CURSOS INMOBILIARIOS Y URBANISMO
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CURSOS - LIBRERÍA - Pdf DE LA CONSTRUCCIÓN, URBANISMO E INMOBILIARIO.

DIRECTOR FINANCIERO INMOBILIARIO Y CONTROLLER INMOBILIARIO. 

  • El control de gestión de gastos de la promoción inmobiliaria.
  • Planificación financiera de la inversión inmobiliaria.
PDF GUÍA PRÁCTICA DEL DIRECTOR FINANCIERO INMOBILIARIO. Planificación financiera de la inversión inmobiliaria.
Precio 69,9 euros
Incluido: 
DIPLOMA de aprovechamiento del curso/guía práctica* 
* Se requiere superar los análisis técnicos que fijen los tutores del curso.
     y acceso gratuito al servicio de NOTICIAS formativas por 12 meses. 
Folleto general de presentación y precios de las guías prácticas (Pdf).
VÍDEO DE JORNADA DE PRESENTACIÓN.
OPINIONES DE CLIENTES.
Soy director financiero de un grupo familiar empresarial que tiene dos inmobiliarias. La financiación inmobiliaria es muy particular y las refinanciaciones con los bancos más complicadas cuando se trata de promociones. Me ha sido muy útil cotejar criterios con profesionales que se dedican en exclusiva al sector inmobiliario. Muy recomendable y práctico.

Pedro Santos

Soy director financiero de una promotora inmobiliaria de tamaño mediano. Necesitaba ponerme al día en temas financieros por la lucha con los bancos y también fiscal y contable. No encontraba nada que se centrase en el inmobiliario que es lo que me interesa. Por eso me ha venido muy bien, porque está hecho por gente del sector como yo y así es muy fácil entenderse. Muy recomendable.

Matías Rodríguez


ÍNDICE
PARTE PRIMERA.  PARTE SEGUNDA PARTE TERCERA.  PARTE CUARTA.  PARTE QUINTA.  PARTE SEXTA.  PARTE SÉPTIMA.  PARTE OCTAVA.  PARTE NOVENA. 

 
PARTE PRIMERA. 
  • El director financiero de una promotora inmobiliaria. Negociación con bancos y refinanciación. 
Capítulo 1. 
El director financiero de una promotora inmobiliaria.
1. El director financiero inmobiliario. Dependencia de la Dirección General y funciones. 
a. Relaciones con los bancos.
b. Fiscalidad. 
c. Contabilidad y control de tesorería. 
2. Objetivos de la dirección financiera inmobiliaria. 
a. Cash flow y liquidez. 
b. Mejorar la financiación y optimización de recursos. 
c. Contabilidad y administración. 
3. Negociar con los bancos. Principios de negociación bancaria. 

TALLER DE TRABAJO
Inversión inmobiliaria en función del Project finance y nivel de riesgo.

TALLER DE TRABAJO. 
Esquemas para la reestructuración de la deuda financiera de una promotora inmobiliaria.
1. Los problemas: contracción de la demanda, recorte de liquidez por el banco y recalificación del riesgo promotor. 
2. Reestructuración de la deuda financiera. Esquemas de las fases del proceso de financiación para la Reestructuración o Refinanciación. 
3. Análisis de viabilidad del negocio inmobiliario y alternativas de gestión de los activos inmobiliarios. 

TALLER DE TRABAJO. 
Desarrollo íntegro de un proceso de financiación. Fase negociadora. Todos los pasos a seguir. 

TALLER DE TRABAJO. 
Refinanciación del crédito promotor. Reglas imprescindibles de la negociación con los bancos. 

TALLER DE TRABAJO.
Refinanciación del crédito promotor. Reglas imprescindibles de la negociación con los bancos.
1. Refinanciación preconcursal. Ventajas y riesgos. 
2. Análisis económico financiero. Análisis de los activos. 
3. Acciones a realizar para cubrir el déficit 
4. Propuesta a entidades financieras y acreedores 
5. Estrategias de negociación. 
6. Cronograma de un proceso de refinanciación. 
7. Negociación y cierre de operaciones. 

CHECK-LIST 

1. Refinanciación preconcursal 

• Ventajas y riesgos 

2. Análisis económico financiero 

• Determinación del total a refinanciar y su deuda.  El número de acreedores financieros de cada sociedad y la deuda de estos determinará, junto con las necesidades de tesorería, qué entidades entran dentro de la refinanciación. 

• Estimación de los flujos de caja por parcela de negocio y totales del grupo 

• Análisis de los activos. Activos: líquidos e  ilíquidos. 

SUELO 

•Suelo es toda aquella parcela que no está previsto promover en un horizonte de corto plazo. 
•Se devengan costes financieros,  de gestión y de urbanización. 

OBRA EN  CURSO 

•Se incluirán las obras en construcción del vuelo sobre las que se tenga financiación  concedida.
•Coste de construcción, intereses, ingresos por preventas y ventas, cobertura financiera.

OBRA TERMINADA 

•Construcción final puesta para la venta. 
•Coste financiero, mantenimiento de inmuebles, comercialización y otros. 
•Suelo previsto para promover. 

NUEVA PROMOCIÓN 

•Realizar previsiones de ventas y costes propios de suelo y obra en curso. 
•Dificultad para obtener financiación. 

PATRIMONIO 

•Activos que la empresa tiene puestos en alquiler. 
•Costes de mantenimiento, financieros e ingresos por alquiler. 

Análisis económico /jurídico de la empresa: Deuda: Financiera y  no financiera., LTV. 
Costes de estructura. Posibilidades del  negocio. 
Compromisos  adquiridos. 

