| ¿Es rentable alquilar por habitaciones
en lugar de alquilar la vivienda?
Depende del número de inquilinos y de la
modalidad de alquiler compartido obtendrá mayor o menor rentabilidad
y tendrá más o menos problemas.
En España la media de los pisos contiene
dos habitaciones. En general, estos pisos no son llamativos para los inquilinos
y no serán una buena opción para los propietarios. A partir
de 3 habitaciones, los inquilinos están más interesados en
compartir el alquiler del piso. Pero también depende de que zonas.
En Madrid y Barcelona, el alquiler está tan alto que cada vez hay
menos pisos de 3 o más habitaciones donde el alquiler sea compartido.
En el resto de ciudades y capitales españolas, la rentabilidad de
alquilar un piso a más de dos inquilinos es más alta que
si lo hace con un solo inquilino.
La prueba del auge el mercado de alquiler de viviendas
lo tenemos en casos como Homiii, la gestora de Excem Socimi Sir para el
alquiler de pisos compartidos para estudiantes y jóvenes profesionales,
que ha alcanzado en sus dos años de andadura un 97,2% de ocupación
de sus viviendas y un 0% de morosidad en el pago de las cuotas de alquileres,
según el documento de incorporación al Mercado Alternativo
Bursátil (MAB), donde cotiza desde el 19 de julio de 2018.
En estos dos primeros años, Homiii ha comprado
42 pisos que suman en torno a 8.000 metros cuadrados y 300 habitaciones.
Todas ellas se encuentran ubicadas en zonas céntricas de Madrid
como Moncloa, Chamberí, Centro y Salamanca. Se trata del primer
proyecto de 'coliving' en España a través del modelo de piso
compartido que cotiza en el MAB.
Esta socimi residencial ha alcanzado una rentabilidad
bruta del 7,5% sin incluir la posible revalorización de la cartera
de activos que han comprado.
El Coliving
El desafío para las empresas de Coliving
es convertir a los inquilinos a corto plazo en entusiastas a largo plazo.
La propiedad de la vivienda como objetivo de vida ha cambiado drásticamente,
y no llega a la generación del milenio. En todo caso, la crisis
inmobiliaria acabó con la fantasía de que la propiedad de
la vivienda significaba seguridad.
Entonces, ¿qué es coliving?
Es una forma moderna de vivienda donde los residentes
comparten el espacio vital y un conjunto de intereses, valores y / o intenciones.
Es una nueva versión de una vieja idea, imaginada por una generación
que valora cosas como la apertura y la colaboración, las redes sociales
y la economía compartida.
Fundamentalmente, el coliving es una distinción
cultural, ya que puede abarcar muchas formas estructurales, incluyendo
alquiler y propiedad, urbana y rural. Aún así, en su forma
de realización actual, la convivencia tiende a ser urbana e integrada
en un solo edificio, casa o apartamento.
Hoy en día, las personas recién graduadas,
para quienes el atractivo suele ser financiero, son un gran nicho en el
mercado de convivencia. Incapaces de pagar los costosos alquileres en las
grandes ciudades, encuentran la solución en compartir. Sin embargo,
estas personas están buscando lugares mejor mantenidos, mejor estructurados
y mejor ubicados que las residencias de estudiantes.
En lugar de buscar compañeros de piso y
tener que lidiar con contratos y facturas compartidas, uno simplemente
puede alquilar un dormitorio en un Coliving. La mayoría de ellos
ofrecen habitaciones decoradas y amuebladas, servicios comunes, que incluyen
cocinas, áreas sociales y espacios de trabajo conjunto, así
como servicios de limpieza profesionales e incluso trabajadores sociales
disponibles para ayudar a los residentes a adaptarse a sus nuevos vecindarios.
Sin embargo, otro nicho de mercado en crecimiento
consiste en personas ligeramente mayores con ingresos más altos
que desean espacio y privacidad adicionales. La mayoría de ellos
tienen más de 30 años, solteros o casados, sin hijos y se
acaban de mudar a una nueva ciudad. En su opinión, la convivencia
no ofrece tanto una solución económica sino una búsqueda
de un sentido de comunidad. Sus apartamentos incluyen una cocina y sala
de estar privadas, decoradas por diseñadores, mientras que las actividades
comunales tienen lugar en eventos organizados por la empresa, como catas
de vino, cenas, decoración de árboles de Navidad, obras de
teatro y viajes a festivales de cine.
El alquiler tradicional de habitaciones
En cuanto al alquiler tradicional de habitaciones,
un propietario tradicional tiene dos opciones a la hora de plantearse alquilar
su piso a más de un inquilino:
El alquiler compartido solidario: Un único
contrato para todos los inquilinos, donde se destaca que dicho contrato
es de carácter solidario. Es decir, que cada inquilino responde
ante el arrendador de la totalidad del alquiler y demás gastos.
De este modo, del impago de un inquilino responden también los demás.
De ahí que se llame solidario.
El alquiler compartido mancomunado: tantos contratos
como inquilinos haya en el piso. Estos contratos incluyen el uso de la
habitación, así como de las dependencias compartidas. En
este tipo de arrendamiento, el inquilino sólo responde de sus obligaciones
contractuales no de la de los demás. Así, en caso de que
uno de los inquilinos abandone el piso, el resto no tendrá que abonar
su parte de alquiler.
Para el propietario tener un piso en alquiler compartido
no tiene que ser más problemático que hacerlo con uno sólo.
La clave es la selección de los inquilinos, ver que son solventes.
Pero la clave para evitar cualquier tipo de problema
entre inquilinos y propietario es dejarlo todo claro en el contrato.
En este caso, inquilinos y propietario podrán
pactar la sustitución de los inquilinos durante su vigencia, procedimiento
y modo de selección de tal modo que no se le pueda imponer un nuevo
inquilino ni al casero ni éste a los demás que conviven en
la vivienda.
Asimismo, se recomienda dejar por escrito y firmado
unos estatutos reguladores para la vida en común, que determine
la forma de administrar y repartir los gastos comunes, telecomunicaciones,
electricidad, agua, gas o incluso los de alimentación si se comparten,
así como la utilización de los elementos comunes.
Es importante para los inquilinos, pero también
lo es para el propietario pues de esta manera tendrá claro cómo
va a controlar los pagos de cada inquilino.
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