PARTE PRIMERA

Evaluación Previa a la Inversión

Estrategias de Inversión en Edificios Arrendados

Viabilidad Económica y Financiera

Aspectos Técnicos y de Gestión de la Rehabilitación

Aspectos Legales y Contractuales

Casos Prácticos y Estudios de Mercado

El cambio de uso del edificio que se quiere comprar

Rehabilitación y edificación. Técnicas edificatorias de rehabilitación.

Las Rehabilitaciones de los Barrios. La Rehabilitación Urbanística.

Casos prácticos de Inversión en Edificios Arrendados para Rehabilitar.

La inversión en edificios arrendados para rehabilitar es una estrategia que combina la generación de rentas con la oportunidad de revalorización del activo mediante su rehabilitación. Este enfoque puede ofrecer atractivos retornos, pero también implica una serie de desafíos y consideraciones clave que todo inversor debe conocer.

En esta guía, exploraremos los aspectos fundamentales que todo inversor debe tener en cuenta al embarcarse en este tipo de proyectos, desde la evaluación previa y el análisis de los contratos de arrendamiento, hasta la planificación de la rehabilitación y las estrategias de salida.

Evaluación Previa a la Inversión

Due Diligence Técnica del Edificio

Antes de realizar cualquier inversión, es esencial llevar a cabo una due diligence técnica exhaustiva del inmueble. Esto implica:

• Análisis estructural y arquitectónico: Evaluar la integridad estructural y detectar posibles patologías constructivas que puedan afectar la viabilidad del proyecto.
• Revisión de instalaciones: Verificar el estado de los sistemas eléctricos, de fontanería, climatización y otras instalaciones esenciales.
• Cumplimiento normativo: Asegurarse de que el edificio cumple con las normativas vigentes en materia de accesibilidad, seguridad contra incendios y otros aspectos legales.

Es fundamental revisar:

• Documentación legal: Confirmar la titularidad del inmueble, la ausencia de cargas o gravámenes, y la existencia de licencias y permisos.
• Zonificación y planeamiento urbanístico: Entender las limitaciones y posibilidades que ofrece el plan urbanístico local, incluyendo usos permitidos y parámetros edificatorios.
• Aspectos fiscales y tributarios: Conocer los impuestos aplicables y posibles incentivos fiscales por rehabilitación.

Análisis de los Contratos de Arrendamiento

Los contratos de arrendamiento vigentes pueden influir significativamente en la estrategia de inversión:

• Tipos de contratos: Diferenciar entre arrendamientos residenciales y comerciales, y entender las implicaciones de contratos de renta antigua.
• Derechos y obligaciones: Conocer las obligaciones del arrendador y los derechos del arrendatario, incluyendo cláusulas sobre obras y rehabilitación.
• Evaluación de rentas: Analizar las rentas actuales y el potencial de incremento post-rehabilitación.

Invertir en edificios con contratos de renta antigua presenta desafíos y oportunidades:

• Duración y prórrogas: Los contratos pueden tener duraciones extensas con rentas bajas.
• Marco legal: Es esencial entender las regulaciones que rigen estos contratos y las posibilidades de negociación o rescisión.
• Análisis financiero: Evaluar si la revalorización del inmueble compensa las limitaciones de ingresos a corto plazo.

Estudio de Viabilidad Financiera

Realizar un estudio de viabilidad permite estimar la rentabilidad del proyecto:

• Análisis de inversiones: Utilizar herramientas como el Valor Actual Neto (VAN) y la Tasa Interna de Retorno (TIR).
• Proyecciones de flujo de caja: Incluir costes de adquisición, rehabilitación, ingresos por rentas y valor de reventa.
• Escenarios y sensibilidad: Considerar diferentes escenarios de mercado y su impacto en la rentabilidad.

Explorar diversas fuentes de financiación:

• Financiación bancaria: Hipotecas y préstamos específicos para rehabilitación.
• Financiación alternativa: Inversores privados, fondos especializados o crowdfunding inmobiliario.
• Incentivos y beneficios fiscales: Aprovechar deducciones y exenciones por rehabilitación o eficiencia energética.

Planificación y Gestión de Proyectos de Rehabilitación

Una gestión eficaz del proyecto es clave para su éxito:

• Metodología de gestión: Definir claramente las fases del proyecto, cronogramas y hitos clave.
• Selección de profesionales: Contratar a arquitectos, ingenieros y contratistas con experiencia en rehabilitación.
• Control de calidad y supervisión: Asegurar que las obras cumplen con los estándares requeridos.

Incorporar innovaciones puede mejorar la eficiencia y sostenibilidad del proyecto:

• Materiales y técnicas sostenibles: Utilizar materiales ecológicos y sistemas que mejoren la eficiencia energética.
• Uso de BIM y tecnologías digitales: Implementar el Modelado de Información de Construcción para mejorar la planificación y ejecución.
• Gestión de residuos: Aplicar prácticas de economía circular en la gestión de los desechos de obra.