Estimación de los flujos de caja por parcela de negocio 
1. Obra en curso 
           Entradas 
           Salidas 
           Disposición Préstamo Promotor 
           Amortización Préstamo Promotor 
           Intereses Préstamo Promotor 
2. Producto terminado 
           Entradas 
           Salidas 
           Préstamo Promotor 
           Intereses Préstamo Promotor 
3. Suelo 
           Desinversiones 
           Costes 
           Amortización Préstamo 
           Intereses Préstamo 
4. Patrimonio 
           Ingresos por alquileres 
Desinversiones 
           Salidas 
           Amortización Préstamo 
           Intereses Préstamo 

• Revisión costes ejecución de obra. 
• Costes de urbanización de suelos. 
• Compromisos compra de suelo. 

Obra en curso 

• Paralización de obras sin  financiación autorizada. 
• Negociación para finalización de  obra con alto grado de avance. • No inicio nuevas promociones. 

Suelo 
• Revisión de compromisos por  compra de suelos. 
• Negociación financiación para  cobertura de gastos de  urbanización. 
Obra Terminada 

Dación en pago/Venta 

3. Acciones a realizar para cubrir el déficit

• Reestructuración financiera: (entidades privadas como  públicas)/ búsqueda de  nuevos socios inversores/  operaciones corporativas. 
• Ajustes estructurales: costes, expedientes de  regulación de empleo, cierre  de sedes u oficinas. 

4. Propuesta a entidades financieras y acreedores 

• Propuesta a entidades financieras 
• Estrategias de negociación 
• Cronograma de un proceso de refinanciación 
• Negociación y cierre de operaciones 
• Pool Bancario. Es el conjunto de entidades financieras con las deudas del perímetro a refinanciar 
• Sirve de base para el reparto de esfuerzos entre acreedores financieros. 
• Facilita el planteamiento de estrategias en función de la concentración del Pool. 
•Las comunicaciones deben realizarse a todas las entidades, de mayor a menor y canalizar las  conversaciones a través de un grupo reducido de entidades que permita alcanzar el mayor  porcentaje de deuda posible. 

5. El concurso 

Riesgo de concurso/Ejecuciones singulares/Embargos preventivos 
• Valoración de la situación concursal o la refinanciación. La cuantía y proporción  entre deudas con garantía real y sin garantía, el número de acreedores, así como las  posibilidades del grupo para atender pagos determinarán la solución concursal o no  del proceso. 
• Garantías personales: Menor poder de negociación para el empresario, ejecuciones  en caso de concurso. 
El convenio anticipado como salida rápida del procedimiento concursal: 
- Rápido. 
-Más flexible. 
-Más control por parte del deudor. Los acreedores no pueden presentar sus  propuestas sino sólo adherirse o no a la presentada por el deudor. 
- Favorecido por la Reforma de la Ley Concursal. 

TALLER DE TRABAJO. 
Control de las condiciones bancarias 

TALLER DE TRABAJO. 
Financiación Problemática de las pymes. 

TALLER DE TRABAJO.
¿De dónde han salido tantas empresas especializadas en el proceso de reestructuración de inmobiliarias? Los planes estratégicos o dietas milagro.

TALLER DE TRABAJO 
El contrato de compraventa de edificio futuro (forward purchase) y su financiación (Project finance).
1. El compromiso de construcción y comercialización del contrato de compraventa de edificio futuro (forward purchase). 
2. Riesgos por cuenta del vendedor promotor en el contrato de compraventa de edificio futuro (forward purchase). 
3. El contrato forward purchase en el derecho español. 
4. Cláusulas esenciales del contrato de compraventa de edificio futuro (forward purchase). 

TALLER DE TRABAJO
Venta de  inmuebles en construcción como alternativa de financiación para el promotor.
1. Las características del contrato de adquisición de un inmueble en construcción

a. Dejar atadas las condiciones técnicas de construcción.
b. Condiciones suspensivas de licencias urbanísticas y de contratación de seguros de la edificación.
c. Determinación del precio y los plazos de pago.
d. Condiciones de entrega del inmueble (certificado final de obra).
e. Garantías de ocupación del inmueble.
2. El “Forward purchase” es un contrato de compraventa de futuro edificio.
3. Características del contrato inmobiliario forward de compraventa de futuro edificio.
a. Compra del suelo por el promotor asegurándose el precio de venta del inmueble construido.
b. El inversor financia al promotor inmobiliario.
c. Entrega del inmueble y pago.
4. Ventajas y desventajas del contrato inmobiliario forward de compraventa de futuro edificio.
5. Clases de contratos forward.
a.   Forward purchase agreement (venta anticipada de edificio comercializado con pago diferido a la entrega).
b. Forward funding agreement (venta anticipada de edificio comercializado con pago en el momento de la entrega).
c. Forward purchase agreement con pagos aplazados.
TALLER DE TRABAJO.
Financial & Corporate Recovery: la profesión del futuro. 

CHECK-LIST 

Casos Prácticos de Financiación. 
Financiación de Promoción Residencial. 
Financiación de Promoción no Residencial 
La financiación del Suelo de largo desarrollo 
La Financiación de Suelo Finalista 
La Financiación al Promotor Residencial. Fórmulas. 
La Financiación de Proyectos no Residenciales: Hipoteca, Leasing, Forward Purchase, Forward Funding 
PARTE SEGUNDA 
  • Planificación financiera inmobiliaria. Contabilidad financiera inmobiliaria. 
Capítulo 2. 
Planificación financiera. 
1. La planificación financiera en función de los planes de ventas. 
2. Previsión de resultados en las cuentas de la empresa. Cuentas provisionales de explotación. 
3. Previsión del balance. 
4. Previsión sobre efectivo. 
5. Previsión de proveedores 
6. Presupuesto Financiero o Plan de Caja. 
TALLER DE TRABAJO
Planificación financiera. Plan financiero inmobiliario.
1. El plan financiero.
2. Planes financieros. Directrices Financieras
3. Estructura del plan financiero.
4. Clasificación de los proyectos de inversión.
5. Las previsiones financieras.
6. Las técnicas de planificación.
7. El presupuesto de caja.
8. El balance previsional.
9. La cuenta de resultados previsional.

