INVERSOR HOTELERO

Inversión inmobiliaria hotelera
 

  • 222 págs. Pdf IMPRIMIBLE. 
'Eche un Vistazo'
¿QUÉ APRENDERÁ?
  • La inversión inmobiliaria en hoteles. 
  • Viabilidad económica de un proyecto hotelero. Plan de negocio de un hotel.
  • Plan de negocio de una inversión hotelera.
  • Métodos de valoración de un hotel (niveles de ocupación, segmento de mercado, expectativas, etc.).
  • Rentabilidad hotelera. Rendimiento financiero de un hotel en plena actividad. Revenue Management hotelero. 
  • Contabilidad de Costes en hoteles. 
  • La adopción de un Sistema de Gestión de calidad en la actividad de Hoteles.
“Teníamos claro que íbamos a hacer hoteles pero a partir de ahí se nos quedaba la mente en blanco. ¿Qué hacemos con los hoteles? Nosotros somos una inmobiliaria patrimonialista y nos sobraba suelo en el que sólo se podían construir hoteles. La guía te explica que camino seguir y te da buenos ejemplos y formularios para encargar la gestión hotelera <que de paso es lo más recomendable> a alguien que sepa de esto. Es muy útil y esencial para todo promotor que quiera introducirse en el mundo turístico.”

Antonio Giner.

ÍNDICE
Introducción

PRELIMINAR

El inversor hotelero en 16 preguntas y respuestas.
PARTE PRIMERA PARTE SEGUNDA
Estudio de los hoteles como activo de inversión.
PARTE TERCERA
Valoración hotelera
PARTE CUARTA
Rentabilidad hotelera. Rendimiento financiero de un hotel en plena actividad.

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INVERSOR HOTELERO. Inversión inmobiliaria hotelera
  • 222 páginas. No imprimible.

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INVERSOR INMOBILIARIO

 

Introducción
A primera vista, el hotel como inversión es un ingreso estable y pasivo. Pero el negocio hotelero es un área bastante complicada de bienes inmuebles comerciales. La dificultad es la influencia de muchos factores en la rentabilidad de las inversiones. Por ejemplo, ubicación de las instalaciones, gestión de personal, entorno competitivo y estrategia de gestión hotelera.

Compra de hoteles bien alquilados como inversión

Ningún otro tipo de bienes inmuebles ha generado un mayor retorno de la inversión a lo largo de las décadas, como lo hacen las propiedades hoteleras en los lugares correctos con la estrategia correcta, los contratos de arrendamiento o administración correctos y el operador correcto. Además de este retorno de la inversión en curso, también se debe considerar el aumento en el valor de los bienes inmuebles.

PROCESO DE ANÁLISIS DE UNA INVERSIÓN HOTELERA

Aunque cada inversor hotelero individual tiene sus propios objetivos en términos de rendimiento, un análisis objetivo siempre es útil para cualquier cartera de hoteles, independientemente de su estrategia.

Estudios de viabilidad hotelera

Permiten optimizar los retornos ofreciendo soluciones, estrategias y alternativas para fortalecer el proceso de decisión comercial de su hotel. 

Deuda y Financiación estructurada

Ofrece soluciones financieras integrales para los propietarios, inversores y promotores de hoteles, ya sea con bancos, fondos de pensiones, seguros de vida y compañías de crédito.

Asesoría de inversión y mercado hotelero.

Consiste en el asesoramiento sobre la industria hotelera en general, así como sobre activos y mercados específicos para maximizar los retornos de inversión. Ayudan en la búsqueda del operador más adecuado y en la negociación de los mejores términos para evaluar sus requisitos comerciales y legales a fin de seleccionar la estructura operativa y la marca más apropiadas. 
Due Diligence inmobiliaria de hoteles

Incluye tendencias de desempeño del mercado y desempeño operativo histórico y potencial, modelación financiera de estimaciones de desempeño futuro y evaluación de contratos de administración/afiliaciones de franquicias, posicionamiento competitivo y gastos de capital.

Selección y orientación del mercado hotelero

Identifica de manera proactiva los mercados que presentan oportunidades estratégicas o tácticas específicas para los objetivos de una cartera, que incluyen la identificación de activos hoteleros de bajo precio que probablemente tengan correlaciones negativas con otros activos en una cartera. Al comparar la “tasa de ocupación natural” a largo plazo de un mercado y su equilibrio Real ADR y equilibrio Real RevPAR con su ocupación actual, Real ADR y Real RevPAR, se permite al inversor hotelero identificar mercados.

