También tiene un problema: necesita tiempo. A veces el inversor inmobiliario no experimentado olvida la principal regla de toda inversión: no apresurarse en llegar a un acuerdo sin valorar todos los riesgos que hay en juego.

Esto significa que sin una Due Diligence inmobiliaria previa no se debe invertir porque es como tirarse a una piscina con una venda en los ojos. El inversor inmobiliario experimentado sabe que puede que no haya agua en la piscina, por eso nunca verá una inversión inmobiliaria profesional sin una due diligence inmobiliaria previa.

Pero si bien es cierto que una inversión inmobiliaria sin Due Diligence es una bomba de relojería, no lo es menos una Due Diligence incompleta.

La adquisición de bienes inmuebles requiere una Due Diligence intensiva para descubrir información clave que puede no ser fácilmente aparente o estar disponible al evaluar el valor de los inmuebles. Estos detalles ocultos pueden transformar una operación rentable en un caro fracaso.

Los objetivos principales de la Due diligence inmobiliaria son inspeccionar a fondo las obligaciones de la propiedad y mitigar las incertidumbres financieras. Los posibles compradores deben examinar las restricciones urbanísticas y los gravámenes potenciales. 

Por ejemplo, la compra de una propiedad que genera ingresos, como un edificio de apartamentos, requerirá que el inversor inmobiliario verifique los contratos de arrendamiento y examine el historial de pagos de las rentas. De lo contrario, el inversor no puede garantizar la estabilidad financiera del flujo de ingresos previsto. 

Los inversores también deben asegurarse de que una propiedad o edificio cumpla con las leyes actuales, pero también de las potenciales en el futuro. 

Un caso es la sostenibilidad ambiental y la responsabilidad. Los inversores deben estar informados de posibles cambios en una fecha posterior, en algunos casos a varios años vista. Por ejemplo, puede que la contaminación que genera el edificio sea aceptable a la fecha de compra, pero si el legislador prevé una reforma medioambiental, no hay duda de que conllevará una rehabilitación edificatoria muy costosa. Esta es la razón por la que los bancos prefieren financiar edificios verdes, no quieren riesgos ni rehabilitaciones a futuro.

Aunque los vendedores están legalmente obligados a proporcionar información sobre las características físicas de una propiedad, como servidumbres, gravámenes y otras restricciones, es prudente que el inversor revise y valide toda la documentación edificatoria, urbanística, fiscal, etc. No es fácil saber todo lo que hay que pedir. La experiencia diaria nos sorprende cada día porque siempre se escapa algo.

En relación al urbanismo, una táctica inteligente es pasarse por el ayuntamiento para garantizar que el uso actual y previsto del inmueble cumpla con las regulaciones urbanísticas y las clasificaciones de uso del suelo. 

La Due Diligence se extiende más allá de los asuntos relacionados con la propiedad que se adquiere. Antes de aventurarse en una inversión inmobiliaria no está de más investigar la reputación y el historial del vendedor y de los arrendatarios que pagarán las rentas que sostienen la inversión. Por eso los bancos financian las compras de oficinas alquiladas a empresas de primer nivel. No quieren sorpresas.

Cada transacción de bienes inmuebles es diferente y requiere un plan de Due Diligence único. Moverse demasiado rápido y no realizar una Due Diligence inmobiliaria puede crear problemas incluso para los inversores más experimentados.

De estos temas se trata desde una perspectiva práctica y profesional en la guía práctica de la Due Diligence inmobiliaria. Auditoría legal inmobiliaria.
 

1. Definición de Due Diligence en el contexto de la propiedad inmobiliaria

• Caso Práctico

2. Importancia de la Due Diligence en el sector inmobiliario

• Caso Práctico

3. Historia de la Due Diligence en el sector inmobiliario

• Caso Práctico

4. Beneficios y riesgos de la Due Diligence

• Caso Práctico

5. ¿Por qué es imprescindible hacer una Due Diligence inmobiliaria antes de invertir?

a. Objetivos de una due diligence inmobiliaria.