TALLER DE TRABAJO
Rentabilidad de la empresa.
1. Rentabilidad de la empresa.
2. Análisis financiero de la empresa.
3. Tipos de análisis. Análisis dinámico o análisis estático
4. La cuenta de pérdidas y ganancias.

TALLER DE TRABAJO. 
La planificación financiera. Análisis del Balance (rentabilidad y solvencia).
1. La planificación financiera. 
2. Elementos fundamentales de la planificación financiera. 
3. Características de la planificación financiera.
4. Previsiones financieras en función de las ventas estimadas. 

a. En base al porcentaje sobre ventas.
b. En base al presupuesto de Tesorería. 
5. La planificación financiera y la técnica contable. 
6. Análisis del Balance (rentabilidad y solvencia). 
a. La rentabilidad 
b. Análisis de la solvencia 
7. Análisis mediante ratios. 

TALLER DE TRABAJO 
Los consumidores y el préstamo.La Ley 2/2009, de 31 de marzo, por la que se regula la contratación con los consumidores de préstamos o créditos hipotecarios 
1. La Ley 2/2009, de 31 de marzo, por la que se regula la contratación con los consumidores de préstamos o créditos hipotecarios 
2. Los notarios y la advertencia del índice o tipo de interés de referencia pactado. 

TALLER DE TRABAJO 
Regulación del mercado hipotecario por el Real Decreto 716/2009. 
1. El procedimiento de subrogación hipotecaria en el Real Decreto 716/2009, de 24 de abril, por el que se desarrollan determinados aspectos de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de regulación del mercado hipotecario y otras normas del sistema hipotecario y financiero 
2. La contraoferta del banco por escrito 
3. En las titulizaciones, el préstamo o crédito garantizado no podrá exceder del 60% del valor de tasación 
4. El Banco de España podrá verificar los requisitos de independencia de las sociedades de tasación.

TALLER DE TRABAJO. 
Plan General de Contabilidad  Real Decreto 1514/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el Plan General de Contabilidad. Real Decreto 1515/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el Plan General de Contabilidad de Pequeñas y Medianas Empresas y los criterios contables específicos para microempresas. 

TALLER DE TRABAJO. 
Fases empresariales de una empresa. Desde su creación a su consolidación. 

TALLER DE TRABAJO. 
Una financiación distinta para cada situación empresarial. 

TALLER DE TRABAJO. 
Balance provisional e inversiones en Activo Fijo. 

TALLER DE TRABAJO. 
¿Diferencias entre el cash-flow económico y el financiero? 

TALLER DE TRABAJO. 
El análisis de la necesidad financiera. 

TALLER DE TRABAJO. 
Plan de actuación financiera. 

CHECK-LIST 

Análisis económico financiero de una inmobiliaria. 
1. Fondo de Maniobra 
2. Ratios económico   financieros. 
a. Ratio de liquidez 
b. Ratio de disponibilidad 
c. Ratio de endeudamiento 
d. Ratio de calidad de la deuda 
e. Ratio de garantía 
f. Rentabilidad Económica 
g. Rentabilidad Financiera 
Capítulo 3.
Análisis patrimonial de un balance (estático y dinámico). 
1. Análisis patrimonial estático de un balance. 
a. Análisis del activo. 
b. Análisis del pasivo y endeudamiento. 
2. Nivel de endeudamiento. 
3. Análisis patrimonial dinámico 
TALLER DE TRABAJO
La importancia de conocer  el  método  de valoración empleado.
1. Información  sobre  el  comportamiento  del  activo  en  el  futuro frente al estático valor liquidativo (NAV Net  Asset Value).
2. Valor  añadido  de  un  proceso  de  valoración: anticiparse al futuro gracias a bases de datos y programas de prevención de riesgos.
3. Estimación de los flujos de caja  necesarios  para  cada  activo  inmobiliario  valorado.

TALLER DE TRABAJO. 
De la financiación a la inversión. 

Capítulo 4. 
  • Planificación financiera de la inversión inmobiliaria. 
PARTE TERCERA. 
  • El director financiero inmobiliario y los bancos. 
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Capítulo 5. 
¿Cómo hacer un análisis de solvencia?
1. Solvencia y capacidad patrimonial.
2. Fondo de maniobra 
3. Solvencia, rotación y pagos sin retrasos. 
4. Análisis del resultado 
a. Empresa en punto muerto o punto de equilibrio. 
b. Rendimiento técnico y comparativa con beneficios del sector. 
c. Apalancamiento financiero o nivel de endeudamiento. 
TALLER DE TRABAJO. 
¿Cómo hacer un análisis financiero en promotora / constructora? 

TALLER DE TRABAJO
 La carencia de los préstamos no tributa AJD (Actos Jurídicos Documentados).

