| A primera vista, el hotel como inversión
es un ingreso estable y pasivo. Pero el negocio hotelero es un área
bastante complicada de bienes inmuebles comerciales. La dificultad es la
influencia de muchos factores en la rentabilidad de las inversiones. Por
ejemplo, ubicación de las instalaciones, gestión de personal,
entorno competitivo y estrategia de gestión hotelera.
Compra de hoteles bien alquilados como inversión
Ningún otro tipo de bienes inmuebles ha
generado un mayor retorno de la inversión a lo largo de las décadas,
como lo hacen las propiedades hoteleras en los lugares correctos con la
estrategia correcta, los contratos de arrendamiento o administración
correctos y el operador correcto. Además de este retorno de la inversión
en curso, también se debe considerar el aumento en el valor de los
bienes inmuebles.
PROCESO DE ANÁLISIS DE UNA INVERSIÓN
HOTELERA
Aunque cada inversor hotelero individual tiene
sus propios objetivos en términos de rendimiento, un análisis
objetivo siempre es útil para cualquier cartera de hoteles, independientemente
de su estrategia.
Estudios de viabilidad hotelera
Permiten optimizar los retornos ofreciendo soluciones,
estrategias y alternativas para fortalecer el proceso de decisión
comercial de su hotel.
Deuda y Financiación estructurada
Ofrece soluciones financieras integrales para los
propietarios, inversores y promotores de hoteles, ya sea con bancos, fondos
de pensiones, seguros de vida y compañías de crédito.
Asesoría de inversión y mercado
hotelero.
Consiste en el asesoramiento sobre la industria
hotelera en general, así como sobre activos y mercados específicos
para maximizar los retornos de inversión. Ayudan en la búsqueda
del operador más adecuado y en la negociación de los mejores
términos para evaluar sus requisitos comerciales y legales a fin
de seleccionar la estructura operativa y la marca más apropiadas.
Due Diligence inmobiliaria de hoteles
Incluye tendencias de desempeño del mercado
y desempeño operativo histórico y potencial, modelación
financiera de estimaciones de desempeño futuro y evaluación
de contratos de administración/afiliaciones de franquicias, posicionamiento
competitivo y gastos de capital.
Selección y orientación del mercado
hotelero
Identifica de manera proactiva los mercados que
presentan oportunidades estratégicas o tácticas específicas
para los objetivos de una cartera, que incluyen la identificación
de activos hoteleros de bajo precio que probablemente tengan correlaciones
negativas con otros activos en una cartera. Al comparar la “tasa de ocupación
natural” a largo plazo de un mercado y su equilibrio Real ADR y equilibrio
Real RevPAR con su ocupación actual, Real ADR y Real RevPAR, se
permite al inversor hotelero identificar mercados.
Análisis de Hotel Asset Management &
Monitoring
Ofrece orientación a los propietarios hoteleros
sobre presupuestos, afiliación a franquicias, términos y
desempeño del contrato de administración, apreciación
del valor, inversión de capital, decisiones de compra / retención
/ venta y valor a largo plazo.
La evaluación financiera y de mercado
Incluye la estimación de la demanda de un
hotel, su posicionamiento competitivo y su comercialización, identificando
ingresos y gastos probables, incluyendo ocupación, tasa diaria promedio,
otros ingresos y gastos departamentales, costes operativos fijos, costes
de desarrollo, flujo de caja y retornos proyectados.
Análisis histórico y pronóstico
del ciclo del mercado hotelero
Determina las posiciones actuales y futuras del
ciclo del mercado para hoteles individuales, conjuntos competitivos y mercados,
y proporcionar dirección estratégica sobre oportunidades
para explotar el ciclo en términos de adquisición / disposición,
gastos de capital y decisiones operativas. Consiste en pronosticar la oferta,
la demanda, la ocupación, ADR, RevPAR, NOI y las tasas de capitalización
para los clientes en los niveles de propiedad, conjunto competitivo, mercado
o segmento.
Análisis de la eficiencia y la productividad
de la cartera de hoteles
Ayuda a los propietarios de hoteles, marcas de
hoteles y empresas de gestión hotelera a lograr un rendimiento operativo
significativamente mejorado a través de análisis comparativos
y de eficiencia.
Se determina la eficiencia relativa de los hoteles
en una cartera evaluando simultáneamente múltiples entradas
y salidas y excluyendo factores externos más allá del control
de la administración para comparar la eficiencia y la productividad
de hoteles o departamentos individuales. Identifica posibles ganancias
de eficiencia, mejores prácticas y objetivos de mejora basados en
pares.
De estas cuestiones se trata, desde una perspectiva
práctica y profesional, en la guía del inversor hotelero.
Inversión inmobiliaria hotelera.
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