Como
profesional con más de una década en el sector de la construcción,
recomiendo la "Guía Práctica de CONSTRUCTION MANAGEMENT -
GESTIÓN INTEGRAL DE LA CONSTRUCCIÓN" por su extensa colección
de casos prácticos, meticulosamente detallados, que no solo ilustran
los desafíos que enfrentamos en nuestro trabajo diario, sino que
también ofrecen soluciones claras y aplicables. Estos ejemplos,
basados en situaciones reales, facilitan la comprensión y la implementación
de las estrategias propuestas. Se trata de un recurso que no se limita
a teorizar, sino que se sumerge profundamente en el corazón de los
desafíos reales del mundo de la construcción y ofrece una
visión clara de cómo enfrentarlos.
Carlos R. López.
Director de Proyectos de Construcción
1. El gestor de la construcción
(Construction Manager) como agente de la edificación.
El contrato de “Construction Management”
no está regulado legalmente.
2. Obligaciones del gestor de la construcción
(Construction Manager).
a. Fase de Diseño Preliminar.
Gestión del Proyecto
Plan de Gestión de Construcción
Selección del Arquitecto.
Gestión del Tiempo
Calendario del Tiempo
Calendario intermedio de la Fase de
Diseño
Gestión del Coste
Estudio de mercado y sistemas constructivos.
Presupuesto del Proyecto y la Construcción
Análisis de Costes
Sistema de Información (SIG)
b. Fase de Diseño.
Gestión del Proyecto
Correcciones al Plan de Gestión
de Construcción
Reunión sobre el Proyecto
Información de la Fase del Proyecto
Reuniones de seguimiento
Examen de la documentación del
Arquitecto
Revisión del Diseño
Aprobación de licencias
Redacción de contratos
Financiación del Proyecto
Gestión del Tiempo
Modificaciones al Calendario Principal
Control del Calendario Intermedio en
la fase de Diseño
Calendario de Construcción previo
a la licitación
Gestión de Costes
Control de costes y Modificación
de Presupuestos
Estudios de Ingeniería de Valor
Sistema de Información
Informes y recomendaciones
Informes comparativos de costes reales
y estimados
Informes de liquidez
Informes de Cambios
c. Fase de Adquisición y contratación.
Gestión del Proyecto
Licitadores preseleccionados
Campaña de Promoción.
Avisos y anuncios
Entrega de documentación.
Reuniones previas a las licitaciones
con el Propietario y el Arquitecto.
Deber de información
Apertura de licitaciones y adjudicación.
Gestión del Tiempo.
Programa de Construcción y Calendario.
Responsabilidad de la constructora.
Gestión de Costes.
Sistema de Información
Informes Comparativos.
Informes de Costes reales de concesión
vs Presupuesto del Proyecto y Construcción
Informes de liquidez
d. Fase de Construcción.
Gestión del Proyecto.
Permisos, Fianzas y Seguros. Verificación
de la documentación del constructor.
Gestión a pie de obra con intervención
del equipo DIP
Administración del contrato por
el Construction Manager.
Reuniones en obra. DIP.
Coordinación de consultores independientes
por DIP.
Autorización de variación
menores por DIP previamente autorizado por el promotor.
Sistema de Órdenes de Cambio
en obra.
Examen de estado de calidad del proyecto.
Procedimiento de solución para
controversias entre el Contratista y el Propietario.
Manuales de funcionamiento, mantenimiento,
garantía de materiales y equipos.
Conclusión Preliminar y Conclusión
Final del proyecto de obra.
Gestión del Tiempo.
Informe del efecto temporal por las
órdenes de cambio.
Calendario de Recuperación.
Gestión de Costes.
Asignación del Costes al Programa
de Construcción.
Derecho de revisión del Constructor.
Estudios de ventaja comparativa.
Pagos.
Sistema de Información.
e. Fase de Post-construcción. Facility
Management.