Marco Legal y Contratos Clave

Es fundamental tener una sólida comprensión del marco legal:

• Contratos de compraventa y arrendamiento: Revisar cláusulas esenciales y garantizar la seguridad jurídica.
• Licencias y permisos: Gestionar correctamente todos los trámites administrativos necesarios.
• Responsabilidad civil y seguros: Contar con coberturas adecuadas para proteger la inversión.

Modelos de Negocio en Inversión Inmobiliaria

Definir la estrategia más adecuada según los objetivos del inversor:

• Buy-to-let: Comprar para alquilar y generar ingresos recurrentes.
• Buy-to-sell: Comprar, rehabilitar y vender para obtener ganancias de capital.
• Desarrollo y promoción: Crear nuevos espacios o cambiar el uso del inmueble.

Planificar la forma de desinvertir o monetizar la inversión:

• Venta directa: Comercializar el inmueble rehabilitado en el mercado.
• Venta por tramos: Vender unidades individuales (como apartamentos) si el edificio está dividido en propiedades horizontales.
• Alquiler a largo plazo: Mantener el inmueble en cartera para obtener ingresos estables.

Al entender y abordar cuidadosamente los aspectos técnicos, legales y financieros, los inversores pueden maximizar las posibilidades de éxito y contribuir al desarrollo sostenible y revitalización de entornos urbanos.

¿Estás listo para dar el paso en la inversión en edificios arrendados para rehabilitar?

• Realiza una due diligence exhaustiva.
• Planifica estratégicamente tu inversión y rehabilitación.
• Acompáñate de profesionales expertos en cada etapa del proceso.
• ¡Transforma propiedades y crea valor en el mercado inmobiliario!

• Evaluación Previa a la Inversión

1. Importancia de la due diligence en la inversión inmobiliaria

a. Objetivos y alcance
b. Riesgos asociados a la omisión de la due diligence
c. Normativas internacionales relevantes

2. Análisis estructural y arquitectónico

a. Evaluación de la integridad estructural
b. Identificación de patologías constructivas
c. Impacto de la antigüedad y materiales utilizados

3. Revisión de instalaciones y sistemas

a. Sistemas eléctricos y de iluminación
b. Instalaciones de fontanería y saneamiento
c. Sistemas de climatización y ventilación

4. Accesibilidad y seguridad contra incendios

a. Cumplimiento de normativas de accesibilidad
b. Sistemas de detección y extinción de incendios
c. Planes de evacuación y señalización

5. Análisis de cumplimiento normativo

a. Licencias y permisos existentes
b. Inspecciones técnicas obligatorias
c. Sanciones y penalizaciones por incumplimiento

6. Elaboración del informe técnico

a. Estructura y contenido del informe
b. Interpretación de resultados y recomendaciones
c. Estimación de costes de rehabilitación 

1. Análisis de la ubicación y entorno

a. Valoración del entorno urbano
b. Infraestructuras y servicios públicos
c. Tendencias de desarrollo urbanístico

2. Revisión de la documentación legal

a. Títulos de propiedad y cargas registrales
b. Servidumbres y limitaciones al dominio
c. Litigios y disputas legales existentes

3. Zonificación y planeamiento urbanístico

a. Clasificación del suelo y usos permitidos
b. Parámetros urbanísticos: edificabilidad, altura, etc.
c. Planes especiales y áreas protegidas

4. Licencias y permisos

a. Estado de las licencias de obra y actividad
b. Procedimientos para obtención de nuevas licencias
c. Impacto de las licencias en la viabilidad del proyecto

5. Aspectos fiscales y tributarios

a. Impuestos locales y nacionales aplicables
b. Incentivos fiscales para la rehabilitación
c. Obligaciones fiscales del inversor

6. Due diligence urbanística internacional

a. Diferencias normativas entre países
b. Riesgos legales en mercados extranjeros
c. Estrategias para mitigar riesgos internacionales 

1. Hipoteca
2. Notas marginales y anotaciones preventivas

a. Nota marginal de ejecución hipotecaria
b. Notas marginales de afección fiscal
c. Nota marginal de inicio o sujeción de la finca a un proyecto de reparcelación
d. Nota marginal de expediente de expropiación
e. Anotación preventiva de embargo
f. Anotación preventiva de prohibición de disponer
g. Otras limitaciones administrativas: tanteos y retractos

3. Condiciones resolutorias y pactos especiales

a. Condición resolutoria
b. Pacto de reserva de dominio

4. Servidumbres y derechos reales
5. Normas estatutarias de la propiedad horizontal

1. Inspección física y registro del inmueble

a. Inspección física del inmueble
b. Verificación registral
c. Comparación con el Catastro

2. Declaraciones de obra nueva y régimen de Propiedad Horizontal

a. Declaración de obra nueva
b. Régimen de Propiedad Horizontal

3. Complejos inmobiliarios privados

a. Definición y características de los complejos inmobiliarios privados
b. Organización del complejo: comunidad o agrupación de comunidades
c. Cuotas de participación y gestión de las zonas comunes

