El director financiero de una promotora inmobiliaria. Negociación con bancos y refinanciación. 

1. El director financiero inmobiliario. Dependencia de la Dirección General y funciones. 

a. Relaciones con los bancos. 
b. Fiscalidad. 
c. Contabilidad y control de tesorería. 

2. Objetivos de la dirección financiera inmobiliaria. 

a. Cash flow y liquidez. 
b. Mejorar la financiación y optimización de recursos. 
c. Contabilidad y administración. 

3. Negociar con los bancos. Principios de negociación bancaria. 

TALLER DE TRABAJO. 
Desarrollo íntegro de un proceso de financiación. Fase negociadora. Todos los pasos a seguir. 

TALLER DE TRABAJO. 
Refinanciación del crédito promotor. Reglas imprescindibles de la negociación con los bancos. 

TALLER DE TRABAJO. 
Control de las condiciones bancarias 

TALLER DE TRABAJO. 
Financiación Problemática de las pymes. 

CHECK-LIST 

Casos Prácticos de Financiación. 
Financiación de Promoción Residencial. 
Financiación de Promoción no Residencial 
La financiación del Suelo de largo desarrollo 
La Financiación de Suelo Finalista 
La Financiación al Promotor Residencial. Fórmulas. 
La Financiación de Proyectos no Residenciales: Hipoteca, Leasing, Forward Purchase, Forward Funding 

• Planificación financiera inmobiliaria. Contabilidad financiera inmobiliaria. 

1. La planificación financiera en función de los planes de ventas. 
2. Previsión de resultados en las cuentas de la empresa. Cuentas provisionales de explotación. 
3. Previsión del balance. 
4. Previsión sobre efectivo. 
5. Previsión de proveedores 
6. Presupuesto Financiero o Plan de Caja. 

TALLER DE TRABAJO. 
Ley 16/2007, de 4 de julio, de reforma y adaptación de la legislación mercantil en materia contable para su armonización internacional con base en la normativa de la Unión Europea. Resumen. 
1. Nueva regulación de las cuentas anuales. 
2. Nueva regulación de las cuentas consolidadas. 
3. Modificaciones en el texto refundido de la Ley de Sociedades Anónimas. 

TALLER DE TRABAJO. 
Plan General de Contabilidad  Real Decreto 1514/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el Plan General de Contabilidad. Real Decreto 1515/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el Plan General de Contabilidad de Pequeñas y Medianas Empresas y los criterios contables específicos para microempresas. 

TALLER DE TRABAJO. 
Fases empresariales de una empresa. Desde su creación a su consolidación. 

TALLER DE TRABAJO. 
Una financiación distinta para cada situación empresarial. 

TALLER DE TRABAJO. 
Balance provisional e inversiones en Activo Fijo. 

TALLER DE TRABAJO. 
¿Diferencias entre el cash-flow económico y el financiero? 

TALLER DE TRABAJO. 
El análisis de la necesidad financiera. 

TALLER DE TRABAJO. 
Plan de actuación financiera. 

1. Análisis patrimonial estático de un balance. 

a. Análisis del activo. 
b. Análisis del pasivo y endeudamiento. 

2. Nivel de endeudamiento. 
3. Análisis patrimonial dinámico 

TALLER DE TRABAJO. 
De la financiación a la inversión. 

• Planificación financiera de la inversión inmobiliaria. 

• El director financiero inmobiliario y los bancos. 

1. Solvencia y capacidad patrimonial. 
2. Fondo de maniobra 
3.  Solvencia, rotación y pagos sin retrasos. 
4. Análisis del resultado 

a. Empresa en punto muerto o punto de equilibrio. 
b. Rendimiento técnico y comparativa con beneficios del sector. 
c. Apalancamiento financiero o nivel de endeudamiento. 

TALLER DE TRABAJO. 
¿Cómo hacer un análisis financiero en promotora / constructora? 

• El apalancamiento financiero. 

• Negociación bancaria de la financiación inmobiliaria. 

• Tesorería y Cash Management. 

