacionalidad.
1. Visado de residencia
para inversores. La inversión inmobiliaria a cambio de la nacionalidad
española (GOLDEN VISA).
2. Autorización de
residencia para inversores
|
PARTE
SEGUNDA
-
Fiscalidad
del alquiler por inversores inmobiliarios.
|
<
|
Capítulo
3. |
Impuesto de la renta
de las personas físicas. IRPF.
1. Impuesto sobre
la renta de las personas físicas (IRPF)
2. Rendimientos del capital
inmobiliario
a.
Cómputo de los rendimientos íntegros
b. Gastos
deducibles
3. Imputación de rentas
inmobiliarias.
4. Reducciones
|
Capítulo
4. |
Gastos deducibles y no
deducibles en el IRPF por el alquiler de vivienda.
1. Gastos deducibles
a.
Intereses y demás gastos de financiación
b. Conservación
y reparación
c. Tributos
y recargos no estatales
d. Saldos
de dudoso cobro
e. Cantidades
destinadas a la amortización del inmueble.
f. Compensación
para contratos de arrendamiento anteriores a 9 de mayo de 1985
2. Gastos no deducibles
TALLER DE
TRABAJO
Caso práctico.
¿Cómo
declarar los ingresos del alquiler turístico?
1. ¿Qué es
una vivienda vacacional a efectos fiscales?
2. Impedimentos para desgravaciones
por vivienda habitual.
3. Las deducciones para
el período en que la vivienda vacacional está alquilada.
4. ¿Cómo declarar
los días alquilados?
5. ¿Cómo declarar
por los días que no ha estado alquilada?
6. Inspecciones y declaraciones
paralelas por no declaración de las viviendas vacacionales.
|
Capítulo
5. |
¿Qué se
consideran "rendimientos del capital inmobiliario"?
1. ¿Qué
se consideran "rendimientos del capital inmobiliario"?
2. ¿Cómo se
determina el rendimiento neto del capital inmobiliario?
3. ¿Qué gastos
son deducibles?
4. ¿Qué reducciones
son aplicables a los rendimientos netos?
a.
Reducción general
b. Reducción
especial
5. Las retenciones en los rendimientos
de capital inmobiliario
6. Dación en pago.
|
Capítulo
6. |
Rendimientos inmobiliarios
en el IRPF. Casos prácticos.
1. Arrendamiento
de inmueble como rendimiento del capital inmobiliario
2. Subarrendamiento
3. Arrendamiento de negocios
o minas
4. Indemnización
por resolución anticipada del contrato de arrendamiento
5. Inmueble con uso o destino
simultáneo en el mismo periodo (arrendado y a disposición
de sus titulares)
6. El arrendamiento de elementos
comunes de un edificio
|
Capítulo
7. |
Fiscalidad de las SOCIMIs
1. Régimen fiscal especial
aplicable a las SOCIMIs en el
Impuesto sobre Sociedades (“ IS ”).
REFOMA FISCAL
DE LAS SOCIMI
Modificaciones en el régimen
de Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado
Inmobiliario (SOCIMIs)
Ley 11/2021, de 9 de
julio, de medidas de prevención y lucha contra el fraude fiscal
(“Ley 11/2021”)
2. Fiscalidad de los inversores en acciones
de las SOCIMIs.
a. Imposición
directa sobre los rendimientos generados
por la tenencia de las acciones de las SOCIMIs
(i) Inversor sujeto pasivo
del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (“IRPF”)
(ii) Inversor sujeto
pasivo del IS o del Impuesto sobre
la Renta de no Residentes (“ IRNR ”) con establecimiento
permanente (“ EP ”)
(iii) Inversor sujeto pasivo
del IRNR sin EP
b. Imposición
directa sobre las rentas generadas por
la trasmisión de las acciones de las SOCIMIs.
(i) Inversor sujeto pasivo del IRPF.
(ii) Inversor sujeto pasivo del
IS y del IRNR con EP
(iii) Inversor sujeto pasivo del
IRNR sin EP
3. Imposición sobre el patrimonio (“
IP ”)
4. Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones
(“ ISD ”)
5. Imposición indirecta en la adquisición
y transmisión de las acciones de las SOCIMIs
GUÍA RELACIONADA
|
PARTE
TERCERA
-
Inversión
inmobiliaria a través de sociedades interpuestas.
|
<
|
Capítulo
8. |
La entidad patrimonial
de mera tenencia de inmuebles y de alquiler de inmuebles.
1. El concepto de
entidad patrimonial en la Ley 27/2014, de 27 de noviembre, del Impuesto
sobre Sociedades.
¿Qué
es una sociedad patrimonial?
a. Concepto
de entidad patrimonial.
b. Definición
del concepto de actividad económica y el concepto de entidad patrimonial.