• Evaluación de riesgos y contingencias
• Verificación del modelo económico
• Seguridad jurídica

b. Características de una due diligence inmobiliaria.

• Proceso previo a la contratación
• Realizada por un tercero independiente
• Multidisciplinaria
• Análisis legal
• Estudio arquitectónico y urbanístico
• Análisis tributario
• Identificación de riesgos y contingencias
• Informe integral

c. La due diligence inmobiliaria desde la perspectiva del vendedor inmobiliario.
d. La due diligence inmobiliaria como oferta de transparencia.

1. Elementos clave de la Due Diligence inmobiliaria

• Legalidad del Título de Propiedad
• Estado físico de la Propiedad
• Valoración de la Propiedad
• Aspectos Ambientales
• Aspectos Financieros
• Caso Práctico

2. El proceso de Due Diligence

• Planificación
• Recopilación de Información
• Revisión y Análisis
• Informe de Due Diligence
• Caso Práctico

3. La Due Diligence desde la perspectiva del comprador

• Caso Práctico

4. La Due Diligence desde la perspectiva del vendedor

• Caso Práctico

5. La Due Diligence desde la perspectiva de terceros (abogados, asesores, auditores)

• Caso Práctico

1. Comprensión del negocio y del activo

• Caso Práctico

2. Recopilación y revisión de la documentación

• Caso Práctico

2. Evaluación de aspectos legales

• Caso Práctico

3. Evaluación de aspectos financieros

• Caso Práctico

4. Evaluación de aspectos físicos

• Caso Práctico

5. Evaluación de aspectos ambientales

• Caso Práctico

6. Evaluación de aspectos de mercado

• Caso Práctico

1. Título de propiedad y su verificación

• Caso Práctico

2. Licencias y permisos

• Caso Práctico

3. Contratos y acuerdos existentes

• Caso Práctico

4. Aspectos fiscales

• Caso Práctico

5. Aspectos de cumplimiento normativo

• Caso Práctico

1. Valoración de la propiedad

• Caso Práctico

2. Análisis de las finanzas del activo

• Caso Práctico

3. Análisis del rendimiento del activo

• Caso Práctico

4. Implicaciones fiscales

• Caso Práctico

5. Financiación y estructura de la inversión

• Caso Práctico

1. Inspección física de la propiedad

• Caso Práctico

2. Evaluación de la infraestructura existente

• Caso Práctico

3. Aspectos de seguridad y habitabilidad

• Caso Práctico

4. Asuntos de mantenimiento y conservación

• Caso Práctico

5. Evaluación de posibles mejoras

• Caso Práctico

1. Evaluación de impacto ambiental

• Caso Práctico

2. Riesgos y responsabilidades ambientales

• Caso Práctico

3. Cumplimiento de la normativa ambiental

• Caso Práctico

4. Sostenibilidad y eficiencia energética

• Caso Práctico

1. Análisis de mercado y tendencias

• Caso Práctico

2. Competencia y comparables

• Caso Práctico

3. Potencial de crecimiento

• Caso Práctico

4. Riesgos y oportunidades del mercado

• Caso Práctico

• Caso práctico 1: Due Diligence para la compra de una propiedad residencial
• Caso práctico 2: Due Diligence para la compra de una propiedad comercial
• Caso práctico 3: Due Diligence para la compra de un terreno
• Caso práctico 4: Due Diligence para una inversión inmobiliaria a gran escala
• Caso práctico 5: Due Diligence en el caso de una venta de propiedad

1. La importancia de la Due Diligence en el futuro del sector inmobiliario
2. Innovaciones y desarrollos futuros en la Due Diligence inmobiliaria
3. Conclusiones preliminares

• Due Diligence inmobiliaria

1. Concepto de due diligence inmobiliaria.

a. Preliminar a la firma de los contratos de compra. Con acuerdo de confidencialidad.
b. Ventajas de la Due Diligence. Si conocemos los riesgos podemos proteger al comprador (coberturas).
c. ¿Qué investiga una Due Diligence?

