Por fin el libro claro, sencillo y completo, imprescindible para todo experto inmobiliario.

• Presentación en BMP.

• ¿Cómo planificar y desarrollar la "Due Diligence" o Auditoria Legal inmobiliaria. ¿Qué aspectos se deben definir?. Conceptos preliminares. 
• ¿Qué diferencia una "Due Diligence" de una Auditoria Legal Inmobiliaria?. 
• ¿Cuáles son los objetivos de la "Due Diligence Inmobiliaria"?. 
• ¿Cuál es la finalidad de  la "Due Diligence Inmobiliaria"?. 
• ¿Qué aspectos deben analizarse para garantizar el éxito de la operación?. 
• ¿Qué es el "Data Room"?. 

1.1. Breve mención a las sociedades en paraísos fiscales.
1.2. Escrituras y otros documentos. 
1.3. Accionistas. 
1.4. Poderes.
1.5. Inversiones en cartera. 
1.6. Auditores. 
1.7. Contabilidad y cuentas anuales.
1.8. Información fiscal. 
1.9. Bienes inmuebles. 
1.10. Bienes muebles 
1.11. Contratos. 
1.12. Clientes. 
1.13. Proveedores. 
1.13. Seguros. 
1.14. Otros contratos. 
1.15. Propiedad Industrial e Intelectual. 
1.16. La franquicia y el "Know -how". 
1.17. Contratos que incidan en materias de propiedad industrial, intelectual o análogas. 
1.18. Contratos en los que la empresa reciba concesiones, licencias o autorizaciones sobre derechos pertenecientes a terceros. 
1.19. Compromisos de confidencialidad. 
1.20. Controversias y contenciosos. 
1.21. Laboral. 
1.22. Administrativo y Medio Ambiente. 

• Elementos personales. 

2.1      Información general inmobiliaria.
2.2. Elementos personales: el titular. 

2.2.1. Regímenes económicos matrimoniales en la legislación común y foral. Incidencia en el sistema de derechos reales. 
2.2.2. Sistemas sucesorios en la Legislación Común y Foral. 
2.2.3. Donaciones. La revocación de la donación. 
2.2.4. Títulos de adquisición. Modos de adquirir y pérdida de la propiedad. 

2.3. Limitaciones del Dominio. 

2.3.1. Prohibiciones de disponer y Registro de la Propiedad. 
2.3.2. Servidumbres administrativas. 

• Elementos reales. 

3.1. Derechos reales de goce. 

3.1.1. Usufructo. 
3.1.2. Uso y habitación. 
3.1.3. Derecho de superficie y derecho de vuelo. Sobreedificación y subedificación 
3.1.4.  Servidumbres voluntarias. 
3.1.5. Censos. 

3.2. Derechos de garantía. 

3.2.1. Hipotecas y examen del crédito hipotecario. 
3.2.2. La anticresis. 

3.3. Derechos de adquisición (opción, tanteo y retracto). 
3.4. Límites al derecho de propiedad. 

3.4.1. Tanteos y retractos legales. 
3.4.2. Servidumbres legales y relaciones de vecindad.

• Situaciones jurídicas de un inmueble. 

4.1. Declaraciones de obra nueva Inmuebles en régimen de comunidad y de Propiedad Horizontal. 
4.2 Inmuebles en régimen de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles (conocido como "timesharing" o multipropiedad). 
4.3. Arrendamientos Rústicos. 
4.4. Arrendamientos urbanos. 
4.5. Leasing inmobiliario. Arrendamiento financiero. 
4.6. "Lease back". 
4.7. Precario. 
4.8. Aspectos técnicos del inmueble en posesión. 

• Elementos formales. 
• Escritura pública, registro de la propiedad y catastro. 

5.1. El título de propiedad. 
5.2. La intervención notarial. Escritura pública y actas. 

5.2.1. Escritura matriz y copias. 
5.2.2. Actas notariales. 

5.2.3. Testimonios  y legitimaciones. 
5.3. Comprobación registral de las cargas que puedan afectar a la finca La titularidad registral. El Registro de la Propiedad. 

