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¿CREAR UNA SOCIEDAD DE
CAPITAL MIXTA INMOBILIARIA CON LOS BANCOS PARA EVITAR EL CONCURSO DE ACREEDORES?
Valor añadido:
¿crear una sociedad de capital mixta inmobiliaria con los bancos
para evitar el concurso de acreedores?. Guía práctica inmoley.com
relacionada: crisis
inmobiliaria y concurso de acreedores, y financiación inmobiliaria.
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CONCURSOS DE ACREEDORES DE INMOBILIARIAS
Y REINTEGRACIÓN CON LOS BANCOS.
Valor añadido: Concursos
de acreedores de inmobiliarias y reintegración con los bancos. Crisis
inmobiliaria, concurso de acreedores de promotoras y constructoras. El
caso Nozar vuelve a traer un tema que los bancos creían solucionado
con el Real Decreto-Ley 3/2009. Los administradores han formulado acción
de reintegración de la masa activa, contemplada en la ley concursal,
por las cantidades anticipadas a la banca como dación en pago. Según
su artículo 71 de la Ley Concursal, declarado el concurso, serán
rescindibles los actos perjudiciales para la masa activa realizados por
el deudor dentro de los dos años anteriores a la fecha de declaración
del concurso, aunque no hubiese existido intención fraudulenta.
Aplicando dicho principio a una operación de refinanciación
de deuda, esto podría suponer que se acordara la rescisión
de una garantía real, por ejemplo, una hipoteca, que garantice obligaciones
nuevas constituidas, sustituyendo anteriores, en un proceso de refinanciación.
La inseguridad jurídica que esto podía provocar se aprobó
el Real Decreto-Ley 3/2009, que establece que los acuerdos de refinanciación,
así como los negocios, actos y pagos realizados y las garantías
establecidas en ejecución de tales acuerdos, no estarán sujetos
al principio de rescisión comentado, siempre y cuando cumplan con
determinados requisitos: (i) que el acuerdo esté suscrito por acreedores
cuyos créditos representen, al menos, tres quintos del pasivo del
deudor (ii) que el acuerdo sea informado por un experto independiente y
(iii) que el acuerdo se formalice en documento público.
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¿LIQUIDAR UNA INMOBILIARIA
O UN CONCURSO ABUSIVO?
Valor añadido: ¿Liquidar
una inmobiliaria o un concurso abusivo?. Guía práctica crisis
inmobiliaria, concurso de acreedores de promotoras inmobiliarias y constructoras.
Tipos de solución a los concursos de las empresas del grupo Urazca.
Una quita excesiva (90%) frente a una liquidación “de lo que queda”
con pagos a acreedores preferentes es una decisión complicada en
la que el juez deberá valorar muchos intereses. El medio que, en
general, prevé la Ley Concursal como el mejor para conseguir dicho
objetivo de satisfacción de las deudas con los acreedores, es el
de
la continuidad total o parcial de la actividad que venía manteniendo
el deudor con anterioridad al inicio del procedimiento concursal, pudiéndose
conseguir ello tanto mediante la solución del concurso por convenio,
como por la solución por liquidación. Si la solución
del concurso es la del convenio, cabe: Que sea la propia empresa concursada,
con los mismos accionistas o con otros que pudieran comprar las acciones
de los antiguos, la que pagase las deudas a sus acreedores en los plazos
y tras aplicar las quitas que se hubieren acordado en el convenio. Que
sea otro empresario quien asuma el pago del convenio y adquiera los activos
de la concursada (convenio de asunción del art. 100.2.II LECO).
Si la solución del concurso fuera la liquidación, cabe: Que
la actividad se mantenga y se consigan enajenar a un tercero todos los
activos o parte de los mismos en funcionamiento o liquidación traslativa
(opción prioritaria según los arts. 148.1. y 149.1.1ª
de la LECO). Que se vendan o realicen los activos con la actividad detenida
en conjunto o por lotes. En el supuesto de que la solución deseada
fuera la del convenio, cabe que el mismo se tramite de forma anticipada
(arts. 111 a 115 de la LECO) o de forma ordinaria (arts. 116 a 126 de la
LECO). En el primero de los supuestos el convenio se tramita mientras se
desarrolla la fase común y no precisa celebración de junta
de acreedores, mientras que en el segundo, las adhesiones se pueden producir
ante notario o el juzgado, pero las mismas se han de computar junto con
el voto presencial, en junta de acreedores que convocaría el Juzgado.
En cuanto a la cuantía de la quita y la espera que pueden plantearse
en un concurso, no pueden exceder del 50% y de 5 años, excepto que
el convenio se tramite de forma anticipada, no se incumplan las prohibiciones
previstas en el art. 105 de la LECO y lo requiera el plan de viabilidad
(art. 104.2. LECO) o, en caso de convenio ordinario, se considere que la
empresa es importante para la economía (art. 100.1.II LECO).
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INMOBILIARIO.
¿CÓMO BLINDARSE PARA QUE LOS ACREEDORES NO PIDAN CONCURSO
DE ACREEDORES EN LAS PROMOTORAS INMOBILIARIAS?
Valor añadido: Inmobiliario.
¿Cómo blindarse para que los acreedores no pidan concurso
de acreedores en las promotoras inmobiliarias?. Guía práctica
inmoley.com relacionada: crisis inmobiliaria, concurso de acreedores. La
inmobiliaria Polaris anuncia al juez su estado de "insolvencia actual"
y trata de renegociar su deuda para evitar entrar en concurso. La Ley Concursal
ofrece a las sociedades que se encuentran en esta situación que
puedan abrir un periodo de negociación de tres meses con sus acreedores
antes de declararse en concurso. La notificación de un convenio
anticipado es un mecanismo muy habitual entre las firmas inmobiliarias
para presionar en una negociación a sus acreedores. De esta manera,
las entidades implicadas en el proceso de refinanciación saben que,
de no llegar a un acuerdo, el grupo entraría en concurso de acreedores,
ralentizando el pago de la deuda hasta el cierre del proceso judicial.
Esta posibilidad, que se recoge en el artículo 5.3 de la Ley Concursal
tras la reforma de la norma de 27 de marzo de 2009, establece que "el deber
de solicitar la declaración de concurso no será exigible
al deudor que, en estado de insolvencia actual, haya iniciado negociaciones
con los acreedores sobre el pago de sus deudas". Sin embargo, si Polaris
no llega a un acuerdo con los bancos antes de los citados tres meses tendrá
que declararse, inevitablemente, en suspensión de pagos. Con el
auto de insolvencia actual, la compañía inmobiliaria completa
los requisitos exigidos en la normativa 5.3, recogida en la nueva Ley Concursal,
y le permite encarar de una forma más ventajosa las negociaciones
con sus acreedores. Además, la propuesta de convenio anticipado
de pago permite a Polaris World ampliar el periodo de negociación
hasta la declaración de concurso de dos hasta seis meses. Si estás
en una situación de insolvencia, la ley establece un periodo máximo
de dos meses para presentar el concurso; pero, si notificas al juzgado
que estás en negociaciones con tus acreedores, este plazo se extiende
cuatro meses más. El juzgado de lo Mercantil número dos de
Murcia dio curso al procedimiento en el que Polaris reconoce su situación
de insolvencia actual y el inicio de las negociaciones para obtener adhesiones
a la propuesta anticipada de convenio. La empresa dispone de tres meses
para negociar y evitar el concurso de acreedores. El estado de insolvencia
afecta a 15 mercantiles integradas en el grupo, que cuenta con más
sociedades. En la lista figuran cuatro urbanizaciones, dos hoteles y un
centro comercial.
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URBANISMO, BALEARES.POR
PRIMERA VEZ SE CONSIDERA DELITO PENAL
UNA SANCIÓN URBANÍSTICA.
Valor añadido: Urbanismo,
Baleares. Por primera vez se considera delito penal una sanción
urbanística. Guía práctica inmoley.com relacionada:
delitos urbanísticos. Esta sentencia supone un antes y un después
en la delincuencia urbanística porque implica que el derecho penal
no se limite únicamente a las infracciones urbanísticas muy
graves, sino también para supuestos leves realizados por funcionarios,
como la construcción por un alcalde de una vivienda donde se podría
ampliar un almacén agrícola. Desde el punto de vista de protección
del paisaje, es una sentencia esencial, pues establece que una sola edificación
puede suponer un atentado grave al paisaje. Aunque la Constitución
ya estableció que la protección del medioambiente debía
contar con sanciones penales, la realidad es que éstas han sido
la excepción. El Tribunal Supremo ha confirmado la sentencia de
la Audiencia Provincial de Mallorca que en mayo del año pasado condenó
a cuatro años de prisión al ex alcalde de Andratx Eugenio
Hidalgo por construirse un chalé ilegal en el municipio. Respecto
al argumento de que los hechos no merecían una sanción penal,
sino administrativa, el Supremo dice que "la desastrosa situación
a que, a pesar de la normativa legal y administrativa, se ha llegado en
España respecto a la ordenación del territorio, incluida
la destrucción paisajística, justifica que, ante la inoperancia
de la disciplina administrativa, se acuda al Derecho Penal". El Tribunal
Supremo ha constatado "la desastrosa situación a la que, a pesar
de la normativa legal y administrativa, se ha llegado en España
respecto a la ordenación del territorio, incluida la destrucción
paisajística". En una sentencia en la que confirma las condenas
a los responsables del escándalo de Andratx, en Mallorca, el tribunal
justifica que, "ante la inoperancia de la disciplina administrativa, se
acuda al derecho penal" para perseguir los escándalos urbanísticos
con más eficacia.
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FINANCIACIÓN INMOBILIARIA.
¿QUÉ PASA CUANDO LA SUBASTA INMOBILIARIA QUEDA DESIERTA?
Valor añadido: inmobiliario.
Financiación inmobiliaria. ¿Qué pasa cuando la subasta
inmobiliaria queda desierta?. Guía práctica inmoley.com relacionada:
subastas inmobiliarias. El efecto en el mercado de la ausencia de subasteros
ante el corte de financiación para vivienda. La morosidad sube hasta
el 4,99% en octubre, la más alta en trece años. La morosidad
de los créditos concedidos por bancos, cajas de ahorros cooperativas
y establecimientos financieros de crédito a particulares y empresas
volvió a repuntar en octubre hasta 4,99%, la más alta en
trece años, según datos del Banco de España. La mora,
que descendió en el mes de septiembre hasta el 4,85% desde el 4,93%
del mes de agosto, volvió a repuntar en octubre y duplica la de
hace un año, cuando se situaba en el 2,92%. Además, el dato
de octubre el más elevado desde agosto de 1996, cuando también
se situó en el 4,99%. El Consejo General del Poder Judicial
(CGPJ) ha cifrado en 114.958 los expedientes de ejecución hipotecaria
previstos para este año, frente a los 58.688 de 2008. Para 2010,
las ejecuciones hipotecarias estimadas por el órgano ascienden a
más de 180.000.
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URBANISMO.FUNCIONARIOS
RESPONSABLES POR INEJECUCIÓN DE SENTENCIAS.
Valor añadido:
Urbanismo. Funcionarios responsables por inejecución de sentencias.
Desobediencia punible. Guía práctica inmoley.com relacionada:
delitos urbanísticos. Hay más que preocupación entre
los funcionarios por los incumplimientos generalizados de sentencias, tanto
por cuestiones urbanísticas directas (órdenes de demolición
incumplidas) como por pagos no atendidos (retrasos en los abonos de justiprecios
en los casos de expropiaciones urbanísticas. Un
importante ayuntamiento ha recibido una sentencia en la que se advierte
expresamente de la RESPONSABILIDAD SUBSIDIARIA de un alto funcionario,
al que designa por nombre y cargo, de no ejecutarse la sentencia en un
determinado plazo. La desobediencia punible y en concreto la ejecución
de sentencias se recoge en la Ley 29/1998, de 13 de julio, reguladora de
la Jurisdicción Contencioso-Administrativa. Todas las personas y
entidades públicas y privadas están obligadas a prestar la
colaboración requerida por los Jueces y Tribunales de lo Contencioso-administrativo
para la debida y completa ejecución de lo resuelto. Serán
nulos de pleno derecho los actos y disposiciones contrarios a los pronunciamientos
de las sentencias, que se dicten con la finalidad de eludir su cumplimiento.
La Administración pública, las demás partes procesales
y las personas afectadas por el fallo, mientras no conste en autos la total
ejecución de la sentencia, podrán promover incidente para
decidir, sin contrariar el contenido del fallo, cuantas cuestiones se planteen
en la ejecución y especialmente las siguientes: Órgano administrativo
que ha de responsabilizarse de realizar las actuaciones. Plazo máximo
para su cumplimiento, en atención a las circunstancias que concurran.
Medios con que ha de llevarse a efecto y procedimiento a seguir.
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URBANISMO,
EUROPA CONDENA LA LENTITUD JUDICIAL.
Valor añadido: Urbanismo,
Europa condena la lentitud judicial. Guía práctica inmoley.com
relacionada: urbanismo. Condena a España porque el Supremo tardó
cuatro años en resolver un recurso. El Tribunal Europea de Derechos
Humanos considera que se violó el derecho de un vecino de Bocairent
(Valencia) a ser escuchado de manera equitativa y en un plazo razonable.
El Tribunal Europeo de Derechos Humanos condenó a España
en la demanda presentada por un ciudadano de Bocairent (Valencia) cuyo
recurso de casación fue admitido en 1999 por el Supremo y, casi
4 años después, rechazado por el mismo Tribunal por falta
de datos. El fallo de la Corte de Estrasburgo establece que España
violó el artículo 6.1 (derecho a que una causa sea oída
de manera equitativa, públicamente y dentro de un plazo razonable)
del Convenio Europeo de Derechos Humanos. El autor de la demanda, Martín
Vicente Llavador, presentó un litigio contra las normas de planeamiento
de Bocairent (Valencia), decididas por la Conselleria de Obras Públicas,
Urbanismo y Transporte del Gobierno valenciano, que afectaban a un terreno
de su propiedad. Agotada la vía administrativa, Llavador presentó
un recurso contencioso-administrativo, que fue parcialmente admitido en
marzo de 1998 por el Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Valenciana.
