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CURSOS -
LIBRERÍA - Pdf DE LA CONSTRUCCIÓN, URBANISMO E INMOBILIARIO. |
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INVERSOR
INMOBILIARIO
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Desde el inversor
inmobiliario particular al gran fondo.
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184 págs.
Pdf
IMPRIMIBLE.
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'Eche
un Vistazo'
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Precio
99,9 euros
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Folleto
general de presentación y precios de las guías prácticas
(Pdf). |
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¿QUÉ APRENDERÁ? |
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Inversor inmobiliario patrimonialista. Inmobiliaria
patrimonialista.
Medidas anticíclicas de prevención
del riesgo inmobiliario.
Proceso de reestructuración de su patrimonio
con el objeto de incrementar los niveles de rentabilidad
La estructura financiera de una inmobiliaria patrimonialista.
Activos inmobiliarios para su alquiler.
La gestión técnica del patrimonio
en una inmobiliaria patrimonialista.
Estrategia inversora inmobiliaria. Equilibrio financiero
(riesgo rentabilidad) en el análisis de rentabilidad por alquiler
o plusvalías.
Estrategias inmobiliarias directas o indirectas
(vehículos inversores interpuestos).
Estrategias de inversión y perfil de fondos
patrimonialistas inmobiliarios.
El private equity inmobiliario. |
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VÍDEO
DE JORNADA DE PRESENTACIÓN |
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OPINIONES
DE CLIENTES. |
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Somos
un grupo familiar con patrimonio inmobiliario en alquiler. Nos ha sido
muy útil porque se explica con un lenguaje que se entiende y además
es práctico. Muy recomendable para los particulares que quieran
invertir en inmuebles para alquilar.
Marcial Ruíz |
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Introducción.
PRELIMINAR
PARTE
PRIMERA
El
inversor inmobiliario particular.
PARTE
SEGUNDA
Estrategias
de inversión inmobiliaria.
PARTE
TERCERA
Rentabilizar
el patrimonio inmobiliario.
PARTE
CUARTA
Los
'family office' inmobiliarios.
PARTE
QUINTA
El
private equity (inversión de capital privado) inmobiliario
EBOOK relacionado.
GUÍAS
RELACIONADAS
Introducción.
-
Las ventajas
de la inversión inmobiliaria directa frente a otras clases de inversión.
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1. Diferencias entre
la inversión inmobiliaria y la inversión en activos financieros
como deuda pública.
a. Transparencia
de la bolsa vs valoraciones inmobiliarias.
Los mercados de capitales
cotizados en bolsa y la deuda pública son activos financieros de
enorme transparencia, pues están en mercados desarrollados y muy
eficientes, de manera que el inversor tiene en todo momento conocimiento
del valor de su inversión, en caso de que desease enajenarla.
No es el caso del mercado
inmobiliario de inversión, donde la mayoría de las veces
las transacciones de compraventa o el montante de las rentas que paga un
arrendatario en un inmueble dado no son públicas. Por ello es necesaria
la existencia de valoraciones de los inmuebles. Así, el propietario
del activo, o un potencial comprador, pueden saber el valor de mercado
de ese activo específico.
Esto no tendría sentido
en el mercado de capitales, pues simplemente mirando las cotizaciones sabemos
el valor de nuestra inversión al instante.
En transacciones inmobiliarias
no existe un mercado público centralizado, como sí ocurre
en el mercado de capitales. La dispersión y opacidad a lo largo
de la geografía es considerable y, si se quiere invertir en bienes
inmuebles en un área nueva, es necesario asesorarse con detalle
en ese mercado concreto, dedicando tiempo y esfuerzo a ello, dado el montante
habitual de este tipo de inversiones.
b. Liquidez de la bolsa
vs iliquidez de los activos inmobiliarios.
En general, los productos
financieros son más líquidos que los activos inmobiliarios.
Podemos dar órdenes de compra de acciones cotizadas en el Ibex35
que se materializan de inmediato. Y lo mismo para la deuda pública,
dada la enorme solvencia del emisor.
Los activos inmobiliarios
son, en principio, menos líquidos y resulta muy normal tardar meses
o más en vender un activo (en situaciones normales de ciclo económico,
no en una crisis como la actual) desde que se dan las instrucciones de
venta.
Pero también es cierto
que un edificio de oficinas en zona prime, con arrendatario triple A y
contrato de obligado cumplimiento a largo plazo, que otorga en estos momentos
una rentabilidad superior a la media del mercado, seguramente se enajenaría
muy rápido.
c. Costes de transacción
más costosos en las ventas inmobiliarias.
Entendemos por costes de
transacción los que se devengan en el momento de una transacción
de compraventa. En el caso del mercado de capitales, fiscalidad aparte,
los costes son muy bajos, pues, por ejemplo, el corretaje para volúmenes
bajos de contratación pueden situarse en el orden del 0,1%.
