CONSTRUCTION MANAGEMENT.

GESTIÓN INTEGRAL DE LA CONSTRUCCIÓN.

• + Formularios

• 575 págs.

• El propósito del Construction Management (CM) es controlar el tiempo, el coste y la calidad de un proyecto, lo que a veces se denomina "restricción triple" ("triple constraint.") de un proyecto. 
• El Construction Management (CM) es compatible con todos los sistemas de entrega de proyectos, incluidos el diseño (“design-build”), la preparación de ofertas (“design-bid-build”), el CM a riesgo y asociaciones público-privadas (“CM At-Risk and Public Private Partnerships”). 
• El mercado demanda gerentes de construcción (construction manager).
• El construction manager es el profesional responsable de gestionar la contratación necesaria (materiales, empresas industriales, profesionales, etc.) para la ejecución material de la obra y de coordinar todos estos contratos, garantizando el cumplimiento de los objetivos establecidos de planificación, costes y calidad de la operación.

a. Construction Project Management (CM) y técnicas especializadas de gestión de proyectos
b. Compatibilidad del Construction Management con el Design-bid-build, design-build, CM At-Risk y Public Private Partnerships.
c. Funciones del gerente de construcción (construction manager).
d. Etapas de intervención del Construction Management.

Programación y viabilidad del edificio proyectado.
Diseño de la obra.
Asignación del equipo de obra.
Comprobaciones de preconstrucción.
Fase de adquisición de materiales de obra.
Cronograma e inicio de obra.
Documentación de la actividad de construcción
Mediación en la fase de obra.

¿Qué es la gestión integrada de obras “construction management”?

1. Un constructor manager (gestor de obras) consigue que el cliente pueda ser su propio constructor.
2. Funciones de la construction management o gestión de obras.

a. Antes de empezar la obra.

• Auditoria inicial al proyecto.
• Solicitud de ofertas y adjudicación de obras.
• Elaboración de estudios económico, control económico y de plazos de las obras.
• Estudios económicos previos a la compra.

b. Durante la obra.

• Posible dirección de la ejecución de las obras.
• Coordinación de técnicos y contratistas intervinientes en la obra.
• Gestión administrativa-técnica con ayuntamientos, consejerías y compañías suministradoras.
• Seguimiento de la obra.
• Planning de la obra.
• Documentación y libros de actas del proceso de monitorización.
• Control de calidad de la obra.
• Licencia y entrega del inmueble construido.
• Control documental.

TALLER DE TRABAJO
La profesión de gerente de construcción (construction manager).
Función del de gerente de construcción (construction manager).
Tareas del gerente de construcción (construction manager).

TALLER DE TRABAJO
“Construction Management” (CM) como metodología para la ejecución de proyectos de construcción y herramienta de gestión de riesgos.
1. El “Construction Management” (CM) COMO metodología para la ejecución de proyectos de construcción y estrategia de contratación.
2.  El “Construction Management” (CM) se conoce como “fast track” (vía rápida, en inglés).
3. El “Construction Management” (CM) y la subcontratación.
4. Organigrama de la gestión del proyecto mediante el “Construction Management” (CM).
4. El control decisorio del cliente mediante el “Construction Management” (CM).
5. El diseño del proyecto de construcción mediante el “Construction Management” (CM).

TALLER DE TRABAJO
¿Qué es el Construction Management? ¿Qué es un Construction Manager o Gerente de construcción?

TALLER DE TRABAJO. 
La función de un Construction Project Manager 
1. Responsabilidades del Construction Project Manager. 
2. Funciones del Construction Project Manager. 
3. Supuestos en que el Construction Project Manager selecciona al contratista/constructor. 

a. Métodos de selección del contratista 

1. Selección de oferta más baja 
2. Selección del mejor valor 
3. Selección basada en calificaciones 

b. Tipos de contrato 

1. Precio cerrado 
2. Precio por unidades de obra 
3. Coste fijo más tarifa variable 
4. Precio máximo garantizado 

4. Procesos del Construction Project Management. 

a. Iniciación del proyecto 
b. Fase de planificación 

• Gestión de alcance (scope management) y estructura de desglose del trabajo (work breakdown structure WBS). 
• Gestión de riesgos (“risk management”). 
• Plan de comunicación 

c. Fase de ejecución, monitorear y controlar. 
d. Fase de Cierre (Cierre) 

5. Programación de proyectos 

a. Cuadros de Gantt 
b. Programación de la línea de equilibrio (“Line of balance scheduling”) 
c. Método de ruta crítica (“Critical path method”). 
d. Q-Scheduling 

6. Presupuesto en la gestión de proyectos de construcción 

a. Análisis del proyecto 
b. Estimación del presupuesto 
c. Monitoreo del coste 
d. Contabilidad 

7. El aspecto legal de un Construction Project. 

TALLER DE TRABAJO
La importancia del Construction Management en la época de la subcontratación generalizada por las grandes constructoras.
1. Construction Manager independiente de la gerencia y ejecución de la obra.
2. La misión: gestionar y coordinar las ejecuciones de las unidades de obra a realizar por parte de las empresas subcontratistas.
3. Retribución del construction manager.
4. Diferencias entre el Project Management y el Construction Management.

TALLER DE TRABAJO
¿Qué es realmente el construction management CM (gestión de la construcción)?
1. Programar y coordinar tanto el diseño como la construcción, mejorando la viabilidad constructiva del diseño.
2. La comunicación entre los clientes y los subcontratistas a través del Construction Manager CM.
3. Ventajas.

• Aumenta la certidumbre sobre el coste de las modificaciones del diseño o la ejecución.
• Flexibilidad y control esenciales para los clientes con proyectos “fast-track”
• El CM asume el papel que el contratista general dividendo los trabajos en paquetes distintos y claramente definidos.
• Con la contratación del “Construction Manager”, cada paquete de obras se licita competitivamente para garantizar el mejor valor posible para el cliente.
• El diseño del proyecto puede desarrollarse durante la fase de construcción, puesto que cada paquete de obras se contrata por separado.
• El CM sintoniza el interés de la ejecución de la construcción con los intereses del cliente.

TALLER DE TRABAJO
Funciones del construction management (gestión de la construcción).

