CURSOS - LIBRERÍA - Pdf DE LA CONSTRUCCIÓN, URBANISMO E INMOBILIARIO.

El inversor inmobiliario particular.

1. ¿En qué se fija un inversor inmobiliario?

• Ascensor
• Garaje
• Ruidos
• Número de habitaciones
• Superficie. Metros cuadrados (útiles vs construidos)
• Precaución con los metros de terrazas y armarios empotrados.
• Distribución
• Los metros de pasillo
• Orientación
• Fachada exterior
• Ventanas
• Puertas
• Antigüedad de los edificios.
• Viviendas a reformar
• Certificado energético

2. Lo que debe saber de los agentes y portales inmobiliarios si quiere invertir en inmuebles para alquilar.

a. Al acabar la visita: me quedo porque ahora mismo viene un cliente muy interesado en el piso.
b. Ver el número de favoritos en los portales inmobiliarios.
c. El tiempo que lleva en venta. La referencia de los portales de internet.

TALLER DE TRABAJO
Casos prácticos para el pequeño inversor inmobiliario. Ventajas y desventajas de invertir en inmuebles para alquilar.
1. Desventajas de invertir en inmuebles para alquilar

a. Lleva tiempo recuperar la inversión. El inmueble no tiene liquidez inmediata.
b. Recuperación de la inversión. Ej. 120.000 € en comprar una vivienda. 600 €. 17 años en recuperar la inversión.
c. Dificultades para alquilar con garantías. No se gana y se gasta (impuestos, comunidad, etc.)

2. Ventajas de invertir en inmuebles para alquilar

a. Alquilar es más fácil que vender y es más rápido.
b. Ingresos regulares.

TALLER DE TRABAJO
Caso práctico. ¿Cómo se calcula la rentabilidad de un alquiler?
1. La fórmula que no falla.
2. ¿Qué rentabilidad es adecuada?
3. Ejemplos de rentabilidades por alquiler.

a. Rentabilidad de la vivienda
b. Rentabilidad de los locales comerciales
c. Rentabilidad de las oficinas
d. Rentabilidad de los garajes

TALLER DE TRABAJO
Incentivos a la inversión inmobiliaria: inversión inmobiliaria a cambio de nacionalidad.
1. Visado de residencia para inversores. La inversión inmobiliaria a cambio de la nacionalidad española (GOLDEN VISA).
2. Autorización de residencia para inversores

• Fiscalidad del alquiler por inversores inmobiliarios.

1. Impuesto sobre la renta de las personas físicas (IRPF)
2. Rendimientos del capital inmobiliario

a. Cómputo de los rendimientos íntegros
b. Gastos deducibles

3. Imputación de rentas inmobiliarias.
4. Reducciones

TALLER DE TRABAJO
Gastos deducibles y no deducibles en el IRPF por el alquiler de vivienda.
1. Gastos deducibles

a. Intereses y demás gastos de financiación
b. Conservación y reparación
c. Tributos y recargos no estatales
d. Saldos de dudoso cobro
e. Cantidades destinadas a la amortización del inmueble.
f. Compensación para contratos de arrendamiento anteriores a 9 de mayo de 1985

2. Gastos no deducibles

TALLER DE TRABAJO
¿Cómo declarar los ingresos del alquiler turístico?
1. ¿Qué es una vivienda vacacional a efectos fiscales?
2. Impedimentos para desgravaciones por vivienda habitual.
3. Las deducciones para el período en que la vivienda vacacional está alquilada.
4. ¿Cómo declarar los días alquilados?
5. ¿Cómo declarar por los días que no ha estado alquilada?
6. Inspecciones y declaraciones paralelas por no declaración de las viviendas vacacionales.

