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EL ALQUILER DE VIVIENDAS SE
CAE DE LOS PLANES DEL GOBIERNO.
Valor añadido:
el alquiler de viviendas se cae de los planes del gobierno. Guía
práctica inmoley.com relacionada: arrendamientos
urbanos. En el índice de temas aparecía el fomento del
alquiler, pero ha desaparecido del informe que lo desarrolla. En las medidas
de Fomento de la VPO se propone ampliar el apoyo financiero del ICO a promotores
de viviendas de protección oficial para cuando estas se destinen
a la venta, NO AL ALQUILER.
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LA REHABILITACIÓN ESTRUCTURAL
DE 2.000 EDIFICIOS PÚBLICOS.
Valor añadido: La
rehabilitación estructural de edificios públicos. Guía
práctica inmoley.com relacionada: rehabilitación
edificatoria y urbanística. IVA reducido (8% a partir de 1 de
julio) para toda la rehabilitación edificatoria (ahora solo en albañilería).
Rehabilitación estructural > la totalidad del edificio IVA reducido.
El resto lo mismo que la ley de economía sostenible con una oferta
de rehabilitar 2.000 edificios públicos (1000 de la AGE y 1000 de
Comunidades Autónomas y de los ayuntamientos, a pesar de que la
mayoría están en quiebra técnica).
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ARRENDAMIENTOS URBANOS.
LA OBLIGACIÓN DE CONSERVAR EL EDIFICIO SE VUELVE CONTRA LOS INQUILINOS.
Valor añadido:
Arrendamientos urbanos. La obligación de conservar el edificio se
vuelve contra los inquilinos. Guía práctica inmoley.com relacionada:
arrendamientos
urbanos.
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ARRENDAMIENTOS URBANOS.
EL ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA SUPERA AL IPC.
Valor añadido:
arrendamientos urbanos. El arrendamiento de vivienda supera al IPC. Guía
práctica inmoley.com relacionada: arrendamientos
urbanos. La normativa actual impide un ajuste de precios e impide que
despegue el alquiler de viviendas en España.
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ARRENDAMIENTOS.
TASA DE DISPONIBILIDAD Y NIVELES DE ABSORCIÓN EN EL MERCADO INMOBILIARIO
DE OFICINAS DE MADRID Y BARCELONA.
Valor añadido: Arrendamientos.
Tasa de disponibilidad y niveles de absorción en el mercado inmobiliario
de oficinas de Madrid y Barcelona. Guía práctica inmoley.com
relacionada: arrendamientos
de oficinas y locales. Informes de las principales consultoras inmobiliarias.
Claves: oportunidad de cambio de arrendamientos obsoletos.
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ARRENDAMIENTOS.
DATOS DE MOROSIDAD EN OFICINAS Y LOCALES.
Valor añadido: arrendamientos.
Datos de morosidad en oficinas y locales. Guía práctica inmoley.com
relacionada: arrendamientos de oficinas y locales.
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ARRENDAMIENTOS,
LAS RENTABILIDADES ACTUALES LASTRAN EL MERCADO
Valor añadido:
Arrendamientos, las rentabilidades actuales lastran el mercado. Guía
práctica inmoley.com: arrendamientos urbanos. Yield (Tasa de Capitalización):
Tasa a la cual se descuenta el ingreso operativo neto (alquileres menos
gastos no recuperables) para determinar el valor de mercado del inmueble
alquilado.
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ARRENDAMIENTOS
DE OFICINAS Y LOCALES. PERSPECTIVAS 2010
Valor añadido: Arrendamientos
de oficinas y locales. Perspectivas 2010. Guía práctica inmoley.com
relacionada: arrendamientos de oficinas y locales.
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ARRENDAMIENTOS DE OFICINAS.BARCELONA.
MADRID
Valor añadido: arrendamientos
de oficinas. Barcelona, Madrid. Guía práctica inmoley.com
relacionada: arrendamientos de oficinas y locales. 'Informe del Mercado
de Oficinas de Madrid y Barcelona 2º Semestre 2009' de Aguirre Newman.
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ARRENDAMIENTOS, MADRID. PLAN
ALQUILA
Valor añadido:
arrendamientos, Madrid. Plan Alquila. Guía práctica inmoley.com
relacionada: arrendamientos de vivienda.
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ARRENDAMIENTO, CATALUÑA.
MERCADO DE OFICINAS DE BARCELONA
Valor añadido:
arrendamiento, Cataluña. Mercado de oficinas de Barcelona. Guía
práctica inmoley.com relacionada: arrendamientos de oficinas y locales.
Informe Cushman & Wakefield.
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ARRENDAMIENTOS DE OFICINAS.
MERCADO
DE MADRID.
Valor añadido: Arrendamientos
de oficinas. Mercado de Madrid. Guía práctica inmoley.com
relacionada: arrendamientos de oficinas. Durante 2009 se ha registrado
un proceso de ajuste de precios en todos los segmentos inmobiliarios,
aunque en distinto grado, que ha inhibido el número de operaciones,
según BNP Paribas Real Estate, la división inmobiliaria del
grupo de servicios financieros BNP Paribas. Es previsible, no obstante,
que el volumen de transacciones se incremente en el ejercicio 2010 aunque
no necesariamente la superficie absorbida, debido principalmente al auge
de las relocalizaciones. En Madrid el precio de las rentas prime ha retrocedido
ya desde los 38-39 euros/m2/mes de principios de año a los 31 euros/m2/mes
actuales.
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LOS DOS FILOS DEL ALQUILER DE
VIVIENDAS EN ESPAÑA
Valor añadido:
arrendamientos urbanos. Los dos filos del alquiler de viviendas en España.
Guía práctica inmoley.com relacionada: arrendamientos urbanos.
Según un reciente informe doctrinal: al arrendador se le impone
un plazo mínimo "antieconómico" porque cinco años
que es demasiado tiempo en términos económicos y al arrendatario
se le exigen unos avales que encarecen indirectamente el alquiler a niveles
inasumibles para una gran parte de la población. Otro efecto tratado
en el informe es el valor actual de la vivienda y el efecto de recuperación
de precios tras las caídas de estos años.
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ARRENDAMIENTOS URBANOS Y SEGUROS
POR IMPAGO. SEGURO PROTECCIÓN DE ALQUILERES.
Valor añadido: arrendamientos
urbanos y seguros por impago. Seguro protección de alquileres. Guía
práctica inmoley.com relacionada: arrendamientos urbanos. La reforma
de la Ley de Arrendamientos urbanos no ha conseguido rebajar las pólizas
de los seguros de alquiler. Con estos seguros, las cantidades adeudadas
a los propietarios estarán cubiertas con una póliza que en
muchos casos se condiciona a un arbitraje. En el caso de las pólizas
cubiertas por autonomías en los planes de alquiler, antes de acudir
al arbitraje procuran ofrecer pisos más baratos a los inquilinos
y agilizar la recuperación de la vivienda. Por lo general, estos
seguros cubren el posible impago del alquiler, la defensa jurídica
del proceso y los daños materiales derivados de la actuación
de los inquilinos. El seguro protección de alquileres que tiene
como principal característica que garantiza el cobro del alquiler
en caso de impago, además de la cobertura de los desperfectos que
pudiera causar el inquilino. Eso sí, la cobertura sólo garantiza
las rentas de alquiler durante los 12 primeros meses desde la comunicación
del primer impago, un tiempo muchas veces insuficiente para el desahucio.
El
coste de estos seguros es excesivo pues puede alcanzar el 10% de la renta
anual que percibe el arrendador, por lo que
el sector esperaba una bajada con la reforma de la LAU, pero no ha sido
el caso. En todo caso, se sigue pidiendo aval
bancario lo que impide alquilar a gran parte de la población.
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noticia (urbanismo) |
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ARRENDAMIENTOS URBANOS
Y PROFESIONALES DE LA MOROSIDAD.
Valor añadido: Arrendamientos
urbanos y profesionales de la morosidad. Guía práctica inmoley.com
relacionada: arrendamientos urbanos. La Ley 19/2009, de 23 de noviembre,
de medidas de fomento y agilización procesal del alquiler y de la
eficiencia energética de los edificios está bienintencionada
pero se queda corta, muy corta, por la lentitud judicial. Imaginemos que
se presenta una demanda de desahucio en el juzgado por impago de una renta
mensual (antes eran dos). Lo normal es que no se empiece a tramitar en
el juzgado hasta transcurridos dos o tres meses. Otro tanto para citar
a las partes, a lo que matemáticamente el abogado de oficio del
arrendatario responderá a fin de retrasarlas, incluso podría
invocar que tiene otra vista el mismo día, y el juez acordará
la suspensión como es preceptivo, con lo que se retrasa otros tres
meses. Son las tácticas de los profesionales
de la morosidad. Esta lentitud en la tramitación
interna de los juzgados anula la principal novedad de la reforma de la
ley de arrendamientos urbanos (si la demanda de desahucio va acompañada
de la petición de desalojo, el juez lo acordará en la sentencia,
por tanto, el propietario no tendrá que esperar 20 días hábiles
para pedir la ejecución de la sentencia, como ahora). En la situación
actual se ha llegado a tardar un año en recibir sentencia de desahucio
y luego hay que contar con la ejecución del mismo. En Barcelona
se tarda hasta 6 meses en dictar una sentencia desde que se presenta la
demanda hasta que se produce el desalojo. En Madrid, hasta 9 meses. Con
la reforma, podría haber desalojo hasta en dos meses pero en la
práctica es imposible ni en el mejor de los casos. Este dato es
alarmante porque en Europa se está
por debajo del mes. Lo que no cambia la ley
es que el juez no tiene plazo para iniciar el proceso y señalar
el juicio, aunque una vez que inicie el proceso la reforma obliga a resolver
en 6 días. Y mientras que no se coordinen los plazos de inicio de
procesos (muy difícil por la saturación judicial) no se puede
agilizar más el desahucio. Y lo primero que habría que hacer
para solucionar esto es mejorar la estadística del el Consejo General
del Poder Judicial que no separa adecuadamente las causas de desahucio
(arrendamiento o hipotecario) y resucitar la iniciativa de la anterior
Ministra de Vivienda respecto a los juzgados especializados en desahucios.
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noticia (arrendamientos urbanos, inmobiliario, urbanismo,vivienda) |
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ARRENDAMIENTOS URBANOS.
EL FRACASO DE LA RENTA DE EMANCIPACIÓN
Valor añadido: Arrendamientos
urbanos. El fracaso de la Renta de emancipación. Guía práctica
inmoley.com relacionada: arrendamientos urbanos. La Renta Básica
de Emancipación -ayuda al alquiler de 210 euros mensuales para jóvenes
de entre 22 y 30 años – fue una cebo político cuestionado
porque hubiesen sido más útiles becas para el estudio de
idiomas y porque discriminaba a otros colectivos más necesitados,
como la tercera edad, pero el tiempo ha dado la razón a los que
decían que sólo serviría para subir las rentas de
alquiler y que beneficiaría a muy pocos jóvenes. Como prueba
de la inconsistencia como ayuda social: más del 38,1 por 100 de
los perceptores tiene una renta anual de entre 10.000 y 15.000 euros, mientras
que otro 35 por 100 cobra entre 15.000
y 22.000 euros. El otro 25 por 100 cobra
menos de 10.000 euros. Con 400 millones de euros se ha ayudado a solamente
170.000 jóvenes y además se han colapsado los organismos
de vivienda autonómicos comprobando datos (quedan prácticamente
30.000 solicitudes sin resolverse). Si se divide el importe empleado entre
el número de beneficiarios la distribución es alarmante.
Cerca de 170.000 jóvenes se beneficiaron en 2009 de la Renta Básica
de Emancipación -ayuda al alquiler de 210 euros mensuales para jóvenes
de entre 22 y 30 años- una vez que 18.478 nuevos beneficiarios se
incorporaron en el cuarto trimestre, según datos facilitados
por el Ministerio de la Vivienda. 20.000 jóvenes comenzaron a recibir
la ayuda al alquiler, de 210 euros al mes, en el último trimestre
de 2009. Con ellos, el número de beneficiarios supera los 167.500
y el gasto del Ministerio de Vivienda para la iniciativa roza los 400 millones
de euros. Del importe total, 390 millones corresponden al pago de mensualidades
y avales y otros 9,1 millones, a préstamos de fianza.
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noticia (arrendamientos urbanos, inmobiliario, vivienda) |
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ARRENDAMIENTOS, IMPUESTOS,
EL IVA DEL ARRENDAMIENTO CON OPCIÓN DE COMPRA.
Valor añadido: arrendamientos,
impuestos, el IVA del arrendamiento con opción de compra. Guía
práctica inmoley.com relacionada: fiscalidad inmobiliaria, arrendamientos,
leasing inmobiliario y promotor inmobiliario. ¿Cuál es el
tipo aplicable al arrendamiento con opción de compra de viviendas?
El arrendamiento de viviendas con opción de compra se considera
una prestación de servicios. Con carácter general está
exento del IVA el arrendamiento de edificios o parte de los mismos destinados
exclusivamente a viviendas, con excepción del arrendamiento con
opción de compra de terrenos o viviendas cuya entrega estuviese
sujeta y no exenta del IVA. A estos arrendamientos, incluidas las plazas
de garaje (hasta dos unidades) y anexos en ellos situados que se arrienden
conjuntamente les es de aplicación el tipo reducido del 7 por ciento
y, si se trata de viviendas de protección oficial de régimen
especial o de promoción pública, el tipo aplicable
sería el 4 por ciento. (Aplicable a las rentas de contratos de arrendamiento
con opción de compra de viviendas exigibles desde el 28 de octubre
de 2009, siempre que no se haya ejercitado dicha opción de compra.).
Ley 11/2009, de 26 de octubre, por la que se regulan las Sociedades Anónimas
Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario. (SOCIMI).
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ARRENDAMIENTOS URBANOS,
EL ARRENDAMIENTO CON OPCIÓN A COMPRA
Valor añadido: Arrendamientos
urbanos, El arrendamiento con opción a compra. Guía práctica
inmoley.com relacionada: Arrendamientos urbanos. Aspectos jurídicos
del arrendamiento con opción a compra. El contrato incluye una cláusula
adicional en la que se fijan las condiciones de la opción de compra
relativas al precio, cargas, otorgamiento de escritura pública,
plazo y gastos e impuestos. El arrendador o propietario de la vivienda
cede en arrendamiento su propiedad durante un plazo de tiempo estipulado
y garantiza al arrendatario o inquilino que podrá adquirirla en
los términos que fije el contrato.
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ARRENDAMIENTOS, IMPUESTOS,
RÉGIMEN FISCAL DE LOS ARRENDADORES
Valor añadido: régimen
fiscal de los arrendadores. Guía práctica inmoley.com relacionada:
fiscalidad inmobiliaria, arrendamientos. Régimen fiscal del rendimiento
por arrendamiento. Se permite la deducibilidad, entre otros, de gastos
tales como los gastos de comunidad, así como los prestados por terceros
relacionados con el inmueble, tales como los de administración,
jardinería, defensa jurídica, etcétera. El importe
de las primas de seguro relacionadas con el inmueble. Los saldos de dudoso
cobro, esto es, las rentas impagadas por el arrendatario siempre que queden
suficientemente justificadas, esto es, cuando el deudor esté en
situación de concurso o cuando entre el momento de la primera gestión
de cobro y el 31 de diciembre hubieran transcurrido más de 6 meses
y no se hubiera producido una renovación de crédito. Si finalmente
se cobra, deberá computarse como ingreso en el ejercicio de cobro.
Los gastos de reparación y conservación, como los efectuados
regularmente con la finalidad de mantener el uso normal de los bienes materiales,
pintado, revoco o arreglo de instalaciones, así como los de sustitución
de elementos, como instalaciones de calefacción, puertas y los intereses
de capitales ajenos invertidos en la adquisición y/o mejora del
inmueble, independientemente de quien provengan, ya sea entidad financiera
o incluso de una persona física. El importe total a deducir por
estos gastos no puede exceder, para cada bien o derecho, de la cuantía
de los rendimientos íntegros obtenidos,. etc ..
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ARRENDAMIENTOS URBANOS Y POLÍTICA
DE VIVIENDA.
