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CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO  DE CENTROS COMERCIALES Y DE OCIO.

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¿QUÉ APRENDERÁ?
Técnicas de negociación y redacción de contratos de arrendamiento  de centros comerciales y de ocio.

Los centros comerciales y el régimen de propiedad horizontal. Estatutos de un centro comercial. Subcomunidades. Reglamento interno en un complejo de tipo comercial. 

El arrendamiento de locales en los centros comerciales. 

Técnicas de negociación para alquilar un local en un centro comercial.

Fases del contrato de arrendamiento de centros comerciales. 

Cláusulas características del contrato de arrendamiento de un local de centro comercial.

Régimen fiscal del arrendamiento de un local en un centro comercial. 

Funciones del Equipo de Coordinación de Obras Privativas (ECOP) de un centro comercial. 

Renta variable.

Práctica sobre modelos y formularios de contratos de arrendamiento  de centros comerciales y de ocio.

PONGA A PRUEBA SU CONOCIMIENTO EN LA MATERIA. 
VÍDEO DE JORNADA DE PRESENTACIÓN.
OPINIONES DE CLIENTES.
Somos una gestora de centros comerciales y utilizamos a inmoley.com para los planes de formación de nuestros profesionales. Valoramos especialmente como enseñan a enfrentarse a los problemas del día a día desde una perspectiva muy práctica. Los gestores de centros comerciales se enfrentan todos los días a muchos problemas y todos a la vez. Necesitábamos contrastar con otras soluciones y experiencias. Muy útil y recomendable.

Juan Olmo

ÍNDICE
Introducción

PARTE PRIMERA 

PARTE SEGUNDA.  PARTE TERCERA.  PARTE CUARTA. ANEXOS
  • Destacan en esta guía los dos formularios especiales de la PARTE CUARTA.
Introducción
¿Qué debe considerar antes de alquilar un local en un de centro comercial?

Dependiendo del tipo de arrendamiento, podemos pasar desde pagar una renta base hasta pasar a ser responsable de los costes por servicios públicos, mantenimiento e impuestos, incluso hasta pagar una prima para que el arrendador se haga cargo de todas las responsabilidades financieras.

Los contratos de arrendamiento se clasifican en función de todo lo que se puede cargar al arrendatario. Por eso se denominan simples, dobles, triples y completo.

  • "Arrendamiento neto único, arrendamiento neto (Single Net Lease, Net Lease): el arrendatario sólo paga los servicios públicos y el Impuesto de bienes inmuebles (IBI). El arrendador paga el mantenimiento, reparaciones y seguro.
  • Arrendamientos dobles (Net-Net, or Double Net Leases): el arrendatario paga los servicios públicos, el Impuesto de bienes inmuebles (IBI) y las primas de seguro para el edificio. El arrendador paga el mantenimiento y las reparaciones.
  • Arrendamientos netos triples (Triple Net Leases): el arrendatario es responsable de todos los costes del edificio, excepto las reparaciones estructurales que corresponden al arrendador.
  • Arrendamiento total (Full Service Gross, or Modified Gross Lease (modified net lease)): se dividen los gastos de las reparaciones estructurales y gastos operativos (impuestos a la propiedad, seguro de propiedad, mantenimiento de áreas comunes (CAM) y servicios públicos) entre el arrendatario y el arrendador mediante una 'renta fija' (base rent).
En el caso de los contratos de centros comerciales hay una renta fija más una renta variable.

Los arrendatarios no deben ver el contrato de arrendamiento de un local de centro comercial como una oferta no negociable. El contrato de arrendamiento debe ser completamente revisado y negociado. Los arrendadores no quieren locales vacíos y trabajarán para llenar todos sus espacios. 

Evite el error de firmar el contrato de arrendamiento tal como está porque será imposible negociar después de la firma del contrato. No caiga en la presión de firmar demasiado pronto. Tómese el tiempo necesario para leer el contrato, negociar y que un asesor legal revise todos los detalles. 

El contrato de arrendamiento de un local de centro comercial debe revisarse en busca de cláusulas que afecten al arrendatario porque están redactados a favor del arrendador. 

Consejos de negociación de arrendamientos de locales en centros comerciales.

Si no puede obtener exactamente lo que desea al comprometerse con un contrato de arrendamiento completo de 3 años, puede, por ejemplo, comprometerse con un contrato de arrendamiento de 2 años con una opción de renovación con un aumento de alquiler muy bajo. 

El alquiler gratuito es una promoción popular para los arrendadores y también puede ser un gran compromiso en un descuento de alquiler. Es posible que un arrendador no desee reducir la renta fija porque podría reducir el valor que los futuros arrendatarios están dispuestos a pagar, pero puede estar dispuesto a darle un descuento a través de períodos de alquiler gratuitos. En un contrato de arrendamiento de 3 años, un único período de alquiler gratuito por año resultará en un total de 8.3% de descuento en el alquiler, por ejemplo.

  • Consejo: Al negociar períodos de alquiler gratuitos, asegúrese de que todos los demás gastos (mantenimiento, servicios públicos, etc.) también se eximan ese mes.
Es recomendable una cláusula de subarriendo en lugar de tarifas de terminación más bajas. Si necesita mudarse a otro espacio, el subarriendo le permitirá recuperar el alquiler perdido.

Eche un vistazo a los impuestos y facturas de servicios públicos anteriores. En la mayoría de las partes del país, los arrendamientos de centros comerciales son "triples netos", lo que significa que debe pagar su parte porcentual de los impuestos a la propiedad y las facturas de servicios públicos del arrendador, además de la "renta base" mensual. Solicite ver las facturas de impuestos y servicios públicos del arrendatario anterior para que pueda presupuestar en consecuencia, y asegúrese de visitar el ayuntamiento y preguntar si se producirá algún aumento importante de impuestos en los próximos meses.

Haga que el arrendador incluya un aviso de incumplimiento de pago. La mayoría de los arrendamientos de centros comerciales dicen que usted está en mora si algún pago del alquiler se atrasa de cinco a diez días. Sin embargo, a veces las cosas se pierden en el correo y no desea perder su espacio debido a un contratiempo del servicio postal. Pídale al arrendador que le proporcione un aviso "escrito o telefónico" si no recibe el pago del alquiler a tiempo y la posibilidad de pagar dentro de los cinco a diez días posteriores a la recepción del aviso.

Todos los servicios públicos (agua, electricidad, gas, etc.) deben medirse por separado en su espacio, por lo que paga solo por lo que realmente usa. Muchos arrendamientos requieren que pague un porcentaje fijo de la factura de servicios públicos del centro comercial, en función de sus metros cuadrados. Pero eso no es justo. Digamos que es una gran tienda de antigüedades ubicada al lado de una pequeña tienda de delicatessen. ¿Quién va a tener la mayor factura de agua? 