TALLER DE TRABAJO
Funciones del gerente de construcción (construction manager).
1. Construction Project Management (CM) y técnicas especializadas de gestión de proyectos
2. Compatibilidad del Construction Management con el Design-bid-build, design-build, CM At-Risk y Public Private Partnerships.
3. Funciones del gerente de construcción (construction manager).
4. Etapas de intervención del Construction Management.

• Programación y viabilidad del edificio proyectado.
• Diseño de la obra.
• Diseño esquemático
• Desarrollo del diseño (DD)
• Documentos contractuales (CD)
• Asignación del equipo de obra.
• Comprobaciones de preconstrucción.
• Fase de adquisición de materiales de obra.
• Cronograma e inicio de obra.
• Documentación de la actividad de construcción
• Diarios
• Informes de campo diarios
• Mediación en la fase de obra.

TALLER DE TRABAJO 
¿Qué es un plan de gestión de la construcción (“Construction Management Plan - CMP”)? 
1. Tres respuestas según el sujeto. 

• Según el cliente 
• Según el contratista. 
• Según una administración contratante (ej. Ayuntamiento). 

2. El mejor plan de construcción es el que visualiza como quedará la construcción terminada. 
3. El plan de gestión de la construcción (“Construction Management Plan - CMP”). 

a. Secciones. 

• Beneficio empresarial 
• Viabilidad / permiso de planificación 
• Descripción del Proyecto 
• Gerente / equipo de construcción del cliente 
• Diseño de proyecto 
• Proceso de licitación y contratación. 
• Proceso de construcción 
• Ocupación y período de responsabilidad por defectos. 
• Evaluación después de la ocupación 

b. Gestión de proyectos. Cronograma y los costes del proyecto. 
c. Programas informáticos y BIM. 

4. Urbanismo y medioambiente complementario del construcción (“Construction Management Plan - CMP”). 

TALLER DE TRABAJO
Construction Management a riesgo. Riesgo asumido por el Construction Management para garantizar un precio máximo de la obra.

TALLER DE TRABAJO
Las promotoras inmobiliarias españolas aplican fórmulas más complejas y colaborativas como el proyecto y obra, llave en mano, construction management y promoción delegada.

TALLER DE TRABAJO
Castos prácticos de Construction Management en España.

• Caso 1
• Caso 2

TALLER DE TRABAJO
Software del Construction Management. Programas informáticos de la gestión de construcción.

• Procore
• FINALCAD
• GenieBelt
• Smartsheet.com
• EZOfficeInventory
• UDA ConstructionSuite
• CMiC
• ePROMIS Construction ERP
• Priority Matrix
• Paskr Project Management Suite
• HeavyJob
• Dynamics SL por Microsoft
• QuickBase
• BIM Track
• Touchplan.io
• IHMS
• Onware
• PayPanther
• Contractors Cloud
• iSqFt para Contratistas
• ProEst

1. Ventajas de la gestión Integrada de Construcción (“Construction Management”) (DIC)

a. Ventajas
b. Desventajas
c. ¿Cuándo es recomendable la Dirección Integrada de Construcción (DIC)?

2. Project Management y el Construction Management y, más recientemente, el Management Contracting.

• El coste.
• El plazo.
• La calidad.
• La satisfacción.

Transparencia en la gestión y ejecución de la obra y asun¬ción de los riesgos por desviaciones presu-puestarias, pues se garantiza un precio máximo (PMG).

3. Ventajas del Construction Management durante la fase previa a la construcción. Acuerdo de intenciones del Construction Management.

a. Durante la Fase de Preconstrucción
b. Durante la fase de construcción.

TALLER DE TRABAJO
Ventajas y desventajas del Construction Management.
1. Ventajas del Construction Management.
2. Desventajas del Construction Management.

TALLER DE TRABAJO
Ventajas del Construction Management. Gerencia de Construcción.
1. El promotor lidera el proyecto de construcción asistido por un Construction Manager.
2. Flexibilidad de un Precio Máximo Garantizado (PMG) y ventaja de un “Llave en mano”.
3. Ahorro de entre un 5% a un 15% del coste de construcción.
4. Reparto del riesgo entre el Construction Manager y múltiples contratistas.
5. Se evita la subcontratación.
6. Transparencia en pagos a proveedores.
7. Mayor cualificación profesional.

• El consultor en la dirección Integrada de Construcción (“Construction Management”) (DIC)

1. ¿Qué hace el consultor en la Dirección Integrada de Construcción (“Construction Management”) (DIC)?

a. Definición de la Dirección Integrada de Construcción (“Construction Management”) (DIC).
b. El DIC es un consultor.
c. El cliente contrata directamente asesorado por el consultor DIC. Los riesgos son del cliente, no del consultor DIC.
d. El DIC se rige por un contrato de obra pero no es un constructor, es un comisionista.
e. ¿Qué diferencia hay entre un DIC y un DIP?

2. ¿Por qué se utiliza el DIP o DIC (Construction Management)?

a. Ventajas
b. Desventajas
c. ¿Cuándo es recomendable la Dirección Integrada de Construcción (DIC)?

3. ¿Qué diferencia hay entre Constructor y “Constructor manager”?
4. ¿Quién está entre el Promotor y el Constructor manager? El Project Manager.
5. ¿Qué es el equipo de proyecto?
6. ¿Se puede contratar únicamente algunos servicios del DIC?

a. Gestión de Costes. Cost management.
b. Monitorización de Proyectos. Project Monitoring
c. Gestión del diseño. Design Management.
d. DIPC +Dirección Facultativa.
e. DIPC + Ingeniería.
f. Due Diligence edificatoria.

TALLER DE TRABAJO
Construction Management. Dirección Integrada de Proyecto de la fase de obra civil. Professional Construction Management ó Dirección Profesional de  Construcción (DPC).
1. ¿Es lo mismo Construction Management que Dirección Integrada de Proyecto (DIP). Professional Construction Management ó Dirección Profesional de Construcción (DPC)?
2. Las consultoras. Construction manager.
3. Servicios incluidos

a.  Edificación básica.

1. Con la propiedad
2. Con el proyectista
3. Con el emplazamiento del proyecto

b.  Edificación de detalle.

1. Planificación detallada del proyecto (PERT).
2. Fase de planificación previa.
3. Fase de diseño.

TALLER DE TRABAJO
El Contrato de Dirección Integrada de Proyecto.
1. Objeto del contrato.
2. Servicios a prestar por la DIP en la etapa de redacción de proyecto.