Sin embargo, en las compraventas
inmobiliarias, y dependiendo también de la complejidad del inmueble
y de la transacción, necesitaremos incurrir en costes de abogados,
notarios, registro de la propiedad, constituciones hipotecarias, honorarios
de intermediación, etc., que nos podrían situar perfectamente
en el entorno del 5-7% del importe de la transacción.
d. Costes de gestión
de activos (asset management)
Los activos inmobiliarios
son activos físicos y, sólo por su tenencia, deben asumirse
una serie de gastos: mantenimiento y conservación, impuesto de bienes
inmuebles, administrador de fincas y gestión de arrendatarios (ya
sea mediante asesoría externa o estructura propia). La mera tenencia
de acciones o bonos no implica esto, aunque comúnmente todas las
cifras de rentabilidad inmobiliaria ya vienen deducidas por estos costes.
Además, en muchos casos, en los bienes inmuebles de inversión
se repercuten estos gastos al arrendatario, por lo que mientras esté
ocupado el inmueble, éstos no son costes reales.
e. Rentabilidad bolsa
vs rentabilidad inmobiliaria.
El activo con mayor rentabilidad
total (efectos rentas + efecto capital) se compara con los bonos del Estado
y los 35 valores más importantes de
la bolsa española.
f. Volatilidad
Volatilidad en sus rentabilidades
comparada con la deuda del Tesoro Público y la bolsa.
2. ¿Por qué
invertir en inmobiliario?
Las principales razones para
invertir en el inmobiliario terciario e industrial (comercial property)
son las siguientes:
a. Diversificación
del riesgo.
En un amplio portafolio de
activos de inversión, el inmobiliario está poco correlacionado
con el valor de la bolsa y la deuda pública, por lo que es una clara
opción de diversificación de la volatilidad de las rentabilidades
esperadas de esta cartera.
Es menos líquido y
más opaco, pero enormemente consistente, sobre todo para patrimonialistas
a largo plazo, no tanto para inversores especulativos cortoplacistas.
b. Rentas recurrentes.
Los inmuebles terciarios
arrendados otorgan rentas recurrentes de menor volatilidad que la producida
por los dividendos de las acciones cotizadas. Un inmueble puede quedar
vacante, pero si se solicita una renta de mercado, debiera ocuparse de
nuevo en tiempo razonable.
c. Apreciación.
En una economía en
crecimiento, el propio activo aumenta su valor, otorgando plusvalías
latentes a su propietario. Esta apreciación debe sumarse a la rentabilidad
otorgada por las rentas de alquiler.
d. Inflación.
La inflación se repercute
a las rentas por contrato de arrendamiento, por lo que éstas siempre
varían proporcionalmente con el IPC.
Lo mismo ocurre con el valor
del inmueble, que se aprecia al capitalizar rentas incrementadas por IPC.
e. Financiación.
Mientras las rentas varían
con el IPC, esto no ocurre con el apalancamiento o financiación
externa utilizada para la adquisición del activo, que depende de
los tipos de interés de mercado. El crédito hipotecario ha
permitido fuertes volúmenes de inversión en bienes
inmuebles porque las entidades financieras han visto muy favorablemente
que la garantía de estos préstamos fueran los propios activos
que se adquirían.
f. Gestión del
activo (asset management).
Dado un activo terciario
de inversión, también podemos aumentar su valor con la gestión
apropiada.
La mejora puede venir: por
el cambio a un arrendatario más solvente, por un plazo superior
de período contractual, por incremento de las rentas o, incluso,
por la disminución de los gastos de mantenimiento.
Se trataría de activos
con recorrido, gracias a la gestión del patrimonialista.
3. Adquisición directa
o indirecta de inmuebles.
a. Vehículos
de inversión inmobiliaria.
Tradicionalmente, los inversores
que buscaban tener una posición en inversión inmobiliaria
tenían dos opciones: comprar directamente activos o comprar acciones
de empresas inmobiliarias cotizadas. Sin embargo, se han desarrollado otros
vehículos de inversión.
b. Tenencia directa de
bienes inmobiliarios
La mera tenencia de varios
edificios en arrendamiento otorga, obviamente, una rentabilidad.
Sin embargo, una de las características
del activo inmobiliario como bien de inversión es que no tiene por
qué seguir un determinado índice, pues se caracteriza por
un montante de inversión grande, una heterogeneidad en parte debida
a la importancia de la ubicación del activo y altos costes de gestión
y transacción, además de menor liquidez, como ya se ha visto
anteriormente.