2. Requisitos de una sociedad
patrimonial
3. Clases y ejemplos de
sociedades patrimoniales
a.
Entidad patrimonial de mera tenencia de inmuebles.
b. Entidad
patrimonial de alquiler de inmuebles, sin personal empleado con contrato
laboral y jornada completa.
c. Entidad
patrimonial de tenencia de valores
d. Entidad
NO patrimonial de alquiler de inmuebles
e. Entidad
NO patrimonial que posee participaciones en capital de otras sociedades.
f. Entidad
NO patrimonial que posee participaciones en el capital social de otras
sociedades (grupo de empresas).
4. Ventajas y desventajas de
una sociedad patrimonial inmobiliaria.
a.
Ventajas
-
Si el inmueble
no genera rendimiento y no hay autoalquiler. Ahorro de la imputación
por renta inmobiliaria de segundas residencias en el IRPF.
-
Renuncia a la
exención del IVA en caso de compras de inmuebles de segunda transmisión.
b. Desventajas
-
Contratar a un
empleado a tiempo completo.
-
No son aplicables
los incentivos fiscales de las entidades de reducida dimensión (ERD)
-
No gozan de exención
en el Impuesto sobre el Patrimonio ni tampoco gozan de bonificación
en el impuesto de Sucesiones y Donaciones al transmitirse las acciones
a los herederos.
-
No se aplican
las reducciones por ingresos por arrendamiento previstos en el IRPF.
5. El caso de la actividad económica
en el arrendamiento de inmuebles.
TALLER DE
TRABAJO
El concepto de Sociedad
Patrimonial. (Entidad patrimonial de mera tenencia de inmuebles. Entidad
patrimonial de alquiler de inmuebles, sin organización mínima.
Sociedad que posee exclusivamente inmuebles que alquila, sin ningún
medio personal. Entidad no patrimonial de alquiler de inmuebles).
TALLER DE
TRABAJO
Ejemplos de entidades
patrimoniales y no patrimoniales
-
Entidad patrimonial de mera
tenencia de inmuebles.
-
Entidad patrimonial de alquiler
de inmuebles, sin organización mínima.
-
Entidad no patrimonial de alquiler
de inmuebles.
-
Sociedad que posee exclusivamente
inmuebles que alquila, con medios personales.
-
Sociedad de alquiler de inmuebles
en un grupo de sociedades.
-
Entidad patrimonial de mera
tenencia de valores.
TALLER DE TRABAJO
El debate sobre la no
tributación en España de la transmisión de entidades
explotadoras de inmuebles por socios no residentes
|
Capítulo
9. |
Entidades dedicadas al
arrendamiento de viviendas. Ley 27/2014, de 27 de noviembre, del
Impuesto sobre Sociedades.
1. Requisitos principales del régimen.
2. Régimen legal. Ley 27/2014, de 27 de
noviembre, del impuesto sobre sociedades.
-
Entidades dedicadas al arrendamiento
de vivienda
-
Ámbito de aplicación.
-
Bonificaciones.
-
Efectos prácticos
de la reducción de la bonificación a las entidades dedicadas
al arrendamiento de vivienda (EDAV)
3. Requisitos en la constitución y comunicación
a la Agencia Tributaria.
4. Requisitos de contabilidad separada por cada
vivienda.
5. Requisitos en el número de viviendas
en alquiler y plazos de alquiler.
|
Capítulo
10. |
Régimen especial
del Impuesto sobre Sociedades para empresas dedicadas al arrendamiento
de viviendas.
1. Hasta una bonificación
del 85% en la cuota del impuesto de sociedades, es decir, tributación
a un tipo efectivo del 3,75%.
2. Requisitos en la constitución
y comunicación a la Agencia Tributaria.
3. Requisitos de contabilidad
separada por cada vivienda.
4. Requisitos en el número
de viviendas en alquiler y plazos de alquiler.
|
PARTE
CUARTA
-
Los 'family
office' inmobiliarios.
|
<
|
Capítulo
11. |
Los 'family office' inmobiliarios.
TALLER
DE TRABAJO
Los 'family office' inmobiliarios.
Ejemplo de sociedad patrimonial especializada en inmuebles en renta.
TALLER DE
TRABAJO
Esquemas de Family Office.
Compañía privada que gestiona las inversiones (en este caso,
inmobiliarias) de una familia.
TALLER DE
TRABAJO
Esquema de 'family office'
inmobiliario.
1. Concepto de family office.
2. Objetivo de un family
office inmobiliario.
a.
Protección del patrimonio.
-
Planificación
sucesoria
-
Mejora de costes
de gestión.
-
Profesionalización
-
Especialización
-
Implementación
y optimización de la estructura patrimonial.
b. Gestión
del Patrimonio inmobiliario.