Gestión del Proyecto
Entrega al promotor de información
y planos de obra terminada.
Materiales y certificados.
Habilitación para el uso del
edificio.
Gestión del Tiempo
Plan de Ocupación efectiva
Gestión de Costes.
Sistema de Información.
Contabilidad final e informes de liquidación
del proyecto.
3. Las responsabilidades y garantías del construction
manager.
a. Intervención del
Construcción Manager en el procedimiento a requerimiento de los
agentes de la edificación demandados.
b. Responsabilidad contractual del
Construction Manager.
c. Responsabilidad penal del Construction
Manager (delito contra la seguridad e higiene en el trabajo y el delito
de riesgo en la construcción).
d. Póliza de Responsabilidad
Civil por los servicios de Construction Management.
TALLER DE TRABAJO Los documentos contractuales.
TALLER DE TRABAJO Errores frecuentes del cliente al momento de
elegir al contratista.
TALLER DE TRABAJO Riesgos específicos del proyecto. 1. Reconocimiento de riesgos.
2. Clasificación de los riesgos
3. El riesgo y los tipos de contrato.
4. Control del Riesgo.
TALLER DE TRABAJO Etapas del proceso de identificación
del riesgo en el contruction management. 1. La identificación y clasificación
del riesgo.
2. El análisis de riesgos.
3. Alternativas a los riesgos.
4. Monitorización del riesgo.
5. Distribución del riesgo entre los intervinientes.
6. Distribución del riesgo entre las partes.
TALLER DE TRABAJO Cláusulas especiales en los contratos
de Construction Management fast track. • El alcance del servicio de construction management
• El tiempo del contrato
• El importe del contrato
• Los procedimientos de pago
• Los subcontratistas
• Ordenes de cambio del cliente
• Condiciones del terreno e información
contractual deficiente
• El plazo de ejecución
• Subsanaciones y garantías
• Seguros
• Terminación del contrato
• Resolución de conflictos
Capítulo
2.
Clases de contratos de Construction Management.
1. Contrato de precio fijo.
2. Contrato basado en un cuadro de mediciones.
3. Contrato para precios unitarios.
4. Contrato por costes reembolsables.
5. Contrato por honorarios fijos o a porcentaje.
6. Contrato por costes objetivo.
7. Contrato asociativo.
8. Contratos BOOT (BOO, BOT, DBFO, etc.).
9. Contrato fast track o de licitación
por etapas.
10. Contratos en serie.
11. Contratos de proyectos y obras (construcción).
12. Contratos con aportación de mano de
obra directa.
13. Contratos tipo gestión. Versión
fast track.
14. Contrato de gestíón de construcción.
15. Contratos de gestión de contratación.
16. Contrato de proyecto y gestión.
17. Contrato de ingeniería.
TALLER DE TRABAJO Elementos esenciales del contrato de construction
management. 1. Partes del contrato de construction management.
2. Las condiciones contractuales del construction
management.
3. Honorarios del construction management.
4. Responsabilidades del contrato de construction
management.
5. Control de calidad del construction management.
6. Seguridad del contruction management.
7. Política de relaciones laborales en
el construction management.
TALLER DE TRABAJO El Construction management como contrato integrado
del proceso de la construcción. Integrated Project
Delivery (IPD). 1. Contratos en la construcción
e Integración de proyectos, Integrated Project Delivery
(IPD).
2. Contrato de Diseño-Licitación-Construcción
(DBB).
a. Diseño-Licitación-Construcción.
(DBB)
b. Diseño- Construcción.
(DB)
c. Diseño- Construcción-Administración-
Mantenimiento. (DBOM)
d. Diseño- Construcción-Financiación-Operación.
(DBFO)
3. El contrato Construction Manager/General Contractor.
(CM/GC)
4. Contrato Integrated Project Delivery. (IPD)
En esta parte
de la guía práctica se desarrollan los formularios a texto
completo.
De este modo
complementamos la formación práctica de todos los temas analizados
previamente en la guía.
