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¿Cómo explotar el hotel? Explotación
propia. Gestión por una empresa. Franquicia. Comercialización
de hoteles independientes. Diferencias básicas entre el contrato
de franquicia, de arrendamiento, de gestión y de dirección
o "management".
1. Introducción.
a) Entre el propietario y la empresa
patrimonialista.
b) Aproximación general al
contrato de gestión y al contrato de alquiler hotelero.
2. Explotación propia.
3. Arrendamiento
4. Gestión por una empresa.
5. Franquicias
TALLER DE TRABAJO
Diferencias entre una gestión hotelera
individual y mediante franquicia hotelera.
TALLER DE TRABAJO
La inversión inmobiliaria en hoteles.
1. Inversión patrimonialista en hoteles.
2. La gestión de la cartera hotelera (property
management o portfolio management).
3. El gestor hotelero.
4. La franquicia hotelera.
TALLER DE TRABAJO
Ventajas e inconvenientes de invertir en hoteles.
1. Ventajas.
2. Inconvenientes.
3. El promotor patrimonialista
(compra un suelo, promueve un hotel y contrata un operador, reservándose
la propiedad).
TALLER DE TRABAJO
Las ventajas de la inversión patrimonialista
en hoteles.
TALLER DE TRABAJO
Inversión inmobiliaria en el sector
hotelero. Estudio de los hoteles como activo
de inversión.
1. La relación entre el operador del operador
hotelero con el propietario.
2. El inversor inmobiliario en hoteles.
a. Riesgo.
b. Gestión inmobiliaria de
hoteles. Property & facilty management.
c. Explotación hotelera.
Gestión de un hotel.
d. Franquicia hotelera.
3. Ventajas e inconvenientes de la propiedad hotelera.
4. Gestión hotelera. Relación
entre inmobiliaria patrimonialista y gestor hotelero.
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La variable de beneficios en la retribución
es el GOP, gross operating profit.
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Plazos y revisiones conforme a inflación
o variables de mercado.
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Aval bancario
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El caso del hotel “llave en mano”.
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La cláusula de rescisión.
TALLER DE TRABAJO
La retribución variable en el contrato
de gestión hotelera.
TALLER DE TRABAJO
Valoraciones críticas de las diferentes
formas de explotación hotelera.
1. Ventajas de alquilar un hotel en lugar de adquirirlo
en propiedad.
2. El contrato de gestión hotelero.
3. La franquicia hotelera.
TALLER DE TRABAJO
Reciprocidad entre en inversor patrimonialista
hotelero y el gestor hotelero.
1. El contrato de explotación hotelera
(alquiler).
2. El contrato de gestión hotelera.
3. El riesgo de la explotación hotelera
TALLER DE TRABAJO.
Examen comparativo de las diferentes formas
de gestión hotelera.
1. Contrato de franquicia.
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Estandarización de las relaciones
con los hoteles que pertenecen a la red de franquicias.
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Cesión del derecho de explotación
de un negocio hotelero y sometimiento a los manuales y estrategias que
le ha facilitado el franquiciador.
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La licencia de marca y la transmisión
del know how.
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Cláusula de cifra estimada obligatoria
de ventas o de ingresos.
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Cláusula para la fijación
de precios de venta de habitaciones. Homogenización de la red hotelera
franquiciada.
2. Contrato de arrendamiento.
a. Contrato de arrendamiento de establecimiento
hotelero.
Modalidades de precio pactado
-Precio fijo anual, revisable cada
año de acuerdo con una determinada condición -habitualmente
el índice de precios-.
-Porcentaje sobre la producción
que oscila alrededor del 5 por 100.
-Porcentaje sobre el "cash-f1ow"
generado. Sobre el 15 por 100.
-Cualquiera de las dos últimas
opciones complementadas con una cantidad fija.
b. Arrendamiento de empresa hotelera.
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Diferencias entre el arrendamiento de
inmueble hotelero y el arrendamiento de empresa hotelera.
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Lo que se arrienda es un negocio hotelero
en funcionamiento.
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El arrendamiento de empresa en los casos
de lease back inmobiliario hotelero.
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Obligaciones de saneamiento del arrendador
por cambios que afecten al funcionamiento de la empresa hotelera.
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El pacto de retransmisión al
finalizar el contrato de arrendamiento de empresa hotelera.
3. Contrato de gestión
Condiciones contractuales
-Período de vigencia mínimo
de un año.
-Supervisión de la propiedad
en cuestiones relativas a la conservación general del hotel.
-Precio de gestión con las
mismas modalidades que acabamos de ver en el contrato de arrendamiento.
Arrendamiento de servicios hoteleros
especiales.
Un requisito exclusivo de los contratos
de gestión hotelera: el otorgamiento del poder de representación.
El presupuesto y los datos económicos-financieros
necesarios para su elaboración.
Cesión de uso de la marca
(no licencia de marca)
4. Contrato de dirección o "management"
TALLER DE TRABAJO.
Todas las modalidades
de gestión de hoteles: propiedad, franquicia, afiliación,
alquiler, etc.
