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CURSOS -
LIBRERÍA - Pdf DE LA CONSTRUCCIÓN, URBANISMO E INMOBILIARIO. |
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GUÍA RELACIONADA
Introducción |
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Los contratos de gestión hotelera surgieron
de un contrato de arrendamiento modificado para el Hilton de Hong Kong
en 1963, y los términos principales incluidos en él apuntalan
la mayoría de estos contratos hasta el día de hoy.
En la actualidad, todas las principales cadenas
hoteleras se han expandido, en un grado u otro, a nivel nacional e internacional
a través de una combinación de franquicia y gestión
hotelera, y todas tienen sus propios contratos estándar.
Aproximadamente una quinta parte de todos los hoteles
en Europa y una octava parte de todos los hoteles en América del
Norte están operados bajo acuerdos de gestión y aunque cada
acuerdo de gestión es único, los mismos problemas principales
generalmente se identifican y negocian entre las partes.
Tradicionalmente, los contratos de gestión
hotelera eran un medio para limitar la exposición de los operadores
a pagos de alquiler fijos cuando los ingresos caían. En mercados
menos desarrollados, incluso con un cierto grado de recuperación
económica, los operadores han seguido utilizando el contrato de
gestión hotelera de esta manera.
En mercados más desarrollados, como España,
ha habido una mayor complejidad en los acuerdos, un síntoma de que
los propietarios se especializan y buscan más control e información
sobre el funcionamiento de su hotel, fundamentalmente porque los propietarios
continúan cargando con la mayor parte del riesgo comercial en la
gestión hotelera.
Los contratos de gestión hotelera pueden
ser largos y complicados. La negociación de este acuerdo se centra
en el poder del propietario y los derechos del operador. El borrador inicial
lo ofrece el operador hotelero.
El objetivo principal de este acuerdo es que los
inversores de algunos hoteles carecen del know-how para operarlos por lo
que no pueden asumir su gestión y bien lo alquilan o encargan la
gestión a un operador hotelero.
Los elementos principales del contrato de gestión
hotelera son:
- Términos y condiciones del acuerdo
- Duración y durabilidad del acuerdo.
- Procedimiento de terminación anticipada
por cualquiera de las partes del contrato
- Pólizas de seguro del hotel y sus activos
fijos.
- Propiedad o inversión de la empresa gestora.
- Condiciones contractuales en caso de venta del
hotel.
- Tarifas de incentivos o penalizaciones relacionadas
con el desempeño operativo
- La exclusividad de la sociedad gestora.
- Situación de los empleados
LOS BANCOS Y LA GESTIÓN HOTELERA.
Un factor importante, como con cualquier inversión
inmobiliaria, es la actitud de los bancos o fondos que proporcionan la
financiación.
En muchos sentidos, los bancos siguen siendo tradicionales.
Conocen y entienden un contrato de arrendamiento, pero los contratos de
gestión hotelera (con tarifas basadas en el rendimiento) les ofrecen
menos certeza, por lo que tenemos casos como Alemania donde se basan comúnmente
en arrendamientos hoteleros.
Debido a las demandas del mercado, es esencial
comprender a los prestamistas y poder trabajar con ellos en un escenario
de acuerdos legales cada vez más complejos.
Por ejemplo, con los:
-
Acuerdos de no perturbación (NDA)
-
Un acuerdo entre el propietario de un hotel, el operador
y el banco prestamista del propietario mediante el cual el banco acuerda
que si el propietario no cumple con su préstamo y el banco realiza
una ejecución hipotecaria, el banco mantendrá el contrato
de gestión hotelera en su lugar. El banco generalmente tendrá
el derecho de intervenir y corregir el incumplimiento de un propietario
bajo el contrato de gestión hotelera.
-
Cláusulas de "No competencia"
-
Un propietario a menudo insistirá en que el
operador no abra otro hotel con la misma marca dentro de un cierto radio
territorial, ya sea durante todo el período de duración del
contrato de gestión hotelera o por un período específico.
Los operadores con grandes carteras que comprenden una serie de marcas
normalmente buscarán excluir algunas de las marcas de la cláusula
de no competencia.
-
RevPAR
-
La abreviatura de ingresos de habitaciones por habitación
disponible, es decir, el ingreso bruto de habitaciones del hotel dividido
por el número de noches de habitación disponibles (que también
es igual a la tarifa diaria promedio multiplicada por la ocupación).
Este es el punto de referencia principal para medir el rendimiento de los
hoteles.
NUEVAS CLÁUSULAS PARA COMPARTIR EL RIESGO
FINANCIERO EN LA GESTIÓN HOTELERA
Por lo tanto, hay que estar pendientes de la evolución
que exigirán los bancos financiadores en las cláusulas y
condiciones con el fin de distribuir el riesgo de la gestión hotelera
entre propietarios e arrendatarios.
Por ejemplo:
-
Contratos de renta variable
-
De cara al futuro, los operadores procurarán
repartir el riesgo de ingresos mediante la aplicación de rentas
variables. Sin embargo, la mayoría de los inversores core no los
considerarán atractivos, en parte por el perfil de yield más
elevado que les confieren las rentas variables y por la posible repercusión
negativa que esto pueda tener en el valor del activo.
-
Mecanismos de salida
-
Se flexibilizarán las cláusulas que
permiten a ambas partes rescindir el contrato. Los inversores reclamarán
compensaciones en caso de pérdidas y también de daños
y perjuicios, mientras que los operadores presionarán para conseguir
posibilidades de salida más sencillas en situaciones extraordinarias
como las pandemias.
-
Garantías
-
Los propietarios serán más reacios a
aceptar garantías corporativas de las sociedades matrices y solicitarán,
en cambio, más garantías bancarias a primer requerimiento.
