CURSOS INMOBILIARIOS Y URBANISMO
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CURSOS - LIBRERÍA - Pdf DE LA CONSTRUCCIÓN, URBANISMO E INMOBILIARIO.

INVERSOR INMOBILIARIO

  • Desde el inversor inmobiliario particular al gran fondo.
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¿QUÉ APRENDERÁ?
Inversor inmobiliario patrimonialista. Inmobiliaria patrimonialista.

Medidas anticíclicas de prevención del riesgo inmobiliario.

Proceso de reestructuración de su patrimonio con el objeto de incrementar los niveles de rentabilidad

La estructura financiera de una inmobiliaria patrimonialista. Activos inmobiliarios para su alquiler. 

La gestión técnica del patrimonio en una inmobiliaria patrimonialista.

Estrategia inversora inmobiliaria. Equilibrio financiero (riesgo rentabilidad) en el análisis de rentabilidad por alquiler o plusvalías. 

Estrategias inmobiliarias directas o indirectas (vehículos inversores interpuestos).

Estrategias de inversión y perfil de fondos patrimonialistas inmobiliarios. 

El private equity inmobiliario. 

VÍDEO DE JORNADA DE PRESENTACIÓN
OPINIONES DE CLIENTES.
Somos un grupo familiar con patrimonio inmobiliario en alquiler. Nos ha sido muy útil porque se explica con un lenguaje que se entiende y además es práctico. Muy recomendable para los particulares que quieran invertir en inmuebles para alquilar.

Marcial Ruíz

ÍNDICE
Introducción.  PARTE PRIMERA
El inversor inmobiliario particular.
PARTE SEGUNDA
Fiscalidad del alquiler por inversores inmobiliarios.
PARTE TERCERA
Inversión inmobiliaria a través de sociedades interpuestas.
PARTE CUARTA
Los 'family office' inmobiliarios.
PARTE QUINTA
Rentabilizar el patrimonio inmobiliario.
PARTE SEXTA PARTE SÉPTIMA
El asset management inmobiliario.
PARTE OCTAVA PARTE NOVENA
CrowdInvesting y Crowdfunding o Inversión Colectiva en inmuebles (financiación e inversión inmobiliaria).
Introducción. 
  • Las ventajas de la inversión inmobiliaria directa frente a otras clases de inversión.
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1. Diferencias entre la inversión inmobiliaria y la inversión en activos financieros como deuda pública.
a. Transparencia de la bolsa vs valoraciones inmobiliarias.
b. Liquidez de la bolsa vs iliquidez de los activos inmobiliarios.
c. Costes de transacción más costosos en las ventas inmobiliarias.
d. Costes de gestión de activos (asset management)
e. Rentabilidad bolsa vs rentabilidad inmobiliaria.
f. Volatilidad
2. ¿Por qué invertir en inmobiliario?
a. Diversificación del riesgo.
b. Rentas recurrentes.
c. Apreciación.
d. Inflación.
e. Financiación.
f. Gestión del activo (asset management).
3. Adquisición directa o indirecta de inmuebles.
a. Vehículos de inversión inmobiliaria.
b. Tenencia directa de bienes inmobiliarios
c. Adquisición de acciones de empresas inmobiliarias cotizadas
d. Vehículos de inversión colectiva
  • Fondos inmobiliarios
  • Fondos mobiliarios del sector inmobiliario.
  • Real estate investment trusts (REIT) y SOCIMIs
  • Productos derivados (property derivative) del sector inmobiliario basados en índices.
  • PARTE PRIMERA
      El inversor inmobiliario particular.
    <
    Capítulo 1. 
    El inversor inmobiliario que compra un piso para alquilarlo. Fase de selección de pisos para alquilar.
    1. ¿En qué se fija un inversor inmobiliario?
    • Ascensor
    • Garaje
    • Ruidos
    • Número de habitaciones
    • Superficie. Metros cuadrados (útiles vs construidos)
    • Precaución con los metros de terrazas y armarios empotrados.
    • Distribución
    • Los metros de pasillo
    • Orientación
    • Fachada exterior
    • Ventanas
    • Puertas
    • Antigüedad de los edificios.
    • Viviendas a reformar
    • Certificado energético
    2. Lo que debe saber de los agentes y portales inmobiliarios si quiere invertir en inmuebles para alquilar.
    a. Al acabar la visita: me quedo porque ahora mismo viene un cliente muy interesado en el piso.
    b. Ver el número de favoritos en los portales inmobiliarios.
    c. El tiempo que lleva en venta. La referencia de los portales de internet.
    TALLER DE TRABAJO
    Casos prácticos para el pequeño inversor inmobiliario. Ventajas y desventajas de invertir en inmuebles para alquilar.
    1. Desventajas de invertir en inmuebles para alquilar
    a. Lleva tiempo recuperar la inversión. El inmueble no tiene liquidez inmediata.
    b. Recuperación de la inversión. Ej. 120.000 € en comprar una vivienda. 600 €. 17 años en recuperar la inversión.
    c. Dificultades para alquilar con garantías. No se gana y se gasta (impuestos, comunidad, etc.)
    2. Ventajas de invertir en inmuebles para alquilar
    a. Alquilar es más fácil que vender y es más rápido.
    b. Ingresos regulares.
    TALLER DE TRABAJO
    Caso práctico. ¿Cómo se calcula la rentabilidad de un alquiler?
    1. La fórmula que no falla.
    2. ¿Qué rentabilidad es adecuada?
    3. Ejemplos de rentabilidades por alquiler.
    a. Rentabilidad de la vivienda
    b. Rentabilidad de los locales comerciales
    c. Rentabilidad de las oficinas
    d. Rentabilidad de los garajes
    TALLER DE TRABAJO
    Incentivos a la inversión inmobiliaria: inversión inmobiliaria a cambio de nacionalidad.
    1. Visado de residencia para inversores. La inversión inmobiliaria a cambio de la nacionalidad española (GOLDEN VISA).
    2. Autorización de residencia para inversores

