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CURSOS - LIBRERÍA - Pdf DE LA CONSTRUCCIÓN, URBANISMO E INMOBILIARIO.

ARRENDAMIENTO OFICINAS Y LOCALES.

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¿QUÉ APRENDERÁ?
Obras de reparación y/o conservación 

Obligaciones del arrendador en las obras. 

La posible renunciabilidad en los arrendamientos de oficinas y locales. 

Cesión del contrato y subarriendo. 

Efecto por impago del Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI).

Las garantías adicionales a la fianza (aval bancario, fianzas superiores a las legales, etc.). 

El arrendamiento con opción a compra. 

Arrendamiento de un local con opción a compra. 

IRPF. Retenciones a arrendadores de locales. Fiscalidad de los gastos repercutidos al arrendatario.

El IVA en los arrendamientos de locales. 

EL IVA en la resolución anticipada de arrendamientos de local.

Práctica en la redacción de contratos. 

PONGA A PRUEBA SU CONOCIMIENTO EN LA MATERIA. 
VÍDEO DE JORNADA DE PRESENTACIÓN.
OPINIONES DE CLIENTES.
Somos una promotora que nos sobraron unos locales y los estamos alquilando. Necesitábamos clarificar conceptos y entenderlos porque lo que habíamos leído era muy confuso. Nos han aportado claridad y soluciones prácticas. Claramente recomendable.

Juan Villegas

ÍNDICE
Introducción

PARTE PRIMERA 

PARTE SEGUNDA  PARTE TERCERA  PARTE CUARTA  PARTE QUINTA.  PARTE SEXTA. PARTE SÉPTIMA
Introducción
La LAU 1994 dividió los arrendamientos urbanos en dos tipos diferenciados: el arrendamiento de vivienda y aquel para uso distinto del de vivienda (oficinas, locales, etc.).

Los contratos de arrendamiento para uso distinto al de vivienda (arrendamientos de locales comerciales o de oficinas) se rigen por la voluntad de las partes, debiendo en todo caso respetar las disposiciones imperativas de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU) relativas a la fianza y a la formalización del arrendamiento.

En defecto de previsiones por las partes, sus relaciones se rigen por lo dispuesto en la LAU para los arrendamientos para uso distinto al de vivienda y, supletoriamente, por lo establecido en el Código civil.

Si las partes no han pactado nada al respecto, las consecuencias de la extinción del contrato de arrendamiento para uso distinto al de vivienda por haber llegado a su término el plazo contractual (plazo inicial o sus prórrogas), no vienen reguladas en la LAU, sino en el Código civil, que establece la institución de la tácita reconducción del contrato.

Es frecuente que se pacte una renta fija junto con una renta variable en función de los beneficios que obtenga el arrendatario (este aspecto es muy habitual en los contratos de arrendamiento de locales que se encuentran en centros comerciales) y que también, se puede pactar una renta escalonada, es decir, que varíe de importe a medida que avanza la duración del contrato, de forma que tenga un importe el primera año, un importe mayor el segundo y así sucesivamente.

En los casos de los contratos de arrendamiento de local u oficina, el propietario y el arrendatario pueden pactar la duración que estimen conveniente. Se suele pactar una duración inicial que es de obligado cumplimiento para el arrendatario. Esto quiere decir que el arrendatario no podrá resolver el contrato durante ese periodo de obligado cumplimiento y si lo hace deberá pagar una indemnización (si así se pacta) al arrendador.

En este sentido es aconsejable para el arrendatario pactar una posibilidad de resolución del contrato en cualquier momento sin indemnización, de forma que el arrendatario pueda resolver el contrato de arrendamiento en el caso en que el negocio no funcione o simplemente quiera cambiar de ubicación.

Generalmente se pacta en el contrato un preaviso de unos meses para que el arrendatario pueda resolver el contrato, regulando además que en ese caso el arrendatario no deberá abonar indemnización alguna.

Un aspecto muy importante en todo contrato de arrendamiento de local u oficina es la ejecución de obras, puesto que es habitual que cuando se alquila un local u oficina, se tengan que hacer obras para adaptarlo a la actividad a desarrollar.

En el contrato debe quedar muy claro las obras va a realizar el arrendatario con detalle, para lo cual es aconsejable que un técnico elabore un informe de dichas obras y se adjunte dicho informe al contrato. Si se va a variar la configuración del local u oficina también se tendrán que adjuntar al contrato planos y fotos del inmueble con el cambio que se quiere realizar de forma que quede clara la configuración del local antes y después de las obras.

Cuando hay obras es muy habitual que en los contratos de arrendamiento se pacte una carencia durante el tiempo que duren las obras. La carencia es un periodo de tiempo durante el cual no se va a abonar por parte del arrendatario la renta pactada. De esta forma el arrendatario tiene un cierto desahogo al iniciar su actividad.

Generalmente en los contratos de arrendamiento de oficina de local, se suelen pactar dos tipos de garantías, la fianza legal que es la establecida por la Ley de Arrendamientos Urbanos y que es equivalente a dos meses de renta, y la pactada por el arrendatario y el propietario que puede ser de varios tipos:

• Un depósito en garantía. Es decir, una cantidad de dinero pactada por las partes (generalmente suele ser de dos a seis meses de renta) que entrega el arrendatario al propietario en garantía del cumplimiento del contrato. Esta garantía tiene el problema para el arrendatario de que es una cantidad de dinero inmovilizada por el arrendador que es quien la custodia durante el periodo de duración del contrato.
• Un aval bancario que es una garantía que da una entidad bancaria en virtud de la cual el banco paga en el caso de que el arrendatario no lo haga. Esta es la garantía más fuerte para un propietario, sobre todo en el caso de que se trate de un aval a primer requerimiento o primera demanda (es decir, aquel aval que se puede ejecutar ante el banco sin necesidad de justificación). Para el arrendatario dar un aval supondrá un coste que deberá abonar a la entidad bancaria avalista.
En algunos casos se aporta la carta de patrocinio. Esta garantía se utiliza en el caso de arrendatarios que son sociedades mercantiles que pertenecen a un grupo de sociedades. La garantía consiste en un documento firmado por la sociedad matriz del grupo, por el que dicha sociedad matriz se compromete a pagar o cumplir el contrato en el caso en que la sociedad arrendataria no lo haga. Se trata de una garantía algo débil para el propietario, sobre todo por las dificultades de ejecución en caso de que la sociedad matriz sea extranjera.

De estos temas se trata desde una perspectiva práctica y profesional en la guía práctica de arrendamientos de oficinas y locales.
 

PARTE PRIMERA 
    Arrendamientos de oficinas y locales. 
<
Capítulo 1. 
Exposición general de los aspectos más relevantes de la ley de arrendamientos urbanos.
1. Introducción 
2. Utilización mixta de local y vivienda. 
a. Régimen aplicable 
b. Ejercicio de actividad profesional o empresarial 
3. Arrendamientos sometidos a la LAU y excluidos de ella 
4. El arrendamiento para uso distinto del de vivienda. 
a. Precauciones en los arrendamientos de locales y oficinas. 
b. ¿Cómo renunciar a las disposiciones de la LAU para no tener problemas? 
5. Plazos 
6. Terminación del arriendo por resolución del derecho del arrendador 
7. Subrogación por causa de muerte del arrendatario 
TALLER DE TRABAJO
Arrendamiento de uso distinto a la vivienda.
1. Concepto de arrendamiento de uso distinto a la vivienda.
2. Normativa aplicable
3. Duración
4. Renta
5. Fianza
6. Conservación, mejora y obras del arrendatario
7. Suspensión, resolución y extinción del contrato
8. Cesión del contrato y subarriendo
9. Certificación energética

TALLER DE TRABAJO
Características del arrendamiento de local / arrendamiento de local de negocio.
1. Libertad de pactos para los arrendamientos de uso distinto a vivienda.
2. Concepto de Local de negocio
3. Régimen jurídico aplicable al arrendamiento de local /local de negocio.

a. Voluntad de las partes.
b. Renuncia expresa a artículos de la LAU
c. El incumplimiento de las condiciones pactadas es causa de resolución del arrendamiento.
d. Aplicación de la LAU.
e. Código Civil
f. Normas procesales
TALLER DE TRABAJO
Diferencias entre el arrendamiento de industria y el arrendamiento de local de negocio.
1. El arrendamiento de industria y el arrendamiento de local de negocio son dos figuras distintas.
a. El objeto de lo que se arrienda
b. La legislación que lo regula
c. Recuperación de la posesión del local por el incumplimiento del pago de la renta u otras cantidades.
d. Enervación
e. Diferencias fiscales al hacer la retención del IRPF.
2. Arrendamiento de local de negocio o arrendamiento de local > LAU.
3. Arrendamiento de industria > Código Civil.
4. Diferencias procedimentales en la reclamación de la renta según sea arrendamiento de local de negocio o de industria.
5. Aviso: aunque el contrato se denomine como arrendamiento de local o de industria, lo que cuenta es la naturaleza del contrato. Advertencias en la redacción de contratos.
6. Diferencias entre el arrendamiento de industria o negocio y el arrendamiento de local de negocio a efectos la retención a cuenta del Impuesto sobre Sociedades.