-
Estipulaciones generales
-
Es probable que las estipulaciones de carácter
general (basket clauses) sean rechazadas por los propietarios para evitar
que los contratos se conviertan en instrumentos 100% variables cuando el
mercado baje, y, por lo tanto, que los arrendatarios puedan activar las
cláusulas de salida
-
Contratos triples netos y nuevas cláusulas
-
Los propietarios tratarán de conseguir contratos
triples netos y, por ende, exigirán al arrendatario que asuma todas
las cargas de la propiedad, los impuestos, las tasas y los gastos. Los
operadores pedirán que se incluyan cláusulas de aplazamiento
de pagos y reducción de rentas en caso de pandemia.
-
Períodos de carencia
-
En los nuevos contratos, los arrendatarios solicitarán
períodos de carencia o rentas escalonadas al inicio del período
de vigencia. A cambio, los propietarios pedirán pactos de compensación,
como descuentos en el precio en operaciones de sale & leaseback
-
Alquileres y yields
-
Se moderarán las previsiones de negocio y se
reducirán las rentas fijas ofrecidas por los operadores para reflejar
la caída del mercado, realizándose revisiones continuas.
Aumentará la percepción de riesgo y los yields de los hoteles.
-
Ubicaciones y solvencia
-
La COVID-19 hará que los inversores se inclinen
por destinos con un sólido comportamiento, y por arrendatarios y
micromercados de máxima calidad. El impacto será considerable
en ciudades secundarias y no principales, así como en los operadores
con menor envergadura y experiencia
-
Categoría de hotel
-
La percepción de riesgo de los inversores en
hoteles del segmento MICE y próximos a aeropuertos aumentará
a consecuencia de la COVID-19. Los inversores y los operadores tratarán
de diversificar sus carteras como estrategia fundamental de desarrollo.
-
CAPEX y estado del inmueble
-
El reposicionamiento, capex y los requerimientos de
mantenimiento incrementarán la percepción de riesgo y provocarán
que los inversores busquen planteamientos más conservadores en vez
de estrategias de valor añadido.
Todas estas cuestiones se analizan, desde una perspectiva
práctica y profesional, en la guía del gestor de hoteles
y contrato de gestión hotelera. |
PRELIMINAR
-
El contrato de gestión hotelera
en 37 preguntas y respuestas.
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|
1. ¿Qué es mejor alquilar un hotel
o ceder la gestión a un operador hotelero?
2. ¿Por qué se produce la relación
comercial entre un propietario de hotel y un operador hotelero?
3. ¿Cuál es la verdadera razón
por la que un fondo cede la gestión a un operador hotelero?
-
Recursos humanos muy especializados,
caros y conllevan riesgo.
4. ¿Qué es un contrato de gestión
hotelera?
a. Plazo del contrato de
gestión hotelera.
b. Honorarios de gestión
hotelera
5. ¿Cuáles son los riesgos del propietario
y del gestor hotelero?
6. ¿Cómo empieza a negociarse un
contrato de gestión hotelera?
-
Memorando de entendimiento (memorandum
of understanding MOU) o carta de intención.
7. ¿Qué debe negociar el operador hotelero?
8. ¿Qué debe negociar el propietario
de un hotel?
-
Presupuesto anual del hotel
-
Autoridad de firma del Director general
9. ¿Cuál es la posición del operador
(gestor) respecto al plazo de un contrato de gestión hotelera?
10. ¿Cuál es la posición
del propietario respecto al plazo de un contrato de gestión hotelera?
11. ¿Cuál es la posición
del operador (gestor) respecto del uso de la marca de un contrato de gestión
hotelera?
12. ¿Cuál es la posición
del propietario respecto del uso de la marca de un contrato de gestión
hotelera?
13. ¿Cuál es la posición
del operador (gestor) respecto a la Directiva y los empleados del hotel
en un contrato de gestión hotelera?
14. ¿Cuál es la posición
del propietario respecto a la Directiva y los empleados del hotel en un
contrato de gestión hotelera?
15. ¿Cuál es la posición del
operador (gestor) respecto a la fijación de tarifas por habitación
en un contrato de gestión hotelera?
16. ¿Cuál es la posición
del propietario respecto a la Directiva y los empleados del hotel en un
contrato de gestión hotelera?
17 ¿Cuál es la posición del
operador (gestor) respecto a sus honorarios en un contrato de gestión
hotelera?
18. ¿Cuál es la posición
del propietario respecto a los honorarios del operador (gestor) en un contrato
de gestión hotelera?
19. ¿Cuál es la posición
del operador (gestor) respecto a su exclusividad durante la negociación
del contrato de gestión hotelera?
20. ¿Cuál es la posición
del propietario respecto a la exclusividad del operador (gestor) durante
la negociación del contrato de gestión hotelera?
21. ¿Qué es un contrato de gestión
hotelera?
22. ¿Qué regula un contrato de gestión
hotelera?
23. ¿Qué es el fondo de reserva
de la propiedad en el contrato de gestión hotelera?
24. ¿Cómo se lleva a cabo una adecuada
gestión de compras FF&E?
25. ¿Cómo se calcula el plazo de
un contrato de gestión hotelera?
26. ¿Cómo se final los honorarios
del gestor hotelero?
-
Tarifa base
-
Tarifa variable o de incentivo
27. ¿Cómo se regula la tarifa variable
o de incentivo de un contrato de gestión hotelera?
28. ¿Qué son las tarifas variables
escalonados del operador hotelero?
29. ¿Cómo demostrar que el operador
hotelero está esforzándose en la gestión hotelera?
-
Las pruebas de rendimiento
-
Ingresos por habitación por habitación
disponible (Revenue per available room (RevPAR))
-
El nivel de Gross Operating Profit (GOP/Resultado
bruto de la explotación hotelera) para un año operativo
-
La conveniencia de basar la compensación
de la gestión hotelera en base al margen de RevPAR y de utilidad
bruta de operación (GOP).
-
Esperar al 3º o 4º año
de gestión hotelera
-
Cláusula con un "derecho a subsanación"
en caso de que una prueba de rendimiento no supere las expectativas
30. ¿Qué es el derecho de aprobación
del propietario sobre la gestión hotelera del operador?
-
Presupuesto
-
Designación de puestos clave
de alta dirección del hotel.
-
Subcontratación a largo plazo
de servicios auxiliares del hotel.