Los arrendamientos de centros comerciales incluirán varias disposiciones clave de arrendamiento, tales como:

  • Las horas y días que la tienda debe permanecer abierta. En la mayoría de los escenarios, la tienda debe estar abierta al mismo tiempo que otros minoristas en el centro comercial. Si el negocio tiene horas no tradicionales, esto debe negociarse en el contrato de arrendamiento.
  • Las condiciones relacionadas con el propio centro protegen al arrendatario de cualquier disminución en los ingresos cuando los arrendatarios ancla (ej.: Zara) cierran su tienda y, a su vez, se reduce el tráfico peatonal. Esto también se aplica al porcentaje de empresas en el centro comercial.
  • Los costes de mantenimiento del área común (CAM) se enumerarán con la parte de los costes que el arrendatario comparte, generalmente en relación con los metros cuadrados.
  • La exclusividad puede incluirse en el contrato de arrendamiento y prohibirá a los competidores arrendar espacio en el mismo centro comercial. Los términos de exclusividad deben estar claramente escritos en el contrato de arrendamiento.
La renta variable de los centros comerciales.

El alquiler mensual generalmente se calcula con base en la siguiente fórmula (o una variación de la misma), o un porcentaje de la facturación bruta del arrendatario (por ejemplo, 15%), lo que sea mayor:
 

  • Renta base + cargos por servicio + cargos por promoción +% (por ejemplo, 1%) de las ventas brutas.
Las fórmulas y definiciones que determinan la renta mensual pueden ser complejas y requieren una inspección minuciosa.

Como la facturación bruta del arrendatario afecta directamente la renta del alquiler mensual, los arrendadores generalmente requieren que los arrendatarios presenten informes financieros sobre su facturación bruta o incluso que implementen un sistema de punto de venta dictado por el arrendador que les permita rastrear las ventas del arrendatario diario. 

Dichas presentaciones de cifras deben realizarse dentro de un plazo estipulado, en cuyo caso el arrendador tendrá derecho a daños o incluso a la pérdida inmediata de las garantías o fianzas del arrendatario. 

En algunos casos, el acuerdo de arrendamiento también estipulará que, en caso de discrepancia entre el importe bruto real de facturación y el importe presentado al arrendador, ya sea por negligencia o de otro modo, el arrendatario también podría tener que indemnizar al arrendador. 

Adicionalmente, los libros y registros del arrendatario, incluidas las facturas, recibos de ventas, órdenes de compra, también pueden estar sujetos a la inspección o auditoría del arrendador. 

Si bien los arrendadores generalmente justifican que estos términos son puramente "disuasivos" contra la manipulación por parte del arrendatario de sus cifras financieras, tales cláusulas deben estudiarse y negociarse cuidadosamente. 

Además, tenga en cuenta el momento en que el porcentaje de su facturación bruta se paga al arrendador (es decir, diariamente, semanalmente o al final del mes), ya que eso afectará directamente su flujo de efectivo.

Derecho a reubicarse en el centro comercial.

A pesar del acuerdo inicial en cuanto a la ubicación de las instalaciones, puede estar sujeto a cambios ya que los acuerdos de arrendamiento a menudo se reservan el derecho unilateral para que el arrendador reubique al arrendatario a una parte diferente del centro comercial. A

unque una cláusula 'justa' incluiría el derecho del arrendatario a aceptar o rescindir el acuerdo, esto inevitablemente resultaría en una interrupción del negocio del arrendatario y costes masivos por reubicación y renovación, si el arrendador invoca la cláusula.

Obras de acondicionamiento del centro comercial.

Los arrendatarios generalmente pueden llevar a cabo trabajos de acondicionamiento antes del comienzo del arrendamiento, pero esto generalmente se da a condición de que el arrendatario le pague al arrendador un depósito de renovación y que los trabajos deban completarse dentro de plazos estrictos. 

En el caso de que no se cumplan todos los días,  se impondrán multas / daños liquidados, aunque la demora no haya estado dentro del control del arrendatario o del contratista (un ejemplo de una cláusula que debería renegociarse para abordar tales riesgos de costes potenciales). 

Además, a pesar de la finalización de los trabajos de acondicionamiento, el depósito de renovación generalmente se retiene hasta el final del arrendamiento como garantía para reinstalar las instalaciones, lo que debe tenerse en cuenta en los requisitos de flujo de efectivo del arrendatario.

Horas de apertura obligatoria del local en el centro comercial.

Se requiere que los arrendatarios operen sus negocios de acuerdo con el horario comercial estipulado por el arrendador, que generalmente es de 7 días a la semana, de 10 am a 10 pm, incluidos los días festivos, cuyo incumplimiento (a menos que se otorgue una aprobación previa) dará derecho a los arrendadores a ser indemnizados.

Por lo tanto, los arrendatarios deben estar preparados para contratar suficiente mano de obra y considerar las obligaciones salariales de tiempo extra, para llevar a cabo esto a fin de evitar incurrir en la responsabilidad de pagar daños al arrendador.

Nombre comercial

Al celebrar el contrato de arrendamiento, los arrendatarios no pueden realizar ningún cambio en su nombre comercial sin la aprobación previa del arrendador.

Requisito para renovar

Además de mantener las instalaciones en reparación, los arrendatarios también pueden ser obligados a renovar las instalaciones cada pocos años. Si bien es poco probable que se elimine esta cláusula, el arrendatario puede negociar por un período específico de notificación previa, lo que le da tiempo suficiente para prepararse para la reubicación.

Terminación anticipada

Con base en los párrafos anteriores que muestran las medidas que los arrendadores toman para salvaguardar sus intereses, no sorprende que la terminación anticipada del contrato por parte del arrendatario normalmente produzca daños por el plazo no vencido. Aunque la inclusión de este derecho no autoriza automáticamente al arrendador a tales daños, ya que el derecho depende, entre otras cosas, de si el arrendador puede demostrar que ha sufrido tales pérdidas y que la cantidad es razonable, sin embargo, es importante negociar para obtener flexibilidad.

Antes de tomar la decisión de alquilar un espacio en un centro comercial, las empresas deben estar preparadas para pagar no solo el alquiler mensual, sino también otros costes adicionales que no son evidentes de inmediato (por ejemplo, depósitos de renovación que generalmente se retienen hasta que finaliza el arrendamiento, los honorarios legales del arrendador, etc.).

Competidores en el mismo centro comercial

Incluya una cláusula que evite que su arrendador alquile espacio en su edificio a un competidor.

Después de revisar cuidadosamente los términos, las empresas también deben evitar caer en el error de hacer una aceptación general de los términos en el entendimiento de que son "estándar" y, por lo tanto, no negociables. La medida en que el contrato de arrendamiento de un centro comercial es negociable depende de una serie de factores, que incluyen: el poder de negociación de cada parte (por ejemplo, cuánto quiere el arrendador la presencia de la empresa en el centro comercial), el tamaño y la ubicación de la premisa alquilada, y el enfoque de gestión general del centro comercial (es decir, tómalo o déjalo o abierto a una discusión razonable).