-
Selecciones de
gestores profesionales.
-
Inversión
en activos inmobiliarios.
-
Definición
del perfil de riesgo.
3. Clases de family offices
inmobiliarios.
4. Estructuras y organigramas.
5. Gestión de carteras.
6. Financiación de
las family offices inmobiliarias.
7. Servicios inmobiliarios
de una family office inmobiliario y ejemplos en edificios.
TALLER DE
TRABAJO
Ejemplos
de family offices en España.
Pontegadea
(Family office de Amancio Ortega), Rosp Corunna (Family office de Rosalía
Mera), Casa Grande de Cartagena ( familia Del Pino), Bestinver (familia
Entrecanales), Inveravente (Manuel Jove), Omega Capital (Alicia Kolowitz),
March Gestión (familia March), Corporación Exea (familia
Puig), Grupo Landon (familia Gallardo), Lafont (familia Carulla), Nefinsa
(familia Serratosa), Bernat Family Office (BFO)(familia Bernat), Grupo
Quercus (familia Carulla), Hemisferio (familia Lara), Libertas 7 (familia
Noguera), etc.
|
PARTE
QUINTA
-
Rentabilizar
el patrimonio inmobiliario.
|
<
|
Capítulo
12 |
Estrategias inmobiliarias
directas o indirectas (vehículos inversores interpuestos).
1. La flexibilidad
de la inversión indirecta (vehículos inversores interpuestos)
2. Inversión inmobiliaria
en función de la localización y el desarrollo urbanístico
necesario.
3. Inversión inmobiliaria
en función del Project finance y el nivel de riesgo.
|
Capítulo
13 |
¿Cómo invertir
en bienes inmuebles?
1. Comprar el inmueble
o las acciones de la sociedad propietaria del inmueble.
a.
Adquisición directa o indirecta (por sociedad interpuesta) del inmueble.
b. Precauciones
cuando una sociedad cotiza en bolsa.
c. La venta
de las subsidiarias propietarias del inmueble. La cadena de subsidiarias
hasta llegar a la propiedad del inmueble. Artículo 314 de la Ley
del Mercado de Valores.
d. SPV <Special
Purpose Vehicle (SPV) (Sociedad vehículo) o aportación del
inmueble a la Joint Venture (sociedad conjunta entre inversor y promotor
inmobiliario).
e. Forward
Purchase y Forward Funding
2. El proceso de inversión
en bienes inmuebles en las transacciones de fusión y adquisición
(M&A).
a.
Carta de intenciones (letter of intent - LoI)
b. Memorandos
de entendimiento (memorandum of understanding MoU) o protocolo de acuerdo
(Heads of Terms (HoT)).
c. Acuerdos
de confidencialidad (Non Disclosure Agreement. NDA).
d. Data Room
(acopio de información). Documento de preguntas y respuestas (Q&A).
e. Due Diligence
inmobiliaria.
f. Oferta
NO vinculante (Non-Binding. Offer – NBO)
Objeto
Perfil del comprador
Estructura de
la Operación
Valoración
de la sociedad objeto de adquisición
Condiciones de
la oferta
Asunción
de la oferta
Exclusividad
Confidencialidad
Período
de validez de la oferta
Disposiciones
vinculantes
Fuero
Costes y gastos
g. Oferta vinculante
(binding offer BO).
h. Declaraciones
y garantías (Representations and warranties (“R&W”))
|
Capítulo
14 |
La inversión inmobiliaria
de las aseguradoras
1. La influencia
de Solvencia II en la inversión inmobiliaria de las aseguradoras.
2. ¿Qué es
el margen de solvencia y por qué es tan importante para las aseguradoras?
3. La valoración
inmobiliaria a efectos de Solvencia II respecto de los inmuebles.
Valor
por comparación
Valor por
actualización
Valor de reemplazamiento
neto
4. La gran duda: invertir directamente
en inmuebles o a través de SOCIMIS.
a.
La situación anterior a 2019. Invertir directamente en inmuebles
en lugar de en SOCIMI por el consumo de fondos propios de Solvencia II.
b. Posterior
a 2019. Se suaviza la inversión inmobiliaria a través de
las SOCIMIs.
|
Capítulo
15 |
Prima de riesgo de las
rentabilidades inmobiliarias.
1. Prima de riesgo
de las rentabilidades inmobiliarias (variables: impago de rentas, desocupación,
depreciación y remodelación).
2. Prima de riesgos de centros
comerciales (el problema de la renta variable – cíclico).
3. Prima de riesgo del sector
hotelero.
4. Prima de riesgo de inversión
residencial (vivienda en alquiler).
5. Prima de riesgo de oficinas
(mercado cíclico).