Los costes de transacción
provocan tenencias por más tiempo del que sería razonable
en el mercado de capitales y la heterogeneidad produce un alto riesgo para
un activo específico, en lo referente a la sostenibilidad de los
rendimientos de éste. Claramente esto es de aplicación en
inversiones pequeñas. Sin embargo, más adelante analizaremos
cómo esta opción se demuestra más rentable a largo
plazo que la compra de acciones en general y, además, menos volátil
en sus rendimientos.
c. Adquisición
de acciones de empresas inmobiliarias cotizadas
Es el caso particular de
la adquisición de acciones de empresas cotizadas en bolsa pertenecientes
al sector inmobiliario. De igual modo que otros sectores tienen sus especificidades
en el mercado de capitales (energía, tecnológicas, etc.),
también el sector inmobiliario cotizado merece un análisis
específico y por ello existen, en distintos mercados, índices
específicos para este segmento de actividad.
En España, al contrario
de lo que ocurre en otros mercados, es mayoritario el perfil promotor que
el patrimonialista y en muchas ocasiones ambos perfiles coexisten en la
misma empresa, siendo negocios muy diferentes.
Sí existen, sin embargo,
estudios en otros mercados cotizados de mayor volumen donde pueden compararse
los rendimientos y la volatilidad de valores cotizados del sector inmobiliario
con la adquisición directa de ese tipo de bienes.
La EPRA (European Public
Real Estate Association) es una entidad que agrupa a las principales empresas
patrimonialistas con intereses en Europa, incluyendo fondos de inversión
y entidades financieras con fuerte posición en el mercado inmobiliario
(en España, Inmobiliaria Colonial es miembro de EPRA). Esta asociación
de empresas cotizadas promueve la transparencia entre los inversores, mejorando
el entorno operativo y animando a la fortaleza y cohesión del sector
promoviendo las best practices en él.
d. Vehículos de
inversión colectiva
A pesar de la fuerte expansión
del sector inmobiliario, las instituciones de inversión colectiva
en este sector no han tenido una gran relevancia en España y hay,
además, una gran confusión terminológica.
Según la CNMV, los
fondos se dividen en fondos de carácter financiero y fondos de carácter
no financiero, dependiendo de que inviertan directamente en inmuebles o
en acciones de sociedades inmobiliarias cotizadas:
Fondos inmobiliarios
Dentro de la modalidad de
fondos de carácter no financiero se encuentran los fondos inmobiliarios
(FII), que son instituciones de inversión colectiva, no financiera,
cuyo objeto es la captación de fondos para destinarlos a la compra
de inmuebles (viviendas, oficinas, locales comerciales, aparcamientos,
etc.) con el objetivo de explotarlos en alquiler. En España, su
reglamento no llegó hasta 1992. En él se estableció
su marco jurídico, que se ha ido perfeccionando en función
de la demanda y las necesidades del mercado.
El Banco de España
exige una tasación una vez al año; las tasaciones se realizan
por el método de capitalización de rentas de alquiler teniendo
en cuenta que el activo tiene arrendatarios y las condiciones del contrato
afectarán a la valoración.
Este tipo de fondo es para
clientes de un perfil conservador y a largo plazo suelen obtener una rentabilidad
superior a la renta fija. Es una manera de participar en un proyecto inmobiliario
colectivo y diversificado, aunque su liquidez es menor que la de otros
fondos.
Fondos mobiliarios del
sector inmobiliario.
Amparados en la legislación
de los fondos mobiliarios (de carácter financiero) han aparecido
fondos especializados en el sector inmobiliario. Estos fondos, incluidos
en el grupo de fondos sectoriales, no pueden invertir en inmuebles directamente,
sino que invierten en empresas cotizadas del sector. Su rentabilidad está
más relacionada con el ciclo bursátil y su riesgo es mucho
mayor, ya que están expuestos a los ciclos de la construcción,
y su rentabilidad es superior en la parte positiva del ciclo.
Real estate investment
trusts (REIT) y SOCIMIs
Un tipo de inversión
colectiva inmobiliaria son los REIT. Nacidos en Estados Unidos en 1960,
son sociedades anónimas de inversión inmobiliaria que generalmente
cotizan en bolsa y con la ventaja fiscal de impuesto de sociedades casi
nulo, siempre que se distribuyan en forma de dividendo la mayor parte de
los beneficios de la sociedad. Reino Unido y Alemania aprobaron una legislación
específica en el 2007 y recientemente en España, en el 2009,
se aprobó la Ley de Sociedades de Inversión en el Mercado
Inmobiliario (SOCIMI). Las SOCIMI son entidades que cotizan en un mercado
secundario cuya actividad principal es la adquisición, promoción
y rehabilitación de bienes inmuebles urbanos para su arrendamiento,
así como la tenencia de participaciones de otras SOCIMI.
Productos derivados (property
derivative) del sector inmobiliario basados en índices.
En los últimos años
se ha producido la emergencia del mercado de productos derivados del sector
inmobiliario basado en índices publicados como los aquí ya
mencionados IPD (Reino Unido, Europa) y NCREIF (Estados Unidos). Quizá
el mercado más activo ha sido, tradicionalmente, el británico,
con un volumen anual de 4,8 billones de euros.