Posteriormente, recurrió en casación ante el Supremo, que
admitió el recurso en febrero de 1999 y "apremió a la otra
parte a que compareciera en un plazo de 30 días para poder oponerse
a la apelación". Casi 4 años después, en una sentencia
de 18 noviembre de 2002, el Tribunal Supremo rechazó el mismo recurso
por "falta de datos en el escrito de presentación".
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LEGAL.
RECLAMACIONES SIN ABOGADO NI PROCURADOR.
Valor añadido: legal.
Reclamaciones sin abogado ni procurador. Guía práctica inmoley.com
relacionada: inmobiliario en general. Informe sobre la adaptación
de la legislación para la aplicación de los procesos europeos
monitorio y de escasa cuantía. El Consejo de Ministros ha recibido
un Informe del Ministro de Justicia sobre el Anteproyecto de Ley de modificación
de la Ley de Enjuiciamiento Civil para facilitar la aplicación en
España de los procesos europeos monitorio y de escasa cuantía.
Agilizará el cobro de deudas ante los tribunales, lo que resulta
muy práctico en operaciones comerciales que afectan, sobre todo,
a pequeños y medianos empresarios. Se eleva de 900 a 2.000 euros
la cantidad para la que no es precisa la intervención de abogado
y procurador en los procesos de escasa cuantía.
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ARRENDAMIENTOS URBANOS. LOS
TRUCOS PROCESALES DE LA REFORMA DE LA LAU.
Valor añadido: arrendamientos
urbanos. Los trucos procesales de la reforma de la LAU. Guía práctica
inmoley.com relacionada: arrendamientos urbanos. La Ley 19/2009, de medidas
de fomento y agilización procesal del alquiler y de la eficiencia
energética de los edificios, con la que se pretende estimular a
los propietarios de viviendas para que pongan sus propiedades en arrendamiento.
Analizar en taller de trabajo las mejores soluciones procesales para sacar
partido a la reforma de la LAU y la Ley de Enjuiciamiento civil en relación
a la ampliación del juicio verbal, las acumulaciones en materia
de desahucios. A modo de ejemplo, hay que destacar que cabe solicitar
en el propio escrito de demanda de desahucio que la sentencia comprenda
la condena a satisfacer todas las rentas que se devenguen con posterioridad
a la presentación de la demanda hasta la recuperación de
la posesión de la finca, liquidándose la cantidad que resulte
en base al importe de la última mensualidad reclamada al presentar
la demanda, evitándose de esta forma tener que plantear un nuevo
procedimiento para reclamar las rentas devengadas durante la tramitación
del desahucio. Otro tema que hay que destacar es el relativo a la publicación
de la cédula de citación en el tablón de anuncios
de la Oficina Judicial. Y muy importante: se suprime el plazo de
espera de 20 días para acreditar el cumplimiento voluntario. Son
los trucos procesales de la reforma de la LAU y pueden dar juego.
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ARRENDAMIENTOS URBANOS. LA
RESCISIÓN PARA USO PROPIO SÓLO AFECTARÁ A LOS FUTUROS
ARRENDAMIENTOS.
Valor añadido: Arrendamientos,
Edificación, Propiedad Horizontal. Ley de Medidas de Fomento y Agilización
Procesal del Alquiler y de la Eficiencia Energética de Edificios.
Guía práctica inmoley.com relacionada: arrendamientos urbanos.
La Ley 19/2009, de 23 de noviembre, de medidas de fomento y agilización
procesal del alquiler y de la eficiencia energética de los edificios
modifica la Ley de Arrendamientos Urbanos para ampliar los supuestos en
que no procede la prórroga obligatoria del contrato, de tal modo
que se extiende a aquellos casos en que el arrendador tenga necesidad de
ocupar la vivienda para sus familiares en primer grado, es decir, para
los padres y los hijos o para su cónyuge en los supuestos de sentencia
firme de divorcio o nulidad matrimonial, siempre que así se haya
hecho constar expresamente en el contrato para evitar fraudes y preservar
la necesaria seguridad jurídica. Se amplía los supuestos
en los que no procede la prórroga de los contratos de alquiler,
que tienen una duración de cinco años. Además, el
dueño de la vivienda podrá rescindir el contrato con el inquilino
si la necesita para uso propio, pero también para que la ocupen
sus hijos, sus padres e incluso el ex cónyuge en caso de sentencia
firme de divorcio o nulidad matrimonial. Eso sí, estas premisas
DEBEN FIGURAR EN EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO suscrito. Claves: Mediante
la modificación de la Ley de Arrendamientos Urbanos, se amplían
los supuestos en los que no procede la prórroga obligatoria del
contrato de alquiler, que tiene una duración de cinco años.
El propietario puede rescindir el contrato si necesita ocupar la vivienda
para uso propio, pero también para el de sus padres, hijos o cónyuge
en los casos de sentencia firme de divorcio o nulidad matrimonial, siempre
que así figure en el contrato. Si antes de tres meses no se produjera
esta ocupación, el arrendador estará obligado a reponer al
arrendatario el uso de la vivienda, e indemnizarle por los gastos del desalojo.
Al tiempo, en garantía de la seguridad jurídica, se prevé
que tal circunstancia deberá hacerse constar expresamente en el
contrato de arrendamiento inicial. Así y siempre que figure en el
documento, el arrendador puede rescindirlo si precisa disponer del piso
para uso propio o de familiares directos, en los que se incluyen a padres,
hijos o ex cónyuge, en caso de sentencia firme de divorcio o nulidad.
El propietario dispondrá de tres meses para ocupar la vivienda,
ya que en caso contrario estará obligado a reponérsela nuevamente
al inquilino, así como a indemnizarle por los gastos del desalojo.
Los propietarios podrán no prorrogar el contrato si sus padres,
hijos o cónyuge necesitan el piso. Y la ley también facilita
la adopción de acuerdos en las juntas de propietarios para acometer
reformas que mejoren la eficiencia energética del inmueble. Además
de los casos en los que el arrendador necesite la vivienda para los padres
e hijos, también se contempla a los ex cónyuges como «familiares
directos». Si antes de tres meses no se produjera esta ocupación,
el arrendador estará obligado a reponer al arrendatario el uso de
la vivienda e indemnizarle por los gastos del desalojo. Rescisión
para uso propio
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ARRENDAMIENTOS URBANOS.
EL DESAHUCIO QUE NO ES TAN EXPRÉS
Valor añadido:
Arrendamientos, Edificación, Propiedad Horizontal. Ley de Medidas
de Fomento y Agilización Procesal del Alquiler y de la Eficiencia
Energética de Edificios. Guía práctica inmoley.com
relacionada: arrendamientos urbanos. La Ley 19/2009, de 23 de noviembre,
de medidas de fomento y agilización procesal del alquiler y de la
eficiencia energética de los edificios modifica diversos preceptos
de la Ley de Enjuiciamiento Civil con el propósito de mejorar y
agilizar los procesos de desahucio, salvaguardando en todo caso los derechos
y garantías que protegen al inquilino de buena fe. Así, por
ejemplo, se someten al mismo régimen jurídico los procesos
de desahucio por falta de pago de rentas o cantidades debidas y los procesos
de desahucio por expiración legal o contractual del plazo del arrendamiento.
Se amplía también el ámbito del juicio verbal para
que puedan sustanciarse por este procedimiento las reclamaciones de rentas
derivadas del arrendamiento cuando no se acumulan al desahucio, lo que
permite salvar, en su caso, la relación arrendaticia, algo que hasta
ahora se dificultaba porque el propietario acreedor de rentas o cantidades
debidas se veía obligado a acumular su reclamación a la del
desahucio si quería acudir al juicio verbal, más sencillo
y rápido que el juicio ordinario. Igualmente, cuando las reclamaciones
de rentas o de cantidades debidas accedan al proceso monitorio y se formule
oposición por el arrendatario, la resolución definitiva seguirá
los trámites del juicio verbal, cualquiera que sea su cuantía.
Además, en varios supuestos se reducen plazos y se eliminan trámites
no sustanciales que hasta ahora dilataban en exceso la conclusión
del proceso. Check - list:
Requerimiento y desahucio. Se reduce de dos meses a uno el plazo que puede
transcurrir desde que el dueño de la vivienda reclama, por la vía
del requerimiento, el pago de los alquileres atrasados y la presentación
de la demanda. El inquilino, por su parte, puede evitar la denuncia pagando
todas las mensualidades que adeude. En el caso de que la demanda vaya adelante,
la sentencia favorable al propietario del piso será suficiente para
ejecutar el desahucio y que el inquilino abandone la vivienda en el día
y la hora que se señalen. Otra posibilidad que permite la nueva
legislación es que el dueño del piso condone una parte o
la totalidad de la deuda por alquiler si el inquilino abandona de manera
voluntaria el piso en el plazo que establezca el arrendador, siempre con
un margen mínimo de 15 días para que desaloje. La sentencia
condenatoria es suficiente para ejecutar el desahucio en menos de 15 días,
sin iniciar un nuevo proceso y sin notificación al condenado. La
propia sentencia dirá el día y la hora en que se lanzará
al moroso. Además, en el mismo procedimiento se podrá ir
también contra el avalista. El proceso de desahucio termina también
si, antes de la celebración de la vista, el arrendatario paga al
propietario. Puede hacerlo una única vez. Juicio verbal. Tanto los
desahucios como la reclamación de rentas se pueden tramitar a través
de un juicio verbal, un procedimiento más rápido y sencillo
que el proceso ordinario, que permitirá al tribunal dictar sentencia
en cinco días. Antes, el propietario se veía obligado a acumular
su reclamación de rentas impagadas a la del desahucio si quería
acudir al juicio verbal. Carencia y condena a futuro. Desde que el propietario
exige por requerimiento el pago de las deudas atrasadas hasta que puede
presentar una demanda ya no tienen que transcurrir dos meses, sino uno.
La sentencia de condena al pago de rentas incluirá no sólo
las que se deban en el momento de la demanda, sino también las que
se devenguen hasta la entrega de la vivienda, tomándose como base
de la liquidación de las rentas futuras el importe de la última.
Notificaciones: si propietario e inquilino no han acordado en el contrato
un domicilio en el que se lleven a cabo los actos de comunicación,
éste será el de la vivienda o local arrendado. Si no se le
localiza, se procederá sin más trámites a fijar la
cédula de citación en el tablón de anuncios de la
Oficina Judicial. La falta de designación de abogado y procurador
por los colegios profesionales no suspenderá la celebración
del juicio. Así, se impone un plazo para que el inquilino pueda
solicitar abogado y procurador de oficio (tres días desde la notificación
de la demanda) porque se abusaba solicitándolo el día antes
para suspender la celebración del juicio. PROBLEMAS
PRÁCTICOS: en Madrid, sólo en
repartir una demanda a un juzgado se tarda un mes. Los juzgados están
saturados y no hay medios, ni agentes, ni días disponibles para
adelantar las fechas para señalar las vistas ni el lanzamiento.
Hay poblaciones que ya no tienen fechas disponibles para dentro de un año,
por
eso no parece que el desahucio exprés sea tan exprés.
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REFORMA DE LA LEY DE PROPIEDAD
HORIZONTAL PARA MEJORAR LA EFICIENCIA ENERGÉTICA
DEL EDIFICIO.
Valor añadido: Arrendamientos,
Edificación, Propiedad Horizontal. Ley de Medidas de Fomento y Agilización
Procesal del Alquiler y de la Eficiencia Energética de Edificios.
Guía práctica inmoley.com relacionada: arrendamientos urbanos.
Ley 19/2009, de 23 de noviembre, de medidas de fomento y agilización
procesal del alquiler y de la eficiencia energética de los edificios
modifica la Ley de Propiedad Horizontal para facilitar que las comunidades
de propietarios puedan adoptar acuerdos para la realización de obras
y la instalación de equipos o sistemas que tengan por finalidad
mejorar la eficiencia energética del edificio, lo que permitirá
a los hogares españoles reducir el coste de la factura energética
y contribuirá a combatir el cambio climático. Este objetivo
inspira también el régimen aplicable a la instalación
de puntos de recarga de vehículos eléctricos en los aparcamientos
de los edificios. Claves: La ley de Propiedad Horizontal también
sufre modificaciones con el objetivo de que las comunidades de propietarios
puedan aprobar medidas de mejora de eficiencia energética sin necesidad
de que haya las mayorías que requería la legislación
hasta ahora. La nueva normativa establece que con el voto favorable de
las tres quintas partes de los vecinos de un edificio es suficiente para
que se ejecuten obras de mejora para la eficiencia energética y
de ahorro de agua. La legislación va incluso más allá
y ya recoge la posibilidad de que una comunidad de vecinos instale un punto
de recarga de vehículos eléctricos, eso sí, siempre
que los interesados asuman el coste. Con los cambios en la Ley de Propiedad
Horizontal, se establece que las comunidades de propietarios pueden aprobar
las obras de mejora de la eficiencia energética de un edificio sin
que sean necesarias las mayorías actuales, ya que bastará
con el voto favorable de tres quintas partes de los vecinos. Con los cambios
en la Ley de Propiedad Horizontal, se establece que las comunidades de
propietarios pueden aprobar las obras de mejora de la eficiencia energética
e hídrica de un edificio. De este modo, el establecimiento o supresión
de equipos o sistemas que tengan por finalidad mejorar la eficiencia energética
o hídrica requerirá el voto favorable de las tres quintas
partes del total de los propietarios. Si los equipos o sistemas son susceptibles
de aprovechamiento individualizado, para la adopción del acuerdo
bastará el voto favorable de un tercio de los propietarios. En este
caso sólo se repercutirá el coste para aquellos que hayan
votado a favor del acuerdo y se beneficien de la mejora. Finalmente, se
establece que si se tratara de instalar en el aparcamiento del edificio
un punto de recarga de vehículos eléctricos para uso privado,
siempre que éste se ubicara en una plaza individual de garaje, sólo
se requerirá la comunicación previa a la comunidad de que
se procederá a su instalación.