-
Arrendamientos y concesiones (ej.: spa).
-
Decoración hotelera. (Furniture,
fixtures, and equipment FF&E)
-
Mejoras rutinarias.
-
Mejoras discrecionales
31. ¿Qué es la cláusula de restricción
territorial ('área de protección') del contrato de gestión
hotelera?
32. ¿Puede el propietario vender o hipotecar
un hotel a pesar del contrato de gestión hotelera?
33. ¿Cómo proteger al operador hotelero
en caso de quiebra del propietario?
-
Acuerdo de no interrupción.
34. ¿Qué garantías de pago se
exigen al operador hotelero?
35. ¿Cuándo se puede rescindir un
contrato de gestión hotelera?
36. ¿Qué son los contratos de gestión
hotelera híbridos que pasan de la gestión a la franquicia
hotelera?
37. ¿Cómo resolver las disputas
de contrato de gestión hotelera?
-
Preacuerdo de resolución de disputas
en el MOU
-
Comité propietario-operador
-
Arbitraje o tribunales.
|
PARTE
PRIMERA
-
Examen comparativo de las diferentes
formas de gestión hotelera.
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|
Capítulo
1. |
Examen comparativo de las diferentes formas
de gestión hotelera.
1. Contrato de franquicia hotelera.
a. Contrato de franquicia un hotel
b. Estandarización entre
hoteles de una red de franquicias.
c. Cesión del derecho de
explotación de hoteles y manual del franquiciador hotelero.
d. La licencia de marca y la transmisión
del know how.
e. Cláusula de cifra estimada
obligatoria de ventas o de ingresos.
f. Cláusula para la fijación
de precios de venta de habitaciones. Homogenización de la red hotelera
franquiciada.
2. Contrato de arrendamiento de hotel.
a. Contrato de arrendamiento de
establecimiento hotelero.
Modalidades de precio pactado
-Precio fijo anual, revisable cada
año de acuerdo con una determinada condición -habitualmente
el índice de precios-.
-Porcentaje sobre la producción
que oscila alrededor del 5 por 100.
-Porcentaje sobre el "cash-f1ow"
generado. Sobre el 15 por 100.
-Cualquiera de las dos últimas
opciones complementadas con una cantidad fija.
b. Arrendamiento de empresa hotelera.
-
Diferencias entre el arrendamiento de
inmueble hotelero y el arrendamiento de empresa hotelera.
-
Lo que se arrienda es un negocio hotelero
en funcionamiento.
-
El arrendamiento de empresa en los casos
de lease back inmobiliario hotelero.
-
Obligaciones de saneamiento del arrendador
por cambios que afecten al funcionamiento de la empresa hotelera.
-
El pacto de retransmisión al
finalizar el contrato de arrendamiento de empresa hotelera.
3. Contrato de gestión hotelera
a. Contrato de gestión hotelera.
b. Condiciones contractuales
Condiciones contractuales
-Período de vigencia mínimo
de un año.
-Supervisión de la propiedad
en cuestiones relativas a la conservación general del hotel.
-Precio de gestión con las
mismas modalidades que acabamos de ver en el contrato de arrendamiento.
c. Arrendamiento de servicios hoteleros
especiales.
d. Un requisito exclusivo de los
contratos de gestión hotelera: el otorgamiento del poder de representación.
e. El presupuesto y los datos económicos-financieros
necesarios para su elaboración.
f. Cesión de uso de la marca
(no licencia de marca)
4. Contrato de dirección o "management" de
hotel.
a. Contrato de dirección
hotelera.
b. Condiciones del contrato de dirección
hotelera.
|
Capítulo
2. |
Valoraciones críticas de las diferentes
formas de explotación hotelera.
1. Ventajas de alquilar un hotel en lugar
de adquirirlo en propiedad.
2. El contrato de gestión hotelero.
3. La franquicia hotelera.
|
Capítulo
3. |
Reciprocidad entre en inversor patrimonialista
hotelero y el gestor hotelero.
1. El contrato de explotación hotelera
(alquiler).
2. El contrato de gestión hotelera.
3. El riesgo de la explotación hotelera
|
Capítulo
4. |
Todas las modalidades de gestión de
hoteles: propiedad, franquicia, afiliación, alquiler, etc.
1. La gestión hotelera por la propiedad.
2. El contrato de afiliación hotelera
3. El contrato de franquicia hotelera
4. El arrendamiento del hotel como arrendamiento
urbano para uso distinto de vivienda.
5. El arrendamiento del hotel como arrendamiento
de industria.
a. El objeto del arrendamiento
de industria es el negocio hotelero en su conjunto
b. Jurídicamente es muy relevante
la distinción entre arrendamiento de hotel (inmueble) y arrendamiento
de industria hotelera.
c. Condiciones del contrato de arrendamiento
de industria hotelero: renta fija, variable o mixta, la duración,
las causas de terminación anticipada, el régimen de las mejoras,
mantenimiento y reparaciones, los seguros, así como las condiciones
de entrega y devolución del hotel (corte de operaciones, estado
físico y comercial del hotel, estado de las licencias, así
como el régimen de asunción y reintegro de los empleados).
d. Precaución con los contratos
laborales en vigor a la fecha de suscripción del contrato de arrendamiento
de industria hotelera.
e. Ejemplo de cláusula para
cesión de empresa hotelera y recepción por el arrendatario.
f. Régimen jurídico
del arrendamiento de industria.
g. Resolución por vía
judicial del arrendamiento de industria mediante procedimiento ordinario.
6. El contrato de gestión o management hotelero.
TALLER DE TRABAJO
Principales modelos de gestión hotelera
en cifras. Situación española.
1. Contratos de alquiler hotelero.
3. Contratos de gestión hotelera (management).
4. Contratos de franquicia hotelera.
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Capítulo
5. |
¿Qué es un contrato de arrendamiento
hotelero triple neto NNN?