    TALLER DE TRABAJO
    La vía mixta del alquiler garantizado o lease back inmobiliario para particulares. 

    • La vía mixta para propietarios: cobrar una cantidad a la firma del contrato de venta más unas rentas mensuales.
    PARTE SEGUNDA
    • Fiscalidad del alquiler por inversores inmobiliarios.
    <
    Capítulo 2. 
    Impuesto de la renta de las personas físicas. IRPF.
    1. Impuesto sobre la renta de las personas físicas (IRPF)
    2. Rendimientos del capital inmobiliario
    a. Cómputo de los rendimientos íntegros
    b. Gastos deducibles
    3. Imputación de rentas inmobiliarias.
    4. Reducciones

    TALLER DE TRABAJO
    Gastos deducibles y no deducibles en el IRPF por el alquiler de vivienda.
    1. Gastos deducibles

    a. Intereses y demás gastos de financiación
    b. Conservación y reparación
    c. Tributos y recargos no estatales
    d. Saldos de dudoso cobro
    e. Cantidades destinadas a la amortización del inmueble.
    f. Compensación para contratos de arrendamiento anteriores a 9 de mayo de 1985
    2. Gastos no deducibles

    TALLER DE TRABAJO
    ¿Cómo declarar los ingresos del alquiler turístico?
    1. ¿Qué es una vivienda vacacional a efectos fiscales?
    2. Impedimentos para desgravaciones por vivienda habitual.
    3. Las deducciones para el período en que la vivienda vacacional está alquilada.
    4. ¿Cómo declarar los días alquilados?
    5. ¿Cómo declarar por los días que no ha estado alquilada?
    6. Inspecciones y declaraciones paralelas por no declaración de las viviendas vacacionales.

    TALLER DE TRABAJO
    ¿Qué se consideran "rendimientos del capital inmobiliario"?
    1. ¿Qué se consideran "rendimientos del capital inmobiliario"?
    2. ¿Cómo se determina el rendimiento neto del capital inmobiliario?
    3. ¿Qué gastos son deducibles?
    4. ¿Qué reducciones son aplicables a los rendimientos netos?

    a. Reducción general
    b. Reducción especial
    5. Las retenciones en los rendimientos de capital inmobiliario
    6. Dación en pago.

    TALLER DE TRABAJO
    Rendimientos inmobiliarios en el IRPF. Casos prácticos.
    1. Arrendamiento de inmueble como rendimiento del capital inmobiliario
    2. Subarrendamiento
    3. Arrendamiento de negocios o minas
    4. Indemnización por resolución anticipada del contrato de arrendamiento
    5. Inmueble con uso o destino simultáneo en el mismo periodo (arrendado y a disposición de sus titulares)
    6. El arrendamiento de elementos comunes de un edificio

    TALLER DE TRABAJO
    Fiscalidad de las SOCIMIs
    1. Régimen  fiscal  especial  aplicable  a  las  SOCIMIs   en  el  Impuesto  sobre  Sociedades (“ IS ”).
    2. Fiscalidad de los inversores en acciones  de las SOCIMIs.

    a.  Imposición  directa  sobre  los  rendimientos  generados  por  la  tenencia  de  las  acciones de las SOCIMIs
    (i)  Inversor sujeto pasivo del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas  (“IRPF”)
    (ii)  Inversor  sujeto  pasivo  del  IS  o  del  Impuesto  sobre  la  Renta  de  no  Residentes (“ IRNR ”) con establecimiento permanente (“ EP ”)
    (iii)  Inversor sujeto pasivo del IRNR sin EP
    b.  Imposición  directa  sobre  las  rentas  generadas  por  la  trasmisión  de  las acciones de las SOCIMIs.
    (i) Inversor sujeto pasivo del IRPF.
    (ii) Inversor sujeto pasivo del IS y del IRNR con EP
    (iii) Inversor sujeto pasivo del IRNR sin EP
    3.  Imposición sobre el patrimonio (“ IP ”)
    4.  Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (“ ISD ”)
    5.  Imposición indirecta en la adquisición y transmisión de las acciones de las SOCIMIs 

    GUÍA RELACIONADA
    SOCIMI. 

