“Teníamos
claro que íbamos a hacer hoteles pero a partir de ahí se
nos quedaba la mente en blanco. ¿Qué hacemos con los hoteles?
Nosotros somos una inmobiliaria patrimonialista y nos sobraba suelo en
el que sólo se podían construir hoteles. La guía te
explica que camino seguir y te da buenos ejemplos y formularios para encargar
la gestión hotelera <que de paso es lo más recomendable>
a alguien que sepa de esto. Es muy útil y esencial para todo promotor
que quiera introducirse en el mundo turístico.”
a.
Concepto
b. Características
de un contrato de arrendamiento de hotel
2. Contenido de un contrato
de arrendamiento de hotel
3. Términos de un
contrato de arrendamiento de hotel
4. Responsabilidades de
un contrato de arrendamiento de hotel
5. Distribución de
costes de un contrato de arrendamiento de hotel
6. Terminación de
un contrato de arrendamiento de hotel
Capítulo
2.
Clases de contratos de
arrendamiento de hoteles.
1. Modalidades del
contrato de arrendamiento de hotel.
a.
Contrato de arrendamiento de establecimiento hotelero.
Modalidades
de precio pactado
Precio fijo anual,
revisable cada año de acuerdo con una determinada condición
-habitualmente el índice de precios-.
Porcentaje sobre
la producción que oscila alrededor del 5 por 100.
Porcentaje sobre
el "cash-flow" generado. Sobre el 15 por 100.
Cualquiera de
las dos últimas opciones complementadas con una cantidad fija.
b. Arrendamiento
de empresa hotelera.
Diferencias entre
el arrendamiento de inmueble hotelero y el arrendamiento de empresa hotelera.
Lo que se arrienda
es un negocio hotelero en funcionamiento.
El arrendamiento
de empresa en los casos de lease back inmobiliario hotelero.
Obligaciones de
saneamiento del arrendador por cambios que afecten al funcionamiento de
la empresa hotelera.
El pacto de retransmisión
al finalizar el contrato de arrendamiento de empresa hotelera.
2. El arrendamiento del hotel
como arrendamiento de industria.
a.
El objeto del arrendamiento de industria es el negocio hotelero en su conjunto
b. Jurídicamente
es muy relevante la distinción entre arrendamiento de hotel (inmueble)
y arrendamiento de industria hotelera.
c. Condiciones
del contrato de arrendamiento de industria hotelero: renta fija, variable
o mixta, la duración, las causas de terminación anticipada,
el régimen de las mejoras, mantenimiento y reparaciones, los seguros,
así como las condiciones de entrega y devolución del hotel
(corte de operaciones, estado físico y comercial del hotel, estado
de las licencias, así como el régimen de asunción
y reintegro de los empleados).
d. Precaución
con los contratos laborales en vigor a la fecha de suscripción del
contrato de arrendamiento de industria hotelera.
e. Ejemplo
de cláusula para cesión de empresa hotelera y recepción
por el arrendatario.
f. Régimen
jurídico del arrendamiento de industria.
g. Resolución
por vía judicial del arrendamiento de industria mediante procedimiento
ordinario.
3. Contrato mixto de contrato
de arrendamiento con contratación de gestor hotelero por el arrendatario.
4. Hoteles de nueva construcción
y subordinación a favor del banco prestamista.
Capítulo
3.
Ventajas e inconvenientes
de los contratos de Arrendamiento Hotelero
1. Alquilar un hotel
en lugar de adquirirlo en propiedad.
2. Ventajas e inconvenientes
de los contratos de Arrendamiento Hotelero
a.
Ventajas
b. Inconvenientes
Capítulo
4.
Todo los que debe contener
el contrato de arrendamiento del hotel
1. Control de poderes
de los firmantes
2. Plazos del contrato de
arrendamiento hotelero
3. Las cláusulas
de indexación y devaluación de moneda.
4. Cláusulas de prórroga
5. La cesión de los
contratos existentes
a.