• Gestión de tesorería. Cash Management. 

TALLER DE TRABAJO. 
Instrumentos de cobro y pago. 

TALLER DE TRABAJO. 
Análisis del riesgo 

• Gestión de cobros. 

• El director financiero inmobiliario debe saber de viabilidad económica de promociones. 

1. Análisis de los costes de una promoción inmobiliaria. 
2. Clases de gastos en una promoción inmobiliaria. 
3. La cuenta de explotación de las promociones inmobiliarias.

CHECK-LIST 

1. Desarrolle los gastos de una promoción inmobiliaria. 
2. ¿Cómo se estructura el precio de compra del suelo respecto de otros gastos? 
3. ¿Pueden imputarse los gastos en función de la tipología de una promoción inmobiliaria? 
4. ¿Qué utilidad tiene poder saber el beneficio que generará un mayor gasto concreto? 
5. ¿Cómo planificar los gastos de una promoción inmobiliaria?. 

1. La condición de viabilidad económica 
2. Costes de la producción de solares edificables 
3.  Ingresos de la producción de solares edificables 

TALLER DE TRABAJO. 
El presupuesto financiero de la obra. 
1. Variables financiera de planificación de obra. 
2. Fases presupuestarias. 

a. Previsión de los ingresos 
b. Previsión de pagos 
c. Cobros e ingresos (cash-flow). 

3. Estimación de costes directos e indirectos de una obra. 

a. Costes directos de la obra. 
b. Costes indirectos de obra. 

4. Seguimiento y control presupuestario del planning de la obra. 
5. Aspectos contables en la gestión de obra. 

TALLER DE TRABAJO. 
Viabilidad financiera de una obra. 
1. Calendario de la obra. 
2. Previsión de costes. 
3. Previsión de ventas en caso de promoción. 
4. Previsión de ingresos y pagos. 
5. Control de gastos e ingresos de la promoción 
6. Control de tesorería o financiero de la promoción inmobiliaria. 
7. Distribución del préstamo financiero en las fases de la promoción inmobiliaria. 
8. Viabilidad económica y financiera. 

CHECK-LIST 

Elaborar un estudio financiero de viabilidad de una promoción inmobiliaria. 

TALLER DE TRABAJO. 
Control financiero de las ventas de una promoción inmobiliaria. 
1. Producto inmobiliario y precios de venta. 
2. Control de venta y clientela. 
3. Control de cobros y facturación de una promoción inmobiliaria. 
4. Control de avales. 
5. Control ISO 9000 de entrega de una promoción inmobiliaria. 

1. Introducción. 
2. Aspectos financieros. 
3. Método de la Tasa Interna de Retorno (TIR). 
4. Análisis de viabilidad económica: método dinámico.

1. Introducción.
2. La condición de viabilidad de las actuaciones urbanísticas 
3. Variables económicas de las actuaciones urbanísticas. 
4. La plusvalía urbanística. 
5. Derechos y deberes de los propietarios de los terrenos. 

1. Presupuesto de un proyecto de construcción. 
2. Metodología de cálculo de costes y elaboración de presupuestos. 
3. Unidad de obra 

a. Unidad de obra en Contabilidad de Costes y de Gestión. 
b. Unidad de obra en presupuestos de proyectos de construcción. 
c. Estado de mediciones 
d. Partidas alzadas 
e. Cuadros de precios 

4. Costes de personal. 
5. Costes de los materiales. 
6. Precio unitario. 
7. Precio descompuestos. 
8. Precios auxiliares 
9. Presupuestos 

a. Presupuestos parciales 
b. Presupuesto general 

10. Contabilidad de la obra. 

a. Definiciones de precios. 
b. Sistemas de contabilidad de costes 

11. Definición de precios 

a. Precio de suministro (PSU) 
b. Precio auxiliar (PA) 
c. Precio unitario descompuesto y auxiliar 
d. Precio unitario auxiliar (PUA) 
e. Precios complejos descompuesto y auxiliar 
f. Precio funcional descompuesto (PFD) 

12. Los precios de coste desde la contabilidad de costes y de gestión 
13. Referencia espacial del precio.

• Viabilidad financiera de una promoción inmobiliaria. 