Franquicias

Si está comprando una franquicia, asegúrese de que su franquiciador esté contento. Si está comprando un negocio franquiciado, asegúrese de enviarle a su franquiciador una copia del contrato de arrendamiento y obtener su aprobación por escrito. Además, comprenda que los franquiciadores generalmente requieren que los arrendadores firmen un documento por separado, denominado "Asignación de garantía colateral", que le otorga al franquiciador ciertos derechos para "rescatarlo" en caso de que no pague el alquiler o no cumpla con el contrato. Obtenga una copia del documento de asignación de garantías de su franquicia y asegúrese de que el arrendador lo firme. De lo contrario, puede estar incumpliendo su contrato de franquicia.

De todos estos temas se trata, desde una perspectiva práctica y profesional, en la guía de arrendamientos de centros comerciales.
 

PARTE PRIMERA 
  • Una cuestión esencial antes de arrendar: el régimen de Propiedad Horizontal. 
<
Capítulo 1. 
Los centros comerciales y el régimen de propiedad horizontal. 
1. La Ley de Propiedad horizontal y los centros comerciales.
2. Estatutos de un centro comercial. Subcomunidades. 
3. Reglamento interno en un complejo de tipo comercial. 
4. Elementos comunes y privativos 
5. División y agrupación de locales en un centro comercial 
6. Gastos de un complejo comercial 
7. Obras de modernización de un centro comercial 
8. Actividades no permitidas y prohibidas 
9. Comunidad de servicios. 
10. La dirección y administración de un centro comercial. 
TALLER DE TRABAJO. 
Caso práctico de constitución de un centro comercial mediante una supracomunidad (parking, hiper y galería comercial), y subcomunidades en la galería comercial. 

TALLER DE TRABAJO.
La validez de cláusulas estatutarias limitativas del destino comercial de los locales 

  • Se entiende que son válidas estas cláusulas limitativas en los Estatutos sin que pueda entenderse afecten al libre comercio. 
TALLER DE TRABAJO. 
Las cláusulas prohibitivas del  destino de locales a otras actividades ya existentes a la misma galería comercial. 
  • Las limitaciones en los Estatutos de comunidades de propiedad horizontal relativas a centros y galerías comerciales, con la intención, por una parte, de integrar distintos tipos de negocios para completar los servicios a los clientes, y, por otra, de evitar la duplicidad de puestos o tiendas similares dentro del mismo recinto no vulneran las disposiciones de libre comercio y competencia. 
PARTE SEGUNDA. 
  • El arrendamiento de locales en los centros comerciales. 
<
Capítulo 2. 
Los centros comerciales en la legislación de arrendamientos urbanos. 
1. Introducción a la LAU en materia de locales. 
a. Arrendamientos para otros usos distintos del de vivienda. 
b. Régimen legal 
2. Contratos de arrendamiento celebrados con anterioridad al 1 de enero de 1995 integrados en un centro comercial. 
3. Contratos actuales de arrendamiento de locales en centros comerciales 
4. Arrendamientos en galerías de alimentación. 
5. Arrendamientos de locales anteriores a la apertura del centro comercial. 
TALLER DE TRABAJO
Los  factores  de  éxito  de  un  centro  comercial.

TALLER DE TRABAJO
Establecimientos comerciales de un centro comercial en función del  mix comercial. 
1. Establecimientos  ancla  o  locomotora. 

a. Cine, ocio diferencial y restauración. 
b. Marcas de referencia. 
c. Hipermercados. 
2. Establecimientos genéricos. 

TALLER DE TRABAJO
Estrategias de atracción al centro comercial.

Capítulo 3. 
La tasa de disponibilidad y el mix comercial, las claves de la rentabilidad de un centro comercial.
1. Tasa  de  disponibilidad. Ocupación de un centro comercial.
2. Redistribución de rentas del centro comercial por zonas frías o calientes.
3. El  mix comercial requiere una discriminación de rentas.
Capítulo 4. 
Rentas y gastos en los centros comerciales.
1. Renta  mínima garantizada.
2. Renta variable.
3. Gastos comunes.
4. Gastos de marketing y publicidad.
Capítulo 5. 
Discriminación positiva  para los establecimientos ancla o grandes marcas de atracción.
1. Mejor localización en el centro comercial.
2. Mejores accesos a zonas logísticas.
3. Ponderación en la cuota de distribución de  los  gastos comunes del centro comercial.
4. Exclusividad garantizada o restricciones en el tipo de actividad de establecimientos genéricos.
5. Limitación sobre uso de las zonas comunes.
6. Porcentaje  ponderando sobre  la  renta  variable.
7. Privilegios en la participación en los gastos  de  marketing del centro comercial.
8. Privilegios en la renta en función de los m2 alquilados.
9. Descuentos por actividades lúdicas promocionales de los arrendatarios del centro comercial.
10. Precios en función de la actividad del arrendatario. Promoción de la complementariedad.
11. Supuesto especial de propietario del centro con establecimiento ancla en el mismo.
12. Descuentos especiales para garantizar ocupación crítica del centro comercial.
Capítulo 6. 
Problemática que debe estar prevista en un contrato de arrendamiento de centro comercial. 
1. Renegociación de la renta del arrendamiento del local. 
2. Previsión de rescisión del contrato en caso de bajas ventas. 
3. Contingencia de los anticipos de renta y garantías a prestar por el arrendatario. 
4. Expectativas no cumplidas de afluencias de público al centro comercial. 
5. Reformas puntuales en el centro comercial que afectan al acceso o visibilidad de un local. 
6. Variación del mix comercial del centro comercial. 
7. Elementos arquitectónicos del centro comercial que no cumplen la normativa legal de las licencias. 
8. Gastos inesperados por cambios de normativas de los ayuntamientos o comunidades autónomas. 
9. Aumento del importe de las cuantías de los gastos comunes sin justificación. 
10 Incumplimiento del contrato. Ej.: cláusula de exclusividad. 
11. Problemas de seguridad en el centro comercial. 
12. Bonificaciones por pérdida de rentabilidad. 
13. Cambios de accesos al centro comerciales de forma unilateral por parte del centro comercial. 
14. Penalizaciones por incumplimiento de contrato. 
Capítulo 7. 
Naturaleza y cláusulas en los contratos de arrendamiento de locales en centros comerciales.
1. La naturaleza arrendaticia del contrato de arrendamiento de local en centro comercial.
2. Complejidad en las cláusulas del contrato de arrendamiento de local en centro comercial.
a. Cláusula de confidencialidad.
b. Cláusula de determinación de la renta.
c. Cláusula del cumplimiento del Reglamento de Régimen Interior.
TALLER DE TRABAJO
Las cláusulas abusivas en los arrendamientos de centros comerciales. ¿Hasta dónde se puede obligar al arrendatario?
1. Obligación de cumplimiento del Reglamento de Régimen Interior del Centro Comercial.
2. Obligación de cumplimiento del documento técnico.
3. Obligaciones respecto a la inauguración y entrega del local.
a. Apertura del local
b. Plazo de entrega del local al arrendatario.
c. Acta de entrega y recepción.
d. Obras de adaptación.
4. Obligaciones en relación con las condiciones para la explotación del negocio en el local arrendado.
5. Obligaciones respecto a la renta. Cantidad fija mínima garantizada y renta variable.
Obligaciones de información contable y fiscal para el control efectivo de la renta variable.
6. Obligaciones respecto a la promoción del Centro Comercial.
7. Cláusulas exclusivas (explotación del local y renta) y referencias al Reglamento de Régimen Interior del Centro Comercial.