TALLER DE TRABAJO
¿Qué se consideran "rendimientos del capital inmobiliario"?
1. ¿Qué se consideran "rendimientos del capital inmobiliario"?
2. ¿Cómo se determina el rendimiento neto del capital inmobiliario?
3. ¿Qué gastos son deducibles?
4. ¿Qué reducciones son aplicables a los rendimientos netos?

a. Reducción general
b. Reducción especial

5. Las retenciones en los rendimientos de capital inmobiliario
6. Dación en pago.

TALLER DE TRABAJO
Rendimientos inmobiliarios en el IRPF. Casos prácticos.
1. Arrendamiento de inmueble como rendimiento del capital inmobiliario
2. Subarrendamiento
3. Arrendamiento de negocios o minas
4. Indemnización por resolución anticipada del contrato de arrendamiento
5. Inmueble con uso o destino simultáneo en el mismo periodo (arrendado y a disposición de sus titulares)
6. El arrendamiento de elementos comunes de un edificio

• Inversión inmobiliaria a través de sociedades interpuestas.

1. El concepto de entidad patrimonial en la Ley 27/2014, de 27 de noviembre, del Impuesto sobre Sociedades.

¿Qué es una sociedad patrimonial?
a. Concepto de entidad patrimonial.
b. Definición del concepto de actividad económica y el concepto de entidad patrimonial.

2. Requisitos de una sociedad patrimonial
3. Clases y ejemplos de sociedades patrimoniales

a. Entidad patrimonial de mera tenencia de inmuebles.
b. Entidad patrimonial de alquiler de inmuebles, sin personal empleado con contrato laboral y jornada completa.
c. Entidad patrimonial de tenencia de valores
d. Entidad NO patrimonial de alquiler de inmuebles
e. Entidad NO patrimonial que posee participaciones en capital de otras sociedades.
f. Entidad NO patrimonial que posee participaciones en el capital social de otras sociedades (grupo de empresas).

4. Ventajas y desventajas de una sociedad patrimonial inmobiliaria.

a. Ventajas

• Si el inmueble no genera rendimiento y no hay autoalquiler. Ahorro de la imputación por renta inmobiliaria de segundas residencias en el IRPF.
• Renuncia a la exención del IVA en caso de compras de inmuebles de segunda transmisión.

b. Desventajas

• Contratar a un empleado a tiempo completo.
• No son aplicables los incentivos fiscales de las entidades de reducida dimensión (ERD)
• No gozan de exención en el Impuesto sobre el Patrimonio ni tampoco gozan de bonificación en el impuesto de Sucesiones y Donaciones al transmitirse las acciones a los herederos.
• No se aplican las reducciones por ingresos por arrendamiento previstos en el IRPF.

5. El caso de la actividad económica en el arrendamiento de inmuebles.

TALLER DE TRABAJO
El concepto de Sociedad Patrimonial. (Entidad patrimonial de mera tenencia de inmuebles. Entidad patrimonial de alquiler de inmuebles, sin organización mínima. Sociedad que posee exclusivamente inmuebles que alquila, sin ningún medio personal. Entidad no patrimonial de alquiler de inmuebles).

TALLER DE TRABAJO
Ejemplos de entidades patrimoniales y no patrimoniales

• Entidad patrimonial de mera tenencia de inmuebles.
• Entidad patrimonial de alquiler de inmuebles, sin organización mínima.
• Entidad no patrimonial de alquiler de inmuebles.
• Sociedad que posee exclusivamente inmuebles que alquila, con medios personales.
• Sociedad de alquiler de inmuebles en un grupo de sociedades.
• Entidad patrimonial de mera tenencia de valores.

Entidades dedicadas al arrendamiento de viviendas. Ley 27/2014, de 27 de noviembre, del Impuesto sobre Sociedades.
1. Requisitos principales del régimen.
2. Caso práctico. Ejemplo de rentabilidad.
3. Régimen legal. Ley 27/2014, de 27 de noviembre, del impuesto sobre sociedades.

• Entidades dedicadas al arrendamiento de vivienda
• Ámbito de aplicación.
• Bonificaciones.

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Régimen especial del Impuesto sobre Sociedades para empresas dedicadas al arrendamiento de viviendas.
1. Hasta una bonificación del 85% en la cuota del impuesto de sociedades, es decir, tributación a un tipo efectivo del 3,75%.
2. Requisitos en la constitución y comunicación a la Agencia Tributaria.
3. Requisitos de contabilidad separada por cada vivienda.
4. Requisitos en el número de viviendas en alquiler y plazos de alquiler.

• Los 'family office' inmobiliarios.