Valor añadido: Arrendamientos
urbanos y política de vivienda. Guía práctica inmoley.com
relacionada: arrendamientos urbanos. En Europa el nivel de accesibilidad
a la vivienda se calcula restando la renta mensual media al salario medio.
Por ejemplo, al salario de un funcionario medio destinado en una ciudad
española se le resta la renta media de alquiler de una vivienda
en dicha ciudad. El resultado en el caso de España hace inaccesible
el alquiler, a diferencia del resto de Europa, lo que está motivando
un mercado negro de subarriendos de habitaciones que se escapa a todo control.
¿Qué política de vivienda se está aplicando
para garantizar el derecho a la vivienda, entendido como alquiler, no como
acceso a la propiedad?. La respuesta es: 1) plan de vivienda, que mantiene
el acceso a la propiedad como base de la VPO y 2) las reformas de la Ley
de arrendamientos urbanos, que son insuficientes y que tropiezan con la
lentitud de la justicia que implica que con la reciente reforma se alcance
el año para un desahucio en Madrid o Barcelona. Así las cosas,
el alquiler en España queda a la cola de Europa, incluso de aquellos
países que no tienen un Ministerio de Vivienda ocupado en exclusiva
de garantizar el derecho constitucional de acceso a la vivienda. También
es cierto que en toda Europa los sindicatos son muy activos en la creación
de cooperativas de vivienda, que alquilan a sindicalistas, pero en el caso
español las pocas cooperativas sindicales inciden en la propiedad.
Desde una perspectiva teórica convendría valorar la supresión
anticipada del actual Plan de Vivienda, que no funciona por falta de financiación
bancaria, y sustituirlo por una política
de incentivos reales al arrendamiento, empezando por dejar los desahucios
en manos de los notarios y penalizando en sentido literal las ocupaciones
ilegales de vivienda, para lo que bastaría con imponer como acreditación
obligatoria de permanencia en la vivienda el registro del contrato de alquiler
junto a la fianza ante las Comunidades autónomas, algo que está
regulado y que sólo sirve para anticipar fondos a las autonomías.
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ARRENDAMIENTOS URBANOS,
LAS SOCIMI NO CONVENCEN A LAS INMOBILIARIAS.
Valor añadido:
arrendamientos urbanos, inmobiliario, las SOCIMI no convencen a las inmobiliarias.
Guía práctica inmoley.com relacionada: SOCIMI y fondos inmobiliarios.
Resumen de las jornadas de la Fundación Universidad-Empresa sobre
las SOCIMI. Las críticas a la ley de SOCIMI fueron generalizadas
por los temas sabidos, flexibilidad, no cotización, pero todo el
mundo esperaba la intervención de la inmobiliaria patrimonialista
más importante de España. La expectación era justificada
porque se quería escuchar la respuesta a la pregunta del millón
de dólares: ¿enamora la ley de SOCIMI a las inmobiliarias
patrimonialistas?. Sobre la mesa estaba el lobby durante la tramitación
y las denuncias de discriminación a las inmobiliarias frente a las
instituciones bancarias. La respuesta fue la esperada, pero lo más
importante fueron los argumentos, muy sólidos todos ellos, en los
que justificaron las carencias de la ley de SOCIMI para que a las inmobiliarias
patrimonialistas les salgan los números. El tema es vital porque
el arrendamiento de viviendas podría dispararse si las SOCIMI convenciesen,
pero no parece ser el caso. Resumen de las jornadas de la Fundación
Universidad-Empresa sobre las SOCIMI.
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ARRENDAMIENTOS URBANOS. LOS
TRUCOS PROCESALES DE LA REFORMA DE LA LAU.
Valor añadido: arrendamientos
urbanos. Los trucos procesales de la reforma de la LAU. Guía práctica
inmoley.com relacionada: arrendamientos urbanos. La Ley 19/2009, de medidas
de fomento y agilización procesal del alquiler y de la eficiencia
energética de los edificios, con la que se pretende estimular a
los propietarios de viviendas para que pongan sus propiedades en arrendamiento.
Analizar en taller de trabajo las mejores soluciones procesales para sacar
partido a la reforma de la LAU y la Ley de Enjuiciamiento civil en relación
a la ampliación del juicio verbal, las acumulaciones en materia
de desahucios. A modo de ejemplo, hay que destacar que cabe solicitar
en el propio escrito de demanda de desahucio que la sentencia comprenda
la condena a satisfacer todas las rentas que se devenguen con posterioridad
a la presentación de la demanda hasta la recuperación de
la posesión de la finca, liquidándose la cantidad que resulte
en base al importe de la última mensualidad reclamada al presentar
la demanda, evitándose de esta forma tener que plantear un nuevo
procedimiento para reclamar las rentas devengadas durante la tramitación
del desahucio. Otro tema que hay que destacar es el relativo a la publicación
de la cédula de citación en el tablón de anuncios
de la Oficina Judicial. Y muy importante: se suprime el plazo de
espera de 20 días para acreditar el cumplimiento voluntario. Son
los trucos procesales de la reforma de la LAU y pueden dar juego.
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ARRENDAMIENTOS,
EL 'MOBBING' INMOBILIARIO (ACOSO INMOBILIARIO) EN EL CÓDIGO
PENAL
Valor añadido: arrendamientos,
el 'mobbing' inmobiliario el acoso inmobiliario en el Código Penal.
Guía práctica inmoley.com relacionada: arrendamientos urbanos.
Seguimiento de la reforma del Código penal respecto al inmobiliario
y el urbanismo. La Ministra de Vivienda ha respondido en el Senado a una
pregunta sobre el acoso inmobiliario y ha puesto en valor su regulación
penal específica que contempla la reforma del Código Penal
porque “aumentará la protección de las víctimas del
acoso, pero, al mismo tiempo avanza en otro de los objetivos del Gobierno:
la lucha contra la especulación inmobiliaria”. Corredor ha explicado
que la reforma propuesta en el Código Penal contempla pena de prisión
entre 6 meses y 2 años en la regulación específica
de este fenómeno, que se incluye como tipo especial punible dentro
del grupo de delitos contra la integridad moral como aquél que de
forma reiterada lleva a cabo actos hostiles o humillantes con el objeto
de impedir el disfrute efectivo de una vivienda. La titular de Vivienda
ha recordado que ha existía una línea jurisprudencial en
la que, a través de varias sentencias, se ponía de manifiesto
la necesidad de una regulación penal del acoso inmobiliario. Se
trata, por tanto, ha dicho, “de tipificar mejor las conductas abusivas
y los ataques encaminados a obligar a cualquier ciudadano a abandonar su
hogar con el objeto de alcanzar objetivos especuladores”. Un acoso, el
inmobiliario, que es especialmente patente, dice Corredor, en las relaciones
arrendaticias, “sobre todo cuando los inquilinos son personas especialmente
vulnerables, como sucede con los mayores que son titulares de contratos
de renta antigua. Son inquilinos que llevan toda su vida en la misma vivienda
y que se enfrentan a la avaricia despiadada de algunos especuladores que
no tienen escrúpulos en arrojar de sus hogares a personas muchas
veces indefensas física, social, jurídica y económicamente”.
Antecedentes:
Hay que partir de la base de que en España, el mobbing inmobiliario
no está causado por la especulación, como en Estados Unidos,
sino en una injusta regulación de la “renta antigua”. El fenómeno
cobra cada vez más fuerza: muchos inquilinos de viviendas de renta
antigua son sometidos a presiones por parte de las inmobiliarias propietarias
con el fin de reconvertir las fincas en negocios más rentables como
nuevos inmuebles más caros, locales comerciales u hoteles. Tras
intentar llegar a un acuerdo con los inquilinos, trato normalmente rechazado,
los propietarios provocan toda clase de desmanes (averías sin arreglar,
cortes de luz, saqueo de buzones... e incluso amenazas y coacciones) hasta
que los vecinos no aguantan la presión y 'tiran la toalla' abandonando
su casa. Estas acciones están consideradas como un tipo de acoso,
son denunciables, y ya existen sentencias judiciales favorables a los vecinos
acosados.
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ARRENDAMIENTOS, CENTROS COMERCIALES.
EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTOS DE CENTROS COMERCIALES.
Valor añadido: arrendamientos,
centros comerciales. El
contrato de arrendamientos de centros comerciales. Guía práctica
de Contratos de arrendamiento de centros comerciales y de ocio. Se
han incluido importantes mejoras como la reforma de la ley de propiedad
horizontal para mejorar la eficiencia energética del edificio en
la Ley 19/2009, de 23 de noviembre, de medidas de fomento y agilización
procesal del alquiler y de la eficiencia energética de los edificios.
El desahucio exprés en la Ley 19/2009, de 23 de noviembre, de medidas
de fomento y agilización procesal del alquiler y de la eficiencia
energética de los edificios. 1. Constitución de la propiedad
horizontal sobre un complejo en general y un centro comercial en particular.
a. Declaración de obra nueva b. División de la
finca en régimen de propiedad horizontal. c. Subcomunidades
de primer grado. d. Subcomunidad de garajes. e. Subcomunidad
de almacenes. f. Subcomunidades de segundo grado. 2. Reglamento de
régimen interior básico. La promesa de arrendamiento para
centro comercial en construcción. El contrato de arrendamiento
en centro comercial con renta fija. El contrato de arrendamiento
en centro comercial con renta variable.
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ARRENDAMIENTOS,
INCENTIVOS FISCALES
AL ARRENDAMIENTO EN LA ECONOMÍA SOSTENIBLE.
Valor añadido:
Arrendamientos, incentivos fiscales al arrendamiento en la economía
sostenible. Guía práctica inmoley.com relacionada: fiscalidad
inmobiliaria y arrendamientos urbanos. Anteproyecto de Ley de economía
sostenible. Vivienda. Incentivos fiscales. Modificación de la deducción
por inversión en vivienda habitual. Equiparación compra-alquiler.
Mejora del tratamiento fiscal del arrendador. Medidas fiscales: equiparación
del trato fiscal de la deducción por alquiler respecto. De la deducción
por inversión en vivienda: Se elevan los importes de las bases imponibles
que dan derecho a esta deducción de forma análoga a la deducción
por inversión en vivienda habitual. Revisión del tratamiento
fiscal del alquiler de inmuebles. Se eleva el porcentaje de reducción
del 50 al 60% para el cálculo del rendimiento derivado del arrendamiento
y se reduce de 35 a 30 años la edad del arrendatario a efectos de
la reducción del 100%. La ley equipara fiscalmente los tres tramos
de la deducción por alquiler con la de compra de vivienda. Hasta
17.707 euros de renta; entre 17.707 y 24.000 euros; y más de 24.000
euros. Arrendatario. A partir de 2011 se podrá deducir el 10% del
alquiler si tiene una renta de menos de 17.707 euros. Después se
reducirá progresivamente esta deducción hasta los 24.000
euros, punto en el que perderá la ayuda. Se reduce de 35 a 30 años
la edad del arrendatario a efectos de la exención del 100% de las
rentas de alquiler. Arrendador. Se incrementa del 50% al 60% el porcentaje
de reducción en la declaración de la renta del arrendador
del inmueble.
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2.450 MILLONES DE RENTAS NO
DECLARADAS POR ALQUILERES SUMERGIDOS
Valor añadido: impuestos,
arrendamientos urbanos. 2.450 millones de
rentas no declaradas por Alquileres Sumergidos. Guía práctica
inmoley.com relacionada: fiscalidad inmobiliaria y arrendamientos urbanos.
El colectivo de Técnicos del Ministerio de Hacienda (Gestha) estiman
que más de la mitad de los arrendamientos de viviendas localizados
en España, un 54%, son alquileres sumergidos que escapan de Hacienda.
Esta cifra supone que más de un millón de alquileres no están
declarados, lo que equivale a que Hacienda deja de cobrar 2.450 millones
de euros al año, según los cálculos incluidos en el
Informe sobre los Alquileres Sumergidos en España. Las rentas por
arrendamientos no declarados superan los 2.450 millones de euros anuales.
Más de la mitad de los alquileres de vivienda en España evaden
impuestos, según el Informe sobre Alquileres Sumergidos de los Técnicos
del Ministerio de Hacienda. Los Técnicos del Ministerio de Hacienda
(GESTHA) estiman que más de la mitad de los arrendamientos de viviendas
localizados en España son alquileres sumergidos que escapan del
control del Fisco. En la actualidad, se calcula que existen más
de un millón de alquileres no declarados en nuestro país,
lo que representa el 54% del total del parque de viviendas alquiladas,
según el 'Informe sobre los Alquileres Sumergidos en España'.
El informe de Gestha,elaborado a partir del cruce de los últimos
datos disponibles de la Agencia Tributaria y del Ministerio de Vivienda,
revela que si bien la reforma fiscal aplicada por primera vez en 2007 permitió
que afloraran 89.766 alquileres sumergidos, lo cierto es que el fraude
en este sector apenas se ha reducido en tres puntos porcentuales en el
último año, al pasar del 57,1% al 54%.
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ARRENDAMIENTOS URBANOS. LA
RESCISIÓN PARA USO PROPIO SÓLO AFECTARÁ A LOS FUTUROS
ARRENDAMIENTOS.
Valor añadido: Arrendamientos,
Edificación, Propiedad Horizontal. Ley de Medidas de Fomento y Agilización
Procesal del Alquiler y de la Eficiencia Energética de Edificios.
Guía práctica inmoley.com relacionada: arrendamientos urbanos.
La Ley 19/2009, de 23 de noviembre, de medidas de fomento y agilización
procesal del alquiler y de la eficiencia energética de los edificios
modifica la Ley de Arrendamientos Urbanos para ampliar los supuestos en
que no procede la prórroga obligatoria del contrato, de tal modo
que se extiende a aquellos casos en que el arrendador tenga necesidad de
ocupar la vivienda para sus familiares en primer grado, es decir, para
los padres y los hijos o para su cónyuge en los supuestos de sentencia
firme de divorcio o nulidad matrimonial, siempre que así se haya
hecho constar expresamente en el contrato para evitar fraudes y preservar
la necesaria seguridad jurídica. Se amplía los supuestos
en los que no procede la prórroga de los contratos de alquiler,
que tienen una duración de cinco años. Además, el
dueño de la vivienda podrá rescindir el contrato con el inquilino
si la necesita para uso propio, pero también para que la ocupen
sus hijos, sus padres e incluso el ex cónyuge en caso de sentencia
firme de divorcio o nulidad matrimonial. Eso sí, estas premisas
DEBEN FIGURAR EN EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO suscrito. Claves: Mediante
la modificación de la Ley de Arrendamientos Urbanos, se amplían
los supuestos en los que no procede la prórroga obligatoria del
contrato de alquiler, que tiene una duración de cinco años.
El propietario puede rescindir el contrato si necesita ocupar la vivienda
para uso propio, pero también para el de sus padres, hijos o cónyuge
en los casos de sentencia firme de divorcio o nulidad matrimonial, siempre
que así figure en el contrato. Si antes de tres meses no se produjera
esta ocupación, el arrendador estará obligado a reponer al
arrendatario el uso de la vivienda, e indemnizarle por los gastos del desalojo.
Al tiempo, en garantía de la seguridad jurídica, se prevé
que tal circunstancia deberá hacerse constar expresamente en el
contrato de arrendamiento inicial. Así y siempre que figure en el
documento, el arrendador puede rescindirlo si precisa disponer del piso
para uso propio o de familiares directos, en los que se incluyen a padres,
hijos o ex cónyuge, en caso de sentencia firme de divorcio o nulidad.
El propietario dispondrá de tres meses para ocupar la vivienda,
ya que en caso contrario estará obligado a reponérsela nuevamente
al inquilino, así como a indemnizarle por los gastos del desalojo.
Los propietarios podrán no prorrogar el contrato si sus padres,
hijos o cónyuge necesitan el piso. Y la ley también facilita
la adopción de acuerdos en las juntas de propietarios para acometer
reformas que mejoren la eficiencia energética del inmueble. Además
de los casos en los que el arrendador necesite la vivienda para los padres
e hijos, también se contempla a los ex cónyuges como «familiares
directos». Si antes de tres meses no se produjera esta ocupación,
el arrendador estará obligado a reponer al arrendatario el uso de
la vivienda e indemnizarle por los gastos del desalojo. Rescisión
para uso propio
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ARRENDAMIENTOS URBANOS.