1. Financiación   a través de Pagos a Cuenta realizados por los Compradores antes de la entrega. 
2. Viabilidad económico financiera de una promoción inmobiliaria 

• Las formas tradicionales de financiación. 

1. Análisis económico de la relación demanda - oferta inmobiliaria. 
2. Cambios en la financiación inmobiliaria. Cada proyecto inmobiliario una solución diferente. 
3. El modelo de financiación de proyectos de promoción de viviendas para venta. 

CHECK-LIST 
¿Qué valora un banco la empresa o el proyecto?. Justifique las diferencias entre el préstamo solicitado por una PYME o una gran empresa. 
¿Línea de crédito o préstamo promotor?. 

TALLER DE TRABAJO 
La financiación inmobiliaria 
1. Las soluciones financieras de siempre. 
2. Las nuevas soluciones a la financiación inmobiliaria. 
3. El project finance 
4. La póliza de crédito 
5. Titulización de activos 
6. Créditos sindicados 
7. Títulos de deuda y participación 
8. Leasing o arrendamiento financiero 
9. Lease-back. Sale & lease-back. 
10. Fondos de inversión inmobiliaria 
11. Las sociedades de inversión inmobiliaria. 
12. Renting, factoring y confirming 

CHECK-LIST 
¿Qué es el Project finance?. 
¿Mi promoción justifica buscar fórmulas financieras complejas?. 
Desarrolle un supuesto en el que un promotor “pierde dinero” por culpa de una mala financiación y cómo se podría mejorar. ¿A partir de qué importes hablamos?.

1. El préstamo hipotecario 
2. Elementos personales 
3. Constitución del crédito hipotecario 

a. Tasación 
b. Escritura de hipoteca 
c. Impuesto sobre actos jurídicos documentados 
d. Registro de la Propiedad 
e. Comisión de apertura 
f. Seguros 

4. La entidad financiera. 

a. Ofertas 
b. Tipos de interés de referencia 

5. Cláusulas financieras 

a. Capital del préstamo 
b. Amortización 
c. Intereses 
d. Comisiones 
e. Tabla de pagos y TAE 
f. Gastos 
g. Interés de demora 
h. Resolución anticipada 

6. Cláusulas no financieras 
7. Novación y subrogación de la hipoteca 

a. Novación del préstamo hipotecario 
b. Subrogación del préstamo hipotecario. Requisitos. 

8. Cancelación de la hipoteca 
9. Código de conducta en materia de crédito vivienda 

TALLER DE TRABAJO
Resumen SISTEMÁTICO de la Ley 41/2007, de 7 de diciembre, por la que se modifica la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario y otras normas del sistema hipotecario.

TALLER DE TRABAJO 
Ley 41/2007, de 7 de diciembre, por la que se modifica la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario y otras normas del sistema hipotecario. 
1. Requisitos formales en los créditos hipotecarios.
2. Refinanciación, titulización y cédulas hipotecarias. 
3. Cédulas y bonos hipotecarios. 
4. Amortización anticipada. 
5. Modificación de la Ley Hipotecaria 
6. Ejecución de hipoteca. Especialidad en viviendas. 
7. Tasadoras. Independencia y relación con entidades financieras. 

TALLER DE TRABAJO 
Distribución de préstamo hipotecario en documento privado. 

1. Hipotecar el inmueble. 

a. Conceptos generales. 
b. Requisitos formales de la hipoteca. 
c. Extensión de la hipoteca. 
d. Clases de hipotecas. 

2. El poder irrevocable para hipotecar los bienes del deudor cuando “algo se nuble”. 
3. Prenda de títulos. 
4. Prenda de créditos. Cesión de créditos en garantía. 

1. Concepto 
2. Elementos personales 

a. El acreedor hipotecario: pluralidad de acreedores 
b. Deudor hipotecario. 