1. La gestión hotelera
por la propiedad.
2. El contrato de afiliación
hotelera
3. El contrato de franquicia
4. El arrendamiento del
hotel como arrendamiento urbano para uso distinto de vivienda.
5. El arrendamiento del
hotel como arrendamiento de industria.
6. El contrato de gestión
o management hotelero.
TALLER DE TRABAJO
¿Qué hay
que negociar en un contrato de franquicia hotelera?
1. Duración del contrato de franquicia
hotelera.
2. Asistencia técnica hotelera.
3. Comisión de marca.
4. Comisión de marketing.
5. Comisiones de reservas.
TALLER DE TRABAJO
Programa de Franquicias
de Paradores. Plan Estratégico Paradores de Turismo y red de establecimientos
vía franquicia.
1. Requisitos de hotel a franquiciar.
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Categoría. Numero de estrellas
mínimo.
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Ubicación.
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Calidad. Servicios gastronómicos.
2. Ventajas para el franquiciado.
3. Atención a los franquiciados
4. Obligaciones del franquiciado.
5. Pago de canon y remuneraciones acordadas con
Paradores
TALLER DE TRABAJO
¿Qué es
el asset light hotelero?
1. Alquiler mixto y franquicias de grandes cadenas
hoteleras internacionales.
2. ¿La práctica de asset light es
una práctica común entre las cadenas hoteleras?
3. ¿Por qué adoptan los hoteles
la estrategia de la asset light?
4. ¿Qué es un modelo de negocio
de asset light hotelero? ¿Cuáles son las ventajas y desventajas?
TALLER
DE TRABAJO.
Hoteles en propiedad:
porcentaje
sobre los ingresos (basic fee) y sobre el beneficio de explotación
(incentivo). Nuevas fórmulas mixtas de riesgo.
1. Lo importante es el poder
de marca hotelera. Los gestores con marca operan en nombre del propietario,
a su cuenta y riesgo.
2. Sale & lease back
hotelero: vender la propiedad pero quedarse con la gestión.
3. Hay dos opciones: contratos
de alquiler con un variable sobre los beneficios o contratos de gestión
con un mínimo de la inversión, garantizado y avalado.
TALLER DE TRABAJO
¿Cómo calcular la rentabilidad
del lease back hotelero?
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Valor inmuebles = Renta anual/Rentabilidad exigida
TALLER DE TRABAJO
Del arrendamiento hotelero con opción
de compra al lease back inmobiliario.
TALLER DE TRABAJO.
Rentabilidad de hoteles en régimen de
concesión. Concesión hotelera.
TALLER DE TRABAJO.
Mejor ceder la gestión hotelera a un
experto.
TALLER DE TRABAJO.
Precauciones en la externalización de
servicios hoteleros.
TALLER DE TRABAJO
Régimen de remuneración en los
diferentes sistemas de explotación hotelera.
1. Cuantía variable en función de
la exploración hotelera y CAPEX.
2. Arrendamiento de empresa: renta fija y variable.
3. Franquicia: canon de entrada más porcentaje
de ingresos hoteleros.
4. Gestión hotelera: porcentaje del beneficio
bruto de explotación (GOP).
TALLER DE TRABAJO
La duración de los contratos hoteleros
se está reduciendo.
TALLER DE TRABAJO
Causas especiales de resolución de los
contratos hoteleros.
1. Caída de rentabilidad.
2. La quiebra de una de las partes.
3. Cláusulas indemnizatorias.
TALLER DE TRABAJO
La responsabilidad extracontractual en los
contratos hoteleros.
1. ¿Responsabilidad extracontractual del
titular del hotel o del explotador?
2. Responsabilidad extracontractual en el contrato
de gestión hotelera.
3. Responsabilidad extracontractual en el contrato
de arrendamiento de empresa hotelera.
4. Responsabilidad extracontractual en la franquicia
hotelera.
5. Responsabilidad extracontractual hotelera frente
a consumidores.
TALLER DE TRABAJO
El seguro del lucro cesante por si fracasa
el negocio hotelero. Expectativa de ganancia en base a ocupación
hotelera prevista.
TALLER DE TRABAJO
Principales modelos de
gestión hotelera en cifras. Situación española.
1. Contratos de alquiler hotelero.
2. Contratos de gestión hotelera (management).
3. Contratos de franquicia hotelera.
CHECK-LIST
1. ¿Propietario
independiente o afiliado a una cadena? Ventajas e inconvenientes.
2. Modelos de gestión
hotelera.
- Gestión y explotación
propia.
- Gestión del
propietario.
- Gestión propia
y afiliación hotelera.
- Gestión propia
y franquicia.
- Explotación
por operador hotelero.
- Arrendamiento
4. Tendencia del alquiler
a la gestión hotelera. ¿Arrendamiento o gestión hotelera?
5. Ventajas y desventajas
para el propietario y el operador hotelero
6. Flexibilización
de los modelos de gestión: la tendencia a compartir riesgos entre
hoteleros y propietarios
7. La influencia de la
entrada de los operadores internacionales en el mercado hotelero español.