TALLER DE TRABAJO
Técnicas de negociación para alquilar un local en un centro comercial.
1.  Determinación de la actividad comercial que se desea desarrollar (moda, hogar, servicios, alimentación, etc.)
2.  Elección de la fórmula comercial que se considera idónea para entrar en el centro comercial (independiente, franquicia, etc. )
3.  Análisis de las posibles operaciones comerciales que existen en el mercado y elección de la más adecuada. 
4.  Inicio de los contactos preliminares con la promotora o propietaria del centro comercial, en proyecto o construido. 
5.  Primera visita de las oficinas de la promotora y solicitud de datos del proyecto o del centro comercial:

a) Características del proyecto: superficie, nº de plantas, tipo de aparcamiento, etc. 
b) Situación en que se encuentra la operación. 
c) Situación de las licencias (comercial y obra). 
d) Financiación obtenida. 
e) Nombre de las locomotoras firmadas o, en su defecto, previstas. 
f) Nombre de las medianas superficies firmadas o, en su defecto, previstas. 
g) Explicación de la maqueta y/o infografías. Vista de los documentos audios y videos elaborados. 
h) Dossier comercial y planos. 
i) Opciones de posibles locales y tarifas. 
j) Fecha de apertura prevista (dependiendo de la actividad una fecha puede ser mejor que otra). Las anteriores cuestiones se plantearían encaso de que fuera un centro comercial en proyecto. 
En el supuesto de que fuera un centro comercial ya construido, el principal dato a recabar es el punto 5 i). 
6.  Estudio de Mercado del Comerciante. 
a) Accesibilidad, peatonal y viaria. 
b) Transporte público. 
c) Zona de atracción. 
d) Características socioeconómicas. 
e) Competencia. 
f) Estimación de la cifra de negocio. 
7.  Elaboración de plan de negocio para obtención de la financiación. 
8.  Elección de un local determinado, entre las posibles opciones barajadas, en base a:
a) Situación en el centro comercial. 
b) Proximidad a las locomotoras, medianas superficies o escaleras y rampas mecánicas. 
c) Zona relacionada con la actividad que se va a desarrollar.  Es importante que los locales vecinos sean marcas de reconocido prestigio.
d) Localización alejada de entradas peatonales (salvo ciertas actividades), fondos de saco, dobles pasillos, y, en general, zonas frías en las que no va a existir demasiada frecuentación interior. 
e) Facilidad para el abastecimiento de la tienda: muelle de carga y descarga, pasillo de entrega de mercancías, etc. 
9.  Búsqueda preliminar de la financiación y gestión de posibles avales
10. Segunda visita a las oficinas de la promotora. 
a) Elección del local definitivo. 
b) Definición de la actividad contractual. 
c) Superficie en m2 SBA. 
d) Alquiler fijo mensual y anual. 
e) Determinación del % sobre la cifra de ventas para establecer el alquiler variable.
f) Número de años de contrato y años de obligado cumplimiento. 
g) Gastos Comunes previstos por m2 SBA.  Definir qué partidas incorporan estos gastos: sobre todo IBI, seguros, plan plurianual y marketing y publicidad. 
h) Pagos que hay que realizar a la firma del contrato.  Normalmente son cuatro mensualidades: Dos mensualidades para fianza, una mensualidad para el ECOP (coordinación de obras privativas) y una mensualidad para la campaña de apertura (si el centro comercial no está abierto)
i) Posible aval que garantice el cumplimiento del contrato de arrendamiento. 
j) Recepción de la documentación jurídica para análisis del abogado del comerciante: contrato de arrendamiento, reglamento de régimen interior y pliego de condiciones técnicas.
11. Firma del contrato de arrendamiento. 
12.  Realización de los pagos: Fianza (2 meses), ECOP (1 mes) y Campaña de Apertura, en caso de ser un centro no abierto (1 mes)
13.  Seguimiento de la construcción del edificio y verificación del cumplimiento de las condiciones estipuladas en el contrato de arrendamiento (en caso de ser un centro comercial proyectado). 
14.  Recepción, o no, del local en un período de 3 a 1 mes antes de la apertura, si el centro no está inaugurado. En caso de defectos, subsanación de los mismos. 
15.  Firma del Acta de Recepción del local. 
16.  Obtención de las licencias necesarias para la realización de las obras y el ejercicio posterior de su actividad comercial. 
a) Licencia de Obras. 
b) Licencia de Actividad y/o Apertura. 
17.  Realización del proyecto de decoración interior y presentación al ECOP (Equipo de Coordinación de Obras privativas). 
a) Proyecto Básico. 
b) Proyecto de Ejecución. 
c) Proyecto de Instalaciones. 
18.  Contratación de los seguros y realización de las obras, según criterios del ECOP. 19.  Inauguración del centro comercial, en caso de ser nuevo, o de la tienda. 
20.  Apertura del centro comercial o de la tienda, al público. 
Capítulo 8. 
Fases del contrato de arrendamiento de centros comerciales.
1. El contrato de arrendamiento de centros comerciales.
2. Características del equipamiento del local de un centro comercial.
3.  El local de centros comerciales en construcción.
4.  Cantidades anticipadas a la firma del contrato de arrendamiento.
5.  Duración del contrato de arrendamiento.
6.  Cesión, subrogación o subarriendo en el contrato de arrendamiento.
7.  El derecho de adquisición preferente.
8.  Renuncias del arrendatario en los contratos de arrendamiento en centros comerciales.
9.  Acto de entrega y recepción del local.
10.  La renta fija y variable en los centros comerciales.
11. Los gastos comunes.
12.  Transformación o modificación del local por parte del arrendador.
13.  Obligación del comerciante en la reparación, conservación y mantenimiento del local.
14.  Obras de mejora por parte del arrendador.
15.  Causas de resolución del contrato de arrendamiento.

TALLER DE TRABAJO
Cláusulas características del contrato de arrendamiento de un local de centro comercial.

  • Cláusula de Actualización.
  • Cláusula de Apertura.
  • Cláusula de Exclusividad.
  • Cláusula de no competencia.
  • Cláusula de Rescisión Unilateral.
  • Cláusula de Reubicación.
  • Cláusula de Revisión.
  • Cláusula de uso o actividad.
  • Coeficiente de ponderación.
  • ECOP (Empresa de coordinación de las obras privativas)
  • PCT (Pliego de Condiciones Técnicas)
  • Ponderaciones
  • Presupuesto de gastos comunes
  • Reglamento de Régimen Interior
  • Renta escalonada
  • Renta mínima garantizada
  • Renta variable o renta en porcentaje
  • Reparto de cargas
  • Tasa de esfuerzo
Capítulo 9. 
El pliego de condiciones técnicas. Características constructivas de los locales de un centro comercial.
1.  Características generales de las zonas comunes de un centro comercial.
a. Urbanización exterior y accesos
b. Aparcamiento
c. Paseos comerciales (Mall)
d. Locales y servicios comunes
2.  Condiciones de entrega del local de un centro comercial.