5.3.1. Libros registrales. 
5.3.2.  Asientos y anotaciones preventivas de embargo. 
i) Anotación preventiva de demanda. 
ii) Anotación preventiva del embargo. 
iii) Anotación preventiva por ejecución de sentencia. 
iv) Anotación preventiva de secuestro o prohibición de enajenar. 
v) Anotación preventiva de demanda de incapacidad. 
vi) Anotación preventiva del derecho hereditario en abstracto. 
vii) Anotación preventiva de legados. 
viii) Anotación preventiva de créditos refaccionarios. 
ix) Anotación preventiva por imposibilidad de inscripción de títulos. 
x) Anotación preventiva a favor de los acreedores de una herencia, concurso o quiebra. 
· Cancelaciones. 
· Notas marginales. 
· Menciones registrales. 

5.4. Identificación Catastral de los inmuebles. 

• "Due Diligence Urbanística". 

6.1. Primera aproximación a la información urbanística. 
6.2. La viabilidad económica de un proyecto urbanístico (Estudio de viabilidad de una promoción inmobiliaria). 
6.3. Cómo localizar la información urbanística necesaria para la "Due Diligence". 

6.3.1. Planeamiento urbanístico. Plan general de ordenación urbana. Naturaleza, objeto y ámbito territorial. 
6.3.2. Documentación del Plan General: contenido y valor de sus elementos. 
6.3.3. Interpretación del Plan General. 
6.3.4. Información urbanística. Publicidad del planeamiento. 
6.3.5. Consulta directa. 
6.3.6. Informes urbanísticos. 
6.3.7. Cédulas urbanísticas. 
6.3.8. Valor acreditativo de los informes y cédulas urbanísticas y precauciones sobre su eficacia. 
6.3.9. Información urbanística a suministrar a los particulares en la enajenación de fincas. 

6.4. Aspectos  urbanísticos que deben aparecer en la escritura pública. 
6.5. Datos personales del titular de los derechos urbanísticos. 
6.6. Aspectos urbanísticos de los inmuebles. 

6.6.1. Entorno. 
6.6.2. Planeamiento y situación urbanística. 
6.6.3. Condiciones de parcela. 

6.7. Licencias. 

6.7.1. Aspectos generales.
6.7.2. Clases de licencia. 
6.7.2.1. Licencia de Obras o edificación. 
6.7.2.1.1. Licencia de obra mayor. 
a) Licencia de obra mayor por consolidación de edificios. 
b) Licencia de obra mayor por nueva edificación. 
c) Licencia de obra mayor por rehabilitación de edificios. 
d) Licencia de obra mayor por restauración de edificios. 
6.7.2.2. Licencia de obras menores. 
6.7.2.3. Licencia de primera ocupación. 
6.7.2.4. Licencia de instalación, actividad y apertura. 

6.8. Documentación a aportar a la autoridad en materia de licencias. 

6.8.1. Licencia de obra mayor de acondicionamiento de local: 
6.8.2. Licencia de obra mayor de consolidación de edificios: 
6.8.3. Licencia de obra mayor de nueva edificación: 
6.8.4. Licencia de obra mayor de rehabilitación de edificios: 
6.8.5. Licencia de obra mayor de restauración de edificios: 
6.8.6. Licencia urbanística de obra mayor: Acondicionamiento de local sujeto al Reglamento de Espectáculos Públicos y Actividades Recreativas
6.8.7. Licencia de obras menores: 

6.9. Tasa por licencia de obras. 
6.10.  Licencia Comercial de la Comunidad Autónoma (para grandes superficies). 
6.11. Certificación de la finalización de las obras. 
6.12. Documentación necesaria para solicitar licencia de segregación. 
6.13. El aprovechamiento urbanístico. La compra por promotores de "aprovechamientos urbanísticos". 

• "Due Diligence de edificación". 

7.1. "Due Diligence" de adquisición de terrenos para su posterior edificación. 
7.2. Condiciones para poder edificar una parcela. 
7.3. Condiciones de situación y forma de los edificios. 

7.3.1. Línea de edificación. 
7.3.2. Alineación exterior, fondo máximo edificable y línea máxima de edificación. 
7.3.3. Plano de fachada y de medianera. 
7.3.4. Separación a linderos. 
7.3.5. Retranqueos. 
7.3.6. Rasante, cota natural del terreno y cota de referencia. 
7.3.7. Ocupación, superficie ocupable y coeficiente de ocupación. 
7.3.8. Superficie ocupable. 
7.3.9. Superficie libre de parcela.
7.3.10. Superficie edificada. 
7.3.11. Cómputo de la superficie edificada. 
7.3.12. Coeficiente de edificabilidad. 
7.3.13. Condiciones de volumen y forma de los edificios. Altura de la edificación. 
7.3.14. Condiciones particulares de uso. 

