| ¿Qué debe
considerar antes de alquilar un local en un de centro comercial?
Dependiendo del tipo de arrendamiento,
podemos pasar desde pagar una renta base hasta pasar a ser responsable
de los costes por servicios públicos, mantenimiento e impuestos,
incluso hasta pagar una prima para que el arrendador se haga cargo de todas
las responsabilidades financieras.
Los contratos de arrendamiento
se clasifican en función de todo lo que se puede cargar al arrendatario.
Por eso se denominan simples, dobles, triples y completo.
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"Arrendamiento neto único,
arrendamiento neto (Single Net Lease, Net Lease): el arrendatario sólo
paga los servicios públicos y el Impuesto de bienes inmuebles (IBI).
El arrendador paga el mantenimiento, reparaciones y seguro.
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Arrendamientos dobles (Net-Net,
or Double Net Leases): el arrendatario paga los servicios públicos,
el Impuesto de bienes inmuebles (IBI) y las primas de seguro para el edificio.
El arrendador paga el mantenimiento y las reparaciones.
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Arrendamientos netos triples
(Triple Net Leases): el arrendatario es responsable de todos los costes
del edificio, excepto las reparaciones estructurales que corresponden al
arrendador.
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Arrendamiento total (Full Service
Gross, or Modified Gross Lease (modified net lease)): se dividen los gastos
de las reparaciones estructurales y gastos operativos (impuestos a la propiedad,
seguro de propiedad, mantenimiento de áreas comunes (CAM) y servicios
públicos) entre el arrendatario y el arrendador mediante una 'renta
fija' (base rent).
En el caso de los contratos
de centros comerciales hay una renta fija más una renta variable.
Los arrendatarios no deben
ver el contrato de arrendamiento de un local de centro comercial como una
oferta no negociable. El contrato de arrendamiento debe ser completamente
revisado y negociado. Los arrendadores no quieren locales vacíos
y trabajarán para llenar todos sus espacios.
Evite el error de firmar
el contrato de arrendamiento tal como está porque será imposible
negociar después de la firma del contrato. No caiga en la presión
de firmar demasiado pronto. Tómese el tiempo necesario para leer
el contrato, negociar y que un asesor legal revise todos los detalles.
El contrato de arrendamiento
de un local de centro comercial debe revisarse en busca de cláusulas
que afecten al arrendatario porque están redactados a favor del
arrendador.
Consejos de negociación
de arrendamientos de locales en centros comerciales.
Si no puede obtener exactamente
lo que desea al comprometerse con un contrato de arrendamiento completo
de 3 años, puede, por ejemplo, comprometerse con un contrato de
arrendamiento de 2 años con una opción de renovación
con un aumento de alquiler muy bajo.
El alquiler gratuito es una
promoción popular para los arrendadores y también puede ser
un gran compromiso en un descuento de alquiler. Es posible que un arrendador
no desee reducir la renta fija porque podría reducir el valor que
los futuros arrendatarios están dispuestos a pagar, pero puede estar
dispuesto a darle un descuento a través de períodos de alquiler
gratuitos. En un contrato de arrendamiento de 3 años, un único
período de alquiler gratuito por año resultará en
un total de 8.3% de descuento en el alquiler, por ejemplo.
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Consejo: Al negociar períodos
de alquiler gratuitos, asegúrese de que todos los demás gastos
(mantenimiento, servicios públicos, etc.) también se eximan
ese mes.
Es recomendable una cláusula
de subarriendo en lugar de tarifas de terminación más bajas.
Si necesita mudarse a otro espacio, el subarriendo le permitirá
recuperar el alquiler perdido.
Eche un vistazo a los impuestos
y facturas de servicios públicos anteriores. En la mayoría
de las partes del país, los arrendamientos de centros comerciales
son "triples netos", lo que significa que debe pagar su parte porcentual
de los impuestos a la propiedad y las facturas de servicios públicos
del arrendador, además de la "renta base" mensual. Solicite ver
las facturas de impuestos y servicios públicos del arrendatario
anterior para que pueda presupuestar en consecuencia, y asegúrese
de visitar el ayuntamiento y preguntar si se producirá algún
aumento importante de impuestos en los próximos meses.
Haga que el arrendador incluya
un aviso de incumplimiento de pago. La mayoría de los arrendamientos
de centros comerciales dicen que usted está en mora si algún
pago del alquiler se atrasa de cinco a diez días. Sin embargo, a
veces las cosas se pierden en el correo y no desea perder su espacio debido
a un contratiempo del servicio postal. Pídale al arrendador que
le proporcione un aviso "escrito o telefónico" si no recibe el pago
del alquiler a tiempo y la posibilidad de pagar dentro de los cinco a diez
días posteriores a la recepción del aviso.