4. Constitución y funcionamiento de la comunidad de propietarios

a. Constitución de la comunidad de propietarios
b. Funcionamiento de la comunidad de propietarios

5. Fondo de reserva y obligaciones económicas

a. Fondo de reserva
b. Obligaciones económicas de los propietarios

6. Inscripción y certificaciones del estado económico de la comunidad

a. Inscripción de los acuerdos comunitarios
b. Certificaciones del estado económico de la comunidad

• Estrategias de Inversión en Edificios Arrendados

1. Tipos de contratos de arrendamiento

a. Arrendamientos residenciales vs. comerciales
b. Duración y cláusulas clave
c. Contratos de renta antigua y su implicación

2. Derechos y obligaciones de las partes

a. Obligaciones del arrendador
b. Derechos del arrendatario
c. Gestión de incumplimientos y resolución de conflictos

3. Evaluación de ingresos y rentabilidades

a. Análisis de rentas actuales
b. Potencial de incremento de rentas
c. Riesgo de impago y vacancia

4. Legislación arrendaticia internacional

a. Comparativa de normativas en distintos países
b. Protección al arrendatario y desahucios
c. Cláusulas habituales en contratos internacionales

5. Impacto de la rehabilitación en los arrendamientos

a. Derechos de los inquilinos durante la rehabilitación
b. Reubicación temporal y compensaciones
c. Modificación de contratos post-rehabilitación

6. Estrategias de gestión de arrendamientos

a. Renegociación de contratos
b. Optimización de la cartera de inquilinos
c. Herramientas tecnológicas para la gestión 

1. Identificación de las partes y documentos acreditativos

a. Arrendador y arrendatario
b. Contratos de arrendamiento
c. Régimen legal aplicable
d. Identificación registral de la finca
e. Destino del local y licencias

2. Términos del arrendamiento

a. Plazo y prórrogas
b. Renta inicial y actual
c. Actualización e indexación de la renta
d. Gastos e impuestos

3. Derechos y obligaciones

a. Cesiones y subarrendamientos
b. Derechos de tanteo y retracto
c. Indemnizaciones por expiración del contrato
d. Obras, conservación y mejoras

4. Otros aspectos relevantes

a. Servicios y suministros
b. Seguros
c. Inscripción en el Registro de la Propiedad

1. Subrogación de derechos en caso de transmisión del inmueble
2. Arrendamientos de larga duración
3. Resolución de contratos por causas específicas

1. Introducción al régimen de renta antigua

a. Características del régimen de renta antigua
b. Impacto en el valor de mercado de los inmuebles
c. Duración de los contratos y su prórroga forzosa
d. Derechos y obligaciones de arrendador y arrendatario

2. Análisis financiero de los edificios de renta antigua

a. Rentabilidad esperada en comparación con nuevos contratos
b. Estimación de ingresos y gastos
c. Cálculo de posibles actualizaciones de renta
d. Expectativas a largo plazo

3. Marco legal internacional para arrendamientos de larga duración

a. Ejemplos internacionales de legislaciones similares
b. Derechos de subrogación y prórroga automática
c. Resolución del contrato y sus implicaciones

4. Due diligence en la adquisición de edificios de renta antigua

a. Revisión de contratos existentes
b. Estudio de viabilidad para inversión
c. Identificación de riesgos y oportunidades
d. Ejemplos prácticos de due diligence

• Ejemplo 1: Edificio con contratos a punto de finalizar
• Ejemplo 2: Edificio con necesidad de rehabilitación

1. Concepto y tipos de ruina

a. Ruina técnica
b. Ruina económica
c. Ruina urbanística

2. Procedimientos administrativos ante la ruina

a. Declaración de ruina y sus efectos
b. Obligaciones del propietario
c. Recursos y alegaciones

3. Oportunidades y riesgos de inversión

a. Potencial de revalorización
b. Costes asociados y financiación
c. Riesgos legales y de mercado

4. Casos prácticos de rehabilitación de edificios en ruina

a. Estudios de éxito

• Caso 1: Rehabilitación de un edificio histórico en el centro de Lisboa
• Caso 2: Conversión de una fábrica abandonada en un centro de coworking en Berlín

b. Lecciones aprendidas
c. Factores clave para el éxito

5. Subvenciones y ayudas públicas

a. Programas internacionales de apoyo
b. Requisitos y procedimientos
c. Compatibilidad con otras fuentes de financiación

6. Estrategias de gestión y salida

a. Venta post-rehabilitación
b. Alquiler y generación de rentas
c. Alianzas estratégicas y joint ventures

• Viabilidad Económica y Financiera

1. Análisis de inversiones y rentabilidad

a. Métodos de valoración (VAN, TIR)
b. Proyecciones de flujo de caja
c. Escenarios y sensibilidad

2. Estructuración de la financiación

a. Fuentes de financiación
b. Relación con entidades financieras
c. Financiación alternativa