    PARTE TERCERA
    • Inversión inmobiliaria a través de sociedades interpuestas.
    <
    Capítulo 3. 
    La entidad patrimonial de mera tenencia de inmuebles y de alquiler de inmuebles.
    1. El concepto de entidad patrimonial en la Ley 27/2014, de 27 de noviembre, del Impuesto sobre Sociedades.
    ¿Qué es una sociedad patrimonial?
    a. Concepto de entidad patrimonial.
    b. Definición del concepto de actividad económica y el concepto de entidad patrimonial.
    2. Requisitos de una sociedad patrimonial
    3. Clases y ejemplos de sociedades patrimoniales
    a. Entidad patrimonial de mera tenencia de inmuebles.
    b. Entidad patrimonial de alquiler de inmuebles, sin personal empleado con contrato laboral y jornada completa.
    c. Entidad patrimonial de tenencia de valores
    d. Entidad NO patrimonial de alquiler de inmuebles
    e. Entidad NO patrimonial que posee participaciones en capital de otras sociedades.
    f. Entidad NO patrimonial que posee participaciones en el capital social de otras sociedades (grupo de empresas).
    4. Ventajas y desventajas de una sociedad patrimonial inmobiliaria.
    a. Ventajas
    • Si el inmueble no genera rendimiento y no hay autoalquiler. Ahorro de la imputación por renta inmobiliaria de segundas residencias en el IRPF.
    • Renuncia a la exención del IVA en caso de compras de inmuebles de segunda transmisión.
    b. Desventajas
    • Contratar a un empleado a tiempo completo.
    • No son aplicables los incentivos fiscales de las entidades de reducida dimensión (ERD)
    • No gozan de exención en el Impuesto sobre el Patrimonio ni tampoco gozan de bonificación en el impuesto de Sucesiones y Donaciones al transmitirse las acciones a los herederos.
    • No se aplican las reducciones por ingresos por arrendamiento previstos en el IRPF.
    5. El caso de la actividad económica en el arrendamiento de inmuebles.

    TALLER DE TRABAJO
    El concepto de Sociedad Patrimonial. (Entidad patrimonial de mera tenencia de inmuebles. Entidad patrimonial de alquiler de inmuebles, sin organización mínima. Sociedad que posee exclusivamente inmuebles que alquila, sin ningún medio personal. Entidad no patrimonial de alquiler de inmuebles).

    TALLER DE TRABAJO
    Ejemplos de entidades patrimoniales y no patrimoniales

    • Entidad patrimonial de mera tenencia de inmuebles.
    • Entidad patrimonial de alquiler de inmuebles, sin organización mínima.
    • Entidad no patrimonial de alquiler de inmuebles.
    • Sociedad que posee exclusivamente inmuebles que alquila, con medios personales.
    • Sociedad de alquiler de inmuebles en un grupo de sociedades.
    • Entidad patrimonial de mera tenencia de valores.
    TALLER DE TRABAJO
    El debate sobre la no tributación en España de la transmisión de entidades explotadoras de inmuebles por socios no residentes
    Capítulo 4. 
    Entidades dedicadas al arrendamiento de viviendas.
    Entidades dedicadas al arrendamiento de viviendas. Ley 27/2014, de 27 de noviembre, del Impuesto sobre Sociedades.
    1. Requisitos principales del régimen.
    2. Caso práctico. Ejemplo de rentabilidad.
    3. Régimen legal. Ley 27/2014, de 27 de noviembre, del impuesto sobre sociedades.
    • Entidades dedicadas al arrendamiento de vivienda
    • Ámbito de aplicación.
    • Bonificaciones.
    TALLER DE TRABAJO
    Régimen especial del Impuesto sobre Sociedades para empresas dedicadas al arrendamiento de viviendas.
    1. Hasta una bonificación del 85% en la cuota del impuesto de sociedades, es decir, tributación a un tipo efectivo del 3,75%.
    2. Requisitos en la constitución y comunicación a la Agencia Tributaria.
    3. Requisitos de contabilidad separada por cada vivienda.
    4. Requisitos en el número de viviendas en alquiler y plazos de alquiler.
    PARTE CUARTA
    • Los 'family office' inmobiliarios.
    <
    Capítulo 5.
    Los 'family office' inmobiliarios.
    TALLER DE TRABAJO
    Los 'family office' inmobiliarios. Ejemplo de sociedad patrimonial especializada en inmuebles en renta.

    TALLER DE TRABAJO
    Esquemas de Family Office. Compañía privada que gestiona las inversiones (en este caso, inmobiliarias) de una familia.

    TALLER DE TRABAJO
    Esquema de 'family office' inmobiliario.
    1. Concepto de family office.
    2. Objetivo de un family office inmobiliario.

    a. Protección del patrimonio.
    • Planificación sucesoria
    • Mejora de costes de gestión.
    • Profesionalización
    • Especialización
    • Implementación y optimización de la estructura patrimonial.
    b. Gestión del Patrimonio inmobiliario.
    • Selecciones de gestores profesionales.
    • Inversión en activos inmobiliarios.
    • Definición del perfil de riesgo.
    3. Clases de family offices inmobiliarios.
    4. Estructuras y organigramas.
    5. Gestión de carteras.
    6. Financiación de las family offices inmobiliarias.
    7. Servicios inmobiliarios de una family office inmobiliario y ejemplos en edificios.