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REFORMA DE LA LEY DE ARRENDAMIENTOS
URBANOS Y PROPIEDAD HORIZONTAL. LEY
19/2009, DE 23 DE NOVIEMBRE, DE MEDIDAS DE FOMENTO Y AGILIZACIÓN
PROCESAL DEL ALQUILER Y DE LA EFICIENCIA ENERGÉTICA DE LOS EDIFICIOS
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El BOE de 24 de noviembre de 2009, la Ley 19/2009, de 23 de noviembre,
de Medidas de Fomento y Agilización Procesal del Alquiler y de la
Eficiencia Energética de los Edificios que, según su Disposición
Final Segunda, entrará en vigor al mes de su publicación.
Guía práctica inmoley.com relacionada: arrendamientos urbanos
y Propiedad Horizontal. La reforma afecta tanto a la legislación
sustantiva como a la procesal en materia de Arrendamientos Urbanos y a
la Ley de Propiedad Horizontal. De este modo, se modifica el art. 9.3 LAU
permitiendo a los arrendadores recuperar la vivienda arrendada, denegando
la prórroga del contrato cuando aquéllos tengan necesidad
de ocupar la vivienda, no tan sólo para ellos mismos como hasta
ahora, sino también para sus familiares en primer grado, es decir,
para los padres y los hijos o para su cónyuge en los supuestos de
divorcio o nulidad matrimonial, siempre que así se haya hecho constar
en el contrato. El objetivo fundamental de la reforma es agilizar los procesos
de desahucio que tanta alarma social originan, dada la secular lentitud
de los Tribunales de Justicia. De este modo, los juicios de desahucio por
expiración del término quedan sujetos al mismo régimen
que los desahucios por falta de pago, con consecuencias tan importantes
como permitir la acumulación de las reclamaciones de rentas a este
tipo de procesos, pero teniendo en cuenta que a partir de ahora dejan de
producir efectos de cosa juzgada. Otros aspectos que han de considerarse
son la reducción a un mes del requerimiento previo a efectos de
excluir la enervación de la acción; la fijación de
la cuantía del procedimiento de acuerdo con la anualidad de la renta;
la posibilidad de reclamar éstas tanto a través del juicio
monitorio como del verbal, aunque su importe supere los 3.000 euros; la
agilización de los trámites para la ejecución de las
sentencias no requiriéndose ya por regla general la presentación
de demanda ejecutiva, etc. En relación con las modificaciones de
la Ley de Arrendamientos Urbanos se amplían los supuestos en que
no procede la prórroga obligatoria del contrato, de tal modo que
se extiende a aquellos casos en que el arrendador tenga necesidad de ocupar
la vivienda para sus familiares en primer grado, es decir, para los padres
y los hijos o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme
de divorcio o nulidad matrimonial, siempre que así se haya hecho
constar expresamente en el contrato para evitar fraudes y preservar la
necesaria seguridad jurídica. El artículo segundo modifica
diversos preceptos de la Ley de Enjuiciamiento Civil con el propósito
de mejorar y agilizar los procesos de desahucio, salvaguardando en todo
caso los derechos y garantías que protegen al inquilino de buena
fe. Así, por ejemplo, se someten al mismo régimen jurídico:
los procesos de desahucio por falta de pago de rentas o cantidades debidas
y los procesos de desahucio por expiración legal o contractual del
plazo del arrendamiento. Se amplía también el ámbito
del juicio verbal para que puedan sustanciarse por este procedimiento las
reclamaciones de rentas derivadas del arrendamiento cuando no se acumulan
al desahucio, lo que permite salvar, en su caso, la relación arrendaticia,
algo que hasta ahora se dificultaba porque el propietario acreedor de rentas
o cantidades debidas se veía obligado a acumular su reclamación
a la del desahucio si quería acudir al juicio verbal, más
sencillo y rápido que el juicio ordinario. Igualmente, cuando las
reclamaciones de rentas o de cantidades debidas accedan al proceso monitorio
y se formule oposición por el arrendatario, la resolución
definitiva seguirá los trámites del juicio verbal, cualquiera
que sea su cuantía. Además, en varios supuestos se reducen
plazos y se eliminan trámites no sustanciales que hasta ahora dilataban
en exceso la conclusión del proceso.
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REFORMA DE LA LEY DE PROPIEDAD
HORIZONTAL. LEY 19/2009, DE 23 DE NOVIEMBRE,
DE MEDIDAS DE FOMENTO Y AGILIZACIÓN PROCESAL DEL ALQUILER Y DE LA
EFICIENCIA ENERGÉTICA DE LOS EDIFICIOS
Valor añadido:
El BOE de 24 de noviembre de 2009, la Ley 19/2009, de 23 de noviembre,
de Medidas de Fomento y Agilización Procesal del Alquiler y de la
Eficiencia Energética de los Edificios que, según su Disposición
Final Segunda, entrará en vigor al mes de su publicación.
Guía práctica inmoley.com relacionada: arrendamientos urbanos
y Propiedad Horizontal. La Ley reforma el art. 17 de la Ley de Propiedad
Horizontal con el objeto de facilitar que las Comunidades de Propietarios
puedan adoptar acuerdos para la realización de obras y la instalación
de equipos o sistemas que tengan por finalidad mejorar la eficiencia energética
del edificio. Sólo cabe esperar en esta materia que se cumpla el
loable objetivo del legislador de reducir el coste de la factura energética
y de fomentar la instalación de puntos de recarga de vehículos
eléctricos en los aparcamientos de los edificios. Se añade
un nuevo apartado 3 al artículo 17 de la Ley 49/1960, de 21 de julio,
de Propiedad Horizontal, de modo que los apartados 3 y 4 quedan redactados
del siguiente modo: 3. El establecimiento o supresión de equipos
o sistemas distintos de los mencionados en el apartado anterior que tengan
por finalidad mejorar la eficiencia energética o hídrica
del inmueble, incluso cuando supongan la modificación del título
constitutivo o de los estatutos, requerirá el voto favorable de
las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen
las tres quintas partes de las cuotas de participación. Los acuerdos
válidamente adoptados con arreglo a esta norma obligan a todos los
propietarios. No obstante, si los equipos o sistemas tienen un aprovechamiento
privativo, para la adopción del acuerdo bastará el voto favorable
de un tercio de los integrantes de la comunidad que representen, a su vez,
un tercio de las cuotas de participación, aplicándose, en
este caso, el sistema de repercusión de costes establecido en el
apartado anterior. Si se tratara de instalar en el aparcamiento del edificio
un punto de recarga de vehículos eléctricos para uso privado,
siempre que éste se ubicara en una plaza individual de garaje, sólo
se requerirá la comunicación previa a la comunidad de que
se procederá a su instalación. El coste de dicha instalación
será asumido íntegramente por el o los interesados directos
en la misma. 4. Para la validez de los demás acuerdos bastará
el voto de la mayoría del total de los propietarios que, a su vez,
representen la mayoría de las cuotas de participación. En
segunda convocatoria serán validos los acuerdos adoptados por la
mayoría de los asistentes, siempre que ésta represente, a
su vez, más de la mitad del valor de las cuotas de los presentes.
Cuando la mayoría no se pudiere lograr por los procedimientos establecidos
en los párrafos anteriores, el Juez, a instancia de parte deducida
en el mes siguiente a la fecha de la segunda Junta, y oyendo en comparecencia
los contradictores previamente citados, resolverá en equidad lo
que proceda dentro de veinte días, contados desde la petición,
haciendo pronunciamiento sobre el pago de costas.
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ARRENDAMIENTOS URBANOS.
OKUPAS Y LEY DE ARRENDAMIENTOS URBANOS
Valor añadido:
arrendamientos urbanos. Okupas y ley de arrendamientos urbanos. Guía
práctica inmoley.com relacionada: arrendamientos urbanos. Es un
tema muy delicado y proponemos tratarlo únicamente desde la perspectiva
de la “desconfianza en el alquiler”, toda vez que España es el país
con menor alquiler de Europa y la reforma de la Ley de arrendamientos urbanos
procura animar el alquiler y evitar este desequilibrio. Otra anotación
previa es que la carencia de alquiler infló los precios de compra.
Las nuevas noticias sobre “okupas” harán creer al público
que si no se puede actuar legalmente contra los okupas, LOS ARRENDATARIOS
DESAHUCIADOS SE PUEDEN RECONVERTIR EN OKUPAS. El problema de Barcelona
es que ha dado al traste con la solución tradicional anti-okupas:
vía penal y civil. Realmente era una contradicción, porque
una (la penal) impide la otra, pero es que hay un problema muy serio: QUE
SE DESCONOCE EL DOMICILIO DEL OKUPA. La receta tradicional era la denuncia
ante la jurisdicción penal y alternativamente la presentación
de una demanda civil de desahucio por precario. El desconocimiento de la
identidad de los "okupas" es un impedimento para el desarrollo del procedimiento
civil y era más fácil que el Juzgado de Instrucción
(penal) consiguiese identificarlos mediante las fuerzas de seguridad del
Estado. El asunto es tan grave que el gabinete de comunicación del
Tribunal Superior de Justicia de Cataluña, a raíz de las
últimas informaciones aparecidas sobre un matrimonio que denuncia
que se encontró ocupado el piso al volver de vacaciones, sacó
una nota para puntualizar que no se trata de un caso de okupación
de una vivienda. En esta nota, que reproducimos, se reconoce que basta
con que EL OKUPA TENGA LLAVES Y ESTÉ EMPADRONADO para paralizar
la vía penal. Es decir, que con que diga que alguien ficticio le
alquiló la casa basta. Esta afirmación en jurídicamente
cuestionable pues conduce al sinsentido de que un okupa se haga con las
llaves del juzgado, se empadrone y que cuando llegue el juez a su trabajo
se encuentre con la cerradura cambiada. El problema no es tanto que no
se haya recurrido, como señala la audiencia, sino que estas actuaciones
puedan permitirse. El asunto es tan grave que sin duda desmotivará
a muchos arrendadores a alquilar sus viviendas, pues aunque se agilice
el desahucio del arrendatario, se complica la expulsión del arrendatario
reconvertido en okupa a los cinco minutos de haber sido desahuciado. Nota
del gabinete de comunicación del Tribunal Superior de Justicia de
Cataluña: - Que el 16 de octubre de 2008 el juzgado de instrucción
número 13 de Barcelona sobreseyó la denuncia que presentó
José M. por un delito de usurpación de su piso contra una
mujer M. José O. E. . Que el juez consideró, el 16 de octubre
de 2008 por interlocutoria de sobreseimiento provisional, que NO ESTABA
ACREDITADO QUE SE HUBIERA PRODUCIDO NINGÚN DELITO, pues las investigaciones
del juzgado pusieron de manifiesto que la mujer M. José O. E., que
actualmente vive en el piso, TENÍA LAS LLAVES Y ESTÁ EMPADRONADA
EN LA VIVIENDA. Esta decisión del juzgado no fue recurrida por ninguna
parte. Que en estos momentos hay un pleito civil en trámite para
dilucidar quién tiene derecho al piso y que en abril de 2009 el
juzgado de primera instancia 57 de Barcelona dictó sentencia a favor
del sr. M. Que la demandada no compareció al juicio y ha apelado
la sentencia. Que la demandada pidió la paralización del
desahucio provisional y el juez lo aceptó por interlocutoria de
1 de octubre de 2009. El juez dejó sin efecto el lanzamiento e impuso
una fianza, como establece la ley, a la espera de la decisión definitiva
de la audiencia de Barcelona. Barcelona, 20 de octubre de 2009. Gabinete
de prensa del TSJC.
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LA REFORMA DEL CÓDIGO
PENAL ENDURECE LAS PENAS POR DELITOS URBANÍSTICOS.
Valor añadido:
La reforma del código penal endurece las penas por delitos urbanísticos.
Guía práctica inmoley.com relacionada: delitos urbanísticos.
Aprobado el proyecto de reforma del código penal. Se regula la responsabilidad
penal de las personas jurídicas. Especial endurecimiento de las
penas en los delitos por corrupción, cohecho, delito fiscal, urbanístico
y contra el medio ambiente. Aumento de penas para los delitos urbanísticos
Se castigan las obras ilegales y a las autoridades que las silencien. La
reforma aumenta las penas a los delincuentes urbanísticos e impide
que sean delitos rentables privándoles de las ganancias. Se castiga
también las obras de urbanización ilegales y se regula de
forma más precisa la prevaricación urbanística. Los
jueces deberán imponer multas de hasta el triple de la cuantía
del beneficio cuando la multa ordinaria no supere el importe de éste.
Las ganancias obtenidas por el delincuente se decomisarán siempre.
Por primera vez se castigará penalmente a las autoridades y funcionarios
que amparen las obras ilegales incumpliendo intencionadamente sus obligaciones.
