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EL ALQUILER DE PISOS TURÍSTICOS EN ESPAÑA: IMPLICACIONES LEGALES Y RETOS ACTUALES

15 de octubre de 2024
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  • El auge de los pisos turísticos en España ha generado controversias legales y sociales, impactando la convivencia vecinal y agravando la crisis de vivienda en zonas turísticas. Las recientes sentencias del Tribunal Supremo abren un nuevo capítulo en la regulación de esta actividad.
En los últimos años, España ha experimentado un crecimiento exponencial en el alquiler de pisos turísticos, especialmente en zonas de alta afluencia como Madrid, Barcelona y las Islas Baleares. Si bien esta tendencia ha impulsado el turismo y generado ingresos para propietarios, también ha desencadenado una serie de problemas legales y sociales que afectan la convivencia en comunidades de vecinos y agravan la crisis de vivienda. El alquiler de pisos turísticos en España continúa siendo un tema complejo que requiere acciones coordinadas y un equilibrio entre el fomento del turismo y la protección del derecho a la vivienda y la convivencia vecinal. Las recientes sentencias del Tribunal Supremo proporcionan herramientas legales valiosas, pero también evidencian la necesidad de soluciones más integrales.

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ARRENDAMIENTO DE VIVIENDAS TURÍSTICAS. 

 
El Problema de los Pisos Turísticos Ilegales

La proliferación de alquileres vacacionales ilegales ha generado preocupación entre autoridades y residentes. Los principales problemas asociados son:

  • Impacto en la Disponibilidad de Vivienda: La conversión de viviendas residenciales en pisos turísticos reduce la oferta de alquileres a largo plazo, aumentando los precios y dificultando el acceso a la vivienda para los residentes locales.
  • Molestias Vecinales: Los vecinos denuncian ruidos, fiestas y un flujo constante de personas desconocidas, lo que afecta la seguridad y la tranquilidad en los edificios.
  • Falta de Control: Muchos pisos turísticos operan sin las licencias correspondientes, evadiendo regulaciones y controles administrativos.
Marco Legal y Competencias Autonómicas

La regulación del alquiler turístico en España es compleja debido a la distribución de competencias:

  • Competencia Autonómica: Cada comunidad autónoma tiene potestad para regular el turismo y el uso de viviendas para fines turísticos, lo que genera disparidad en las normativas.
  • Rol de los Ayuntamientos: Los municipios pueden establecer ordenanzas y tienen la responsabilidad de vigilar y sancionar las actividades ilegales, aunque a menudo carecen de recursos suficientes para ello.
  • Ley de Propiedad Horizontal (LPH): A nivel nacional, la LPH permite a las comunidades de propietarios limitar o prohibir el uso turístico de las viviendas bajo ciertas condiciones.
Sentencias del Tribunal Supremo: Unificación de Doctrina

El Tribunal Supremo ha emitido recientemente dos sentencias que aclaran el alcance de la Ley de Propiedad Horizontal respecto a la prohibición de pisos turísticos:

  • Mayoría de Tres Quintos: Las comunidades de propietarios pueden prohibir el alquiler turístico mediante un acuerdo adoptado por una mayoría cualificada de tres quintos, según el artículo 17.12 de la LPH.
  • Interpretación de "Limitar": El Supremo unifica doctrina al interpretar que "limitar" incluye la prohibición total de la actividad de alquiler turístico.
  • No Retroactividad: Los acuerdos no tienen efectos retroactivos y no afectarán a aquellos propietarios que ya realizaban legalmente la actividad antes de la adopción del acuerdo.
Implicaciones de las Sentencias
  • Empoderamiento de las Comunidades: Las comunidades de propietarios ahora tienen una herramienta legal más sólida para controlar o prohibir el alquiler turístico en sus edificios.
  • Seguridad Jurídica: Se ofrece mayor claridad y seguridad tanto a propietarios como a vecinos sobre cómo proceder legalmente en estos casos.
  • Limitaciones: La prohibición afecta únicamente al alquiler turístico definido en el artículo 5.e) de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), no a otros tipos de alquiler como el de larga temporada o habitaciones.
Retos en la Aplicación de la Normativa