Cuando el arrendador vende el hotel
b. Cuando
el arrendatario cede el contrato de arrendamiento hotelero
c. Cuando
cambia el operador hotelero
d. Subarriendo
total o parcial del contrato de arrendamiento hotelero
6. Limitaciones de uso del hotel
7. Protección de
la competencia
8. Rescisión en el
contrato de arrendamiento hotelero.
9. Variantes retributivas
en el contrato de arrendamiento hotelero
a.
Arrendamiento fijo
b. Arrendamiento
variable de volumen de negocios
10. Prevención entre
la financiación del arrendador y el contrato de arrendamiento hotelero
Capítulo
5.
¿Qué es
un contrato de arrendamiento hotelero triple neto NNN?
1. El inmobiliario
patrimonialista hotelero que quiere una renta sin riegos: el arrendamiento
triple neto.
2. Arrendamiento neto “Net
Lease Properties” (NNN - arrendamiento neto triple)
3. Ventajas e inconvenientes
del triple neto.
a.
Arrendador
Ventajas
Inconvenientes
b. Arrendatario
Ventajas
Inconvenientes
4. Cláusulas más
frecuentes
a.
Cláusulas que garantizan al inversor el pago de la renta en cualquier
circunstancia (incluidos, por ejemplo, los supuestos de destrucción
del edificio).
b. Régimen
de obras, mantenimiento, reparaciones y sustituciones, el derecho de sustitución,
subarriendo, cesión de garantías del arrendatario a los bancos,
etc.
PARTE
SEGUNDA
Formularios
Modelo a.
Modelo básico
de contrato de arrendamiento de hotel con renta fija.
PRIMERA.
COMPARECIENTES.
SEGUNDA. ANTECEDENTES.
TERCERA. DESTINO.
CUARTA. RENTA.
QUINTA. GARANTÍA.
SEXTA. PENALIDAD.
SÉPTIMA.
PLAZO.
OCTAVA. PAGO
DE SERVICIOS.
NOVENA. -
BIENES ARRENDADOS.
DÉCIMA.
OBLIGACIONES DEL ARRENDATARIO.
DÉCIMO
PRIMERA. COMPROMISOS.
DÉCIMO
SEGUNDA. PROHIBICIONES DEL ARRENDADOR.
DÉCIMO
TERCERA. - RENUNCIA DE RECLAMACIONES.
DÉCIMO
CUARTA. DAÑOS.
DÉCIMO
QUINTA. TERMINACIÓN ANTICIPADA DEL CONTRATO.
DÉCIMO
SEXTA. OBLIGACIONES SUBSECUENTES.
DÉCIMO
SÉPTIMA. COMPETENCIA.
Modelo b.
Modelo de Contrato
internacional de arrendamiento de hotel con renta variable.
ARTICULO
1. PROPIEDAD ARRENDADA, OTRAS DEFINICIONES
1.1 Propiedad
Arrendada.
1.2. Definiciones.
ARTÍCULO
2. TÉRMINO, TERMINACIÓN
2.1. Término
2.2. Opción
del arrendador para rescindir el contrato de arrendamiento.
2.3. Procedimientos
de Transición.
(a) Cesión
de licencias.
(b) Arrendamientos
y Concesiones.
(c) Libros
y Registros.
(d) Cuentas
por cobrar y por pagar.
(e) Contabilidad
final.
f) Inventario.
(g) Entrega.
2.4 Aplazamiento.
ARTÍCULO
3. RENTA. AJUSTES DE ARRENDAMIENTO
3.1 Arrendamiento.
(a) Renta
base
(b) Porcentaje
de Renta
(c) Certificados
de Oficial.
(d) Ajustes
del IPC a la Renta Base y Renta Porcentual.
(e) Pagos
de la subsanación de la acumulación de fondos del administrador.
(f) Asignación
de Renta.
3.2. Confirmación
de Renta Porcentual.
3.3. Cargos
adicionales.
3.4. Arrendamiento
neto, Sin rescisión, reducción, etc.
3.5. Cambios
materiales en el clima económico.
3.6. Ajuste
de arrendamiento: suposiciones básicas incorrectas.
ARTÍCULO
4. PRESUPUESTOS ANUALES, LIBROS Y REGISTROS
4.1 Presupuesto
Anual.
4.2. Libros
y Registros.
