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CURSOS - LIBRERÍA - Pdf DE LA CONSTRUCCIÓN, URBANISMO E INMOBILIARIO.

INVERSOR HOTELERO

Inversión inmobiliaria hotelera
 

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¿QUÉ APRENDERÁ?
  • La organización de un hotel y las posibles estructuraciones.
  • Licencias para la apertura de un hotel. 
  • Modos de gestionar un hotel. Diferencias entre el contrato de franquicia, de arrendamiento, de gestión y de dirección o "management". 
  • Diferencias entre una gestión hotelera individual y mediante franquicia hotelera.
  • La inversión inmobiliaria en hoteles. 
  • Gestión inmobiliaria de hoteles. Property & facilty management. 
  • Viabilidad económica de un proyecto hotelero. Plan de negocio de un hotel.
  • Plan de negocio de una inversión hotelera.
  • Métodos de valoración de un hotel (niveles de ocupación, segmento de mercado, expectativas, etc.).
  • Rentabilidad hotelera. Rendimiento financiero de un hotel en plena actividad.
  • Revenue Management hotelero. 
  • Contabilidad de Costes en hoteles. 
  • La adopción de un Sistema de Gestión de calidad en la actividad de Hoteles.
  • Régimen legal de los condohoteles: el condominio o coparticipación en los establecimientos de alojamiento turístico.
  • Arquitectura y turismo hotelero. 
OPINIONES DE CLIENTES.
“Teníamos claro que íbamos a hacer hoteles pero a partir de ahí se nos quedaba la mente en blanco. ¿Qué hacemos con los hoteles? Nosotros somos una inmobiliaria patrimonialista y nos sobraba suelo en el que sólo se podían construir hoteles. La guía te explica que camino seguir y te da buenos ejemplos y formularios para encargar la gestión hotelera <que de paso es lo más recomendable> a alguien que sepa de esto. Es muy útil y esencial para todo promotor que quiera introducirse en el mundo turístico.”

Antonio Giner.

ÍNDICE
Introducción

PARTE PRIMERA

PARTE SEGUNDA
Estudio de los hoteles como activo de inversión.
PARTE TERCERA.
Viabilidad económica de un proyecto hotelero. Plan de negocio de un hotel.
PARTE CUARTA
Rentabilidad hotelera. Rendimiento financiero de un hotel en plena actividad.
PARTE QUINTA
Lease back hotelero
PARTE SEXTA
'Condo-hoteles'.
PARTE SÉPTIMA.
Un hotel paso a paso.
PARTE OCTAVA.
El futuro: arquitectura hotelera y planeamiento urbanístico a favor del turismo de calidad.
Anexos

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INFORME inmoley.com DE INVERSIÓN INMOBILIARIA 2021 (21 págs)
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GUÍA RELACIONADA
GESTOR DE HOTELES Y CONTRATO DE GESTIÓN HOTELERA.
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Introducción
A primera vista, el hotel como inversión es un ingreso estable y pasivo. Pero el negocio hotelero es un área bastante complicada de bienes inmuebles comerciales. La dificultad es la influencia de muchos factores en la rentabilidad de las inversiones. Por ejemplo, ubicación de las instalaciones, gestión de personal, entorno competitivo y estrategia de gestión hotelera.

Compra de hoteles bien alquilados como inversión

Ningún otro tipo de bienes inmuebles ha generado un mayor retorno de la inversión a lo largo de las décadas, como lo hacen las propiedades hoteleras en los lugares correctos con la estrategia correcta, los contratos de arrendamiento o administración correctos y el operador correcto. Además de este retorno de la inversión en curso, también se debe considerar el aumento en el valor de los bienes inmuebles.

PROCESO DE ANÁLISIS DE UNA INVERSIÓN HOTELERA

Aunque cada inversor hotelero individual tiene sus propios objetivos en términos de rendimiento, un análisis objetivo siempre es útil para cualquier cartera de hoteles, independientemente de su estrategia.

Estudios de viabilidad hotelera

Permiten optimizar los retornos ofreciendo soluciones, estrategias y alternativas para fortalecer el proceso de decisión comercial de su hotel. 

Deuda y Financiación estructurada

Ofrece soluciones financieras integrales para los propietarios, inversores y promotores de hoteles, ya sea con bancos, fondos de pensiones, seguros de vida y compañías de crédito.

Asesoría de inversión y mercado hotelero.

Consiste en el asesoramiento sobre la industria hotelera en general, así como sobre activos y mercados específicos para maximizar los retornos de inversión. Ayudan en la búsqueda del operador más adecuado y en la negociación de los mejores términos para evaluar sus requisitos comerciales y legales a fin de seleccionar la estructura operativa y la marca más apropiadas. 
Due Diligence inmobiliaria de hoteles

Incluye tendencias de desempeño del mercado y desempeño operativo histórico y potencial, modelación financiera de estimaciones de desempeño futuro y evaluación de contratos de administración/afiliaciones de franquicias, posicionamiento competitivo y gastos de capital.