TALLER DE TRABAJO. 
La dación en pago de viviendas a los bancos para amortizar los créditos. 
1. Salvavidas para promotores inmobiliarios: la dación de pago de viviendas a los bancos para amortizar los créditos. 
2. Fiscalidad de la dación en pago por promotores inmobiliarios. 

a. Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas.
b. IVA 
c. IRPF y Sociedades. 
d. Plusvalía municipal. 
TALLER DE TRABAJO
Diagnóstico  financiero de una empresa en venta.
1. La importancia del diagnóstico financiero de una empresa en venta.
2. Métodos de análisis financiero.
3. Los estados financieros.
a. Balance y cuenta de resultados.
b. Cuenta de pérdidas y ganancias o estado de resultados.
3. Los índices económico-financieros.
a. Índice de liquidez.
  • Índice de liquidez.
  • Índice de tesorería.
  • Índice de disponibilidad.
b. Índices de endeudamiento.
  • El apalancamiento financiero.
  • Índice de calidad de la deuda.
  • Índice de capacidad de devolución de la deuda.
  • Índice de gastos financieros sobre ventas.
  • Coste de la deuda.
c. Índices de rotación de activos.
  • Índices de rotación de activos.
  • Índice de rotación del activo fijo.
  • Índice de rotación del activo circulante.
  • Índice de rotación de stocks.
d. Índices de gestión de cobros y pagos
  • El período medio de cobro (PMC)
  • Período medio de pago (PMP)
e. Índices de rentabilidad
  • Rentabilidad financiera
  • Rentabilidad económica
Capítulo 6. 
  • El apalancamiento financiero. 
Capítulo 7.
  • Negociación bancaria de la financiación inmobiliaria. 
PARTE CUARTA. 
  • Tesorería y Cash Management. 
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Capítulo 8. 
  • Gestión de tesorería. Cash Management. 
TALLER DE TRABAJO. 
Instrumentos de cobro y pago. 
Capítulo 9. 
Gestión financiera del riesgo clientes. Efecto en balance. 
TALLER DE TRABAJO. 
Análisis del riesgo 
Capítulo 10. 
  • Gestión de cobros. 
PARTE QUINTA. 
  • El director financiero inmobiliario debe saber de viabilidad económica de promociones. 
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Capítulo 11. 
Viabilidad económica: ¿cuánto me cuesta la promoción? 
1. Análisis de los costes de una promoción inmobiliaria. 
2. Clases de gastos en una promoción inmobiliaria. 
3. La cuenta de explotación de las promociones inmobiliarias.

TALLER DE TRABAJO
Estructura de financiación de una promotora inmobiliaria.
1. Estructura por promociones inmobiliarias o en conjunto para la promotora inmobiliaria.
2. Nivel de grado de endeudamiento de una promotora inmobiliaria.
3. Grado de endeudamiento por proyectos inmobiliarios.
4. Los covenants o compromisos del promotor inmobiliario con el banco.

TALLER DE TRABAJO
La estructura financiera de una inmobiliaria patrimonialista. Activos inmobiliarios para su alquiler.

CHECK-LIST 

1. Desarrolle los gastos de una promoción inmobiliaria. 
2. ¿Cómo se estructura el precio de compra del suelo respecto de otros gastos? 
3. ¿Pueden imputarse los gastos en función de la tipología de una promoción inmobiliaria?
4. ¿Qué utilidad tiene poder saber el beneficio que generará un mayor gasto concreto? 
5. ¿Cómo planificar los gastos de una promoción inmobiliaria?
Capítulo 12. 
Análisis de viabilidad económica. 
1. La condición de viabilidad económica 
2. Costes de la producción de solares edificables 
3.  Ingresos de la producción de solares edificables 
TALLER DE TRABAJO. 
El presupuesto financiero de la obra. 
1. Variables financiera de planificación de obra. 
2. Fases presupuestarias. 
a. Previsión de los ingresos 
b. Previsión de pagos 
c. Cobros e ingresos (cash-flow). 
3. Estimación de costes directos e indirectos de una obra. 
a. Costes directos de la obra. 
b. Costes indirectos de obra. 
4. Seguimiento y control presupuestario del planning de la obra. 
5. Aspectos contables en la gestión de obra. 

TALLER DE TRABAJO
Análisis económico financiero de los tiempos y  costes de una promoción inmobiliaria.
1. Planificación de los tiempos de la operación inmobiliaria. Diagrama de Gant.
2. Planificación de los costes de la operación inmobiliaria. Cash-flow  o  previsión  de  tesorería.
3. Actualización de desviaciones de la planificación de la promoción  inmobiliaria.

TALLER DE TRABAJO. 
Viabilidad financiera de una obra. 
1. Calendario de la obra. 
2. Previsión de costes. 
3. Previsión de ventas en caso de promoción. 
4. Previsión de ingresos y pagos. 
5. Control de gastos e ingresos de la promoción 
6. Control de tesorería o financiero de la promoción inmobiliaria.
7. Distribución del préstamo financiero en las fases de la promoción inmobiliaria. 
8. Viabilidad económica y financiera. 

TALLER DE TRABAJO.
Control financiero de las ventas de una promoción inmobiliaria. 
1. Producto inmobiliario y precios de venta. 
2. Control de venta y clientela. 
3. Control de cobros y facturación de una promoción inmobiliaria. 
4. Control de avales. 
5. Control ISO 9000 de entrega de una promoción inmobiliaria.

CHECK-LIST

Elaborar un estudio financiero de viabilidad de una promoción inmobiliaria. 
  Definición de la promoción: bienes y precios de venta. 
  Calendario de la promoción.
  Definición y valoración de la obra. 
  Valoración de solar y forma de pago.
  Previsión de ventas y gastos por comisiones. 
  Distribución de la ejecución de obra. 
  Previsión de gastos y pagos por obra. 
  Previsión de cobros.
  Determinación de necesidades de financiación y costes financieros. 
  Determinación del resto de gastos y forma de pago.
  Previsión de liquidaciones de IVA.
  Hoja resumen del resultado y rentabilidad. 
  Presupuesto financiero.
Capítulo 13. 
Análisis de viabilidad: el método dinámico. 
1. Introducción. 
2. Aspectos financieros. 
3. Método de la Tasa Interna de Retorno (TIR). 
4. Análisis de viabilidad económica: método dinámico.
 
