| Introducción. |
|
Las grandes ciudades
son testigos de la compra de edificios céntricos para su rehabilitación.
En muchos casos se trata
de edificios que pertenecen a un único dueño, lo que facilita
mucho las gestiones, pero en otros casos son edificios con múltiples
propietarios que tienen contratos de alquiler de sus pisos.
No es infrecuente que se
trate de contratos de renta antigua, lo que dificulta el proceso inversor.
Con esta guía práctica
se trata de dar respuesta a todos los problemas prácticos que plantea
la inversión inmobiliaria como la due diligence, la auditoría
edificatoria, la due diligence urbanística, la situación
arrendaticia y de propiedad horizontal, el proceso de rehabilitación
edificatorio y urbanístico, fiscalidad de la rehabilitación,
etc.
Invertir en inmuebles antiguos,
incluso en estado de ruina, puede resultar una inversión rápida
y rentable pero deben tomarse todas las cautelas porque el sistema legal
español es muy garantista y quedan muy protegidos los derechos arrendaticios.
Lo mismo sucede con los cambios
de uso urbanístico o con el proceso de rehabilitación edificatoria.
La guía práctica
del inversor de edificios arrendados para rehabilitar ofrece soluciones
a toda esta problemática desde una perspectiva práctica y
profesional.
|
PARTE
PRIMERA
-
Conocer el
estado edificatorio antes de comprar.
|
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| Capítulo
1. |
Due diligence o informe
técnico del edificio.
1. Due diligence
o informe técnico del edificio (estructura, arquitectura, instalaciones,
accesibilidad, condiciones de protección contra incendios y urbanismo).
2. La auditoría técnica
de edificios o due diligence.
3. Ubicación del
edificio y documentación.
4. La inspección
5. Análisis de la
normativa técnica.
6. El informe
a.
Estructura y arquitectura del edificio
b. Instalaciones
c. Conductos
de instalación de climatización.
c. Due diligence
de una nave industrial
d. Licencias
e. Estimación
de coste a los defectos e incidencias observadas
|
| Capítulo
2. |
Invertir en edificios
en ruina.
1. ¿Qué
es un edificio en ruina? El estado ruinoso de un edificio.
2. Características
del estado de ruina.
3. La ruina de un edificio:
una clasificación administrativa.
TALLER DE
TRABAJO
Todo lo que hay saber
de los edificios en ruina.
1. Concepto de la ruina
urbanística.
2. Supuestos
a.
Ruina técnica
b. Ruina económica
-
Valor del edificio
-
Valor de las obras
c. Ruina urbanística.
3. Procedimiento
a.
Emisión de informes
b. Causas
de la ruina
c. Audiencia
de interesados
4. Efectos
a.
Situación de deterior de los edificios en ruina.
b. Alcance
de la ruina. Ruina parcial.
c. Orden de
demolición. Bienes de interés cultural.
TALLER DE TRABAJO
El perito judicial.
Redacción
de informes periciales en caso de patología de la edificación.
INFORMES,
DICTÁMENES Y PERICIALES
FASE DE PREPARACIÓN
REDACCIÓN
DEL DOCUMENTO
REPORTAJE
FOTOGRÁFICO
CRITERIOS
DE OBJETIVIDAD E IMPARCIALIDAD (CUMPLIMIENTO CON CÓDIGO TÉCNICO
DE LA EDIFICACIÓN).
RECOMENDACIONES
RESPECTO A LA PATOLOGÍA EDIFICATORIA.
ETAPAS DEL
ESTUDIO PATOLÓGICO
RECONOCIMIENTO
E INSPECCIÓN OCULAR
ANÁLISIS
SOBRE SEGURIDAD EDIFICATORIA
1. Análisis
de la organización estructural
2. Análisis
de los daños
REDACCIÓN
DEL DOCUMENTO
PRESENTACIÓN
1. Portada
2. Índice
3. Derechos
de propiedad intelectual.
4. Descripción
del edificio
TALLER DE TRABAJO
Modelo de informe de
evaluación de edificio a efectos de analizar un posible situación
de ruina edificatoria.
|
PARTE
SEGUNDA
-
Estado urbanístico
del edificio.
|
|
|
| Capítulo
3. |
“Due Diligence Urbanística”.
1. Primera aproximación
a la información urbanística.
2. La viabilidad económica
de un proyecto urbanístico (Estudio de viabilidad de una promoción
inmobiliaria).
a.
Documentos básicos para el examen de toda promoción inmobiliaria.
-
Proyecto básico
de ejecución.
-
Licencia de obra
/ solicitud de la licencia de obra.
-
Situación
urbanística del solar.
-
Coste real del
suelo.
-
Posibles cláusulas
resolutorias.
-
Relación
de las viviendas, garaje y trasteros.
-
Vinculación
de los garajes y trasteros.
-
Estudio de ingresos-gastos
de la promoción.
-
Aportación
contrato o precontrato con constructor.
-
Plan de disposiciones
del préstamo.
-
Situación
de las ventas.
-
Documentación
jurídica y financiera del promotor.