Selección y orientación del mercado hotelero

Identifica de manera proactiva los mercados que presentan oportunidades estratégicas o tácticas específicas para los objetivos de una cartera, que incluyen la identificación de activos hoteleros de bajo precio que probablemente tengan correlaciones negativas con otros activos en una cartera. Al comparar la “tasa de ocupación natural” a largo plazo de un mercado y su equilibrio Real ADR y equilibrio Real RevPAR con su ocupación actual, Real ADR y Real RevPAR, se permite al inversor hotelero identificar mercados.

Análisis de Hotel Asset Management & Monitoring

Ofrece orientación a los propietarios hoteleros sobre presupuestos, afiliación a franquicias, términos y desempeño del contrato de administración, apreciación del valor, inversión de capital, decisiones de compra / retención / venta y valor a largo plazo.

La evaluación financiera y de mercado

Incluye la estimación de la demanda de un hotel, su posicionamiento competitivo y su comercialización, identificando ingresos y gastos probables, incluyendo ocupación, tasa diaria promedio, otros ingresos y gastos departamentales, costes operativos fijos, costes de desarrollo, flujo de caja y retornos proyectados.

Análisis histórico y pronóstico del ciclo del mercado hotelero

Determina las posiciones actuales y futuras del ciclo del mercado para hoteles individuales, conjuntos competitivos y mercados, y proporcionar dirección estratégica sobre oportunidades para explotar el ciclo en términos de adquisición / disposición, gastos de capital y decisiones operativas. Consiste en pronosticar la oferta, la demanda, la ocupación, ADR, RevPAR, NOI y las tasas de capitalización para los clientes en los niveles de propiedad, conjunto competitivo, mercado o segmento.

Análisis de la eficiencia y la productividad de la cartera de hoteles

Ayuda a los propietarios de hoteles, marcas de hoteles y empresas de gestión hotelera a lograr un rendimiento operativo significativamente mejorado a través de análisis comparativos y de eficiencia.

Se determina la eficiencia relativa de los hoteles en una cartera evaluando simultáneamente múltiples entradas y salidas y excluyendo factores externos más allá del control de la administración para comparar la eficiencia y la productividad de hoteles o departamentos individuales. Identifica posibles ganancias de eficiencia, mejores prácticas y objetivos de mejora basados en pares.

De estas cuestiones se trata, desde una perspectiva práctica y profesional, en la guía del inversor hotelero. Inversión inmobiliaria hotelera.
 

PARTE PRIMERA
  • La inversión inmobiliaria en hoteles.
Capítulo 1. 
La inversión inmobiliaria en hoteles.
1. Inversión patrimonialista en hoteles.
2. La gestión de la cartera hotelera (property management o portfolio management).
3. El gestor hotelero.
4. La franquicia hotelera.
Capítulo 2. 
Ventajas e inconvenientes de invertir en hoteles.
1. Ventajas.
2. Inconvenientes.
3. El promotor patrimonialista (compra un suelo, promueve un hotel y contrata un operador, reservándose la propiedad).

TALLER DE TRABAJO.
Las ventajas de la inversión patrimonialista en hoteles.

Capítulo 3. 
Precauciones fiscales en la venta de hoteles.
1. Transmisión de bien inmueble afecto a actividad hotelera.
2. Elementos afectos a la explotación del hotel (mobiliario, autorizaciones y licencias).
3. IVA en la venta del inmueble.
4. ITP en caso de venta de unidad económica autónoma.
PARTE SEGUNDA
  • Estudio de los hoteles como activo de inversión.
Capítulo 4. 
Inversión inmobiliaria en el sector hotelero. Estudio de los hoteles como activo de inversión.
1. La relación entre el operador del operador hotelero con el propietario.
2. El inversor inmobiliario en hoteles.
a. Riesgo.
b. Gestión inmobiliaria de hoteles. Property & facilty management.
c. Explotación hotelera. Gestión de un hotel.
d. Franquicia hotelera.
3. Ventajas e inconvenientes de la propiedad hotelera.
4. Gestión hotelera. Relación entre inmobiliaria patrimonialista y gestor hotelero.
  • La variable de beneficios en la retribución es el GOP, gross operating profit.
  • Plazos y revisiones conforme a inflación o variables de mercado.
  • Aval bancario
  • El caso del hotel “llave en mano”.
  • La cláusula de rescisión.
  • TALLER DE TRABAJO.
    Rentabilidad de hoteles en régimen de concesión. Concesión hotelera.