ARTÍCULO
5. IMPOSICIONES, GASTOS DE HOTELES
5.1 Pago de
Imposiciones.
5.2. Aviso
de Imposiciones.
5.3. Ajuste
de Imposiciones.
5.4. Cargos
por servicios públicos.
5.5. Primas
de seguro.
5.6. Tarifas
de franquicia.
5.7. Renta
de Terreno.
ARTÍCULO
6. PROPIEDAD ARRENDADA, BIENES MUEBLES DEL ARRENDATARIO
6.1. Titularidad
del Inmueble Arrendado.
6.2. Bienes
personales del arrendatario.
6.3. Gravamen
del arrendador.
6.4. Opción
del arrendador para comprar activos del arrendatario.
ARTÍCULO
7. CONDICIÓN Y USO DE LA PROPIEDAD ARRENDADA
7.1. Estado
de la Propiedad Arrendada.
7.2. Uso de
la Propiedad Arrendada.
7.3. Otorgamiento
por el Arrendador de servidumbres, etc..
ARTÍCULO
8. CUMPLIMIENTO DE LA LEY POR PARTE DEL ARRENDATARIO, PACTOS AMBIENTALES
8.1. Cumplimiento
de requisitos legales y de seguros, etc..
8.2. Pactos
de requisitos legales.
8.3. Pactos
Ambientales.
ARTÍCULO
9. MANTENIMIENTO Y REPARACIONES, URBANIZACIONES Y RESTRICCIONES
9.1. Mantenimiento
y Reparaciones.
9.2. Ocupaciones
indebidas, restricciones, etc..
ARTÍCULO
10. ALTERACIONES Y MEJORAS, RESERVA FF&E (MOBILIARIO Y DECORACIÓN)
10.1. Alteraciones.
10.2. Salvamento.
10.3. Acuerdos
de Uso Conjunto.
10.4. [Reservado].
10.5. Subsidio
por muebles, pertenencias y equipos.
ARTÍCULO
11. CUMPLIMIENTO DE FRANQUICIA
11.1. Cumplimiento
de Contrato de Franquicia y Contrato de Gestión.
ARTÍCULO
12. GRAVÁMENES Y CONCURSOS PERMITIDOS
12.1. Gravámenes.
12.2. Contestos
permitidos.
ARTÍCULO
13. REQUISITOS DE SEGURO
13.1. Requisitos
generales de seguro.
13.2. Coste
de reemplazo.
13.3. Renuncia
de subrogación.
13.4. Forma
satisfactoria, etc.
13.5. Aumento
de Límites.
13.6. Póliza
general.
13.7. Sin
Seguro separado.
13.8. Informes
sobre siniestros de seguros.
ARTÍCULO
14. INGRESOS DEL SEGURO DE ACCIDENTES, RECONSTRUCCIÓN
14.1. Ingresos
del seguro.
14.2. Reconstrucción
en caso de daño o destrucción cubierto por el seguro.
14.3. Reconstrucción
en caso de daño o destrucción no cubierta por el seguro.
14.4. Propiedad
del Arrendatario.
14.5. Reducción
de Renta.
14.6. Daños
cerca del final del plazo.
14.7. Exención.
ARTÍCULO
15. CONDENACIÓN, ASIGNACIÓN DE ADJUDICACIONES
15.1. Definiciones.
15.2. Derechos
y obligaciones de las partes.
15.3. Acceso
total.
15.4. Asignación
de Adjudicaciones.
15.5. Acceso
parcial.
15.6. Acceso
Temporal.
ARTÍCULO
16. INCUMPLIMIENTO DEL ARRENDATARIO, RECURSOS DEL ARRENDADOR
16.1. Eventos
por defecto.
16.2. Renuncia.
16.3. Daños
y perjuicios.
16.4. Exención.
16.5. Aplicación
de Fondos.
16.6. Derecho
del arrendador a subsanar el incumplimiento del arrendatario.
ARTÍCULO
17. INCUMPLIMIENTO DEL ARRENDADOR, RECURSOS DEL ARRENDATARIO
17.1. Incumplimiento
por parte del Arrendador.