Un derivado de un activo
inmobiliario (property derivative) es un derivado financiero cuyo valor
se deriva del valor de un activo inmobiliario real subyacente. En la práctica,
debido a la ya analizada dificultad de establecer un precio de las transacciones
con activos inmobiliarios concretos, los contratos de este tipo de derivados
están basados en un índice como los arriba citados. En definitiva,
se persigue obtener una representación más ajustada de la
rentabilidad de las propiedades subyacentes.
Un ejemplo de ello son las
property index notes (PIN). El vendedor del PIN paga el índice IPD
anual al vencimiento (incluye plusvalías de capital y rentabilidad
de las rentas de alquiler) y durante el período de tenencia del
PIN paga, además, lógicamente, de manera cuatrimestral la
rentabilidad de las rentas provenientes del alquiler. Es como un bono.
Esto quiere decir que la contraparte que lo adquiere está recibiendo
un rendimiento de su inversión equivalente a la rentabilidad del
mercado inmobiliario terciario de Reino Unido, como si hubiese comprado
un portafolio de propiedades, pero con menos costes de transacción,
mayor transparencia y liquidez.
De todos estos temas se trata
en la guía práctica del “Inversor inmobiliario. Desde el
inversor inmobiliario particular al gran fondo”, desde una perspectiva
práctica y profesional.
PRELIMINAR
-
El inversor
inmobiliario en 35 preguntas y respuestas.
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1. ¿Qué hace
un inversor inmobiliario tradicional?
a.
Comprar inmuebles para revenderlos o alquilarlos.
b. Localizar
inmuebles en los que invertir
2. ¿Cuáles son
las precauciones de una buena inversión inmobiliaria?
a.
Diversificación de riesgos
b. Inversiones
mínimas
c. Compromiso
de capital
c. Costes
adicionales
d. Codecisión
3. ¿Por qué invertir
en bienes inmuebles?
4. ¿Cuáles
son los factores más importantes en las inversiones inmobiliarias?
a.
La oferta y la demanda.
b. Factores
clave que influyen en la demanda inmobiliaria
-
Demografía
de la población
-
Crecimiento económico
-
Inversión
extranjera directa
-
Turismo
-
Tipo de interés
5. ¿Cuáles son
las principales ventajas de las inversiones inmobiliarias?
a.
Manteniendo un valor.
b. Control
de inversiones.
c. Alta rentabilidad
en relación al riesgo.
6. ¿Cuáles son
los principales inconvenientes de las inversiones inmobiliarias?
a.
Elevados gastos a la entrada.
b. Carga burocrática
c. Capital
bloqueado/liquidez limitada.
7. ¿Cuáles son
las ventajas e inconvenientes de una inversión inmobiliaria directa
(comprar para alquilar)?
a.
¿Cuáles son las ventajas asociadas con las inversiones inmobiliarias?
b. Inconvenientes
de la inversión inmobiliaria.
8. ¿Cuáles son
las ventajas e inconvenientes de invertir en fondos inmobiliarios?
a.
Fondos inmobiliarios abiertos sin límite de permanencia
b. Fondos
inmobiliarios cerrados con límite de permanencia
9. ¿Cuáles son
las ventajas e inconvenientes de invertir en empresas inmobiliarias?
a.
Compra de acciones de inmobiliarias
b. Bonos de
inmobiliarias
10. ¿Cuáles son
las ventajas e inconvenientes de invertir en inversión colectiva
inmobiliaria?
11. ¿Inversión
inmobiliaria segura o con riesgo?
12. ¿Cómo
gestionar los inmuebles en los que se ha invertido?
13. ¿Cuáles
son las claves para financiar (apalancar) la inversión inmobiliaria?
a.
Loan to value
b. Amortización
mensual
14. ¿Cuáles son
los diferentes tipos de inversión inmobiliaria?
a.
Bienes inmuebles para residencia
b. Inmuebles
para inversión
-
Compra de vivienda
para alquilarla.
-
Compra de inmueble
para alquiler turístico
-
Plazas de garaje.
-
El local profesional
y comercial
-
Bienes inmuebles
de uso mixto
-
Nave industrial
-
Suelo no desarrollado
urbanísticamente
15. ¿Cuáles son
los bienes inmuebles objeto de inversión inmobiliaria?
a.
Bienes inmuebles residenciales
b. Bienes
inmuebles comerciales
c. Suelo no
finalista (por urbanizar)
16. ¿Qué tipo
de inversores existen en el mercado inmobiliario?
a.
Inversor especulativo
b. Inversores
activos
c. Inversores
pasivos
d. Inversores
individuales
e. Inversores
institucionales
17. ¿Cómo hacer
inversiones inmobiliarias?
a.
Inversiones inmobiliarias en primera persona
b. Inversión
en fondos inmobiliarios
18. ¿Cuáles son
las diferentes clases de inversión inmobiliaria?
a.
Inversor activo vs pasivo
b. La inversión
activa es increíblemente compleja y práctica.
c. La inversión
pasiva tiene la estrategia de: comprar y retener (patrimonialista).