1. Arrendamiento neto “Net Lease Properties”
(NNN - arrendamiento neto triple)
2. Ventajas e inconvenientes.
a. Arrendador
b. Arrendatario
3. Cláusulas más frecuentes
a. Cláusulas que garantizan
al inversor el pago de la renta en cualquier circunstancia (incluidos,
por ejemplo, los supuestos de destrucción del edificio).
b. Régimen de obras, mantenimiento,
reparaciones y sustituciones, el derecho de sustitución, subarriendo,
cesión de garantías del arrendatario a los bancos, etc.
|
PARTE
SEGUNDA
|
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Capítulo
6. |
¿Qué hay que negociar en un contrato
de franquicia hotelera?
1. Duración del contrato de franquicia
hotelera.
2. Asistencia técnica hotelera.
3. Comisión de marca.
4. Comisión de marketing.
5. Comisiones de reservas.
TALLER DE TRABAJO
Diferencias entre una gestión hotelera
individual y mediante franquicia hotelera.
TALLER DE TRABAJO
Caso práctico: ¿Qué elegir
un contrato de franquicia hotelera o un contrato de gestión hotelera?
1. Claves de la franquicia hotelera.
2. Claves del contrato de gestión hotelera.
3. Servicios opcionales en la franquicia y en
la gestión hotelera.
4. ¿Qué conviene más la franquicia
hotelera o el contrato de gestión hotelera?
|
Capítulo
7. |
¿Qué es el asset light hotelero?
1. Alquiler mixto y franquicias de
grandes cadenas hoteleras internacionales.
2. ¿La práctica de asset light es
una práctica común entre las cadenas hoteleras?
3. ¿Por qué adoptan los hoteles
la estrategia de la asset light?
4. ¿Qué es un modelo de negocio
de asset light hotelero? ¿Cuáles son las ventajas y desventajas?
Ventajas
Desventajas
CHECK-LIST
1. ¿Propietario
independiente o afiliado a una cadena? Ventajas e inconvenientes.
2. Modelos de gestión
hotelera.
- Gestión y explotación
propia.
- Gestión del
propietario.
- Gestión propia
y afiliación hotelera.
- Gestión propia
y franquicia.
- Explotación
por operador hotelero.
- Arrendamiento
4. Tendencia del alquiler
a la gestión hotelera. ¿Arrendamiento o gestión hotelera?
5. Ventajas y desventajas
para el propietario y el operador hotelero
6. Flexibilización
de los modelos de gestión: la tendencia a compartir riesgos entre
hoteleros y propietarios
7. La influencia de la
entrada de los operadores internacionales en el mercado hotelero español.
|
PARTE
TERCERA.
-
La gestión
hotelera. El contrato de gestión hotelera.
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Capítulo
8. |
La profesionalización del sector: del
propietario gestor a la empresa de gestión hotelera.
1. El contrato
de gestión hotelera en el sistema de estructuración
de los hoteles.
2. La naturaleza del contrato de gestión
hotelera.
a. Cuando Conrad Hilton
inventó el contrato de gestión hotelera.
b. El contrato de gestión
hotelera es un contrato atípico.
El contrato de gestión hotelera
se caracteriza por sus cláusulas relativas a su duración,
la ‘performance’ del hotel, financiación, los honorarios de gestión,
las restricciones a la libre transmisibilidad del hotel, el “key money”,
las obligaciones de no injerencia por el titular del hotel, el ‘compliance’,
la reserva de FF&E, etc.
3. Clases de contratos de gestión hotelera.
a. En base a la retribución.
-
Contrato de gestión hotelera
con resultado mínimo garantizado.
-
Contrato de gestión condicionado
a que el propietario sólo recibirá beneficios en caso de
que el hotel alcance un mínimo de resultados.
-
Categorías en base a costes.
• Cuota fija en base a ingresos
brutos del hotel.
• Cuota variable en función
del flujo de caja final por la gestión hotelera. Variable en función
del operador y del activo.
• Gastos reembolsables por el uso
de los sistemas del operador.
b. Contrato mixto de contrato de arrendamiento
hotelero y gestión.
4. Plazo del contrato de gestión hotelera.
5. El propietario del hotel. Obligaciones.
6. El gestor hotelero. Obligaciones.
7. Supuestos de incumplimiento del propietario
o del gestor hotelero.
TALLER DE TRABAJO.
Formas de explotación de los establecimientos
de alojamiento turístico: el contrato de gestión hotelera.
TALLER DE TRABAJO
La duración de los contratos hoteleros
se está reduciendo.
TALLER DE TRABAJO
La retribución variable en el contrato
de gestión hotelera.
|
Capítulo
9. |
Los contratos de gestión hotelera. El
contrato de gestión o management hotelero.
1. El contrato de gestión o management
hotelero.
2. Obligaciones del propietario frente al gestor/cadena
hotelera
|
Capítulo
10. |
¿A quién encargar la gestión
hotelera, a un operador de marca o a un operador independiente?
1. La mayoría de los hoteles son
administrados por marcas u operadores independientes, no por sus dueños.
2. Operadores de marca hotelera.
a. Cuidado con que la marca
encargue la gestión a una de sus franquicias hoteleras.
b. Ventajas de los incentivos de
la marca hotelera. Ej.: financiación para el propietario.
c. La marca es poco flexible con
los honorarios de gestión.
3. Operadores hoteleros independientes
4. Duración del plazo del contrato de gestión
hotelera. Diferencias entre operadores de marca hoteleros o independientes.
a. Término inicial
b. Plazo de renovación
5. Tarifas de gestión del contrato de gestión
hotelera. Diferencias entre operadores de marca hoteleros o independientes.
a. Tarifas base
b. Comisión de rentabilidad
1. Flujo de caja disponible
después de la prioridad del propietario
2. Flujo de caja operativo (Ingresos
antes de impuestos sobre la renta)
3. Beneficio operativo bruto sobre
el umbral de la tarifa de incentivo
4. Variación positiva del
presupuesto
5. Variación positiva del
operador anterior
6. Otras tarifas
7. Tarifa de comercialización
grupal
8. Tarifa de contabilidad
9. Tarifa de gestión del
proyecto
10. Tarifa de reserva
6. Reserva para reemplazo. FF&E: Furniture, Fixtures
& Equipment – Mobiliario, Accesorios y Equipamiento.
a. Aportación a la
reserva por reemplazo. Fondo FF&E: Furniture, Fixtures & Equipment
– Mobiliario, Accesorios y Equipamiento.
b. Naturaleza cíclica del
gasto. Renovaciones del hotel.
c. La antigüedad de la propiedad
afecta la cantidad de fondos requeridos
d. Perspectivas del propietario
y gerente
e. Capital de trabajo. Responsabilidades
del propietario si el hotel no general fondos suficientes.