Se aumentan las penas de prisión, que podrán ser de hasta
cuatro años por cada obra ilegal. Aumentarán a partir de
ahora las penas para los delitos urbanísticos, castigando las obras
ilegales y a las autoridades que las silencien, regulando de forma más
precisa la prevaricación urbanística. Por primera vez se
castigará penalmente a las autoridades y funcionarios que amparen
las obras ilegales incumpliendo intencionadamente sus obligaciones. Se
aumentan las penas de prisión, que podrán ser hasta cuatro
años por cada obra ilegal. CLAVES: Jurisprudencia. Delito de prevaricación
urbanística. El delito de prevaricación urbanística
supone la infracción, a sabiendas, de las obligaciones de observar
la normativa urbanística, cuyo incumplimiento genera la responsabilidad
penal. PREVARICACIÓN URBANÍSTICA. Principio de mínima
intervención penal. La doctrina jurisprudencial sobre las resoluciones
que pueden ser objeto de prevaricación, lleva a concluir que sólo
las infracciones más graves de las normas urbanísticas que
regulan el aprovechamiento y uso del suelo, que constituyen la esencia
de la ordenación del territorio, puede satisfacer el elemento objetivo
del delito. Ejemplo de sentencia: una comunidad de propietarios inicio
las obras sin solicitar licencia de obra menor alguno. Paralizadas las
obras no se les concede la licencia si bien luego el Alcalde si la otorga
de mutuo propio. La Sala tiene presente que se han omitido las normas esenciales
de procedimiento, pero sin embargo entiende que la resolución dictada
por el Sr. Alcalde no se puede calificar de injusta y arbitraria. Delitos
Urbanísticos y contra la Ordenación del Territorio. Están
contemplados en los arts. 319 y 320 Código Penal: Artículo
319. 1. Se impondrán las penas de prisión de seis meses a
tres años, multa de doce a veinticuatro meses e inhabilitación
especial para profesión u oficio por tiempo de seis meses a tres
años, a los promotores, constructores o técnicos directores
que lleven a cabo una construcción no autorizada en suelos destinados
a viales, zonas verdes, bienes de dominio público o lugares que
tengan legal o administrativamente reconocido su valor paisajístico,
ecológico, artístico, histórico o cultural, o por
los mismos motivos hayan sido considerados de especial protección.
2. Se impondrá la pena de prisión de seis meses a dos años,
multa de doce a veinticuatro meses e inhabilitación especial para
profesión u oficio por tiempo de seis meses a tres años,
a los promotores, constructores o técnicos directores que lleven
a cabo una edificación no autorizable en el suelo no urbanizable.
3. En cualquier caso, los Jueces o Tribunales, motivadamente, podrán
ordenar, a cargo del autor del hecho, la demolición de la obra,
sin perjuicio de las indemnizaciones debidas a terceros de buena fe. Artículo
320. 1. La autoridad o funcionario público que, a sabiendas de su
injusticia, haya informado favorablemente proyectos de edificación
o la concesión de licencias contrarias a las normas urbanísticas
vigentes será castigado con la pena establecida en el artículo
404 de este Código y, además, con la de prisión de
seis meses a dos años o la de multa de doce a veinticuatro meses.
2. Con las mismas penas se castigará a la autoridad o funcionario
público que por sí mismo o como miembro de un organismo colegiado
haya resuelto o votado a favor de su concesión a sabiendas de su
injusticia.
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¿SE DEBE SEGUIR EDIFICANDO
TRAS EL CONCURSO DE ACREEDORES DEL PROMOTOR INMOBILIARIO?
Valor añadido: ¿se
debe seguir edificando tras el concurso de acreedores del promotor inmobiliario?.
Guía práctica inmoley.com relacionada: crisis inmobiliaria,
concurso de acreedores de constructores y promotores inmobiliarios. Si
quien no cumple con su obligación contractual durante el concurso
es el deudor, los compradores disponen de la facultad de resolución
por incumplimiento del artículo 61.2 de la Ley Concursal, que es
la genérica del artículo 1.124 de Código Civil aunque
limitada a circunstancias posteriores a la declaración de concurso,
por ser de tracto único el contrato de compraventa y, en consecuencia,
inoponible el incumplimiento anterior a dicha declaración. Aunque
no puedan los compradores no insolventes instar la resolución "conveniente
al interés del concurso", siguen disponiendo de la facultad de resolución
por incumplimiento. La consecuencia, en tal caso, es que podrían
alcanzar la condición de acreedores de créditos contra la
masa, pues así se estipula en los artículos 61.4 y 84.2.6º
de la Ley Concursal.
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¿POR QUÉ NO MERECE
LA PENA DEMANDAR A LOS AYUNTAMIENTOS MOROSOS?
Valor añadido:
¿Por qué no merece la pena demandar a los ayuntamientos morosos?.
Guía práctica inmoley.com relacionada: edificación
y obras y promotor inmobiliario. Las asociaciones de constructores y promotores
inmobiliarios son reacios a demandar a los ayuntamientos porque saben que
no sirve de nada. El último caso lo confirma. Una importante constructora
ha ganado un juicio contra un ayuntamiento moroso que está literalmente
sin fondos. La sentencia sirve de adorno para colgarla en la pared, pero
poco más. El juez ha dicho que lo que caiga en el ayuntamiento irá
a gastos administrativos, a sueldos, y lo que quede a la constructora.
La práctica demuestra que nunca queda nada. Así que la sentencia
quedará colgada en la pared y el constructor, como siempre, sin
cobrar. En este artículo se detalla la sentencia en cuestión.
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LOS INSOPORTABLES PLAZOS Y RETRASOS
DE LOS CONCURSOS DE LAS PROMOTORAS INMOBILIARIAS
Valor añadido:
Los insoportables plazos y retrasos de los concursos de las promotoras
inmobiliarias. Guía práctica inmoley.com relacionada: crisis
inmobiliaria y concurso de acreedores de promotoras inmobiliarias y constructoras.
Los concursos de acreedores iniciados en 2008 no han aprobado todavía
ni los convenios. ¿Qué PYME puede soportar estos retrasos
y al mismo tiempo hacer frente a los honorarios de sus abogados?. Ninguna,
así que prefieren dar su deuda por perdida. Por ejemplo, Martinsa
no saldrá del concurso al menos hasta mediados de 2010 y se declaró
en concurso en el verano de 2008. En el caso de Habitat, el Juzgado Mercantil
número 3 de Barcelona prevé dictar la próxima semana
la apertura de la fase de convenio del concurso de Habitat.
El auto fijará para el próximo mes de diciembre el plazo
para que Habitat presente su propuesta de convenio de acreedores, y para
marzo de 2010 el horizonte máximo para lograr el necesario porcentaje
de aceptación al mismo (el 50% de la deuda).
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SE ABUSÓ DE LA DACIÓN
EN PAGO POR LOS PROMOTORES INMOBILIARIOS.
Valor añadido:
Se abusó de la dación en pago por los promotores inmobiliarios.
Guía práctica inmoley.com relacionada: financiación
inmobiliaria. La situación se resume en que las promotoras inmobiliarias
se estaban quedando sin actividad y para cancelar sus créditos pasaron
sus activos a los bancos mediante dación en pago de deuda. El abuso
de esta fórmula se debe a que los bancos están siguiendo
un proceso de aplazamiento en el tiempo para diluir el efecto en sus balances
y en los ratios de morosidad que causan los impagos y la absorción
de activos, ya sea por adjudicación o dación en pago. El
Banco de España ha visto el problema y ha obligado a Bancos y cajas
a aumentar del 10% del valor de tasación actual al 20% las provisiones
sobre los activos inmobiliarios que estén más de un año
en el balance. Esta decisión obliga a la Banca a acelerar el proceso
de venta y Banesto ya ha empezado. Los promotores del G-14 se quejan de
que esto perjudicará al mercado porque habrá una bajada generalizada
de precios. Y lo dicen a la semana de que el Coordinador Territorial de
Tinsa, Luis González Páramo, afirmase en el Foro Inmobiliario
que se celebró en la I Feria Outlet de Vivienda de Murcia que "el
precio de determinado tipo de vivienda no puede bajar más" y que
"ya se empieza a apreciar de forma localizada tendencias de precios positivas".
La mayoría de los expertos coinciden en que los precios de las viviendas
no han bajado en términos comparativos reales (salario, precio de
compra de vivienda para uso habitual) y que la bajada que aparece en las
estadísticas del Ministerio de Vivienda es ridícula ante
la situación económica actual. Es decir, que hagan lo que
hagan los bancos, los precios tienen que ajustarse a la realidad antes
de que la realidad ajuste a más promotoras inmobiliarias.
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LAS ENTIDADES FINANCIERAS ANTE
EL CONCURSO INMOBILIARIO
Valor añadido: Las
entidades financieras ante el concurso inmobiliario. Guía práctica
inmoley.com relacionada: crisis inmobiliaria, concurso de acreedores de
promotoras inmobiliarias y constructores. Un foro organizado en la Ciudad
de la Justicia de Valencia, sobre el futuro del 'stock' inmobiliario de
los bancos, promovido por la Diputación de Valencia y organizado
por Galsan Consultores, la Fundación Broseta, los despachos de abogados
Gómez Acebo y Pombo y Cuatrecasas Gonçalves Pereira, que
ha reunido a magistrados de lo Mercantil, representantes de entidades financieras
y del Banco de España y economistas. La dirección técnica
corre a cargo del magistrado de lo Mercantil número 2 de Valencia,
Fernando Presencia. La primera mesa, moderada por Fernando Presencia, y
con una composición básicamente jurídica con los magistrados
de lo Mercantil Salvador Vilata y José María Cutillas, de
Valencia, y Rafael Jiménez, de Castellón, además de
Ángel Carrasco, catedrático de Derecho Civil.
La segunda mesa formada por Rosana Viejo, directora del Área Procesal
de Bankinter; Javier Puyol, director corporativo del Área Jurídica
del BBVA; Luis Sánchez Guerra, subdirector general de Ahorro Corporación
y Fernando Mínguez, socio de Cuatrecasas. Según ha explicado
a Efe el director técnico de las jornadas, Fernando Presencia, la
"deseada" revitalización del mercado inmobiliario "sólo"
será posible si estas viviendas acumuladas vuelven a salir al mercado
a un precio inferior a su valor inicial de tasación. Para Presencia,
magistrado juez de lo Mercantil Número 2 de Valencia, es necesario
convencerse de que la "esperada" salida de la crisis pasará necesariamente
por una bajada considerable del precio de los inmuebles "si se tiene en
cuenta el que sirvió de base para la constitución de la hipoteca
en la época de la burbuja inmobiliaria". "Es clave que las entidades
financieras que han adquirido una amplia cartera de activos inmobiliarios
con la aplicación de fórmulas como la dación en pago,
vuelvan a situar estas propiedades en el mercado a un precio asumible por
los posibles compradores", ha estimado. La diferencia de opiniones en cuanto
al efecto de la dación en pago inmobiliaria entre el juez del Mercantil
1 y 2 de Valencia sorprendió a los abogados y economistas que acudieron
a la jornada, en el que también estuvo el juez del Mercantil 3 de
Valencia (de reciente creación), José María Cutillas,
y el juez del Mercantil 1 de Castellón, Rafael Jiménez.
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LOS CONCURSOS
DE ACREEDORES DE INMOBILIARIAS Y CONSTRUCTORAS OBLIGAN
A CAMBIAR LA LEY CONCURSAL.
Valor añadido: Los
concursos de acreedores de inmobiliarias y constructoras obligan a cambiar
la ley concursal. Guía práctica inmoley.com relacionada:
crisis inmobiliaria, concurso de acreedores de promotoras y constructoras.
La última reforma de la ley concursal del 2009 fue un parche, así
que ahora al Ministerio de Justicia le toca reformar la ley en su totalidad,
algo que ya tiene muy avanzado la Comisión de Codificación
Mercantil para la Reforma de la Ley Concursal. Las causas son varias pero
lo más llamativo es la imposibilidad de alcanzar convenios, con
lo que los concursos de acreedores se paralizan. Otros ven en la reforma
la mano de la banca que ha exigido una reforma de la circular 4/2004 del
Banco de España sobre la política de provisión de
insolvencias, que obliga a las entidades financieras a provisionar el 25
por ciento de la deuda viva solo con el anuncio del concurso, en aras de
fortalecer la solvencia financiera. Esta circular está condicionada
por la ley concursal, en concreto el artículo 5.3 de la Ley Concursal,
y tiene el problema de que el Banco de España no distingue en sus
directrices entre insolvencia real e insolvencia inminente. Así
que los bancos prefieren refinanciar a las inmobiliarias y constructoras,
abusando de las daciones en pago (recientemente hemos informado de la advertencia
del Banco de España sobre el exceso de daciones en pago a la banca)
antes de llegar al concurso y tener que provisionar de acuerdo con las
exigencias del Banco de España. La insolvencia inminente obliga
a la banca a refinanciar, ya que si no tendrían que provisionar
y si se elevan las provisiones, tendrán que vender. En definitiva,
que hay que ajustar la ley concursal a los miles de concursos de acreedores
de inmobiliarias y constructoras que ha ocasionado la crisis. En este artículo
se analizan los detalles de la reforma concursal.
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LA PROMOCIÓN INMOBILIARIA
EN DERECHO DE SUPERFICIE CHOCA CON LA RENTABILIDAD DE LOS AYUNTAMIENTOS.
Valor añadido: La
Promoción Inmobiliaria en Derecho de Superficie choca con la rentabilidad
de los ayuntamientos. . Guía práctica inmoley.com relacionada:
derecho de superficie, urbano y urbanístico. La ministra de Vivienda
también ha inaugurado la jornada Promoción inmobiliaria en
derecho de superficie, que se desarrolla en el Symposium de BMP, destacando
que “el derecho de superficie es una institución jurídica
que se ha mostrado como una buena opción en los momentos en los
que los ciudadanos tienen una mayor dificultad a la hora de acceder a una
vivienda”. Corredor ha explicado que el propósito del derecho de
superficie, y por lo tanto, de los actuales esfuerzos legislativos para
favorecer su operatividad, es facilitar la edificación, mejorando
su financiación y haciéndola menos gravosa porque resta el
valor de repercusión del suelo; diversificar y dinamizar las ofertas
en el mercado inmobiliario y facilitar el acceso de los ciudadanos a la
vivienda así como evitar la especulación en edificios y terrenos.