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Los 'family office' inmobiliarios. Ejemplo de sociedad patrimonial especializada en inmuebles en renta.

TALLER DE TRABAJO
Esquemas de Family Office. Compañía privada que gestiona las inversiones (en este caso, inmobiliarias) de una familia.

TALLER DE TRABAJO
Esquema de 'family office' inmobiliario.
1. Concepto de family office.
2. Objetivo de un family office inmobiliario.

a. Protección del patrimonio.

• Planificación sucesoria
• Mejora de costes de gestión.
• Profesionalización
• Especialización
• Implementación y optimización de la estructura patrimonial.

b. Gestión del Patrimonio inmobiliario.

• Selecciones de gestores profesionales.
• Inversión en activos inmobiliarios.
• Definición del perfil de riesgo.

3. Clases de family offices inmobiliarios.
4. Estructuras y organigramas.
5. Gestión de carteras.
6. Financiación de las family offices inmobiliarias.
7. Servicios inmobiliarios de una family office inmobiliario y ejemplos en edificios.

TALLER DE TRABAJO
Ejemplos de family offices en España.
Pontegadea (Family office de Amancio Ortega), Rosp Corunna (Family office de Rosalía Mera), Casa Grande de Cartagena ( familia Del Pino), Bestinver (familia Entrecanales), Inveravente (Manuel Jove), Omega Capital (Alicia Kolowitz), March Gestión (familia March), Corporación Exea (familia Puig), Grupo Landon (familia Gallardo), Lafont (familia Carulla), Nefinsa (familia Serratosa), Bernat Family Office (BFO)(familia Bernat), Grupo Quercus (familia Carulla), Hemisferio (familia Lara), Libertas 7 (familia Noguera), etc.

• Rentabilizar el patrimonio inmobiliario.

1. La flexibilidad de la inversión indirecta (vehículos inversores interpuestos)
2. Inversión inmobiliaria en función de la localización y el desarrollo urbanístico necesario.
3. Inversión inmobiliaria en función del Project finance y el nivel de riesgo.

1. Prima de riesgo de las rentabilidades inmobiliarias (variables: impago de rentas, desocupación, depreciación y remodelación).
2. Prima de riesgos de centros comerciales (el problema de la renta variable – cíclico).
3. Prima de riesgo del sector hotelero.
4. Prima de riesgo de inversión residencial (vivienda en alquiler).
5. Prima de riesgo de oficinas (mercado cíclico).
6. Prima de riesgos de suelo industrial (polígonos industriales y logísticos).
7. Prima de riesgos de garajes y aparcamientos.

TALLER DE TRABAJO
Estrategia inversora inmobiliaria. Equilibrio financiero (riesgo rentabilidad) en el análisis de rentabilidad por alquiler o plusvalías.
1. Rentabilidad y riesgo.
2. Fondos propios y préstamos.
3. Estrategia inversora (mantenimiento o venta).
4. Diversificación y ubicación.

TALLER DE TRABAJO
Inversores inmobiliarios, perfiles de inversión y rentabilidades exigidas.
1. Inversores inmobiliarios oportunistas.
2. Inversores Inmobiliarios Value Added.
3. Inversores Inmobiliarios Core Plus.
4. Inversores Inmobiliarios Core.

TALLER DE TRABAJO
Perfiles de los fondos inmobiliarios en función del riesgo.
1. Fondos oportunistas

• Gestores de deuda, fondos de capital riesgo, fondos para activos distressed

2. Fondos Value - Added

• Fondos de capital privado inmobiliarios que agrupan capital de diferentes inversores

3. Fondos Core Plus

• Patrimonialistas, aseguradoras.

4. Fondos Core

• Family Office, institucionales, fondos soberanos, compañías de seguros, etc.

TALLER DE TRABAJO
Tipos de fondos inmobiliarios en función del riesgo.
1. Core, o nuclear
2. Core–plus o Value–Added
3. Opportunity / fondos de oportunidad

TALLER DE TRABAJO
Estrategias de Inversión y perfil de fondos patrimonialistas inmobiliarios.
1. Inversión en inmuebles en rentabilidad con posibilidades de aumentar las rentas vía inversión en CAPEX (capital expenditures).
2. Estrategias de Inversión

• Core y Core Plus
• Valor Añadido o Value Added
• Inversores Inmobiliarios Core Plus
• Inversores Inmobiliarios Core
• Oportunista

TALLER DE TRABAJO
Inversión patrimonialista en activos inmobiliarios.