-
Expediente jurídico.
b. Experiencia
en el sector. Promociones realizadas hasta la fecha y/o en vigor.
c. Futuras
promociones.
d. Información
económico-financiera.
e. Detalle
de la solvencia.
f. En caso
de cooperativas y/o comunidades de propietarios.
g. Calendario
de ejecución.
3. Cómo localizar la
información urbanística necesaria para la “Due Diligence”.
a.
Planeamiento urbanístico. Plan general de ordenación urbana.
Naturaleza, objeto y ámbito territorial.
b. Documentación
del Plan General: contenido y valor de sus elementos.
c. Interpretación
del Plan General.
d. Información
urbanística. Publicidad del planeamiento.
e. Consulta
directa.
g. Informes
urbanísticos.
h. Cédulas
urbanísticas.
i. Valor acreditativo
de los informes y cédulas urbanísticas y precauciones sobre
su eficacia.
j. Información
urbanística a suministrar a los particulares en la enajenación
de fincas.
4. Aspectos
urbanísticos que deben aparecer en la escritura pública.
5. Datos personales
del titular de los derechos urbanísticos.
6. Aspectos
urbanísticos de los inmuebles.
a. Entorno.
b. Planeamiento
y situación urbanística.
c. Condiciones
de parcela.
7. Licencias.
a. Aspectos
generales.
b. Clases
de licencia.
Licencia de
Obras o edificación.
1. Licencia
de obra mayor.
a) Licencia
de obra mayor por consolidación de edificios.
b) Licencia
de obra mayor por nueva edificación.
c) Licencia
de obra mayor por rehabilitación de edificios.
d) Licencia
de obra mayor por restauración de edificios.
2. Licencia
de obras menores.
3. Licencia
de primera ocupación.
4. Licencia
de instalación, actividad y apertura.
5. Licencia
de actividades molestas.
8. Documentación
a aportar a la autoridad en materia de licencias.
a. Licencia
de obra mayor de acondicionamiento de local.
b. Licencia
de obra mayor de consolidación de edificios.
c. Licencia
de obra mayor de nueva edificación.
d. Licencia
de obra mayor de rehabilitación de edificios.
e. Licencia
de obra mayor de restauración de edificios.
f. Licencia
urbanística de obra mayor: Acondicionamiento de local sujeto al
Reglamento de Espectáculos Públicos y Actividades Recreativas.
g. Licencia
de obras menores.
9. Tasa por
licencia de obras.
10. Certificación
de la finalización de las obras.
11. Documentación
necesaria para solicitar licencia de segregación.
12. El aprovechamiento
urbanístico. La compra por promotores de “aprovechamientos urbanísticos”.
TALLER DE TRABAJO
Urbanismo y servidumbres
sectoriales.
1. Comprobar que el inmueble
se haya afectado por la incoación de un expediente de infracción
urbanística.
2. Servidumbres sectoriales
TALLER DE
TRABAJO
Consulta urbanística
y cédula urbanística.
1. Consulta urbanística
común al ayuntamiento.
2. Consulta Urbanística
Especial
3. Cédula Urbanística
TALLER DE
TRABAJO
Modelo de cédula
urbanística.
TALLER DE
TRABAJO
Modelo de ficha urbanística
de un proyecto de obra.
TALLER DE
TRABAJO
Supuesto especial de
“Due Diligence” urbanística de un proyecto básico apto para
licencia y pendiente de visado urbanístico.
I. Memoria.
II. Documentación
gráfica.
1.Planos informativos.
2. Planos descriptivos del
Proyecto.
TALLER DE TRABAJO
La necesidad de una AUDITORÍA
EXTERNA de la gestión urbanística municipal desde el planeamiento
al convenio.
|
PARTE
TERCERA
-
Las rehabilitaciones
de los barrios. La rehabilitación urbanística.
|
|
|
| Capítulo
4. |
El régimen legal
de la rehabilitación urbanística.
1. ¿Qué
es la rehabilitación urbanística?
2. Rehabilitación
y urbanismo autonómico.
3. Plan Especial de Reforma
Interior. PERI de rehabilitación sectorial.
4. Las ordenanzas de estética.
|
| Capítulo
5. |
Áreas de rehabilitación.
1. Área de
rehabilitación.
a.
Área de Rehabilitación Integral.
b. Área
de Rehabilitación de Centro Histórico.
2. Ayudas a la rehabilitación
urbanística. Actuaciones subvencionables.
a.
Actuaciones en los elementos comunes del edificio.
b. Actuaciones
en la adecuación de habitabilidad de las viviendas.
3. Beneficiarios de las subvenciones
de rehabilitación.
a.
Requisitos de la edificación.
b. Requisitos
de las actuaciones (tipo de obras).
4. Procedimiento de gestión
de las ayudas a la rehabilitación.
a.
Solicitud de Informe Técnico.
b. Visita
del técnico.
c. Contrato
de obra. Constructor. Agente de la edificación. Licencias.
d. Tramitación
de las ayudas a la rehabilitación. Expedientes.