    TALLER DE TRABAJO.
    Mejor ceder la gestión hotelera a un experto.

    TALLER DE TRABAJO.
    Precauciones en la externalización de servicios hoteleros.

    TALLER DE TRABAJO.
    Régimen de remuneración en los diferentes sistemas de explotación hotelera.
    1. Cuantía variable en función de la exploración hotelera y CAPEX.
    2. Arrendamiento de empresa: renta fija y variable.
    3. Franquicia: canon de entrada más porcentaje de ingresos hoteleros.
    4. Gestión hotelera: porcentaje del beneficio bruto de explotación (GOP).

    PARTE TERCERA.
    • Viabilidad económica de un proyecto hotelero. Plan de negocio de un hotel.
    Capítulo 5. 
    Viabilidad económica de un proyecto hotelero.
    1. ¿Qué es la planificación estratégica en la inversión hotelera? ¿Qué son los estudios de viabilidad de proyectos inmobiliarios y hoteleros? Inversión o venta.
    2. Gestión de suelo y puesta en valor de patrimonios inmobiliarios en proyectos hoteleros.
    a. Construcción de hoteles.
    b. Venta de hoteles.
    TALLER DE TRABAJO.
    Valoración de hoteles en base a la cuenta de resultados (Gross Operating Profit (GOP)).
    1. ¿Cómo se valoran los activos hoteleros?
    2. Gross Operating Profit (GOP). Futura cuenta de resultados del hotel.
    3. El GOP anual se divide entre habitaciones para calcular el beneficio bruto.
    4. Inversión en la mejora la categoría hotelera (CapEx).
    5. Ejemplo

    TALLER DE TRABAJO.
    Caso real. Informe de Gestión de activos hoteleros.
    1. Composición de la cartera de activos de grupos hoteleros (propiedad, alquiler, gestión o franquicia), la evolución de los diferentes modelos de negocio y las previsiones, los niveles de renta medios del sector y las previsiones de inversión y desinversión de estas cadenas hoteleras.
    2. Datos

    • Operaciones de alquiler hotelero (fijo y variable)
    • Las operaciones de alquiler (fijo y variable) son el principal modelo de negocio al ser el modelo de gestión al que están obligadas las socimis, y también es el que encaja más en el perfil de los Family Offices.
    • Contratos de renta variable hotelera.
    • Contratos de gestión hotelera y franquicia hotelera.
    • Plazo usual de alquiler hotelero: entre 11 y 20 años.
    • Renegociación de rentas hoteleras.
    3. Composición de la cartera de activos hoteleros
    • Franquicia
    • Propiedad 
    • Gestión
    • Alquiler
    4. Localización geográfica de los activos hotelero.
    5. Los Contratos de Management hotelero.
    • Plazos.
    6. El Base Fee por Management
    • El Base Fee es el porcentaje sobre el total de ingresos de explotación del hotel que obtiene el explotador como pago por la gestión del activo.
    7. El Incentive Fee por Management
    • El Incentive Fee es el porcentaje sobre los beneficios de explotación del hotel que obtiene el explotador como contrapartida por la gestión del activo.
    8. Marketing Fee
    • Operaciones de Management con Marketing Fee sobre los ingresos de alojamiento.
    • Reservation Fee
    9. Las Franquicias hoteleras.
    Plazos
    Royalty Fee anual sobre los ingresos de alojamiento
    • El Royalty Fee en gran medida varía según la operación, la ubicación del activo y la cadena hotelera implicada.
    Nivel de "royalty Fee" anual sobre la facturación de alojamiento en operaciones de franquicia
    Marketing Fee
    Reservation Fee anual sobre la facturación de alojamiento
    Nivel de "Reservación fee" sobre la facturación de alojamiento en operaciones de franquicia.
    Capítulo 6. 
    Plan de negocio de una inversión hotelera.
    1. Estudio de Mercado
    2. Plan de Negocio y “Master Plan”.
    a. Análisis de la Oportunidad.
    - Estudio de mercado:
    •  Tamaño y necesidades de las particiones
    •  Tendencias futuras
    - Análisis de la competencia
    •  Ubicación de los competidores
    - Análisis de otras instalaciones complementarias
    b. Plan de Negocio y Unidades de Negocio.
    - Valoración de los costes iniciales.
    - Visión empresarial.
    c. Fase de desarrollo del negocio hotelero.
    - Rentabilidad
    • Unidades de Negocio en las que participarán socios inversores.
    3. Planificación de objetivos (“Master Plan hotelero”).
    a. Programa y planificación.
    b. Urbanismo y estudio de detalle.
    c. Financiación e inversores.
    d. Edificación y exploración hotelera.