2. ¿“Due Diligence” o Auditoria Legal inmobiliaria?

a. Conceptos preliminares en toda adquisición de inmuebles.
b. ¿Qué diferencia una “Due Diligence” de una Auditoria Legal Inmobiliaria?
El qué y el cómo.

• No se trata sólo de comprobar que todo es legal (auditoría legal), sino de recomendar el modo en que se debe comprar o invertir (due diligence inmobiliaria).
• Diferencias entre la due diligence inmobiliaria y la auditoría legal.
• Enfoque
• Alcance
• Acceso
• Verificación
• Opinión

3. ¿Cuáles son los objetivos de la “Due Diligence Inmobiliaria”?

a. Confianza. No ir a ciegas.
b. Seguridad interna. Responsabilidad de los administradores si aparecen riesgos no previstos.
c. Seguridad externa (Project Finance). Convencer al banco que financia.

4. ¿Qué aspectos deben analizarse para garantizar el éxito de la operación?
5. Clases de “Due Diligence”.

Legal
Financiera
Operativa
Circunstancial
Fiscal

6. Proceso de “Due Diligence”

a.  Fase preliminar
b.  Fase de investigación
c. Fase de emisión del informe de “Due Diligence”

7. ¿Qué es el “Data Room”? La sala de datos virtual (virtual data room - VDR) de la due diligence inmobiliaria.

a. ¿Qué es el “Data Room”?

• Sala de datos virtual (virtual data room - VDR).
• “Data Room”
• Q&A (“questions and answers”)

b. Management Presentation. Due Dilligence

• Management Presentation
• Auditoría y Verificación

8. Ventajas del blockchain: el futuro del Data Room y la due diligence inmobiliaria.

• Registro permanente y encriptado de transacciones
• Gestión de activos y "data room" permanente
• Procesamiento eficaz de pagos
• Automatización de retorno de depósitos en garantía
• Smart contracts para monitorización de operaciones
• Titulización de activos inmobiliarios

9. Caso práctico: Proceso de “Due Diligence” para la adquisición de un edificio de oficinas

• Fase preliminar
• Fase de investigación
• Fase de emisión del informe de “Due Diligence”

10. Caso práctico del “Data Room”. Caso práctico: Uso del “Data Room” en el proceso de “Due Diligence” para la venta de un centro comercial

• Q&A (“questions and answers”)
• Management Presentation

11. Caso práctico: Aplicación del Blockchain en el proceso de “Due Diligence” para la compra de una oficina de alto valor

• Registro permanente y encriptado de todas las transacciones inmobiliarias
• El blockchain aplicado a la gestión de activos
• Procesamiento más eficaz de los pagos
• Automatización de retorno de los depósitos en garantía
• Smart contracts
• Titulización de activos inmobiliarios

1. Breve mención a las sociedades en paraísos fiscales.
2. Escrituras y otros documentos.
3. Accionistas.
4. Poderes.
5. Inversiones en cartera.
6. Auditores.
7. Contabilidad y cuentas anuales.
8. Información fiscal.
9. Bienes inmuebles.
10. Bienes muebles
11. Contratos.
12. Clientes.
13. Proveedores.
14. Seguros.
15. Otros contratos.
16. Propiedad Industrial e Intelectual.
17. La franquicia y el “Know –how”.
18. Contratos que incidan en materias de propiedad industrial, intelectual o análogas.
19. Contratos en los que la empresa reciba concesiones, licencias o autorizaciones sobre derechos pertenecientes a terceros.
20. Compromisos de confidencialidad.
21. Controversias y contenciosos.
22. Laboral.
23. Administrativo y Medio Ambiente.
24. Caso práctico de “Due Diligence” para compra de inmuebles a través de sociedades. Caso Práctico: "Due Diligence" para la compra de un edificio residencial a través de la sociedad