6. Prima de riesgos de suelo
industrial (polígonos industriales y logísticos).
7. Prima de riesgos de garajes
y aparcamientos.
|
Capítulo
16 |
Inversión en activos
inmobiliarios en base a su rentabilidad. ¿Qué
es y cómo se calcula el cash flow de inversión inmobiliaria?
1. ¿Qué
es y cómo se calcula el cash flow de inversión inmobiliaria?
2. Las tres herramientas
(payback, VAN y TIR) de valoración de los proyectos inmobiliarios.
a.
El plazo de recuperación o payback
b. El VAN
(Valor Actual Neto)
c. El TIR
(Tasa de Retorno de la Inversión)
3. Ejemplo de valoración
de activos inmobiliarios en base a su rentabilidad
Planificación
Ubicación
Tasa de financiación
(Prima de Riesgo mínima establecida en la Orden ECO 805/2003. Rentabilidad
mínima a considerar para cada tipología de edificación).
TIRaR S (TIR
en riesgos sistemáticos)
Tasa libre
de riesgo (independiente del mercado inmobiliario).
Tasa de reinversión.
Costes de
explotación.
|
Capítulo
17 |
El yield prime en la
inversión inmobiliaria
1. El yield proporciona
información referente a la rentabilidad del inmueble.
-
El yield bruto
(gross yield)
-
El yield neto
(net yield)
-
El yield inicial
(initial yield)
-
El yield de salida
(exit yield)
-
El yield teórico
y el yield real
2. Los inmuebles con yields
más elevados deberían ser los de mayor riesgo.
|
Capítulo
18 |
Cap Rate (Tasa de capitalización)
y el efecto que podría tener una subida de tipos sobre el valor
de los activos inmobiliarios.
1. El Cap Rate (tasa
de capitalización) es una medida de valoración de bienes
inmuebles que se utiliza para comparar diferentes inversiones en bienes
inmuebles.
•
La tasa de capitalización simplemente representa el rendimiento
de una propiedad en un horizonte temporal de un año, suponiendo
que la propiedad se compre en efectivo y no en préstamo.
• La tasa
de capitalización indica la tasa de retorno intrínseca, natural
y no apalancada de la propiedad.
• Con el dato
del Cap Rate es sencillo poder saber el importe de flujo mensual que generará
una propiedad en relación a su precio de venta.
2. Fórmula básica
del Cap Rate (tasa de capitalización)
3. Utilización del
Cap Rate para valoración inmobiliaria.
4. Ingreso de operación
neto (NOI <Net Operating Income (NOI)>).
5. Utilización del
Cap Rate para la comparación como herramienta de inversores inmobiliarios.
6. Factores de Determinación
del Cap Rate.
El coste de oportunidad
del capital, las expectativas de crecimiento y el riesgo.
La principal fuente
de ingresos en bienes inmuebles comerciales es el alquiler.
7. Ejemplos de aplicación
de las fórmulas de cálculo del Cap Rate.
|
Capítulo
19 |
Debt Service Coverage
Ratio (DSCR). (Relación de cobertura de servicio de la deuda).
1. El DSCR muestra
la proporción de gastos que la propiedad está llevando a
cabo en comparación con sus ingresos brutos.
2. La capacidad de su empresa
para pagar la deuda al dividir su ingreso operativo neto por el total de
su deuda y los pagos de intereses.
3. ¿Qué es
el índice de cobertura de servicio de la deuda y por qué
es importante?
4. ¿Cómo calcular
el índice de cobertura de su servicio de la deuda?
Paso
1. Calcule su negocio neto anual de ingresos operativos.
Paso 2. Calcule
sus obligaciones de deuda comercial para el año en curso
Paso 3 / Divida
la primera cifra (ingreso operativo neto) por la segunda cifra (servicio
de la deuda actual).
Ejemplo
5. ¿Qué DSCR necesito
para calificar para un préstamo comercial?
6. ¿Cómo puedo
mejorar el índice de cobertura de mi servicio de la deuda?
|
Capítulo
20 |
¿Qué es
el “Loan-to-Value” (LTV). Proporción de préstamo a valor.
1. Los bancos y
otros prestamistas hipotecarios utilizan la relación LTV para evaluar
el riesgo.
2. ¿Qué es
la relación de préstamo a valor (LTV): cómo calcular
y la fórmula de LTV?
Fórmula
de préstamo a valor (LTV)
LTV = (Tamaño
del préstamo) / (Valor tasado de la propiedad)
Tamaño
del préstamo
Valor tasado
de la propiedad
3. ¿Por qué es
importante la relación préstamo-valor?
4. Pros y contras de una
alta relación de préstamo a valor
Beneficios de
un alto LTV
5. ¿Cómo aumentar
el LTV?