    TALLER DE TRABAJO.
    Plan de negocio hotelero.
    1. Diagnóstico del proyecto hotelero.
    2. Análisis del macroentorno (PESTEG)

    • Entorno político y legal
    • Entorno económico
    • Entorno social-cultural y demográfico
    • Entorno tecnológico
    • Entorno ecológico y medioambiental (contaminación del aire, contaminación acústica).
    • Entorno global. Demanda potencial de alojamiento.
    • Matriz de Evaluación de los Factores Externos (EFE)
    3. Oportunidades y amenazas para el proyecto hotelero.
    • Oportunidades
    • Amenazas
    4. Análisis del microentorno
    • Identificación, evolución y características de la industria hotelera.
    • Tasa de ocupación.
    • Evaluación de la situación de la industria hotelera
    • Amenazas de nuevos competidores y competidores existentes
    • Poder de negociación de los clientes
    • Poder de negociación de los proveedores
    • Disponibilidad de hospedaje sustitutorio para clientes insatisfechos.
    • Evaluación global de la industria hotelera.
    5. Evaluación interna
    a. Identificación de los factores clave del éxito
    b. Perfil competitivo
    c. Matriz de Evaluación de los Factores Internos
    • Fortalezas
    • Debilidades
    TALLER DE TRABAJO.
    Estudios de mercado hotelero.
    1. Objetivos
    a. Objetivo general
    b. Objetivos específicos
    2. Metodología
    a. Análisis de fuentes secundarias
    • El mercado turístico.
    • Turismo interno
    • Turismo receptor
    • El sector hotelero local
    b. Análisis de fuentes primarias
    • Entrevistas a expertos
    • Investigación cualitativa a empresas de la zona.
    • Selección de mercados (Mercado potencial. Mercado disponible. Mercado meta)
    3. Estimación de la demanda
    • Incremento de la oferta del mercado disponible
    • Proyección de la oferta, demanda y ocupación promedio del mercado disponible
    • Proyección de la demanda del proyecto hotelero
    • Ocupabilidad estimada
    4. Conclusiones

    TALLER DE TRABAJO.
    Planeamiento estratégico hotelero.
    1. Visión de un hotel.
    2. Valores de un hotel. Servicio al cliente.
    3. Objetivos estratégicos

    a. Objetivos de rentabilidad
    b. Objetivos de crecimiento
    c. Objetivos de fidelidad y satisfacción del cliente.
    d. Objetivos de gestión y laborales.
    3. Estrategias del proyecto hotelero.
    • Fortalezas.
    • Debilidades
    • Soluciones para garantizar el éxito del proyecto hotelero.
    TALLER DE TRABAJO.
    Análisis de la posición competitiva de un hotel mediante la matriz de Posición Estratégica y Evaluación de la Acción (PEYEA)
    1. Matriz de Posición Estratégica y Evaluación de la Acción (PEYEA) del proyecto hotelero.
    • Fuerza financiera, ventaja competitiva, estabilidad del entorno y la fuerza de la industria hotelera.
    2. Matriz Interna-Externa del proyecto hotelero.
    3. Matriz de la Estrategia Principal del proyecto hotelero.
    4. Estrategia competitiva del proyecto hotelero.
    5. Estrategia de crecimiento del proyecto hotelero.
    6. Alineamiento de estrategias con los objetivos estratégicos
    Capítulo 7. 
    Plan estratégico y análisis FODA de planes funcionales de Marketing, Operaciones, Recursos Humanos y Financiero.
    1. Plan de Marketing hotelero.
    a. Descripción del servicio hotelero.
    b. Objetivos del Plan de Marketing
    • Objetivos cuantitativos
    • Objetivos cualitativos
    c. Estrategia de marketing
    1. Estrategia de segmentación
    2. Estrategia de posicionamiento.
    3. Estrategias de interacción de marketing.
  • Servicios hoteleros
  • Conocer el medio por el que ha elegido el hotel.
  • Precio
  • Estrategias promocionales.
  • Publicidad
  • Presupuesto de Marketing
  • 2. Plan de Operaciones para el funcionamiento del hotel. Objetivos y estrategia de Operaciones.
    a. Objetivos generales del Plan de Operaciones
    b. Objetivos específicos
    c. Estrategias de Operaciones
    d. Diseño del servicio. Diseño y calidad de los procesos.
    e. Calidad. Gestión de Calidad ISO 9001
    f. Diseño de las instalaciones. Control de calidad de todos los servicios del hotel.
    3. Estructura organizativa y Plan de Recursos Humanos
    a. Estructura organizativa
    1 Objetivos de personal
    2. Requerimientos de personal
    • Área de habitaciones
    • Área de alimentos y bebidas
    • Área de servicios y mantenimiento
    • Área de ventas y marketing
    • Área de administración y recursos humanos
    • Área de informática y telecomunicaciones
    3. Perfiles de personal
    b. Estrategia de administración de recursos humanos
    c. Presupuesto del Plan de RR.HH.
    4. Plan Financiero del proyecto hotelero.
    a. Presupuestos y análisis del punto de equilibrio
    b. Estados financieros y flujo de caja
    c. Flujo de caja financiero y económico
    d. Estructura de financiación
    e. Análisis de sensibilidad y simulación financiera
    f. Planes de contingencia
    Capítulo 8. 
    Métodos de valoración de un hotel (niveles de ocupación, segmento de mercado, expectativas, etc.).
    TALLER DE TRABAJO.
    Caso real. Subasta judicial de un hotel en funcionamiento como unidad productiva.
    1. Cuatro estrellas que cuenta con contrato en vigor de gestión hotelera.
    2. Contingencias laborales y administrativas por ruido (contaminación acústica).
    PARTE CUARTA
    • Rentabilidad hotelera. Rendimiento financiero de un hotel en plena actividad.
    Capítulo 9. 
    ¿Cómo medimos la rentabilidad financiera de un hotel?
    1. ¿Cuál es el precio adecuado de una habitación de hotel? Revenue Management (RM).
    a. Datos clave del Benchmarking y gestión hotelera.
    - RevPAR= Ingresos Habitación/Habitaciones Disponibles
    - TRevPAR= Ingresos del Negocio/Habitaciones Disponibles
    - RevPAG= Ingresos Habitación/Clientes Disponibles
    - TRevPAG= Ingresos del Negocio/Clientes Disponibles
    - NRevPAR= Ingresos Habitación Netos/Habitaciones Disponibles
    - NRevPAG= Ingresos Habitación Netos/Clientes Disponibles
    - GOPPAR= Beneficio de la Explotación/Habitaciones Disponibles
    - ADR= Ingresos Habitación/Habitaciones Ocupadas
    b. Datos adicionales Márgenes y costes.
    El margen de contribución
    Coste directo fijo
    Coste indirecto fijo del hotel
    Margen de contribución
    Porcentaje de ocupación
    Unidades disponibles y tarifas.
    2. Ingreso por habitación disponible (Revenue Per Available Room – RevPAR).
    a. RevPAR, un método para valorar el rendimiento financiero de un hotel.
    b. Las dos formas de calcular el RevPAR.
    c. ¿Es rentable alquilar una habitación de hotel por debajo del RevPAR?