La ministra ha relatado las últimas modificaciones al respecto que
van desde la posible constitución del derecho de superficie no sólo
sobre suelos sino también sobre edificios o sobre elementos privativos
de ellos, tales como viviendas o locales de negocio, hasta la ampliación
de la duración del derecho hasta los 99 años pasando por
la posibilidad de que sean admitidos en garantía hipotecaria de
los préstamos que sirvan de cobertura a las emisiones de bonos hipotecarios,
ser objeto de participaciones hipotecarias o servir para el cálculo
del límite de emisión de las cédulas hipotecarias.
Problema de fondo: la pérdida de ingresos municipal, por ejemplo
el Ayuntamiento de Madrid no recibirá este año ni un euro
de los casi 260 millones de euros previstos en el presupuesto municipal
procedentes del Plan 18.000, que suponía la entrada de entre 25.000
y 30.000 euros por cada una de las aproximadamente 9.000 viviendas incluidas
en este programa, cuyo objetivo es que sus propietarios adquieran el derecho
de superficie de su residencia. El Plan 18.000 nació en la década
de los 80 para construir viviendas de protección oficial mediante
la fórmula de constituir derechos de superficie con carácter
gratuito sobre parcelas municipales a favor de los adjudicatarios. Entonces,
el Ayuntamiento puso en el mercado una serie de pisos, divididos en cinco
promociones, cuyos residentes acabaron solicitando su derecho de superficie.
Eso implicaba que cada ciudadano, para poder comprar el pleno dominio de
la vivienda, tendría que adquirir la parte proporcional del precio
del suelo y contar con la unanimidad de todos los miembros de la comunidad
de propietarios. Talleres de trabajo de desarrollar: El Real Decreto
Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el Texto Refundido
de la Ley de Suelo y la inscripción constitutiva del Derecho
de Superficie. El derecho de superficie en el ámbito civil.
Perspectiva privada del derecho de superficie. Perspectiva del derecho
de superficie como suelo público. La permuta de subsuelo por
obra. Diferencias entre el derecho de superficie y el derecho de vuelo.
El derecho de superficie como modo de propiedad horizontal atípica.
La regulación del derecho de superficie en el Real Decreto Legislativo
2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el Texto Refundido de la
Ley de Suelo y la inscripción constitutiva del Derecho de Superficie.
1. Las diferencias de Cataluña y Navarra. 2. Características
registrales y plazos en la Ley del suelo.
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LOS SEGUROS INMOBILIARIOS Y
LA DEVOLUCIÓN DE CANTIDADES ENTREGADAS A CUENTA POR
RETRASO EN OBRA.
Valor añadido:
Los seguros inmobiliarios y la devolución de cantidades entregadas
a cuenta por retraso en obra. Guía práctica inmoley.com relacionada:
edificación y obras, promotor inmobiliario y consumo y vivienda.
Con la cautela que implica comentar una sentencia de un juzgado de primera
instancia, se hada dado un paso importante en la devolución de cantidades
entregadas a cuenta por viviendas en construcción. La diferencia
en este caso es que no se ha tenido que dilatar la reclamación a
la fecha prevista de entrega, sino con anterioridad al acreditar los compradores
de las viviendas que no se había iniciado la obra del edificio.
Por lógica, si no se construye el edificio difícilmente se
podrán entregar las viviendas en plazo. Ante las miles de obras
paralizadas en España, esta sentencia podría suponer un cambio
de criterio y una mayor protección de los consumidores. Como siempre
se parte de la base de que el promotor haya cumplido con la obligación
de contratar el seguro que garantiza la devolución de las cantidades
entregadas a cuenta por los compradores de vivienda en construcción,
pues como ya se vio en varios concursos de acreedores de importantes promotoras
inmobiliarias, no siempre se cumplía con esta obligación,
lo que ha dejado en la más absoluta indefensión a los consumidores
ante la pasividad de las oficinas de consumo municipales y autonómicas.
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INTOLERABLE DOBLE VENTA INMOBILIARIA
POR FALLOS TELEMÁTICOS.
Valor añadido:
Intolerable doble venta inmobiliaria por fallos telemáticos. Guía
práctica inmoley.com financiación inmobiliaria. Mientras
que el comprador de un inmueble compraba un inmueble en una notaría,
un apoderado lo estaba vendiendo a otro comprador o hipotecando. Luego
llegaba la carrera al Registro de la Propiedad y el que tuviese más
suerte. En algunas operaciones inmobiliarias importantes se mandaba a un
vigilante al Registro de la Propiedad por si pasaba algo raro. Todo esto
debería ser historia en la época de la telemática,
pero ya ha habido varios casos de compradores de pisos que cuando han llegado
al Registro el piso que acababan de comprar estaba vendido o hipotecado.
Así que reclamaban al notario. Los notarios con toda la razón
se quejan de que el servicio temático de algunos registros no funciona,
así que han obrado del único modo que pueden. El seguro contratado
por el Notariado por las posibles responsabilidades civiles que se pudieran
derivar de las actuaciones de los notarios pagará los ocho millones
de euros reclamados por las 30 personas físicas y jurídicas
afectadas, unos pagos que actualmente negocian con la compañía
aseguradora La Estrella. El Consejo General del Notariado ha presentado
tres denuncias ante la Dirección General de los Registros y del
Notariado (DGRN), y tiene previsto presentar en fechas próximas
otras 27, por las que solicita que se abra expediente disciplinario a varios
registradores de la propiedad y mercantiles. Según explica el Consejo
General del Notariado, estos registradores han provocado daños económicos
a diversos ciudadanos, por valor de unos 8 millones de euros, porque no
han permitido el acceso telemático de los notarios al contenido
de los libros del registro en el momento de la firma de las correspondientes
escrituras públicas. El Consejo considera que dicho incumplimiento
obedece a la defensa de intereses económicos de los registradores.
A fecha de ningún notario puede acceder telemáticamente
al contenido de los libros de los registros. La información de que
dispone en el momento de firmar la escritura sigue siendo la nota simple
que por fax le remite el registrador. Según los notarios, este incumplimiento
de la Ley por el colectivo registral está desequilibrando el sistema
de seguridad jurídica preventiva: mientras que es ya una realidad
la presentación telemática en los registros de las escrituras
públicas, la información precisa para su redacción
se sigue obteniendo por fax. Tras siete años desde la efectividad
de la ley 24/2001 de medidas fiscales, administrativas y del orden social,
y cuatro de la ley 24/2005 de reformas para el impulso a la productividad,
ninguna autoridad, empleado o funcionario público puede acceder
telemáticamente a los libros del registro, pese a que así
lo establecen ambas normas.
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REINTEGRACIÓN DE INMUEBLES
DADOS EN DACIÓN DE PAGO POR INMOBILIARIAS EN CONCURSO
Valor añadido:
reintegración de inmuebles dados en dación de pago por inmobiliarias
en concurso. Guía práctica inmoley.com relacionada: crisis
inmobiliaria, concurso de acreedores de constructoras y promotoras inmobiliarias.
Hay una gran promotora en concurso de acreedores que se refinanció
mediante daciones en pago a los bancos. Cuando los bancos cerraron sus
posiciones y ante el poco interés del resto de inmuebles la dejaron
caer. El acreedor principal es una entidad pública muy relevante
que no va a dejar pasar el asunto. Quiere reintegrar a la masa los activos
inmobiliarios dados a los bancos como “dación de pago” para cancelar
crédito. Y la razón utilizada es novedosa, por eso hay que
analizarla en taller de trabajo. Según esta entidad las daciones
en pago no se valoraron a precio real de mercado, es decir, si hay infravaloración
hay perjuicio para el resto de los acreedores. Este es un terreno pantanoso
porque hay tasaciones independientes y justifican las daciones en pago,
pero aún así se demuestra que la valoración es incorrecta
se podrían impugnar y retrotraer.
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TEMOR A LAS DECLARACIONES
CULPABLES DE LOS CONCURSOS DE ACREEDORES DE
CONSTRUCTORAS Y PROMOTORAS INMOBILIARIAS.
Valor añadido: Temor
a las declaraciones culpables de los concursos de acreedores de constructoras
y promotoras inmobiliarias. Guía práctica inmoley.com relacionada:
crisis inmobiliaria, concurso de acreedores de promotores inmobiliarios
y constructores. Hasta ahora no ha habido ningún caso relevante
de declaración culpable de un concurso de acreedores, pero empiezan
a sonar casos relevantes. El asunto preocupa a los administradores de las
constructoras e inmobiliarias en estos procesos pues podrían acabar
respondiendo con su patrimonio personal. Un concurso de acreedores se calificará
como culpable cuando en la generación o agravación del estado
de insolvencia hubiera mediado dolo o culpa grave del deudor o, en caso
de persona jurídica, de sus administradores o liquidadores, de derecho
o de hecho. Otro tema que también preocupar es los administradores
concursales inicien acciones rescisorias, esto es, pedir que se anulen
actuaciones que se estima pudieran ser causa de la insolvencia de la empresa,
de modo que se restituirían de bienes, que pasarían a integrar
en el patrimonio de la empresa concursada y aumentarían así
las posibilidades de cobro de sus acreedores.
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VENTA LA FUTURA EDIFICABILIDAD
DE TERRENOS POR UNA INMOBILIARIA EN CONCURSO DE ACREEDORES.
Valor añadido: venta
la futura edificabilidad de terrenos por una inmobiliaria en concurso de
acreedores. Guía práctica inmoley.com relacionada: crisis
inmobiliaria y concurso de acreedores de promotoras y constructoras. En
taller de trabajo se analiza en caso de una inmobiliaria concursada que
compra un terreno recalificable antes del concurso. Entra en concurso y
tiene que pagar un plazo de la compra de este terreno al momento de la
recalificación provisional. Llegado este momento no puede hacer
el pago sin autorización judicial. El juez lo autoriza a fin de
permitir la reventa de la finca que se ha beneficiado de la recalificación.
De este modo se permite la transmisión de la futura edificabilidad
de terrenos de una inmobiliaria en concurso de acreedores. Lo curioso es
que la concursada hubiese recibido cantidades a cuenta para construir en
este suelo, que no hubiese dado los avales que exige la ley y que el mismo
juez no permitiese que se devolviesen las cantidades recibidas a cuenta
indebidamente y no avaladas conforme a derecho.
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EL CONCURSO DE ACREEDORES DE
LLANERA
Valor añadido: el
concurso de acreedores de Llanera. Guía práctica inmoley.com
relacionada: crisis inmobiliaria, concurso de acreedores de constructoras
y promotoras inmobiliarias. ¿Qué conclusiones hay que sacar
del convenio de Llanera?. ¿Qué han aprendido los minoritarios?
¿Qué quitas se han impuesto y que mora hay en el pago?. ¿Qué
pasos se han dado en el concurso de acreedores?. ¿Cómo le
afectará a este acreedor su liquidación?. El plan de viabilidad
de Llanera se prevé desarrollar hasta 13 promociones nuevas entre
2014 y 2025, lo cierto es que la clave está en una promoción
en Catarroja (Valencia) en la que estaban previstas 12.000 viviendas. Este
PAI, conocido como Nou Mil.leni, está paralizado por los tribunales
por falta de recursos hídricos. En todo caso, en el propio plan
de viabilidad, aunque sí cita actuaciones vinculadas a este desarrollo,
como venta de suelo, se olvida de la promoción de viviendas. Los
convenios de las tres sociedades prevén quitas de entre el 25% y
el 50% y un plazo de espera de pagos (mora) a los acreedores de tres años,
con un término de hasta ocho años desde la aprobación
del convenio. El administrador concursal ha explicado que la deuda de la
constructora, que arrastraba un pasivo de 746 millones de euros, se ha
reducido sustancialmente al vender dos activos importantes de Llanera Urbanismo
e Inmobiliaria: 223 fincas rústicas de La Reva (Riba-roja del Turia)
a Lehman Brothers y los terrenos de El Brosquil de Cullera a una patrimonial
de Bancaja. Llanera se convierte en la primera gran compañía
del sector que supera un concurso de acreedores. Los convenios aprobados
contemplan abonar a los acreedores de la matriz el 65% de total de deuda
en un plazo de ocho años, y a los de Llanera Urbanismo e Inmobiliaria
y Patrimonial Arenal el 50% y el 75% de la deuda, respectivamente, también
en un periodo de ocho años. Los tres casos contemplan un plazo de
carencia en el pago de tres años. De su lado, la filial Aldalondo
se suma a las otra cuatro filiales concursadas del grupo que se encuentran
ya en fase de liquidación ( Llanera Construcciones, Obras y Proyectos;
Inversions Monvarla, Entorna Soluciones Medioambientales y Descans Les
Marines), según lo establecido en el auto del Juzgado de lo Mercantil
número 2 de Valencia del pasado mes de julio, que dictó el
fin de la fase común del proceso concursal, la fase de convenio
para la matriz y tres filiales, y la disolución de las otras cuatro.
Antecedentes: viabilidad del PAI Nou Mil•leni en Catarroja el Tribunal
Superior de Justicia de la Comunitat Valencia.
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PROBLEMÁTICA DEL CONCURSO
DEL CONCURSO DE ACREEDORES DE INMOBILIARIAS Y CONSTRUCTORAS
Valor añadido: Problemática
del concurso del concurso de acreedores de inmobiliarias y constructoras.
