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Introducción. 

• Las ventajas de la inversión inmobiliaria directa frente a otras clases de inversión.

a. Transparencia de la bolsa vs valoraciones inmobiliarias.

Los mercados de capitales cotizados en bolsa y la deuda pública son activos financieros de enorme transparencia, pues están en mercados desarrollados y muy eficientes, de manera que el inversor tiene en todo momento conocimiento del valor de su inversión, en caso de que desease enajenarla. 

No es el caso del mercado inmobiliario de inversión, donde la mayoría de las veces las transacciones de compraventa o el montante de las rentas que paga un arrendatario en un inmueble dado no son públicas. Por ello es necesaria la existencia de valoraciones de los inmuebles. Así, el propietario del activo, o un potencial comprador, pueden saber el valor de mercado de ese activo específico. 

Esto no tendría sentido en el mercado de capitales, pues simplemente mirando las cotizaciones sabemos el valor de nuestra inversión al instante.

En transacciones inmobiliarias no existe un mercado público centralizado, como sí ocurre en el mercado de capitales. La dispersión y opacidad a lo largo de la geografía es considerable y, si se quiere invertir en bienes  inmuebles en un área nueva, es necesario asesorarse con detalle en ese mercado concreto, dedicando tiempo y esfuerzo a ello, dado el montante habitual de este tipo de inversiones.

b. Liquidez de la bolsa vs iliquidez de los activos inmobiliarios.

En general, los productos financieros son más líquidos que los activos inmobiliarios. Podemos dar órdenes de compra de acciones cotizadas en el Ibex35 que se materializan de inmediato. Y lo mismo para la deuda pública, dada la enorme solvencia del emisor. 

Los activos inmobiliarios son, en principio, menos líquidos y resulta muy normal tardar meses o más en vender un activo (en situaciones normales de ciclo económico, no en una crisis como la actual) desde que se dan las instrucciones de venta. 

Pero también es cierto que un edificio de oficinas en zona prime, con arrendatario triple A y contrato de obligado cumplimiento a largo plazo, que otorga en estos momentos una rentabilidad superior a la media del mercado, seguramente se enajenaría muy rápido.

c. Costes de transacción más costosos en las ventas inmobiliarias.

Entendemos por costes de transacción los que se devengan en el momento de una transacción de compraventa. En el caso del mercado de capitales, fiscalidad aparte, los costes son muy bajos, pues, por ejemplo, el corretaje para volúmenes bajos de contratación pueden situarse en el orden del 0,1%. 

Sin embargo, en las compraventas inmobiliarias, y dependiendo también de la complejidad del inmueble y de la transacción, necesitaremos incurrir en costes de abogados, notarios, registro de la propiedad, constituciones hipotecarias, honorarios de intermediación, etc., que nos podrían situar perfectamente en el entorno del 5-7% del importe de la transacción.

d. Costes de gestión de activos (asset management)

Los activos inmobiliarios son activos físicos y, sólo por su tenencia, deben asumirse una serie de gastos: mantenimiento y conservación, impuesto de bienes inmuebles, administrador de fincas y gestión de arrendatarios (ya sea mediante asesoría externa o estructura propia). La mera tenencia de acciones o bonos no implica esto, aunque comúnmente todas las cifras de rentabilidad inmobiliaria ya vienen deducidas por estos costes. Además, en muchos casos, en los bienes  inmuebles de inversión se repercuten estos gastos al arrendatario, por lo que mientras esté ocupado el inmueble, éstos no son costes reales.

e. Rentabilidad bolsa vs rentabilidad inmobiliaria.

El activo con mayor rentabilidad total (efectos rentas + efecto capital) se compara con los bonos del Estado y los 35 valores más importantes de
la bolsa española. 

f. Volatilidad

Volatilidad en sus rentabilidades comparada con la deuda del Tesoro Público y la bolsa.

2. ¿Por qué invertir en inmobiliario?

Las principales razones para invertir en el inmobiliario terciario e industrial (comercial property) son las siguientes:
 

a. Diversificación del riesgo. 