    TALLER DE TRABAJO
    Ejemplos de family offices en España.
    Pontegadea (Family office de Amancio Ortega), Rosp Corunna (Family office de Rosalía Mera), Casa Grande de Cartagena ( familia Del Pino), Bestinver (familia Entrecanales), Inveravente (Manuel Jove), Omega Capital (Alicia Kolowitz), March Gestión (familia March), Corporación Exea (familia Puig), Grupo Landon (familia Gallardo), Lafont (familia Carulla), Nefinsa (familia Serratosa), Bernat Family Office (BFO)(familia Bernat), Grupo Quercus (familia Carulla), Hemisferio (familia Lara), Libertas 7 (familia Noguera), etc.

    PARTE QUINTA
    • Rentabilizar el patrimonio inmobiliario.
    <
    Capítulo 6
    Estrategias inmobiliarias directas o indirectas (vehículos inversores interpuestos).
    1. La flexibilidad de la inversión indirecta (vehículos inversores interpuestos)
    2. Inversión inmobiliaria en función de la localización y el desarrollo urbanístico necesario.
    3. Inversión inmobiliaria en función del Project finance y el nivel de riesgo.

    TALLER DE TRABAJO
    ¿Cómo invertir en bienes inmuebles?
    1. Comprar el inmueble o las acciones de la sociedad propietaria del inmueble.

    a. Adquisición directa o indirecta (por sociedad interpuesta) del inmueble.
    b. Precauciones cuando una sociedad cotiza en bolsa.
    c. La venta de las subsidiarias propietarias del inmueble. La cadena de subsidiarias hasta llegar a la propiedad del inmueble. Artículo 314 de la Ley del Mercado de Valores.
    d. SPV <Special Purpose Vehicle (SPV) (Sociedad vehículo) o aportación del inmueble a la Joint Venture (sociedad conjunta entre inversor y promotor inmobiliario).
    e. Forward Purchase y Forward Funding
    2. El proceso de inversión en bienes inmuebles en las transacciones de fusión y adquisición (M&A).
    a. Carta de intenciones (letter of intent - LoI)
    b. Memorandos de entendimiento (memorandum of understanding MoU) o protocolo de acuerdo (Heads of Terms (HoT)).
    c. Acuerdos de confidencialidad (Non Disclosure Agreement. NDA).
    d. Data Room (acopio de información). Documento de preguntas y respuestas (Q&A).
    e. Due Diligence inmobiliaria.
    f. Oferta NO vinculante (Non-Binding. Offer – NBO)
    • Objeto
    • Perfil del comprador
    • Estructura de la Operación
    • Valoración de la sociedad objeto de adquisición
    • Condiciones de la oferta
    • Asunción de la oferta
    • Exclusividad
    • Confidencialidad
    • Período de validez de la oferta
    • Disposiciones vinculantes
    • Fuero
    • Costes y gastos
    g. Oferta vinculante (binding offer BO).
    h. Declaraciones y garantías (Representations and warranties (“R&W”))
    TALLER DE TRABAJO
    La inversión inmobiliaria de las aseguradoras
    • Las compañías de seguros prefieren invertir en inmuebles de forma directa o a través de vehículos de inversión creador por ellas mismas, en lugar de utilizar Socimis, debido a que el consumo de fondos propios que les impone Solvencia II es del 25% de la tasación del inmueble en la compra directa mientras que es del 49% del valor de lo invertido en renta variable. 
    Capítulo 7.
    Prima de riesgo de las rentabilidades inmobiliarias.
    1. Prima de riesgo de las rentabilidades inmobiliarias (variables: impago de rentas, desocupación, depreciación y remodelación).
    2. Prima de riesgos de centros comerciales (el problema de la renta variable – cíclico).
    3. Prima de riesgo del sector hotelero.
    4. Prima de riesgo de inversión residencial (vivienda en alquiler).
    5. Prima de riesgo de oficinas (mercado cíclico).
    6. Prima de riesgos de suelo industrial (polígonos industriales y logísticos).
    7. Prima de riesgos de garajes y aparcamientos.

    TALLER DE TRABAJO 
    Inversión en activos inmobiliarios en base a su rentabilidad. ¿Qué es y cómo se calcula el cash flow de inversión inmobiliaria? 
    1. ¿Qué es y cómo se calcula el cash flow de inversión inmobiliaria? 
    2. Las tres herramientas (payback, VAN y TIR) de valoración de los proyectos inmobiliarios. 

    a. El plazo de recuperación o payback 
    b. El VAN (Valor Actual Neto) 
    c. El TIR (Tasa de Retorno de la Inversión) 
    3. Ejemplo de valoración de activos inmobiliarios en base a su rentabilidad 
    Planificación 
    Ubicación 
    Tasa de financiación (Prima de Riesgo mínima establecida en la Orden ECO 805/2003. Rentabilidad mínima a considerar para cada tipología de edificación). 
    TIRaR S (TIR en riesgos sistemáticos) 
    Tasa libre de riesgo (independiente del mercado inmobiliario). 
    Tasa de reinversión. 
    Costes de explotación. 
    TALLER DE TRABAJO
    El yield prime en la inversión inmobiliaria
    1. El yield proporciona información referente a la rentabilidad del inmueble.
    • El yield bruto (gross yield)
    • El yield neto (net yield)
    • El yield inicial (initial yield)
    • El yield de salida (exit yield)
    • El yield teórico y el yield real
    2. Los inmuebles con yields más elevados deberían ser los de mayor riesgo.