CHECK-LIST 

1. Contenido del Construction Management

• La planificación, organización, ejecución y control de obras.
• La gestión, negociación y organización de compras y subcontratos.
• La Gestión de la Calidad, Seguridad y Medioambiente.
• Saber presentar, presupuestar y contratar los servicios de construcción.
• Saber cómo ampliar y optimizar la gestión de la dirección de una  empresa constructora.
• La planificación y el estudio económico de una obra.
• El proceso de contratación de la obra y el contrato con el cliente.
• El control de costes.
• Las compras y las subcontrataciones.
• La organización de la obra y los agentes que intervienen.
• La supervisión de las obras en los aspectos técnicos y administrativos.

2. ¿Cuáles  son  los  conocimientos,  herramientas  y  habilidades  necesarias  para  planificar, dirigir y controlar el proceso completo de ejecución de una obra, en  relación a aspectos técnicos, económicos y de plazo?
3. ¿Cuáles son las responsabilidades de los agentes que intervienen en el proceso  de construcción?
4. ¿Cuáles son los diferentes tipos de contratos, cláusulas y riesgos de los mismos?
5. ¿Cómo gestionar las compras de las obras y optimizar la elección de proveedores  mediante la redacción de un procedimiento completo y eficaz?
6. ¿Cómo planificar y gestionar en las obras los aspectos de Calidad, Seguridad y  Medio Ambiente?
7. ¿Cómo  analizar  y  adquirir  las  funciones  propias  de  un  gerente  (manager):  planificar, organizar, coordinar, dirigir y controlar?
8. ¿Cómo  participar  en  concursos  públicos  y  privados  con  objeto  de  contratar  obras para nuestra empresa?
9. ¿Cómo gestionar correctamente los residuos de la construcción para cumplir la  legislación medioambiental de cada país y evitar sanciones?
10.  Control de la obra.

Reuniones de control.
Control de las actividades significativas.
Variaciones en las obras.
Actualizaciones.
Finalización de las obras.
Documentos a considerar.
Archivo.
Gestión de compras y  subcontratos
Designación del equipo de obra.
Estudio de los documentos contractuales.
Estudio del entorno de la obra.
Trámites iniciales.
Organización de la obra.
Gestión de la obra.
Planificación de los plazos de ejecución.
Planificación económica.
Los recursos.
Control de la ejecución de plazos y costes de las obras.
Riesgos originados por las desviaciones del presupuesto.
Acta de recepción.
Seguridad en las obras
Plan de Calidad.
Plan de Gestión Medioambiental.

• Etapas del Construction Management.

1. Fases de diseño y análisis de viabilidad.
2. Etapa previa al inicio de obra y asignación de responsabilidades.

• Director del proyecto
• Administrador del contrato
• Superintendente
• Ingeniero de campo

3. La etapa de adquisición de materiales.
4. Etapa de ejecución de obra. Calendario de hitos de obra.

• Diarios de obra
• Registros de seguimiento
• Informes de campo
• Mediación

1. El ciclo de vida de un proyecto de edificaciones.
2. La Estrategia de contratación.
3. Fases y guía estratégica para la contratación en proyectos de edificación.

a. Análisis de las necesidades del proyecto.
b. Análisis macro.
c. Análisis de fortalezas y debilidades de las recomendaciones.
d. Análisis de puntuaciones de las alternativas.

TALLER DE TRABAJO
Causas de los retrasos en la obras.
1. Causas de retrasos en la obra ocasionados por el promotor.
2. Causas de retrasos ocasionados por el contratista.
3. Clasificación de los retrasos en construcción
4. Asignación de responsabilidades por los retrasos de la obra.

a. Retrasos no excusables.
b. Retrasos Excusables. 
c. Retrasos compensables.
d. Retrasos no compensables.

5. Origen de los retrasos.

• Retrasos independientes.
• Retrasos en serie.
• Retrasos concurrentes.

6. Retrasos temporales.
7. Métodos para el análisis de retrasos en construcción.
8. Análisis de las causas del retraso en la obra.

a. Clasificación de los cinco niveles.

Nivel 1. Tiempo
Nivel 2. Métodos Básicos
Nivel 3. Métodos Específicos
Nivel 4 Implementaciones Básicas
Nivel 5. Implementaciones específicas

b. Métodos de la ASCE.

1. Método As-planned vs. As-built
2. Método Impact As-planned
3. Método Collapse As-built
4.  Método Time Impact Analysis [TIA]
5. Método Window Analysis
6. Método Contemporaneous Period Analysis [CPA]

c. Validación de recursos para la aplicación de los métodos.

Selección, validación y rectificación del cronograma de “línea base”

Recursos, reconstrucción y validación del cronograma As-built

Recursos, reconstrucción y validación del cronograma As-built

TALLER DE TRABAJO
Esquemas generales del Construction Management

TALLER DE TRABAJO
Esquemas de etapas de una obra en la relación inversor,  proyectista y Construction Manager.

TALLER DE TRABAJO
Folleto de empresa de Construction Management

• Primero fue el Project Management y ahora convive con el Construction Management.

1. Project Management y el Construction Management y, más recientemente, el Management Contracting.
2. Ventajas del Management Contracting.

a. Durante la fase previa a la construcción. Acuerdo de de intenciones del Construction Management.
b. Durante la fase de construcción.

1. La importancia de los contratos de Dirección Integrada de Proyecto (DIP) para la asignación y control de riesgos en los contratos de obra pública

• ¿En qué consisten los contratos de gerencia de proyecto y de gerencia de construcción?

a. Project Management
b. Construction management.

2. Subcontratos complementarios del Construction Management: control de calidad y arbitraje de conflictos.

• Gerente de Proyecto o de Construcción y Controlador de calidad.

TALLER DE TRABAJO
Consultoría de la gestión integrada de construcción como aplicación parcial del Project Management.

TALLER DE TRABAJO
Ingeniería tipo asesoría externa. Contrato de asesoramiento construction management.

TALLER DE TRABAJO
Esquemas de la relación Project Manager - Construction Manager

• Clases de Construction Management.

1. Management Contracting. “Fast Track”. Simultanear diseño y construcción.
2. Precio máximo garantizado (PMG).

a. ¿Qué es el contrato de Precio Máximo Garantizado (PMG)?
b. Contratos de Precio Máximo Garantizado (PMG): libros abiertos “open book”. Contratos OBE.