3. Incentivos y beneficios fiscales

a. Deducciones y exenciones
b. Créditos fiscales por eficiencia energética
c. Tratamiento fiscal internacional

4. Gestión de riesgos financieros

a. Coberturas y seguros
b. Diversificación de inversiones
c. Planes de contingencia

5. Herramientas y modelos financieros

a. Software de análisis inmobiliario
b. Indicadores clave de rendimiento (KPI)
c. Benchmarking y comparativas de mercado

6. Planificación fiscal internacional

a. Estructuras societarias óptimas
b. Tratados de doble imposición
c. Estrategias para la repatriación de capital 

1. Modelos de negocio en inversión inmobiliaria

a. Buy-to-let (Comprar para alquilar)
b. Buy-to-sell (Comprar para vender)
c. Desarrollo y promoción inmobiliaria

2. Estrategias de valor añadido

a. Reposicionamiento de activos
b. Cambio de uso y reconversión
c. Incorporación de servicios adicionales

3. Estrategias de salida

a. Venta directa
b. Venta por tramos
c. Salida a bolsa (REITs)

4. Tendencias y oportunidades de mercado

a. Demanda en mercados emergentes
b. Impacto de la tecnología (PropTech)
c. Inversión sostenible y ESG (Environmental, Social, and Governance)

5. Alianzas y colaboraciones estratégicas

a. Asociaciones público-privadas (APPs)
b. Joint ventures internacionales
c. Redes de inversores

6. Gestión de activos post-inversión

a. Mantenimiento y operación
b. Fidelización de inquilinos
c. Actualización y adaptación a nuevas demandas

• Aspectos Técnicos y de Gestión de la Rehabilitación

1. Metodología de gestión de proyectos

a. Fases del proyecto
b. Cronograma e hitos clave
c. Gestión de recursos

2. Selección y contratación de profesionales

a. Arquitectos e ingenieros
b. Contratistas y subcontratistas
c. Consultores especializados

3. Gestión de permisos y licencias

a. Procedimientos administrativos
b. Relación con autoridades locales
c. Gestión de incidencias

4. Control de calidad y supervisión

a. Estándares de calidad
b. Auditorías y certificaciones
c. Resolución de defectos

5. Seguridad y salud en obra

a. Normativas internacionales
b. Planes de prevención
c. Formación y concienciación

6. Cierre del proyecto y entrega

a. Recepción de obras
b. Documentación final
c. Evaluación post-ocupación 

1. Innovación en materiales y técnicas constructivas

a. Materiales sostenibles
b. Tecnologías prefabricadas
c. Restauración de elementos históricos

2. Eficiencia energética y sostenibilidad

a. Certificaciones LEED y BREEAM
b. Sistemas de energía renovable
c. Gestión inteligente de edificios

3. Uso de BIM y tecnologías digitales

a. Modelado 3D y simulaciones
b. Gestión de información del edificio
c. Colaboración en línea

4. Accesibilidad y diseño universal

a. Normativas de accesibilidad
b. Adaptación de espacios existentes
c. Beneficios sociales y de mercado

5. Gestión de residuos y economía circular

a. Minimización de residuos
b. Reciclaje y reutilización de materiales
c. Impacto ambiental

6. Tecnología y tendencias emergentes

a. Internet de las Cosas (IoT)
b. Realidad aumentada y virtual
c. Impresión 3D en construcción

• Aspectos Legales y Contractuales

1. Legislación internacional aplicable

a. Convenciones y tratados
b. Normativas europeas y de otros bloques económicos
c. Compliance y estándares éticos

2. Propiedad y derechos reales

a. Adquisición de inmuebles por extranjeros
b. Derechos de superficie y usufructo
c. Limitaciones y servidumbres

3. Contratación internacional

a. Ley aplicable y jurisdicción
b. Resolución de disputas
c. Arbitraje internacional

4. Legislación laboral y subcontratación

a. Contratos laborales en el sector construcción
b. Normativas de subcontratación
c. Derechos laborales y seguridad social

5. Protección del patrimonio cultural

a. Restricciones en edificios históricos
b. Procedimientos de intervención
c. Colaboración con instituciones culturales

6. Responsabilidad civil y penal

a. Daños a terceros
b. Responsabilidad medioambiental
c. Sanciones y penalizaciones 

1. Contratos de compraventa de inmuebles

a. Cláusulas esenciales
b. Condiciones suspensivas
c. Garantías y seguros

2. Contratos de arrendamiento

a. Duración y terminación
b. Revisión de rentas
c. Obligaciones de mantenimiento

3. Contratos de construcción y rehabilitación

a. Tipos de contratos (lump sum, unit price)
b. Cláusulas de variaciones
c. Penalizaciones e incentivos

4. Contratos de financiación

a. Préstamos y créditos
b. Garantías reales y personales
c. Covenants financieros