7. Cláusulas de rescisión
a. Rescisión por
rendimiento insuficiente del hotel.
b. Plazos de entrada en vigor de
las cláusulas de terminación (a contar desde la apertura
del hotel).
c. Especialidades en la terminación
de contratos hoteleros de marca.
d. Estándares de las cláusulas
de terminación del contrato de gestión hotelera.
Ejemplos
Índice ADR mínimo específico
RevPAR del hotel
e. Condición de devolución
mínima del propietario
Beneficio operativo bruto
Déficit de flujo de efectivo
f. Resolución sin causa
g. Terminación tras la venta
del hotel
h. Terminación en caso de
condena o siniestro.
i. Otras causas de rescisión
8. Seguros en el contrato de gestión hotelera.
9. Solución de disputas del contrato de
gestión hotelera.
10. Responsabilidades del propietario y el operador
hotelero. Presupuestos e informes financieros.
11. Cláusula de no competencia hotelera.
Restricciones de área.
12. Empleo relacionado con el contrato de gestión
hotelera.
13. Consideraciones para los propietarios antes
de firmar el contrato de gestión hotelera.
TALLER DE TRABAJO
¿Privatizar la gestión hotelera
de monumentos históricos?
|
Capítulo
11. |
Proceso de negociación
de un contrato de gestión hotelera o contrato de management hotelero.
1. El proceso negociador del contrato
de gestión hotelera.
a. Lo que interesa al operador
hotelero
b. Lo que interesa al propietario
del inmueble hotelero.
2. Comparativa entre el arrendamiento hotelero y el
contrato de gestión hotelera.
a. Operadores hoteleros
internacionales a favor del arrendamiento.
b. El contrato de gestión
hotelera y responsabilidad de dirigir un hotel.
3. El plazo del contrato de gestión hotelera.
a. Plazo general del contrato
de gestión hotelera.
b. La renovación y los plazos
de prórroga.
4. Honorarios o tarifas de gestión hotelera.
a. Tarifa base según
categoría hotelera.
b. Tarifas incentivadoras con porcentaje
de la ganancia operativa bruta (GOP)
1. Tarifa plana con porcentaje
de GOP
2. Tarifa escalada
3. Tarifa vinculada al flujo de
efectivo
5. Causas de rescisión del contrato de gestión
hotelera.
a. Prueba de rendimiento
del operador
b. Manipulación del rendimiento
del RevPAR
6. Involucración de la propiedad en la gestión
hotelera. Derechos de aprobación.
a. Presentación por
el operador del presupuesto anual.
b. Personal de alta dirección
del hotel.
c. Proveedores y externalización
de servicios de facility management hotelero.
d. Alquiler de espacios hoteleros
o concesiones.
e. FF&E: Furniture, Fixtures
& Equipment – Mobiliario, Accesorios y Equipamiento.
f. Fondos de reposición facilitado
por el prestamista del hotel.
7. Garantías de restricción territorial
impidiendo abrir otro hotel cercano de la misma marca hotelera.
8. Acuerdos entre el operador del hotel, el propietario
y el prestamista del propietario.
9. Cláusulas de garantías del operador.
10. Contribución financiera del operador
al coste de inversión del propietario. Key money del operador.
11. Derechos de rescisión del contrato
de gestión hotelera.
|
Capítulo
12. |
El precontrato y negociación de la gestión
hotelera.
1. La formalización del contrato,
2. Responsabilidades, derechos y obligaciones
derivadas de los contratos de gestión hotelera.
|
Capítulo
13. |
La negociación de un acuerdo de gestión
hotelera (HMA) y su memorando de entendimiento (“memorandum of understanding”
MOU) o carta de intenciones (LOI-Letter of Intention).
1. Memorando de entendimiento (“memorandum
of understanding” MOU) previo al contrato de gestión hotelera.
2. Términos comerciales de la gestión
hotelera.
3. Negociación del operador hotelero.
4. Negociación del propietario hotelero.
|
Capítulo
14. |
Claves para controlar
riesgos en el contrato de gestión hotelera.
1. Reestructuración de los préstamos
de un hotel con contratos de explotación. Plan de negocio.
2. Distribución de los riesgos entre operador
y propietario.
a. Márgenes de gestión
(bottom-line)
b. Incentive management fee.
c. Owners priority
d. Convenant de Loan to Value (LTV)
e. Cláusula de nondisturbance.
TALLER DE TRABAJO.
Claves para controlar
riesgos en el contrato de arrendamiento hotelero.
1. Impago de la renta pactada en el contrato de
arrendamiento hotelero.
2. Abandono de la gestión del activo por
parte del operador y responsabilidad del propietario. Owners priority.
3. Renta mínima garantizada más
un porcentaje de renta variable.
TALLER DE TRABAJO
¿Quién corre con el riesgo en
el contrato de gestión hotelera?
|
Capítulo
15. |
La responsabilidad extracontractual en los
contratos hoteleros.
1. ¿Responsabilidad extracontractual
del titular del hotel o del explotador?
2. Responsabilidad extracontractual en el contrato
de gestión hotelera.
3. Responsabilidad extracontractual en el contrato
de arrendamiento de empresa hotelera.
4. Responsabilidad extracontractual en la franquicia
hotelera.
5. Responsabilidad extracontractual hotelera frente
a consumidores.
TALLER DE TRABAJO
El seguro del lucro cesante por si fracasa
el negocio hotelero. Expectativa de ganancia en base a ocupación
hotelera prevista.
