En promoción inmobiliaria, el margen no se improvisa al final: se protege desde el primer análisis del suelo, desde la primera hipótesis de precio de venta, desde la primera estimación de obra y desde la primera conversación con la entidad financiera. El promotor que compra suelo sin conocer su coste máximo admisible, que presupuesta la obra con ratios insuficientes, que infravalora la financiación o que confía en vender por encima del mercado está convirtiendo la promoción en una apuesta, no en una decisión empresarial.

Esta guía práctica nace para responder a una necesidad esencial del sector: disponer de un método profesional para analizar el coste objetivo, el margen del promotor y la decisión Go/No Go en cada fase de la promoción inmobiliaria. En un mercado condicionado por el precio del suelo, la volatilidad del coste de obra, el tipo de interés, las preventas, los plazos administrativos, los imprevistos técnicos y la presión comercial, ya no basta con hacer números aproximados. Es imprescindible trabajar con modelos, checklists, formularios, escenarios y criterios de decisión.

La guía desarrolla, de forma ordenada y práctica, todos los elementos que intervienen en la rentabilidad real de una promoción: adquisición del suelo, due diligence jurídica, urbanística y técnica, coste máximo admisible del solar, presupuesto de obra, contratación del constructor, financiación bancaria y alternativa, capital propio, precio de venta, absorción comercial, preventas, descuentos, imprevistos, contingencias, reporting interno, control mensual y cierre económico de la promoción.

El lector encontrará un enfoque especialmente útil para integrar la visión técnica, financiera y comercial del promotor. La estrategia de ventas no puede separarse del coste objetivo: el precio de venta previsto condiciona el suelo que puede comprarse, la calidad que puede ofrecerse, la financiación que puede asumirse y el margen que debe protegerse. Del mismo modo, una mala estrategia comercial, un exceso de descuentos, una absorción lenta o unas preventas insuficientes pueden destruir una promoción que parecía viable en el modelo inicial.

Esta guía ayudará al profesional a tomar mejores decisiones antes de comprar suelo, antes de solicitar licencia, antes de iniciar obra, durante la ejecución y antes del cierre final. Permitirá calcular con más rigor el coste total de promoción, identificar desviaciones, medir el efecto del tipo de interés, valorar escenarios pesimistas, proteger la caja, controlar el coste comprometido y decidir cuándo avanzar, renegociar, aplazar o abandonar una operación.

Para el promotor, dominar estas herramientas supone una ventaja competitiva directa. Permite negociar mejor con el propietario del suelo, contratar mejor la obra, defender mejor la financiación, coordinar mejor al equipo técnico, anticipar riesgos comerciales y explicar con mayor claridad la operación a socios, bancos e inversores. También permite evitar uno de los errores más caros del sector: seguir adelante por inercia en una promoción que ya no conserva margen suficiente.

Invertir en esta guía práctica es invertir en criterio profesional. No se trata solo de aprender a calcular costes, sino de aprender a decidir. Cada formulario, checklist y caso práctico está orientado a convertir datos dispersos en decisiones empresariales: cuánto puede pagarse por el suelo, qué coste de obra es admisible, qué financiación es sostenible, qué precio de venta es realista, qué contingencia debe reservarse y cuándo debe activarse una decisión Go/No Go.

En un sector en el que una desviación de obra, seis meses de retraso, una subida del tipo de interés o un descuento comercial mal previsto pueden consumir el margen de toda la promoción, estar actualizado y trabajar con método no es una opción: es una necesidad. Esta guía ofrece al promotor una herramienta práctica para mejorar su gestión, reforzar su control económico y promover con una visión más prudente, rentable y profesional.

El siguiente paso hacia una promoción inmobiliaria más segura, más rentable y mejor gestionada empieza por conocer el coste objetivo, proteger el margen y decidir con datos antes de comprometer capital.
 