17.2. El derecho
del arrendatario a resolver.
17.3. Disposiciones
Relativas a la Compra de la Propiedad Arrendada por el Arrendatario.
ARTÍCULO
18. INDEMNIZACIÓN
18.1. Indemnización.
ARTÍCULO
19. RESERVADO
ARTÍCULO
20. SUBARRENDO Y CESIÓN
20.1. Subarrendamiento
y Cesión.
20.2. Reconocimientos.
20.3. Transporte
por parte del Arrendador.
ARTÍCULO
21. POSESIÓN PACÍFICA. RIESGO DE PÉRDIDA
21.1. Posesión
pacífica.
21.2. Riesgo
de pérdida.
ARTÍCULO
22. HIPOTECAS DEL ARRENDADOR, SUBORDINACIÓN DE ARRENDAMIENTO
22.1 El arrendador
puede otorgar gravámenes.
22.2. Subordinación
del Arrendamiento.
ARTÍCULO
23. CERTIFICADOS CONFIRMATORIOS, ESTADOS FINANCIEROS, DERECHOS DE INSPECCIÓN
23.1. Certificados
de impedimento, Estados financieros.
23.2. Derecho
del arrendador a inspeccionar.
ARTÍCULO
24. TASADORES
24.1. Tasadores
ARTÍCULO
25. PROCEDIMIENTOS DE ARBITRAJE Y RESOLUCIÓN DE DISPUTAS
25.1. Arbitraje.
25.2. Arbitraje
Alternativo.
25.3. Procedimiento
de Arbitraje.
ARTÍCULO
26. AVISOS
26.1. Avisos.
ARTÍCULO
27. MISCELÁNEAS
27.1. No son
renuncias.
27.2. Reclamaciones
acumulativas.
Modelo c.
Modelo de Contrato
de arrendamiento hotelero en base a pliego de condiciones de concurso público.
(Inmueble público destinado a uso hotelero).
1.
OBJETO Y NATURALEZA
2. ACTUACIONES
NECESARIAS.
3. CARACTERÍSTICAS
DE LA GESTIÓN Y EXPLOTACIÓN
3.1. Personal
3.2. Elementos
de la explotación
3.3. Actividades
no permitidas
3.4. Mantenimiento
a realizar por el arrendatario.
4. PLAZO DE
ARRENDAMIENTO.
5. CANON.
6. CAPACIDAD
PARA CONTRATAR.
7. LICITACIÓN.
8. CRITERIOS
DE ADJUDICACIÓN.
9. MESA DE
CONTRATACIÓN.
10. PRESENTACIÓN
DE PROPOSICIONES.
11. ADJUDICACIÓN.
12. GARANTÍA
DEFINITIVA.
13. FORMALIZACIÓN
DEL ARRENDAMIENTO.
14. INICIO
DE LA PRESTACIÓN DEL SERVICIO.
15. CESIÓN
Y SUBCONTRATACIÓN DEL SERVICIO.
16. DAÑOS
A PERSONAS, INSTALACIONES O BIENES.
18. EXACCIONES
Y GASTOS.
19. INFRACCIONES
Y SANCIONES.
20. CAUSAS
DE EXTINCIÓN.
21. NORMAS
DE EXTINCIÓN.
23. PRERROGATIVAS
DEL AYUNTAMIENTO.
24. RECURSOS
Y JURISDICCIÓN.
Modelo d.