TALLER DE TRABAJO.
Las notificaciones de
desperfectos en la gestión hotelera y su examen por expertos
independientes. El caso de la Toja.
|
Capítulo
16. |
Causas especiales de resolución de los
contratos hoteleros.
1. Caída de rentabilidad.
2. La quiebra de una de las partes.
3. Cláusulas indemnizatorias.
|
CHECK-LIST
¿Qué
es un contrato de gestión o management hotelero?
Claves de la negociación
de los contratos de gestión hotelera
Desarrolle las ventajas
de contrato de gestión hotelera.
Indique las obligaciones
del gestor hotelero.
Descripción de
las precauciones y tipos de remuneración en porcentajes del contrato
de gestión hotelera.
Redacte una cláusula
de protección al propietario que decidiera ceder el establecimiento
a terceros en management o arrendamiento y análisis de los posibles
derechos de su estor hotelero.
¿Cuál es
el importe del fondo que se suele calcular según el número
de habitaciones o fijando una cantidad fija por habitación?
¿Cuáles
son las remuneración usuales es una retribución mixta por
la gestión de un hotel?
¿Cómo
dejar indemne al gestor de las consecuencias perjudiciales que la gestión
le pueda haber ocasionado?
Responsabilidades, derechos
y obligaciones derivadas de los contratos de gestión hotelera. Posición
del propietario y el operador.
Cláusulas entre
propietarios y operadores
¿Qué información
debe ser objeto de intercambio antes de la formalización del contrato?
Responsabilidades precontractuales
de propietario y operador
Garantías de flexibilidad
para posibles cambios de operador o renegociación de condiciones
Garantías en caso
de resolución del contrato con causa y sin causa. Supuestos de extinción
del contrato.
El precio y fórmulas
para su cálculo. Base de cálculo: beneficio o cifra de negocio
Cláusulas de remuneración
del gestor. Tarifa Base (Management Fee). Tarifa de Incentivos (Incentive
Fee). Tarifa de Servicios de Grupo (Group Services Fee).Tarifa de Resolución
anticipada (Termination Fee).Tarifa de Servicios de pre-apertura (Pre-opening
Fee)
Estimación de
gastos varios (marketing, reservas, gastos del gestor, fondo para FF&E,
etc.)
Delimitación en
caso de incumplimientos del presupuesto.
Límites presupuestarios:
parámetros de actuación de la cadena hotelera
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En esta parte
de la guía práctica se desarrollan los formularios a texto
completo.
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De este modo
complementamos la formación práctica de todos los temas analizados
previamente en la guía.
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El formulario
inmobiliario es una pieza clave en la práctica inmobiliaria y
estos modelos actualizados y a texto completo son de gran valor para el
profesional inmobiliario y de la construcción.
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Modelo de Contrato
de gestión hotelera.
-
Modelo 1
-
Objeto del contrato: la gestión del hotel.
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Descripción de las actividades: Administración
y dirección del hotel. Objetivos de la gestión (económica,
comercial, productiva, etc).
-
Duración y extinción.
-
Retribución a la gestora (porcentaje de
facturación).
-
Responsabilidad de la Gestora y rendición
de cuentas.
-
Modelo 2
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TALLER DE TRABAJO
Caso real
de pliego de cláusulas particulares del contrato de arrendamiento
de industria del hotel.
-
Pliego de Cláusulas
Particulares de Contrato de Arrendamiento
-
Índice
-
Capítulo I: disposiciones
generales
-
Antecedentes
-
Consideraciones generales
-
Inmueble objeto del contrato
de arrendamiento
-
Objeto
-
Legislación aplicable
y naturaleza del contrato
-
Legislación aplicable
-
Naturaleza del contrato
-
Régimen jurídico
del contrato
-
Jurisdicción competente
-
Órgano de contratación
plazo y duración del arrendamiento plan de transición
-
Capítulo II: Procedimiento
y forma de adjudicación del contrato
-
Procedimiento y forma de
adjudicación del contrato documentación disponible para los
candidatos documentación contractual y cláusula general
de contradicción licitadores
-
Capacidad y solvencia de
las empresas
-
Clases de licitadores y forma
de presentación de las ofertas
-
Lugar, plazo y requisitos
de presentación de las propuestas
-
Lugar y plazo de presentación
de las proposiciones
-
Requisitos de la documentación
-
Constitución de garantías
contenido de las proposiciones
-
Sobre a: documentación
general
-
Sobre b: propuesta técnica
-
Sobre c: propuesta económica
-
Valoración de las
proposiciones
-
Oferta técnica
-
Oferta económica
-
Recepción de documentación
valoración de las ofertas
-
Pliego de cláusulas
particulares del contrato de arrendamiento del hotel
-
Adjudicación, formalización
y publicidad del contrato
-
clasificación
de las ofertas, adjudicación del contrato
y notificación de la adjudicación
formalización del contrato abono de anuncios de licitación
devolución de documentación presentada por los licitadores
-
Capítulo III: Ejecución
del contrato
-
Licencias, autorizaciones
y tributos inicio del arrendamiento subrogación
de personal y bienes adscritos al hotel
-
Subrogación de personal
-
Bienes adscritos al hotel
-
Obligación esencial
del contrato
-
Fondo de reposición
-
Obras de conservación,
reparación y mantenimiento inspección general de la
explotación control de la gestión
comisión de seguimiento del contrato
-
Capítulo IV: derechos
y obligaciones de las partes
-
Derechos
-
Obligaciones
-
Derechos de la arrendataria
-
Obligaciones de la arrendataria
-
Obligaciones de la arrendataria
-
Mantenimiento de la categoría
del hotel
-
Mantenimiento de la marca
comercial de explotación del hotel
-
Riesgo y ventura seguros
-
Capítulo V: régimen
económico del contrato
-
Precio o renta del arrendamiento
-
Sistema de pagos por la arrendataria
-
Revisión de la renta
-
Intereses de demora
-
Capítulo VI
-
Subarriendo y cesión
del contrato
-
Subarriendo del hotel
-
Cesión del contrato
por la arrendataria
-
Venta del hotel por la arrendadora
-
Pliego de cláusulas
particulares del contrato de arrendamiento del hotel
-
Capítulo VII Extinción
del contrato
-
Causas de extinción
-
Cumplimiento del contrato
-
Verificación del cumplimiento
-
Modificación de la
plantilla
-
Intervención previa
-
Resolución del contrato
-
Causas de resolución
-
Efectos de la resolución
-
Reversión del hotel
-
Anexo I- Relación
contratos centro de negocios y galería comercial
-
Anexo II- Modelo de constitución
de garantía
-
Anexo III- Declaración
responsable de no estar incurso en
prohibición de contratar
-
Anexo IV- Compromiso de subrogación
-
Anexo V- Relación
de personal y características básicas del personal en cuyas
relaciones laborales deberá subrogarse la arrendataria
-
Anexo VI- Memoria económica
-
Anexo VII- Modelo oferta
económica
TALLER DE TRABAJO
Caso real. Formulario
de contratación por procedimiento abierto
de la prestación de servicios para
gestión y comercialización del hotel.