5. Seguros y coberturas

a. Seguro de obra y montaje
b. Responsabilidad civil
c. Seguro decenal

6. Acuerdos de confidencialidad y no competencia

a. Protección de información sensible
b. Cláusulas de exclusividad
c. Limitaciones post-contractuales

• Casos Prácticos y Estudios de Mercado

1. Rehabilitación de edificios residenciales

a. Transformación de edificios históricos
b. Proyectos de vivienda social
c. Integración en el tejido urbano

2. Rehabilitación de edificios comerciales

a. Adaptación de espacios industriales
b. Centros comerciales y oficinas
c. Innovación en usos mixtos

3. Proyectos sostenibles y de eficiencia energética

a. Edificios de consumo casi nulo
b. Tecnologías verdes aplicadas
c. Certificaciones y reconocimientos

4. Rehabilitación en mercados emergentes

a. Oportunidades y desafíos
b. Adaptación cultural y normativa
c. Casos de éxito

5. Colaboraciones público-privadas

a. Modelos de partenariado
b. Financiación y gestión conjunta
c. Impacto social

6. Lecciones aprendidas y mejores prácticas

a. Factores de éxito
b. Errores comunes a evitar
c. Innovación y tendencias futuras 

1. Panorama global del mercado inmobiliario

a. Ciclos económicos y su impacto
b. Demanda y oferta global
c. Segmentación por tipo de activo

2. Tendencias actuales en inversión inmobiliaria

a. Digitalización y PropTech
b. Enfoque en sostenibilidad
c. Nuevos modelos de negocio

3. Impacto de factores macroeconómicos

a. Tipos de interés y acceso al crédito
b. Políticas monetarias y fiscales
c. Geopolítica y riesgos globales

4. Oportunidades en mercados específicos

a. Mercados emergentes
b. Ciudades secundarias en crecimiento
c. Sectores nicho (co-living, senior living)

5. Análisis competitivo y benchmarking

a. Principales actores del mercado
b. Estrategias competitivas
c. Innovación y diferenciación

6. Perspectivas futuras y previsiones

a. Evolución de la demanda
b. Cambios regulatorios
c. Adaptación a nuevos paradigmas

• El cambio de uso del edificio que se quiere comprar

1. Comprobación de la densidad urbanística y edificabilidad
2. Estudio de viabilidad de un cambio de uso
3. Licencia de obra mayor
4. Trámite final de la licencia de primera ocupación
5. Taller de trabajo: El cambio de uso relacionado con la modificación de la declaración de obra nueva

• Rehabilitación y edificación. Técnicas edificatorias de rehabilitación.

1. Ejecución de las obras de rehabilitación

a. Diagnóstico del estado del inmueble
b. Identificación de problemas comunes
c. Contratación de técnicos facultativos

2. Trámites y aspectos del proceso de rehabilitación

a. Redacción de proyecto edificatorio de rehabilitación
b. Proyecto de obras de rehabilitación
c. Dirección de las obras de rehabilitación

3. Licencias y autorizaciones

a. Licencia urbanística
b. Impuestos y tasas asociados
c. Plazos y condiciones

4. Contratación de la empresa constructora

a. Proceso de selección de la empresa constructora
b. Aspectos clave en el contrato
c. Ejecución y control de las obras

5. Finalización y recepción de las obras

a. Acta de recepción de las obras
b. Certificación final de obra
c. Documentación y garantías

• Las Rehabilitaciones de los Barrios. La Rehabilitación Urbanística.

1. ¿Qué es la rehabilitación urbanística?

a. La rehabilitación desde una perspectiva financiera y urbanística
b. Objetivos finales de la rehabilitación urbanística
c. El reto de la rehabilitación urbanística

2. La rehabilitación urbanística integral

a. Concepto y alcance de la rehabilitación integral
b. Características fundamentales de la rehabilitación integral
c. Pasos a seguir en la rehabilitación de un barrio

3. Mecanismos jurídicos para la rehabilitación integral

a. Órdenes de conservación por motivos de seguridad, salubridad y ornato público
b. La inspección técnica de edificaciones
c. La disciplina urbanística y otros mecanismos

4. Plan Especial de Reforma Interior (PERI)

a. Definición y finalidad de los PERI
b. Limitaciones y alcance en la rehabilitación integral
c. Ejemplos prácticos de PERI históricos

5. Las ordenanzas de estética

a. Marco jurídico de las ordenanzas de estética
b. Adaptación al ambiente y medidas estéticas
c. Impacto en la imagen urbana

1. Definición y clasificación de las áreas de rehabilitación

a. Área de Rehabilitación Integral (ARI)
b. Área de Rehabilitación de Centro Histórico
c. Áreas de Renovación Urbana (ARU)

2. Ayudas a la rehabilitación urbanística

a. Actuaciones subvencionables
b. Beneficiarios de las subvenciones de rehabilitación

3. Procedimiento de gestión de las ayudas a la rehabilitación

a. Solicitud de informe técnico
b. Visita del técnico
c. Contrato de obra, constructor, agente de la edificación y licencias
d. Tramitación de las ayudas a la rehabilitación