TALLER DE TRABAJO
Precauciones previas en un arrendamiento de local.

  • Registro de la Propiedad
  • Licencias y usos
  • Solvencia recíproca de arrendador y arrendatario.
  • Certificaciones energéticas y del edificio.
  • Seguridad
  • Mantenimiento y control. Facility management del edificio.
  • Tecnología del edificio.
TALLER DE TRABAJO. 
Hay un contrato de arrendamiento verbal ¿puede obligarse a formalizarlo por escrito? 

TALLER DE TRABAJO.
La Comunidad de Propietarios pide al arrendador que resuelva el contrato con su inquilino porque es muy escandaloso. ¿Tiene alguna responsabilidad si no lo hace? 

TALLER DE TRABAJO. 
¿Qué información está obligado a dar el arrendador al arrendatario al celebrar un contrato de arrendamiento? 

TALLER DE TRABAJO. 
¿Cuál es el coste que debe asumir un inquilino en la inspección técnica del inmueble? 

TALLER DE TRABAJO. 
Existencia de enriquecimiento injusto por haber alquilado inmediatamente el arrendador el inmueble. 

TALLER DE TRABAJO
Certificado de eficiencia energética en el arrendamiento de viviendas y locales.
1. Inmuebles obligados a tener certificado de eficiencia energética para arrendar
2. Inmuebles obligados a tener certificado de eficiencia energética para arrendar
3. Anuncios y referencias al certificado de eficiencia energética.  Etiquetas.
4. Registros autonómicos de certificados de eficiencia energética.
5. Modelo de certificado de eficiencia energética.
6. Modelo de informe de medidas de mejora energética.

TALLER DE TRABAJO
La certificación de la eficiencia energética de los edificios 
1. Ámbito de aplicación 
2. ¿Qué es el Certificado de eficiencia energética del edificio? 
3. ¿Quién puede realizar el Certificado? 
4. ¿Quién solicita el Certificado? 
5. ¿Qué plazo de validez tiene, cómo se renueva y actualiza el Certificado? 
6. ¿Cómo se utiliza la Etiqueta de eficiencia energética? 
7. El Registro Autonómico de las certificaciones de eficiencia energética. 
8. Infracciones y sanciones. 

TALLER DE TRABAJO.
La dirección electrónica en los arrendamientos en la Ley 4/2013 de 4 de junio como nuevo sistema de cumplimiento de las comunicaciones previstas en la LAU

TALLER DE TRABAJO.
Desindexación de la economía española por la Ley 2/2015
Las rentas de los alquileres no se actualizarán si no consta expresamente en el contrato.

TALLER DE TRABAJO.
Acción de desahucio y reclamación de rentas.

CHECK-LIST 

1. ¿Cuál es el plazo mínimo o plazo obligatorio para un arrendamiento de local de negocios?
2. ¿Qué ocurre si se incumple el plazo mínimo o plazo obligatorio para un arrendamiento de local de negocios?
3. ¿El arrendatario está obligado a dar alguna fianza o garantía al arrendador?
4. ¿Cada cuánto se actualiza la renta?
5. ¿Qué sucede cuando no se ha pactado la actualización de la renta en el contrato de arrendamiento de local?
6. ¿Hay algún índice de referencia obligatorio para actualizar la renta?
7. ¿Qué obras debe necesariamente hacer el arrendador o arrendatario a su costa?
8. ¿Tiene el arrendatario un derecho de adquisición preferente en caso de que se venda el local arrendado?
9. ¿Puede el arrendatario ceder el contrato de arrendamiento?
10. ¿Puede el arrendatario subarrendar el local?
11. ¿Debe el arrendamiento formalizarse en escritura pública e inscribirse en el Registro de la Propiedad?
Capítulo 2. 
Enajenación o transmisión de la finca arrendada 
1. Enajenación o transmisión de la finca arrendada 
2. Derecho de adquisición preferente 
Capítulo 3. 
Obras del arrendador: reparación, mejora y adecuación. Obras del arrendatario
1. Obras de reparación y/o conservación 
2. Obras de mejora y elevación de la renta. 
3. Obras de adecuación 
4. Obras del arrendatario 
TALLER DE TRABAJO
Carencia de rentas al inicio del contrato para obras.
1. Un período inicial en el que no se pague la renta.
2. Sustitución de renta por obras.
3. Indemnización.

TALLER DE TRABAJO. 
Obras del arrendador: reparación, mejora y adecuación. Obras del arrendatario
1. Obras de reparación y/o conservación 
2. Obligaciones del arrendador en las obras. 
3. Excepciones de las obligaciones del arrendador. 
4. La posible renunciabilidad en los arrendamientos de oficinas y locales. 
5. Régimen de comunicaciones entre arrendador y arrendatario. 
6. Reparaciones urgentes. 
7. Repercusión sobre la renta por obras de reparación. 
8. Desahucios y repercusión de obras. 
9. Especialidades en las obras de mejora. 

TALLER DE TRABAJO. 
¿Qué tipo de reparaciones debe pagar el inquilino y cuáles el arrendador? 

TALLER DE TRABAJO.
¿Qué obra puede hacer el inquilino sin autorización del arrendador? 

Capítulo 4. 
Cesión del contrato y subarriendo. 
1. Cesión del contrato y subarriendo 
2. La cesión del contrato de arrendamiento en  la LAU 
a. Ámbito de aplicación: Ejercicio de una actividad empresarial o profesional en la finca 
b. El consentimiento del arrendador, necesidad o no del mismo 
c. Notificación obligatoria y fehaciente al arrendador 
d. Derecho a elevación de la renta 
e. Supuestos en los que no procede la cesión del contrato de arrendamiento 
f. Supuestos de prohibición contractual de la cesión del contrato 
g. Relaciones entre las partes intervinientes 
h. Gratuita u onerosa la cesión 
3. La cesión del contrato de arrendamiento en el Código Civil y la jurisprudencia del Tribunal Supremo 
4.  El subarriendo en la LAU 
a. Ámbito de aplicación. Ejercicio de una actividad empresarial o profesional en la finca
b. El consentimiento del arrendador, necesidad o no del mismo 
c. Notificación obligatoria y fehaciente al arrendador 
d. Derecho a elevación de la renta 
e. Pacto de prohibición del subarriendo 
f. Relación entre las partes contratantes
5. El subarriendo en el Código Civil 
a. Posibilidad del subarriendo en el CC. (art. 1550) 
b. Admisibilidad del subarriendo total o parcial 
c. Supuesto de prohibición expresa del subarriendo en el contrato 
d. Efectos del subarriendo 
TALLER DE TRABAJO
No hace falta el consentimiento del arrendador en la cesión de local de negocio si en el contrato de arrendamiento no figura la prohibición de traspasar.
1. Consentimiento del arrendador en la cesión de local
2. Consentimiento del arrendador en la cesión de local de negocio

TALLER DE TRABAJO. 
¿Qué efectos económicos tiene el traspaso de local de negocio? 

TALLER DE TRABAJO. 
Resolución de contrato de local por traspaso inconsentido. 

TALLER DE TRABAJO. 
Traspaso de local de negocio en el caso de absorción de sociedades.

TALLER DE TRABAJO. 
Consentimiento tácito a la cesión. 
TALLER DE TRABAJO
¿Puede el arrendatario alquilar parte de un local? 

TALLER DE TRABAJO. 
Subarriendo de local de negocio simulado.