-
Objeto gestión
y comercialización del establecimiento hostelero.
-
Órgano de contratación
-
Procedimiento de adjudicación
-
Duración del contrato.
-
Tipo de licitación
o canon.
-
Garantías de la contratación
y obligaciones del contratista.
-
Capacidad para contratar
-
Presentación y contenido
de las proposiciones
-
Criterios de valoración
de las ofertas.
-
Apertura de ofertas y calificación
de las proposiciones
-
Toma de decisión y
requerimiento de documentación
-
Adjudicación y formalización
del contrato y notificación a los licitadores.
-
Devolución de documentación
a los licitadores.
-
Derechos y obligaciones específicas
del contratista.
-
Derechos y obligaciones
-
Causas de resolución
de la concesión.
-
Sucesión del contratista
-
Responsabilidad y seguros
-
Subcontratacion.
-
Desalojo y entrega a la sociedad
al fin del contrato.
-
Gastos a cargo del adjudicatario
-
Jurisdicción competente
.
-
Declaración responsable
de tener capacidad para contratar
TALLER DE TRABAJO
Caso real. Contrato de
constitución de un Derecho de superficie sobre un hotel. Pliego
de condiciones administrativas.
1.
Disposiciones generales
1.1. Régimen
jurídico
1.2. Perfil
del contratante.
1.3. Objeto
1.4. Duración
1.5. Presupuesto
de la inversión de rehabilitación
1.6. Limitación
en cuanto a la disposición del inmueble
1.6.1. Transmisión
1.6.2. Gravamen
hipotecario
2. Forma de
adjudicación: preparación de ofertas, adjudicación
y garantías.
2.1. Procedimiento,
forma y criterios objetivos de adjudicación
2.2. Lugar
y plazo de presentación de las propuestas
2.3. Forma
de presentación de las propuestas
2.4. Reunión
informativa previa y consultas de los licitadores
2.5. Constitución
de garantía provisional
2.6. Adjudicación
provisional
2.7. Actuaciones
previas a la formalización del contrato
2.7.1.
Obligaciones tributarias
2.7.2. Obligaciones
con la seguridad social
2.7.3. Garantía
definitiva.
2.7.4. Escritura
de formalización de la unión temporal de empresarios
2.7.5. Abono
de los anuncios de licitación.
2.7.6. Pólizas
de seguros
2.7.7. Otra
documentación.
2.8. Adjudicación
definitiva del contrato.
2.9. Formalización
del contrato
3. Ejecución
del contrato.
3.1. Condiciones
generales y especiales de realización del contrato
3.1.1. Condiciones
generales de realización del contrato.
3.1.1.1. Licencias,
autorizaciones y tributos
3.1.1.2. Inicio
del contrato
3.2. Redacción
del proyecto o proyectos de construcción
3.3. Ejecución
de las obras
3.3.1. Dirección
de las obras por el concesionario
3.3.2. Libro
de órdenes y asistencias
3.3.3. Dirección
facultativa.
3.3.4. Comunicación
de la conclusión de las obras nuevas o de mejora
3.3.5. Indemnización
de daños y perjuicios
3.3.6. Obras
de conservación y reparación
3.4. Inspección
general de la explotación
4. Derechos
y obligaciones de las partes
4.1. Derechos
de la administración
4.2. Derechos
del superficiario
4.3. Obligaciones
del superficiario
4.4. Mantenimiento
de la categoría de hotel
4.5. Riesgo
y ventura.
4.6. Otras
obligaciones del adjudicatario
4.7. Deber
de colaboración.
5. Régimen
económico del contrato
5.1. Presupuesto
de la inversión de rehabilitación.
5.2. Precio
a satisfacer
5.3. Otros
gastos a cuenta del concesionario.
5.4. Pagos
por el adjudicatario.
5.5. Actualización
del importe de los precios
5.6. Regularización
por gratuidades
5.7. Infracciones
y penalidades por incumplimiento de obligaciones contractuales.
5.7.1. Penalidades
por vulneración de las obligaciones del Adjudicatario
5.7.2. Graduación
de las infracciones
5.7.3. Penalidades
5.7.4. Graduación
de las penalidades.
5.7.5. Instrucción
del expediente y del procedimiento
5.7.6. Inicio
del procedimiento de imposición de penalidades
5.7.7. Reconocimiento
de responsabilidad o pago voluntario
5.7.8. Ejecución
de las penalidades económicas al adjudicatario
5.7.9. Actualización
de las penalidades
6. Cesión
y modificación del contrato
6.1. Cesión
del contrato
6.2. Modificación
del contrato
7. Conclusión
y extinción del contrato
7.1. Causas
de extinción
7.2. Extinción
7.2.1. Verificación
del cumplimiento.
7.2.2. Intervención
del funcionamiento por la administración con carácter previo
a la finalización del plazo de la concesión.
7.3. Resolución
del contrato.