TALLER DE TRABAJO 
Un centro comercial con Equipo de Coordinación de Obras Privativas (ECOP), se ahorra muchos disgustos. 

TALLER DE TRABAJO 
Funciones del Equipo de Coordinación de Obras Privativas (ECOP) de un centro comercial. 

Capítulo 10. 
Régimen fiscal del arrendamiento de un local en un centro comercial.
1.  Impuesto de la renta de las personas físicas (IRPF)
2.  Impuesto sobre sociedades.
3.  Impuesto sobre el valor añadido (IVA)
Capítulo 11.
Las exclusivas en los centros comerciales.
TALLER DE TRABAJO. 
Caso práctico. Análisis práctico de modelos para estatutos y en el arrendamiento. 
Modelo de exclusiva en los Estatutos 
Modelo de exclusiva en Contrato de Arrendamiento 

TALLER DE TRABAJO. 
Ejercicio de negocio en exclusiva en centro comercial. 

TALLER DE TRABAJO. 
Caso práctico. Aspectos jurídicos clave a tener en cuenta en el arrendamiento de centros comerciales. ¿Qué cláusulas del contrato de arrendamiento son negociables? 
1. Promesa de arrendamiento o contrato de cosa futura sometido a condición suspensiva. 
2. ¿Qué problemas se plantean en los supuestos especiales? 

a. Cines. 
b. Factory Outlets 
c. Ocio. 
d. Family Entertainment Centres 
e. Kioscos móviles. 
f. Contribución a los gastos comunes del centro. 
g. Seguros. 
h. Fianzas y garantías 
i. Auditoria y renta variable.
CHECK-LIST 
Especificar las técnicas de negociación para alquilar un local en un centro comercial. 
En primer lugar determinar la actividad comercial que se desea desarrollar (moda, hogar, servicios, alimentación, etc.). 
Elegir la fórmula comercial que se considera idónea para entrar en el centro comercial (independiente, franquicia, etc. ). 
Analizar las posibles operaciones comerciales que existen en el mercado y elección de la más adecuada. 
Inicio de los contactos preliminares con la promotora o propietaria del centro comercial, en proyecto o construido. 
Primera visita de las oficinas de la promotora y solicitud de datos del proyecto o del centro comercial: 
a) Características del proyecto: superficie, nº de plantas, tipo de aparcamiento, etc. 
b) Situación en que se encuentra la operación. 
c) Situación de las licencias (comercial y obra). 
d) Financiación obtenida. 
e) Nombre de las locomotoras firmadas o, en su defecto, previstas. 
f) Nombre de las medianas superficies firmadas o, en su defecto, previstas. 
g) Explicación de la maqueta y/o infografías. Vista de los documentos audios y videos elaborados. 
h) Dossier comercial y planos. 
i) Opciones de posibles locales y tarifas. 
j) Fecha de apertura prevista (dependiendo de la actividad una fecha puede ser mejor que otra). Las anteriores cuestiones se plantearían encaso de que fuera un centro comercial en proyecto. 
Estudio de Mercado del Comerciante. 
a) Accesibilidad, peatonal y viaria. 
b) Transporte público.
c) Zona de atracción. 
d) Características socioeconómicas. 
e) Competencia. 
f) Estimación de la cifra de negocio. 
Elaboración de plan de negocio para obtención de la financiación. 

Elección de un local determinado, entre las posibles opciones barajadas, en base a: 

a) Situación en el centro comercial. 
b) Proximidad a las locomotoras, medianas superficies o escaleras y rampas mecánicas. 
c) Zona relacionada con la actividad que se va a desarrollar.  Es importante que los locales vecinos sean marcas de reconocido prestigio. 
d) Localización alejada de entradas peatonales (salvo ciertas actividades), fondos de saco, dobles pasillos, y, en general, zonas frías en las que no va a existir demasiada frecuentación interior. 
e) Facilidad para el abastecimiento de la tienda: muelle de carga y descarga, pasillo de entrega de mercancías, etc. 
Búsqueda preliminar de la financiación y gestión de posibles avales

Negociar con la promotora:

a) Elección del local definitivo. 
b) Definición de la actividad contractual. 
c) Superficie en m2 SBA. 
d) Alquiler fijo mensual y anual. 
e) Determinación del % sobre la cifra de ventas para establecer el alquiler variable. 
f) Número de años de contrato y años de obligado cumplimiento. 
g) Gastos Comunes previstos por m2 SBA.  Definir qué partidas incorporan estos gastos: sobre todo IBI, seguros, plan plurianual y marketing y publicidad. 
h) Pagos que hay que realizar a la firma del contrato.  Normalmente son cuatro mensualidades: Dos mensualidades para fianza, una mensualidad para el ECOP (coordinación de obras privativas) y una mensualidad para la campaña de apertura (si el centro comercial no está abierto) 
i) Posible aval que garantice el cumplimiento del contrato de arrendamiento. 
j) Recepción de la documentación jurídica para análisis del abogado del comerciante: contrato de arrendamiento, reglamento de régimen interior y pliego de condiciones técnicas. 


  • En esta parte de la guía práctica se desarrollan los formularios a texto completo.
  • De este modo complementamos la formación práctica de todos los temas analizados previamente en la guía.
  • El formulario inmobiliario es una pieza clave en la práctica inmobiliaria y  estos modelos actualizados y a texto completo son de gran valor para el profesional inmobiliario y de la construcción.
PARTE TERCERA. 
  • Formularios básicos. 