CHECK-LIST 

a. Cesión del contrato y subarriendo 
b. Notificación al arrendador 
c. Elevación de la renta 
d. Fusión, transformación o escisión de la sociedad 
Capítulo 5. 
La renta y conceptos que con ella se integran. Responsables del pago 
1. Aspectos generales
a. Determinación 
b. Lugar y medio de pago de la renta.
c. Recibo de pago 
2. Actualización de la renta
3. Elevación de la renta por mejoras. 
4. Cuantía de la elevación 
5. Supuestos de elevación de la renta 
6. Momento de la elevación 
7. Otros conceptos distintos de la renta que pueden ser a cargo del arrendatario 
8. Gastos generales: requisitos para su repercusión
9. Servicios individuales 
TALLER DE TRABAJO. 
Siempre pedir aval al arrendatario. Precauciones de la redacción del contrato o cláusula de aval. 

TALLER DE TRABAJO
Si el arrendatario no paga se le pueden reclamar judicialmente las rentas futuras en la misma demanda.

TALLER DE TRABAJO. 
Retraso en el pago no equiparable a falta de pago. 

TALLER DE TRABAJO
Revocación de contrato de alquiler por retraso en el pago.

  • Efecto por impago del Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI).
TALLER DE TRABAJO.
Cuando hay dos arrendatarios, ¿cómo responden de la falta de pago?

TALLER DE TRABAJO. 
¿Sirve de prueba de pago de la renta el ingreso periódico de una cantidad en la cuenta corriente del arrendador?
Asimismo, debe tenerse en cuenta la conveniencia del recibo a efectos fiscales, por cuanto el alquiler es un rendimiento del capital inmobiliario para el arrendador además de las medidas fiscales incentivadoras del alquiler que se pueden acordar coyunturalmente. 

TALLER DE TRABAJO. 
¿Si el contrato no dice nada de las cuotas de la comunidad propietarios, debe pagarlas el inquilino?

Capítulo 6. 
Problemática en materia de fianzas. 
1. ¿Qué es la fianza? 
a. Personas no obligadas a prestar fianza 
b. Depósito 
c. Actualización 
d. Restitución 
e. Garantías adicionales 
2. Arrendamientos para  los que se exige fianza 
3. Cuantía de la fianza 
4. ¿Es obligatorio depositar la fianza en algún organismo oficial? 
5. ¿Cuándo tiene obligación de devolver la fianza el arrendador al arrendatario? 
6. Infracciones y sanciones en materia de fianzas. 
7. Graduación de sanciones 
TALLER DE TRABAJO.
¿Cómo está regulada la fianza en el arrendamiento de local?
1. ¿Cómo está regulada la fianza en el arrendamiento de local?
2. ¿Puede ser la fianza por arrendamiento de local superior a dos mensualidades de renta?
3. ¿Se puede renunciar en el contrato de arrendamiento de local a la fianza en el arrendamiento de local?
4. Actualización de la fianza en el arrendamiento de local

TALLER DE TRABAJO.
Las garantías adicionales a la fianza (aval bancario, fianzas superiores a las legales, etc.). Respecto a estas garantías no rige la obligación de depósito legal

TALLER DE TRABAJO. 
¿Puede el arrendador requerir al arrendatario para que pague la fianza en la forma convenida y de no hacerlo  resolver el contrato?

TALLER DE TRABAJO. 
Caso práctico: instrucciones de depósitos de fianzas de régimen general aplicadas por el I.V.I.M.A. para la Comunidad de Madrid. 

TALLER DE TRABAJO. 
Caso práctico: instrucciones de depósito de fianzas en la Comunidad Valenciana

CHECK-LIST 

Diferencias del contrato de arrendamiento de local
1. Duración.
2. Renta.
3. Fianza.
4. ¿Puede el arrendatario subarrendar el local?
5. ¿Quién paga las obras en el local?
a. Obras de conservación
b. Obras de mejora
6. Derecho de adquisición preferente
7. Impuestos a pagar por el arrendamiento de un local
8. ¿Cómo se puede rescindir un contrato de arrendamiento de un local?
Capítulo 7. 
Extinción del contrato 
1. Extinción del contrato por transcurso del término pactado 
2. Requisitos de la indemnización. 
3. Cuantía de la indemnización. 
4. Resolución de pleno derecho 
 
TALLER DE TRABAJO.
Cuando el arrendatario quiere dejar el local antes de concluir el plazo.

TALLER DE TRABAJO.
Indemnización al finalizar el contrato de arriendo del local de negocio.
1. Cuáles son los derechos de indemnización del arrendatario.
2. ¿Tiene el arrendatario derecho a solicitar indemnización por la voluntad del arrendador de no prorrogar el contrato de arriendo del local de negocio?
3. Indemnización por extinción del arrendamiento de local de negocio
4. Requisitos para cobrar la indemnización por clientela
5. ¿Cómo se determina la cuantía de la indemnización?

    Advertencia: Si es propietario y alquila un local para que el arrendatario realice una actividad comercial, incluya la renuncia del arrendatario a cobrar una indemnización por clientela. De lo contrario, podrían exigirte esta indemnización al final del contrato si se cumplen determinados requisitos exigidos por la Ley de Arrendamientos Urbanos.
TALLER DE TRABAJO
Indemnización por extinción del arrendamiento de un local de negocio
1. Supuesto del art. 34 LAU: cuando un propietario alquila un local al que se le va a dar un uso comercial
2. Supuesto general: renuncia del arrendatario a la indemnización.
3. Requisitos que deben cumplirse para cobrar la indemnización por clientela
4. ¿Cómo se determina la cuantía de la indemnización?
5. Recomendaciones de cláusulas a favor del arrendador y del arrendatario.

TALLER DE TRABAJO
La resolución unilateral por el arrendatario del contrato de local (arrendamientos para uso distinto al de vivienda).

  • Consecuencias de la resolución unilateral de dos contratos de arrendamiento de locales de negocio por parte del arrendatario cuando no existe ninguna previsión entre las partes, ni regulación en la LAU.
  • Caso práctico. El arrendatario de un local de negocio comunica a la arrendadora su decisión unilateral de rescindir el contrato como consecuencia de las pérdidas económicas que estaba teniendo. 
TALLER DE TRABAJO
Indemnización del arrendatario por desistimiento en el contrato de local de negocio.
Penalización pactada o el pago de las rentas que falten por cumplir.

TALLER DE TRABAJO
Duración de los contratos de arrendamiento de local de negocio.
1. Duración de los contratos de arrendamiento de local de negocio.
2. Extinción por transcurso del término pactado (Artículo 34 de la Ley 29/1994).
3. Resolución del contrato de pleno derecho conforme al Artículo 35 de la Ley 29/1994
4. Fallecimiento arrendatario. Subrogación conforme al Artículo 33 de la Ley 29/1994
5. Desistimiento del contrato por el arrendatario.
6. La duración de los contratos de arrendamiento de local anteriores a la LAU 1994.

  • Subrogación en los arrendamientos de local.
7. Contratos celebrados con anterioridad a la LAU pero que siguen vigentes tras su entrada en vigor. Régimen transitorio.
a. Contratos de arrendamiento de local anteriores al Real Decreto-Ley 2/1985 (Real Decreto Ley "Boyer")
  • Arrendatario persona física
  • Arrendatario persona jurídica
  • Arrendamientos de local en general
b. Contratos de arrendamiento de local posteriores al del Real Decreto-Ley 2/1985 (Real Decreto Ley "Boyer")
TALLER DE TRABAJO
Cumplimiento del arrendamiento en locales de negocio. Si no existe clausula que permita el desistimiento unilateral de una de las partes, el contrato debe cumplirse hasta la finalización.

TALLER DE TRABAJO
La prórroga forzosa a favor del arrendatario en el contrato de arrendamiento de local de negocio.
1. Duración a voluntad de las Partes
2. Duración Inicial
3. Duración Indeterminada
4. Prórrogas
5. Prórroga Indefinida
6. Validez de cláusulas forzosas convencionales en los contratos de arrendamientos de locales de negocio.

a. Validez de la Cláusula de prórroga forzosa.
b. Solución Jurisprudencial
TALLER DE TRABAJO
La prórroga forzosa de los contratos de 1985 a 1995 con renuncia a plazo, una injusticia sin sentido.