 
TALLER DE TRABAJO
Ejemplo de caso real. Estudio de viabilidad de una promoción inmobiliaria y Estudio económico financiero de una promoción inmobiliaria.
1. Estudio de viabilidad de una promoción inmobiliaria.
  • Datos generales.
  • Solar.
  • Construcción.
  • Precio de venta.
  • Calendario general de la promoción y cuadro de ventas.
  • Fiscalidad.
2. Desarrollo completo de Estudio económico financiero de una promoción inmobiliaria.
  • Datos generales.
  • Solar (características del solar, datos urbanísticos, datos de operación de compra del solar).
  • Edificabilidad (edificabilidad del proyecto, construcción, precio de venta, plan y calendario de promoción y ventas).
  • Financiación (financiación hipotecaria, modalidad de disposición hipotecaria, datos financieros).
  • Costes e ingresos por etapas de la promoción (flujos de caja y plan de etapas de la promoción).
  • Medidas correctoras y préstamo puente.
  • Resumen del estudio de viabilidad (resumen económico, análisis y parámetros de viabilidad).
TALLER DE TRABAJO
Caso práctico desarrollado. Estudio de viabilidad una promoción inmobiliaria de viviendas.
  • Análisis del mercado inmobiliario. 
  • Viabilidad de este proyecto.
  • Estudio del mercado inmobiliario de municipio y Comunidad Autónoma.
  • Plan de actuación (Escritura el solar, inicio proyecto básico, proyecto de ejecución, comienzo de obra, plazo de ejecución).
  • Gastos (licencias, honorarios, etc)
  • Ingresos.
  • Repercusión suelo /ventas
  • Repercusión suelo/m2 edif.sobre rasante
  • Rentabilidad  a partir del cash-flow
  • Reflejo contable de estimación optimista/pesimista.
  • Análisis de sensibilidad.
  • Riesgos.
TALLER DE TRABAJO
Caso práctico resuelto. Modelo de estudio de viabilidad para compra de SUELO urbanizable realizado con un programa informático.
  • Características del Suelo Residencial. 
  • Cesiones obligatorias de suelo. 
  • Datos del sector. Superficie Bruta del Sector. 
  • Sistemas Generales adscritos. 
  • Dotacional privado sin edificabilidad. 
  • Aprovechamiento tipo. 
  • Edificabilidad bruta en Residencial/Terciario o Industrial. 
  • Número máximo de Viviendas  y su uso característico.
  • Forma de adquisición.
  • Edificabilidad. 
  • Coeficiente de Canje.
  • Coste Imputable. 
  • Ingresos por ventas. 
  • Gastos de adquisición del suelo (planeamiento de desarrollo técnico, modificación PGOU, plan parcial, estudio de detalle, proyecto de compensación, obras de urbanización, proyecto de urbanización de arquitecto).
  • Gastos por acometidas e impuestos.
  • Gastos por impuestos, notariales y registrales.
  • Resultado económico de ventas  e ingresos (total costes de explotación, margen bruto explotación, gastos de comercialización, beneficio antes de intereses e impuestos, gastos financieros, beneficio antes de impuestos). 
  • Edificabilidad resultante. Ventas y transferencia interna 
  • Asignación de usos, edificabilidad y parcela neta. 
  • Obtención de aprovechamientos: imputación de precios  y su valoración. 
  • Condiciones generales de adquisición del suelo.
  • Condiciones de urbanización del sector.


TALLER DE TRABAJO
Caso práctico resuelto. Modelo de estudio de viabilidad de una promoción inmobiliaria realizado con un programa informático.
Desglose de costes 
Flujo de caja 
Cuadros de ventas 
Plan de Etapas 
Cuadros de Aportaciones y Pagos Iniciales 
Cuadro de Riesgos. 
Balance de cada Ejercicio. 
Edificabilidad. Viviendas. 
Presupuesto de gastos  (adquisición solar, impuestos, notarías y registros, levantamiento topográfico, estudio geotécnico, urbanización interior, acometidas, arquitectos -proyecto básico - proyecto de dirección de -liquidación y Recepción -, licencias, obra nueva y división horizontal, préstamos, gastos financieros, gastos de comercialización, etc.).
Resultado económico  (ventas, costes de explotación, margen bruto de explotación, gastos Financieros, beneficio antes de Impuestos (BAI), Beneficios/Coste Explotación, Beneficios/Coste Total,  Repercusión Suelo/Ventas,  Repercusión suelo/M2 Edificado s/rasante, etc.). 
Resumen económico-financiero de la promoción inmobiliaria.
Estructura de ventas. 
Acciones correctoras. 

Capítulo 14. 
Viabilidad económica en la producción de suelo urbanizado: las ventajas del agente urbanizador. 
1. Introducción.
2. La condición de viabilidad de las actuaciones urbanísticas 
3. Variables económicas de las actuaciones urbanísticas.
4. La plusvalía urbanística. 
5. Derechos y deberes de los propietarios de los terrenos. 
Capítulo 15. 
Contabilidad de Costes y de Gestión. 
1. Presupuesto de un proyecto de construcción. 
2. Metodología de cálculo de costes y elaboración de presupuestos. 
3. Unidad de obra 
a. Unidad de obra en Contabilidad de Costes y de Gestión. 
b. Unidad de obra en presupuestos de proyectos de construcción. 
c. Estado de mediciones 
d. Partidas alzadas 
e. Cuadros de precios 
4. Costes de personal. 
5. Costes de los materiales. 
6. Precio unitario. 
7. Precio descompuestos. 
8. Precios auxiliares 
9. Presupuestos 
a. Presupuestos parciales 
b. Presupuesto general
10. Contabilidad de la obra. 
a. Definiciones de precios. 
b. Sistemas de contabilidad de costes 
11. Definición de precios 
a. Precio de suministro (PSU) 
b. Precio auxiliar (PA) 
c. Precio unitario descompuesto y auxiliar 
d. Precio unitario auxiliar (PUA) 
e. Precios complejos descompuesto y auxiliar 
f. Precio funcional descompuesto (PFD) 
12. Los precios de coste desde la contabilidad de costes y de gestión 
13. Referencia espacial del precio.
PARTE SEXTA. 
  • Viabilidad financiera de una promoción inmobiliaria. 
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Capítulo 16. 
Viabilidad financiera.
1. Financiación   a través de Pagos a Cuenta realizados por los Compradores antes de la entrega. 
2. Viabilidad económico financiera de una promoción inmobiliaria 
PARTE SÉPTIMA. 
  • Las formas tradicionales de financiación. 
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Capítulo 17. 
La financiación inmobiliaria en España. 
1. Análisis económico de la relación demanda - oferta inmobiliaria. 
2. Cambios en la financiación inmobiliaria. Cada proyecto inmobiliario una solución diferente. 
3. El modelo de financiación de proyectos de promoción de viviendas para venta. 
CHECK-LIST 
¿Qué valora un banco la empresa o el proyecto? Justifique las diferencias entre el préstamo solicitado por una PYME o una gran empresa. 
¿Línea de crédito o préstamo promotor?