2. El margen del promotor como criterio de viabilidad
   a. Margen bruto, margen neto y margen ajustado por riesgo
   b. Diferencia entre beneficio contable, caja disponible y rentabilidad real
   c. Márgenes mínimos según tipo de promoción, mercado y ciclo inmobiliario

3. La decisión Go/No Go como sistema de control empresarial
   a. Fases de decisión: oportunidad, suelo, licencia, obra, preventas y cierre financiero
   b. Umbrales de aceptación, revisión y rechazo de una operación inmobiliaria
   c. Riesgo de seguir adelante por inercia comercial o presión del suelo

4. La estructura económica completa de una promoción inmobiliaria
   a. Suelo, obra, honorarios, licencias, impuestos, comercialización y financiación
   b. Costes directos, indirectos, contingentes y de estructura
   c. Diferencia entre coste previsto, coste comprometido y coste final

5. El promotor inmobiliario ante la incertidumbre del mercado
   a. Inflación de costes, variación de tipos de interés y cambio de demanda
   b. Impacto de la velocidad de ventas sobre el margen esperado
   c. Gestión prudente de hipótesis y escenarios alternativos

6. Integración del coste objetivo en la gestión diaria del promotor
   a. Comité de inversión, comité de costes y comité de ventas
   b. Cuadro de mando económico de la promoción
   c. Trazabilidad documental de la decisión Go/No Go

2. Diferencias de mercado que afectan al coste objetivo
   a. Seguridad jurídica, plazos administrativos y riesgo urbanístico
   b. Inflación local, divisa, tipo de interés y disponibilidad de crédito
   c. Profundidad de la demanda y capacidad de absorción comercial

3. Adaptación del margen del promotor a cada jurisdicción
   a. Márgenes exigibles en mercados maduros
   b. Márgenes exigibles en mercados emergentes o volátiles
   c. Prima de riesgo por incertidumbre administrativa, técnica o comercial

4. Estructura comparada de costes de promoción
   a. Peso relativo del suelo sobre el precio final
   b. Peso relativo de la obra sobre el coste total
   c. Peso relativo de la financiación y los imprevistos

5. Modelo de análisis internacional con formato homogéneo
   a. Normalización de importes y categorías de coste
   b. Conversión de divisas y control de inflación
   c. Comparación de rentabilidades con criterios equivalentes

6. Riesgos de aplicar modelos de un país a otro sin ajuste
   a. Errores por diferencias fiscales y registrales
   b. Errores por distinta velocidad de tramitación y preventas
   c. Errores por estructura financiera no comparable

2. Cálculo del coste máximo admisible del suelo
   a. Método residual estático
   b. Método residual dinámico
   c. Ajuste por plazos, financiación, riesgo urbanístico y absorción comercial

3. Componentes económicos del coste real del suelo
   a. Precio de adquisición y gastos notariales, registrales y fiscales
   b. Costes de intermediación, asesoramiento y due diligence
   c. Costes de urbanización, cargas, cesiones y obligaciones pendientes

4. Suelo finalista, suelo en desarrollo y suelo condicionado
   a. Diferencias de riesgo y margen exigible
   b. Efecto del plazo urbanístico en el coste financiero
   c. Condiciones suspensivas y mecanismos de protección del promotor

5. Negociación del precio del suelo desde el coste objetivo
   a. Oferta condicionada a licencia, financiación o preventas
   b. Pagos aplazados, hitos urbanísticos y garantías
   c. Reparto del riesgo entre propietario del suelo y promotor

6. Errores frecuentes en la valoración inicial del suelo
   a. Ignorar cargas urbanísticas o técnicas ocultas
   b. Sobreestimar el precio de venta futuro
   c. No reservar margen suficiente para imprevistos y desviaciones

2. Due diligence urbanística y edificabilidad
   a. Clasificación, calificación y aprovechamiento urbanístico
   b. Ordenanzas, retranqueos, alturas, usos y dotaciones
   c. Riesgos de modificación normativa o interpretación administrativa