Análisis de Hotel Asset Management & Monitoring

Ofrece orientación a los propietarios hoteleros sobre presupuestos, afiliación a franquicias, términos y desempeño del contrato de administración, apreciación del valor, inversión de capital, decisiones de compra / retención / venta y valor a largo plazo.

La evaluación financiera y de mercado

Incluye la estimación de la demanda de un hotel, su posicionamiento competitivo y su comercialización, identificando ingresos y gastos probables, incluyendo ocupación, tasa diaria promedio, otros ingresos y gastos departamentales, costes operativos fijos, costes de desarrollo, flujo de caja y retornos proyectados.

Análisis histórico y pronóstico del ciclo del mercado hotelero

Determina las posiciones actuales y futuras del ciclo del mercado para hoteles individuales, conjuntos competitivos y mercados, y proporcionar dirección estratégica sobre oportunidades para explotar el ciclo en términos de adquisición / disposición, gastos de capital y decisiones operativas. Consiste en pronosticar la oferta, la demanda, la ocupación, ADR, RevPAR, NOI y las tasas de capitalización para los clientes en los niveles de propiedad, conjunto competitivo, mercado o segmento.

Análisis de la eficiencia y la productividad de la cartera de hoteles

Ayuda a los propietarios de hoteles, marcas de hoteles y empresas de gestión hotelera a lograr un rendimiento operativo significativamente mejorado a través de análisis comparativos y de eficiencia.

Se determina la eficiencia relativa de los hoteles en una cartera evaluando simultáneamente múltiples entradas y salidas y excluyendo factores externos más allá del control de la administración para comparar la eficiencia y la productividad de hoteles o departamentos individuales. Identifica posibles ganancias de eficiencia, mejores prácticas y objetivos de mejora basados en pares.

De estas cuestiones se trata, desde una perspectiva práctica y profesional, en la guía del inversor hotelero. Inversión inmobiliaria hotelera. 

 