• Breve mención a las sociedades en paraísos fiscales
• Escrituras y otros documentos
• Accionistas
• Poderes
• Inversiones en cartera
• Auditores
• Contabilidad y cuentas anuales
• Información fiscal
• Bienes inmuebles
• Bienes muebles
• Contratos
• Clientes
• Proveedores
• Seguros
• Otros contratos
• Propiedad Industrial e Intelectual
• La franquicia y el “Know –how”
• Compromisos de confidencialidad
• Controversias y contenciosos
• Laboral
• Administrativo y Medio Ambiente 

1. Los balances de la banca por la acumulación de créditos inmobiliarios fallidos p dudosos (Non-performing loans o NPLs).

a. Venta al banco malo
b. Venta de carteras inmobiliarias a fondos de inversión

2. Auditoria de la cartera inmobiliaria o loan due diligence.

a. Análisis pormenorizado de los préstamos y activos de la cartera. Identificar riesgos inherentes tanto al préstamo, documentación, gestión de cobro, identificación de estos riesgos individuales en cada préstamo.

• Evaluación del deudor y garantes
• Verificación de la documentación
• Análisis del activo subyacente
• Gestión de cobros
• Riesgo de morosidad
• Evaluación de estrategias de resolución
• Identificación de riesgos generales

b. Cuaderno de venta (teaser) y data tape con la información relevante de los préstamos de la cartera

• Descripción general de la cartera
• Características destacadas
• Confidencialidad y contacto

c. Virtual Data Room (VDR)

• Acceso controlado
• Colaboración
• Seguimiento de actividad
• Facilidad de búsqueda
• Eficiencia y rapidez
• Extrapolación de resultados

d. Riesgos relativos al préstamo y su origen.

• Concesión adecuada del préstamo
• Documentación contractual
• Ejecutabilidad de la documentación
• Riesgos legales y regulatorios
• Calidad de la cartera
• Cláusulas de vencimiento anticipado
• Riesgos operativos y de gestión
• Factores macroeconómicos

e. Riesgos inherentes al deudor/garante.

• Capacidad de pago
• Historial de pago
• Situación socioeconómica
• Garantes y avales
• Localización del deudor
• Reputación del deudor
• Viabilidad de acuerdos amistosos
• Riesgo legal

f. Los riesgos respectos al activo inmobiliario.
g. Tasación

• Valoración incorrecta
• Vicios en el activo
• Obras no finalizadas
• Elementos derruidos o en mal estado
• Riesgos urbanísticos
• Uso del suelo y zonificación

h. Auditoria del préstamo y estrategia de cobro.

• Estado de gestión del préstamo
• Progreso en la recuperación
• Cumplimiento legal
• Cláusulas abusivas
• Concurso de acreedores
• Plan de negocio
• Contrato de compraventa
• Visión neutral e independiente

1  Información general inmobiliaria.
2. Elementos personales: el titular.

a. Regímenes económicos matrimoniales en la legislación común y foral. Incidencia en el sistema de derechos reales.
b. Sistemas sucesorios en la Legislación Común y Foral.
c. Donaciones. La revocación de la donación.
d. Títulos de adquisición. Modos de adquirir y pérdida de la propiedad.

3. Limitaciones del Dominio.

a. Prohibiciones de disponer y Registro de la Propiedad.
b. Servidumbres administrativas.

4. Caso práctico de “Due Diligence” Inmobiliaria. Elementos personales. Caso Práctico: "Due Diligence" inmobiliaria para la compra de un edificio de oficinas a través del propietario individual, Señor X

1. Derechos reales de goce.

a. Usufructo.
b. Uso y habitación.
c. Derecho de superficie y derecho de vuelo. Sobreedificación y subedificación
d.  Servidumbres voluntarias.
e. Censos.

2. Derechos de garantía.

a. Hipotecas y examen del crédito hipotecario.
b. La anticresis.

3. Derechos de adquisición (opción, tanteo y retracto).

a. Tanteos y retractos.
b. Opción de compra.