3. Due diligence técnica y geotécnica
   a. Topografía, accesos, servicios existentes y afecciones físicas
   b. Estudio geotécnico, cimentación y riesgo de sobrecoste
   c. Demoliciones, descontaminación y gestión de residuos

4. Due diligence fiscal y financiera del suelo
   a. Impuestos aplicables a la transmisión
   b. Estructuras de compra directa, compra societaria y aportación
   c. Impacto fiscal en el coste objetivo y en el margen final

5. Matriz de riesgos del suelo
   a. Riesgos eliminables antes de la compra
   b. Riesgos transferibles mediante contrato o garantía
   c. Riesgos que deben valorarse como prima de margen

6. Informe Go/No Go previo a la adquisición
   a. Resumen ejecutivo de viabilidad del suelo
   b. Coste máximo admisible y escenarios de sensibilidad
   c. Recomendación final de compra, renegociación o desistimiento

2. Medición inicial y estimación de obra
   a. Estimación por ratios de superficie
   b. Estimación por capítulos de obra
   c. Estimación por mediciones preliminares y anteproyecto

3. Presupuesto base y coste objetivo de construcción
   a. Diferencia entre presupuesto técnico y coste objetivo empresarial
   b. Ajustes por calidades, plazo y complejidad constructiva
   c. Reserva por indefinición de proyecto

4. Licitación de obra y comparación de ofertas
   a. Homogeneización de ofertas de contratistas
   b. Identificación de exclusiones, omisiones y precios anormalmente bajos
   c. Evaluación económica y técnica de la adjudicación

5. Contratación de obra y protección del margen
   a. Precio cerrado, medición abierta y contratos mixtos
   b. Revisión de precios, variaciones y órdenes de cambio
   c. Penalizaciones, garantías, retenciones y liquidación final

6. Riesgos habituales de desviación en obra
   a. Proyecto incompleto o cambios del promotor
   b. Incremento de materiales, mano de obra y subcontratación
   c. Retrasos, reclamaciones y pérdida de productividad

2. Control de desviaciones de obra
   a. Desviaciones por medición
   b. Desviaciones por precio
   c. Desviaciones por plazo, calidad o interferencias

3. Gestión de modificaciones y variaciones
   a. Cambios necesarios por exigencia técnica o administrativa
   b. Cambios comerciales por mejora del producto
   c. Cambios no autorizados y control documental

4. Relación entre plazo de obra y coste financiero
   a. Retraso de obra y aumento de intereses
   b. Retraso de entrega y pérdida de ingresos
   c. Efecto de la aceleración sobre el coste total

5. Cierre económico de la obra
   a. Liquidación contractual
   b. Revisión de retenciones y garantías
   c. Coste final de construcción y análisis post mortem

6. Indicadores de alerta temprana
   a. Consumo acelerado de contingencias
   b. Reclamaciones acumuladas del contratista
   c. Diferencia creciente entre avance físico y avance económico

2. Costes de licencias, permisos y autorizaciones
   a. Licencia urbanística y tasas municipales
   b. Informes sectoriales, acometidas y autorizaciones especiales
   c. Plazos administrativos y coste financiero asociado

3. Costes de gestión empresarial, comercialización y marketing
   a. Personal propio imputable a la promoción y gastos generales de estructura
   b. Oficina de ventas, portales inmobiliarios, publicidad e infografías
   c. Honorarios de agencia, comercialización externa y vivienda piloto

4. Fiscalidad de la adquisición, desarrollo y venta
   a. Impuestos en la adquisición del suelo
   b. Tasas, licencias, tributos locales y fiscalidad de la obra
   c. Fiscalidad de la venta y efecto sobre el margen neto

5. Seguros, garantías y cargas económicas de la promoción
   a. Seguro decenal, todo riesgo construcción y responsabilidad civil
   b. Seguro de caución, avales y garantías a compradores
   c. Cesiones, urbanización, contribuciones y costes de puesta en servicio