Todos los servicios públicos
(agua, electricidad, gas, etc.) deben medirse por separado en su espacio,
por lo que paga solo por lo que realmente usa. Muchos arrendamientos requieren
que pague un porcentaje fijo de la factura de servicios públicos
del centro comercial, en función de sus metros cuadrados. Pero eso
no es justo. Digamos que es una gran tienda de antigüedades ubicada
al lado de una pequeña tienda de delicatessen. ¿Quién
va a tener la mayor factura de agua?
Los arrendamientos de centros
comerciales incluirán varias disposiciones clave de arrendamiento,
tales como:
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Las horas y días que
la tienda debe permanecer abierta. En la mayoría de los escenarios,
la tienda debe estar abierta al mismo tiempo que otros minoristas en el
centro comercial. Si el negocio tiene horas no tradicionales, esto debe
negociarse en el contrato de arrendamiento.
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Las condiciones relacionadas
con el propio centro protegen al arrendatario de cualquier disminución
en los ingresos cuando los arrendatarios ancla (ej.: Zara) cierran su tienda
y, a su vez, se reduce el tráfico peatonal. Esto también
se aplica al porcentaje de empresas en el centro comercial.
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Los costes de mantenimiento
del área común (CAM) se enumerarán con la parte de
los costes que el arrendatario comparte, generalmente en relación
con los metros cuadrados.
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La exclusividad puede incluirse
en el contrato de arrendamiento y prohibirá a los competidores arrendar
espacio en el mismo centro comercial. Los términos de exclusividad
deben estar claramente escritos en el contrato de arrendamiento.
La renta variable de los
centros comerciales.
El alquiler mensual generalmente
se calcula con base en la siguiente fórmula (o una variación
de la misma), o un porcentaje de la facturación bruta del arrendatario
(por ejemplo, 15%), lo que sea mayor:
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Renta base + cargos por servicio
+ cargos por promoción +% (por ejemplo, 1%) de las ventas brutas.
Las fórmulas y definiciones
que determinan la renta mensual pueden ser complejas y requieren una inspección
minuciosa.
Como la facturación
bruta del arrendatario afecta directamente la renta del alquiler mensual,
los arrendadores generalmente requieren que los arrendatarios presenten
informes financieros sobre su facturación bruta o incluso que implementen
un sistema de punto de venta dictado por el arrendador que les permita
rastrear las ventas del arrendatario diario.
Dichas presentaciones de
cifras deben realizarse dentro de un plazo estipulado, en cuyo caso el
arrendador tendrá derecho a daños o incluso a la pérdida
inmediata de las garantías o fianzas del arrendatario.
En algunos casos, el acuerdo
de arrendamiento también estipulará que, en caso de discrepancia
entre el importe bruto real de facturación y el importe presentado
al arrendador, ya sea por negligencia o de otro modo, el arrendatario también
podría tener que indemnizar al arrendador.
Adicionalmente, los libros
y registros del arrendatario, incluidas las facturas, recibos de ventas,
órdenes de compra, también pueden estar sujetos a la inspección
o auditoría del arrendador.
Si bien los arrendadores
generalmente justifican que estos términos son puramente "disuasivos"
contra la manipulación por parte del arrendatario de sus cifras
financieras, tales cláusulas deben estudiarse y negociarse cuidadosamente.
Además, tenga en cuenta
el momento en que el porcentaje de su facturación bruta se paga
al arrendador (es decir, diariamente, semanalmente o al final del mes),
ya que eso afectará directamente su flujo de efectivo.
Derecho a reubicarse en
el centro comercial.
A pesar del acuerdo inicial
en cuanto a la ubicación de las instalaciones, puede estar sujeto
a cambios ya que los acuerdos de arrendamiento a menudo se reservan el
derecho unilateral para que el arrendador reubique al arrendatario a una
parte diferente del centro comercial. A
unque una cláusula
'justa' incluiría el derecho del arrendatario a aceptar o rescindir
el acuerdo, esto inevitablemente resultaría en una interrupción
del negocio del arrendatario y costes masivos por reubicación y
renovación, si el arrendador invoca la cláusula.
Obras de acondicionamiento
del centro comercial.