CHECK-LIST 

1. ¿Cuándo se resuelve un contrato? 
2. Fianza 
3. Fiscalidad de estos arrendamientos 
4. Check-list de los Derechos del arrendador 
5. Check-list de los Derechos del arrendatario. 
Capítulo 8. 
Aspectos prácticos a tener en cuenta en el arrendamiento de centros comerciales. 
1. ¿Qué cláusulas del contrato de arrendamiento son negociables? 
2. Qué problemas se plantean en los supuestos especiales. 
3. Cuales son las cuestiones más complejas. 
Capítulo 9. 
El contrato de arrendamiento en el Código Civil. 
TALLER DE TRABAJO
El arrendamiento con opción a compra. 
PARTE SEGUNDA 
  • El arrendamiento con opción a compra. 
<
Capítulo 10. 
El arrendamiento con opción a compra. 
1. ¿Cómo funciona el arrendamiento con opción a compra? 
2. Ventajas tiene para el arrendatario y posible comprador. 
3. Ventajas tiene para arrendador. 
4. El arrendamiento con opción de compra en la Ley 29/1994. 
5. La inscripción del arrendamiento con opción de compra en el Registro de la Propiedad. 
TALLER DE TRABAJO
Arrendamiento de un local con opción a compra.
1. El contrato es unilateral
2. Otorgamiento de la escritura pública.
3. Especialidades de la inscripción en el Registro.
4. Comunicación de la voluntad del optante de ejercitar su derecho de compra.
5. Renovación del arrendamiento dejando automáticamente fuera la cláusula de opción de compra.
6. Obras inconsentidas.
7. Régimen matrimonial
8. Venta del optante tras ejercer la opción.

TALLER DE TRABAJO 
Claves para redactar el contrato de arrendamiento con opción a compra.
1. Aspectos jurídicos del contrato de arrendamiento con opción a compra. 
2. Estructura y cláusulas del contrato de arrendamiento con opción a compra. 

TALLER DE TRABAJO. 
¿Merece la pena promover vía arrendamiento con opción de compra? Aspectos contables. 

PARTE TERCERA 
  • Aspectos fiscales y contables. 
<
Capítulo 11.
IRPF. Retenciones a arrendadores de inmuebles urbanos por arrendamiento de local.
1. Diferencias fiscales del arrendamiento de locales (para uso distinto a vivienda).
2. Excepciones a la obligación de practicar retención o ingreso a cuenta
3. Esquemas
I.- QUIENES TIENEN QUE RETENER
II. QUÉ RENDIMIENTOS ESTÁN SOMETIDOS A RETENCIÓN O INGRESO A CUENTA.
III. CUÁNDO SE DEBE EFECTUAR LA RETENCIÓN.
IV. CÓMO SE DEBE EFECTUAR LA RETENCIÓN.
V. OBLIGACIONES FORMALES DEL ARRENDATARIO.
VI. ACREDITACIÓN DEL ARRENDADOR INSCRITO EN EL GRUPO 86l DE LA SECCIÓN PRIMERA DEL IMPUESTO SOBRE ACTIVIDADES ECONÓMICAS.
TALLER DE TRABAJO
Arrendamiento de local de negocio e IRPF
1. Determinación del rendimiento neto
2. Para el arrendatario la renta será gasto deducible como arrendamiento.

TALLER DE TRABAJO
¿Cómo practicar la retención sobre el alquiler de inmuebles?
1. ¿Quién debe retener?

  • Ejemplos de quién debe practicar retención sobre el alquiler de inmuebles
2. ¿Cuándo hay que retener?
a. Alquileres sujetos a retención
b. Rentas excluidas de retención sobre el alquiler.
3. ¿Sobre qué cantidad se aplica la retención? Base de la retención
a. Rendimientos dinerarios
  • Ejemplo de arrendamiento de oficina en centro de negocios con servicios adicionales.
b. Rendimientos en especie
c. Pagados a una persona física
d. Pagados a una persona jurídica
4. Porcentaje de retención sobre el alquiler
Ejemplos de retención sobre el alquiler  de una oficina.
5. Obligaciones del retenedor: presentar los modelos 115 y 180 en Hacienda
  • ¿Cómo rellenar el modelo 115?
6. Efectos fiscales si el arrendatario que no ingresa las retenciones por alquiler en Hacienda.

TALLER DE TRABAJO
Retención en arrendamientos de locales. Fiscalidad de los gastos repercutidos al arrendatario.

TALLER DE TRABAJO
Arrendamiento de negocio o industria e IRPF. Muy diferente al arrendamiento de local.

TALLER DE TRABAJO
Diferencias entre el arrendamiento de industria o negocio y el arrendamiento de local de negocio a efectos la retención a cuenta del Impuesto sobre Sociedades.

Capítulo 12.
El IVA en los arrendamientos de locales. 
1. El arrendamiento de locales está sujeto al IVA
2. ¿Quiénes pueden ser considerados empresarios y profesionales?
TALLER DE TRABAJO
¿Cuándo llevan IVA los alquileres?

TALLER DE TRABAJO
¿Qué forma parte de la base imponible del IVA en el arrendamiento de locales?

  • No sólo el importe de la cuota de alquiler sino los suministros, como los de agua y electricidad, la basura y otras contribuciones especiales, el importe del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), el gasto de comunidad, obras y mejoras y el resto de gastos que el arrendador repercuta al arrendatario, sin incluir el IVA de los mismos.
1. El IVA de los gastos que el arrendador repercute al arrendatario en el  arrendamiento de locales.
2. Excepciones: cantidades que no forman parte de la base imposible del IVA por alquiler de local.

TALLER DE TRABAJO
EL IVA en la resolución anticipada de arrendamientos de local.

TALLER DE TRABAJO
Arrendamiento de local de negocio e IVA

TALLER DE TRABAJO
Caso práctico. IVA sobre arrendamiento y sobre gastos de comunidad e IBI

TALLER DE TRABAJO
Casos prácticos de fiscalidad de arrendamientos urbanos.
1. Fiscalidad en los arrendamientos urbanos.
2. Fiscalidad de la formalización del contrato de arrendamiento (arrendamiento de vivienda y arrendamiento de inmuebles de uso distinto de vivienda).
2. Fiscalidad del cobro de la renta. El IVA.
3. Fiscalidad del arrendamiento con opción de compra.
4. El IVA en los arrendamientos urbanos y los regímenes de prorrata.