PRELIMINAR
  • El inversor hotelero en 16 preguntas y respuestas.
1. ¿Cuáles son las características de la inversión hotelera?
a. Buena inversión inmobiliaria siempre que se controlen los riesgos.
b. La alta rentabilidad
2. ¿Por qué necesita abordar una inversión hotelera de manera diferente a cualquier otra inversión inmobiliaria?
a. La propiedad inmobiliaria del hotel no se parece a ninguna otra
b. Hay diferentes tipos de hoteles
  • Hoteles de servicio completo
  • Hoteles de servicio selecto
  • Hoteles de servicio limitado
  • Hoteles de estadías prolongadas
  • Hoteles económicos
3. ¿Cuáles son las diferentes formas de invertir en hoteles?
a. Comprar un hotel
b. Participar en una inversión hotelera financiada mediante crowdfunding
c. REIT o Socimi hotelera
d. Comprar acciones empresas hoteleras.
4. ¿Qué es un REIT hotelero?
a. Concepto de REIT hotelero.
b. ¿Cómo funcionan los REIT hotelero?
c. ¿Cómo comparar los REIT que invierten en hoteles?
5. ¿Qué formas de inversión hotelera son las más rentables?
a. Compra de hoteles bien arrendados
b. Compra de un inmueble hotelero como inversión con autogestión
c. Participación de capital en una propiedad hotelera operada por el propietario con rendimiento garantizado
6. ¿Qué hay que saber antes de comprar un hotel?
a. Analizar un proyecto hotelero claro, fiable y bien definido.
b. Ubicación
c. Seguros
d. Normativa hotelera
e. Gestión hotelera
7. ¿Qué debe incluir un análisis de inversión hotelera?
a. Localización
b. Tipo de clientela del hotel
c. La marca hotelera
d. Operador hotelero
e. Impulsores de la demanda hotelera
f. Niveles de flujo de caja en los hoteles
8. ¿Cómo gestionar un hotel?
a. Propiedad y gestión privada
b. Arrendar el hotel
c. Franquicia hotelera
d. Gestor hotelero. Contrato de gestión hotelera
9. ¿Qué beneficios ofrece una empresa de gestión hotelera?
10. ¿Cuáles son los tipos de contrato habituales en la industria hotelera?
a. Contrato de arrendamiento para un hotel: inversión pasiva en un inmueble hotelero
b. El contrato de gestión hotelera
c. Contratos híbridos de arrendamiento y gestión
11. ¿Cómo valorar un hotel?
a. Riesgo financiero
b. Precio, valor de mercado y valor de inversión
c. Los 3 enfoques generales de las valoraciones de hoteles
  • Enfoque de capitalización de ingresos
  • Enfoque de costes
  • Enfoque de comparación de ventas
d. Flujo de caja. Flujos de efectivo futuros del negocio hotelero
e. ¿El hotel es activo inmobiliario o es un negocio operativo?
f. Salud financiera del hotel
  • Proyectos greenfield o brownfield
12. ¿Cómo se aumenta en valor de un hotel?
a. Renovación
b. Operaciones
c. Posicionamiento de contratos
13. ¿Cómo vigilar el rendimiento de un hotel?
a. Tarifa media diaria (ADR)
b. RevPAR (Revenue Per Available Room) o Ingresos por habitación disponible
14. ¿Cómo son los estados financieros de un hotel?
a. El estado financiero estándar del hotel de USALI (Uniform System of Accounts for the Lodging Industry)
b. Los principios básicos de funcionamiento hotelero por departamentos
  • Departamentos operativos (Operated Departments)
  • Los departamentos funcionales
  • Los departamentos no operacionales
c. Sistema de costes directos.
d. ¿Cómo se calculan los resultados hoteleros?
e. Precaución contable de la gestión de riesgos hoteleros.
f. Beneficios fiscales hoteleros
15. ¿Cómo afecta la fluctuación de oferta y demanda a la inversión hotelera?
a. La fluctuación de las reservas hoteleras.
b. El punto de equilibrio: un indicador decisivo en la gestión hotelera
Rotación
c. Cargos fijos, cargos variables y cargos mixtos.
16. ¿Cómo hace un Plan de negocios para abrir o hacerse cargo de un hotel?
a. Parte económica del plan de negocio de un proyecto hotelero
b. Parte financiera del plan de negocios de un proyecto hotelero
c. Parte operativa del plan de negocios de un proyecto hotelero
d. Tramitación administrativa para puesta en funcionamiento de un hotel.
PARTE PRIMERA
  • La inversión inmobiliaria en hoteles. 
Capítulo 1. 
Todo lo que debe saber un inversor hotelero antes de empezar.
1. Inversión patrimonialista en hoteles.
a. ¿Son los hoteles buenas inversiones inmobiliarias?
b. ¿Cómo invertir en hoteles?
  • Nuevos Proyectos Hoteleros. Inversor patrimonialista hotelero.