19. ¿Cómo se clasifican
los inversores inmobiliarios en función de la estrategia?
a.
Rehabilitadores (flippers)
-
Costes de rehabilitación
-
Costes de adquisición
-
Costes de reparación
-
Costes de tenencia
-
Costes de venta
b. Patrimonialistas
(comprar y mantener)
-
Costes de la inversión
inmobiliaria patrimonialista
-
Costes de adquisición
-
Reparaciones y
mejoras iniciales
-
Administradores
de propiedades
-
Gastos fijos
-
Gastos variables
c. Intermediarios
(doble cierre - double closing)
-
Costes de venta
por intermediación
-
Costes de adquisición
-
Costes de rehabilitación
20. ¿Cómo clasificar
las inversiones inmobiliarias en función de su duración?
a.
Corto plazo
b. Largo plazo
21. ¿Cómo se clasifican
las inversiones inmobiliarias en función de su tamaño?
a.
Individual
b. Institucional
22. ¿Cuáles son
los tipos de inversores inmobiliarios en función del tipo de inmueble?
a.
Tipo único
b. Tipo mixto
23. ¿Cuáles son
las clases de inversiones inmobiliarias colectivas?
a.
REIT (en España, SOCIMI)
b. Crowdfunding
inmobiliario. Plataformas de financiación colectiva
24. ¿Qué son los
REIT (Socimis en España)?
a.
¿Qué es un REIT?
b. Clases
de REIT
-
REIT de comercio
minorista (centros comerciales).
-
REIT residenciales
-
REIT sanitarios
-
REIT de oficina
-
REIT hipotecarios
25. ¿Qué son los
fondos de inversión inmobiliaria?
26. ¿Por qué
invertir en fondos inmobiliarios?
27. ¿Qué es
el Crowdfunding inmobiliario?
28. ¿Quién
es quién en la inversión inmobiliaria?
a.
Bancos
b. Inversores
ángeles (Angel Investors)
c. Capital
riesgo
d. Prestamistas
privados
e. Inversores
inmobiliarios particulares
f. Inversores
inmobiliarios del mercado de valores
29. ¿Qué es el
retorno del coste (Price Rate of Change - ROC).
a.
Definición del retorno del coste (Price Rate of Change - ROC).
b. ¿Por
qué es tan importante el retorno del coste (Price Rate of Change
- ROC)?
30. ¿Qué precauciones
debe tomar un inversor inmobiliario?
a.
Decidir cómo se desea invertir en bienes inmuebles.
b. Investigar
el mercado inmobiliario
c. Controlar
los gastos
31. ¿Qué es la
relación entre el préstamo y la tasación (loan to
value LTV)?
32. ¿Qué es
el ingreso operativo neto (Net operating income (NOI)?
33. ¿Es rentable
invertir en subastas inmobiliarias / ejecución hipotecaria?
34. ¿Cómo
es la estrategia inmobiliaria de “comprar, renovar, alquilar y refinanciar”?
35. ¿Cómo
es la estrategia inmobiliaria Fix & Flip (comprar, rehabilitar y vender)? |
|
PARTE
PRIMERA
El inversor
inmobiliario particular.
|
<
|
Capítulo
1. |
El inversor inmobiliario
que compra un piso para alquilarlo. Fase de selección de pisos para
alquilar.
1. ¿Qué
buscan los inversores inmobiliarios en las propiedades de inversión?
a.
La estrategia del inversor inmobiliario
-
Comprar para usar.
-
Compra y alquiler.
-
Compra y venta
(corto plazo- flipper).
-
Compra y venta
(largo plazo).
b. ¿Qué
buscan los inversores inmobiliarios?
-
Ubicación,
ubicación, ubicación.
c. Potencial de
flujo de caja
d. Tasa de
Rentabilidad de la Propiedad
e. Valor de
la propiedad
f. Estado
del inmueble
-
Ascensor
-
Garaje
-
Ruidos
-
Número
de habitaciones
-
Superficie. Metros
cuadrados (útiles vs construidos)
-
Precaución
con los metros de terrazas y armarios empotrados.
-
Distribución
-
Los metros de
pasillo
-
Habitaciones cuadradas
-
Orientación
-
Fachada exterior
-
Ventanas
-
Puertas
-
Antigüedad
de los edificios.
-
Viviendas a reformar
-
Certificado energético
2. Propósito y horizonte
de la inversión inmobiliaria
a.
Categorías generales que se adaptan al propósito.
b. Flujos
de efectivo esperados y oportunidades de ganancias
c. Riesgos
de financiación
3. ¿Invertir en obra
nueva o segunda mano?
4. Lo que debe saber de
los agentes y portales inmobiliarios si quiere invertir en inmuebles para
alquilar.
a.
Al acabar la visita: me quedo porque ahora mismo viene un cliente muy interesado
en el piso.
b. Ver el
número de favoritos en los portales inmobiliarios.
c. El tiempo
que lleva en venta. La referencia de los portales de internet.