Los arrendatarios generalmente
pueden llevar a cabo trabajos de acondicionamiento antes del comienzo del
arrendamiento, pero esto generalmente se da a condición de que el
arrendatario le pague al arrendador un depósito de renovación
y que los trabajos deban completarse dentro de plazos estrictos.
En el caso de que no se cumplan
todos los días, se impondrán multas / daños
liquidados, aunque la demora no haya estado dentro del control del arrendatario
o del contratista (un ejemplo de una cláusula que debería
renegociarse para abordar tales riesgos de costes potenciales).
Además, a pesar de
la finalización de los trabajos de acondicionamiento, el depósito
de renovación generalmente se retiene hasta el final del arrendamiento
como garantía para reinstalar las instalaciones, lo que debe tenerse
en cuenta en los requisitos de flujo de efectivo del arrendatario.
Horas de apertura obligatoria
del local en el centro comercial.
Se requiere que los arrendatarios
operen sus negocios de acuerdo con el horario comercial estipulado por
el arrendador, que generalmente es de 7 días a la semana, de 10
am a 10 pm, incluidos los días festivos, cuyo incumplimiento (a
menos que se otorgue una aprobación previa) dará derecho
a los arrendadores a ser indemnizados.
Por lo tanto, los arrendatarios
deben estar preparados para contratar suficiente mano de obra y considerar
las obligaciones salariales de tiempo extra, para llevar a cabo esto a
fin de evitar incurrir en la responsabilidad de pagar daños al arrendador.
Nombre comercial
Al celebrar el contrato de
arrendamiento, los arrendatarios no pueden realizar ningún cambio
en su nombre comercial sin la aprobación previa del arrendador.
Requisito para renovar
Además de mantener
las instalaciones en reparación, los arrendatarios también
pueden ser obligados a renovar las instalaciones cada pocos años.
Si bien es poco probable que se elimine esta cláusula, el arrendatario
puede negociar por un período específico de notificación
previa, lo que le da tiempo suficiente para prepararse para la reubicación.
Terminación anticipada
Con base en los párrafos
anteriores que muestran las medidas que los arrendadores toman para salvaguardar
sus intereses, no sorprende que la terminación anticipada del contrato
por parte del arrendatario normalmente produzca daños por el plazo
no vencido. Aunque la inclusión de este derecho no autoriza automáticamente
al arrendador a tales daños, ya que el derecho depende, entre otras
cosas, de si el arrendador puede demostrar que ha sufrido tales pérdidas
y que la cantidad es razonable, sin embargo, es importante negociar para
obtener flexibilidad.
Antes de tomar la decisión
de alquilar un espacio en un centro comercial, las empresas deben estar
preparadas para pagar no solo el alquiler mensual, sino también
otros costes adicionales que no son evidentes de inmediato (por ejemplo,
depósitos de renovación que generalmente se retienen hasta
que finaliza el arrendamiento, los honorarios legales del arrendador, etc.).
Competidores en el mismo
centro comercial
Incluya una cláusula
que evite que su arrendador alquile espacio en su edificio a un competidor.
Después de revisar
cuidadosamente los términos, las empresas también deben evitar
caer en el error de hacer una aceptación general de los términos
en el entendimiento de que son "estándar" y, por lo tanto, no negociables.
La medida en que el contrato de arrendamiento de un centro comercial es
negociable depende de una serie de factores, que incluyen: el poder de
negociación de cada parte (por ejemplo, cuánto quiere el
arrendador la presencia de la empresa en el centro comercial), el tamaño
y la ubicación de la premisa alquilada, y el enfoque de gestión
general del centro comercial (es decir, tómalo o déjalo o
abierto a una discusión razonable).
Franquicias
Si está comprando
una franquicia, asegúrese de que su franquiciador esté contento.
Si está comprando un negocio franquiciado, asegúrese de enviarle
a su franquiciador una copia del contrato de arrendamiento y obtener su
aprobación por escrito. Además, comprenda que los franquiciadores
generalmente requieren que los arrendadores firmen un documento por separado,
denominado "Asignación de garantía colateral", que le otorga
al franquiciador ciertos derechos para "rescatarlo" en caso de que no pague
el alquiler o no cumpla con el contrato. Obtenga una copia del documento
de asignación de garantías de su franquicia y asegúrese
de que el arrendador lo firme. De lo contrario, puede estar incumpliendo
su contrato de franquicia.
De todos estos temas se trata,
desde una perspectiva práctica y profesional, en la guía
de arrendamientos de centros comerciales.
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