4. Taller de Trabajo en el contexto de la rehabilitación urbanística

a. Áreas de Rehabilitación Integral (ARI) y Áreas de Renovación Urbana (ARU)
b. Metodología y objetivos del taller de trabajo
c. Importancia en los planes de vivienda estatales

5. Check-list

a. Definición y utilidad de la check-list en la rehabilitación
b. Aspectos clave a considerar

1. La rehabilitación urbanística integral de barrios

a. Rentabilidad empresarial y rehabilitación
b. Necesidad de una regulación adecuada
c. Mecanismos jurídicos para la rehabilitación integral de la ciudad

2. Órdenes de conservación y mecanismos complementarios

a. Limitaciones de las órdenes de conservación
b. Aplicación práctica y desafíos
c. Necesidad de medidas adicionales

3. La inspección técnica de edificaciones

a. Objetivos y alcance de las inspecciones técnicas
b. Limitaciones en la rehabilitación integral
c. Otras medidas de policía urbanística

4. La disciplina urbanística

a. Papel en la rehabilitación urbana
b. Críticas y limitaciones del sistema actual
c. Necesidad de una aplicación más efectiva

5. Expediente BIC y legislación cultural

a. Protección del patrimonio histórico
b. Regulaciones y herramientas disponibles
c. Integración con la rehabilitación urbanística

6. Plan Especial de Reforma Interior (PERI)

a. Definición y objetivos de los PERI
b. Limitaciones y alcance en la rehabilitación integral
c. Ejemplos de PERI y su impacto

7. Las disposiciones sobre estética en el ámbito de la rehabilitación urbanística

a. Importancia de las ordenanzas de estética
b. Medidas para lograr la imagen urbana deseada
c. Limitaciones jurídicas y aplicación práctica

8. Fondos públicos y financiación de la rehabilitación

a. Papel de los fondos públicos en la rehabilitación
b. Limitaciones del sistema actual de subvenciones
c. Necesidad de una planificación integrada

9. La rehabilitación urbanística integral

a. Concepto y definición
b. Características y principios fundamentales
c. Modelo de rehabilitación integral y su aplicación

10. Taller de Trabajo en el proceso de rehabilitación urbanística integral

a. Características de la rehabilitación integral
b. Metodología y objetivos del taller
c. Beneficios para la ciudad y los inversores

• Casos prácticos de Inversión en Edificios Arrendados para Rehabilitar.

Caso práctico 1. "INVERSOR EN EDIFICIOS ARRENDADOS PARA REHABILITAR". Problemas iniciales con contratos de renta antigua

• Causa del Problema
• Soluciones Propuestas
• Negociación con los inquilinos para llegar a un acuerdo de desalojo con compensación económica
• Rehabilitación del edificio manteniendo a los inquilinos y aplicando mejoras acordes a la normativa vigente
• Consecuencias Previstas
• Resultados de las Medidas Adoptadas
• Lecciones Aprendidas

Caso práctico 2. "INVERSOR EN EDIFICIOS ARRENDADOS PARA REHABILITAR". Desafíos con la estructura del edificio y su impacto en la inversión

• Causa del Problema
• Soluciones Propuestas
• Contratar un equipo especializado para realizar un estudio detallado de las patologías estructurales y elaborar un plan de refuerzo
• Reestructuración del proyecto de inversión para incluir mejoras estructurales en fases
• Consecuencias Previstas
• Resultados de las Medidas Adoptadas
• Lecciones Aprendidas

Caso práctico 3. "INVERSOR EN EDIFICIOS ARRENDADOS PARA REHABILITAR". Conflictos entre propietarios e inquilinos por las obras de rehabilitación

• Causa del Problema
• Soluciones Propuestas
• Negociación con los inquilinos y reubicación temporal
• Modificación del plan de obras para limitar las molestias
• Consecuencias Previstas
• Resultados de las Medidas Adoptadas
• Lecciones Aprendidas

Caso práctico 4. "INVERSOR EN EDIFICIOS ARRENDADOS PARA REHABILITAR". Problemas de acceso a financiación debido a la situación arrendaticia

• Causa del Problema
• Soluciones Propuestas
• Negociación de una garantía adicional para mejorar el perfil crediticio del proyecto
• Búsqueda de financiación alternativa mediante inversores privados o fondos especializados
• Consecuencias Previstas
• Resultados de las Medidas Adoptadas
• Lecciones Aprendidas

Caso práctico 5. "INVERSOR EN EDIFICIOS ARRENDADOS PARA REHABILITAR". Problemas con las licencias de obra debido a restricciones urbanísticas

• Causa del Problema
• Soluciones Propuestas
• Adaptación del proyecto a las exigencias del plan especial de protección del patrimonio
• Solicitar una consulta previa con las autoridades urbanísticas para negociar posibles excepciones
• Consecuencias Previstas
• Resultados de las Medidas Adoptadas
• Lecciones Aprendidas