El formulario
de la construcción es una pieza clave en la práctica inmobiliaria
y estos modelos actualizados y a texto completo son de gran valor
para el profesional inmobiliario y de la construcción.
PARTE
SEGUNDA
FORMULARIOS
1. Modelo de
Contrato de Construction Management.Relación entre las partes.
Definición del proyecto.
Servicios básicos.
Servicios adicionales.
Duración de los servicios
del Gestor de la construcción GC.
Cambios en los servicios
básicos y remuneración del Gestor de la Construcción.
Responsabilidades del Propietario.
Remuneración de los
servicios del Gestor de la Construcción GC y pago.
Seguro e indemnización
mutua.
Rescisión y suspensión.
Resolución de controversias.
Disposiciones adicionales.
Artículo
1
Relación
entre las partes. Propietario y Gestor de la Construcción GC
1.1. Propietario
y Gestor de la Construcción
1.1.1 Relación
1.1.2 Tratamiento
estándar
1.2 Propietario
y Diseñador
1.2.1 Contrato
entre el Propietario y el Diseñador
1.2.2 Cambios
1.3 Propietario
y Contratistas
1.3.1 Contrato
de Construcción
1.3.2 Formulario
de contrato
1.4 Relación
del GC con otros participantes en el proyecto
1.4.1 Relación
de trabajo
1.4.2 Limitaciones
Artículo
2
Definición
del proyecto
Artículo
3
Servicios
básicos
3.1 Servicios
básicos del GC
3.1.1 Servicios
básicos
3.2 Fase de
diseño preliminar
3.2.1 Gestión
del Proyecto
3.2.1.1 Plan
de Gestión de la Construcción
3.2.1.2 Selección
del diseñador
3.2.1.3 Preparación
del Contrato del Diseñador
3.2.1.4 Orientación
del Diseñador
3.2.2 Gestión
del tiempo
3.2.2.1 Calendario
Principal
3.2.2.2 Calendario
Intermedio de la Fase de Diseño
3.2.3 Gestión
de Costes
3.2.3.1 Estudio
del Mercado de la Construcción:
3.2.3.2 Presupuesto
del Proyecto y la Construcción
3.2.3.3 Análisis
de costes
3.2.4 Sistema
de Información de Gestión (SIG)
3.2.4.1 Establecimiento
del SIG del Proyecto
3.2.4.2 Procedimiento
de la Fase de Diseño
3.3 Fase de
Diseño
3.3.1 Gestión
del Proyecto
3.3.1.1 Correcciones
al Plan de Gestión de la Construcción
3.3.1.2 Reunión
sobre el Proyecto
3.3.1.3 Información
de la Fase de Diseño
3.3.1.4 Reuniones
de seguimiento
3.3.1.5 Examen
de los documentos de diseño
3.3.1.6 Revisiones
de diseño del Propietario
3.3.1.7 Aprobaciones
de las Agencias Reguladoras
3.3.1.8 Otras
condiciones del Contrato
3.3.1.9 Financiación
del Proyecto
3.3.2 Gestión
del tiempo
3.3.2.1 Modificaciones
del Calendario Principal:
3.3.2.2 Control
del Calendario Intermedio de la Fase de Diseño:
3.3.2.3 Calendarios
de Construcción de Prelicitación:
3.3.3 Gestión
de costes
3.3.3.1 Control
de costes
3.3.3.2 Modificación
del Presupuesto del Proyecto y la Construcción
3.3.3.3 Estudios
de Ingeniería de Valor:
3.3.4 Sistemas
de Información de Gestión (SIG)
3.3.4.1 Informes
del Programa
3.3.4.2 Informes
de costes del Proyecto
3.3.4.3 Informe
de liquidez
3.3.4.4 Informe
de Cambios de la Fase de Diseño
3.4 Fase de
Adquisición
3.4.1 Gestión
del Proyecto
3.4.1.1 Licitadores