TALLER DE TRABAJO
Áreas de Rehabilitación
Integral (ARI) y Áreas de Renovación Urbana (ARU).
CHECK-LIST
¿Qué es la
rehabilitación urbanística?
Desarrollar en qué
consiste la rehabilitación integral.
Desarrolle los diferentes
pasos a dar en caso de rehabilitación de un barrio.
La Gestión de la
Rehabilitación:
Encargo de gestión
La memoria de la rehabilitación:
Estudio social del área a rehabilitar.
Aspectos técnicos
de la misma:
- Delimitación del
área
- Detección de patologías
y carencias
- Subsanación de
las patologías e implementación de soluciones a las carencias
detectadas
- Evaluación económica
de la ejecución de obras y honorarios de proyectos y dirección
de obras
Evaluación económica
global de la actuación y programación temporal de la misma
|
| Capítulo
6. |
La rehabilitación
urbanística integral.
1. La rehabilitación
urbanística integral de barrios.
2. Órdenes de conservación
por motivos de seguridad, salubridad y ornato público.
3. La inspección
técnica de edificaciones o construcciones.
4. La disciplina urbanística.
5. Expediente BIC. Zonas
históricas. Legislación sectorial cultural.
6. Plan Especial de Reforma
Interior. Los PERI históricos.
7. Las disposiciones sobre
estética.
8. Fondos públicos
de un plan de rehabilitación integral de un área.
9. La rehabilitación
urbanística integral.
TALLER DE
TRABAJO
Características
de la rehabilitación integral.
TALLER DE
TRABAJO
La rehabilitación
urbanística integral de las ciudades.
1. ¿Por qué
es tan lenta la reforma interior de un núcleo histórico?
2. El reto de corregir con
urbanismo defectos edificatorios históricos. Diferentes alturas.
a.
Insalubridad, inseguridad edificatoria e inhabitabilidad.
b. La inspección
técnica de edificaciones.
c. La disciplina
urbanística. Expropiaciones.
c. Legislación
sectorial cultural. Expediente del BIC.
d. Plan Especial
de Reforma Interior. PERI. Programa URBAN.
e. Estética
urbana. Ordenanzas de estética edificatoria.
f. La rehabilitación
como medida social de acceso a la vivienda.
3. La rehabilitación
integral dentro del planeamiento urbanístico.
4. La rehabilitación
integral de áreas y la gestión urbanística.
a.
Gestión directa.
b. El agente
rehabilitador o edificador.
|
PARTE
CUARTA
-
Rehabilitación
y edificación. Técnicas edificatorias de rehabilitación.
|
|
|
| Capítulo
7. |
Conservación,
rehabilitación y mantenimiento de los edificios
1. Ejecución
de las obras de rehabilitación.
2. Trámites y aspectos
del proceso de rehabilitación
a.
Redacción de proyecto edificatorio de rehabilitación.
b. Proyecto
de obras de rehabilitación.
c. Dirección
de las obras de rehabilitación.
d. Licencia
urbanística
e. Constructor.
Contratista.
f. Proceso
de ejecución de las obras de rehabilitación.
g. Responsabilidades
y garantías de los agentes en la rehabilitación edificatoria.
h. Mantenimiento
de obra de rehabilitación edificatoria. Libro del edificio.
TALLER DE TRABAJO
Introducción práctica
a la rehabilitación edificatoria y su tramitación con los
ayuntamientos.
TALLER DE
TRABAJO
Código Técnico
de la Edificación (CTE). Modificaciones conforme a la Ley 8/2013,
de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación
urbanas.
TALLER DE
TRABAJO
El Código técnico
de la edificación (CTE) en la rehabilitación edificatoria.
TALLER DE
TRABAJO
Planificación
y calendario de una rehabilitación edificatoria.
TALLER DE
TRABAJO
El seguro decenal en
la rehabilitación edificatoria.
|
PARTE
QUINTA
-
Fiscalidad
de la Rehabilitación edificatoria.
|
|
|
| Capítulo
8. |
El IVA y la rehabilitación
de un inmueble.
El IVA y la rehabilitación
de un inmueble. Real Decreto-ley 6/2010, de 9 de abril, de medidas para
el impulso de la recuperación económica y el empleo.
TALLER
DE TRABAJO
El IVA en la rehabilitación
de una vivienda.
|
PARTE
SEXTA
-
El cambio de
uso del edificio que se quiere comprar.
|
|
|
| Capítulo
9. |
Cambio de uso del edificio.
Proceso a seguir.
1. Comprobación
de la densidad urbanística y edificabilidad
2. Estudio de viabilidad
de un cambio de uso.
3. Licencia de obra mayor
4. Trámite final
de la licencia de primera ocupación
TALLER DE
TRABAJO
El cambio de uso de un
inmueble relacionado con la modificación de la declaración
de obra nueva.
|
| Capítulo
10. |
Decreto Legislativo 7/2015,
de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de
Suelo y Rehabilitación Urbana.
1. Contenido del
derecho de propiedad del suelo: deberes y cargas.