6. Integración de costes indirectos en el coste objetivo
   a. Criterios de imputación por promoción
   b. Separación entre coste real y coste corporativo
   c. Fiscalidad, seguros y gastos indirectos en la matriz Go/No Go

2. Coste financiero directo
   a. Tipo de interés nominal y efectivo
   b. Comisiones de apertura, estudio, disponibilidad y cancelación
   c. Gastos de tasación, notaría, registro y asesoramiento

3. Calendario de disposiciones y amortización
   a. Desembolso inicial de suelo
   b. Disposiciones durante obra
   c. Ingresos por ventas, entregas y cancelación final

4. Ratios exigidos por entidades financiadoras
   a. Loan to Cost
   b. Loan to Value
   c. Preventas mínimas, cobertura de deuda y aportación del promotor

5. Sensibilidad al tipo de interés
   a. Escenarios de subida de tipos
   b. Escenarios de refinanciación o retraso
   c. Impacto sobre margen y caja

6. Decisión Go/No Go desde la financiación
   a. Proyecto financiable pero no rentable
   b. Proyecto rentable pero no financiable
   c. Reestructuración del capital antes de comprar el suelo

2. Socios financieros e inversores
   a. Joint venture inmobiliaria
   b. Coinversión con propietario del suelo
   c. Inversor financiero con rentabilidad preferente

3. Financiación mezzanine y deuda alternativa
   a. Función económica de la deuda subordinada
   b. Coste superior y efecto sobre el margen
   c. Riesgo de sobreapalancamiento

4. Preventas, reservas y anticipos de compradores
   a. Efecto de las preventas sobre la financiación
   b. Garantías legales y coste de avales
   c. Riesgo reputacional y contractual por retrasos

5. Estructuras mixtas de financiación
   a. Banco, capital propio e inversor privado
   b. Propietario del suelo con precio aplazado
   c. Contratista con pagos diferidos o pactos de colaboración

6. Comparación de estructuras financieras
   a. Menor coste financiero frente a mayor control
   b. Mayor apalancamiento frente a mayor riesgo
   c. Selección de estructura según margen objetivo

2. Estudio de mercado orientado al promotor
   a. Producto comparable
   b. Demanda solvente
   c. Ritmo de absorción y profundidad del mercado

3. Segmentación del producto inmobiliario
   a. Vivienda libre, vivienda protegida y producto mixto
   b. Locales, garajes, trasteros y usos complementarios
   c. Producto prime, medio y asequible

4. Relación entre precio, calidad y coste de obra
   a. Calidades que incrementan valor de venta
   b. Calidades que solo incrementan coste
   c. Decisiones de diseño condicionadas por margen

5. Estrategia de preventas
   a. Preventas como validación del precio
   b. Preventas como requisito de financiación
   c. Descuentos iniciales y riesgo de erosión del margen

6. Decisión Go/No Go por precio de venta
   a. Precio necesario superior al mercado
   b. Mercado suficiente pero absorción lenta
   c. Revisión del producto antes de abandonar la operación

2. Ingresos por unidades complementarias
   a. Garajes y plazas de aparcamiento
   b. Trasteros, anexos y elementos privativos
   c. Paquetes comerciales y ventas cruzadas

3. Descuentos, incentivos y costes comerciales ocultos
   a. Descuentos por pronto pago
   b. Incentivos por financiación o reserva anticipada
   c. Coste real de promociones, campañas y bonificaciones

4. Riesgo de impago, desistimiento y sustitución de comprador
   a. Pérdida de reservas
   b. Retraso en escrituración
   c. Coste de recomercialización

5. Calendario de ingresos y caja
   a. Reservas y contratos privados
   b. Hitos de pago durante construcción
   c. Entrega, escrituración y cierre financiero

6. Margen final tras ventas reales
   a. Comparación entre ventas previstas y ventas cerradas
   b. Ajuste por descuentos, gastos y retrasos
   c. Informe final de rentabilidad comercial