preseleccionados
3.4.1.2 Campaña
de promoción dirigida a los licitadores
3.4.1.3 Avisos
y anuncios
3.4.1.4 Entrega
de los Documentos de Licitación
3.4.1.5 Reunión
previa a la licitación
3.4.1.6 Información
a los licitadores
3.4.1.7 Apéndices
3.4.1.8 Apertura
de las licitaciones y recomendaciones
3.4.1.9 Reunión
posterior a las licitaciones
3.4.1.10 Contratos
de construcción
3.4.2 Gestión
del tiempo
3.4.2.1 Programa
de construcción previo a la licitación
3.4.2.2 Calendario
Principal
3.4.3 Gestión
de Costes
3.4.3.1 Cálculos
de apéndices
3.4.3.2 Análisis
de Ofertas
3.4.4 Sistema
de Información de Gestión (SIG)
3.4.4.1 Informes
de Mantenimiento de Programa
3.4.4.2 Informes
de costes del Proyecto
3.4.4.3 Informes
de liquidez
3.5 Fase de
Construcción
3.5.1 Gestión
del Proyecto
3.5.1.1 Reunión
anterior a la construcción
3.5.1.2 Permisos,
Fianzas y Seguro
3.5.1.3 Gestión
In Situ y Procedimientos de Comunicación de la Fase de Construcción
3.5.1.4 Procedimientos
de Administración del Contrato
3.5.1.5 Examen
de solicitudes de información, planos de taller, muestras y otras
presentaciones
3.5.1.6 Reuniones
en el sitio del Proyecto
3.5.1.7 Coordinación
de otros consultores independientes
3.5.1.8 Variaciones
menores en la Obra
3.5.1.9 Órdenes
de cambio
3.5.1.10 Subsuelo
y condiciones físicas
3.5.1.11 Examen
de calidad
3.5.1.12 Programa
de seguridad del Contratista
3.5.1.13 Disputas
entre el Contratista y el Propietario
3.5.1.14 Materiales
operativos y de mantenimiento
3.5.1.15 Conclusión
sustancial
3.5.1.16 Conclusión
final
3.5.2 Gestión
del tiempo
3.5.2.1 Calendario
General
3.5.2.2 Programa
de Construcción del Contratista
3.5.2.3 Informe
del Programa de Construcción
3.5.2.4 Efecto
de las órdenes de cambio sobre el Programa
3.5.2.5 Calendarios
de recuperación
3.5.3 Gestión
de costes
3.5.3.1 Lista
de Valores (de cada contrato)
3.5.3.2 Asignación
de costes al Programa de Construcción del Contratista
3.5.3.3 Efecto
de las órdenes de cambio en el Coste
3.5.3.4 Registros
de coste
3.5.3.5 Estudios
de ventaja comparativa
3.5.3.6 Pagos
escalonados
3.5.4 Sistema
de Información de Gestión (SIG)
3.5.4.1 Informes
de Mantenimiento del Programa
3.5.4.2 Informes
de coste del Proyecto
3.5.4.3 Modificaciones
del Presupuesto del Proyecto y la Construcción
3.5.4.4 Informes
de liquidez:
3.5.4.6 Informes
de orden de cambio
3.6 Fase de
postconstrucción
3.6.1 Gestión
del Proyecto
3.6.1.1 Documentos
de registro
3.6.1.2 Materiales
y certificados de funcionamiento y mantenimiento
3.6.1.3 Permiso
de ocupación
3.6.2 Gestión
del tiempo
3.6.2.1 Plan
de Ocupación
3.6.3 Gestión
de costes
3.6.3.1 Órdenes
de cambio
3.6.4 Sistemas
de Información de Gestión (SIG)
3.6.4.1 Informes
de liquidación
3.6.4.2 Informes
del SIG sobre ocupación
Artículo
4
Servicios
adicionales
Artículo
5
Duración
de los servicios del gestor de la construcción
Artículo
6
Cambios en
los servicios básicos del gestor de la construcción y Remuneración.