• Características de los  Contratos OBE
• Metodología de la estimación acordada.
• Ventajas de los Contratos OBE

c. El precio máximo garantizado en la gestión de la construcción a riesgo (construction management at risk) + openbook + GMP.

3. Tipos de Contratos  de Construction Management.

ACM (Agency Construction Manager)
OCM (Owner Construction Manager)
GMPCM (Guaranteed Maximum Price CM)
XCM (Extended Construction Management)
a) Design-XCM
b) Contractor- XCM
c) Contractor/Constructor - XCM

1. La construcción Fast Track.
2. Ventajas e inconvenientes de la construcción con Fast Track
3. Características y seguros para el control de riesgo en el Fast Track.

TALLER DE TRABAJO
“Fast Track”. Sistema de división de la obra por lotes.

TALLER DE TRABAJO
Los riesgos inherentes  en la construcción fast track.

TALLER DE TRABAJO
Fast-track, un sistema que permite que la construcción  empiece antes de que se haya culminado el diseño.
1. No todos los  proyectos fast-track son “llave en mano”.
2. Precauciones antes de contratar un Construction Management fast track.

TALLER DE TRABAJO
Contratos de ingeniería “fast track”.
1. Contratos de ingeniería “fast track”.
2. Proyecto de ingeniería según requiera la fase de obra (fast track).

TALLER DE TRABAJO
El Project Manager recomienda la estrategia de contratación de las obras ("Construction Management" como uno de los métodos "fast track" con un diseño de una estructura de costes o Cost Plan o modelos PFI/PPP y los contratos de diseño y construcción).

• Ejemplo de centros comerciales en los que se adoptar un modelo de "Construction Management", porque so comercialización se paralela a la construcción con lo que hay que adaptarse a las exigencias de los arrendatarios.

• BIM aplicado al construction management.

1. Consultor BIM.
2. Auditor BIM. Gestor de contenidos BIM.
3. BIM Project Manager. Coordinador de projectos BIM.
4. BIM Modeller. Fotogrametría.
5. Técnico de informática BIM.
6. BIM Facility manager. Gestión de edificios mediante sistemas informáticos BIM.
7. BIM Lean construction. El BIM a pie de obra.
8. Técnico BIM en diseño de prefabricados.
9. Técnico BIM en impresión 3D.

• El contrato de construction management.

1. El  gestor de la construcción (Construction Manager) como agente de la edificación.

• El contrato de “Construction Management” no está regulado legalmente.

2. Obligaciones del gestor de la construcción (Construction Manager).

a. Fase de Diseño Preliminar.

Gestión del Proyecto

Plan de Gestión de Construcción

Selección del Arquitecto.

Gestión del Tiempo

Calendario del Tiempo

Calendario intermedio de la Fase de Diseño

Gestión del Coste

Estudio de mercado y sistemas constructivos.

Presupuesto del Proyecto y la Construcción

Análisis de Costes

Sistema de Información (SIG)

b. Fase de Diseño.

Gestión del Proyecto

Correcciones al Plan de Gestión de Construcción

Reunión sobre el Proyecto

Información de la Fase del Proyecto

Reuniones de seguimiento

Examen de la documentación del Arquitecto

Revisión del Diseño

Aprobación de licencias

Redacción de contratos

Financiación del Proyecto

Gestión del Tiempo

Modificaciones al Calendario Principal

Control del Calendario Intermedio en la fase de Diseño

Calendario de Construcción previo a la licitación

Gestión de Costes

Control de costes y Modificación de Presupuestos

Estudios de Ingeniería de Valor

Sistema de Información

Informes y recomendaciones

Informes comparativos de costes reales y estimados

Informes de liquidez

Informes de Cambios

c. Fase de Adquisición y contratación.

Gestión del Proyecto

Licitadores preseleccionados

Campaña de Promoción. Avisos y anuncios

Entrega de documentación.

Reuniones previas a las licitaciones con el Propietario y el Arquitecto.

Deber de información

Apertura de licitaciones y adjudicación.

Gestión del Tiempo.

Programa de Construcción y Calendario. Responsabilidad de la constructora.

Gestión de Costes.

Sistema de Información

Informes Comparativos.

Informes de Costes reales de concesión vs Presupuesto del Proyecto y Construcción

Informes de liquidez

d. Fase de Construcción.

• Gestión del Proyecto.

Permisos, Fianzas y Seguros. Verificación de la documentación del constructor.

Gestión a pie de obra con intervención del equipo DIP

Administración del contrato por el Construction Manager.

Reuniones en obra. DIP.

Coordinación de consultores independientes por DIP.

Autorización de variación menores por DIP previamente autorizado por el promotor.

Sistema de Órdenes de Cambio en obra.

Examen de estado de calidad del proyecto.

Procedimiento de solución para controversias entre el Contratista y el Propietario.

Manuales de funcionamiento, mantenimiento, garantía de materiales y equipos.

Conclusión Preliminar y Conclusión Final del proyecto de obra.

• Gestión del Tiempo.

Informe del efecto temporal por las órdenes de cambio.

Calendario de Recuperación.

• Gestión de Costes.
• Asignación del Costes al Programa de Construcción.
• Derecho de revisión del Constructor.
• Estudios de ventaja comparativa.
• Pagos.
• Sistema de Información.

e. Fase de Post-construcción. Facility  Management.

Gestión del Proyecto

Entrega al promotor de información y planos de obra terminada.

Materiales y certificados.

Habilitación para el uso del edificio.

Gestión del Tiempo

Plan de Ocupación efectiva

Gestión de Costes.

Sistema de Información.

Contabilidad final e informes de liquidación del proyecto.

3. Las responsabilidades y garantías del construction manager.

a. Intervención del Construcción Manager en el procedimiento a requerimiento de los agentes de la edificación demandados.
b. Responsabilidad contractual del Construction Manager.
c. Responsabilidad penal del Construction Manager (delito contra la seguridad e higiene en el trabajo y el delito de riesgo en la construcción).
d. Póliza de Responsabilidad Civil por los servicios de Construction Management.

TALLER DE TRABAJO
Los documentos contractuales.

TALLER DE TRABAJO
Errores frecuentes del cliente al momento de elegir al contratista.

TALLER DE TRABAJO
Riesgos específicos del proyecto.
1. Reconocimiento de riesgos.
2. Clasificación de los riesgos
3. El riesgo y los tipos de contrato.
4. Control del Riesgo.