EL DESAHUCIO QUE NO ES TAN EXPRÉS
Valor añadido:
Arrendamientos, Edificación, Propiedad Horizontal. Ley de Medidas
de Fomento y Agilización Procesal del Alquiler y de la Eficiencia
Energética de Edificios. Guía práctica inmoley.com
relacionada: arrendamientos urbanos. La Ley 19/2009, de 23 de noviembre,
de medidas de fomento y agilización procesal del alquiler y de la
eficiencia energética de los edificios modifica diversos preceptos
de la Ley de Enjuiciamiento Civil con el propósito de mejorar y
agilizar los procesos de desahucio, salvaguardando en todo caso los derechos
y garantías que protegen al inquilino de buena fe. Así, por
ejemplo, se someten al mismo régimen jurídico los procesos
de desahucio por falta de pago de rentas o cantidades debidas y los procesos
de desahucio por expiración legal o contractual del plazo del arrendamiento.
Se amplía también el ámbito del juicio verbal para
que puedan sustanciarse por este procedimiento las reclamaciones de rentas
derivadas del arrendamiento cuando no se acumulan al desahucio, lo que
permite salvar, en su caso, la relación arrendaticia, algo que hasta
ahora se dificultaba porque el propietario acreedor de rentas o cantidades
debidas se veía obligado a acumular su reclamación a la del
desahucio si quería acudir al juicio verbal, más sencillo
y rápido que el juicio ordinario. Igualmente, cuando las reclamaciones
de rentas o de cantidades debidas accedan al proceso monitorio y se formule
oposición por el arrendatario, la resolución definitiva seguirá
los trámites del juicio verbal, cualquiera que sea su cuantía.
Además, en varios supuestos se reducen plazos y se eliminan trámites
no sustanciales que hasta ahora dilataban en exceso la conclusión
del proceso. Check - list:
Requerimiento y desahucio. Se reduce de dos meses a uno el plazo que puede
transcurrir desde que el dueño de la vivienda reclama, por la vía
del requerimiento, el pago de los alquileres atrasados y la presentación
de la demanda. El inquilino, por su parte, puede evitar la denuncia pagando
todas las mensualidades que adeude. En el caso de que la demanda vaya adelante,
la sentencia favorable al propietario del piso será suficiente para
ejecutar el desahucio y que el inquilino abandone la vivienda en el día
y la hora que se señalen. Otra posibilidad que permite la nueva
legislación es que el dueño del piso condone una parte o
la totalidad de la deuda por alquiler si el inquilino abandona de manera
voluntaria el piso en el plazo que establezca el arrendador, siempre con
un margen mínimo de 15 días para que desaloje. La sentencia
condenatoria es suficiente para ejecutar el desahucio en menos de 15 días,
sin iniciar un nuevo proceso y sin notificación al condenado. La
propia sentencia dirá el día y la hora en que se lanzará
al moroso. Además, en el mismo procedimiento se podrá ir
también contra el avalista. El proceso de desahucio termina también
si, antes de la celebración de la vista, el arrendatario paga al
propietario. Puede hacerlo una única vez. Juicio verbal. Tanto los
desahucios como la reclamación de rentas se pueden tramitar a través
de un juicio verbal, un procedimiento más rápido y sencillo
que el proceso ordinario, que permitirá al tribunal dictar sentencia
en cinco días. Antes, el propietario se veía obligado a acumular
su reclamación de rentas impagadas a la del desahucio si quería
acudir al juicio verbal. Carencia y condena a futuro. Desde que el propietario
exige por requerimiento el pago de las deudas atrasadas hasta que puede
presentar una demanda ya no tienen que transcurrir dos meses, sino uno.
La sentencia de condena al pago de rentas incluirá no sólo
las que se deban en el momento de la demanda, sino también las que
se devenguen hasta la entrega de la vivienda, tomándose como base
de la liquidación de las rentas futuras el importe de la última.
Notificaciones: si propietario e inquilino no han acordado en el contrato
un domicilio en el que se lleven a cabo los actos de comunicación,
éste será el de la vivienda o local arrendado. Si no se le
localiza, se procederá sin más trámites a fijar la
cédula de citación en el tablón de anuncios de la
Oficina Judicial. La falta de designación de abogado y procurador
por los colegios profesionales no suspenderá la celebración
del juicio. Así, se impone un plazo para que el inquilino pueda
solicitar abogado y procurador de oficio (tres días desde la notificación
de la demanda) porque se abusaba solicitándolo el día antes
para suspender la celebración del juicio. PROBLEMAS
PRÁCTICOS: en Madrid, sólo en
repartir una demanda a un juzgado se tarda un mes. Los juzgados están
saturados y no hay medios, ni agentes, ni días disponibles para
adelantar las fechas para señalar las vistas ni el lanzamiento.
Hay poblaciones que ya no tienen fechas disponibles para dentro de un año,
por
eso no parece que el desahucio exprés sea tan exprés.
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REFORMA DE LA LEY DE PROPIEDAD
HORIZONTAL PARA MEJORAR LA EFICIENCIA ENERGÉTICA
DEL EDIFICIO.
Valor añadido: Arrendamientos,
Edificación, Propiedad Horizontal. Ley de Medidas de Fomento y Agilización
Procesal del Alquiler y de la Eficiencia Energética de Edificios.
Guía práctica inmoley.com relacionada: arrendamientos urbanos.
Ley 19/2009, de 23 de noviembre, de medidas de fomento y agilización
procesal
del alquiler y de la eficiencia energética de los edificios modifica
la Ley de Propiedad Horizontal para facilitar que las comunidades de propietarios
puedan adoptar acuerdos para la realización de obras y la instalación
de equipos o sistemas que tengan por finalidad mejorar la eficiencia energética
del edificio, lo que permitirá a los hogares españoles reducir
el coste de la factura energética y contribuirá a combatir
el cambio climático. Este objetivo inspira también el régimen
aplicable a la instalación de puntos de recarga de vehículos
eléctricos en los aparcamientos de los edificios. Claves: La ley
de Propiedad Horizontal también sufre modificaciones con el objetivo
de que las comunidades de propietarios puedan aprobar medidas de mejora
de eficiencia energética sin necesidad de que haya las mayorías
que requería la legislación hasta ahora. La nueva normativa
establece que con el voto favorable de las tres quintas partes de los vecinos
de un edificio es suficiente para que se ejecuten obras de mejora para
la eficiencia energética y de ahorro de agua. La legislación
va incluso más allá y ya recoge la posibilidad de que una
comunidad de vecinos instale un punto de recarga de vehículos eléctricos,
eso sí, siempre que los interesados asuman el coste. Con los cambios
en la Ley de Propiedad Horizontal, se establece que las comunidades de
propietarios pueden aprobar las obras de mejora de la eficiencia energética
de un edificio sin que sean necesarias las mayorías actuales, ya
que bastará con el voto favorable de tres quintas partes de los
vecinos. Con los cambios en la Ley de Propiedad Horizontal, se establece
que las comunidades de propietarios pueden aprobar las obras de mejora
de la eficiencia energética e hídrica de un edificio. De
este modo, el establecimiento o supresión de equipos o sistemas
que tengan por finalidad mejorar la eficiencia energética o hídrica
requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total
de los propietarios. Si los equipos o sistemas son susceptibles de aprovechamiento
individualizado, para la adopción del acuerdo bastará el
voto favorable de un tercio de los propietarios. En este caso sólo
se repercutirá el coste para aquellos que hayan votado a favor del
acuerdo y se beneficien de la mejora. Finalmente, se establece que si se
tratara de instalar en el aparcamiento del edificio un punto de recarga
de vehículos eléctricos para uso privado, siempre que éste
se ubicara en una plaza individual de garaje, sólo se requerirá
la comunicación previa a la comunidad de que se procederá
a su instalación.
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REFORMA DE LA LEY DE ARRENDAMIENTOS
URBANOS Y PROPIEDAD HORIZONTAL. LEY
19/2009, DE 23 DE NOVIEMBRE, DE MEDIDAS DE FOMENTO Y AGILIZACIÓN
PROCESAL DEL ALQUILER Y DE LA EFICIENCIA ENERGÉTICA DE LOS EDIFICIOS
Valor añadido:
El BOE de 24 de noviembre de 2009, la Ley 19/2009, de 23 de noviembre,
de Medidas de Fomento y Agilización Procesal del Alquiler y de la
Eficiencia Energética de los Edificios que, según su Disposición
Final Segunda, entrará en vigor al mes de su publicación.
Guía práctica inmoley.com relacionada: arrendamientos urbanos
y Propiedad Horizontal. La reforma afecta tanto a la legislación
sustantiva como a la procesal en materia de Arrendamientos Urbanos y a
la Ley de Propiedad Horizontal. De este modo, se modifica el art. 9.3 LAU
permitiendo a los arrendadores recuperar la vivienda arrendada, denegando
la prórroga del contrato cuando aquéllos tengan necesidad
de ocupar la vivienda, no tan sólo para ellos mismos como hasta
ahora, sino también para sus familiares en primer grado, es decir,
para los padres y los hijos o para su cónyuge en los supuestos de
divorcio o nulidad matrimonial, siempre que así se haya hecho constar
en el contrato. El objetivo fundamental de la reforma es agilizar los procesos
de desahucio que tanta alarma social originan, dada la secular lentitud
de los Tribunales de Justicia. De este modo, los juicios de desahucio por
expiración del término quedan sujetos al mismo régimen
que los desahucios por falta de pago, con consecuencias tan importantes
como permitir la acumulación de las reclamaciones de rentas a este
tipo de procesos, pero teniendo en cuenta que a partir de ahora dejan de
producir efectos de cosa juzgada. Otros aspectos que han de considerarse
son la reducción a un mes del requerimiento previo a efectos de
excluir la enervación de la acción; la fijación de
la cuantía del procedimiento de acuerdo con la anualidad de la renta;
la posibilidad de reclamar éstas tanto a través del juicio
monitorio como del verbal, aunque su importe supere los 3.000 euros; la
agilización de los trámites para la ejecución de las
sentencias no requiriéndose ya por regla general la presentación
de demanda ejecutiva, etc. En relación con las modificaciones de
la Ley de Arrendamientos Urbanos se amplían los supuestos en que
no procede la prórroga obligatoria del contrato, de tal modo que
se extiende a aquellos casos en que el arrendador tenga necesidad de ocupar
la vivienda para sus familiares en primer grado, es decir, para los padres
y los hijos o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme
de divorcio o nulidad matrimonial, siempre que así se haya hecho
constar expresamente en el contrato para evitar fraudes y preservar la
necesaria seguridad jurídica. El artículo segundo modifica
diversos preceptos de la Ley de Enjuiciamiento Civil con el propósito
de mejorar y agilizar los procesos de desahucio, salvaguardando en todo
caso los derechos y garantías que protegen al inquilino de buena
fe. Así, por ejemplo, se someten al mismo régimen jurídico:
los procesos de desahucio por falta de pago de rentas o cantidades debidas
y los procesos de desahucio por expiración legal o contractual del
plazo del arrendamiento. Se amplía también el ámbito
del juicio verbal para que puedan sustanciarse por este procedimiento las
reclamaciones de rentas derivadas del arrendamiento cuando no se acumulan
al desahucio, lo que permite salvar, en su caso, la relación arrendaticia,
algo que hasta ahora se dificultaba porque el propietario acreedor de rentas
o cantidades debidas se veía obligado a acumular su reclamación
a la del desahucio si quería acudir al juicio verbal, más
sencillo y rápido que el juicio ordinario. Igualmente, cuando las
reclamaciones de rentas o de cantidades debidas accedan al proceso monitorio
y se formule oposición por el arrendatario, la resolución
definitiva seguirá los trámites del juicio verbal, cualquiera
que sea su cuantía. Además, en varios supuestos se reducen
plazos y se eliminan trámites no sustanciales que hasta ahora dilataban
en exceso la conclusión del proceso.
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VENTAJAS FISCALES DEL ARRENDAMIENTO
CON OPCIÓN A COMPRA EN VIVIENDA SOCIAL.
Valor añadido:
ventajas fiscales del arrendamiento con opción a compra en vivienda
social. Guía práctica inmoley.com relacionada: fiscalidad
inmobiliaria. La ley 11/2009 de 26 de octubre por la que se regulan las
Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado
Inmobiliario (SOCIMI) autorizó la rebaja en IVA del 16% al 7% en
operaciones de arrendamiento con opción a compra y al 4% para VPO.
Matices en la fiscalidad dependiendo del condicionamiento de la voluntad
de la opción de compra transcurrido el plazo. En este artículo
se recogen algunos ejemplos en los que las diferencias de IVA son muy importantes
dependiendo del juego que se hace de los plazos. Es muy importante relacionar
este tema con la vivienda social, que es la figura que recoge mayor número
de arrendamientos con opción de compra.
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DEDUCCIONES POR VIVIENDA EN
EL IMPUESTO DE LA RENTA 2009.
Valor añadido: deducciones
por vivienda en el impuesto de la renta 2009. Guía práctica
inmoley.com relacionada: fiscalidad inmobiliaria. Impuesto de la Renta
de las Personas físicas. Deducciones por vivienda habitual. Pagos
anticipados al promotor inmobiliario durante la construcción de
la vivienda. Cuenta Vivienda. Deducciones por la rehabilitación
de la vivienda. Fiscalidad de la reinversión tras la venta de vivienda.
Fiscalidad del alquiler de vivienda. Arrendamientos de vivienda. son deducibles
los gastos necesarios para la obtención de los rendimientos y no
repercutidos al arrendatario; los de suministros que haya pagado el arrendador;
de administración, vigilancia, portería o similares; las
primas de contratos de seguro de responsabilidad civil; de formalización
del arrendamiento y de defensa de carácter jurídico; los
intereses de capitales ajenos, invertidos en la adquisición o mejora
del bien, gastos de financiación, así como gastos de reparación
y conservación del inmueble; los tributos y recargos no estatales,
tasas y contribuciones especiales estatales relacionados con el inmueble
no sancionable, de amortización del 3 por ciento del inmueble arrendado;
así como, los saldos de dudoso cobro. Se puede aplicar una reducción
del 40 por ciento a los rendimientos netos de capital inmobiliario durante
más de dos años, y aquellos que se califiquen como obtenidos
de forma irregular en el tiempo.
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ARRENDAMIENTOS URBANOS.
OKUPAS Y LEY DE ARRENDAMIENTOS URBANOS
Valor añadido:
arrendamientos urbanos. Okupas y ley de arrendamientos urbanos. Guía
práctica inmoley.com relacionada: arrendamientos urbanos. Es un
tema muy delicado y proponemos tratarlo únicamente desde la perspectiva
de la “desconfianza en el alquiler”, toda vez que España es el país
con menor alquiler de Europa y la reforma de la Ley de arrendamientos urbanos
procura animar el alquiler y evitar este desequilibrio. Otra anotación
previa es que la carencia de alquiler infló los precios de compra.