1. Constitución de la propiedad horizontal sobre un complejo en general y un centro comercial en particular. 

a.  Declaración de obra nueva 
b. División de la finca en régimen de propiedad horizontal.
c. Subcomunidades de primer grado. 
d. Subcomunidad de garajes. 
e. Subcomunidad de almacenes. 
f. Subcomunidades de segundo grado. 
2. Reglamento de régimen interior básico. 
Artículo 1. Objeto. 
Artículo 2. Acceso de la clientela. 
Artículo 3. Horario. 
Artículo 4. Cierre temporal. 
Artículo 5. Rótulos. 
Artículo 6. Seguridad y vigilancia. 
Artículo 7. Uso de las partes comunes del centro comercial. 
Artículo 8. Actividades no permitidas. 
Artículo 9. Actividad exclusiva.
Artículo 10. Vías de acceso y de uso y circulación común. 
Artículo 11. Aprovisionamiento y entregas. 
Artículo 12. Basuras y desperdicios. 
Artículo 13. Obras de reparaciones.
Artículo 14. Animales dentro del centro. 
Artículo 15. Materias peligrosas. 
Artículo 16. Mantenimiento de los locales y elementos de uso común. 
Artículo 17. Límites de carga. 
Artículo 18. Explotación de máquinas recreativas y de azar. 
Artículo 19. Escaparates. 
Artículo 20. Entrada del personal. 
Artículo 21. Ruidos. 
Artículo 22. Seguridad contra incendios. 
Artículo 23. Penalización. 
Artículo 24. Prevalencia de las obligaciones contractuales. 
3. Estatutos de una asociación de comerciantes. 
Artículo 1. Denominación. 
Artículo 2. Domicilio. 
Artículo 3. Ámbito territorial y personal. 
Artículo 4. Duración. 
Artículo 5. Finalidad.
Artículo 6. Miembros asociados. 
Artículo 7. Ceses de la asociación. 
Artículo 8. Derechos y obligaciones.
Artículo 9. Órganos rectores. 
Artículo 10. Asambleas generales. 
Artículo 11. Clases de asambleas generales.
Artículo 12. Representación de la asociación. 
Artículo 13. Convocatoria de asambleas generales ordinarias y extraordinarias. 
Artículo 14. Quórum. 
Artículo 15. Asistencia y derecho a voto.
Artículo 16. Constitución de la junta directiva. 
Artículo 17. Actas de la asamblea.
Artículo 18. Competencia de la asamblea. 
Artículo 19. Adopción de acuerdos. 
Artículo 20. Junta directiva. 
Artículo 21. Duración de cargos directivos. 
Artículo 22. Ceses de la junta directiva. 
Artículo 23. Convocatoria, quórum, adopción de acuerdos. 
Artículo 24. Presidente. 
Artículo 25. Vicepresidente. 
Artículo 26. Secretario. 
Artículo 27. Tesorero. 
Artículo 28. Vocales. 
Artículo 29. Administrador.
Artículo 30. Comisiones de trabajo. 
Artículo 31. Facultades de la junta directiva. 
Artículo 32. Recursos económicos. 
Artículo 33. Pago de las cuotas.
Artículo 34. Ejercicio económico. 
Artículo 37. Disolución. 
Artículo 38. Forma y normas de liquidación. 
Artículo 39. Responsabilidad. 
4. Modelo de promesa de arrendamiento para centro comercial en construcción. 
8.2.º Estado de entrega. 
8.3.º Recepción. 
8.4.º Obras a cargo del arrendatario. 
9. Del uso del local. 
9.1.º Actividades autorizadas. 
9.2.º Autorizaciones y licencias administrativas. 
9.3.º Explotación comercial. 
9.3.º2.º Dirección y logotipo. 
9.4.º Mantenimiento y reparaciones. 
9.5.º Responsabilidad y reclamaciones. 
9.6.º Normas de la comunidad de propietarios. 
9.6.º.1.º Normas generales. 
9.6.º2.º Aparcamiento. 
9.7.º No concurrencia.
9.8.º Accesibilidad al local. 
9.9.º Restitución del local. 
10. Renta variable.
10.1.º Definición de la cifra de ventas. 
10.2.º Obligaciones del arrendatario. 
a) Entrega de documentos. 
b) Cajas registradoras. 
c) Contabilidad. 
d) Control contable. 
10.3.º Sanciones. 
11. Revisión de la renta mínima garantizada. 
11.1.º Índices. 
11.2.º Momentos de la revisión. 
11.3.º Carácter esencial de la revisión. 
12. Pago de la renta. 
12.1.º Comienzo y modalidades generales. 
12.2.º Período precedente a la apertura. 
12.3.º Ejercicio del año de apertura. 
12.4.º Ejercicios siguientes. 
13. Reembolso de las cargas comunes.
13.1.º Definición de las partes comunes. 
13.2.º Definición de los gastos comunes. 
13.3.º Reembolso o pago.
13.4.º Coeficiente.
14. Promoción del centro comercial. 
14.1.º Asociación de comerciantes. 
14.2.º Aportaciones a la promoción del centro. 
14.2.º1.º Cuantías y fechas de pago. 
14.2.º2.º Presupuesto de promoción. 
14.2.º3.º Gestión del presupuesto. 
14.3.º Incompatibilidad de aportaciones. 
15. Seguros. 
A) Durante el período de construcción. 
B) Durante la explotación del centro comercial. 
16. Cesión, subarriendo y traspaso. 
16.1.º Cesión y subarriendo. 
16.2.º Traspaso. 
17. Modificaciones contractuales. 
18. Indivisibilidad y solidaridad. 
19. Incumplimiento. 
19.1.º Cláusula general. 
19.2.º Condiciones resolutorias. 
20. Sanciones generales. 
20.1.º Retraso en la apertura del local. 
20.2.º Incumplimiento de las condiciones establecidas en el anexo «Técnico».
20.3.º Incumplimiento de las normas de la comunidad. 199
20.4.º Intereses de demora. 
21. Renuncia de derechos. 
22. Preaviso de resolución. 
23. Gastos, derechos e impuestos del contrato. 
24. Domicilios. 
25. Documentos anexos. 
26. Jurisdicción.
5. Contrato de arrendamiento en centro comercial con renta fija.