2. El deber de conservación.
3. Límites del deber
de conservación. La ruina edificatoria.
4. Regulación de
las actuaciones de transformación urbanística.
a.
Actuaciones de transformación urbanística y actuaciones edificatorias.
b. Actuaciones
sobre el medio urbano.
5. Planes de rehabilitación
urbanística.
6. Sujetos obligados a asumir
el coste de las obras de rehabilitación, regeneración
y renovación aprobadas por la Administración y medidas
para facilitar su financiación.
7. Modalidades de gestión
directa e indirecta en la rehabilitación urbanística.
TALLER DE
TRABAJO
El Informe de Evaluación
de los Edificios en el Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por
el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación
Urbana.
1. Informe de evaluación
de los edificios.
a.
Condiciones básicas de accesibilidad.
b. Certificación
de la eficiencia energética del edificio.
2. Diferencias entre obras de
“rehabilitación edificatoria” y obras de “regeneración y
renovación urbana.
a.
Sujetos obligados.
b. Facultades.
TALLER DE TRABAJO
Modelo de Ordenanza de
Rehabilitación y el Documento de Recomendaciones sobre incentivos
a la rehabilitación con criterios de eficiencia energética.
MODELO
DE ORDENANZA DE REHABILITACIÓN
ÍNDICE:
MODELO DE ORDENANZA DE REHABILITACIÓN
EXPOSICIÓN
DE MOTIVOS
TÍTULO
I: DISPOSICIONES GENERALES
Artículo
1. Objeto
Artículo
2. Definiciones
Artículo
3. Ámbito de aplicación
Artículo
4. Participación ciudadana
Artículo
5. Ayudas y bonificaciones
TÍTULO
II: DEBER DE CONSERVACIÓN
Artículo
6. Alcance del deber
Artículo
7. Obligados
Artículo
8. Límites del deber
Artículo
9. Control del deber
TÍTULO
III: CONDICIONES BÁSICAS DE ACCESIBILIDAD
CAPÍTULO
I. Disposiciones Generales
Artículo
10. Objeto
Artículo
11. Ámbito de aplicación
Artículo
12. Cumplimiento de los parámetros urbanísticos
CAPÍTULO
II. Obras e instalaciones para adecuar los edificios existentes a las condiciones
básicas de accesibilidad
Artículo
13. Condiciones básicas de accesibilidad a las que deben adecuarse
los edificios existentes
Artículo
14. Ajustes razonables en materia de accesibilidad
Artículo
15. Clasificación de los elementos para adecuar los edificios a
las condiciones básicas de accesibilidad
•SECCIÓN
I. Elementos para la mejora de la accesibilidad en accesos y pequeños
desniveles: rampas y plataformas elevadoras
Artículo
16. Elementos para la mejora de la accesibilidad en accesos y pequeños
desniveles: exigencias técnicas para rampas y plataformas elevadoras
Artículo
17. Colocación de rampas y plataformas elevadoras
Artículo
18. Colocación de rampas y plataformas elevadoras: justificación
de la solución adoptada
•SECCIÓN
II. Ascensores: condiciones generales para su implantación en edificios
existentes e incidencia en otras condiciones de la edificación
Artículo
19. Emplazamiento de los nuevos ascensores en edificios existentes
Artículo
20. Condiciones de accesibilidad y criterios generales para la instalación
de nuevos ascensores
Artículo
21. Incidencia del nuevo ascensor en las condiciones de seguridad estructural
(DB SE) Artículo 22. Incidencia del nuevo ascensor en las condiciones
de protección frente al ruido (DB HR)
Artículo
23. Incidencia del nuevo ascensor en las condiciones de ventilación
e iluminación de escaleras y el acceso a patios
Artículo
24. Incidencia del nuevo ascensor en las condiciones de ventilación,
iluminación y vistas de dependencias vivideras
Artículo
25. Incidencia del nuevo ascensor en las condiciones de seguridad de utilización
y accesibilidad (DB SUA) y en los elementos de circulación:
pasillos y escaleras
Artículo
26. Incidencia del nuevo ascensor en las condiciones de seguridad en caso
de incendio DB SI)
•SECCIÓN
III. Instalación de ascensores en el interior del edificio y en
patio interior
Artículo.