7.3.1. Causas
de resolución
7.3.2. Efectos
de la resolución
7.3.3. Reversión
del inmueble.
8.1. Prerrogativas.
8.2. Jurisdicción
competente.
Anexos
TALLER DE TRABAJO
Caso real. Pliego de
cláusulas administrativas para la constitución del
derecho de superficie sobre solar patrimonial
y contrato privado para la ejecución
y gestión de un hotel de cuatro
estrellas y ejecución de estacionamiento
subterráneo.
Objeto
contrato privado, constitución derecho de superficie ejecución
de obra y prestación de servicios hoteleros
Plazo
Entidad contratante
Derecho de
superficie Derechos y obligaciones del adjudicatario. (Ejecutar, a su cargo,
las obras de acondicionamiento del solar y la construcción del Hotel,
de conformidad con los anteproyectos elaborados previamente a la adjudicación
del contrato, y los proyectos finalmente aprobados por el órgano
de contratación en el periodo que se determina)
Relaciones
del adjudicatario del derecho de superficie con terceros (Transmisión/cesión.
Explotación. Gravamen hipotecario.)
Régimen
económico existencia de crédito adecuado y suficiente (Presupuesto
base de licitación. Valor estimado del contrato. Precio. Cálculo
del riesgo operacional. Cálculo del ciclo de la vida. Cálculo
del canon concesional anticipado. Ingresos estimados periodo de concesión
derecho de superficie. Canon. Valor estimado del contrato. Cálculo
volumen anual de negocio).
Anteproyecto,
programa funcional o operativo y plan de negocio
Anteproyecto
del hotel propuesto y del edificio del aparcamiento del subsuelo.
Programa Funcional.
Subcontratación
y cesión del contrato
Sucesión
del contratista.
Redacción
del proyecto y ejecución de las obras
Riesgo y ventura
Fianza provisional
y definitiva
Resolución
del contrato, extinción. Cesión, subcontratación y
sucesión.
|
CHECK-LIST
Analice y mejore
el modelo adjunto de contrato de gestión hotelera
1. Concepto, función
económica y regulación aplicable.
2. Sujetos: el titular
del hotel gestionado y la cadena hotelera
3. Obligaciones de las
partes
4. Duración del
contrato: plazo inicial y prórrogas
5. Extinción del
contrato: transcurso del plazo, desistimiento, renuncia y resolución
por incumplimiento
|
PARTE
CUARTA
-
Compliance de la gestión hotelera.
|
z
|
Capítulo
12. |
Compliance de la gestión hotelera. Compliance
en hoteles.
1. La responsabilidad del propietario
hotelero en los contratos de gestión hotelera.
• En la relación
entre el propietario y el gestor se acuerden las bases de 'compliance'.
2. Los riesgos de incumplir la normativa hotelera.
Se recomienda que tanto
el propietario como el dueño tengan su propio programa de compliance”
para afrontar cualquier riesgo en el cumplimiento de las distintas normativas
laborales, sanitarias o de seguridad que afectan al negocio hotelero.
a. Responsabilidad hotelera general:
prevención de riesgos laborales, obligaciones fiscales y administrativas,
prevención de blanqueo de capitales, normativa sobre seguridad alimentaria,
protección de datos, gestión de residuos, normativa de protección
a consumidores, etc.
b. Prevención de riesgos
laborales
c. Responsabilidad penal de la empresa
3. Sistema de gestión de riesgos legales de
los hoteles.
-
Definir y establecer las bases y funcionamiento
del sistema de gestión de riesgos legales de los hoteles siguiendo
los principios y pautas establecidas en nuestra política de Control
de Riesgos.
4. Tolerancia cero.
La importancia del cumplimiento
normativo y del impacto que pueden tener ciertos incumplimientos
La política de Riesgos establece
una tolerancia cero al respecto del riesgo de cumplimiento.
Comité de Ética de
la empresa hotelera que se encarga de gestionar y coordinar el procedimiento
de denuncias e investigaciones.
Comisión de Auditoría
y Cumplimiento para seguimiento periódico del sistema de cumplimiento
legal.
5. La dispersión legal del derecho turístico.
a. Legislación hotelera.
b. Derecho urbanístico en
relación con los hoteles.
c. Legislación específica
hotelera (normativa contraincendios, higiene, edificación, fachadas,
licencias, parking, piscinas, seguridad, etc.).
6. UNE 19601 sobre sistemas de gestión de compliance
penal
7. Manual de ‘compliance’ para prevenir riesgos
penales corporativos en los hoteles.
El documento tiene un doble
objetivo: por un lado, ayudar a todo el equipo técnico a cumplir
las reglas, proporcionándoles una clara declaración de políticas
y procedimientos; y, por otro, asistir al personal y al conjunto de personas
con las que se relaciona profesionalmente la patronal en la identificación
y corrección de cualquier violación real o percibida por
ellos.
8. Compliance Officer
9. Ejemplo de responsabilidad legal hotelera:
inspección laboral.
-
Multa de 2,6 millones por los contratos
abusivos de 275 ‘kellys’ en cuatro hoteles.
TALLER DE TRABAJO
Compliance o cumplimiento normativo de Hoteles
Meliá conforme a la Norma UNE 19601: Sistemas de gestión
de compliance.
1. Regulación turística y hotelera
en España. Régimen autonómico.
2. Legislación relacionada con hoteles.
-
Los hoteles están sujetos por
una parte a legislación sobre los edificios, por lo tanto tienen
que cumplir con la normativa contraincendios, higiene, edificación,
fachadas, licencias, parking, piscinas, seguridad, y un largo etc. Y por
otra parte normativas laborales, fiscales, protección de datos,
salud alimentaria, calidad, etc.
3. Falsas denuncias contra hoteles.
TALLER DE TRABAJO
¿Cómo debe
actuar el gestor hotelero frente a las reclamaciones abusivas de turistas
británicos?
1. Los touroperadores (TTOO) se eximen de toda
responsabilidad.
2. Precauciones del gestor hotelero en caso de
reclamaciones.
Guía
relacionada
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O.
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