Capítulo 13.
Contabilidad inmobiliaria de arrendamientos con la NIIF 16. Arrendamientos.
1. Entrada en vigor de la "NIIF 16 Arrendamientos". 1 de enero de 2019.
2. ¿Qué es la "NIIF 16 Arrendamientos"?
  • La Norma Internacional de Información Financiera (NIIF) 16 es una normativa instaurada a nivel internacional con un claro objetivo: reordenar la ubicación de los contratos de arrendamiento de una empresa dentro de sus cuentas y balances anuales, estableciendo, para ello, un nuevo modelo de contabilidad.
a. La NIIF 16 elimina el modelo de contabilidad dual
b. Modelo único.
3. Características principales.
a. Para los arrendatarios, por tanto, el contrato de arrendamiento se convierte en un pasivo y un activo equivalente (el derecho de uso del bien objeto del contrato).
b. Las empresas españolas afectadas tendrán que cambiar la forma en que organizan tanto sus resultados anuales como sus propios balances, ya que algunos tipos de arrendamientos cambiarán de lugar
c. También incluye cambios durante la vigencia del contrato de arrendamiento. reconocimiento de gastos en la mayoría de los contratos, incluso aunque abonen rentas anuales constantes.
d. Para los arrendatarios, el contrato de arrendamiento se convierte en un pasivo y un activo equivalente, el derecho de uso del bien objeto del contrato.
e. Los impactos van más allá del balance. También se producirán cambios durante la vigencia del contrato de arrendamiento.
f. Todas las empresas necesitarán evaluar la magnitud de los impactos de la norma para que puedan entender las implicaciones en su actividad de negocio.
4. Un cambio importante en cuanto a la contabilización de los arrendamientos operativos.
  • Razones por las que el Consejo de Normas Internacionales de Contabilidad (IASB) emitió la "NIIF 16 Arrendamientos".
5. Mientras llega el ajuste del Plan General de Contabilidad (PGC), sólo afecta a las cotizadas.
  • La norma exige a los arrendatarios registrar en el balance un activo por el derecho de uso del activo y un pasivo por la obligación de pago con el arrendador, por lo que los estados financieros se verán modificados, por un incremento de la deuda, y el registro de amortizaciones y gastos financieros en lugar de alquileres.
  • Es importante destacar que esta normativa no va a ser aplicada en el PGC español, pero será necesario que las entidades que tengan que reportar a sus grupos bajo NIIF, apliquen y conozcan esta norma para poder preparar la información correspondiente.
  • El Plan General de Contabilidad (PGC) todavía no ha sido adaptado a la nueva norma internacional, de modo que, por ahora, dicha interpretación va a afectar exclusivamente a empresas cotizadas que apliquen normas consolidadas (empresas obligadas a aplicar las normas NIIF).
  • Pendientes del Instituto de Contabilidad y Auditoría de Cuentas (ICAC) en torno a la adaptación del PCG.
6. Se elimina la diferenciación entre el arrendamiento operativo y el financiero
a. ¿Cuándo entiende la NIIF 16 que un contrato contiene un arrendamiento?
b. Las claves que determinan un arrendamiento.
c. Pagos futuros comprometidos por el contrato de arrendamiento y que deben aparecer en el balance.
d. Repercusión en el balance: incremento de endeudamiento: imagen de endeudamiento.
7. El derecho de uso será objeto de amortización sistemática durante el plazo del arrendamiento.
8. Hay cambios muy significativos en la contabilidad del arrendatario.
a. Los arrendamientos operativos entrarán en balance.
b. La fecha de inicio de un arrendamiento
c. Los derechos de uso (arrendamientos) se deben presentar separadamente del resto de activos en el balance o como nota de la memoria. EXEPCIÓN: INVERSIONES INMOBILIARIAS.
d. Impacto en balance para los arrendatarios
9. Sin cambios sustanciales para el arrendador.
10. Preparación ante las NIIF 16
• Reducir las vigencias de los arrendamientos puede parecer la solución ideal para reducir el impacto financiero de las nuevas normas. No obstante, las ventajas financieras a corto plazo deben compararse con otros impactos relacionados.
• Las cláusulas de renovación o prórroga deberían ser un aspecto esencial a analizarse, ya que su impacto financiero en el balance de situación será significativo con la aplicación de las nuevas normas contables.
• Los gastos de explotación de los contratos de arrendamiento también deberían ser cuidadosamente revisados, ya que estos gastos quedan excluidos del balance con la nueva norma.
• Los arrendamientos triple-net, en los que el arrendatario paga una cuota de alquiler fija, además de los impuestos sobre bienes inmuebles, los seguros, gastos de mantenimiento y reparaciones, eliminan esta carga administrativa.
• Revisar los clausulados contractuales para determinar si un contrato cumple o no con la definición de un arrendamiento es más importante que nunca.
• Reconsiderar qué entidades son las que suscriben un arrendamiento es otra estrategia para minimizar el impacto financiero de las normas de contabilidad aplicables a los arrendamientos.
11. Alternativas tras las NIIF 16
• Los arrendamientos variables en función del volumen de negocio, que vinculan las cuotas del alquiler a los ingresos por ventas del emplazamiento de un arrendatario, ofrecen la ventaja de la posible exclusión del balance de situación.
• Evitar nuevos arrendamientos mediante opciones de coworking creativas puede ser una solución para algunas empresas.
TALLER DE TRABAJO.
Las decisiones inmobiliarias ante la entrada en vigor de la NIIF 16
1. La necesidad de simplificar al auditor la calificación del contrato como arrendamiento.
2. Sistemas de gestión integrados de control de los arrendamientos inmobiliarios.
a. Cálculos de seguimiento de los arrendamientos (cambios en los plazos de arrendamiento, en la duración estimada de los contratos, modificaciones de arrendamientos).
b. Desgloses en las Cuentas Anuales.
c. Coordinación con filiales.
3. Las cláusulas de renovación o prórroga en los arrendamientos inmobiliarios.
4. Los gastos de explotación de los contratos de arrendamiento inmobiliario.
5. Los arrendamientos inmobiliarios de cuota fija e impuestos inmobiliarios por cuenta del arrendatario.
6. Estrategia financiera para seleccionar las empresas que arriendan.
7. Los arrendamientos con renta variable en función de ventas (ej.: centros comerciales).

TALLER DE TRABAJO.
Criterio de las auditorías sobre la interpretación del NIIF 16 Arrendamientos

TALLER DE TRABAJO.
Caso práctico contable de la NIIF 16. Arrendamientos.
Repercusiones en la cuenta de Pérdidas y Ganancias y aumento del EBITDA al sustituir los gastos por arrendamientos, que no se contabilizan, por la amortización del activo y los intereses.

TALLER DE TRABAJO.
Caso práctico contable de alquiler de oficinas con aplicación de la NIIF 16. Arrendamientos.

PARTE CUARTA 
  • Práctica en la redacción de contratos. 
TALLER DE TRABAJO
Consejos en la redacción del contrato de arrendamiento para uso distinto de vivienda.
1. Consejos para el propietario.
2. Consejos para el arrendatario.

TALLER DE TRABAJO
Cláusulas abusivas en el contrato de arrendamiento de local de negocio.
1. Transmisión del local objeto de alquiler
2. Cesión del contrato y subarriendo
3. Indemnización al arrendador por resolución anticipada del contrato.

TALLER DE TRABAJO. 
Modelos de cláusulas favorables al arrendador y al arrendatario 

A. FAVORABLES AL ARRENDADOR. 

1. Plazo 
2. Gastos Comunes/Impuestos 
3. Renta
4. Actualización de la renta para adecuarla a las condiciones de mercado. 
B. FAVORABLES AL ARRENDATARIO. 
1. Plazo 
2. Subarriendo y cesión
3. Derechos de adquisición preferente. 
4. Obras de conservación 
C. CASOS ESPECIALES. 
1. Centros comerciales y de ocio. 
2. Oficinas o naves industriales 
  • En esta parte de la guía práctica se desarrollan los formularios a texto completo.
  • De este modo complementamos la formación práctica de todos los temas analizados previamente en la guía.
  • El formulario inmobiliario es una pieza clave en la práctica inmobiliaria y  estos modelos actualizados y a texto completo son de gran valor para el profesional inmobiliario y de la construcción.
PARTE QUINTA. 
  • Formularios. 

1. Modelo de contrato de arrendamiento para uso distinto del de vivienda
Modelo 1.
1. OBJETO, CONTENIDO Y RÉGIMEN APLICABLE
2. PLAZO DE DURACIÓN
3. RENTA
4. ACTUALIZACIÓN DE LA RENTA
5. GASTOS E IMPUESTOS
6. OBRAS
7. DERECHOS DE ADQUISICIÓN PREFERENTE (art. 31)
8. CESIÓN (art. 32) Y SUBROGACIÓN (art. 29)
9. INDEMNIZACIÓN AL ARRENDATARIO (art. 34)
10. FIANZA (art. 36)
11. SUSPENSIÓN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO (art. 30)
12. CAUSAS DE TERMINACIÓN
13. ARBITRAJE
Modelo 2
PRIMERA.- Objeto del arrendamiento
SEGUNDA.- Plazo de arrendamiento
TERCERA.- Destino del local arrendado
CUARTA.- Precio del arrendamiento
QUINTA.- Repercusión del Impuesto sobre el Valor Añadido
SEXTA.- Actualización de la renta
SÉPTIMA.- Pago de la renta
OCTAVA.- Fianza
NOVENA.- Obras
DÉCIMA.- Renuncia de los derechos de tanteo y retracto
UNDÉCIMA.- Subarriendo y traspaso del local arrendado
DUODÉCIMA.- Reglas de uso y solidaridad
DECIMOTERCERA.- Resolución de este contrato
Modelo 3
Primera.- Objeto del arrendamiento
Segunda.- Plazo del arrendamiento
Desistimiento
Tercera.- Destino del local arrendado
Cuarta.- Precio del arrendamiento
Quinta.- Repercusión del Impuesto sobre el Valor Añadido
Sexta.- Actualización de la renta
Séptima.- Pago de la renta
Octava.- Fianza
Novena.- Obras
Décima.- Renuncia de los derechos de tanteo y retracto
Undécima.- Subarriendo y traspaso del local arrendado
Duodécima.- Reglas de uso y solidaridad
Decimotercera.- Resolución de este contrato
Modelo 4.
Primera. Legislación aplicable. 
Segunda. Destino. 
Tercera. Duración. 
Cuarta. Renta. 
Quinta. Gastos generales. 
Sexta. Gastos de conservación y obras. 
Séptima. Renuncia de derechos. 
Octava. Cesión y Subarriendo.
Novena. Fianza. 
Décima.
Modelo 5