  • Diferencia entre los hoteles y otros activos inmobiliarios comerciales
  • Métricas de Inversión Hotelera
  • Tarifa Media Diaria (Average Daily Rate (ADR))
  • Ingresos por habitación disponible (Revenue Per Available Room (RevPAR))
  • Rehabilitación Hotelera
  • Franquicia Hotelera
  • REIT hoteleros
  • Otras Inversiones Hoteleras
2. La importancia de la Consultoría Hotelera antes de invertir.
a. La importancia de un consultor hotelero
  • Antes de entrar en el sector hotelero
  • Hoteles que ya están operando
b. ¿Qué puede aportar un consultor hotelero?
  • Captación de clientes
  • Aumento de la rentabilidad
  • Posicionamiento de la marca en Internet
  • Identifica la tecnología que más se adapta al negocio
  • Adaptación al mercado
  • Mejor gestión del tiempo
c. Clases de consultoría hotelera.
  • Consulta hotelera financiera.
  • Consultores hoteleros de gestión de los ingresos.
  • Consultores hoteleros tecnológicos
  • Consultor hotelero de Marketing.
  • Consultoría hotelera de gestión.
d. Responsabilidades del Consultor hotelero.
3. La gestión de la cartera hotelera (property asset management o portfolio management).
a. ¿Qué hace un Asset Manager Hotelero?
b. Funciones del Asset Manager Hotelero
  • Explotación hotelera y gestión hotelera
  • Gestión inmobiliaria del hotel
  • Gestión medioambiental del hotel.
  • Due diligence hotelera
  • Asesoramiento y consultoría hotelera.
  • Auditoría hotelera. Hotel Internal Audit and Operational Review
  • Asistencia presupuestaria para el operador hotelero
  • Servicios continuos de gestión de activos hoteleros
  • Revisión de mejora del desempeño e implementación del plan de los portfolios hoteleros. Performance Improvement Review & Plan Implementation
4. El gestor hotelero.
a. Concepto de gestión hotelera
b. El contrato de gestión hotelera.
c. Funciones del gestor hotelero
d. Supuestos de marca hotelera
5. Contratos de arrendamiento hotelero
a. Concepto de contrato de arrendamiento hotelero
b. Ventajas e inconvenientes de los arrendamientos hoteleros para el PROPIETARIO
  • Ventajas
  • Inconvenientes
b. Ventajas e inconvenientes de los arrendamientos hoteleros para el OPERADOR
  • Ventajas
  • Inconvenientes
c. La carga financiera del arrendatario hotelero
d. Condiciones básicas para el arrendamiento de un hotel
6. La franquicia y la marca hotelera.
a. Concepto de franquicia hotelera
b. El coste de la franquicia hotelera
  • La tarifa inicial
  • Las tarifas continuas.
c. La importancia de la marca hotelera
d. Duración del contrato de franquicia hotelera.
e. Ventajas e inconvenientes de la franquicia hotelera.
  • Propietario
  • Ventajas
  • Inconvenientes
  • Marca Empresa
  • Ventajas
  • Inconvenientes
f. Términos más importantes a abordar en un contrato de franquicia
  • Estructura de tarifas
  • Pago de cuotas
  • Plazo
  • Responsabilidades del propietario
  • Responsabilidades de la marca
  • Estándares de marca
  • Indemnización
  • Transferencia y cambios de propiedad
  • Requisitos de renovación
  • Derechos de inspección de marca y programas de garantía de calidad
  • Riesgos y responsabilidades
  • Desastres y fuerza mayor
  • Área geográfica/de no competencia
  • Terminación
  • Servicios técnicos previos a la apertura
g. Cuotas de franquicia
  • Tarifa inicial
  • Tarifa de regalías
  • Tarifa de contribución de publicidad y marketing
  • Tarifa de reserva
  • Tarifa del programa de fidelidad
7. La importancia de las agencias de viaje (OTAs (online travel advisors/turoperadores)) en la rentabilidad hotelera.
8. Las dificultades de la financiación hotelera para los inversores.
9. El alto coste de la mano de obra en los hoteles.
10. Costes y complejidades de los seguros hoteleros
Capítulo 2. 
Ventajas e inconvenientes de invertir en hoteles.
1. Ventajas.
a. Potencial de altos rendimientos.
b. Diversificar una cartera de inversiones
c. Eficiencia fiscal
d. Posibilidades de valor añadido
2. Inconvenientes.
a. La economía y la competencia
b. Dependencia de ubicación y la competencia
c. Riesgo de capital sobreapalancado
d. Confianza en una gestión hotelera y operaciones eficaces
e. Impulsores de la demanda
f. La marca
g. Huéspedes insatisfechos y reseñas