4. Límites al derecho de propiedad.

a. Tanteos y retractos legales.
b. Servidumbres legales y relaciones de vecindad.

5. Caso práctico de “Due Diligence Inmobiliaria”. Elementos reales.Caso Práctico: "Due Diligence" Inmobiliaria para la compra de un complejo de apartamentos a través de una empresa 

1. Declaraciones de obra nueva Inmuebles en régimen de comunidad y de Propiedad Horizontal.

Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana.
Artículo 28. Declaración de obra nueva.
La declaración de obra nueva en la ley 13/2015, de 24 de junio.

2 Inmuebles en régimen de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles (conocido como “timesharing” o multipropiedad).
3. Arrendamientos Rústicos.
4. Arrendamientos urbanos.
5. Leasing inmobiliario. Arrendamiento financiero.

a. Leasing de inmueble acabado (nuevo o usado).
b. Leasing de inmueble en construcción.
c. Leasing mixto.

6. “Lease back”.
7. Precario.
8. Aspectos técnicos del inmueble en posesión.
9. Caso práctico en base a:“Due Diligence Inmobiliaria”. Situaciones jurídicas de un inmueble. Caso Práctico: "Due Diligence" Inmobiliaria para la compra de un edificio de oficinas a través de una empresa 

1. El título de propiedad.
2. La intervención notarial. Escritura pública y actas.
a. Escritura matriz y copias.
b. Actas notariales.
c. Testimonios  y legitimaciones.
3. Comprobación registral de las cargas que puedan afectar a la finca La titularidad registral. El Registro de la Propiedad.
a. Libros registrales.
b.  Asientos y anotaciones preventivas de embargo.
i) Anotación preventiva de demanda.
ii) Anotación preventiva del embargo.
iii) Anotación preventiva por ejecución de sentencia.
iv) Anotación preventiva de secuestro o prohibición de enajenar.
v) Anotación preventiva de demanda de incapacidad.
vi) Anotación preventiva del derecho hereditario en abstracto.
vii) Anotación preventiva de legados.
viii) Anotación preventiva de créditos refaccionarios.
ix) Anotación preventiva por imposibilidad de inscripción de títulos.
x) Anotación preventiva a favor de los acreedores de una herencia, concurso o quiebra.
Cancelaciones.
Notas marginales.
Menciones registrales.
4. Identificación Catastral de los inmuebles.
5. Caso práctico en base a:“Due Diligence Inmobiliaria”. Elementos formales. Escritura pública, registro de la propiedad y catastro. Caso Práctico: "Due Diligence" Inmobiliaria para la adquisición de un bloque de apartamentos por una empresa.

1. Primera aproximación a la información urbanística.
2. La viabilidad económica de un proyecto urbanístico (Estudio de viabilidad de una promoción inmobiliaria).

a. Documentos básicos para el examen de toda promoción inmobiliaria.

• Proyecto básico de ejecución.
• Licencia de obra / solicitud de la licencia de obra.
• Situación urbanística del solar.
• Coste real del suelo.
• Posibles cláusulas resolutorias.
• Relación de las viviendas, garaje y trasteros.
• Vinculación de los garajes y trasteros.
• Estudio de ingresos-gastos de la promoción.
• Aportación contrato o precontrato con constructor.
• Plan de disposiciones del préstamo.
• Situación de las ventas.
• Documentación jurídico y financiera del promotor.
• Expediente jurídico.

b. Experiencia en el sector. Promociones realizadas hasta la fecha y/o en vigor.
c. Futuras promociones.
d. Información económico-financiera.
e. Detalle de la solvencia.
f. En caso de cooperativas y/o comunidades de propietarios.
g. Calendario de ejecución.

