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CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE HABITACION

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¿QUÉ APRENDERÁ?
  • Las claves del contrato de arrendamiento de habitación.
OPINIONES DE CLIENTES.
Tengo 3 pisos en alquiler y necesitaba entender la ley de arrendamientos de un modo práctico. Algo entendible para alguien que no es abogado. Me ha venido de campeonato, me ha ahorrado cantidad de problemas con mis inquilinos. Muy recomendable.

Antonio Arcona

ÍNDICE
Introducción.

PARTE PRIMERA

El negocio del alquiler de habitaciones llega a la bolsa.
PARTE SEGUNDA
El contrato de arrendamiento de habitación.
PARTE TERCERA
Fiscalidad del arrendamiento de habitaciones.
PARTE CUARTA
Formularios.
Introducción.
¿Es rentable alquilar por habitaciones en lugar de alquilar la vivienda?
Depende del número de inquilinos y de la modalidad de alquiler compartido obtendrá mayor o menor rentabilidad y tendrá más o menos problemas.

En España la media de los pisos contiene dos habitaciones. En general, estos pisos no son llamativos para los inquilinos y no serán una buena opción para los propietarios. A partir de 3 habitaciones, los inquilinos están más interesados en compartir el alquiler del piso. Pero también depende de que zonas. En Madrid y Barcelona, el alquiler está tan alto que cada vez hay menos pisos de 3 o más habitaciones donde el alquiler sea compartido. En el resto de ciudades y capitales españolas, la rentabilidad de alquilar un piso a más de dos inquilinos es más alta que si lo hace con un solo inquilino. 

La prueba del auge el mercado de alquiler de viviendas lo tenemos en casos como Homiii, la gestora de Excem Socimi Sir para el alquiler de pisos compartidos para estudiantes y jóvenes profesionales, que ha alcanzado en sus dos años de andadura un 97,2% de ocupación de sus viviendas y un 0% de morosidad en el pago de las cuotas de alquileres, según el documento de incorporación al Mercado Alternativo Bursátil (MAB), donde cotiza desde el 19 de julio de 2018.

En estos dos primeros años, Homiii ha comprado 42 pisos que suman en torno a 8.000 metros cuadrados y 300 habitaciones. Todas ellas se encuentran ubicadas en zonas céntricas de Madrid como Moncloa, Chamberí, Centro y Salamanca. Se trata del primer proyecto de 'co-living' en España a través del modelo de piso compartido que cotiza en el MAB.

Esta socimi residencial ha alcanzado una rentabilidad bruta del 7,5% sin incluir la posible revalorización de la cartera de activos que han comprado

Un propietario tiene dos opciones a la hora de plantearse alquilar su piso a más de un inquilino:

  • El alquiler compartido solidario: Un único contrato para todos los inquilinos, donde se destaca que dicho contrato es de carácter solidario. Es decir, que cada inquilino responde ante el arrendador de la totalidad del alquiler y demás gastos. De este modo, del impago de un inquilino responden también los demás. De ahí que se llame solidario.
  • El alquiler compartido mancomunado: tantos contratos como inquilinos haya en el piso. Estos contratos incluyen el uso de la habitación, así como de las dependencias compartidas. En este tipo de arrendamiento, el inquilino sólo responde de sus obligaciones contractuales no de la de los demás. Así, en caso de que uno de los inquilinos abandone el piso, el resto no tendrá que abonar su parte de alquiler.
Para el propietario tener un piso en alquiler compartido no tiene que ser más problemático que hacerlo con uno sólo. La clave es la selección de los inquilinos, ver que son solventes. 

Pero la clave para evitar cualquier tipo de problema entre inquilinos y propietario es dejarlo todo claro en el contrato. 

En este caso, inquilinos y propietario podrán pactar la sustitución de los inquilinos durante su vigencia, procedimiento y modo de selección de tal modo que no se le pueda imponer un nuevo inquilino ni al casero ni éste a los demás que conviven en la vivienda. 

Asimismo, se recomienda dejar por escrito y firmado unos estatutos reguladores para la vida en común, que determine la forma de administrar y repartir los gastos comunes, telecomunicaciones, electricidad, agua, gas o incluso los de alimentación si se comparten, así como la utilización de los elementos comunes. 