Modelo 6

Contrato de arrendamiento de local comercial
1. Objeto
2. Entrega
3. Renta
4. Actualización del Precio
5. Elevación de renta por mejoras
6. Duración
7. Destino del local
8. Cesión y subarriendo
9. Subrogación por fallecimiento del Arrendatario
10. Gastos a cargo del Arrendatario
11. Propiedad horizontal
12. Fianza
13. Renuncia al derecho de adquisición preferente
14. Evicción y saneamiento
15. Resolución del contrato
16. Ley aplicable y jurisdicción competente
17. Notificaciones
18. Gastos e impuestos
Modelo 7
Primera. Objeto
Segunda. Precio
Tercera. Estabilización de la renta
Cuarta. Aval
Quinta. Duración del contrato
Sexta. Impuestos
Séptima. Gastos generales
Octava. Reparaciones
Novena. Fianza
Décima. Obras iniciales
Undécima. Normativa aplicable
Duodécima. Terminación y resolución del contrato
Decimotercera. Sometimiento a arbitraje
Decimocuarta. Elevación a escritura pública
Modelo 8

Modelo 9

Modelo 10

Modelo 11

PRIMERA. Objeto del contrato.
SEGUNDA. Cesión y subarriendo.
TERCERA. Duración del contrato.
CUARTA. Renta.
QUINTA. Fianza.
SEXTA. Gastos.
SÉPTIMA. Conservación.
OCTAVA. Obras.
NOVENA. Derecho de adquisición preferente.
DÉCIMA. Notificaciones.
DECIMOPRIMERA. Jurisdicción aplicable.
CLÁUSULA OPCIONAL DE ACTUALIZACIÓN DE LA RENTA DE LOCAL A PRECIOS DE MERCADO
Modelo 12
PRIMERA.- Legislación aplicable.
SEGUNDA.- Duración del contrato.
TERCERA.- Renuncia a indemnización.
CUARTA.- Destino.
QUINTA.- Licencias.
SEXTA.- Objeto.
SÉPTIMA.- Estado actual del local.
OCTAVA.- Renta.
NOVENA.- Revisión de renta.
DÉCIMA.- Gastos asumidos por la arrendataria y la arrendadora.
UNDÉCIMA.- Interés de demora.
DUODÉCIMA.- Fianza.
DECIMOTERCERA.- Servicios y suministros.
DECIMOCUARTA.- Obras y gastos de conservación.
DECIMOQUINTA.- Obras del arrendatario.
DECIMOSEXTA.- Obras del arrendador.
DECIMOSÉPTIMA.- Daños.
DECIMOCTAVA.- Obligaciones de la parte arrendataria.
DECIMONOVENA.-Derecho de adquisición preferente.
VIGÉSIMA.- Cesión y subarriendo.
VIGESIMOPRIMERA.- Extinción del arrendamiento y restitución del local.
VIGESIMOSEGUNDA.- Notificaciones y comunicaciones.
VIGESIMOTERCERA.- Jurisdicción de Tribunales.
VIGESIMOCUARTA.- Inscripción.
Modelo 13
Contrato de arrendamiento para uso distinto del de vivienda. Arrendador persona física
Primera. Objeto
Segunda. Destino
Entrada en el LOCAL
Tercera. Duración
I) Prórroga
II) Devolución del LOCAL arrendado
II.I) Penalización por retraso en la devolución del LOCAL
Cuarta. Desistimiento
Quinta. Resolución
I) Resolución por ruina
II) Resolución por expropiación forzosa
III) Incumplimiento de obligaciones
Sexta. De la renta
I) Renta inicial
II) Actualización de renta.
Séptima. Del pago
Octava. De la fianza
I) Actualización
II) Expiración del contrato
Novena. Garantía Adicional
Décima. Obras, reparaciones y mejoras
I) De conservación
II) De mejora
III) Del ARRENDATARIO
Undécima. Gastos, tasas e impuestos
Duodécima. Tanteo y retracto
Decimotercera. Cesión y subarriendo
Decimocuarta.  Coeficiente de participación.
Decimoquinta. Compromiso de mediación y cláusula arbitral.
Decimosexta. Seguro de responsabilidad civil
Decimoséptima. Notificaciones
Decimoctava. Normativa de aplicación
Modelo 14
PRIMERA: TITULARIDAD.
SEGUNDA: OBJETO.
TERCERA: ESTADO DE USO.
CUARTA: DURACIÓN.
QUINTA: RENTA Y REVISIONES.
SEXTA: FIANZA.
SÉPTIMA: SUBARRIENDO Y CESIÓN.
OCTAVA: OBRAS.
NOVENA: GASTOS.
DÉCIMA: DOMICILIO A EFECTO DE NOTIFICACIONES.
UNDÉCIMA: LEGISLACIÓN APLICABLE.
DECIMOSEGUNDA.- CERTIFICACIÓN ENERGÉTICA
Modelo 15
PRIMERA.- OBJETO
SEGUNDA.- DESTINO
TERCERA.- ESTADO Y SITUACIÓN ADMINISTRATIVA.
CUARTA.- DURACIÓN.
QUINTA.- RENTA Y ACTUALIZACIÓN DE RENTA.
SEXTA.- DERECHOS INDEMNIZATORIOS DEL ARRENDATARIO.
SÉPTIMA.- CESIÓN Y SUBARRIENDO.
OCTAVA.- DERECHO DE ADQUISICIÓN PREFERENTE.
NOVENA.- SUBROGACIÓN DE LOS DERECHOS DEL ARRENDATARIO.
DÉCIMA.- OBRAS DE CONSERVACIÓN.
DÉCIMO PRIMERA.- PEQUEÑAS REPARACIONES.
DÉCIMO SEGUNDA.- OBRAS DE MEJORA.
DÉCIMO TERCERA.- OBRAS DEL ARRENDATARIO.
DÉCIMO CUARTA.- GASTOS GENERALES Y SUMINISTROS Y OTROS.
DÉCIMO QUINTA.- FIANZA.
DÉCIMO SEXTA.- GARANTÍAS ADICIONALES.
DÉCIMO SÉPTIMA.- EXENCIÓN DE RESPONSABILIDAD.
DÉCIMO OCTAVA.- INCUMPLIMIENTO DE OBLIGACIONES.
DÉCIMO NOVENA.- DESISTIMIENTO
VIGÉSIMA.- CLÁUSULA PENAL
VIGÉSIMO PRIMERA.- ELEVACIÓN A PÚBLICO
VIGÉSIMO SEGUNDA.- REGISTRO
VIGÉSIMO TERCERA.- DOMICILIO A EFECTO DE NOTIFICACIONES.
VIGÉSIMO CUARTA.- LEGISLACIÓN APLICABLE.
VIGÉSIMO QUINTA.- SUMISIÓN.
Modelo 16. Arrendamiento de oficina o despacho profesional
PRIMERA.- OBJETO
SEGUNDA.- DESTINO
TERCERA.- ESTADO Y SITUACIÓN ADMINISTRATIVA.
CUARTA.- DURACIÓN.
QUINTA.- RENTA Y ACTUALIZACIÓN DE RENTA.
SEXTA.- DERECHOS INDEMNIZATORIOS DEL ARRENDATARIO.
SÉPTIMA.- CESIÓN Y SUBARRIENDO.
OCTAVA.- DERECHO DE ADQUISICIÓN PREFERENTE.
NOVENA.- SUBROGACIÓN DE LOS DERECHOS DEL ARRENDATARIO.
DÉCIMA.- OBRAS DE CONSERVACIÓN.
DÉCIMO PRIMERA.- PEQUEÑAS REPARACIONES.
DÉCIMO SEGUNDA.- OBRAS DE MEJORA.
DÉCIMO TERCERA.- OBRAS DEL ARRENDATARIO.
DÉCIMO CUARTA.- GASTOS GENERALES Y SUMINISTROS Y OTROS.
DÉCIMO QUINTA.- FIANZA.
DÉCIMO SEXTA.- GARANTÍAS ADICIONALES.
DÉCIMO SÉPTIMA.- EXENCIÓN DE RESPONSABILIDAD.
DÉCIMO OCTAVA.- INCUMPLIMIENTO DE OBLIGACIONES.
DÉCIMO NOVENA.- DESISTIMIENTO
VIGÉSIMA.- CLÁUSULA PENAL
VIGÉSIMO PRIMERA.- ELEVACIÓN A PÚBLICO
VIGÉSIMO SEGUNDA.- REGISTRO
VIGÉSIMO TERCERA.- DOMICILIO A EFECTO DE NOTIFICACIONES.
VIGÉSIMO CUARTA.- LEGISLACIÓN APLICABLE.
VIGÉSIMO QUINTA.- SUMISIÓN.
Modelo 17. Contrato de arrendamiento para uso distinto del de vivienda con prohibición expresa de cesión o subarriendo