Las nuevas noticias sobre “okupas” harán creer al público
que si no se puede actuar legalmente contra los okupas, LOS ARRENDATARIOS
DESAHUCIADOS SE PUEDEN RECONVERTIR EN OKUPAS. El problema de Barcelona
es que ha dado al traste con la solución tradicional anti-okupas:
vía penal y civil. Realmente era una contradicción, porque
una (la penal) impide la otra, pero es que hay un problema muy serio: QUE
SE DESCONOCE EL DOMICILIO DEL OKUPA. La receta tradicional era la denuncia
ante la jurisdicción penal y alternativamente la presentación
de una demanda civil de desahucio por precario. El desconocimiento de la
identidad de los "okupas" es un impedimento para el desarrollo del procedimiento
civil y era más fácil que el Juzgado de Instrucción
(penal) consiguiese identificarlos mediante las fuerzas de seguridad del
Estado. El asunto es tan grave que el gabinete de comunicación del
Tribunal Superior de Justicia de Cataluña, a raíz de las
últimas informaciones aparecidas sobre un matrimonio que denuncia
que se encontró ocupado el piso al volver de vacaciones, sacó
una nota para puntualizar que no se trata de un caso de okupación
de una vivienda. En esta nota, que reproducimos, se reconoce que basta
con que EL OKUPA TENGA LLAVES Y ESTÉ EMPADRONADO para paralizar
la vía penal. Es decir, que con que diga que alguien ficticio le
alquiló la casa basta. Esta afirmación en jurídicamente
cuestionable pues conduce al sinsentido de que un okupa se haga con las
llaves del juzgado, se empadrone y que cuando llegue el juez a su trabajo
se encuentre con la cerradura cambiada. El problema no es tanto que no
se haya recurrido, como señala la audiencia, sino que estas actuaciones
puedan permitirse. El asunto es tan grave que sin duda desmotivará
a muchos arrendadores a alquilar sus viviendas, pues aunque se agilice
el desahucio del arrendatario, se complica la expulsión del arrendatario
reconvertido en okupa a los cinco minutos de haber sido desahuciado. Nota
del gabinete de comunicación del Tribunal Superior de Justicia de
Cataluña: - Que el 16 de octubre de 2008 el juzgado de instrucción
número 13 de Barcelona sobreseyó la denuncia que presentó
José M. por un delito de usurpación de su piso contra una
mujer M. José O. E. . Que el juez consideró, el 16 de octubre
de 2008 por interlocutoria de sobreseimiento provisional, que NO ESTABA
ACREDITADO QUE SE HUBIERA PRODUCIDO NINGÚN DELITO, pues las investigaciones
del juzgado pusieron de manifiesto que la mujer M. José O. E., que
actualmente vive en el piso, TENÍA LAS LLAVES Y ESTÁ EMPADRONADA
EN LA VIVIENDA. Esta decisión del juzgado no fue recurrida por ninguna
parte. Que en estos momentos hay un pleito civil en trámite para
dilucidar quién tiene derecho al piso y que en abril de 2009 el
juzgado de primera instancia 57 de Barcelona dictó sentencia a favor
del sr. M. Que la demandada no compareció al juicio y ha apelado
la sentencia. Que la demandada pidió la paralización del
desahucio provisional y el juez lo aceptó por interlocutoria de
1 de octubre de 2009. El juez dejó sin efecto el lanzamiento e impuso
una fianza, como establece la ley, a la espera de la decisión definitiva
de la audiencia de Barcelona. Barcelona, 20 de octubre de 2009. Gabinete
de prensa del TSJC.
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ARRENDAMIENTOS URBANOS. RECOMENDACIONES
DEL INFORME 'PERSPECTIVAS ECONÓMICAS DE LA OCDE'
Valor añadido:
arrendamientos urbanos. Recomendaciones del informe 'perspectivas económicas
de la OCDE'. Guía práctica inmoley.com relacionada: arrendamientos
urbanos y vivienda protegida. La OCDE recomienda a España que deje
de hacer VPO y estimule el mercado del alquiler, puesto que esto atraería
la demanda de pisos entre jóvenes y hogares de bajos ingresos. Una
medida, que según el organismo, aceleraría el ajuste en el
sector de la vivienda. La Administración ha pasado de levantar 38.599
VPO en 2002 a 68.587 en 2008 (+77,6%). El mercado de alquiler engorda de
1.614.221 casas en 2001 a 2.208.539 en 2008 (36,8%). Antecedentes OCDE
informe 2005: El número de alquileres, el más bajo de Europa.
Las cifras del informe de la OCDE advierten también de que el número
de alquileres en España es el más bajo de Europa: sólo
una de cada diez viviendas está arrendada, lo que también
supone tres veces menos que la media comunitaria, donde hay 3,2 de cada
10. Otro dato interesante del estudio de la OCDE, que contrasta con los
datos anteriores, viene a confirmar que España es también
el país europeo con mayor peso de viviendas en propiedad, el 85
por ciento del total, mientras la UE se mueve en una horquilla de entre
el 60 y el 80 por ciento. Sin embargo, este hecho no se traduce, como cabría
esperar, en un mayor número de viviendas en alquiler. Críticas
al Plan de Vivienda.Tras esta radiografía del mercado inmobiliario
español, la OCDE realiza un diagnóstico que viene a ser una
crítica al Plan de Vivienda del Gobierno español. Para empezar,
según la Organización para la Cooperación y el Desarrollo
Económico, la estabilización del mercado necesita reformas
estructurales que contemplan eliminar las deducciones fiscales a la compra
de vivienda, unas deducciones que “tienden a impulsar la subida de los
precios y tienen efectos redistributivos discutibles”.
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ARRENDAMIENTOS DE NAVES LOGÍSTICAS
Valor añadido: Arrendamientos
de naves logísticas. Guías prácticas inmoley.com relacionadas:
arrendamientos de locales y polígonos industriales, parques empresariales
y logísticos. Una superficie total de 1,42 millones de m2
de naves logísticas de Madrid y Barcelona se encuentra actualmente
vacía por el descenso que registra el alquiler de este tipo de edificios
a consecuencia de la crisis, según un informe de la consultora Aguirre
Newman. En Madrid, la desocupación de estos activos alcanza el 15%
del parque total de 5,75 millones de m2 de naves con que cuenta la capital,
esto es, unos 860.000 metros, frente a las tasas de disponibilidad prácticamente
nulas registradas en 2007. En cuanto a Barcelona, el porcentaje se
eleva al 18,9%, dado que actualmente cuenta con 560.000 m2 de naves logísticas
desocupadas, del parque total de tres millones de m2. El precio medio de
alquiler en el mercado logístico en Madrid y Barcelona ha caído
un 15 y 16 por ciento interanual respectivamente, según el último
informe sobre el "Mercado Industrial y Logístico de la Comunidad
de Madrid y Cataluña" elaborado por la consultora Aguirre Newman.
La fuerte caída de la producción industrial y la disminución
del consumo han influido en la contracción de la demanda de usuarios
finales de estos espacios, según los datos de octubre frente al
mismo mes de 2008. Esto, junto con un incremento de la disponibilidad de
producto en Madrid y Barcelona, ha presionado los precios de alquiler a
la baja, ampliando los márgenes de negociación "considerablemente".
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FINANCIACIÓN DEL CRÉDITO
PROMOTOR CON CERTIFICADOS DE ALQUILER DE LA SPA
Valor añadido: Arrendamientos
urbanos, financiación inmobiliaria. Financiación del crédito
promotor con certificados de alquiler de la SPA. Guía práctica
inmoley.com relacionada: arrendamientos urbanos y financiación inmobiliaria.
Llegan a un promotor cargadito de stock inmobiliario y le dicen ¿por
qué no lo alquilas y el banco te abre el grifo?. El promotor que
tiene el grifo cerrado del banco desde hace meses abre los ojos y no se
lo cree. Le dicen; alquilas el stock a través de la Sociedad Pública
de alquiler SPA y esta certifica las garantías aseguradas para que
el promotor inmobiliario pueda presentarlas en las Entidades Bancarias.
Es decir, que se capitalizarían las rentas (alquileres) a recibir
por el promotor y el banco tendría una garantía para volver
a abrir el grifo. Hasta aquí todo perfecto, pero el promotor listo
antes de firmar se pasa por el banco con los papeles. Y el banco que es
más listo que todos los anteriores pone la lupa sobre el contrato
de seguro por rentas impagadas resultantes del arrendamiento. Y aquí
está la clave a analizar en taller de trabajo porque si el seguro
no cubre todo el banco no abre el grifo. El seguro por rentas de alquiler
impagadas es muy complejo y debe ser examinado previamente. Toda cautela
es poca y mejor tener la aprobación del banco antes de dar un paso.
La propuesta del SPA es que los promotores inmobiliarios pueden poner en
alquiler a través de la Sociedad Pública de alquiler, S.A.
(SPA) promociones enteras o unidades que hayan quedado sin vender para
rentabilizarlas mediante su alquiler, que será gestionado por la
SPA. La SPA ofrece el alquiler, o el alquiler con opción a compra.
La SPA garantiza la percepción de la cuota mensual convenida con
el promotor desde la firma del contrato de alquiler hasta la resolución
del mismo, incluso aunque el inquilino deje de pagar. En caso de posibles
procedimientos de desahucio, el promotor seguirá cobrando la cuota
convenida y la SPA gestionará los trámites oportunos para
la recuperación de la vivienda. La restitución de las viviendas
en buenas condiciones. La SPA podrá certificar al promotor las garantías
aseguradas para que éste pueda, en caso de interés, presentarlas
en las Entidades Bancarias. Toda la gestión y administración
del alquiler desde la entrada del inquilino la realiza la SPA de forma
directa.
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GUÍA PRÁCTICA DE LAS
-
SOCIMI.
-
Sociedades Cotizadas de Inversión
en el Mercado Inmobiliario (SOCIMI).
Ver programa completo (pulse
aquí.) |
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ARRENDAMIENTOS URBANOS.
¿NADIE SE HA DADO CUENTA DE QUE NO HAY VPO EN ALQUILER?
Valor añadido: Arrendamientos
urbanos. ¿Nadie se ha dado cuenta de que no hay VPO en alquiler?.
Guía práctica inmoley.com relacionada: arrendamientos urbanos
y vivienda protegida. Comparecencia ante la Comisión de Vivienda
del Senado, en la que comparecieron el director general de la patronal
de las tasadoras (ATASA), Luis Leirado, el gerente de la organización,
Leandro Escobar, y el presidente de Sociedad de Tasación, José
Luis Estevas-Guilmain. Las tasadoras apostaron por desarrollar un
parque de viviendas protegidas (VPO) en régimen de alquiler para
facilitar el acceso a un inmueble a las familias con rentas más
bajas, además de aumentar la proporción de viviendas en alquiler
en el mercado libre. Fue este último quien dio
el primer paso al calificar de "injusto" que no exista un parque de VPO
en alquiler, puesto que deja fuera del acceso a una vivienda a las familias
con menores recursos y resta posibilidades de elección. "Daría
más movilidad al mercado laboral", añadió.
Por su parte, Leirado también consideró que esta alternativa
"podría dar respuesta a muchas familias de rentas más bajas",
puesto que, en su opinión, la solución no pasa siempre por
"estirar hasta el infinito" las condiciones de financiación de las
hipotecas. En lo que respecta al mercado inmobiliario, José Luis
Estevas-Guilmain ha hablado de la necesidad de dinamizar el sector, y para
ello propone medidas como dotar a los ayuntamientos de los medios necesarios
para desarrollar una gestión urbanística más ágil
con el fin de aumentar la disponibilidad de suelo edificable; apostar por
la vivienda de protección oficial (VPO) principalmente en alquiler,
adecuándola a las necesidades de las familias con menor nivel de
renta y a las características de las mismas según cada momento.
Sobre este asunto, José Luis Estevas–Guilmain defiende la creación
de un marco legal que dé “mayor seguridad jurídica a los
propietarios y que permita que las más de dos millones de viviendas
vacías que existen en España puedan salir al mercado del
alquiler”.
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ARRENDAMIENTOS URBANOS.
MERCADO DE OFICINAS DE MADRID
Valor añadido. Arrendamientos
urbanos. Mercado de oficinas de Madrid. Guía práctica inmoley.com
relacionada: arrendamientos de oficinas y locales. La tasa de disponibilidad
ha subido considerablemente, alrededor del 10% en sólo tres meses,
lo que significa un 83,5% más que hace un año. Todas las
zonas notan grandes incrementos de la tasa de disponibilidad, a excepción
de la zona satélite debido a la falta de actividad. La tendencia
es que la tasa de disponibilidad continuará su subida en los próximos
meses. Los precios de alquiler en el mercado de oficinas de Madrid
en el tercer trimestre continúan la tendencia a la baja de los últimos
meses, y se producen descensos tanto en los máximos como en los
mínimos en todas las áreas. El más pronunciado se
ha registrado en la zona secundaria, donde los precios máximos bajan
un 9,1% y los mínimos un 9,3%. La zona satélite, por contra,
ha sufrido una bajada más suave: 5,3%, según el último
informe de la consultora inmobiliaria Jones Lang LaSalle sobre el mercado
de alquiler e inversión de oficinas de Madrid correspondiente al
tercer trimestre de 2009.
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REFORMA FISCAL DE LAS SOCIMI.
REBAJA
DEL IVA DEL ARRENDAMIENTO CON OPCIÓN
DE COMPRA.
Valor añadido: reforma
fiscal de las SOCIMI. : rebaja del IVA del arrendamiento con opción
de compra. Guía práctica inmoley.com relacionada: arrendamientos
urbanos y fiscalidad inmobiliaria. Ley 11/2009, de 26 de octubre, por la
que se regulan las Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión
en el Mercado Inmobiliario. (SOCIMI). La rebaja del IVA en los alquileres
con opción a compra, del 16% al 7%, y del 7% al 4% en el caso de
las viviendas de protección. La rebaja del 16% al 7% del IVA en
los alquileres con opción a compra se incluyó en el proyecto
de ley durante su tramitación en el Congreso. Efectos inmediatos
en el mercado: Caixa Sabadell ha puesto en marcha un programa de viviendas
de obra nueva en alquiler con opción de compra después de
los primeros dos, tres o cuatro años de arrendamiento, informó
la caja de ahorros. Todos los inmuebles son propiedad del Grupo Inmobiliario
Caixa Sabadell. La opción de compra vinculada al alquiler
de estos inmuebles permite recuperar la mayor parte de las rentas pagadas:
el 80% si se ejecuta dentro de los dos primeros años de arrendamiento,
el 70% si se espera al tercer año, y el 60% si se hace el cuarto.
Estas opciones no suponen ningún tipo de compromiso por parte del
inquilino, que a los cinco años puede dejar el inmueble si no lo
quiere adquirir, como si se tratase de un arrendamiento convencional.
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ARRENDAMIENTOS URBANOS.
¿A QUÉ LLAMAN DESAHUCIO EXPRÉS?
Valor añadido:
Arrendamientos urbanos. ¿A qué llaman desahucio exprés?.
Guía práctica inmoley.com relacionada: arrendamientos urbanos.
El pleno del Congreso ha aprobado la Ley de Fomento del Alquiler que facilita
el "desahucio exprés". La nueva norma supone la modificación
de tres leyes (de arrendamientos urbanos, enjuiciamiento civil y propiedad
horizontal). El punto más relevante es el que agiliza los plazos
para el desahucio de los inquilinos morosos. Todas las acciones de desahucio
y de reclamación de rentas se tramitarán en juicio verbal,
más rápido que el habitual. Entre otros aspectos, la nueva
normativa busca agilizar los trámites judiciales que debe afrontar
el propietario de una vivienda para desalojar a inquilinos morosos y cobrar
las rentas pendientes. El novedoso documento plantea el desahucio en un
plazo "no superior a 15 días y sin ulteriores trámites" en
el caso de que los inquilinos no cumplan con el plazo acordado para el
desalojo voluntario tras la sentencia judicial pertinente. El nuevo texto
plantea el desalojo de una vivienda en un plazo no superior a 15 días
La sentencia condenatoria será suficiente para ejecutar el desahucio
en el día y hora señalados. Se prevé además
la posibilidad de que las partes puedan llegar a un pacto durante el proceso,
de modo que el propietario puede asumir el compromiso de condonar al inquilino
total o parcialmente la deuda, a cambio del desalojo voluntario del inmueble
en el plazo que establezca el arrendador, que no podrá ser inferior
a 15 días. No obstante, no se establece ningún plazo máximo
para el desalojo voluntario, que puede prolongarse incluso a un año.
Todas las acciones, tanto de desahucio como de reclamación de rentas,
se tramiten a través de un juicio verbal. Un procedimiento más
rápido y sencillo que permitirá al Tribunal dictar sentencia
en cinco días en los casos de desahucio de la finca urbana. Se critica
que no se establece ningún plazo máximo para el desalojo
voluntario (sin que medien los tribunales), que puede prolongarse incluso
a un año, desde un plazo mínimo de 15 días. Además,
si con anterioridad de la fecha fijada para el desalojo se entrega la cantidad
debida al demandante, se dictará auto declarando ejecutada la sentencia,
a no ser que el demandante decida lo contrario.