5. Ventajas y desventajas de
invertir en inmuebles para alquilar.
a.
Desventajas de invertir en inmuebles para alquilar
b. Ventajas
de invertir en inmuebles para alquilar
6. Caso práctico. ¿Cómo
se calcula la rentabilidad de un alquiler?
|
PARTE
SEGUNDA
-
Estrategias
de inversión inmobiliaria.
|
|
Capítulo
2. |
Tipos de inversiones
inmobiliarias: ventajas e inconvenientes.
1. La compra de
bienes inmuebles
2. Acciones inmobiliarias
3. Bonos inmobiliarios
4. Fondos inmobiliarios
5. Crowdinvesting. Inversión
colectiva.
|
Capítulo
3. |
Estrategias inmobiliarias
directas o indirectas (vehículos inversores interpuestos).
1. La flexibilidad
de la inversión indirecta (vehículos inversores interpuestos)
2. Inversión inmobiliaria
en función de la localización y el desarrollo urbanístico
necesario.
3. Inversión inmobiliaria
en función del Project finance y el nivel de riesgo.
|
Capítulo
4. |
Estrategia inversora
inmobiliaria. Equilibrio financiero (riesgo rentabilidad) en el análisis
de rentabilidad por alquiler o plusvalías.
1. Rentabilidad
y riesgo.
2. Fondos propios y préstamos.
3. Estrategia inversora
(mantenimiento o venta).
4. Diversificación
y ubicación.
5. Las fórmulas de
rentabilidad de las propiedades de alquiler
a.
La tasa de capitalización (Cap Rate)
b. La regla
del uno por ciento
c. ¿Cómo
se calcula el ROI de una propiedad de alquiler?
|
Capítulo
5. |
Inversores inmobiliarios,
perfiles de inversión y rentabilidades exigidas.
1. Inversores inmobiliarios
oportunistas.
2. Inversores Inmobiliarios
Value Added.
3. Tipos de fondos inmobiliarios
en función del riesgo.
a.
Core, o nuclear
b. Core–plus
o Value–Added
4. Opportunity / fondos de oportunidad
5. Estrategias de Inversión
y perfil de fondos patrimonialistas inmobiliarios.
a.
Inversión en inmuebles en rentabilidad con posibilidades de aumentar
las rentas vía inversión en CAPEX (capital expenditures).
b. Estrategias
de Inversión
-
Core y Core Plus
-
Valor Añadido
o Value Added
c. Inversores
Inmobiliarios Core Plus
d. Inversores
Inmobiliarios Core
e. Oportunista
|
Capítulo
6. |
Build-to-Core. Estrategia
de inversión inmobiliaria
1. ¿Qué
tipo de estrategia de inversión inmobiliaria es el Build-to-Core?
2. El Build-to-core como
solución a la inversión en la fase alta del ciclo inmobiliario.
3. ¿Cuáles
son los Beneficios del Build-to-Core?
a.
Alto rendimiento y apreciación
c. Mercados
inmobiliarios donde el producto existente se cotiza al coste de reemplazo
o por encima de él.
d. Protección
contra riesgos de valoración inmobiliaria
e. Reduce
el Cash Drag (arrastre de caja o efectivo)
f. El diferencial
de rendimiento (coste) asociado con la construcción frente a la
adquisición de activos principales es significativo.
g. Build-To-Core
para una inversión sólida a largo plazo
h. Build-To-Core
para garantizar la alineación de objetivos y como parte de la estrategia
de inversión principal.
-
NOI. Estimated
NOI Yield. Ingreso objetivo neto.
4. ¿Por qué razón
los inversores inmobiliarios prefieren el Build-to-Core?
a.
Siempre que hay un desequilibrio estructural entre la oferta y la demanda.
b. La garantía
de las inversiones inmobiliarias con rendimientos estables cuando suben
los tipos de interés.
c. La demanda
de inmuebles tecnológicamente avanzados
5. ¿Por qué razón
la promoción core crea joint ventures de fondos y promotores inmobiliarios?
|
Capítulo
7. |
Clases de inversión
inmobiliaria core.
1. Inversión
inmobiliaria core
2. Inversiones inmobiliarias
en inmuebles de valor añadido - Value-Add
3. Inversiones inmobiliarias
oportunistas.
4. La elección de
la inversión inmobiliaria está condicionada por el riesgo.
|
Capítulo
8. |
Precauciones del inversor
inmobiliario de REO´s
1. ¿Qué
son los NPL’s y los REO’s?
2. ¿Qué es
la propiedad de bienes inmuebles (REO)?
|
Capítulo
9. |
Crowdfunding inmobiliario.
1. El desarrollo
del crowdfunding inmobiliario y las plataformas de inversión Crowd.