2. Imprevistos técnicos
   a. Geotecnia, cimentación y estructuras
   b. Instalaciones, acometidas y servicios afectados
   c. Demoliciones, residuos y patologías ocultas

3. Imprevistos urbanísticos y administrativos
   a. Retrasos de licencia
   b. Modificación de condiciones administrativas
   c. Informes sectoriales no previstos

4. Imprevistos de obra
   a. Incremento de materiales
   b. Insolvencia o incumplimiento de contratistas
   c. Cambios de proyecto durante ejecución

5. Imprevistos comerciales y financieros
   a. Caída de ventas
   b. Subida del tipo de interés
   c. Mayor plazo de absorción

6. Cuantificación de imprevistos en el coste objetivo
   a. Porcentaje sobre obra
   b. Porcentaje sobre coste total
   c. Matriz de riesgo ponderada

2. Escenario base
   a. Hipótesis razonables de coste
   b. Hipótesis razonables de venta
   c. Hipótesis razonables de financiación

3. Escenario optimista
   a. Menor coste de obra
   b. Mejor precio de venta
   c. Menor plazo y menor coste financiero

4. Escenario pesimista
   a. Aumento del coste de obra
   b. Reducción del precio de venta
   c. Retraso de licencia, obra o ventas

5. Análisis de sensibilidad
   a. Sensibilidad al precio del suelo
   b. Sensibilidad al coste de obra
   c. Sensibilidad al tipo de interés y al plazo

6. Umbrales de decisión
   a. Umbral de rentabilidad mínima
   b. Umbral de pérdida máxima tolerable
   c. Punto de abandono o renegociación

2. Cálculo del coste total de promoción
   a. Suelo
   b. Obra
   c. Costes indirectos, financiación e imprevistos

3. Cálculo del margen del promotor
   a. Margen sobre ventas
   b. Margen sobre coste
   c. Margen neto después de financiación e impuestos

4. Ventajas del modelo estático
   a. Rapidez de análisis
   b. Utilidad en fases iniciales
   c. Comparación de oportunidades

5. Limitaciones del modelo estático
   a. No refleja calendario de caja
   b. No mide adecuadamente el coste financiero
   c. Puede ocultar tensiones de liquidez

6. Uso del modelo estático en la decisión Go/No Go
   a. Primer filtro de oportunidad
   b. Detección de operaciones inviables
   c. Base para pasar al modelo dinámico

2. Cash flow de la promoción inmobiliaria
   a. Flujos negativos de inversión
   b. Flujos positivos de ventas
   c. Saldo acumulado y necesidad máxima de financiación

3. VAN y TIR aplicados al promotor inmobiliario
   a. Valor actual neto de la promoción
   b. Tasa interna de rentabilidad
   c. Diferencia entre TIR del proyecto y TIR del capital propio

4. Retorno sobre capital propio
   a. Equity multiple
   b. Rentabilidad anualizada
   c. Plazo de recuperación de la inversión

5. Integración del coste financiero en el modelo dinámico
   a. Intereses por disposición real
   b. Comisiones y costes vinculados
   c. Impacto del retraso en el importe final de financiación

6. Decisión Go/No Go con modelo dinámico
   a. Rentabilidad suficiente en escenario base
   b. Resistencia del margen en escenario pesimista
   c. Necesidad de renegociación de suelo, obra o financiación

2. Comités internos de decisión y seguimiento
   a. Comité de inversión inmobiliaria
   b. Comité de costes durante la promoción
   c. Comité comercial y de precios

3. Cuadro de mando de inversión y costes
   a. Coste aprobado
   b. Coste comprometido
   c. Coste previsto a terminación

4. Cuadro de mando comercial y financiero
   a. Unidades reservadas, contratadas y escrituradas
   b. Deuda dispuesta, intereses devengados y caja disponible
   c. Necesidades futuras de financiación y alertas de liquidez