7.4. Tipo de obras.

7.4.1. Obras de conservación y mantenimiento. 
7.4.2. Obras de consolidación. 
7.4.3. Obras de acondicionamiento. 
7.4.4. Obras de restauración. 
7.4.5.  Obras de reforma. 
7.4.6. Reforma menor. 
7.4.7.  Reforma parcial. 
7.4.8. Obras de demolición. 
7.4.9. Obras de nueva edificación. 
7.4.10. Obras de reconstrucción. 
7.4.11. Obras de sustitución. 
7.4.12. Obras de ampliación. 
7.4.13. Obras de nueva planta. 

7.5. Control del Proyecto. 
7.6. La documentación que se debe entregar al promotor a la conclusión de las obras. 
7.7. La importancia del acto de recepción de las obras en relación a la responsabilidad de los riesgos cubiertos por el seguro. 
7.8. Seguros de la construcción. 

7.8.1. Seguro decenal. 
7.8.2. Otros seguros para promotores, constructores y subcontratistas. 
7.8.3. La sustitución del beneficiario de la póliza a favor del comprador. 

7.9. Libro del edificio 

• "Due Diligence fiscal" de los inmuebles. 

8.1. Mención previa a la venta de inmuebles a través de sociedades. 
8.2. Impuestos Directos. 
8.3. El impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas. 
Documentación a solicitar en el  Impuesto de la Renta (IRPF) y Retenciones. 
Documentos a examinar en supuestos de no residentes: 
8.4. El Impuesto sobre Sociedades: Régimen General de Residentes. 
Documentos a examinar en el Impuesto sobre sociedades 
8.5. El Impuesto sobre el Valor Añadido. 
Documentos a revisar en el  Impuesto sobre el valor añadido (IVA). 
8.6. El Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados. 
8.7. Impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana. 
8.8. Impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados (ITP y AJD). 
8.9. Impuesto sobre actividades económicas.
Documentos a solicitar en materia de tributos locales (Impuesto de bienes inmuebles (IBI), Plusvalía municipal, Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras, Tasas, etc.) 
8.10. Inspecciones fiscales. Actuaciones ante la Administración. 
8.11 Otros temas. 

• Litigios. 

9.1.  Acciones para proteger la Propiedad (deslindes, reivindicatorias, etc.). 
Observación: 
9.2.  Litigios 
9.3. Documentos a solicitar. 
9.4. Mención especial a la existencia de expedientes expropiatorios. 

• Advertencias especiales para centros comerciales  y grandes superficies. 

10.1. Área de reserva para ampliación. 
10.2. Licencias locales. 
10.3. Segunda licencia o licencia comercial. 
10.4. Impuestos sobre grandes superficies. 
10.5. Junta de la Comunidad de Propietarios del Centro Comercial. 
10.6. Otros documentos esenciales en centros comerciales. 
10.7. Documentos especiales para operaciones internacionales. 

· Certificado de entrega sin defectos 
· Certificado de cumplimiento 
· Certificado final de obras 
· Bonificaciones de renta. 
· Ficha comercial. 
· Contrato estandarizado de arrendamiento. 
· Avales. 

• Valoraciones. 
• Nueva legislación sobre normas de valoración de inmuebles. 

11.1. El régimen legal de las valoraciones como precedente en España de la "Due Diligence inmobiliaria". 
11.2 El informe de valoración de inmuebles. La labor documentalista del perito tasador y las sociedades de tasación. 
11.3.¿Qué se entiende por valor?. Clases de valor. El valor de mercado y su relación con las edificaciones y el urbanismo. 
Clase de "valor" de la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo. 
11.4. Técnicas y procedimientos valoración del suelo : Estudios de viabilidad del suelo. El  cálculo y formalización del valor de tasación. Introducción a la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo. 
11.5. Métodos de cálculo de la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo. 

¿Qué debe saber un inversor?. 

¿Qué documentación se precisa para la tasación?. 

Metodología de la valoración. Problemática particular en función del tipo de inmueble. 

Determinación de la superficie utilizable o computable. 