    TALLER DE TRABAJO.
    Revenue Management hotelero.
    1. Los orígenes. Marriott International fue la primera compañía hotelera en adoptar prácticas de gestión de ingresos.
    2. La segmentación en el negocio hotelero.
    3. Anticiparse al futuro hotelero.
    4. Fijación de precios por habitación. La clave del negocio hotelero.
    Mejor tarifa disponible / Best Available Rate (BAR)
    Fijación de precios dinámicos / Dynamic Pricing
    Fijación de precios abiertos / Open pricing
    5. La distribución por canales de venta y estrategia de revenue management (gestión de ingresos).

    TALLER DE TRABAJO.
    Revenue Management y el indicador RevPAR para hoteles.
    1. El Revenue Management hotelero.
    2. ¿Qué es el RevPAR hotelero?
    3. ¿Cómo calcular el RevPAR hotelero?

    TALLER DE TRABAJO.
    ¿Cómo incrementar el RevPar hotelero (ingreso por habitación de hotel disponible)?
    1. Tarifas o de segmentaciones de mercado.
    2. Benchmarking de la industria hotelera.
    3. Suplementos adicionales.
    4. Introducir nuevos niveles de tipos de habitación
    5. Aumentar las tarifas en distintos segmentos de mercado.

    TALLER DE TRABAJO.
    Caso práctico y ejemplo de cálculo del RevPAR hotelero.

    TALLER DE TRABAJO.
    Caso práctico de RevPAR de un hotel.

    TALLER DE TRABAJO.
    Solamente el RevPAR no es suficiente para conocer el rendimiento de un hotel.
    1. El TRevPAR (beneficio total por habitación disponible -Total Revenue per Available Room, TRevPAR).
    2. ARPAR (beneficio ajustable por habitación disponible (Adjusted Revenue Per Available Room, ARPAR).