6.1 Cambios
de propietario
6.2 Autorización
Artículo
7
Responsabilidades
del propietario.
Artículo
8
Remuneración
de los servicios del GC y pago
8.1 Base de
la remuneración
8.2 Coste
más Honorarios Fijos
8.2.1 Remuneración
por los Servicios Básicos
8.2.2.1 Gastos
Directos
8.2.4 Pago
8.2.5 Remuneración
por Servicios Adicionales
8.3 Precio
Global
8.3.1 Remuneración
por Servicios Básicos:
8.3.2 Gastos
Directos
8.3.3 Pagos
8.3.4 Remuneración
por Servicios Adicionales
8.4 Tarifas
Facturables Fijas
8.4.1 Remuneración
por Servicios Básicos
8.4.5 Remuneración
por Servicios Adicionales
Artículo
9
Seguro e indemnización
mutua
9.1 Seguro
de responsabilidad del Gestor de la Construcción
9.1.1 Responsabilidad
general
9.1.4 Responsabilidad
profesional
9.2 Seguro
del Propietario
9.3 Avisos
y recuperación
9.4 Renuncia
o subrogación
9.5 Indemnización
Artículo
10
Rescisión
y suspensión
10.1 Rescisión
10.2 Suspensión
Artículo
11
Resolución
de contrato.
Artículo
12
Confidencialidad.
12.1 Confidencialidad
12.3 Preferencia
de ley
12.4 Alcance
del Contrato
12.5 Divisibilidad
12.6 Significado
de los términos
12.7 Notificaciones
2. Modelo de Pliego
de contrato de Construction Management. Gerencia de Construcción
en régimen de precio máximo garantizado. (Caso
real).
Cláusula
1.- Objeto del contrato y necesidades administrativas a satisfacer.
Cláusula
2.- Justificación del contrato.
Cláusula
3.- Duración del contrato.
Cláusula
4.- Lugar de prestación.
Cláusula
5.- Condiciones
Cláusula
6.- Código
Cláusula
7.- Precio
Cláusula
8.- Sistema de determinación del precio de referencia del contrato
Cláusula
9.- Crédito presupuestario
Cláusula
10.- Tramitación
Cláusula
11.- Procedimiento de adjudicación
Cláusula
12.- Forma de adjudicación
Cláusula
13- Plazo de presentación de proposiciones
Cláusula
14.- Documentación a presentar, forma y contenido de las proposiciones.
Cláusula
16.- Proposiciones temerarias o desproporcionadas
Cláusula
17.- Garantías
Cláusula
18.- Mesa de contratación
Cláusula
19.- Criterios objetivos que servirán de base a la adjudicación
Cláusula
20.- Plazo de adjudicación del contrato
Cláusula
21.- Formalización del contrato
Cláusula
22.- Validación del poder de representación
Cláusula
23.- Obligaciones y responsabilidades de orden social.
Cláusula
24.- Programa de trabajo
Cláusula
25.- Seguros
Cláusula
26.- Presentación de certificados de Hacienda y de Seguridad Social
Cláusula
27.- Gastos de publicidad
Cláusula
28.- Revisión de precios.
Cláusula
29.- Cesión
Cláusula
30.- Subcontratación
Cláusula
31.- Plazo de garantía
Cláusula
32.- Plazo de recepción del contrato
Cláusula
33.- Causas especiales de resolución
Cláusula
34.- Penalidades
Cláusula
35.- Ejecución defectuosa
Cláusula
36.- Confidencialidad de los datos del contrato.
Cláusula
37.- Protección de datos de carácter personal
Cláusula
38.- Domicilio a efectos de notificaciones
Cláusula
39.- Facultad del Consorcio sobre mantenimiento de estándares de
calidad en la prestación del servicio.
Cláusula
40.- Sumisión a la normativa
Cláusula
41.- Incompatibilidades específicas
