| De
la Corte al Tribunal Arbitral
La Ley de Arbitraje,
abrió el camino para que las partes incluyan cláusulas compromisorias
en contratos de obra, arrendamiento, compraventa o urbanización,
designando un órgano arbitral al que someter sus controversias.
En la práctica, instituciones como la Corte de Arbitraje de Madrid
o la Cámara de Comercio Internacional (ICC) ofrecen reglamentos
específicos para disputas inmobiliarias, con la ventaja de contar
con árbitros expertos en derecho urbanístico, arquitectura
y tasación.
Un ejemplo
reciente es el arbitraje gestionado por la ICC en 2023, en el que un grupo
inversor extranjero reclamó sobrecostes derivados de la aplicación
de nueva normativa medioambiental en un complejo hotelero mallorquín.
En apenas nueve meses se dictó un laudo que, respaldado por peritos
en normativa verde, permitió cerrar el conflicto con un ahorro estimado
del 35 % frente al litigio judicial.
Ventajas Frente
al Litigio Tradicional
Rapidez y plazos
acotados. Mientras un juicio puede prolongarse hasta cinco años,
un arbitraje serio en el ámbito inmobiliario suele concluir en 6–12
meses.
Especialización
técnica. Los árbitros, seleccionados por conocimientos en
construcción, urbanismo y finanzas, reducen la necesidad de peritajes
externos.
Confidencialidad.
Las partes evitan publicidad de sus litigios y protegen su reputación
empresarial.
Costes previsibles.
Honorarios elevados de los árbitros, pero sin las costas judiciales
adicionales ni recursos dilatorios.
En un caso
de mediación híbrida (med-arb) celebrado en el año
2021 en la Costa del Sol, una empresa de promoción y una cooperativa
de viviendas pactaron primero una mediación para acordar un plan
de remediación de defectos constructivos; al no cerrarse totalmente
la solución, el mismo tribunal arbitral dictó el laudo en
cuatro meses, evitando un proceso contencioso de dos años.
Métodos
Complementarios: Mediación y ADR Híbrido
La mediación
constituye un primer paso —voluntario y confidencial— en el que un tercero
imparcial facilita el diálogo y la negociación. Cuando se
combina con el arbitraje —el modelo med?arb—, las partes disponen de un
mecanismo de cierre efectivo si la mediación no alcanza acuerdo.
Esta fórmula ha ganado terreno en grandes proyectos públicos
y concesiones urbanísticas, donde es esencial mantener relaciones
a largo plazo entre ayuntamientos, promotores y concesionarios.
Cláusulas
Arbitrales: Claves para Evitar Nulidades
Una cláusula
mal redactada pone en riesgo todo el procedimiento. Debe incluir al menos:
-
Institución
arbitral encargada de la administración.
-
Número
de árbitros y procedimiento de nombramiento.
-
Idioma y lugar
de celebración.
-
Ámbito
de las disputas sometidas a arbitraje.
-
Un error frecuente
es omitir la referencia a la institución o dejar al arbitrio de
un “tercero” genérico, lo que puede dar lugar a impugnaciones.
Prevención:
Gestión Proactiva de Riesgos
El éxito
de la resolución alternativa arranca en la fase de redacción
precontractual:
-
Análisis
de riesgos contractuales: identificar cláusulas de plazo, calidad,
opciones de financiación y penalizaciones.
-
Negociación
colaborativa: aclarar ambigüedades y acordar protocolos de comunicación
continua.
-
Registro digital
riguroso: actas de seguimiento y plataformas de trazabilidad que eviten
malentendidos.
Un contrato bien
estudiado reduce a la mitad la probabilidad de conflicto.
El Futuro:
Innovación y Digitalización
Las plataformas
de arbitraje online permiten audiencias remotas, gestión de pruebas
digitales y emisión de laudos en tiempo real. El uso de Big Data
y IA para analizar precedentes y predecir resultados está transformando
la estrategia arbitral. Asimismo, la Directiva (UE) sobre resolución
alternativa de litigios de consumo impulsa la mediación en contratos
con usuario final, lo que podría extenderse a arrendamientos urbanos
y promociones de vivienda.
Conclusión
y Recomendaciones
El arbitraje
y los métodos ADR se han convertido en aliados imprescindibles para
el sector inmobiliario. Permiten resolver disputas con celeridad, confidencialidad
y pericia técnica, preservando las relaciones comerciales y reduciendo
costes.
Recomendaciones
prácticas:
-
Incorporar siempre
cláusula arbitral clara y completa.
-
Realizar diagnóstico
de riesgos en fase precontractual.
-
Fomentar mediación
o modelos híbridos antes de iniciar arbitrajes.
-
Adoptar herramientas
digitales para la gestión de expedientes y seguimiento de plazos.
-
Capacitar equipos
internos en técnicas de ADR y negociación colaborativa.
Con estas medidas,
promotores, inversores y administraciones garantizarán una resolución
de conflictos más eficiente, sostenible y adaptada a los retos de
un mercado cada vez más técnico y globalizado.
Autoría:
Laura Gómez – Abogada especialista en arbitraje y resolución
de disputas inmobiliarias, con experiencia en proyectos internacionales.
Se invita a
los lectores a compartir este artículo en redes sociales y a aportar
sus experiencias sobre cómo el arbitraje ha mejorado la gestión
de conflictos en sus desarrollos inmobiliarios.
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