PARTE SEGUNDA
  • Estudio de los hoteles como activo de inversión.
Capítulo 3. 
Inversión inmobiliaria en el sector hotelero. Estudio de los hoteles como activo de inversión.
1. La relación entre el operador del operador hotelero con el propietario.
a. Propietarios de hoteles
  • Promover un hotel para vender a un fondo de inversión.
  • La estrategia de las grandes marcas hoteleras
b. Gestores hoteleros
  • Las diferentes formas de gestión hotelera
  • Los propietarios-gestores hoteleros
  • Empresa hotelera de gestión de marca
  • El contrato de gestión hotelera
  • La situación de las tarifas de gestión hotelera
  • Establecer un entendimiento mutuo y empatía.
  • Los elementos más importantes de un contrato de gestión hotelera
  • Plazo
  • Gastos de gestión
  • Tarifa base
  • Tarifa de incentivo
  • Tarifa de reserva
  • Tarifa del programa de lealtad
  • Tarifa miscelánea
  • Prueba de rendimiento del gestor hotelero
  • Derechos de aprobación preliminar del propietario
  • Diseño de interiores y mantenimiento de mobiliario (FF&E (Furniture, Fixtures & Equipment)
  • Mejoras rutinarias
  • Mejoras discrecionales (mejoras de capital de ROI)
  • Restricciones territoriales para la marca
  • Acuerdo de no perturbación con el banco prestamista
  • Garantías del Gestor hotelero (solo para casos específicos)
  • Estándares de marca (Standard Operating Procedure (SOP))
  • Dinero clave del gestor hotelero (key Money, “silver equity)
  • Derechos de rescisión
  • Servicios centralizados del gestor hotelero
2. El margen de beneficio por la gestión hotelera.
a. El margen de gestión hotelera como importe neto.
b. ¿Cuál es el margen de utilidad promedio en la industria hotelera?
c. Aspectos a considerar en el margen de beneficio en hoteles
  • Los gastos de explotación
  • Gestión de los ingresos
  • Estrategias de precios
Capítulo 4. 
Viabilidad económica de un proyecto hotelero.
1. ¿Qué es la planificación estratégica en la inversión hotelera? ¿Qué son los estudios de viabilidad de proyectos inmobiliarios y hoteleros? Inversión o venta.
a. Definición de producto hotelero. Determinar el mejor tamaño de hotel
b. Análisis y evaluación de mercado hotelero en la zona
  • Asegurarse de la planificación urbanística adecuada
2. Viabilidad financiera de la inversión hotelera
Capítulo 5. 
La estrategia de inversión hotelera.
1. El inversor inmobiliario en hoteles.
a. Riesgo.
b. Diseño de una cartera hotelera para inversores.
  • La estrategia de cartera de marcas hoteleras
  • Diseño/metodología/enfoque
  • Diseño y ejecución de estrategias de inversión
  • Contenido del informe de diseño de cartera hotelera
2. Estrategias de inversión hotelera.
a. Estrategia de desarrollo y comercialización del complejo hotelero.
b. Estrategia de construcción hotelera.
3. Diseño de oportunidad de negocio en base a rendimientos anuales hoteleros.
4. Diseño de vehículos de inversión en hoteles (optimización fiscal).
5. Diseño financiero hotelero
Capítulo 6. 
Plan de negocio de una inversión hotelera.
1. Estudio de Mercado
a. Objetivo general
b. Objetivos específicos
c. Metodología
  • Análisis de fuentes secundarias
  • Análisis de fuentes primarias
d. Estimación de la demanda
e. Conclusiones
2. Plan de Negocio y “Master Plan” de un hotel.
a. Análisis de la Oportunidad.
  • Estudio de mercado
  • Tamaño y necesidades de las particiones
  • Tendencias futuras
  • Análisis de la competencia
  • Ubicación de los competidores
  • Análisis de otras instalaciones complementarias
b. Plan de Negocio y Unidades de Negocio.
  • Valoración de los costes iniciales.
  • Unidades de Negocio hotelero.
  • Motores de atracción hotelera
c. Fase de desarrollo del negocio hotelero.
  • Rentabilidad
3. Planificación de objetivos (“Master Plan hotelero”).
a. Programa y planificación.
b. Urbanismo y estudio de detalle.
c. Financiación e inversores.
d. Edificación y exploración hotelera.
4. Caso práctico de Plan de negocio hotelero.
a. Diagnóstico del proyecto hotelero.
b. Análisis del macroentorno
c. Oportunidades y amenazas para el proyecto hotelero.
d. Análisis del microentorno
e. Evaluación interna
  • Identificación de los factores clave del éxito
  • Perfil competitivo