Modelo 18. Contrato de arrendamiento para uso distinto del de vivienda con pactos de cesión y subarriendo

Modelo 19. Contrato de arrendamiento para uso distinto del de vivienda y con opción de compra

Modelo 20. Contrato de arrendamiento de solar destinada a uso industrial

PRIMERA.- Régimen aplicable
SEGUNDA.- Duración del contrato
TERCERA.- Objeto
CUARTA.- Licencias
QUINTA.- Estado actual del solar
SEXTA.- Renta
SÉPTIMA.- Gastos asumidos por la arrendataria
OCTAVA.- Interés de demora
NOVENA.- Fianza y garantía
DÉCIMA.- Servicios y suministros
UNDÉCIMA.- Obras y gastos de conservación
DUODÉCIMA.- Obras del arrendatario
DECIMOTERCERA.- Obras del arrendador
DECIMOCUARTA.- Daños
DECIMOQUINTA.- Obligaciones de la parte arrendataria
DECIMOSEXTA.- Resolución
DECIMOSÉPTIMA.- Extinción del arrendamiento
DECIMOCTAVA.- Inscripción del contrato
DECIMONOVENA.- Jurisdicción
VIGÉSIMA.- Notificaciones
2. Contrato de arrendamiento de local con opción de compra
I.- OBJETO DEL ARRENDAMIENTO.
II.- ACTIVIDAD
III.- DURACIÓN
IV.- RENTA
V.- OBRAS
VI.- IMPUESTOS, GASTOS Y SERVICIOS
VII.- OBLIGACIONES EXPRESAS
VIII.- FIANZAS Y DEPÓSITOS.
IX.- CESIÓN O SUBARRIENDO
X- RÉGIMEN APLICABLE
XI.- OPCIÓN DE COMPRA
A. - Datos Registrales de la Finca
B.- Precio de la Opción.
C.- Plazo para el ejercicio de la opción V condición suspensiva.
D.- Precio de la compra para el caso de ejercicio de la opción.
E- Otorgamiento de la escritura pública. Gastos e impuestos de la operación.
D.- Notificaciones.
XI.- SUMISIÓN EXPRESA
3. Modelo de contrato de subarriendo parcial de local.
PRIMERO. Objeto y duración.
SEGUNDO. Precio.
TERCERO. Destino.
CUARTO. Estado de la finca.
QUINTO. Gastos.
SEXTO. Fianza.
SÉPTIMO. Renuncia al derecho de adquisición preferente.
OCTAVO. Cesión o subarriendo.
NOVENO. Contrato principal.
DÉCIMO. Domicilio de notificaciones.
4. Modelos básicos de centros comerciales. (Hay una guía específica de arrendamientos de centros comerciales).
a. Modelo de contrato de arrendamiento para uso distinto del de vivienda en centro comercial
Primera. Objeto del arrendamiento.
Segunda. Destino del local.
Tercera. Duración del contrato.
Séptima. Precio del arrendamiento.
Octava. Revisión de renta.
Novena. Obras reparar.
Duodécima. Estado finca.
Decimotercera. Repercusión impuestos.
Decimocuarta. Seguro.
Decimoquinta. Permiso de obras.
Decimosexta. Servicio portería.
Decimoséptima. Obras de mejora.
Decimoctava. Tanteo y retracto.
Decimonovena. Subarriendo y cesión.
Vigésima. Subrogación por muerte.
Vigésimo primera. Reparaciones necesarias.
Vigésimo segunda. Servicios y suministros.
Vigésimo tercera. Publicidad.
Vigésimo cuarta. Fianza.
Vigésimo quinta. Obras de acondicionamiento.
Vigésimo sexta. Obras de innovación y reforma.
Vigésimo séptima. Obligaciones del arrendatario.
Vigésimo octava. Ruina.
Vigésimo novena. Expropiación.
Trigésima. Seguros.
Trigésimo primera. Penalizaciones y demora.
Trigésimo tercera. Indemnización al arrendatario.
Trigésimo cuarta. Rescisión unilateral contrato.
Trigésimo quinta. Iluminación del local.
Trigésimo sexta. Restitución del local.
Trigésimo séptima. Máquinas recreativas.
Trigésimo octava. Notificaciones.
b. Modelo de contrato de arrendamiento de local comercial ubicado en galerías comerciales.
PRIMERO.  OBJETO DEL ARRENDAMIENTO.
SEGUNDO.  DURACIÓN.
TERCERO.  USO.
CUARTO.  RENTA.
QUINTO.  PROHIBICIÓN DE SUBARRENDAR.
SEXTO.  ENTREGA DEL LOCAL.
SÉPTIMO.  OBRAS.
OCTAVO.  CESIÓN DE CONTRATO.
NOVENO.  FIANZA.
DÉCIMO.  HORARIO.
DÉCIMO PIRIMERO.  GASTOS DE SUMINISTROS.
DÉCIMO SEGUNDO.  GASTOS DE MANTENIMIENTO DE LAS GALERÍAS COMERCIALES.
DECIMOTERCERO.  ZONAS COMUNES.
DÉCIMO CUARTO.  PÓLIZA DE SEGUROS.
DECIMOQUINTO.  RÓTULO.
DECIMOSEXTO.  FUNCIONAMIENTO INTERNO: ASAMBLEA.
DECIMOSÉPTIMO.  RESOLUCIÓN CONTRACTUAL
c. Modelo de subarriendo en centro comercial.
5. Contrato de arrendamiento con opción de compra para uso distinto del de vivienda, de local de negocio (y plazas de garaje). Modelo de Promotora Municipal de Viviendas para alquiler, con opción de compra, de locales comerciales, oficinas y plazas de garaje vinculadas a viviendas.
1.- OBJETO DE LA CONVOCATORIA
2.- LUGAR Y PLAZO PARA LA PRESENTACIÓN DE LAS SOLICITUDES
3.- UNIDADES Y PRECIOS OBJETO DE ESTA CONVOCATORIA
4.- INTERMEDIARIOS INMOBILIARIOS
5.- FORMA DE PRESENTACIÓN DE LAS SOLICITUDES
DESCRIPCIÓN DE LA ACTIVIDAD A DESARROLLAR EN EL LOCAL COMERCIAL
6.- RESOLUCIÓN DE SOLICITUDES
7.- CARENCIA DE LA RENTA
8.- GARANTÍA DE LAS OBLIGACIONES CONTRACTUALES
9.- OPCIÓN DE COMPRA
a) Plazo y ejercicio de la opción
b) Precio de la compraventa y forma de pago
c) Gastos e impuestos de la compraventa
ANEXO VI.- MODELO DE CONTRATO A SUSCRIBIR
PRIMERA.- CONSENTIMIENTO. TOMA DE POSESIÓN.-
SEGUNDA.- USO O DESTINO DEL (DE LOS) INMUEBLE(S) ARRENDADO(S).-
TERCERA.- SUBARRIENDO, TRASPASO O CESIÓN.-
CUARTA.- PLAZO.-
QUINTA.- RENTA.-
SEXTA.- CARENCIA DE LA RENTA.-
SÉPTIMA.- COMPROMISO DE INSTALACIÓN
OCTAVA.- OBRAS Y REFORMAS.-
NOVENA.- SERVICIOS, SUMINISTROS Y GASTOS DE COMUNIDAD.-
DÉCIMA.- REPARACIONES.-
UNDÉCIMA.- RESPONSABILIDAD CIVIL.-
DUODÉCIMA.- RENUNCIA AL DERECHO DE TANTEO Y RETRACTO Y A OTROS RESPECTO AL ARRENDAMIENTO.-
DECIMOTERCERA.- GARANTÍA DE LAS OBLIGACIONES CONTRACTUALES.-
DECIMOCUARTA.- RESOLUCIÓN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.-
DECIMOQUINTA.- CLÁUSULA PENAL.-
DECIMOSEXTA.- OPCIÓN DE COMPRA
a) Plazo y ejercicio de la opción
b) Precio de la compraventa y forma de pago
c) Gastos e impuestos de la compraventa
DECIMOSÉPTIMA.- GASTOS Y COSTAS JUDICIALES.-
DECIMOCTAVA.- ADICIÓN, SUPRESIÓN O MODIFICACIÓN DE CONDICIONES.-
DECIMONOVENA.- DOMICILIOS PARA NOTIFICACIONES.-
VIGÉSIMA.- PROTECCIÓN DE DATOS.-
VIGÉSIMOPRIMERA.- FUERO.-
ANEXO VII.- MEMORIA DE CALIDADES
ANEXO VIII.- ESTATUTOS DE LAS COMUNIDADES DE PROPIETARIOS
6. Modelo de arrendamiento de módulo de la Nave Multiservicios en mercado público.
7. Modelo de pliego de condiciones económico administrativas para arrendamiento de local.
8. Contrato de arrendamiento de oficina.
9. Modelo de promesa de arrendamiento
Modelo a
8.2.º Estado de entrega.
8.3.º Recepción.
8.4.º Obras a cargo del arrendatario.
9. Del uso del local.
9.1.º Actividades autorizadas.
9.2.º Autorizaciones y licencias administrativas.
9.3.º Explotación comercial.
9.3.º1.º La explotación comercial del local deberá comenzar a partir de la fecha de apertura del centro comercial.
9.3.º2.º Dirección y logotipo.
9.4.º Mantenimiento y reparaciones.
9.5.º Responsabilidad y reclamaciones.
9.6.º Normas de la comunidad de propietarios.
9.6.º.1.º Normas generales.
9.6.º2.º Aparcamiento.
9.7.º No concurrencia.
9.8.º Accesibilidad al local.
9.9.º Restitución del local.
10. Renta variable.
10.1.º Definición de la cifra de ventas.
10.2.º Obligaciones del arrendatario.
a) Entrega de documentos.
b) Cajas registradoras.
c) Contabilidad.
d) Control contable.
10.3.º Sanciones.
11. Revisión de la renta mínima garantizada.
11.1.º Índices.
11.2.º Momentos de la revisión.
11.3.º Carácter esencial de la revisión.
12. Pago de la renta.
12.1.º Comienzo y modalidades generales.
12.2.º Período precedente a la apertura.
12.3.º Ejercicio del año de apertura.
12.4.º Ejercicios siguientes.
13. Reembolso de las cargas comunes.
13.1.º Definición de las partes comunes.
13.2.º Definición de los gastos comunes.
13.3.º Reembolso o pago.
13.4.º Coeficiente.
14. Promoción del centro comercial.
14.1.º Asociación de comerciantes.
14.2.º Aportaciones a la promoción del centro.
14.2.º1.º Cuantías y fechas de pago.
14.2.º2.º Presupuesto de promoción.
14.2.º3.º Gestión del presupuesto.
14.3.º Incompatibilidad de aportaciones.
15. Seguros.
A) Durante el período de construcción.
B) Durante la explotación del centro comercial.
a) Seguros colectivos.
b) Seguros complementarios.
16. Cesión, subarriendo y traspaso.
16.1.º Cesión y subarriendo.
16.2.º Traspaso.
17. Modificaciones contractuales.
18. Indivisibilidad y solidaridad.
19. Incumplimiento.
19.1.º Cláusula general.
19.2.º Condiciones resolutorias.
20. Sanciones generales.
20.1.º Retraso en la apertura del local.
20.2.º Incumplimiento de las condiciones establecidas en el anexo «Técnico».
20.3.º Incumplimiento de las normas de la comunidad.
20.4.º Intereses de demora.
21. Renuncia de derechos.
22. Preaviso de resolución.
23. Gastos, derechos e impuestos del contrato.
25. Documentos anexos.
26. Jurisdicción.
Modelo b
10. Contrato de cesión de local de negocio.
Modelo a. Cesión de contrato de arrendamiento para uso distinto de vivienda sin existencias.
Modelo b. Cesión de contrato de arrendamiento para uso distinto de vivienda con existencias.
Modelo c