Guía práctica inmoley.com relacionada crisis inmobiliaria,
concurso de acreedores de promotores inmobiliarios y constructoras. Se
desarrolla un taller de trabajo en el que se analiza la situación
de concurso de acreedores desde la perspectiva del comprador de vivienda
a plazos que ha entregado cantidades a cuenta. Un comprador de una vivienda
que aún no ha sido entregada en escritura pública ni siquiera
es un acreedor sujeto a las reglas de quita y espera, porque la declaración
en concurso no resuelve el contrato privado firmado entre el comprador
y la promotora. Dado que la firma de un contrato de compraventa de vivienda
obliga a ambas partes, el comprador tiene la obligación de atender
sus pagos y el promotor de entregar en plazo la vivienda. Si el comprador
cumpliera pero no así el promotor, entonces surge la figura del
comprador-acreedor. La Ley Concursal sólo permite a los compradores
resolver el contrato y recuperar la entrega a cuenta, si el incumplimiento
del promotor es posterior a la declaración del concurso. Sin embargo,
en la mayoría de los casos el incumplimiento es anterior al concurso
y hay dos soluciones: 1) Seguir pagando los plazos y esperar a que termine
el procedimiento judicial con la incertidumbre de finalmente se construya
la vivienda o que por el contrario se reciba una indemnización.
2) Reconocer al comprador la facultad de resolver, entendiendo que la compraventa
de vivienda es un contrato de tracto sucesivo. En este artículo
se profundiza en las diferentes soluciones y las más favorables
para el comprador de viviendas.
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LA QUITA EN LOS CONCURSOS DE
ACREEDORES DE LAS INMOBILIARIAS.
Valor añadido: La
quita en los concursos de acreedores de las inmobiliarias. Guía
práctica inmoley.com relacionada: crisis inmobiliaria y concurso
de acreedores de promotoras inmobiliarias y constructoras. Límites
de la Quita y la Espera. La Ley del Concurso de acreedores prevé
respecto de los créditos ordinarios, que la quita no exceda de la
mitad del importe de cada uno de ellos, ni la espera de 5 años,
a partir de la resolución judicial que apruebe el convenio. Las
propuestas deberán presentarse acompañadas de un plan de
pagos con detalle de los recursos previstos para su cumplimiento, incluidos,
en su caso, los procedentes de la enajenación de determinados bienes
o derechos de concursado. Estas propuestas de quita o espera con su correspondiente
plan de pagos pueden ir acompañadas de otras previsiones destinadas
a posibilitar el pago de los créditos en los términos que
resulten de tales quita y/o espera. Este límite se supera ampliamente
en el caso de Habitat, en el que se pide una quita del 65% de su pasivo
a bancos y cajas
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ARRENDAMIENTOS.
¿QUÉ HACER CUANDO EL BANCO EJECUTA LA HIPOTECA DE UNA VIVIENDA
EN ALQUILER?
Valor añadido: Arrendamientos.
¿Qué hacer cuando el banco ejecuta la hipoteca de una vivienda
en alquiler?. Quía práctica inmoley.com relacionada: arrendamientos
urbanos de vivienda. En estos casos hay que estar a la fecha del contrato
porque el régimen legal es diferente según sean anteriores
a la reforma Boyer o posteriores. Es un caso que se debe detallar en los
talleres de trabajo por el aumento considerable de ejecuciones de viviendas
en alquiler. Los bancos se están encontrando con mucha vivienda
que se alquila para entorpecer la ejecución y la fase de subasta,
pues una vivienda alquilada no tiene tanta salida como una libre, lo que
puede ocasionar algunas subastas desiertas o minoración relevante
de la vivienda que se subasta, al tener que computar en el precio la ocupación
por alquiler.
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CONCURSO DE ACREEDORES. EL CASO
DE NOZAR
Valor añadido: concurso
de acreedores. El caso de Nozar. Guía práctica inmoley.com
relacionada: crisis inmobiliaria, concurso de acreedores de promotores
y constructores.La inmobiliaria Nozar ha presentado la solicitud
de concurso voluntario de acreedores ante el juzgado de lo Mercantil número
2 de Madrid, tras cerrar sin acuerdo cuatro meses de negociación
con sus bancos y acreedores para intentar reestructurar su deuda de 700
millones de euros, según han informado en fuentes de la empresa.
La empresa intentó cerrar un acuerdo de refinanciación con
entidades financieras que le permitiera hacer frente a los impagos y evitar
el concurso de acreedores, pero dichos encuentros resultaron infructuosos
y la empresa solicitó voluntariamente el concurso. El titular del
Juzgado de lo Mercantil número 2 de Madrid, Pedro Gómez,
desestimó en mayo la demanda de concurso necesario presentada por
Avalatransa contra Nozar por un impago de 311.160 euros. Si
la solicitud de concurso voluntario se hubiese presentado entonces (en
mayo) se habría tenido que acumular a la demanda solicitando la
apertura del procedimiento con carácter necesario y sería
respecto a esta primera sobre la que tendría que pronunciarse antes
el juez. Esto es importantísimo porque el acreedor que insta el
concurso tiene ventajas, mientas que en este caso ahora las ha perdido
y encima tiene que hacer frente a las costas. Seguramente este acreedor
traerá este tema a colación en el concurso de acreedores.
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CONSTRUCCIÓN, LEGAL.
¿CUÁNDO TIENE DERECHO A INDEMNIZACIÓN UN PROMOTOR
INMOBILIARIO POR PARALIZACIÓN DE LA OBRA?
Valor añadido: construcción,
legal. ¿Cuándo tiene derecho a indemnización un promotor
inmobiliario por paralización de la obra?. Guía práctica
inmoley.com relacionada: edificación y obra. En este caso una promotora
inmobiliaria reclama al ayuntamiento una indemnización por daños
y perjuicios por la paralización de una obra. El ayuntamiento
se escuda es que suspendió la construcción de la urbanización
una vez que el Tribunal Superior de Justicia anulase el estudio de detalle.
¿Qué culpa tiene el promotor inmobiliario de que la justicia
anule el estudio de detalle y todas las licencias relacionadas con el mismo?.
Pero al mismo tiempo ¿cómo puede seguir el ayuntamiento con
una urbanización que ha sido paralizada por los tribunales?. ¿Debe
indemnizar el ayuntamiento al promotor inmobiliario o es una causa de fuerza
mayor?. Este caso real debe servir de fundamento a un caso práctico
dentro de taller de trabajo al analizar las ejecuciones de obras de urbanización
encomendadas por los ayuntamientos.
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CONCURSO DE ACREEDORES DE INMOBILIARIAS.
CONVENIO ANTICIPADO SIN DECLARARSE INSOLVENTE
Valor añadido: Concurso
de acreedores de inmobiliarias. Convenio anticipado sin declararse insolvente.
Guía práctica inmoley.com relacionada: concurso de acreedores
de constructores y promotores inmobiliarios. La reforma de la Ley Concursal:
Real Decreto Ley 3/2009". En el caso ejemplo que tratamos en este artículo
y que debe de servir como taller de trabajo se combinan la negociación
de un préstamo sindicado con un convenio anticipado. Al final los
bancos tienen que doblegarse ante el promotor inmobiliario que consigue
refinanciarse contra todo pronóstico aunque tiene que dar a los
bancos el poco activo que le queda, todo esto mezclado con un plan de viabilidad
de una gran auditora que los bancos dicen abiertamente que no se creen.
Esta es una de las novedades de la reforma de la Ley Concursal, que permite
a empresas con dificultades comunicar a los juzgados mercantiles su intención
de negociar un convenio anticipado sin declararse insolvente. La Ley Concursal
de 2003 introdujo la propuesta anticipada de convenio con la finalidad
de facilitar la tramitación del concurso. Sin embargo, la realidad
judicial demuestra un ínfimo uso de esa solución. Analizar
las modificaciones introducidas por el Real Decreto-Ley 3/2009 en esta
materia, orientadas a recuperar la utilidad de la propuesta anticipada.
En el caso que nos ocupa la propuesta presentada cumple con los requisitos
legales de contar con adhesiones superiores al 20% del total de la deuda
concursal y destacó que su acreedor principal (una entidad financiera)
ha respaldado el plan de viabilidad adhiriéndose a la propuesta.
Lo normal es que toda propuesta anticipada de convenio ofrezca tres alternativas
a las que puedan optar los acreedores que pasan por el pago del 80% de
la deuda en un plazo de 7 años, siendo el primer año de carencia;
el pago del 40% de la deuda en un plazo de 4 años, siendo el primero
año también de carencia; o el reembolso del 20% de la deuda
en el plazo de un año. La propuesta de convenio deberá contener
proposiciones de quita o de espera, pudiendo acumular ambas. Respecto de
los créditos ordinarios, las proposiciones de quita no podrán
exceder de la mitad del importe de cada uno de ellos, ni las de espera
de cinco años a partir de la firmeza de la resolución judicial
que apruebe el convenio. Excepcionalmente, cuando se trate del concurso
de empresas cuya actividad pueda tener especial trascendencia para la economía,
siempre que lo contemple el plan de viabilidad que se presente, el juez
del concurso podrá, a solicitud de parte, autorizar motivadamente
la superación de dichos límites. La propuesta de convenio
podrá contener, además, proposiciones alternativas para todos
los acreedores o para los de una o varias clases, incluidas las ofertas
de conversión del crédito en acciones, participaciones o
cuotas sociales, o en créditos participativos. También podrán
incluirse en la propuesta de convenio proposiciones de enajenación,
bien del conjunto de bienes y derechos del concursado afectos a su actividad
empresarial o profesional o de determinadas unidades productivas a favor
de una persona natural o jurídica determinada. Las proposiciones
incluirán necesariamente la asunción por el adquirente de
la continuidad de la actividad empresarial o profesional propia de las
unidades productivas a las que afecte y del pago de los créditos
de los acreedores, en los términos expresados en la propuesta de
convenio. En estos casos, deberán ser oídos los representantes
legales de los trabajadores. En ningún caso la propuesta podrá
consistir en la cesión de bienes y derechos a los acreedores en
pago o para pago de sus créditos, ni en cualquier forma de liquidación
global del patrimonio del concursado para satisfacción de sus deudas,
ni en la alteración de la clasificación de créditos
establecida por la Ley, ni de la cuantía de los mismos fijada en
el procedimiento, sin perjuicio de las quitas que pudieran acordarse y
de la posibilidad de fusión o escisión de la persona jurídica
concursada. Las propuestas deberán presentarse acompañadas
de un plan de pagos con detalle de los recursos previstos para su cumplimiento,
incluidos, en su caso, los procedentes de la enajenación de determinados
bienes o derechos del concursado.
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ARRENDAMIENTOS. ALQUILER
A UNA EMPRESA EN CONCURSO
Valor añadido:
Arrendamientos. Alquiler a una empresa en concurso. Guía práctica
inmoley.com relacionada: crisis inmobiliaria, concurso de acreedores de
promotores y constructores, arrendamientos urbanos, arrendamiento de locales
y oficinas. Cada vez son más las dudas sobre los arrendamientos
de locales y oficinas a empresas que entran en proceso concursal. ¿Se
cobrará el alquiler? ¿a quién reclamar?. Hay que diferenciar
entre las rentas anteriores al concurso y las posteriores. Otra cuestión
es que el lanzamiento de la concursada de una finca propiedad del ejecutante
tras la resolución de la relación arrendaticia no está
comprendido en el ámbito competencial del juzgado del concurso.
La razón es que el juez del concurso tiene jurisdicción exclusiva
y excluyente, entre otras materias, para "oda ejecución frente a
los bienes y derechos de contenido patrimonial del concursado, cualquiera
que sea el órgano que la hubiera ordenado y declarado el concurso
no podrán iniciarse ejecuciones singulares, judiciales o extrajudiciales,
ni seguirse apremios administrativos o tributarios contra el patrimonio
del deudor.
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INMOBILIARIO,
SOLICITUD DE CONCURSO DE ACREEDORES Y CONSECUENCIAS
Valor añadido:
inmobiliario, solicitud de concurso de acreedores y consecuencias. Guía
práctica inmoley.com relacionada: crisis inmobiliaria, concurso
de acreedores de promotores y constructores. Según informa Realia
a la CNMV, el Juzgado de lo Mercantil número 5 de Madrid, en los
Autos que se siguen a raíz de la solicitud de concurso necesario
presentada contra esta sociedad, ha dictado Auto por el que se desestima
dicha solicitud, con expresa condena en costas. El Auto considera probada
la inexistencia de créditos exigibles en la promoción objeto
de discrepancia y que en ningún caso puede entenderse que concurra
un incumplimiento generalizado de pagos. Asimismo, el Juzgado entiende
que no se ha justificado ninguno de los hechos reveladores de la insolvencia
invocados en la solicitud. Según establece expresamente el Auto,
el legislador ha previsto una serie de medidas correctoras que hagan reflexionar
a los acreedores sobre la conveniencia de instar el concurso. En aplicación
de dichas medidas, la solicitante del concurso ha sido condenada expresamente
en costas, cuyo importe prudencialmente estimado por la compañía,
asciende a 5,8 millones de euros (5.839.226 €).
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INMOBILIARIO,
¿CUÁNDO SE ABRE LA FASE DEL CONVENIO EN EL CONCURSO DE ACREEDORES?
Valor añadido: inmobiliario,
¿cuándo se abre la fase del convenio en el concurso de acreedores?.
Caso Martinsa Fadesa: importante precedente. Guía práctica
inmoley.com relacionada: crisis inmobiliaria y concurso de acreedores de
promotoras y constructoras. "La fase de convenio no puede iniciarse hasta
que se resuelva el último de los incidentes sobre impugnación
de la lista de acreedores o el inventario de la fase común, y no
es posible dar una previsión al respecto, si bien parece aventurado
sostener que a finales del año podría iniciarse la fase de
convenio", señaló en un informe el titular del juzgado, Pablo
González-Carreró. Antecedentes: El Ministerio de Economía
informa favorablemente a la propuesta de Convenio de Acreedores de Martinsa
Fadesa El aplazamiento a 8 años sólo se puede justificar
ante la especial relevancia de una empresa en la economía del país,
ya que la Ley Concursal prevé una espera máxima de 5 años,
salvo esta excepción. El Ministerio entiende que, efectivamente,
en el caso de Martinsa Fadesa existe esta especial relevancia, por lo que
da luz verde a la propuesta de Convenio presentada, que prevé pagar
el 100% de la deuda en 8 años. El texto aún debe ser aprobado
por los acreedores.