TALLER DE TRABAJO 
La financiación inmobiliaria 
1. Las soluciones financieras de siempre. 
2. Las nuevas soluciones a la financiación inmobiliaria. 
3. El project finance 
4. La póliza de crédito 
5. Titulización de activos 
6. Créditos sindicados 
7. Títulos de deuda y participación 
8. Leasing o arrendamiento financiero 

a. El contrato de leasing
b. Los bienes arrendados
c. Las cuotas
d. Fiscalidad
9. Lease-back. Sale & lease-back. 
10. Fondos de inversión inmobiliaria 
11. Las sociedades de inversión inmobiliaria. 
12. Renting, factoring y confirming 
CHECK-LIST 
¿Qué es el Project finance?
¿Mi promoción justifica buscar fórmulas financieras complejas?
Desarrolle un supuesto en el que un promotor “pierde dinero” por culpa de una mala financiación y cómo se podría mejorar. ¿A partir de qué importes hablamos?
Capítulo 18.
El préstamo hipotecario. 
1. El préstamo hipotecario 
2. Elementos personales 
3. Constitución del crédito hipotecario 
a. Tasación
b. Escritura de hipoteca 
c. Impuesto sobre actos jurídicos documentados
d. Registro de la Propiedad 
e. Comisión de apertura 
f. Seguros 
4. La entidad financiera. 
a. Ofertas
b. Tipos de interés de referencia
5. Cláusulas financieras 
a. Capital del préstamo 
b. Amortización 
c. Intereses 
d. Comisiones 
e. Tabla de pagos y TAE
f. Gastos 
g. Interés de demora 
h. Resolución anticipada 
6. Cláusulas no financieras 
7. Novación y subrogación de la hipoteca 
a. Novación del préstamo hipotecario 
b. Subrogación del préstamo hipotecario. Requisitos. 
8. Cancelación de la hipoteca 
9. Código de conducta en materia de crédito vivienda 

TALLER DE TRABAJO
Resumen SISTEMÁTICO de la Ley 41/2007, de 7 de diciembre, por la que se modifica la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario y otras normas del sistema hipotecario.

TALLER DE TRABAJO 
Ley 41/2007, de 7 de diciembre, por la que se modifica la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario y otras normas del sistema hipotecario. 
1. Requisitos formales en los créditos hipotecarios.
2. Refinanciación, titulización y cédulas hipotecarias. 
3. Cédulas y bonos hipotecarios. 
4. Amortización anticipada. 
5. Modificación de la Ley Hipotecaria 
6. Ejecución de hipoteca. Especialidad en viviendas. 
7. Tasadoras. Independencia y relación con entidades financieras. 

TALLER DE TRABAJO
Distribución de préstamo hipotecario en documento privado. 

Capítulo 19. 
Esquema de garantías tradicionales. 
1. Hipotecar el inmueble. 
a. Conceptos generales. 
b. Requisitos formales de la hipoteca. 
c. Extensión de la hipoteca. 
d. Clases de hipotecas. 
2. El poder irrevocable para hipotecar los bienes del deudor cuando “algo se nuble”. 
3. Prenda de títulos. 
4. Prenda de créditos. Cesión de créditos en garantía. 

TALLER DE TRABAJO.
Cargas  inscritas  en el registro de la propiedad.

  • Hipoteca.
  • Nota marginal de ejecución  hipotecaria. 
  • Notas marginales de afección fiscal. 
  • Nota marginal de inicio o sujeción  de la  finca a un proyecto de reparcelación. 
  • Nota marginal acreditativa de la iniciación del expediente de expropiación, derecho de reversión. 
  • Notas marginales que pueden aparecer  sobre las fincas. 
  • Anotaciones preventivas. 
  • Anotación  preventiva de embargo. 
  • Anotación  preventiva de prohibición  de  disponer. 
  • Otras limitaciones administrativas: tanteos y retractos a favor  de las  administraciones públicas 
  • Condición resolutoria 
  • Pacto de reserva de dominio 
  • Servidumbres 
  • Normas estatutarias de la propiedad horizontal y pactos especiales 
  • Opción  de  compra 

  • Concurso de acreedores 
Capítulo 20.
La hipoteca: un estudio en detalle. 
1. Concepto 
2. Elementos personales 
a. El acreedor hipotecario: pluralidad de acreedores 
b. Deudor hipotecario. 
3. Elementos reales 
4. Hipoteca de varias fincas. Distribución. La hipoteca solidaria 
5. Extensión sobre capital, intereses y costas. 
6. Elementos formales 
7. Clases de hipoteca y negociación del crédito 
a. Hipoteca de tráfico y de seguridad 
b. Hipoteca por cuenta corriente 
c. Hipoteca por títulos 
d. Hipoteca cambiaria 
e. Hipoteca por rentas o pensiones 
8. Cesión de créditos garantizados con hipoteca 
9. Subrogación y modificación de préstamos hipotecarios 
10. La ejecución de la hipoteca 
11. La subasta 
12. Opciones a la subasta 
13. Distribución del precio obtenido
14. Oposición a la ejecución 
15. Inscripción de la adjudicación y cancelación de cargas 
16. Ocupantes del inmueble 
17. Procedimiento extrajudicial de ejecución de la hipoteca 
18. Extinción y cancelación de la hipoteca
Capítulo 21. 
El préstamo participativo. 
1. Concepto.
2. Ventajas. 
3. Los resultados económicos: la clave del préstamo participativo. 