27. Instalación del ascensor en el interior del edificio Artículo.
28. Instalación del ascensor en patio interior
•SECCIÓN
IV. Instalación de torres de ascensores por el exterior de los edificios
Artículo
29. Condiciones generales para la instalación de torres de ascensores
por el exterior del edificio
Artículo
30. Condiciones particulares que deben cumplir las torres de ascensores
Artículo
31. Condiciones particulares para la instalación de torres de ascensores
por el exterior del edificio, sobre espacio destinado a zonas verdes
y vías públicas
CAPÍTULO
III. Tramitación y procedimiento
Artículo
32. Procedimiento general
Artículo
33. Solicitud. Documentación requerida
Artículo
34. Tramitación, informes y alternativas técnicas Artículo
35. Resolución administrativa
Artículo
36. Efectos del otorgamiento de las autorizaciones Artículo 37.
Inicio de las obras
Artículo
38. Inspección y supervisión de las obras e instalaciones
CAPÍTULO
IV. Actuaciones mediante expropiación
Artículo
39. Justificación de la expropiación
Artículo
40. Consulta al Ayuntamiento
Artículo
41. Solicitud de expropiación
Artículo
42. Contenido del proyecto expropiatorio
Artículo
43. Tramitación del expediente de expropiación
Artículo
44. Sujeción de la expropiación a los criterios establecidos
en la legislación vigente en la materia
TÍTULO
IV: EFICIENCIA ENERGÉTICA
Artículo
45. Objeto y ámbito de aplicación
Artículo
46. Criterios de eficiencia energética en los procedimientos de
concesión de licencias urbanísticas y cambios de uso
Artículo
47. Criterios de eficiencia energética en los procedimientos de
contratación pública Artículo 48. Intervenciones en
la envolvente de los edificios existentes (medidas pasivas) Artículo
49. Intervenciones para la renovación, adecuación e implantación
de instalaciones (medidas activas)
Artículo
50. Iluminación de espacios comunes
Artículo
51. Iluminación y ventilación en patios interiores
Artículo
52. Medidas de flexibilización y fomento de la eficiencia energética
en las edificaciones existentes
TÍTULO
V: PROCEDIMIENTO
Artículo
53. Iniciativa en la ordenación de las actuaciones
Artículo
54. Ordenación y gestión de las actuaciones
Artículo
55. Acuerdo administrativo de delimitación de ámbito
Artículo
56. Licencias
Artículo
57. Alcance del control de legalidad de la licencia urbanística,
de la declaración responsable y de la comunicación
previa
TÍTULO
VI: CUMPLIMIENTO, CONTROL, VERIFICACIÓN E INSPECCIÓN Y RÉGIMEN
DE INFRACCIONES Y SANCIONES
CAPÍTULO
I. Cumplimiento, control, verificación e inspección
Artículo
58. Cumplimiento
Artículo
59. Control, verificación e inspección
Artículo
60. Informe de Evaluación de los Edificios
Artículo
61. Plazos y edificios sujetos a Informe de Evaluación de los Edificios
Artículo 62. Actuaciones inmediatas y urgentes
CAPÍTULO
II. Órdenes de ejecución de obras de conservación
y rehabilitación
Artículo
63. Órdenes de ejecución de obras de conservación
y rehabilitación Artículo 64. Órdenes de ejecución
para elementos sometidos a algún tipo de protección Artículo
65. Órdenes de ejecución por motivos turísticos, culturales
o estéticos Artículo 66. Obligados
Artículo
67. Iniciación del procedimiento
Artículo
68. Informe técnico municipal
Artículo
69. Trámite de audiencia y propuesta de resolución
Artículo
70. Resolución
Artículo
71. Verificación del cumplimiento
Artículo
72. Incumplimiento
CAPÍTULO
III. Régimen disciplinario
Artículo
73. Infracciones y Sanciones
Artículo
74. Responsabilidad
CAPÍTULO
IV. Ejecución subsidiaria y expropiación
Artículo
75. Disposiciones comunes a la ejecución subsidiaria y la expropiación
Artículo 76. Ejecución subsidiaria
Artículo
77. Expropiación
Disposición
adicional única. Actuaciones en inmuebles catalogados o con protección
Disposición
derogatoria única. Normas derogadas
Disposición
final primera. Entrada en vigor
Disposición
final segunda. Competencia
ANEXO: DEFINICIONES
|
PARTE
SÉPTIMA
-
Estado legal
del inmueble.
|
|
|
| Capítulo
11. |
Cargas financieras del
inmueble.
TALLER
DE TRABAJO
Cargas inscritas en el
registro de la propiedad.
-
Hipoteca.
-
Nota marginal
de ejecución hipotecaria.
-
Notas marginales
de afección fiscal.
-
Nota marginal
de inicio o sujeción de la finca a un proyecto de reparcelación.
-
Nota marginal
acreditativa de la iniciación del expediente de expropiación,
derecho de reversión.
-
Notas marginales
que pueden aparecer sobre las fincas.
-
Anotaciones preventivas.
-
Anotación
preventiva de embargo.
-
Anotación
preventiva de prohibición de disponer.
-
Otras limitaciones
administrativas: tanteos y retractos a favor de las administraciones públicas
-
Condición
resolutoria
-
Pacto de reserva
de dominio
-
Servidumbres
-
Normas estatutarias
de la propiedad horizontal y pactos especiales
-
Opción
de compra
-
Concurso de acreedores
|
| Capítulo
12. |
Régimen de propiedad
horizontal. Comunidad de vecinos.
Declaraciones de
obra nueva Inmuebles en régimen de comunidad y de Propiedad Horizontal.
Real Decreto Legislativo
7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la
Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana.