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ARRENDAMIENTOS URBANOS.
¿A QUÉ LLAMAN RESCISIÓN PARA USO PROPIO?
Valor añadido:
Arrendamientos urbanos. ¿A qué llaman rescisión del
contrato de arrendamiento para uso propio?. Guía práctica
inmoley.com relacionada: arrendamientos urbanos. El propietario puede rescindir
el contrato si necesita ocupar la vivienda para uso propio, pero también
para el de sus padres, hijos o cónyuge en los casos de sentencia
firme de divorcio o nulidad matrimonial, siempre que así figure
en el contrato. Mediante la modificación de la Ley de Arrendamientos
Urbanos, se amplían los supuestos en los que no procede la prórroga
obligatoria del contrato de alquiler, que tiene una duración de
cinco años. El propietario puede rescindir el contrato si necesita
ocupar la vivienda para uso propio, pero también para el de sus
padres, hijos o cónyuge en los casos de sentencia firme de divorcio
o nulidad matrimonial, siempre que así figure en el contrato. Si
antes de tres meses no se produjera esta ocupación, el arrendador
estará obligado a reponer al arrendatario el uso de la vivienda,
e indemnizarle por los gastos del desalojo. Al tiempo, en garantía
de la seguridad jurídica, se prevé que tal circunstancia
deberá hacerse constar expresamente en el contrato de arrendamiento
inicial. Así y siempre que figure en el documento, el arrendador
puede rescindirlo si precisa disponer del piso para uso propio o de familiares
directos, en los que se incluyen a padres, hijos o ex cónyuge, en
caso de sentencia firme de divorcio o nulidad. El propietario dispondrá
de tres meses para ocupar la vivienda, ya que en caso contrario estará
obligado a reponérsela nuevamente al inquilino, así como
a indemnizarle por los gastos del desalojo.
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PROYECTO DE LEY DE MEDIDAS DE
FOMENTO Y AGILIZACIÓN PROCESAL DEL ALQUILER Y LA EFICIENCIA ENERGÉTICA
DE LOS EDIFICIOS
Valor añadido: Arrendamientos
urbanos y propiedad horizontal. Proyecto
de ley de medidas de fomento y agilización procesal del alquiler
y la eficiencia energética de los edificios. Guía práctica
inmoley.com relacionada: arrendamientos urbanos y propiedad horizontal.
El Pleno del Congreso de los Diputados aprueba definitivamente el proyecto
de ley de medidas de fomento y agilización procesal del alquiler
y la eficiencia energética de los edificios, que plantea el desahucio
en un plazo "no superior a 15 días y sin ulteriores trámites"
en el caso de que los inquilinos no cumplan con el plazo acordado para
el desalojo voluntario tras la sentencia judicial pertinente. No obstante,
no se establece ningún plazo máximo para el desalojo voluntario,
que puede prolongarse incluso a un año, desde un plazo mínimo
de 15 días. Además, si con anterioridad de la fecha fijada
para el lanzamiento se entrega la cantidad debida al demandante, se dictará
auto declarando ejecutada la sentencia, a no ser que el demandante decida
lo contrario. Este texto refundido integra el proyecto de ley de fomento
del alquiler de viviendas aprobada por el Gobierno a finales de 2008 y
la proposición de ley de CiU de modificación de la Ley Orgánica
de Enjuiciamiento Civil para agilizar los procesos de desahucio y fue aprobado
por la Comisión de Justicia del Senado con la criticada abstención
del PP (criticada porque la reforma es parcial y no reforma de raíz
el problema del alquiler en España). La norma admite además
que todas las acciones, tanto de desahucio como de reclamación de
rentas, se tramiten en juicio verbal, un procedimiento más rápido
y sencillo, que permitirá al Tribunal dictar sentencia en cinco
días en los casos de desahucio de la finca urbana.
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VENTAJAS DEL ARRENDAMIENTO CON
OPCIÓN DE COMPRA EN LA COMUNIDAD DE VALENCIA.
Valor añadido: ventajas
del arrendamiento con opción de compra en la Comunidad de Valencia.
Guía práctica inmoley.com relacionada: arrendamientos urbanos
y vivienda protegida. En el área del alquiler con opción
a compra, la Generalitat Valenciana mejora las condiciones de acceso, ya
que en el momento de la compra el ciudadano podrá descontar del
precio un mínimo del 50 por ciento de los alquileres pagados frente
al 30 por ciento que establece el Plan Estatal. La directora general de
Vivienda y Proyectos Urbanos, María Jesús Rodríguez,
aseguró en una jornada informativa ofrecida a la Asociación
Provincial de Promotores Inmobiliarios y Urbanizadores de Valencia, que
el Plan Autonómico de Vivienda 2009-2012 "es un programa con medidas
eficaces y un incentivo contra la crisis tanto para las familias de la
Comunitat como para el sector de la construcción y la promoción
inmobiliaria". El Plan de Vivienda, agregó, "potencia la vivienda
en alquiler, da facilidades para reconvertir el 'stock' a vivienda con
algún tipo de protección pública, y refuerza con más
actuaciones a financiar y con mayores cuantías de ayuda la actividad
de rehabilitación". Éstas son tres de las claves "para contribuir
a la recuperación del sector y seguir respaldando a las familias
con mayores dificultades de acceso a la vivienda", destacó. aseguró
que paralelamente a la puesta en marcha de medidas de financiación
a promotores y ciudadanos, la Conselleria de Medio Ambiente, Agua, Urbanismo
y Vivienda "está trabajando intensamente para reducir la tramitación
burocrática y simplificar los procedimientos con el objetivo de
agilizar al máximo el acceso a la vivienda y a las ayudas existentes
para ello".
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SOCIEDADES ANÓNIMAS COTIZADAS
DE INVERSIÓN EN EL MERCADO INMOBILIARIO
Valor añadido:
Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado
Inmobiliario. Ley 11/2009, de 26 de octubre, por la que se regulan las
Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado
Inmobiliario. Guía práctica inmoley.com relacionada:
arrendamientos urbanos, financiación y en elaboración guía
de SOCIMI. Las SOCIMI son sociedades cuya actividad principal es la inversión,
directa o indirecta, en activos inmobiliarios de naturaleza urbana para
su alquiler, incluyendo tanto viviendas, como locales comerciales, residencias,
hoteles, garajes u oficinas, entre otros. Con el objeto de admitir la inversión
indirecta, se permite que las SOCIMI participen en otras SOCIMI o bien
en entidades que cumplan los mismos requisitos de inversión y de
distribución de beneficios exigidos para aquellas, residentes o
no en territorio español, coticen o no en mercados regulados. La
creación de este nuevo tipo de sociedades mercantiles requiere establecer
para las mismas ciertos requisitos relativos a la inversión patrimonial,
a las rentas que dicha inversión genere y a la obligatoriedad de
distribución de resultados, de manera que su cumplimiento permita
a estas sociedades optar por la aplicación de un régimen
fiscal especial. Así, la combinación de un régimen
sustantivo específico conjuntamente con un régimen fiscal
especial tiene como objetivos fundamentales, continuar con el impulso del
mercado del alquiler en España, elevando su profesionalización,
facilitar el acceso de los ciudadanos a la propiedad inmobiliaria, incrementar
la competitividad en los mercados de valores españoles y dinamizar
el mercado inmobiliario, obteniendo el inversor una rentabilidad estable
de la inversión en el capital de estas sociedades a través
de la distribución obligatoria de los beneficios a sus accionistas.
El régimen fiscal especial de estas SOCIMI se construye sobre la
base de una tributación a un tipo del 18 % en el Impuesto sobre
Sociedades, siempre que se cumplan determinados requisitos. Entre ellos,
merece la pena destacar la necesidad de que su activo, al menos en un 80
%, esté constituido por inmuebles urbanos destinados al arrendamiento
y adquiridos en plena propiedad o por participaciones en sociedades que
cumplan los mismos requisitos de inversión y de distribución
de resultados, españolas o extranjeras, coticen o no en mercados
organizados. Igualmente, las principales fuentes de rentas de estas entidades
deben provenir del mercado inmobiliario, ya sea del alquiler, de la posterior
venta de inmuebles tras un período mínimo de alquiler o de
las rentas procedentes de la participación en entidades de similares
características. No obstante, el devengo del Impuesto se realiza
de manera proporcional a la distribución de dividendos que realiza
la sociedad. Los dividendos percibidos por los socios estarán exentos,
salvo que el perceptor sea una persona jurídica sometida al Impuesto
sobre Sociedades o un establecimiento permanente de una entidad extranjera,
en cuyo caso se establece una deducción en la cuota íntegra,
de manera que estas rentas tributen al tipo de gravamen del socio. Sin
embargo, el resto de rentas no serán gravadas mientras no sean objeto
de distribución a los socios. Se establece así, un régimen
fiscal con unos efectos económicos similares a los existentes en
el tradicional régimen de REITS (Real Estate Investment Trusts)
en otros países, basados en una ausencia de tributación en
la sociedad y la tributación efectiva en sede del socio. Además,
esta figura está preferentemente dirigida al pequeño y mediano
accionista, haciendo asequible la inversión en activos inmobiliarios
de manera profesional, con una cartera de activos diversificada y disfrutando
desde el primer momento de una rentabilidad mínima al exigir una
distribución de dividendos a la sociedad en un porcentaje muy significativo.
Adicionalmente, con el objeto de garantizar la liquidez del inversor, se
exige que estas sociedades coticen en mercados regulados, siendo este requisito
esencial para la aplicación del régimen fiscal especial.
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EL MERCADO DE OFICINAS EN BARCELONA
EXIGE GARANTIZAR LAS RENTAS PARA ALQUILAR.
Valor añadido:
El mercado de oficinas en Barcelona exige garantizar las rentas para alquilar.
Guía práctica inmoley.com relacionada: arrendamientos de
oficinas y locales. Jordi Toboso, director general de Cataluña de
Jones Lang LaSalle, comentó: “En estos momentos, y pese a no gustar
la fórmula, las garantías de rentas acaban siendo en muchas
ocasiones la única salida de venta de activos que no dan la seguridad
suficiente a los compradores”. Y añadió: “Una buena noticia
para el sector es que parece que los fondos vuelven a contar con financiación.
Las entidades bancarias vuelven a analizar las operaciones de inversión
inmobiliaria, aunque las exigencias son mucho mayores”. El volumen de inversión
en edificios de oficinas en Barcelona alcanzó este tercer trimestre
del año los 97 millones de euros. La cifra acumulada de volumen
de transacciones en lo que llevamos de año asciende a 400
millones de euros, un 27 por ciento menos que el mismo periodo del año
anterior. De este volumen anual, el 32 por ciento corresponde a operaciones
sale & leaseback, el 25 por ciento a adjudicaciones por parte de entidades
financieras y el 43 por ciento restante a operaciones de inversión
tradicional. Concretamente, este trimestre se han realizado
un total de cuatro operaciones cuyo importe medio no supera los 25 millones
de euros. Las rentabilidades para los edificios de oficinas en Barcelona
se han mantenido estables por segundo trimestre consecutivo en la zona
centro. La rentabilidad Prime se mantiene en el 6,25 por ciento y la rentabilidad
para la zona CBD en el rango 6,50-7,00 por ciento. En la zona Secundaria
y Periferia, las rentabilidades han aumentado ligeramente situándose
en 7,00-7,75 por ciento y 8,00-8,75 por ciento, respectivamente.
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ARRENDAMIENTOS URBANOS.
LA INCOMPRENSIBLE ABSTENCIÓN DEL PP EN LA LEY
DEL FOMENTO DE AGILIZACIÓN PROCESAL DEL ALQUILER Y DE LA EFICIENCIA
ENERGÉTICA DE LOS EDIFICIOS
Valor añadido:
Arrendamientos urbanos. La incomprensible abstención del PP en la
Ley del Fomento de Agilización Procesal del Alquiler y de la Eficiencia
Energética de los Edificios. Guía práctica inmoley.com
relacionada: arrendamientos urbanos. En la recta final de la ley en el
Senado se ha mantenido la abstención del PP que se produjo en el
Congreso. Ya entonces desde el Partido Popular, su portavoz de vivienda
Pablo Matos señaló que, a pesar de haberse abstenido en la
votación, esta ley servirá para movilizar el millón
y medio de viviendas vacías que hay en España, al tiempo
que recordó que muchos propietarios renuncian a alquilar su vivienda
porque "convertirse en casero es una auténtica aventura" y justificó
su posición porque aunque la nueva ley supone "una mejora" frente
a las situación anterior, no se ha aprovechado el trámite
parlamentario para impulsar las reformas necesarias en el mercado del alquiler.
Ambas declaraciones suponen una contradicción porque si saliesen
al mercado un millón de viviendas la ley no sería tan mala,
pero lo temible es que no van a salir porque no se ha hecho la reforma
necesaria y temas como la renta antigua ni se han tocado. La abstención
parece significar que no se ha hecho lo necesario, pero peor hubiese sido
no hacer nada y si se vota en contra pueden recordar que el PP no hizo
nada. Es cierto que hay aspectos positivos en la tramitación judicial
de los arrendamientos, pero en la práctica el retraso de la justicia
puede que no permita comprobarlos. Al arrendador lo que le interesa es
saber lo que se tarda en tramitar un desahucio y la respuesta es que los
plazos se pueden acortar poca cosa. El arrendamiento se merecía
una reforma, no un parche. En un año se podrá valorar el
resultado de la ley y si los plazos de desahucio se mantienen y no aumenta
significativamente el número de alquileres (13% del mercado de vivienda
español se encuentra en la actualidad en régimen de alquiler,
mientras la media europea se sitúa por encima del 40%) quedará
en evidencia que la ley no es suficiente y que el principal grupo opositor
no se opuso a ella. El Pleno del Senado aprobó el proyecto de Ley
del Fomento de Agilización Procesal del Alquiler y de la Eficiencia
Energética de los Edificios, norma que ha contado con 133 votos
a favor, sólo dos en contra y la abstención del Grupo Popular
y que ahora será enviada al Congreso para su aprobación definitiva.
Tema a desarrolla en taller de trabajo: cuando el arrendador no logre contactar
con su arrendatario para informarle acerca del inicio de un procedimiento
de desahucio por falta de pago o por expiración legal del plazo
del contrato, se procederá, sin más trámites, a fijar
la cédula de citación en el tablón de anuncios de
la Oficina Judicial. En este sentido, en todos los casos de desahucio se
apercibirá al demandado en la citación que, de no comparecer
a la vista, se declarará el desahucio sin más trámites
y quedará citado para recibir la notificación de la sentencia
el sexto día siguiente a contar desde el señalado para la
vista.
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ARRENDAMIENTOS, EDIFICACIÓN,
PROPIEDAD HORIZONTAL. LEY
DE MEDIDAS DE FOMENTO Y AGILIZACIÓN PROCESAL DEL ALQUILER Y DE LA
EFICIENCIA ENERGÉTICA DE EDIFICIOS.
Valor añadido: Arrendamientos,
Edificación, Propiedad Horizontal. Ley de Medidas de Fomento y Agilización
Procesal del Alquiler y de la Eficiencia Energética de Edificios.
Guía práctica inmoley.com relacionada: arrendamientos urbanos.
En materia de arrendamientos urbanos la Ley de Medidas de Fomento y Agilización
Procesal del Alquiler y de la Eficiencia Energética de Edificios
se queda muy lejos de la reforma esperada de un Ministerio dedicado exclusivamente
a la vivienda. Y no vale decir que el desahucio lo lleva Justicia porque
ayer mismo se recomendó por los expertos que se puede dejar esta
función en mano de los notarios, que son funcionarios según
el Reglamento Notarial. No hay voluntad política de poner el arrendamiento
a nivel europeo. Y de la injusticia de la renta antigua ni hablar. Se ha
aprobado en la Comisión de Justicia del Senado el Proyecto de Ley
de Medidas de Fomento y Agilización Procesal del Alquiler y de la
Eficiencia Energética de Edificios, por lo que proseguirá
su tramitación en esta Cámara y después en el Congreso.