TALLER DE TRABAJO. 
El préstamo participativo como complemento del hipotecario. 
Caso práctico en una promoción inmobiliaria. 

PARTE OCTAVA. 
  • Los nuevos sistemas de financiación inmobiliaria de grandes proyectos: el “project finance”. 
<
Capítulo 22. 
“Project finance” y métodos de financiación de proyectos inmobiliarios. 
1. Concepto. ¿Qué es un Project Finance? 
a.  Definiciones. 
b.  Cuándo es factible y por qué surge. 
2. Características. 
3. Clases de “Project finance”. 
a. En base a los tipos de financiación. 
b. En base a naturaleza 
c. En base a forma. 
d. En base a objeto. 
e. En base a tipo de tramos. 
4. Ventajas e inconvenientes.
5. Partes intervinientes. 

CHECK-LIST 

¿Qué fórmulas de financiación están resultando más efectivas y cuáles están siendo las preferencias de las entidades financieras en cuanto a tipo de promoción inmobiliaria?
¿Qué cláusulas hay que incluir en los contratos de financiación inmobiliaria?

TALLER DE TRABAJO. 
Los protagonistas de un project finance. 
1. Los "sponsors" o promotores y los accionistas 
2. Socios industriales y tecnológicos 
3. Socios financieros 
4. Proveedores y suministradores 
5. Administraciones públicas 
6. Otros socios interesados clientes
7. La sociedad vehículo del proyecto (SVP) 
8. Los consultores y asesores externos 
9. Asesores legales 
10. Asesores técnicos 
11. Asesores de medioambiente 
12. Las compañías aseguradoras 
13. Las instituciones financieras

Capítulo 23. 
Objetivos de la financiación. Precauciones y garantías.
TALLER DE TRABAJO. 
Financiación de proyecto inmobiliario en construcción
1. Due diligence e identificación de riesgos de obra en construcción. 
2. Due diligence y análisis de riesgos de la precomercialización. 
3. Due diligence y análisis de riesgos físicos.

TALLER DE TRABAJO. 
Financiación de proyecto inmobiliario construido y en alquiler
1. Due diligence e identificación de riesgos de proyecto inmobiliario construido y en alquiler. 
2. Due diligence e identificación de riesgos edificatorios. 
3. Due diligence y análisis de riesgos físicos. 

TALLER DE TRABAJO. 
Due diligence de comisiones bancarias, intereses y obligaciones de control financiero. 
1. Due diligence de comisiones bancarias e intereses. 
2. Due diligence de los impuestos por cuenta del prestatario (gross up) 
3. Due diligence de la cuenta corriente para el control del Project finance. 
4. Due diligence de la imputación de honorarios profesionales al prestatario. 
5. Due diligence de la declaración de garantías. 

TALLER DE TRABAJO. 
Due diligence de lo “covenants”, obligaciones del prestatario.

TALLER DE TRABAJO. 
Resolución anticipada del Project finance.

TALLER DE TRABAJO 
Análisis y diseño del “Project Finance” 
1. El “Project Finance”, el proyecto como garantía financiera. 

a. Proceso de “due diligence” 
b. Características del “Project Finance”.
2. Fases del “Project Finance” (desde la construcción a la amortización con flujos de caja). 
a. Fases temporales. 
b. Fases financieras (cuánto se necesita y cómo se negocia). 
3. Contabilización y amortización del Project finance (siempre antes de impuestos). 
4. Resolución de conflictos en el “Project Finance” 
5. Análisis del riesgo en el “Project finance”.
a. Riesgos edificatorios. 
b. Riesgos de suministro y comercialización. 
c. El riesgo en el “Project finance” de un contrato llave en mano CON y SIN intervención previa del constructor (FEED). 
Capítulo 24.
Control del riesgo. Factor Mitigador. Clases de riesgos. 
1. Identificación del riesgo. 
2. Clases de riesgos. 
a. Riesgos en fase de construcción. 
b. Riesgos en la Fase Operativa 
c. Tipos de riesgos 
d. Formas de cobertura 
e. Riesgos Financieros. 
f. Riesgos Legales. 
g. Fuerza Mayor. 
h. Riesgos por ingresos.
TALLER DE TRABAJO. 
Riesgos.
1. Identificar y poner precio a los riesgos. 
2. Riesgos según las fases de un proyecto 
a. Construcción del proyecto 
b. Inicio y puesta en marcha del proyecto 
c. Explotación y operación del proyecto 
3. Cómo proteger cada tipo de riesgo. 
a. Riesgos de construcción 
b. Riesgos de explotación y operación del proyecto 
c. Riesgos de mercado (compras ventas) 
d. Riesgos financieros del proyecto 
e. Riesgo país 
f. Riesgo de fuerza mayor
g. Riesgos legales y documentales 
h. Riesgos medioambientales
Capítulo 25. 
Requisitos para que un proyecto sea financiable con estructura de “Project Finance”: Ratio de cobertura del servicio de la deuda (RCSD). 
1. Concepto. 
2. Características. 
3. Fases. 
Primera fase: Preliminares. 
Segunda fase: Aseguramiento / financiación. 
Tercera fase: Factores básicos en el análisis. 
4. Covenants y Securities. 
5. Otros tipos de coberturas. 
a. “Build Operate Transfer” -BOT-. 
b. Otras Coberturas Públicas(“Shadows Tolls”). 
c. Contrato por el uso del proyecto o "Throughput agreement". 
d. “Joint Venture” entre la iniciativa privada y la pública. 
CHECK-LIST 
1. ¿Quién se financia? 
2. ¿Quién financia?
3. Los fondos propios 
4. Proporción de los fondos propios en el proyecto 
5. Fuentes de financiación ajena 

TALLER DE TRABAJO. 
La tasa de interés de retorno (T.I.R.). 