3. Cómo localizar la información urbanística necesaria para la “Due Diligence”.

a. Planeamiento urbanístico. Plan general de ordenación urbana. Naturaleza, objeto y ámbito territorial.
b. Documentación del Plan General: contenido y valor de sus elementos.
c. Interpretación del Plan General.
d. Información urbanística. Publicidad del planeamiento.
e. Consulta directa.
g. Informes urbanísticos.
h. Cédulas urbanísticas.
i. Valor acreditativo de los informes y cédulas urbanísticas y precauciones sobre su eficacia.
j. Información urbanística a suministrar a los particulares en la enajenación de fincas.

4. Aspectos  urbanísticos que deben aparecer en la escritura pública.
5. Datos personales del titular de los derechos urbanísticos.
6. Aspectos urbanísticos de los inmuebles.

a. Entorno.
b. Planeamiento y situación urbanística.
c. Condiciones de parcela.

7. Licencias.

a. Aspectos generales.
b. Clases de licencia.

Licencia de Obras o edificación.
1. Licencia de obra mayor.

a) Licencia de obra mayor por consolidación de edificios.
b) Licencia de obra mayor por nueva edificación.
c) Licencia de obra mayor por rehabilitación de edificios.
d) Licencia de obra mayor por restauración de edificios.

2. Licencia de obras menores.
3. Licencia de primera ocupación.
4. Licencia de instalación, actividad y apertura.
5. Licencia de actividades molestas.

8. Documentación a aportar a la autoridad en materia de licencias.

a. Licencia de obra mayor de acondicionamiento de local.
b. Licencia de obra mayor de consolidación de edificios.
c. Licencia de obra mayor de nueva edificación.
d. Licencia de obra mayor de rehabilitación de edificios.
e. Licencia de obra mayor de restauración de edificios.
f. Licencia urbanística de obra mayor: Acondicionamiento de local sujeto al Reglamento de Espectáculos Públicos y Actividades Recreativas.
g. Licencia de obras menores.

9. Tasa por licencia de obras.
10.  Licencia Comercial de la Comunidad Autónoma (para grandes superficies).
11. Certificación de la finalización de las obras.
12. Documentación necesaria para solicitar licencia de segregación.
13. El aprovechamiento urbanístico. La compra por promotores de “aprovechamientos urbanísticos”.
14. Caso práctico en base a:“Due Diligence Urbanística”. Caso Práctico: "Due Diligence" Urbanística para el desarrollo de un complejo residencial 

GUÍA PRÁCTICA RELACIONADA

AUDITORÍA URBANÍSTICA

1. “Due Diligence” de adquisición de terrenos para su posterior edificación.
2. Condiciones para poder edificar una parcela.

a. Condiciones de planeamiento
b. Condiciones de urbanización
c. Condiciones de gestión
d. Condiciones dimensionales

3. Condiciones de situación y forma de los edificios.

a. Línea de edificación.
b. Alineación exterior, fondo máximo edificable y línea máxima de edificación.
c. Plano de fachada y de medianera.
d. Separación a linderos.
e. Retranqueos.
f. Rasante, cota natural del terreno y cota de referencia.
g. Ocupación, superficie ocupable y coeficiente de ocupación.
h. Superficie ocupable.
i. Superficie libre de parcela.
j. Superficie edificada.
k. Cómputo de la superficie edificada.
l. Coeficiente de edificabilidad.
m. Condiciones de volumen y forma de los edificios. Altura de la edificación.
n. Condiciones particulares de uso.

4. Tipo de obras.

a. Obras de conservación y mantenimiento.
b. Obras de consolidación.
c. Obras de acondicionamiento.
d. Obras de restauración.
e.  Obras de reforma.
f. Reforma menor.
g.  Reforma parcial.
h. Obras de demolición.
i. Obras de nueva edificación.
j. Obras de reconstrucción.
k. Obras de sustitución.
l. Obras de ampliación.
m. Obras de nueva planta.

5. Control del Proyecto.
6. La documentación que se debe entregar al promotor a la conclusión de las obras.
7. La importancia del acto de recepción de las obras en relación a la responsabilidad de los riesgos cubiertos por el seguro.
8. Seguros de la construcción.

a. Seguro decenal.
b. Otros seguros para promotores, constructores y subcontratistas.
c. La sustitución del beneficiario de la póliza a favor del comprador.