El proyecto reforma tres leyes, las de Enjuiciamiento Civil, Arrendamientos
Urbanos y Propiedad Horizontal. reformará las leyes de Enjuiciamiento
Civil, de Propiedad Horizontal y de Arrendamientos Urbanos. Precisamente,
sobre esta última, la ministra aseguró que se amplían
los supuestos en los que no procede la prórroga obligatoria del
contrato de alquiler. Cuando el propietario necesite ocupar la vivienda
para uso propio se añade ahora la posibilidad de que la necesite
para sus hijos, sus padres y, tras ser aprobada una enmienda en este sentido,
su pareja en el caso de sentencia judicial firme de divorcio o nulidad
matrimonial. Los cambios introducidos en la Ley de Enjuiciamiento Civil
están orientados a la agilización de los procesos arrendaticios
ya que tiene como fin "mejorar la seguridad y las garantías" del
propietario y del inquilino como medida para fomentar el incremento de
la oferta del mercado del alquiler. Según la ministra la reforma
permite asegurar la tutela eficaz de la posición legítima
de los arrendadores, de manera que ante incumplimientos graves en el pago
del alquiler "puedan recuperar sus viviendas de modo rápido y sencillo".
Ya veremos si dentro de un año puede decir lo mismo. La Ley permite
que todas las acciones, tanto de desahucio como de reclamación de
rentas se tramiten en juicio verbal, un procedimiento "más rápido
y sencillo". Además, se adoptan otras medidas de agilización
de los procesos en cuenta a citaciones, emplazamientos y notificaciones.
El proyecto mantiene la posibilidad de que las partes puedan llegar a un
pacto durante el proceso, de modo que el propietario puede asumir el compromiso
de condonar al inquilino total o parcialmente la deuda, a cambio del desalojo
voluntario del inmueble. Se reduce de dos meses a uno el plazo que debe
transcurrir entre el momento en que el arrendador interpone un requerimiento
al inquilino por el impago de rentas y la presentación de la demanda.
Así se concilian dos intereses ya que "se mantiene un plazo suficiente"
para que el arrendatario de buena fe abone lo debido y "se reduce el periodo
de tiempo" para que el arrendador pueda presentar la demanda. La reforma
de la Ley de Propiedad Horizontal "modula las mayorías necesarias"
para que las comunidades de propietarios adopten acuerdos para la mejora
de la eficiencia energética e hídrica de los inmuebles. Claves:
la comisión de Justicia del Senado aprobó el proyecto de
ley que permite no prorrogar el contrato si hijos, padres o cónyuge
necesitan la vivienda; también se agiliza el desahucio y la reclamación
de rentas, mediante juicio verbal.
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SOCIEDADES ANÓNIMAS COTIZADAS
DE INVERSIÓN EN EL MERCADO INMOBILIARIO (SOCIMI).
Valor añadido: Sociedades
Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario
(Socimi). Guía práctica inmoley.com relacionada: fiscalidad
inmobiliaria y guía en elaboración sobre SOCIMI. Datos esencial
para todos los talleres de trabajo: rebaja del IVA en los alquileres con
opción a compra, del 16% al 7%. El Pleno del Congreso de los Diputados
ha aprobado de forma definitiva a la ley de las Sociedades Anónimas
Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario (Socimi).
La norma aprobada definitivamente plantea la rebaja del IVA en los
alquileres con opción a compra, del 16% al 7%, y del 7% al 4% en
el caso de las viviendas de protección. Además, la rehabilitación
se convertirá en una de las actividades de las Socimi y se le aplicará
un tipo reducido del 7% en lugar del 16% en el IVA que soportan. También
se mejora el régimen fiscal de las rentas que obtengan las Socimi
del arrendamiento de viviendas, para los casos en que éstas supongan
como mínimo el 50% de sus activos, dejando exento el 20% de estas
rentas. Además, se amplía del 15% al 20% el porcentaje de
inversión que podrán destinar a actividades accesorias y
se reduce del 85% al 80% el porcentaje obligatorio de inversión
en inmuebles y activos equivalentes. Por otro lado, se eleva del 60% al
70% el porcentaje de financiación ajena para permitir un mayor grado
de endeudamiento a las Socimi y se permitirá aplicar el régimen
fiscal de estas sociedades a entidades que estén realizando las
operaciones necesarias para adaptarse a los requisitos exigidos, a condición
de que los cumpla en el plazo de dos años. Por último, se
posibilita la transformación de estas entidades en instituciones
de inversión colectiva inmobiliaria y viceversa. Analizar en taller
de trabajo: Ventajas para los bancos: la crisis inmobiliaria ha obligado
a las entidades financieras a quedarse con muchos inmuebles y promociones
de clientes en quiebra. Ante esta situación, las SOCIMI permitirán
sacar los activos inmobiliarios de los balances y reconvertirlos en participaciones
financieras repartiendo el riesgo entre sus clientes minoristas o entre
inversores institucionales. Problemas para las promotoras inmobiliarias:
una Socimi sólo puede tener participaciones en otras Socimi o entidades
similares, algo imposible para las promotoras inmobiliarias.
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REBAJA DEL
IVA DEL ARRENDAMIENTO
CON OPCIÓN DE COMPRA.
Valor añadido:rebaja
del IVA del arrendamiento con opción de compra. Guía práctica
inmoley.com relacionada: arrendamientos urbanos y fiscalidad inmobiliaria.
El Pleno del Congreso de los Diputados ha aprobado de forma definitiva
a la ley de las Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión
en el Mercado Inmobiliario (Socimi). La norma aprobada definitivamente
hoy plantea la rebaja del IVA en los alquileres con opción a compra,
del 16% al 7%, y del 7% al 4% en el caso de las viviendas de protección.
Además, la rehabilitación se convertirá en una de
las actividades de las Socimi y se le aplicará un tipo reducido
del 7% en lugar del 16% en el IVA que soportan. El proyecto de ley de las
Socimi está siendo utilizado para reformar multitud de normas fiscales.
Por ejemplo, la rebaja del 16% al 7% del IVA en los alquileres con opción
a compra se incluyó en el proyecto de ley durante su tramitación
en el Congreso. Efectos inmediatos en el mercado: Caixa Sabadell ha puesto
en marcha un programa de viviendas de obra nueva en alquiler con opción
de compra después de los primeros dos, tres o cuatro años
de arrendamiento, informó la caja de ahorros. Todos los inmuebles
son propiedad del Grupo Inmobiliario Caixa Sabadell. La opción
de compra vinculada al alquiler de estos inmuebles permite recuperar la
mayor parte de las rentas pagadas: el 80% si se ejecuta dentro de los dos
primeros años de arrendamiento, el 70% si se espera al tercer año,
y el 60% si se hace el cuarto. Estas opciones no suponen ningún
tipo de compromiso por parte del inquilino, que a los cinco años
puede dejar el inmueble si no lo quiere adquirir, como si se tratase de
un arrendamiento convencional.
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EL SENTIDO COMÚN EN ARRENDAMIENTOS
Y FISCALIDAD INMOBILIARIA
Valor añadido: El
sentido común en arrendamientos y fiscalidad inmobiliaria. Guía
práctica inmoley.com relacionada: arrendamientos urbanos y fiscalidad
inmobiliaria. Un nuevo informe ha propuesto que se eliminen el ITP
y la VPO en propiedad. Claro que no harán ni caso porque las autonomías
se financian con el ITP (impuesto de transmisiones patrimoniales) y la
VPO en propiedad es un concepto muy afianzado en la sociedad. Otro informe
sacó el tema de que la misma ley se rehace 17 veces, por ejemplo,
la normativa de comercio minorista o de ruido en el urbanismo, es realmente
europea (proceden de una directiva) de la que se hace una versión
estatal y 17 autonómicas. Esto cuesta una fortuna para un país
muy pobre. Pero ni caso. Veinte de los más prestigiosos expertos
en el mercado inmobiliario de España propusieron suprimir
la creación de más vivienda protegida (VPO) en propiedad
y dedicar todos los recursos que se dedican a ella a financiar ayudas al
alquilar de vivienda libre para las personas con bajos niveles de renta.
Otro tema que se ha debatido es el alquiler. En España, la
vivienda en alquiler apenas representa el 13% del total, frente al 40%
de Francia o Alemania. Según los expertos las medidas propuestas
ayudarían a eliminar el exceso de viviendas sin vender, a ajustar
los precios con más rapidez y a estimular la movilidad de los trabajadores.
Y lo más llamativo es que como la justicia es tan lenta en materia
de desahucios, pues proponen que los desahucios los hagan los notarios
que son autoridad pública y “funcionarios” según el reglamento
notarial. Luego añaden los expertos que una ayuda al o la no fiscalización
de la venta de vivienda de segunda mano (ITP) favorecería la movilidad
laboral. Como ven, todo son cosas de común pero tengan por seguro
que ni siquiera se van a debatir porque el problema de las reformas estructurales
en España es que las estructuras son inamovibles y los “estructurados”
viven de cine.
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EL ARRENDAMIENTO CON OPCIÓN
DE COMPRA LA ÚNICA SOLUCIÓN A LA CRISIS INMOBILIARIA
Valor añadido:
El arrendamiento con opción de compra la única solución
a la crisis inmobiliaria. Guía práctica inmoley.com relacionada:
arrendamientos urbanos. El último informe inmobiliario destaca que
empieza una época de comercialización agresiva de vivienda.
Por un lado se van a bajar sustancialmente los precios y por otro se va
a potenciar el arrendamiento con opción de compra, una vez que se
ha mejorado su fiscalidad y porque cada vez son más los clientes
que demandan entrar a través del arrendamiento. La entrada del arrendamiento
con opción de compra entró con calzador en el mercado de
vivienda protegida, y debido a que Madrid tuvo tal éxito que el
resto de autonomías tuvieron que desdecirse y aportar por el arrendamiento
con opción de compra. Este aspecto debe prevalecer en los talleres
de trabajo porque todos los promotores españoles están analizando
la conveniencia del arrendamiento con opción de compra. Hasta ahora
el mensaje era que alquilar en España era muy arriesgado pero la
situación actual impone nuevas soluciones. El estudio 'Sociedades
Inmobiliarias' de DBK, que, en este contexto, subraya que éstas
sociedades están sufriendo este año una caída de sus
ingresos por el descenso de los precios y la "fuerte contracción"
de las viviendas vendidas. La facturación de las treinta primeras
empresas del sector se contrajo un 12% en 2008, hasta los 14.000 millones
de euros.
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ARRENDAMIENTOS DE OFICINAS.
MERCADO
INMOBILIARIO DE OFICINAS DE MADRID
Valor añadido: Guía
práctica inmoley.com relacionada: arrendamientos de oficinas y locales.
La contratación de oficinas en Madrid retrocedió un 34,5%
en el tercer trimestre de 2009 y el ratio de desocupación se elevó
hasta el 12,5%, según un informe sobre los mercados de oficinas
europeos correspondiente al tercer trimestre de 2009, publicado por la
consultora inmobiliaria BNP Paribas Real Estate. En el caso de Madrid,
se incrementó la inversión inmobiliaria (516 millones de
euros) un 23% con respecto al mismo periodo de 2008 (420 millones de euros),
aunque supone un retroceso del 5,6% frente al segundo trimestre de 2009
(547 millones de euros). El 91% de la inversión inmobiliaria en
el mercado madrileño se realizó en el segmento de "retail"
y el 9% restante correspondió a oficinas. Los "yield" para las oficinas
"prime" se situaron en el 6,25%. En sentido contrario, el precio de las
rentas de las oficinas "prime" descendió un 1% y, aunque parece
cercano el final de las correcciones de precios a la baja, aún es
pronto para observar un incremento de este parámetro. En Madrid
las rentas "prime" con hasta 408 euros/m2/mes desde los 432 euros/m2/mes
del segundo trimestre del año (-5,5%). El descenso fue aún
más acusado con respecto al tercer trimestre de 2008, cuando las
rentas estaban en 492 euros/m2/mes (-17%). La contratación de oficinas
en la Madrid durante el tercer trimestre de 2009 (38.000 m2) cayó
un 34,5% respecto al segundo trimestre del año (58.000 m2) y un
67,5% si se compara con el mismo trimestre del ejercicio anterior (117.000
m2). El ratio de desocupación en el mercado madrileño de
oficinas ha escalado hasta el 12,5% desde el 10,8% del trimestre precedente.
Las oficinas desocupadas suponían el 7,9% del total en el tercer
trimestre de 2008.
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ARRENDAMIENTOS,
MERCADO DE OFICINAS DE BARCELONA
Valor añadido: arrendamientos,
mercado de oficinas de Barcelona. Guía práctica inmoley.com
relacionada: arrendamientos de locales y oficina. Informe de Jones Lang
LaSalle. Durante el tercer trimestre de 2009 se han entregado 85.000 m2
de oficinas libres en Barcelona. Entre los proyectos entregados, destacan
Torre Realia en Plaza Europa que ya ha alquilado 4.000 m2 a Gallina Blanca,
Torre Pujades en el 22@ y Vallsolana Garden Business Park y Can Ametller
en San Cugat, la mayoría con el 100 por ciento de disponibilidad.
Para lo que queda de año se entregarán al menos 44.000 m2
más de oficinas, destacando el primer edificio de D38 (primer parque
empresarial urbano) situado en el Paseo de la Zona Franca y propiedad de
Gesmadrid. En cuanto a la tasa media de disponibilidad, ésta continúa
su espiral alcista al llegar al 10,02 por ciento en este trimestre, porcentaje
que no se veía desde 1993. Las zonas que más se han visto
afectadas han sido Secundaria y Periferia, que han aumentado casi dos puntos
con respecto al trimestre anterior. Así, en Secundaria la tasa de
disponibilidad ha llegado al 13 por ciento, mientras que en Periferia alcanza
ya el 18,2 por ciento. Antecedentes: informe de Jones Lang LaSalle sobre
el mercado de alquiler e inversión de oficinas de Barcelona para
el primer trimestre de 2009, las rentas de oficinas en la ciudad condal
han registrado una caída media del 5,55%. Concretamente en la zona
Prime, los precios de alquiler se sitúan en 23,5 €/m²/mes,
acumulando un descenso anual cercano al 13%.
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ARRENDAMIENTOS.
MERCADO DE OFICINAS DE BARCELONA
Valor añadido:
arrendamientos. Mercado de oficinas de Barcelona. Guía práctica
inmoley.com relacionada: arrendamientos de oficinas y locales. Según
Eva Jodar, Directora de Agencia Oficinas de CB Richard Ellis Barcelona,
“las previsiones de construcción de oficinas para los próximos
dos años se han visto reducidas en más de un 40 por ciento.
Esta ralentización permitirá una mayor absorción de
los proyectos y, por lo tanto, un mayor ajuste en rentas y contratación”.
El mercado de alquiler de oficinas en Barcelona continúa ajustándose,
según indica la consultora inmobiliaria CB Richard Ellis, que asegura
que en lo que va de año la absorción de oficinas ha caído
un 55 por ciento. La inmobiliaria señala en un comunicado las rentas
han experimentado un nuevo ajuste, al caer un 25% con respecto a los máximos
alcanzados en 2008.
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RENEGOCIACIÓN DE LOS
CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO DE CENTROS COMERCIALES
Valor añadido: Renegociación
de los contratos de arrendamiento de centros comerciales. Guía práctica
inmoley.com relacionada: arrendamientos de centros comerciales. Los centros
comerciales no se podían librar de la oleada de renegociaciones
en los alquileres de local. El problema es que en los contratos de arrendamiento
de centros comerciales se superponen la renta fija y la renta variable.
En teoría la reducción de la renta variable por el efecto
de la crisis debería bastar pero no basta. Por ejemplo, en muchos
centros comerciales no se está alcanzando un 70% de ocupación
de locales porque los arrendatarios no obtienen financiación después
de haber firmado el precontrato. Esta situación está retrasando
el inicio de proyectos importantes, como en Badajoz. ¿Qué
hacer cuando el arrendatario solicita una bajada en la renta fija?. La
solución hay que analizarla en taller de trabajo pero depende de
los gastos que se repercutan en el mantenimiento del centro. Si están
calculados a la baja no se puede bajar porque no se cubren gastos. En la
práctica se están reduciendo los gastos de mantenimiento
de centros comerciales para poder ajustar el daño que generan los
locales que se van quedando vacíos. El coste que deberían
asumir estos locales comerciales se reparte entre el resto, pero los “arrendatarios
privilegiados” se escapan de parte de estos gastos. Es un tema muy complejo
en el que hay poco margen de maniobra para bajar rentas fijas.