A pesar de las sentencias, persisten desafíos en la aplicación efectiva de la normativa:

  • Identificación de Pisos Turísticos Ilegales: Distinguir entre un piso turístico y un alquiler convencional es complejo y requiere recursos de inspección y vigilancia que muchas veces son insuficientes.
  • Disparidad Normativa: La diversidad de regulaciones autonómicas dificulta una gestión homogénea y efectiva del problema.
  • Falta de Recursos: Los ayuntamientos a menudo carecen de personal y medios para hacer cumplir las normativas y sancionar las infracciones.
¿Qué Pueden Hacer las Comunidades de Propietarios?

Las comunidades que deseen prohibir el alquiler turístico en su edificio deben:

  • Convocar una Junta de Propietarios: Incluir en el orden del día la votación para limitar o prohibir el alquiler turístico.
  • Obtener la Mayoría de Tres Quintos: Lograr el acuerdo de tres quintos de los propietarios que representen las tres quintas partes de las cuotas de participación.
  • Inscribir el Acuerdo: Registrar el acuerdo en el Registro de la Propiedad para que sea oponible a terceros y vincule a futuros propietarios.
  • Comunicar y Documentar: Notificar formalmente a todos los propietarios y mantener un registro de actas y acuerdos.
Consecuencias de Incumplir la Prohibición
  • Si un propietario incumple la prohibición establecida por la comunidad:
  • Acción de Cesación: La comunidad puede iniciar acciones legales para cesar la actividad, basándose en el artículo 7.2 de la LPH.
  • Sanciones: El propietario podría enfrentar la prohibición de uso de la vivienda por hasta tres años y estar obligado a indemnizar por daños y perjuicios.
  • Resolución de Contratos: Si el infractor es un inquilino, se puede solicitar la resolución del contrato y su desalojo.
¿Es Necesaria una Ley Especial?

Dado que las competencias están fragmentadas y los problemas persisten, surge el debate sobre la necesidad de:

  • Legislación Nacional Específica: Una ley que unifique criterios y establezca un marco común para todas las comunidades autónomas.
  • Mejora de Recursos: Incrementar los medios disponibles para la vigilancia y control por parte de las administraciones locales.
  • Colaboración Interadministrativa: Fomentar la cooperación entre distintos niveles de gobierno para abordar el problema de manera integral.
Conclusión

El alquiler de pisos turísticos en España continúa siendo un tema complejo que requiere acciones coordinadas y un equilibrio entre el fomento del turismo y la protección del derecho a la vivienda y la convivencia vecinal. Las recientes sentencias del Tribunal Supremo proporcionan herramientas legales valiosas, pero también evidencian la necesidad de soluciones más integrales.

¿Estás listo para entender mejor tus derechos y obligaciones en relación con los pisos turísticos?

Infórmate a fondo: Conoce las leyes y regulaciones aplicables en tu comunidad autónoma.

Participa activamente: Si eres parte de una comunidad de propietarios, asiste a las juntas y expresa tus inquietudes.

Asesórate con expertos: Consulta con abogados especializados para tomar decisiones informadas y proteger tus intereses.

Con conocimiento y acción colectiva, es posible encontrar soluciones que beneficien a todos los implicados.

Sobre el Autor

María López es abogada especializada en derecho inmobiliario y propiedad horizontal, con amplia experiencia en asesoramiento legal a comunidades de propietarios y particulares en materia de alquiler turístico y conflictos vecinales.

¿Qué opinas sobre la regulación de los pisos turísticos en España?

Comparte tu experiencia: ¿Has enfrentado problemas en tu comunidad debido a los alquileres turísticos?
Participa en la conversación: Deja tus comentarios y sugerencias sobre cómo equilibrar el turismo y la convivencia vecinal.
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Juntos, podemos encontrar un equilibrio que beneficie tanto a residentes como a visitantes, fomentando comunidades armoniosas y un turismo sostenible.
 

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