6. Contrato de arrendamiento en centro comercial con renta variable. Modelo básico. 

1   OBJETO DEL ARRENDAMIENTO 
2   DURACION 
3   LA RENTA Y SU REVISION 
3.1   LA RENTA 
3.2   REVISIÓN DE LA RENTA MÍNIMA GARANTIZADA 
4   CANTIDADES ASIMILADAS A RENTA 
4.1   CARGAS DE COMUNIDAD 
4.2   FALTA DE PAGO 
5   OTROS CONCEPTOS 
6   FIANZA 
7   ENTREGA Y APERTURA DEL LOCAL 
7.1   ENTREGA DEL LOCAL 
7.2   APERTURA DEL LOCAL 
8   CONDICIONES PARTICULARES 
8.1   DESTINO
8.2  ROTULO DE ESTABLECIMIENTO 
9   ESTADO DE ENTREGA DEL LOCAL 
9.1   ESTADO DE ENTREGA Y RECEPCION 
9.2   OBRAS A CARGO DEL ARRENDATARIO
10  USO DEL LOCAL
10. 1   ACTIVIDADES AUTORIZADAS 
10.2   AUTORIZACIONES Y LICENCIAS ADMINISTRATIVAS 
10.3   EXPLOTACION COMERCIAL 
10.4  MANTENIMIENTO Y REPARACIONES
10.5   RESPONSABILIDAD Y RECLAMACIONES 
10.6   NORMAS DE FUNCIONAMIENTO 
10.6.1   NORMAS GENERALES 
10.6.2   APARCAMIENTO
10.7   ACCESIBILIDAD DEL LOCAL 
10.8   RESTITUCION DEL LOCAL 
11   PAGO DE LA RENTA 
12   CARGAS O GASTOS COMUNES 
12.1   DEFINICIÓN DE LAS PARTES COMUNES 
12.2   DEFINICION DE LOS GASTOS COMUNES 
...
17.2   CONDICIONES RESOLUTORIAS 
18. 1.   RETRASO EN LA APERTURA DEL LOCAL
18.2   INCUMPLIMIENTO DE LAS CONDICIONES ESTABLECIDAS EN EL ANEXO TÉCNICO
18.3   INCUMPLIMIENTO DE LAS NORMAS DE LA COMUNIDAD 
7. Contrato de arrendamiento de corner en centro comercial (con prohibición expresa de cesión o subarriendo) 
PARTE CUARTA.
  • Formularios especiales para arrendamientos de centros comerciales. 
<
PRIMER MODELO. 
Contrato de arrendamiento de local en un centro comercial.
ESTIPULACIONES 
Primera. - OBJETO 
Segunda. DURACIÓN 
1. - Plazo 
2. - Exclusión de prórrogas 
3. - Resolución anticipada
Tercera. - RENTA.
1.- Renta Anual 
2.- Renta Variable Adicional 
3. - Renta Variable Adicional 
3.1. Base de cálculo. Definición de Cifra de Ventas 
3.2. Obligaciones del Arrendatario
a. Entrega de Documentos. 
b. Cajas Registradoras
c. Contabilidad y Declaraciones Fiscales
3.3. Indemnizaciones. Resolución del Contrato 
4. Actualización de la Renta 
a. Índices y Bases
b. Momento de la Revisión 
c. Carácter Esencial de la Revisión
5. Pago de la Renta Anual y de la Renta Variable Adicional 
a. Devengo 
b. Período de Pago de la Renta Anual 
c. Liquidación y pago de la Renta Variable Adicional 
Cuarta. - CANTIDADES ASIMILADAS A LA RENTA. GASTOS DE FUNCIONAMIENTO Y PROMOCIÓN. 
1. Cargas comunes 
2. Definiciones 
3. Coeficientes 
4. Pago 
Quinta. ENTREGA Y APERTURA DEL LOCAL. 
1. Momento 
2. Superficie del local
3. Estado de entrega y recepción 
4. Obras de adaptación. 
5. - Autorizaciones y Licencias Administrativas 
Sexta.- APERTURA DEL CENTRO Y DEL LOCAL 
Séptima. - CONDICIONES DE LA EXPLOTACIÓN 
1. Destino
2. Rótulo del establecimiento 
3. Explotación Comercial 
4. - No concurrencia
5. - Divulgación informativa y publicitaria 
Octava. - CONDICIONES DE USO DEL LOCAL 
1. Mantenimiento y Reparaciones 
2. Responsabilidad y reclamaciones 
3. Responsabilidad por daños. 
4. Normas de funcionamiento del Centro Comercial, Recreativo y de Ocio. 
5. Accesibilidad del local 
Novena. - FIANZA 
Décima. - CESIÓN Y SUBARRIENDO 
Undécima.- SEGUROS 
Duodécima. - MODIFICACIONES. SOLIDARIDAD
Décimo tercera. - INCUMPLIMIENTO Y SANCIONES 
1. Cláusula general 
2. Causas resolutorias 
3. Sanciones 
3.1. - Retraso en la apertura del establecimiento.
3.2. - Incumplimiento de las condiciones establecidas en el Anexo Técnico. 
3.3. - Intereses de demora. 
3.4. - Incumplimiento de la obligación de entrega de cifras de ventas 
3.5. - Devolución. Impago de recibos. 
3.6. - Incumplimiento del horario de apertura.
3.7. - Incumplimiento de las Normas de Funcionamiento. 
4. Procedimiento 
Décimo cuarta. - OBRA NUEVA Y DIVISIÓN HORIZONTAL 
Décimo quinta. - REGIMEN NORMATIVO 
1. - Régimen General 
2. - Renuncia al derecho de adquisición preferente 
3. - Renuncia al Derecho de Indemnización. 
4. - Otras renuncias.
Décimo sexta. - DESALOJO 
1. Terminación del contrato 
2. Restitución del local 
Décimo séptima. - GARANTIA DE EJECUCION DE OBRAS, E.C.O.P. Y CAMPAÑA DE LANZAMIENTO 
Décimo octava. - GASTOS, DERECHOS E IMPUESTOS DEL CONTRATO. 
Décimo novena. - NOTIFICACIONES. DOMICILIOS 
Vigésima. DOCUMENTOS ANEXOS 
Vigésimo primera. - OTRAS OBLIGACIONES 
1. Libro del Edificio
2. Convenios arbitrales y Compromisos de asunción de responsabilidades
Vigésimo segunda. JURISDICCIÓN
ESTIPULACIONES ADICIONALES
MODELO SEGUNDO. 
Contrato de arrendamiento para la galería comercial en parque comercial y de ocio 
ESTIPULACIONES 
PRIMERA. - DEFINICIÓN 
SEGUNDA. - OBJETO. 
TERCERA. - ENTREGA. 
A. Condiciones de la Entrega. 
B. Medición de superficie. 
C. Obras Privativas. 
D. Licencias de Apertura y de Obras Privativas. 
CUARTA. - APERTURA.
QUINTA. - USO DEL LOCAL. 
SEXTA. - DURACIÓN DEL ARRENDAMIENTO. 
SEPTIMA. - RENTA. 
1. RENTA VARIABLE 
2. RENTA MINIMA GARANTIZADA 
3. DETERMINACIÓN DE LA CIFRA DE VENTAS.
4. OBLIGACIONES DE LA ARRENDATARIA. 
5. SANCIONES. 
OCTAVA. - DEVENGO Y PAGO DE LA RENTA. 
A. Devengo y pago de la Renta.
B) Revisión de la renta. 
C. Retraso o Impago de la Renta. 
NOVENA. - FIANZA 
DECIMA. - CANTIDADES ASIMILADAS A RENTA. 
A. Gastos Comunes. 
B. Gastos Individuales. 
DECIMO PRIMERA. - OBRAS. MANTENIMIENTO Y REPARACIONES. 
DECIMO SEGUNDA. - CONFIGURACION JURIDICA DEL CENTRO 
DECIMO TERCERA. - SEGUROS. 
DECIMO CUARTA. - DERECHO DE ADQUISICION PREFERENTE. 
DECIMO QUINTA. - CESION Y SUBARRIENDO. 
DECIMO SEXTA. - OTRAS EXCLUSIONES. 
DECIMO SEPTIMA. - RESOLUCION DEL CONTRATO. 
DECIMO CTAVA. - NOTIFICACIONES. 
DECIMO NOVENA. - ELEVACION A PUBLICO 
VIGESIMA. - IDIOMA 
VIGESIMO PRIMERA. - PREAVISO POR INCUMPLIMIENTO
VIGESIMO SEGUNDA.- GARANTIA
RELACION DE ANEXOS. 
MODELO TERCERO. 
Contrato de arrendamiento para la galería comercial.
PRIMERO.  OBJETO DEL ARRENDAMIENTO. 
SEGUNDO.  DURACIÓN. 
TERCERO.  USO. 
CUARTO.  RENTA.
QUINTO.  PROHIBICIÓN DE SUBARRENDAR. 
SEXTO.  ENTREGA DEL LOCAL. 
SÉPTIMO.  OBRAS. 
OCTAVO.  CESIÓN DE CONTRATO. 
NOVENO.  FIANZA. 