5. Informes para socios, bancos e inversores
   a. Informe mensual
   b. Informe de desviaciones relevantes
   c. Informe de decisión extraordinaria

6. Auditoría interna y reporting final de promoción
   a. Margen previsto frente a margen real
   b. Causas de desviación
   c. Recomendaciones para nuevas operaciones

2. Contrato de obra y negociación con contratistas
   a. Precio, alcance y documentación contractual
   b. Variaciones, revisiones y liquidación
   c. Garantías, retenciones, plazo y reclamaciones

3. Contratos técnicos y profesionales
   a. Arquitectura, ingeniería y dirección facultativa
   b. Project management y control de costes
   c. Responsabilidad por errores de proyecto o medición

4. Contratos de financiación y negociación con entidades financieras
   a. Tipo de interés, comisiones y garantías
   b. Covenants y obligaciones del promotor
   c. Porcentaje de financiación y calendario de disposiciones

5. Contratos con compradores y estrategia comercial contractual
   a. Reservas, señales y cantidades anticipadas
   b. Modificaciones de precio, calidades y plazos
   c. Garantías, desistimientos y penalizaciones

6. Coherencia contractual del conjunto de la promoción
   a. Alineación entre suelo, obra, ventas y financiación
   b. Evitación de riesgos no cubiertos entre contratos
   c. Revisión legal antes de la decisión Go definitiva

2. Go/No Go antes de comprar suelo
   a. Due diligence completa
   b. Financiación preliminar
   c. Margen mínimo validado

3. Go/No Go antes de solicitar licencia o iniciar proyecto completo
   a. Costes técnicos
   b. Riesgo administrativo
   c. Viabilidad del producto

4. Go/No Go antes de iniciar obra
   a. Licencia
   b. Contrato de obra
   c. Preventas y financiación

5. Go/No Go durante la ejecución
   a. Desviaciones graves
   b. Pérdida de margen
   c. Reestructuración o paralización

6. Go/No Go antes del cierre final
   a. Estrategia de venta de remanentes
   b. Refinanciación o cancelación
   c. Informe final de rentabilidad

2. Ratios internos del promotor
   a. Coste de suelo sobre ventas
   b. Coste de obra sobre superficie
   c. Coste financiero sobre coste total

3. Lecciones aprendidas
   a. Errores de compra de suelo
   b. Errores de presupuesto de obra
   c. Errores de precio de venta y financiación

4. Benchmarking de mercado
   a. Comparación con promociones similares
   b. Comparación por zona y segmento
   c. Comparación por ciclo inmobiliario

5. Digitalización del control económico
   a. Hojas de cálculo profesionales
   b. Software de gestión de promociones
   c. Integración con contabilidad, obra y ventas

6. Manual interno del promotor inmobiliario
   a. Procedimiento de análisis de oportunidades
   b. Procedimiento de aprobación de inversiones
   c. Procedimiento de control de coste objetivo y margen

2. CHECKLIST. Coste máximo admisible del suelo
   Sección 1. Ingresos previsibles de la promoción
   Sección 2. Costes totales estimados distintos del suelo
   Sección 3. Margen mínimo requerido
   Sección 4. Cálculo del coste máximo admisible del suelo
   Sección 5. Análisis de sensibilidad
   Sección 6. Recomendación económica

3. CHECKLIST. Due diligence jurídica del suelo
   Sección 1. Identificación jurídica del activo
   Sección 2. Titularidad, cargas y limitaciones
   Sección 3. Contratos, ocupantes y derechos de terceros
   Sección 4. Riesgos jurídicos con impacto económico
   Sección 5. Documentación jurídica revisada
   Sección 6. Recomendación jurídica para la adquisición