Modelo de contrato
de explotación del Hotel en régimen de arrendamiento de industria
CAPÍTULO
I: DISPOSICIONES GENERALES
1. ANTECEDENTES
1.1 Consideraciones
generales
1.2 Inmueble
objeto del contrato de arrendamiento
2. OBJETO
3. LEGISLACIÓN
APLICABLE Y NATURALEZA DEL CONTRATO
3.1 Legislación
aplicable
3.2 Naturaleza
del contrato
3.3 Régimen
jurídico del contrato
3.4 Jurisdicción
competente
4. ÓRGANO
DE CONTRATACIÓN
5. PLAZO Y
DURACIÓN DEL ARRENDAMIENTO
6. PLAN DE
TRANSICIÓN
CAPÍTULO
II: PROCEDIMIENTO Y FORMA DE ADJUDICACIÓN DEL CONTRATO
7. PROCEDIMIENTO
Y FORMA DE ADJUDICACIÓN DEL CONTRATO
8. DOCUMENTACIÓN
DISPONIBLE PARA LOS CANDIDATOS
9. DOCUMENTACIÓN
CONTRACTUAL Y CLÁUSULA GENERAL DE CONTRADICCIÓN
10. LICITADORES
10.1 Capacidad
y solvencia de las empresas
10.2 Clases
de licitadores y forma de presentación de las ofertas
11. LUGAR,
PLAZO Y REQUISITOS DE PRESENTACIÓN DE LAS PROPUESTAS
11.1 Lugar
y plazo de presentación de las proposiciones
11.2 Requisitos
de la documentación
12. CONSTITUCIÓN
DE GARANTÍA
13. CONTENIDO
DE LAS PROPOSICIONES
13.1. Contenido
de las proposiciones
SOBRE A: Documentación
general
13.2 SOBRE
B: Propuesta técnica
1) Plan de
gestión y explotación del Hotel
2) Plan de
Inversiones
3) Plan de
Promoción y Comercialización del Hotel
4) Plan de
Mantenimiento
5) Mejoras
ofertadas
13.3 SOBRE
C: Propuesta Económica
1) Precio
o renta del arrendamiento
14. VALORACIÓN
DE LAS PROPOSICIONES
14.1 Oferta
técnica
15. RECEPCIÓN
DE DOCUMENTACIÓN
16. VALORACIÓN
DE LAS OFERTAS
CAPÍTULO
lll: EJECUCIÓN DEL CONTRATO
17. RESERVADO
18. LICENCIAS,
AUTORIZACIONES Y TRIBUTOS
19. INICIO
DEL ARRENDAMIENTO
20. SUBROGACIÓN
DE PERSONAL Y BIENES ADSCRITOS AL HOTEL
20.1 Subrogación
de personal
20.2 Bienes
adscritos al Hotel
21. OBLIGACIÓN
ESENCIAL DEL CONTRATO
22. FONDO
DE REPOSICIÓN
23. OBRAS
DE CONSERVACIÓN, REPARACIÓN Y MANTENIMIENTO
24. INSPECCIÓN
GENERAL DE LA EXPLOTACIÓN
25. CONTROL
DE LA GESTIÓN
26. COMISIÓN
DE SEGUIMIENTO DEL CONTRATO
CAPÍTULO
IV: DERECHOS Y OBLIGACIONES DE LAS PARTES
DERECHOS DEL
ARRENDADOR
OBLIGACIONES
DEL ARRENDADOR
DERECHOS DE
LA ARRENDATARIA
OBLIGACIONES
DE LA ARRENDATARIA
30.2 Mantenimiento
de la categoría del Hotel
30.3 Mantenimiento
de la marca comercial de explotación del Hotel
31. RIESGO
Y VENTURA
32. SEGUROS
CAPÍTULO
V: RÉGIMEN ECONÓMICO DEL CONTRATO
33. PRECIO
O RENTA DEL ARRENDAMIENTO
34. SISTEMA
DE PAGOS POR LA ARRENDATARIA
35. REVISIÓN
DE LA RENTA
36. INTERESES
DE DEMORA
CAPÍTULO
VI. SUBARRIENDO Y CESIÓN DEL CONTRATO
37. SUBARRIENDO
DEL HOTEL
38. CESIÓN
DEL CONTRATO POR LA ARRENDATARIA
39. VENTA
DEL HOTEL POR LA ARRENDADORA
CAPÍTULO
VII. EXTINCIÓN DEL CONTRATO
40. CAUSAS
DE EXTINCIÓN
41. CUMPLIMIENTO
DEL CONTRATO
41.1 Verificación
del cumplimiento
41.2 Modificación
de la plantilla
41.3 Intervención
previa por ...
42. RESOLUCIÓN
DEL CONTRATO
42.1 Causas
de resolución
42.2 Efectos
de la resolución
43. REVERSIÓN
DEL HOTEL