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INMOBILIARIO, LEGAL,
LAS EJECUCIONES HIPOTECARIAS
Valor añadido:
inmobiliario, legal, las ejecuciones hipotecarias. Guía práctica
inmoley.com relacionada: financiación inmobiliaria, y crisis inmobiliaria
y concurso de acreedores de promotoras y constructoras. Conclusiones del
informe Justicia presentado por el Consejo General del Poder Judicial
(CGPJ). Este estudio alerta sobre el número de concurso de acreedores,
que se ha triplicado en 2008 respecto del año anterior y es previsible
que los presentados en 2009 lleguen a duplicar los del pasado año
y que en 2010 los procedimientos se multipliquen por tres respecto a 2008.
Desde el segundo trimestre de 2008, el incremento de concursos de acreedores
respecto al mismo trimestre de 2007 fue superior al 200%. Uno de cada tres
concursos presentados (el 34,3%) lo fue en el sector de la construcción
y promoción inmobiliaria. El documento destaca que uno de los aspectos
en los que más está influyendo la crisis es en el ámbito
de las ejecuciones hipotecarias, cuya previsión de futuro es “ciertamente
preocupante”, según el CPGJ.
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| INFORMACIÓN PRIVILEGIADA. |
INMOBILIARIO,
CONCURSO
DE ACREEDORES. JORNADA inmoley.com
SOBRE LA REFORMA CONCURSAL DEL REAL DECRETO-LEY 3/2009.
Valor añadido:
inmobiliario, concurso de acreedores. Jornada inmoley.com sobre la
reforma concursal del Real Decreto-Ley 3/2009. Guía práctica
inmoley.com relacionada: Crisis inmobiliario, concurso de acreedores para
promotores y constructores. Este artículo resume los datos más
relevantes de estas jornadas para promotores y constructores a fin de analizar
las ventajas y desventajas del concurso de acreedores. Facilitar la propuesta
de convenio anticipado, tanto para acreedores, como para el deudor, y flexibilizando
el régimen de mayorías para alcanzar las adhesiones necesarias.
Agilización del procedimiento de concurso y reducción de
sus costes. Se pretende reducir la duración del concurso reduciendo
la previsible degradación progresiva de la situación patrimonial
y financiera de la empresa y los costes del proceso. En esta línea
se prevén las siguientes modificaciones: Revisión del sistema
retributivo de los administradores concursales. Se proponen medidas tales
como la limitación de las retribuciones, la creación de un
mecanismo que asegure una percepción mínima a los administradores
de empresas concursadas sin suficientes fondos, y que el pago de los informes
de expertos se haga con cargo a la retribución de los administradores
judiciales. La ampliación del ámbito del procedimiento
abreviado a empresas con un pasivo inferior a 10 millones de euros. Modificaciones
procesales como la clarificación de reglas de impugnación,
la supresión del incidente concursal sobre el auto que conceda o
deniegue autorización judicial cuando ésta es necesaria y
la supresión de la vista como regla general.
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| INFORMACIÓN PRIVILEGIADA. |
INMOBILIARIO,
CONCURSOS DE ACREEDORES DE PROMOTORAS Y CONSTRUCTORAS.
Valor añadido: inmobiliario,
concursos de acreedores de promotoras y constructoras. Curso inmoley.com
relacionado: crisis inmobiliaria, concurso de acreedores de promotoras
inmobiliarias y constructores. Las empresas de la construcción y
del sector inmobiliario suman el 50 por ciento de los concursos presentado
en 2008. Los datos de la Estadística Concursal 2008 del Colegio
de Registradores presentan este año un importante aumento con relación
al ejercicio anterior, pasando de 806 declaraciones de concurso a 2.329
analizadas, además de 369 autos de apertura de fases sucesivas,
72 sentencias de aprobación de convenio y 237 autos de conclusión
de concurso. La mayoría de las empresas concursadas siguen siendo
microempresas y PYME en general, teniendo casi el 37 por ciento de ellas
un pasivo exigible previo a la entrada en concurso inferior a un millón
de euros. En comparación con el año anterior se observa un
crecimiento claro de las cifras patrimoniales medias: los pasivos han pasado
de 5,3 a 11,7 millones medios. En cuanto al empleo, más del 92 por
ciento de las concursadas analizadas tiene menos de 50 trabajadores.
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| INFORMACIÓN PRIVILEGIADA. |
INMOBILIARIO, OTRA PETICIÓN
DE CONCURSO PARA NOZAR
Valor añadido: Avalatransa
ha solicitado de nuevo que se suspenda la tramitación judicial de
la petición de Nozar de negociar un plan anticipado de pagos con
sus acreedores y que, en caso de denegarse esta solicitud, se tenga por
presentada una nueva petición de concurso necesario de acreedores
contra la inmobiliaria. Es su tercera petición para que Nozar sea
declarada insolvente de forma necesaria. En este caso hay una novedad porque
recientemente Nozar admitió su incapacidad para hacer frente a pagos
a proveedores y 17 días desde que el Juzgado de lo Mercantil número
2 de Madrid rechazara la segunda solicitud de Avalatransa. El pasado 12
de mayo, Nozar pidió al juez el nuevo régimen concursal de
protección de cuatro meses para negociar la refinanciación
de su deuda o un plan anticipado de pagos antes de presentar concurso voluntario
de acreedores.
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noticia completa. Suscríbase. No estar perfectamente informado es
demasiado caro. |
| INFORMACIÓN PRIVILEGIADA. |
INMOBILIARIO,
EL CONVENIO ANTICIPADO DE NOZAR SERÁ UN PRECEDENTE EN LA INTERPRETACIÓN
DE LA REFORMA CONCURSAL
Valor añadido: El
Real Decreto-ley 3/2009, de 27 de marzo, de medidas urgentes en materia
tributaria, financiera y concursal ante la evolución de la situación
económica permite que la simple comunicación al Juzgado por
parte de la empresa deudora del inicio de las negociaciones con sus acreedores
para la suscripción de un eventual convenio anticipado sirva para
bloquear cualquier solicitud de concurso de acreedores, por muy documentada
que esté. Según el art. 5.3 del Real Decreto-ley 3/2009,
de 27 de marzo, de medidas urgentes en materia tributaria, financiera y
concursal ante la evolución de la situación económica
“El deber de solicitar la declaración de concurso no será
exigible al deudor que, en estado de insolvencia actual, haya iniciado
negociaciones para obtener adhesiones a una propuesta anticipada de convenio
y, dentro del plazo establecido en el apartado 1 de este artículo,
lo ponga en conocimiento del juzgado competente para su declaración
de concurso. Transcurridos tres meses de la comunicación al juzgado,
el deudor, haya o no alcanzado las adhesiones necesarias para la admisión
a trámite de la propuesta anticipada de convenio, deberá
solicitar la declaración de concurso dentro del mes siguiente”.
La Ley permite entonces negociar su propuesta durante tres meses, sin que
incurra en responsabilidades por no haber solicitado la suspensión
de pagos. Este artículo podría diferir de lo que sostiene
la empresa. "Dicha comunicación no implica que Nozar se encuentre
en concurso de acreedores y con ella se pretende salvaguardar los intereses
empresariales así como los de sus acreedores, trabajadores, clientes
y entidades financieras". Para ello, la inmobiliaria ha contratado los
servicios de la catedrática de Derecho Mercantil Juana Pulgar para
que elabore un informe que muestre la solvencia de la empresa. "Existen
varias interpretaciones de la ley", concede el portavoz de Nozar cuando
se le sugiere que el concurso de acreedores es un paso ineludible. El grupo
inmobiliario Nozar ha comunicado al Juzgado de lo Mercantil número
2 de Madrid su intención de presentar una propuesta anticipada de
plan de pagos a los acreedores en el caso de que no logre cerrar la refinanciación
de los 700 millones de euros de deuda y tuviera que declararse insolvente.
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| JORNADAS / Informe |
INMOBILIARIO,
LA NORMA DE REFINANCIACIÓN DE SOCIEDADES EN CONCURSO DE ACREEDORES
NO SERÁ EFICAZ
Valor añadido:
La aplicación práctica de los requisitos para la refinanciación
de empresas en crisis, recogida en la reforma de la Ley Concursal RDL 3/2009,
no dará resultados, según las conclusiones de unas jornadas
profesionales sobre el concurso de acreedores. Se duda de que la reforma
pueda respaldar a empresas viables a través, por ejemplo, de la
presentación de planes de pagos anticipados (convenio anticipado
de acreedores). Según la administradora concursal de Martinsa Fadesa,
"mientras el Banco de España no modifique las normas que obligan
a las entidades financieras a dotar el 25 por ciento de los créditos
concedidos a empresas en concurso, no vamos a ver convenios anticipados".
El ministerio de Justicia está trabajando en un borrador de reforma
“integral” de la Ley Concursal.
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GUÍA PRÁCTICA DE
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LA CRISIS INMOBILIARIA.
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Concurso de acreedores de promotoras
y constructoras.
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| INFORMACIÓN PRIVILEGIADA. |
EL COMPRADOR SIGUE PAGANDO A
LA PROMOTORA QUE PARALIZA LA OBRA, PERO NO
PUEDE SOLICITAR SU CONCURSO DE ACREEDORES.
Valor añadido: Los
juzgados mercantiles están resolviendo de forma desigual sobre el
derecho que asiste a los particulares a solicitar el concurso de una promotora
inmobiliaria que paraliza la obra. En caso más llamativo ha ocurrido
en Málaga y el juzgado mercantil ha rechazado al comprador esta
posibilidad, entendiendo que los compradores de viviendas que hayan adelantado
cantidades en sucesivos plazos no pueden solicitar el concurso de acreedores
de las promotoras inmobiliarias. Esta decisión conlleva un criterio
restrictivo que genera una limitación de los derechos de los
compradores en un momento de crisis económica. Por otro lado, si
se admitiesen los concursos por los retrasos de obra, no quedaría
promotora inmobiliaria sin su concurso de acreedores.
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| JORNADAS / Informe |
LAS SUBASTAS INMOBILIARIAS
DESPIERTAN EL INTERÉS DE LOS INVERSORES.
Valor añadido: Se
han celebrado unas jornadas de inmoley.com relacionadas con el creciente
interés de las subastas inmobiliarias entre los inversores. Aunque
muchas están quedando desiertas, los precios empiezan a ser muy
interesantes y cada vez son más los inversores que se interesan
por este procedimiento, para lo que exigen contar con todas las garantías.
El temor más común es que el bien inmueble subastado se encuentre
ocupado por un tercero, en cuyo caso el desalojo puede retrasar la toma
de posesión y por lo general el estado del inmueble es lamentable
cuando se recupera. Los asuntos más relevantes de la jornada trataron
sobre los pasos a seguir en la subasta judicial de bienes inmuebles. 1.
La certificación del registro de la propiedad 2. El caso en el que
el inmueble está inscrito en el Registro de la Propiedad a nombre
de otra persona. 3. Comunicación a arrendatarios y ocupantes de
la finca . 4. Valoración de inmuebles para su subasta. 5. Anuncio
de la subasta. 6. Condiciones para poder participar en la subasta judicial
inmobiliaria. 7. Las posturas o pujas. 8. La adjudicación del bien
inmueble. Inscripción registral y cancelación de cargas.
9 La toma de posesión de inmuebles ocupados.
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| JORNADAS / Informe |
CONCURSO DE ACREEDORES,
JORNADA DE ACTUALIDAD CONCURSAL DE LA UNIVERSIDAD DE VALLADOLID.
Valor añadido:
Destacamos los asuntos más relevantes de la jornada sobre actualidad
concursal organizada por la Universidad de Valladolid y el despacho de
abogados Roca Junyent. Destaca el examen de periodo preconcursal, cuando
se empieza a saber en el sector la difícil situación financiera
de la empresa, lo que dificulta los acuerdos a medio plazo con bancos y
proveedores.
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VIVIENDA, LEGAL,
EL SORPRENDENTE CONCURSO DE ACREEDORES DE UNA EMPRESA MUNICIPAL
Valor añadido: El
Juzgado de lo Mercantil número 1 de Málaga ha declarado en
concurso de acreedores la sociedad municipal Gerencia de Compras y Contratación
de Marbella SL, al admitir a trámite la solicitud del Ayuntamiento
ante la imposibilidad de afrontar sus deudas. La Ley Concursal, tal como
refleja el propio auto del establece que «las entidades, organismos
y entes públicos» no pueden presentar concurso de acreedores.
El caso de Marbella ha sido, según el auto, «una excepción».
El juez establece que, a pesar de tratarse de una empresa de participación
cien por cien pública, existe "confusión absoluta" entre
lo que es la sociedad y la actividad realizada por la misma, dado que "parece
más un instrumento utilizado" por anteriores corporaciones para
sortear la normativa de contratación, según reconocen distintas
sentencias judiciales.
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| JORNADAS / Informe |
INMOBILIARIO, LEGAL,
LA REFORMA DE LA LEY CONCURSAL Y LOS CONTRATOS DE TRABAJO.