    TALLER DE TRABAJO.
    Métodos de cálculo de las técnicas del Revenue Management hotelero.
    1. REVPAR
    2. TREVPAR
    3. GOPPAR
    4. REVPAG
    5. TREVPAG
    6. GOPPAG
    7. REVPASH
    8. REVPAM

    TALLER DE TRABAJO.
    El Revenue Management y Yield Management en la Gestión hotelera.
    1. ¿Qué es el revenue management hotelero?
    2. El Yield Management hotelero, herramienta de gestión hotelera para intentar comercializar el máximo de habitaciones posibles.
    a. Canales de distribución de un hotel
    b. Tarificación en tiempo real
    3. El revenue manager

    TALLER DE TRABAJO.
    La Gestión hotelera y la garantía del beneficio. GOP (Gross Operating Profit).
    1. Fórmulas de gestión, franquicia o híbridas.
    2. En los contratos de alquiler, es el operador el que asume el riesgo; en los de gestión, no.
    3. Solución: mínimo garantizado: si el hotel no consigue un GOP (Gross Operating Profit) estipulado.

    TALLER DE TRABAJO.
    Contabilidad de Costes en hoteles.
    1. El método del coste completo (full costing)
    a. Concepto del método del coste completo por secciones.
    b. Ventajas e inconvenientes.
    2. El método del coste variable (direct costing). “Uniform System Of Accounts For the Lodging Industry” (U.S.A.L.I.)
    a. Concepto del del sistema U.S.A.L.I.
    b. Ventajas e inconvenientes del U.S.A.L.I.
    3. ¿Es aplicable la técnica contable de hospitales (Sistema de grupos de diagnóstico relacionado G.R.D.)?
    a. Concepto del sistema G.R.D.
    b. Aplicación al producto de restauración de los hoteles.
    c. Ventajas e inconvenientes de la aplicación.
    4. Sistema de costes basado en las actividades al sector hotelero (activity based costing A.B.C.)

    TALLER DE TRABAJO.
    La adopción de un Sistema de Gestión de calidad en la actividad de Hoteles.

    TALLER DE TRABAJO.
    Indicadores estadísticos del Revenue Management e indicadores de rentabilidad del sector hotelero.
    Encuesta de Ocupación Hotelera
    Índice de Precios Hoteleros (IPH)
    La estacionalidad a través de los indicadores en el RevPAR y ADR (Grado de ocupación)

    TALLER DE TRABAJO.
    Esquemas del Revenue management como sistema de mejora de la gestión comercial hotelera.
    Oferta y demanda hotelera.
    Curva  de demanda hotelera.
    Número de habitaciones del hotel.
    Elasticidad de la demanda y efecto en los precios por habitación.
    Marketing estratégico hotelero y creación de demanda.
    Distribución de producto hotelero.
    Definición y segmentación del producto hotelero.
    Estrategias overbooking hotelero.
    Automatización de la información de un hotel.

    PARTE QUINTA
    • Lease back hotelero
    Capítulo 10. 
    Hoteles en propiedad: porcentaje sobre los ingresos (basic fee) y sobre el beneficio de explotación (incentivo). Nuevas fórmulas mixtas de riesgo.
    1. Lo importante es el poder de marca hotelera. Los gestores con marca operan en nombre del propietario, a su cuenta y riesgo.
    2. Sale & lease back hotelero: vender la propiedad pero quedarse con la gestión.
    3. Hay dos opciones: contratos de alquiler con un variable sobre los beneficios o contratos de gestión con un mínimo de la inversión, garantizado y avalado.

    TALLER DE TRABAJO.
    ¿Cómo calcular la rentabilidad del lease back hotelero?
    Valor inmuebles = Renta anual/Rentabilidad exigida

    TALLER DE TRABAJO.
    Del arrendamiento hotelero con opción de compra al lease back inmobiliario.

    PARTE SEXTA
    • 'Condo-hoteles'.
    Capítulo 11. 
    'Condo-hoteles'.
    Régimen legal de los condohoteles: el condominio o coparticipación en los establecimientos de alojamiento turístico.
    • Andalucía
    • Baleares.
    • Canarias
    • Cataluña.

    • a. La gestión unitaria del establecimiento turístico y el principio de unidad de explotación.
      b. Preservar el uso turístico.
      c. Sanciones compartidas en el condominio hotelero.
      d. Defensa del tercero y del consumidor y usuario.
    • Murcia

    • TALLER DE TRABAJO.
      La figura de condohotel (hoteles en régimen de propiedad horizontal o figuras similares) en Murcia.
      Modificación de la Ley 12/2013, de 20 de diciembre, de Turismo de la Región de Murcia por la Ley 10/2018, de 9 de noviembre, de Aceleración de la Transformación del Modelo Económico Regional para la Generación de Empleo Estable de Calidad.
      Condohotel
      Hoteles en régimen de propiedad horizontal o figuras similares
    • Comunidad Valenciana
    TALLER DE TRABAJO.
    'Condo-hoteles'. Financiarse vendiendo habitaciones.