En un amplio portafolio de activos de inversión, el inmobiliario está poco correlacionado con el valor de la bolsa y la deuda pública, por lo que es una clara opción de diversificación de la volatilidad de las rentabilidades esperadas de esta cartera. 

Es menos líquido y más opaco, pero enormemente consistente, sobre todo para patrimonialistas a largo plazo, no tanto para inversores especulativos cortoplacistas.

b. Rentas recurrentes. 

Los inmuebles terciarios arrendados otorgan rentas recurrentes de menor volatilidad que la producida por los dividendos de las acciones cotizadas. Un inmueble puede quedar vacante, pero si se solicita una renta de mercado, debiera ocuparse de nuevo en tiempo razonable.

c. Apreciación. 

En una economía en crecimiento, el propio activo aumenta su valor, otorgando plusvalías latentes a su propietario. Esta apreciación debe sumarse a la rentabilidad otorgada por las rentas de alquiler.

d. Inflación. 

La inflación se repercute a las rentas por contrato de arrendamiento, por lo que éstas siempre varían proporcionalmente con el IPC.

Lo mismo ocurre con el valor del inmueble, que se aprecia al capitalizar rentas incrementadas por IPC.

e. Financiación. 

Mientras las rentas varían con el IPC, esto no ocurre con el apalancamiento o financiación externa utilizada para la adquisición del activo, que depende de los tipos de interés de mercado. El crédito hipotecario ha permitido fuertes volúmenes de inversión en bienes  inmuebles porque las entidades financieras han visto muy favorablemente que la garantía de estos préstamos fueran los propios activos que se adquirían.

f. Gestión del activo (asset management). 

Dado un activo terciario de inversión, también podemos aumentar su valor con la gestión apropiada. 

La mejora puede venir: por el cambio a un arrendatario más solvente, por un plazo superior de período contractual, por incremento de las rentas o, incluso, por la disminución de los gastos de mantenimiento.

Se trataría de activos con recorrido, gracias a la gestión del patrimonialista.
 

a. Vehículos de inversión inmobiliaria.

Tradicionalmente, los inversores que buscaban tener una posición en inversión inmobiliaria tenían dos opciones: comprar directamente activos o comprar acciones de empresas inmobiliarias cotizadas. Sin embargo, se han desarrollado otros vehículos de inversión. 

b. Tenencia directa de bienes inmobiliarios

La mera tenencia de varios edificios en arrendamiento otorga, obviamente, una rentabilidad. 

Sin embargo, una de las características del activo inmobiliario como bien de inversión es que no tiene por qué seguir un determinado índice, pues se caracteriza por un montante de inversión grande, una heterogeneidad en parte debida a la importancia de la ubicación del activo y altos costes de gestión y transacción, además de menor liquidez, como ya se ha visto anteriormente. 

Los costes de transacción provocan tenencias por más tiempo del que sería razonable en el mercado de capitales y la heterogeneidad produce un alto riesgo para un activo específico, en lo referente a la sostenibilidad de los rendimientos de éste. Claramente esto es de aplicación en inversiones pequeñas. Sin embargo, más adelante analizaremos cómo esta opción se demuestra más rentable a largo plazo que la compra de acciones en general y, además, menos volátil en sus rendimientos.

c. Adquisición de acciones de empresas inmobiliarias cotizadas

Es el caso particular de la adquisición de acciones de empresas cotizadas en bolsa pertenecientes al sector inmobiliario. De igual modo que otros sectores tienen sus especificidades en el mercado de capitales (energía, tecnológicas, etc.), también el sector inmobiliario cotizado merece un análisis específico y por ello existen, en distintos mercados, índices específicos para este segmento de actividad.

En España, al contrario de lo que ocurre en otros mercados, es mayoritario el perfil promotor que el patrimonialista y en muchas ocasiones ambos perfiles coexisten en la misma empresa, siendo negocios muy diferentes.

Sí existen, sin embargo, estudios en otros mercados cotizados de mayor volumen donde pueden compararse los rendimientos y la volatilidad de valores cotizados del sector inmobiliario con la adquisición directa de ese tipo de bienes.