-
Artículo
28. Declaración de obra nueva.
-
La declaración
de obra nueva en la ley 13/2015, de 24 de junio.
|
PARTE
OCTAVA
-
Régimen
arrendaticio del inmueble.
|
|
|
| Capítulo
13. |
-
Due diligence de Arrendamientos
urbanos de un edificio.
|
| Capítulo
14. |
Real Decreto-ley 7/2019,
de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler.
1. Diferencias entre
el Decreto-ley 7/2019 y el anterior Real Decreto-ley 21/2018.
a.
Tabla comparativa texto anterior y el RDLey 7/2019
b. Tabla comparativa
Real Decreto Ley 21/2018 (derogado) y el Real Decreto 7/2019
c. Tabla comparativa
Real Decreto Ley 21/2018 (derogado) y el Real Decreto Ley 7/2019
2. Exposición de Motivos
a.
Normativa por la que se regulan los arrendamientos de vivienda
b. Ámbito
de aplicación de la Ley de Arrendamientos Urbanos
c. Relación
de los arrendamientos urbanos con el Registro de la Propiedad.
-
Supresión
de la necesidad de inscripción de los contratos de arrendamiento
en el Registro de la Propiedad, para que produzca efectos respecto de terceros
-
Efectos frente
a terceros que hayan inscrito.
-
Duración
del contrato sobre finca no inscrita.
-
Prórroga
en caso de arrendamiento inscrito.
3. Duración mínima
de los arrendamientos de vivienda.
-
Duración
de los contratos de arrendamiento de vivienda y de sus prórrogas
4. Prórroga del contrato.
-
Denegación
de la prórroga por necesidad del arrendador persona física
5. Resolución del derecho
del arrendador.
6. Enajenación de
la vivienda arrendada.
7. Subrogación en
caso de muerte del arrendatario.
-
Imposibilidad
de excluir la subrogación mortis causa en arrendatarios que se encuentren
en situación de vulnerabilidad o afecte a menores de edad, personas
con discapacidad o mayores de 65 años
8. Actualización de la
renta.
-
a. La limitación
en la actualización de la renta
-
b. El pacto para
la elevación de la renta por mejoras
-
c. La atribución
de los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización
del contrato al arrendador persona jurídica
9. Gastos de formalización
y otros.
10. Derecho de adquisición
preferente.
-
El derecho de
adquisición preferente a favor de las Administraciones Públicas
11. Fianza.
-
Los nuevos límites
a las fianzas y garantías adicionales
12. Contratos anteriores.
13. Medidas para estimular
la oferta de alquiler.
14. Sistema de índices
de referencia del precio del alquiler de vivienda.
|
| PARTE
NOVENA.
|
|
|
| Capítulo
15. |
Soluciones para contratos
de renta antigua.
1. ¿Cuál
es el problema de la renta antigua en España?
2. ¿Qué pasó
con la reforma operada por la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994?
3. El modelo francés.
4. ¿Qué puede
hacer el arrendador de renta antigua?
5. La rehabilitación
subvencionada como solución.
a.
Autorización gubernativa de derribo para nueva edificación.
b. Derribo
para nueva edificación
c. Los arrendamientos
ante la declaración de ruina de la finca
6. La solución a la renta
antigua vía constitución de un derecho de habitación.
TALLER DE
TRABAJO
¿Qué ocurre
si un fondo de inversión compra un edificio con arrendatarios de
renta antigua?
TALLER DE
TRABAJO
Edificios arrendados
en ruina. Demolición para su posterior reedificación.
TALLER DE
TRABAJO
"MOBBING INMOBILIARIO"
1. ¿Qué es
el "MOBBING INMOBILIARIO"?
2. Precauciones y soluciones
al "MOBBING INMOBILIARIO".
|
| Capítulo
16. |
¿Cuáles
son los contratos de arrendamiento de renta antigua?
1. Introducción.
2. Contratos de arrendamiento
celebrados a partir del 9 de mayo de 1985
3. Contratos de arrendamiento
de vivienda celebrados con anterioridad al 9 de mayo de 1985
4. Contratos de arrendamiento
de local de negocio celebrados con anterioridad al 9 de mayo de 1985
5. Contratos de arrendamiento
asimilados a inquilinato y a local de negocio celebrados con anterioridad
al 9 de mayo de 1985
a.
Asimilados al inquilinato
b. Asimilados
a local de negocio
c. Arrendamientos
de fincas urbanas en las que se desarrollen actividades profesionales
TALLER DE TRABAJO
La prórroga forzosa
de los contratos de 1985 a 1995 con renuncia a plazo, una injusticia sin
sentido.
TALLER DE
TRABAJO
El derecho de retorno
en la Disposición Adicional octava LAU 1994.
TALLER DE
TRABAJO
Extinción de contrato
de local de negocio. Los 20 años de la renta antigua.
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| Capítulo
17. |
Incremento de la renta
de alquiler.
1. Contratos de
renta antigua celebrados con posterioridad a la entrada en vigor de la
Ley de 24 diciembre del 1964.
2. Contratos celebrados
con anterioridad al 12 de mayo de 1956.
3. ¿En qué
casos no procede actualizar la renta?