Método del coste. 
Método de comparación. 
Método de actualización de rentas. 
Método residual. 
Supuestos específicos en la valoración de inmuebles. 

11.6. El certificado de tasación o informe de valoración de inmuebles (situación administrativa, características físicas de la finca, datos registrales, servidumbres, planos de edificación y urbanísticos, valoración económico financiera, etc.). 

Estructura general de los informes de tasación. 
Solicitante y finalidad. 
Identificación y localización. 
Comprobaciones y documentación. 
Localidad y entorno. 
Descripción y superficie del terreno. 
Descripción y superficie de la edificación. 
Descripción urbanística. 
Régimen de protección, tenencia y ocupación. 
Análisis de mercado. 
Datos y cálculo de los valores técnicos. 
Valores de tasación, condicionantes y advertencias. 
Fecha de emisión, caducidad y firmas. 
Documentación anexa al informe. 

11.7. Valoraciones urbanísticas.

Valor del suelo no urbanizable. 
Valor del suelo urbanizable. 
Valor del suelo urbano. 
Valor del suelo en los supuestos de carencia de plan o sin atribución de aprovechamiento.
Valoración de obras, edificaciones, instalaciones, plantaciones y arrendamientos. 
Valoración de las concesiones administrativas y de los derechos reales sobre inmuebles. 

11.8. Efectos de la próxima reforma de la valoración contable de inmuebles. Aspectos fiscales de la reforma de la reforma de la valoración contable de inmuebles: la incidencia fiscal del valor de los inmuebles. Informe de la subcomisión de estudio de las opciones de las NIC-SIC. 

Recomendación de nuevas valoraciones. 

Efectos fiscales. 

• El futuro de la "Due Diligence". 

12.1. Las nuevas tecnologías como respuesta a la coordinación de Registro de la Propiedad, Catastro y planeamiento urbanístico. 
12.2.Las ventajas de los sistemas de inteligencia artificial. 

• Nociones básicas de  arrendamientos urbanos. 

• El arrendamiento de vivienda. 
• Concepto. 
• Plazo. 
• Elevación de renta por mejoras. 
• Gastos. 
• Tanteo y retracto. 
• Fianza. 
• Cesión y subarriendo. 
• Subrogación. 
• La vivienda suntuaria. 
• Arrendamientos para otros usos distintos del de vivienda. 
• Concepto. 
• Garantías adicionales a la fianza. 
• Subarriendo y cesión. 
• Subrogación. 
• Arrendamientos de "Renta Antigua". 
• Régimen Transitorio previsto en la LAU. 
• El traspaso de locales de negocio. 

• Check-list básico del arrendamiento de centros comerciales. 

• Nociones básicas de aspectos urbanísticos a considerar en caso de "Due Diligence urbanística". 

• Aspectos básicos de la gestión de suelo. 

• Suelo urbano directo. 
• Áreas remitidas a Plan especial de Reforma Interior. 
• Áreas remitidas a  Plan Especial Temático o Estudio de Detalle. 
• Unidades de ejecución. 
• Transferencias de aprovechamiento urbanístico. 
• Suelo urbano no incluido en unidad de ejecución. 
• Suelo urbano incluido en unidad de ejecución. 
• Urbanización anticipada. 
• Urbanización y edificación simultánea en suelo urbano.

• Supuesto especial de"Due Diligence" urbanística de un proyecto básico apto para licencia y pendiente de visado urbanístico

• Modelo de ficha urbanística de un proyecto de obra. 

• Modelo de cédula urbanística.

• Check-list del régimen de responsabilidad de la Ley de Ordenación de la Edificación (L.O.E.). Ley 38/, de 5 de noviembre, de Ordenación de La Edificación. 
• RESPONSABILIDADES COMUNES A TODOS LOS AGENTES. 

• EDIFICACIÓN. 
• ESQUEMAS DE FASES DE LA OBRA. 

• Análisis previo para la redacción de un Proyecto arquitectónico. 
• Fases preliminares del Proyecto. 
• El Proyecto arquitectónico. 
• La memoria del Proyecto arquitectónico. 
• La documentación gráfica del Proyecto arquitectónico. 
• El presupuesto del Proyecto arquitectónico. 
• El pliego de condiciones del Proyecto arquitectónico. 
• La planificación y los controles de obra.