La EPRA (European Public Real Estate Association) es una entidad que agrupa a las principales empresas patrimonialistas con intereses en Europa, incluyendo fondos de inversión y entidades financieras con fuerte posición en el mercado inmobiliario (en España, Inmobiliaria Colonial es miembro de EPRA). Esta asociación de empresas cotizadas promueve la transparencia entre los inversores, mejorando el entorno operativo y animando a la fortaleza y cohesión del sector promoviendo las best practices en él. 

d. Vehículos de inversión colectiva

A pesar de la fuerte expansión del sector inmobiliario, las instituciones de inversión colectiva en este sector no han tenido una gran relevancia en España y hay, además, una gran confusión terminológica. 

Según la CNMV, los fondos se dividen en fondos de carácter financiero y fondos de carácter no financiero, dependiendo de que inviertan directamente en inmuebles o en acciones de sociedades inmobiliarias cotizadas:

Fondos inmobiliarios

Dentro de la modalidad de fondos de carácter no financiero se encuentran los fondos inmobiliarios (FII), que son instituciones de inversión colectiva, no financiera, cuyo objeto es la captación de fondos para destinarlos a la compra de inmuebles (viviendas, oficinas, locales comerciales, aparcamientos, etc.) con el objetivo de explotarlos en alquiler. En España, su reglamento no llegó hasta 1992. En él se estableció su marco jurídico, que se ha ido perfeccionando en función de la demanda y las necesidades del mercado.

El Banco de España exige una tasación una vez al año; las tasaciones se realizan por el método de capitalización de rentas de alquiler teniendo en cuenta que el activo tiene arrendatarios y las condiciones del contrato afectarán a la valoración.

Este tipo de fondo es para clientes de un perfil conservador y a largo plazo suelen obtener una rentabilidad superior a la renta fija. Es una manera de participar en un proyecto inmobiliario colectivo y diversificado, aunque su liquidez es menor que la de otros fondos.

Fondos mobiliarios del sector inmobiliario.

Amparados en la legislación de los fondos mobiliarios (de carácter financiero) han aparecido fondos especializados en el sector inmobiliario. Estos fondos, incluidos en el grupo de fondos sectoriales, no pueden invertir en inmuebles directamente, sino que invierten en empresas cotizadas del sector. Su rentabilidad está más relacionada con el ciclo bursátil y su riesgo es mucho mayor, ya que están expuestos a los ciclos de la construcción, y su rentabilidad es superior en la parte positiva del ciclo.

Real estate investment trusts (REIT) y SOCIMIs

Un tipo de inversión colectiva inmobiliaria son los REIT. Nacidos en Estados Unidos en 1960, son sociedades anónimas de inversión inmobiliaria que generalmente cotizan en bolsa y con la ventaja fiscal de impuesto de sociedades casi nulo, siempre que se distribuyan en forma de dividendo la mayor parte de los beneficios de la sociedad. Reino Unido y Alemania aprobaron una legislación específica en el 2007 y recientemente en España, en el 2009, se aprobó la Ley de Sociedades de Inversión en el Mercado Inmobiliario (SOCIMI). Las SOCIMI son entidades que cotizan en un mercado secundario cuya actividad principal es la adquisición, promoción y rehabilitación de bienes inmuebles urbanos para su arrendamiento, así como la tenencia de participaciones de otras SOCIMI. 

Productos derivados (property derivative) del sector inmobiliario basados en índices.

En los últimos años se ha producido la emergencia del mercado de productos derivados del sector inmobiliario basado en índices publicados como los aquí ya mencionados IPD (Reino Unido, Europa) y NCREIF (Estados Unidos). Quizá el mercado más activo ha sido, tradicionalmente, el británico, con un volumen anual de 4,8 billones de euros.

Un derivado de un activo inmobiliario (property derivative) es un derivado financiero cuyo valor se deriva del valor de un activo inmobiliario real subyacente. En la práctica, debido a la ya analizada dificultad de establecer un precio de las transacciones con activos inmobiliarios concretos, los contratos de este tipo de derivados están basados en un índice como los arriba citados. En definitiva, se persigue obtener una representación más ajustada de la rentabilidad de las propiedades subyacentes.