Es importante para los inquilinos, pero también lo es para el propietario pues de esta manera tendrá claro cómo va a controlar los pagos de cada inquilino. 

PARTE PRIMERA
  • El negocio del alquiler de habitaciones llega a la bolsa.
Capítulo 1. 
El proyecto de 'co-living' en España que cotiza en el MAB.
1. El proyecto de 'co-living' en España que cotiza en el MAB.
2. Descripción de los activos inmobiliarios, situación y estado, periodo de amortización, concesión o gestión.
  • Sociedad patrimonialista cuya actividad principal consiste en la inversión en inmuebles urbanos de calificación residencial (pisos individuales, plantas segregables, y edificios), que sean aptos, tras una reforma y decoración, para el alquiler de habitaciones a estudiantes y jóvenes profesionales (con derecho al uso compartido de las zonas comunes), y que requieran una gestión integral activa, profesional y de valor añadido, encajando con el propósito de la Sociedad de crear una cartera de inmuebles para su arrendamiento,
TALLER DE TRABAJO
Informe del mercado de habitaciones en alquiler en España.

TALLER DE TRABAJO
Estudio sobre la rentabilidad del alquiler de habitaciones 

TALLER DE TRABAJO
Folleto de APP de alquiler de habitaciones. Compartir piso.

PARTE SEGUNDA
  • El contrato de arrendamiento de habitación.
Capítulo 2. 
¿Qué es el contrato de arrendamiento de habitación?
1. Concepto de contrato de arrendamiento de habitación.
2. Diferencias
a. No es un contrato de subarriendo de viviendas.
b. No es un contrato de hospedaje.
3. Legislación aplicable
Código Civil
Certificado de eficiencia energética
Habitaciones con destino turístico. Normativa autonómica y municipal.
4. Casos especiales. Responsabilidad solidaria de los inquilinos de todas las habitaciones.
5. ¿Qué debe contener el contrato de arrendamiento de habitación?
a. Forma.
  • Mejor por escrito.
  • Certificado de eficiencia energética del inmueble.
b. Identificación de la habitación.
c. Áreas de la casa, gastos, normas de convivencia, etc.
d. Renta.
e. Fianzas o depósitos en garantía.
f. Derechos y obligaciones.
g. Duración
h. Prohibición de subarrendar la habitación el derecho y a ceder el contrato.
TALLER DE TRABAJO
¿Cuáles son las ventajas e inconvenientes de alquilar una habitación?
  • Ventajas
  • Inconvenientes
TALLER DE TRABAJO
Condiciones de alquilar por habitaciones

TALLER DE TRABAJO
¿Qué contenido tiene un modelo de contrato de alquiler de habitación?
1. Aspectos a regular por el contrato de alquiler de habitación.
2. Características del contrato de alquiler de habitación.

  • Duración del contrato
  • Renta y gastos
  • Formas de pago
  • Subarriendo de la habitación
TALLER DE TRABAJO
Partes de que debe constar el contrato del alquiler de una habitación.
  • Identificación de los sujetos con capacidad de vincularse contractualmente
  • Identificación de la habitación objeto del arrendamiento
  • El precio del arrendamiento y la forma de pago
  • Servicios que se incluyen en el alquiler
TALLER DE TRABAJO
Preaviso del arrendatario de la habitación concluir el contrato.

TALLER DE TRABAJO
Notificación al inquilino de la vivienda del derecho del propietario a ocuparla íntegramente.

TALLER DE TRABAJO
Cuando el inquilino de una habitación no paga. ¿Qué hacer?

TALLER DE TRABAJO
¿Cómo subir la renta en el contrato de alquiler de habitación?

TALLER DE TRABAJO
Reclamar de fianza por inquilino de habitación.

TALLER DE TRABAJO
El arrendador no mantiene habitable la habitación.

TALLER DE TRABAJO
La cláusula antitabaco en el contrato de alquiler de habitación.
1. ¿Por qué añadir al contrato de arrendamiento una cláusula de alquiler antitabaco?
2. ¿Permite la ley incluir una cláusula de alquiler con la prohibición de fumar?
3. ¿Hay que incluir la prohibición de fumar en una cláusula de alquiler?