    TALLER DE TRABAJO
    Cap Rate (Tasa de capitalización) y el efecto que podría tener una subida de tipos sobre el valor de los activos inmobiliarios.
    1. El Cap Rate (tasa de capitalización) es una medida de valoración de bienes inmuebles que se utiliza para comparar diferentes inversiones en bienes inmuebles.

    • La tasa de capitalización simplemente representa el rendimiento de una propiedad en un horizonte temporal de un año, suponiendo que la propiedad se compre en efectivo y no en préstamo.
    • La tasa de capitalización indica la tasa de retorno intrínseca, natural y no apalancada de la propiedad.
    • Con el dato del Cap Rate es sencillo poder saber el importe de flujo mensual que generará una propiedad en relación a su precio de venta.
    2. Fórmula básica del Cap Rate (tasa de capitalización)
    3. Utilización del Cap Rate para valoración inmobiliaria.
    4. Ingreso de operación neto (NOI <Net Operating Income (NOI)>).
    5. Utilización del Cap Rate para la comparación como herramienta de inversores inmobiliarios.
    6. Factores de Determinación del Cap Rate.
    • El coste de oportunidad del capital, las expectativas de crecimiento y el riesgo.
    • La principal fuente de ingresos en bienes inmuebles comerciales es el alquiler.
    7. Ejemplos de aplicación de las fórmulas de cálculo del Cap Rate.

    TALLER DE TRABAJO
    Debt Service Coverage Ratio (DSCR). (Relación de cobertura de servicio de la deuda).
    1. El DSCR muestra la proporción de gastos que la propiedad está llevando a cabo en comparación con sus ingresos brutos.
    2. La capacidad de su empresa para pagar la deuda al dividir su ingreso operativo neto por el total de su deuda y los pagos de intereses.
    3. ¿Qué es el índice de cobertura de servicio de la deuda y por qué es importante?
    4. ¿Cómo calcular el índice de cobertura de su servicio de la deuda?

    Paso 1. Calcule su negocio neto anual de ingresos operativos.
    Paso 2. Calcule sus obligaciones de deuda comercial para el año en curso
    Paso 3 / Divida la primera cifra (ingreso operativo neto) por la segunda cifra (servicio de la deuda actual).
    Ejemplo
    5. ¿Qué DSCR necesito para calificar para un préstamo comercial?
    6. ¿Cómo puedo mejorar el índice de cobertura de mi servicio de la deuda?

    TALLER DE TRABAJO
    ¿Qué es el “Loan-to-Value” (LTV). Proporción de préstamo a valor.
    1. Los bancos y otros prestamistas hipotecarios utilizan la relación LTV para evaluar el riesgo.
    2. ¿Qué es la relación de préstamo a valor (LTV): cómo calcular y la fórmula de LTV?

    Fórmula de préstamo a valor (LTV)
    LTV = (Tamaño del préstamo) / (Valor tasado de la propiedad)
    Tamaño del préstamo
    Valor tasado de la propiedad
    3. ¿Por qué es importante la relación préstamo-valor?
    4. Pros y contras de una alta relación de préstamo a valor
    • Beneficios de un alto LTV
    5. ¿Cómo aumentar el LTV?
    6. Razones para bajar la relación LTV

    TALLER DE TRABAJO
    Estrategia inversora inmobiliaria. Equilibrio financiero (riesgo rentabilidad) en el análisis de rentabilidad por alquiler o plusvalías.
    1. Rentabilidad y riesgo.
    2. Fondos propios y préstamos.
    3. Estrategia inversora (mantenimiento o venta).
    4. Diversificación y ubicación.

    TALLER DE TRABAJO
    Inversores inmobiliarios, perfiles de inversión y rentabilidades exigidas.
    1. Inversores inmobiliarios oportunistas.
    2. Inversores Inmobiliarios Value Added.
    3. Inversores Inmobiliarios Core Plus.
    4. Inversores Inmobiliarios Core.

    TALLER DE TRABAJO
    Perfiles de los fondos inmobiliarios en función del riesgo.
    1. Fondos oportunistas

    • Gestores de deuda, fondos de capital riesgo, fondos para activos distressed
    2. Fondos Value - Added
    • Fondos de capital privado inmobiliarios que agrupan capital de diferentes inversores
    3. Fondos Core Plus
    • Patrimonialistas, aseguradoras.
    4. Fondos Core
    • Family Office, institucionales, fondos soberanos, compañías de seguros, etc.
    TALLER DE TRABAJO
    Tipos de fondos inmobiliarios en función del riesgo.
    1. Core, o nuclear
    2. Core–plus o Value–Added
    3. Opportunity / fondos de oportunidad

    TALLER DE TRABAJO
    Estrategias de Inversión y perfil de fondos patrimonialistas inmobiliarios.
    1. Inversión en inmuebles en rentabilidad con posibilidades de aumentar las rentas vía inversión en CAPEX (capital expenditures).
    2. Estrategias de Inversión