6. Razones para bajar la
relación LTV
|
Capítulo
21 |
Estrategia inversora
inmobiliaria. Equilibrio financiero (riesgo rentabilidad) en el análisis
de rentabilidad por alquiler o plusvalías.
1. Rentabilidad
y riesgo.
2. Fondos propios y préstamos.
3. Estrategia inversora
(mantenimiento o venta).
4. Diversificación
y ubicación.
|
Capítulo
22 |
Inversores inmobiliarios,
perfiles de inversión y rentabilidades exigidas.
1. Inversores inmobiliarios
oportunistas.
2. Inversores Inmobiliarios
Value Added.
3. Inversores Inmobiliarios
Core Plus.
4. Inversores Inmobiliarios
Core.
|
Capítulo
23 |
Precauciones del inversor
inmobiliario de REO´s
1. ¿Qué
son los NPL’s y los REO’s?
2. ¿Qué es
la propiedad de bienes inmuebles (REO)?
|
Capítulo
24 |
Perfiles de los fondos
inmobiliarios en función del riesgo.
1. Fondos oportunistas
-
Gestores de deuda,
fondos de capital riesgo, fondos para activos distressed
2. Fondos Value - Added
-
Fondos de capital
privado inmobiliarios que agrupan capital de diferentes inversores
3. Fondos Core Plus
-
Patrimonialistas,
aseguradoras.
4. Fondos Core
Family Office,
institucionales, fondos soberanos, compañías de seguros,
etc.
|
Capítulo
25 |
Tipos de fondos inmobiliarios
en función del riesgo.
1. Core, o nuclear
2. Core–plus o Value–Added
3. Opportunity / fondos
de oportunidad
|
Capítulo
26 |
Estrategias de Inversión
y perfil de fondos patrimonialistas inmobiliarios.
1. Inversión
en inmuebles en rentabilidad con posibilidades de aumentar las rentas vía
inversión en CAPEX (capital expenditures).
2. Estrategias de Inversión
-
Core y Core Plus
-
Valor Añadido
o Value Added
-
Inversores Inmobiliarios
Core Plus
-
Inversores Inmobiliarios
Core
-
Oportunista
TALLER DE TRABAJO
Inversión patrimonialista
en activos inmobiliarios.
-
Inversión institucional
en activos inmobiliarios en España
-
Inversión patrimonialista
en inmuebles en España
-
Fondos de inversión inmobiliarios.
-
Sociedades de inversión.
-
Compañías de seguros
y fondos de pensiones.
Capítulo
27 |
Build-to-Core. Estrategia
de inversión inmobiliaria
1. ¿Qué
tipo de estrategia de inversión inmobiliaria es el Build-to-Core?
2. El Build-to-core como
solución a la inversión en la fase alta del ciclo inmobiliario.
3. ¿Cuáles
son los Beneficios del Build-to-Core?
a.
Alto rendimiento y apreciación
c. Mercados
inmobiliarios donde el producto existente se cotiza al coste de reemplazo
o por encima de él.
d. Protección
contra riesgos de valoración inmobiliaria
e. Reduce
el Cash Drag (arrastre de caja o efectivo)
f. El diferencial
de rendimiento (coste) asociado con la construcción frente a la
adquisición de activos principales es significativo.
g. Build-To-Core
para una inversión sólida a largo plazo
h. Build-To-Core
para garantizar la alineación de objetivos y como parte de la estrategia
de inversión principal.
NOI. Estimated
NOI Yield. Ingreso objetivo neto.
4. ¿Por qué razón
los inversores inmobiliarios prefieren el Build-to-Core?
a.
Siempre que hay un desequilibrio estructural entre la oferta y la demanda.
b. La garantía
de las inversiones inmobiliarias con rendimientos estables cuando suben
los tipos de interés.
c. La demanda
de inmuebles tecnológicamente avanzados
5. ¿Por qué razón
la promoción core crea joint ventures de fondos y promotores inmobiliarios?
|
Capítulo
28 |
Clases de inversión
inmobiliaria core.
1. Inversión
inmobiliaria core
2. Inversiones inmobiliarias
“core plus”
3. Inversiones inmobiliarias
en inmuebles de valor añadido - Value-Add
4. Inversiones inmobiliarias
oportunistas.
5. La elección de
la inversión inmobiliaria está condicionada por el riesgo.
|
|
Capítulo
29 |
Los FAB o Patrimonios
Separados y su relación con los Fondos de Inversión Inmobiliaria.
1. Fondos de activos
bancarios ("FAB")
2. Constitución y
gestión de los FAB
3. Patrimonio de los FAB
4. Régimen de transmisión
de activos y pasivos
5. Emisión de valores
6. Compartimentos independientes
7. Fusión y escisión
8. Requisitos de auditoría
e información
9. Aspectos fiscales de
los FAB
a.