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EL PRESUPUESTO DE VIVIENDA SE
“DESINFLA” POR UNA RENTA DE EMANCIPACIÓN QUE NO MEJORA EL ALQUILER.
Valor añadido:
el presupuesto de vivienda se desinfla por una renta de emancipación
que no mejora el alquiler. Guía práctica inmoley.com relacionada:
arrendamientos urbanos y vivienda protegida. Vamos a ir por partes: la
renta básica de emancipación, la ayuda de 210 euros para
jóvenes aprobada en 2007 por el Ministerio de Vivienda, no ha logrado
el objetivo de aumentar el número de alquileres. De hecho "no ha
mejorado las condiciones de las viviendas ni disminuido el coste del alquiler",
asegura el consejero de Vivienda de Andalucía, Juan Espadas. Pero
el Ministerio de Vivienda no sólo no reconoce que no ha servido
de nada y que ha causado un atasco burocrático increíble,
al margen de incrementar artificialmente las renta en beneficio única
y exclusivamente de los arrendadores, sino que “DESINFLA” el raquítico
presupuesto del Ministerio de Vivienda, que se ve obligado a rebajar el
único arma que tenía contra la crisis: LA REHABILITACIÓN.
Más claro: Vivienda sacrifica la partida de rehabilitación
de viviendas de personas que viven en situaciones extremas de inseguridad
edificatoria para subvencionar una renta de alquiler que no ha mejorado
en NADA la situación del alquiler en España. El alquiler,
eterna asignatura pendiente del Gobierno, tendrá en la Renta Básica
de Emancipación (RBE) uno de sus soportes más importantes.
Para esta subvención a los jóvenes se reservan 375 millones
de euros, un 13,4% más que en el 2009. La cifra, aunque alta, deberá
acompañarse de un cambio en la gestión de la RBE, que, debido
a las trabas de algunas autonomías y a una excesiva burocracia,
acumula un notable retraso. Desde su puesta en marcha, el 2 de enero del
2008, hasta el pasado 30 de junio sólo se habían pagado 253
millones, menos de lo previsto siquiera para el presente ejercicio.
Las ayudas para facilitar el acceso a la vivienda caerán el 8% en
el 2010. La dotación presupuestaria general para vivienda alcanzará
en el 2010 los 1.491 millones de euros, lo que supone una caída
del 7,7% respecto a la partida consignada en las cuentas del 2009 que,
a su vez, suponían un incremento del 16,6% sobre las del 2008. El
apartado de promoción, administración y ayudas para la rehabilitación
y el acceso a la vivienda caerá el 8%, hasta los 1.390 millones.
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ARRENDAMIENTOS,
UN TRUCO FORMAL PARA DESAHUCIAR
Valor añadido: arrendamientos,
un truco formal para desahuciar. Guía práctica inmoley.com
relacionada: arrendamientos urbanos. Analizar en taller de trabajo las
reacciones del arrendatario ante una subida indebida de la renta. El impago
de la renta causa el desahucio, pero cómo actuar respecto a la parte
de renta que se ha elevado improcedentemente por el arrendador. El arrendador,
de acuerdo con lo establecido en la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos
podrá interponer una demanda de desahucio para rescindir el contrato
y exigir el desalojo de la vivienda en alquiler. Estos son los motivos
por los que se puede interponer una demanda de desahucio: Falta de pago
de la renta u otras cantidades de cargo del arrendatario. Falta de pago
o actualización de la fianza. Subarriendo no autorizado de la vivienda
alquilada. Causar daños dolosamente en la vivienda u obras no autorizadas
cuando es requisito necesario el consentimiento del arrendador. Realización
en la vivienda de actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas
o ilícitas. La vivienda ha dejado de estar destinada de forma primordial
a satisfacer las necesidades permanentes de vivienda del arrendatario.
Expiración del plazo contractual. Incumplimiento de las obligaciones
resultantes del contrato.Antes de presentar una demanda de desahucio se
ha de haber requerido al ocupante o inquilino para que desaloje la vivienda.
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ARRENDAMIENTOS, CATALUÑA.
EL
AVALLOGUER ANTE LA CRISIS.
Valor añadido:
Arrendamientos, Cataluña. El avalloguer ante la crisis. Guía
práctica inmoley.com relacionada: arrendamientos urbanos. En los
últimos cinco meses, la Conselleria de Medi Ambient i Habitatge
de la Generalitat de Cataluña ha concedido, a través del
Institut Català del Sòl (Incasòl), 5.517 avalloguers,
que son garantías que el gobierno autonómico entrega a los
arrendadores de pisos de alquiler. La Administración catalana les
garantiza el cobro de cinco mensualidades en el caso de que inicien un
proceso de desahucio contra inquilinos morosos. El año pasado fueron
concedidos 1.630 avales de este tipo, si bien hay que tener en cuenta que
el decreto entró en vigor el 29 de agosto del 2008. Además
del crecimiento de los avalloguers, la Secretaria d’Habitatge prevé
para finales de año un aumento “importante” del número de
hogares que se beneficiarán de las ayudas para el alquiler y de
la renta básica de emancipación (RBE). El importe para las
primeras subvenciones crecerá el 51% respecto a 2008. El destinado
para la RBE se incrementará el 39%. El 29 de agosto del 2008 entró
en vigor el régimen de coberturas por impago de arrendatarios de
viviendas en Cataluña (Decretos 54/2008 y171/2008) que asegura los
contratos celebrados al amparo de la Ley de arrendamientos urbanos 29/1994.
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ARRENDAMIENTOS, URBANISMO, PAÍS
VASCO. ALQUILER SOCIAL CON EL STOCK INMOBILIARIO
VASCO.
Valor añadido: Arrendamientos,
Urbanismo, País Vasco. Alquiler social con el stock inmobiliario
vasco. . Guía práctica inmoley.com relacionada: promotor
inmobiliario y urbanismo del País Vasco. El Consejo de Gobierno
destinará un millón de euros para movilizar las viviendas
libres a las que los promotores privados no logran dar salida en el mercado
y destinarlas al alquiler social. Los promotores cederán los pisos
a la Sociedad Pública de Gestión de Viviendas en Alquiler
por un plazo mínimo de cinco años desde la entrada del primer
inquilino. Sólo podrán optar por esta salida aquellos pisos
parados que no hayan sido objeto de primera transmisión, que no
hayan sido utilizados como vivienda previamente y que cuenten con cocina
equipada. La Sociedad Pública de Gestión tendrá que
tasar la renta que corresponde a cada vivienda, y a partir del valor calculado
estipulará las subvenciones que recibirán los promotores.
Así, para un valor de 450 euros o más, al propietario del
piso se le entregará como mucho esa cantidad multiplicada por sesenta
mensualidades. Si la tasación es menor, la ayuda será la
cuantía calculada, también multiplicada por sesenta. Cada
promotor podrá ceder un máximo de doce viviendas, por un
importe total de 200.000 euros en tres años fiscales, tal y como
exige la normativa europea. Una vez recibidas, las viviendas entrarán
como cualquier otra en el parque de alquiler social, y se adjudicarán
mediante el procedimiento habitual, a través de la Sociedad de Gestión
de Viviendas en Alquiler del Departamento de Vivienda.
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ARRENDAMIENTOS.
¿QUÉ HACER CUANDO EL BANCO EJECUTA LA HIPOTECA DE UNA VIVIENDA
EN ALQUILER?
Valor añadido: Arrendamientos.
¿Qué hacer cuando el banco ejecuta la hipoteca de una vivienda
en alquiler?. Quía práctica inmoley.com relacionada: arrendamientos
urbanos de vivienda. En estos casos hay que estar a la fecha del contrato
porque el régimen legal es diferente según sean anteriores
a la reforma Boyer o posteriores. Es un caso que se debe detallar en los
talleres de trabajo por el aumento considerable de ejecuciones de viviendas
en alquiler. Los bancos se están encontrando con mucha vivienda
que se alquila para entorpecer la ejecución y la fase de subasta,
pues una vivienda alquilada no tiene tanta salida como una libre, lo que
puede ocasionar algunas subastas desiertas o minoración relevante
de la vivienda que se subasta, al tener que computar en el precio la ocupación
por alquiler.
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ARRENDAMIENTOS.
¿UN LEASE BACK CON INFORMACIÓN PRIVILEGIADA?
Valor añadido:
un lease back con información privilegiada. Guía práctica
inmoley.com relacionada: lease back y leasing inmobiliario. La intermediación
inmobiliaria es seguramente el subsector que más está sufriendo
la crisis inmobiliaria. Este sector está denunciando desde hace
meses que los bancos podrían estar comercializando su stock de pisos
a unos precios por debajo del mercado porque se han hecho con el stock
a precios muy ajustados. Incluso algún promotor (que sufrió
en sus carnes como un banco que se quedó con la mitad de una promoción
en dación de pago bajó los precios arrastrando la promoción
del resto de las viviendas) llegó a decir que se trataba de una
competencia desleal. Otras voces se unieron y los bancos dijeron que esto
era temporal. Ahora parece ser, en opinión de algunos destacados
representantes de la intermediación inmobiliaria, que los bancos
podrían haber utilizado su información privilegiada para
ofrecer a clientes VIP el alquiler con opción de compra de algunas
sucursales. Unos pequeños lease back a la medida. El asunto no se
debate en el ámbito de la legalidad, sino en el de la competencia
porque algunos intermediarios creen que los bancos juegan con ventaja.
Donde sí hay debate es en varios casos en los que niegan financiación
a la venta de pisos en promociones donde los bancos tienen pisos en venta.
Aquí podría haber una discriminación con efectos en
la competencia.
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ARRENDAMIENTOS, VIVIENDA PROTEGIDA
VPO Y MOVILIDAD LABORAL
Valor añadido: Arrendamientos,
vivienda protegida VPO y movilidad laboral. Guía práctica
inmoley.com relacionada: vivienda protegida. En una jornada específica
organizada por inmoley.com con expertos inmobiliarios y de vivienda para
analizar la situación actual del mercado de VPO se han escuchado
diferentes propuestas, desde el tratamiento fiscal de la VPO a la apuesta
del alquiler para mejorar la movilidad laboral, pasando por la adjudicación
de VPO en propiedad a adjudicatarios que pasan a situación de desempleo.
Cada vez se debate más abiertamente la cuestión fiscal, en
especial la aplicación a todas las viviendas protegidas de alquiler
del IVA del cero por ciento, neutralidad impositiva del IVA, para que éste
no sea un coste añadido, lo que permitiría reducir el precio
de los alquileres y dinamizar el mercado. Y en todo caso el trato fiscal
en el IRPF que aunque por poco tiempo, mantiene privilegios para la adquisición
de una vivienda en propiedad, pero no para el alquiler. En lo que si hay
unanimidad es en eliminar las desigualdades para poder acogerse a los beneficios
fiscales de exención en el impuesto de transmisiones patrimoniales
y actos jurídicos documentados. El problema es que hay viviendas
protegidas que sí pueden acogerse, mientras que las viviendas con
protección pública no gozan de este trato fiscal favorable,
con el agravante de que mantienen las mismas limitaciones que las viviendas
protegidas que sí gozan de la exención. Respecto a los impuestos
municipales, para la determinación del IBI se debería tener
en cuenta el precio máximo de venta de las viviendas protegidas
y no el valor catastral, dado que este último puede ser superior
al primero. Actualmente la determinación del impuesto sobre bienes
inmuebles (IBI) de las viviendas protegidas se realiza tomando como referencia
el valor catastral. Se llegó a dos posiciones comunes: VPO sólo
en alquiler para favorecer la movilidad laboral y proteger a los adjudicatarios
de VPO que quedan en paro.
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ARRENDAMIENTOS. PISOS
COMPARTIDOS: SE DISPARAN LOS SUBARRIENDOS ILEGALES
Valor añadido: Arrendamientos.
Pisos compartidos: se disparan los subarriendos ilegales. Guía práctica
inmoley.com relacionada: arrendamientos urbanos de vivienda. Ante el aumento
de demanda de pisos compartidos como consecuencia de la crisis están
aumentando las demandas de los arrendadores por subarriendos inconsentidos.
Se trata de alquileres no autorizados de habitaciones. El problema de fondo
es que una vez que se produce el desahucio con el arrendatario, permanecen
en la vivienda unos subarrendatarios que alegan una serie de derechos y
documentan pagos. Esto motiva un lio judicial considerable que retrasa
muchísimo la recuperación de las viviendas. ¿Cuáles
son las situaciones más habituales de subarriendo ilegal que se
producen en la práctica? Pueden resumirse en las siguientes: Los
subarriendos no consentidos realizados bajo prohibición expresa
del contrato y con total desconocimiento del arrendador. Es un clásico:
el inquilino que no vive en la vivienda arrendada y se lucra realquilando
las habitaciones de la vivienda y obteniendo una renta global superior
a la que él mismo debe pagar, de forma opaca al fisco y aplicándose
deducciones fiscales de alquiler. También es muy común la
realización de obras en la vivienda arrendada para conseguir que
la misma vivienda gane algunas habitaciones. A muchos propietarios les
desagrada la idea de que su vivienda sea subarrendada. Sin embargo, la
actual situación económica está ahogando a muchos
arrendatarios, lo que hace que los propietarios se vean obligados a renegociar
la renta a la baja, o bien a permitir el subarriendo. Ambas opciones, en
la práctica, son más convenientes respecto a una situación
de desahucio.
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ARRENDAMIENTOS,EL
AVAL BANCARIO
Valor añadido:
arrendamientos, el aval bancario. Guía práctica relacionada:
arrendamientos urbanos. El aval bancario es un mal remedio para un régimen
legal que no funciona, tanto por la ley de arrendamientos urbanos
como por los desahucios. En este caso lo que interesa en el taller de trabajo
es calcular el coste bancario (comisiones bancarias) que ocasiona un aval
bancario para un arrendamiento anual. El resultado es excesivo y repercute
en el arrendatario. Es injusto que haya que recurrir a estos sistemas de
garantía para suplantar la ineficiencia judicial. En el resto de
Europa no hay avales porque la justicia funciona mejor. Antecedentes: Ante
la posibilidad de impago de las rentas o el temor de que los inquilinos
provoquen daños materiales en la vivienda arrendada, viene siendo
una práctica habitual que los propietarios les exijan la presentación
de un aval bancario. El aval bancario sirve para garantizar al arrendador
el cumplimiento de las obligaciones asumidas por el inquilino en el contrato
de arrendamiento y que tengan o puedan tener una traducción económica.
La Ley de Arrendamientos Urbanos establece en el Título IV, que
se aplica de forma imperativa a los arrendamientos de vivienda, que además
de la fianza equivalente a una mensualidad de renta, las partes podrán
pactar cualquier tipo de garantía adicional del cumplimiento por
el arrendatario de sus obligaciones arrendaticias. Son mecanismos que sirven
de garantía al arrendador frente al inquilino que deje de cumplir
las obligaciones que le corresponden en virtud del contrato de arrendamiento.
Lo que en definitiva nos está exigiendo el propietario es que acreditemos
que el avalista sea solvente. Esta solvencia está implícita
en las entidades de crédito; es por ello que el aval de una entidad
financiera se considera una garantía importante.
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ARRENDAMIENTOS.
¿SUFRAGAR EL ALQUILER PARA INCENTIVAR LA MOVILIDAD LABORAL?
Valor añadido: Arrendamientos.