    TALLER DE TRABAJO.
    'Condohotel'. Todo lo que debe regular el contrato de “condohotel”.
    1. Derechos y obligaciones de los nuevos propietarios en régimen de condohotel.
    2. Zonas comunes no vinculadas a la gestora.
    3. Falta de mantenimiento de la gestora y problema de los vicios ocultos.
    4. Duración del contrato de gestión explotación hotelera en el condohotel.
    5. ¿Cuándo se puede rescindir el contrato de explotación en el condohotel?
    6. Due diligence o precauciones antes de reconvertir un hotel en “condohotel”

    TALLER DE TRABAJO.
    'Condohotel'. ¿Qué contrato firmar? Los problemas del vacío legal.

    TALLER DE TRABAJO.
    Precauciones en la cesión del condohotel o arrendamiento del condohotel a la gestora hotelera?
    1. El cesionario debe tener todas las licencias hoteleras.
    2. Renta mixta en función de la rentabilidad de la explotación del condohotel.
    3. “Hoja de privilegios” del condohotel.
    4. Derechos del consumidor y contrato de adhesión a favor del gestor hotelero.
    5. Titulo de constitución y estatutos a favor del gestor hotelero.
    6. Precauciones estatutarias para que la finalización del arrendamiento no perjudique a la explotación hotelera.

    TALLER DE TRABAJO
    Esquemas de Condohotel. Gestión por medio de propiedad horizontal y fiscalidad del Condohotel.

    CHECK-LIST 

    1. ¿Qué es la compraventa de una unidad condohotel?
    2. Ventajas del Condohotel.
    3. ¿Qué ventajas ofrece el condohotel a una gestora hotelera?
    4. ¿Qué es la cesión del condohotel o arrendamiento del condohotel a la gestora hotelera?
    5. ¿Se puede vender un condohotel sobre plano?
    6. ¿Cuáles son las ventajas de rentabilidad y fiscalidad para los propietarios de un condohotel?
    7. ¿Cuáles son las ventajas de rentabilidad y fiscalidad para los propietarios de un condohotel?
    PARTE SÉPTIMA.
    • Un hotel paso a paso.
    Capítulo 12. 
    Primer paso: Licencias para la apertura de un hotel.
    1. La licencia de obra y la de apertura exigibles junto a la autorización de funcionamiento.
    2. La licencia de apertura. Aspectos medioambientales y de actividades molestas.
    a. Consideraciones para su concesión
    a.1. Incidencia de normativa medioambiental
    a.2. Incidencia de normativa de policía
    3. La licencia de obras de la construcción hotelera. Competencia y procedimiento.
    a. Como acto autorizante.
    b. La construcción hotelera como acto sujeto a licencia
    c. Competencia para la concesión
    d. Procedimiento
    d.1. Particularidades
    d.2. Caducidad
    d.3. Eficacia
    4. La licencia de primera ocupación del establecimiento hotelero.

    TALLER DE TRABAJO.
    Cambio de uso de la parcela de terciario comercial a terciario general hotelero.
    MEMORIA INFORMATIVA Y JUSTIFICATIVA
    1. Antecedentes.
    2. Promotor.
    3. Objeto.
    4. Estructura de la propiedad.
    5. Situación y ámbito de innovación.
    6. Justificación de la innovación (conveniencia, oportunidad y legitimación).
    MEMORIA INFORMATIVA Y JUSTIFICATIVA
    1. Antecedentes.
    2. Promotor.
    3. Objeto.
    4. Justificación de los requerimientos.
    4.1. Medidas compensatorias por el aumento de población.
    4.2. Establecimiento de edificabilidad para vivienda de protección oficial.
    4.3. Establecimiento de la edificabilidad del solar.

    TALLER DE TRABAJO.
    Transformación hotelera en residencial.
    Modificación del Plan General de Ordenación Urbana con el fin de cambiar el uso hotelero por el de residencial. Establecimiento de prima de aprovechamiento para uso hotelero alternativo al residencial indiferenciado con condiciones como el límite de edificabilidad.

    TALLER DE TRABAJO.
    Cambio de uso de la parcela de terciario comercial a terciario general hotelero.
    Lo habitual es el derecho de superficie para construir un hotel en suelo ajeno, pero también se utiliza el arrendamiento de suelo para uso terciario.