    • Core y Core Plus
    • Valor Añadido o Value Added
    • Inversores Inmobiliarios Core Plus
    • Inversores Inmobiliarios Core
    • Oportunista
    TALLER DE TRABAJO
    Inversión patrimonialista en activos inmobiliarios.
    • Inversión institucional en activos inmobiliarios en España
    • Inversión patrimonialista en inmuebles en España
    • Fondos de inversión inmobiliarios.
    • Sociedades de inversión.
    • Compañías de seguros y fondos de pensiones.
    TALLER DE TRABAJO
    Los FAB o Patrimonios Separados y su relación con los Fondos de Inversión Inmobiliaria.
    1. Fondos de activos bancarios ("FAB")
    2. Constitución y gestión de los FAB
    3. Patrimonio de los FAB
    4. Régimen de transmisión de activos y pasivos
    5. Emisión de valores
    6. Compartimentos independientes
    7. Fusión y escisión
    8. Requisitos de auditoría e información
    9. Aspectos fiscales de los FAB
    a. Tributación directa
    1. Tributación de los FAB
    2. Tributación de los partícipes
    b. Tributación indirecta
    c. Tributación municipal
    10. Caso práctico. ¿Por qué utiliza la SAREB una “FAB” joint venture inmobiliaria? Por las ventajas fiscales.

    TALLER DE TRABAJO 
    La sentencia del Tribunal de cuentas contra los responsables de la Empresa Municipal de vivienda y suelo (EMVS) de Madrid por la venta de carteras de vivienda pública. 

    • Grave precedente para las futuras ventas de vivienda pública a fondos ya que el sistema de valoración legal no se corresponde con las exigencias de inmediatez en épocas de crisis. 
    • Texto completo de la sentencia. 
    PARTE SEXTA
    • External Property Management. Gestoras de patrimonios inmobilarios.
    <
    Capítulo 8. 
    El management inmobiliario integral externo por consultorías. Contract Management Inmobiliario.
    1. Consultores inmobiliarios especializados en la gestión inmobiliaria integral de proyectos inmobiliarios.
    2. Fases del Contract Management Inmobiliario.
    1) Análisis de necesidades de operador o inversor.
    2) Búsqueda del suelo acorde a las necesidades del inversor.
    3) Estudio de viabilidad económico-financiero de la operación.
    4) Análisis de la tipología de operación inmobiliaria con aportación de soluciones jurídicas más adecuadas (Presale & LeaseBack, Forward Purchase, etc).
    5) Optimización del proyecto de implantación.
    6) Búsqueda de inversor u operador.
    7) Búsqueda de financiación y definición de estructura óptima de pasivo.
    8) Consultoría financiera, inmobiliaria y urbanístico preparatoria.
    9) Project Management Inmobiliario integral (diseño, edificabilidad, ajuste al uso, exigencias del usuario final tipo tecnológico, parámetros operativos, eficiencia energética, etc..
    10) Post Project management con Construction Management y seguimiento del planning (informes mensuales). Construcción y gestión de licencias. Controlling, seguimiento y optimización de costes.
    Capítulo 9. 
    La gestión integral EXTERNA de patrimonios inmobiliarios.
    1. La gestión integral de patrimonios
    a. Fase de inversión inmobiliaria (identificación de inmuebles y momento de compra).
    b. Gestión de la propiedad (administración, arrendamientos, seguros)
    c. Ejemplo de Programa informático para la gestión integral de inmuebles.
    Gestión integral de inmuebles
    1. Estructura de los inmuebles
    2. Inmovilizado
    3. Gestión de espacios
    4. Gestión documental
    d. Venta del inmueble (búsqueda de compradores y momento de venta)
    2. Ejemplos de adjudicación pública de contrato de gestión integral de un conjunto de edificios públicos.
    Capítulo 10. 
    Las gestoras de patrimonios inmobiliarios como modelo de negocio complementario y multifuncional.
    1. ¿Qué servicios presta una gestora de patrimonios inmobiliarios?
    2. ¿Qué estructura organizativa tiene una gestora de patrimonios inmobiliarios?
    3. ¿Qué servicios de valor añadido puede aportar al pequeño promotor?
    a. Urbanismo y rehabilitación edificatoria.
    b. Gestión Técnica (edificación y urbanismo).
    4. Gestión patrimonialista para inversores (diagnóstico inmobiliario y rentabilidad).
    a. Departamento de Gestión de Patrimonios Inmobiliarios.
    b. Diagnóstico de carteras inmobiliarias.
    c. Plan Estratégico inmobiliario.
    TALLER DE TRABAJO
    Dirección de Gestión de Patrimonios Inmobiliarios. El client management.
    1. Las 4 patas del client management inmobiliario: áreas técnica, comercial, de explotación económica y de atención al cliente.
    2. Una página web para cada edificio gestionado.
    3. Diferencias entre la gestión única (gestor de referencia) y la gestión funcional (expertos).
    Capítulo 11. 
    Las gestoras independientes de capital privado inmobiliario (private equity real estate).
    1. Las gestoras independientes de capital privado inmobiliario (private equity real estate) registradas en la CNMV como SGEIC (Sociedad Gestora de Entidades de Inversión Colectiva de tipo cerrado).
    a. Puesta en valor de inmuebles y adecuación a la demanda actual.
    b. Gestión de activos inmobiliarios de los vehículos de inversión.
    c. Proceso para generar mayor rentabilidad inmobiliaria al menor riesgo.
    2. Capital privado inmobiliario (private equity real estate)
    3. Niveles en la gestión del capital privado inmobiliario.
    • Gestión de Capital o Gestión de Fondos/ Inversiones
    • Gestión de Activos inmobiliarios.
    • Gestión Inmobiliaria / facility management.
    4. Estrategias de inversión inmobiliaria de los fondos de capital privado inmobiliario.
    • Core y Core Plus (poco riesgo: ingresos recurrentes de alquileres y baja plusvalía equiparable a la inflación.
    • Valor Añadido o Value Added (riesgo medio: rehabilitar para poner en valor).
    • Oportunista (riesgo alto: desarrollar nichos de mercado inmobiliario potencial).
    TALLER DE TRABAJO
    Fases de la gestión de activos inmobiliarios
    1. Due Diligence del inmueble.
    2. Gestión de activos inmobiliarios y plan de mitigación de riesgos.
    3. Publicación de activos inmobiliarios disponibles.
    4. Comercialización de inmuebles, plan de marketing y estrategias.
    a. Elaboración del Plan Comercial y Plan de Marketing inmobiliario.
    • Plan comercial
    • Distribución de carteras y objetivos
    • Plan de acciones de Marketing inmobiliario.
    b. Comercialización de los activos inmobiliarios.
    • Fijación de precios de los activos inmobiliarios.
    • Gestión y seguimiento de activos inmobiliarios.
    TALLER DE TRABAJO
    Folletos de presentación de gestoras independientes de capital privado inmobiliario (private equity real estate).