Capítulo 3. 
El sometimiento al Código Civil del contrato de arrendamiento de habitación.
1. Naturaleza jurídica del contrato de arrendamiento de habitación.
  • Jurisprudencia sobre la naturaleza del contrato de arrendamiento de una habitación
2. Formalidades.
3. Duración del contrato de arrendamiento de habitación.
4. ¿Hay que entregar y depositar la fianza en el contrato de arrendamiento de una habitación?

TALLER DE TRABAJO
Figura jurídica de arrendamiento de una habitación.

TALLER DE TRABAJO
Características legales del contrato de arrendamiento de habitaciones.
1. No de derecho a la prórroga forzosa.
2. Terminación del contrato al venderse la vivienda.

Capítulo 4. 
La peligrosa responsabilidad solidaria entre todos los inquilinos de habitaciones.
1. Un único contrato entre la propiedad y todos los inquilinos de habitaciones.
2. Riesgo de la calificación del contrato de habitación como sometido a la Ley de arrendamientos urbanos (LAU).
a. El alquiler compartido > Un único contrato con todos los inquilinos de habitaciones > LAU.
a1. Obligaciones
  • Mancomunadas.
  • Solidarias.
a2. Subarriendos parciales
b. Tantos contratos como inquilinos de habitaciones > Código Civil
Capítulo 5. 
Los contratos de habitación individuales con responsabilidad mancomunada.
1. Un contrato con cada uno de los inquilinos de las habitaciones.
2. Responsabilidad mancomunada.
Capítulo 6. 
El contrato de arrendamiento de habitaciones para uso turístico
1. Sometimiento a la legislación sectorial autonómica.
2. Diferencias con el contrato de hospedaje.

GUÍA RELACIONADA
ARRENDAMIENTO DE VIVIENDAS TURÍSTICAS. 

PARTE TERCERA
  • Fiscalidad del arrendamiento de habitaciones.
Capítulo 7. 
Fiscalidad del arrendamiento de habitaciones.
1. Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y actos jurídicos documentados (ITP-AJD)
2. Impuesto de la Renta de las personas físicas IRPF e Impuesto de sociedades (IS).

TALLER DE TRABAJO
Alquiler de una habitación de su domicilio habitual durante algunos días al año a través de una plataforma de Internet.
IVA
IRPF
IAE

TALLER DE TRABAJO
Deducibilidad proporcional de la vivienda en IRPF si se alquila una habitación y se sigue habitando.

TALLER DE TRABAJO
No deducibilidad en IRPF en el caso de arrendamiento de habitación con carácter temporal (por ej. Habitación para curso universitario) al no cumplir con la necesidad permanente de vivienda de los arrendatarios

TALLER DE TRABAJO
Gastos deducibles y no deducibles en el IRPF por el alquiler de vivienda.
1. Gastos deducibles

a. Intereses y demás gastos de financiación
b. Conservación y reparación
c. Tributos y recargos no estatales
d. Saldos de dudoso cobro
e. Cantidades destinadas a la amortización del inmueble.
f. Compensación para contratos de arrendamiento anteriores a 9 de mayo de 1985
2. Gastos no deducibles

TALLER DE TRABAJO
Control fiscal de las reducciones para arrendadores en el IRPF
1. Reducciones a las que tienen derecho los arrendadores
2. Rendimiento mínimo computable en caso de parentesco
3. Rendimiento neto reducido

TALLER DE TRABAJO
Caso práctico de reducciones por arrendamientos de vivienda en el IRPF.

TALLER DE TRABAJO
Fiscalidad del alquiler de vivienda por temporadas (ej. Pisos alquilados durante el curso universitario).
¿Cómo se declaran los días en los que la vivienda está alquilada?

PARTE CUARTA
  • Formularios.
1. Contrato de arrendamiento de habitación.
Modelo a