9. Libro del edificio
10. Caso práctico en base a:“Due Diligence de edificación”. Caso Práctico: "Due Diligence" de Edificación para el desarrollo de un bloque de oficinas 

1. Mención previa a la venta de inmuebles a través de sociedades.
2. Impuestos Directos.
3. El impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas.

a. Documentación a solicitar en el  Impuesto de la Renta (IRPF) y Retenciones.
b. Documentos a examinar en supuestos de no residentes.

4. El Impuesto sobre Sociedades: Régimen General de Residentes.

Documentos a examinar en el Impuesto sobre sociedades.

5. El Impuesto sobre el Valor Añadido.

Documentos a revisar en el  Impuesto sobre el valor añadido (IVA).

6. El Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.
7. Impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana.
8. Impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados (ITP y AJD).
9. Impuesto sobre actividades económicas.

Documentos a solicitar en materia de tributos locales (Impuesto de bienes inmuebles (IBI), Plusvalía municipal, Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras, Tasas, etc.)

10. Inspecciones fiscales. Actuaciones ante la Administración.
11 Otros temas.
12. Caso práctico en base a:“Due Diligence fiscal” de los inmuebles. Caso Práctico: "Due Diligence" Fiscal de Inmuebles en la Compra de un Complejo Comercial 

1.  Acciones para proteger la Propiedad (deslindes, reivindicatorias, etc.).
2.  Litigios
3. Documentos a solicitar.
4. Mención especial a la existencia de expedientes expropiatorios.
5. Caso práctico en base a:Due diligence de Litigios. Caso Práctico: "Due Diligence" de Litigios en la Adquisición de un Edificio de Oficinas 

1. Área de reserva para ampliación.
2. Licencias locales.
3. Segunda licencia o licencia comercial.

• Apertura, traslado o ampliación de establecimientos comerciales.

4. Impuestos sobre grandes superficies.
5. Junta de la Comunidad de Propietarios del Centro Comercial.
6. Otros documentos esenciales en centros comerciales.
7. Documentos especiales para operaciones internacionales.

• Certificado de entrega sin defectos
• Certificado de cumplimiento
• Certificado final de obras
• Bonificaciones de renta.
• Ficha comercial.
• Contrato estandarizado de arrendamiento.
• Avales.

8. Caso práctico en base a due diligence para centros comerciales  y grandes superficies. Caso Práctico: "Due Diligence" para la Adquisición de un Centro Comercial 

• Seguros de cobertura de la Due diligence inmobiliaria.

1. ¿Qué son y para qué sirven los seguros M&A?

• Ventajas para ambas partes en una transacción de bienes inmuebles corporativos
• Riesgos descubiertos en due diligence
• Riesgos potenciales y desconocidos
• Contingencias específicas

2. ¿Por qué se contrata el seguro M&A?

• Delimitar y cuantificar el impacto de posibles pérdidas futuras
• Adelantar el impacto de pérdidas
• Tranquilidad en jurisdicciones desconocidas
• Eliminar discrepancias y disputas
• Eliminar riesgo de insolvencia del vendedor
• Eliminar ajustes de precio
• Eliminar conflictos por la gestión anterior

3. Clases de seguros para protegerse contra descubiertos en ‘due diligence’

a. El seguro de manifestaciones y garantías cubre las pérdidas derivadas del incumplimiento de las manifestaciones y garantías del vendedor por hechos no conocidos.
b. Seguro de planificación fiscal, seguro de resultas de pleito y seguro de cuestiones específicas
c. Seguros para contingencias específicas (planificación fiscal, resultas de pleito y cuestiones específicas).