Tributación directa
1.
Tributación de los FAB
2. Tributación
de los partícipes
b. Tributación
indirecta
c. Tributación
municipal
10. Caso
práctico. ¿Por qué utiliza la SAREB una “FAB” joint
venture inmobiliaria? Por las ventajas fiscales.
TALLER DE
TRABAJO
La sentencia del Tribunal
de cuentas contra los responsables de la Empresa Municipal de vivienda
y suelo (EMVS) de Madrid por la venta de carteras de vivienda pública.
-
Grave precedente
para las futuras ventas de vivienda pública a fondos ya que el sistema
de valoración legal no se corresponde con las exigencias de inmediatez
en épocas de crisis.
-
Texto completo
de la sentencia.
|
PARTE
SEXTA
-
External Property Management. Gestoras
de patrimonios inmobilarios.
|
<
|
Capítulo
30 |
El management inmobiliario integral externo
por consultorías. Contract Management Inmobiliario.
1. Consultores inmobiliarios especializados
en la gestión inmobiliaria integral de proyectos inmobiliarios.
2. Fases del Contract Management Inmobiliario.
1) Análisis de necesidades
de operador o inversor.
2) Búsqueda del suelo acorde
a las necesidades del inversor.
3) Estudio de viabilidad económico-financiero
de la operación.
4) Análisis de la tipología
de operación inmobiliaria con aportación de soluciones jurídicas
más adecuadas (Presale & LeaseBack, Forward Purchase, etc).
5) Optimización del proyecto
de implantación.
6) Búsqueda de inversor u
operador.
7) Búsqueda de financiación
y definición de estructura óptima de pasivo.
8) Consultoría financiera,
inmobiliaria y urbanístico preparatoria.
9) Project Management Inmobiliario
integral (diseño, edificabilidad, ajuste al uso, exigencias del
usuario final tipo tecnológico, parámetros operativos, eficiencia
energética, etc..
10) Post Project management con
Construction Management y seguimiento del planning (informes mensuales).
Construcción y gestión de licencias. Controlling, seguimiento
y optimización de costes.
|
Capítulo
31 |
La gestión integral EXTERNA de patrimonios
inmobiliarios.
1. La gestión integral de patrimonios
a. Fase de inversión
inmobiliaria (identificación de inmuebles y momento de compra).
b. Gestión de la propiedad
(administración, arrendamientos, seguros)
c. Ejemplo de Programa informático
para la gestión integral de inmuebles.
Gestión integral
de inmuebles
1. Estructura de los inmuebles
2. Inmovilizado
3. Gestión de espacios
4. Gestión documental
d. Venta del inmueble (búsqueda
de compradores y momento de venta)
2. Ejemplos de adjudicación pública
de contrato de gestión integral de un conjunto de edificios públicos.
|
Capítulo
32 |
Las gestoras de patrimonios inmobiliarios como
modelo de negocio complementario y multifuncional.
1. ¿Qué servicios presta
una gestora de patrimonios inmobiliarios?
2. ¿Qué estructura organizativa
tiene una gestora de patrimonios inmobiliarios?
3. ¿Qué servicios de valor añadido
puede aportar al pequeño promotor?
a. Urbanismo y rehabilitación
edificatoria.
b. Gestión Técnica
(edificación y urbanismo).
4. Gestión patrimonialista para inversores
(diagnóstico inmobiliario y rentabilidad).
a. Departamento de Gestión
de Patrimonios Inmobiliarios.
b. Diagnóstico de carteras
inmobiliarias.
c. Plan Estratégico inmobiliario.
|
Capítulo
33 |
Dirección de Gestión de Patrimonios
Inmobiliarios. El client management.
1. Las 4 patas del client management inmobiliario:
áreas técnica, comercial, de explotación económica
y de atención al cliente.
2. Una página web para cada edificio gestionado.
3. Diferencias entre la gestión única
(gestor de referencia) y la gestión funcional (expertos).
|
Capítulo
34 |
Las gestoras independientes
de capital privado inmobiliario (private equity real estate).
1. Las gestoras
independientes de capital privado inmobiliario (private equity real estate)
registradas en la CNMV como SGEIC (Sociedad Gestora de Entidades de Inversión
Colectiva de tipo cerrado).
a.
Puesta en valor de inmuebles y adecuación a la demanda actual.
b. Gestión
de activos inmobiliarios de los vehículos de inversión.
c. Proceso
para generar mayor rentabilidad inmobiliaria al menor riesgo.
2. Capital privado inmobiliario
(private equity real estate)
3. Niveles en la gestión
del capital privado inmobiliario.