    TALLER DE TRABAJO
    Los Fondos Inmobiliarios. Reglas generales.

    TALLER DE TRABAJO
    Fondos de inversión inmobiliaria. Fondos de Inversión Inmobiliaria.

    • Valor liquidativo y régimen de suscripciones y reembolsos.
    • Comisiones y gastos.
    • Sociedades de Inversión Inmobiliaria.
    TALLER DE TRABAJO
    Fondos de inversión inmobiliaria. El valor del patrimonio en un fondo de inversión. Valor liquidativo aplicable. 

    CHECK-LIST 

    1. Rotación y gestión de activos inmobiliarios.

    2. Venta de activos inmobiliarios no estratégicos.

    • Ventajas
    3. La rotación de activos no estratégicos orientada a la reinversión de los ingresos en inmuebles estratégicos y con mayor capacidad de creación de valor.
    • Creación de valor mediante la adquisición de activos inmobiliarios para su transformación y adaptación a las necesidades del mercado, y su posterior venta a terceros, todo ello con una elevada rotación. 
    • Equilibrio adecuado entre la rotación inmobiliaria y la rentabilidad de cada operación.
    4. El Plan Estratégico inmobiliario debe contemplar la desinversión de activos cumpliendo con el objetivo marcado de rotación de activos maduros. 
    PARTE SÉPTIMA
    El asset management inmobiliario.
    Capítulo 12. 
    El asset management inmobiliario. ¿Cómo generar valor en la gestión de inmuebles?
    1. ¿Qué es el asset management inmobiliario?
    • El asset management inmobiliario o una gestión proactiva de un inmueble puede incrementar notablemente los beneficios de cualquier propietario.
    2. Diferencias entre el Asset Management inmobiliario y el Property Management.
    • Asset Management inmobiliario
    • Property Management
    3. Fases del asset management inmobiliario.
    4. Funciones del asset management inmobiliario.
    a. Servicios de Gestión de Activos. Identificación y ejecución de oportunidades de creación de valor a través de iniciativas de expansión, renovación y reposicionamiento.
    b. Vigilancia de la seguridad, la salud y el medio ambiente
    c. Due diligence inmobiliaria. Investment Strategy and Advisory. Sustainability (due diligence, benchmarking, strategy for the asset, GRESB participation)
    5. Funciones del Property Management
    a. Servicios de Operaciones
    b. Servicios de control de arrendamientos. Administrative Management.
    c. Servicios de Investigación y Marketing. Research.
    d. Servicios de Sostenibilidad. Sustainability.
    • Cumplimiento y evaluación de riesgos
    • Análisis de las deficiencias
    • Planes de eficiencia
    • Certificaciones externas como BREEAM en uso, ISO 14001 y OHSAS 18001

    • Estrategia de participación de las partes interesadas
    Capítulo 13. 
    Rentabilizar el patrimonio inmobiliario. Prima de riesgo de las rentabilidades inmobiliarias.
    1. Prima de riesgo de las rentabilidades inmobiliarias (variables: impago de rentas, desocupación, depreciación y remodelación).
    2. Prima de riesgos de centros comerciales (el problema de la renta variable – cíclico).
    3. Prima de riesgo del sector hotelero.
    4. Prima de riesgo de inversión residencial (vivienda en alquiler).
    5. Prima de riesgo de oficinas (mercado cíclico).
    6. Prima de riesgos de suelo industrial (polígonos industriales y logísticos).
    7. Prima de riesgos de garajes y aparcamientos.