  • Matriz de Evaluación de los Factores Internos
  • Fortalezas
  • Debilidades
Capítulo 7. 
Planeamiento estratégico hotelero.
1. Visión de un hotel.
2. Valores de un hotel. Servicio al cliente.
3. Objetivos estratégicos
a. Objetivos de rentabilidad
b. Objetivos de crecimiento
c. Objetivos de fidelidad y satisfacción del cliente.
d. Objetivos de gestión y laborales.
4. Estrategias del proyecto hotelero.
  • Fortalezas.
  • Debilidades
  • Soluciones para garantizar el éxito del proyecto hotelero.
Capítulo 8. 
Análisis de la posición competitiva de un hotel mediante la matriz de Posición Estratégica y Evaluación de la Acción (PEYEA)
1. Matriz de Posición Estratégica y Evaluación de la Acción (PEYEA) del proyecto hotelero.
  • Fuerza financiera, ventaja competitiva, estabilidad del entorno y la fuerza de la industria hotelera.
2. Matriz Interna-Externa del proyecto hotelero.
3. Matriz de la Estrategia Principal del proyecto hotelero.
4. Estrategia competitiva del proyecto hotelero.
5. Estrategia de crecimiento del proyecto hotelero.
6. Alineamiento de estrategias con los objetivos estratégicos
Capítulo 9. 
Plan estratégico y análisis DAFO de planes funcionales de Marketing, Operaciones, Recursos Humanos y Financiero.
1. Plan de Marketing hotelero.
a. Descripción del servicio hotelero.
b. Objetivos del Plan de Marketing
  • Objetivos cuantitativos
  • Objetivos cualitativos
c. Estrategia de marketing
1. Estrategia de segmentación
2. Estrategia de posicionamiento.
3. Estrategias de interacción de marketing.
  • Servicios hoteleros
  • Conocer el medio por el que ha elegido el hotel.
  • Precio
  • Estrategias promocionales.
  • Publicidad
  • Presupuesto de Marketing
2. Plan de Operaciones para el funcionamiento del hotel. Objetivos y estrategia de Operaciones.
a. Objetivos generales del Plan de Operaciones
b. Objetivos específicos
c. Estrategias de Operaciones
d. Diseño del servicio. Diseño y calidad de los procesos.
e. Calidad. Gestión de Calidad ISO 9001
f. Diseño de las instalaciones. Control de calidad de todos los servicios del hotel.
3. Estructura organizativa y Plan de Recursos Humanos
a. Estructura organizativa
1 Objetivos de personal
2. Requerimientos de personal
  • Área de habitaciones
  • Área de alimentos y bebidas
  • Área de servicios y mantenimiento
  • Área de ventas y marketing
  • Área de administración y recursos humanos
  • Área de informática y telecomunicaciones
3. Perfiles de personal
b. Estrategia de administración de recursos humanos
c. Presupuesto del Plan de RR.HH.
4. Plan Financiero del proyecto hotelero.
a. Presupuestos y análisis del punto de equilibrio
b. Estados financieros y flujo de caja
c. Flujo de caja financiero y económico
d. Estructura de financiación
e. Análisis de sensibilidad y simulación financiera
f. Planes de contingencia
Capítulo 10. 
Previsiones hoteleras. Hotel Revenue Forecasting
1. ¿Qué es un forecast hotelero (Hotel Revenue Forecasting)?
a. Concepto
b. Ventajas de elaborar un forecast hotelero.
c Fases de un forecast hotelero
d. Análisis de un forecast hotelero.
  • Resultados = Pronóstico
  • Resultados > Pronóstico
  • Resultados < Pronóstico
2. Los elementos de un forecast hotelero (Hotel Revenue Forecasting)
a. Perspectiva
b. Datos históricos, presentes y futuros
3. Modelos de pronóstico de ingresos hoteleros en el forecast hotelero (Hotel Revenue Forecasting)
a. Pronóstico operativo
b. Previsión financiera
c. Pronóstico de gestión de ingresos (pronóstico de demanda sin restricciones)
d. Forecast por segmento
4. Big Data e inteligencia artificial en el forecast hotelero (Hotel Revenue Forecasting).
a. Big Data hotelero. Preparación y construcción de conjuntos de datos.
b. Software de hotel o alquiler vacacional.
c. Proveedores de datos hoteleros.
d. Inteligencia artificial (IA)
Capítulo 11. 
Sistemas de calidad en la industria hotelera.
1. ISO 9001, ISO 14001y EMAS (Sistemas Comunicación de Gestión y Auditoría Medio Ambiental).
a. ISO 9001
b. ISO 14001
c. ISO 50001
d. ISO 45001
e. ISO 27001
f. ISO 22000
g. FSSC 22000
h. ISO 22301
2. Beneficios de los certificados ISO en el sector hotelero
a. Mejorar el valor de la propiedad
b. Promover las mejores prácticas
c. Aumento de la productividad