4. ¿Cómo se
actualiza la renta en los contratos celebrados a partir de la entrada en
vigor de la nueva ley de arrendamientos urbanos?
TALLER DE
TRABAJO
Obras de reparación.
Comparativa a efectos de contratos de “arrendamientos de renta antigua”.
• Repercusión
de gastos en arrendamientos anteriores a reforma Boyer, 9 de mayo de 1985
TALLER DE
TRABAJO
¿Puede exigirse
el pago del IBI en la renta antigua?
a. Consideración
del IBI como cantidad asimilada a renta
b. Desahucio por falta de
pago de la renta y del IBI.
TALLER DE
TRABAJO
Mi arrendador me exige
ahora por primera vez el importe del Impuesto de Bienes Inmuebles correspondiente
a años vencidos ¿Tengo que pagarlo?
TALLER DE
TRABAJO
Aumento de la renta por
obras en la renta antigua.
TALLER DE
TRABAJO
Actualización
de renta “antigua” de una vivienda.
TALLER DE
TRABAJO
Límite para actualización
de renta.
TALLER DE
TRABAJO
En base a nuevas circunstancias
económicas personales, ¿sería factible la paralización
de la actualización de la renta?
TALLER DE
TRABAJO
Arrendamiento de vivienda
concertado en 1965, ¿es posible la repercusión al arrendatario
del importe de contribuciones especiales acordadas por el Ayuntamiento?
TALLER DE
TRABAJO
El arrendatario ha venido
a mejor fortuna ¿Puede intentar el arrendador otra vez la actualización
de renta de la LAU 29/94 que resultó negativa por falta de ingresos
del arrendatario?
TALLER DE
TRABAJO
Pasados seis años
de vigencia de la LAU 94, se pretende actualizar la renta, ¿cuál
es el procedimiento?
TALLER DE
TRABAJO
En el año 1995
el arrendador no actualizó la renta al inquilino de un local de
negocio, ¿puede el inquilino llevar a cabo la actualización
total de la renta e incrementar con ello el plazo de duración del
contrato en 5 años, en aplicación del apartado 7 de la D.
Transitoria Tercera de la LAU?
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| Capítulo
18. |
Prórrogas y subrogación
Renta antigua.
1. Introducción.
2. Necesidad del arrendador.
a.
En relación a la vivienda
-
Causa de necesidad
-
Ejercicio de la
denegación de prórroga
-
El caso de la
falta de previsión cuando adquirió la vivienda.
-
Sanción
legal por la no ocupación de la vivienda
-
Sanción
legal por cesión posterior
b. En relación
al local de negocio
-
Sanción
por incumplimiento
-
Privilegios
c. Industria o
negocio de espectáculos
d. El supuesto
de cambio de titularidad del inmueble.
3. El derribo de la finca y
el derecho de retorno.
4. Denegación de
prórroga para efectuar obras tendentes a elevar el número
de plantas del total inmueble o adicionar superficie
5. Supuestos excepcionales.
6. Requerimiento al arrendatario.
a.
Características.
b. Prelación
(el arrendador es propietario de varias viviendas).
c. La posible
venta de otras viviendas con anterioridad al requerimiento.
d. La disponibilidad
de otro piso después de la interposición de la demanda.
TALLER DE TRABAJO
En renta antigua, ¿cuándo
puede alegarse necesidad para recuperar la vivienda?
TALLER DE
TRABAJO
La necesidad del arrendador
para recuperar la vivienda y “lo que dicen los jueces”.
TALLER DE
TRABAJO
Necesidad de la vivienda
para el hijo del arrendador en casos de renta antigua.
TALLER DE
TRABAJO
Denegación de
la prórroga de alquiler
TALLER DE
TRABAJO
Un inversor quiere comprar
un piso de renta antigua, ¿qué opciones legales tiene frente
al inquilino?, ¿puede segregar el piso que adquiera?
1. Necesidad de la vivienda
como causa de denegación de prórroga
a.
Jubilación.
b. Vivienda
independiente.
c. Necesidad
por causa de estudios.
d. Proximidad
geográfica.
2. Orden de prelación
3. Requerimiento
4. ¿A quien corresponde
denegar la prórroga y ejercitar la acción judicial en caso
de ser necesaria?
5. Derecho de retorno del
arrendatario
TALLER DE
TRABAJO
Denegación de
prórroga de vivienda por causa de necesidad.
TALLER DE
TRABAJO
El derecho a recuperar
una vivienda alquilada o a actualizar la renta al inquilino.
TALLER DE
TRABAJO
Si el propietario de
una vivienda reclama al inquilino que la abandone porque la necesita, debe
ocuparla en tres meses.
TALLER DE
TRABAJO
Denegación de
la prórroga forzosa por disposición de otro piso por el arrendatario.
TALLER DE
TRABAJO
¿Puede prorrogarse
el arrendamiento de vivienda hasta una fecha determinada?
TALLER DE
TRABAJO
Tácita reconducción
en relación contrato de arriendo de vivienda.