Caso práctico 6. "INVERSOR EN EDIFICIOS ARRENDADOS PARA REHABILITAR". Problemas con la comunidad de propietarios debido a desacuerdos sobre las obras

• Causa del Problema
• Soluciones Propuestas
• Negociación con la comunidad y presentación de beneficios a largo plazo
• Buscar financiación externa para cubrir la parte de los propietarios que no puedan pagar
• Consecuencias Previstas
• Resultados de las Medidas Adoptadas
• Lecciones Aprendidas

Caso práctico 7. "INVERSOR EN EDIFICIOS ARRENDADOS PARA REHABILITAR". Problemas de ocupación ilegal durante la rehabilitación

• Causa del Problema
• Soluciones Propuestas
• Acción legal inmediata para el desalojo
• Instalación de medidas de seguridad adicionales para evitar nuevas ocupaciones
• Consecuencias Previstas
• Resultados de las Medidas Adoptadas
• Lecciones Aprendidas

Caso práctico 8. "INVERSOR EN EDIFICIOS ARRENDADOS PARA REHABILITAR". Problemas con la revalorización del inmueble tras la rehabilitación

• Causa del Problema
• Soluciones Propuestas
• Reevaluar la estrategia de posicionamiento del edificio y ajustar el perfil de los inquilinos
• Ofrecer incentivos financieros para atraer a compradores o inquilinos
• Consecuencias Previstas
• Resultados de las Medidas Adoptadas
• Lecciones Aprendidas

Caso práctico 9. "INVERSOR EN EDIFICIOS ARRENDADOS PARA REHABILITAR". Conflictos por el cambio de uso del edificio tras la rehabilitación

• Causa del Problema
• Soluciones Propuestas
• Negociar con las autoridades urbanísticas para obtener una modificación puntual del plan de ordenación
• Mantener el uso residencial y ajustar la estrategia de comercialización de las unidades
• Consecuencias Previstas
• Resultados de las Medidas Adoptadas
• Lecciones Aprendidas

Caso práctico 10. "INVERSOR EN EDIFICIOS ARRENDADOS PARA REHABILITAR". Dificultades con los contratos de arrendamiento a largo plazo tras la rehabilitación

• Causa del Problema
• Soluciones Propuestas
• Adaptación del enfoque hacia alquileres flexibles y contratos de corta duración
• Incorporación de incentivos para promover contratos de larga duración
• Consecuencias Previstas
• Resultados de las Medidas Adoptadas
• Lecciones Aprendidas

Caso práctico 11. "INVERSOR EN EDIFICIOS ARRENDADOS PARA REHABILITAR". Problemas con la fiscalidad de la rehabilitación

• Causa del Problema
• Soluciones Propuestas
• Revisión de la documentación y presentación de una apelación ante la administración tributaria
• Negociar un plan de pagos para las obligaciones tributarias no previstas
• Consecuencias Previstas
• Resultados de las Medidas Adoptadas
• Lecciones Aprendidas

Caso práctico 12. "INVERSOR EN EDIFICIOS ARRENDADOS PARA REHABILITAR". Problemas con los vecinos por molestias durante la rehabilitación

• Causa del Problema
• Soluciones Propuestas
• Implementación de un plan de comunicación y coordinación con los vecinos
• Modificación de los horarios y adopción de medidas para reducir el impacto de las obras
• Consecuencias Previstas
• Resultados de las Medidas Adoptadas
• Lecciones Aprendidas

Caso práctico 13. "INVERSOR EN EDIFICIOS ARRENDADOS PARA REHABILITAR". Problemas con la conservación del valor patrimonial del edificio

• Causa del Problema
• Soluciones Propuestas
• Contratar un especialista en conservación del patrimonio para guiar las obras
• Negociar con las autoridades locales una solución consensuada para evitar sanciones mayores
• Consecuencias Previstas
• Resultados de las Medidas Adoptadas
• Lecciones Aprendidas

Caso práctico 14. "INVERSOR EN EDIFICIOS ARRENDADOS PARA REHABILITAR". Dificultades en la captación de inquilinos tras la rehabilitación

• Causa del Problema
• Soluciones Propuestas
• Reajustar el precio de alquiler y ofrecer incentivos para atraer a nuevos inquilinos
• Realizar campañas de marketing y resaltar las ventajas diferenciales del edificio
• Consecuencias Previstas
• Resultados de las Medidas Adoptadas
• Lecciones Aprendidas

Caso práctico 15. "INVERSOR EN EDIFICIOS ARRENDADOS PARA REHABILITAR". Dificultades legales con los contratos de arrendamiento tras la rehabilitación

• Causa del Problema
• Soluciones Propuestas
• Revisión y renegociación de los contratos de arrendamiento para garantizar el cumplimiento normativo
• Implementar una política de comunicación clara y formación para el equipo de gestión
• Consecuencias Previstas
• Resultados de las Medidas Adoptadas
• Lecciones Aprendidas