• Inversión institucional en activos inmobiliarios en España
• Inversión patrimonialista en inmuebles en España
• Fondos de inversión inmobiliarios.
• Sociedades de inversión.
• Compañías de seguros y fondos de pensiones.

• Los gestores de grandes patrimonios inmobiliarios.

1. Las gestoras independientes de capital privado inmobiliario (private equity real estate) registradas en la CNMV como SGEIC (Sociedad Gestora de Entidades de Inversión Colectiva de tipo cerrado).

a. Puesta en valor de inmuebles y adecuación a la demanda actual.
b. Gestión de activos inmobiliarios de los vehículos de inversión.
c. Proceso para generar mayor rentabilidad inmobiliaria al menor riesgo.

2. Capital privado inmobiliario (private equity real estate)
3. Niveles en la gestión del capital privado inmobiliario.

• Gestión de Capital o Gestión de Fondos/ Inversiones
• Gestión de Activos inmobiliarios.
• Gestión Inmobiliaria / facility management.

4. Estrategias de inversión inmobiliaria de los fondos de capital privado inmobiliario.

• Core y Core Plus (poco riesgo: ingresos recurrentes de alquileres y baja plusvalía equiparable a la inflación.
• Valor Añadido o Value Added (riesgo medio: rehabilitar para poner en valor).
• Oportunista (riesgo alto: desarrollar nichos de mercado inmobiliario potencial).

TALLER DE TRABAJO
Fases de la gestión de activos inmobiliarios
1. Due Diligence del inmueble.
2. Gestión de activos inmobiliarios y plan de mitigación de riesgos.
3. Publicación de activos inmobiliarios disponibles.
4. Comercialización de inmuebles, plan de marketing y estrategias.

a. Elaboración del Plan Comercial y Plan de Marketing inmobiliario.

• Plan comercial
• Distribución de carteras y objetivos
• Plan de acciones de Marketing inmobiliario.

b. Comercialización de los activos inmobiliarios.

• Fijación de precios de los activos inmobiliarios.
• Gestión y seguimiento de activos inmobiliarios.

TALLER DE TRABAJO
Folletos de presentación de gestoras independientes de capital privado inmobiliario (private equity real estate).

TALLER DE TRABAJO
Los Fondos Inmobiliarios. Reglas generales.

TALLER DE TRABAJO
Fondos de inversión inmobiliaria. Fondos de Inversión Inmobiliaria.

• Valor liquidativo y régimen de suscripciones y reembolsos.
• Comisiones y gastos.
• Sociedades de Inversión Inmobiliaria.

TALLER DE TRABAJO
Fondos de inversión inmobiliaria. El valor del patrimonio en un fondo de inversión. Valor liquidativo aplicable.

• CrowdInvesting y Crowdfunding o Inversión Colectiva en inmuebles (financiación e inversión inmobiliaria).

1. El desarrollo del crowdfunding inmobiliario y las plataformas de inversión Crowd.
2. Crowdlending y equity crowdfunding en España.
3. Concepto de crodwfunding.
4. Clases de crodwfunding.
5. Crowdlending y Equity Crowdfunding (proyecto de financiación participativa en una página web).

TALLER DE TRABAJO
Plataformas de crowdinvesting

TALLER DE TRABAJO
Todo lo que hay que saben antes de invertir en crowdfunding inmobiliarios.
1. Plataformas de  crowdfunding inmobiliario para captar pequeñas aportaciones de inversores particulares
2. ¿Se invierte directamente en un inmueble?
3. ¿Qué supone participar en una Sociedad Limitada propietaria de un inmueble?
4. La rentabilidad anunciada por las plataformas de crowdfunding inmobiliario.
5. ¿Cómo recuperar parte de la inversión?
6. Responsabilidad de las plataformas de crowdfunding con el inversor inmobiliario.