3. Elementos reales 
4. Hipoteca de varias fincas. Distribución. La hipoteca solidaria 
5. Extensión sobre capital, intereses y costas. 
6. Elementos formales 
7. Clases de hipoteca y negociación del crédito 

a. Hipoteca de tráfico y de seguridad 
b. Hipoteca por cuenta corriente 
c. Hipoteca por títulos 
d. Hipoteca cambiaria 
e. Hipoteca por rentas o pensiones 

8. Cesión de créditos garantizados con hipoteca 
9. Subrogación y modificación de préstamos hipotecarios 
10. La ejecución de la hipoteca 
11. La subasta 
12. Opciones a la subasta 
13. Distribución del precio obtenido 
14. Oposición a la ejecución 
15. Inscripción de la adjudicación y cancelación de cargas 
16. Ocupantes del inmueble 
17. Procedimiento extrajudicial de ejecución de la hipoteca 
18. Extinción y cancelación de la hipoteca 

1. Concepto. 
2. Ventajas. 
3. Los resultados económicos: la clave del préstamo participativo. 

TALLER DE TRABAJO. 
El préstamo participativo como complemento del hipotecario. 
Caso práctico en una promoción inmobiliaria. 

• Los nuevos sistemas de financiación inmobiliaria de grandes proyectos: el “project finance”. 

1. Concepto. ¿Qué es un Project Finance? 

a.  Definiciones. 
b.  Cuándo es factible y por qué surge. 

2. Características. 
3. Clases de “Project finance”. 

a. En base a los tipos de financiación. 
b. En base a naturaleza 
c. En base a forma. 
d. En base a objeto. 
e. En base a tipo de tramos. 

4. Ventajas e inconvenientes. 
5. Partes intervinientes. 

CHECK-LIST 

¿Qué fórmulas de financiación están resultando más efectivas y cuáles están siendo las preferencias de las entidades financieras en cuanto a tipo de promoción inmobiliaria? 
¿Qué cláusulas hay que incluir en los contratos de financiación inmobiliaria?. 

TALLER DE TRABAJO. 
Los protagonistas de un project finance. 
1. Los "sponsors" o promotores y los accionistas 
2. Socios industriales y tecnológicos 
3. Socios financieros 
4. Proveedores y suministradores 
5. Administraciones públicas 
6. Otros socios interesados clientes 
7. La sociedad vehículo del proyecto (SVP) 
8. Los consultores y asesores externos 
9. Asesores legales 
10. Asesores técnicos 
11. Asesores de medioambiente 
12. Las compañías aseguradoras 
13. Las instituciones financieras

• Objetivos de la financiación. Precauciones y garantías. 

1. Identificación del riesgo. 
2. Clases de riesgos. 

a. Riesgos en fase de construcción. 
b. Riesgos en la Fase Operativa 
c. Tipos de riesgos 
d. Formas de cobertura 
e. Riesgos Financieros. 
f. Riesgos Legales. 
g. Fuerza Mayor. 
h. Riesgos por ingresos. 

TALLER DE TRABAJO. 
Riesgos.
1. Identificar y poner precio a los riesgos. 
2. Riesgos según las fases de un proyecto 

a. Construcción del proyecto 
b. Inicio y puesta en marcha del proyecto 
c. Explotación y operación del proyecto 

3. Cómo proteger cada tipo de riesgo. 

a. Riesgos de construcción 
b. Riesgos de explotación y operación del proyecto 
c. Riesgos de mercado (compras ventas) 
d. Riesgos financieros del proyecto 
e. Riesgo país 
f. Riesgo de fuerza mayor
g. Riesgos legales y documentales 
h. Riesgos medioambientales 

1. Concepto. 
2. Características. 
3. Fases. 

Primera fase: Preliminares. 
Segunda fase: Aseguramiento / financiación. 
Tercera fase: Factores básicos en el análisis. 