Un ejemplo de ello son las property index notes (PIN). El vendedor del PIN paga el índice IPD anual al vencimiento (incluye plusvalías de capital y rentabilidad de las rentas de alquiler) y durante el período de tenencia del PIN paga, además, lógicamente, de manera cuatrimestral la rentabilidad de las rentas provenientes del alquiler. Es como un bono. Esto quiere decir que la contraparte que lo adquiere está recibiendo un rendimiento de su inversión equivalente a la rentabilidad del mercado inmobiliario terciario de Reino Unido, como si hubiese comprado un portafolio de propiedades, pero con menos costes de transacción, mayor transparencia y liquidez. 

PRELIMINAR El inversor inmobiliario en 35 preguntas y respuestas.

1. ¿Qué hace un inversor inmobiliario tradicional? a. Comprar inmuebles para revenderlos o alquilarlos. b. Localizar inmuebles en los que invertir 2. ¿Cuáles son las precauciones de una buena inversión inmobiliaria? a. Diversificación de riesgos b. Inversiones mínimas c. Compromiso de capital c. Costes adicionales d. Codecisión 3. ¿Por qué invertir en bienes inmuebles? 4. ¿Cuáles son los factores más importantes en las inversiones inmobiliarias? a. La oferta y la demanda. b. Factores clave que influyen en la demanda inmobiliaria Demografía de la población Crecimiento económico Inversión extranjera directa Turismo Tipo de interés 5. ¿Cuáles son las principales ventajas de las inversiones inmobiliarias? a. Manteniendo un valor. b. Control de inversiones. c. Alta rentabilidad en relación al riesgo. 6. ¿Cuáles son los principales inconvenientes de las inversiones inmobiliarias? a. Elevados gastos a la entrada. b. Carga burocrática c. Capital bloqueado/liquidez limitada. 7. ¿Cuáles son las ventajas e inconvenientes de una inversión inmobiliaria directa (comprar para alquilar)? a. ¿Cuáles son las ventajas asociadas con las inversiones inmobiliarias? b. Inconvenientes de la inversión inmobiliaria. 8. ¿Cuáles son las ventajas e inconvenientes de invertir en fondos inmobiliarios? a. Fondos inmobiliarios abiertos sin límite de permanencia b. Fondos inmobiliarios cerrados con límite de permanencia 9. ¿Cuáles son las ventajas e inconvenientes de invertir en empresas inmobiliarias? a. Compra de acciones de inmobiliarias b. Bonos de inmobiliarias 10. ¿Cuáles son las ventajas e inconvenientes de invertir en inversión colectiva inmobiliaria? 11. ¿Inversión inmobiliaria segura o con riesgo? 12. ¿Cómo gestionar los inmuebles en los que se ha invertido? 13. ¿Cuáles son las claves para financiar (apalancar) la inversión inmobiliaria? a. Loan to value b. Amortización mensual 14. ¿Cuáles son los diferentes tipos de inversión inmobiliaria? a. Bienes inmuebles para residencia b. Inmuebles para inversión Compra de vivienda para alquilarla. Compra de inmueble para alquiler turístico Plazas de garaje. El local profesional y comercial Bienes inmuebles de uso mixto Nave industrial Suelo no desarrollado urbanísticamente 15. ¿Cuáles son los bienes inmuebles objeto de inversión inmobiliaria? a. Bienes inmuebles residenciales b. Bienes inmuebles comerciales c. Suelo no finalista (por urbanizar) 16. ¿Qué tipo de inversores existen en el mercado inmobiliario? a. Inversor especulativo b. Inversores activos c. Inversores pasivos d. Inversores individuales e. Inversores institucionales 17. ¿Cómo hacer inversiones inmobiliarias? a. Inversiones inmobiliarias en primera persona b. Inversión en fondos inmobiliarios 18. ¿Cuáles son las diferentes clases de inversión inmobiliaria? a. Inversor activo vs pasivo b. La inversión activa es increíblemente compleja y práctica. c. La inversión pasiva tiene la estrategia de: comprar y retener (patrimonialista). 19. ¿Cómo se clasifican los inversores inmobiliarios en función de la estrategia? a. Rehabilitadores (flippers) Costes de rehabilitación Costes de adquisición Costes de reparación Costes de tenencia Costes de venta b. Patrimonialistas (comprar y mantener) Costes de la inversión inmobiliaria patrimonialista Costes de adquisición Reparaciones y mejoras iniciales Administradores de propiedades Gastos fijos Gastos variables c. Intermediarios (doble cierre - double closing) Costes de venta por intermediación Costes de adquisición Costes de rehabilitación 20. ¿Cómo clasificar las inversiones inmobiliarias en función de su duración? a. Corto plazo b. Largo plazo 21. ¿Cómo se clasifican las inversiones inmobiliarias en función de su tamaño? a. Individual b. Institucional 22. ¿Cuáles son los tipos de inversores inmobiliarios en función del tipo de inmueble? a. Tipo único b. Tipo mixto 23. ¿Cuáles son las clases de  inversiones inmobiliarias colectivas? a. REIT (en España, SOCIMI) b. Crowdfunding inmobiliario. Plataformas de financiación colectiva 24. ¿Qué son los REIT (Socimis en España)? a. ¿Qué es un REIT? b. Clases de REIT REIT de comercio minorista (centros comerciales). REIT residenciales REIT sanitarios REIT de oficina REIT hipotecarios 25. ¿Qué son los fondos de inversión inmobiliaria? 26. ¿Por qué invertir en fondos inmobiliarios? 27. ¿Qué es el Crowdfunding inmobiliario? 28. ¿Quién es quién en la inversión inmobiliaria? a. Bancos b. Inversores ángeles (Angel Investors) c. Capital riesgo d. Prestamistas privados e. Inversores inmobiliarios particulares f. Inversores inmobiliarios del mercado de valores 29. ¿Qué es el retorno del coste (Price Rate of Change - ROC). a. Definición del retorno del coste (Price Rate of Change - ROC). b. ¿Por qué es tan importante el retorno del coste (Price Rate of Change - ROC)? 30. ¿Qué precauciones debe tomar un inversor inmobiliario? a. Decidir cómo se desea invertir en bienes inmuebles. b. Investigar el mercado inmobiliario c. Controlar los gastos 31. ¿Qué es la relación entre el préstamo y la tasación (loan to value LTV)? 32. ¿Qué es el ingreso operativo neto (Net operating income (NOI)? 33. ¿Es rentable invertir en subastas inmobiliarias / ejecución hipotecaria? 34. ¿Cómo es la estrategia inmobiliaria de “comprar, renovar, alquilar y refinanciar”? 35. ¿Cómo es la estrategia inmobiliaria Fix & Flip (comprar, rehabilitar y vender)?