Modelo b

PRIMERA.- DESTINO DE LA HABITACIÓN.
SEGUNDA.- DERECHO DE ACCESO A LA VIVIENDA DEL ARRENDADOR.
TERCERA.- DURACIÓN Y PRÓRROGAS.
CUARTA.- PRÓRROGAS
QUINTA.- RENTA Y ACTUALIZACIÓN DE RENTA Y FIANZA.
SÉPTIMA.- GASTOS GENERALES.
OCTAVA.- SUMINISTROS.
NOVENA.- OBRAS DE CONSERVACIÓN.
DÉCIMA.- PEQUEÑAS REPARACIONES.
DÉCIMO PRIMERA.- OBRAS DE MEJORA.
DÉCIMO SEGUNDA.- OBRAS DEL ARRENDATARIO.
DÉCIMO TERCERA.- OBRAS DE ADAPTACIÓN PERSONALES.
DÉCIMO CUARTA.- CLAUSULA DE PENALIZACIÓN EXPRESA.
DÉCIMO QUINTA.- CESIÓN Y SUBARRIENDO.
DECIMO SEXTA.- TANTEO Y RETRACTO.
DECIMO SÉPTIMA.- REGISTRO.-
DECIMO OCTAVA.- SUMISIÓN.
Modelo c
  • Vigencia
  • Condiciones de uso
  • Fianza
  • Gastos de contrato
  • Arbitraje
  • Obligaciones adicionales
  • Ascensor
  • Comunidad de propietarios
  • Instalación de nuevos servicios
  • Prohibición de colocación de letreros
Modelo d. Contrato de arrendamiento de habitación (de larga duración)
PRIMERA.- DESTINO.
SEGUNDA.- DERECHO DE ACCESO A LA VIVIENDA DEL ARRENDADOR.
TERCERA.- DURACIÓN Y PRÓRROGAS.
CUARTA.- PRÓRROGAS
QUINTA.- FINALIZACIÓN DEL PLAZO.
SEXTA.- RENTA Y ACTUALIZACIÓN DE RENTA.
SÉPTIMA.- GASTOS GENERALES.
OCTAVA.- SUMINISTROS.
NOVENA.- OBRAS DE CONSERVACIÓN.
DÉCIMA.- PEQUEÑAS REPARACIONES.
DÉCIMO PRIMERA.- OBRAS DE MEJORA.
DÉCIMO SEGUNDA.- OBRAS DEL ARRENDATARIO.
DÉCIMO TERCERA.- OBRAS DE ADAPTACIÓN PERSONALES.
DÉCIMO CUARTA.- CLAUSULA DE PENALIZACIÓN EXPRESA.
DÉCIMO QUINTA.- NORMAS DE CONVIVENCIA.
DÉCIMO SEXTA.- CESIÓN Y SUBARRIENDO.
DECIMO SÉPTIMA.- TANTEO Y RETRACTO.
DÉCIMO OCTAVA.- FIANZA.
DÉCIMO NOVENA.- GARANTÍAS ADICIONALES.-
VIGÉSIMA.- REGISTRO.-
VIGÉSIMO PRIMERA.- DOMICILIO A EFECTO DE NOTIFICACIONES.
VIGÉSIMO SEGUNDA.- SUMISIÓN.
2. Contrato de alquiler de habitación por temporada (ejemplo curso universitario).
Modelo a
Primero.- Del objeto del contrato.
Segundo.- De la duración del contrato de arrendamiento.
Tercera.- De la renta.
Cuarto.- De la actualización de la renta.
Quinto.- De la fianza.
Sexto.- De los gastos e impuestos.
Séptimo.- De las reparaciones y obras.
Octavo.- Del régimen de responsabilidades.
Noveno.- De las restantes obligaciones del arrendatario.
Décimo.- De la cesión o subarriendo.
Undécimo.- De los derechos de tanteo y retracto.
Duodécimo.- Domicilio a efecto de notificaciones.
Décimotercero.-
Décimocuarto.- Legislación Aplicable.
Décimoquinto.- Jurisdicción de los Tribunales.
Modelo b. Contrato de arrendamiento de habitación por temporada en casa compartida.

Modelo c. Contrato de arrendamiento (alquiler) de una habitación en una Vivienda compartida

PRIMERA.- Tiempo de duración
SEGUNDA. - Garantía de cumplimiento
TERCERA.- Precio y Pago del alquiler
CUARTA. - Actualización de la renta
QUINTA. - Impago de la renta.
SEXTA.- Subarrendar la habitación y ceder el contrato
SÉPTIMA.- Obras de conservación y pequeñas reparaciones
OCTAVA. - Uso correcto de la propiedad
NOVENA
DÉCIMA. -Enseres de la habitación
UNDÉCIMA.- Jurisdicción de los Tribunales

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