2. Concepto de crodwfunding.
3. Clases de crodwfunding.
4. Plataformas de crowdinvesting
|
PARTE
TERCERA
-
Rentabilizar
el patrimonio inmobiliario.
|
|
Capítulo
10. |
¿Cómo invertir
en bienes inmuebles?
1. Comprar el inmueble
o las acciones de la sociedad propietaria del inmueble.
a.
Adquisición directa o indirecta (por sociedad interpuesta) del inmueble.
b. Precauciones
cuando una sociedad cotiza en bolsa.
d. SPV <Special
Purpose Vehicle (SPV) (Sociedad vehículo) o aportación del
inmueble a la Joint Venture (sociedad conjunta entre inversor y promotor
inmobiliario).
e. Forward
Purchase y Forward Funding
2. El proceso de inversión
en bienes inmuebles en las transacciones de fusión y adquisición
(M&A).
a.
Carta de intenciones (letter of intent - LoI)
b. Memorandos
de entendimiento (memorandum of understanding MoU) o protocolo de acuerdo
(Heads of Terms (HoT)).
c. Acuerdos
de confidencialidad (Non Disclosure Agreement. NDA).
d. Data Room
(acopio de información). Documento de preguntas y respuestas (Q&A).
e. Due Diligence
inmobiliaria.
f. Oferta
NO vinculante (Non-Binding. Offer – NBO)
-
Objeto
-
Perfil del comprador
-
Estructura de
la Operación
-
Valoración
de la sociedad objeto de adquisición
-
Condiciones de
la oferta
-
Asunción
de la oferta
-
Exclusividad
-
Confidencialidad
-
Período
de validez de la oferta
-
Disposiciones
vinculantes
-
Fuero
-
Costes y gastos
g. Oferta vinculante
(binding offer BO).
h. Declaraciones
y garantías (Representations and warranties (“R&W”))
|
Capítulo
11. |
Prima de riesgo de las
rentabilidades inmobiliarias.
1. Prima de riesgo
de las rentabilidades inmobiliarias (variables: impago de rentas, desocupación,
depreciación y remodelación).
2. Prima de riesgos de centros
comerciales (el problema de la renta variable – cíclico).
3. Prima de riesgo del sector
hotelero.
4. Prima de riesgo de inversión
residencial (vivienda en alquiler).
5. Prima de riesgo de oficinas
(mercado cíclico).
6. Prima de riesgos de suelo
industrial (polígonos industriales y logísticos).
7. Prima de riesgos de garajes
y aparcamientos.
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Capítulo
12 |
Inversión en activos
inmobiliarios en base a su rentabilidad. ¿Qué es y cómo
se calcula el cash flow de inversión inmobiliaria?
1. ¿Qué
es y cómo se calcula el cash flow de inversión inmobiliaria?
2. Las tres herramientas
(payback, VAN y TIR) de valoración de los proyectos inmobiliarios.
a.
El plazo de recuperación o payback
b. El VAN
(Valor Actual Neto)
c. El TIR
(Tasa de Retorno de la Inversión)
3. Ejemplo de valoración
de activos inmobiliarios en base a su rentabilidad
Planificación
Ubicación
Tasa de financiación.
Rentabilidad mínima a considerar para cada tipología de edificación).
TIRaR S (TIR
en riesgos sistemáticos)
Tasa libre
de riesgo (independiente del mercado inmobiliario).
Tasa de reinversión.
Costes de
explotación.
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Capítulo
13 |
El yield prime en la
inversión inmobiliaria.
1. El yield proporciona
información referente a la rentabilidad del inmueble.
-
El yield bruto
(gross yield)
-
El yield neto
(net yield)
-
El yield inicial
(initial yield)
-
El yield de salida
(exit yield)
-
El yield teórico
y el yield real
2. Los inmuebles con yields
más elevados deberían ser los de mayor riesgo.
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Capítulo
14 |
Cap Rate (Tasa de capitalización)
y el efecto que podría tener una subida de tipos sobre el valor
de los activos inmobiliarios.
1. El Cap Rate (tasa
de capitalización)
a.
Concepto
b. ¿Cómo
se mide el Cap Rate (tasa de capitalización)?
c. ¿Cuándo
utilizar el Cap Rate?
d. Limitaciones
de la tasa de capitalización o Cap Rate
e. ¿Qué
es el rendimiento global de la inversión o Return on Cost?
2. Fórmula básica
del Cap Rate (tasa de capitalización)
3. Utilización del
Cap Rate para valoración inmobiliaria.
4. Ingreso de operación
neto (NOI <Net Operating Income (NOI)>).
5. Utilización del
Cap Rate para la comparación como herramienta de inversores inmobiliarios.
6. Factores de Determinación
del Cap Rate.
a.
El coste de oportunidad del capital, las expectativas de crecimiento y
el riesgo.
b. La principal
fuente de ingresos en bienes inmuebles comerciales es el alquiler.
7. Ejemplos de aplicación
de las fórmulas de cálculo del Cap Rate.