Caso práctico 16. "INVERSOR EN EDIFICIOS ARRENDADOS PARA REHABILITAR". Problemas con la evaluación de riesgos del proyecto de rehabilitación

• Causa del Problema
• Soluciones Propuestas
• Contratar un consultor especializado en evaluación de riesgos para rehabilitaciones
• Crear un fondo de contingencia para cubrir imprevistos
• Consecuencias Previstas
• Resultados de las Medidas Adoptadas
• Lecciones Aprendidas

Caso práctico 17. "INVERSOR EN EDIFICIOS ARRENDADOS PARA REHABILITAR". Problemas con la comunidad de propietarios por la participación en la rehabilitación

• Causa del Problema
• Soluciones Propuestas
• Proponer un plan de financiación para la comunidad de propietarios
• Crear un comité de propietarios para supervisar el proyecto y garantizar la transparencia
• Consecuencias Previstas
• Resultados de las Medidas Adoptadas
• Lecciones Aprendidas

Caso práctico 18. "INVERSOR EN EDIFICIOS ARRENDADOS PARA REHABILITAR". Problemas con la eficiencia energética y certificación del edificio tras la rehabilitación

• Causa del Problema
• Soluciones Propuestas
• Realizar mejoras adicionales para cumplir con los estándares de eficiencia energética
• Reformular la estrategia de marketing para destacar las mejoras energéticas realizadas
• Consecuencias Previstas
• Resultados de las Medidas Adoptadas
• Lecciones Aprendidas

Caso práctico 19. "INVERSOR EN EDIFICIOS ARRENDADOS PARA REHABILITAR". Problemas con la adaptación a normativas de accesibilidad tras la rehabilitación

• Causa del Problema
• Soluciones Propuestas
• Realizar obras adicionales para cumplir con las normativas de accesibilidad
• Solicitar una exención parcial de ciertos requisitos de accesibilidad
• Consecuencias Previstas
• Resultados de las Medidas Adoptadas
• Lecciones Aprendidas

Caso práctico 20. "INVERSOR EN EDIFICIOS ARRENDADOS PARA REHABILITAR". Problemas con la conservación de la fachada histórica durante la rehabilitación

• Causa del Problema
• Soluciones Propuestas
• Restaurar la fachada a su estado original con la ayuda de especialistas en conservación
• Negociar un acuerdo con las autoridades para mantener algunas modificaciones
• Consecuencias Previstas
• Resultados de las Medidas Adoptadas
• Lecciones Aprendidas

Caso práctico 21. "INVERSOR EN EDIFICIOS ARRENDADOS PARA REHABILITAR". Problemas con la infraestructura de servicios básicos durante la rehabilitación

• Causa del Problema
• Soluciones Propuestas
• Reemplazar completamente la infraestructura de servicios básicos
• Optar por soluciones temporales para garantizar la habitabilidad y planificar una rehabilitación futura de la infraestructura
• Consecuencias Previstas
• Resultados de las Medidas Adoptadas
• Lecciones Aprendidas

Caso práctico 22. "INVERSOR EN EDIFICIOS ARRENDADOS PARA REHABILITAR". Problemas con la obtención de licencias y permisos administrativos

• Causa del Problema
• Soluciones Propuestas
• Contratar un gestor especializado en licencias y permisos
• Presentar un plan de obra por fases para obtener licencias parciales
• Consecuencias Previstas
• Resultados de las Medidas Adoptadas
• Lecciones Aprendidas

Caso práctico 23. "INVERSOR EN EDIFICIOS ARRENDADOS PARA REHABILITAR". Problemas con el ruido y las molestias durante la rehabilitación

• Causa del Problema
• Soluciones Propuestas
• Implementación de un plan de mitigación de ruido y polvo
• Reubicación temporal de los inquilinos más afectados
• Consecuencias Previstas
• Resultados de las Medidas Adoptadas
• Lecciones Aprendidas

Caso práctico 24. "INVERSOR EN EDIFICIOS ARRENDADOS PARA REHABILITAR". Problemas con el incumplimiento del contrato de uno de los contratistas

• Causa del Problema
• Soluciones Propuestas
• Rescindir el contrato con el contratista incumplidor y contratar a una empresa de confianza
• Negociar con el contratista para mejorar la calidad y cumplir con los plazos bajo supervisión estricta
• Consecuencias Previstas
• Resultados de las Medidas Adoptadas
• Lecciones Aprendidas

Caso práctico 25. "INVERSOR EN EDIFICIOS ARRENDADOS PARA REHABILITAR". Problemas con la rentabilidad del proyecto debido a cambios en el mercado inmobiliario

• Causa del Problema
• Soluciones Propuestas
• Reformular la estrategia de mercado y diversificar el perfil de inquilinos
• Ofrecer incentivos atractivos para nuevos inquilinos
• Consecuencias Previstas
• Resultados de las Medidas Adoptadas
• Lecciones Aprendidas