-
Gestión
de Capital o Gestión de Fondos/ Inversiones
-
Gestión
de Activos inmobiliarios.
-
Gestión
Inmobiliaria / facility management.
4. Estrategias de inversión
inmobiliaria de los fondos de capital privado inmobiliario.
-
Core y Core Plus
(poco riesgo: ingresos recurrentes de alquileres y baja plusvalía
equiparable a la inflación.
-
Valor Añadido
o Value Added (riesgo medio: rehabilitar para poner en valor).
-
Oportunista (riesgo
alto: desarrollar nichos de mercado inmobiliario potencial).
TALLER DE TRABAJO
Folletos de presentación
de gestoras independientes de capital privado inmobiliario (private equity
real estate).
TALLER DE
TRABAJO
Los Fondos Inmobiliarios.
Reglas generales.
TALLER DE
TRABAJO
Fondos de inversión
inmobiliaria. Fondos de Inversión Inmobiliaria.
-
Valor liquidativo
y régimen de suscripciones y reembolsos.
-
Comisiones y gastos.
-
Sociedades de
Inversión Inmobiliaria.
TALLER DE TRABAJO
Fondos de inversión
inmobiliaria. El valor del patrimonio en un fondo de inversión.
Valor liquidativo aplicable.
|
Capítulo
35 |
Fases de la gestión
de activos inmobiliarios
1. Due Diligence
del inmueble.
2. Gestión de activos
inmobiliarios y plan de mitigación de riesgos.
3. Publicación de
activos inmobiliarios disponibles.
4. Comercialización
de inmuebles, plan de marketing y estrategias.
a. Elaboración
del Plan Comercial y Plan de Marketing inmobiliario.
-
Plan comercial
-
Distribución
de carteras y objetivos
-
Plan de acciones
de Marketing inmobiliario.
b. Comercialización
de los activos inmobiliarios.
-
Fijación
de precios de los activos inmobiliarios.
Gestión
y seguimiento de activos inmobiliarios.
|
|
PARTE
SÉPTIMA
El asset management inmobiliario.
|
|
Capítulo
36 |
El asset management inmobiliario. ¿Cómo
generar valor en la gestión de inmuebles?
1. ¿Qué es el asset management
inmobiliario?
-
El asset management inmobiliario
o una gestión proactiva de un inmueble puede incrementar notablemente
los beneficios de cualquier propietario.
2. Diferencias entre el Asset Management inmobiliario
y el Property Management.
-
Asset Management inmobiliario
-
Property Management
3. Fases del asset management inmobiliario.
4. Funciones del asset management inmobiliario.
a. Servicios de Gestión
de Activos. Identificación y ejecución de oportunidades de
creación de valor a través de iniciativas de expansión,
renovación y reposicionamiento.
b. Vigilancia de la seguridad, la
salud y el medio ambiente
c. Due diligence inmobiliaria. Investment
Strategy and Advisory. Sustainability (due diligence, benchmarking, strategy
for the asset, GRESB participation)
5. Funciones del Property Management
a. Servicios de Operaciones
b. Servicios de control de arrendamientos.
Administrative Management.
c. Servicios de Investigación
y Marketing. Research.
d. Servicios de Sostenibilidad.
Sustainability.
-
Cumplimiento y evaluación de
riesgos
-
Análisis de las deficiencias
-
Planes de eficiencia
-
Certificaciones externas como BREEAM
en uso, ISO 14001 y OHSAS 18001
Estrategia de participación
de las partes interesadas
|
Capítulo
37 |
Rentabilizar el patrimonio inmobiliario. Prima
de riesgo de las rentabilidades inmobiliarias.
1. Prima de riesgo de las rentabilidades
inmobiliarias (variables: impago de rentas, desocupación, depreciación
y remodelación).
2. Prima de riesgos de centros comerciales (el
problema de la renta variable – cíclico).
3. Prima de riesgo del sector hotelero.
4. Prima de riesgo de inversión residencial
(vivienda en alquiler).
5. Prima de riesgo de oficinas (mercado cíclico).
6. Prima de riesgos de suelo industrial (polígonos
industriales y logísticos).
7. Prima de riesgos de garajes y aparcamientos.
|
Capítulo
38 |
Estrategia inversora inmobiliaria. Equilibrio
financiero (riesgo rentabilidad) en el análisis de rentabilidad
por alquiler o plusvalías.
1. Rentabilidad y riesgo.
2. Fondos propios y préstamos.
3. Estrategia inversora (mantenimiento o venta).
4. Diversificación y ubicación.

|
Capítulo
39 |
Estrategias inmobiliarias directas o indirectas
(vehículos inversores interpuestos).