El inversor inmobiliario particular.

1. ¿Qué buscan los inversores inmobiliarios en las propiedades de inversión?

a. La estrategia del inversor inmobiliario

• Comprar para usar.
• Compra y alquiler.
• Compra y venta (corto plazo- flipper).
• Compra y venta (largo plazo).

b. ¿Qué buscan los inversores inmobiliarios?

• Ubicación, ubicación, ubicación.

c. Potencial de flujo de caja
d. Tasa de Rentabilidad de la Propiedad
e. Valor de la propiedad
f. Estado del inmueble

• Ascensor
• Garaje
• Ruidos
• Número de habitaciones
• Superficie. Metros cuadrados (útiles vs construidos)
• Precaución con los metros de terrazas y armarios empotrados.
• Distribución
• Los metros de pasillo
• Habitaciones cuadradas
• Orientación
• Fachada exterior
• Ventanas
• Puertas
• Antigüedad de los edificios.
• Viviendas a reformar
• Certificado energético

2. Propósito y horizonte de la inversión inmobiliaria

a. Categorías generales que se adaptan al propósito.
b. Flujos de efectivo esperados y oportunidades de ganancias
c. Riesgos de financiación

3. ¿Invertir en obra nueva o segunda mano?
4. Lo que debe saber de los agentes y portales inmobiliarios si quiere invertir en inmuebles para alquilar.

a. Al acabar la visita: me quedo porque ahora mismo viene un cliente muy interesado en el piso.
b. Ver el número de favoritos en los portales inmobiliarios.
c. El tiempo que lleva en venta. La referencia de los portales de internet.