    TALLER DE TRABAJO.
    Caso práctico: Patrones de localización y evolución hotelera en la Costa del sol. El caso de Torremolinos.
    1. Patrones de localización de la industria hotelera.
    2. Torremolinos: referente turístico de sol y playa.
    3. Los hoteles como “productos” primarios del turismo y ubicación.
    4. La localización de los hoteles como objeto de estudio de variables de actividades económicas

    a. La decisión de emplazamiento hotelero.
    b. Relación entre la calificación hotelera y el emplazamiento.
    c. Accesibilidad al hotel. Estaciones de tren, autobuses, aeropuerto, puerto, carreteras, etc.
    5. Estudio transversal de localización hotelera (entorno y el propio establecimiento con componente de implantación y evolución).
    • Características del establecimiento hotelero: número de estrellas (categoría del establecimiento), (plazas y tamaño (superficie de la parcela) y precio de la habitación doble en temporada alta.
    • Características del entorno: distancia a la playa (accesibilidad al principal recurso).
    6. Análisis y resultados
    a. Evolución de los cambios del uso del suelo y la actividad hotelera en Torremolinos
    b. La implantación hotelera en Torremolinos: evolución de los patrones de localización
    c. Análisis clúster de la oferta hotelera
    7. Efectos
    • Hoteles en primera línea de costa.
    • Hoteles en la segunda línea de costa.
    • Hoteles en interior.
    Capítulo 13. 
    Segundo paso: La autorización administrativa del hotel, desde la perspectiva estatal y autonómica. Solicitudes (documentación soporte, planos, etc.), autorizaciones provisionales, definitivas, recursos. La relación entre el expediente turístico y el expediente municipal de apertura.
    1. Regulación estatal
    2. Regulación autonómica

    TALLER DE TRABAJO.
    ¿Qué es la Inspección técnica turística? El ejemplo de Canarias.
    1. Deber de presentación de los informes técnicos turísticos.
    2. Los informes deberán siempre suscribirse por técnico facultativo competente o entidad competente.
    3. Contenido y alcance de los informes técnicos turísticos.

    TALLER DE TRABAJO.
    El turismo inmobiliario estratégico en Canarias.
    ? Turismo inmobiliario y gestión hotelera y urbanismo de Canarias. Ventajas de la declaración de inversión extranjera en una promoción inmobiliaria turística. Tramitación preferente de Inversiones Estratégicas para Canarias

    TALLER DE TRABAJO.
    Declaración de interés turístico para los proyectos de modernización hotelera. El caso de Murcia.
    Modificación de la Ley 12/2013, de 20 de diciembre, de Turismo de la Región de Murcia por la Ley 10/2018, de 9 de noviembre, de Aceleración de la Transformación del Modelo Económico Regional para la Generación de Empleo Estable de Calidad.
    1. Proyectos de interés turístico

    • Declaración de interés turístico para los proyectos de modernización hotelera.
    2. Disposición adicional primera Incentivo de edificabilidad para la renovación hotelera.
    • Mayor edificabilidad para facilitar la renovación, modernización, ampliación o sustitución de los alojamientos existentes.
    Capítulo 14. 
    Tercer paso: ¿Cómo explotar el hotel? Explotación propia. Gestión por una empresa. Franquicia. Comercialización de hoteles independientes. Diferencias básicas entre el contrato de franquicia, de arrendamiento, de gestión y de dirección o “management”.
    1. Introducción.
    a) Entre el propietario y la empresa patrimonialista.
    b) Aproximación general al contrato de gestión y al contrato de alquiler hotelero.
    2. Explotación propia.
    3. Arrendamiento
    4. Gestión por una empresa.
    5. Franquicias
    PARTE OCTAVA.
    • El futuro: arquitectura hotelera y planeamiento urbanístico a favor del turismo de calidad.
    Capítulo 15. 
    Situación actual del planeamiento turístico respecto a hoteles. Planeamiento urbano y productos turísticos. Concepción urbanística del negocio hotelero.
    1. El turismo como hecho que ha construido el territorio.
    2. Los lugares con oportunidades para el desarrollo turístico.
    3. Lo específico en la gestión del territorio del turismo. La Funcionalidad de los sistemas urbanos. La permanencia y materialidad de las estructuras territoriales.
    4. Las estructuras territoriales y los elementos construidos de los espacios turísticos.
    Capítulo 16.
    Arquitectura y turismo hotelero.
    1. Planeamiento urbano y productos turísticos
    2. La estructura del espacio turístico, cuestión funcional y paisajística.
    3. La concepción urbanística de los productos turísticos

    TALLER DE TRABAJO.
    El desarrollo turístico hotelero entorno a puertos deportivos y campos de golf.

    TALLER DE TRABAJO.
    El desarrollo urbanísticos para hoteles. Supuesto en Costa Brava. Las dificultades en la revisión de los diferentes planeamientos locales.

    TALLER DE TRABAJO.
    Caso práctico en base a la ordenación territorial en el Plan Insular de Tenerife. Calidad y menor densidad.

    ANEXO 1
    • Datos prácticos para iniciar una actividad hotelera de turismo rural, turismo de actividades deportivas en zonas rurales y turismo cultural (zonas de Patrimonio histórico).
    ANEXO 2
    • Planes de dinamización turística. Casos reales en Canarias y Galicia.

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