1. La flexibilidad de la inversión
indirecta (vehículos inversores interpuestos)
2. Inversión inmobiliaria en función
de la localización y el desarrollo urbanístico necesario.
3. Inversión inmobiliaria en función
del Project finance y el nivel de riesgo.
|
PARTE
OCTAVA
Los servicers inmobiliarios.
|
Z
|
Capítulo
40 |
Los servicers inmobiliarios.
1. ¿Qué es un servicer inmobiliario?
2. Funciones de los servicers inmobiliarios.
3. Servicers inmobiliarios en España.
3. Ejemplos de servicers inmobiliarios (Solvia,
Altamira, Anticipa, Servihabitat, Anida y Haya).
4. El futuro de los servicers inmobiliarios.
TALLER DE TRABAJO
Caso real. Ejemplo
de un servicer inmobiliario y su proceso de cuaderno de venta.
1. ¿Por qué surgieron los “servicers
inmobiliarios” en lugar de que los bancos utilizasen consultoras inmobiliarias?
a. El problema del servicing
es un problema de transaccionalidad
b. Criterios y prácticas
de gestión más modernos e innovadores en el sector inmobiliario.
Especialmente los servicios profesionales a empresas.
2. Ejemplo de servicer inmobiliario.
a. Actividades de un servicer
inmobiliario.
b. Proceso de venta de un servicer
inmobiliario.
c. Cuaderno de venta de un servicer
inmobiliario.
-
Transformación de Activos
-
Reducción de los activos problemáticos
en el ejercicio con una elevada rotación y mejor composición
de activos adjudicados.
-
Ventas de activos inmobiliarios.
-
Descripción del negocio. Dirección
de Transformación de Activos y Participadas Industriales e Inmobiliarias
(DTAP).
-
Reducción continua de los activos
problemáticos (riesgos dudosos y activos inmobiliarios adjudicados)
hasta la normalización de los saldos.
-
Workout Units bancarias enfocada
especi?camente a la gestión de activos
-
Estrategia de gestión.
-
Globalidad o visión end-to-end
del proceso de transformación inmobiliario.
-
Especialización y segmentación
de responsabilidades por procesos y carteras inmobiliarias.
-
Eficiencia de los procesos de gestión
en plazos y coste.
-
Multicanalidad y capacidad transaccional.
-
Principales magnitudes del negocio.
TALLER DE TRABAJO
Dosieres de los principales servicers inmobiliarios.
-
Asset management. Servicios integrales
en administración, gestión y mantenimiento de inmuebles.
Principalmente carteras inmobiliarias procedentes de la reordenación
bancaria.
-
Comercializadores y agentes Red propia
y de terceros.
-
Web comercializadora (servicing inmobiliario).
-
Recuperación de préstamos
o Loan Servicing (gestión temprana de mora, gestión de pagos
y amortización, recuperación de impagados, compras, dación
en pago, ejecuciones hipotecarias).
-
Valoración y due diligence inmobiliaria.
-
Análisis de la situación
de cada activo inmobiliario y ejecución de planes de reparación
o remodelación, preparándolos para el mercado y generando
mayor valor a sus activos.
-
Mantenimiento y conservación
inmobiliaria (facility services), tanto administrativos como operativos.
-
Alquiler y gestión.
-
Project Management necesarios para el
desarrollo de suelo.
-
Venta y gestión de cartera patrimonial.
-
Diseño de carteras de inversión.
-
Compra venta de activos financieros
e inmobiliarios.
Análisis de carteras hipotecarias
y de activos inmobiliarios.
|
PARTE
NOVENA
-
CrowdInvesting
y Crowdfunding o Inversión Colectiva en inmuebles (financiación
e inversión inmobiliaria).
|
<
|
Capítulo
41 |
Crowdfunding.
1. El desarrollo
del crowdfunding inmobiliario y las plataformas de inversión Crowd.
2. Crowdlending y equity
crowdfunding en España.
3. Concepto de crodwfunding.
4. Clases de crodwfunding.
5. Crowdlending y Equity
Crowdfunding (proyecto de financiación participativa en una página
web).
TALLER
DE TRABAJO
Plataformas de crowdinvesting
TALLER DE
TRABAJO
Todo lo que hay que saben
antes de invertir en crowdfunding inmobiliarios.
1. Plataformas de
crowdfunding inmobiliario para captar pequeñas aportaciones de inversores
particulares
2. ¿Se invierte directamente
en un inmueble?
3. ¿Qué supone
participar en una Sociedad Limitada propietaria de un inmueble?
4. La rentabilidad anunciada
por las plataformas de crowdfunding inmobiliario.
5. ¿Cómo recuperar
parte de la inversión?
6. Responsabilidad de las
plataformas de crowdfunding con el inversor inmobiliario.
GUÍA RELACIONADA
|