¿Sufragar el alquiler para incentivar la movilidad laboral?. Guía
práctica inmoley.com relacionada: arrendamientos urbanos. Ahora
resulta que en lugar de la renta de emancipación se considera que
hubiese sido más acertado dar esa renta a las familias que aceptan
desplazarse para aceptar un nuevo trabajo. Como la idea es más que
razonable ha cogido velocidad y el Consejo de Gobierno de Canarias acordó
pedir por la vía de urgencia un dictamen al Consejo Económico
y Social sobre el Plan de Vivienda 2009-2012, que incluye sufragar parte
del alquiler a familias con ingresos inferiores a 10.000 euros anuales
para favorecer la movilidad laboral. Según dijo el portavoz
del Gobierno canario, Martín Marrero, en la rueda de prensa posterior
al Consejo, el nuevo Plan de Vivienda movilizará 2.800 millones
de euros, entre la iniciativa privada y la pública, y pretende facilitar
el acceso a una casa a unas 135.000 familias, un 50 por ciento más
que el anterior. De hecho, Martín Marrero explicó que el
objetivo del anterior Plan de Vivienda era llegar a 89.000 familias y finalmente
lo hizo a más de 100.000, lo que supone un grado de ejecución
del 115 por ciento.
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ARRENDAMIENTOS URBANOS. 300.000
ALQUILERES DE RENTA ANTIGUA
Valor añadido: Arrendamientos
urbanos. 300.000 alquileres de renta antigua. Guía práctica
inmoley.com relacionada: renta antigua, arrendamientos urbanos. Ya nos
hemos referido en reiteradas ocasiones a la injusticia histórica
que suponen los arrendamientos de renta antigua, que cargan en el arrendador
un deber que corresponde al estado. El caso es que según el Ministerio
de Vivienda hay 300.000 alquileres de renta antigua. El caso es que
muchos propietarios han visto en la crisis una oportunidad para recuperar
estos pisos en beneficio de sus hijos, que son mileuristas en edad de emanciparse.
El tema es complicado, pero cada vez son más los que intentan recuperar
la vivienda. El consejo es que hay que tenerlo todo muy bien atado y documentado,
porque en caso de duda el juez “no duda” y favorece al arrendatario. Se
da por descontado que el Ministerio de Vivienda no incluirá a la
renta antigua en la reforma de la ley de arrendamientos urbanos, en particular
en la recuperación de la vivienda para los hijos de los arrendadores.
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ARRENDAMIENTOS URBANOS.
NO HAY MOVILIDAD LABORAL POR CULPA DEL ALQUILER
Valor añadido: arrendamientos
urbanos. No hay movilidad laboral por culpa del alquiler. Guía práctica
inmoley.com relacionada: arrendamientos urbanos. La movilidad laboral está
ligada al alquiler y sólo el 12,5% de la población cambia
de provincia para trabajar pese al paro. El Banco de España afirma
que el rígido mercado del alquiler de España también
contribuye a las altas cifras de paro, porque limita la movilidad geográfica
de los trabajadores y, por tanto, merma su capacidad de recolocación.
En su informe anual, señala: Una reforma del mercado de alquileres
permitiría dar salida al stock de viviendas sin vender, facilitaría
la demanda de alojamiento en un momento en que el acceso a la compra de
vivienda puede resultar difícil y, además, promovería
la movilidad regional de los trabajadores. Por último, pide que
flexibilicen los plazos de duración de los contratos. Según
los expertos, la vivienda es una de las razones que impiden la movilidad
laboral. España cuenta con uno de los mayores porcentajes de propietarios
de vivienda, por encima del 80%, mientras que la media europea apenas supera
el 60%. La movilidad laboral está ligada al alquiler, y en España
el sistema es demasiado rígido y proteccionista. Una justicia
más rápida para los arrendamientos, más flexibilidad
en la contratación y el resultado: mayor posibilidad de movilidad
laboral para propietarios de vivienda que deben desplazarse de provincia
y pagar la hipoteca y un alquiler en el lugar de destino.
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ARRENDAMIENTOS. ALQUILER
A UNA EMPRESA EN CONCURSO
Valor añadido:
Arrendamientos. Alquiler a una empresa en concurso. Guía práctica
inmoley.com relacionada: crisis inmobiliaria, concurso de acreedores de
promotores y constructores, arrendamientos urbanos, arrendamiento de locales
y oficinas. Cada vez son más las dudas sobre los arrendamientos
de locales y oficinas a empresas que entran en proceso concursal. ¿Se
cobrará el alquiler? ¿a quién reclamar?. Hay que diferenciar
entre las rentas anteriores al concurso y las posteriores. Otra cuestión
es que el lanzamiento de la concursada de una finca propiedad del ejecutante
tras la resolución de la relación arrendaticia no está
comprendido en el ámbito competencial del juzgado del concurso.
La razón es que el juez del concurso tiene jurisdicción exclusiva
y excluyente, entre otras materias, para "oda ejecución frente a
los bienes y derechos de contenido patrimonial del concursado, cualquiera
que sea el órgano que la hubiera ordenado y declarado el concurso
no podrán iniciarse ejecuciones singulares, judiciales o extrajudiciales,
ni seguirse apremios administrativos o tributarios contra el patrimonio
del deudor.
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ARRENDAMIENTOS. EL
ALQUILER DE VIVIENDA
SUBE, SUBE Y SUBE.
Valor añadido: Arrendamientos.
El alquiler de vivienda sube, sube y sube. Guía práctica
inmoley.com: arrendamientos urbanos. Mientras no haya una reforma de los
arrendamientos urbanos en profundidad la fuerza de los hechos seguirá
demostrando el desastre de la política de alquiler en España.
Los últimos datos sobre precios de alquileres y compra de vivienda
desequilibran los planes de alquiler del Ministerio de Vivienda. Todo baja,
los alquileres, suben, suben y suben. ¿Qué hace el Ministerio
de Vivienda?. Según los datos del IPC de julio, los precios medios
del alquiler de vivienda subieron un 3% interanual, muy lejos de la caída
general del 1,4% experimentada por el conjunto de los precios. Sólo
en julio, estos alquileres subieron un 0,1%, y en lo que va de año
los precios de los arrendamientos han subido un 1,5%. Hay que precisar
que en esta evaluación del precio del alquiler se incluyen los gastos
de calefacción, alumbrado y agua, que se incrementaron un 0,6% el
mes pasado. Aún así, este aumento del precio de los arrendamientos
desentona con el abaratamiento del 8,3% de las viviendas en el segundo
trimestre del año, lo que desalienta la reordenación del
mercado inmobiliario. Los profesionales del sector coinciden en que ahora
se vende mucho menos, pero no se alquila mucho mejor», sentencia.
Como alternativa a un mercado que sigue sobrevalorado, el alquiler todavía
no ha cobrado dimensión europea. Por ejemplo, en Galicia, el parque
de viviendas de la comunidad autónoma ronda los 1,5 millones de
unidades. Y en el 2008 solo 105.640 de ellas estaban en régimen
de alquiler. El precio medio de los alquileres de vivienda en España
creció un 3% durante el pasado mes de julio en su tasa interanual,
marcando un margen aún mayor con el IPC general, que se situó
en el -1,4% en el mismo mes. La variación mensual del importe de
los arrendamientos registró un 0,1%, mientras que su incremento
en lo que va de año se sitúa en el 1,5%.
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ARRENDAMIENTOS, VIVIENDA, MADRID.
ARRENDAMIENTOS
CON OPCIÓN DE COMPRA.
Valor añadido:
Arrendamientos, Vivienda, Madrid. Arrendamientos con opción de compra.
Guía práctica inmoley.com relacionada: arrendamientos urbanos,
vivienda protegida y urbanismo de Madrid. Se beneficiaban los menores de
35 años pero se extiende a todos, al margen de su edad, como principal
novedad del Plan de Vivienda 2009-2012. El nuevo Plan de Vivienda 2009-2012,
la normativa que regirá las políticas de la Comunidad en
esta materia, flexibiliza las tipologías de vivienda de protección,
favorece la conversión de vivienda libre en protegida con el objetivo
de eliminar el sobrante y potencia el alquiler con opción a compra,
que ahora se podrá ejercer al quinto, sexto o séptimo año
por madrileños de cualquier edad. Además, la nueva normativa
fija nuevas medidas para luchar contra el fraude y establece un nuevo precio
de garajes y trasteros que supondrá una rebaja media del 7% en el
precio final de los pisos protegidos. El texto ha sido aprobado por
el Consejo de Gobierno tras su revisión por parte del Consejo Económico
y Social regional (CES), por el Consultivo y por el de Consumo de la Comunidad
-éste último estudio a instancias del Consultivo para certificar
que el Plan de Vivienda satisface a los consumidores madrileños-.
Ampliación del alquiler con opción a compra. El Plan de Vivienda
2009-2012 simplifica las tipologías de vivienda, que a partir de
ahora se reducen a dos: de precio básico -dirigidas a madrileños
con ingresos no superiores a 5,5 veces el Iprem - y de precio limitado
-7,5 veces el Iprem-. A partir de esta distinción, los promotores
podrán optar por construir pisos de hasta 150 m2 en régimen
de alquiler, compraventa o alquiler con opción a compra.
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ARRENDAMIENTOS, MADRID. MERCADO
DE OFICINAS DE MADRID
Valor añadido: arrendamientos
de oficinas, Madrid. Inmobiliario, Mercado de oficinas de Madrid. Jones
Lang LaSalle: Mercado de alquiler de oficinas de Madrid Junio 2009. Guía
práctica inmoley.com relacionada: arrendamientos de oficinas y locales.
Zonas de alta disponibilidad: Alcobendas, Rivas, San Fernando y Las Rozas
(19%) niveles muy preocupantes. Menor disponibilidad pero muy alta en términos
europeos, Castellana con 6,26%. De acuerdo con el último informe
de la consultora inmobiliaria Jones Lang LaSalle sobre el mercado de alquiler
e inversión de oficinas de Madrid correspondiente al segundo trimestre
de 2009, los precios de alquiler bajan prácticamente en todas las
áreas, tanto los máximos como los mínimos establecidos,
si bien el descenso del CBD es algo menor que el percibido durante el primer
trimestre del año. Así, los precios de alquiler máximos
para la zona CBD se situaron en los 31,5 €/m2/mes. Por primera vez
desde 2007 las rentabilidades en prime no han aumentado en este trimestre
por lo que se mantienen estables en el 6,25 por ciento. En cambio
la situación de las rentabilidades en ciertas zonas periféricas
es bastante diferente y, aunque no hay muchas operaciones que sirvan como
referencia, los inversores dispuestos a entrar en estos mercados van a
exigir retornos muy altos –no inferiores al 7,5 por ciento– debido a la
continua bajada de rentas, el aumento de la disponibilidad y la escasa
contratación existente.
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ARRENDAMIENTOS, MADRID
RECURRE AL CONSTITUCIONAL LA RENTA DE EMANCIPACIÓN
Valor añadido:
arrendamientos, Madrid recurre al Constitucional la renta de emancipación.
Guía práctica inmoley.com relacionada: arrendamientos urbanos.
El vicepresidente del Gobierno de la Comunidad de Madrid, Ignacio González,
anunció un nuevo recurso ante el Tribunal Constitucional contra
el Gobierno central por invasión de competencias en materia de vivienda,
respecto a la aplicación de la Renta Básica de Emancipación.
"Se trata de un nuevo conflicto por invasión de competencias exclusivas
de la Comunidad de Madrid en materia de vivienda", explicó González,
que recordó que el Gobierno autonómico ya avisó de
que requeriría al Estado modificar el Decreto "al entender que invadía
competencias", algo que rechazó el Consejo de Gobierno el pasado
3 de julio. Madrid considera que el Ministerio no tiene facultad para efectuar
el pago directo de las ayudas, ya que éste se debe realizar a través
de la Comunidad. Entiende que el Ministerio de Vivienda no puede atribuirse
la competencia de autorizar el pago de las ayudas ni obligar a las comunidades
autónomas a comunicar los cambios sufridos por los beneficiaros
de las mismas. Además, el Gobierno regional cree que el Gobierno
central no tiene capacidad para ordenar la creación de ventanillas
únicas de gestión ni decidir si la RBE es compatible con
otras ayudas o deducciones regionales. Por último, la Comunidad
argumenta que el Ministerio no es competente para firmar convenios de colaboración
con entidades de crédito ni establecer requisitos adicionales para
conceder las ayudas. El Gobierno regional, además, considera que
el Real Decreto de modificación del ya impugnado incide en los vicios
de inconstitucionalidad del anterior, por lo que es impugnable en su totalidad,
un exceso que subsidiariamente es apreciable en los preceptos 4, 5 y 6.
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ARRENDAMIENTOS, MADRID,
PLAN ALQUILA DE MADRID
Valor añadido:
Arrendamientos, Madrid, Plan Alquila De Madrid. Guía práctica
inmoley.com relacionada: arrendamientos urbanos, arrendamiento de vivienda.
El Plan Alquila cierra 8.404 contratos con rentas un 30% inferior a las
del mercado. En la capital, Centro, con 2.500 personas, ha sido el distrito
que ha registrado una mayor asistencia, seguido por Latina (843) y Fuencarral-El
Pardo (821). Un total de 8.404 familias madrileñas han arrendado
una vivienda a través del Plan Alquila de la Comunidad de Madrid
"con mayor seguridad" y a un precio medio de 735 euros, lo que supone en
torno a un 30% menos sobre el precio del mercado. Así lo ha manifestado
la consejera de Medio Ambiente, Vivienda y Ordenación del Territorio,
Ana Isabel Mariño, durante la presentación del balance de
los primeros 18 meses de este Plan en el parque de El Retiro, donde se
ha instalado el tráiler que alberga la Oficina Móvil de atención
ciudadana.
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ARRENDAMIENTOS URBANOS. SÓLO
SUBEN LOS ALQUILERES: LA PRUEBA DE QUE
LOS PROPIETARIOS NO SE FÍAN
Valor añadido: arrendamientos
urbanos. Sólo suben los alquileres: la prueba de que los propietarios
no se fían. Guía práctica inmoley.com relacionada
arrendamientos urbanos. Mientras que el consejo profesional sea: si puede
evitarlo no se meta en líos de alquiler, España seguirá
a la cola de Europa en porcentaje de vivienda alquilada. La reforma prevista
por el gobierno es puro maquillaje y no se vincula a una agilización
de la justicia, que es imprescindible para convertir el arbitraje en una
solución útil (ejecución de laudos arbitrales) y ante
la negativa de los seguros a asegurar las rentas (no a la sociedad estatal
de alquiler). Así que bajan todos los precios, salvo los alquileres,
que “poco” pero suben y suben. El precio de los alquileres en España
ha experimentado un aumento del 3,2% en junio de 2009, en tasa interanual.
Se trata del crecimiento más bajo desde 2003, año en el que
comienza la base histórica de este índice del Instituto Nacional
de Estadística (INE). Este crecimiento, junto a una inflación
que ha caído el 1% en junio, confirma el cambio de tendencia experimentado
por el precio de los alquileres en marzo, cuando estos arrendamientos comenzaron
a encarecerse por debajo del 4%, cifra en torno a la que se habían
mantenido siempre en el histórico.
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INMOBILIARIO, ARRENDAMIENTOS,
CATALUÑA, MERCADO DE OFICINAS EN BARCELONA
Valor añadido:
Inmobiliario, Arredramientos de oficinas, Cataluña, Mercado de oficinas
en Barcelona. Guía práctica inmoley.com relacionada: promotor
inmobiliario y arrendamientos de oficinas. Jones Lang LaSalle: Análisis
del mercado inmobiliario terciario de Barcelona durante el primer semestre
de 2009. Jones Lang LaSalle analiza el mercado inmobiliario terciario de
Barcelona para el primer semestre del año, analizando los mercados
logístico e industrial y el mercado de alquiler e inversión
de oficinas, de lo que se destaca lo siguiente: Mercado de alquiler de
oficinas: La contratación repunta un 75% entre abril y junio respecto
al trimestre anterior. Cuarto trimestre de descenso consecutivo de precios
de alquiler, totalizando un 10% de bajada durante la primera mitad de 2009
en zona Prime. Como consecuencia de la situación económica,
los precios de alquiler de oficinas en Barcelona continúan su descenso
por cuarto trimestre consecutivo desde el verano de 2008. La presión
del crecimiento de la oferta y una demanda que continúa mostrando
menor actividad que la media de los últimos años, contribuyen
a esta tendencia. Durante el período abril-junio el descenso medio
se situó en el 3,85% mientras que en la zona Prime la bajada ha
sido del 4,26%, acumulando en el semestre una caída del 10,26%.
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