TALLER DE TRABAJO
El equilibro financiero de una inmobiliaria. Ratio financiero. Flujo financiero.

TALLER DE TRABAJO. 
La financiación en función del “cash-flow” del edificio. 1. La financiación en función del “cash-flow” del edificio. 
2. Flujos de caja y viabilidad de un proyecto 
3. ¿Cómo realizar una correcta evaluación financiera en base al cash-flow?
4. Análisis de sensibilidad 
5. El VAN y otras definiciones esenciales. 
a. Net Present Value (NPV) o valor actual neto (VAN) 
b. La tasa de descuento, el WACC y el coste del capital 
• El efecto de la deducción fiscal de recursos ajenos. 
d. La tasa interna de retorno (TIR) o Internal Rate of Return (IRR) 
e. El payback o plazo de recuperación de la inversión inicial 
f. La tasa contable de retorno o Accounting Rate of Return (ARR) 
g. Ratios o herramientas de control 

CHECK-LIST
¿Qué es el CASH FLOW del edificio?
¿Qué es el CASH FLOW del proyecto? ¿Qué es el análisis de sostenibilidad y el VAN?

TALLER DE TRABAJO.
¿Cómo presentar un project-finance inmobiliario a un banco? 

TALLER DE TRABAJO. 
¿Cuándo procede el “project finance” y cuándo la financiación ordinaria?
Ventajas y desventajas para el promotor inmobiliario

TALLER DE TRABAJO. 
¿Cómo se realiza la “due diligence” de un contrato financiero? 
a. Condiciones estandarizadas. 
b. Cláusulas específicas del PF 

Capítulo 26
Garantías en la financiación de proyectos. 
1. Otorgamiento de Garantías 
2. Crear un responsable: una sociedad que soporte la garantía “Special Purpose Vehicle SPV”. 
3. El contrato llave en mano como garantía del presupuesto de la SVP. 
4. Otras retenciones y garantías. 

TALLER DE TRABAJO. 
Garantías inmobiliarias. 
1. Las garantías más habituales en las financiaciones bancarias de la construcción de edificios comerciales.
2. La Hipoteca de máximo. 
3. Prenda de las acciones o de las participaciones sociales de la SPV por parte del Promotor a favor del Banco. 
4. Prenda a favor del Banco de cuentas bancarias del Promotor. 
5. Cesión de derechos. 
6. Acuerdo de subordinación de deuda. 
7. Fianza personal de la sociedad matriz del Promotor.

PARTE NOVENA. 
  • El controller de una promotora inmobiliaria.
<
Capítulo 27.
El controller de una inmobiliaria no es un controller normal. ¿Cuáles son las diferencias?
1. Distribución de los costes de una promoción inmobiliaria.
a. Costes de la compra de suelo.
b. Coste de obra.
2. Balance de la promotora inmobiliaria.
a. Existencias: el activo por excelencia.
b. Tesorería y financiación (aviso: en este sector el dinero llega al final).
c. “Si no fuese por los anticipos de las preventas …”
3. Financiación de la promoción inmobiliaria.
a. Financiar el IVA.
b. Préstamo promotor.
c. Aplazamiento del pago del suelo por su efecto en el TIR.
d. ¿Cómo reportar periódicamente al banco?
TALLER DE TRABAJO.
Análisis de viabilidad de un proyecto inmobiliario: plazo de retorno, VAN y TIR, no es tan difícil.
Capítulo 28. 
El control de gestión de las promotoras inmobiliarias.
1. Controlar es comparar los resultados con los planes.
2. Formas de controlar, desde la inspección a la auditoría.
3. ¿Qué es la eficacia del sistema de control de gestión?
4. Principios del control de gestión.
Capítulo 29. 
El controller de gestión de gastos de la promoción inmobiliaria.
1. Controller: el puesto de trabajo más ofrecido.
2. ¿Qué hace un controller?
3. Las funciones del controller: poner en números los planes de la empresa.
4. ¿Quién puede ser controller de una inmobiliaria?
5. Asistentes del controller o controller de departamentos o división.

TALLER DE TRABAJO.
El día a día de un controller: controlar internamente la gestión económica y financiera de una empresa.
1. Supervisar los procedimientos contables.
2. Formación académica del controller.
3. Una virtud imprescindible: ser meticuloso y una temporada en una auditoría.

TALLER DE TRABAJO.
Ejemplos de anuncios de ofertas de trabajo para controller.

TALLER DE TRABAJO.
El controller y la dependencia respecto a la dirección financiera.

TALLER DE TRABAJO.
Relaciones del controller con la dirección financiera y general.

TALLER DE TRABAJO.
¿Cómo se estructura el sistema de control de gastos?

TALLER DE TRABAJO.
¿Qué es la contabilidad de gestión de gastos?

TALLER DE TRABAJO.
Equilibrio financiero y balances.

TALLER DE TRABAJO.
Distribución temporal de gastos.

TALLER DE TRABAJO.
El control de gastos y el análisis del riesgo económico de cada proyecto de inversión.

TALLER DE TRABAJO.
El control de gastos en función de los departamentos responsables.

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