5. Ventajas y desventajas de invertir en inmuebles para alquilar.

a. Desventajas de invertir en inmuebles para alquilar
b. Ventajas de invertir en inmuebles para alquilar

6. Caso práctico. ¿Cómo se calcula la rentabilidad de un alquiler?

• La fórmula que no falla.

• Estrategias de inversión inmobiliaria.

1. La compra de bienes inmuebles

• Ventajas
• Inconvenientes

2. Acciones inmobiliarias

• Ventajas
• Inconvenientes

3. Bonos inmobiliarios

• Ventajas
• Inconvenientes

4. Fondos inmobiliarios

• Ventajas
• Inconvenientes

5. Crowdinvesting. Inversión colectiva.

• Ventajas
• Inconvenientes

1. La flexibilidad de la inversión indirecta (vehículos inversores interpuestos)
2. Inversión inmobiliaria en función de la localización y el desarrollo urbanístico necesario.
3. Inversión inmobiliaria en función del Project finance y el nivel de riesgo.

1. Rentabilidad y riesgo.
2. Fondos propios y préstamos.
3. Estrategia inversora (mantenimiento o venta).
4. Diversificación y ubicación.
5. Las fórmulas de rentabilidad de las propiedades de alquiler

a. La tasa de capitalización (Cap Rate)
b. La regla del uno por ciento
c. ¿Cómo se calcula el ROI de una propiedad de alquiler?

1. Inversores inmobiliarios oportunistas.
2. Inversores Inmobiliarios Value Added.
3. Tipos de fondos inmobiliarios en función del riesgo.

a. Core, o nuclear
b. Core–plus o Value–Added

4. Opportunity / fondos de oportunidad
5. Estrategias de Inversión y perfil de fondos patrimonialistas inmobiliarios.

a. Inversión en inmuebles en rentabilidad con posibilidades de aumentar las rentas vía inversión en CAPEX (capital expenditures).
b. Estrategias de Inversión

• Core y Core Plus
• Valor Añadido o Value Added

c. Inversores Inmobiliarios Core Plus
d. Inversores Inmobiliarios Core
e. Oportunista

1. ¿Qué tipo de estrategia de inversión inmobiliaria es el Build-to-Core?
2. El Build-to-core como solución a la inversión en la fase alta del ciclo inmobiliario.
3. ¿Cuáles son los Beneficios del Build-to-Core?

a. Alto rendimiento y apreciación
c. Mercados inmobiliarios donde el producto existente se cotiza al coste de reemplazo o por encima de él.
d. Protección contra riesgos de valoración inmobiliaria
e. Reduce el Cash Drag (arrastre de caja o efectivo)
f. El diferencial de rendimiento (coste) asociado con la construcción frente a la adquisición de activos principales es significativo.
g. Build-To-Core para una inversión sólida a largo plazo
h. Build-To-Core para garantizar la alineación de objetivos y como parte de la estrategia de inversión principal.

• NOI. Estimated NOI Yield. Ingreso objetivo neto.

4. ¿Por qué razón los inversores inmobiliarios prefieren el Build-to-Core?

a. Siempre que hay un desequilibrio estructural entre la oferta y la demanda.
b. La garantía de las inversiones inmobiliarias con rendimientos estables cuando suben los tipos de interés.
c. La demanda de inmuebles tecnológicamente avanzados

5. ¿Por qué razón la promoción core crea joint ventures de fondos y promotores inmobiliarios?

1. Inversión inmobiliaria core
2. Inversiones inmobiliarias en inmuebles de valor añadido - Value-Add
3. Inversiones inmobiliarias oportunistas.
4. La elección de la inversión inmobiliaria está condicionada por el riesgo.

1. ¿Qué son los NPL’s y los REO’s?
2. ¿Qué es la propiedad de bienes inmuebles (REO)?

1. El desarrollo del crowdfunding inmobiliario y las plataformas de inversión Crowd.
2. Concepto de crodwfunding.
3. Clases de crodwfunding.
4. Plataformas de crowdinvesting

• Rentabilizar el patrimonio inmobiliario.