d. Mejora de la experiencia del cliente
e. Aumento de los ingresos
3. Desafíos dentro de la industria hotelera
a. Implementación de nuevas tecnologías
b. Prácticas ecológicas
c. Integridad de seguridad
d. La retención de empleados
PARTE TERCERA
  • Valoración hotelera
Capítulo 12. 
Valoración hotelera
1. Métodos de valoración de un hotel (niveles de ocupación, segmento de mercado, expectativas, etc.).
2. Los 3 enfoques generales para la valoración de hoteles
a. Enfoque de capitalización de ingresos
b. Enfoque de coste
c. Enfoque de comparación de ventas
3. La valoración hipotecaria y RICS en el negocio hotelero ¿inmueble o negocio?
a. En la valoración RICS se valora el negocio pero en la hipotecaria el inmueble.
b. ¿Qué métodos de valoración se aplican al negocio hotelero?
  • Hipotecaria
  • RICS.
  • Capitalización de rentas o valor por actualización
  • Actualización o de descuento de flujos de caja
  • El valor de reemplazamiento neto.
4. Valoración de hoteles en base a la cuenta de resultados (Beneficio operativo bruto (Gross Operating Profit (GOP)).
a. Beneficio operativo bruto (Gross Operating Profit (GOP)).
  • ¿Cuál es el significado/definición de GOP en la industria hotelera?
b. Diferencias entre el Resultado Bruto de Explotación (GOP) y el EBITDA
c. ¿Cómo se calcula el GOP hotelero?
d. Gross Operating Profit (GOP). Futura cuenta de resultados del hotel.
e. El GOP anual se divide entre habitaciones para calcular el beneficio bruto.
f. Inversión en la mejora la categoría hotelera (CapEx).
g. Caso práctico.
5. ¿Qué es GOPPAR? ¿Cómo puede beneficiar a su hotel?
a. ¿Qué es GOPPAR?
b. Fórmula GOPPAR
c. ¿Cómo usar GOPPAR?
d. GOPPAR y gestión de la energía
6. Comparación de KPI de hoteles: GOPPAR vs ADR vs RevPar
ADR
RevPAR
PARTE CUARTA
  • Rentabilidad hotelera. Rendimiento financiero de un hotel en plena actividad.
Capítulo 13. 
¿Cómo medimos la rentabilidad financiera de un hotel?
1. La importancia del ratio de rentabilidad para el hotel
2. ¿Cómo medir la rentabilidad de un hotel?
a. Tasa de ocupación
  • ¿Qué es la tasa de ocupación?
  • ¿Cómo se calcula la tasa de ocupación de un hotel?
  • ¿Por qué es importante la tasa de ocupación de un hotel?
b. Total de habitaciones disponibles
3. Indicadores de rentabilidad en el sector hotelero
a. Retorno de la inversión (Return on Investment (ROI))
b. Ratio de rentabilidad sobre el capital (Return on equity (ROE))
c. Relación de retorno de las ventas (Return on Sales (ROS))
d. Utilidad antes de Intereses, Impuestos, Depreciación y Amortización (Earnings before Interest, Taxes, Depreciation, and Amortisation (EBITDA))
4. Tarifa Media Diaria (Average Daily Rate (ADR))
a. ¿Cuál es la tarifa diaria promedio (Average Daily Rate (ADR))?
b. ¿Cómo se calcula la tarifa diaria promedio de un hotel?
c. ¿Por qué es importante la tarifa diaria promedio de un hotel?
5. ¿Cuál es el precio adecuado de una habitación de hotel? Revenue Management (RM).
a. Datos clave del Benchmarking y gestión hotelera.
- RevPAR= Ingresos Habitación/Habitaciones Disponibles
- TRevPAR= Ingresos del Negocio/Habitaciones Disponibles
- RevPAG= Ingresos Habitación/Clientes Disponibles
- TRevPAG= Ingresos del Negocio/Clientes Disponibles
- NRevPAR= Ingresos Habitación Netos/Habitaciones Disponibles
- NRevPAG= Ingresos Habitación Netos/Clientes Disponibles
- GOPPAR= Beneficio de la Explotación/Habitaciones Disponibles
- ADR= Ingresos Habitación/Habitaciones Ocupadas
b. Datos adicionales Márgenes y costes.
  • El margen de contribución
  • Coste directo fijo
  • Coste indirecto fijo del hotel
  • Margen de contribución
  • Porcentaje de ocupación
  • Unidades disponibles y tarifas.
6. Ingreso por habitación disponible (Revenue Per Available Room – RevPAR).
a. Ingresos por habitación disponible (Revenue Per Available Room (RevPAR))
b. ¿Por qué es importante el RevPAR?
c. RevPAR, un método para valorar el rendimiento financiero de un hotel.
d. Las dos formas de calcular el RevPAR.
e. ¿Es rentable alquilar una habitación de hotel por debajo del RevPAR?
7. Índice de generación de ingresos (Revenue Generation Index (RGI)) o índice de rendimiento RevPar.
8. Tasa de ocupación promedio
9. PAR GOP (Gross operating profit per available room)