DÉCIMO.  HORARIO. 
DECIMO PRIMERO.  GASTOS DE SUMINISTROS. 
DÉCIMO SEGUNDO.  GASTOS DE MANTENIMIENTO DE LAS GALERÍAS COMERCIALES. 
DECIMO TERCERO.  ZONAS COMUNES. 
DECIMO CUARTO.  PÓLIZA DE SEGUROS. 
DECIMO QUINTO.  RÓTULO. 
DECIMO SEXTO.  FUNCIONAMIENTO INTERNO: ASAMBLEA. 
DECIMO SÉPTIMO. RESOLUCIÓN CONTRACTUAL 
DECIMO OCTAVO.  IMPUESTOS. 
MODELO CUARTO.
Arrendamiento de local de negocio en centro comercial
Primera.   Objeto.
Segunda.  Precio 
Tercera.  Estabilización de la renta 
Cuarta.  Aval 
Quinta.  Duración del contrato 
Sexta.  Impuestos
Séptima.  Gastos generales del Centro Comercial
Octava.  Gastos particulares del Local arrendado. 
Novena.  Reparaciones 
Décima.  Destino del resto de locales del Centro Comercial 
Undécima.  Fianza 
Duodécima.  Obras 
Decimo tercera.  Seguro. 
Decimo cuarta.  Horario y apertura. 
Decimo quinta.  Normas de régimen interior. 
Decimo sexta.  Publicidad del Local arrendado. 
Decimo séptima.  Normativa aplicable. 
Decimoctava.  Desistimiento y resolución 
Decimonovena.  Gastos del contrato. 
Vigésima.  Sometimiento a arbitraje. 
Vigésimo primera.  Elevación a escritura pública. 
MODELO  QUINTO.
Contrato de arrendamiento en centro comercial con renta variable y renta mínima garantizada.
1. Objeto del arrendamiento.
2. Duración del contrato.
3. Renta
3.1. Devengo.
3.2. Renta.
3.2.1.   Renta variable.
3.2.2.   Renta Mínima Garantizada.
3.3. Revisión de la Renta Mínima Garantizada.
3.4. Forma de pago.
4. Destino y rótulo. Actividades permitidas y prohibidas.
4.1. Destino.
4.2. Rótulo.
4.3. Exclusividad.
4.4. Modificación de actividad.
4.5. Actividades molestas, dañinas o peligrosas.
5. Obras.
5.1. Obras de adecuación de la arrendataria.
5.2. Obras de reforma y mejoras de la arrendataria.
5.3. Obras de mejora realizadas por la arrendadora.
6. Conservación del local y reformas del centro comercial.
7. Licencias y permisos administrativos.
8. Entrega y apertura del local.
8.1. Entrega del local.
8.2. Apertura del local.
9. Fianza y otras garantías.
10. Cantidades asimiladas a renta.
11. Regulación del centro comercial. Estatutos y reglamento de régimen interior.
12. Suministros y consumos.
13. Acceso al local.
14. Cesión y subarriendo.
15. Derecho de adquisición preferente, tanteo y retracto.
16. Responsabilidad de la arrendataria. Seguros.
17. Gastos e impuestos.
18. Resolución.
19. Renta variable
19.1. Definición de cifra de ventas.
19.2. Forma de pago.
19.3. Obligaciones de la arrendataria.
19.3.1. Entrega de documentos:
19.3.2. Registro de Operaciones y Caja registradora.
19.3.3. Contabilidad.
19.3.4. Control contable.
19.3.5. Ocultación de documentos
19.3.6. Carácter esencial de las obligaciones.
20. Regulación.
21.  Protección de datos de carácter personal.
22. Domicilio para notificaciones y notificaciones.
23. Jurisdicción.
ANEXO 1
Modelo de oferta de arrendamiento de una planta de galería hipermercado.
Renta Mínima Garantizada 
Duración de Contrato: 
Revisión Renta: Anual respecto al IPC General
Renta Variable 
Gastos Comunidad Local (aprox.): Por determinar en función del coeficiente de ponderación
IBI: Por cuenta del Arrendatario
Pago de la Renta/Gastos: Mensualidades anticipadas, mediante domiciliación bancaria.
(Las cantidades anteriores no incluyen I.V.A.)
Fecha Firma Contrato 
Fecha Entrada Vigor 
Fecha Entrega Local 
Inicio Pago Renta: Dos meses desde la entrega del local o desde la finalización de las obras privativas, lo que antes ocurra
Inicio Pago Gastos: Desde la entrega del local
PAGOS A REALIZAR A LA FIRMA DEL CONTRATO
- Fianza Legal   (No sujeto a IVA)
(2 mensualidades de renta)
- E.C.O.P.: Equipo Coordinación de Obras Privativas  (Sujeto a IVA)
(Una mensualidad de renta)
-Garantía de Buena Ejecución de Obras (No sujeto a IVA)
(Una mensualidad de renta, a devolver)
- Campaña de Lanzamiento, Marketing y Publicidad  (Sujeto a IVA)
(Una mensualidad de renta)
-Garantía Adicional: Aval bancario 
(Seis mensualidades de renta)
ANEXO 2
Modelo de caso real de contrato en centro comercial.
    Condición suspensiva 
    Objeto del arrendamiento. 
    Duración. 
    Entrega y apertura del local. 
    Condiciones de la explotación del local
    Renta.
    Pago de la renta
    Cantidades asimiladas a renta 
    Condiciones del uso del local.
    Fianza 
    Seguros 
    Cesión y subarriendo 
    Modificaciones contractuales. 
    Exigencia de derechos 
    Indivisibilidad y solidaridad
    Incumplimiento. 
    Sanciones generales 
    Régimen normativo.
    Extinción del contrato
    Desalojo. 
    Garantía comercial 
    Gastos,  derechos e impuestos del  contrato 
    Domicilios 
    Documentos 
    Protección de datos
    Jurisdicción
ANEXO 3
Pliego de bases de concurso público para la cesión temporal, en  régimen arrendaticio,  de  una parcela de uso terciario en estación ferroviaria.
  • Entidad convocante
  • Objeto y alcance del concurso
  • Renta mínima de licitación, vigencia y plazo de ejecución de las obras
  • Datos generales, usos y obras necesarias
  • Urbanización
  • Condiciones de la adjudicación
  • Capacidad de los concurrentes
  • Proceso de información y entrega de documentación
  • Presentación de propuestas
  • Criterios de selección
  • Procedimiento de adjudicación
  • Fianza provisional
  • Otorgamiento y formalización de contratos
  • Régimen jurídico del documento contractual que regule la cesión objeto del
  • Concurso
  • Naturaleza de la cesión
  • Destino
  • Plazo de vigencia
  • Toma de posesión
  • Renta
  • Intereses de demora.
  • Revisiones del  la renta
  • Plazos a cumplir por el adjudicatario
  • Obras de construcción y primer establecimiento
  • Conservación y mantenimiento
  • Reversión o reintegración
  • Seguros
  • Afecciones a terceros
  • Suministros
  • Licencias
  • Fianza definitiva
  • Responsabilidades
  • Subarriendo y cesión
  • Gastos y tributos
  • Causas de resolución
  • Exclusión preceptos L.A.U.
  • Integración del contrato

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