1. Comprar el inmueble o las acciones de la sociedad propietaria del inmueble.

a. Adquisición directa o indirecta (por sociedad interpuesta) del inmueble.
b. Precauciones cuando una sociedad cotiza en bolsa.
d. SPV <Special Purpose Vehicle (SPV) (Sociedad vehículo) o aportación del inmueble a la Joint Venture (sociedad conjunta entre inversor y promotor inmobiliario).
e. Forward Purchase y Forward Funding

2. El proceso de inversión en bienes inmuebles en las transacciones de fusión y adquisición (M&A).

a. Carta de intenciones (letter of intent - LoI)
b. Memorandos de entendimiento (memorandum of understanding MoU) o protocolo de acuerdo (Heads of Terms (HoT)).
c. Acuerdos de confidencialidad (Non Disclosure Agreement. NDA).
d. Data Room (acopio de información). Documento de preguntas y respuestas (Q&A).
e. Due Diligence inmobiliaria.
f. Oferta NO vinculante (Non-Binding. Offer – NBO)

• Objeto
• Perfil del comprador
• Estructura de la Operación
• Valoración de la sociedad objeto de adquisición
• Condiciones de la oferta
• Asunción de la oferta
• Exclusividad
• Confidencialidad
• Período de validez de la oferta
• Disposiciones vinculantes
• Fuero
• Costes y gastos

g. Oferta vinculante (binding offer BO).
h. Declaraciones y garantías (Representations and warranties (“R&W”))

1. Prima de riesgo de las rentabilidades inmobiliarias (variables: impago de rentas, desocupación, depreciación y remodelación).
2. Prima de riesgos de centros comerciales (el problema de la renta variable – cíclico).
3. Prima de riesgo del sector hotelero.
4. Prima de riesgo de inversión residencial (vivienda en alquiler).
5. Prima de riesgo de oficinas (mercado cíclico).
6. Prima de riesgos de suelo industrial (polígonos industriales y logísticos).
7. Prima de riesgos de garajes y aparcamientos.

1. ¿Qué es y cómo se calcula el cash flow de inversión inmobiliaria?
2. Las tres herramientas (payback, VAN y TIR) de valoración de los proyectos inmobiliarios.

a. El plazo de recuperación o payback
b. El VAN (Valor Actual Neto)
c. El TIR (Tasa de Retorno de la Inversión)

3. Ejemplo de valoración de activos inmobiliarios en base a su rentabilidad

Planificación
Ubicación
Tasa de financiación. Rentabilidad mínima a considerar para cada tipología de edificación).
TIRaR S (TIR en riesgos sistemáticos)
Tasa libre de riesgo (independiente del mercado inmobiliario).
Tasa de reinversión.
Costes de explotación.

1. El yield proporciona información referente a la rentabilidad del inmueble.

• El yield bruto (gross yield)
• El yield neto (net yield)
• El yield inicial (initial yield)
• El yield de salida (exit yield)
• El yield teórico y el yield real

2. Los inmuebles con yields más elevados deberían ser los de mayor riesgo.

1. El Cap Rate (tasa de capitalización)

a. Concepto
b. ¿Cómo se mide el Cap Rate (tasa de capitalización)?
c. ¿Cuándo utilizar el Cap Rate?
d. Limitaciones de la tasa de capitalización o Cap Rate
e. ¿Qué es el rendimiento global de la inversión o Return on Cost?

2. Fórmula básica del Cap Rate (tasa de capitalización)
3. Utilización del Cap Rate para valoración inmobiliaria.
4. Ingreso de operación neto (NOI <Net Operating Income (NOI)>).
5. Utilización del Cap Rate para la comparación como herramienta de inversores inmobiliarios.
6. Factores de Determinación del Cap Rate.

a. El coste de oportunidad del capital, las expectativas de crecimiento y el riesgo.
b. La principal fuente de ingresos en bienes inmuebles comerciales es el alquiler.