4. Ventajas de los seguros para protegerse contra descubiertos en ‘due diligence’

• Adaptación a las necesidades del cliente
• Alta probabilidad de reclamación
• Cobertura amplia
• Rapidez en las reclamaciones

5. El mejor seguro no debe evitar las cláusulas de manifestaciones y garantías.

• Clean exit
• Confirmatory due diligence
• Protección contra riesgos desconocidos

6. Razones para el seguro en un acuerdo de bienes inmuebles corporativo.

a. Clean exit (Salida limpia)
b. Garantías de Título y Capacidad
c. Fortaleza del pacto vinculante
d. Transferencia de responsabilidad

7. El seguro de garantía e indemnización en subastas inmobiliarias.

• Vendedor con limitaciones o dificultades financieras
• Escenario de subasta competitiva
• Cotizaciones indicativas de seguro

8. Alcance de la cobertura

a. Límite económico
b. Límite temporal
c. Exclusiones
d. Ajustes posteriores a la finalización

9. Reparto de costes del seguro entre comprador y vendedor.
10. Consejos

• Revisar el alcance de la cobertura
• Fraude del vendedor
• Renuncia a los derechos de subrogación
• Asignación del beneficio del seguro

11. Caso práctico de Seguros M&A desde la perspectiva de la due diligence inmobiliaria. Caso Práctico: "Due Diligence" para la Adquisición de un Edificio de Oficinas y el uso de Seguros M&A 

Casos prácticos de la Due Diligence inmobiliaria. Auditoría legal inmobiliaria. 

Caso Práctico 1: Adquisición de una vivienda particular

• Causa del problema
• Soluciones
• Consecuencias
• Resultados de las medidas adoptadas

Caso Práctico 2: Compra de una parcela de terreno para desarrollo

• Causa del problema
• Soluciones
• Consecuencias
• Resultados de las medidas adoptadas

Caso Práctico 3: Adquisición de un edificio de oficinas por una empresa inversora

• Causa del problema
• Soluciones
• Consecuencias
• Resultados de las medidas adoptadas

Caso Práctico 4: Adquisición de una cartera de propiedades residenciales para alquiler

• Causa del problema
• Soluciones
• Consecuencias
• Resultados de las medidas adoptadas

Caso Práctico 5: Compra de un edificio de apartamentos con fin de inversión

• Causa del problema
• Soluciones
• Consecuencias
• Resultados de las medidas adoptadas

Caso Práctico 6: Compra de un terreno para desarrollo de viviendas

• Causa del problema
• Soluciones
• Consecuencias
• Resultados de las medidas adoptadas

Caso Práctico 7: Adquisición de una gran superficie comercial

• Causa del problema
• Soluciones
• Consecuencias
• Resultados de las medidas adoptadas

Caso Práctico 8: Adquisición de una cadena de hoteles

• Causa del problema
• Soluciones
• Consecuencias
• Resultados de las medidas adoptadas

Caso Práctico 9: Due Diligence para la adquisición de un edificio histórico

• Causa del problema
• Soluciones
• Consecuencias
• Resultados de las medidas adoptadas

Caso Práctico 10: Due Diligence para la compra de una cartera de propiedades residenciales

• Causa del problema
• Soluciones
• Consecuencias
• Resultados de las medidas adoptadas

Caso Práctico 11: Due Diligence en un proyecto de desarrollo de propiedad comercial

• Causa del problema
• Soluciones
• Consecuencias
• Resultados de las medidas adoptadas

Caso Práctico 12: Due Diligence en la compra de una empresa de administración de propiedades

• Causa del problema
• Consecuencias
• Resultados de las medidas adoptadas

Caso Práctico 13: Due Diligence para una empresa de inversión inmobiliaria

• Causa del problema
• Soluciones
• Consecuencias
• Resultados de las medidas adoptadas

Caso Práctico 14: Due Diligence en una transacción de propiedad de lujo

• Causa del problema
• Soluciones
• Consecuencias
• Resultados de las medidas adoptadas

Caso Práctico 15: Due Diligence en la Adquisición de un Edificio de Oficinas

• Causa del problema
• Soluciones
• Consecuencias
• Resultados de las medidas adoptadas