10. Índice de Penetración de Mercado (Market Penetration Index (MPI) o Índice de Penetración de Ocupación (Occupancy Penetration Index)
11. Índice de Tasa Promedio (Average Rate Index (ARI))
12. MCPB (coste de marketing por reserva/ marketing cost per booking)
13. RRD (índice de ingresos directos / direct revenue ratio)
14. Trev Par. TRevPAR - Total revenue per available room (TRevPAR). Ingresos totales por habitación disponible
15. Puntuación de opinión de clientes.
16. Tasa de conversión del sitio web
17. Segmentación
Capítulo 14. 
La gestión de ingresos hoteleros (Revenue Management).
1. La gestión de ingresos hoteleros (Revenue Management).
a. Concepto de la gestión de ingresos (Revenue Management)
b. Los orígenes. Marriott International fue la primera compañía hotelera en adoptar prácticas de gestión de ingresos.
c. Anticiparse al futuro hotelero.
2. Conceptos básicos de la gestión de ingresos hoteleros
a. ¿Por qué es importante la gestión de ingresos para la industria hotelera (Revenue Management)?
b. ¿Cómo aumentar los ingresos del hotel?
c. Estrategias de precios de hoteles
d. ¿Qué es el precio dinámico?
e. ¿Qué es el precio abierto?
f. Segmentación del mercado hotelero
g. Pronóstico de precios de hoteles
3. Relación entre la gestión del rendimiento hotelero (revenue management) y la gestión del inventario?
a. La duración máxima de la estancia (Maximum length of stay (MaxLOS))
b. La duración mínima de la estancia (Minimum length of stay (MinLOS))
c. Gestión de inventario o gestión de distribución
4. Fijación de precios por habitación. La clave del negocio hotelero.
a. Mejor tarifa disponible / Best Available Rate (BAR)
b. Fijación de precios dinámicos / Dynamic Pricing
c. Fijación de precios abiertos / Open pricing
d. Estrategias de precios adicionales
5. Gerente de ingresos (Revenue Manager).
a. El revenue manager
b. Responsabilidades del Renevue Manager.
6. Revenue Management y el indicador RevPAR para hoteles.
a. El Revenue Management y su principal ratio, el RevPAR o Revenue por habitación disponible
b. ¿Cómo incrementar el RevPar hotelero (ingreso por habitación de hotel disponible)?
1. Tarifas o de segmentaciones de mercado.
2. Benchmarking de la industria hotelera.
3. Suplementos adicionales.
4. Introducir nuevos niveles de tipos de habitación
5. Aumentar las tarifas en distintos segmentos de mercado.
6. Caso práctico y ejemplo de cálculo del RevPAR hotelero.
7. Solamente el RevPAR no es suficiente para conocer el rendimiento de un hotel.
a. El TRevPAR (beneficio total por habitación disponible -Total Revenue per Available Room, TRevPAR).
b. ARPAR (beneficio ajustable por habitación disponible (Adjusted Revenue Per Available Room, ARPAR).
8. El Revenue Management y Yield Management en la Gestión hotelera.
a. El Yield Management hotelero, herramienta de gestión hotelera para intentar comercializar el máximo de habitaciones posibles.
b. Canales de distribución de un hotel
c. Tarificación en tiempo real
Capítulo 15. 
Hoteles en propiedad: porcentaje sobre los ingresos (basic fee) y sobre el beneficio de explotación (incentivo). Nuevas fórmulas mixtas de riesgo.
1. Lo importante es el poder de marca hotelera. Los gestores con marca operan en nombre del propietario, a su cuenta y riesgo.
2. Sale & lease back hotelero: vender la propiedad pero quedarse con la gestión.
3. Hay dos opciones: contratos de alquiler con un variable sobre los beneficios o contratos de gestión con un mínimo de la inversión, garantizado y avalado.
4. ¿Cómo calcular la rentabilidad del lease back hotelero?
Capítulo 16. 
Contabilidad de Costes en hoteles.
1. El método del coste completo (full costing)
a. Concepto del método del coste completo por secciones.
b. Ventajas e inconvenientes.
2. El método del coste variable (direct costing). “Uniform System Of Accounts For the Lodging Industry” (U.S.A.L.I.)
a. Concepto del sistema U.S.A.L.I.
b. Ventajas e inconvenientes del U.S.A.L.I.
3. ¿Es aplicable la técnica contable de hospitales (Sistema de grupos de diagnóstico relacionado G.R.D.)?
a. Concepto del sistema G.R.D.
b. Aplicación al producto de restauración de los hoteles.
c. Ventajas e inconvenientes de la aplicación.

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