7. Ejemplos de aplicación de las fórmulas de cálculo del Cap Rate.
8. ¿Cómo afectan las tipos de interés al valor de los inmuebles?

a. El enfoque de ingresos, la técnica de valoración más común para los inversores inmobiliarios.
b. El efecto de los tipos de interés en los valores de las propiedades inmobiliarias.

¿Qué es la tasa de rendimiento requerida (RRR)?

c. Las subidas y bajadas de los tipos por los bancos centrales.

1. El DSCR muestra la proporción de gastos que la propiedad está llevando a cabo en comparación con sus ingresos brutos.
2. La capacidad de su empresa para pagar la deuda al dividir su ingreso operativo neto por el total de su deuda y los pagos de intereses.
3. ¿Qué es el índice de cobertura de servicio de la deuda y por qué es importante?
4. ¿Cómo calcular el índice de cobertura de su servicio de la deuda?

Paso 1. Calcular su negocio neto anual de ingresos operativos.
Paso 2. Calcular sus obligaciones de deuda comercial para el año en curso
Paso 3 / Divida la primera cifra (ingreso operativo neto) por la segunda cifra (servicio de la deuda actual).
Ejemplo

5. ¿Qué DSCR necesito para calificar para un préstamo comercial?
6. ¿Cómo puedo mejorar el índice de cobertura de mi servicio de la deuda?

1. Los bancos y otros prestamistas hipotecarios utilizan la relación LTV para evaluar el riesgo.
2. ¿Qué es la relación de préstamo a valor (LTV): cómo calcular y la fórmula de LTV?

• Fórmula de préstamo a valor (LTV)
• LTV = (Tamaño del préstamo) / (Valor tasado de la propiedad)
• Tamaño del préstamo
• Valor tasado de la propiedad

3. ¿Por qué es importante la relación préstamo-valor?
4. Pros y contras de una alta relación de préstamo a valor

• Beneficios de un alto LTV

5. ¿Cómo aumentar el LTV?

a. Aumentar las calificaciones del prestatario
b. Buscar diferentes opciones de préstamo

6. Razones para bajar la relación LTV

• Los 'family office' inmobiliarios.

1. Los 'family office' inmobiliarios.

a. Concepto de family office
b. ¿Es lo mismo un Family Office que un Property Manager?
c. Tipos de Family Offices

• Family office tradicional
• Oficina multifamiliar
• Family Office subcontratad

2. Ventajas del Family office

a. ¿Por qué crear una family office?

• Privacidad y confidencialidad
• La prosperidad.
• Perpetuidad.
• Profesionalidad
• Estructura de gobierno y gestión
• Alineación de intereses
• Mayores rendimientos potenciales
• Separación de empresa familiar y patrimonio familiar
• Gestión de riesgos
• Centralización de servicios
• Punto focal para la familia
• Educación sobre la riqueza familiar

b. Ventajas económicas

3. Estructuras de Gobierno del Family office

a. Consejo Familiar
b. Comités Ejecutivos.

• Comité de Inversiones inmobiliarias
• Comité de Planificación y Estrategia

4. Las responsabilidades de un Family Office
5. Holding Company vs Family Office
6. ¿Cómo invierten las Family Offices en inmuebles?

a. Máxima exposición a inmuebles.
b. Plataformas inmobiliarias internas.
c. Inversiones pasivas en bienes inmuebles.

• El private equity (inversión de capital privado) inmobiliario

1. ¿Qué es capital privado o private equity?

a. Concepto
b. El periodo de duración de la inversión inmobiliaria
c. Invertir vía equity, actuando como socios financieros en proyectos de promotores inmobiliarios.

2. Private Equity Inmobiliario vs. REITs (fondos inmobiliarios) vs. Real Estate Operating Companies (Empresas Operadoras de Inmuebles)

a. Inversores inmobiliarios
b. Regulaciones
c. Adquisiciones de Inmuebles vs Gestión de Activos

3. Clases de Real Estate Private Equity

a. Por estrategia
b. Por sector
c. Por geografía
d. Por estructura de capital
e. Por rol de negociación

4. Funciones del Real Estate Private Equity
5. ¿Cómo funciona la estructura de capital en inversiones inmobiliarias (real estate) con private equity?
6. Capital y capital preferente