TALLER DE TRABAJO
Etapas del proceso de identificación del riesgo en el contruction management.
1. La identificación y clasificación del riesgo.
2. El análisis de riesgos.
3. Alternativas a los riesgos.
4. Monitorización del riesgo.
5. Distribución del riesgo entre los intervinientes.
6. Distribución del riesgo entre las partes.

TALLER DE TRABAJO
Cláusulas especiales en los contratos de Construction Management fast track.
• El alcance del servicio de construction management
• El  tiempo del contrato
• El importe del contrato
• Los procedimientos de pago
• Los subcontratistas
• Ordenes de cambio del cliente
• Condiciones del terreno e información contractual deficiente
• El plazo de ejecución
• Subsanaciones y garantías
• Seguros
• Terminación del contrato
• Resolución de conflictos

1. Contrato de precio fijo.
2. Contrato basado en un cuadro de mediciones.
3. Contrato para precios unitarios.
4. Contrato por costes reembolsables.
5. Contrato por honorarios fijos o a porcentaje.
6. Contrato por costes objetivo.
7. Contrato asociativo.
8. Contratos BOOT (BOO, BOT, DBFO, etc.).
9. Contrato fast track o de licitación por etapas.
10. Contratos en serie.
11. Contratos de proyectos y obras (construcción).
12. Contratos con aportación de mano de obra directa.
13. Contratos tipo gestión. Versión fast track.
14. Contrato de gestíón de construcción.
15. Contratos de gestión de contratación.
16. Contrato de proyecto y gestión.
17. Contrato de ingeniería.

TALLER DE TRABAJO
Elementos esenciales del contrato de construction management.
1. Partes del contrato de construction management.
2. Las condiciones contractuales del construction management.
3. Honorarios del construction management.
4. Responsabilidades del contrato de construction management.
5. Control de calidad del construction management.
6. Seguridad del contruction management.
7. Política de relaciones laborales en el construction management.

TALLER DE TRABAJO
El Construction management como contrato integrado del proceso de la construcción.  Integrated  Project  Delivery  (IPD).
1. Contratos  en  la  construcción e Integración de proyectos, Integrated  Project  Delivery  (IPD).
2. Contrato de Diseño-Licitación-Construcción (DBB).

a. Diseño-Licitación-Construcción. (DBB)
b. Diseño- Construcción. (DB)
c. Diseño- Construcción-Administración- Mantenimiento. (DBOM)
d. Diseño- Construcción-Financiación-Operación. (DBFO)
3. El contrato Construction Manager/General Contractor. (CM/GC)
4. Contrato Integrated Project Delivery. (IPD)
 
 





En esta parte de la guía práctica se desarrollan los formularios a texto completo. De este modo complementamos la formación práctica de todos los temas analizados previamente en la guía. El formulario de la construcción es una pieza clave en la práctica inmobiliaria y  estos modelos actualizados y a texto completo son de gran valor para el profesional inmobiliario y de la construcción.

FORMULARIOS

1. Modelo de Contrato de Construction Management.Relación entre las partes.
 

• Definición del proyecto.
• Servicios básicos.
• Servicios adicionales.
• Duración de los servicios del Gestor de la construcción GC.
• Cambios en los servicios básicos y remuneración del Gestor de la Construcción.
• Responsabilidades del Propietario.
• Remuneración de los servicios del Gestor de la Construcción GC y pago.
• Seguro e indemnización mutua.
• Rescisión y suspensión.
• Resolución de controversias.
• Disposiciones adicionales.