4. Covenants y Securities. 
5. Otros tipos de coberturas. 
a. “Build Operate Transfer” -BOT-. 
b. Otras Coberturas Públicas(“Shadows Tolls”). 
c. Contrato por el uso del proyecto o "Throughput agreement". 
d. “Joint Venture” entre la iniciativa privada y la pública. 

CHECK-LIST 

1. ¿Quién se financia? 
2. ¿Quién financia? 
3. Los fondos propios 
4. Proporción de los fondos propios en el proyecto 
5. Fuentes de financiación ajena 

TALLER DE TRABAJO. 
La tasa de interés de retorno (T.I.R.). 

TALLER DE TRABAJO. 
La financiación en función del “cash-flow” del edificio. 1. La financiación en función del “cash-flow” del edificio. 
2. Flujos de caja y viabilidad de un proyecto 
3. ¿Cómo realizar una correcta evaluación financiera en base al cash-flow?. 
4. Análisis de sensibilidad 
5. El VAN y otras definiciones esenciales. 
a. Net Present Value (NPV) o valor actual neto (VAN) 
b. La tasa de descuento, el WACC y el coste del capital 
• El efecto de la deducción fiscal de recursos ajenos. 
d. La tasa interna de retorno (TIR) o Internal Rate of Return (IRR) 
e. El payback o plazo de recuperación de la inversión inicial 
f. La tasa contable de retorno o Accounting Rate of Return (ARR) 
g. Ratios o herramientas de control 

¿Qué es el CASH FLOW del edificio?. 
¿Qué es el CASH FLOW del proyecto?. ¿Qué es el análisis de sostenibilidad y el VAN?. 

TALLER DE TRABAJO. 
¿Cómo presentar un project-finance inmobiliario a un banco? 

TALLER DE TRABAJO. 
¿Cuándo procede el “project finance” y cuándo la financiación ordinaria?. 
Ventajas y desventajas para el promotor inmobiliario. 

TALLER DE TRABAJO. 
¿Cómo se realiza la “due diligence” de un contrato financiero? 
a. Condiciones estandarizadas. 
b. Cláusulas específicas del PF 

1. Otorgamiento de Garantías 
2. Crear un responsable: una sociedad que soporte la garantía “Special Purpose Vehicle SPV”. 
3. El contrato llave en mano como garantía del presupuesto de la SVP. 
4. Otras retenciones y garantías. 

TALLER DE TRABAJO. 
Garantías inmobiliarias. 
1. Las garantías más habituales en las financiaciones bancarias de la construcción de edificios comerciales. 
2. La Hipoteca de máximo. 
3. Prenda de las acciones o de las participaciones sociales de la SPV por parte del Promotor a favor del Banco. 
4. Prenda a favor del Banco de cuentas bancarias del Promotor. 
5. Cesión de derechos. 
6. Acuerdo de subordinación de deuda. 
7. Fianza personal de la sociedad matriz del Promotor.

• El lease back. 

1. El  Contrato de Lease back 
2. Sujetos del Lease back. 

a. Arrendador financiero 
b. Arrendatario financiero 
c. Proveedor de lease back 

3. ¿Sobre qué recae un lease back? 
4. Inmuebles en proyecto o en construcción y con derecho de superficie 
5. El precio en el lease back. 
6. El precio de readquisición 
7. Requisitos formales del contrato de lease back. 
8. El lease back y los registros. 
9. El plazo del lease back. 

TALLER DE TRABAJO. 
Préstamo y leasing, pros y contras. 

CHECK-LIST 

¿Desarrolle con cifras un supuesto real para demostrar las ventajas del leasing frente a un préstamo?.

TALLER DE TRABAJO. 
¿Cómo se protege la entidad de leasing si no puede disponer del inmueble?. 

TALLER DE TRABAJO. 
¿Cómo se protege la entidad de leasing si el inmueble tiene vicios ocultos?. 

TALLER DE TRABAJO. 
¿Quién debe soportar el deterioro  del inmueble?. 

TALLER DE TRABAJO. 
¿Cómo se protege la entidad de leasing por la falta de un pago?.