4. CHECKLIST. Due diligence urbanística del suelo
   Sección 1. Datos urbanísticos básicos
   Sección 2. Edificabilidad y producto previsto
   Sección 3. Licencias, informes y autorizaciones
   Sección 4. Cargas urbanísticas y obligaciones económicas
   Sección 5. Plazos y riesgos administrativos
   Sección 6. Recomendación urbanística para Go/No Go

5. CHECKLIST. Due diligence técnica del suelo
   Sección 1. Geotecnia y condiciones del terreno
   Sección 2. Topografía, accesos y configuración física
   Sección 3. Servicios, acometidas y afecciones
   Sección 4. Demoliciones, residuos y construcciones existentes
   Sección 5. Riesgos ocultos y afecciones físicas
   Sección 6. Recomendación técnica para la adquisición

6. CHECKLIST. Final de adquisición del suelo
   Sección 1. Resumen ejecutivo de la oportunidad
   Sección 2. Condiciones suspensivas y requisitos previos
   Sección 3. Precio y calendario de pagos
   Sección 4. Garantías, manifestaciones y saneamiento
   Sección 5. Revisión final de riesgos y modelo económico
   Sección 6. Recomendación de compra, renegociación o desistimiento

2. FORMULARIO. Coste objetivo aprobado
   Sección 1. Identificación de la versión aprobada
   Sección 2. Coste máximo por categoría
   Sección 3. Responsable de control por categoría
   Sección 4. Umbrales de alerta y autorización
   Sección 5. Fecha, versión y trazabilidad presupuestaria
   Sección 6. Aprobación interna

3. FORMULARIO. Margen objetivo del promotor
   Sección 1. Datos de partida
   Sección 2. Margen bruto previsto
   Sección 3. Margen neto previsto
   Sección 4. Margen mínimo aceptable
   Sección 5. Escenarios de margen
   Sección 6. Decisión sobre margen objetivo

4. FORMULARIO. Análisis de sensibilidad
   Sección 1. Datos base del modelo
   Sección 2. Variación del coste de obra
   Sección 3. Variación del precio de venta
   Sección 4. Variación del tipo de interés y del plazo
   Sección 5. Escenario combinado pesimista
   Sección 6. Recomendación derivada del análisis

5. FORMULARIO. Desviaciones de coste
   Sección 1. Identificación de la desviación
   Sección 2. Desviación detectada
   Sección 3. Causa y responsable de análisis
   Sección 4. Medida correctora propuesta
   Sección 5. Efecto en margen y financiación
   Sección 6. Decisión y seguimiento

6. FORMULARIO. Informe Go/No Go
   Sección 1. Identificación del informe
   Sección 2. Resumen económico
   Sección 3. Riesgos principales
   Sección 4. Escenarios de decisión
   Sección 5. Condiciones necesarias para aprobar Go
   Sección 6. Decisión recomendada y condiciones

2. CHECKLIST. Adjudicación de contratista
   Sección 1. Datos generales de la adjudicación
   Sección 2. Precio
   Sección 3. Plazo
   Sección 4. Solvencia técnica
   Sección 5. Solvencia económica
   Sección 6. Decisión de adjudicación

3. CHECKLIST. Financiación
   Sección 1. Datos generales de financiación
   Sección 2. Condiciones bancarias
   Sección 3. Aportación de capital propio
   Sección 4. Covenants y garantías
   Sección 5. Coste financiero total
   Sección 6. Decisión financiera

4. CHECKLIST. Ventas y preventas
   Sección 1. Datos generales de comercialización
   Sección 2. Precio objetivo
   Sección 3. Ritmo de reservas
   Sección 4. Nivel de absorción comercial
   Sección 5. Validación financiera de preventas
   Sección 6. Decisión comercial

5. CHECKLIST. Imprevistos
   Sección 1. Datos generales de la matriz de imprevistos
   Sección 2. Riesgos técnicos
   Sección 3. Riesgos urbanísticos
   Sección 4. Riesgos financieros y comerciales
   Sección 5. Consumo de contingencia
   Sección 6. Decisión sobre imprevistos