 
Artículo 1
Relación entre las partes. Propietario y Gestor de la Construcción GC
1.1. Propietario y Gestor de la Construcción
1.1.1 Relación
1.1.2 Tratamiento estándar
1.2 Propietario y Diseñador
1.2.1 Contrato entre el Propietario y el Diseñador
1.2.2 Cambios
1.3 Propietario y Contratistas
1.3.1 Contrato de Construcción
1.3.2 Formulario de contrato
1.4 Relación del GC con otros participantes en el proyecto
1.4.1 Relación de trabajo
1.4.2 Limitaciones
Artículo 2
Definición del proyecto
Artículo 3
Servicios básicos
3.1 Servicios básicos del GC
3.1.1 Servicios básicos
3.2 Fase de diseño preliminar
3.2.1 Gestión del Proyecto
3.2.1.1 Plan de Gestión de la Construcción
3.2.1.2 Selección del diseñador
3.2.1.3 Preparación del Contrato del Diseñador
3.2.1.4 Orientación del Diseñador
3.2.2 Gestión del tiempo
3.2.2.1 Calendario Principal
3.2.2.2 Calendario Intermedio de la Fase de Diseño
3.2.3 Gestión de Costes
3.2.3.1 Estudio del Mercado de la Construcción:
3.2.3.2 Presupuesto del Proyecto y la Construcción
3.2.3.3 Análisis de costes
3.2.4 Sistema de Información de Gestión (SIG)
3.2.4.1 Establecimiento del SIG del Proyecto
3.2.4.2 Procedimiento de la Fase de Diseño
3.3 Fase de Diseño
3.3.1 Gestión del Proyecto
3.3.1.1 Correcciones al Plan de Gestión de la Construcción
3.3.1.2 Reunión sobre el Proyecto
3.3.1.3 Información de la Fase de Diseño
3.3.1.4 Reuniones de seguimiento
3.3.1.5 Examen de los documentos de diseño
3.3.1.6 Revisiones de diseño del Propietario
3.3.1.7 Aprobaciones de las Agencias Reguladoras
3.3.1.8 Otras condiciones del Contrato
3.3.1.9 Financiación del Proyecto
3.3.2 Gestión del tiempo
3.3.2.1 Modificaciones del Calendario Principal:
3.3.2.2 Control del Calendario Intermedio de la Fase de Diseño:
3.3.2.3 Calendarios de Construcción de Prelicitación:
3.3.3 Gestión de costes
3.3.3.1 Control de costes
3.3.3.2 Modificación del Presupuesto del Proyecto y la Construcción
3.3.3.3 Estudios de Ingeniería de Valor:
3.3.4 Sistemas de Información de Gestión (SIG)
3.3.4.1 Informes del Programa
3.3.4.2 Informes de costes del Proyecto
3.3.4.3 Informe de liquidez
3.3.4.4 Informe de Cambios de la Fase de Diseño
3.4 Fase de Adquisición
3.4.1 Gestión del Proyecto
3.4.1.1 Licitadores preseleccionados
3.4.1.2 Campaña de promoción dirigida a los licitadores
3.4.1.3 Avisos y anuncios
3.4.1.4 Entrega de los Documentos de Licitación
3.4.1.5 Reunión previa a la licitación
3.4.1.6 Información a los licitadores
3.4.1.7 Apéndices
3.4.1.8 Apertura de las licitaciones y recomendaciones
3.4.1.9 Reunión posterior a las licitaciones
3.4.1.10 Contratos de construcción
3.4.2 Gestión del tiempo
3.4.2.1 Programa de construcción previo a la licitación
3.4.2.2 Calendario Principal
3.4.3 Gestión de Costes
3.4.3.1 Cálculos de apéndices
3.4.3.2 Análisis de Ofertas
3.4.4 Sistema de Información de Gestión (SIG)
3.4.4.1 Informes de Mantenimiento de Programa
3.4.4.2 Informes de costes del Proyecto
3.4.4.3 Informes de liquidez
3.5 Fase de Construcción
3.5.1 Gestión del Proyecto
3.5.1.1 Reunión anterior a la construcción
3.5.1.2 Permisos, Fianzas y Seguro
3.5.1.3 Gestión In Situ y Procedimientos de Comunicación de la Fase de Construcción
3.5.1.4 Procedimientos de Administración del Contrato
3.5.1.5 Examen de solicitudes de información, planos de taller, muestras y otras presentaciones
3.5.1.6 Reuniones en el sitio del Proyecto
3.5.1.7 Coordinación de otros consultores independientes
3.5.1.8 Variaciones menores en la Obra
3.5.1.9 Órdenes de cambio
3.5.1.10 Subsuelo y condiciones físicas
3.5.1.11 Examen de calidad
3.5.1.12 Programa de seguridad del Contratista
3.5.1.13 Disputas entre el Contratista y el Propietario
3.5.1.14 Materiales operativos y de mantenimiento
3.5.1.15 Conclusión sustancial
3.5.1.16 Conclusión final
3.5.2 Gestión del tiempo
3.5.2.1 Calendario General
3.5.2.2 Programa de Construcción del Contratista
3.5.2.3 Informe del Programa de Construcción
3.5.2.4 Efecto de las órdenes de cambio sobre el Programa
3.5.2.5 Calendarios de recuperación
3.5.3 Gestión de costes
3.5.3.1 Lista de Valores (de cada contrato)
3.5.3.2 Asignación de costes al Programa de Construcción del Contratista
3.5.3.3 Efecto de las órdenes de cambio en el Coste
3.5.3.4 Registros de coste
3.5.3.5 Estudios de ventaja comparativa
3.5.3.6 Pagos escalonados
3.5.4 Sistema de Información de Gestión (SIG)
3.5.4.1 Informes de Mantenimiento del Programa
3.5.4.2 Informes de coste del Proyecto
3.5.4.3 Modificaciones del Presupuesto del Proyecto y la Construcción
3.5.4.4 Informes de liquidez:
3.5.4.6 Informes de orden de cambio
3.6 Fase de postconstrucción
3.6.1 Gestión del Proyecto
3.6.1.1 Documentos de registro
3.6.1.2 Materiales y certificados de funcionamiento y mantenimiento
3.6.1.3 Permiso de ocupación
3.6.2 Gestión del tiempo
3.6.2.1 Plan de Ocupación
3.6.3 Gestión de costes
3.6.3.1 Órdenes de cambio
3.6.4 Sistemas de Información de Gestión (SIG)
3.6.4.1 Informes de liquidación
3.6.4.2 Informes del SIG sobre ocupación
Artículo 4
Servicios adicionales
Artículo 5
Duración de los servicios del gestor de la construcción
Artículo 6
Cambios en los servicios básicos del gestor de la construcción y Remuneración.
6.1 Cambios de propietario
6.2 Autorización
Artículo 7
Responsabilidades del propietario.
Artículo 8
Remuneración de los servicios del GC y pago
8.1 Base de la remuneración
8.2 Coste más Honorarios Fijos
8.2.1 Remuneración por los Servicios Básicos
8.2.2.1 Gastos Directos
8.2.4 Pago
8.2.5 Remuneración por Servicios Adicionales
8.3 Precio Global
8.3.1 Remuneración por Servicios Básicos:
8.3.2 Gastos Directos
8.3.3 Pagos
8.3.4 Remuneración por Servicios Adicionales
8.4 Tarifas Facturables Fijas
8.4.1 Remuneración por Servicios Básicos
8.4.5 Remuneración por Servicios Adicionales
Artículo 9
Seguro e indemnización mutua
9.1 Seguro de responsabilidad del Gestor de la Construcción
9.1.1 Responsabilidad general
9.1.4 Responsabilidad profesional
9.2 Seguro del Propietario
9.3 Avisos y recuperación
9.4 Renuncia o subrogación
9.5 Indemnización
Artículo 10
Rescisión y suspensión
10.1 Rescisión
10.2 Suspensión
Artículo 11
Resolución de contrato.
Artículo 12
Confidencialidad.
12.1 Confidencialidad
12.3 Preferencia de ley
12.4 Alcance del Contrato
12.5 Divisibilidad
12.6 Significado de los términos
12.7 Notificaciones


2. Modelo de Pliego de contrato de Construction Management. Gerencia de Construcción en régimen de precio máximo garantizado. (Caso real).