Valor añadido: Real
Decreto-ley 3/2009, de 27 de marzo, de medidas urgentes en materia tributaria,
financiera y concursal ante la evolución de la situación
económica. La reforma de la ley concursal ha afectado muy positivamente
a los contratos de trabajo. Los expedientes de modificación sustancial
de las condiciones de trabajo y de suspensión o extinción
colectiva de las relaciones laborales, una vez declarado el concurso, se
tramitarán ante el juez del concurso. La administración concursal,
el deudor o los trabajadores de la empresa concursada a través de
sus representantes legales, podrán solicitar del juez del concurso
la modificación sustancial de las condiciones de trabajo y la extinción
o suspensión colectivas de los contratos de trabajo en que sea empleador
el concursado. Pero la adopción de estas sólo podrá
solicitarse del juez del concurso una vez emitido por la administración
concursal el informe previsto, salvo que se estime que la demora en la
aplicación de las medidas colectivas pretendidas puede comprometer
gravemente la viabilidad futura de la empresa y del empleo o causar grave
perjuicio a los trabajadores, en cuyo caso, y con acreditación de
esta circunstancia, podrá realizarse la petición al juez
en cualquier momento procesal desde la declaración de concurso.
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LA CRISIS INMOBILIARIA.
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| INFORMACIÓN PRIVILEGIADA. |
FINANCIACIÓN,
INMOBILIARIO, LA DEUDA DE LOS PROMOTORES CON BANCOS Y CAJAS.
Valor añadido: Los
promotores tienen una deuda de 470.000 millones con Bancos y cajas que
se ven obligados a incorporar en sus balances los inmuebles que están
recibiendo en daciones de pago. De momento solamente los grandes ya
han asumido activos por más de 7.700 millones. Se ha pasado de un
crédito promotor de 10.199 millones en 1992 a 318.032 en 2008, según
la estadística histórica del Banco de España. Si se
añaden los préstamos al sector constructor (151.911 millones),
la deuda del de los promotores en su conjunto asciende a 469.943 millones
al término de 2008, un 2,83% más que el año anterior.
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| INFORMACIÓN PRIVILEGIADA. |
FINANCIACIÓN, INMOBILIARIO,
TASA DE CRÉDITOS IMPAGADOS
Valor añadido:
Los peores pronósticos que vaticinaban tasas de morosidad superiores
al 4% ya se han cumplido, principalmente en las cajas de ahorro. Ahora
circulan nuevos informes que apuntan a un 7%, aunque en público
se siguen apuntando al 5%. El problema podría concentrarse en veinte
cajas de ahorro especialmente expuestas al inmobiliario. El volumen de
créditos dudosos de las cajas ha aumentado desde los 8.600 millones
de euros de enero de 2008 a los 39.300 millones de enero de 2009, con un
incremento del 17% sólo en el primer mes del año.
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| INFORMACIÓN PRIVILEGIADA. |
FINANCIACIÓN, INMOBILIARIO,
LEGAL, EJECUCIONES HIPOTECARIAS
Valor añadido: Según
un estudio estadístico del Consejo General del Poder Judicial (CGPJ),
los procesos de ejecución hipotecaria crecerán un 234% desde
2007 hasta 2009. En 2007 los juzgados civiles registraron un total de 25.943
ejecuciones hipotecarias y se prevé que en 2009 alcancen las 86.681.
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| INFORMACIÓN PRIVILEGIADA. |
INMOBILIARIO,
NOZAR Y LAS CUENTAS ANUALES
Valor añadido:
Es probable que este asunto se decida en base a las cuentas anuales de
Noza. Avalatransa pone en duda las cuentas de 2007 y aporta un informe
de un catedrático que sostiene que las cuentas de 2007 no presentan
una "imagen real de la situación patrimonial" de Nozar, ya que se
han contabilizado operaciones "que son contrarias a las normas y principios
aplicables según el Plan General de Contabilidad". Como la afirmación
es muy genérica ha conseguido del Juez que Nozar tenga que responder
sobre las cuentas de 2008 que, según varios medios, están
formuladas pero no aprobadas y aseguró que desde finales de 2007
Nozar ha realizado 59 operaciones de venta facturando 2.400 millones de
euros. Pero el ataque de Avalatransa se centra en el libro de cuentas
consolidadas de 2007 y su depósito en el Registro Mercantil, así
como el análisis de algunas operaciones realizadas por la inmobiliaria
durante 2008.
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| JORNADAS / Informe |
SUBASTAS INMOBILIARIAS,
SUBASTA DE FINCAS ARRENDADAS
Valor añadido:
En las jornadas inmoley.com de subastas inmobiliarias se ha puesto de relieve
uno de los problemas más frecuentes, que consiste en que la finca
a subastar se encuen¬tra arrendada. El debate surge sobre si el comprador
de una finca arrendada tiene derecho a que termine el arriendo vigente
al verificarse la venta. Se ha puesto de relieve que tras la Ley de Arrendamientos
Urbanos de 3 de noviembre de 1.994 se favorece la inscripción de
los contratos de arrendamiento en el Registro de la Propiedad, lo que produce
los lógicos efectos de publicidad frente a terceros.
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| INFORME |
REFORMA CONCURSAL,
REAL DECRETO-LEY 3/2009, DE 27 DE MARZO, DE MEDIDAS URGENTES EN MATERIA
TRIBUTARIA, FINANCIERA Y CONCURSAL ANTE LA EVOLUCIÓN DE LA SITUACIÓN
ECONÓMICA.
Valor añadido: Incluimos
el texto completo del Real Decreto-ley 3/2009, de 27 de marzo, de medidas
urgentes en materia tributaria, financiera y concursal ante la evolución
de la situación económica. Destacamos las disposiciones transitorias.
La reforma de la Ley 22/2003, de 9 de julio, Concursal es tan amplia que
casi hubiese sido mejor hacer una nueva ley concursal. Por un lado hay
un importante blindaje de la banca a la que se dan garantías para
asegurarse que las operaciones de refinanciación no puedan ser impugnadas
o rescindidas, como ha ocurrido en el caso de la inmobiliaria Martinsa
Fadesa. Las premisas necesarias para evitar una eventual rescisión
son cuatro: que la operación no sea fraudulenta, que la refinanciación
cuente con el respaldo del 60% de los acreedores, que esté acompañada
de un plan de viabilidad avalado por un experto independiente y que los
acuerdos estén documentados por escritura pública. Seguramente
el decreto requerirá de desarrollos reglamentarios. Cobra importancia
la eliminación de la obligación de celebrar una vista para
cada uno de los incidentes concursales que surjan en el procedimiento.
Menos mal porque en el concurso de acreedores de Martinsa Fadesa el juez
ha celebrado 900 vistas para aclarar todos los incidentes concursales presentados
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| INFORMACIÓN PRIVILEGIADA. |
CONCURSO DE ACREEDORES,
HABITAT, LA COMPRA DE DON PISO A FERROVIAL NO ES IMPUGNADA POR NINGÚN
ACREEDOR.
Valor añadido:
El tema de la reintegración respecto a la compra de Ferrovial Inmobiliaria
no se ha planteado por ningún acreedor. Según declaraciones
del juez de lo mercantil responsable del concurso de acreedores de Habitat
ningún acreedor ha impugnado la venta de Ferrovial y se muestra
partidario de evitar contingencias en esta fase del proceso a la espera
del devenir del concurso. En su opinión, cualquier reintegración
ha de ser en una fase final del procedimiento. El tema de la retintegración
subsiste porque según los administradores judiciales la adquisición
de Ferrovial Inmobiliaria en diciembre de 2006 fue una operación
de riesgos implícitos significativos, según el informe hecho
público en el juzgado que tramita su insolvencia, el mercantil
número 3 de Barcelona.
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LA CRISIS INMOBILIARIA.
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Concurso de acreedores de promotoras
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| INFORMACIÓN PRIVILEGIADA. |
PROMOCIÓN INMOBILIARIA,
FINANCIACIÓN, LEGAL, LEY CONCURSAL,
DECRETO LEY DE REFORMA DE LA LEY CONCURSAL.
Valor añadido: El
gobierno ha cedido a las exigencias de los bancos para acceder a las refinanciaciones
de empresas en quiebra técnica. El problema es que estas refinanciaciones
acordadas antes de que las empresas fuesen declaradas en concurso podían
ser rescindidas una vez iniciado el concurso de acreedores. Ahora el gobierno
blinda a los bancos y les da garantías de no rescindibilidad de
las operaciones no fraudulentas derivadas de estos acuerdos y en la restricción
de la legitimación para impugnar tales operaciones. Estas garantías
se condicionan a que la refinanciación cuente con el respaldo de
3/5 de los acreedores, un plan de viabilidad avalado por un informe independiente
y todo ello documentado en escritura pública. Una medida que levantará
ampollas es la revisión del sistema retributivo de los administradores
concursales. Se proponen medidas tales como la limitación de las
retribuciones, la creación de un mecanismo que asegure una percepción
mínima a los administradores de empresas concursadas sin suficientes
fondos, y que el pago de los informes de expertos se haga con cargo a la
retribución de los administradores judiciales. Ley Concursal. Pero
lo más importante es que según Santiago Hurtado, secretario
general técnico del Ministerio de Justicia, la reforma de la Lay
Concursal entrará en vigor una vez
aparezca aprobada en el Boletín Oficial del Estado (BOE). No obstante,
se podrá aplicar con efectos retroactivos en aquellos acuerdos de
refinanciación anteriores a la entrada en vigor de la norma siempre
que todavía no se haya declarado el concurso de acreedores. Es decir,
que se podrá aplicar en el caso de Martinsa Fadesa.
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| INFORMACIÓN PRIVILEGIADA. |
FINANCIACIÓN, LEGAL,
CONCURSO
DE ACREEDORES, MARTINSA FADESA.
Valor añadido: El
juez de lo mercantil ha admitido a trámite el plan de Martinsa Fadesa
para devolver todas sus deudas en 8 años, a pesar de que el informe
del Ministerio de Economía dejaba muchas dudas sobre la relevancia
de la empresa en la economía nacional. El juez se justifica
en que Martinsa Fadesa ha aportado el informe preceptivo del Ministerio
de Economía, que "no contiene objeciones a la concreta superación
del plazo máximo de espera que aquí propone la concursada,
con apoyo en su plan de viabilidad".
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CENTROS COMERCIALES. LEGAL,
FINANCIACIÓN, LEY OMNIBÚS, DIRECTIVA
DE SERVICIOS Y REFORMA DE LA LEY CONCURSAL.
Valor añadido: El
Gobierno tiene previsto aprobar el decreto-ley de reformas estructurales
y de impulso a la actividad económica que contempla la trasposición
de la directiva de servicios en el mercado interior y la reforma de la
Ley Concursal. Muy relevante para los centros comerciales y grandes superficies
será la reforma de la Ley de Comercio que eliminará la segunda
licencia o autorización autonómica. Por su parte, la reforma
de la ley concursal simplificará los trámites procesales
y reforzará el privilegio de los créditos bancarios en caso
de refinanciación de promotoras en estado de quiebra técnica.
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CONSTRUCCIÓN, LEGAL,
CONCURSOS
DE ACREEDORES, SITUACIÓN CONCURSAL ESPAÑOLA.
Valor añadido:
La construcción se encuentra a la cabeza de los sectores con un
mayor número de empresas en situación concursal. Los concursos
de acreedores en constructoras e inmobiliarias es muy elevado, pero su
distribución por autonomías deja en evidencia el gran mal
de la economía española: el monocultivo empresarial de sol
e inmuebles. Si se analiza la destrucción de empresas en porcentajes
respecto a las empresas subsistentes, el dato deja en evidencia la situación
de algunas zonas que de momento sólo dependen del turismo y la agricultura.
La evolución concursal empezó muy fuerte en Cataluña
en el 2008, en el 2009 destacó Murcia y está empezando a
llegar al País Vasco...
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PROMOCIÓN, FINANCIACIÓN,
DUE DILIGENCE DE CAJA CASTILLA LA MANCHA (CCM).
Valor añadido: La
due diligence preliminar ya está concluida según varias fuentes
y la prensa se está haciendo eco de cantidades y actuaciones relevantes.
Esta due diligence es fundamental para la posterior elaboración
del informe de fusión y cifrará el nivel de contingencias
y su provisión. Por otro lado se detallarán las operaciones
inmobiliarias más relevantes. Según la prensa hay un préstamo
a Martinsa Fadesa que debe valorarse especialmente por el momento en el
que se concedió. Otra cuestión será el montante de
las contingencias, a fin de valorar el nivel de ayudas que puede requerir
la fusión. Se trata de la due diligence más relevante de
los últimos años en lo referente al nivel de riesgo inmobiliario
de los bancos y servirá de ejemplo para futuros informes de valoración
inmobiliaria.
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PROMOCIÓN, CRISIS INMOBILIARIA,
CONCURSO DE ACREEDORES, INFORME DEL MINISTERIO
DE ECONOMÍA AL CONVENIO DE MARTINSA FADESA.
Valor añadido:
Según fuentes cercanas al concurso de Martinsa-Fadesa, una vez que
el juez mercantil de La Coruña acepte la propuesta del convenio,
tras recibir el informe favorable del Ministerio de Economía, vendrá
la votación, en la que los minoritarios podrían oponerse
a la prórroga excepcional de 8 años. Se estima la aprobación
del convenio, pues basta con el voto favorable del 50% de los acreedores.
Todo esto dando por seguro que el juez apruebe el convenio, porque en caso
contrario habría que realizar otro convenio y ya sin las ventajas
excepcionales de los 8 años. Esto podría pasar si el juez
considera contradicciones en el informe ministerial, como que la repercusión
de liquidación en la economía nacional. No hay que olvidar
que la autorización de Economía se debe a que la Ley Concursal,
en su artículo 100.1, prevé un periodo máximo de cinco
años para el pago de la deuda, pero en el artículo 100.2
se incluye una excepción para que dicho plazo pueda aumentarse en
el caso de que sean empresas cuya actividad resulte de especial trascendencia
para la economía…
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