    TALLER DE TRABAJO
    Estrategia inversora inmobiliaria. Equilibrio financiero (riesgo rentabilidad) en el análisis de rentabilidad por alquiler o plusvalías.
    1. Rentabilidad y riesgo.
    2. Fondos propios y préstamos.
    3. Estrategia inversora (mantenimiento o venta).
    4. Diversificación y ubicación.

    Capítulo 14.
    Estrategias inmobiliarias directas o indirectas (vehículos inversores interpuestos).
    1. La flexibilidad de la inversión indirecta (vehículos inversores interpuestos)
    2. Inversión inmobiliaria en función de la localización y el desarrollo urbanístico necesario.
    3. Inversión inmobiliaria en función del Project finance y el nivel de riesgo.
    PARTE OCTAVA
      Los servicers inmobiliarios.
    Z
    Capítulo 15. 
    Los servicers inmobiliarios.
    1. ¿Qué es un servicer inmobiliario?
    2. Funciones de los servicers inmobiliarios.
    3. Servicers inmobiliarios en España.
    3. Ejemplos de servicers inmobiliarios (Solvia, Altamira, Anticipa, Servihabitat, Anida y Haya).
    4. El futuro de los servicers inmobiliarios.

    TALLER DE TRABAJO
    Caso real. Ejemplo de un servicer inmobiliario y su proceso de cuaderno de venta.
    1. ¿Por qué surgieron los “servicers inmobiliarios” en lugar de que los bancos utilizasen consultoras inmobiliarias?

    a. El problema del servicing es un problema de transaccionalidad
    b. Criterios y prácticas de gestión más modernos e innovadores en el sector inmobiliario. Especialmente los servicios profesionales a empresas.
    2. Ejemplo de servicer inmobiliario.
    a. Actividades de un servicer inmobiliario.
    b. Proceso de venta de un servicer inmobiliario.
    c. Cuaderno de venta de un servicer inmobiliario.
    • Transformación de Activos
    • Reducción de los activos problemáticos  en el ejercicio con una elevada rotación  y mejor composición de activos adjudicados.
    • Ventas de activos inmobiliarios.
    • Descripción del negocio. Dirección de Transformación de Activos y Participadas Industriales e Inmobiliarias (DTAP).
    • Reducción continua de los activos problemáticos (riesgos dudosos y activos inmobiliarios adjudicados) hasta la normalización de los saldos.
    • Workout Units  bancarias enfocada especi?camente a la gestión de activos
    • Estrategia de gestión.
    • Globalidad o visión end-to-end del proceso de transformación inmobiliario.
    • Especialización y segmentación de responsabilidades por procesos y carteras inmobiliarias.
    • Eficiencia de los procesos de gestión en plazos y coste.
    • Multicanalidad y capacidad transaccional.
    • Principales magnitudes del negocio.
    TALLER DE TRABAJO
    Dosieres de los principales servicers inmobiliarios.
    • Asset management. Servicios integrales en administración, gestión y mantenimiento de inmuebles. Principalmente carteras inmobiliarias procedentes de la reordenación bancaria.
    • Comercializadores y agentes Red propia y de terceros.
    • Web comercializadora (servicing inmobiliario).
    • Recuperación de préstamos o Loan Servicing (gestión temprana de mora, gestión de pagos y amortización, recuperación de impagados, compras, dación en pago, ejecuciones hipotecarias).
    • Valoración y due diligence inmobiliaria.
    • Análisis de la situación de cada activo inmobiliario y ejecución de planes de reparación o remodelación, preparándolos para el mercado y generando mayor valor a sus activos.
    • Mantenimiento y conservación inmobiliaria (facility services), tanto administrativos como operativos.
    • Alquiler y gestión.
    • Project Management necesarios para el desarrollo de suelo.
    • Venta y gestión de cartera patrimonial.
    • Diseño de carteras de inversión.
    • Compra venta de activos financieros e inmobiliarios.

    • Análisis de carteras hipotecarias y de activos inmobiliarios.
    PARTE NOVENA
    • CrowdInvesting y Crowdfunding o Inversión Colectiva en inmuebles (financiación e inversión inmobiliaria).
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    Capítulo 16. 
    Crowdfunding.
    1. El desarrollo del crowdfunding inmobiliario y las plataformas de inversión Crowd.
    2. Crowdlending y equity crowdfunding en España.
    3. Concepto de crodwfunding.
    4. Clases de crodwfunding.
    5. Crowdlending y Equity Crowdfunding (proyecto de financiación participativa en una página web).
    TALLER DE TRABAJO
    Plataformas de crowdinvesting

    TALLER DE TRABAJO
    Todo lo que hay que saben antes de invertir en crowdfunding inmobiliarios.
    1. Plataformas de  crowdfunding inmobiliario para captar pequeñas aportaciones de inversores particulares
    2. ¿Se invierte directamente en un inmueble?
    3. ¿Qué supone participar en una Sociedad Limitada propietaria de un inmueble?
    4. La rentabilidad anunciada por las plataformas de crowdfunding inmobiliario.
    5. ¿Cómo recuperar parte de la inversión?
    6. Responsabilidad de las plataformas de crowdfunding con el inversor inmobiliario. 

    GUÍA RELACIONADA
    CROWDFUNDING INMOBILIARIO 

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