NOTIFICACIONES

1. Notificaciones entre arrendador y arrendatario.
2 Modelo de carta en arrendamientos para uso distinto al de vivienda por la que el arrendatario comunica al arrendador su voluntad de renovar el contrato (art. 34 LAU 1994)
3. Notificación de la actualización de la renta en los contratos de arrendamiento para uso distinto del de vivienda en la LAU 1994
4. Repercusión al arrendatario de las obras necesarias o de conservación en los contratos de arrendamiento de local de negocio celebrados antes del 9 de mayo de 1985 y que subsistan a la entrada en vigor de la LAU 1994
5. Repercusión al arrendatario de las obras necesarias o de conservación en los contratos de arrendamiento de local de negocio celebrados antes del 9 de mayo de 1985 y que subsistan a la entrada en vigor de la LAU 1994, solicitadas por el arrendatario o acordadas por resolución judicial o administrativa firme
6. Repercusión al arrendatario de las obras necesarias o de conservación en los contratos de arrendamiento de vivienda celebrados después del 9 de mayo de 1985 y que subsistan a la entrada en vigor de la LAU 1994 y en los que exista un pacto por el cual el arrendatario asume dicho importe
7. Comunicación al arrendador de la necesidad de efectuar reparaciones, en arrendamientos sujetos a la LAU 1994.
8. Oposición del arrendador a la realización de obras de reparación en el inmueble
9. Comunicación del arrendatario de la obligación de disminución de la renta por realización de obras de conservación
10. Comunicación al arrendatario de la realización de obras de mejora en la finca en contratos sujetos a la LAU 1994
12. Solicitud del consentimiento del arrendador para realizar obras en la finca, en arrendamientos sujetos a la LAU 1994
12. Notificación de ampliación de la actividad  en local arrendado.
13. Notificación  para comunicar la no renovación del contrato de alquiler de local.

PARTE SEXTA.
  • Formularios adicionales. 

1. Venta de local arrendado 
2. Arrendamiento de empresa. 
3. Modelo de subarriendo total
Modelo 1. 
Modelo 2 
PRIMERA.- Legislación aplicable.
SEGUNDA.- Objeto.
TERCERA.- Duración del contrato.
CUARTA.- Destino.
QUINTA.- Licencias.
SEXTA.- Estado actual del local.
SÉPTIMA.- Renta
OCTAVA.- Revisión de renta.
NOVENA.- Gastos generales.
DÉCIMA.- Gastos asumidos por la subarrendataria.
UNDÉCIMA.- Fianza.
DUODÉCIMA.- Servicios y suministros.
DECIMOTERCERA.- Obras y gastos de conservación.
DECIMOCUARTA.- Obras del subarrendatario.
DECIMOQUINTA.- Obras del subarrendador.
DECIMOSEXTA.- Daños.
DECIMOSÉPTIMA.- Obligaciones de la parte subarrendataria.
DECIMOCTAVA.-Derecho de adquisición preferente.
DECIMONOVENA.- Extinción del arrendamiento y restitución del local.
VIGÉSIMA.- Notificaciones y comunicaciones.
VIGESIMOPRIMERA.- Jurisdicción de Tribunales.
VIGESIMOSEGUNDA.- Inscripción.
VIGESIMOTERCERA.- Comunicación al arrendador.
4. Modelo de subarriendo parcial.
 
PARTE SÉPTIMA
  • Modelos de Arrendamientos de oficinas y locales con la Administración Pública. Casos reales.
Modelo a. 
Pliego de condiciones para adjudicación, en régimen de arrendamiento, de determinados locales comerciales.
Pliego de condiciones para arrendamientos de edificaciones para uso distinto a vivienda.
Informe sobre la posibilidad legal de que la Administración  pueda ocupar la posición jurídica de subarrendataria.
Modelo b
Pliego de condiciones para arrendamiento de local de negocio en un museo.
Modelo c
Concurso arrendamiento de local de titularidad municipal.
Modelo d
Pliego de condiciones para subasta de locales en régimen de arrendamiento. 
Modelo e
Pliego de condiciones para arrendamientos para uso distinto a vivienda.
Modelo f
Pliego de condiciones para arrendamiento en mercado municipal.
Modelo g
Pliego de adjudicación de arrendamiento de local en mercado central.

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