6. CHECKLIST. Seguimiento mensual
   Sección 1. Datos generales del informe mensual
   Sección 2. Coste comprometido
   Sección 3. Ventas reales
   Sección 4. Financiación y caja
   Sección 5. Margen actualizado
   Sección 6. Decisiones del mes

2. FORMULARIO. Comité de costes
   Sección 1. Datos generales del comité de costes
   Sección 2. Estado del presupuesto
   Sección 3. Desviaciones detectadas
   Sección 4. Impacto en margen y financiación
   Sección 5. Medidas correctoras propuestas
   Sección 6. Acuerdos del comité de costes

3. FORMULARIO. Comité comercial
   Sección 1. Datos generales del comité comercial
   Sección 2. Ventas, reservas y cancelaciones
   Sección 3. Evolución de precios
   Sección 4. Nivel de absorción comercial
   Sección 5. Propuesta de ajuste comercial
   Sección 6. Acuerdos del comité comercial

4. FORMULARIO. Matriz de riesgos
   Sección 1. Datos generales de la matriz de riesgos
   Sección 2. Riesgos técnicos identificados
   Sección 3. Riesgos urbanísticos y administrativos identificados
   Sección 4. Riesgos financieros y comerciales identificados
   Sección 5. Valoración agregada de riesgos
   Sección 6. Plan de mitigación y seguimiento

5. FORMULARIO. Informe a socios e inversores
   Sección 1. Identificación del informe
   Sección 2. Estado económico
   Sección 3. Estado financiero
   Sección 4. Estado comercial y riesgos
   Sección 5. Medidas de gestión adoptadas
   Sección 6. Conclusión y recomendación a socios e inversores

6. FORMULARIO. Cierre económico de promoción
   Sección 1. Datos generales de cierre
   Sección 2. Coste final
   Sección 3. Ingresos finales
   Sección 4. Margen real
   Sección 5. Desviaciones y causas principales
   Sección 6. Lecciones aprendidas y actualización de base histórica

2. Caso práctico de suelo con riesgo urbanístico
   a. Plazo administrativo incierto
   b. Coste financiero del retraso
   c. Prima de riesgo y margen mínimo exigible

3. Caso práctico de obra con desviación de materiales
   a. Presupuesto inicial y desviación detectada
   b. Impacto sobre contingencia y margen
   c. Medidas de reducción, rediseño o renegociación

4. Caso práctico de financiación con subida de tipo de interés
   a. Modelo financiero inicial
   b. Escenario de incremento del tipo de interés
   c. Revisión del precio de venta y de la decisión Go/No Go

5. Caso práctico de preventas insuficientes
   a. Objetivo de preventas exigido por el banco
   b. Ritmo comercial real
   c. Decisión de retrasar obra, ajustar producto o cancelar

6. Caso práctico de promoción con margen aparente y caja insuficiente
   a. Resultado positivo en modelo estático
   b. Tensión de liquidez en modelo dinámico
   c. Necesidad de capital adicional o reestructuración

2. Caso práctico de reducción de calidades para proteger margen
   a. Análisis técnico y comercial
   b. Ahorro de coste frente a pérdida de valor percibido
   c. Decisión equilibrada entre producto y rentabilidad

3. Caso práctico de imprevisto geotécnico
   a. Sobrecoste de cimentación
   b. Consumo de contingencia
   c. Activación de matriz de riesgos

4. Caso práctico de retraso de licencia
   a. Aumento de intereses
   b. Pérdida de oportunidad comercial
   c. Decisión de mantener, renegociar suelo o desistir

5. Caso práctico de cierre comercial con descuentos
   a. Unidades remanentes
   b. Descuento necesario para cerrar la promoción
   c. Margen final y lecciones aprendidas

6. Caso práctico integral de decisión Go/No Go
   a. Datos completos de suelo, obra, financiación y ventas
   b. Escenarios base, optimista y pesimista
   c. Informe final del promotor