8. ¿Cómo afectan
las tipos de interés al valor de los inmuebles?
a.
El enfoque de ingresos, la técnica de valoración más
común para los inversores inmobiliarios.
b. El efecto
de los tipos de interés en los valores de las propiedades inmobiliarias.
¿Qué
es la tasa de rendimiento requerida (RRR)?
c. Las subidas
y bajadas de los tipos por los bancos centrales.
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Capítulo
15 |
Debt Service Coverage
Ratio (DSCR). (Relación de cobertura de servicio de la deuda).
1. El DSCR muestra
la proporción de gastos que la propiedad está llevando a
cabo en comparación con sus ingresos brutos.
2. La capacidad de su empresa
para pagar la deuda al dividir su ingreso operativo neto por el total de
su deuda y los pagos de intereses.
3. ¿Qué es
el índice de cobertura de servicio de la deuda y por qué
es importante?
4. ¿Cómo calcular
el índice de cobertura de su servicio de la deuda?
Paso
1. Calcular su negocio neto anual de ingresos operativos.
Paso 2. Calcular
sus obligaciones de deuda comercial para el año en curso
Paso 3 / Divida
la primera cifra (ingreso operativo neto) por la segunda cifra (servicio
de la deuda actual).
Ejemplo
5. ¿Qué DSCR necesito
para calificar para un préstamo comercial?
6. ¿Cómo puedo
mejorar el índice de cobertura de mi servicio de la deuda?
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Capítulo
16 |
¿Qué es
el “Loan-to-Value” (LTV). Proporción de préstamo a valor.
1. Los bancos y
otros prestamistas hipotecarios utilizan la relación LTV para evaluar
el riesgo.
2. ¿Qué es
la relación de préstamo a valor (LTV): cómo calcular
y la fórmula de LTV?
-
Fórmula
de préstamo a valor (LTV)
-
LTV = (Tamaño
del préstamo) / (Valor tasado de la propiedad)
-
Tamaño
del préstamo
-
Valor tasado de
la propiedad
3. ¿Por qué es
importante la relación préstamo-valor?
4. Pros y contras de una
alta relación de préstamo a valor
-
Beneficios de
un alto LTV
5. ¿Cómo aumentar
el LTV?
a.
Aumentar las calificaciones del prestatario
b. Buscar
diferentes opciones de préstamo
6. Razones para bajar la relación
LTV
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PARTE
CUARTA
-
Los 'family
office' inmobiliarios.
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Capítulo
17 |
Los 'family office' inmobiliarios.
1. Los 'family office'
inmobiliarios.
a.
Concepto de family office
b. ¿Es
lo mismo un Family Office que un Property Manager?
c. Tipos de
Family Offices
-
Family office
tradicional
-
Oficina multifamiliar
-
Family Office
subcontratad
2. Ventajas del Family office
a.
¿Por qué crear una family office?
-
Privacidad y confidencialidad
-
La prosperidad.
-
Perpetuidad.
-
Profesionalidad
-
Estructura de
gobierno y gestión
-
Alineación
de intereses
-
Mayores rendimientos
potenciales
-
Separación
de empresa familiar y patrimonio familiar
-
Gestión
de riesgos
-
Centralización
de servicios
-
Punto focal para
la familia
-
Educación
sobre la riqueza familiar
b. Ventajas económicas
3. Estructuras de Gobierno del
Family office
a.
Consejo Familiar
b. Comités
Ejecutivos.
-
Comité
de Inversiones inmobiliarias
-
Comité
de Planificación y Estrategia
4. Las responsabilidades de
un Family Office
5. Holding Company vs Family
Office
6. ¿Cómo invierten
las Family Offices en inmuebles?
a.
Máxima exposición a inmuebles.
b. Plataformas
inmobiliarias internas.
c. Inversiones
pasivas en bienes inmuebles.
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PARTE
QUINTA
-
El private
equity (inversión de capital privado) inmobiliario
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Capítulo
18 |
El private equity (inversión
de capital privado) (inversión de capital privado) inmobiliario
1. ¿Qué
es capital privado o private equity?
a.
Concepto
b. El periodo
de duración de la inversión inmobiliaria
c. Invertir
vía equity, actuando como socios financieros en proyectos de promotores
inmobiliarios.
2. Private Equity Inmobiliario
vs. REITs (fondos inmobiliarios) vs. Real Estate Operating Companies (Empresas
Operadoras de Inmuebles)
a.
Inversores inmobiliarios
b. Regulaciones
c. Adquisiciones
de Inmuebles vs Gestión de Activos
3. Clases de Real Estate Private
Equity
a.
Por estrategia
b. Por sector
c. Por geografía
d. Por estructura
de capital
e. Por rol
de negociación
4. Funciones del Real Estate
Private Equity
5. ¿Cómo funciona
la estructura de capital en inversiones inmobiliarias (real estate) con
private equity?
6. Capital y capital preferente
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