 

Cláusula 1.- Objeto del contrato y necesidades administrativas a satisfacer.
Cláusula 2.- Justificación del contrato.
Cláusula 3.- Duración del contrato.
Cláusula 4.- Lugar de prestación.
Cláusula 5.- Condiciones
Cláusula 6.-  Código
Cláusula 7.- Precio
Cláusula 8.- Sistema de determinación del precio de referencia del contrato
Cláusula 9.- Crédito presupuestario
Cláusula 10.- Tramitación
Cláusula 11.- Procedimiento de adjudicación
Cláusula 12.- Forma de adjudicación
Cláusula 13- Plazo de presentación de proposiciones
Cláusula 14.- Documentación a presentar, forma y contenido de las proposiciones.
Cláusula 16.-  Proposiciones temerarias o desproporcionadas
Cláusula 17.- Garantías
Cláusula 18.- Mesa de contratación
Cláusula 19.- Criterios objetivos que servirán de base a la adjudicación
Cláusula 20.- Plazo de adjudicación del contrato
Cláusula 21.- Formalización del contrato
Cláusula 22.- Validación del poder de representación
Cláusula 23.- Obligaciones y responsabilidades de orden social.
Cláusula 24.- Programa de trabajo
Cláusula 25.- Seguros
Cláusula 26.- Presentación de certificados de Hacienda y de Seguridad Social
Cláusula 27.- Gastos de publicidad
Cláusula 28.- Revisión de precios.
Cláusula 29.- Cesión
Cláusula 30.- Subcontratación
Cláusula 31.- Plazo de garantía
Cláusula 32.- Plazo de recepción del contrato
Cláusula 33.- Causas especiales de resolución
Cláusula 34.- Penalidades
Cláusula 35.- Ejecución defectuosa
Cláusula 36.- Confidencialidad de los datos del contrato.
Cláusula 37.- Protección de datos de carácter personal
Cláusula 38.- Domicilio a efectos de notificaciones
Cláusula 39.- Facultad del Consorcio sobre mantenimiento de estándares de calidad en la prestación del servicio.
Cláusula 40.- Sumisión a la normativa
Cláusula 41.- Incompatibilidades específicas

• La construction management o gestión de obras se regula mediante contratos tipo EPCM (Engineering Procurement Construction Management).

1. Ingeniería de proyectos EPCM. Due diligence medioambiental en proyectos mineros.
2. Ingeniería de gestión.

Dirección Integral de Proyectos
Planificación Sectorial
Organización y Administración
Estudios de Mercado y definición de Canales de Comercialización
Administración de Recursos Humanos
Factibilidad y/o Evaluación Privada y Social
Inventarios y Tasaciones Industriales
Supervisión e Inspección, etc.

1.  El EPC unifica responsabilidades para que las PPP puedan financiarse.

• Este sistema de entrega se conoce como Diseño-Licitación-Construcción. 

2. ¿Quién es la entidad EPC?
3. ¿Quién es el responsable de todo en el EPC?
4. Las cláusulas de indemnidad en los EPC.
5. El seguro internacional de contratos de ingeniería. Pólizas E&O

• El riesgo del proyecto

6. Los modelos de contrato internacional EPC e ingeniería. Ej.: FIDIC.

TALLER DE TRABAJO
Modelos de desarrollo de proyectos de ingeniería. 1) Diseño de licitación-construcción (Design-Bid-Build DBB) y 2) diseño-construcción (Design-Build  DB o Engineering- Procurement-Construction EPC).

TALLER DE TRABAJO
Contrato de Gestión de Ingeniería Compras y Construcción (EPCM, por sus siglas en inglés. Engineering, Procurement, Construction, Management).

TALLER DE TRABAJO
Project Manager de proyectos EPC – EPCM. La profesión del futuro.

TALLER DE TRABAJO
El Equipo de Gestión de proyectos EPC – EPCM.
1. Project Manager. Gerente del Proyecto.
2. Asesor de Ejecución del Proyecto.
3. Gerente de Ingeniería.
4. Gerente de Adquisiciones y Contratos.
5. Gerente de Programación y Control.
6. Gerente de la Calidad del Proyecto.
7. Gerente de Construcción.
8. Gerente HSE, HSE (“Health, Safety & Environment”) y “We Care”.

TALLER DE TRABAJO
Términos y condiciones de licitación del proceso de licitación cuando se obtiene el precio de EPCM. Especificaciones Técnicas y Bases de Licitación EPCM.