TALLER DE
TRABAJO
Tanteo y retracto: el
propietario de una vivienda arrendada en régimen de renta antigua
(contrato anterior al 9 de mayo de 1985) la quiere vender.
1. Prórroga forzosa.
2. Derechos de tanteo y
retracto
TALLER DE
TRABAJO
Subrogación arrendaticia
en caso de fallecimiento del arrendatario.
TALLER DE
TRABAJO
Renta antigua: Soy arrendador.
Fallece el arrendatario y el ocupante actual no me notifica. ¿Qué
hago?
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| Capítulo
19. |
La resolución
por plazo de 8 años tras la oposición del arrendatario a
la actualización de la renta.
1. Introducción
2. Forma y plazo de la oposición
del inquilino a la actualización de la renta, de acuerdo con la
regla 6ª.
3. Efectos de la oposición
conforme a la regla 6ª.
4. Procedimiento judicial
a entablar para recuperar la posesión del inmueble, transcurrido
el plazo de ocho años.
5. El problema de la tácita
reconducción.
6. Falta de consentimiento
del cónyuge que conviva en la vivienda.
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| Capítulo
20. |
El problema de los contratos
de renta antigua en los locales de negocio. Traspaso y cesión de
locales de negocio.
1. Introducción
2.Régimen jurídico
del traspaso aplicable a los contratos de arrendamiento concertados a partir
de la entrada en vigor de la LAU 1964 hasta la entrada en vigor del Real
Decreto ley 2/1985, de 30 de abril
a.
Ámbito normativo
b. Régimen
jurídico del traspaso.
c. Titulares
del derecho de traspaso y presupuestos de su aplicación
d. Normativa
e. Duración
del contrato efectuado el traspaso
3. Régimen jurídico
del traspaso aplicable a los contratos de arrendamiento concertados a partir
de la entrada en vigor del real decreto ley 2/1985. De 30
de abril, hasta la entrada en vigor de la LAU 1994
a. Normativa
aplicable
b. Concepto
c. Facultades
para traspasar
d. Clases
de traspaso de local de negocio
e. Requisitos
del traspaso
f. Tanteo
y retracto en favor del arrendador en caso de traspaso del local de negocio
a un tercero ajeno a la relación arrendaticia
g. Participación
de la propiedad
h. Derecho
del arrendador a la elevación de la renta por cada traspaso que
se verifique
4. Régimen jurídico
de la cesión del contrato y subarriendo de los arrendamientos para
usos distintos al de vivienda concertados a partir del 1 de enero de 1995,
al amparo de la LAU 1994
a.
Régimen normativo
b. La cesión
del contrato de arrendamiento
c. El subarriendo
de la finca objeto del contrato
TALLER DE TRABAJO
En qué situación
se encuentran los contratos de locales (despachos, oficinas, escritorios,
almacenes, etc.) en lo que no se haya efectuado el requerimiento previo
antes del 15 de enero del 2000?
TALLER DE
TRABAJO
¿El posible el
retracto parcial de un local de negocio o almacén?
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| Capítulo
21. |
Los arrendamientos de
renta antigua en caso de expropiación.
1. Arrendamientos
anteriores a 9 de Mayo de 1985.
a.
Viviendas.
b. Locales
de negocio.
c. Asimilados
a los anteriores.
2. Arrendamientos entre 9 de
mayo de 1985 y 1 de enero de 1995.
3. Arrendamientos posteriores
a 1 de enero de 1995.
a.
Viviendas.
b. Usos distintos
a vivienda.
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| Capítulo
22. |
La declaración
de ruina de una finca. Derechos de los inquilinos.
1. Ruina. Concepto.
2. Precauciones en la indefensión
de los afectados (inquilinos).
3. Responsabilidad de los
arrendadores por ejecución de obras que provocan la ruina.
4. Derechos de los inquilinos
de una finca inadecuada inscrita en el Registro de Solares.
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| Capítulo
23. |
La pérdida de
la edificación.
1. La destrucción
o pérdida de la cosa arrendada
2. Limites a la obligación
del arrendador para la conservación y reparación en la finca
TALLER DE
TRABAJO
La resolución
de los arrendamientos de renta antigua por la realización de obras
que superen ese 50 por 100 del valor de dicho inmueble.
TALLER DE
TRABAJO
La resolución
de los arrendamientos de renta antigua por la realización de obras.
La diferencia entre obra de conservación y obra de adaptación
o modificación.
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| Capítulo
24. |
Realojamiento y retorno
1. Realojamiento
y retorno de arrendatarios y ocupantes en las actuaciones urbanísticas
2. Actuaciones aisladas
no expropiatorias
3. Retorno de los arrendatarios.
4. Trámites y requisitos
de la ley arrendaticia de 1964.
5. Derechos de los inquilinos.
6. El derecho de retorno
y la ruina.
7. La inscripción
del derecho de retorno en el Registro de la Propiedad.
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| Capítulo
25. |
-
La Reforma de la LEC en los
Procesos de Arrendamientos Urbanos. Ley 23/2003, de 10 de julio, de Garantías
en la Venta de Bienes de Consumo
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