• 1. Demostrar que técnicamente es posible.
• 2. Impacto medioambiental y soluciones en casos de emergencia.
• 3. Inspección técnica de fabricación y montaje de equipos con Dirección Integrada de proyectos EPCM
• Contrato de gestión integrada del edificio. Pliego de Prescripciones Técnicas. Dirección Integrada de Construcción (“Construction Management”) (DIC).
• Objeto del pliego de prescripciones técnicas.
• Autor del Proyecto.
• Dirección Facultativa de Obra.
• Empresas de Control de Calidad de las obras.
• Dirección Integrada de Construcción (“Construction Management”) (DIC)
• Gerente de Proyecto. (“Project Manager”)
• Relaciones con las direcciones facultativas.
• Relaciones con las empresas de control de calidad.
• Prestaciones objeto de la monitorizacion
• Fase de contrataciones. Previo al inicio de las obras. a) Redacción del Manual de Gestión del Proyecto (versión inicial). b) Preparación de las Herramientas de Control del Proyecto. c) Preparación del Sistema de “Ordenes de Cambio” (modificados). d) Redacción del calendario de certificaciones y flujos de caja. e) Plan de ensayos a realizar por el Laboratorio de control de calidad.
• Fase de ejecución de contratos de construcción.
• Fase de cierre de las obras y entrega a los usuarios finales
• Sistema de Información y Comunicación.
• Reuniones periódicas.
• Informes provisionales. Informes de Progreso. Informe Final.
• Seguimiento y control de los trabajos a realizar por la empresa/s constructora/s
• Adecuación de las obras al proyecto técnico de ejecución.
• Coordinación, Inspección y Control de las obras.
• Plan de detalle de Supervisión y Control de Calidad de toda la obra.
• Ejecución del Plan de detalle de Control de Calidad de la obra. a) Redacción del Plan de detalle de Supervisión y Control de Calidad de las instalaciones. b) Ejecución del Plan de Supervisión y Control de Calidad de las Instalaciones
• Desarrollo del Plan de Supervisión y Control de las Instalaciones en la comprobación de materiales y equipos, montaje de éstos y realización de pruebas parciales y finales del funcionamiento de las instalaciones.
• Seguimiento del Plan de Ejecución de las Instalaciones, con el personal y medios necesarios para la supervisión de relaciones valoradas y certificaciones, elaboradas por la D.F.O.
• Elaboración de informes de resultados e incidencias, referentes a: Ejecución del control de calidad de las instalaciones según el Plan aprobado. Control presupuestario por medición de la obra realizada y valoración actualizada a precios contractuales. Medición y valoración actualizada de la obra pendiente de realizar. Seguimiento del plan de obra, con cuantificación de los desfases y reajuste de fechas programadas. Redacción de informes complementarios sobre servicios o problemas especiales. Elaboración de un estudio sobre el estado final de las instalaciones ejecutadas, con los datos precisos para llevar a cabo la liquidación de las mismas. Redacción de un informe para la conservación resumiendo las características de las instalaciones y toda la información de interés al respecto, incluso los manuales de mantenimiento y operación de las diversas instalaciones que deberá entregar el Contratista.
• Ejecución de las liquidaciones, con valoración de la totalidad de las unidades realmente ejecutadas, de acuerdo con los Proyectos aprobados y aceptados en la recepción de la obra.
• Obtención de los Certificados Oficiales relativos a la aprobación de todas las Instalaciones por el Ministerio …, Comunidades Autónomas, etc.
• Supervisión de la redacción por parte de la empresa constructora de un informe resumen final de todo el control de calidad realizado en papel y en soporte magnético de tratamiento de textos, incluyendo los planos finales a escala y formato adecuado, que reflejen la obra realmente ejecutada.
• Coordinación de la ejecución de la construcción.
• Seguimiento y control del coste.
• Documentación final de obra.
• Recepción de las obras.
• Periodo de Garantía.
• Finalización periodo de garantía.
• Control Económico.
• Certificaciones de Obra.
• Medición para la liquidación de la obra.
• Atribuciones de la Asistencia Técnica en DIC en materias económicas.
• Metodología y procedimientos de DIC
• Responsabilidades.
• Medios para el cumplimiento del contrato. Oficinas. Equipo. Procedimientos experimentados para la aplicación de la DIC.
• Precauciones durante la ejecución de los trabajos. Inspección de los trabajos.
• Equipo mínimo de proyecto. El gerente del proyecto. Equipo de DIC de Obra.  Equipo de Control de Calidad para pruebas de contraste Analista de Laboratorio.
• Formularios internacionales de contrato de ingeniería.
• Modelo completo de Contrato de Gestión de Ingeniería Compras y Construcción (EPCM, por sus siglas en inglés). En español con más de 115 páginas.
• Definiciones relevantes (puesta en funcionamiento, certificación de listo para funcionar, certificado de pruebas, control efectivo, cronograma o planning del proyecto, prueba de demostración y desempeño (performance), subcontratistas, árbitros, verificación Ambiental etc.).
• Responsabilidad solidaria en caso el contratista EPCM.
• Ingeniero Residente.
• Personal del contratista EPCM.
• Estudio de factibilidad, ingeniería, diseño, arquitectura u otros servicios
• profesionales relativos a la ejecución
• Cesión, transferencia y subcontratación
• Obligatoriedad del contrato EPCM.
• Cesión por el Contratista EPCM.
• Subcontratación. Subcontratistas.
• Plazo para completar los trabajos y cronograma de los
• Trabajos (Plazo para completar los Trabajos. Notificación de Inicio. Prórroga del Plazo de Culminación. Restricciones para solicitar una Prórroga del Plazo de Culminación Sustancial. Daños por demora en la culminación de los Trabajos. Demora en la culminación. Terminación del contrato EPCM o rechazo de la planta. Precio del contrato EPCM.  I.G.V. y Facturación. Tributos y otras obligaciones legales. Suficiencia del Precio del contrato EPCM. Términos de Pago).
• Pagos a Subcontratistas.
• Obligaciones del contratista EPCM. Alcances y descripción de los Trabajos. Seguridad del Sitio. Responsabilidad por la ejecución de los Trabajos.
• Permisos de Importación y Licencias.
• Disposición de las obras de la planta (Setting Out ).
• Materiales Peligrosos y Contingencias Ambientales.
• Declaración y Garantía.
• Obligaciones y Responsabilidad EPCM
• Acceso y posesión del Sitio.
• Permisos del MEM.
• Información del contrato EPCM.
• Documentación, planos y archivo técnico EPCM
• Planning o cronograma del proyecto y reportes del contratista EPCM.
• Instalaciones en el sitio.
• Seguridad maquinaria del contratista EPCM.
• Organización y seguridad de los trabajos en el sitio.
• Inspección y pruebas durante la fabricación.
• Certificados de Pruebas. Pruebas o inspecciones insatisfactorias.
• Entrega del equipo en el sitio. Transferencia de propiedad
• Procedimientos de pruebas de desempeño (Performance) y pruebas de confiabilidad.
• Certificación de listo para funcionar.
• Certificados de pruebas.
• Culminación sustancial y transferencia de la planta.
• Defectos antes y después de la transferencia de la planta.
• Garantías de desempeño (performance).
• Defectos encontrados antes de la fecha de culminación sustancial.
• Plazo de responsabilidad por defectos.
• Notificación de la existencia de defectos.
• Prórroga del Plazo de Responsabilidad por Defectos.
• Garantías monetarias del contratista EPCM
• Garantía de Cumplimiento del contrato EPCM.
• Efectos del certificado final de pago. Certificado de culminación final.
• Responsabilidades del contratista EPCM. Daños. Indemnidad.
• Efectos de la demora y del incumplimiento de las Garantías de Desempeño (Performance).
• Limitación de Daños. Incumplimiento de Leyes Aplicables.
• Seguros del contratista EPCM. Seguro que deberá ser mantenido por los Subcontratistas. Limitaciones de Responsabilidad.
• Resolución del contrato EPCM
• Responsabilidad del contratista EPCM
• Fuerza mayor
• Auditoría.
• Anexos y Documentos del contrato EPCM (requisitos y especificaciones de la planta determinados por el estudio de factibilidad, descripción del sitio. copia de la notificación de inicio entregada al contratista EPCM, permisos del MEM y otras autoridades gubernamentales, permisos del contratista EPCM, niveles de desempeño (“performance”) garantizado, estándares de calidad, procedimientos y protocolos de pruebas, relación de subcontratistas y proveedores aprobados, formato de garantía de empresa matriz, formatos de garantías bancarias y cartas de crédito stand-by, planning o cronograma del proyecto, presupuesto provisional y definitivo de la planta, planning o cronograma de pagos, relación de personal necesario para pruebas. operación y mantenimiento de la planta, procedimientos y aspectos contables, bonificación del precio del contrato EPCM por culminación anticipada de los trabajos, procedimientos para la presentación de documentos, maquinaria principal del contratista EPCM o de sus subcontratistas o proveedores, formato de informe de avance de obra, formatos de declaraciones juradas, valorizaciones, etc.)